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ANLISE QUALITATIVA E QUANTITATIVA DE ATRIBUTOS
VALORATIVOS DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS
EM PORTO ALEGRE

QUALITATIVE AND QUANTATIVE ANALYSIS OF VALUE ATTRIBUTES
OF REAL ESTATE ENTERPRISES IN PORTO ALEGRE


Fernanda Bolzani Petersen Porto Alegre Brasil fernandapetersen@terra.com.br
ngela de Moura Ferreia Danilevicz - Porto Alegre Brasil angela.danilevicz@pucrs.br



Resumo

Nos grandes centros urbanos, a inovao e o pioneirismo nos empreendimentos imobilirios
refletem, de forma sensvel, a preocupao do mercado no atendimento de necessidades e
anseios da populao, especialmente os relacionados com itens de segurana, conforto e lazer
das famlias. Por outro lado, a existncia de atributos vinculados ao atendimento dessas
exigncias pessoais, reflete-se tambm nos custos das unidades residenciais, em razo do que
devem ser, adequadamente, analisados e mensurados. De outra parte, uma das etapas mais
importantes nos trabalhos de avaliao de imveis consiste na identificao dos atributos que
podem influenciar a formao do valor do bem a avaliar. Tal fato constitui o desafio desta
pesquisa, na relao direta com a escassez de estudos aplicados, no mbito da Engenharia
Civil (como gnero) e da Engenharia de Avaliaes (como espcie), que buscou e analisou
dezenas de atributos que possam influenciar o valor de comercializao dos imveis, atravs de
experincia viabilizada por pesquisas qualitativas e quantitativas. De tal modo, apreciaram-se
as perspectivas dos vrios intervenientes do processo: empreendedor, incorporador, investidor,
construtor, arquiteto, engenheiro, corretor de imveis e consumidor, por meio de coleta de
informaes relativas a imveis, em lanamento, construo ou acabados, que contemplem ou
no os itens estudados.
Palavras-chave: atributos valorativos, pesquisa qualitativa, pesquisa quantitativa, engenharia de
avaliaes.

1. Introduo
Poucos setores no mundo so to prolferos na gerao de negcios como o imobilirio.
Segundo Carvalho (2006), o mercado imobilirio brasileiro vive hoje a fase mais exuberante de sua
histria. H expectativas de que o nmero de negcios deve bater recordes em 2006. A indstria de
empreendimentos residenciais e comerciais deve movimentar neste ano cerca de 60 bilhes de reais,
valor quase 80% superior s receitas registradas cinco anos atrs. A abertura de capital das quatro
grandes construtoras nacionais nos ltimos meses (Rossi Residencial SA, Cyrela Brazil Realty,
Universidade Tecnolgica Federal do Paran - UTFPR
Campus Ponta Grossa - Paran - Brasil
ISSN 1808-0448 / v. 02, n. 04: p. 63-74, 2006

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Gafisa, e Company), que captaram juntas mais de 3 bilhes de reais, despertou interesse em
investidores estrangeiros. A previso que eles invistam 2,3 bilhes de reais em projetos
residenciais e comerciais. Associado a esses fatores, o aumento do crdito para o consumidor
adquirir o seu bem impulsionou a demanda pela construo de empreendimentos.
Conforme Fonseca (2005), o setor imobilirio um dos mais dinmicos de todas as
atividades econmicas, sendo a inovao e o pioneirismo a sua marca registrada. Corroborando com
este raciocnio, Martins (2006) apresenta que a realizao de parcerias com empresas locais permite
que a organizao passe a entender melhor sobre as necessidades do seu pblico regional. Dessa
maneira, as novidades apresentadas por incorporadores, construtores e imobilirias so fruto de
estudos cientficos para melhor entender e atender ao comprador.
Na concepo de um empreendimento, a construtora/ incorporadora ir investigar o pblico-
alvo, de modo a que isto lhe permita eleger, dentre possveis atributos, quais os que devero estar
presentes no empreendimento. Esta tomada de deciso pode onerar a obra; entretanto, remunera a
construtora/ incorporadora por ocasio da venda, tornando os resultados finais mais satisfatrios.
