Drept Civil. Drepturi Reale. Tot

1
1. PATRIMONIUL

Obiective specifice:

La sfritul capitolului, vei avea capacitatea:
s defineti noiunea de patrimoniu;
s identifici caracterele juridice i a funciile acestuia;
s expui noiunea i clasificarea drepturilor reale i de crean.

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

1.1. Noiuni generale
1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului
1.3. Funciile patrimoniului
1.4. Drepturi reale i drepturi de crean
Obiectivele specifice unitii de nvare
Rezumat
Teste de autoevaluare
Bibliografie minimal

Ioan Apostu Patrimoniul
2

Dreptul civil studiaz raportul juridic civil, privit prin elementele sale
structurale.
Raportul juridic civil este prin definiie o relaie social reglementat de
norma juridic civil.
Aa cum s-a studiat n anul I, el are un caracter dublu voliional, n sensul c
dou voine prefigureaz relaia social i anume, voina legii exprimat prin
norma juridic i voina subiectelor exprimat prin acte i fapte juridice
(Beleiu, 1992, pp. 61-63). Elementele structurale are raportului juridic civil,
sunt trei, i anume:
a) subiectele;
b) coninutul;
c) obiectul raportului juridic civil.
Subiectele raportului juridic civil sunt persoanele fizice i juridice ntre care
se stabilesc drepturile i obligaiile civile (Costin, 1982, p. 135).

Coninutul reprezint drepturile subiective i obligaiile corelative care revin
subiectelor iar obiectul raportului juridic civil este nsi aciunea sau
absteniunea la care este ndreptit subiectul activ i la care este ndatorat
subiectul pasiv (Cosmovici, 1989, p. 70).
Datorit strnsei corelaii ce exist ntre coninutul i obiectul raportului juridic
civil studiul lor se face concomitent, astfel nct referindu-ne la drepturile
subiective i la obligaiile ce le corespund vom evoca i problemele care in de
obiectul lor inclusiv, sau dup caz chiar la cele ce privesc lucrurile la care ele
se refer. Dup cum am vzut, tiina dreptului civil studiaz printre altele
drepturile subiective i obligaiile cu coninut economic, exprimat frecvent n
bani. Altfel spus, se preocup de drepturile i obligaiile patrimoniale. Dar
drepturile subiective patrimoniale pot fi abordate n dou modaliti.
ntr-o prim modalitate, fiecare drept subiectiv este privit separat, ca aparinnd
unui anume subiect. n aceast abordare, dreptul subiectiv luat n considerare
sub toate caracteristicile sale juridice, poate fi un drept real sau un drept de
crean.
Un al doilea mod de abordare a drepturilor subiective i obligaiilor este acela
de a le considera n totalitatea lor, ca pe o universitate juridic aparinnd unei
persoane, fcnd abstracie de individualitatea de abordare a dreptului i
obligaiei conduce la noiunea de patrimoniu.
De exemplu X are drept de proprietate asupra autoturismului, pltete rate
pentru achiziionarea apartamentului i are la rndul su de primit bani din
vnzarea unei maini de scris.
Toate aceste drepturi i obligaii luate mpreun i cu alte drepturi i obligaii
cu caracter economic constituie patrimoniul su.

3

Reine
caracterele
juridice ale
patrimoniului!
Una dintre noutile aduse de Codul civil vizeaz direct noiunea de
patrimoniu. Astfel, art. 31 C.civ. dispune: orice persoan fizic sau persoan
juridic este titular a unui patrimoniu care include toate drepturile i
datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
Aadar definim patrimoniul ca fiind totalitatea drepturilor i obligaiilor cu
valoare economic aparinnd unei persoane (persoan fizic sau persoan
juridic) (Sttescu & Brsan, 1980, p. 5).
n tiina dreptului au mai fost formulate i alte definiii. n doctrina francez
mai veche Aubry i Rau defineau patrimoniul ca fiind o aptitudine a
persoanei, subiect de drepturi de a avea drepturi i datorii susceptibile de o
valoare economic.
Hamangiu i Bicoianu n Compendiu de drept civil, penal, comercial i
procedurilor lor defineau patrimoniul ca fiind ansamblul drepturilor i
obligaiilor unei persoane care au sau reprezint o valoare pecuniar sau
economic, adic evaluabil n bani. n ce ne privete, reinem definiia
formulat i de distinii dascli, Constantin Sttescu i Corneliu Brsan, pe care
am enunat-o deja.
n cuprinsul Codului civil
1
, exist numeroase articole care fac trimiteri la
noiunea de patrimoniu: patrimoniul profesional individual (art. 33), efectele
acceptrii motenirii (art. 1114 alin. 2), ntocmirea inventarului bunurilor
defunctului cerut de succesibili (art. 1119 alin. 1), definirea calitii de
motenitor (art. 1130),intrarea n stpnirea motenirii vacante i rspunderea
pentru pasiv (art. 1139 alin. 2) etc.
De asemenea, art. 4 alin. 1 din Legea nr. 15/1990 referindu-se la patrimoniu
dispune c Prin actul de nfiinare a regiei autonome se vor stabili obiectul
su de activitate, patrimoniul, denumirea i sediul principal.
Patrimoniul prezint dou elemente, i anume: o latur activ care cuprinde
toate drepturile subiective cu valoare economic i o latur pasiv ce cuprinde
totalitatea obligaiilor asumate de o persoan.

1.2. Caracterele juridice ale patrimoniului
Patrimoniul se individualizeaz prin urmtoarele caractere juridice:
A. Patrimoniul este o universalitate juridic (universitas juris).
Universalitatea care este patrimoniul cuprinde un activ care nsumeaz toate
drepturile i un pasiv cuprinznd toate obligaiile cu coninut economic ale
subiectului de drept.
Aceasta nseamn c:
a) se nfieaz ca o mas de drepturi i obligaii legate ntre ele sau ca o
grupare a mai multor astfel de mase avnd fiecare un regim juridic
determinat;

1
Noul Cod civil a fost adoptat prin Legea 287/2009, lege ce a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 511 din 24 iulie 2009, a
fost modificat prin Legea nr. 71/2011 de punere n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.

4

b) drepturile i obligaiile, fiecare n parte, sunt distincte de universalitate,
astfel nct schimbrile care s-ar produce n legtur cu aceste drepturi i
obligaii nu altereaz identitatea universalitii.
n acest sens, art. 541 C. civ. (1) definete ca fiind o
o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care aparin aceleiai persoane i au o
destinaie comun stabilit prin voina acesteia sau prin lege. (2) Bunurile care alctuiesc
universalitatea de fapt pot, mpreun sau separat, s fac obiectul unor acte sau raporturi
juridice distinct.
B. Orice persoan are un patrimoniu.
Acest caracter privete att persoanele fizice ct i pe cele juridice. Prin
Constituie dreptul la proprietate este recunoscut i consacrat in terminis. n
ceea ce privete persoana juridic, existena patrimoniului este una dintre
condiiile eseniale ale nfiinrii
1
.
C. Patrimoniul este unic.
Unicitatea patrimoniului presupune c fiecare persoan are un singur
patrimoniu. Aceast unicitate ns nu exclude divizibilitatea patrimonial. De
aici rezult o alt caracteristic i anume:
D. Patrimoniul fiecrei persoane este divizibil n mai multe mase de drepturi
i obligaii, fiecare dintre aceste mase avnd un regim bine determinat. Astfel,
persoanele juridice au n patrimoniu spre exemplu mijloacele fixe, mijloace
circulante sau obiecte de inventar. Unicitatea patrimoniului persoanei fizice nu
exclude divizibilitatea de patrimoniu.
Potrivit art. 31 alin. 2 C. civ., patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni
sau afectaiuni numai n condiiile legale.
Persoanele cstorite pot avea:
- bunuri comune, dobndite n timpul cstoriei, constituind masa
patrimonial ce poate fi urmrit doar de creditorii comuni; (art. 339 C.
civ.)
2
;
- bunuri proprii, dobndite nainte sau n timpul cstoriei, din care este
constituit masa patrimonial urmribil de creditorii personali ai unuia
dintre soi. (art. 342 C. civ.)
3
. Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor
proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul
bunurilor comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei
sale. Bunurile astfel mprite devin bunuri proprii.
Vechiul cod civil mai prevedea i o alt ipotez a divizibilitii patrimoniului,
cea a acceptrii sub beneficiu de inventar a unei succesiuni, instituie care nu
mai este prezent astzi n lumina actualei legi civile,
4
ceea ce impune ca
motenitorii legali, legatarii universali i cei cu titlu universal s rspund

1
Art. 187 C. civ.: Orice persoan juridic trebuie s aib o organizare de sine stttoare i un patrimoniu propriu, afectat
realizrii unui anumit scop licit i moral, n acord cu interesul general.
2
Art. 339 C. civ.: Bunurile dobndite n timpul regimului comunitii legale de oricare dintre soi sunt, de la data
dobndirii lor, bunuri comune n devlmie ale soilor.
3
Art. 342 C. civ.: Fiecare so poate folosi, administra i dispune liber de bunurile sale proprii, n condiiile legii.
4
Potrivit art. 704 din vechiul cod civil, succesorul i mrginea rspunderea pentru datoriile defunctului numai limitele
activului succesoral primit. n felul acesta nu se mai ajungea la confuziunea dintre patrimoniul defunctului i cel al
succesibilului acceptant (Manoliu, 1974, p. 7).
5

pentru sarcinile i datoriile motenirii numai n limita activului motenit,
proporional cu cotat parte. (art. 1114 alin. 2 C. civ.)

Sarcina de lucru 1
Pornind de la dispoziiile art. 33 C. civ., argumenteaz n ce const
divizibilitatea patrimoniului profesional individual.

1.3. Funciile patrimoniului
Orice categorie juridic, deci i cea de patrimoniu, trebuie s rspund i s
serveasc unei necesiti practice impuse de via. Altfel spus, se impune a
cunoate ce necesiti practice i gsesc rspunsul n instituia patrimoniului.
Sunt trei asemenea funcii i anume:
A) de a constitui gajul general al creditorilor chirografari;
B) de a explica i permite fenomenul subrogaiei reale cu titlu universal;
C) de a explica i permite transmisiunea universal i cu titlu universal.
Le urmrim n continuare detaliat.

1.3.1. Patrimoniul i dreptul de gaj general al creditorilor chirografari
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garanie real
(gaj, ipotec sau privilegiu) prin care s le fie asigurat creana pe care o au
mpotriva debitorului (Sttescu & Brsan, 1981, p. 337 i urm.).
Creditorii garantai cu o garanie real pot, n caz de neexecutare din partea
debitorului, s urmreasc bunul constituit ca garanie i din preul lui s se
despgubeasc cu preferin naintea oricror ali creditori. Creditorii
chirografari ns nu au nici-o garanie real. Sunt ei lipsii de posibilitatea de a-
i satisface dreptul de crean? Nu! Ei vor putea s-i satisfac dreptul de
crean atunci cnd acesta a devenit exigibil, urmrind acele bunuri care vor
exista n patrimoniul debitorului la momentul exigibilitii. Neavnd aadar o
garanie real, creditorii chirografari au drept garanie ntregul patrimoniu al
debitorului privit n ansamblul su, ca universalitate juridic existent
independent de bunurile individuale ce intr n cuprinsul ei.
Creditorii pot urmri deci acele bunuri existente n patrimoniul debitorului la
momentul executrii silite. Ei nu pot urmri aa zisele bunuri viitoare, dect n
msura n care intr n patrimoniul debitorului, deci devin prezente. n aceeai
msur, ei nu pot urmri bunurile ce n-au intrat n patrimoniul debitorului, i
nici pe cele care ntre timp au fost nstrinate, deoarece ei, creditorii

Ioan Apostu

chirografari, nu au un drept individualizat n fiecare bun particular, ci un
simplu drept general asupra ntregului patrimoniu. n acest fel, no
patrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor ch
Divizibilitatea patrimoniului are ca principal efect specializarea gajului
general al creditorilor chirografari. Ei nu pot a
bunuri care fac parte din masa patrimonial
creana.

1.3.2. Patrimoniul i subroga
Subrogaia nseamn
const n nlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului ini
se substituie un alt creditor care p
se refer la nlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceea
juridic, aplicabil
Fundamentul subroga
ntr-o universalitate de drept.
patrimoniului locul lui va fi luat de pre
nlocuit cu lucrul nou n care va fi investit.
Fenomenul de nlocuire a bunurilor, deci subroga
ori de cte ori aceast
Subrogaia real
de patrimoniu, care sugereaz
existena, n vreme ce c
- Subrogaia real
general al creditorilor chirografari
subrogaia real
luat de bunul primit n schimb, astfel nct creditorul va putea s
urmreasc, atunci cnd crean
afla n patrimoniul debitorului n momentul cnd se na
- Subrogaia real
patrimoniului, n sensul c
bunuri. Dac
real cu titlu universal, partea
unui bun propriu.
- Subrogaia real
sau de restituire a unui patrimoniu.
Spre deosebire de subroga
particular se refer
prevzut de lege.
Spre exemplu, art.
sau a fost deteriorat, ipoteca se va str
titlu de indemniza
primite ca desp

6
simplu drept general asupra ntregului patrimoniu. n acest fel, no
patrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor ch
general al creditorilor chirografari. Ei nu pot aadar urm
bunuri care fac parte din masa patrimonial n legtur cu care s
i subrogaia real cu titlul universal
ia nseamn nlocuire. Spre deosebire de subroga
n nlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului ini
se substituie un alt creditor care plete datoria debitorului), subroga
la nlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceea
, aplicabil celui dinti.
Fundamentul subrogaiei reale se gsete n fungibilitatea obiectelor cuprinse
o universalitate de drept. Astfel, dac un lucru este vndut, n cuprinsul
patrimoniului locul lui va fi luat de preul ncasat, care la rndul lui va fi
nlocuit cu lucrul nou n care va fi investit.
Fenomenul de nlocuire a bunurilor, deci subrogaia real, se produce automat,
i de cte ori aceast nlocuire se refer la coninutul unui patrimoniu.
ia real cu titlu universal nu ar putea fi explicat dect prin no
de patrimoniu, care sugereaz plastic imaginea unui recipient ce
a, n vreme ce cuprinsul su sufer continue nlocuiri
ia real cu titlu universal are o strns legtur
general al creditorilor chirografari. Coninutul acestui gaj este asigurat prin
ia real cu titlul universal, deoarece locul bunului nstr
, atunci cnd creana va deveni exigibil, acel bun concret ce s
afla n patrimoniul debitorului n momentul cnd se nate executarea.
ia real cu titlu universal este subordonat
patrimoniului, n sensul c ea asigur meninerea destinaiei fiec
bunuri. Dac o persoan cstorit vinde un bun propriu, prin subroga
cu titlu universal, partea sau bunul nlocuit are tot natura juridic
unui bun propriu.
ia real este chemat s funcioneze i n alte cazuri de mp
sau de restituire a unui patrimoniu.
Spre deosebire de subrogaia real cu titlu universal, subroga
se refer la un anumit bun izolat i n cazul n care este expres
de lege.
, art. 2330 din Codul civil prevede c dac un bun
deteriorat, ipoteca se va strmuta asupra sumei de bani primit
lu de indemnizaie de asigurare (dac bunul a fost asigurat) sau asupra sumei
primite ca despgubiri de la autorul prejudiciului.
Patrimoniul
simplu drept general asupra ntregului patrimoniu. n acest fel, noiunea de
patrimoniu poate explica dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
adar urmri dect acele
cu care s-a nscut
nlocuire. Spre deosebire de subrogaia personal care
n nlocuirea unei persoane cu o alta (de exemplu creditorului iniial i
a debitorului), subrogaia real
la nlocuirea unui bun cu un altul, care va urma aceeai soart
te n fungibilitatea obiectelor cuprinse
un lucru este vndut, n cuprinsul
ul ncasat, care la rndul lui va fi
, se produce automat,
inutul unui patrimoniu.
dect prin noiunea
plastic imaginea unui recipient ce-i pstreaz
continue nlocuiri i modificri.
tur cu dreptul de gaj
inutul acestui gaj este asigurat prin
deoarece locul bunului nstrinat va fi
, acel bun concret ce s-ar
te executarea.
cu titlu universal este subordonat divizibilitii
inerea destinaiei fiecrei mase de
vinde un bun propriu, prin subrogaie
sau bunul nlocuit are tot natura juridic a
i n alte cazuri de mprire
subrogaia cu titlu
n cazul n care este expres
un bun grevat a pierit
muta asupra sumei de bani primit cu
bunul a fost asigurat) sau asupra sumei
7

1.3.3. Patrimoniul i transmisiunea universal sau cu titlu universal
Pe lng funciile mai sus menionate, patrimoniul explic i transmisiunea
universal sau cu titlu universal. Moartea unei persoane fizice ori reorganizarea
persoanei juridice ridic problema transmiterii drepturilor i obligaiilor n
totalitatea lor. Dar totalitatea drepturilor i obligaiilor unei persoane constituie
chiar patrimoniul acesteia, astfel nct transmiterea lor este o transmitere
universal.
ntre transmiterea universal i cea cu titlu universal nu exist o deosebire de
calitate, ci de cantitate. n vreme ce transmisiunea universal privete toate
mobilele i imobilele, transmisiunea cu titlu universal se refer doar la mobilele
sau la imobilele dintr-un patrimoniu. Indiferent c este vorba de o transmisiune
universal sau cu titlu universal, ea va avea ca obiect patrimoniul ca
universalitate juridic, deci i latura activ ct i cea pasiv.

Sarcina de lucru 2
Consultnd biliografia indicat la finalulul unitii, identific
modalitile de operare a transmisiunii n cazul persoanei juridice, n
ipoteza reorganizrii sale prin comasare, absorbie sau prin fuziune sau
n ipoteza reorganizrii prin divizare total sau parial.

1.4. Drepturi reale i drepturi de crean
n componena patrimoniului intr att drepturi reale ct i drepturi de crean.
Dreptul real este acel drept subiectiv n virtutea cruia titularul su poate
s-i exercite atributele asupra unui lucru determinat fr a fi necesar
intervenia altei persoane, n mod direct i nemijlocit.

Dreptul de crean, este dreptul subiectiv n temeiul cruia subiectul activ
numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor,
s dea, s fac sau s nu fac ceva.
ntre cele dou categorii exist urmtoarele deosebiri:
a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existena unui subiect activ
determinat i a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte
persoane. Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor erga omnes. Ca
drept relativ, dreptul de crean presupune determinarea de la nceput att a

8

subiectului activ, ct i a subiectului pasiv, singurul obligat i cruia i este
opozabil.
b) Obligaia ce revine subiectului pasiv nedeterminat n cazul dreptului real
este aceea de a nu face nimic de natur a stnjeni exercitarea de ctre subiectul
activ al dreptului su, ceea ce nseamn o obligaie general negativ.
Dimpotriv, n cazul dreptului de crean, obligaia subiectului pasiv poate fi
att pozitiv a face, ct i negativ a nu face.
c) Drepturile reale sunt nsoite de efecte specifice nentlnite la dreptul de
crean, i anume: dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire const n facultatea recunoscut titularului su de a
cuta i pretinde bunul n mna oricrui s-ar afla
1
.
Dreptul de preferin const n facultatea de a avea prioritate fa de orice
alt drept, n sensul satisfacerii titularului su naintea titularilor altor
drepturi
2
.

1.4.1. Clasificarea drepturilor reale
Majoritatea autorilor clasific drepturile reale n funcie de dou criterii,
respectiv: a) dup natura bunurilor asupra crora poart dreptul i b) n funcie
de interdependena dintre bunuri (Pop, 1997, pp. 26-28); (Filipescu, 1996, p.
25).
a) Potrivit primului criteriu, drepturile reale pot fi mobiliare sau imobiliare,
dup cum bunurile asupra crora poart, sunt bunuri mobile sau bunuri
imobile. Importana acestei clasificri const n determinarea regimului juridic
al unor drepturi reale, pornind de la natura bunurilor asupra crora sunt ele
exercitate. Efectele acestei determinri se produc, spre exemplu, n privina
modurilor diferite de dobndire sau stingere a drepturilor, consecinelor
distincte n planul posesiei de bun-credin, competenei instanelor
judectoreti sau procedurii de executare silit.
b) Potrivit celui de al doilea criteriu, clasificarea se face n funcie de
interdependena dintre bunurile asupra cruia este exercitat dreptul. Ele pot fi
drepturi reale principale i drepturi reale accesorii.
Sunt principale acele drepturi reale a cror existen este de sine stttoare,
care nu depinde de existena altor drepturi reale sau de crean.

Drepturi reale principale. Clasificare

1
Exemple: art. 678 C. civ.: (1) Creditorii unui coproprietar pot urmri silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun
sau pot cere instanei mpreala bunului, caz n care urmrirea se va face asupra prii de bun sau, dup caz, asupra sumei de
bani cuvenite debitorului sau art. 353 C. civ. - (1) Bunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre
soi. (2) Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor, creditorul su personal poate cere partajul
bunurilor comune, ns numai n msura necesar pentru acoperirea creanei sale. (3) Bunurile astfel mprite devin bunuri
proprii.
2
Exemple: art. 1156 C.civ.: din bunurile motenirii atribuite la partaj, precum i din cele care le iau locul n patrimoniul
motenitorului, creditorii motenirii vor fi pltii cu preferin fa de creditorii personali ai motenitorului sau art. 2053 C.
civ.: comisionarul va avea preferin fa de vnztorul nepltit.

9

n sistemul dreptului civil romn exist dou categorii de drepturi reale
principale, i anume: 1) dreptul de proprietate i 2) drepturile reale
principale derivate din dreptul de proprietate
1
.
Art. 551 C. civ. dispune: Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2.
dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4. dreptul de uz; 5. dreptul de
abitaie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de
concesiune; 9. dreptul de folosin; 10. drepturile reale de garanie; 11. alte
drepturi crora legea le recunoate acest caracter.
1. Aadar, dreptul de proprietate se poate nfia la rndul su n dou
ipostaze, i anume dreptul de proprietate public i dreptul de proprietate
privat (art. 552 C. civ.). La rndul su, dreptul de proprietate privat se
subclasific n dreptul de proprietate particular, aparinnd persoanelor fizice
i persoanelor juridice de tip particular, i dreptul de proprietate privat al
statului, unitilor administrativ-teritoriale sau al altor persoane juridice
nfiinate de stat.
2. Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate pot proveni
fie din dreptul de proprietate public, fie din dreptul de proprietate privat.
Exemplificm ca drept real derivat din dreptul de proprietate public dreptul
de administrare a regiilor autonome instituii publice asupra unor bunuri
proprietate public, dreptul de folosin asupra unor bunuri imobile constituit
n favoarea persoanelor juridice fr scop lucrativ (Florea, 2011, p. 34).
2

Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privat, numite
curent dezmembrminte ale dreptului de proprietate, n reglementarea codului
civil romn (art. 551), sunt urmtoarele:
- dreptul de superficie (art. 693-702 C. civ.);
- dreptul de uzufruct (art. 703-748 C. civ.);
- dreptul de uz (art. 749-754 C. civ.);
- dreptul de abitaie (art. 749-754 C. civ.);
- dreptul de servitute (art. 755-772 C. civ.);
n afar de acestea, exist i unele drepturi reale prevzute de alte acte
normative dect codul civil, aa cum sunt dreptul de concesiune asupra unor
terenuri pentru construirea de locuine (Legea nr. 50/1991), dreptul de
concesiune asupra unor bunuri n sistemul Legii nr. 15/1990 sau dreptul de
folosin asupra unor terenuri atribuite unor societi cu capital romn i strin.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate, indiferent c sunt o creaie a
codului civil sau a altor legi, nu sunt compatibile cu dreptul de proprietate
public, bunurile din domeniul public fiind scoase din circuitul civil. Per a
contrario, este susceptibil de dezmembrare numai dreptul de proprietate
privat, cci numai bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil.

1
Art. 551 C. civ. dispune: Sunt drepturi reale: 1. dreptul de proprietate; 2. dreptul de superficie; 3. dreptul de uzufruct; 4.
dreptul de uz; 5. dreptul de abitaie; 6. dreptul de servitute; 7. dreptul de administrare; 8. dreptul de concesiune; 9. dreptul
de folosin; 10. drepturile reale de garanie; 11. alte drepturi crora legea le recunoate acest caracter.
2
Un asemenea drept ia natere n cadrul unor raporturi juridice de putere, adic de drept public, ceea ce face ca el s nu fie
opozabil autoritii care l-a constituit. Dimpotriv, pentru c nu dezmembreaz dreptul de proprietate public, el este opozabil
numai subiectelor de drept civil, indiferent c sunt persoane fizice sau persoane juridice.
10

Drepturile reale accesorii. Clasificare
Sunt reale accesorii, acele drepturi constituite n vederea nsoirii sau
garantrii altor drepturi de crean, fr a avea independen sau existen de
sine stttoare.
n raport cu dreptul de crean pe care l nsoesc i care este un drept principal,
dreptul real este accesoriu deoarece el urmeaz de regul soarta dreptului
principal, regul consacrat prin adagiul accesorium sequitur principale.
Codul civil romn reglementeaz urmtoarele drepturi reale accesorii:
- dreptul de gaj (art. 2480-2494 C. civ.);
- dreptul de ipotec (art. 2343-2479 C. civ.);
- privilegiile reale i speciale (art. 2323-2342 C. civ.);
- dreptul de retenie (art. 2495-2499 C. civ.).

Dreptul de gaj
Codul civil nu definete gajul, prezentnd doar obiectul la care devine
aplicabil. Potrivit codului civil, gajul poate avea ca obiect bunuri mobile
corporale sau titluri negociabile emise n form materializat. (art. 2480 Cod
civil).
Doctrina a definit gajul a fiind dreptul real constituit n favoarea unui creditor
asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale
unei tere persoane, cu deposedare sau fr deposedare, care d posibilitatea
titularului gajului de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun sau al acelor
bunuri, fa de ali creditori, n ipoteza n care debitorul nu-i ndeplinete
obligaia de bunvoie.
Termenul de gaj poate fi folosit pentru desemnarea unui contract de gaj, dar
i pentru a face trimitere la dreptul real nscut din acest contract (Sttescu &
Brsan, p. 410). Ca drept real accesoriu, gajul este constituit n favoarea unui
creditor asupra unui bun sau unor bunuri mobile determinate ale debitorului (cu
sau fr deposedare). El i confer titularului dreptul de a fi pltit cu prioritate
din preul acelui bun, naintea altor creditori urmritori.

Dreptul de ipotec
Ipoteca este o garanie real imobiliar, care spre deosebire de gaj nu
presupune deposedarea celui ce o constituie.
Potrivit art. 2343 Cod civil ipoteca este un drept real asupra bunurilor
mobile sau imobile afectate executrii unei obligaii.
Dreptul de ipotec i confer titularului su, numit creditor ipotecar, facultatea
de a urmri bunul, indiferent n stpnirea cui s-ar afla i de a fi pltit cu
prioritate din preul acelui nemictor.

Ioan Apostu

Privilegiile speciale
Acestea sunt drepturi reale accesorii
specificului crean
valoarea unor bunuri determinate ale debitorilor, chiar naintea unor creditori
ipotecari posteriori
privilegiat este preferat celorlal
nscut ori au fost nscrise mai nainte
Privilegiile generale poart
debitorului, n timp ce privilegiile speciale sunt crean
bunuri, prevzute expres de lege, conf. art. 2339:
(1) Creanele privilegiate asupra anumitor
care exercit un drept de reten
nepltit pentru preul bunului mobil vndut unei persoane fizice, cu excep
cumprtorul dobndete bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi. (2) n caz
de concurs, privilegiile se exercit
se consider nescris.

Enumerai
ntre drepturile reale

Rezumat
Dei ntlnit
dreptului civil are un sens tehnic
totalitatea drepturilor subiective cu con
corelative. Patrimoniul se individualizeaz
i anume: constituie o universalitate juridic
un patrimoniu, este divizibil
Studiul funciilor patrimoniului permite cunoa
consecinelor juridice pe care le presupune acesta.
n componena patr
economic, clasific
crean, fiind scoase n eviden
dou categorii de drepturi.

11
drepturi reale accesorii care aparin acelor creditori care, datorit
specificului creanelor lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din
ipotecari posteriori. In acest sens dispune si art. 2335 C. civ:
privilegiat este preferat celorlali creditori, chiar dac drepturile acestora s
scut ori au fost nscrise mai nainte.
Privilegiile generale poart asupra tuturor bunurilor mobile
debitorului, n timp ce privilegiile speciale sunt creane privilegiate asupra unor
zute expres de lege, conf. art. 2339:
ele privilegiate asupra anumitor bunuri mobile sunt urmtoarele: a) crean
un drept de retenie, atta timp ct acest drept subzist; b) crean
ul bunului mobil vndut unei persoane fizice, cu excep
te bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi. (2) n caz
de concurs, privilegiile se exercit n ordinea prevzut la alin.(1). Orice stipula
Sarcina de lucru 3
Enumerai i descriei n 10 rnduri asemnrile i deosebirile existente
ntre drepturile reale i drepturile de crean.
i ntlnit i n alte ramuri de drept, noiunea de patrimoniu n cadrul
dreptului civil are un sens tehnic i precis. Patrimoniul a fost
totalitatea drepturilor subiective cu coninut economic
corelative. Patrimoniul se individualizeaz printr-o serie de caractere juridice,
i anume: constituie o universalitate juridic, este unic, fiecare persoan
un patrimoniu, este divizibil i nu se transmite prin acte juridice ntre vii.
iilor patrimoniului permite cunoaterea necesit
elor juridice pe care le presupune acesta. Avnd n vedere faptul c
n componena patrimoniului intr numai drepturile subiective ce au con
economic, clasificm drepturile subiective patrimoniale n drepturi reale
, fiind scoase n eviden att asemnrile, ct i deosebirile acestor
categorii de drepturi.
Patrimoniul
in acelor creditori care, datorit
tii cu prioritate din
In acest sens dispune si art. 2335 C. civ: creditorul
drepturile acestora s-au
asupra tuturor bunurilor mobile i imobile ale
e privilegiate asupra unor
toarele: a) creana celui
; b) creana vnztorului
ul bunului mobil vndut unei persoane fizice, cu excepia cazului n care
te bunul pentru serviciul sau exploatarea unei ntreprinderi. (2) n caz
la alin.(1). Orice stipulaie contrar
i deosebirile existente
iunea de patrimoniu n cadrul
i precis. Patrimoniul a fost definit ca fiind
inut economic i a obligaiilor
o serie de caractere juridice,
, este unic, fiecare persoan deine
i nu se transmite prin acte juridice ntre vii.
terea necesitilor practice i a
Avnd n vedere faptul c
numai drepturile subiective ce au coninut
m drepturile subiective patrimoniale n drepturi reale i de
i deosebirile acestor
Ioan Apostu

1. Unicitatea patrimoniului:
a. exclude divizibilitatea;
b. nu exclude divizibilitatea;
c. implic

2. Dreptul real impune subiectului pasiv:
a. s fac
b. dreptul de gaj general al subiectului activ
c. obliga
activ.

3. Drepturile reale pot fi:
a. imobiliare sau de crean
b. principale sau accesorii;
c. de crean

4. Drepturile reale accesorii sunt:
a. afectate garant
b. drepturile
c. cu o existen

5. Totalitatea drepturilor
persoane constituie:
a. coninutul raportului juridic obliga
b. obiectul raportului juridic civil
c. patrimoniul persoan

Florea, Bujorel (2011).
Universul Juridic, pp. 11
Brsan, Corneliu (2008).
revzut i adugit
Turianu, C.; P
Vol. I. Bucureti: Wolter Klu
Urs, Robi Iosif (2006).
practico-aplicativ
gril. Bucureti: Editura Universitar
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008).
Bunurile. Drepturile reale principale

12
Unicitatea patrimoniului:
exclude divizibilitatea;
nu exclude divizibilitatea;
implic indivizibilitatea.
Dreptul real impune subiectului pasiv:
fac sau s nu fac ceva;
dreptul de gaj general al subiectului activ;
obligaia general de a nu stnjeni exerciiul lui de c

Drepturile reale pot fi:
imobiliare sau de crean;
principale sau accesorii;
de crean.
Drepturile reale accesorii sunt:
afectate garantrii unor drepturi de crean;
drepturile afectate de modaliti;
cu o existen de sine stttoare.
Totalitatea drepturilor i obligaiilor cu caracter economic ce apar
persoane constituie:
inutul raportului juridic obligaional;
obiectul raportului juridic civil;
patrimoniul persoanei.
Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale.
Universul Juridic, pp. 11-41.
Brsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale.
ugit. Bucureti: Hamangiu, pp. 1-17.
Turianu, C.; Ptulea, V. (2008). Dreptul de proprietate i alte drepturi reale.
Bucureti: Wolter Kluwers, pp. 11-30.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic
aplicativ; doctrin, spee, ntrebri i exerciii, vocabular, teste
ti: Editura Universitar, pp. 13-34.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil.
Drepturile reale principale. Bucureti: Hamangiu, pp. 1
Patrimoniul
iul lui de ctre subiectul
iilor cu caracter economic ce aparin unei
Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti:
Drept civil. Drepturile reale principale. Ediia a III-a
i alte drepturi reale.
Drepturile reale. Prezentare teoretic, prezentare
i exerciii, vocabular, teste
Tratat de drept civil.
ti: Hamangiu, pp. 1-22.
Drept civil. Drepturi reale

2. PROPRIETATEA, DEZMEMBRMINTELE I APRAREA
DREPTULUI DE PROPRIETATE

s defineti noiunea de proprietate;
s identifici caracterele juridice, atributele, formele i modalitile
dreptului de proprietate;
s analizezi dezmembrmintele dreptului de proprietate din punct
de vedere al caracteristicilor definitorii i particularitilor lor
juridice;
s rezumi mijloacele juridice de protecie a dreptului de proprietate;
s reliefezi celor dou forme ale aciunii n revendicare.

2.1. Proprietatea

2.2. Dezmembrmintele dreptului de proprietate
2.3. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n
revendicare

Rezumat
Lucrare de verificare

Ioan Apostu Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de proprietate
2.1. Proprietatea
Proprietatea privat
2.1.1. Noiuni generale. Definiie
Art. 555 din Codul civil prevede c: (1) Proprietatea privat este dreptul
titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod exclusiv, absolut
i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
(2) n condiiile legii, dreptul de proprietate privat este susceptibil de
modaliti i dezmembraminte, dup caz.
Prin dispoziiile articolului menionat a fost definit dreptul de proprietate
privat prin enumerarea celor trei atribute (posesia, folosina i dispoziia) i
prin evidenierea caracterelor juridice ale acestui drept (drept exclusiv, absolut
i perpetuu). n alineatul (2) legiuitorul a subliniat distincia dintre dreptul de
proprietate n forma sa pur i simpl i modalitile dreptului de proprietate,
dar i fa de dezmembrmintele sale.
n acest mod, n noua reglementare proprietarea privat este definit ca fiind
dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi i de a dispune de bunul su,
exercitnd aceste atribute n mod absolut, exclusiv i perpetuu, ns respectnd
limitele legale (Uliescu, 2011, p. 92).
Potrivit art. 562 alin. (3):
Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public stabilit potrivit legii,
cu just i prealabil despgubire, fixat de comun acord ntre proprietar i expropriator. n
caz de divergen asupra cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale
judectoreasc
1
.
n definirea dreptului de proprietate, avem n vedere doar accepiunea sa
juridic
2
.
Spunem deci, c dreptul de proprietate este dreptul subiectiv care permite
titularului su, persoan fizic sau juridic, s posede, s foloseasc i s
dispun liber de un lucru, care se afl supus mod absolut, exclusiv i
perpetuu n puterea proprie a titularului su n limitele legii.

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privat
Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt prevzute n art. 555 din
Codul civil: caracterul exclusiv, absolut i perpetuu.
Caracterul exclusiv (exclusivitatea) rezult din coninutul art. 555 Cod civil
potrivit cruia Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi
i dispune de un bun n mod exclusiv

1
Vechiul Cod civil n art. 481 prevedea c: nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa afar numai pentru
cazuri de utilitate public i primind o dreapt i predabil despgubire.
2
Pentru dubla accepiune a cuvntului proprietate, vezi Constantin Sttescu i Corneliu Brsan Teoria
general a drepturilor reale, Universitatea Bucureti 1980, pag. 25.


