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CASO PRCTICO N 1








Consignas:

a) Buscar la jurisprudencia: autos caratulados SUBDIRECCION
GENERAL DE COMERCIO DE USHUAIA S/, DENUNCIA
PRESENTADA POR EL SR. SERGIO CHACON MUOZ c/
INMOBILIARIA HAIYEN PROPIEDADES s/RECURSO
DIRECTO LEY 24.240
b) Transcribirla.
c) Realizar una nota a fallo analizando la sentencia mencionada
de acuerdo a la doctrina y jurisprudencia aplicable.

Respuestas:

b) Poder Judicial de la Nacin Cmara Federal de Apelaciones
de Comodoro Rivadavia Expte. N 81004913
Comodoro Rivadavia, de diciembre de 2013.-
Y VISTOS:
Estos autos caratulados SUBDIRECCION GENERAL DE
COMERCIO DE USHUAIA S/, DENUNCIA PRESENTADA POR EL
SR. SERGIO CHACON MUOZ c/ INMOBILIARIA HAIYEN
PROPIEDADES s/RECURSO DIRECTO LEY 24.240, en trmite ante
esta Alzada bajo el N 81004913/2012/CA1.
Y CONSIDERANDO:
I.- Que llegan estos autos al Acuerdo del Tribunal, para el
tratamiento del recurso de apelacin interpuesto a fs. 85/93 por los
representantes de la firma Haiyn Propiedades, en los trminos del
art. 45 de la Ley 24.240(LDC) en contra de la Disposicin SS.C.I. y E.
Nro. 007/2013 dictada el da 2 de mayo de 2013 por el Seor
Subsecretario de Comercio Interior del Ministerio de Economa de la
Provincia de Tierra del Fuego.
II.- La Disposicin atacada resuelve aplicar a la recurrente la
sancin de apercibimiento por haber violado los deberes impuestos
por los artculos 5, 7, 8bis, 19 y 40bis de la LDC, consistentes en
no haber dado cumplimiento a la obligacin de prestar servicios de
manera que no presenten peligro para la salud del usuario; no haber
efectivizado la oferta formulada, y no cumplir con las obligaciones de
garantizar las debidas condiciones de atencin, trato digno y
equitativo, sin haber respetado los trminos, plazos, condiciones y
dems circunstancias conforme las cuales fue ofrecida, publicitada y
convenida la contratacin, causando dao econmico al consumidor.
En virtud de ello, la autoridad administrativa aplic dao directo a
favor del denunciante, Sr. Sergio Esteban Chacon Muoz, por el valor
de tres Canastas Bsicas Total para el Hogar 3 actualizado por el
ndice que publica el INDEC, conforme lo prescripto por el art. 40bis de
la ley 24240, imponindole a la infractora, la obligacin de publicar la
disposicin en crisis en un diario de considerable circulacin, en un
espacio y con caracteres destacados, conforme lo establecido en el
art. 47 de la citada normativa.
III.- Para decidir del modo enunciado, se consider que estas
actuaciones fueron iniciadas en virtud de la denuncia incoada por el
Sr. Chacon Muoz, contra la firma Haiyn Propiedades, a raz de la
contratacin de una locacin celebrada por su intermedio con el
propietario de una vivienda, vnculo que se resolvi anticipadamente a
causa de la invasin de una plaga de roedores en el inmueble objeto
de dicho contrato.
Que celebrada la audiencia de conciliacin respectiva y
producida una prueba informativa, se formul imputacin en los
trminos descriptos en la primera consideracin, interponiendo la
sumariada un pedido de nulidad de ese requerimiento y formulando
descargo en subsidio (fs.51/54).
A fs. 62 se proveyeron las pruebas ofrecidas, desestimndose la
prueba testimonial y ordenndose la produccin de prueba informativa,
cuyos respondes fueron agregados a fs. 65/67, con lo que dictamin el
servicio de asesoramiento jurdico permanente del organismo,
propiciando la aplicacin de las sanciones que resultaron impuestas
mediante el acto administrativo recurrido, en el que se consider
debidamente acreditada la presencia de roedores en la vivienda, de
los que podra derivar un dao a la salud de sus ocupantes,
importando ello una violacin al perfecto estado y funcionamiento
con el que se habra ofrecido la locacin.
Por otra parte se valor, que frente a la imputacin efectuada, la
firma no neg el maltrato denunciado por el Sr. Chacn, adems de
considerar el menoscabo sufrido en el derecho del adquirente por la
frustracin del servicio, en virtud de haberse tornando impropia la cosa
para su destino y disminuido el uso que de ella es natural obtener,
razn por la cual se oblig a la sumariada a responder en los trminos
del art. 40bis de la LDC.
IV.- Contra lo decidido se agravi la accionada, reconociendo el
contrato de locacin que celebr por su intermedio el denunciante el
23 de diciembre de 2011 respecto del inmueble sito en calle
Guardacostas R. Iguaz 1049 de la localidad de Ushuaia; que ofert y
acord con ambas partes los trminos de la contratacin y que, en
efecto, en el contrato se dej constancia de que el inmueble se hallaba
en perfecto estado de funcionamiento.
Afirma que conforme el mismo denunciante lo expusiera, luego
de ms de tres meses de locacin advirti la presencia de roedores,
por lo que el hecho denunciado sobrevino a la conformacin de la
voluntad contractual, siendo adems, que una vez anoticiado de ste,
el locador actu conforme las obligaciones civiles derivadas de su
condicin (arts. 1514 y ccdtes del Cd. Civil), que la LDC no ha
sustitudo.
Manifiesta que la decisin administrativa configura un absurdo al
considerar que el cumplimiento de una obligacin legal pueda ser
susceptible de sancin, agravada porque la rescisin del contrato fue
acordada entre el locador y el locatario de plena conformidad.
Que el servicio de inmobiliaria que ha prestado, no la constituye
en parte de aquel vnculo contractual, sin que exista ningn mandato
tcito de administracin del inmueble, que derive del contrato o de la
ley, limitando su intervencin posterior a facilitar el domicilio de pago
para la percepcin de los cnones por cuenta y orden del locador.
Niega el maltrato al consumidor que la administracin ha tenido
por probado con los meros dichos del denunciante, agregando que
con la recepcin del testimonio de la anterior locataria, -y que su parte
ofreciera en el descargo-, se hubiera acreditado el estado del inmueble
a la finalizacin del anterior contrato de alquiler, que data de unos das
previos a la contratacin del Sr. Chacn, y que poda dar fe respecto
de la inexistencia de vicios.
Agrega que los hechos no ocurrieron tal y como les fueron
imputados, ya que la presencia de roedores no fue advertida de
manera inmediata a la celebracin de la locacin, sino tres meses ms
tarde, y que conforme consta en el informe de la firma Pest Control, -
que desratiz la vivienda-, era necesario para evitar una nueva
invasin, tapar algunos agujeros y proceder a la higiene general del
terreno, esto ltimo, de exclusiva responsabilidad del usuario.
Impetra la nulidad del acto administrativo, derivada de la
ausencia de elementos objetivos que avalen el hecho imputado,
sumado a la negacin del derecho de defensa por cercenamiento de la
actividad probatoria y falencias argumentales para la atribucin de
responsabilidad, cuestionando finalmente la competencia de la
autoridad de aplicacin, frente a la inexistencia de relacin de
consumo.
Asimismo impugna el resarcimiento que se le impusiera como
dao directo, el cual desconoce y califica de desproporcionado.
V.- A fs. 98 se expidi el Sr. Fiscal General que interviene ante
esta Alzada, quien opin que el recurso fue interpuesto en tiempo y
forma, propiciando la competencia de este Cuerpo para su
tratamiento.
VI.- Para comenzar este anlisis, debemos considerar que
conforme surge de la copia del contrato de locacin que luce a fs. 3/7
se encuentra debidamente acreditado el vnculo locativo que uniera al
denunciante con el propietario de la vivienda, concretado con la
intermediacin de la inmobiliaria Haiyn Propiedades, quien intervino
en la etapa precontractual y por cuyos servicios percibi la comisin
de rigor (comprobante agregado a fs. 10), asumiendo durante la
ejecucin de la locacin, la cobranza de los cnones locativos
mensuales, del mismo modo que el servicio de agua, conforme lo
pactado en la clusula dcimo segunda del contrato.
Siendo ello as, conviene recordar que la modificacin a la LDC,
producida por la ley 26.361, modific el art. 1, redefiniendo la nocin
conceptual de consumidor entendindose por tal a toda persona
fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma
gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisicin de derechos
en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y