Segundo Fernandez (2001), o processo natural de seleo, pelo mercado, privilegiar as empresas
que oferecem o melhor produto (valor agregado) para o mercado.
Desse modo, torna-se importante que os empreendimentos imobilirios sejam planejados de
maneira a contemplar os itens valorizados pelos clientes. O presente trabalho visa identificar
atributos de destaque e a sua influncia na formao do valor de imveis, levando em considerao
o ponto de vista dos intervenientes do processo construtivo, uma vez que o atendimento desses
quesitos acaba por refletir no custo final dos empreendimentos.
Uma das etapas mais importantes nos trabalhos de avaliao de imveis, como
procedimento de engenharia, consiste na identificao e priorizao desses itens. Estes atributos
valorativos compem a formao do valor de bens imveis. Dentre eles podem ser citados a
qualidade da construo, a existncia de rea verde, piscina trmica, sala de fitness, quadra
poliesportiva, nmero de vagas na garagem, entre tantos outros possveis.
Dessa forma, o presente artigo destaca a importncia do conhecimento de atributos
valorativos, tendo por objetivo a apresentao de uma metodologia para identificao e
levantamento da importncia desses atributos tcnicos, os quais podem influenciar e, via de regra,
influenciam, a formao do valor de venda de bens imveis, cujo fundamento se encontra na
Engenharia de Avaliaes.
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2. Fundamentao Terica
2.1 Engenharia de Avaliaes
Dentre os vrios mtodos avaliatrios constantes da NBR 14653 - Norma Brasileira de
Avaliaes de Bens, parte 2, destaca-se o mtodo direto comparativo de dados de mercado por ser o
mais utilizado e mais recomendado na avaliao de imveis, permitindo a determinao do valor
levando-se em considerao as diferentes tendncias e flutuaes do mercado imobilirio,
freqentemente diferenciadas de outros ramos da economia (FRAINER, 1993).
Das vrias etapas que compem o laudo avaliatrio final, o levantamento de dados de
mercado tarefa fundamental, pois por meio dele vai se constituir a amostra de comparao. A
qualidade das informaes coletadas na pesquisa que permitir identificar as variveis,
caractersticas e atributos que sero considerados na avaliao, a partir de critrios adotados pelo
avaliador.
Segundo essa metodologia, na estrutura da pesquisa so eleitas as variveis independentes e
a dependente, a qual pretende-se determinar. Sabe-se que a qualidade da amostra e as variveis
estudadas esto diretamente relacionadas coerncia e pertinncia dos estudos avaliatrios.
2.2 Atributos Valorativos
O presente trabalho trata de atributos de natureza diversa, aqui designados valorativos,
relacionados com segurana, conforto, localizao, padro e lazer dos empreendimentos e que
possam se mostrar importantes na formao do valor de bens imveis. Assim, apresenta-se uma
metodologia para estabelecer e avaliar parmetros tcnicos de sua participao em determinado
segmento imobilirio.
Esses atributos variam com a possibilidade financeira do pblico, como a localizao, assim
como os critrios de avaliao de prdios corporativos ou empreendimentos imobilirios variam
muito de cidade para cidade no Brasil (ou de regio para regio).
Conforme escreve Dantas (1998), devido ao nmero de variveis influenciantes que teriam
algum lugar no modelo explicativo do mercado imobilirio, e a quantidade reduzida de dados que se
trabalha na prtica, tenta-se na fase de planejamento, na medida do possvel, eliminar a presena de
algumas variveis, entendendo-se como tal as menos expressivas quanto sua importncia na
formao do valor.
Na viso dos consumidores, segundo Fonseca (2005), o acesso s ofertas ficou mais fcil,
tornando os clientes muito mais informados e exigentes, uma vez que julga o tamanho das peas, a
iluminao de ambientes, dentre outros fatores. Diz ainda que o produto no pode pecar em
detalhes, porque isso tambm afeta a deciso de compra do cliente.