Noiunea de drept exclusiv, scoate n eviden c acest drept se exercit cu
puteri depline de titularul su, cu toate atributele recunoscute dreptului su
(posesia, folosina i dispoziia) prin excluderea altor persoane (teri sau
autoriti publice). O excepie de la exercitarea dreptului de proprietate
privat cu excluderea terilor o reprezint proprietatea comun, situaie n
care regsim n acelai timp mai muli titulari ai dreptului de proprietate
asupra aceluiai bun i se poate vorbi de exercitarea n comun a
monopolului de ctre coproprietari (Uliescu, 2011, p. 94).
ns i n aceast situaie, potrivit art. 634 alin. (1) din Codul civil,
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate
i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar.
Caracterul perpetuu, sau perpetuitatea dreptului de proprietate presupune c
durata sa este nelimitat n timp i n consecin nu se poate stinge prin
nentrebuinare din partea titularului, deci nici dup moartea lui. Prin urmare,
dreptul de proprietate subzist atta timp ct nu dispare bunul, mprejurarea
materializat n obiceiul popular prin expresia a vinde sau a cumpra de veci.
Acest caracter este prevzut n Art. 555 alin. (1) din Codul civil care prevede
c:
Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n mod
exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
Cu toate acestea nimic nu se opune ca o persoan s devin temporar titular al
dreptului de proprietate, dac s-a convenit astfel n actul de nstrinare.
Dreptul de proprietate nu dispare prin nstrinarea bunului asupra cruia este
exercitat. Chiar dac prin repetate nstrinri trece n patrimonii diferite,
proprietatea continu s existe ca drept, deoarece ea stinge n patrimoniul
dispuntorului pentru a renate n cel al dobnditorului. Aa cum s-a precizat
n vechea doctrin romneasc (Hamagiu, Rosetti-Blnescu, Boicoianu),
dreptul de proprietate se perpetueaz transmindu-se.
Codul civil n Art. 562 reglementeaz Stingerea dreptului de proprietate.
Potrivit alin. (1) al acestui articol,
(1) Dreptul de proprietate privat se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
El poate fi ns dobndit de altul prin uzucapiune sau ntr-un alt mod, n cazurile i condiiile
anume determinate de lege.
Alin. (2) al textului de lege menionat dispune:
(2) Proprietarul poate abandona bunul sau mobil sau poate renuna, prin declaraie
autentic, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, nscris n cartea funciar. Dreptul
se stinge n momentul prsirii bunului mobil, iar dac bunul este imobil, prin nscrierea n
cartea funciar, n condiiile legii, a declaraiei de renunare.
Aa cum rezult din prevederile art. 562 alin. (1), n exerciiul aciunii n
revendicare posesorul poate invoca prescripia achizitiv (uzucapiunea), prin
care acesta a dobndit dreptul de proprietate n dauna reclamantului care l-a
pierdut.
Un alt caracter al dreptului de proprietate privat este alienabilitatea i const
n caracterul dreptului de a putea fi nstrinat sub orice form prin acte ntre vii
sau pentru cauz de moarte. Acest caracter este o consecin general a faptului
c bunurile aflate n circuitul civil indiferent de titularul lor pot fi nstrinate.
Prescriptibilitatea este caracterul dreptului de proprietate, n virtutea cruia
aceasta este supus prescripiei achizitive. Modurile de dobndire a proprietii
private sunt aplicabile tuturor titularilor, astfel nct, asupra unui bun,
indiferent de proprietarul su poate fi dobndit dreptul de proprietate prin
efectul uzucapiunii.
Sesizabilitatea const n aceea c bunurile care formeaz obiectul proprietii
private pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor lor, potrivit
regulilor de drept comun.
n doctrina de pn la intrarea n vigoare a Noului Cod civil au mai fost
subliniate sau menionate nc dou caractere ale dreptului de proprietate, pe
care ne rezumm a le meniona deoarece ele vor fi studiate separat, i anume
caracterul individual i cel total.
Caracterul individual const n aceea c dreptul nu poate fi exercitat dect o
singur persoan i doar n mod excepional de mai multe, cum este n cazul
coproprietii.
Caracterul total al dreptului de proprietate presupune c proprietarul dispune
cu toate puterile asupra bunului. Fiecrei puteri i corespunde un anumit
atribut al dreptului de proprietate: posesia, folosina, dispoziia. Toate aceste
prerogative aparin n exclusivitate proprietarului i numai el poate dispune
de ele.

Avnd n vedere c dreptul de proprietate nu dispare prin neuz rezult c
principalele aciuni reale (aciunea n revendicare imobiliar i aciunea
negatorie) sunt imperscriptibile, ca efect al perpetuitii dreptului de
proprietate.
n art. 563-564 legiuitorul reglementeaz Aprarea dreptului de proprietate
private.
Astfel, art. 563 din Codul civil prevede c:
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o alt
persoan care l deine fr drept. El are, de asemenea, dreptul la despgubiri, dac este
cazul.
(2) Dreptul la aciunea n revendicare este imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care prin
lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobndit cu bun-credin, n condiiile legii, este pe deplin
recunoscut.
(4) Hotrrea judectoreasc prin care s-a admis aciunea n revendicare este opozabil i
poate fi executat i mpotriva terului dobnditor, n condiiile Codului de procedur civil.

Potrivit art. 564 din Codul civil,
(1) Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei persoane care pretinde c
este titularul vreunui drept real, altul dect cel de proprietate, asupra bunului sau.
(2) Dreptul la aciunea negatorie este imprescriptibil.

Atributele dreptului de proprietate
nc din dreptul roman, atributele dreptului de proprietate s-au apreciat i numit
la fel: jus utendi, jus fruendi i jus abutendi. Le analizm separat n cele ce
urmeaz:
a) Posesia (jus utendi), const n dreptul titularului de a stpni n fapt un bun.
n doctrin au fost utilizate mai multe expresii. Matei Cantacuzino spunea c
prin jus utendi se nelege ntrebuinarea unui lucru potrivit naturii sale
specifice. Florin Sion a uza de lucru n sine, Roserri-Blnescu dreptul de a
te servi de un lucru.
Posesia, presupune spre exemplu dreptul de a locui casa, de a folosi maina,
de a clri bicicleta etc.
Aceast stpnire poate fi exercitat de proprietar, sau de o alt persoan.
ntre posesie i proprietate nu poate fi pus semnul egalitii, deoarece prima,
este doar o expresie exterioar a celei de a doua. Mai nti este perceput
posesia (care este o stare de fapt) i apoi proprietatea (care este o stare de
drept).
Altfel spus, o persoan poate avea posesia unui bun fr a fi proprietar, dup
cum proprietarul unui bun poate s nu-l posede.
b) Folosina (jus fruendi) este dreptul pe care l are cineva de a folosi
lucrurile percepndu-le fructele naturale, civile i industriale, n interesul su
(Revezi clasificarea bunurilor).

Codul civil, intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, n art. 548 alin. (1)
reglementeaz fructele dup cum urmeaz:
(1) Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua
substana acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale i civile. Fructele civile se numesc i
venituri.
Rezult aadar c fructele pot fi produse numai de bunurile frugifere (fctoare
de fructe) i se mpart n 3 categorii: 1. naturale (se nasc indiferent de voina
omului); 2. industriale (presupun intervenia omului); 3. civile (sunt
consecina unor acte juridice chirii, dobnzi).
Potrivit art. 548 alin. (2), (3) i (4):
(2) Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr
intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine, producia i
sporul animalelor.
(3) Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute ca rezultat
al interveniei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.


Reine
acceste
aspecte!

(4) Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre o alt persoan n
virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile, venitul rentelor i dividendele.
n art. 549 din Codul civil sunt reglementate productele:
Productele sunt produsele obinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substanei
acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o carier i altele asemenea.
Spre deosebire de fructe, productele nu pot fi obinute dect o singur dat i
prin consumarea substanei bunurilor. n cazul coproprietii, fiecare
coproprietar poate percepe fructele doar proporional cu cota sau ntinderea
dreptului su individual de proprietate.
c) Dispoziia (jus abutendi) const potrivit unei mai vechi concepii n a
consuma, a nstrina, a desfiina, a distruge, a ntrebuina n mod definitiv fr
posibilitatea de rencepere pentru cel ce a uzat astfel. Au mai fost formulate
definiii n acelai sens de Matei Cantacuzino, Florin Sion i Hamangiu-
Bicoianu.
Definim dreptul de dispoziie ca acea facultate a proprietarului unui bun de a
renuna irevocabil la toate atributele dreptului su n limitele legii.
Aceasta presupune c poate s-l doneze, s-l abandoneze i chiar s-l distrug.
Libertatea n materia dispoziiei poate fi ns ngrdit n mod excepional prin
lege.
Sarcina de lucru 1
Formulai trei argumente n favoarea afirmaiei: dreptul de
proprietate se perpetueaz transmindu-se (Hamagiu, Rosetti-
Blnescu, Boicoianu) (maximum 7-10 rnduri).

2.1.2. Restricii ale dreptului de proprietate privat
Caracterizarea dreptului de proprietate ca fiind absolut, a rspuns nc din
epoca revoluiilor burgheze cerinelor de garantare i protejare a proprietii,
fr de care progresul social este de neconceput. Aa cum apreciau Hamagiu i
contemporanii si, proprietatea constituie o enorm for civilizatoare,
deoarece se afl la baza iniiativei private i este singurul resort durabil al
activitii omeneti. Cu toate acestea, n perioada modern au fost aduse
multiple ngrdiri dreptului de proprietate, dintre care cele mai multe n epoca
1945 1989 cnd s-a tins chiar ctre desfiinarea lui.
ntre caracterul absolut al proprietii i ocrotirea intereselor sociale trebuie s
existe un judicios echilibru, astfel nct protejarea proprietii s nu
prejudicieze n nici-un fel interesele majore ale societii. Tocmai prin
realizarea acestui echilibru ntre interesele generale i cele individuale, este
atins finalitatea legii ca regulator al relaiilor sociale.

Codul civil n Art. 556 reglementeaz limitele exercitrii dreptului de
proprietate privat:
(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea
sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu
ngradirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitat exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitat i prin voina proprietarului, cu
excepiile prevzute de lege.
Rezult aadar c limitrile dreptului de proprietate i pot avea sorgintea
fie n voina omului, fie n a legii.
I. Restricii stabilite prin voina titularului dreptului de proprietate
Exerciiul proprietii implic folosirea de ctre titular a tuturor atributelor
dreptului su, posesia, folosina sau dispoziia. Nimic nu-l oprete ns s
nstrineze sub orice titlu pe oricare din aceste atribute, mprejurare n care
spunem c dreptul de proprietate a fost dezmembrat, lund natere uzul,
uzufructul, abitaia, servitutea sau superficia. Cu excepia cazurilor cnd
anumite dezmembrminte apar prin efectul legii (Superficia art. 693-702 Cod
civil; Uzufruct art. 703-748 Cod civil; Uz i abitaie art. 749-753 Cod civil;
Servituile art. 755-772 Cod civil) ele iau natere prin consimmntul
titularului dreptului de proprietate. Urmare unei asemenea dezmembrri, acesta
rmne doar cu nuda proprietate (dreptul de dispoziie), posesia i folosina
aparinnd n fapt altei persoane (uzufructuar spre exemplu).
A doua restricie a dreptului de proprietate const n clauza de inalienabilitate,
care presupune interdicia nstrinrii unui bun stabilit de ctre dispuntor n
sarcina dobnditorului. n acest fel, dobnditorul unui bun, dei este proprietar,
nu poate s uzeze de toate atributele dreptului su fiindu-i interzis exerciiul
atributului dispoziiei cu privire la bunul primit. O asemenea clauz este licit
doar atunci cnd are un caracter vremelnic. Nimic nu-l mpiedic pe
dispuntorul cu titlu gratuit spre exemplu s-i impun gratificatului pstrarea
bunului primit, pentru o perioad de timp, s spunem pn la ndeplinirea unei
condiiuni. Dimpotriv, atunci cnd clauza este impus perpetuu, fr nici-o
limit (ceea ce va avea ca efect scoaterea bunului din circuitul civil), ea este
inadmisibil, ntruct contravine interesului general, deci este totodat ilicit.
Clauza de inalienabilitate este reglementat de Codul civil n art. 627- 629.
Astfel, n 627 se prevede:
(1) Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru
o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s
curg de la data dobndirii bunului.
(2) Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a
justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o
impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului
contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros,
caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar.
(4) Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a
transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea
inalienabilitii.
Potrivit art. 628 alin. (4) din Codul civil:
(4) n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu
gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului.
Potrivit acestor prevederi rezult c pentru a produce efecte clauza de
inalienabilitate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
- s fie cuprins ntr-un testament sau o convenie;
- s fie justificat de un interes serios i legitim;
- s nu aib o durat mai mare de 49 de ani, termen care ncepe s curg de la
data dobndirii bunului.
Clauza de inalienabilitate nceteaz fie prin convenia prilor, pe cale judiciar
sau prin constatarea nulitii acesteia.

Sarcina de lucru 2
Elaborai un text de 10-12 rnduri n care s argumentai
raionalitatea instituirii restriciei dreptului de proprietate ce const
n clauza de inalienabilitate.

II. Restricii legale aduse dreptului de proprietate
n scopul protejrii unor interese generale sau a drepturilor altor persoane,
legiuitorul a instituit o serie de restricii cu privire la exerciiul unora dintre
atributele dreptului de proprietate. Astfel, Codul civil n art. 602 alin. (1)
dispune: (1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n
interes public, fie n interes privat.
Alin. (2) al aceluia i articol precizeaz c din perspectiva interesului ocrotit
prin aceste limitri, Limitele legale n interes privat pot fi modificate ori
desfiinate temporar prin acordul prtilor. Pentru opozabilitate fa de teri
este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege.
Examinarea restriciilor n sistemul cursului de fa vizeaz doar pe cele ce nu
formeaz obiectul altor discipline (dreptul comercial, administrativ, etc.),
respectiv:
A. Restricii privind interesele economice i sociale generale, precum i
interesele domeniului public.
B. Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
Ioan Apostu P

A. Restricii privind interesele economice
a. Limitarea propriet
articolului 44 alineat 3, potrivit c
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz
stabilit potrivit legii, cu dreapt

Aceeai dispozi
Codul civil dispune c
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauz
stabilit potrivit legii, cu justa
acord ntre proprietar
cuantumului desp
Totodat, potrivit articolului 4
interes general, autoritatea public
imobiliare, cu
solului, plantaiilor sau construc
autoritii.
Din cele de mai sus rezult
Constituie sunt o
1. s existe o cauz
2. cauza sau interesul s
3. despgubirea proprietarului propor
principiu n prealabil.
Exproprierea este opera
proprietatea public
declaneaz doar atunci cnd p
domeniul public al statului
vnzare, schimb, dona
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constitu
privat este garantat
Cetenii strini
terenurilor numai n condi
European i din alte tratate interna
baz de reciprocitate, n condi
prin motenire legal
Dreptul de preem
coboar n timp pn
dreptul de protimis, const
preferat oricrei alteia la cump
poate fi stabilit prin lege sau prin conven
persoane fizice sau juridice fie n favoarea statului
atributului dispozi
dect n anumite condi
Proprieteatea, dezmembrmintele i aprarea dreptului de

ii privind interesele economice i sociale generale precum
Limitarea proprietii private prin Constituie, are n ve
alineat 3, potrivit cruia:
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public
potrivit legii, cu dreapt i prealabil despgubire.
i dispoziiune este cuprins i n textul articolului
Codul civil dispune c:
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauz de utilitate public
potrivit legii, cu justa i prealabila despgubire, fixat
acord ntre proprietar i expropriator. n caz de divergen
cuantumului despgubirilor, acesta se stabilete pe cale judecatoreasc
, potrivit articolului 44 alineat 5 din Constituie,
interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oric
imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse
solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
Din cele de mai sus rezult c limitrile i restriciile prev
ie sunt operante cu urmtoarele condiii:
existe o cauz de interes general sau de utilitate public
cauza sau interesul s fie stabilite prin lege;
gubirea proprietarului proporional cu prejudiciul ncercat
principiu n prealabil.
Exproprierea este operaiunea prin care unele imobile sunt trecute
proprietatea public. Este motivul pentru care procedura exproprierii se
doar atunci cnd prile nu convin ca transferul de proprietate n
domeniul public al statului s se fac n baza unui act juridic obi
vnzare, schimb, donaie etc.
Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituia Romniei (revizuit): (2) Proprietatea
este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
ini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat
terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea
i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe
de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic
tenire legal.
Dreptul de preempiune, este o veche instituie a dreptului romnesc, care
n timp pn n epoca feudalismului timpuriu. Preem
dreptul de protimis, const n facultatea de care se bucur o persoan
rei alteia la cumprarea unui anumit bun. Dreptul de preem
poate fi stabilit prin lege sau prin convenia prilor, fie n favoarea unei
persoane fizice sau juridice fie n favoarea statului i constituie o ngr
atributului dispoziiei deoarece titularul su nu este liber s
dect n anumite condiii.
rarea dreptului de proprietate

i sociale generale precum i
, are n vedere dispoziiile
de utilitate public,
gubire.
i n textul articolului 562 alin. (3) din
de utilitate public
gubire, fixat de comun
i expropriator. n caz de divergen asupra
te pe cale judecatoreasc.
Pentru lucrri de
poate folosi subsolul oricrei proprieti
gubi proprietarul pentru daunele aduse
i pentru alte daune imputabile
iile prevzute n art. 44 din
de interes general sau de utilitate public;
ional cu prejudiciul ncercat i n
iunea prin care unele imobile sunt trecute forat n
. Este motivul pentru care procedura exproprierii se
ile nu convin ca transferul de proprietate n
n baza unui act juridic obinuit,
ia Romniei (revizuit): (2) Proprietatea
n mod egal de lege, indiferent de titular.
i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra
iile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea
ionale la care Romnia este parte, pe
zute prin lege organic, precum i
ie a dreptului romnesc, care
Preemiunea numit i
tea de care se bucur o persoan de a fi
rarea unui anumit bun. Dreptul de preemiune
ilor, fie n favoarea unei
onstituie o ngrdire a
u nu este liber s nstrineze bunul
Ioan Apostu P
Pn la ntrarea a vigoare a Codului civil actual, s
care reglementa acest drept
18/1991 (cu modific
agricole n extravilan prin vnzare se poate face prin exercitarea dreptului de
preempiune.
Potrivit art. 1.730 din Codul civil:
(1) n condiiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemp
preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun.
(2) Dispoziiile prezentului cod privitoare la dreptul de preemp
dac prin lege sau contract nu se stabile
(3) Titularul dreptului de preemp
exercita acest drept cu privire la contractul ce i
dac nu a fost acceptat n termen d
de cel mult 30 de zile, n cazul vnz
de la comunicarea ofertei ctre preemptor.
Dreptul de preem
expres i limitativ prev
vecini i statului
Rural. n legtur
articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 preciz
1)Preemiunea nu opereaz
agricole situate n extravilan.
intravilan i a terenurilor neagricole din extravil
aplicabile.
2)Dreptul de preem
vnzrii. Dimpotriv
obiect schimbul, dona
3)Exercitarea dreptului de preem
prescrise de articolul 48, n sensul sesiz
Amenajare Rural
cumpra. Dac nici unul dintre cei prev
dorete s cumpere, dreptul lor la preem
statului n ordinea preferin
Dac n final agen
zile, vnzarea se va putea face liber, a
articolului 48. Discu
de preemiune n cazul contractului de vnzare
ntreinere i al copropriet
a. Limitri ale dreptului de proprietate referitoare la construc
Legea nr. 50/1991
restricii viznd exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prev
referitoare la autoritatea administrativ
modificare, extindere sau reparare

3
Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004

la ntrarea a vigoare a Codului civil actual, singura dis
a acest drept era cea cuprins n articolul 48 alineat 1 din Lege
(cu modificrile ulterioare), potrivit creia nstr

iile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preemp
cumpere cu prioritate un bun.
iile prezentului cod privitoare la dreptul de preempiune sunt aplicabile numai
contract nu se stabilete altfel.
(3) Titularul dreptului de preempiune care a respins o ofert de vnzare nu
exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se consider
n termen de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau
de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge
tre preemptor.
Dreptul de preemiune este recunoscut n favoarea unor cat
i limitativ prevzute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor
i statului i se exercit prin Agenia pentru Dezvoltare
n legtur cu dreptul de preemiune aa cum este el reglementat prin
articolul 48 din Legea 18/1991, impun 3 precizri:
iunea nu opereaz dect atunci cnd n discuiune sunt terenuri
agricole situate n extravilan. Per a contrario, n cazul terenurilor situate n
i a terenurilor neagricole din extravilan dispozi
Dreptul de preemiune nu poate fi exercitat de titularii s
rii. Dimpotriv el nu-i are aplicare n cazul altor contracte avnd drept
obiect schimbul, donaia, arenda sau eventual n materia partajului de bunuri.
Exercitarea dreptului de preemiune presupune respectarea procedurii
prescrise de articolul 48, n sensul sesizrii Ageniei pentru Dezvoltare
Amenajare Rural prin mijlocirea creia este desemnat persoana ce ar putea
Dac nici unul dintre cei prevzui de articolul 48 alineatul 2 nu
cumpere, dreptul lor la preemiune se consider stins, revenind ns
statului n ordinea preferinei stabilite de text.
n final agenia nu acord statului dreptul de preferin n termen de 30 de
zile, vnzarea se va putea face liber, aa cum prevede alineatul final al
Discuii n practic s-au fcut cu privire la exercitarea dreptului
iune n cazul contractului de vnzare-cumprare cu clauz
i al coproprietii (Lupulescu, 1993, p. 12).
ri ale dreptului de proprietate referitoare la construc
Legea nr. 50/1991
3
privind autorizarea executrii construc
ii viznd exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prev
referitoare la autoritatea administrativ a lucrrilor de construire, reconstruire,
modificare, extindere sau reparare a cldirilor de orice fel. Dreptul de

n M. Of. Nr. 933 din 13 Octombrie 2004

ingura dispoziiune legal
n articolul 48 alineat 1 din Lege
nstrinarea de terenuri
iile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit
iune sunt aplicabile numai
de vnzare nu i mai poate
a fost propus. Oferta se consider respins
rii de bunuri mobile, sau
rii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge
iune este recunoscut n favoarea unor categorii de persoane
zute de lege, respectiv coproprietarilor, proprietarilor
ia pentru Dezvoltare i amenajare
a cum este el reglementat prin
dect atunci cnd n discuiune sunt terenuri
Per a contrario, n cazul terenurilor situate n
an dispoziiile art. 48 nu sunt
iune nu poate fi exercitat de titularii si dect n materia
i are aplicare n cazul altor contracte avnd drept
ria partajului de bunuri.
iune presupune respectarea procedurii
iei pentru Dezvoltare i
persoana ce ar putea
i de articolul 48 alineatul 2 nu
stins, revenind ns
n termen de 30 de
a cum prevede alineatul final al
cut cu privire la exercitarea dreptului
cumprare cu clauz de
ri ale dreptului de proprietate referitoare la construcii
rii construciilor instituie i
ii viznd exercitarea dreptului de proprietate. Sunt prevzute norme
rilor de construire, reconstruire,
dirilor de orice fel. Dreptul de
dispoziie este restrns i prin interdicia desfiinrii unor construcii ori
amenajri, condiionat de obinerea unei autorizaii administrative. Totodat, n
cazul concesionrii de terenuri pentru construcii n situaia nenceperii
construciei n termen de un an de la obinerea actului de concesiune,
autorizarea i pierde valabilitatea.
b. Inalienabilitatea legal, ca rezultat al dispoziiilor legii, se refer la
bunurile scoase din circuitul civil.
Articolul 136 alineat 4 din Constituia modificat i completat prevede c:
Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii organice,
ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori instituiilor publice sau
pot fi concesionate ori nchiriate; de asemenea, ele pot fi date n folosin
gratuit instituiilor de utilitate public.
n realizarea aceleiai interdicii constituionale, potrivit articolului 5 alineat
2 din Legea 18/1991 (cu modificrile ulterioare), terenurile care fac parte din
domeniul public sunt scoase din circuitul civil.
Inalienabilitatea unor bunuri rezult i din interpretarea per a contrario a
dispoziiilor art. 1229 din Cod civil potrivit crora numai bunurile care sunt n
circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale, fiind deci oprit
vnzarea celor pe care legea le scoate n afara circuitului civil.
Astfel de bunuri, dei n principiu aflate n circuitul civil, sunt oprite
comerului cum ar fi substanele toxice i halucinogene, explozibile sau
animalele bolnave de boli contagioase.
c. Limitri impuse de interese ce vizeaz aprarea naional, se refer la
constituirea de desmembrminte ale dreptului de proprietate asupra unor bunuri
aflate n puterea de dispoziie i folosin a Ministerului Aprrii Naionale.
h) Interdicii referitoare la exploatarea subsolului
Dei art. 559 alin. (2) din Codul civil prevede n principiu c
proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afara de excepiile stabilite de lege, i poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce,
Articolul 136 alineat 3 din Constituie limiteaz acest drept. Textul prevede c:
Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic
valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei
economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac
obiectul exclusiv al proprietii publice.


Sarcina de lucru 3
Analizai comparativ reglementrile prevzute n Vechiul Cod civil i
Codul civil n vigoare referitoare la principalele categorii de restricii
legale aduse dreptului de proprietate.

B.Restricii privind interesele individuale ale titularilor dreptului de
proprietate.
Raporturile de vecintate implic o multitudine de probleme legate de
exerciiul atributelor proprietii de ctre cei ce se afl n relaii de vecintate.
n articolul 44 alineat 7, Constituia prevede c:
Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i
asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
n practica judiciar s-a stabilit c de cele mai multe ori exercitarea servituilor
legate de vecintate constituie cel mai important factor procesiv. Pentru aceste
considerente, analiza restriciilor dreptului de proprietate n materia vecintii
se impune att ca o necesitate de ordin doctrinar ct i judiciar. Vecintatea a
dou proprieti poate da natere unor limitri i restricii de drepturi de
proprietate, aa zisele servitui naturale i legale.
n categoria servituilor naturale le amintim pe cele referitoare la ape, la
grniuire sau mprejmuirea proprietii care constituie dezmembrminte ale
dreptului de proprietate. Dimpotriv, servituile legale spre exemplu cele
referitoare la zidul ori la anul comun, nu constituie dezmembrminte ale
dreptului de proprietate ci restricii legale referitoare la exercitarea acestuia.
Dintre aceste restricii, mai importante sunt cele referitoare la obligaiile
propter rem, obligaia de toleran sau incidente rezultate din raporturile de
vecintate.
Obligaiile reale de a face, numite i obligaii propter rem apar ca un
accesoriu al unui drept real a crui soart o vor urma. Aceast obligaie nu
corespunde nsui dreptului real, deoarece ea nu incumb oricrei persoane, ci
numai titularului dreptului real cu privire la bun, oricare ar fi el. Ea este ns
att de strns legat de bun, nct l urmeaz n mna oricrui s-ar gsi.
Aflm obligaii propter rem n legislaia noastr doar n materia funciar.
Spre exemplu articolul 58 din Legea 18/1991 stabilete c titularii unor
proprieti nvecinate vor face mpreun atunci cnd se impune, lucrri pentru
protecia i ameliorarea solului.
Obligaia de toleran exist n raporturile de vecintate, separat i
inconfundabil cu cea rezultat dintr-o servitute. n acest caz nu ne aflm deci n
prezena unei servitui ci a unor drepturi de crean rezultate dintr-un raport
juridic obligaional.
Din raporturile de vecintate se pot nate i incidente nerecunoscute n mod
special de legislaia n materie, dar ntlnite n practica judectoreasc. Astfel
de incidente, sunt cele legate de tulburarea adus raporturilor de vecintate prin
exercitarea abuziv a atributelor proprietii. n aceast mprejurare, important
este de cunoscut dac titularul i exercit prerogativele n limitele dreptului
su recunoscut de lege, sau dimpotriv abuznd cu rea credin de dreptul su
tulbur normala exploatare a fondurilor nvecinate de ctre alte persoane.
2.1.3. Obiectul dreptului de proprietate privat
Potrivit art. 553 alin. (1) din Codul civil, (1) Sunt obiect al proprietii private
toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd persoanelor fizice,
persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale.
Rezult aadar c dei obiect al dreptului de proprietate privat l constituie
bunurile de uz sau de interes privat (mobile i imobile) care aparin subiectelor
deptului de proprietate privat
4
, totui acesta poate purta i asupra unui drept,
cu condiia ca el s fac din element activ al unui patrimoniu i s fie n
principiu transmisibil. Dreptul de proprietate nu poate exista n principiu dect
asupra unor bunuri corporale. Cu toate acestea, proprietatea poate s fie
exercitat bunoar i asupra unui document constatator al unei creane, cum
sunt titlurile de credit. O alt cerin general cu privire la obiectul dreptului de
proprietate este aceea ca bunul s existe. Existena bunului, implic ns
delimitarea sa material n raport cu coordonatele nconjurtoare dar i n
raport cu alte bunuri similare.
Cea mai dificil, delimitarea privete cazul bunurilor imobile att prin natura
lor special, ct i prin regimul juridic diferit de al imobilelor. Delimitarea
presupune n materia imobilelor operaiunile juridice de ngrdire i grniuire.
Regimul juridic al imobilelor, are n vedere n principal regimul special al
apelor pluviale (de izvor sau curgtoare) al terenurilor i al construciilor.
Urmrim n detaliu, delimitarea proprietilor i regimul juridic al imobilelor.
Delimitarea proprietilor
Delimitarea proprietilor, este operaiunea care implic fie grniuirea a
dou proprieti lipite ntre ele, fie ngrdirea proprietii ca atribut al
proprietarului de a se folosi liber de fondul su.
a) ngrdirea, constituie cel mai frecvent mijloc pentru mpiedicarea violrii
proprietii, realizndu-se prin mprejmuiri cu garduri, ziduri, anuri etc.
Potrivit art. 561 din Codul civil Orice proprietar poate s i ngrdeasc
proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate.
Codul civil reglementeaz diferit ngrdirea de bunvoie (art. 561) i ngrdirea
obligatorie (art. 662).

4
Bujorel Florea, op. Cit., pg. 46

Dac n primul caz ngrdirea este o facultate, lsat la aprecierea
proprietarului, n cel de al doilea ea este dictat de lege, datorit apropierii
dintre proprietile existente n localitile urbane. Art. 662 din Codul civil
prevede Obligaia de construire a despriturilor comune:
(1) Oricare dintre vecini i poate obliga pe proprietarii fondurilor nvecinate s contribuie
la construirea unei desprituri comune.
b) Grniuirea proprietilor nvecinate
Regula prevzut de art. 560 din Codul civil este c:
Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniire prin reconstituirea
hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile
ocazionate de aceasta.
De obicei grniuirea are loc pe cale amiabil, prin aceasta urmrindu-se
delimitarea proprietilor nvecinate, prin semne exterioare i vizibile.
n practic se pot ivi ns situaii cnd grniuirea nu se poate face prin bun
nelegere, fiind necesar intervenia instanei. Aciunea n justiie prin care
unul dintre proprietari cere n contradictoriu cu vecinii si delimitarea
proprietilor se numete aciune n grniuire.
Grniuirea poate s presupun stabilirea hotrniciei n cazul n care ea a fost
modificat, dar n subsidiar poate avea ca obiect i revendicarea unei suprafee
de teren cotropite printr-o fals hotrnicie. n aceast ultim situaie,
reclamantul trebuie s fac dovad n primul rnd c este titularul dreptului de
proprietate.
Regimul juridic al imobilelor
Potrivit art. 559 din Codul civil:
(1) Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului,
cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra i n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage
din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i
n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului,
izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea.
(3) Apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz
sau curg, n condiiile prevzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de
a apropria i de a utiliza, n conditiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul
respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale.
A) Proprietatea solului, implic proprietatea suprafeei i a subsolului.
a) Proprietatea suprafeei, este reglementat de art. 559 alin. (2) Cod civil.
n spiritul acestui text, pe suprafaa terenului su proprietarul poate s ridice
liber toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin,
n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe
care acestea le-ar produce.


Reine aceste
aspecte!

Totodat, ca efect al exclusivitii dreptului, acesta poate interzice vecinilor s-i
aduc orice atingere. n virtutea articolului 613 din Codul civil:
(2) n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea
ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se ntind rdcinile sau ramurile arborilor aparinnd
proprietarului vecin are dreptul de a le tia, precum i dreptul de a pstra fructele czute n
mod natural pe fondul su.
Rezult aadar c titularul dreptului de proprietate poate s taie crengile
copacilor ce se ntind i fac umbr proprietii sale, ori rdcinile ntinse pe
terenul su.
n ceea ce privete coloana aerian ce se ridic perpendicular pe suprafaa
solului, dei nu este proprietatea sa ea aparine titularului dreptului de
proprietate. Proprietarul poate edifica construcii de orice nlime, cu condiia
obinerii autorizaiei administrative. El nu se poate ns opune survolrii
proprietii sale de aeronave, i nici transportului energiei electrice prin cabluri
suspendate. Temeiul acestor ngrdiri, l constituie prevederile articolului 136
alineatul 3 din Constituie, potrivit crora, spaiul aerian face obiectivul
exclusiv al proprietii publice.
b) Proprietatea subsolului, este instituit de art. 559 Cod civil, potrivit cruia
proprietarului i este recunoscut dreptul i asupra subsolului fondului su,
indiferent de adncimea sa. Articolul 559 din Codul civil, permite
proprietarului s fac n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i
lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege,
i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. Dreptul
asupra subsolului nu este nici el nelimitat, dimpotriv este ngrdit prin
anumite prevederi speciale ale legii. Astfel, articolul 44 alineatul 5 din
Constituie precizeaz c: Pentru lucrri de interes general, autoritatea
public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a
despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau
construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii.
Totodat, textul articolului 136 alineatul 3 stabilete c bogiile de orice
natur ale subsolului fac obiectul exclusiv al proprietii publice.
B) Regimul juridic al terenurilor
Pn n decembrie 1989, legislaia era foarte restrictiv n ceea ce privete
dobndirea, circulaia i nstrinarea terenurilor:
- articolul 30 din Legea 58/1974 stabilea interdicia nstrinrii altfel dect
prin motenire legal;
- cei ce prseau definitiv ara erau sancionai cu trecerea terenurilor lor n
proprietatea statului;
- dobndirea prin efectul uzucapiunii era de asemenea interzis.
Practic, terenurile au fost scoase din circuitul civil, i se tindea spre desfiinarea
proprietii private asupra acestora. Constituia n vigoare prevede c
proprietatea privat este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
n afar de unele restricii pe care le-am amintit deja, Legea 18/1991, stabilete
cadrul juridic al dobndirii i circulaiei terenurilor n Romnia. Potrivit acestei
legi, terenurile de orice fel, constituie fondul funciar al Romniei.
n conformitate cu art. 559 alin. (1) din Codul civil n vigoare din 1 octombrie
2011, proprietatea terenului se ntinde i asupra a spaiului de deasupra
terenului, cu respectarea limitelor legale (Florea, 2011, p. 67).
Delimitarea terenurilor ce formeaz dreptul de proprietate privat se impune
mai ales ct privete suprafaa lor. Ori de cte ori exist nenelegeri cu privire
la suprafaa terenurilor nvecinate, instrumentul juridic pe care prile l pot
utiliza este prevzut de art. 560 Cod civil i anume aciunea n grniuire.
n ce privete subsolul terenului, se aplic prevederile art. 559 din Codul civil
coroborate cu dispoziiile art. 556 alin (1) din Codul civil i ale art. 44 alin. (5)
din Constituie.
Regimul juridic al construciilor
n legislaia anterioar au existat mai multe restricii i limitri ale dreptului de
proprietate avnd ca obiect construciile. Articolul 5 din Legea 4/1973 stabilea
c cetenii au dreptul s aib n proprietate personal o singur cas de
odihn pentru ei i familiile lor.
Articolul 60 alineatul 1 lit. a din Legea 5/1973 referitoare la administrarea
fondului locativ i reglementarea raporturilor dintre proprietar i chiriai (nc
n vigoare) stabilete reguli referitoare la normarea suprafeei locuibile n
sensul c fiecare persoan are dreptul la o singur camer.
n ceea ce privete casele de odihn, articolele 45-48 din Legea 5/1973
dispuneau ca acestea s aib dimensiuni restrnse i s se rezume strict la
nevoile proprietarilor i familiilor lor.
Decretul Lege 61/7 februarie 1990, prevede posibilitatea cumprrii locuinelor
proprietate de stat de ctre chiriaii care locuiesc n ele. Cei ce au cumprat
locuine i al cror teren aferent a trecut prin efectul Legii 58/1974 n
proprietatea statului, dobndesc prin efectul Legii 18/1991 dreptul de
proprietate asupra acestora prin decizia Prefectului.
Legea 85/22 iulie 1992, a extins sfera locuinelor ce pot fi vndute i asupra
acelora construite din fondurile fostelor uniti economice sau bugetare, n
condiiile Decretului Legea 61/1990.
Edificarea unei construcii, impune obinerea autorizaiei eliberate de
autoritatea administrativ competent, potrivit procedurii prevzute de Legea
nr. 50/1991
5
.

5
Republicat n M. Of. Nr. 933 din 13 octombrie 2004

Sarcina de lucru 4
Enumerai n 10 rnduri asemnrile i deosebirile existente ntre
ngrdire i grniuire ca modaliti de delimitare a proprietilor.