figuras afines. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien,
sin ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en
ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario
final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de
cualquier manera est expuesto a una relacin de consumo (Artculo
sustituido por art. 1 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008).
Esta nueva redaccin parece atinada dentro de una tendencia
generalizadora, por lo cual hoy el consumidor inmobiliario debe ser
entendido en sentido amplio, careciendo de las limitaciones que
derivaban del anterior texto legislativo. Debe entenderse que la
enunciacin de la adquisicin de los derechos en "tiempos
compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines",
es slo a los fines ejemplificativos, ya que comprende otras figuras no
includas, y que no debe interpretarse limitativamente, siempre dentro
de la relacin de consumo de rango constitucional.
Por eso se ha dicho que Ese agregado debe interpretarse en el
sentido ms favorable al consumidor, que supone afirmar la inclusin
de las operaciones inmobiliarias. Los consumidores, compradores de
inmuebles nuevos para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de
terreno adquiridos para tal fin, al igual que los locatarios que
contratasen para el mismo objeto no comercial, la construccin o
reparacin de sus viviendas, estn indistintamente tutelados por la
ley. (Arias Cu, Esteban Javier, Interpretacin judicial en torno al
consumidor inmobiliario dentro de la relacin de consumo, LL
Patagonia 2008 (diciembre), 544).
A partir de lo expuesto, y ms all de las especficas
disposiciones del Cdigo Civil y de la ley de locaciones -23091-, que
regulan el vnculo entre el locador y el locatario, la relacin entre el
usuario y la inmobiliaria, que le ofreci la vivienda y con cuya
intermediacin se concret la contratacin, participa de los caracteres
definidos en el art. 3 de la LDC, conforme las definiciones de
consumidor y proveedor contenidas en los arts. 1 y 2 de la misma
norma.
Por esta razn, cabe descartar el agravio referido a la
inexistencia de relacin de consumo, con el cual se pretende evitar la
aplicacin de la ley 24240, como norma de orden pblico (art. 65 LDC)
y de la cual deriva la competencia de la Subdireccin General de
Comercio que ha sido cuestionada, en tanto, en el caso, la oferta del
inmueble, ha sido pblica, provino de una empresa inscripta para
prestar servicios inmobiliarios como actividad comercial (fs. 33), esto
es que "profesionalmente" ofreci el inmueble para su alquiler
destinado a vivienda familiar del consumidor.
VII.- Arribados a esa conclusin, y entrando en el planteo
nulificante derivado de la posible afectacin del derecho de defensa y
cercenamiento de la actividad probatoria, surge del cotejo de lo
actuado en sede administrativa, que una vez recibido el descargo de
ley, fueron provedas las pruebas ofrecidas por la sumariada, y se
desestimaron aquellas que fueron consideradas inconducentes, todo
lo cual fue debidamente notificado a la accionada, conforme consta a
fs. 63, consintiendo lo actuado, en tanto no dedujo recurso de
reconsideracin conforme la autoriza el art. 45 de la ley.
Es decir, la sumariada no plante en tiempo y forma oportunos,
la necesidad de recibir el testimonio de la anterior locataria, por lo que
la nulidad articulada en esta instancia por ese motivo, debe ser
rechazada, en tanto devendra del ejercicio de una facultad oficiosa de
la administracin, consistente en admitir slo las probanzas que fueren
conducentes y pertinentes para el esclarecimiento de la cuestin
debatida.
Por otra parte, y sobre esta atribucin administrativa, se permiti
a la parte sumariada, ejercer debidamente su derecho de defensa, sin
perjuicio de lo cual, se advierte que el resto de las probanzas
incorporadas en estas actuaciones permiten acreditar el extremo
fctico al que aquel testimonio procuraba, esto es el estado en que la
vivienda fuera entregada al locatario.
VIII.- En efecto, a partir de los especiales parmetros que la ley
24240 reformada por ley 26361, imponen en materia probatoria,
debemos ponderar que el acta de fs. 56 da cuenta de la entrega de la
vivienda en el estado en que se encuentra al trmino de la anterior
locacin, estado que, conforme fuera descripto por la empresa de
fumigaciones que la misma accionada contrat, da cuenta de la
existencia de accesos en la parte interior y exterior de la vivienda por
los que ingresaban los roedores.
La fotografas que ilustran el estado de la vivienda, resultan
suficientes para configurar el incumplimiento a la obligacin que le
fuera imputada a la inmobiliaria, ya que, ms all de la falta de higiene
general del terreno, - que no se ha podido determinar si fue anterior,
contempornea o posterior a la celebracin del contrato, y por ende de
responsabilidad del locador o del locatario-, los orificios que se pueden
observar y por los que ingresaban los roedores, no han sido
desconocidos, y no se ha incorporado prueba alguna que permita
atribuirlos al accionar del locatario.
De este modo, la presencia de estos animales, que tambin se
encuentra probada, y que la sumariada ha calificado como hecho
sobreviviente y posterior a su intervencin, afect las condiciones de
habitabilidad y uso del inmueble, acorde al fin contractualmente
previsto, y ello fue consecuencia de la falta de arreglos que el
propietario por intermedio de la inmobiliaria deban realizar desde el
exterior para tapar las aberturas, y que implicaba tener que desocupar
la vivienda para poder emprenderlos.
Como consecuencia de ello, la sumariada debe responder, en
tanto fue quien formul la oferta previa a la contratacin, an cuando
se desconozca la existencia de un mandato tcito de administracin,
como el que le permita percibir los cnones locativos mensuales y
asumir como lo hizo, la tarea de informar al propietario y enviar
personal tcnico idneo para intentar solucionar el problema.
Esto es as, porque si bien entre las partes contratantes resultan
de aplicacin las normas del Cdigo Civil especficas para la locacin
y los vicios redhibitorios, por lo que entre ellas el art. 1604 inc. 5to.
acorde al art. 2164 exigen -expresando inequvocamente-, que los
mismos sean "existentes al tiempo del contrato", debiendo ser el
accionante el que deba acreditar su preexistencia, caso contrario, el
reclamo no prosperar (art. 2168 cd. civil); por el contrario, en la
relacin de consumo se aplican otros principios, derivados de los arts.
11 y 40 LDC. En este marco especial, "a instancia del consumidor se
aplicar de pleno derecho el art. 2176 cd. civil" (art. 18 ley 24.240)
siendo la responsabilidad objetiva y la reparacin integral, con
prescindencia de la culpa del obligado.
Del mismo modo, segn el art. 1604 inc. 5 Cd.Civil, antes
citado, el locador se libera de responder por los vicios redhibitorios "si
tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario saba
de ellos, o tena razn de saber. Dicho conocimiento es indiferente en
la relacin de consumo donde "el art. 2170 del Cd. civil no podr ser
opuesto al consumidor" (art. 18 inc. b) ley 24.240). Esta disposicin
hace adems, que carezca de efectos la distincin entre vicios
aparentes y ocultos (art. 2173 y cons. cd. civil) en materia de
consumo.
De esta manera, el incumplimiento que fuera imputado, no surge
del propio contrato de locacin, que fuera rescindido anticipadamente
entre las partes, sino de la relacin de consumo que vincula al cliente
usuario- con la inmobiliaria que intermedi entre ambas partes para
ponerlas en contacto hasta el perfeccionamiento de la contratacin,
momento en el que percibi su comisin.
Esta circunstancia le permiti a la administracin concluir en que
el deber de suministrar el servicio de forma tal, que no presente peligro
alguno para la salud o integridad fsica del consumidor, se encontraba
incumplido (art. 5 LDC), y por las mismas razones, que tambin fue
incumplida la oferta que haba emitido y por la que capt la voluntad
del consumidor, consistente en el perfecto estado y funcionamiento
de la unidad habitacional (art. 1ero. del contrato de fs. 3) con el que
supuestamente fuera entregada la vivienda.
Cabe recordar, que dentro de este escenario legal de mayor
