02deabrilde2013

NOTAINFORMATIVA
notacefp/032 /2013

RgimenFiscaldeArrendamientodeInmuebles
1. Introduccin

La presente nota parte de la descripcin del rgimen fiscal de arrendamiento de inmuebles

1
,
siguiendo con la identificacin de las principales problemticas asociadas a dicho rgimen;
sealando algunas consideraciones que pudieran representar reas de oportunidad en el sentido
de hacer un sistema tributario mexicano ms equitativo y terminar con un caso prctico a fin de
dar mayor claridad al tema mostrando los procedimientos para determinar los impuestos que
debenpagarseenelrgimendearrendamientodeinmuebles.

2. RgimenFiscaldeArrendamientodeInmuebles

De acuerdo con el Cdigo Civil Federal, el primer prrafo del artculo 2398, establece que Hay
arrendamientocuandolasdospartescontratantesseobliganrecprocamente,una,aconcederel
usoogocetemporaldeunacosa,ylaotra,apagarporeseusoogoceunpreciocierto.

En tanto, el diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola define a los inmuebles, como
bienes construidos para casa, que tambin pueden ser utilizados como negocio para uso
comercial,industrialodeservicios.

Dicho lo anterior, para efectos fiscales cuando una persona otorga el uso o goce temporal de un
bieninmueble,dichapersonaseencuentraobligadaalpagodediversosimpuestosanivelFederal,
comoson:ImpuestoSobrelaRenta(ISR),ImpuestoEmpresarialaTasanica(IETU)yelImpuesto
alValorAgregado(IVA),loscualessedescribenacontinuacin(verAnexo).

1
RevisindelosprincipalesimpuestoscomosonelImpuestoSobrelaRenta(ISR),elImpuestoEmpresarialaTasanica
(IETU)yelImpuestoalValorAgregado(IVA).

3. ProblemticasdelRgimenFiscaldeArrendamientodeInmuebles
3.1 Mayorevasinporasimetrafiscalentreelarrendadoryelarrendatario.

Unodelosprincipalesproblemasdelrgimendearrendamientodeinmuebleseslaevasinfiscal,
segn estudios dados a conocer por el Servicio de Administracin Tributaria (SAT)
2
la tasa de
evasindeISRparapersonasfsicasenestesectorfuedel64%para2002.

Laelevadatasadeevasinparaelrgimenenestudio,podraasociarsealaasimetrafiscalentre
elarrendadoryelinquilino;esdecir,laLeydelISRobligaalarrendadoraentregarcomprobantes
fiscalesalosinquilinosporlosingresosderivadosdelarrendamientodeinmuebles,perodellado
del inquilino la Ley de ISR no permite que los contribuyentes puedan deducir este tipo de gastos
cuandoelarrendamientoesparausodecasahabitacin.

Esta asimetra fiscal implica que los contribuyentes trabajador, empresario, maestro,
profesionista, comerciante, o de cualquier ndole no puedan deducir (disminuir) de sus ingresos
losgastosrealizadosporarrendamientodecasahabitacin.

Dichasituacinpodraimplicarvariosescenarios:tratndosedelinquilinoalnopoderdeducirlos
gastos por arrendamiento de casa habitacin no le es necesario solicitar el comprobante fiscal al
arrendador; y, ste al no entregar dicho comprobante no declara al SAT los ingresos percibidos,
evadiendoaselpagodelimpuesto.

Dicholoanterior,losingresosporserviciosinmobiliariosydealquilerdebienesinmueblestienen
poca participacin en la recaudacin total del Impuesto Sobre la Renta; sin embargo, su tasa de
evasineselevada,deacuerdoconelestudioelaboradoporelColegiodeMxico,principalmente
poreldifcilcontrolqueexisteporpartedelaautoridadaltratarsedeoperacionessinincentivoa
que se declaren, tomando en cuenta por una parte que el pago efectuado por el uso o goce
temporaldecasahabitacinnoesdeducibleyporotraquedichosingresossiestncontemplados
enlaLeydelImpuestoSobrelaRentaparageneraruntributo.