Regimul juridic al apelor
Constituia reglementeaz n articolul 136 alineat 3 mprejurarea c apele cu
potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n interesul public i
marea teritorial, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. Potrivit art. 5 din
Legea 17/7 august 1990 modificat, apele maritime interioare, marea
teritorial, solul i subsolul acestora precum i spaiu aerian de deasupra lor fac
parte din teritoriul Romniei.
Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011 reglementeaz n art. 604-610
limitele dreptului de proprietate privat relative la folosirea apelor (Florea,
2011, p. 54), dup cum urmeaz:
- Art. 604 - Regulile privind curgerea fireasc a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a
apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Dac aceast curgere cauzeaz prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate
cere autorizarea justiiei spre a face pe fondul sau lucrrile necesare schimbrii direciei
apelor, suportnd toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rndul su, proprietarul fondului superior este obligat s nu efectueze nicio lucrare de
natur s agraveze situaia fondului inferior.
Potrivit acestui text de lege, n ceea ce privete mpiedicarea curgerii fireti a
apelor, limitarea se adreseaz n egal msur att proprietarului fondului
superior ct i proprietarului fondului inferior.
Astfel, proprietarului fondului inferior i incumb obligaia de a nu face nimic
de natur s impiedice curgerea fireasc a apelor, iar proprietarul fondului
superior este obligat s se abin de la efectuarea lucrrilor care ar putea agrava
situaia fondului inferior.
n situaia n care fondul inferior este prejudiciat de curgerea apelor,
proprietarul acestuia are posibilitatea s efectueze lucrrile necesare schimbrii
direciei apelor numai dac ndeplinete urmtoarele condiii:
- s aib aib autorizarea justiiei;
- s suporte cheltuielile aferente lucrrilor.

- Art. 605- Regulile privind curgerea provocat a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica nici curgerea provocat de
proprietarul fondului superior sau de alte persoane, aa cum este cazul apelor care nesc
pe acest din urm fond datorit unor lucrri subterane ntreprinse de proprietarul acestuia,
al apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, al apelor folosite ntr-un scop casnic,
agricol sau industrial, ns numai dac aceast curgere preced vrsarea ntr-un curs de ap
sau ntr-un an.
(2) n acest caz, proprietarul fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de
scurgere de natur s aduc prejudicii minime fondului inferior, rmnnd dator la plata
unei despgubiri juste i prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond.
(3) Dispoziiile prezentului articol nu se aplic atunci cnd pe fondul inferior se afl o
construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, sau un cimitir.
Prevederile cuprinse n acest articol se adreseaz proprietarului fondului
inferior statund pentru acesta obliagaia s nu mpiedice curgerea apelor
provocate de proprietarul fondului superior sau de alte persoane i se refer la
urmtoarele situaii:
- apele care nesc de pe fondul superior din cauza unor lucrri subterane
ntreprinse de proprietarul acestuia;
- apele provenite din secarea terenurilor mltinoase;
- apele folosite n scop casnic, agricol sau industrial.
Pentru a se invoca obligaia proprietarului fondului inferior de a nu stvili
curgerea provocat a apelor, trebuie ndeplinit o condiie: curgerea provocat
s precead vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an, adic ntr-un spaiu ce
are ca destinaie curgerea apei (Florea, 2011, p. 55).
i n sarcina proprietarului fondului superior sunt stabilite dou obligaii:
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii
minime fondului inferior;
- s pltesc o despgubire just i prealabil proprietarului fondului inferior.
n alineatul 3 al articolului analizat se prevede i o excepie de la limitarea
interzicerii mpiedicrii curgerii provocate a apelor. Potrivit prevederilor
acestui alineat, dac pe fondul inferior se afl construcie, mpreun cu
grdina i curtea aferent, sau un cimitir, proprietarul nu mai este obligat s
nu mpiedice curgerea provocat a apei, putnd ntreprinde orice msuri pentru
salvarea bunurilor respective.
- Art. 606- Cheltuielile referitoare la irigaii
(1) Proprietarul care vrea s foloseasc pentru irigarea terenului su apele naturale i
artificiale de care poate dispune n mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s
fac pe terenul riveranului opus lucrrile necesare pentru captarea apei.
(2) Dispoziiile art. 605 alin. (2) i (3) se aplic n mod corespunztor.
Limita reglementat de prevederile art. 606 din Codul Civil se aplic
prorpietarului fondului situat pe malul unei ape sau strbtut de o ap
curgtoare. Acest limitare const n obligaia proprietarului fondului riveran
de a permite efectuarea lucrrilor necesare irigrii unor fonduri vecine. Aceast
prevedere se rever la apele naturale i artificiale de care se poate dispune n
mod efectiv.
n ceea ce privete exercitarea dreptului de a efectua lucrrile de captare,
proprietarul fondului ce urmeaz a fi irigat trebuie s ndeplineasc urmtoarele
condiii:
- s suporte cheltuielile lucrrilor;
- s aleag calea i mijloacele de scurgere de natur s aduc prejudicii
minime fondului inferior,
- s pltesc o despgubire just i prealabil proprietarului fondului riveran.
Excepia prevzut la art. 605 alin. (3) din Codul civil opereaz i n acest caz.

- Art. 607 - Obligaia proprietarului cruia i prisosete apa
(1) Proprietarul cruia i prisosete apa pentru necesitile curente este obligat ca, n
schimbul unei juste i prealabile compensaii, s ofere acest surplus pentru proprietarul care
nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul su dect cu o cheltuial excesiv.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligaia prevzut la alin. (1) pretinznd c ar putea
acorda surplusului de ap o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente. El poate
nsa cere despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia de a dovedi
existena real a destinaiei pretinse.
Limita instituit n acest text de lege stabilete n sarcina proprietarul cruia i
prisosete apa pentru necesitile curenteo obligaie i anume, aceea de a oferi
surplusul proprietarului care nu i-ar putea procura apa necesar pentru fondul
su dect cu o cheltuial mexcesiv. Trebuie ndeplinite urmtoarele condiii:
- achitarea de ctre proprietarul lipsit de app a unei juste i prealabile
compensaii ctre proprietarul cruia i prisosete apa, pentru surplusul de ap
primit;
- cheltuielile pe care ar trebui s le suporte proprietarul aflat la nevoie pentru
procurarea apei pe cont propriu s fie excesive.
Alin. (2) al art. 607 reglementeaz situaia n care proprietarul surplusului de
ap ar acorda acestuia o alt destinaie dect satisfacerea necesitilor curente.
n aceast ipotez proprietarul surplusului de ap nu se poate prevala de
afectarea destinaiei pretinse pentru a fi scutit de ndeplinirea obligaiei, n
afar de cazul n care dovedete c destinaia pretins este real. n acest caz
poate pretinde proprietarului aflat la nevoie despgubiri suplimentare (Florea,
2011, p. 57).
- Art. 608 - ntrebuinarea izvoarelor
(1) Proprietarul poate acorda orice ntrebuinare izvorului ce ar exista pe fondul su, sub
rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate s i schimbe cursul dac prin
aceast schimbare ar lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea
nevoilor curente.
Potrivit acestui text de lege cel care este proprietarul terenului este i
proprietarul izvorului, deoarece acesta face parte din fond. Rezult aadar c
proprietarul unui fond poate acorda izvorului aflat pe fondul su orice
ntrebuinare. Cu alte cuvinte, proprietarul terenului poate opri apa izvorului,
mpiedicnd-o s curg pe fondul inferior, poate desfiina izvorul sau s-i
schimbe cursul. Odat trecut ns apa pe terenul vecin, aceasta devine prin
accesiune proprietatea titularului acestui fond.
La aceast reglentare Codul civil, prin prevederile art. 608, instituie dou
excepii:
- obligaia de a nu aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul
fondului inferior atunci cnd ntrebuineaz ntr-un anumit fel izvorul;
- obligaia de a nu schimba cursul izvorului dac prin aceast schimbare ar
lipsi locuitorii unei localiti de apa necesar pentru satisfacerea nevoilor
curente.
n art. 611-616 Codul civil instituie limite relative la pictura streinii,
distana lucrrilor intermediare cerute pentru construcii, lucrri i plantaii,
precum i la vederea asupra proprietii vecinului.
Apele pluviale fac parte din categoria de bunuri numit res comunis, astfel
nct ele devin proprietatea titularului fondului pe care au czut.
Doar n acest caz, apa de ploaie (ca i cea rezultat din topirea zpezilor sau a
gheurilor) poate forma obiectul proprietii private, n sensul c proprietarul
terenurilor poate s o foloseasc n mod exclusiv. El poate s o rein pe
terenul su sau s o lase s curg pe fondurile inferioare. n momentul n care a
czut apa nceteaz a mai fi un lucru al nimnui (res nullius), aparinnd
proprietarul fondului.
Proprietarii fondurilor inferioare sunt oprii a stvili curgerea natural a apei pe
terenurile lor.
O obligaie similar are ns i proprietarul fondului superior, oprit de a stvili
scurgerea natural a apei pe terenul inferior.
Codul civil, n art. 611-616 reglementeaz limitele referitoare la pictura
streinii, distana lucrrilor interrmediare cerute pentru construcii, lucrri i
plantaii, dar i la vederea asupra proprietii vecinului.
Limitatea privind pictura streinilor, const n ndatorirea proprietarului de a
face streina casei n aa fel nct apele ploilor s se scurg pe terenul su ori n
strad, nu pe locul vecinului (articolul 611 Cod civil).
n ceea ce privete distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii,
limitarea se refer la ndatorirea proprietarului unui fond de a ridica construcii
cu condiia respectrii unei anumite distane fa de linia despritoare de
fondul vecin, aa cum este precizat aceast distan prin lege sau prin obiceiul
locului.
Art. 613 din Codul civil reglementeaz distana minim pentru arbori, dup
cum urmeaz:
(1) n lipsa unor dispoziii cuprinse n lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului
locului, arborii trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri de linia de hotar, cu excepia
acelora mai mici de 2 metri, a plantaiilor i a gardurilor vii.
(2) n caz de nerespectare a distanei, proprietarul vecin este ndreptit s cear scoaterea
ori, dup caz, tierea, la nlimea cuvenit, a arborilor, plantaiilor ori a gardurilor vii, pe
cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se ntind rdacinile sau ramurile arborilor aparinnd
proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si dreptul de a pstra fructele czute n
mod natural pe fondul su.
Limitatea de vedere, care const n interdicia de a se deschide ferestre de
vedere sau balcoane asupra fondului nvecinat la distane mai mici dect cele
prevzute de articolul 615 Cod civil.
Fereastra sau deschiderea n zidul comun Art. 614
Nu este permis s se fac fereastr sau deschidere n zidul comun,dect cu acordul
proprietarilor.
Distana minim pentru fereastra de vedere Art. 615
(1) Este obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit sau
nengrdit, aparinnd proprietarului vecin, i fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrri ce ar fi orientate ctre acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrri neparalele cu linia de hotar
spre fondul nvecinat sunt interzise la o distan mai mic de un metru.
(3) Distana se calculeaz de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe faa
zidului n care s-a deschis vederea sau, dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la
linia de hotar. Distana, i n cazul lucrrilor neparalele, se msoar tot perpendicular, de la
punctul cel mai apropiat al lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie.

Sarcina de lucru 5
Prezentai comparativ regimul juridic al apelor aa cum a fost prevzut
n vechea legislaie i Codul civil n vigoare.

2.1.4. Formele dreptului de proprietate
Potrivit articolului 136 alineat 1 din Constituie, proprietatea este public sau
privat. Referindu-se la proprietatea statului, Codul civil precizeaz n art.
552 formele de proprietate:
Proprietatea este public sau privat.
Din textele mai sus citate, rezult c legiutorul se refer la dou ipostaze ale
proprietii, i anume proprietatea privat i proprietatea public.
Proprietatea privat
Art. 44, alin. 2 din Constituie, referindu-se la proprietatea privat precizeaz
c aceasta este garantat i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de
titular. Cu toate acestea, Codul civil ofer cadrul juridic cel mai complet de
reglementare a proprietii private sub toate aspectele.
Codul civil n art. 555, reglementnd Coninutul dreptului de proprietate
privat prevede:
(1) Proprietatea privat este dreptul titularului de a poseda, folosi i dispune de un bun n
mod exclusiv, absolut i perpetuu, n limitele stabilite de lege.
(2) n condiiile legii, dreptul de proprietate privat este susceptibil de modaliti i
dezmembraminte, dup caz.
Definiia doctrinar a proprietii private este urmtoarea:
Dreptul de proprietate privat este dreptul ce aparine persoanelor fizice,
juridice, statutului sau unitilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri
imobile sau mobile, exercitnd asupra lor atributele dreptului de proprietate,
n mod exclusiv i perpetuu, n limitele legii.

Subiectele dreptului de proprietate privat
Titulari ai dreptului de proprietate privat pot fi persoanele fizice, persoanele
juridice, statul, comunele, oraele, municipiile i judeele.
n dreptul civil romn orice persoan fizic este subiect al dreptului de
proprietate privat avnd aptitudinea dea adobndi drepturi patrimoniale chiar
din momentul concepiei (Florea, 2011, p. 46).
Persoanele fizice pot avea n proprietate orice bun mobil sau imobil aflat n
circuitul civil. Sub aspectul obiectului, dreptului de proprietate privat este n
principiu nelimitat n sensul c o persoan fizic poate avea oricte locuine,
teren arabil, aciuni etc. Persoanele fizice pot dispune liber de bunurile din
patrimoniul lor, le pot nstrina sub orice form, pot crea drepturi reale prin
dezmembrarea proprietii lor, cldirile pot fi nchiriate iar terenurile arendate.
Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituie:
Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor
numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate
internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute
prin lege organic, precum i prin motenire legal.
Exist i interdicii legale, n sensul c anumite categorii nu pot avea calitatea
de cumprtori n cazul vnzrii unor active ce aparin societilor comerciale
i regiilor autonome la care statul sau o autoritate a administraiei publice
locale este acionar
6
. Din aceste categorii fac parte:
- reprezentanii instituiilor publice implicate n adunrile generale ale
acionarilor;

6
Art. 23-30 dn O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societilor comerciale, modificat

Ioan Apostu P
- membrii consiliilor de administra
comerciale sau ai regiilor autonome vnz
Persoane juridice
n prezent n Romnia sunt multe categorii de persoane juridice
persoane juridice
subiecte ale dreptului de proprietate privat
- societile comerciale romne, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
sau cu capital de stat
- societile comerciale cu participare de capital str
care sunt persoane juridice de drept privat romne (art. 40 alin. (1) din Legea
nr. 105/1992);
- societile agricole cu personalitate juridic
cu un numr nelimitat
- asociaiile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea
cooperaiei);
n calitate de persoane juridice de drept civil, unit
teritoriale, au n proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriv
de persoane juridice de drept public, acestea sunt titulare ale dreptului de
proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.
n ceea ce prive
nr. 15/1990, titularul dreptului de proprietate asupra bunurilor fostelor
ntreprinderi sunt acestea, n vreme ce statul este doar proprietarul ac
Tuturor acestora le este comun faptul c
distinct de cel al asocia
(spunem noi).
asupra crora exercit
n afara acestor categ
sau civile cu scop lucrativ mai sunt
este cazul funda
ale dreptului de proprietate
n aceeai msur
religioase precum
486/2006 privind libertatea religioas
sunt autonome fa
Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele
exercit n exclusivitate atributele dreptului de proprietate privat
totodat legitimare procesual
proprietate.
Statul i unit
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului
administraitv-teritoriale (art. 553 alin.
Obiectul dreptului de proprietate privat
Potrivit art. art. 553 din Codul civil:

membrii consiliilor de administraie i directorii executivi ai societ
comerciale sau ai regiilor autonome vnztoare (Florea, 2011, p. 47)
Persoane juridice
n prezent n Romnia sunt multe categorii de persoane juridice
persoane juridice. Printre persoanele juridice de drept privat care au calitatea de
subiecte ale dreptului de proprietate privat amintim:
ile comerciale romne, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
sau cu capital de stat i privat;
comerciale cu participare de capital strin cu sediul n Romnia

ile agricole cu personalitate juridic de tip privat, cu capital variabil,
r nelimitat i variabil de asociai (art. 4 din Legea nr. 36/1991);
iile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea
n calitate de persoane juridice de drept civil, unitile administrativ
n proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriv
proprietate a bunurilor domeniului public de interes local.
n ceea ce privete societile comerciale organizate, potrivit art. 16 din Legea
ntreprinderi sunt acestea, n vreme ce statul este doar proprietarul ac
Tuturor acestora le este comun faptul c trebuie s aib un p
distinct de cel al asociailor, afectat realizrii unui anumit scop social
n patrimoniul acestora se gsesc bunuri, mobile sau imobile,
rora exercit un drept de proprietate privat.
n afara acestor categorii de persoane juridice, societile comerciale agricole
sau civile cu scop lucrativ mai sunt i persoane juridice cu scop nelucrativ, cum
este cazul fundailor, sindicatelor sau a asociaiilor obteti, care pot fi titulare
ale dreptului de proprietate privat.
sur, sub titulare ale dreptului de proprietate privat
religioase precum i aezmintele bisericeti (art. 37 alin. (1) din Legea nr.
486/2006 privind libertatea religioas i regimul general al cultelor)
nome fa de stat, care se limiteaz doar la sprijinirea activit
Asupra terenurilor din patrimoniul lor, cultele i aez
n exclusivitate atributele dreptului de proprietate privat
legitimare procesual n procesele ce au ca obiect dreptul lor de
i unitile administrative, exercit prerogativele propriet
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului
teritoriale (art. 553 alin. (1) din Codul civil).
Obiectul dreptului de proprietate privat
Potrivit art. art. 553 din Codul civil:

directorii executivi ai societilor
(Florea, 2011, p. 47).
n prezent n Romnia sunt multe categorii de persoane juridice i foarte multe
ersoanele juridice de drept privat care au calitatea de
ile comerciale romne, care pot fi cu capital de stat, cu capital privat
in cu sediul n Romnia
de tip privat, cu capital variabil,
i (art. 4 din Legea nr. 36/1991);
iile cooperatiste (Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea
ile administrativ
n proprietate bunuri din domeniul privat. Dimpotriv, n calitate
organizate, potrivit art. 16 din Legea
ntreprinderi sunt acestea, n vreme ce statul este doar proprietarul aciunilor.
un patrimoniu propriu,
rii unui anumit scop social legal
sesc bunuri, mobile sau imobile,
ile comerciale agricole
i persoane juridice cu scop nelucrativ, cum
ti, care pot fi titulare
, sub titulare ale dreptului de proprietate privat, cultele
(art. 37 alin. (1) din Legea nr.
i regimul general al cultelor). Acestea
doar la sprijinirea activitii lor.
ezmintele bisericeti
n exclusivitate atributele dreptului de proprietate privat, avnd
n procesele ce au ca obiect dreptul lor de
prerogativele proprietii private
asupra bunurilor ce fac parte din domeniul privat al statului i unitilor
(1) Sunt obiect al proprietii private toate bunurile de uz sau de interes privat aparinnd
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile
care alctuiesc domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale.
(2) Motenirile vacante se constat prin certificat de vacan succesoral i intr n domeniul
privat al comunei, orasului sau municipiului, dup caz, fr nscriere n cartea funciar.
Imobilele cu privire la care s-a renunat la dreptul de proprietate conform art. 562 alin. (2) se
dobndesc, fr nscriere n cartea funciar, de comun, ora sau municipiu, dup caz, i
intr n domeniul privat al acestora prin hotrrea consiliului local.
(3) Motenirile vacante i imobilele menionate la alin. (2), aflate n strintate, se cuvin
statului roman.
(4) Bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i rmn n circuitul civil,
dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate, pot face obiectul unei urmriri silite
i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege.
Rezult aadar c obiect al dreptului de proprietate privat pot fi bunurile de uz
sau de interes privat care aparin subiectelor de proprietate privat. De la acest
principiu exist o excepie instituit de art. 136 alin. (3) din Constituie prin
care se prevede c bunurile enumerate n textul citat sunt obiectul exclusiv al
dreptului de proprietate public.

Sarcina de lucru 6
Rezumai n 5-7 rnduri deosebirile ce apar n reglementarea proprietii
private n legislaia n vigoare comparativ cu legislaia abrogat .

Proprietatea public
Dreptul de proprietate public este dreptul real care aparine statului i
unitilor administrativ-teritoriale, asupra unor bunuri mobile i imobile de
interes naional sau local, asupra crora exercit atribuiile dreptului de
proprietate.
Legislativ, proprietatea public este reglementat de Constituie, Codul civil i
o serie de legi speciale. Constituia n articolul 136 alineatul 2 folosete
termenul de proprietate public, preciznd c aparine statului sau unitilor
administrativ-teritoriale.
Articolul 554 din 2 Codul civil, precizeaz:
(1) Bunurile statului i ale unitilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin
declaraia legii, sunt de uz sau de interes public formeaz obiectul proprietii publice, ns
numai dac au fost legal dobndite de ctre acestea.

Ioan Apostu P
(2) Dac prin lege nu se prevede altfel, dispozi
se aplic i dreptului de proprietate public
cu acesta din urm.

Caracterele juridice ale propriet
n conformitate cu prevederile art. 136 alin.
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991,
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate public
imprescriptibil
Din text, rezult
1) Caracterul inalienabil
sunt scoase din circuitul civil.
constituional: articolul 13
public sunt inalienabile. n acela
prevede c Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
circuitul civil.
Dei sunt inalienabile, prevederea constitu
legii asemenea bunuri s
instituiilor publice, concesionate sau nchiriate. Deosebit fa
proprietate privat
nstrinate, statului fiindu
bunuri.
2) Caracterul imprescriptibil
vreodat titularului domeniului public prescrip
Art. 861 alin. (
public dispune c
(1) Bunurile proprietate public
(2) Proprietatea asupra acesto
prin uzucapiune sau, dup caz,
(3) n condiiile legii, bunurile proprietate public
i pot fi concesionate ori nchiriate
Art. 5 alin. 2 din Le
terenurilor apar
3) Caracterul insesizabil
domeniul public pentru realizarea crean
solvabil, att datoriile sale ct
pltesc ori se lichideaz
aplicabile dispozi
Dimpotriv dac
c oricine ar putea dobndi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
contravine caracterului lor inalienabil.
n aceeai msur

prin lege nu se prevede altfel, dispoziiile aplicabile dreptului de proprietate privat
i dreptului de proprietate public, ns numai n msura n care sunt compatibile
Caracterele juridice ale proprietii publice
n conformitate cu prevederile art. 136 alin. (4) din Constitu
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991,
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate public
i insesizabil.
Din text, rezult expres, cele trei caractere juridice i anume:
Caracterul inalienabil, prin care se nelege c bunurile din domeniul public
sunt scoase din circuitul civil. Acest caracter este subliniat chiar de textul
ional: articolul 136 alineatul 4 prevede c B
sunt inalienabile. n acelai sens, art. 5 alin. 2 din Legea 18/1991
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
.
i sunt inalienabile, prevederea constituionabil permite ca, n condi
legii asemenea bunuri s poat fi date n administrarea regiilor autonome ori a
iilor publice, concesionate sau nchiriate. Deosebit fa
proprietate privat, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodat
inate, statului fiindu-i inaccesibil atributul dispoziiei cu privire la aceste
Caracterul imprescriptibil, const n faptul c nimeni nu ar putea opune
titularului domeniului public prescripia achizitiv.
. 861 alin. (2) Cod civil reglementnd caracterele dreptului de proprietate
dispune c:
(1) Bunurile proprietate public sunt inalienabile, imprescriptibile i insesizabile.
(2) Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz i nu poate fi dobndit
caz, prin posesia de bun-credin asupra bunurilor mobile.
iile legii, bunurile proprietate public pot fi date n administrare sau n folosin
nchiriate.
2 din Legea 18/1991 prevede c dreptul de proprietate asupra
terenurilor aparinnd domeniului public este imprescriptibil.
Caracterul insesizabil, presupune mpiedicarea urmririi bunurilor din
domeniul public pentru realizarea creanelor. ntruct statul este
solvabil, att datoriile sale ct i ale unitilor administrativ
tesc ori se lichideaz prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind
aplicabile dispoziiile de drept comun referitoare la urmrirea silit
dac asemenea bunuri ar fi urmribile, atunci ar nsemna indirect
oricine ar putea dobndi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
contravine caracterului lor inalienabil.
sur, dreptul de proprietate public este totodat

iile aplicabile dreptului de proprietate privat
sura n care sunt compatibile
(4) din Constituie, alin. (1) al art.
11 din Legea nr. 213/1998, art. 5 alin. (2) din Legea 18/1991, i ale art. 861
alin. (1) din Codul civil, dreptul de proprietate public este inalienabil,
i anume:
bunurile din domeniul public
Acest caracter este subliniat chiar de textul
Bunurile proprietate
2 din Legea 18/1991
Terenurile care fac parte din domeniul public sunt scoase din
permite ca, n condiiile
regiilor autonome ori a
iilor publice, concesionate sau nchiriate. Deosebit fa de cele
, bunurile din domeniul public nu pot fi niciodat ns bunuri
iei cu privire la aceste
nimeni nu ar putea opune
.
reglementnd caracterele dreptului de proprietate
i insesizabile.
i nu poate fi dobndit de teri
asupra bunurilor mobile.
istrare sau n folosin
dreptul de proprietate asupra
innd domeniului public este imprescriptibil.
ririi bunurilor din
ntruct statul este ntotdeauna
ilor administrativ-teritoriale se
prin aplicarea unor norme financiare speciale, nefiind
rirea silit.
ribile, atunci ar nsemna indirect
oricine ar putea dobndi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce
este totodat nedezmembrabil.
Obiectul dreptului de proprietate public
Spre deosebire de proprietatea privat, nu orice bun mobil sau imobil face parte
din domeniul public.
Din analiza dispoziiilor constituionale i a celorlalte acte normative n materie
rezult c proprietatea public este alctuit din bunurile prevzute la art. 136
alin. (3) din Constituie, din cele stabilite n Anexa la Legea nr. 213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, dar i din orice
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public i
sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile
prevzute de lege (Florea, 2011, p. 78)
Potrivit criteriului importanei sociale, domeniul public poate fi de interes
naional, cnd atributele proprietii sunt exercitate de stat, sau de interes local,
cnd proprietatea aparine comunelor, oraelor, municipiilor sau judeelor.
De asemeni, sun bunuri de uz public, accesibile tuturor persoanelor (parcuri,
piee, strzi) i bunuri de interes public care dei nu pot fi folosite de orice
persoan, sunt destinate a fi folosite pentru activiti ce intereseaz pe toi
membrii societii (coli, teatre, muzee, biblioteci).
Art. 136 alin.t 3 din Constituie, prevede c fac obiectul exclusiv al proprietii
publice, bogiile de orice natur ale subsolului, cile de comunicaii, spaiul
aerian, apele cu potenial energetic valorificabil i acelea ce pot fi folosite n
interesul public, plajele, marea teritoriale, resursele naturale ale zonei
economice ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de lege.

Sarcina de lucru 7
Identificai i rezumai n 3-5 fraze diferenele dintre proprietatea
public i proprietatea privat.

2.1.5. Modalitile dreptului de proprietate
Noiuni generale
Dei dreptul de proprietate se nfieaz de regul ca un drept pur i simplu
avnd un singur titular, exist i situaii cnd acesta poate fi afectat de
modaliti sau poate avea mai muli titulari.
Vom defini deci modalitile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind
acele ipostaze cnd mai multe persoane au un drept de proprietate asupra
unui bun sau mase de bunuri ori exist anumite situaii de incertitudine
temporar cu privire dreptul de proprietate.
Exist aadar, dou categorii de modaliti juridice i anume:

1) atunci cnd dreptul de proprietate se gsete ntr-o situaie juridic de
incertitudine temporar, cum este cazul proprietii rezolubile i a celei
anulabile;
2) atunci cnd mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietii comune n cele dou forme, proprietatea comun la
cote pri i devlmia, proprietii periodice.
Proprietatea rezolubil
Proprietatea rezolubil apare n situaia cnd transferul proprietii de la o
persoan la alta a operat sub o condiie rezolutorie. Ce este condiia, de ce
rezolutorie?
Ca modalitate a actului juridic civil condiia este un eveniment viitor i
nesigur ca realizare, de care depinde existena (naterea sau stingerea) actului
juridic civil.
Este afectat de condiie obligaia a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un
eveniment viitor i nesigur.
Condiia rezolutorie potrivit articolului 1401 din Codul civil:
(1) Condiia este rezolutorie atunci cnd ndeplinirea ei determin desfiinarea obligaiei.
(2) Pn la proba contrar, condiia se prezum a fi rezolutorie ori de cte ori scadena
obligaiilor principale preced momentul la care condiia s-ar putea ndeplini.
Este aadar rezolutorie acea condiie de a crei ndeplinire depinde desfiinarea
actului juridic civil (Beleiu, 1992, p. 154). Urmtoarea clauz constituie spre
exemplu o condiie rezolutorie Prezenta vnzare se desfiineaz dac
vnztorului i se nate un copil n doi ani de la ncheierea contractului.
Revenind la proprietatea rezolubil, concluzionm c n cazul n care se
ndeplinete condiia, dreptul se desfiineaz retroactiv. Dimpotriv, dac nu se
ndeplinete condiia rezolutorie, dobnditorul i vede consolidat dreptul su.
n aceea ce-l privete pe acesta, condiia ca eveniment viitor i nesigur are
valoarea unei condiii suspensive, ntruct de mplinirea acesteia este legat
naterea actului juridic (perfectarea actului peste doi ani dac nu se nate un
copil, de exemplu).
Condiia este suspensiv atunci cnd de ndeplinirea sa depinde eficacitatea obligaiei.
Practic, pn n momentul mplinirii condiiei, proprietatea aparine n
acelai timp la dou persoane: dobnditorului proprietar sub condiie
rezolutorie i transmitorului sub condiie suspensiv. Proprietatea
rezolubil poate fi rezultatul voinei legii sau al voinei prilor.
n Codul civil n vigoare, proprietatea rezolubil nu e reglementat separat
(Florea, 2011, p. 153), ns potrivit Art. 1.758 din Codul civil:
(1) Vnzarea cu opiune de rscumparare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie
prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpara bunul sau dreptul transmis
cumprtorului.

Ioan Apostu P
(2) Opiunea de rscumparare nu poate fi stipulat
Dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Vnzarea cu op
rezolutorie, pur pot
de proprietate, care
contractului de vnzare
dreptul de a pune p
(Florea, 2011, p. 154)
Proprietatea anulabil
Proprietatea anulabil
dobndit de o persoan
relativ); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consim
obstacol, deoarece ea presupune lipsa consim
deficien este sanc
nullum est nullum producit efectum.
Atunci cnd proprietatea este dobndit
posibile 3 ipoteze:
1) actul translativ anulabil
n aceast situa
simplu, consolidnd n consecin
2) titularul aciunii n anulare, ob
proprietate al dobnditorului retroactiv.
3) dreptul la ac
de proprietate al dobnditorului.
n toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului d
temporar, anulabilitatea dreptului fiind posibil
pn la mplinirea termenului de prescrip
n ceea ce prive
(1) Confirmarea unui contract anulabil
la dreptul de a invoca nulitatea.
(2) Voina de a renuna trebuie s
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condi
Codul civil n art. 1263. Astfel, potrivit textu
- se poate confirma doar contractul ale c
n momentul confirm
- n privina persoanei care poate confirma contractual se instituie dou
condiii: aceasta trebuie s
fie exercitat violen
- n alin. (3) i (4) al art. men
persoane care au dreptul
pe reprezentan


scumparare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5 ani.
a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Vnzarea cu opiune de rscumprare reprezint de fapt o vnzare sub condi
rezolutorie, pur potestativ depinznd doar de voina transmi
de proprietate, care i rezerv dreptul s ia napoi bunul ce a f
contractului de vnzare-cumprare i s restituie preul, adic
dreptul de a pune prile n situaia anterioar ncheierii contractului n cauz
(Florea, 2011, p. 154).
Proprietatea anulabil este acea modalitate juridic a dreptului de proprietate
dobndit de o persoan printr-un act juridic anulabil (lovit de nulitate
); de exemplu dolul sau eroarea viciu de consimmnt. Nu eroarea
obstacol, deoarece ea presupune lipsa consimmntului, ori aceast
este sancionat cu nulitatea absolut, potrivit adagiului guod
nullum producit efectum.
Atunci cnd proprietatea este dobndit printr-un act juridic anulabil, sunt
posibile 3 ipoteze:
1) actul translativ anulabil este confirmat de ctre titularul ac
situaie, actul juridic se transform dintr-un anulabil ntr
simplu, consolidnd n consecin dreptul de proprietate al dobnditorului.
iunii n anulare, obine anularea actului, deci nceteaz
proprietate al dobnditorului retroactiv.
dreptul la aciune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolideaz
de proprietate al dobnditorului.
n toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului d
, anulabilitatea dreptului fiind posibil pn la confirmarea lui sau
la mplinirea termenului de prescripie.
n ceea ce privete prima ipotez, Art. 1262 din Codul civil prevede:
(1) Confirmarea unui contract anulabil rezult din voina, expres sau tacit
la dreptul de a invoca nulitatea.
a trebuie s fie cert.
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condi
Codul civil n art. 1263. Astfel, potrivit textului de lege citat,
se poate confirma doar contractul ale crui condiii de validitate sunt ntrunite
n momentul confirmrii;
a persoanei care poate confirma contractual se instituie dou
ii: aceasta trebuie s cunoasc n primul rnd cauza de nulitate
violen n acest sens.
i (4) al art. menionat se instituie o regul special
persoane care au dreptul i obligaia de a ncuviina actele minorilor precum
pe reprezentanii instanei de tutel, condiie potrivit c

pentru un termen mai mare de 5 ani.