beneficio para el consumidor, el proveedor de los servicios slo podra
desligarse de su responsabilidad demostrando que "la causa del dao
le ha sido ajena" (art. 40). En este punto cabe recordar, que la ley
24240 impone aplicar en beneficio del consumidor la norma que le sea
ms benigna (art. 3), congruente con la condicin de debilidad que se
le atribuye.
A partir de dichos parmetros cabe valorar la defensa de la
sumariada, que se enfoca en la culpa de la vctima, frente a la falta de
higiene del predio. Las secuencias fotogrficas, por el contrario,
evidencian un estado de deterioro tal, que seguramente no fue
provocado en los tres meses en que el locatario ocup la vivienda,
constituyendo esas aberturas los lugares por donde los roedores
ingresaban al recinto, lo cual se evidencia en las tomas fotogrficas
incorporadas en las actuaciones.
Si bien lo expuesto parece suficiente para confirmar la decisin
en estudio, en orden a las infracciones a los artculos 5, 7 y 19 de la
LDC, resulta necesario destacar, el carcter profesional y experto de
las accionada, lo cual le impone una responsabilidad mayor frente al
usuario (art. 902 Cod. Civil), como parmetro interpretativo de las
circunstancias fcticas apuntadas, siendo por ello que las normas han
establecido reglas orientadas a restablecer la igualdad entre las partes
privilegiando el favor debilis".
IX.- Respecto del incumplimiento al artculo 8bis, que impone
condiciones de atencin y trato digno y equitativo, no encontramos
elementos suficientes para tener por configurada la infraccin
apuntada, en tanto la misma ha sido nicamente sustentada en las
manifestaciones del denunciante, sin obrar otros elementos objetivos
de ponderacin que permitan consolidar ese extremo.
Si bien, el trato equitativo y digno como derecho bsico de los
consumidores constituye un principio orientador que sirve de
fundamento o marco de referencia teleolgico de los restantes
derechos que les asisten, esta exigencia apunta a la situacin
subjetiva, al respeto del consumidor como persona que no puede ser
sometida a menosprecio o desconsideraciones, ni mortificaciones. En
tal sentido, la norma en comentario de modo meramente
ejemplificativo establece que los proveedores deben abstenerse de
desarrollar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones
vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.
De esta manera y considerando adems, que la inmobiliaria
procedi a informar al propietario y comunic en debida forma, la
solucin alternativa propuesta, no se ha acreditado que la atencin
que se le brind al denunciante en aquellas oportunidades hubiera
sido descorts o vejatoria, ms all del entorno situacional generado y
por el que la sumariada ha recibido reproche y encuadre en otras
disposiciones especficas que describen su incumplimiento.
Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, la verificacin de los
restantes extremos fcticos que fueron ponderados por la autoridad
competente, resulta suficiente para la aplicacin de la sancin de
apercibimiento, frente a la violacin de las restantes normas invocadas
en el decisorio, que habilitan su imposicin.
IX.- Por ltimo, restan considerar los agravios vertidos contra la
aplicacin del dao directo, para lo cual resulta necesario verificar la
reunin de los presupuestos contenidos en el art. 40bis de la LDC.
De dicha norma se puede extraer que se requiere para su
procedencia la existencia de perjuicio o menoscabo, susceptible de
apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera directa sobre los
bienes del consumidor como consecuencia de la accin u omisin del
prestador del servicio.
Resulta conveniente mencionar que la norma ha recibido varias
objeciones doctrinarias, en cuanto permite a la administracin imponer
una indemnizacin a favor del consumidor, por lo que slo cabe
interpretar sus trminos estricta y restrictivamente en atencin a su
carcter de excepcin (conf. Picasso, Sebastin, Nuevas categoras
de daos en la LDC, citado por Lorenzetti, ob. cit, pg. 621), debiendo
comprender slo el referido al dao causado de manera inmediata por
el incumplimiento o, lo que es lo mismo, que slo abarque al que se
halla en una conexin de primer grado con ese incumplimiento.
(Alterini, Atilio A. Contratos, Las reformas a la LDC, primera lectura,
20 aos despus en LL Supl.especial abril de 2008, p. 13).
Vale la pena recordar que la finalidad de esta regulacin,
evidenciada en los antecedentes parlamentarios, es tutelar a los
consumidores y usuarios que en los hechos no obtienen reparacin
por aquellos daos que se generan a partir de contrataciones de
escasa importancia, daos que se irrogan en forma escalonada y
repetida o, -como se verifica en este supuesto-, derivan de algn
servicio de menor cuanta, por el que no concurren a la va judicial,
evitando que sean objeto de abusos de algunos proveedores
inescrupulosos.
Es por ello que, si bien no existen dudas respecto del posible
funcionamiento de rganos jurisdiccionales dentro de la Administracin
Pblica, -a condicin de que no se trate de controversias entre
particulares regidas por el derecho comn, y que exista un control
judicial suficiente de esa clase de decisiones administrativas-; a los
fines de juzgar la constitucionalidad de la fijacin de indemnizaciones,
habr que tener en cuenta la doctrina de la Corte Suprema de Justicia
de la Nacin que ha establecido los extremos que se deben observar a
estos fines.
Justamente, la observancia de tales extremos constituye el
motivo por el que se estableci con precisin el concepto de dao
directo y los supuestos en los que procede dictar el acto administrativo
que impone a los proveedores la obligacin de indemnizar. Los
antecedentes parlamentarios de la ley 26361 evidencian que, teniendo
en cuenta que la no tipificacin del dao directo iba a arrojar
indudablemente la declaracin de inconstitucionalidad, se introdujo el
concepto que estamos analizado (conf. Diario de Sesiones-Cmara de
Senadores del da 19 de diciembre de 2007, p. 54.)
Conforme a lo expuesto, el dao directo que la administracin
determin a partir del menoscabo patrimonial sufrido por el
denunciante, resulta en principio procedente, en aquellos rubros que
correspondan a un perjuicio efectivo e inmediato, derivado del
incumplimiento de la proveedora. Por esta razn, la sumatoria que
propicia el dictamen jurdico agregado a fs. 69/73, del recibo emitido
en concepto de reserva, y las facturas por comisin de la inmobiliaria
ms la parte proporcional del alquiler del mes de diciembre/2011 y
depsito en garanta, no puede servir como sustento para la
determinacin de este rubro, en tanto la reserva, depsito y la parte
proporcional del alquiler, ya fue debidamente compensado en el
acuerdo rescisorio al que arribaron las partes de la locacin para
poner fin en forma anticipada al contrato.
El nico rubro entonces que podra ser considerado como un
menoscabo susceptible de apreciacin pecuniaria generado como
consecuencia directa del incumplimiento reprochado a la inmobiliaria,
resulta ser la comisin percibida y que asciende a la suma de $1.743
(comprobante de fs. 10).
En virtud de ello, el monto de la condena pecuniaria que ha sido
impuesta por el valor de Tres canastas bsicas total para el Hogar 3,
actualizado por el INDEC, resulta desproporcionado y excesivo,
debiendo el mismo ser disminudo al valor mnimo de Una Canasta
bsica, acorde a la naturaleza meramente resarcitoria de la
indemnizacin reconocida en la norma de aplicacin (art. 40 bis LDC).
Por todo lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:
1) CONFIRMAR la Disposicin SS.C.I. N 007/2013 en todo en
cuanto ha sido materia de recurso y en cuanto aplica la sancin de
apercibimiento a la firma Haiyen Propiedades (artculos 1 Y 2).
2) REVOCAR la imposicin de Tres canastas Bsicas Total para
el Hogar 3 en concepto de dao directo, el que proceder por Una
Canasta Bsica Total para el Hogar 3.-
3) ORDENAR que la publicacin que le ha sido impuesta a la
sumariada en el artculo 2do. de la Disposicin N007/2013 sea
adecuada a los trminos de este pronunciamiento, transcribiendo su
parte dispositiva.
La presente no la suscribe el Dr. Javier M. Leal de Ibarra por
encontrarse en uso de licencia.
Regstrese, notifquese y devulvase.
ALDO E. SUREZ
HEBE L. CORCHUELO DE HUBERMAN