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2.3 Engenharia de Avaliaes e o Mercado Imobilirio
De acordo com Fernandez (2001), o sucesso de um empreendimento imobilirio est
relacionado com a correta percepo dos desejos e necessidades do segmento para o qual foi
direcionado. Em razo da grande competio entre as construtoras/ incorporadoras, um diferencial
qualquer pode ser o objeto da preferncia daquele que ir comprar um imvel.
Segundo Fonseca (2005), no existe um produto mais aceito pelo consumidor. Existe, sim,
um produto adequado para um determinado pblico-alvo, numa regio com demanda e com preo
de mercado. A anlise das percepes individuais e da atratividade das alternativas de escolha
tornam-se, portanto, essenciais, sendo diferenciais no processo de concepo do empreendimento,
contribuindo para o seu sucesso, dentro do segmento para o qual foi direcionado.
Alm disso, a variao de clculos e preos no mercado imobilirio torna difcil a distino
entre o imvel caro e o barato. O melhor negcio no mercado nem sempre o que tem o menor
valor do metro quadrado, de modo que a composio do preo de um imvel no est apenas nos
valores dispendidos no terreno e na construo. Quando o consumidor adquire um imvel, ele
adquire tambm um conjunto de fatores agregados, como: acabamentos, infra-estrutura, rua, bairro,
proximidades de servios, escolas e segurana. Assim, na hora da deciso de compra, devem-se
analisar alguns fatores que agregam valor propriedade, para se fazer distino entre caro e
barato, conforme ITCON (2005).
Conforme Gonzlez (1997), a literatura de economia urbana, em geral, se refere existncia
de um conjunto indissocivel de atributos. Assim, os imveis dotados de muitos atributos sero
mais caros. Deste modo, o preo dos imveis pode ser compreendido como a soma dos produtos das
quantidades de cada um destes servios pelos seus preos implcitos. Inicialmente, no so
conhecidas as importncias relativas, ou as participaes no preo de cada um dos atributos.
Conhece-se apenas o preo global do imvel. Cabe ento referir a inexistncia de trabalhos relativos
anlise dos valores dos atributos separadamente, que compem, em conjunto, o valor total do
bem.
Para Leito (1998), nas etapas de desenvolvimento do produto, devem ser tomadas decises
acerca de parmetros a serem ponderados pelo arquiteto para a formao do mesmo. Essas escolhas
do projetista, quando resultam na correta combinao das exigncias do consumidor, podem
favorecer a competitividade no mercado imobilirio, e aumentar, substancialmente, o grau de
satisfao do cliente. Assim, segundo o mesmo autor, a vantagem competitiva para a empresa
promotora do empreendimento pode ocorrer por trs diferentes maneiras: diferenciao dos
imveis, pela escolha de um conjunto de atributos que melhor satisfaa aos desejos do consumidor;
definio dos atributos mais importantes para um determinado segmento de mercado; melhor
entendimento e atendimento das reais necessidades, anseios e desejos dos consumidores em relao
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ao concorrente.
3. Metodologia
O presente trabalho de concluso de curso de graduao buscou desenvolver uma
metodologia embasada em pesquisa qualitativa e quantitativa de dados, buscando identificar e
quantificar atributos valorativos de empreendimentos imobilirios. Em razo da notvel inovao
no padro dos empreendimentos em lanamento e/ ou construo, optou-se pela aplicao de
pesquisa para imveis residenciais, com enfoque dado a apartamentos de trs e/ ou quatro
dormitrios, situados em bairros nobres de Porto Alegre. Foram escolhidos para anlise imveis
para a classe mdia/ alta, devido grande variedade de ofertas e opes existentes nesse segmento
de mercado, com significativos reflexos nos valores finais.
A metodologia adotada neste artigo ir considerar as aspiraes dos diversos intervenientes
no processo (clientes e tcnicos), por meio de uma amostragem por convenincia, de maneira a
identificar os possveis atributos valorativos quando da escolha ou anlise de um imvel. Para a
conduo das atividades, a metodologia foi dividida em trs etapas complementares: pesquisa
qualitativa, pesquisa quantitativa e anlise dos resultados.
