RESOLUCIN 898 DE 2014 (Agosto 19)

Diario Oficial No. 49.249 de 20 de agosto de 2014

INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI

<Anlisis jurdico en proceso>

Por medio de la cual se fijan normas, mtodos, parmetros, criterios, y procedimientos
para la elaboracin de avalos comerciales requeridos en los proyectos de
infraestructura de trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.

EL DIRECTOR GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRFICO AGUSTN CODAZZI,
en ejercicio de la funcin asignada por los artculos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013 y
el Decreto 208 de 2004, y CONSIDERANDO:

Que el artculo 58 de la Constitucin Poltica establece que el inters general prima
sobre el particular, razn por la cual, por motivos de utilidad pblica e inters social
definidos por el legislador, se podr decretar la expropiacin, previa indemnizacin.

Que de conformidad con lo definido por la Corte Constitucional, entre otras en las
Sentencias C-1074 de 2002 y C-476 de 2007, esta indemnizacin tiene dos
caractersticas, a saber:
i. Debe ser previa, esto es, pagada con anterioridad al traspaso del derecho de
dominio, y
ii. Debe ser justa, lo que conlleva que su fijacin no se puede hacer de manera
abstracta y general, sino que requiere la ponderacin de los intereses de la
comunidad y del afectado, presentes en cada situacin, es decir, el anlisis
de cada caso en particular.

Que en virtud de la discrecionalidad legislativa se expidieron, entre otras, las Leyes 9
de 1989, 388 de 1997, y 1 de 1991, que regulan el procedimiento de expropiacin
(judicial y administrativa) en el marco de la reforma urbana y para puertos martimos
respectivamente, el cual est compuesto por las siguientes etapas:
i. Oferta de compra;
Comentado [LFRG1]: Ojo con esto
Incluso, en el caso de que se desee FRACCIONAR el Pago por
ejemplo con Bonos a 6 aos, esos Bonos, deben poder ser
convertidos en dinero en efectivo en el mercado monetario
local de manera inmediata y por el 100% de la Estimacin
Indemnizatoria.
Comentado [LFRG2]: Se acabaron esas supuestas tablas
de valores MASIVAS que en realidad lo que ocultaban era
mediocridad valuatoria. Ahora, se debe realizar
individualmente y un anlisis detallado para cada caso en
particular para cada uno de los Bienes Tasados pues las
afectaciones suelen ser distintas entre un predio y otro, as
estn uno al lado del otro o enfrente del otro.

Es hora de que se empiece a corregir un recurrente error
procedimental que se cometa en las valoraciones de este
tipo de avalos, en las que muchos (en realidad la gran
mayora) pretendan conseguir el valor de mercado de la
tierra o de zonas geoeconmicas similares para despus
multiplicarlos por el rea de unas Fajas de tierra afectadas
y dictaminaban como valor de la afectacin (expropiacin o
servidumbre) en base al valor obtenido de esa
multiplicacin.

Es por este motivo que se debe recordar que la manera
correcta de realizar la tasacin de afectaciones al suelo
(Expropiatorias o de Servidumbres), es mediante la
Valoracin del suelo por el Mtodo Residual sin considerar la
afectacin y restarla de la Valoracin del predio por el
Mtodo Residual considerando la o las afectaciones, y luego
a este valor sumarle las afectaciones generadas a las Mejoras
Constructivas (valor de reposicin a Nuevo) y/o a las mejoras
vegetales o cultivos. Y esto solo para la estimacin de uno de
los componentes del dao Emergente Vencido o
Consolidado.
ii. Negociacin directa o enajenacin voluntaria, y en caso de no lograrse esta;
iii. Expropiacin propiamente dicha.

Que el Decreto Nacional 1420 de 1998, reglamentario de la Ley 388 de 1997 y la
Resolucin IGAC 620 de 2008, regulan lo concerniente a la elaboracin de avalos
comerciales, por los cuales se determina el valor comercial de los inmuebles
correspondiente a terreno, construcciones y/o los cultivos, en el marco del proceso de
adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social, tanto para
enajenacin voluntaria como para expropiacin por va judicial y administrativa.

Que la Ley 1682 del 22 de noviembre de 2013, por la cual se adoptan medidas y
disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden
facultades extraordinarias, establece algunas normas especiales para la adquisicin
predial por motivos de utilidad pblica e inters social regulada por las mencionadas
Leyes 9 de 1989, 388 de 1997 y 1 de 1991, en cuanto se refiere al tema de la
ejecucin y/o desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte.

Que el artculo 23 de la Ley 1682 de 2013, permite incluir en el valor comercial el monto
de las indemnizaciones o compensaciones, si estas son procedentes.

Que el artculo 37 de la Ley 1682 de 2013, seala que el precio de adquisicin ser
igual al valor comercial; a su vez, el valor comercial se determina teniendo en cuenta la
reglamentacin urbanstica, destinacin econmica, dao emergente y lucro cesante.
El dao emergente incluye el valor del inmueble (terreno, construccin y/o cultivos
objeto de adquisicin). El lucro cesante se calcular segn los rendimientos reales del
inmueble al momento de la adquisicin y hasta por un trmino de seis (6) meses.

Que el citado artculo 23 de la Ley 1682 de 2013, asigna al Instituto Geogrfico Agustn
Codazzi IGAC la funcin de adoptar las normas, mtodos, parmetros, criterios y
procedimientos que deben utilizarse en la elaboracin de avalos comerciales, las
cuales una vez expedidas son de obligatorio y estricto cumplimiento para avaluadores,
propietarios y responsables de la gestin predial en los proyectos de infraestructura de
transporte.

Comentado [LFRG3]: El Avalo Comercial, realmente
consiste en la Tasacin del
es decir, la Indemnizacin TOTAL Justa y Debida
que cubra TODAS las afectaciones causadas
(comprobadamente) por la ejecucin del proyecto de
Infraestructura.
Comentado [LFRG4]: Aqu existe una muy posible
induccin al ERROR tanto en la Ley 1682 como en la
Resolucin 898, pues el artculo 23 de la Ley 1682 no se
refiere al Valor Comercial del predio, sino, al Avalu
Comercial de las afectaciones es decir al Valor Econmico
Total de las Afectaciones dice textual mente as:

El avalo comercial, de ser procedente, incluir el valor de
las indemnizaciones o compensaciones que fuera del caso
realizar por afectar el patrimonio de los particulares.