d) Nota a fallo:

Partes del proceso:
Sr, Sergio Chacn Muoz- parte actora-, y Haiyn Propiedades-
parte demandada-.

Objeto del proceso:
Artculos 5, 7, 8bis, 19 y 40bis de la LDC.
Vnculo contractual- relacin de consumo. Rescisin del
contrato de comn acuerdo.
Competencia de la autoridad de aplicacin.
Derecho de defensa.
Vicios redhibitorios.
Dao directo.
Las actuaciones fueron iniciadas en virtud de la denuncia
incoada por el Sr. Chacn Muoz, contra la firma Haiyn Propiedades,
a raz de la contratacin de una locacin celebrada por su intermedio
con el propietario de una vivienda, vnculo que se resolvi
anticipadamente a causa de la invasin de una plaga de roedores en
el inmueble objeto de dicho contrato. La disposicin dictada por el
Seor Subsecretario de Comercio Interior del Ministerio de Economa
de la Provincia de Tierra del Fuego resolvi aplicar a la firma Haiyn
Propiedades la sancin de apercibimiento por haber violado los
deberes impuestos por los artculos 5, 7, 8bis, 19 y 40bis de la
LDC, consistentes en no haber dado cumplimiento a la obligacin de
prestar servicios de manera que no presenten peligro para la salud del
usuario; no haber efectivizado la oferta formulada, y no cumplir con las
obligaciones de garantizar las debidas condiciones de atencin, trato
digno y equitativo, sin haber respetado los trminos, plazos,
condiciones y dems circunstancias conforme las cuales fue ofrecida,
publicitada y convenida la contratacin, causando dao econmico al
consumidor.
En virtud de ello, la autoridad administrativa aplic dao directo a
favor del denunciante, Sr. Sergio Esteban Chacon Muoz, por el valor
de tres Canastas Bsicas Total para el Hogar 3 actualizado por el
ndice que publica el INDEC, conforme lo prescripto por el art. 40bis de
la ley 24240, imponindole a la infractora, la obligacin de publicar la
disposicin en crisis en un diario de considerable circulacin, en un
espacio y con caracteres destacados, conforme lo establecido en el
art. 47 de la citada normativa.