3.1 Pesquisa Qualitativa
O objetivo da etapa qualitativa investigar, de forma profunda, a opinio de um dado
pblico com relao a um produto, bem ou servio. Os resultados no so baseados em dados
numricos, mas em depoimentos e informaes dos pesquisados. Conforme Giovinazzo (2001), a
pesquisa qualitativa til para firmar conceitos e objetivos a serem alcanados e dar sugestes
sobre variveis a serem estudadas com maior profundidade.
Algumas possveis ferramentas para a conduo de uma pesquisa qualitativa so:
entrevistas, questionrios com questes descritivas e focus group. Neste estudo, optou-se pela
adoo do Focus Group. Segundo Giovinazzo (2001), o uso dessa ferramenta particularmente
apropriado quando o objetivo explicar como as pessoas consideram uma experincia, uma idia,
um evento. E, a partir de sua aplicao, torna-se possvel a coleta de dados interessantes num curto
espao de tempo, os quais permitem ao pesquisador ou analista a construo de instrumentos, ou
referenciais, podendo-se avanar nas investigaes.
A pesquisa foi realizada atravs de um roteiro estruturado de perguntas, aplicado a uma
amostra, por convenincia, de players envolvidos com o mercado de Porto Alegre, incluindo
representantes do segmento empresarial, profissionais da arquitetura e engenharia, empreendedores,
incorporadores, investidores, construtores e corretores de imveis. Aos profissionais foi solicitado
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que se manifestassem em relao a quais atributos valorizam os imveis.
3.2 Pesquisa Quantitativa
Segundo Ribeiro et al. (2001) a etapa quantitativa permite que sejam realizadas anlises
numricas dos dados levantados na etapa qualitativa. Uma pesquisa quantitativa faz uso de
instrumentos especficos, capazes de estabelecer relaes e causas, levando em conta as
quantidades. Antes da aplicao definitiva da pesquisa, o instrumento de coleta de dados deve ser
testado e devem ser eliminados todos os possveis problemas nele existentes.
A conduo das atividades teve incio no agrupamento por afinidade das informaes
obtidas na etapa qualitativa. A partir da estruturou-se um questionrio quantitativo para que fossem
atribudos pesos de importncia, por parte dos respondentes. Foram entrevistados profissionais e
tcnicos da rea de construo e potenciais compradores de imveis.
O questionrio quantitativo contou, no seu nvel primrio, com cinco grupos de atributos,
listados a seguir.
a) Localizao: indicativos quanto localizao do empreendimento e/ ou unidade;
b) Incorporao/ Padro: atributos relativos ao empreendedor, construtor e projetista e
a custos que envolvem o empreendimento, bem como a qualidade geral da obra;
c) Conforto: atributos que contribuem para a qualidade de vida do consumidor, dentro
da unidade/ empreendimento;
d) Segurana: itens que conferem segurana ao empreendimento;
e) Lazer: itens de infra-estrutura que proporcionem lazer e entretenimento dentro da
rea condominial.
A aplicao do questionrio quantitativo ocorreu em duas etapas. A descrio do objeto de
pesquisa estava associada a um imvel de trs ou quatro dormitrios, padro classe mdia/ alta,
situado em bairro nobre da cidade de Porto Alegre.
Na etapa 1 foram realizados trs questionamentos distintos. O primeiro consistiu da
realizao de avaliao comparativa entre os grupos de atributos, onde o respondente deveria
ordenar de 1 a 5 os grupos de atributos, sendo 5 o grupo considerado o mais importante e 1 o menos
importante (sem repetio de valores). O segundo e o terceiro questionamento aconteceram atravs
de uma varivel dicotmica (sim/no) onde era questionada a importncia do atributo (sim/no) e se
a pessoa estaria disposta a pagar a mais pelo imvel se aquele atributo estivesse presente
(sim/no).
Por questes de limitao de espao, sero detalhados somente os resultados associados
avaliao comparativa dos grupos de atributos.

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Com base nos resultados obtidos foi gerada a Figura 1, onde se encontra representada a
ordem de importncia entre os grupos de atributos, com base na primeira etapa, descrita acima.