3.2 Limitacinenelpotencialderecaudacinporbeneficiosfiscales.

Unaposibleproblemticaalrgimendearrendamientodeinmuebles,serefierealmontoquese
dejaderecaudarporlaexencindelIVAacasahabitacin,quedeacuerdoconelPresupuestode
GastosFiscales,larenunciarecaudatoriaasciendea17mil740mdp
3
.

Porloanterior,sepuedeinferirquelaproblemticaactualdelrgimenfiscaldearrendamientode
inmuebles representa un deterioro del potencial de recaudacin por la renuncia recaudatoria al
otorgarbeneficiosfiscales.

Una evaluacin por parte de la SHCP sobre la exencin del IVA al arrendamiento de bienes
inmuebles para uso habitacional, podra hacer evidente la inequidad en el sistema tributario
mexicano o en su defecto justificar la prdida recaudatoria en la medida en que dicha exencin
representeunbeneficioalossectoresdelapoblacinmsvulnerables.

2
EvasinFiscalenelISRdePersonasFsicasconIngresosporArrendamiento,ElColegiodeMxico;yEvasinGlobalde
Impuestos: Impuesto Sobre la Renta, Impuesto al Valor Agregado e Impuesto Especial sobre Produccin y Servicio no
Petrolero.
3
Esta cifra incluye la venta, renta y pago de intereses de crditos hipotecarios de vivienda, por lo que no es posible
determinarlacifraparticularalarrendamientodeinmueblesparausohabitacional.

3.3 Aumentodelacargaadministrativaeincrementodelpagodeimpuestos.

ConlaentradaenvigordelImpuestoEmpresarialaTasanica,apartirde2008loscontribuyentes
del rgimen fiscal de arrendamiento de inmuebles fueron sujetos de nuevas obligaciones fiscales
quesetradujeronenunamayorcargaadministrativaeimpositiva.

Hasta 2007, el rgimen de arrendamiento se consideraba un rgimen fiscal sencillo en el sentido

dequeenlamayoradeloscasosnoeranecesariollevarelregistrodelosgastos,todavezquelos
contribuyentesoptabanporladeduccinciegaesdecirsincomprobantesfiscales.Conlaentrada
en vigor del IETU la carga administrativa de estos contribuyentes se incrementa toda vez que
ahora resulta necesario llevar el control sobre los gastos adems de calcular un nuevo impuesto
que implcitamente se traduce en mayor pago de impuestos como resultado de que el IETU
nulificaelbeneficiodeladeduccinciegaotorgadovaISR.

3.4 Bajarecaudacin.

En materia de recaudacin, de acuerdo con los datos disponibles de la Secretara de Hacienda y

Crdito Pblico, al IV trimestre de 2012, en donde reporta la recaudacin de los impuestos por
sectordeactividadeconmica,elrubroServiciosinmobiliariosydealquilerdebienesmueblese
intangibles para efectos del ISR muestra una captacin de 21 mil 340 millones de pesos (mdp)
montoquerepresenta2.81%deltotalderecaudacin,entantoparaIVA,dichorubroasciendea
14mil675mdp,significando2.53%deltotalcaptadopordichoimpuesto
4
.

4. Consideracionesfinales

Actualmenteelrgimenfiscaldearrendamientodeinmueblessecaracterizaporunaaltaevasin
fiscal,detrimentoensupotencialrecaudatorioderivadodebeneficiosfiscales,complejidadparala
determinacin de los impuestos y baja recaudacin; factores que abonan para que nuestro
sistematributarioseainequitativoademsdedebilitarlosingresospblicos.

Porloanterior,resultanecesarioque enel cortoplazoserealicenadecuacionesalrgimenfiscal

de arrendamiento de inmuebles, con la finalidad de combatir la evasin, otorgar mayor equidad
enloscontribuyentessujetosaestergimenysimplificarelclculodesusimpuestos.Paraello,se
presentan algunas posibilidades que podran contribuir a resolver las problemticas asociadas al
rgimenencomento.