Es decir, ac se da apertura para realizar la Valoracin de TODOS
los Daos y Perjuicios comprobables que hayan sido causados por
la enajenacin forzosa del predio o por la ejecucin del proyecto de
infraestructura terrestre.
Comentado [LFRG5]: Esta es otra posible induccin al
ERROR tanto de la Ley 1682 como de la resolucin 898, ya
que es muy importante aclarar que EL PRECIO DE
ADQUISICIN del predio o de una fraccin de un predio, solo
es uno de los componentes del AVALO COMERCIAL de
las afectaciones y que es parte de los sumandos que
constituyen el DAO EMERGENTE (consolidado o vencido).

Puede, configurarse simultneamente al Dao Emergente
Vencido (ya causado), otro Dao Emergente que es Futuro
(an no ocurrido pero categricamente probado que
ocurrir a causa del Proyecto o de la adquisicin del predio y
que producir de manera evidente el menoscabo
patrimonial del afectado) . Un ejemplo de un componente de
este dao es el denominado Dao al Predio Remanente, y
otro por ejemplo son los gastos en los que deber incurrir el
propietario para el registro de la escritura del predio y la
obtencin de una nueva matrcula inmobiliaria por ejemplo.
Comentado [LFRG6]: E esto lo que nos obliga a realizar las
observaciones o los comentarios que pensemos pueden
afectar a futuro la estimacin justa de las afectaciones.
Que la Ley 1673 de 2013, tiene como objeto regular y establecer responsabilidades y
competencias de los avaluadores en Colombia, y define la valuacin como la actividad,
por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los mtodos
tcnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y
pertinentes para el dictamen de la valuacin. El Dictamen de la valuacin se denomina
avalu.

Que si bien el Decreto Nacional 1420 de 1998 y la Resolucin IGAC 620 de 2008,
regulan lo atinente a la determinacin del valor comercial de los inmuebles (terreno,
construcciones y/o los cultivos), no reglamentan la tasacin de la indemnizacin referida
a dao emergente y lucro cesante, que segn la Ley 1682 de 2013 debe incluirse dentro
del avalo comercial de ser procedente.

Que por consiguiente, resulta necesario fijar las normas, mtodos, parmetros, criterios,
y procedimientos que deben aplicarse para la elaboracin de los avalos comerciales y
su actualizacin en el marco del proceso de adquisicin al que se refiere la Ley 1682
de 2013.

En mrito de lo expuesto,

RESUELVE:
CAPTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES.
ARTCULO 1o. OBJETO. Fijar las normas, mtodos, parmetros, criterios y
procedimientos para la elaboracin y actualizacin de los avalos comerciales, incluido
el valor de las indemnizaciones o compensaciones en los casos que sea procedente,
en el marco del proceso de adquisicin predial de los proyectos de infraestructura de
trasporte a que se refiere la Ley 1682 de 2013.

ARTCULO 2o. MBITO DE APLICACIN. Esta resolucin es aplicable a los proyectos
de infraestructura de trasporte en el marco de los procesos de enajenacin voluntaria y
expropiacin, judicial o administrativa y, es de obligatorio y estricto cumplimiento para
los avaluadores, propietarios y responsables de la gestin predial a la que se refiere la
Ley 1682 de 2013.
Comentado [LFRG7]: Ojo, que ahora somos responsables
civil y penalmente por el contenido de nuestros
DICTMENES
Comentado [LFRG8]: Ojo, el Decreto 556 que reglamenta
la Ley 1673 referida al ejercicio de la tasacin en Colombia
establece en el artculo 5 que es referido a las Categoras
en las que los avaluadores pueden inscribirse en el Registro
Abierto de Avaluadores, especficamente en la Categora
Nmero 13 que contempla la Tasacin o Avalo de
INTANGIBLES ESPECIALES dice que estos consisten en el
avalo de:

Dao emergente, lucro cesante, dao moral, servidumbres,
derechos herenciales y litigiosos y dems derechos de
indemnizacin o clculos compensatorios y cualquier otro
derecho no contemplado en las otras categoras.

Es decir, no se pueden seguir aventurando a realizar estas
estimaciones quienes no dispongan de los conocimientos
apropiados para hacerlo, so pena de ser sancionados
disciplinariamente y adems debern responder civil y
penalmente por los daos patrimoniales o
extrapatrimoniales que produzcan sus dictmenes, sea a los
propietarios de los bienes tasados o sea al estado
colombiano y/o sus instituciones.
ARTCULO 3o. DEFINICIONES. Para la interpretacin de la presente resolucin se
debern tener en cuenta las siguientes definiciones:
AVALO COMERCIAL:
Es aquel que incorpora el valor comercial del inmueble (terreno construcciones y/o cultivos)
y/o el valor de las indemnizaciones o compensaciones, de ser procedente.

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE CORRESPONDIENTE A TERRENO, CONSTRUCCIN Y/O
CULTIVOS OBJETO DE ADQUISICIN:
Es el precio ms probable por el cual el inmueble se transara en un mercado donde el
comprador y el vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicas
y jurdicas que afectan el bien.

ACTUALIZACIN DE AVALO:
Es la realizacin de un nuevo avalo comercial despus de trascurrido el trmino la vigencia
del anterior.

INDEMNIZACIN:
Es el resarcimiento econmico que se reconocer y pagar al beneficiario, en caso de ser
procedente, por los perjuicios generados en el proceso de adquisicin predial.

DAO EMERGENTE:
Perjuicio o prdida asociada al proceso de adquisicin predial.

ENTIDAD ADQUIRENTE:
Persona de derecho pblico o su delegatario, segn sea el caso, encargada de adelantar el
proceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social. Las entidades
adquirentes estn enunciadas, entre otros, en el artculo 59 de la Ley 388 de 1997, en el
artculo 16 de la Ley 1a de 1991, o en la norma que las modifique, derogue o complemente.