Tipo de recurso: recurso de apelacin.
Contra lo decidido se agravi la accionada, reconociendo el
contrato de locacin que celebr por su intermedio el denunciante; que
ofert y acord con ambas partes los trminos de la contratacin y
que, en efecto, en el contrato se dej constancia de que el inmueble
se hallaba en perfecto estado de funcionamiento.
Afirma que conforme el mismo denunciante lo expusiera, luego
de ms de tres meses de locacin advirti la presencia de roedores,
por lo que el hecho denunciado sobrevino a la conformacin de la
voluntad contractual, y que conforme consta en el informe de la firma
Pest Control, -que desratiz la vivienda-, era necesario para evitar
una nueva invasin, tapar algunos agujeros y proceder a la higiene
general del terreno, esto ltimo, de exclusiva responsabilidad del
usuario. Adems, una vez anoticiado de esto, el locador actu
conforme las obligaciones civiles derivadas de su condicin (arts. 1514
y ccdtes del Cd. Civil), que la LDC no ha sustitudo.
Manifiesta que la decisin administrativa configura un absurdo al
considerar que el cumplimiento de una obligacin legal pueda ser
susceptible de sancin, agravada porque la rescisin del contrato fue
acordada entre el locador y el locatario de plena conformidad.
Que el servicio de inmobiliaria que ha prestado, no la constituye
en parte de aquel vnculo contractual, sin que exista ningn mandato
tcito de administracin del inmueble, que derive del contrato o de la
ley, limitando su intervencin posterior a facilitar el domicilio de pago
para la percepcin de los cnones por cuenta y orden del locador. Por
lo cual, cuestiona la competencia de la autoridad de aplicacin, frente
a la inexistencia de la relacin de consumo.
Niega el maltrato al consumidor que la administracin ha tenido
por probado con los meros dichos del denunciante, agregando que
con la recepcin del testimonio de la anterior locataria, -y que su parte
ofreciera en el descargo-, se hubiera acreditado el estado del inmueble
a la finalizacin del anterior contrato de alquiler, que data de unos das
previos a la contratacin del Sr. Chacn, y que poda dar fe respecto
de la inexistencia de vicios. Por lo cual, impetra la nulidad del acto
administrativo, derivada de la ausencia de elementos objetivos que
avalen el hecho imputado, sumado a la negacin del derecho de
defensa por cercenamiento de la actividad probatoria y falencias
argumentales para la atribucin de responsabilidad.
Asimismo impugna el resarcimiento que se le impusiere como
dao directo, el cual desconoce y califica de desproporcionado.
Anlisis:
Conforme surge de la copia del contrato de locacin se
encuentra debidamente acreditado el vnculo locativo que uniera al
denunciante con el propietario de la vivienda, concretado con la
intermediacin de la inmobiliaria Haiyn Propiedades, quien intervino
en la etapa precontractual y por cuyos servicios percibi la comisin
de rigor, asumiendo durante la ejecucin de la locacin, la cobranza
de los cnones locativos mensuales, del mismo modo que el servicio
de agua, conforme lo pactado el contrato.
Siendo ello as, conviene recordar que la modificacin a la LDC,
producida por la ley 26.361, modific el art. 1, redefiniendo la nocin
conceptual de consumidor entendindose por tal a toda persona
fsica o jurdica que adquiere o utiliza bienes o servicios en forma
gratuita u onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisicin de derechos
en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y
figuras afines. Se considera asimismo consumidor o usuario a quien,
sin ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en
ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario
final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de
cualquier manera est expuesto a una relacin de consumo (Artculo
sustituido por art. 1 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008).
Esta nueva redaccin parece atinada dentro de una tendencia
generalizadora, por lo cual hoy el consumidor inmobiliario debe ser
entendido en sentido amplio, careciendo de las limitaciones que
derivaban del anterior texto legislativo. Debe entenderse que la
enunciacin de la adquisicin de los derechos en "tiempos
compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines",
es slo a los fines ejemplificativos, ya que comprende otras figuras no
includas, y que no debe interpretarse limitativamente, siempre dentro
de la relacin de consumo de rango constitucional.
Por eso se ha dicho que Ese agregado debe interpretarse en el
sentido ms favorable al consumidor, que supone afirmar la inclusin
de las operaciones inmobiliarias. Los consumidores, compradores de
inmuebles nuevos para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de
terreno adquiridos para tal fin, al igual que los locatarios que
contratasen para el mismo objeto no comercial, la construccin o
reparacin de sus viviendas, estn indistintamente tutelados por la
ley. (Arias Cu, Esteban Javier, Interpretacin judicial en torno al
consumidor inmobiliario dentro de la relacin de consumo, LL
Patagonia 2008 (diciembre), 544).
A partir de lo expuesto, y ms all de las especficas
disposiciones del Cdigo Civil y de la ley de locaciones -23091-, que
regulan el vnculo entre el locador y el locatario, la relacin entre el
usuario y la inmobiliaria, que le ofreci la vivienda y con cuya
intermediacin se concret la contratacin, participa de los caracteres
definidos en el art. 3 de la LDC, conforme las definiciones de
consumidor y proveedor contenidas en los arts. 1 y 2 de la misma
norma.
Por esta razn, cabe descartar el agravio referido a la
inexistencia de relacin de consumo, con el cual se pretende evitar la
aplicacin de la ley 24240, como norma de orden pblico (art. 65 LDC)
y de la cual deriva la competencia de la Subdireccin General de
Comercio que ha sido cuestionada, en tanto, en el caso, la oferta del
inmueble, ha sido pblica, provino de una empresa inscripta para
prestar servicios inmobiliarios como actividad comercial, esto es que
"profesionalmente" ofreci el inmueble para su alquiler destinado a
vivienda familiar del consumidor.
Con respecto al planteo nulificante derivado de la posible
afectacin del derecho de defensa y cercenamiento de la actividad
probatoria, surge del cotejo de lo actuado en sede administrativa, que
una vez recibido el descargo de ley, fueron provedas las pruebas
ofrecidas por la sumariada, y se desestimaron aquellas que fueron
consideradas inconducentes, todo lo cual fue debidamente notificado a
la accionada, consintiendo lo actuado, en tanto no dedujo recurso de
reconsideracin conforme la autoriza el art. 45 de la ley. Por lo que, la
nulidad debe ser rechazada, en tanto devendra del ejercicio de una
facultad oficiosa de la administracin, consistente en admitir slo las
probanzas que fueren conducentes y pertinentes para el
esclarecimiento de la cuestin debatida.
A partir de los especiales parmetros que la ley 24240 reformada
por ley 26361, imponen en materia probatoria, debemos ponderar que
el acta de fs. 56 da cuenta de la entrega de la vivienda en el estado
en que se encuentra al trmino de la anterior locacin, estado que,
conforme fuera descripto por la empresa de fumigaciones que la
misma accionada contrat, da cuenta de la existencia de accesos en
la parte interior y exterior de la vivienda por los que ingresaban los
roedores.
La fotografas que ilustran el estado de la vivienda, resultan
suficientes para configurar el incumplimiento a la obligacin que le
fuera imputada a la inmobiliaria, ya que, ms all de la falta de higiene
general del terreno, - que no se ha podido determinar si fue anterior,
contempornea o posterior a la celebracin del contrato, y por ende de
responsabilidad del locador o del locatario-, los orificios que se pueden
observar y por los que ingresaban los roedores, no han sido
desconocidos, y no se ha incorporado prueba alguna que permita
atribuirlos al accionar del locatario.
De este modo, la presencia de estos animales, que tambin se
encuentra probada, y que la sumariada ha calificado como hecho
sobreviviente y posterior a su intervencin, afect las condiciones de
habitabilidad y uso del inmueble, acorde al fin contractualmente
previsto, y ello fue consecuencia de la falta de arreglos que el
propietario por intermedio de la inmobiliaria deban realizar desde el
exterior para tapar las aberturas, y que implicaba tener que desocupar
la vivienda para poder emprenderlos.
Como consecuencia de ello, la sumariada debe responder, en
tanto fue quien formul la oferta previa a la contratacin, an cuando
se desconozca la existencia de un mandato tcito de administracin,
como el que le permita percibir los cnones locativos mensuales y
asumir como lo hizo, la tarea de informar al propietario y enviar
personal tcnico idneo para intentar solucionar el problema.
Esto es as, porque si bien entre las partes contratantes resultan
de aplicacin las normas del Cdigo Civil especficas para la locacin
y los vicios redhibitorios, por lo que entre ellas el art. 1604 inc. 5to.
acorde al art. 2164 exigen -expresando inequvocamente-, que los
mismos sean "existentes al tiempo del contrato", debiendo ser el
accionante el que deba acreditar su preexistencia, caso contrario, el
reclamo no prosperar (art. 2168 cd. civil); por el contrario, en la
relacin de consumo se aplican otros principios, derivados de los arts.
