CONDOMINIO POR CONFUSIN DE LMITES- MUSTOS

328. SOLUCIN LEGAL. - Los derechos sobre bienes inmuebles pueden estar determinados con
exactitud en su extensin superficial y en sus lmites y linderos cuando los ttulos y los instrumentos que
los acreditan contienen sus medidas exactas, precisando la longitud de cada uno de sus lados, grado de
amplitud de sus ngulos, superficie, entre otros.
Sin embargo, en el terreno, no siempre estas dimensiones estn determinadas con la misma precisin,
por ausencia o desaparicin de los artificios que convencionalmente se suelen colocar a los fines de
establecer los lmites de cada heredad, llmanse hitos, mojones, cercos, etctera.
Queda claro con ello que la llamada "confusin de lmites" no debe versar sobre una duda o ignorancia
de la titularidad de los derechos sobre determinada franja o banda de terreno sino sobre su
determinacin precisa sobre ste. La confusin se da entonces cuando las partes no saben con
exactitud, sobre el terreno, por dnde pasa la lnea separativa de los predios, sea porque no existen
seales separativas o porque stas hayan desaparecido por accin del tiempo o por el hecho del hombre
o, en fin, por un evento natural.
El Cdigo, en solucin que ha sido criticada muy especialmente por Bibiloni, crea para esta peculiar zona
de incertidumbre un condominio "por confusin de lmites" que ni es un verdadero condominio, ni son
los lmites los que estn confundidos, sino que no se han precisado en el terreno, pues hablar de lmites
confundidos encierra una cierta contrariedad, mejor se dira "indeterminacin concreta de los lmites".
Naturalmente que para que se d esta situacin se debe tratar de:
a) heredades contiguas;
b) los predios deben ser rsticos (en el sentido de no edificados y no de rurales -art. 2748-)
c) el litigio no debe versar sobre el alcance de los ttulos, y d) el lmite no debe estar determinado sobre
el terreno por ausencia o desaparicin de las seales demarcatorias.
. ACCIN DE DESLINDE. DISTINCIN CON LA ACCIN REIVINDICATORA.
Se debe distinguir cuidadosamente en qu caso procede la accin de deslinde y en cules corresponde
la accin reivindicatoria, tema del que se ha ocupado el codificador en la nota al art. 2746 y en el art.
2747 del Cd. Civil.
Precisamente all se hacen notar las diferencias que ya hemos esbozado en el acpite anterior. La accin
reivindicatoria procede cuando los lmites estn cuestionados, o sea cuando uno de los propietarios los
ha establecido avanzando sobre el terreno del otro, o -al menos- este vecino tenga esa pretensin,
entendiendo que ese avance importa una desposesin. En otras palabras, uno de los vecinos ocupa una
fraccin de terreno, al cual no tiene derecho, conforme a su ttulo. En cambio, la accin de deslinde
persigue slo la determinacin del lmite o lnea separativa de las heredades en el terreno.
La distincin tiene consecuencias prcticas pues en la accin reivindicatoria el actor deber cargar con la
prueba de su pretensin, y el juez debe fallar con estricta referencia a la prueba aportada. Si el actor no
prueba acabadamente su derecho la sentencia deber ser absolutoria para el demandado o, en otras
palabras, la demanda ser rechazada.
Si en cambio la prueba es asertiva deber devolverse la fraccin ocupada desplazndose el lmite al
lugar que corresponde, segn la prueba de los ttulos.
En la accin de deslinde ambas partes adquieren a la vez las calidades de accionantes y demandados, la
pretensin es una sola y ambos persiguen el mismo fin: la demarcacin precisa del lmite, aunque haya
discordancia acerca de su ubicacin. Consecuencia de ello es que la carga de la prueba recae sobre
ambos y que el juez no puede dejar de fallar sobre la procedencia de la demarcacin y, en defecto de
prueba precisa, tiene la facultad de determinarla segn lo considere conveniente (art. 2755). Arbitrio
que de ninguna manera debe interpretarse como arbitrariedad.
En la accin reivindicatoria, el aporte de los ttulos y sus instrumentos probatorios es de capital
importancia. En la de deslinde, si bien se toman como base para la determinacin, y la mayor parte
poseda de los terrenos que la que expresan los ttulos, aunque la posesin sea de buena fe, no
aprovecha al que la ha tenido (art. 2751), la prueba pericial -en cambio- tiene importancia destacada
(art. 2754).
El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la accin reivindicatoria cuando los lmites estn
cuestionados (lo que se trat en los puntos anteriores); o cuando hubiesen quedado sin mojones por
haber sido stos destruidos.
Este segundo supuesto slo es idneo para fundar la reivindicacin cuando la destruccin de los
mojones ha tenido como consecuencia que uno de los colindantes haya aprovechado la situacin
desplazando su ocupacin ms all del antiguo lmite, por lo que procede la accin para que restituya el
terreno en cuya posesin entr de ese modo. Ello sin perjuicio de que previamente se intenten los
remedios posesorios a que hubiere lugar.
Por ltimo, las leyes procesales establecen un procedimiento especfico para la accin de deslinde (art.
673 y ss.,
Cd. Proc. Civil y Com. de la Nacin), mientras que la accin de reivindicacin tramita por el
procedimiento ordinario.
LEGITIMACIN ACTIVA Y LEGITIMACIN PASIVA.
Dice el art. 2749 que la accin de deslinde compete nicamente a los que tengan derechos reales sobre
el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
Se cuestiona la posibilidad de que la accin pueda ser intentada por el titular de un derecho de
hipoteca, ya que este derecho no se ejerce por la posesin. Sin embargo, el Cdigo no lo excluye y es
innegable que puede existir inters por parte del titular del derecho hipotecario, no slo como medida
conservatoria sino tambin cuando se est en proceso de ejecucin de la obligacin garantizada con la
hipoteca.
Pese a ello es conveniente que, formulada la demanda por titulares de derechos reales sobre cosa ajena,
se integre la litis con el propietario.
En cuanto a la legitimacin pasiva, el art. 2749 sindica al propietario como titular de ella. La demanda
puede dirigirse contra el Estado respecto de los terrenos dependientes del dominio privado (art. 2750).
El deslinde de los fundos que dependen del dominio pblico, dice la misma disposicin, corresponde a la
jurisdiccin administrativa.
Algunos autores consideran que ambos fundos deben pertenecer al dominio pblico del Estado, pero
entendemos que en todos los casos no habra propiamente ni "condominio" ni se dan los supuestos
para una accin de deslinde.
Coincidimos con Salvat en que basta que uno de los fundos colindantes sea de dominio pblico del
Estado.
Salvat - Argaflars, Tratado. Derechos reales, t. III, p. 224