PROCESO DE ADQUISICIN PREDIAL POR MOTIVOS DE UTILIDAD PBLICA E INTERS
SOCIAL:
Conjunto de actuaciones administrativas y/o judiciales, en virtud del cual se logra la
transferencia del derecho de dominio a favor de la entidad adquirente, con el propsito de ser
destinado a la ejecucin y/o desarrollo de proyectos de infraestructura de transporte en los
trminos sealados en la Ley 1682 de 2013. El proceso de adquisicin se podr adelantar por
enajenacin voluntaria o por expropiacin judicial o administrativa segn sea el caso, de
conformidad con la normatividad vigente.

ENAJENACIN VOLUNTARIA:
Etapa del proceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social, en
virtud de la cual, previo acuerdo de voluntades, se logra la transferencia del respectivo bien
mediante la suscripcin de un contrato de compraventa por escritura pblica debidamente
registrada.

Comentado [LFRG9]: No cabe duda que el Valor
Comercial del predio que histricamente fue el que
calcularon en los dictmenes valuatorios muchos valuadores
colombianos, y solo es una de las valoraciones que debe
realizar el tasador pues esta solo es parte del Dao
Emergente Consolidado.

Ahora, NO se podrn seguir cotizando estos servicios como
se ha pretendido prostituyendo el cobro a cifras tan
miserables que no dan ni para pagar la impresin de los
informes.
Comentado [LFRG10]: Ojo, esta definicin luce muy
ambigua y es probable que algunos quieran sustentarse en
ella para CASTRAR las afectaciones y los Perjuicios que se
generen por la ejecucin del proyecto, pues aqu casi que
circunscribe los perjuicios solo a los que se causen
DURANTE el tiempo que dure el proceso de la adquisicin.
Por ejemplo, el Cdigo Civil Colombiano dice:

ARTCULO 1613. INDEMNIZACIN DE PERJUICIOS. La
indemnizacin de perjuicios comprende el dao emergente y
lucro cesante, ya provenga de no haberse cumplido la obligacin,
o de haberse cumplido imperfectamente, o de haberse retardado
el cumplimiento.


Comentado [LFRG11]: Dao Emergente Consolidado o
vencido Consiste en los desembolsos, egresos, o gastos
efectuados por el afectado y/o por sus familiares, que
existieron, son ciertos, que ya fueron exteriorizados, pero
adems, que ha sido comprobado que est vinculado u
ocasionado por la ejecucin del proyecto. En este grupo se
incorpora entre otros ms que pueden ocurrir el Valor
Comercial del Predio adquirido

El Dao Emergente Futuro, es similar pero que no ha
ocurrido, o no se ha exteriorizado. En este grupo se
incorpora entre otros ms que pueden ocurrir el Perjuicio al
Predio Remanente del Predio adquirido

Como dao Emergente Vencido, un ejemplo, son los gastos
requeridos para adecuar la fachada o el acceso al predio
afectado. Por desconocer el alcance de este dao, en
muchos casos estos gastos no los reconocen o lo hacen
parcial y caprichosamente y les dan el nombre de
Compensaciones Econmicas o Reconocimientos Socio
Econmicos, pero en realidad un Valuador debe
incorporarlos en los clculos del AVALO COMERCIAL o del
Valor Econmico Total de Afectacin

Como ejemplo de un dao Emergente futuro, pudieran ser
adems del dao al predio remanente, lo gastos que deber
pagar el propietario para actualizar sus escrituras y hacer los
papeleos legales tpicos en esos casos
LUCRO CESANTE:
Ganancia o provecho dejada de percibir por el trmino de seis (6) meses como mximo, por
los rendimientos reales del inmueble objeto de adquisicin.
EXPROPIACIN:
Etapa del proceso de adquisicin predial por motivos de utilidad pblica e inters social que
se utiliza cuando no se logra un acuerdo formal para la enajenacin voluntaria, en los trminos
y condiciones previsto en la Ley 1682 de 2013, o cuando este es incumplido por el promitente
vendedor.

AVALUADOR:
Persona natural o jurdica que posee el reconocimiento para llevar a cabo la valuacin.

BENEFICIARIO DE LA INDEMNIZACIN:
Persona natural o jurdica a favor de quien se reconocer y pagar la indemnizacin.

PLAN DE GESTIN SOCIAL:
Conjunto de programas, actividades y acciones que tienen por finalidad atender el
desplazamiento involuntario derivado del proceso de adquisicin predial por motivos de
utilidad pblica, que algunas entidades implementan, en virtud del cual se podrn realizar
determinados reconocimientos econmicos o compensaciones sociales, cuyos conceptos y
montos estn previamente definidos, con el fin de ayudar a mitigar los impactos generados.

ARTCULO 4o. SELECCIN DEL AVALUADOR. La entidad adquirente solicitar al
Instituto Geogrfico Agustn Codazzi (IGAC), la autoridad catastral correspondiente, o
personas naturales o jurdicas de carcter privado, registradas y autorizadas por las
Lonjas de Propiedad, la elaboracin del avalo comercial al que se refiere la presente
resolucin.

PARGRAFO. El avaluador encargado podr contratar a expertos para determinar
algunos de los aspectos del dao emergente y/o lucro cesante.

ARTCULO 5o. SOLICITUD DEL AVALO. Una vez seleccionado y contratado el (los)
avaluador(es), la entidad adquirente solicitar la elaboracin del avalo comercial por
escrito, aportando como mnimo los siguientes documentos:

i. Para la valoracin comercial de terreno, construcciones y/o cultivos. -Artculo 13
del Decreto Nacional 1420 de 1998 o la norma que lo derogue, modifique,
adicione o complemente.
1. Identificacin del inmueble o inmuebles, por su direccin y descripcin de linderos.
2. Copia de la cdula catastral, siempre que exista.
Comentado [LFRG12]: Se ha hecho muy comn el ERROR
de considerar que Lucro Cesante, solamente es clculo de
rentas demostrables por alquiler o por estados financieros y
flujos de caja.

Esto lo usan recurrentemente los coordinadores de
GESTIN PREDIAL de los Operadores de servicios Pblicos, o
de las petroleras y ltimamente tambin por los
concesionarios de autopistas para hacerle bullying o
matoneo a los propietarios y prcticamente conducirlos a
firmar obligatoriamente ofertas indemnizatorias
ridculamente bajas.