de fapt o vnzare sub condiie
a transmitorului dreptului
ia napoi bunul ce a fcut obiectul
, adic i rezerv
ncheierii contractului n cauz
a dreptului de proprietate
anulabil (lovit de nulitate
mnt. Nu eroarea
mntului, ori aceast
, potrivit adagiului guod
un act juridic anulabil, sunt
tre titularul aciunii n anulare.
un anulabil ntr-unul pur i
dreptul de proprietate al dobnditorului.
ui, deci nceteaz dreptul de
iune al titularului se prescrie. Ca efect, se consolideaz dreptul
n toate cele trei ipoteze, starea de incertitudine a dreptului de proprietate este
la confirmarea lui sau
Art. 1262 din Codul civil prevede:
sau tacit, de a renuna
Confirmarea contractului anulabil presupune anumite condiii prevzute de
lui de lege citat,
ii de validitate sunt ntrunite
a persoanei care poate confirma contractual se instituie dou
cauza de nulitate i s nu
special pentru acele
a actele minorilor precum i
ie potrivit creia acetia pot
confirma un contract dac de ncuviinarea lor depindea ncheierea valabil a
acestuia.
- iar n alin. (5) se prevede posibilitatea confirmrii implicite prin executarea
obligaiei n mod voluntar la data la care contractul putea fi valabil confirmat,
iar cel interesat poate solicita confirmarea prin intermediul unei notificri n
termen de ase luni de la notificare.
Proprietatea comun
Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011 n art. 631 i art. 632
reglementeaz noiunea i formele proprietii comune dup cum urmeaz:
Art. 631: Dispoziiile prezentului capitol se aplic ori de cte ori, n temeiul
unui act juridic sau al altui mod de dobndire prevzut de lege, dreptul de
proprietate privat are 2 sau mai muli titulari.
Art. 632: (1) Formele proprietii comune sunt urmtoarele:
a) proprietatea pe cote-pri (coproprietatea);
b) proprietatea n devlmie (devlmia).
(2) Coproprietatea poate fi obinuit sau forat.
(3) Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj judiciar.
Proprietatea comun este cea mai important i frecvent modalitate a dreptului
de proprietate. Caracteristic proprietii comune este faptul c toate
prerogativele dreptului aparin mpreun i concomitent mai multor titulari.
Proprietatea comun este susceptibil de a fi exercitat pe cote pri sau n
devlmie.
Deosebirea dintre proprietatea comun pe cote pri i proprietatea comun
n devlmie, const n aceea c n primul caz fiecare dintre titulari are
determinat cte o fraciune ideal din drept, pe cnd n cazul devlmiei
stpnirea comun nu este dublat de determinarea cotei.
A) Dreptul de proprietate comun pe cote pri
1) Definiie, noiuni generale
Cunoscut i sub denumirea de coproprietate, proprietatea comun pe cote
pri se caracterizeaz prin aceea c acelai bun, nefracionat n
materialitatea sa aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre
acetia avnd numai o cot parte ideal din dreptul de proprietate.
Altfel spus, dreptul fiecruia se refer la ntregul bun i se ntlnete cu dreptul
celorlali n fiecare dintre cele mai mici particule ce alctuiesc bunul n
materialitatea sa.
Titularii dreptului de proprietate comun pe cote pri cunosc ntinderea
dreptului lor asupra bunului comun, dar ei nu cunosc partea material din bunul
comun ce corespunde ntinderii dreptului lor. De exemplu, dou persoane au n
proprietate comun un imobil format din teren i cas de locuit. ntinderea
dreptului fiecruia este determinat printr-o fracie (2/3, 3/5 etc.) sau printr-un

procent (25%, 50%), fr ns ca vreunul s cunoasc exact parte din teren,
sau din casa de locuit corespunde dreptului su.
Din cele expuse, rezult c dou idei sunt diriguitoare pentru configurarea
noiunii de proprietate comun pe cote pri, i anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu este titular exclusiv al unei fraciuni i
fiecare parte ar aparine n exclusivitate unui proprietar dreptul de proprietate
ar fi exclusiv.
b) fiecare dintre coproprietari este titular exclusiv numai al cotei pri ideale,
abstracte din dreptul de proprietate. Dreptul este fracionat, nu ns i bunul n
materialitatea sa.
La rndul su proprietatea comun pe cote poate fi privit n dou forme i
anume proprietatea comun pe cote pri obinuit i indiviziunea. n vreme ce
proprietatea comun pe cote pri are ca obiect un bun individual, indiviziunea
are ca obiect o universalitate de bunuri.
Dac proprietatea comun pe cote pri este o modalitate a dreptului de
proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.
Codul civil n art. 633 statueaz o prezumie relativ a coproprietii, articolul
menionat dispunnd c:
Dac bunul este stpnit n comun, coproprietatea se prezum, pn la proba contrar.
Ct privete ntinderea cotelor pri, art. 634 din Codul civil prevede:
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-pri din dreptul de proprietate
i poate dispune n mod liber de aceasta n lips de stipulaie contrar.
(2) Cotele-pri sunt prezumate a fi egale, pn la proba contrar. Dac bunul a fost
dobndit prin act juridic, proba contrar nu se va putea face dect prin nscrisuri.
Din punct de vedere al duratei, coproprietatea poate fi de dou feluri i anume:
I) proprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar, care poate
nceta prin efectul mprelii sau partajului bunului;
II) proprietatea comun pe cote pri forat sau perpetu ce nu poate s
nceteze nefiind posibil mpreala.
Le urmrim n detaliu:
I) Proprietatea comun pe cote pri obinuit sau temporar
De regul, proprietatea comun pe cote pri are un caracter temporar, ea
nscndu-se ca o consecin a motenirii cnd n urma defunctului rmn mai
muli succesori.
Dou principii caracterizeaz proprietatea comun pe cote pri obinuit i
anume:
a) coprtaul nu are un drept exclusiv asupra unei pri determinate din bun
n materialitatea sa;
b) fiecare coprta are un drept exclusiv numai asupra unei cote pri ideale
din drept (art. 634 alin. (1) din Codul civil).
La rndul su, fiecare din aceste principii genereaz drepturile care revin
fiecrui coprta i anume:
Din primul principiu enunat, rezult consecina c nici unul dintre coprtai
nu poate nfptui acte cu privire la bun n ntregul su fr acordul celorlali.
Aceast consecin poart numele de regula unanimitii.
Acest principiu al unanimitii este prevzut de art 639 din Codul civil care
dispune:
Modul de folosire a bunului comun se stabilete prin acordul coproprietarilor, iar n caz de
nenelegere, prin hotrre judectoreasc.
La ce fel de acte se refer ns aceast regul:
- Actele materiale, care privesc folosina bunului, sunt permise coprtailor, cu
condiia de a nu schimba destinaia bunului. Ct privete fructele, acestea se
cuvin coproprietarilor proporional cu cota fiecruia.
Astfel, potrivit art. 640 din Codul civil,
Fiecare coproprietar poate s fac acte de conservare cu privire la bunul comun fr
acordul celorlali coproprietari.
- n materia actelor juridice, trebuie fcut distincia ntre actele de dispoziiune
i cele de administrare.
n ceea ce privete actele de administrare se aplic prevederile art. 641 alin. (1)
din Codul civil potrivit crora:
(1) Actele de administrare, precum ncheierea sau denunarea unor contracte de locaiune,
cesiunile de venituri imobiliare i altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi fcute
numai cu acordul coproprietarilor ce dein majoritatea cotelor-pri.
- Nici unul dintre coprtai nu poate face fr acordul celorlali acte de
dispoziie, cu privire la ntregul bun.
Acest lucru reiese din dispoziiile art. 640 alin. (4) din Codul civil potrivit
crora:
(4) Orice acte juridice de dispoziie cu privire la bunul comun, actele de folosin cu titlu
gratuit, cesiunile de venituri imobiliare i locaiunile ncheiate pe termen mai mare de 3 ani,
precum i actele care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului nu se pot ncheia dect cu
acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de
dispoziie.
Dac totui a fost fcut un asemenea act, valabilitatea lui depinde de rezultatul
mprelii: dac bunul sau partea material vor intra n patrimoniul
dispuntorului, actul de dispoziie va fi retroactiv valabil. n caz contrar, tot
retroactiv, acesta va fi desfiinat.
Dei regula unanimitii urmrete i actele de administrare a bunului, n
practica judiciar s-a admis punctul de vedere c actele de conservare a bunului
pot fi fcute de un singur coprta, fr a fi necesar acordul celorlali.
Un element de noutate introdus de Codul civil n vigoare reiese din prevederile
art. 643 alin. (1) potrivit crora:
(1) Fiecare coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual, n
orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare.
Din cel de al doilea principiu, decurge consecina c fiecare coprta poate s
dispun liber i nengrdit de cota sa ideal de drept. Aceasta nu schimb
natura juridic a bunului, ntruct opereaz doar o subrogaie personal,
referitoare la nlocuirea unui coprta cu un altul.
Situaia s-ar schimba doar n ipoteza cnd nstrinarea s-ar face tot ctre un
coproprietar, care n felul acesta ar dobndi proprietatea exclusiv i integral
asupra bunului. ncetarea coproprietii temporare, are loc de regul prin
mpreala, cunoscut i sub denumirea de partaj.
n felul acesta se pune capt strii de coproprietate ori de indiviziune, n sensul
c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote pri sunt mprite ntre
coprtai, fiecare dintre ei devenind proprietarii unui bun dintre cele ce formau
obiectul coproprietii, n cazul n care bunul poate fi mprit n natur. n caz
contrar, bunul se atribuie n ntregime unuia dintre copartajani cu obligarea sa
la plata ctre ceilali a echivalentului valoric al cotei lor. Dac nici unul nu
dorete s preia bunul, acesta va fi vndut la licitaie, echivalentul valoric fiind
mprit potrivit cotelor lor, coprtailor.
Articolul 669 din Codul civil stabilete regula c dreptul de a cere ncetarea
indiviziunii este imprescriptibil. Regulile referitoare la indiviziune, sunt
aplicabile ns i n materia coproprietii. Potrivit art. menionat:
ncetarea coproprietatii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar de cazul n care partajul a
fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
n aceeai msur este aplicabil i dispoziia din art. 1143 Cod civil, potrivit
creia nimeni nu poate fi silit a rmne n indiviziune.
n fine, ncetarea coproprietii poate avea loc i n situaia cnd unul dintre
coprtai devine titular al tuturor cotelor pri, prin succesiune, cumprare,
donaie etc.
II) Proprietatea comun pe cote pri, forat i perpetu
Noiuni generale
Regula este c, coproprietatea e temporar, dar n mod excepional, ea poate
avea un caracter perpetuu, deci forat.
Coproprietatea este forat, deoarece se menine indiferent de voin
coproprietarilor, i perpetu ntruct nu poate nceta pe calea obinuit a
mprelii.
Bunurile care alctuiesc obiectul acestei forme de coproprietate sunt accesorii
altor bunuri principale, a cror soart juridic o urmeaz potrivit principiului
accesorium sequitur principale.
Cazuri de coproprietate forat
Potrivit art. 646 din Codul civil exist coproprietate forat n urmtoarele
cazuri:
1) prile comune ale unei cldiri, despriturile comune, bunuri ce fac obiectul
proprietii periodice, amintirile de familie;
2) bunurile comune, necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine
situate pe linia de hotar a acestora, care sunt folosite n comun;
3) bunurile comune utilizate de mai multe fonduri, cum ar fi o central
termic sau un drum ntr-un cartier de locuine ori alte bunuri asemenea;
4) alte bunuri comune prevzute de lege.
Potrivit art. 647 din Codul Civil:
(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosina bunului comun, cu condiia s respecte
destinaia acestuia i s permit exercitarea folosinei de ctre ceilali coproprietari.
(2) Cnd bunul comun are caracter accesoriu n raport cu un bun principal, fiecare
coproprietar poate s dispun cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra
bunului comun numai odat cu exercitarea dreptului de dispoziie asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru ntreinerea i conservarea bunului comun se suport n mod
proporional cu cota-parte din drept a fiecrui coproprietar. Cnd bunul comun are caracter
accesoriu, n absena unei convenii contrare, cota-parte din drept a fiecrui coproprietar se
stabilete n funcie de ntinderea bunului principal.
Rezult aadar c o prim regul instituuit prin Codul civil cu privire la la
coproprietatea forat este aceea de a folosi bunul conform destinaiei sale i de
a permite folosirea bunului i de ctre ceilali coproprietari.
O alt regul este aceea a care se refer la coproprietarii bunurilor comune cu
caracter accesoriu prin care se instituie posibilitatea nstrinrii cotei-pri
din acestea numai mpreun i concomitent cu bunul principal.
n ceea ce privete prile comune ale unei cldiri cu mai multe etaje sau
apartamente, titularii unui drept de coproprietate se bucur de urmtoarele
drepturi specifice:
- dreptul de folosin, stabilindu-se prin acord de asociere coninutul acestuia.
Potrivit art. 653 din Codul civil:
Fiecare coproprietar poate folosi, n condiiile acordului de asociere, att spaiul care
constituie bunul principal, ct i prile comune, fr a aduce atingere drepturilor celorlali
proprietari i fr a schimba destinaia cldirii. n lipsa acordului de asociere, dispoziiile
art. 647 rmn aplicabile.
- dreptul de a fi despgubit n situaia n care i s-au pricinuit pagube cu ocazia
efecturii lucrrilor de conservare i ntreinere a cldirii i a prilor comune;
- dreptul de a solicita scoaterea la licitaie a terenului i materialelor de
construcie rezultate de pe urma distrugerii ntregii cldiri sau a unei pri ce i-
ar scdea valoarea cu mai mult de jumtate, drept ce poate fi modificat i la
care se poate chiar renuna de comun acord (art. 657 alin. (1) din Codul civil);
- potrivit art. 657 alin. (2) din Codul civil, dac unul sau mai muli
coproprietari refuz sau nu pot participa la refacere, ei sunt obligai s
cedeze celorlali coproprietari cotele lor pri din dreptul de proprietate.
- dreptul de a solicita i obine atribuirea n folosin exclusiv a prilor
comune n condiiile legii (art. 650 din Codul civil);
- dreptul de a vota cu privire la chestiunile care privesc bunul deinut n
coproprietate forat, n termenii stabilii prin lege sau pe cale convenional,
atunci cnd ncheierea unor acorduri derogatoare de la litera legii este permis.
Obligaiile specifice ale titularilor unui drept de coproprietate asupra prilor
comune ale unei cldiri cu mai multe etaje sau apartamente sunt mult mai
numeroase (Florea, 2011, p. 142) i se refer la:
- obligaia de a respecta termenii acordului de asociere, iar n absena unui
astfel de act, prevederile legale aplicabile (art. 647 alin. (1) din Codul civil);
- obligaia de a nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari (art. 647
alin. (1) din Codul civil);
- obligaia de a nu schimba destinaia prilor comune ale cldirii;
- obligaia de a acoperi cheltuielile cu ntreinerea, repararea i exploatarea
prilor comune ale cldirii proporional cu cota-parte pe care o deine;
- obligaia de a acoperi cheltuielile cu ntreinerea, repararea i exploatarea
prilor comune ale cldirii ce i-au fost atribuite n folosin exclusiv;
- obligaia de a ntreine spaiul principal de o asemenea manier nct s
pstreze cldirea n stare bun;
- obligaia de a permite accesul n interiorul bunului principal n vederea
efecturii de lucrri de ntreinere i conservare a cldirii i prilor comune;
- obligaia de a suporta cheltuielile lucrrilor de ntreinere i conservare a
cldirii i prilor comune dac acestea au fost efectuate n interesul su (art.
656 Cod civil);
- obligaia contribuirii la refacerea cldirii proporional cu cota- parte
deinut (art. 657 Cod civil);
- obligaia de a respecta prevederile conveniilor ncheiate cu ceilali
coproprietari, n msura n care acestea nu contravin reglementrilor n
vigoare.
2) Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a dou imobile vecine. Servesc pentru folosirea a dou imobile vecine,
drumurile, potecile, fntnile sau izvoarele, n msura n care se gsesc chiar pe
linia de hotar dintre cele dou proprieti. Dimpotriv, dac acestea s-ar afla pe
unul dintre fondurile nvecinate i ar servi pentru utilizarea celuilalt, situaia
juridic nu mai este coproprietatea ci servitutea.
3) Coproprietatea despriturilor comune
Expresia desprituri comune desemneaz zidul, anul sau gardul care
separ dou proprieti nvecinate, i cu privire la care opereaz prezumia de
coproprietate. Asupra acestora, cei doi proprietari au un drept egal,
coproprietatea lor fiind forat i perpetu, accesorie dreptului de proprietate
asupra imobilelor nvecinate.
a) Zidul despritor, este potrivit art. 660 alin. (1) din Codul civil
(1) Zidul, anul, precum i orice alt despritur ntre dou fonduri sunt prezumate a fi n
proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult contrariul din titlul de proprietate, dintr-un
semn de necomunitate ori dac proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin
uzucapiune, n condiiile legii.
Dimpotriv, potrivit art. 661 alin. (1) din Codul civil se instituite prezumia
c zidul ar aparine exclusiv proprietarului dinspre care exist planul
nclinat:
(1) Exist semn de necomunitate a zidului atunci cnd culmea acestuia este dreapt i
perpendicular spre un fond i nclinat spre celalalt fond. Zidul este prezumat a fi n
proprietatea exclusiv a proprietarului fondului ctre care este nclinat coama zidului.
Caracterul forat al coproprietii rezult i din dispoziiile art. 663 Cod civil,
potrivit cruia orice vecin poate s fac zidul comun n tot sau n parte, pltind
celuilalt jumtate din valoarea sa sau a prii ce vrea s o fac comun.
Fiecare dintre coproprietari are dreptul s foloseasc zidul, fr ns a-l
prejudicia pe cellalt. El poate spre exemplu s construiasc n contra zidului
comun cu acordul vecinului sal s l nale ori s deschid ferestre. Ambii
coproprietari ns sunt obligai la repararea i ntreinerea zidului comun.
b) anul comun
Potrivit art. 660 alin. (1) din Cod civil toate anurile ntre dou proprieti
sunt prezumate a fi n proprietatea comun a vecinilor, dac nu rezult
contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dac
proprietatea comun nu a devenit proprietate exclusiv prin uzucapiune, n
condiiile legii. Printre semnele de necomunitate, art. 661 alin. (2) i alin. (3)
prevd c:
(2) Exist semn de necomunitate a antului atunci cnd pmntul este aruncat ori nlat
exclusiv pe o parte a antului. anul este prezumat a fi n proprietatea exclusiv a
proprietarului fondului pe care este aruncat pmntul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac s se prezume c zidul
a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.

Proprietatea periodic
Codul civil n Capitolul V din Titlul II reglementeaz proprietatea periodic.
Potrivit reglementrilor n vigoare, proprietatea periodic este acea modalitate
a dreptului de proprietate caracterizat prin aceea c doi sau mai muli titulari
ai unor cote egale sau inegale, exercit atributele corespunztoare dreptului de
proprietate o perioad de timp dintr-un an convenit sau proporional cu cota
parte deinut (Florea, 2011, p. 148).
Potrivit prevederilor art. 688 din Codul civil, proprietatea periodic poate lua
natere doar prin act juridic fiind exclus posibilitatea naterii n temeiul legii.
n ceea ce privete actele pe care le poate face fiecare coproprietar, art. 689 din
Codul civil prevede c fiecare proprietar poate ncheia acte de nchiriere,
ipotecare, donaie sau orice act de dispoziie ns n limita intervalului de timp
care i revine i are obligaia de a preda bunul urmtorului coproprietar.
Tot n categoria obligaiilor fiecrui coproprietar se ncadreaz i executarea
actelor de conservar n aa manier nct s se evite mpiedicarea sau
ngreunarea exercitrii drepturilor de ctre ceilali coproprietari (art. 690 alin.
(1) din Codul civil).
Potrivit alin. (2) al art. menionat, Actele prin care se consum n tot sau n
parte substana bunului pot fi fcute numai cu acordul celorlali coproprietari.
n situaia n care unul dintre coproprietari i nesocotete obligaiile specifice
poate fi obligat s plteasc despgubiri corespunztoare pagubei produse ct
vreme ct paguba nu este una de amploare, caz n care se poate solicita
excluderea coproprietarului respectiv, potrivit art. 691 alin. (2) (5) din Codul
civil.
Potrivit dispoziiilor art. 692:
Proprietatea periodic nceteaz prin radiere din cartea funciar n temeiul dobndirii de
ctre o singur persoana a tuturor cotelor-pri din dreptul de proprietate periodic, precum
i n alte cazuri prevzute de lege.

Sarcina de lucru 8
Identificai i argumentai principiile ce caracterizeaz proprietatea
comun pe cote pri obinuit (maximum 15 rnduri).

Dreptul de proprietate comun n devlmie
Noiuni generale
Dreptul de proprietate n devlmie, constituie a doua ipostaz n care se
nfieaz dreptul de proprietate comun. Caracteristic proprietii devlmae,
spre deosebire de proprietatea comun pe cote pri, este faptul c la
devlmie titularii nu au precizat o cot parte din drept, acesta aparinndu-le
tuturor, mpreun i nefracionat.
Cel mai frecvent caz de proprietate comun n devlmie este cel al bunurilor
dobndite de ctre oricare dintre soi n timpul cstoriei, n cazul adoptrii
regimului comunitii legale ca regim matrimonial, cci potrivit art. 312 din
Codul civil (1) Viitorii soi pot alege ca regim matrimonial: comunitatea
legal, separaia de bunuri sau comunitatea convenional.
Izvorul acestei devlmeli l constituie faptul dobndirii de ctre oricare soi a
unui bun n timpul cstoriei.
Cu privire la administrarea, folosina i dispoziia asupra acestor bunuri, ele se
realizeaz de soi de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumia
mandatului reciproc al soilor n ceea ce privete administrarea, folosina i
dispoziia cu privire la bunurile comune.
ncetarea proprietii comune n devlmie poate interveni prin efectul legii
ori prin partaj.

Sarcina de lucru 9
Enumer i descrie deosebirile dintre proprietatea comun pe cote
pri i proprietatea comun n devlmie.

2.2. Dezmembrmintele dreptului de proprietate
Noiuni generale
Ca drept complet, proprietatea nsumeaz atributele deja cunoscute, posesia,
folosina i dispoziia care aparin de cele mai multe ori, unui singur titular.
Sunt ns situaii cnd atributele proprietii aparin separat i concomitent mai
multor titulari, formndu-se astfel drepturi reale distincte.
Aceste drepturi reale rezultate din exerciiul separat al atributelor dreptului de
proprietate poart denumirea de dezmembrminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrmintele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci i limiteaz
atributele n dauna proprietarului. Astfel, n vreme ce dreptul de dispoziie
aparine nudului proprietar spre exemplu, posesia i folosina pot aparine altei
ori altor persoane, fr a dispare proprietatea.
Totodat, se impune sublinierea c dezmembrrile sunt compatibile numai
dreptului de proprietate privat nu i cu dreptul de proprietate public. Aceast
egalitate privind proprietatea privat pornete din interpretarea dispoziiilor art.
44 alin. 2 din Constituie, potrivit crora Proprietatea privat este garantat
i ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular. Pornind aadar de pe
poziie de egalitate juridic, indiferent de titular dezmembrmintele dreptului
de proprietate vor putea fi constituite i dobndite doar n domeniul proprietii
private.
n dreptul romnesc actual, sunt cunoscute urmtoarele dezmembrminte:
1) dreptul de uzufruct;
2) dreptul de uz;
3) dreptul de abitaie;
4) dreptul de servitute;
5) dreptul de superficie.

2.2.1. Dreptul de uzufruct
Definiie, caractere juridice
Definind uzufructul, art. 703 Cod civil precizeaz c, el este dreptul de a
folosi bunul altei persoane i de a culege fructele acestuia, ntocmai ca
proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.
Dintre toate dezmembrmintele dreptului de proprietate, dreptul de uzufruct
este cel mai larg, ntruct i confer titularului dou dintre cele trei atribuite ale

proprietii: posesia i folosina. Din definiia dat de text, rezult direct sau
implicit urmtoarele caractere juridice ale dreptului de uzufruct.
1) Dreptul de uzufruct este un drept real (jus in re) constnd n exerciiul de
ctre titular a posesiei i folosinei. Uzufructul nu se confund cu locaiunea,
care-i confer chiriaului sau arendaului doar un drept personal de crean
(Alexandresco, 1909, p. 398).
2. Dreptul de uzufruct este un drept real temporar i esenialmente vremelnic,
care confer uzufructuarului puterea de a exercita asupra lucrului altuia unele
atribute ale proprietii i anume acelea cuprinse n us utendi i jus fruendi.
Proprietatea este vremelnic golit, nud, dar rmne proprietarului care pe
durata uzufructului este i el vremelnic lipsit de exerciiul facultii posesiei i
folosinei bunului (Cantacuzino, 1921, p. 160).
Uzufructul este vremelnic de altfel prin nsui esena ca: atunci cnd titularul
su este o persoan fizic el se stinge cel mai trziu la moartea sa. Dac
titular al uzufructului este o persoan juridic a crei durat nu este
determinat, uzufructul nu poate fi constituit pe o durat mai mare de 30 de
ani.
2) Uzufructul este un drept mobiliar sau imobiliar dup cum are ca obiect
bunuri mobile sau imobile.
3. Uzufruct este un drept cu caracter accesibil.Potrivit art. 714 din Codul civil,
(1) n absena unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul su
unei alte persoane fr acordul nudului proprietar, dispoziiile n materie de
carte funciar fiind aplicabile.
Obiectul dreptului de uzufruct
Potrivit art. 706 Cod civil, Pot fi date n uzufruct orice bunuri mobile sau
imobile, corporale ori necorporale, inclusiv o mas patrimonial, o
universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.
Potrivit dispoziiilor art. 737-745 din Codul civil uzufructul se poate constitui
i asupra creanelor, rentei viagere, asupra aciunilor i prilor sociale
corespunztoare capitalului unei societi comerciale, asupra unei
universaliti juridice, precum i asupra fondului de comer ca universalitate
de fapt (Florea, 2011, p. 197).
Art. 712 din Codul civil prevede:
Dac uzufructul cuprinde, printre altele, i bunuri consumptibile, cum ar fi bani, grne,
buturi, uzufructuarul are dreptul de a dispune de ele, ns cu obligaia de a restitui bunuri
de aceeai cantitate, calitate i valoare sau, la alegerea proprietarului, contravaloarea lor la
data stingerii uzufructului.

Constituirea dreptului de uzufruct
Dispoziiile art. 704 din Codul civil precizeaz c:
(1) Uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte moduri prevzute de
lege, dispoziiile n materie de carte funciar fiind aplicabile.
(2) Uzufructul se poate constitui numai n favoarea unei persoane existente.
Rezult aadar c uzufructul se poate constitui prin: act juridic, uzucapiune i
alte moduri prevzute de lege.
Referitor la prevederile alineatului (2) al textului menionat se impune
precizarea c acestea trebuie coroborate cu dispoziiile art. 36 din Codul civil,
conform crora drepturile copilului sunt recunoscute de la concepiune, ns
numai dac el se nate viu.
Drepturile i obligaiile uzufructului
A) Drepturile uzufructuarului
1) Dreptul de a intra n folosina bunurilor, n virtutea cruia uzufructul are
la ndemn o aciune real, echivalent aciunii n revendicare n materia
proprietii, i anume aciunea confesorie. Dac uzufructul a fost creat
printr-o convenie, uzufructuarul are la dispoziiune i o aciune personal,
de ctre cealalt parte contractant.
Dac ns el este constituit prin testament, obligaia de predare a bunului revine
motenitorilor. mpotriva acestora, uzufructuarul are la ndemn tot o aciune
personal, ntemeiat pe un drept de crean.
2) Dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele. Dreptul de a folosi lucrul
implic posibilitatea ca uzufructuarul s se serveasc de el pentru satisfacerea
nevoilor sale. Uzufructuarul trebuie s exercite posesia n aceleai condiii ca i
proprietarul.
Dreptul de a culege fructele ns impune distincia ntre fructele naturale, civile
i industriale. Fructele naturale i industriale sunt dobndite de uzufructuar pe
msura perceperii lor. n msura n care la momentul deschiderii uzufructului
acestea nu sunt culese ele se cuvin uzufructuarului, dup cum dac la
momentul ncetrii lui nu au fost culese ele se cuvin proprietarului. Fructele
civile, se dobndesc zi cu zi i se cuvin uzufructuarului proporional cu durata
uzufructului.
3) Dreptul de dispoziie al uzufructuarului, se refer att la posibilitatea
acestuia de a ceda uzufructul (art. 714 Cod civil), ct i la posibilitatea de a
ceda beneficiul dreptului su de uzufruct, numit emolument (art. 715 din Codul
civil).
4) Dreptul de a pretinde despgubiri pentru lucrrile necesare efectuate
imobilului;
5) Dreptul de a cere o indemnizaie echitabil pentru lucrrile necesare
adugate i pentru celelalte lucrri adugate, sau pentru mbuntirile fcute
cu ncuviinarea proprietarului, dac prin acestea s-a sporit valoarea bunului.
6) Dreptul de a ntrebuina arborii czui accidental i s taie arborii
trebuincioi, cu ndatorirea ca aceast trebuin s fie constatat n prezena
nudului proprietar (Florea, 2011, p. 201).

Obligaiile uzufructuarului
Obligaiile uzufructuarului, pot fi analizate n dou secvene: nainte i n
timpul exercitrii uzufructului.
1) nainte de intrarea n folosin, uzufructuarul are dou obligaii i anume:
a) Obligaia de a inventaria bunurile mobile i de a constata starea imobilelor.
Potrivit art. 724- Cod civil,
n exercitarea dreptului su, uzufructuarul este inut s respecte destinaia dat bunurilor de
nudul proprietar, cu excepia cazului n care se asigur o cretere a valorii bunului sau cel
puin nu se prejudiciaz n niciun fel interesele proprietarului.
b)Obligaia uzufructuarului de a depune garanie pentru ndeplinirea
obligaiilor sale (art. 726-727 Cod civil).
2) n timpul exercitrii dreptului su, uzufructuarul are urmtoarele patru
obligaii:
a) s se foloseasc de lucru ca un bun proprietar aa cum precizeaz articolul
713 alin. (1) din Codul civil, i s conserve substana bunului (art. 703 din
Codul civil);
b) obligaia de a plti sarcinile i cheltuielile ocazionate de litigiile privind
folosina bunului i de a plti primele de asigurare, dac bunul este asigurat
(art. 733 Cod civil);
c) obligaia de a plti datoriile aferente masei patrimoniale sau prii din masa
patrimonial dat n uzufruct (art. 743 Cod civil);
d) obligaia de restituire a bunului care a constituit obiectul uzufructului (n
momentul stingerii dreptului de uzufruct);
e) obligaia de a plti despgubiri n cazul pieirii sau deteriorrii bunului din
vina sa;
f) obligaii n legtur cu lucrrile i mbuntirile efectuate de ctre
uzufructuar fr acordul nudului proprietar (art. 716 alin.2 Cod civil)

Drepturile i obligaiile nudului proprietar
A) Nudul proprietar, are urmtoarele drepturi:
- dreptul de a poseda bunul, respectnd ns atributele ce aparin
uzufructului.
- dreptul de a dispune de bun;
- dreptul de protecie juridic a nudei proprieti;
- dreptul de a cere ncetarea uzufructului n caz de abuz de folosin ori de
nerespectare a modului normal de folosin.
- o serie de drepturi de crean corelative obligaiilor uzufructuarului
izvorte din coninutul raprturilor juridice obligaionale.
B) Nudul proprietar are fa de uzufructuar urmtoarele obligaii:
a) obligaia de a efectua reparaiile mari (art. 729 alin. 2 Cod civil);
b) obligaia de a se abine de la orice aciune prin care l-ar stnjeni pe
uzufructuar n exerciiul drepturilor sale.
Stingerea uzufructului
Uzufructul se stinge n modalitile prevzute de articolele 746-748 Cod civil.
Aceste modaliti sunt urmtoarele:
a) prin moartea uzufructuarului ori dup caz la ncetarea personalitii juridice;
b) ajungerea la termen;
Ioan Apostu P
c) prin consolidare
proprieti.
d) renunarea la uzufruct
e) prin neuz, dac
uzufruct

sau dup
f) prin pierirea total
g) datorit abuzului de folosin
Abuzul de folosin
neglijenei uzufructului. ncetarea uzufructului se pronun
cererea nudului proprietar.
n practic s-a stabilit de exemplu c
imobilului ce formeaz
acioneze pentru a fi obligat s
i stingerea uzufructului. Prin aceast
uzufructului prin abuzul de folosin


prin consolidare, adic prin dobndirea de ctre uzufructuar
area la uzufruct
, dac uzufructuarul nu-i exercit timp de 1
sau dup caz timp de 2 ani n cazul unei creane
prin pierirea total a lucrului.
abuzului de folosin.
Abuzul de folosin presupune degradarea sau deteriorarea bunului datorit
ei uzufructului. ncetarea uzufructului se pronun
cererea nudului proprietar.
a stabilit de exemplu c n cazul degradrii de c
imobilului ce formeaz obiectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s
ioneze pentru a fi obligat s readuc imobilul n stare de folosin
i stingerea uzufructului. Prin aceast soluie, a fost vdit nuan
uzufructului prin abuzul de folosin.


tre uzufructuar i a nudei
10 de ani dreptul de
degradarea sau deteriorarea bunului datorit
ei uzufructului. ncetarea uzufructului se pronun de instan la
rii de ctre uzufructuar a
iectul uzufructului, nudul proprietar are dreptul s-l
imobilul n stare de folosin fr a cere
dit nuanat stingerea
2.2.2. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
Noiuni generale
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale uzufructului. n ambele
ipostaze, titularul dobndete dreptul de a folosi lucrul i de a-i culege fructele
numai pentru nevoile lui i ale familiei sale. Deosebirea dintre uz i abitaie
deriv din obiectul lor: atunci cnd obiectul l constituie o cas de locuit,
suntem n situaia juridic a unui drept de abitaie. Dreptul de uz i cel de
abitaie sunt reglementate n art. 749-754 i art. 973 din Codul civil. Fiind
manifestri speciale ale dreptului de uzufruct, dreptul de uz i dreptul de
abitsaie sunt supuse dispoziiilor referitoare la uzufruct, n ceea ce privete
constituirea, exercitarea i stingerea lor (art. 764 din Codul civil).
Dreptul de uz este un drept real n virtutea cruia titularul su se poate
folosi de lucru i-i poate culege fructele numai pentru nevoile lui i ale
familie sale.
Din definiie, rezult c uzul are un caracter strict personal neputnd fi ceda, iar
bunul care face obiectul uzului nu poate fi nchiriat sau dup caz, arendat.
Dreptul de abitaie este un drept de uz avnd ca obiect o cas de locuit.
Dreptul de abitaie este un drept incesibil, iar nchirierea locuinei ce face
obiectul abitaiei este interzis.
Prin efectul articolului 973 din Codul civil este recunoscut un drept special de
abitaie asupra casei n care a locuit pn la data deschiderii motenirii n
favoarea soului supravieuitor care nu are niciun drept real de a folosi o alt
locuin corespunztoare nevoilor sale.
Pentru a fi recunoscut dreptul de abitaie al soului supravieuitor se impune
ndeplinirea unor condiii:
a) casa de locuit s fac parte din motenire;
b) soul supravieuitor s nu aib o locuin proprie;
c) dreptul de abitaie este recunoscut pn la data partajului succesoral, dar nu
mai devreme de un an de la data deschiderii motenirii;
d) dreptul de abitaie nceteaz dac soul supravieuitor se recstorete
nainte de partaj;
e) soul suopravieuitor s vin la motenire n concurs cu ali motenitori.
2.2.3. Dreptul de servitute
Definiie, caractere
Potrivit definiiei date de articolul 755 alin. (1) din Codul civil, servitutea
este Servitutea este sarcina care greveaz un imobil, pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar.
Rezult din definiie c ase sunt caracteristicile servituii i anume:
1) Servitutea este un jus in re aliena, adic un drept asupra lucrului altuia
constnd ntr-un dezmembrmnt al dreptului de proprietate.

Ioan Apostu P
2) Servitutea implic
proprietari diferi
numete fond dominant
servituii poart
3) Servitutea este un drept n exclusivitate
materia mobilelor. Susceptibile de dezmembr
imobilele prin natura lor, nu
aplic.
4) Servitutea este
fi nstrinat dect mpreun
accesoriu este.
5) Dreptul de servitute
ct timp vor dura imobilele, afar
6) Servitutea
aparine n coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sau n favoarea acelui bun dect prin
titularilor. Altfel spus, servitutea se datoreaz
ntregului fond dominant.
De la regula indivizibilit
instituie o excep
(3) Cu toate acestea, dac servitutea este exercitat
uneia dintre prile desprite din fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una din
prile desprite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte
Clasificarea servituilor
Potrivit reglement
de mai multe clasific
1. Din perspectiva manifest
neaparente. Sunt aparente ser
precum uile, ferestrele sau apeductele
Dimpotriv, sunt neaparente servitu
recunoatere, cum este interdic
alin. 3 din Codul civil).
2. n funcie de modul de exercitare, servitu
necontinue, dup
necesar fapta actual
pentru a fi exercitate. Sunt servitu
servitutea de a nu construi (articolul 761 alin. (2) din Cod civil).
Servituile necontinue sunt acelea pent
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
3. Dup modul n care titularii fondului pot s
exercitarea anumitor prerogative ale
aservit, servitu
fondului dominant s
aservit, aa cum sunt servitutea de trecere sau de a lua ap
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restric

Servitutea implic existena a dou bunuri imobile care apar
proprietari diferii. Imobilul n favoarea cruia se constituie servitutea se
fond dominant, n vreme ce imobilul asupra cruia exist
ii poart numele de fond aservit.
Servitutea este un drept n exclusivitate imobiliar, fiind de neconceput n
materia mobilelor. Susceptibile de dezmembrmntul servitu
imobilele prin natura lor, nu i cele prin destinaie sau prin obiectul la care se
ea este un accesoriu al fondului. n consecin, servitutea nu poate
dect mpreun cu dreptul de proprietate asupra fondului al c

Dreptul de servitute este perpetuu, ceea ce nseamn c servitutea va exista
dura imobilele, afar dac prile nu au stabilit altfel.
Servitutea este indivizibil, caracter ce presupune c atunci cnd un bun
ine n coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
asupra sau n favoarea acelui bun dect prin consimmntul unanim al
titularilor. Altfel spus, servitutea se datoreaz de ntregul fond aservit
ntregului fond dominant.
De la regula indivizibilitii servituii, n art. 769 alin. (3) din Codul civil se
instituie o excepie, n sensul c:
servitutea este exercitat pentru uzul i utilitatea exclusiv
ite din fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una din
ite din fondul aservit, servitutea asupra celorlalte pri se stinge.
Potrivit reglementrilor din sistemul Codului civil, servituile sunt susceptibile
de mai multe clasificri.
Din perspectiva manifestrii lor externe distingem servitu
. Sunt aparente servituile care se recunosc dup
ile, ferestrele sau apeductele (art. 760 alin. (2) din Codul civil).
, sunt neaparente servituile care nu au un semn exterior de
tere, cum este interdicia de a zidi pn la o anumit
alin. 3 din Codul civil).
ie de modul de exercitare, servituile pot fi: servitu
, dup cum exerciiul lor este sau poate fi continuu f
fapta actual a omului, ori, din contra, este necesar
pentru a fi exercitate. Sunt servitui continue, servituile de trecere ori
ile necontinue sunt acelea pentru a cror existen este necesar faptul actual al omului,
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
modul n care titularii fondului pot s exercite sau s
exercitarea anumitor prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului
aservit, servituile sunt: servitui pozitive, care ndreptesc pe proprietarul
fondului dominant s fac n mod nemijlocit, acte de folosin
a cum sunt servitutea de trecere sau de a lua ap;
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau impedimente

bunuri imobile care aparin la doi
ruia se constituie servitutea se
, n vreme ce imobilul asupra cruia exist sarcina
, fiind de neconceput n
mntul servituii sunt numai
ie sau prin obiectul la care se
, servitutea nu poate
cu dreptul de proprietate asupra fondului al crui
c servitutea va exista
ile nu au stabilit altfel.
atunci cnd un bun
ine n coproprietate mai multor titulari, servitutea nu se poate stabili
mntul unanim al
de ntregul fond aservit i profit
) din Codul civil se
i utilitatea exclusiv a
ite din fondul dominant ori nu se poate exercita dect pe una din
i se stinge.
rilor din sistemul Codului civil, servituile sunt susceptibile
servitui aparente i
ile care se recunosc dup semne exterioare,
din Codul civil).
ile care nu au un semn exterior de
anumit nlime (art. 760
servitui continue i
iul lor este sau poate fi continuu fr s fie
ste necesar fapta omului
i continue, servituile de trecere ori
este necesar faptul actual al omului,
exercite sau s se abin de la
dreptului de proprietate asupra fondului
esc pe proprietarul
n mod nemijlocit, acte de folosin pe fondul
a cum sunt servitutea de trecere sau de a lua ap; servitui negative,
ce impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau impedimente
pentru exercitarea dreptului su, aa cum sunt de exemplu, servitutea de a nu
cldi pe terenul su, ori de a nu deschide ferestre.