11 y 40 LDC. En este marco especial, "a instancia del consumidor se
aplicar de pleno derecho el art. 2176 cd. civil" (art. 18 ley 24.240)
siendo la responsabilidad objetiva y la reparacin integral, con
prescindencia de la culpa del obligado.
Del mismo modo, segn el art. 1604 inc. 5 Cd.Civil, antes
citado, el locador se libera de responder por los vicios redhibitorios "si
tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario saba
de ellos, o tena razn de saber. Dicho conocimiento es indiferente en
la relacin de consumo donde "el art. 2170 del Cd. civil no podr ser
opuesto al consumidor" (art. 18 inc. b) ley 24.240). Esta disposicin
hace adems, que carezca de efectos la distincin entre vicios
aparentes y ocultos (art. 2173 y cons. cd. civil) en materia de
consumo.
De esta manera, el incumplimiento que fuera imputado, no surge
del propio contrato de locacin, que fuera rescindido anticipadamente
entre las partes, sino de la relacin de consumo que vincula al cliente
usuario- con la inmobiliaria que intermedi entre ambas partes para
ponerlas en contacto hasta el perfeccionamiento de la contratacin,
momento en el que percibi su comisin.
Esta circunstancia le permiti a la administracin concluir en que
el deber de suministrar el servicio de forma tal, que no presente peligro
alguno para la salud o integridad fsica del consumidor, se encontraba
incumplido (art. 5 LDC), y por las mismas razones, que tambin fue
incumplida la oferta que haba emitido y por la que capt la voluntad
del consumidor, consistente en el perfecto estado y funcionamiento
de la unidad habitacional (art. 1ero. del contrato de fs. 3) con el que
supuestamente fuera entregada la vivienda.
Cabe recordar, que dentro de este escenario legal de mayor
beneficio para el consumidor, el proveedor de los servicios slo podra
desligarse de su responsabilidad demostrando que "la causa del dao
le ha sido ajena" (art. 40). En este punto cabe recordar, que la ley
24240 impone aplicar en beneficio del consumidor la norma que le sea
ms benigna (art. 3), congruente con la condicin de debilidad que se
le atribuye.
A partir de dichos parmetros cabe valorar la defensa de la sumariada,
que se enfoca en la culpa de la vctima, frente a la falta de higiene del
predio. Las secuencias fotogrficas, por el contrario, evidencian un
estado de deterioro tal, que seguramente no fue provocado en los tres
meses en que el locatario ocup la vivienda, constituyendo esas
aberturas los lugares por donde los roedores ingresaban al recinto, lo
cual se evidencia en las tomas fotogrficas incorporadas en las
actuaciones.
Si bien lo expuesto parece suficiente para confirmar la decisin en
estudio, en orden a las infracciones a los artculos 5, 7 y 19 de la LDC,
resulta necesario destacar, el carcter profesional y experto de las
accionada, lo cual le impone una responsabilidad mayor frente al
usuario (art. 902 Cod. Civil), como parmetro interpretativo de las
circunstancias fcticas apuntadas, siendo por ello que las normas han
establecido reglas orientadas a restablecer la igualdad entre las partes
privilegiando el favor debilis".
Respecto del incumplimiento al artculo 8bis, que impone
condiciones de atencin y trato digno y equitativo, no encontramos
elementos suficientes para tener por configurada la infraccin
apuntada, en tanto la misma ha sido nicamente sustentada en las
manifestaciones del denunciante, sin obrar otros elementos objetivos
de ponderacin que permitan consolidar ese extremo.
Si bien, el trato equitativo y digno como derecho bsico de los
consumidores constituye un principio orientador que sirve de
fundamento o marco de referencia teleolgico de los restantes
derechos que les asisten, esta exigencia apunta a la situacin
subjetiva, al respeto del consumidor como persona que no puede ser
sometida a menosprecio o desconsideraciones, ni mortificaciones. En
tal sentido, la norma en comentario de modo meramente
ejemplificativo establece que los proveedores deben abstenerse de
desarrollar conductas que coloquen a los consumidores en situaciones
vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.
De esta manera y considerando adems, que la inmobiliaria
procedi a informar al propietario y comunic en debida forma, la
solucin alternativa propuesta, no se ha acreditado que la atencin
que se le brind al denunciante en aquellas oportunidades hubiera
sido descorts o vejatoria, ms all del entorno situacional generado y
por el que la sumariada ha recibido reproche y encuadre en otras
disposiciones especficas que describen su incumplimiento.
Por ltimo, restan considerar los agravios vertidos contra la
aplicacin del dao directo, para lo cual resulta necesario verificar la
reunin de los presupuestos contenidos en el art. 40bis de la LDC.
De dicha norma se puede extraer que se requiere para su
procedencia la existencia de perjuicio o menoscabo, susceptible de
apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera directa sobre los
bienes del consumidor como consecuencia de la accin u omisin del
prestador del servicio.
Resulta conveniente mencionar que la norma ha recibido varias
objeciones doctrinarias, en cuanto permite a la administracin imponer
una indemnizacin a favor del consumidor, por lo que slo cabe
interpretar sus trminos estricta y restrictivamente en atencin a su
carcter de excepcin (conf. Picasso, Sebastin, Nuevas categoras
de daos en la LDC, citado por Lorenzetti, ob. cit, pg. 621), debiendo
comprender slo el referido al dao causado de manera inmediata por
el incumplimiento o, lo que es lo mismo, que slo abarque al que se
halla en una conexin de primer grado con ese incumplimiento.
(Alterini, Atilio A. Contratos, Las reformas a la LDC, primera lectura,
20 aos despus en LL Supl.especial abril de 2008, p. 13).
Vale la pena recordar que la finalidad de esta regulacin,
evidenciada en los antecedentes parlamentarios, es tutelar a los
consumidores y usuarios que en los hechos no obtienen reparacin
por aquellos daos que se generan a partir de contrataciones de
escasa importancia, daos que se irrogan en forma escalonada y
repetida o, -como se verifica en este supuesto-, derivan de algn
servicio de menor cuanta, por el que no concurren a la va judicial,
evitando que sean objeto de abusos de algunos proveedores
inescrupulosos.
Es por ello que, si bien no existen dudas respecto del posible
funcionamiento de rganos jurisdiccionales dentro de la Administracin
Pblica, -a condicin de que no se trate de controversias entre
particulares regidas por el derecho comn, y que exista un control
judicial suficiente de esa clase de decisiones administrativas-; a los
fines de juzgar la constitucionalidad de la fijacin de indemnizaciones,
habr que tener en cuenta la doctrina de la Corte Suprema de Justicia
de la Nacin que ha establecido los extremos que se deben observar a
estos fines.
Justamente, la observancia de tales extremos constituye el
motivo por el que se estableci con precisin el concepto de dao
directo y los supuestos en los que procede dictar el acto administrativo
que impone a los proveedores la obligacin de indemnizar. Los
antecedentes parlamentarios de la ley 26361 evidencian que, teniendo
en cuenta que la no tipificacin del dao directo iba a arrojar
indudablemente la declaracin de inconstitucionalidad, se introdujo el
concepto que estamos analizado (conf. Diario de Sesiones-Cmara de
Senadores del da 19 de diciembre de 2007, p. 54.)
Conforme a lo expuesto, el dao directo que la administracin
determin a partir del menoscabo patrimonial sufrido por el
denunciante, resulta en principio procedente, en aquellos rubros que
correspondan a un perjuicio efectivo e inmediato, derivado del
incumplimiento de la proveedora. Por esta razn, la sumatoria que
propicia el dictamen jurdico agregado a fs. 69/73, del recibo emitido
en concepto de reserva, y las facturas por comisin de la inmobiliaria
ms la parte proporcional del alquiler del mes de diciembre/2011 y
depsito en garanta, no puede servir como sustento para la
determinacin de este rubro, en tanto la reserva, depsito y la parte
proporcional del alquiler, ya fue debidamente compensado en el
acuerdo rescisorio al que arribaron las partes de la locacin para
poner fin en forma anticipada al contrato.
El nico rubro entonces que podra ser considerado como un
menoscabo susceptible de apreciacin pecuniaria generado como
consecuencia directa del incumplimiento reprochado a la inmobiliaria,
resulta ser la comisin percibida.
En virtud de ello, el monto de la condena pecuniaria que ha sido
impuesta por el valor de Tres canastas bsicas total para el Hogar 3,
actualizado por el INDEC, resulta desproporcionado y excesivo,
debiendo el mismo ser disminudo al valor mnimo de Una Canasta
bsica, acorde a la naturaleza meramente resarcitoria de la
indemnizacin reconocida en la norma de aplicacin (art. 40 bis LDC).
Por todo lo expuesto, el Tribunal resolvi:
1) CONFIRMAR la Disposicin SS.C.I. N 007/2013 en todo en
cuanto ha sido materia de recurso y en cuanto aplica la sancin de
apercibimiento a la firma Haiyen Propiedades.
2) REVOCAR la imposicin de Tres canastas Bsicas Total para
el Hogar 3 en concepto de dao directo, el que proceder por Una
Canasta Bsica Total para el Hogar 3.-
3) ORDENAR que la publicacin que le ha sido impuesta a la
sumariada en el artculo 2do. de la Disposicin N007/2013 sea
adecuada a los trminos de este pronunciamiento, transcribiendo su
parte dispositiva.