Lo cierto es que el Lucro cesante tambin puede ser
Consolidado (Vencido) y Futuro y corresponde su clculo a
los INGRESOS que se demuestre, o que no entraron o que no
entrarn, al patrimonio del afectado por la adquisicin
predial o por la ejecucin del proyecto (pues puede
configurarse un dao remanente por ejemplo en un predio
donde hay un restaurante, en una carretera al que le
expropian el 70% del parqueadero vehicular con mucha
probabilidad le generarn una disminucin de ingresos por
ejecucin del proyecto)

Comentado [LFRG13]: Esta definicin no se ajusta a la de
nuestro ordenamiento legal (Cdigo Civil Colombiano)

ARTICULO 1614. DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.
Entindase por dao emergente el perjuicio o la prdida que
proviene de no haberse cumplido la obligacin o de haberse
cumplido imperfectamente, o de haberse retardado su
cumplimiento;
y por lucro cesante, la ganancia o provecho que deja de
reportarse a consecuencia de no haberse cumplido la obligacin,
o cumplido imperfectamente, o retardado su cumplimiento.

ARTICULO 1615. CAUSACIN DE PERJUICIOS. Se debe la
indemnizacin de perjuicios desde que el deudor se ha
constituido en mora, o, si la obligacin es de no hacer, desde
el momento de la contravencin.

Es decir, desde el momento en que la afectacin es
registrada en la Matricula inmobiliaria del Registro de
Instrumentos Pblicos se debe la indemnizacin, y para la
fecha del avalo, se realiza el clculo del Lucro Cesante por
el NO PAGO previo con la tasa legal del 6% (estipulada en
el artculo 2.232 del Cdigo Civil Colombiano), y se actualiza
por IPC entre la fecha del avalo y la fecha prevista para la
realizacin efectiva del pago.
3. Copia del certificado de libertad y tradicin del inmueble objeto del avalo, cuya fecha de
expedicin no sea anterior en ms de tres (3) meses a la fecha de la solicitud.
4. Copia del plano del predio o predios, con indicacin de las reas del terreno, de las
construcciones o mejoras del inmueble objeto de avalo, segn el caso.
5. Copia de la escritura del rgimen de propiedad horizontal, condominio parcelacin cuando
fuere del caso.
6. Copia de la reglamentacin urbanstica vigente en el municipio o distrito, en la parte que
haga relacin con el inmueble objeto del avalo. Se entiende por reglamentacin
urbanstica vigente aquella expedida por autoridad competente y debidamente publicada
en la gaceta que para el efecto tenga la administracin municipal o distrital.
PARGRAFO. Cuando se trate del avalo de una parte de un inmueble, adems de los
documentos e informacin sealados en este artculo para el inmueble de mayor
extensin, se deber adjuntar el plano de la parte objeto del avalo, con indicacin de
sus linderos, rumbos y distancias.

ii. Para el clculo de la indemnizacin:
1. Identificacin de los beneficiarios, indicando las razones por las cuales tienen esta
condicin.
2. La relacin de contadores y/o medidores y acometidas de servicios pblicos y su ubicacin.
3. Encuestas y censos socioeconmicos en caso de que la entidad adquirente las haya
realizado, e informacin referente a las actividades comerciales, industriales o
residenciales, entre otras, que se desarrollen en el respectivo inmueble, as como los
titulares de las mismas.
4. Relacin de muebles ubicados en el inmueble objeto de adquisicin, que deban ser
trasladados.
5. Indicacin de los plazos para entrega del inmueble y forma de pago que se plantear por
parte de la entidad adquirente en la oferta de compra.
6. Copia de los contratos de arrendamiento y otros cuyo objeto sea el inmueble a ser
adquirido. En el caso en que los contratos sean verbales, se debern aportar declaraciones
de los contratantes, en que consten los elementos esenciales del contrato, tales como
identificacin de las partes, objeto del contrato, plazo, precio, causales de terminacin,
sanciones por incumplimiento.
7. Informacin tributaria (impuestos, tasas y contribuciones).
8. Documentos contables de estados de prdidas y ganancias, el balance general ms
reciente. Para quienes no estn obligados a llevar contabilidad, recibos de caja,
consignaciones bancarias, facturas, entre otros.
9. Los dems documentos que considere relevantes para el clculo de la indemnizacin.
PARGRAFO 1o. La entidad adquirente solicitar por escrito a los beneficiarios de la
10. indemnizacin, la documentacin que estos tengan en su poder y que sea relevante para
el clculo de la indemnizacin. Si estos no entregan la documentacin solicitada, la entidad
adquirente dejar constancia en la solicitud de avalo, de esta situacin. El clculo se har
con informacin entregada as como aquella recopilada por el avaluador a la que se refiere
el artculo 10 de la presente resolucin.
PARGRAFO 2o. La entidad adquirente y el(os) avaluador(es) celebrarn contratos
para la realizacin de los avalos que requieran. Cualquier modificacin o ajuste de la
informacin entregada por la entidad solicitante respecto de los avalos realizados
implicar cobro de honorarios.

ARTCULO 6o. PLAZO PARA LA ELABORACIN DEL AVALO. El plazo para la
elaboracin del avalo ser de treinta (30) das hbiles contados a partir del da
siguiente al recibo de la solicitud escrita con toda la informacin a la que se refiere el
artculo 5 de la presente resolucin.

PARGRAFO. Sin perjuicio de lo anterior, en el contrato que suscriban la entidad
adquirente y el(os) avaluador(es) se podr pactar un plazo distinto.

ARTCULO 7o. MECANISMOS DE IMPUGNACIN DE LA ENTIDAD ADQUIRENTE.
La entidad adquirente podr pedir la revisin e impugnacin del avalo comercial, en
los trminos sealados en el artculo 24 de la Ley 1682 de 2013.

PARGRAFO. El expediente que se enve al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi
(IGAC), para resolver la impugnacin, debe contener la documentacin y soportes
utilizados para efectos de la elaboracin del avalo comercial.