Figura 1 Grau de importncia dos grupos de atributos
Grupo de Atributos Peso %
Localizao 27,47
Conforto 22,71
Segurana 20,51
Incorporao / Padro 17,58
Lazer 11,73

Verifica-se que a localizao do imvel ficou em primeiro lugar de importncia, seguido de
conforto e segurana, respectivamente.
Em relao importncia do fator localizao de empreendimentos, quando comparado aos
outros atributos, cabe mencionar o apresentado por Fonseca (2005), [...] uma localizao nobre, s
vezes, tolera um produto que no seja totalmente adequado. Mas uma localizao ruim fatal para
um projeto. Contudo, no que diz respeito disposio a pagar pelos itens de cada grupo (terceiro
questionamento na pesquisa), verificou-se que a maior aceitao est vinculada segurana, o que
se justifica pelo fato deste item ser, atualmente, um dos pontos mais crticos das grandes cidades.
Na etapa 2 tambm foram conduzidos trs tipos de questionamento: o grau de importncia de cada
atributo dentro do seu grupo; a importncia do item (sim/no); e a disposio a pagar a mais pelo
item (sim/no). No primeiro questionamento, foi solicitado ao entrevistado que atribusse grau de
importncia, de 1 a 5, sendo 5 o mais importante e 1 o menos importante, para cada um dos
atributos. A diferena que nesta etapa poderiam ser repetidos os valores da escala de 1 a 5.










Figura 2 Priorizao dos atributos sob o ponto de vista dos clientes e tcnicos
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Grupo de Atributos
Localizao
Incorporao / Padro
Conforto
Segurana
Lazer
Atributo Peso %
ORIENTAO SOLAR DA UNIDADE 3,89
CIRCUITO FECHADO DE TV 3,87
BAIRRO ONDE SE SITUA O EMPREENDIMENTO 3,79
MURAMENTO 3,72
CERCA ELTRICA 3,54
AFASTAMENTO PARA COM OUTROS PRDIOS 3,31
GUARITA BLINDADA 3,31
VISTA 3,13
HALL PRIVATIVO DE ENTRADA 3,10
LOCAL SILENCIOSO 3,07
CDIGO DE SEGURANA NOS ELEVADORES 2,98
ACESSIBILIDADE AO EMPREENDIMENTO 2,91
PAVIMENTO ONDE SE SITUA A UNIDADE 2,86
PROXIMIDADE DE SERVIOS 2,70
QUALIDADE DA CONSTRUO 2,01
QUALIDADE DOS MATERIAIS 1,83
PROXIMIDADE DE ESPAOS PBLICOS, PRAAS 1,80
VALOR DO APARTAMENTO 1,80
QUALIDADE DO PROJ ETO ARQUITETNICO 1,79
VALOR DO CONDOMNIO 1,64
VENTILAO DA UNIDADE 1,62
CONFIABILIDADE DO CLIENTE COM A EMPRESA 1,55
ISOLAMENTO ACSTICO 1,48
TERCEIRA VAGA NA GARAGEM 1,47
ASPECTO ESTTICO DA OBRA, DESIGN 1,46
ILUMINAO DIRETA NOS BANHEIROS 1,44
ISOLAMENTO TRMICO 1,40
DUTOS DE TELEFONIA E REDE LGICA 1,40
TV A CABO 1,39
CHURRASQUEIRA 1,39
BALANCEAMENTO DOS ESPAOS DA UNIDADE 1,35
POSSIBILIDADE DE PERSONALIZAO DAS UNIDADES 1,35
2 ELEVADORES 1,34
SALO DE FESTAS 1,28
AR CONDICIONADO 1,23
PREVISO DA TUBULZAO PARA AUTOMAO 1,20
REAS VERDES 1,13
LAREIRA 1,13
NOME DA CONSTRUTORA 1,13
PISCINA 1,12
AUTOMAO 1,09
DEPSITO INDIVIDUAL NO TRREO 1,05
PISCINA TRMICA 1,01
ESTACIONAMENTO PARA VISITANTES 1,00
FITNESS 1,00
CONCEITO DE CULBE 0,98
1 POR ANDAR 0,92
QUADRA DE TNIS 0,86
NOME DO PROJ ETISTA 0,80
CENTRO DE SERVIOS 0,78
QUADRA POLIESPORTIVA 0,76
MARKETING IMOBILIRIO 0,76
ESPAO GOURMET 0,67
BICICLETRIO 0,67
SALO DE J OGOS 0,65
NOME DO EMPREENDIMENTO 0,56
SAUNA 0,55
CAMPO DE FUTEBOL 0,52
HOME THEATER 0,50
ADEGA CONDOMINIAL CLIMATIZADA 0,48
REA CONDOMINIAL CLIMATIZADA 0,47




A Figura 2 apresenta os resultados encontrados associados ao grau de importncia de cada