Combatealaevasinfiscal.Posibilidadparaquelospagoshechosporarrendamientode
una casa habitacin, los contribuyentes puedan deducir parte de dichos gastos en su
declaracin anual del Impuesto Sobre la Renta, como sucede actualmente con los pagos
decolegiaturas
5
.
Mayor equidad. Limitar la exencin del pago del IVA por arrendamiento de inmuebles a
casa habitacin, con la finalidad de que dicha exencin beneficie principalmente a los
sectoresdelapoblacinmsvulnerables.
Simplificacin tributaria. Tratndose del rgimen de arrendamiento de inmuebles para
personasfsicas,podraunificarseelpagodelISRydelIETUenunsoloimpuesto,conello
elclculosesimplificaramediantereglasclarasyestablecidasenunasolaleyimpositiva.

4
Cabe sealar que no existen datos desglosados por sector de actividad econmica en lo que se refiere al Impuesto
EmpresarialaTasanica.
5
Ver nota Gastos Fiscales Asociados a las Personas Fsicas en la Declaracin Anual 2011. notacefp/027/2012,
disponibleen:http://www.cefp.gob.mx/publicaciones/nota/2012/abril/notacefp0272012.pdf

Anexo

I. ImpuestoSobrelaRenta

Cuando un contribuyente percibe ingresos por el otorgamiento del uso o goce temporal de un
bien inmueble ya sea para uso habitacional o para uso comercial, ste debe pagar el Impuesto
SobrelaRentadeacuerdoconlassiguientescaractersticas:

ParaefectosdedeterminarelISR,lamecnicaestablecequedelosingresosobtenidosporotorgar
el uso o goce temporal de bienes inmuebles sin importar su uso, los contribuyentes pueden
deducir (disminuir) los gastos que se originen relacionados con los inmuebles que se arrenden;
dichasdeduccionesseclasificanendosopciones:

DeduccionesenISRporArrendamientodeInmuebles
Opcin1 Opcin2
Elimpuestopredial.
Los gastos de mantenimiento, el
consumodeagua.
Los intereses reales pagados por
prstamos utilizados para la compra,
construccin o mejoras de los bienes
inmuebles.
Los salarios, comisiones y honorarios
pagados, as como cuotas al IMSS e
Infonavit.
Elimportedelasprimasdesegurosque
amparenlosbienesrespectivos.
Las inversiones en construcciones,
incluyendoadicionesymejoras.
Elimpuestopredial.
Deduccin del 35% de los ingresos
brutos por rentas sin comprobacin
alguna(deduccinciega).

Con la finalidad de ejemplificar ambas opciones a continuacin se muestra un contribuyente que

percibeingresosporarrendamientodeinmueblesporunarentaanualde120milpesosaplicando
ambasopcionesdededucciones:

Cuadro1

Al aplicar la opcin de deduccin ciega del 35% de los ingresos brutos, existe un beneficio
considerable al disminuir la base gravable del impuesto sobre la renta y en consecuencia el
impuesto causado es menor; por esta razn la mayora de los contribuyentes eligen optar por la
deduccinsincomprobantealguno,esdecirdeduccinciega(vercuadro1).

II. ImpuestoEmpresarialaTasanica

En septiembre de 2007 el Congreso de la Unin aprob el Impuesto Empresarial a Tasa nica

(IETU), el cual entr en vigor el primero de enero de 2008. Este impuesto fue propuesto por el
EjecutivoFederalbajoelnombredeContribucinEmpresarialaTasanica(CETU)conlafinalidad
de incrementar la recaudacin en nuestro pas a travs de la implementacin de un impuesto de
controlsobrelosbeneficiosfiscalesotorgadosvaelImpuestosobrelaRenta.