ARTCULO 8o. VALORACIN COMERCIAL DE TERRENO, CONSTRUCCIONES Y/O
CULTIVOS. Para efectos de determinar el valor comercial de terreno, construcciones
y/o cultivos, se debern aplicar las normas, procedimientos, parmetros, criterios y
mtodos contenidos en el captulo cuarto del Decreto Nacional 1420 de 1998, y en la
Resolucin IGAC 620 de 2008, o las normas que lo (la) derogue, modifique, adicione o
complemente.
CAPTULO II.
DEL CLCULO DE LA INDEMNIZACIN.
ARTCULO 9o. INDEMNIZACIN. Para efectos de calcular la indemnizacin se
aplicarn las normas, mtodos, criterios, parmetros y procedimientos, sealados en
los siguientes artculos.
SECCIN I.
CRITERIOS, PARMETROS Y PROCEDIMIENTOS.
ARTCULO 10. DETERMINACIN DE LA INDEMNIZACIN. El avaluador encargado
del clculo de la indemnizacin deber realizar visita al inmueble objeto de adquisicin,
con el propsito de:

i) Contrastar la informacin entregada por la entidad adquirente, verificar la
reglamentacin urbanstica, la destinacin econmica del bien y dems aspectos
relevantes para la labor a su cargo.

ii) Solicitar al beneficiario documentacin adicional a la inicialmente suministrada, de ser
necesario, que sea pertinente y/o conducente para efectos del clculo de la
indemnizacin; en caso de que la solicitud no sea atendida, dicha peticin se le har
por escrito a la entidad adquirente, para que ella la requiera al beneficiario. En todo
caso, el clculo se har con la informacin entregada y se dejar constancia de esta
situacin.

En caso de inconsistencia entre la informacin entregada por la entidad adquirente y la
obtenida en la visita al inmueble, el avaluador deber dejar constancia de las
inconsistencias encontradas para que la entidad realice los ajustes correspondientes.
Si la entidad no realiza los ajustes, la valoracin se adelantar de conformidad con lo
encontrado en la visita.

PARGRAFO 1o. El clculo de la indemnizacin slo tendr en cuenta el dao
emergente y/o lucro cesante generados por el proceso de adquisicin predial.

PARGRAFO 2o. El avaluador en su informe de avalo comercial deber dejar
constancia de la metodologa aplicada para cada uno de los componentes de la
indemnizacin calculados, as como de los soportes empleados para tal propsito.

ARTCULO 11. CONSULTA DE INFORMACIN. De ser necesario, el avaluador
encargado consultar la informacin de entidades u organismos, tales como: la
Superintendencia de Sociedades, autoridades tributarias, Superintendencia de Industria
y Comercio, las Cmaras de Comercio, Departamento Administrativo Nacional de
Estadstica, las agremiaciones inmobiliarias, Fenalco, entre otros, acerca de
estadsticas referentes a ingresos y utilidades derivadas de las actividades que se
desarrollen en el respectivo inmueble.
PARGRAFO. En el clculo de la indemnizacin se deber tener en consideracin la
informacin reportada a las autoridades tributarias por el beneficiario.

Si de acuerdo con la informacin obtenida y/o el clculo realizado por el avaluador se
encuentra que los ingresos y/o utilidades superan lo reportado a las autoridades
tributarias, la indemnizacin se har sobre lo informado a dichas autoridades.

En caso de que aparezca como no obligado tributariamente, el clculo realizado de la
indemnizacin no podr superar los topes establecidos para ser contribuyente y segn
lo que se demuestre.

ARTCULO 12. INVESTIGACIN DE MERCADO. Para efectos de realizar el clculo de
la indemnizacin, se debern solicitar cotizaciones a personas naturales o jurdicas
idneas que permitan definir el valor de determinado concepto o componente de la
indemnizacin. Las cotizaciones se solicitarn a personas domiciliadas en el municipio
en el que se ubica el inmueble objeto de adquisicin. Salvo que el concepto o
componente de la indemnizacin lo requiera, se podrn solicitar cotizaciones a
personas que se encuentren localizadas en otras jurisdicciones, o de ser el caso,
internacionales.

En este caso, el avaluador encargado del clculo de la indemnizacin anexar las
cotizaciones realizadas, indicando el nombre de los consultados, datos de contacto
(nmero de telfono y correo electrnico) y acreditando su idoneidad.

Cuando para el avalo se haya utilizado informacin de mercado (documentos escritos
y/o cotizaciones), esta debe ser verificada, confrontada y ajustada antes de ser utilizada
en los clculos estadsticos.

ARTCULO 13. ENCUESTAS. Cuando no se encuentre informacin de mercado o se
quiera reforzar la investigacin, se recurrir a encuestas. Se reitera que estas solo se
usarn para comparar y en los eventos de no existir mercado. En los casos en que
existan datos de mercado, la encuesta se utilizar como comprobacin de la
informacin obtenida.

Comentado [LFRG14]: Resulta que esta es la FAMOSA
FRASE que utilizan Irresponsablemente muchos JUBILADOS
del IGAC y supuestos valuadores de Lonjas de garaje para
MANOSEAR DESCARADAMENTE sus dictmenes, que de paso
cuando son IMPUGNADOS ante el IGAC este
irresponsablemente ha dictaminado que en la valoracin se
han cumplido los preceptos legales (por lo que es obvio que
ellos mismos IGAC-inducen a birlar el patrimonio de los
propietario afectados por la obra de infraestructura o por los
operadores de servicios pblicos)

Los Valuadores debemos ser MINEROS de DATOS es decir,
INVESTIGADORES DE MERCADO, debemos construir nuestra
muestra encontrando los datos o deduciendo los datos. Esta
excusa de que no hay datos de Mercado es acolitada por
prominentes instituciones que demuestran su ignorancia
sobre el verdadero ejercicio profesional de la tasacin.

Por ejemplo el argumento de que no existen datos de
mercado para Lotes de tierra en un sector que se TASA, se
derrumba cuando se les demuestra que hay edificaciones y
que esas edificaciones o similares a esas, poseen datos de
operaciones de compra venta o de arrendamiento que
permiten mediante Tcnicas Residuales encontrar el valor de
Mercado del suelo y una vez obtenidos al menos 7 Datos
(mnimo) podemos calcular la media aritmtica si
encontramos un coeficiente de variacin mximo del 7.5% y
para garantizar un margen de error del 5%, y un nivel de
confianza del 90% ; o de 9 datos si lo que deseamos es
pronunciarnos con la media aritmtica con un margen de
error mximo del 5% y un nivel de confianza del 95% .