Sarcina de lucru 10
Identificai i analizai deosebirile dintre reglementarea dreptului de
servitute n Codul civil n vigoare i vechiul cod civil.

Stingerea servituilor
Din dispoziiunile art. 770 alin. (1) din Codului civil n materia servituilor,
rezult c acestea nceteaz n urmtoarele situaii:
a) consolidarea sau confuziunea atunci cnd ambele fonduri ajung s aib acelai
proprietar;
b) renunarea proprietarului fondului dominant la dreptul de servitute;
c) ajungerea la termen;
d) rscumprarea servituii de ctre proprietarul fondului aservit;
e) imposibilitatea definitiv de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) dispariia oricrei utiliti a acestora.

2.2.4. Dreptul de superficie
Definiie, caractere
n Codul civil intrat n vigoare la 1 octombrie 2011, superficia este
reglementat n art. 693-702.
Superficia este dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra
ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin.
Dreptul de superficie este un drept real, care const n dreptul de proprietate
pe care-l are o persoan, denumit superficiar, asupra construciilor care se
afl pe suprafaa de teren ori n subsolul acelui teren ce aparine unei alte
persoane, teren asupra cruia superficiarul capt un drept de folosin.
Dreptul de superficie comport aadar o suprapunere a dou drepturi de
proprietate aparinnd simultan la doi proprietari dar avnd obiecte diferite:
dreptul superficiarului, proprietar asupra construciilor i dreptul proprietarului
asupra terenului.
n art. 702 din Codul civil se prevede:
Dispoziiile prezentului capitol sunt aplicabile i n cazul plantaiilor, precum i al altor
lucrri autonome cu caracter durabil.

Ioan Apostu P
Dreptul de superficie se individualizeaz
a)este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construc
plantaii sau lucr
asupra acestora
subsolului) pe care se afl
b)este imprescriptibil sub aspect extinctiv
c)superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
neuz. Totodat
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi f
s nceteze pe calea ie
d)este un drept temporar
superficie se poate constitui pe o durat
termenului, dreptul de superficie poate fi rennoit.
Costituirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 alin. (2)
(2) Dreptul de superficie
uzucapiune sau prin alt mod prev
aplicabile.
(3) Superficia se poate nscrie
fond a transmis exclusiv construc
ctre dou persoane, chiar dac
(4) n situaia n care s-a construit pe terenul altuia, superficia se poate
renunrii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter
dreptului de a invoca accesiunea.
Rezult aadar c
a) prin act juridic
Actul juridic poate fi conve
situaii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic,
- nscrierea n cartea funciar
ntregului fond a transmis exclusiv construc
- nscrierea n cartea funciar
ntregului fond a transmis terenul
b) prin uzucapiune
de superficie n m
intenia de a se comporta ca un
(Florea, 2011, p. 190)
Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizeaz
(uzucapiunea extratabular
tabulare.
c) renunarea proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
favoarea constructorului;
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, n favoarea unui ter

Dreptul de superficie se individualizeaz prin urmtoarele caractere juridice:
este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construc
ii sau lucrri ataate solului. El implic ntotdeauna pe lng
estora i dreptul de folosin asupra terenului (solului
pe care se afl construciile, plantaiile ori lucrrile;
este imprescriptibil sub aspect extinctiv
superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
z. Totodat, aflndu-se n situai suprapunerii a dou
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi f
e calea ieirii din indiviziune;
este un drept temporar. Potrivit art 694 din Codul civil,
superficie se poate constitui pe o durat de cel mult 99 de ani. La mplinirea
termenului, dreptul de superficie poate fi rennoit.
Costituirea dreptului de superficie
Potrivit art. 693 alin. (2)-(4) din Codul civil:
(2) Dreptul de superficie se dobndete n temeiul unui act juridic, precum
uzucapiune sau prin alt mod prevzut de lege. Dispoziiile n materie de carte funciar
(3) Superficia se poate nscrie i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntreg
fond a transmis exclusiv construcia ori a transmis terenul i construcia, n mod separat,
persoane, chiar dac nu s-a stipulat expres constituirea superficiei.
a construit pe terenul altuia, superficia se poate
rii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter
dreptului de a invoca accesiunea.
adar c dreptul de superficie poate fi dobndit:
prin act juridic n temeiul creia se nscrie n cartea funciar
Actul juridic poate fi conveie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede dou
ii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic,
nscrierea n cartea funciar n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis exclusiv construcia;
nscrierea n cartea funciar n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
ntregului fond a transmis terenul i construcia separat ctre dou
uzucapiune. Uzucapiunea reprezint un mod de dobndire a dreptului
de superficie n msura n care posesorul terenului are de la nceputul posesiei
ia de a se comporta ca un superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
(Florea, 2011, p. 190).
Potrivit art. 930 din Codul civil, uzucapiunea se realizeaz n termen de 10 ani
(uzucapiunea extratabular), i respectiv de 5 ani n situa
area proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
favoarea constructorului;
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, n favoarea unui ter

toarele caractere juridice:
este un drept real imobiliar ce poate avea ca obiect numai construcii,
ntotdeauna pe lng proprietatea
asupra terenului (solului i/sau
rile;
superficia are un caracter perpetuu. Dreptul de superficie nu se stinge prin
i suprapunerii a dou drepturi de
proprietate, deci nu a unei coproprietate, dreptul de superficie nu poate fi fcut
. Potrivit art 694 din Codul civil, Dreptul de
de cel mult 99 de ani. La mplinirea
te n temeiul unui act juridic, precum i prin
iile n materie de carte funciar rmn
i n temeiul unui act juridic prin care proprietarul ntregului
i construcia, n mod separat,
a stipulat expres constituirea superficiei.
a construit pe terenul altuia, superficia se poate nscrie pe baza
rii proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n favoarea
constructorului. De asemenea, ea se poate nscrie n favoarea unui ter pe baza cesiunii
reia se nscrie n cartea funciar.
ie sau testament. Art. 693 alin. (3) prevede dou
ii de constituire a dreptului de superficie prin act juridic, i anume:
n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
n temeiul unui act juridic prin care proprietarul
tre dou persoane.
un mod de dobndire a dreptului
sura n care posesorul terenului are de la nceputul posesiei
superficiar, iar nu ca un proprietar al terenului
n termen de 10 ani
i respectiv de 5 ani n situaia uzucapiunii
area proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, n
d) cesiunea dreptului de a invoca accesiunea, n favoarea unui ter.
e) n domeniul relaiilor de familie, n regimul comunitii legale i se refer la
acea situaie n care n timpul cstoriei soii realizeaz o construcie, plantaie
sau alte lucrri autonome, cu caracter durabil pe terenul care este bun propriu al
unuia dintre ei (art. 339 din Codul civil).
Stingerea dreptului de superficitate
Dreptul de superficie se stinge potrivit art. 698 din Codul civil n urmtoarele
moduri:
Dreptul de superficie se stinge prin radierea din cartea funciar, pentru una din
urmtoarele cauze:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, dac terenul i construcia devin proprietatea aceleiai persoane;
c) prin pieirea construciei, dac exist stipulaie expres n acest sens;
d) n alte cazuri prevzute de lege.

Sarcina de lucru 11
Consultnd bibliografia indicat la finalul unitii de nvare,
prezentai n paralel drepturile i obligaiile proprietarului fondului
dominant i cele ale proprietarului fondului aservit.

2.3. Aprarea dreptului de proprietate prin aciunea n revendicare
Noiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat ntotdeauna de o protecie juridic de natur s-i asigure exerciiul
netulburat. n doctrin, mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost
definite ca fiind acele aciuni prin care proprietarul dinte s nlture atingerile
ce sunt aduse dreptului su i s ajung la restabilirea lui.
Mijloacele juridice de aprare a dreptului de proprietate pot fi clasificate n
dou mari categorii i anume:
a) mijloace juridice nespecifice, sau indirecte, sunt aciunile nscute din
drepturi de crean. Ele nu se ntemeiaz deci pe dreptul de proprietate sau pe
alt drept real, ci pe obligaii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte
ilicite sau cvasicontracte ori din mbogirea fr just temei.
b) mijloacele juridice specifice sau directe de protejare a dreptului de
proprietate, sunt aciunile care se ntemeiaz pe dreptul de proprietate sau pe
faptul posesiunii. Aceste aciuni avnd ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real, se numesc aciuni reale.
La rndul lor aciunile reale se pot mpri n aciuni petitorii i aciuni
posesorii.

Ioan Apostu P

Sunt aciuni pe
proprietate sau alt drept real, cum ar fi ac
confesorii, aciunile n gr
Sunt aciuni posesorii
imobil.
ntre cele dou categorii de ac
importante sunt dou
- spre deosebire de ac
posesorii protejeaz
- n vreme ce ac
real nclcat, ac
Aciunea n revendicare
Definiie
Aciunea n revendicare
civil.
Potrivit art. 563 alin. (1) din Codul civil
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a
la o alt persoan
despgubiri, dac
n tiina dreptului, ac
real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului s
acestuia de la posesorul neproprietar.
cunoscut ca ac
neproprietar.
Aciunea n revendicare este caracterizat
imprescriptibil
existena dreptului de proprietate a reclamantului,
nsi dreptul real de proprietate.
Aciunea n revendicare este
pe care se ntemeiaz
se prin neuz.
Condiii pentru exercitarea ac
1) Condiia calit
Persoana care revendic
proprietar, adic
Proprietarul exclusiv exercit
dac acesta are calitatea pe care o pretinde n raport
dovezile prtului potrivit principiului

iuni petitorii, acele aciuni reale menite s apere dreptul de
proprietate sau alt drept real, cum ar fi aciunile n revendicare, ac
confesorii, aciunile n grniuire etc.
iuni posesorii acele aciuni reale destinate s apere posesiunea unui
ntre cele dou categorii de aciuni exist mai multe deosebiri, dintre care mai
importante sunt dou:
deosebire de aciunile petitorii care vizeaz fondul dreptului, cele
posesorii protejeaz doar posesia;
n vreme ce aciunile peitorii nu pot fi promovate dect de titularul dreptului
lcat, aciunile posesorii pot fi promovate i de ctre posesor.
iunea n revendicare este reglementat n art. 563, 565, 566 din Codul
563 alin. (1) din Codul civil
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de
persoan care l deine fr drept. El are, de asemenea, dreptul la
gubiri, dac este cazul.
a dreptului, aciunea n revendicare a fost definit ca fiind acea ac
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului s
acestuia de la posesorul neproprietar. n practic, aciunea n revendicare este
ca aciunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului
iunea n revendicare este caracterizat ca fiind o aciune petitorie re
imprescriptibil. Ea este petitorie deoarece tinde s stabileasc
a dreptului de proprietate a reclamantului, i real
i dreptul real de proprietate.
iunea n revendicare este imprescriptibil, deoarece dreptul de proprietate
pe care se ntemeiaz este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzndu
ii pentru exercitarea aciunii
ia calitii de proprietar exclusiv
Persoana care revendic un bun (reclamantul) trebuie s
proprietar, adic s fac dovada dreptului su de proprietate.
Proprietarul exclusiv exercit aciunea n revendicare, iar instan
acesta are calitatea pe care o pretinde n raport i de sus
dovezile prtului potrivit principiului in excipiendo reus fit actor

apere dreptul de
revendicare, aciunile
apere posesiunea unui
mai multe deosebiri, dintre care mai
fondul dreptului, cele
itorii nu pot fi promovate dect de titularul dreptului
re posesor.
n art. 563, 565, 566 din Codul
l revendica de la posesor sau de
drept. El are, de asemenea, dreptul la
ca fiind acea aciune
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere restituirea
iunea n revendicare este
iunea proprietarului neposesor mpotriva posesorului
iune petitorie real i
stabileasc direct
deoarece ea apr
, deoarece dreptul de proprietate
este el imprescriptibil sub aspect extinctiv, nepierzndu-
buie s aib calitatea de
u de proprietate.
iunea n revendicare, iar instanele verific
acesta are calitatea pe care o pretinde n raport i de susinerile i
in excipiendo reus fit actor.
n practica juridic s-a stabilit c doar proprietarul exclusiv are exerciiul
aciunii n revendicare. Aadar, aciunea n revendicare a unui coindivizor nu ar
putea fi primit, deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu
poate revendica nici ntregul bun fr acordul celorlali coproprietari, i nici
cota sa parte mai nainte de individualizarea ei ca efect a unei hotrri de
partaj. Per a contrario, va fi primit aciunea n revendicare promovat de toi
coindivizarii, care mpreun au un drept exclusiv asupra bunului ce formeaz
obiectul indiviziunii.
n aceeai msur, n practica judectoreasc s-a pus problema dac numai unui
dintre soi are exerciiul aciunii n revendicare a unui bun comun n temeiul
mandatului tacit reciproc. Rspunsul a fost pozitiv, plecnd de la idea c prin
aciunea sa, soul reclamant, vizeaz mrirea patrimoniului comun, care-i
profit i celuilalt so.
n fine, o ultim problem a fost aceea de a se ti dac este admisibil aciunea
n revendicare promovat de un coproprietar mpotriva celorlali cu privire la
bunul indiviz. Rspunsul dat n practica instanei supreme a fost negativ, cu
motivarea c un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai nainte de
nfptuirea partajului, deoarece aciunea n revendicare presupune un drept
exclusiv i determinat pe care conindivizarul nu l poate obine dect prin
efectul partajului.
2) Prtul aciunii n revendicare poate fi posesorul bunului revendicat sau o
alt persoan care l deine fr drept (art. 563 alin. (1) Cod civil).

Sarcina de lucru 12
Redacteaz un text de 15-20 de rnduri prin care s explici unui
interlocutor imaginar care sunt condiiile exercitrii aciunii n
revendicare.

Aciunea n revendicare imobiliar
Exerciiul aciunii n revendicare implic n primul rnd dovada dreptului de
proprietate, iar n procesul civil sarcina probei aparine reclamantului,
dispoziiunea articolului 112 din codul de procedur civil fiind plastic
evideniat de adagiul actori incumbit probatio.
Potrivit art. 565 din Codul civil: n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar,
dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciar.
Nu de puine ori nu exist nscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietii. Este totodat posibil ca nscrisurile s nu fie
nsoite de schie sau planuri pentru delimitarea imobilelor .a.m.d. Fa de
dificultile ntmpinate n materia revendicrii imobiliare, practica
judectoreasc a stabilit o serie de principii care se aplic n soluionarea
acestor cauze, n urmtoarele ipoteze:
A)Ambele pri invoc titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat, altele dect extrasul de carte funciar;
Dup cum titlurile provin de la acelai autor sau de la autori diferii
soluionarea litigiului poate cunoate dou ipoteze i anume:
a) Cnd ambele titluri provin de la acelai autor, trebuie analizat dac prile i-
au transcris sau nu titlul n registrul de transcripiuni imobiliare.
Dac nici una dintre pri nu i-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil n
spe cel de dat mai veche, potrivit principiului qui prior tempore potior
jure. Potrivit aceluiai principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior
transcris n registrul de transcripiuni, dac ambele au fost transcrise.
b) Cnd titlurile provin de la autori deosebii, va avea ctig de cauz partea al
crui titlu este mai preferabil, potrivit principiului nemo plus juris in alium
transferre potest quamipse habet. Pentru a stabili care este titlul preferabil,
stanele au n vedere urmtoarele criterii:
- verificarea autorilor i a dreptului pe care acetia l aveau cu privire la bunul
n litigiu;
- cnd nu exist alte mijloace de prob n afar de titulari se va da ctig de
cauz prii al crui titlu are dat cert mai veche.
B) O singur parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Dac prtul invoc un asemenea titlu, atunci aciunea reclamantului va fi
respins. Dimpotriv dac titlul este invocat de ctre reclamant, el va avea
ctig de cauz cu dou condiii:
-titlul s emane de la un ter;
-prtul nu fi dovedit c reclamantul a dobndit titlul de la un non dominus.
C) Nici una dintre prile litigante nu are titlu
Ide plano, aciunea ar trebui respins, deoarece n favoarea posesorului
opereaz prezumia de proprietate instituit de articolul 919 alin. (1) i alin. (2)
Cod civil. Aa fiind, posesorul prt ar avea ctig de cauz pe baza
principiului in pari causa melior est causa possidentis. Acestei situaii
tranante, practica judectoreasc i-a adus ns un amendament, constnd n
analiza prealabil a celor dou posesii aflate n conflict. Ar avea deci ctig cel
ce invoc o posesie mai ndelungat, util sau de bun credin.
Aciunea n revendicare mobiliar
Aciunea n revendicare mobiliar cunoate un regim juridic deosebit de cel al
aciunii imobiliare. Caracterul particular rezid n dispoziiile articolului 937
alin. (1) din Codul civil potrivit crora
Persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul
lurii sale n posesie efectiv.
Rezult aadar c posesorul de bun-credin care a dobndit de la un non
dominus, poate n conflictul cu proprietarul deposedat s beneficieze de un
mod specific de dobndire a dreptului de proprietate i poate invoca n favoarea
sa prezumia de titlu de proprietate n conflict cu autorul su, indifferent dac
este un dominus sau nondominus.
Fa de aceast dispoziiune a legii, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibil, deoarece posesorul beneficiaz de la bun nceput de prezumia de
proprietate. n cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaz n favoarea
posesorului o prezumie absolut de proprietate, mpotriva creia nu se admite
proba contrarie.
Regula prevzut de articolul 937 alineatul 1 Cod civil, este aplicabil numai
cu privire la bunurile mobile privite n mod individual nu i unor mase sau
universiti de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
mobile. Rezult aadar c aciunea n revendicare mobiliar nu ar putea fi
exercitat dect atunci cnd nu sunt aplicabile prevederile articolului 937
alineatul 1 din Codul civil, deci n situaiile n care nu-i mai are aplicare
prezumia absolut de proprietate.
O asemenea mprejurare este reglementat de textul articolului 937 alineatul 2
Cod civil, potrivit cruia:
(2) Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bun-
credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3 ani de la data
la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului

a) Aciunea n revendicare mobiliar ndreptat mpotriva posesorului de bun
credin, pornete de la idea c cel la care se gsete bunul, l-a dobndit la
rndul su de la autorul furtului sau de la gsitor. n aceast ipotez, bunul
mobil poate fi revendicat n interiorul termenului de 3 ani calculat din
momentul cnd bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridic a avut de
soluionat problema de a ti dac acest termen este de prescripie ori de
decdere. Chestiunea implic un real interes practic, deoarece spre deosebire de
termenele de decdere, termenele de prescripie sunt susceptibile de ntrerupere
i suspendare. S-a rspuns aadar c termenul de 3 ai nu este de prescripie ci,
un termen prefix, de decdere la expirarea cruia se stinge nsui dreptul de
proprietate al celui care revendic.
Revendicndu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicat nu
are obligaia de a-i plti acestui posesor contravaloarea bunului, chiar dac
posesorul ar face dovada c a cumprat la rndul lui bunul i c a pltit preul.
La rndul su, acesta se poate ntoarce pentru desdunare mpotriva celui de la
care a dobndit bunul.
De la regula prevzut de articolul 937 alineat 2 Cod civil, derog prevederile
alin. (3) al aceluiai articol:
(3) Dac bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care
vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar
aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bun-
credin poate reine bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit
vnztorului.

ntr-o asemenea ipotez, adevratul proprietar se va ndrepta mpotriva hoului
sau gsitorului de la care va recupera sume pe care el la rndul su i-a pltit-o
dobnditorului de bun credin.
b) Aciunea n revendicare mobiliar mpotriva hoului, gsitorului sau
dobnditorului de rea credin, se ntemeiaz pe mprejurarea c posesia de rea
credin nu are valoarea unui titlu de proprietate.
c) Aciunea n revendicare mpotriva celui care deine bunul direct de la
proprietar are n vedere situaia detentorului precar. Aceasta deine lucrul n
virtutea unor relaii contractuale cu proprietarul su. Aa fiind, detentorul
precar nu se bucur de prezumia instituit de articolul 937 alineatul 1 din
Codul civil, motiv pentru care nici aciunea pentru restituirea bunului nu se
ntemeiaz pe dispoziiile articolului 937 alineatul 2 din Codul civil.
O asemenea aciune n restituire are un caracter personal, izvorul obligaiei
constituindu-l contractul. Cu toate acestea, nimic nu-l mpiedic pe proprietar
s revendice bunul atunci cnd detentorul ar refuza s-I restituie bunul
pretinznd i el c ar avea un drept de proprietate.

Sarcina de lucru 13
Identificai avantajele aciunii n revendicare fa de aciunea
personal n restituire (3-5 rnduri).

Efectele aciunii n revendicare
Odat admis aciunea n revendicare, trebuiesc soluionate trei categorii de
chestiuni i anume:
a) restituirea lucrului;
b) restituirea fructelor;
c) plata cheltuielilor necesare i utile
a) Restituirea lucrului este prima i cea mai important consecin a admiterii
aciunii n revendicare.
Restituirea se va face n natur i liber de orice sarcin potrivit principiului
resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis. Dac bunul a pierit, astfel
nct restituirea n natur nu mai este posibil, prtul posesor va fi obligat la
plata despgubirilor civile (art. 566 alin. 1 Cod civil). n cazul exproprierii
prtul va fi obligat s restituie reclamantului indemnizaia ncasat.
Dac bunul a fost asigurat i a pierit, posesorul va restitui indemnizaia de
expropriere primit.
b) Restituirea fructelor. n virtutea dreptului su de proprietate fructele se
cuvin proprietarului. Aadar pe lng efectul principal al restituirii bunului,
admiterea aciunii n revendicare produce i efectul secundar al obligaiei de

restituire a fructelor culese. Aceast obligaie incumb ns numai n sarcina
posesorului de rea credin. Posesorul de bun credin pstreaz fructele
culese pn la intentarea aciunii n revendicare. Obligaia restituirii fructelor
incumb i prtului detentor precar (art.566 alin. 2 din Codul civil).
c) Plata cheltuielilor fcute de posesor cu bunul, va fi fcut de ctre
proprietar, indiferent dac posesorul a fost de bun credin sau de rea credin.
Se face ns distincie ntre cheltuielile necesare (art. 566 alin. 3 i 5),
cheltuielile utile (art. 566 alin. 4), cele voluptoare (art. 566 alin. 8) i
cheltuielile pentru producerea i culegerea fructelor i productelor (art. 566
alin. 5).
Sunt necesare, acele cheltuieli fcute n vederea conservrii lucrului. Ele vor
fi restituite de proprietar chiar i posesorului de rea credin, ntruct numai
datorit cheltuielii sale a fost conservat bunul.
Art. 566 Cod civil:
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, s restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a fcut.
Cheltuielile utile sunt cele care fr a fi necesare aduc totui un folos
deoarece sporesc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, n limita sporului de valoare, dac
prin lege nu se prevede altfel.
Indiferent de natura posesiei sale, cel ce le-a fcut este ndreptit a le primi, n
msura sporului de valoare adus prin ele lucrului, spor apreciat la momentul
restituirii.
Cheltuielile voluptoare sunt cele fcute de ctre posesor pentru plcerea sa i
care nu mresc valoarea lucrului.
Art. 566 Cod civil:
(8) Proprietarul nu este dator s acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul
are dreptul de a-i nsui lucrrile efectuate cu aceste cheltuieli numai dac
prin aceasta bunul nu se deterioreaz.
Proprietarul nu va fi obligat aadar la restituirea lor, indiferent dac posesorul a
fost de bun sau de rea credin.
Sunt cheltuieli pentru producerea i culegerea fructelor i productelor cele care
potrivit art. 566 alin. (5):
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor
necesare pentru producerea i culegerea fructelor sau a productelor.

Ioan Apostu P

Analizai comparativ dispozi
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la ac
revendicare.

Rezumat
Dreptul de proprietate
a se bucura
determinate de
privat sau public
principal care confer
dispoziie (jus utendi
form privat
perpetuu, cu respectarea limitelor materiale
proprietate public
imprescriptibil
asupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declara
de utilitate public
perpetuu, cu respectarea l
dreptului de proprietatea public
teritorial. Drepturile reale rezultate din separarea atributelor
ale dreptului de proprietate poart
dreptului de proprietate. Ele nu desfiin
limiteaz atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de
dezmembrminte:
dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosin
drepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat
dreptul de proprietate public
ceea ce l face nesusceptibil de dezmembrare.
proprietate, ca principal drept real, dar
realizeaz printr
ramuri ale sistemului de drept romnesc.
aciune civil
cere restituirea acestuia. n literatura juridic
definit ca fiind
la posesorul neproprietar.
caracter real, caracter petitoriu


Sarcina de lucru 14
i comparativ dispoziiile Codului civil n vigoare cu cele ale
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la ac
revendicare.

Dreptul de proprietate este, conform Codului civil, dreptul unei persoane de
a se bucura i dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns
determinate de lege. n funcie de titular i caracteristici, proprietatea poate fi
sau public. Dreptul de proprietate privat este definit ca
principal care confer titularului su atributele de posesie
jus utendi, jus fruendi, jus abutendi) asupra bunului apropriat n
privat, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv
perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. Dreptul de
proprietate public este dreptul real principal, inalienabil
imprescriptibil, care confer atributele de posesie, folosin
asupra unui bun, care, prin natura sa sau prin declaraie a legii, este de uz sau
de utilitate public, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv
perpetuu, cu respectarea limitelor materiale i a limitelor juridice. Titularul
dreptului de proprietatea public poate fi statul sau o unitate administrativ
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor
ale dreptului de proprietate poart denumirea de dezmembr
dreptului de proprietate. Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ns
atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de
minte: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abita
dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosin
drepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat
dreptul de proprietate public este inalienabil n plenitudinea atributelor sale,
ceea ce l face nesusceptibil de dezmembrare. Ap
proprietate, ca principal drept real, dar i a celorlalte drepturi reale, se
printr-un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferi
ramuri ale sistemului de drept romnesc. Aciunea n revendicare este acea
iune civil real prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului s
cere restituirea acestuia. n literatura juridic, aciunea n revendicare este
ca fiind aciunea prin care proprietarul neposesor reclam
la posesorul neproprietar. Caracterele juridice ale acestei ac
caracter real, caracter petitoriu i caracter imprescriptibil.

iile Codului civil n vigoare cu cele ale
Codului civil abrogat la 1 octombrie 2011 referitoare la aciunea n

, dreptul unei persoane de
i absolut, ns n limitele
i caracteristici, proprietatea poate fi
este definit ca dreptul real
posesie, folosin i
) asupra bunului apropriat n
exercitate n mod absolut, exclusiv i
i a limitelor juridice. Dreptul de
inalienabil, insesizabil,
, folosin i dispoziie
ie a legii, este de uz sau
, atribute care pot fi exercitate n mod absolut, exclusiv i
i a limitelor juridice. Titularul
sau o unitate administrativ-
Drepturile reale rezultate din separarea atributelor componente
denumirea de dezmembrminte ale
dreptul de proprietate, ns i
atributele, proprietarul fiind lipsit de unele dintre ele. Sunt astfel de
dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie,
dreptul de servitute, dreptul de superficie, dreptul real de folosin. Aceste
drepturi sunt compatibile numai cu dreptul de proprietate privat, deoarece
abil n plenitudinea atributelor sale,
Aprare dreptului de
i a celorlalte drepturi reale, se
un ansamblu de mijloace juridice reglementate de diferite
iunea n revendicare este acea
prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului su
iunea n revendicare este
iunea prin care proprietarul neposesor reclam bunul de
Caracterele juridice ale acestei aciuni sunt:
i caracter imprescriptibil.
Ioan Apostu P
1. Caracterele juridice ale dreptului
a. exclusivitatea
b. inalienabilitatea
c. exclusivitatea

2. n cazul propriet
a. obiectul material al propriet
b. dreptul;
c. bunul.

3. Uzufructul se constituie prin:
a) act juridic;
b) uzucapiune;
c) alte moduri de dobndire.

4. Servituile pot fi:
a) aparente
b) continue
c) pozitive

5. Aciunea de revendicare poate fi exercitat
a. posesorul bunului;
b. coproprietarul bunului;
c. proprietarul exclusiv al bunului.

Lucrare de verificare aferent
SUBIECTUL NR. 1
Primus, n calitate de proprietar unic al unui teren n suprafa
vndut cu suma de 200.000 lei c
fost ncheiat sub forma unui nscris sub semn
cte pri erau. Cei pat
pentru fiecare cte una, dar nici una dintre case nu apar
unui singur frate, ntruct fiecare dintre ei a contribuit n mod egal la
construirea fiecareia dintre ele. La sfrs
s munceasc n str
de casele i bunurile acestora. n aceste condi
ajutat cu bani n fiecare lun
rotaie n ar.
La ultima vizit
rmas n ar c
din livad, astfel c
n ar a nchiriat trei case (f
din nchiriere i
din teren unor ter

Caracterele juridice ale dreptului de proprietate sunt:
exclusivitatea i perpetuitatea;
inalienabilitatea i insesizabilitatea;
exclusivitatea i inalienabilitatea.
n cazul proprietii comune pe cote pri este fracionat:
obiectul material al proprietii;
Uzufructul se constituie prin:
act juridic;
uzucapiune;
alte moduri de dobndire.
ile pot fi:
i neaparente;
i discontinue;
i negative.
iunea de revendicare poate fi exercitat de:
posesorul bunului;
coproprietarul bunului;
proprietarul exclusiv al bunului.
Lucrare de verificare aferent capitolelor 1 i 2
SUBIECTUL NR. 1
n calitate de proprietar unic al unui teren n suprafa
vndut cu suma de 200.000 lei ctre patru frai. Actul de vnzare
fost ncheiat sub forma unui nscris sub semntur privat, n attea exemplare
i erau. Cei patru frai au ridicat mpreun pe acel teren patru case,
pentru fiecare cte una, dar nici una dintre case nu aparinea n exclusivitate
construirea fiecareia dintre ele. La sfrsitul anului, trei dintre fra
n strintate, iar cel de-al patrulea a rmas n
i bunurile acestora. n aceste condiii, fratele care a r
ajutat cu bani n fiecare lun de ctre ceilali frai, ntrucat ace

La ultima vizit pe care a facut-o unul dintre frai, acesta i
c nu se ocupa de ngrijirea terenului, n concret nu a cules merele
, astfel c o mare cantitate de fructe s-a stricat. ntre timp, cel r
a nchiriat trei case (fr ca ceilali frati s se opun)
din nchiriere i-a cumprat un autoturism. De asemenea, a vndut o por
din teren unor teri, care i-au ridicat garaje pe acel teren. Pe o alt

n calitate de proprietar unic al unui teren n suprafa de 8000 mp., l-a
i. Actul de vnzare-cumprare a
, n attea exemplare
pe acel teren patru case,
pentru fiecare cte una, dar nici una dintre case nu aparinea n exclusivitate
l anului, trei dintre frai au plecat
mas n ar pentru a ngriji
ii, fratele care a rmas n ar era
i, ntrucat acetia veneau prin
i, acesta i-a reproat celui
nu se ocupa de ngrijirea terenului, n concret nu a cules merele
a stricat. ntre timp, cel rmas
) i cu banii rezultai
rat un autoturism. De asemenea, a vndut o poriune
aje pe acel teren. Pe o alt poriune de
teren, fratele din ar a construit un grajd i a crescut ase cai pe care ulterior i-
a vndut. Ulterior a racordat casele la reeaua de gaz natural i a cheltuit o
sum important de bani pentru instalarea unor posturi telefonice n fiecare
cas.
Dup ntoarcerea frailor n ar, ntre acetia i cel care a rmas s-au iscat o
serie de nenelegeri cu privire la sumele de bani pe care acesta le datora
celorlali. Prile au ajuns n faa instanei i au solicitat partajarea bunurilor i
clarificarea tuturor relaiilor patrimoniale litigioase dintre ei. Instana l-a
introdus n proces i pe Primus, ntrebndu-l dac confirm actul de nstrinare
a terenului, pentru c acesta este lovit de nulitate. Primus a confirmat actul de
vnzare-cumparare, astfel c instana a luat act de valabilitatea lui.

Probleme de soluionat:

1. Care este diferena ntre coproprietate i indiviziune? Realizai o
comparaie ntre reglementrile prevzute n vechiul Cod civil i Codul civil n
vigoare. (1 punct)
2. Ce nelegei prin proprietate comun pe cote-pri? De cte feluri este
aceasta? Realizai o comparaie ntre reglementrile prevzute n vechiul Cod
civil i Codul civil n vigoare. (1 punct)
3. n spe ce fel de proprietate comun identificai? (0,25 puncte)
4. Fraii au intrat n proprietate comun prin:
- succesiune;
- conventie;
- coposesie;
- ocupatiune. (0,25 puncte)
5. Care este regula incident cu privire la actele relative la bun n
materialitatea lui conform Codului civil n vigoare? (0,25 puncte)
6. Ce fel de caracter are posesia pe care o exercit fratele rmas n ar
pentru ceilali? Ar putea s o invoce pentru a uzucapa? (0,25 puncte)
7. Pentru ca fratele rmas s poat uzucapa, ce condiii trebuie s
ndeplineasc? (0,5 puncte)
8. Ce mare greeala a fcut instana? (0,5 puncte)
9. Considernd c actul de vnzare-cumprare este valabil ncheiat,
solutionai litigiul din spe. (1 punct)

SUBIECTUL NR. 2
Analizai comparativ dezmembrmintele dreptului de proprietatea pornind de
la prevederile acestora n Vechiul Cod civil i actuala reglementare. (10
puncte).

Nota bene: Studenii de la forma de nvmnt FR au obligativitatea
rezolvrii cerinelor de le primul subiect (cel de al doilea este opional).
Pentru studenii formei de nvmnt ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi ncrcat pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la seciunea Teme, n termenul

Ioan Apostu P
prevzut pentru executarea ei, iar rezultatul evalu
seciunii Carnet de note

Apostu, Ioan (2006)
reale principale.
revzut i adugit
Juridic, pp. 42-94; 127
Turianu, C.; Ptulea, V. (2008).
Bucureti: Wolter Kluvers, pp.
aplicativ; doctrin
Editura Universitar
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu
Drepturile reale principale


zut pentru executarea ei, iar rezultatul evalurii va fi comunicat n cadrul
Carnet de note din acelai site de curs.
2006). Introducere n teoria dreptului de proprietate
. Galai: Editura Fundaiei Academice Danubius.
ugit. Bucureti: Hamangiu, pp. 27-80; 199-239; 266
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale.
94; 127-157; 184-213.
tulea, V. (2008). Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Vol.I.
ti: Wolter Kluvers, pp. 11-91.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic, prezentare practico
; doctrin, spee, ntrebri i exerciii, vocabular, teste gril
Editura Universitar, pp. 34-51;198-257; 312-342.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale. Bucureti: Hamangiu, pp. 107-364; 466

rii va fi comunicat n cadrul
proprietate i a drepturilor
iei Academice Danubius.
266-307.
Bucureti: Universul
i alte drepturi reale. Vol.I.
, prezentare practico-
ii, vocabular, teste gril. Bucureti:
Tratat de drept civil. Bunurile.
364; 466-598; 422-466.

3. POSESIA

s caracterizezi noiunile de proprietate, posesie i elementele
constitutive ale posesiei;
s evideniezi modalitile de dobndire i pierdere a posesiei;
s argumentezi viciile posesiei.
s identifici efectele posesiei, raportnd la situaii concrete.