Para determinar el IETU, la mecnica permite deducir de los ingresos por arrendamiento los
siguientesconceptos:

Erogacionesquecorrespondanalaobtencindelusoogocetemporaldebienes.
Contribuciones pagadas, con excepcin de IETU, ISR, IDE, IVA, IEPS y de las aportaciones
deseguridadsocial.
Indemnizacionespordaosyperjuiciosylaspenasconvencionales.
Donativosnoonerososniremunerativos.

La principal diferencia entre el ISR y el IETU se refiere a que el beneficio fiscal de la deduccin
ciega en ISR no es aplicable en IETU. Para efectos de ejemplificar los efectos de la deduccin
cieganenambosimpuestos,secontinaconelcasoprcticoutilizadoenelapartadoanterior.

concepto Monto Monto concepto

Ingresosacumulables 120,000 120,000 Ingresosacumulables
Deduccionesautorizadas 28,800 52,800 Deduccionesautorizadas
Impuestopredial 10,800 10,800 Impuestopredial
Gastosdemantenimiento 8,400 42,000 Deduccinciega(35%delosingresos)
Adicionesymejoras 9,600
=Basegravable 91,200 67,200 =Basegravable
Lmiteinferior 88,793 50,525 Lmiteinferior
Excedentedellmiteinferior 2,407 16,675 Excedentedellmiteinferior
Porcentajeparaaplicarsesobreel
excedentedellmiteinferior 16.00% 10.88%
Porcentajeparaaplicarsesobreel
excedentedellmiteinferior
Impuestomarginal 385 1,814 Impuestomarginal
Cuotafija 7,131 2,967 Cuotafija
ISRanual 7,516 4,781 ISRanual
Opcin1 Opcin2
ClculodeISRanualporArrendamientodeInmuebles

LamecnicaentrminosgeneralesparacalcularelIETUsealaquealosingresoscobradosmenos
lasdeduccionesautorizadas
6
resultalabasegravablequemultiplicadaporlatasadelimpuestose
determina el IETU, a dicho monto se disminuye el ISR efectivamente pagado y la diferencia es el
IETUapagar.
Cuadro2

Si bien el IETU a pagar en la opcin 1 resultar menor al de la opcin 2, al final del da cuando se
sumanelISRyIETUporpagar,elimportetotaleselmismoenlasdosopciones(Vercuadros2y3):

Cuadro3

EstasituacinsederivadequeenIETUseanulaelbeneficiofiscaldeladeduccinciegaotorgada
va ISR, lo que implica que desde 2008 con la entrada en vigor del IETU los contribuyentes del
rgimen de arrendamiento de inmuebles ya sea para uso comercial o casa habitacional, vieron
incrementadasucargatributaria.

III. ImpuestoalValorAgregado

Tratndose del IVA, el arrendamiento de bienes inmuebles est gravado pero solo para uso
comercial, en lo que se refiera al uso para casa habitacin se encuentra exenta del pago de este
impuesto. Cabe sealar que en el origen del IVA, el motivo para exentar del impuesto el
arrendamientoacasahabitacin,obedeciaprotegerelpoderadquisitivodelamayorpartedela
poblacin.

6
Para efectos prcticos las deducciones en IETU son iguales a las utilizadas en ISR de la opcin 1, las
deduccionesdelaopcin2nosonconsideradasdebidoaquenosepermiteladeduccinciegaenIETU.
concepto Monto Monto concepto
Ingresoscobrados 120,000 120,000 Ingresoscobrados
Deduccionespagadas 28,800 28,800 Deduccionespagadas
Impuestopredial 10,800 10,800 Impuestopredial
Gastosdemantenimiento 8,400 8,400 Gastosdemantenimiento
Adicionesymejoras 9,600 9,600 Adicionesymejoras
=Basegravable 91,200 91,200 =Basegravable
TasadelIETU 17.5% 17.5% TasadelIETU
IETUanual 15,960 15,960 IETUanual
ISRefectivamentepagado(cuadro1) 7,516 4,781 ISRefectivamentepagado(cuadro1)
IETUapagar 8,444 11,179 IETUapagar
ClculodeIETUanualporArrendamientodeInmuebles
Opcin1 Opcin2
concepto Monto Monto concepto
ISR(cuadro1) 7,516 4,781 ISR(cuadro1)
IETU(cuadro2) 8,444 11,179 IETU(cuadro2)
Totalapagar 15,960 15,960 Totalapagar
ISRyIETUanualporArrendamientodeInmuebles
Opcin1 Opcin2