Es increble que en las resoluciones del IGAC se diga que
basta con 3 datos como mnimo para pronunciarse sobre el
valor comercial apoyndose en la media aritmtica de esos 3
datos, pues eso lo que refleja es la violacin aberrante de las
leyes estadsticas y que obviamente permiten tachar por
ERROR GRAVE cualquier dictamen realizado incluso por el
IGAC, argumentando el cumplimiento de sus propias
Resoluciones tcnicamente controvertibles.

Ya es Hora que en estas resoluciones del IGAC se corrijan
tantos errores en las Formulas de su resolucin 620 (factores
correccin mal copiados de los del Instituto Brasileo de
peritajes IBAPE) o tablas de seores que no existieron ni
existen, (FITTO y CORVINI), pues resulta que en realidad son
la tabulacin de la propuesta de ROSS HEIDECK efectuada
por dos tasadores argentinos con los apellidos FITTE y
CERVINI cuando no existan las calculadoras, sino las reglas
de clculo.
Se deber dejar constancia escrita en el informe y bajo gravedad de juramento, que en
el momento de la realizacin del avalo no existan datos de mercado.

ARTCULO 14. CLCULOS MATEMTICOS ESTADSTICOS. Es necesario calcular
medidas de tendencia central con indicadores de dispersin como la varianza y el
coeficiente de variacin.

Cuando el coeficiente de variacin sea inferior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, la media
obtenida se podr adoptar como el valor ms probable.

Cuando el coeficiente de variacin sea superior: a ms (+) o a menos (-) 7,5%, no es
conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar la
investigacin con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado.

PARGRAFO 1o. El avaluador deber consultar un nmero plural de cotizaciones que
no podr ser inferior a tres, salvo que se deje constancia bajo gravedad de juramento
que en el municipio en el que se ubica el inmueble objeto de adquisicin o debido a la
actividad objeto de cotizacin, segn corresponda, no existe este nmero de personas
idneas, evento en el cual se har el clculo con la(s) cotizacin(es) efectivamente
obtenida(s).

PARGRAFO 2o. En el caso en que no sea posible obtener las tres (3) cotizaciones
(investigacin de mercado), se deber dejar constancia escrita en el informe y bajo
gravedad de juramento, que en el momento de la realizacin del clculo no existan
otras personas con las cuales hacer las cotizaciones.

ARTCULO 15. EXCLUSIN DEL COMPONENTE ECONMICO DEL PLAN DE
GESTIN SOCIAL. S en el marco del proceso de adquisicin predial para los proyectos
de infraestructura de transporte, se implementan planes de gestin social, en virtud de
los cuales se prevean reconocimientos econmicos, estas sumas se consideran
excluyentes con la indemnizacin a la que se refiere la presente resolucin, y de haber
ocurrido el pago deber procederse al descuento respectivo, de conformidad con lo
previsto en el pargrafo del artculo 246 de la Ley 1450 de 2011.

SECCIN II.
Comentado [LFRG15]: Esto es la cereza del pastel.

Es un Caso real y que esta ocurriendo en la actualidad en la
Valoracin de los Predios realizados por la Concesin Vial de
Autopistas del Sol Ruta Caribe que est en manos de toda
una familia de la Costa.

Se Buscaron una Lonja Complaciente conformada por 4
afiliados para realizar el contrato de los Avalos.

En este supuesto Juramento, se escudan muchos de los
valuadores Mediocres como los de esa Lonja de garaje, para
anotar la siempre coincidente opinin de 3 amigos ms el del
firmante, supuestamente consultados y de bastos
conocimientos inmobiliarios.

En el caso Real de la autopista del sol Ruta Caribe hay
ingenieros agroforestales, y jubilados del IGAC y que
realizaron un curso de 40 horas y ya tienen PATENTE para
dictaminar el Valor Comercial de los predios que sern
afectados, por la Autopista.

Esos consultados son socios en esa Lonja de garaje y se
supone que en ese contrato de servicios , y que coincidencia,
los nmeros con que fueron registrados son consecutivos los
4 nmeros y adems sus fechas de vencimiento de solvencia
son coincidentes.

Pero tambin lo he visto en las ofertas de adquisicin o de
servidumbres por afectaciones de Operadores de servicios
Pblicos y/o Petroleros y/o Mineros, en donde proliferaran
aberraciones como esta, siendo los avalos bien realizados la
excepcin, y esta metodologa que realmente es inducida
por estos prrafos de las resoluciones del IGAC y de su
complacencia ante los reclamos de los propietarios, la regla.

Lo peor no es que esto ocurra, (Lo de Autopistas del Sol, No
es un Ejemplo, es real y tengo todos los sustentos de mis
comentarios, pues yo he sido vctima de estos bandidos),
sino que al denunciarlo ante el concesionario vial, no fue
motivo de suspicacia para ellos (raro no?) y despus al
impugnar ante el IGAC, oh sorpresa, tampoco, es decir,
cualquier propietario se siente MATONEADO y debe ir a
desgastarse en tribunales para reclamar lo que en justicia le
corresponde.
DAO EMERGENTE Y LUCRO CESANTE.

ARTCULO 16. COMPONENTES Y PROCEDENCIA DE LA INDEMNIZACIN. De
conformidad con lo previsto por los artculos 23 y 37 de la Ley 1682 de 2013, la
indemnizacin est compuesta por el dao emergente y el lucro cesante que se causen
en el marco del proceso de adquisicin.

PARGRAFO 1o. En el clculo del dao emergente y/o lucro cesante donde se hayan
tenido en cuenta los plazos de entrega del inmueble y/o la forma de pago en el proceso
de adquisicin, estos podrn disminuir, aumentar o suprimirse por parte de la entidad
adquirente, cuando los plazos y/o la forma de pago sealada en la respectiva oferta de
compra sean disminuidos, ampliados o suprimidos en el transcurso del proceso.