3.2. Dobndirea, dovada i pierderea posesiei
3.3. Calitile i viciile posesiei
3.4. Efecte posesiei
Rezumat


Ioan Apostu Posesia

Codul civil acord un titlu separat posesiei, spre deosebire de vechea
reglementare
1
, oferind o structur unitar acestei instituii n cadrul Titlului
VIII (Posesia) din Cartea a III-a (Despre bunuri).
Art. 916 alin. 1 din Codul civil romn definete posesia
2
ca fiind
exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui
bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un
proprietar.
Alin. 2 al art. 912 prevede c dispoziiile prezentului titlu se aplic, n mod
corespunztor, i n privina posesorului care se comport ca un titular al
altui drept real, cu excepia drepturilor reale de garanie.
Definiia actual a atenuat din criticile doctrinare referitoare la caracterul
confuz i incomplet din vechea legislaie. Criticele cele mai vehemente au vizat
n primul rnd mprejurarea c definiia nu lmurea dou aspecte i anume
deinerea, ce nu este echivalent ca noiune celei de posesie ca atribut al
dreptului de proprietate, i nici folosirea de un drept care poate crea confuzii
ntruct n legislaie ntre folosin i posesiune nu este fcut o clar
distincie. Astfel, nu exist o similitudine ntre posesie i deinere,
deoarece deinerea sau detenia reprezint o simpl posesie precar. Nu exist
similitudine nici ntre posesie i folosirea unui drept, deoarece nu este
exclus s fim n prezena posesiei fr ca s existe un drept (de exemplu,
posesia pe care o exercit titularul unui furt, posesia pe care o exercit titularul
unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate) (Gherasim, 1986, p. 20).
Vechea definiie era considerat a fi i incomplet, deoarece n formularea ei se
avea n vedere doar elementul material corpus al posesiei, fr s se fac
referiri i la elementul psihologic, intenional animus, constnd n intenia
posesorului de a se comporta ca proprietar sau titular al unui drept real.
Controverse au existat i n ceea ce privete calificarea posesiei ca fiind un
drept sau doar o simpl stare de fapt. n final a fost admis punctul de vedere
potrivit cruia posesia era privit ca o stare de fapt, avnd n vedere c exist
independent de dispoziiile legale care se refer la dobndirea ori la pierderea
drepturilor i c strile de fapt pot s se prezinte i numai ca stri psihice i nu
neaprat ca un raport exterior ntre o persoan i un lucru. De altfel, posesia nu
poate face obiectul unei transmisiuni.
Doctrina a conturat, de asemenea, diferena dintre urmtoarele dou situaii n
care:
- posesia apare ca stare de fapt, aa cum o definete art. 916 C. civ.;

1
Codul civil de la 1865 reglementa posesia n cadrul mai multor capitole i articole, i nu ntr-o manier unitar:
n Cartea III-a (Despre diferitele moduri n care se dobndete proprietatea), n Titlul XX (Despre prescripie),
art. 1846-1862 (Despre posesiunea cerut pentru a prescrie) etc.
2
Vechea definiie (art. 1846 alin. 2) a posesiei a fost criticat de literatura de specialitate, deoarece crea confuzii
terminologice. Prin posesie se nelegea deinerea unui lucru sau folosirea unui drept, exercitat, una sau alta
de noi nine, sau de altul n numele nostru. Chiar i printr-o decizie a Curii, s-a statuat c posesia este o stare
de fapt care const n stpnirea unui bun de care o persoan ce se pretinde a fi titularul unui drept real asupra
acelui bun, ea putnd fi exercitat i de o alt persoan n numele acesteia.

Ioan Apostu
- posesia apare ca prerogativ
real principal. (Florea, 2011, p. 95)
Fiind luate n considerare aceste critici, potrivit dispozi
este aadar o stare de fapt.
exercite n fapt st
proprietate. n temeiul acestui drept, proprietarul se bucur
prerogative, printre care
practic se ivesc situa
poate fi invocat
Legea apr posesia, care de cele mai multe ori corespunde nsu
proprietate invocat de titular. Pentru acest din urm
stare de fapt, este ndrept
sunt ndeplinite
a. Elementul material
contact direct cu lucrul, concretizat prin acte
deinerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al nstr
b. Elementul psihologic sau inten
voina exteriorizat
ca un adevrat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest
element s-a numit n literatura clasic
habendi ori animus possi
posesia de deten
persoan nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Brsan, 2007, p.
236).
1

n acest sens, articolul 918 alin. 1
posesie atunci cnd bunul este st
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abita
proprietate;
c) fiecare coproprietar, n propor
d) orice alt persoan care, de
sau care l stpnete cu ngduin
Consultnd bibliografia indicat
paragrafe distincte rela
situaii juridice privitoare la st
detenie precar

1
Acest lucru se realizeaz mereu pe baza unei n
dintr-o stare de fapt.
Ioan Apostu

pare ca prerogativ care intr n coninutul juridic al fiec
real principal. (Florea, 2011, p. 95)
Fiind luate n considerare aceste critici, potrivit dispoziiilor actuale,
adar o stare de fapt. Posesorul (altul dect proprietarul
exercite n fapt stpnirea bunului, fr a avea puterea conferit
. n temeiul acestui drept, proprietarul se bucur
prerogative, printre care i posesia, alturi de folosin i dispozi
se ivesc situaii cnd posesia poate avea un titular, iar proprietatea
poate fi invocat de ctre altul, astfel nct ntre acetia se poate ivi un conflict.
posesia, care de cele mai multe ori corespunde nsu
etate invocat de titular. Pentru acest din urm motiv, simpla posesie, ca
stare de fapt, este ndreptit la o serioas protecie juridic
sunt ndeplinite elementele sale constitutive i anume:
Elementul material, numit i corpus care const n realizarea unui
contact direct cu lucrul, concretizat prin acte i fapte materiale de genul
inerii, folosirii, culegerii fructelor sau chiar al nstrinrii.
psihologic sau intenional, numit i animus
xteriorizat a celui ce stpnete bunul pentru sine,
rat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest
a numit n literatura clasic roman animus domini
animus possidendi. Animus este elementul prin care deosebim
posesia de detenia precar. Detentorul precar este cel care de
nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Brsan, 2007, p.
n acest sens, articolul 918 alin. 1 C. civ. enumer cazurile care nu constituie
posesie atunci cnd bunul este stpnit de ctre un detentor precar, precum:
a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist;
b) titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitaie sau servitute,
c) fiecare coproprietar, n proporie cu cotele-pri ce revin celorlali coproprietari;
care, deinnd temporar un bun al altuia, este obligat
te cu ngduina acestuia.
Sarcina de lucru 1
Consultnd bibliografia indicat la finalul capitolului, prezint
paragrafe distincte relaia (asemnri, deosebiri) dintre urm
ii juridice privitoare la stpnirea unui bun: proprietate, posesie,
ie precar.

mereu pe baza unei nelegeri, a unei situaii juridice nscute dintr
Posesia

inutul juridic al fiecrui drept
iilor actuale, posesia
Posesorul (altul dect proprietarul) poate s
a avea puterea conferit de dreptul de
. n temeiul acestui drept, proprietarul se bucur, n schimb, de trei
i dispoziie. Firete, n
ii cnd posesia poate avea un titular, iar proprietatea
tia se poate ivi un conflict.
posesia, care de cele mai multe ori corespunde nsui dreptului de
motiv, simpla posesie, ca
ie juridic, n msura n care
n realizarea unui
i fapte materiale de genul
rii.
animus, care const n
te bunul pentru sine, i de a se comporta
rat proprietar ori ca titular al unui al drept real. Plastic, acest
animus domini, animus sibi
este elementul prin care deosebim
. Detentorul precar este cel care deine bunul de la o
nu pentru sine, asemenea posesorului, ci pentru altul (Brsan, 2007, p.
cazurile care nu constituie
tre un detentor precar, precum:
ie sau servitute, fa de nuda
i coproprietari;
innd temporar un bun al altuia, este obligat s l restituie
la finalul capitolului, prezint n
ri, deosebiri) dintre urmtoarele
pnirea unui bun: proprietate, posesie,

scute dintr-un act juridic, nu
Ioan Apostu
3.2. Dobndirea i exercitarea
1) Dobndirea
i exercitat, cu toate consecin
fi ntrunite ambele
alin. 1 C. civ. dispune c
proprietate asupra bunului fie n mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin
intermediul unei alte persoane.
Problema care s
posesiei trebuie s
Rspunsurile au fost date dup
i cel material.
S-a stabilit c puterea material
de ctre posesor, dar
exemplu, posesorul care a nchiriat lucrul sau l
n ceea ce prive
persoana celui ce pretinde c
animo alieno.
Exist totui dou
prevede posibilita
persoanelor lipsite de capacitate de exerci
2) Dovada posesiei
mijloc de prob
constitutive, respectiv
a) Elementul material
obiectiv, aparent
b) Elementul inten
aspectul probaiunii. Proba elementului inten
instituirea a trei prezum
Prima prezumie este cuprins
proba contrar
articol prezum
ceea ce implic
Cel de-al doilea alineat al
creia: Detenia precar
la proba intervertirii sale
de detentor precar, se prezum
cnd detenia precar

1
Art. 917 alin 2 C. civ: Persoanele lipsite de capacitate de exerci
reprezentantul lor legal.
2
Vechiul Cod civil analiza n art. 1854
posesorul este presupus c posed
poseda pentru altul. Altfel spus, e
posesorul acelui lucru. A doua prezum
celei dinti. Textul preciza c atunci
conservat aceeai calitate, dac nu este proba contrarie.
Ioan Apostu

exercitarea, dovada i pierderea posesiei
Dobndirea i exercitarea posesiei. Pentru ca posesia s
, cu toate consecinele juridice care decurg din acestea, se impune a
fi ntrunite ambele elemente constitutive (animus i corpus).
alin. 1 C. civ. dispune c posesorul poate exercita prerogativele dreptului de
intermediul unei alte persoane.
blema care s-a pus n practic vizeaz dac elementele constitutive ale
posesiei trebuie s fie ambele exercitate de aceeai persoan
spunsurile au fost date dup prealabila distincie dintre elementul inten

puterea material asupra lucrului poate fi exercitat
tre posesor, dar i de un reprezentant al su, deci corpore alieno
exemplu, posesorul care a nchiriat lucrul sau l-a ncredinat altuia n depozit).
n ceea ce privete elementul intenional, el trebuie s fie ntrunit numai n
persoana celui ce pretinde c posed, neputnd fi exercitat prin altcineva
.
i dou excepii de la ultima regul instituite de art. 917 alin. 2 care
prevede posibilitatea exercitrii posesiei de ctre reprezentantul legal n cazul
persoanelor lipsite de capacitate de exerciiu i a persoanelor juridice
Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedit
mijloc de prob. A dovedi posesia, nseamn deci a-i dovedi elementele
constitutive, respectiv corpus i animus.
Elementul material al posesiei poate fi uor dovedit, ntruct are un caracter
obiectiv, aparent i deci perceptibil.
Elementul intenional, prin natura sa psihic, prezint serioase dificult
aspectul probaiunii. Proba elementului intenional, este facilitat
instituirea a trei prezumii legale (art. 919 C. civ.)
2
.
ie este cuprins n dispoziiile art. 919 alin. 1 C. civ.:
proba contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor
a fi posesor cel care exercit puterea material
ceea ce implic i voina de a stpni acel bun.
al doilea alineat al art. 919 cuprinde cea de-a doua prezum
Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c
la proba intervertirii sale, ceea ce nseamn c dac o persoan
de detentor precar, se prezum c ea continu s pstreze aceast
ia precar se intervertete n posesie util (Florea, 2011, p. 100).

Persoanele lipsite de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit
Vechiul Cod civil analiza n art. 1854 i art. 1855 aceste prezumii. Astfel, potrivit art. 1854 se dispunea c
posed pentru sine, sub nume de proprietar, dac nu este probat c
. Altfel spus, exista prezumia c cel ce deine un lucru, pn la proba contrarie, este
posesorul acelui lucru. A doua prezumie legal era instituit de articolul 1855 din Cod civil
atunci cnd posesorul a nceput a poseda pentru altul, se presupune c
nu este proba contrarie.
Posesia

ca posesia s fie dobndit, dar
ele juridice care decurg din acestea, se impune a
). Mai mult, art. 917
osesorul poate exercita prerogativele dreptului de
elementele constitutive ale
i persoan sau nu.
ie dintre elementul intenional
asupra lucrului poate fi exercitat nu numai
corpore alieno (de
at altuia n depozit).
fie ntrunit numai n
, neputnd fi exercitat prin altcineva
instituite de art. 917 alin. 2 care
tre reprezentantul legal n cazul
i a persoanelor juridice
1
.
. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedit prin orice
i dovedi elementele
or dovedit, ntruct are un caracter
serioase dificulti sub
ional, este facilitat de lege, prin
lin. 1 C. civ.: pn la
te bunul este prezumat posesor. Acest
puterea material asupra bunului,
a doua prezumie potrivit
c se menine pn
o persoan are calitatea
streze aceast calitate pn
(Florea, 2011, p. 100).
i persoanele juridice exercit posesia prin
ii. Astfel, potrivit art. 1854 se dispunea c
nu este probat c a nceput a
la proba contrarie, este
de articolul 1855 din Cod civil i constituia reversul
a poseda pentru altul, se presupune c a
Ioan Apostu Posesia
Ultima prezumie este prezentat de alin. 3 al aceluiai articol, potrivit cruia
pn la proba contrar, posesorul este considerat proprietar, cu excepia
imobilelor nscrise n cartea funciar. S-a prevzut aadar o prezumie de
proprietate, atta timp ct au fost dovedite cele dou elemente componente ale
posesiei, posesorul fiind considerat a fi proprietar, fcnd excepie dovada
nscrierii n cartea funciar.
Cele trei prezumii sunt juris tantum, relative, i pot fi rsturnate prin proba
contrarie.
3) Pierderea posesiei. Posesia nu poate exista dect att timp ct se pstreaz
unitatea dintre elementele sale constitutive. Dispariia lor, sau chiar numai a
unuia, are ca efect pierderea posesiei.
ntr-o prim ipotez, este posibil ncetarea simultan a ambelor elemente, cum
se ntmpl n cazul nstrinrii ori abandonrii. Articolul 921 C. civ. enumer
cazurile de ncetarea a posesiei prin pierderea ambelor elemente:
- nstrinarea bunului (lit. b);
- abandonarea bunului mobil sau nscrierea n cartea funciar a declaraiei de
renunare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil (lit. c);
- pieirea bunului (lit. d);
- trecerea bunului n proprietate public (lit. e);
- nscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraului sau municipiului,
dup caz, conform art. 889 alin. (2). (lit. f);
ntr-o a doua ipotez, este posibil s dispar numai unul dintre cele dou
elemente, efectul fiind ns acelai. Dac bunul este imobil sau mobil, dar nu
sunt ndeplinite cerinele legale, posesorul pstreaz posesia, dei a pierdut
corpus, cu condiia s nu treac un an de la deposedare (art. 921 lit. g). De
asemenea, art. 921 lit.a C. civ. prevede pierderea posesiei odat cu
transformarea ei n detenie precar.
Aadar, pierderea lucrului sau trecerea lui n stpnirea altui posesor are
drept consecin pierderea posesiei, odat cu ncetarea elementului ei
material. Acelai efect l va avea ns i dispariia elementului intenional al
posesiei, chiar dac stpnirea material continu, cum este cazul
constitutului posesor
1
.

1
Este constituit posesor atunci cnd proprietarul unui lucru l vinde, dar continu s-l pstreze i dup vnzare ca
locatar ori depozitar.
Ioan Apostu

3.3. Calitile i viciile posesiei
3.3.1. Calitile posesiei
Doctrina a jucat un rol important
modalitatea n care vechiul Cod civil
determinat pe actualul legiuitor s
lea (Viciile posesiei
Posesia este apt
condiiile de utilitate
suficiente numai cele dou
Art. 922: (1) n afara situaiilor prev
posesia util. (2) Nu este util
contrar, posesia este prezumat
Se remarc totu
viciile n discuie.
a) posesia s fie continu
b) posesia s
presupune o atitudine a posesorului, ntreruperea posesiei este rezultatul
faptului unui ter
c) Posesia s fie netulburat
adversarului.
d) Posesia s fie public
asemenea propriet
ns se refer n
Intenia legiuitorului, const
fel nct s poat
e) Posesia s fie sub nume de proprietar.
proprietar, presupune ca st
de a stpni pentru sine
precar.
f) Posesia s fie neechivoc
posesiei neechivocitatea
faptul c echivocitatea s
neechivocitatea este o calitate distinct
neechivoc, atunci cnd nu sunt ndoieli cu privire la existen
elemente constitutive ale sale.

1
n acelai sens, articolul 1847 din vechea reglementare prevedea c
posesiune continu, n vreme ce articolul 1848 preciza c
exercit neregulat, adic cu intermiten
Ioan Apostu

i viciile posesiei
Doctrina a jucat un rol important i n conturarea instituiei posesiei
modalitatea n care vechiul Cod civil reglementa viciile posesiei, fapt care l
determinat pe actualul legiuitor s dispun expres, n cadrul Capitolului al II
(Viciile posesiei) asupra acestora.
Posesia este apt s produc efectele prevzute de lege, numai dac
utilitate prevzute de articolul 922 alin. 1 i 2 C. civ
suficiente numai cele dou elemente constitutive ale sale.
(1) n afara situaiilor prevzute de lege, nu poate produce efecte juridice dect
. (2) Nu este util posesia discontinu, tulburat sau clandestin
, posesia este prezumat a fi util.
totui c actualul legiuitor a omis includerea echivocului printre
uie. Care sunt aadar aceste caliti care fac posesia util
fie continu;
1

osesia s fie nentrerupt. Spre deosebire de continuitate, care
faptului unui ter, care duce la desfiinarea posesiei.
fie netulburat prin acte de violen mpotriva sau din partea
fie public. Publicitatea posesiei const n exercitarea ei,
asemenea proprietii n vzul tuturor. Legea nu definete publicitatea posesiei,
n articolul 922 C. civ. la clandestinitatea ca viciu al posesiei.
ia legiuitorului, const n aceea c posesia trebuie s fie exercitat
poat fi normal cunoscut i de cel n detrimentul c
fie sub nume de proprietar. Exercitarea posesiei sub nume de
proprietar, presupune ca stpnirea n fapt a lucrului s fie exe
pni pentru sine i nu pentru altul, aa cum procedeaz
fie neechivoc. Codul civil romn nu include printre calit
posesiei neechivocitatea, omisiune a crei justificare i-ar g
echivocitatea s-ar confunda cu precaritatea. Re
neechivocitatea este o calitate distinct a posesiei. Deci, posesia este
, atunci cnd nu sunt ndoieli cu privire la existen
elemente constitutive ale sale.

ns, articolul 1847 din vechea reglementare prevedea c pentru a se putea prescrie, se cere o
, n vreme ce articolul 1848 preciza c posesiunea este discontinu
cu intermitene anormale.
Posesia

iei posesiei, criticnd
posesiei, fapt care l-a
expres, n cadrul Capitolului al II-
zute de lege, numai dac ntrunete
C. civ., nefiind deci
efecte juridice dect
sau clandestin. Pn la proba
a omis includerea echivocului printre
i care fac posesia util?
Spre deosebire de continuitate, care
mpotriva sau din partea
Publicitatea posesiei const n exercitarea ei,
te publicitatea posesiei,
la clandestinitatea ca viciu al posesiei.
fie exercitat n aa
i de cel n detrimentul cruia curge.
posesiei sub nume de
fie exercitat cu intenia
a cum procedeaz un detentor
Codul civil romn nu include printre calitile
ar gsi raiunea n
ar confunda cu precaritatea. Reinem c
a posesiei. Deci, posesia este
, atunci cnd nu sunt ndoieli cu privire la existena celor dou
pentru a se putea prescrie, se cere o
posesiunea este discontinu cnd posesorul o
Ioan Apostu Posesia

Reine
caracterele
juridice ale
violenei ca
viciu al
posesiei!

3.3.2. Viciile posesiei
Contrare fiecreia dintre calitile sale sunt viciile posesiei. Aa cum rezult i
din articolul 922 alin. 2 Cod civil, viciile posesiei sunt urmtoarele:
a) discontinuitatea;
b) violena;
c) clandestinitatea.
Dup cum a fost deja semnalat, nici actualul Cod civil nu a prevzut echivocul
alturi de aceste vicii, reinnd astfel echivocul drept cel de-al patrulea viciu al
posesiei.
a) Discontinuitatea
Potrivit articolului 923 Cod civil posesia este discontinu att timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Astfel, este considerat ca fiind atins de acest viciu posesia exercitat cu
intermitene anormale. Exercitarea discontinu a posesiei const n succesiunea
neregulat a actelor de stpnire asupra bunului, la intervale lungi, n msur s
dea impresia c pentru o anumit perioad acel bun a fost abandonat (Florea,
2011, p. 104).
Caracterele juridice ale viciului discontinuitii sunt:
- spre deosebire de ntreruperea ei care are drept efect ncetarea posesiei,
discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei;
- discontinuitatea este totodat un viciu absolut ntruct poate fi invocat de
ctre orice persoan interesat (articolul 926 alin. 1 C.civ.);
- ca viciu al posesiei, discontinuitatea se refer de regul la posesia bunurilor
imobile, ntruct n ceea ce privete bunurile mobile sunt aplicabile
dispoziiunile art. 935 Cod civil, potrivit crora oricine se afl la un
moment dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de
dobndire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Sarcina probei revine persoanei care invoc viciul discontinuitii.

b) Violena
Conform articolul 924 C. civ. posesia este tulburat att timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu au
fost provocate de o alt persoan
1
. Din coninutul textului rezult c nu este
suficient ca posesia s fi nceput n mod panic, ea trebuie s fie conservat i
pe parcurs tot n mod panic. Posesia trebuie s nu fie afectat de violen nici
la dobndirea ei, nici n cursul meninerii acesteia., n caz contrar posesia fiind
tulburat de viciul violenei.
Caracterele juridice ale violenei sunt urmtoarele:
1) - este un viciu relativ, n sensul c poate fi invocat numai de ctre cel
mpotriva cruia a fost exercitat violena;

1
n vechea reglementare, art. 1851 Cod civil preciza c posesia este tulburat cnd este fondat sau conservat
prin acte de violen n contra sau din partea adversarului.
Ioan Apostu Posesia
2) este un viciu temporar, n sensul c odat ncetat violena, posesia
redevine util (art. 927 C. civ.);
3) se aplic att n privina bunurilor imobile, ct i a bunurilor mobile.

c) Clandestinitatea
Posesiunea este clandestin, dac se exercit astfel nct nu poate fi
cunoscut (art. 925 C. civ.). Rezult c posesia trebuie s fie public,
exercitat la vedere, asemenea unui proprietar adevrat. De regul, viciul
clandestinitii este aplicabil n materia bunurilor mobile, fiind greu de
conceput i n cea a bunurilor imobile
1
.
Viciului clandestinitii i corespund urmtoarele caractere juridice:
1) este un viciu relativ, putnd fi invocat deci numai de ctre cei fa de
care posesia a fost exercitat pe ascuns (art. 926 alin. 2 C. civ.);
2) este un viciu temporar, ntruct odat ncetat clandestinitatea,
redevenind public, posesia redevine i util (art. 927 C. civ.).

d) Echivocitatea
Dei nici actualul Cod civil nu include printre viciile posesiei echivocitatea, ea
a fost recunoscut ca atare att n literatura juridic, dar i n practica judiciar.
O posesie este echivoc atunci cnd sunt ndoieli cu privire la existena
elementelor sale constitutive, animus i corpus.
n acest sens, practica instanei supreme a decis c posesia exercitat de un
coproprietar asupra ntregului bun indiviz, este echivoc, deoarece sunt dubii
dac actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar n calitate de posesor
exclusiv al bunului, ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietate.
Caracterele juridice ale echivocului sunt:
1. este un viciu temporar, deoarece nceteaz n momentul n care prin
conduita sa posesorul determin convingerea c ntrunete i elementul
psihologic;
2. este un viciu relativ cci poate fi invocat numai de ctre ceilali
coproprietari sau ceilali coposesori, ali posesori neavnd acest drept;
3. se aplic att lucrurilor imobile ct i celor mobile. (Florea, 2011, p. 108)

Posesia i detenia precar
Dup cum s-a precizat anterior, detentorul deine bunul pentru altul, nu pentru
sine, astfel c el are numai stpnirea material a bunului, nu i animus.
Conform legislaiei trecute, cu privire la precaritate, opiniile autorilor au fost
diferite: unii (Safta Romano, 1993, p. 174) susin c acesta constituie un viciu

1
Doctrina a reinut ca exemplu de manifestare a viciului discontinuitii n materia bunurilor imobile situaia n
care un proprietar al unui imobil sap o pivni sub imobilul vecin fr vreun semn vizibil care s dea n vileag
lucrarea.
Ioan Apostu Posesia
al posesiei. ntr-o a doua opinie, care a fost mprtit de majoritatea autorilor,
precaritatea era mai mult dect un viciu, ea constituind nsi lipsa posesiei.
Dezvoltnd fostele dispoziii (art. 1853 Cod civil din 1864), articolul 918 C.
civ. enumer situaiile n care stpnirea unui bun constituie detenie precar,
iar nu posesie. Caracteristic pentru precaritate este faptul c stpnirea lucrului
este lipsit de animus sibi habendi, deci de elementul intenional al posesiei.
Precaritatea echivaleaz cu lipsa posesiei i nu cu un simplu viciu al acesteia.
n concepia Codului civil, precaritatea posesiei apare ca un viciu absolut i
perpetuu. n cazurile special prevzute de lege, precaritatea se poate transforma
n posesie, prin intervertire.

Sarcina de lucru 2
Elaborai un text n care s identificai i s descriei condiiile n care
posesia este apt s produc efecte juridice (15-20 de rnduri).

Intervertirea precaritii
Transformarea deteniei precare n posesie, opereaz n urmtoarele 3 cazuri
prevzute de articolul 920 Cod civil
1
:
1) dac detentorul precar ncheie cu bun-credin un act translativ de
proprietate cu titlu particular cu alt persoan dect cu proprietarul bunului;
(articolul 920 alin. 1, lit.a Cod civil)
2
.
De exemplu, chiriaul cumprnd bunul nchiriat de la un ter, pe care-l
consider motenitor al proprietarului de la care a nchiriat bunul, dei acesta
nu este n realitate succesor. Stpnind din acel moment bunul animo sibi
habendi, precaristul devine posesor.
Aadar acest caz face posibil transformarea precaritii n posesie util ca
urmare a faptei unui ter care procur detentorului un titlu, n privina bunului
pe care l stpnete. Se reine ndeplinirea condiiei bunei-credine
detentorului, care se prezum, sarcina probei revenind persoanei care invoc
reaua-credin.
2) dac detentorul svrete mpotriva posesorului acte de rezisten
neechivoce n privina inteniei sale de a ncepe s se comporte ca un
proprietar; n acest caz, intervertirea nu se va produce ns mai nainte de

1
Articolul 920 pune n discuie fostele dispoziii ale art. 1858 pct. 1, 2 i 3 Cod civil din 1864.
2
Fosta reglementare prevedea: Cnd deintorul lucrului primete cu bun-credin de la o a treia persoan, alta
dect adevratul proprietar, un titlu translativ de proprietate n privina lucrului ce deine (articolul 1858 punctul
1 Cod civil).
Ioan Apostu Posesia
mplinirea termenului prevzut pentru restituirea bunului; (articolul 920 alin. 1,
lit.b Cod civil).
Conform acestor dispoziii, precaritatea devine posesie dup expirarea
termenului pentru care bunul a fost dat n stpnire, n situaia n care
detentorul precar neag calitatea de proprietar al persoanei de la care deine
lucrul.
Simpla negare a dreptului posesorului de ctre detentorul precar nu duce la
intervertirea deteniei n posesie util, ci este necesar exercitarea unor acte de
rezisten care s aib ca finalitate i intervertirea elementului psihologic al
deinerii, adic intenia detentorului de a deine pentru sine. Simplul refuz al
chiriaului de a mai plti chiria nu se circumscrie acestei situaii. n schimb,
dac refuzul de a plti chiria se sprijin pe negarea recunoaterii calitii de
proprietar locatorului i declar c el este acum proprietar, atunci putem
considera c aceast situaie permite ca intervertirea precaritii n posesie s se
produc.

3) dac detentorul precar nstrineaz bunul, printr-un act translativ de
proprietate cu titlu particular, cu condiia ca dobnditorul s fie de bun-
credin. (articolul 920 alin. 1, lit.c Cod civil)
1

Urmare unei asemenea convenii, dobnditorul de bun-credin, devine
titularul unei posesiuni utile, dei dispuntorul era un detentor precar. Acest
caz are menirea de a-l apra pe terul dobnditor de bun-credin care a
dobndit un bun de la un detentor precar printr-un act translativ de proprietate
cu titlu particular. Buna-credin a acestuia subzist n cazul n care acesta nu
cunotea i nici nu trebuia s cunoasc reala calitate a celui care nstrina
bunul. n cazul acesta, intervertirea precaritii nu opereaz n persoana
detentorului precar, ci n persoana terului dobnditor, cci el are intenia real
de a dobndi pentru sine.

3.4. Efectele posesiei
Ca o manifestare exterioar a dreptului de proprietate sau a altui drept real, dei
este doar o stare de fapt, posesia produce nsemnate efecte juridice. Importana
acestor efecte juridice este fie n funcie de caracterul posesiei, de bun ori de
rea-credin, fie dup natura bunului asupra cruia este exercitat, bun mobil
sau imobil.
De exemplu, prin intermediul uzucapiunii, posesorul dobndete
proprietatea sau alte drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, n
condiii determinate de lege. n privina bunurilor mobile, legiuitorul nu a
considerat necesar s condiioneze dobndirea proprietii prin trecerea unei
perioade de timp, considerndu-se c posesia valoreaz titlu de proprietate.

1
Aces caz corespune art. 1858 pct. 3 Cod civil din 1864 care prevedea Cnd deintorul strmut posesia
lucrului printr-un act de titlu particular, translativ de proprietar, la altul care este de bun-credin.
Ioan Apostu
Unele efecte juridice pot privi toate bunurile,
(cum este cazul prezum
bunurile imobile,
fructelor. Posesia produce unele efecte indiferent dac
drept sau fr drept, chiar dac
posesorul este de bun
Codul civil reglementeaz
III, n cadrul art. 928
3 C. civ.
Efectele posesiei pot fi
1) prezumia de proprietate
2) uzucapiunea imobiliar
3) dobndirea propriet
C. civ.);
4) ocupaiunea (art. 941
5) dobndirea fructelor prin posesia de bun

Fa de vechea
posesiei aciunile posesorii, deoarece ac
reprezint un efect al posesiei.

Formuleaz
este doar o stare de fapt, posesia produce nsemnate efecte juridice.

A. Prezumia de proprietate
Potrivit articolului
Pn la proba contrar, p
nscrise n cartea funciar.
Aceast prezum
este dect nsu
posesor al unui bun, este n aparen
constituie o noutate, ea fiind prezent
aceast prezum
registrele de carte funciar
identificabil.
Prin urmare, ntr
calitatea de prt, beneficia pn

1
Art. 1854 C. civ. din 1864.
Ioan Apostu

Unele efecte juridice pot privi toate bunurile, mobile sau
(cum este cazul prezumiei de proprietate), n vreme ce alte efecte privesc doar
bunurile imobile, aa cum este cazul aciunilor posesorii
fructelor. Posesia produce unele efecte indiferent dac posesorul
drept, chiar dac posesorul este de rea-credin
posesorul este de bun-credin
reglementeaz efectele posesiei ntr-un capitol distinct, Capitolul
III, n cadrul art. 928-952. Referiri directe la acest subiect ofer
fectele posesiei pot fi:
ia de proprietate (art. 919 alin. 3 C. civ.);
uzucapiunea imobiliar (art. 930-934 C. civ.);
dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin
iunea (art. 941-947 C. civ.);
dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin (art. 948C. civ.)
de vechea reglementare, legiuitorul nu a mai inclus printre efectele
iunile posesorii, deoarece aciunile prin care se ap
un efect al posesiei.
Sarcina de lucru 3
Formuleaz trei argumente n favoarea afirmaiei potrivit

Potrivit articolului 919 alin. 3 Cod civil,
, posesorul este considerat proprietar, cu excep

prezumie se ntemeiaz pe idea c, de cele mai multe ori, posesia nu
este dect nsui exerciiul aparent al dreptului de proprietate, a
posesor al unui bun, este n aparen proprietarul su. Aceast
constituie o noutate, ea fiind prezent i n legislaia trecut
prezumie nu mai poate fi aplicat n cazul bunurilor imobile nscrise n
registrele de carte funciar, caz n care adevratul proprietar este u
Prin urmare, ntr-o eventual aciune n revendicare, posesorul care ar avea
calitatea de prt, beneficia pn la proba contrarie de dou

Posesia

sau imobile deopotriv
iei de proprietate), n vreme ce alte efecte privesc doar
iunilor posesorii i a perceperii
posesorul posed cu
credin, sau numai dac
un capitol distinct, Capitolul
. Referiri directe la acest subiect ofer i art. 919 alin.
credin (art. 935-940
(art. 948C. civ.).
reglementare, legiuitorul nu a mai inclus printre efectele
iunile prin care se apr posesia nu
iei potrivit creia dei

proprietar, cu excepia imobilelor
, de cele mai multe ori, posesia nu
iul aparent al dreptului de proprietate, aa nct orice
Aceast prezumie nu
ia trecut
1
. n schimb,
n cazul bunurilor imobile nscrise n
ratul proprietar este uor
iune n revendicare, posesorul care ar avea
la proba contrarie de dou prezumii care-l
Ioan Apostu Posesia
scutesc de sarcina probei: prezumia de bun-credin i prezumia de
proprietate.
Avantajul prezumiei de proprietate const n aceea c posesorul care are
calitatea de prt, fiind presupus proprietar este scutit s aduc probe n
sprijinul dreptului su de proprietate pn la proba contrarie.
n privina bunurilor mobile, aceast prezumie este una cu mult mai puternic,
avnd chiar caracter absolut, n sensul c posesia de bun-credin echivaleaz
cu nsui titlul de proprietate, conform art. 935 C. civ.
1

B. Uzucapiunea imobiliar
Prezentarea detaliat a prevederilor actuale privind uzucapiunea imobiliar va
constitui obiectul cercetrii urmtorului capitol din prezentul curs, n seciunea
dedicat analizrii modurilor de dobndire a dreptului de proprietate.

C. Dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin
Dup cum deja s-a afirmat, orice persoan care se afl n posesia unui bun
mobil este prezumat a fi i proprietarul acelui bun (935 C. civ.) astfel se
prezum s starea de fapt (stpnirea bunului) coincide cu starea de drept
(dreptul de proprietate).
n acest sens, s-a pronunat de altfel i jurisprudena stabilind c n sistemul
nostru de drept, pentru bunurile corporale, posesia creeaz n favoarea
posesorului actual, o prezumie absolut de proprietate, mpotriva creia nu
este admis proba contrarie. Aceeai va fi soluia chiar atunci cnd posesorul
s-ar afla procesual n faa titularului dreptului de proprietate: el va rmne n
posesie ct timp proprietarul nu va face dovada dreptului su de proprietate.
Posesia de bun-credin a unui mobil asigur i opozabilitatea fa de teri a
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale, dup cum rezult
din dispoziiile art. 936 C. civ.
n literatura juridic s-a mai pus problema dac prezumia de proprietate i
profit n egal msur att posesorului de bun-credin ct i celui de rea-
credin. Rspunsul a fost negativ, cu motivarea c dovedirea relei credine a
posesorului face ca nsi prezumia de proprietate ce opera n favoarea sa s
fie lipsit de valoare.
Persoana care, cu bun-credin, ncheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avnd ca obiect un bun mobil devine proprietarul
acelui bun din momentul lurii sale n posesie efectiv. n cazul n care bunul
este pierdut sau furat, acesta poate fi revendicat de la posesorul de bun-
credin, dac aciunea este intentat, sub sanciunea decderii, n termen de 3
ani de la data la care proprietarul a pierdut stpnirea material a bunului (art.
937 alin. 2). n cazul n care bunul pierdut sau furat a fost cumprat dintr-un
loc ori de la o persoan care vinde n mod obinuit bunuri de acelai fel ori

1
Art. 935 C. civ. reia dispoziiile art. 1909 Cod civil, o prezumie absolut juris et de jure, de proprietate, cci
posesiunea valoreaz nsui titlu de proprietate.
Ioan Apostu Posesia
dac a fost adjudecat la o licitaie public, iar aciunea n revendicare a fost
introdus nuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bun-credin poate reine
bunul pn la indemnizarea sa integral pentru preul pltit vnztorului
1
.
Dispoziiile prezentate anterior nu sunt aplicabile bunurilor mobile care sunt
accesorii unui imobil, dar se aplic n mod corespunztor n legtur cu
dobndirea dreptului de uzufruct i a dreptului de uz asupra unui bun mobil.
(art. 937 alin. 5)
n privina bunurilor imobile, fora prezumiei este cu mult mai atenuat, ea
fiind relativ sau juris tantum, deoarece poate fi rsturnat prin proba
contrarie. Aceast prezumie de proprietate este operant i deci considerat
conform cu realitatea numai n msura n care nu s-a fcut dovada contrar,
cci cel mai nsemnat avantaj al acestei prezumii se nregistreaz pe trm
probator. De aici rezult c, atunci cnd un ter pornete o aciune mpotriva
posesorului pentru a-i contesta dreptul de a poseda i de a-l scoate din posesie,
posesorul nu este obligat s dovedeasc existena dreptului su. Dovada lipsei
de drept al posesorului este n sarcina terului care, pentru a-l scoate din posesie
pe posesor trebuie s dovedeasc existena propriului drept de a poseda. n
asemenea litigii n favoarea prtului posesor, opereaz principiul potrivit
cruia in pari cauza melior est possidentis.

Sarcina de lucru 4
Apreciai valoarea de adevr a afirmaiei: prezumia de proprietate i
profit n egal msur att posesorului de bun-credin ct i celui
de rea-credin. Argumentai rspunsul n 3-4 fraze.