Valoracin de la decisin:

Segn Pizarro y Vallespinos a partir de la configuracin del
vnculo jurdico operan los distintos efectos que el ordenamiento ha
previsto, por lo cual es muy importante verificar si existe el vnculo y,
ms precisamente si es una relacin de consumo y si corresponde la
aplicacin de la ley 24240, como norma de orden pblico (art. 65 LDC)
y que determina la competencia de la Subdireccin General de
Comercio.
Conforme al art. 1 de la ley 26.361 se define al consumidor:
entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que adquiere
o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social.
Queda comprendida la adquisicin de derechos en tiempos
compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines.
Se considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin ser parte de
una relacin de consumo, como consecuencia o en ocasin de ella
adquiere o utiliza bienes o servicios como destinatario final, en
beneficio propio o de su grupo familiar o social, y a quien de cualquier
manera est expuesto a una relacin de consumo (Artculo sustituido
por art. 1 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008).
Conforme al tribunal de alzada, esta nueva redaccin parece
atinada dentro de una tendencia generalizadora, por lo cual hoy el
consumidor inmobiliario debe ser entendido en sentido amplio. Debe
entenderse que la enunciacin de la adquisicin de los derechos en
"tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y
figuras afines", es slo a los fines ejemplificativos, ya que comprende
otras figuras no includas, y que no debe interpretarse limitativamente,
siempre dentro de la relacin de consumo de rango constitucional.
Por eso se ha dicho que Ese agregado debe interpretarse en el
sentido ms favorable al consumidor, que supone afirmar la inclusin
de las operaciones inmobiliarias. Los consumidores, compradores de
inmuebles nuevos para vivienda, permanente o transitoria, o lotes de
terreno adquiridos para tal fin, al igual que los locatarios que
contratasen para el mismo objeto no comercial, la construccin o
reparacin de sus viviendas, estn indistintamente tutelados por la
ley. (Arias Cu, Esteban Javier, Interpretacin judicial en torno al
consumidor inmobiliario dentro de la relacin de consumo, LL
Patagonia 2008 (diciembre), 544).
A partir de lo expuesto, y ms all de las especficas
disposiciones del Cdigo Civil y de la ley de locaciones -23091-, que
regulan el vnculo entre el locador y el locatario, la relacin entre el
usuario y la inmobiliaria, que le ofreci la vivienda y con cuya
intermediacin se concret la contratacin, participa de los caracteres
definidos en el art. 3 de la LDC, conforme las definiciones de
consumidor y proveedor contenidas en los arts. 1 y 2 de la misma
norma. Y atento a la jurisprudencia que sustenta esta afirmacin: Se
afirma pues que el vnculo que une al que contrata o usa el servicio y
el concesionario, es una relacin de consumo. Quien paga el peaje,
como quien usa de la ruta para los fines del trnsito como
acompaante, son consumidores en la medida que renan los
requisitos de los arts. 1 y 2 de la Ley 24240 (texto dispuesto por la
Ley26361) B. Y. G. L. y otros c/ Autopistas del Sol S.A. y otros s/
Daos y Perjuicios. Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil. Sala:
M. 5/02/09.
Con respecto Haiyn Propiedades, la oferta del inmueble, ha
sido pblica, provino de una empresa inscripta para prestar servicios
inmobiliarios como actividad comercial, esto es que
"profesionalmente" ofreci el inmueble para su alquiler destinado a
vivienda familiar del consumidor.
Por lo anteriormente indicado se afirma que existe una relacin
de consumo.
De acuerdo al artculo 3: Relacin de consumo es el vnculo
jurdico entre el proveedor y el consumidor o usuario.
Las relaciones de consumo se rigen por el rgimen establecido
en la Ley N 24.240 y sus reglamentaciones sin perjuicio de que el
proveedor, por la actividad que desarrolle, est alcanzado asimismo
por otra normativa especfica. (texto dispuesto por la Ley26361). Las
disposiciones de esta ley se integran con las normas generales y
especiales aplicables a las relaciones de consumo, en particular la Ley
N 25.156 de Defensa de la Competencia y la Ley N 22.802 de
Lealtad Comercial o las que en el futuro las reemplacen. En caso de
duda sobre la interpretacin de los principios que establece esta ley
prevalecer la ms favorable al consumidor.

Con respecto a los vicios redhibitorios: segn Art. 2.164. Son
vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso
o goce se transmiti por ttulo oneroso, existentes al tiempo de la
adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo
disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la
habra adquirido, o habra dado menos por ella.
Art. 2.168. Incumbe al adquirente probar que el vicio exista al
tiempo de la adquisicin, y no probndolo se juzga que el vicio
sobrevino despus.
Con respecto a la carga probatoria: si bien entre las partes
contratantes resultan de aplicacin las normas del Cdigo Civil
especficas para la locacin y los vicios redhibitorios, por lo que entre
ellas el art. 1604 inc. 5to. acorde al art. 2164 exigen -expresando
inequvocamente-, que los mismos sean "existentes al tiempo del
contrato", debiendo ser el accionante el que deba acreditar su
preexistencia, caso contrario, el reclamo no prosperar (art. 2168 cd.
civil); por el contrario, en la relacin de consumo se aplican otros
principios, derivados de los arts. 11 y 40 LDC. En este marco especial,
"a instancia del consumidor se aplicar de pleno derecho el art. 2176
cd. Civil" (art. 18 ley 24.240) siendo la responsabilidad objetiva y la
reparacin integral, con prescindencia de la culpa del obligado.
Del mismo modo, segn el art. 1604 inc. 5 Cd.Civil, antes
citado, el locador se libera de responder por los vicios redhibitorios "si
tales vicios eran aparentes al tiempo del contrato, o el locatario saba
de ellos, o tena razn de saber. Dicho conocimiento es indiferente en
la relacin de consumo donde "el art. 2170 del Cd. civil no podr ser
opuesto al consumidor" (art. 18 inc. b) ley 24.240). Esta disposicin
hace adems, que carezca de efectos la distincin entre vicios
aparentes y ocultos (art. 2173 y cons. cd. civil) en materia de
consumo.
Las fotografas que ilustran el estado de la vivienda, resultan
suficientes para configurar el incumplimiento a la obligacin que le
fuera imputada a la inmobiliaria, ya que, ms all de la falta de higiene
general del terreno, - que no se ha podido determinar si fue anterior,
contempornea o posterior a la celebracin del contrato, y por ende de
responsabilidad del locador o del locatario-, los orificios que se pueden
observar y por los que ingresaban los roedores, no fueron
desconocidos, y no se incorporo prueba alguna que permita atribuirlos
al accionar del locatario.
Y que el mismo informe de Pest consta en el informe de la firma
Pest Control, -que desratiz la vivienda-, era necesario para evitar
una nueva invasin, tapar algunos agujeros y proceder a la higiene
general del terreno.
De este modo, la presencia de estos animales, que tambin se
encuentra probada, y que la sumariada ha calificado como hecho
sobreviviente y posterior a su intervencin, afect las condiciones de
habitabilidad y uso del inmueble, acorde al fin contractualmente
previsto, y ello fue consecuencia de la falta de arreglos que el
propietario por intermedio de la inmobiliaria deban realizar desde el
exterior para tapar las aberturas, y que implicaba tener que desocupar
la vivienda para poder emprenderlos.

De acuerdo al art. 2.176. Si el vendedor conoce o deba conocer,
por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos ocultos de la cosa
vendida, y no los manifest al comprador, tendr ste a ms de las
acciones de los artculos anteriores, el derecho a ser indemnizado de
los daos y perjuicios sufridos, si optare por la rescisin del contrato.
As mismo la jurisprudencia, nos indica que:
La obligacin de reparar que se encuentra en cabeza del
fabricante vendedor de un producto, tiene sustento en el
genrico deber de garanta que le incumbe al lanzar al mercado
su producto, deber que, en ltima instancia es una derivacin
del Standard de buena fe que consagra el art. 1198 Cd. Civil. La
cuestin se encuentra hoy superada por ante las reglas claras de
los artculos 18 y 40 de la Ley 24240. No obstante, no es ocioso
sealar que una ptica basada en los arts. 2164 y siguientes del Cd.
Civil podra ya servir de base a la responsabilidad del
fabricante vendedor de productos elaborados. En efecto, el art.
2176 del citado cdigo acuerda al comprador que optare por la
rescisin del contrato, el derecho a ser indemnizado de los
daos y perjuicios sufridos "si el vendedor conoce o deba
conocer, por razn de su oficio o arte, los vicios o defectos
ocultos de la cosa vendida, y no los manifest al comprador".
Explica bien Raymundo m. Salvat ("tratado de derecho civil
argentino" -fuentes de las obligaciones-, 2 edicin anotada por
Arturo Acua Anzorena, Edit. TEA, Bs. As., 1957, T.III, N
2364, Pg. 466), que la buena fe del vendedor se presume (Arg.
art. 2362 cdigo civil), pero el principio se invierte cuando
por razn de su oficio o arte deba conocer la existencia del
vicio. Segn el autor citado, se hubo admitido que la regla
legal no solo ha de aplicarse al fabricante directo de los
artculos, sino tambin al comerciante que los recibe de aquel y
los vende al pblico. Esa solucin resulta ahora consagrada por
el art. 18 de la Ley 24240, en cuanto establece la aplicacin de
pleno derecho del art. 2176 del cdigo civil a instancia del
consumidor (CNCOM, sala c, in re "Talleres Llave S.A. c/ Furlane
tto S.A. s/ Ordinario", del 29/05/98), as como la inoponibilidad a
este del art. 2170 del mismo cdigo. Asimismo, la regla consagrada
en el art. 40 de la Ley 24240, ratificada en su vigencia por la
Ley 24999, no deja margen de duda en cuanto a
la solidaridad de todos los sujetos all mencionados respecto
del consumidor, por los daos provenientes de vicios o defectos en
los productos elaborados. (Hladij, Lus c/ Peugeot - Citroen Arg. SA
s/ Ord. Cmara Comercial: Sala C. Monti - Ojea Quintana -
Caviglione Fraga. 19/09/08.).