PARGRAFO 2o. Si la entidad adquirente determina, mediante decisin motivada, que
el inmueble objeto de adquisicin no cumple con la funcin social de la propiedad,
solicitar que el avalo slo est conformado por el precio comercial del terreno,
construcciones y/o cultivos.

ARTCULO 17. DAO EMERGENTE. A continuacin se presentan algunos conceptos
de dao emergente, que usualmente se pueden generar en el marco del proceso de
adquisicin predial:

l. Notariado y Registro:

Corresponde a los pagos que tiene que hacer el propietario para asumir los costos de
notariado y registro inherentes, entre otros, a los siguientes trmites:

- Escritura pblica de compraventa a favor de la entidad adquirente y su registro en el
folio de matrcula inmobiliaria.

- Levantamiento de las limitaciones al dominio, en el evento en que sobre el bien objeto
de adquisicin existan esta clase de restricciones que impidan la transferencia.

Para efectos del clculo de este concepto se tendrn en cuenta las tasas y/o tarifas
establecidas por la Superintendencia de Notariado y Registro, referidas a los costos de
escrituracin e inscripcin en el respectivo certificado de libertad y tradicin contenidos
en los Decretos Nacionales 650 de 1996, 1681 de 1996, 1428 de 2000 y dems normas
vigentes, as como aquellas que los modifiquen, complementen o deroguen, la
naturaleza jurdica de la entidad adquirente, y se tomar el valor comercial del inmueble
correspondiente a terreno, construcciones y/o cultivos, elaborado en el marco del
proceso de adquisicin predial. Para efectos de este clculo, el valor comercial no
incluye la indemnizacin.

2. Desmonte, embalaje, traslado y montaje de bienes muebles:

Se refiere a los costos en que incurrirn los beneficiarios para efectos de trasladar los
muebles de su propiedad, ubicados en el inmueble objeto de adquisicin, a otro lugar,
o la reubicacin en el rea remanente cuando la adquisicin es parcial, e incluye, entre
otros, los siguientes conceptos:

- Desinstalacin y/o desmonte de bienes muebles, retiro y su embalaje.

- Traslado a un lugar del mismo municipio o distrito en el que se encuentre el inmueble
objeto de adquisicin, salvo que no exista oferta inmobiliaria de bienes similares, evento
en el cual se deber calcular el valor del traslado al municipio ms cercano que s la
ofrezca o traslado al rea remanente en caso de que la adquisicin sea parcial.

En caso de que se requiera el pago de arriendo o bodegaje provisional mientras se
adquiere el inmueble que reemplazar aquel objeto de adquisicin, se debern calcular
dos traslados:

i) Del inmueble objeto de adquisicin al inmueble arrendado o a la bodega, y ii) De esta
al inmueble de reemplazo.
- Reubicacin, montaje y/o reinstalacin de los muebles. Si la actividad que se
desarrolle en el inmueble es productiva, es posible que se requiera la realizacin, entre
otros, de obras civiles con el fin de poder realizar el montaje o reinstalacin de los
mencionados bienes.

Se deber tener en cuenta la calidad y condicin de estos bienes y la actividad en la
que se los utiliza, ya que en algunos casos el desmonte, embalaje, traslado y
reinstalacin, requerir un tratamiento especializado.

Para el clculo de este concepto se debe realizar investigacin de mercado y/o
encuestas.

3. Desconexin de servicios pblicos:

Corresponde a las tarifas por la desconexin, cancelacin definitiva o traslado de cada
servicio pblico domiciliario, existente en el respectivo inmueble o zona de terreno
objeto

de adquisicin, en que tendrn que incurrir los propietarios para efectos de llevar a cabo
la entrega real y material del bien a la entidad adquirente.

El valor por este concepto se establecer tomando en consideracin las tarifas fijadas
por las empresas prestadoras de los diferentes servicios pblicos domiciliarios, as
como la informacin suministrada por la entidad adquirente sobre nmero y ubicacin
de contadores y acometidas.

4. Gastos de publicidad:

Este concepto se refiere, entre otros, a dos (2) tems a saber:

- El reconocimiento y pago por los gastos publicitarios ya realizados y que a la fecha de
la adquisicin estn pendientes por ejecutarse (papelera impresa, publicaciones,
propaganda pagada y no realizada), y

- Aquellos gastos publicitarios en los que se deber incurrir para efectos de informar
sobre el nuevo sitio al que se trasladar la actividad comercial. La determinacin del
medio publicitario depende de las condiciones propias de cada actividad econmica,
referidas a la clase y tamao de la misma.

Los gastos por publicidad no se deben reconocer en los casos en los que los inmuebles
objeto de adquisicin son destinados en forma exclusiva al uso residencial.

Para el clculo de este concepto se debe realizar investigacin de mercado y/o
encuestas.

5. Arrendamiento y/o almacenamiento provisional:

Cuando las condiciones especiales, y/o los plazos para la entrega del inmueble a la
entidad adquirente, y/o la forma de pago que se defina en la oferta de compra, hagan
necesario disponer del sitio para el traslado provisional de los bienes muebles, se
realizar investigacin de mercado y/o encuestas con el fin de determinar el valor
mensual del arrendamiento y/o almacenamiento.

Para determinar el plazo de arrendamiento y/o almacenamiento se tendr en cuenta el
tiempo para adquirir o conseguir el inmueble de reemplazo y su correspondiente
adecuacin, de ser el caso.

6. Impuesto predial:

Se debe pagar el impuesto predial en forma proporcional. El propietario solamente debe
asumir el tiempo en que tuvo la propiedad y la entidad adquirente el perodo restante
del correspondiente periodo fiscal.

Para efectos del clculo se deber establecer el monto del impuesto pagado por el
propietario, sin contar multas o sanciones, indicando igualmente el valor diario del
mismo.

Si la adquisicin es parcial, el clculo deber ser proporcional al avalo catastral y a la
tarifa aplicada al rea objeto de adquisicin.

La entidad adquirente reconocer y pagar el valor diario establecido por el avaluador,
multiplicando dicho valor por el nmero de das del periodo fiscal en que la propiedad
estar a cargo de la entidad.