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atributo.Na avaliao global, encontra-se em primeiro lugar a orientao solar na unidade (grupo
localizao), seguido de circuito fechado de TV (grupo segurana); bairro onde se situa o
empreendimento (grupo localizao); muramento (grupo segurana); e cerca eltrica (grupo
segurana). Verifica-se um forte destaque para os grupos de atributos: localizao e segurana. A
seguir, encontra-se uma anlise por grupo de atributo.
Em relao ao grupo Localizao, as preferncias dos entrevistados se voltaram para a
orientao solar da unidade e bairro onde se localiza o empreendimento, com 3,89% e 3,79% de
aceitao, respectivamente. O destaque da orientao solar, ao ser analisada juntamente com outros
atributos, pode ser explicado em funo do clima subtropical desta cidade e grande variao de
temperatura ao longo de um mesmo dia, ao que se pode acrescentar o fato de ter-se um inverno frio
e mido e um vero com calor intenso na cidade em anlise.
Em relao ao grupo Incorporao/ Padro obteve destaque a qualidade da construo, a
qualidade dos materiais utilizados (visando menor manuteno futura), o valor do apartamento e a
qualidade do projeto arquitetnica, representada por 2,01%, 1,83%, 1,80% e 1,79% de aceitao,
respectivamente. Cabe referir ainda que a confiabilidade do cliente em relao empresa, nome da
construtora e possibilidade de personalizao das peas obtiveram altos conceitos.
Em relao ao grupo Conforto predominaram preferncias de atributos relacionados
ventilao da unidade, com 1,62%, isolamento acstico, com 1,48%, e trmico, com 1,40% e
terceira vaga na garagem com 1,47%. Contudo, no questionamento associado disposio a pagar
mais em funo do atributo, destacou-se o item relativo terceira vaga na garagem. Por outro lado,
entende-se que as menores preferncias em atributos considerados nobres e inovadores, tais como,
adega condominial climatizada e rea condominial climatizada, respectivamente podem ser
atribudas a questo cultural, ao aumento refletido no custo das unidades, o que caracteriza um
padro superior ao estudado.
Em relao ao grupo Segurana, as preferncias se voltaram para a existncia de circuito
fechado de TV, com 3,87%, muramento, com 3,72%, cerca eltrica, com 3,54% e guarita blindada
com 3,31%. Observa-se a alta percentagem de importncia associada aos atributos de segurana,
verificando-se que, todos os itens que compem o grupo ficaram priorizados entre os onze
principais atributos a estarem presentes em uma construo. Tal fato sugere que as pessoas
valorizam, com grande destaque, a presena dos itens relativos segurana.
No grupo Lazer, destaca-se a presena de salo de festas, que um item que satisfaz s
diferentes faixas etrias e permite conciliar seu uso com a segurana antes comentada, tendo
recebido a preferncia de 1,28%. Aps, destacaram-se as reas verdes, com 1,13% e piscina com
1,12% (trmica com 1,01%) e fitness com 1,00%. Contudo, cabe referir que o conceito atribudo ao
item espao gourmet (salo de festas com um novo complemento), tambm foi destacado, por ser
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uma nova opo de lazer, estimulando a convivncia social aos compradores, especialmente quando
no dispem deste espao na sua unidade. Tal atributo tambm foi apontado na revista ImvelClass
(2005).