D. Ocupaiunea
Dobndirea bunului prin ocupaiune este reglementat de art. 941-950 C. civ.
Primul din cele enunate precizeaz c posesorul unui lucru mobil care nu
aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data
intrrii n posesie.
Prin ocupaiune se nelege un mod originar de dobndire a proprietii care
const n luarea n stpnire de ctre o persoan a unui lucru fr stpn, cu
intenie de a deveni proprietar.
Fiind o modalitate de dobndire a proprietii, asemenea uzucapiunii, acest
subiect va fi supus cercetrii detaliate n viitorul capitol. Totui trebuie s se
precizeze c actualul cod precizeaz n cadrul art. 941 alin. 2 lucrurile fr
stpn care pot fi supuse ocupaiunii (lucrurile abandonate i cele care nu au
stpn). Abandonul, conf. art. 562 alin. 2 C. civ. constituie un mod de stingere
a dreptului de proprietate.

1
Asemenea prevederilor art. 1909 din vechea reglementare.

Ioan Apostu Posesia

E. Dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin
Noiunea de fructe
Art. 547 C. civ. enumer ca fiind produse ale unor bunuri fructele i
productele. Urmtorul articol definete i clasific noiunea de fructe: Fructele
reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun, fr a diminua
substana acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale i civile. Fructele civile
se numesc i venituri.
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute
fr intervenia omului, cum ar fi acelea pe care pmntul le produce de la sine,
producia i sporul animalelor. (art. 548 alin. 2 C. civ.)
Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute
ca rezultat al interveniei omului, cum ar fi recoltele de orice fel. (art. 548 alin.
3 C. civ.)
Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului de ctre o alt
persoan n virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile, dobnzile,
venitul rentelor i dividendele. (art. 548 alin. 4 C. civ.)
Productele sunt produsele obinute dintr-un bun cu consumarea sau
diminuarea substanei acestuia, precum copacii unei pduri, piatra dintr-o
carier i altele asemenea. (art. 549 C. civ.)
Ca principiu general, conform art. 550 C. civ., fructele unui lucru se cuvin
proprietarului dac prin lege nu se dispune altfel, aceasta fiind posibil n
temeiul lui jus fruendi, ca atribut al dreptului de proprietate.
Momentul dobndirii lor difer n funcie de natura fructelor i productelor.
Astfel dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se
dobndete la data separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de
proprietate asupra fructelor civile se dobndete zi cu zi. (art. 550 alin. 2 i 3
C. civ.)

Posesia de bun-credin, condiie a perceperii fructelor
1

Posesia de bun-credin este o stpnire de calitate superioar, pentru c ea se
exercit n temeiul unui titlu, care ar fi avut virtutea de a fi fost translativ de
proprietate dac nu ar fi fost afectat de o nulitate.
Posesorul de bun-credin dobndete dreptul de proprietate asupra fructelor
bunului posedat, astfel c adevratul proprietar nu mai poate solicita restituirea
fructelor de la noul posesor. Buna-credin trebuie s existe la data perceperii
fructelor, deci nu trebuie s existe exclusiv la momentul intrrii n stpnire a
bunului. Fructele civile percepute anticipat (chirii, dobnzi) revin posesorului
n msura n care buna sa credin se menine la data scadenei acestora (art.
948 alin. 2 C. civ.). n cazul fructelor produse de imobile nscrise n cartea

1
Condiiile dobndirii cu bun-credin a fructelor de ctre posesor erau reglementate n art. 485 vechiul cod
civil.

Ioan Apostu Posesia
funciar, buna-credin se apreciaz n raport cu condiiile cerute terilor
dobnditori pentru a respinge aciunea n rectificare. (art. 948 alin. 3 C. civ.)
Noiunea de posesor de bun-credin este definit de art. 948 alin. 4 C.
civ.care prevede c este considerat a fi posesor de bun-credin atunci cnd
are convingerea c este proprietarul bunului n temeiul unui act translativ de
proprietate ale crui cauze de ineficacitate nu le cunoate i nici nu ar trebui,
dup mprejurri, s le cunoasc. Buna-credin nceteaz din momentul n
care cauzele de ineficacitate i sunt cunoscute.
Literatura de specialitate a nuanat explicaia fundamentului posesorului de
bun-credin de a percepe fructele pornind de la conceptul de echitate.
Posesorul este convins c percepe fructele n calitate de proprietar, aa nct
existena titlului nu constituie dect un element de natur a defini buna credin
a posesorului. i proprietrul a suferit o oarecare pagub, dar se apreciaz c,
fa de atitudinea acestuia de indiferen, de ignoran cu privire la soarta
bunului su i ignorana posesorului cu privire la viciile titlului su, relevana
mai mare are situaia celui din urm, bazat pe buna-credin.
n toate cazurile, posesorul de rea-credin trebuie s restituie fructele
percepute, precum i contravaloarea acelora pe care a omis s le perceap
1
.
n temeiul bunei-credine, posesorul dobndete doar fructele nu i productele
ce se cuvin ntotdeauna proprietarului, chiar dac deintorul a fost de bun-
credin. Productele se cuvin ntotdeauna proprietarului indiferent de buna sau
de reaua-credin a posesorului, deoarece ele afecteaz substana bunului din
care deriv. (art. 550 C. civ.)

Sarcina de lucru 5
Elaborai un eseu n care s prezentai n paralel situaia posesorului de
bun-credin i a celui de rea-credin din punctul de vedere al
perceperii fructelor (7-10 rnduri).

Protecia posesiei prin intermediul aciunilor posesorii
Consideraii generale privind ocrotirea posesiei

1
Vechea reglementare reglementa n acest sens urmtoarele: posesorului de rea-credin. Acesta este obligat s
restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele percepute sau nepercepute, consumate ori neconsumate, ori
valoarea lucrului, n eventualitatea c acesta a pierit. Dar n virtutea principiului mbogirii fr just cauz,
proprietarul este obligat, la rndul su, potrivit art. 484 Cod civil, s restituie posesorului de rea-credin toate
cheltuielile necesare pe care le-a fcut, eventual, cu bunul respectiv i producerea sau obinerea fructelor.
Fructele produse de vreun lucru nu se cuvin proprietarului, dect cu ndatorire n parte-i de a plti
semnturile, arturile i munca pus de alii. Ba mai mult, pn la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-
credin are drept de retenie asupra fructelor, n limita valorii credinei sale.
Ioan Apostu
Istoric, aciunile posesorii sunt cunoscute nc
legtur cu interdictele. n vechiul drept romnesc, nalta Curte de Casa
dedus existena lor din Codul Caragea, reglement
Codul Calimach
mod expres Codul de procedur
aceste dispoziiuni sunt preluate
i de ocoale, unde r
procedur civil
posesia este exerci
dorit s o proteguiasc
n mod curent, posesorul este
posesia, legea protejeaz
Posesia fiind o prezum
posesiunea, u
s se apere fr
su.
n acelai timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protec
posesiei, deoarece
dreptului posesorului ar avea drept rezultat depose
de rezolvarea conflictului, am asista la dezordini nencetate, la acte de violen
i la abuzuri continue, de care ar suferi n primul rnd adev
sau titulari de drepturi reale
singur dreptate pentru cel ce pretinde un drept asupra bunului posedat de altul,
singura soluie, n caz de conflict este s
Specificul aciunilor posesorii este dat de faptul c
posesiei fr a
proprietatea poate fi ap
Fa de vechea reglementare, se observ
reglementeaz ac
procedurii civile, care p
Art. 949 C. civ.
Cel care a posedat un bun cel pu
nlturarea oricrei tulburri a posesiei sa
posesorul este ndreptit s pretind
Aceast dispozi
subiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesual
aciune posesorie:
care a deinut bunul pentru aceea
prezentat i natura preten
aciuni posesorii:
- nlturarea oric
- restituirea bunului de care a fost deposedat
n stpnire timp de un an de zile;
- daune-interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al
tulburrii posesiei sau deposed
Ioan Apostu

iunile posesorii sunt cunoscute nc din perioada dreptului roman, n
cu interdictele. n vechiul drept romnesc, nalta Curte de Casa
dedus existena lor din Codul Caragea, reglementri mai clare g
Codul Calimach i n Regulamentele Organice, pentru ca apoi s
mod expres Codul de procedur civil din 1865, n articolul 5. n anul 1879,
aceste dispoziiuni sunt preluate i ele n Legea asupra Judec
i de ocoale, unde rmn reglementate pn n anul 1948, cnd Codul de
civil le stabilete sediul n articolul 674-676
posesia este exerciiul unui drept sau doar o aparen a acestuia, legiuitorul a
o proteguiasc.
n mod curent, posesorul este i proprietarul bunului, a
posesia, legea protejeaz inclusiv proprietatea.
Posesia fiind o prezumie a existenei dreptului,
posesiunea, uurnd astfel situaia adevratului proprietar, dndu
se apere fr a mai avea nevoie s dovedeasc direct existen
i timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea protec
posesiei, deoarece dac contestaiile, adesea nefondate, asupra existen
dreptului posesorului ar avea drept rezultat deposedarea sa imediat
i la abuzuri continue, de care ar suferi n primul rnd adev
sau titulari de drepturi reale. Cum ns nimnui nu-i este permis
ie, n caz de conflict este s se adreseze instanei.
iunilor posesorii este dat de faptul c ele ap
a se pune n discuie dreptul asupra bunului
proprietatea poate fi aprat prin aciunile petitorii.
de vechea reglementare, se observ o schimbare a temeiului de drept care
aciunile posesorii. Acestea fceau obiectul de reg
procedurii civile, care pstreaz procedura de soluionare a acestor ac
C. civ. prevede:
Cel care a posedat un bun cel puin un an poate solicita instanei de judecat
ri a posesiei sale sau, dup caz, restituirea bunului. De asemenea,
pretind despgubiri pentru prejudiciile cauzate
dispoziie, asemenea art. 674 C. proc. civ., delimiteaz
subiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesual
iune posesorie: cel care a posedat un bun cel puin un an
inut bunul pentru aceeai perioad de timp. De asemenea, este
i natura preteniilor care pot forma capetele de cerere ale unei
iuni posesorii:
turarea oricrei tulburri a posesie;
restituirea bunului de care a fost deposedat persoana care a
pnire timp de un an de zile;
interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al
rii posesiei sau deposedrii
Posesia

din perioada dreptului roman, n
cu interdictele. n vechiul drept romnesc, nalta Curte de Casaie a
ri mai clare gsindu-se n
n Regulamentele Organice, pentru ca apoi s le consacre n
din 1865, n articolul 5. n anul 1879,
i ele n Legea asupra Judectoriilor comunale
n anul 1948, cnd Codul de
676. Indiferent dac
a acestuia, legiuitorul a
rul bunului, aa nct ocrotind
ei dreptului, legea ocrotete
ratului proprietar, dndu-i mijlocul
direct existena dreptului
i timp, interesele ordinii sociale au impus asigurarea proteciei
iile, adesea nefondate, asupra existenei
darea sa imediat, nainte
i la abuzuri continue, de care ar suferi n primul rnd adevraii proprietari
i este permis s-i fac
se adreseze instanei.
ele apr starea de fapt a
ie dreptul asupra bunului, n timp ce
o schimbare a temeiului de drept care
ceau obiectul de reglementare al
a acestor aciuni.
ei de judecat prevenirea ori
caz, restituirea bunului. De asemenea,
gubiri pentru prejudiciile cauzate.
., delimiteaz categoria
subiectelor de drept care se pot bucura de calitatea procesual activ ntr-o
i detentorul precar
de timp. De asemenea, este
iilor care pot forma capetele de cerere ale unei
persoana care a avut acel bun
interese compensatorii pentru prejudiciile suferite ca effect al
Ioan Apostu
Articolul 950 stabile
aciune posesorie:
numai n msura n care acesta nu a permis posesorului s
pentru o anumit

Caracterele juridice ale aciunilor poses
Aciunile posesorii sunt acele ac
s-i apere posesia mpotriva oric
atunci cnd a pierdut
existena anterior tulbur
urmtoarele caractere juridice:
1. Aciunile posesorii sunt
oricrei persoane care prin faptele sale, tulbur
sau l-a deposedat pe posesor de bunul s
2. Aciunile posesorii sunt de asemenea
exercitate numai pentr
bunurilor mobile,
prezumia de titlu de proprietate.
3. Prin aciunile posesorii se ap
asupra lucrului, ca n cazul ac
4. Procedura de solu
procedur civil
Exerciiul aciunilor posesorii
termen. Una dintre cele trei condi
la posesiune prev
textul articolului 674
trecut un an de la tulburare sau deposedare
Codul de procedur

Enumerai n 10 rnduri asem
aciunile posesorii

Aciunilor posesorii pot fi:
reintegrare.

Ioan Apostu

Articolul 950 stabilete sfera persoanelor mpotriva crora se poate introduce o
iune posesorie: poate fi pornit aciune chiar i mpotriva proprietarului, ns
sura n care acesta nu a permis posesorului s st
pentru o anumit perioad de timp cu obligaia de a restitui acel bun.
iunilor posesorii
iunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care posesorul urm
i apere posesia mpotriva oricror tulburri sau s redobndeasc
atunci cnd a pierdut-o. altfel spus, ele au ca scop restabilirea situa
a anterior tulburrii sau deposedrii. Aciunile posesorii prezint
toarele caractere juridice:
iunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva
rei persoane care prin faptele sale, tulbur exercitarea pa
a deposedat pe posesor de bunul su.
iunile posesorii sunt de asemenea aciuni imobiliare
exercitate numai pentru aprarea posesiei bunurilor imobile. n materia
bunurilor mobile, n condiiile art. 935 Cod civil, devine aplicabil
ia de titlu de proprietate.
iunile posesorii se apr posesia ca stare de fapt. Nu
asupra lucrului, ca n cazul aciunilor petitiorii.
Procedura de soluionare a aciunilor posesorii este prev
civil.
iunilor posesorii este condiionat de scurgerea unui anumit
. Una dintre cele trei condiii pentru admisibilitatea cererilor privitoare
la posesiune prevzute att de Codul civil (art. 949 alin. 1 i art. 951
lui 674 alin. 1 din Codul de procedur civil este aceea de a nu fi
trecut un an de la tulburare sau deposedare (articolul 674 punctul
Codul de procedur civil).
Sarcina de lucru 6
Enumerai n 10 rnduri asemnrile i deosebirile existente
iunile posesorii i aciunile petitorii.

iunilor posesorii pot fi: aciuni posesorii n complngere
Posesia

rora se poate introduce o
i mpotriva proprietarului, ns
sura n care acesta nu a permis posesorului s stpneasc bunul
ia de a restitui acel bun.
ie prin care posesorul urmrete
redobndeasc posesia
o. altfel spus, ele au ca scop restabilirea situaiei de fapt
iunile posesorii prezint
deoarece pot fi introduse mpotriva
exercitarea panic a posesiei
iuni imobiliare, cci ele pot fi
rarea posesiei bunurilor imobile. n materia
civil, devine aplicabil
posesia ca stare de fapt. Nu i dreptul real
iunilor posesorii este prevzut de Codul de
ionat de scurgerea unui anumit
ii pentru admisibilitatea cererilor privitoare
i art. 951), ct i de
este aceea de a nu fi
(articolul 674 punctul 1 din
i deosebirile existente ntre

n complngere i aciunea n
Ioan Apostu
Aciunea posesorie general n complngere
Denumit de unii autori
aciunea posesorie n complngere urm
posesiei care mpiedic
exerciiul liber
Ea presupune a
nu un act izolat
cci n aceast situa
i de ctre detentor, nu numai de posesor.
Tulburarea posesiei se poate concretiza n dou
tulburri de drept.
Tulburarea de fapt
exemplu: trecerea constant
de trecere). Aceasta se poate materializa
dar ceea ce este important de re
violen. Tulburarea se realizeaz
posesiei.
Tulburarea de drept
preteniile unui ter
chiria, deoarece ar fi adev
de o persoan posesorulu
cunotina titularului unei servitu
Pentru a utiliza ac
articolului 674 Cod procedur
urmtoarele condi
a) S nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
pct. 1 din Codul de procedur
dac termenul de un an este de dec
prerea c este un termen de prescrip
termen de un an, face s
i dup mplinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instan
care va verifica dac
constat ns c
tardiv. n calculul termenu
avut loc tulburarea sau deposedarea.
Instanele judec
momentului de cnd curge termenul de un an n cazul n care actele de
tulburare sunt succesive
curge de la ultimul act de tulburare, chiar dac
sunt mai vechi de un an. n doctrina juridic
tulburrile succesive sunt le
posterioar n-ar fi dect continuarea primei tulbur
punct de plecare a termenului de introducere a ac
rmne obligaia s
cauzalitate.

Ioan Apostu

iunea posesorie general n complngere
de unii autori i aciune general sau aciune de
iunea posesorie n complngere urmrete ncetarea oric
posesiei care mpiedic exerciiul liber i efectele posesiei care mpiedic
iul liber i efectele juridice ale acesteia.
Ea presupune aadar o tulburare care implic o pretenie contrarie altuia,
nu un act izolat i trector (de exemplu: s-a cules un pom, s
ci n aceast situaie este vorba de aciunea n daune care poate fi introdus
tre detentor, nu numai de posesor.
posesiei se poate concretiza n dou moduri: tulbur
ri de drept.
Tulburarea de fapt const n orice acte materiale care contrazic posesia (de
exemplu: trecerea constant pe terenul vecinului fr s fie instituit
trecere). Aceasta se poate materializa i prin deposedarea total
dar ceea ce este important de reinut este c actele de deposedare nu au loc prin
. Tulburarea se realizeaz chiar printr-o simpl atingere adresat
a de drept a posesiei se consum prin acte juridice (de exemplu:
iile unui ter adresate chiriaului, printr-o notificare de a i se achita lui
chiria, deoarece ar fi adevratul proprietar al imobilului; notificarea adresat
posesorului de a nu constitui sau planta pe acel teren; aducerea la
a titularului unei servitui s nceteze de a mai exercita acea servitute).
Pentru a utiliza aciunea posesorie n complngere, conform prevederilor
articolului 674 Cod procedur civil, trebuie s fie ntrunite cumulativ
toarele condiii:
nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare (articolul 674
1 din Codul de procedur civil). n doctrina juridic
termenul de un an este de decdere sau de prescrip
este un termen de prescripie. Prin urmare, nesesizarea instan
termen de un an, face s se prescrie dreptul la aciune n sens material. Desigur,
mplinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instan
care va verifica dac aciunea a fost introdus sau nu n ter
c s-a depit termenul, aciunea posesorie va fi respins
. n calculul termenului de un an nu se ia n considerare ziua n care a
avut loc tulburarea sau deposedarea.
ele judectoreti sunt frecvent confruntate cu probleme privind stabilirea
succesive i distincte. Astfel, se consider c
curge de la ultimul act de tulburare, chiar dac actele anterioare de tulburare
sunt mai vechi de un an. n doctrina juridic s-a considerat ns
rile succesive sunt legate ntre ele de aa manier
ar fi dect continuarea primei tulburri, atunci acestea constituie
punct de plecare a termenului de introducere a aciunii. Tot judec
mne obligaia s stabileasc dac exist sau nu o asemenea leg
Posesia

iune de drept comun,
te ncetarea oricrei tulburri a
i efectele posesiei care mpiedic
ie contrarie altuia, i
a cules un pom, s-a spart un geam),
iunea n daune care poate fi introdus
moduri: tulburri de fapt i
n orice acte materiale care contrazic posesia (de
fie instituit o servitute
i prin deposedarea total sau parial,
actele de deposedare nu au loc prin
o simpl atingere adresat
rin acte juridice (de exemplu:
o notificare de a i se achita lui
ratul proprietar al imobilului; notificarea adresat
i de a nu constitui sau planta pe acel teren; aducerea la
nceteze de a mai exercita acea servitute).
iunea posesorie n complngere, conform prevederilor
fie ntrunite cumulativ
(articolul 674 alin. 1,
). n doctrina juridic s-a pus problema
dere sau de prescripie i s-a ajuns la
Prin urmare, nesesizarea instanei n
iune n sens material. Desigur,
mplinirea termenului de un an, posesorul se mai poate adresa instanei
sau nu n termen. Dac aceasta
iunea posesorie va fi respins ca
lui de un an nu se ia n considerare ziua n care a
ti sunt frecvent confruntate cu probleme privind stabilirea
c termenul dat va
actele anterioare de tulburare
a considerat ns c, atunci cnd
a manier nct tulburarea
ri, atunci acestea constituie
iunii. Tot judectorului i va
u nu o asemenea legtur de
Ioan Apostu
b) Este necesar ca reclamantul s
nainte de tulburare sau
1 pct. 1 din Codul de procedur
Dovada c ea nu
reclamantul s
caracteristice, din care s
lege. Desigur, mpotriva acestei prezum
fac dovada contrar
c) Posesia reclamantului
utile. Aceste cerin
pct. 3 Codul de procedur
n condiiile articolului 676 Cod procedur
poate fi formulat
nu fie el nsui cel pentru care de
cazul aciunii p
Aciunea n reintegrare
Aciunea posesorie special
posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea s
violen. Prin violen
implic rezisten
posesorului.
Att n doctrina francez
aciunea posesorie n reintegrare are un caracter real sau pe
aciune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi
ndreptat dect mpotriva autorului violen
principal aciunea are un caracter real imobiliar. n fond, fostul posesor nu
urmrete, prin intermediul acestei ac
imobilului de care a fost deposedat prin violen
Atunci cnd actele de violen
putea pretinde plata desp
concomitent cu ac
De esena aciunii posesorii n reintegrare este restituirea bunului imobil de
care posesorul a fost deposedat prin violen
revendicare are loc o
judectorul are de rezolvat problema propriet
posesorii n reintegrare se red
bunului imobil f
Articolul 674 Cod procedur
posesorul trebuie s
la deposedare sau tulburare
civil, prevede c
violen, reclamantul este scutit de a face dovada cerut
acest articol.
Ioan Apostu

Este necesar ca reclamantul s fac dovada c a posedat cel pu
nainte de tulburare sau deposedare (art. 949 alin. 1 Cod civil
1 din Codul de procedur civil).
ea nu trebuie fcut pentru ntreg intervalul, ci este suficient ca
reclamantul s stabileasc originea posesiei i existen
caracteristice, din care s rezulte meninerea ei, n cursul termenului cerut de
lege. Desigur, mpotriva acestei prezumii de continuitate, prtul va putea s
dovada contrar
reclamantului trebuie s ntruneasc condiiile cerute
Aceste cerine reies din viciile posesiei (art. 922 alin. 2
pct. 3 Codul de procedur civil)
iile articolului 676 Cod procedur civil, aciunea n complngere
poate fi formulat i de ctre un detentor precar, cu condiia ca tulbur
i cel pentru care deine reclamantul. Sarcina probei apar
osesorii n complngere reclamantului.
iunea posesorie special (reintegranda) poate fi utilizat
posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea s
. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce
rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea
Att n doctrina francez ct i n cea romn s-a analizat problema dac
iunea posesorie n reintegrare are un caracter real sau personal. De
iune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi
dect mpotriva autorului violenelor, s-a ajuns la p
iunea are un caracter real imobiliar. n fond, fostul posesor nu
te, prin intermediul acestei aciuni dect s reintre n st
imobilului de care a fost deposedat prin violen.
Atunci cnd actele de violen au produs un prejudiciu posesorului, acesta va
putea pretinde plata despgubirilor, cererea de daune sol
concomitent cu aciunea posesorie, care are un caracter principal.
a aciunii posesorii n reintegrare este restituirea bunului imobil de
care posesorul a fost deposedat prin violen. Chiar dac
revendicare are loc o restituire a bunului, n cadrul unei asemenea ac
torul are de rezolvat problema proprietii. n cadrul ac
posesorii n reintegrare se red posesorului folosina material
bunului imobil fr a se recunoate dreptul la proprietate asupra lui.
Articolul 674 Cod procedur civil dispune c, n cazul acestei ac
posesorul trebuie s fac dovada unei singure condiii: c nu a trecut un an de
la deposedare sau tulburare. n acest sens, articolul 674 alin
prevede c n cazul n care posedarea sau tulburarea s
, reclamantul este scutit de a face dovada cerut la punctele 2

Posesia

a posedat cel puin un an
. 949 alin. 1 Cod civil i art. 674 alin.
pentru ntreg intervalul, ci este suficient ca
i existena unor fapte
inerea ei, n cursul termenului cerut de
e continuitate, prtul va putea s
iile cerute unei posesii
e reies din viciile posesiei (art. 922 alin. 2 i art. 674 alin. 1
iunea n complngere
tre un detentor precar, cu condiia ca tulburtorul s
ine reclamantul. Sarcina probei aparine n
) poate fi utilizat pentru aprarea
posesiei numai atunci cnd tulburarea sau deposedarea s-a produs prin
ordinii de drept ce
i care tinde la deposedarea
a analizat problema dac
rsonal. Dei aceast
iune posesorie are un evident caracter personal, deoarece nu poate fi
a ajuns la prerea c, n
iunea are un caracter real imobiliar. n fond, fostul posesor nu
reintre n stpnirea
au produs un prejudiciu posesorului, acesta va
gubirilor, cererea de daune soluionndu-se
iunea posesorie, care are un caracter principal.
iunii posesorii n reintegrare este restituirea bunului imobil de
. Chiar dac i la aciunea n
restituire a bunului, n cadrul unei asemenea aciuni
ii. n cadrul aciunii
a material asupra
asupra lui.
, n cazul acestei aciuni,
nu a trecut un an de
. n acest sens, articolul 674 alin. 2 Cod procedur
n cazul n care posedarea sau tulburarea s-a fcut prin
la punctele 2 i 3 din
Ioan Apostu Posesia
Dei articolul 674 Cod procedur civil nu cere condiia unei posesii utile
pentru realizarea aciunii posesorii n reintegrare, n doctrina juridica s-a
susinut c, totui, n cazul existenei viciilor violenei i a clandestinitii
posesiei, aciunea posesorie va fi respins. S-a considerat c ar fi inadmisibil ca
posesorul s se plng c a fost victima violenei cnd el nsui a folosit
violena pentru a intra n posesia bunului, de asemenea, nu s-ar putea cere
reintegrarea att timp ct posesia a fost clandestin.
ntr-o aciune posesorie de reintegrare, intereseaz exclusiv raporturile dintre
posesorul reclamant i autorul tulburrii sau deposedrii, i nu condiiile n care
reclamantul i-a exercitat posesia.
Un detentor precar poate promova o aciune posesorie de reintegrare,
deoarece trebuie s existe o aprare contra actelor de violen i for. Prima
msur luat este restabilirea situaiei care a existat nainte de exercitarea
violenei: spoliatus ante omnia restituendus.
Dei se prevede expres c reclamantul trebuie s fac dovad unei singure
condiii, totui el va trebui s probeze c a fost tulburat prin acte de violen.
Nu trebuie fcut distincia ntre violena propriu-zis i actele materiale de
violen pentru admiterea aciunii posesorii de reintegrare. Chiar dac
violenele se exercit asupra posesorului sau se rezum la acte materiale
svrite prin for, esenial este c n ambele cazuri se ajunge la deposedarea
posesorului.
Actele de natur a duce la promovarea aciunii pot fi mprite n trei categorii
i anume:
a) acte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;
b) acte de obstrucie prin care o persoan mpiedic pe posesor s stpneasc
imobilul (aezarea unei bariere, obstacol sau ridicarea unui zid ori a unui
gard n calea posesorului;
c) acte de distrugere cum ar fi: drmarea unui zid despritor, distrugerea
recoltei aflat pe terenul posesorului etc.

Sarcina de lucru 7
Identificai acele condiii n care aciunea n reintegrare poate fi utilizat
pentru aprarea posesiei (5-7 rnduri).

Aspecte procesuale ale exerciiului aciunilor posesorii
Aspectele procedurale referitoare la exerciiul aciunilor posesorii, au n vedere
legala sesizare a instanei, legitimarea procesual, procedura de judecat i
pronunarea hotrrii.

Ioan Apostu Posesia
Competena material aparine n prim instan judectoriei, iar sub
raportul competenei teritoriale instanei n a crei raz teritorial se afl
bunul imobil, avnd n vedere caracterul real i imobiliar al aciunii
posesorii.

Legitimarea procesual activ o are persoana care posed un bun imobil i
ndeplinete condiiile prevzute de lege. Aceast persoan poate fi un
posesor fr titlu, sau chiar proprietarul i titularul altui drept real imobiliar.
O singur rezerv trebuie fcut n cazul servituilor, deoarece art. 675 Cod
procedur civil recunoate posibilitatea exercitrii aciunilor posesorii doar
pentru ocrotirea servituilor continue i aparente. Este explicabil, deoarece
servituile necontinue ori cele ori cele neaparente nu se pot dobndi prin
posesie ci numai prin titlu.
n cazul proprietii pe cote pri sau al indiviziunii, aciunea posesorie poate fi
intentat ntre coprtai doar de acela care stpnete bunul imobil separat i
exclusiv, public i panic.
n situaia proprietii codevlmae a soilor, aciunea posesorie nu este
admisibil ntre ei, deoarece nu este posibil exercitarea posesiei n mod
exclusiv de ctre unul din ei, dar mpotriva terilor un singur so poate
introduce aciune posesorie n temeiul prezumiei de mandat tacit reciproc,
deoarece are caracter de act de administrare.
Legitimare procesual activ mai poate avea potrivit articolului 676 Cod
procedur civil i cel ce deine lucrul n interesul su propriu, n temeiul unui
contract ncheiat cu posesorul, cu excepia situaiei n care tulburtorul este cel
pentru care deine, deoarece mpotriva acestuia are aciunile ce rezult din
contract.
Legitimare procesual pasiv are autorul tulburrii sau deposedrii ori
succesorii acestuia, indiferent dac sunt universali, cu titlu universal sau cu
titlu particular.
Aciunea posesorie poate fi exercitat chiar i mpotriva proprietarului, dac
sunt ndeplinite condiiile prevzute de articolul 674 din Codul de procedur
civil.
Judecata se desfoar n general dup regulile de drept comun, existnd ns
i cteva derogri dup cum urmeaz:
1) cererile posesorii se judec de urgen i cu precdere, ceea ce presupune
termene mai scurte i prioritate n lista de procese (articolul 674 alineatul 3
Cod procedur civil);
2) hotrrea pronunat n posesoriu are putere de lucru judecat fa de o
aciune posesorie ce s-ar introduce ulterior, dac situaia a rmas
neschimbat;
3) hotrrea pronunat n posesoriu nu are putere de lucru judecat n problema
proprietii, astfel nct reclamantul cruia i s-a respins o aciune posesorie
poate introduce o aciune n revendicare cu privire la acelai bun imobil.
Dac ns iniial s-a introdus o aciune n revendicare ce a fost respins, cel
Ioan Apostu
care a pierdut nu poate ob
o aciune posesorie.
Rezumai n 7
ale exerciiului ac

Rezumat
Posesia este o stare de fapt, n timp de proprietatea este o stare de drept. Posesia
reprezint stpnirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al
comportrii posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioar
real. Dou elemente
lucru s poat fi calificat
psihologic, inten
lucrul s nu aib
posesiei sunt: s
sub nume de proprietar. Posesia c
caliti este o posesie viciat
caliti. Vom vorbi astfel de: discontinuitate, violen
echivoc. n msura n care posesia este afectat
se transform ntr
prevzute de lege. Intr

1. Posesia (jus utendi
a. de a urm
b. de a st
c. de a utiliza un bun n folosul altuia.

2. Violena posesiei este un viciu:
a. temporar
b. perpetuu
c. temporar

3. Posesia se dobnde
a. prin ntrunirea lui
b. prin ntrunirea numai a elementului material
c. prin uz

4. Pentru dobndirea fructelor, buna
a. n momentul dobndirii bunului;
b. n momentul perceperii fructelor;
c. n permanen

Ioan Apostu

ut nu poate obine protecia posesiei aceluiai bun imobil printr
iune posesorie.
Sarcina de lucru 8
i n 7-10 rnduri aspecte eseniale din punct de vedere procesual
ale exerciiului aciunilor posesorii.

pnirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al
rii posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioar
elemente trebuie ndeplinite cumulativ pentru ca st
fi calificat drept posesie: un element material,
psihologic, intenional, animus. Lipsa celui din urm face ca cel care de
nu aib calitatea de posesor, ci pe aceea de detentor precar. Calit
posesiei sunt: s fie continu, nentrerupt, netulburat, public
sub nume de proprietar. Posesia creia i lipsete una sau mai multe din aceste
i este o posesie viciat, iar viciile posesiei reprezint
i. Vom vorbi astfel de: discontinuitate, violen, clandestinitate
sura n care posesia este afectat de unul sau mai multe vicii, ea
ntr-o posesie viciat inapt a produce efectele jur
zute de lege. Intr-un cuvnt, ea nu mai reprezint o posesie util
jus utendi) const n dreptul titularului:
de a urmri un bun;
de a stpni n fapt un bun;
de a utiliza un bun n folosul altuia.
posesiei este un viciu:
temporar i absolut;
perpetuu i relativ;
temporar i relativ.
Posesia se dobndete:
prin ntrunirea lui elementului material i al celui psihologic;
prin ntrunirea numai a elementului material;
zucapiune.
dobndirea fructelor, buna-credin trebuie s existe:
n momentul dobndirii bunului;
n momentul perceperii fructelor;
n permanen.
Posesia

ia posesiei aceluiai bun imobil printr-
iale din punct de vedere procesual
pnirea de fapt a unui lucru, care din punctul de vedere al
rii posesorului, apare ca fiind manifestarea exterioar a unui drept
trebuie ndeplinite cumulativ pentru ca stpnirea unui
drept posesie: un element material, corpus, i unul
face ca cel care deine
i pe aceea de detentor precar. Calitile
, public, neechivoc i
te una sau mai multe din aceste
i reprezint reversul acestor
, clandestinitate i
de unul sau mai multe vicii, ea
a produce efectele juridice
o posesie util.
psihologic;
existe:
Ioan Apostu
5. Discontinuitatea se refer
a. tuturor bunurilor;
b. mobilelor;
c. imobilelor.

Universul Juridic, pp.
revzut i adugit
practico-aplicativ
gril. Bucureti: Editura Universitar
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2
Bunurile. Drepturile reale principale

Ioan Apostu

Discontinuitatea se refer de regul la posesia:
tuturor bunurilor;
mobilelor;
imobilelor.
Universul Juridic, pp. 95-120.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic
aplicativ; doctrin, spee, ntrebri i exerciii, vocabular, teste
ti: Editura Universitar, pp. 257-279.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil.
Posesia

Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti:
Drepturile reale. Prezentare teoretic, prezentare
i exerciii, vocabular, teste
Tratat de drept civil.
ti: Hamangiu, pp. 371-422.

4. MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE. PUBLICITATEA IMOBILIAR

s defineti modurile de dobndire a proprietii;
s analizezi felurile uzucapiunii, a condiiilor juridice de dobndire a
fiecrei modaliti.


4.1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a
altor drepturi reale
96
4.2. Fiducia 115
4.3. Publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare 120
Rezumat 131
Teste de autoevaluare 131
Rspunsuri la ntrebrile din testele de autoevaluare 132
Lucrarea de verificare 133
Bibliografie minimal 134

Ioan Apostu Modurile de dobndire a dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliar
Drept civil. Drepturi reale 96

4.1. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate i a altor drepturi
reale
4.1.1. Definiie. Noiuni generale
Prin moduri de dobndire a drepturilor reale se neleg mijloacele juridice
care servesc la obinerea unor asemenea drepturi ca elemente componente
ale patrimoniului, constnd n fapte i acte juridice.
Aceste moduri generale sunt aplicabile att proprietii private, ct i celei
publice, dac nu se dispune altfel prin lege. O astfel de lege care prevede
moduri specifice de dobndire a dreptului de proprietate public este Legea nr.
213/1998
1
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia.
Vechiul Cod civil prevedea n Cartea a III-a intitulat Despre diferitele
moduri de dobndire a proprietii n articolul 644 din Codul civil c:
Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune, prin
legate, prin convenie i prin tradiiune. Totodat, articolul 645 din Codul
civil meniona c: Proprietatea se mai dobndete prin accesiune sau
incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune. S-a admis
totodat, n mod unanim, c la modurile enunate mai sus ar trebui adugat i
hotrrea judectoreasc.
Fa de criticile doctrinei i practicii judiciare, actuala reglementare a formulat
ntr-o manier mai cuprinztoare aceste modaliti, dar nu i ntr-o formul
complet, care s o pun la adpost de orice critic. n cadrul art. 557 alin. 1 C.
civ., sunt prevzute posibilitile de dobndire a dreptului de proprietate, fr a
se face diferena ntre proprietatea privat i cea public:
Art. 557 C. civ.: (1) Dreptul de proprietate se poate dobndi, n condiiile legii, prin
convenie, testament, motenire legal, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bun-
credin n cazul bunurilor mobile i al fructelor, prin ocupaiune, tradiiune, precum i prin
hotrre judectoreasc, atunci cnd ea este translativ de proprietate prin ea nsi.
(2) n cazurile prevzute de lege, proprietatea se poate dobndi prin efectul unui act
administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa i alte moduri de dobndire a dreptului de proprietate.
(4) Cu excepia cazurilor anume prevzute de lege, n cazul bunurilor imobile dreptul de
proprietate se dobndete prin nscriere n cartea funciar, cu respectarea dispoziiilor
prevzute la art. 888.
Aadar, aceste modaliti sunt:
convenia;
testamentul i motenire legal;
accesiunea;
uzucapiune, ca efect al posesiei de bun-credin n cazul bunurilor
mobile i al fructelor;

1
Legea 213/1998 privind bunurile proprietate public a fost actualizat n 2011 prin Legea 71/2011 - pentru
punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicat n Monitorul Oficial nr. 409/2011.