7. Adecuacin del inmueble de reemplazo:

Corresponde a los pagos que el beneficiario tendr que realizar para efectos de adecuar
el inmueble que compre para reemplazar aquel objeto de adquisicin, ajustndolo a las
condiciones especiales que requiera.

Tiene lugar en los casos en que el inmueble a reemplazar presenta caractersticas
especiales, que no se encuentran normalmente en los bienes ofrecidos en el mercado
inmobiliario, debido a que estas corresponden a los requerimientos propios de una
determinada actividad productiva, y que no pueden ser trasladadas al predio de
reemplazo.

En los casos en que no sea posible adecuar un inmueble de remplazo, deber pagarse
el valor de reposicin a nuevo de las construcciones, descontando el valor de las
construcciones depreciadas ya calculadas en la valoracin del terreno, construccin y/o
cultivos, que tena el inmueble adquirido por la entidad.

Para el clculo de este concepto se realizarn presupuestos de obra, investigacin de
mercado, consultas de informacin oficial y/o consultas a personas expertas.

PARGRAFO. En el caso en que no sea posible encontrar un inmueble de reemplazo,
deber dejarse constancia escrita y bajo la gravedad del juramento de esta situacin en
el informe, al momento de la realizacin del clculo.

8. Adecuacin de reas remanentes:

Habr lugar a su reconocimiento en los casos de adquisicin parcial de inmuebles, y
corresponde a las adecuaciones de reas construidas remanentes que no se hayan
tenido en cuenta en la valoracin comercial de terreno, construcciones y cultivos, en los
trminos del numeral 5 del artculo 21 del Decreto Nacional 1420 de 1998, o la norma
Comentado [LFRG16]: Parte del Clculo del Dao
Emergente Futuro.
que lo modifique, derogue, complemente o adicione. Se reconocer el valor de
reposicin a nuevo de las construcciones.

Para el clculo de este concepto se realizarn presupuestos de obra, en cuya
realizacin se tendr en cuenta investigacin de mercado, consultas de informacin
oficial y/o consultas a personas expertas.

9. Perjuicios derivados de la terminacin de contratos:

Corresponde a las erogaciones de dinero que har el beneficiario a favor de terceros,
por cuenta de las sanciones o indemnizaciones por terminacin anticipada de contratos,
tales como de arriendo y aparcera, cuyo objeto sea el inmueble que ser adquirido.

Se reconocer en forma exclusiva para los casos en que el proceso de adquisicin
predial se adelante por enajenacin voluntaria. En caso de expropiacin no podrn
tasarse perjuicios derivados del incumplimiento de obligaciones contractuales con
terceros, porque segn lo previsto por la Ley 9a de 1989, artculo 26 inciso final, la
expropiacin constituye fuerza mayor.

Para el clculo de este concepto se tendr en cuenta lo previsto en las clusulas del
respectivo contrato con los terceros y la normatividad vigente sobre la materia.

PARGRAFO. Los conceptos por los cuales se puede generar dao emergente,
enunciados en el presente artculo, son indicativos y no excluyen otros conceptos
que se demuestren y puedan ser reconocidos en el clculo de la indemnizacin.

ARTCULO 18. LUCRO CESANTE. A continuacin se presentan algunos conceptos de
lucro cesante, que usualmente se pueden generar en el marco del proceso de
adquisicin predial:
l. Prdida de utilidad por contratos que dependen del inmueble objeto de adquisicin:
Este concepto corresponde a las utilidades dejadas de percibir por los beneficiarios,
derivados de contratos, tales como el de arrendamiento o aparcera, sobre parte o la
totalidad del inmueble.

Para el clculo de este concepto se establecer el ingreso derivado del contrato,
tomando en consideracin la informacin contenida en el respectivo contrato.

Esta informacin se verificar con investigacin de mercado, la cual permitir
determinar la renta que el mercado est dispuesto a pagar por dicho contrato.

Si se encuentran diferencias entre lo pactado en el contrato y el resultado de la
investigacin de mercado, prevalecer el ltimo para efectos del clculo de la utilidad.

Adicionalmente, se tendr en cuenta la informacin tributaria y/o contable aportada para
efectos del clculo.

Una vez determinado el ingreso derivado del contrato, se establecern los costos en
que el beneficiario debe incurrir para efectos de recibir el respectivo ingreso, tales como
tributos que debe pagar por el inmueble, el mantenimiento del inmueble, la
administracin y los servicios pblicos, de ser el caso.

La utilidad ser el resultado de descontar del ingreso definido los costos determinados.

2. Prdida de utilidad por otras actividades econmicas:

Este concepto tendr lugar en los casos en que el beneficiario realice en el inmueble
una actividad econmica diferente a las enunciadas en el numeral anterior, y en
trminos generales su clculo seguir los mismos parmetros explicados para el caso
de la prdida de utilidad por contratos.

Para su clculo se realizar un estudio de la actividad econmica, con el fin de
establecer el ingreso que estas producen, para lo cual el avaluador podr acudir a
informacin y estadsticas de entidades pblicas y/o privadas, as como la informacin
tributaria, contable y la aportada por el beneficiario.

PARGRAFO 1o. De conformidad con lo dispuesto por el artculo 37 de la Ley 1682
de 2013, el lucro cesante se reconocer hasta por 6 meses.
Comentado [LFRG17]: Esta Limitacin es Ilegal (Viola lo
previsto en la Legislacin Colombiana, ver el Cdigo Civil
Colombiano), y totalmente Improcedente.

El tiempo a reconocer por lucro cesante se podr determinar mediante consulta de
informacin oficial y/o de expertos en la materia.

PARGRAFO 2o. Los conceptos por los cuales se puede generar lucro cesante,
enunciados en el presente artculo, son indicativos y no excluyen otros conceptos
que se demuestren y puedan ser reconocidos en el clculo de la indemnizacin.

CAPTULO III. DISPOSICIONES FINALES.

ARTCULO 19. La presente resolucin deroga la Resolucin 741 de 2014 y rige a partir
de su publicacin en el Diario Oficial.

Publquese y cmplase.

Dada en Bogot, D. C., a 19 de agosto de 2014. El Director General,
JUAN ANTONIO NIETO ESCALANTE.