En cuanto al derecho de defensa: la sumariada no plante en
tiempo y forma oportunos, la necesidad de recibir el testimonio de la
anterior locataria, por lo que la nulidad articulada en esta instancia por
ese motivo, debe ser rechazada, en tanto devendra del ejercicio de
una facultad oficiosa de la administracin, consistente en admitir slo
las probanzas que fueren conducentes y pertinentes para el
esclarecimiento de la cuestin debatida.
As mismo, se permiti a la parte sumariada, ejercer
debidamente su derecho de defensa, sin perjuicio de lo cual, se
advierte que el resto de las probanzas incorporadas en las
actuaciones permiten acreditar el extremo fctico al que aquel
testimonio procuraba, esto es el estado en que la vivienda fuera
entregada al locatario.
De esta manera, el incumplimiento que fuera imputado, no surge
del propio contrato de locacin, que fuera rescindido anticipadamente
entre las partes, sino de la relacin de consumo que vincula al cliente
usuario- con la inmobiliaria que intermedi entre ambas partes para
ponerlas en contacto hasta el perfeccionamiento de la contratacin,
momento en el que percibi su comisin.
Esta circunstancia le permiti a la administracin concluir en que
el deber de suministrar el servicio de forma tal, que no presente peligro
alguno para la salud o integridad fsica del consumidor, se encontraba
incumplido (art. 5 LDC), y por las mismas razones, que tambin fue
incumplida la oferta que haba emitido y por la que capt la voluntad
del consumidor, consistente en el perfecto estado y funcionamiento
de la unidad habitacional con el que supuestamente fuera entregada la
vivienda. Teniendo en cuenta lo establecido por la jurisprudencia: La
proteccin de los intereses econmicos de los consumidores,
comprende tambin que se garantice la calidad de los productos e
inocuidad de los bienes y servicios que son provistos en el mercado.
De all, la necesidad de imponer al empresario, un estricto deber de
asegurar la eficacia, calidad e idoneidad del bien o servicio, para el
cumplimiento de la finalidad a la que estn destinados de acuerdo con
su naturaleza y caractersticas. (Artemis Construcciones S.A.
c/ Diyon S.A. y otro s/ Ordinario. Cmara Comercial: Sala A. Miguez -
Peirano Viale. 21/11/00). "La proteccin al consumidor o usuario del
servicio queda resguardada por el deber de seguridad preceptuado
por el art. 5 de la Ley 24.240." La relacin de consumo, como
concepcin ms amplia que el contrato de consumo, "abarca todas las
situaciones en que el sujeto-consumidor o usuario- es protegido antes,
durante y despus de contratar, cuando es daado por un
ilcito extracontractual, o cuando es sometido a una prctica de
mercado, cuando acta individual o colectivamente (Conf.Lorenzetti,
Ricardo L. "Consumidores", Editorial Rubinzal Culzoni, Santa F, 2003,
pg. 74), ("Lezcano, Yolanda c/ Metrovas S.A. s/ daos y perjuicios " -
CNCIV - 26/02/2009).
Con respecto al dao directo, segn ARTICULO 40 bis: Dao
directo. Es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o
consumidor, susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de
manera inmediata sobre sus bienes o sobre su persona, como
consecuencia de la accin u omisin del proveedor de bienes o del
prestador de servicios.
De dicha norma se puede extraer que se requiere para su procedencia
la existencia de perjuicio o menoscabo, susceptible de apreciacin
pecuniaria, ocasionado de manera directa sobre los bienes del
consumidor como consecuencia de la accin u omisin del prestador
del servicio.
Segn jurisprudencia: Dentro de esta categora de dao no se
comprende al llamado dao moral. As se ha dicho que: Participo de
la opinin de que el texto del artculo 40 bis cuando sostiene que el
perjuicio de que se trate debe ser susceptible de apreciacin
pecuniaria, descarta la posibilidad de que la administracin ordene, al
proveedor o prestador del servicio, resarcir el dao moral. En este
ltimo, los intereses afectados no son, por definicin, susceptibles de
apreciacin pecuniaria, aun cuando la indemnizacin venta a
proporcionar al damnificado una compensacin no equivalente- del
perjuicio experimentado ((ADAO, Iturrusgarai Maciel c/ Banco del
Chubut S.A. s/ Contencioso Administrativo Expte. 310/2010. Sala A,
Cmara de Apelaciones de Trelew, del 30 de julio de 2010. El
subrayado es propio). La norma dice, textualmente, que el dao
directo: Es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario o
consumidor, susceptible de apreciacin pecuniario, ocasionado de
manera inmediata sobre sus bienes o su persona, como consecuencia
de la accin u omisin del proveedor de bienes o del prestador de
servicios. DISPOSICIN N 109/2010 DGDPCyU - Expediente
administrativo N 1410/2009 S.T.R. "I., G. E. c/ ADVANCE SPEEDY
DE TELEFNICA ARGENTINA S.A. y Telefnica de Argentina S.A. s/
Denuncia Ley de Defensa del Consumidor" - DIRECCIN GENERAL
DE DEFENSA Y PROTECCIN DE CONSUMIDORES Y USUARIOS
(Provincia del Chubut) 03/12/2010

El dao directo que la administracin determin a partir del
menoscabo patrimonial sufrido por el denunciante, resulta en principio
procedente, en aquellos rubros que correspondan a un perjuicio
efectivo e inmediato, derivado del incumplimiento de la proveedora.
Por esta razn, la sumatoria que propicia el dictamen jurdico
agregado a fs. 69/73, del recibo emitido en concepto de reserva, y las
facturas por comisin de la inmobiliaria ms la parte proporcional del
alquiler del mes de diciembre/2011 y depsito en garanta, no puede
servir como sustento para la determinacin de este rubro, en tanto la
reserva, depsito y la parte proporcional del alquiler, ya fue
debidamente compensado en el acuerdo rescisorio al que arribaron las
partes de la locacin para poner fin en forma anticipada al contrato.
El nico rubro entonces que podra ser considerado como un
menoscabo susceptible de apreciacin pecuniaria generado como
consecuencia directa del incumplimiento reprochado a la inmobiliaria,
resulta ser la comisin percibida.

Fallo: sentencia definitiva de un juez en algn pleito o causa.
Un fallo constituye una resolucin judicial con sustento en la
interpretacin de otra u otras normas jurdicas de alcance general.

Nota a fallo: es un complemento del fallo, donde se destacan
aquellos aspectos doctrinarios, de fondo y de forma en base a los
cuales se interpreta el mismo. Puede ser realizada desde distintos
puntos de vista y con distintos alcances, partiendo desde lo acadmico
y basndose en doctrina y/o jurisprudencia, se pueden formular o
destacar reglas de derecho que coincidan o no con las utilizadas por el
Juzgador y que se apliquen al caso.

Bibliografa:

Dr. Nstor Dario Rombol y Dr. Lucio Martn Reboiras.
(2006) Diccionario RUY DAZ DE CIENCIAS JURDICAS
Y SOCIALES. Ed. Ruy Daz. Edicin 2006.
Informacin Legislativa y Documental. Recuperado el
(14/04/2014). http://infoleg.mecon.gov.ar/
LPEZ de ZAVALA, Fernando. (1997). Teora de los
contratos. Parte general. Tomo 1 (4ta edicin) Bs. As.,
Argentina. E. Zavala .
Pizarro, Ramn Daniel y Vallespinos, Carlos Gustavo.
(1999). Instituciones de Derecho Privado- Obligaciones.
Bs As. Argentina. Editorial Hammurabi.