Continuando con el caso prctico, para determinar el IVA por arrendamiento de uso comercial la
mecnica establece que al ingreso percibido multiplicado por la tasa del impuesto resulta el IVA
causado, a dicho monto se le disminuye el IVA pagado por los bienes y servicios adquiridos y el
resultadoeselimpuestoapagar.
Cuadro4

Enresumen,elcasoprcticosobreelrgimenfiscalporarrendamientodeinmuebles,incluyelos
impuestos sobre la renta, empresarial a tasa nica y valor agregado, con las siguientes
caractersticas:

ISR IETU IVA

Beneficiofiscalaldeducirel
35%sobrelosingresosbrutos
sincomprobantesfiscales
(deduccinciega)
NulificaelBeneficiodela
deduccinciegadeISR
incrementandolacarga
tributaria
ExencindelIVAa
arrendamientodecasa
habitacin

concepto Monto
Ingresosporarrendamiento 120,000
IVACausado(16%delosingresos) 7,516
Gastosporarrendamiento 18,000
Gastosdemantenimiento(Vercuadro1) 8,400
Adicionesymejoras(Vercuadro1) 9,600
IVAacreditable(16%delosgastos) 2,880
IVAapagar 4,636
IVAporArrendamientodeInmueblesparaUsoComercial

FUENTESDEINFORMACIN

CentrodeInvestigacinyDocumentacindelaCasa,A.C.EstadoActualdelaViviendaenMxico
2011.Disponibleenhttp://www.cidoc.com.mx/estudios.html
LeydelImpuestoSobrelaRenta.CaptuloIIIdelttuloIV
ReglamentodelImpuestoSobrelaRenta.

CentrodeEstudiosEconmicos.ElColegiodeMxico,Evasinfiscalenelimpuestosobrelarenta
de personas fsicas con ingresos por arrendamiento. Disponible en
ftp://ftp2.sat.gob.mx/asistencia_ftp/publicaciones/ITDweb/C1_2005_eva_fis_isr_pf_ing_arren.pdf

Centro de Estudios Estratgicos. Tecnolgico de Monterrey Campus Ciudad de Mxico, Evasin

Global de Impuestos: Impuesto Sobre la Renta, Impuesto al Valor Agregado e Impuesto Especial
sobre Produccin y Servicio no Petrolero. Disponible en
ftp://ftp2.sat.gob.mx/asistencia_servicio_ftp/publicaciones/ITDWeb/I2_2009_eva_glob_imp_isr_i
va_ieps.pdf

Instituto de Estudios Fiscales (IEF) para la edicin espaola. Tax Administration in OECD and
SelectedNonOECDCountries:ComparativeInformationSeries(2010).LaAdministracinTributaria
en los pases de la OCDE y en determinados pases no miembros: Serie Informacin comparada
(2010). pp. 24. Disponible en
http://www.ief.es/documentos/recursos/publicaciones/libros/OCDE/24_LaAdmonTributariaEnPai
sesOCDE2010.pdf

Agencia Tributaria. Ministerio de Hacienda y Administraciones Pblicas. Manual Prctico Renta

2011. Disponible en
http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/DIT/Contenidos_Publicos/CAT/AYUWEB/Bibliot
eca_Virtual/Manuales_practicos/Renta/Manual_renta_patrimonio_2011_es_es.pdf

CentrodeEstudiosdelasFinanzasPblicas
DirectorGeneral:RalMejaGonzlez
Revis:EduardoLiceaArellano
Elabor:JorgeAlfredoCortsGarca