Os resultados gerais, mostrados anteriormente, expem que os atributos de maior
importncia no so, primeira vista, os inovadores no mercado. Todavia, acredita-se que estes
itens encontram-se em crescente aceitao, de modo que seus conceitos esto sendo aperfeioados e
absorvidos pelo consumidor, cada vez mais exigente, ciente dos avanos e da competitividade do
meio imobilirio.
4. Concluses
O presente trabalho procurou desenvolver um modelo visando identificao de atributos
valorativos que possam influenciar a formao do valor de comercializao dos imveis, a partir de
experincia viabilizada por pesquisas qualitativas e quantitativas.
Visando atingir os objetivos propostos para este estudo, adotou-se um modelo de pesquisa
que incluiu procedimentos de desenvolvimento e aplicao de uma metodologia, e de sua validao,
atravs da verificao da consistncia dos resultados obtidos.
A avaliao de imveis, propriamente dita, no foi objeto do presente artigo, mas sim a
formulao de critrios prticos para sua aplicao, estimativa de valores e tomada de decises
sobre os itens valorativos passveis de incluso num determinado empreendimento.
A adoo de um modelo abarcando um mtodo qualitativo precedendo a um quantitativo,
facilitou o processo de pesquisa, tornando possvel a identificao de atributos valorativos do ponto
de vista do mercado. Isto ocorreu atravs da apreciao das perspectivas dos vrios intervenientes
do processo: empreendedor, incorporador, investidor, construtor, arquiteto, engenheiro, corretor de
imveis e consumidor em relao a imveis em lanamento, construo ou acabados. Foi realizada
por meio de uma amostragem por convenincia.
Em paralelo, dentre os benefcios do uso da metodologia aqui adotada, destaca-se a
vantagem competitiva para os agentes do mercado, pela diferenciao dos imveis por meio da
escolha de um conjunto de atributos que melhor satisfaa aos desejos do cliente; pela definio dos
atributos mais importantes para um determinado segmento de mercado; e pelo melhor entendimento
e atendimento de diferentes opes, anseios e desejos do consumidor.
Dentre os resultados obtidos junto ao grupo onde foi conduzida de pesquisa, pode-se
identificar uma forte influncia dos grupos de atributos localizao e segurana. Quando analisado
os atributos individualmente verificou-se, para o grupo pesquisado, uma forte relevncia dos itens
associados ao grupo segurana, o que acaba por refletir a preocupao premente existente em
grandes centros urbanos. Isso se justifica medida que todos os itens que compem o grupo
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segurana ficaram localizados entre os onze primeiros colocados, em importncia.
Assim, acredita-se que a metodologia pode contribuir para o desenvolvimento de itens
valorativos de apoio Engenharia de Avaliaes, quando da avaliao de empreendimentos
enquadrados no segmento adotado.
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Abstract
In major urban centers, the innovation and pioneer spirit in real estate enterprises reflect, in a
sensible way, the concern of the market in the attending of the needs and desires of the population,
especially in regards to the security, comfort and leisure of families. On the other hand, the
existence of these entailed attributes in attending to these personal requirements is also reflected in
the costs of the residential units, in that they must be adequately analyzed and estimated. In
addition, one of the most important stages in the work of real estate appraisal is the identification of
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those attributes that can influence the formation of the value of the property being appraised. Such
facts constitute the challenge of this research, in direct relation to the scarcity of applied studies in
the scope of Civil Engineering, as such, and of the Engineering of Evaluations, as a field, which
searched and analyzed dozens of attributes that could influence the value of the commercialization
of property, by experience made feasible through qualitative and quantitative research. In any case,
the perspectives of various professionals involved in this process have been evaluated: entrepreneur,
incorporator, investor, builder, architect, engineer, real estate broker and consumer, by means of
collecting information relative to properties that are in start-up, in construction, or completed, that
are related to or not the material studied.

Key-words: value attributes, qualitative research, quantitative research, engineering of evaluations.




Recebido para publicao em: 15/10/2006
Aceito para publicao em: 01/12/2006