Reine
criteriile n
funcie de care
pot fi
clasificate
modurile de
dobndire a
drepturilor
reale!

ocupaiunea;
tradiiunea;
hotrrea judectoreasc;
actul administrative;
nscrierile n cartea funciar pentru bunurile imobile.

4.1.2. Clasificarea modurilor de dobndire a drepturilor reale
Modurile de dobndire a drepturilor reale i, implicit, a dreptului de proprietate
pot fi clasificate n temeiul mai multor criterii, dintre care:
A) Dup ntinderea dobndirii, distingem:
a) moduri de dobndire universale sau cu titlu universal, cnd dobnditorul
primete ntregul patrimoniu sau o fraciune dintr-o universalitate de
bunuri;
b) moduri de dobndire cu titlu particular, atunci cnd aceasta poart asupra
unuia sau mai multor bunuri individual determinate, ut singuli.

B) Dup momentul n care opereaz transmisiunea, exist:
a) moduri de dobndire ntre vii (inter vivos), adic n timpul vieii
dobnditorului i transmitorului;
b) moduri de dobndire pentru cauz de moarte (mortis causa), n cadrul
crora proprietatea se transmite numai n momentul decesului
proprietarului actual al bunului.

C) Dup situaia juridic a bunului la data dobndirii, se deosebesc:
a) moduri de dobndire originare, care nu implic transmisiunea juridic a
dreptului de proprietate de la o persoan la alta, spre exemplu
ocupaiunea;
b) moduri de dobndire derivate, care presupun un transfer al dreptului de la
o persoan la alta, cum este cazul conveniei sau al succesiunii.

D) Dup caracterul transmisiunii distingem:
a) moduri de dobndire cu titlu oneros cnd dobnditorul s-a obligat la o
prestaiune, ca n cazul conveniei;
b) moduri de dobndire cu titlu gratuit cnd dobnditorul nu i-a asumat nici
o obligaie, ca n cazul donaiei ori succesiunii.
Se vor urmri n continuare modurile de dobndire a dreptului de proprietate,
aa cum sunt ele reglementate de lege, cu excepia conveniei, testamentului i
motenirii legale, fa de care vom indica doar caracteristici de baz, deoarece
studierea acestora va constitui obiectul de studiu separat al altor discipline.


Legea
Dei n literatura juridic de specialitate opiniile nu sunt unanime, apreciem c legea
este im mod de dobndire a unor drepturi reale. Deosebirea const n faptul c n
doctrin s-a susinut c n acest mod s-ar include toate celelalte moduri de dobndire
care nu sunt artate separat de Codul civil.
n concepia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobndire a
drepturilor reale, domeniul de aplicare al legii cuprinde;
a) dobndirea fructelor prin posesia de bun-credin art. 948 din C.civ;
b) dobndirea coproprietii zidului comun;
c) dobndirea mobilelor prin posesia de bun-credin.
Separat de dispoziiunile Codului civil, dobndirea sau redobndirea dreptului de
proprietate a fcut obiectul de reglementare i al unor legi speciale, dintre care
indiscutabil se distinge Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. n sistemul acestui act
normativ sunt prevzute dou modaliti de dobndire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor, respectiv reconstituirea i constituirea dreptului de proprietate (articolul 8,
alineatul 1).
Prin reconstituirea dreptului de proprietate s-a urmrit remproprietrirea fotilor
proprietari sau a motenitorilor acestora eu terenurile care le-au aparinut i care se aflau
la data de 1 ianuarie 1990 n patrimoniul fostelor cooperative agricole de producie sau
n proprietatea privat a statului, aa cum prevd dispoziiile articolului 10, alineat 3 din
Legea nr. 18/1991. Potrivit aceluiai act normativ, prin constituirea dreptului de
proprietate, se are n vedere mproprietrirea unor categorii de persoane i n anumite
condiii, cu terenuri care s-au aflat n patrimoniul fostelor cooperative agricole sau n
domeniul privat al statului. Constituirea dreptului de proprietate are n vedere potrivit
dispoziiunilor articolului 14 i urmtorul din Legea nr. 18/1991, unele categorii de
persoane care nu au avut i nu au n proprietate alte terenuri, sau au adus n cooperativa
agricol terenuri sub limita de 0.5 ha stabilit pentru reconstituirea dreptului de
proprietate.
Competente s stabileasc n privina cererilor privind constituirea i reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor utit n primul rnd comisiile de specialitate
instituite prin lege la nivelul fiecrei localiti i al fiecrui jude. Comisiile locale
pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost constituite la nivelul fiecrei comune, ora sau
municipiu prin decizia prefectului. Aceste comisii i-au desfurat activitatea sub
conducerea primarului. Comisiile judeene aveau competena de a soluiona contestaiile
formulate mpotriva propunerilor fcute de comisiile locale, ori s valideze sau s
invalideze msurile de proprietate tuturor persoanelor ndreptite.
La propunere acestora, prefectul judeului emite titlurile de proprietate tuturor
persoanelor ndreptite.
Textul articolului 11 alineatul 6 din lege, precizeaz c mpotriva hotrrilor comisiei
judeene cei nemulumii pot face plngere la judectoria din raza creia este situat
terenul, n termen de 30 de zile de la data la care a luat cunotin de soluia dat de
comisia judeean. Soluionarea plngerii, suspensiv de executare, este de competena
Judectoriei. (Florea, 2011)


4.1.3. Convenia
Denumit i contract, convenia reprezint unul dintre cele mai importante i
uzitate modaliti de dobndire a dreptului de proprietate. Art. 1166 C. civ.
definete contractul ca fiind:
acordul de voin ntre dou sau mai multe persoane cu intenia de a constitui, modifica,
transmite sau stinge un raport juridic.
Avnd n vedere faptul c studiul acestei noiuni, att cu privire la conturarea
teoriei, dar i la posibilitatea concret de ncheiere a contractului n funcie de
manifestarea de voin a prilor, formeaz obiectul de studiu al unor discipline
distincte, ce urmeaz a fi studiate separat, rezumndu-ne n continuare la
prezentarea caracteristicilor definitorii ale acestui mod de dobndire a dreptului
de proprietate.
Prin aceast modalitate se asigur cea mai mare parte a transferului bunurilor
dintre persoane ca subiecte de drept civil, fcnd precizarea c numai
contractele translative de proprietate se ncadreaz n acest mod de dobndire
(Florea, 2011, p. 159). Spre exemplificare, menionm contractul de vnzare-
cumprare, de donaie, de schimb, de rent viager (cu titlu oneros).
n cazul bunurilor mobile, transferarea dreptului de proprietate are loc, conform
art. 1273 C. civ. prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au
fost predate, dac acest acord poart asupra unor bunuri determinate ori prin
individualizarea bunurilor, dac acordul poart asupra unor bunuri de gen.
Privitor la bunurile imobile, cu excepia cazurilor strict prevzute de lege,
transferul proprietii are loc n momentul nscrierii n cartea funciar.
Articolul 1169 Cod civil consacr principiul libertii contractuale potrivit
cruia dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale se transmit prin simplul
acord de voin al prilor:
Prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine coninutul acestora, n limitele
impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri.
n momentul ncheierii contractului, prile trebuie s stabileasc i s respecte
elementele, condiiile eseniale ale oricrui act juridic civil, alturi de care
prile vor conveni i asupra unor aspecte secundare, n funcie de voina lor.
Criteriile care privesc mprejurrile, natura contractului i intenia prilor sunt
elemente greu de determinat, cu att mai mult nefiind reglementate de criterii
de delimitare a elementelor eseniale de cele secundare, exist pericolul
arbitrariului, problema fiind soluionat de instana de judecat. (Florea, 2011,
p. 160)
Transmiterea dreptului de proprietate prin aceast modalitate opereaz, dup
cum s-a precizat n momentul acordului de voin al prilor. n cazul vnzrii
(reglementat de C. civ. n art. 1650-1762), art. 1674 Cod civil prevede c,
exceptnd cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult
contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul


ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost
pltit nc, cu excepia cazurilor prevzute de lege.
De la acest principiu, exist urmtoarele excepii:
- prile convin altfel, transferul proprietii s se realizeze ulterior
manifestrii acordului de voin, la un termen precizat sau la ndeplinirea
unei condiii suspensive;
- cnd obiectul contractului l formeaz un bun viitor, momentul realizrii
acestuia coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate;
- n momentul intabulrii n cartea funciar n cazul bunurilor imobile;
- n cazul bunurilor de gen, n momentul individualizrii lor (art. 1873 alin. 1
C. civ.).
Conveniile care au ca obiect transmiterea drepturilor tabulare necesit n mod
obligatoriu, sub sanciunea nulitii absolute ncheierea lor n form autentic,
pentru a putea fi nscrise n cartea funciar. Prin drepturi tabulare se neleg
drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar (art. 877 C. civ.).

4.1.4. Testamentul i motenirea legal
Dreptul de proprietate poate fi dobndit i prin testament (legat) sau prin
motenire legal, n momentul decesului lui de cujus, cel despre a crui
motenire este vorba.
Termenul de succesiune (motenire) desemneaz ntr-o prim accepiune un
mod specific de dobndire sau de transmitere a proprietii pentru cauz de
moarte (mortis causa), i anume succesiunea legal (ab intestat), alturi de
acesta enumernd i legatul, ca parte dintr-un testament, care constituie tot un
mod de dobndire (transmitere) a proprietii pentru cauz de moarte (mortis
causa), dar care are la baz voina celui decedat, iar nu legea cum se ntmpl
n cazul motenirii ab intestat.
Obiect al transmisiunii succesorale poate s l constituie fie ntregul patrimoniu
al defunctului (transmisiune universal), fie o cot parte din acest patrimoniu
(transmisiune cu titlu universal), fie un bun sau altul individual determinat
sau de gen - din acest patrimoniu (transmisiune cu titlu particular). Aadar, spre
deosebire de actele juridice ntre vii care nu pot fi dect cu titlu particular,
patrimoniul unei persoane n via fiind incesibil ca atare, obiectul
transmisiunii succesorale poate fi i un patrimoniu n ntregul su sau o cot
parte din acesta, adic un ansamblu de drepturi i obligaii cu coninut
patrimonial care a aparinut unei persoane fizice decedate.
Sub aspectul ntinderii obligaiilor, motenitorii legali i testamentari vor
rspunde pentru datoriile i sarcinile motenirii, numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral.
Sezina este definit n art. 1125 C. civ.:
Pe lng stpnirea de fapt exercitat asupra patrimoniului succesoral, sezina le confer
motenitorilor i dreptul de a administra acest patrimoniu i de a exercita drepturile i
aciunile defunctului.


Acord
atenie
deosebit
ipostazelor
accesiunii
imobiliare
naturale!
Sunt motenitori sezinari: soul supravieuitor, descendenii i ascendenii
privilegiai. Sezina este individual, iar nu colectiv, ceea ce nseamn c nu
este conferit tuturor motenitorilor sezinari n acelai timp, ci conform ordinii
n care sunt chemai de lege la motenire. Motenitorii legali nesezinari
dobndesc sezina numai prin eliberarea certificatului de motenitor, dar cu
efect retroactiv din ziua deschiderii motenirii. Dac nu exist motenitori
legali sau testamentari, motenirea este vacant i intr n proprietatea statului,
mai exact n proprietatea privat a unitii administrativ-teritorial n raza
creia se aflau bunurile la data deschiderii succesiunii.

4.1.5. Accesiunea
Accesiunea este definit legislativ de articolul 567 din Codul civil, conform
cruia prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se
alipete cu bunul ori se ncorporeaz n acesta, dac legea nu prevede altfel.
Aadar prin accesiune se nelege unirea material a unui lucru mai puin
important cu unul mai important. Dac cele dou bunuri aparin unor
proprietari diferii, titularul dreptului asupra bunului mai important devine i
titular al bunului mai puin important. n situaia cnd lucrul ncorporat nu
aparinea nimnui, accesiunea constituie n realitate o ocupaiune.
Accesiunea poate fi imobiliar (natural sau artificial) ori mobiliar.
Accesiunea este natural, cnd unirea sau ncorporarea este urmarea unui
eveniment natural, ori artificial, cnd rezult din fapta proprietarului ori a
unei alte persoane. (art. 568 C. civ.)

Accesiunea imobiliar natural
Accesiunea imobiliar natural se refer la pmnt i la animale i reprezint
unirea a dou bunuri, dintre care cel puin lucrul principal este imobil, unire
rezultat ca urmare a unui eveniment natural. Ipostazele ei sunt urmtoarele:
a) Aluviunile situaie reglementat de articolul 569 Cod civil. Potrivit
acestui text, aluviunile sunt:
adugirile de teren la malul apelor curgtoare care revin proprietarului fondului riveran,
numai dac ele se formeaz treptat.
Aadar, aluviunile se cuvin proprietarului riveran, cu ndeplinirea condiiei ca
adugirile de teren s se formeze n mod treptat. n schimb, terenul lsat de
apele stttoare nu se ncorporeaz dreptului de proprietate al fondului riveran,
astfel c proprietarul fondului riveran nu devine proprietarul terenurilor aprute
prin scderea temporar a acestor ape sub nlimea de scurgere. Tot astfel,
proprietarul acestor ape nu dobndete niciun drept asupra terenului acoperit ca
urmare a unor revrsri sporadice (571 alin. 1 C. civ.). Dispoziia este
justificat de faptul c nici proprietarul apelor stttoare la care face referire
legiuitorul nu capt nici un drept asupra pmntului riveran acoperit de
revrsrile sporadice ale apelor aflate n patrimoniul su. (Florea, 2011, p. 165)


b) Avulsiunea const potrivit art. 572 Cod civil n adugarea la pmntul unui
proprietar a unei mari pri de pmnt rupt din pmntul altui proprietar.
Aceast adugire devine proprietatea celui la pmntul cruia s-a alipit afar de
cazul n care fostul proprietar o revendic timp de un an. Fiind vorba de o
smulgere brusc a unei buci de mal din terenul unui proprietar care poate fi
identificat uor ca fiind a acestuia, alipirea ei la fondul altui proprietar nu
conduce la dobndirea automat a dreptului de proprietate, ca n cazul
aluviunii. Dup scurgerea acestui termen legal (de decdere, nu de prescripie),
bucata de teren smuls va deveni proprietatea fondului la care aceasta s-a alipit.
Doctrina a statuat c efectul achizitiv al acestui termen se aplic i n cazul n
care pe acea bucat de teren se aflau plantaii sau construcii.
Revendicarea este imprescriptibil dac bucata de pmnt aparine domeniului
public, deoarece lucrurile scoase din circuitul civil sunt imprescriptibile potrivit
art. 861 din Codul civil i art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
c) Insulele i prundiurile care se formeaz pe rurile nenavigabile i
neplutitoare sunt ale proprietarului rmului pe care ele s-au format. n cazul n
care insula format ar trece peste jumtatea rului, fiecare proprietar riveran are
un drept de proprietate asupra acelei pri din insul care se ntinde spre el,
pornind de la jumtatea rului. Art. 573 alin. 3:
dac insula aparine proprietarilor riverani i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la
jumtatea apei.
n cazul n care o ap curgtoare, formndu-i un bra nou, nconjoar terenul
unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei astfel create.
Totodat, albiile prsite de ape care i-au format un alt curs au un regim
juridic special, Legea 107/1996 a apelor
1
.
a) Accesiunea animalelor este reglementat de articolul 576 din Codul civil
care prevede c:
(1) Animalele domestice rtcite pe terenul altuia revin acestuia din urm dac proprietarul nu
le revendic n termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul
terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparin
acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat prin fraud
sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dac proprietarul
roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.
Animalele slbatice despre care face vorba textul nu trebuie s fac parte din
fondul cinegetic, cu privire la care legea special (Legea nr. 407/2006 a
vntorii i a proteciei fondului cinegetic) dispune altfel.

Accesiunea imobiliar artificial

1
Legea 107/1996 a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 244 din 08.10.1996, actualizat prin Ordonana de
Urgen nr. 64/2011, privind stocarea geologic a dioxidului de carbon.

Accesiunea imobiliar artificial presupune spre deosebire de cea natural
intervenia omului i obligaia proprietarului ce beneficiaz de ea s-i
plteasc despgubiri celui n detrimentul cruia s-a produs. Codul civil
reglementeaz accesiunea imobiliar artificial n dou cazuri i anume:
a) Realizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 581-582 C. civ.);
b) Realizarea unei lucrri adugate cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 583-585 C. civ.).
Art. 577 C. civ. dispune:
Construciile, plantaiile i orice alte lucrri efectuate asupra unui imobil, denumite n
continuare lucrri, revin proprietarului acelui imobil dac prin lege sau act juridic nu se
prevede altfel. (2) Dreptul de proprietate asupra lucrrii se nate n favoarea proprietarului
imobilului din momentul nceperii lucrrii, pe msura realizrii ei, dac prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel.
Legiuitorul a precizat n cadrul art. 578 C. civ. categoriile de lucrri la care va
face referire n continuare, acestea putnd fi lucrri autonome sau adugate, cu
caracter durabil sau provizoriu
1
.
n principiu, legiuitorul a prevzut c orice lucrare este prezumat a fi fcut de
proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa i c este a lui, pn la proba contrar.
Aceast prezumie este relativ, deoarece art. 579 alin. 2 C. civ. precizeaz c
proba contrar se poate face n urmtoarele dou situaii
- cnd s-a constituit un drept de superficie;
- cnd proprietarul imobilului nu i-a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrrii noi sau n alte cazuri prevzute de lege.

A. Realizarea unei lucrri autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Potrivit art. 581 din Codul civil, n cazul n care autorul lucrrii autonome cu
caracter durabil asupra imobilului altuia este de bun-credin, proprietarul
imobilului are dreptul:
a) s cear instanei s dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucrrii,
pltind, la alegerea sa, autorului lucrrii, fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrrii;
b) s cear obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care
acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s-ar fi efectuat.

1
Art. 578 alin. 2 C. civ.: Lucrrile autonome sunt construciile, plantaiile i orice alte lucrri cu caracter de
sine stttor realizate asupra unui imobil.
3) Lucrrile adugate nu au caracter de sine stttor. Ele pot fi: a) necesare, atunci cnd n lipsa acestora
imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci cnd sporesc valoarea economic a imobilului; c)
voluptuare, atunci cnd sunt fcute pentru simpla plcere a celui care le-a realizat, fr a spori valoarea
economic a imobilului.

Ioan Apostu Moduril

Dac autorul lucr
de rea-credin
a) s cear instanei s dispun
plata, la alegerea sa, ctre autorul lucr
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
b) s cear obligarea autorului lucr
c) s cear obligarea autorului lucr
acesta ar fi avut-o dac lucrarea nu s

B. Realizarea unei lucrri ad
n aceast ipotez
a. dac lucrrile ad
dreptul de proprietate asupra lor din momentul efectu
autorului cheltuielile rezonabile f
exist. Atunci cnd lucr
datorat de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
imobilului diminuat
de buna sau reaua
imobilului dobnde
b. n cazul n care
sau reaua-credin
proprietarul lucr
dezdunrii constructorului: fie valoarea materiale
de valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.)
credin a constructorului, proprietarul
pentru:
- pstrarea lucr
obligaia de a desp
sau jumtate din valoarea spor
- obligarea autorului lucr
n situaia anterioar
c. Dac lucrrile ad
s devin proprietarul lucr
obligaie ctre autorul lucr
lucrrii la desfiin
i plata de daune

Accesiunea mobiliar
Mai redus ca aplicare practic
598 C. civ. n urm
- bunul mobil produs cu materialele altuia apar
sau, dup caz, proprietarului materialelor, n func
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate. Publicitatea
autorul lucrrii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
credin, proprietarul imobilului are dreptul:
dispun nscrierea sa n cartea funciar ca proprietar al lucr
tre autorul lucrrii, a jumtate din valoarea materialelor
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia;
obligarea autorului lucrrii s cumpere imobilul la valoarea de circula
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
adugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia
ipotez, art. 583 din Codul civil distinge trei situa
rile adugate sunt necesare, proprietarul imobilului dobnde
dreptul de proprietate asupra lor din momentul efecturii acest
autorului cheltuielile rezonabile fcute de acesta, chiar dac
Atunci cnd lucrrile necesare au fost fcute cu rea-
de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
iminuat cu costurile necesare obinerii acestora.
de buna sau reaua-credin a celui care a efectuat asemenea lucr
imobilului dobndete mereu dreptul de proprietate asupra lucr
n cazul n care lucrrile adugate sunt utile, distingem n func
credin a autorului lucrrilor. n prima ipotez, proprietarul devine
proprietarul lucrrii din momentul efecturii acesteia, cu posibilitatea
rii constructorului: fie valoarea materialelor i a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.). Dac s
a constructorului, proprietarul imobilului are posibilitatea de a opta
strarea lucrrilor a cror proprietar devine prin efectul accesiunii
ia de a despgubi doar jumtate din valoarea materialelor
tate din valoarea sporului de valoare adus imobilului;
obligarea autorului lucrrii la desfiinarea acesteia, cu repunerea imobilului
anterioar i plata de daune-interese.
rile adugate sunt voluptuare, proprietarul are dou
proprietarul lucrrii, fr nscriere n cartea funciar
tre autorul lucrrii sau s cear obligarea autorului de rea
rii la desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situa
i plata de daune-interese.
ca aplicare practic, accesiunea mobiliar este reglementat
urmtoarele situaii:
bunul mobil produs cu materialele altuia aparine celui care l
caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul dintre
ublicitatea imobiliar
104
rii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
ca proprietar al lucrrii, cu
tate din valoarea materialelor i a
cumpere imobilul la valoarea de circulaie pe care
cu caracter durabil asupra imobilului altuia
civil distinge trei situaii:
, proprietarul imobilului dobndete
rii acestora, pltind
cute de acesta, chiar dac imobilul nu mai
-credin, din suma
de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
inerii acestora. Deci, indiferent
a celui care a efectuat asemenea lucrri, proprietarul
te mereu dreptul de proprietate asupra lucrrii respective.
, distingem n funcie de buna
, proprietarul devine
rii acesteia, cu posibilitatea
i a manoperei, fie sporul
se dovedete reaua-
are posibilitatea de a opta
efectul accesiunii, cu
tate din valoarea materialelor i a manoperei
ului de valoare adus imobilului;
area acesteia, cu repunerea imobilului
proprietarul are dou posibiliti:
nscriere n cartea funciar i fr nicio
torului de rea-credin a
area acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar
reglementat de art.
ine celui care l-a confecionat
ie de raportul dintre

manoper i valoarea materialelor, determinat la data confecionrii bunului. n
funcie de situaie, proprietarul bunului v adatora despgubiri egale cu valoarea
manoperei, fie cu valoarea materialelor (alin. 2). Dac valoarea manoperei este
egal cu valoarea materialelor, proprietatea asupra bunului este comun.
- n cazul n care se unesc dou bunuri mobile avnd proprietari diferii, fiecare
poate pretinde separarea bunurilor, dac prin aceasta cellalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su. Dac nu se
poate obine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, n mod
corespunztor, dispoziiile art. 598 i 599.

Sarcina de lucru 1
Elaboreaz un text de 15-20 de rnduri n care s evideniezi aspectele
eseniale ale accesiunii.

4.1.6. Uzucapiunea (prescripia achizitiv)
Noiuni generale
n articolul 557 C. civ. se prevede c proprietarul se mai poate dobndi i prin
uzucapiune.
Uzucapiunea este un mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi
reale cu privire la un lucru, prin posedarea nentrerupt a acestuia n tot
timpul fixat de lege.
Uzucapiunea constituie, totodat o sanciune ndreptat mpotriva vechiului
proprietar care a lsat un timp ndelungat bunul su n mna altei persoane,
dnd dovad de ignoran.
Uzucapiunea, ca mod de dobndire a proprietii se ntemeiaz pe faptul
posesiei ndelungate a unui imobil, posesie care trebuie s ndeplineasc
condiiile de utilitate aa cum sunt ele prevzute de articolul 922 din Codul
civil.
Cunoscut i n dreptul roman sub numele de prescriptio longi temporis,
uzucapiunea a fost consacrat i n vechile scrieri juridice romneti, dintre
care Codul Calimach i acorda atenie deosebit. Aceste dispoziiuni au fost
aplicate pn la 1 decembrie 1865 cnd a intrat n vigoare actualul Cod civil.
Codul civil n trecut indica uzucapiunea ca fiind unul dintre modurile
importante de dobndire a drepturilor reale. Dei n acelai titlu XX erau
cuprinse i regulile referitoare la prescripia extinctiv, cele dou instituii sunt

Ioan Apostu Moduril

de neconfundat. n vreme ce uzucapiunea
proprietii sau a altor drepturi reale, prescrip
stingere a dreptului la ac
pasivitatea creditorului unei obliga
civil, n timp ce prescrip
Decretului 167/1958 a
toate c n materia prescrip
167/1958, i Codul civil con
calcularea termenelor de prescrip
mprejurarea c
uzucapiunii de vechiul cod porne
instituii, n condi
atta vreme ct cele mai lungi prescrip
mplini n urm

Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil
Domeniul de aplicare
Dei n tiina dreptului au existat
apreciem c uzucapiunea se refer
c articolul 935
mobilelor, aceasta nu im
prescripiei achizitive. A
actual, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.
De altfel, nici un text nu precizeaz
ele referindu-se doar la cele inalienabile, asupra c
1844 Cod civil, prevede
Nu se poate prescrie domeniul lucr
declaraie a legii nu pot fi obiect
Aadar, pentru a se putea uzucapa, e
civil. Textul articolului 1844 din Codul civil e
al articolului 135 alin
public sunt inalienabile
Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5
alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot
deoarece textul prevede c
n acelai sens sunt
prevede c Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienab
Prin abrogarea Legilor 58/1974
reintrat n circuitul civil
dect succesiunea legal
circuitul civil
redeveni unul din importantele moduri de dobndire a drepturilor reale.
de neconfundat. n vreme ce uzucapiunea este un mod de dobndire a
ii sau a altor drepturi reale, prescripia extinctiv
stingere a dreptului la aciune n sens material prin care este sanc
pasivitatea creditorului unei obligaii. Uzucapiunea era reglementat
civil, n timp ce prescripia extinctiv i gsea consacrarea n prevederile
Decretului 167/1958 aa cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu
n materia prescripiei extinctive dreptul comun l constitui
Codul civil coninea dispoziii de larg aplica
calcularea termenelor de prescripie.
mprejurarea c ne preocupm n studiul de fa de reglementarea dat
uzucapiunii de vechiul cod pornete de la necesitatea cunoa
ii, n condiiile n care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate
atta vreme ct cele mai lungi prescripii, cel puin teoretic, urmeaz
mplini n urmtorii 30 de ani.
Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil
a dreptului au existat i mai exist ns divergen
uzucapiunea se refer doar la bunurile imobile. n pofida faptului
935 din Noul Cod civil se refer la prescrip
mobilelor, aceasta nu implic dobndirea proprietii lor prin efectul
iei achizitive. Aa cum se subliniaz din ce n ce mai clar n doctrina
, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.
De altfel, nici un text nu precizeaz asupra cror bunuri opereaz
se doar la cele inalienabile, asupra crora nu opereaz
1844 Cod civil, prevedea c:
Nu se poate prescrie domeniul lucrrilor care, prin natura lor proprie sau printr
ie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar
adar, pentru a se putea uzucapa, era necesar ca bunurile s
civil. Textul articolului 1844 din Codul civil era n deplin concordan
al articolului 135 alin. 5 din Constituie, care prevede c Bunurile proprietate
sunt inalienabile.
alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot face obiectul prescrip
deoarece textul prevede c acestea sunt scoase din circuitul civil.
i sens sunt i dispoziiile art. 74 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, care
Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienab
Prin abrogarea Legilor 58/1974 i 59/1974, terenurile din domeniul privat au
reintrat n circuitul civil i n ceea ce privete dobndirea lor n alte moduri
dect succesiunea legal. Pe cale de consecin, prin reintrarea terenurilor n
vil i extinderea proprietii private asupra lor, uzucapiunea va
106
este un mod de dobndire a
ia extinctiv este un mijloc de
iune n sens material prin care este sancionat
reglementat de Codul
consacrarea n prevederile
a cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu
iei extinctive dreptul comun l constituia Decretul
aplicaiune care priveau
de reglementarea dat
te de la necesitatea cunoaterii acestei
iile n care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate
in teoretic, urmeaz a se
divergene de opinii,
doar la bunurile imobile. n pofida faptului
la prescripia instantanee a
ii lor prin efectul
din ce n ce mai clar n doctrina
, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.
uri opereaz uzucapiunea,
rora nu opereaz. Articolul
rilor care, prin natura lor proprie sau printr-o
, ci sunt scoase afar din comer.
necesar ca bunurile s se afle n circuitul
n deplin concordan cu cel
Bunurile proprietate
face obiectul prescripiei achizitive,
acestea sunt scoase din circuitul civil.
1 din Legea nr. 69/1991, care
Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile.
i 59/1974, terenurile din domeniul privat au
te dobndirea lor n alte moduri
, prin reintrarea terenurilor n
ii private asupra lor, uzucapiunea va

Condiia esenial a uzucapiunii posesia
Aa cum preciza articolul 1846 din Codul civil, orice prescripie este
fondat pe faptul posesiei. Ca efect al posesiei, uzucapiunea presupunea
neaprat o posesie util, neatins de nici unul dintre viciile posesiei, adic
nentrerupt, continu, netulburat, public i sub nume de proprietar.
De cele mai multe ori, posesia se nfia ca un atribut al proprietii, fiind
exercitat de nsui proprietarul bunului. Se poate ns ntmpla ca posesia unui
bun s aparin unei persoane, iar dreptul de proprietate alteia. Dac adevratul
proprietar nu-i exercit prerogativele sale, posesorul poate dobndi asupra
bunului dreptul de proprietate cu condiia s-l posede n termenul i condiiile
speciale prevzute de lege.
Aa cum s-a precizat mai sus, posesia este o stare de fapt i are dou elemente
constituite: animus i corpus. O posesie viciat sau deteniunea precar sunt
irelevante sub aspect achizitiv. Orict ar dura ele n timp, nu ar putea conduce
niciodat la uzucapiune.
S-a stabilit n practica instanelor totodat c, chiriaul exercitnd o detenie
precar nu poate dobndi proprietatea prin uzucapiune, deoarece exercit
stpnirea ca locatar i nu ca proprietar.
Nici stpnirea unei construcii de ctre o persoan cu ngduina proprietarului
nu este de natur s duc la dobndirea proprietii construciei prin
uzucapiune, deoarece persoana respectiv nu exercit o posesie util, fiind doar
un detentor precar. Ori, precaritatea, nseamn de fapt lipsa posesiei, fr de
care nu poate opera prescripia achizitiv.

Sarcina de lucru 2
Argumentai urmtoarea afirmaie: pentru a se putea uzucapa, este
necesar ca bunurile s se afle n circuitul civil (5-10 rnduri).

Felurile uzucapiunii
n sistemul vechiului nostru cod civil, uzucapiunea era de dou feluri:
A) Uzucapiunea de 30 de ani (articolul 1890 Cod civil);
B) Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (articolul 1895 Cod civil).
A) Uzucapiunea de 30 de ani, implic din partea celui care pretinde c a
dobndit dreptul de proprietate sau un alt drept real s fac dovada c:
Ioan Apostu Moduril

a) a posedat timp de 30 de ani;
b) posesia sa a fost util
buna credin
B) Uzucapiunea de 10 pn
Articolul 1895 din Codul civil prevede c
Cel ce ctig cu bun credin
proprietatea aceluia prin zece ani dac
Curii de Apel unde se afl nemi
acea circumscripie
1
.
Dintr-o corect
probleme:
a) n primul rnd, textul se refer
incidena sa, adic
se aplica universalit
b) n al doilea rnd, textul precizeaz
acestei uzucapiuni
1. posesia s
2. posesia s
1. Justul titlu
Articolul 1897 Cod civil define
proprietate precum vnzarea, schimbul etc.
s parvin de la altcineva dect de la adev
titlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera n virtutea
conveniei, nefiind necesar ca dobnditorul s
prescripia achizitiv
n privina condi
distinge ntre titlul
lovit de nulitate absolut
de ani. Dimpotriv
drept just titlu mpotriva unor persoane, altele dect cele care ar avea dreptul s
invoce nulitatea relativ
3 ani, un asemene
titlul ar deveni perfect valid.
n fine, justul titlu implic
nu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar,
actul translativ un ter
valabil.

1
n textul Codului civil se face vorbire despre circumscrip
august 1956 referirea din text era fcut
92/1992 pentru organizarea instanelor judec
au fost nfiinate curile de apel, apreciem c
imp de 30 de ani;
posesia sa a fost util, adic neviciat, fr a fi nevoie s
buna credin.
B) Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani
Articolul 1895 din Codul civil prevede c
credin i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie
proprietatea aceluia prin zece ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial
nemictorul, i prin douzeci de ani dac locuie
o corect analiz a textului, rezult c acesta implic
a) n primul rnd, textul se referea n terminis la bunurile ce intr
a sa, adic nemictoarele individual determinate. Cu alte cuvinte el nu
universalitilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formeaz
n al doilea rnd, textul precizeaz cele dou condi
acestei uzucapiuni i anume:
posesia s se ntemeieze pe un just titlu;
posesia s fie de bun credin.
Articolul 1897 Cod civil definea justul titlu ca fiind orice titlu translativ de
proprietate precum vnzarea, schimbul etc.. Esenial este ns
de la altcineva dect de la adevratul proprietar!
iei, nefiind necesar ca dobnditorul s mai invoce n favoarea sa
ia achizitiv.
a condiiilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil
distinge ntre titlul nul i cel anulabil. Potrivit alineatului 2 din text, un titlu
lovit de nulitate absolut nu poate servi de baz prescripiei de 10 pn
otriv, doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativ
invoce nulitatea relativ. Dup expirarea termenului de prescrip
3 ani, un asemenea titlu poate fi opus i acestei categorii de persoane, deoarece
titlul ar deveni perfect valid.
n fine, justul titlu implic i existena unei date certe ntruct n caz contrar el
nu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar, i care este
actul translativ un ter. Legea nu cere ca justul titlu s fie transcris pentru a fi

n textul Codului civil se face vorbire despre circumscripia tribunalului regional. Anterior modific
august 1956 referirea din text era fcut cu privire la circumscripiunea Curii de Apel. Deoarece prin Legile nr.
elor judectoreti i 59/1993 pentru modificarea Codului de procedur
ile de apel, apreciem c se impune citarea exact a textului original.
108
a fi nevoie s-i dovedeasc i
tor determinat va prescrie
te n raza teritorial a
locuiete afar din
acesta implic dou categorii de
la bunurile ce intrau sub
. Cu alte cuvinte el nu
ilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formeaz
condiii cumulative ale
orice titlu translativ de
ial este ns c acest titlu
! Dac dimpotriv,
mai invoce n favoarea sa
iilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil
. Potrivit alineatului 2 din text, un titlu
prescripiei de 10 pn la 20
, doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativ poate fi invocat
expirarea termenului de prescripie extinctiv de
i acestei categorii de persoane, deoarece
ntruct n caz contrar el
i care este n raport cu
fie transcris pentru a fi
ia tribunalului regional. Anterior modificrilor din 1
ii de Apel. Deoarece prin Legile nr.
i 59/1993 pentru modificarea Codului de procedur civil,

2. Buna-credin
Prin buna-credin se nelegea, aa cum preciza articolul 1898 alineatul 1
din Codul civil, convingerea greit a posesorului c cel de la care a
dobndit imobilul, avea toate nsuirile cerute de lege pentru a-I putea
transmite proprietatea.
Era suficient, potrivit textului, ca buna-credin s fi existat n momentul
ctigrii imobilului. Aadar, n vreme ce justul titlu trebuie s fie dovedit de
cel care l invoc, buna-credin era prezumat pn la proba contrar (articolul
1899 alineatul 2 din Codul civil).
C) mplinirea termenului de 10 pn la 20 de ani
Termenul prevzut de articolul 1895 Cod civil nu este fix, el situndu-se ntre
10 i 20 de ani. Modul de calcul al duratei exacte a uzucapiunii este dat de
articolul 1896 din Codul civil. Astfel, dac adevratul proprietar locuiete n
raza teritorial a aceleiai Curi de Apel unde se afl i bunul imobil, termenul
este de 10 ani. Termenul va fi de 20 de ani, dac adevratul proprietar locuiete
n raza teritorial a altei Curi de Apel dect n cea n a crei raz se afl bunul
imobil. Ce se va ntmpla ns dac adevratul proprietar locuiete un timp n
raza teritorial a aceleiai Curi de Apel n care este situat i bunul, apoi
locuiete n raza altei Curi de Apel?
Potrivit articolului 1896 Cod civil, la numrul anilor ct proprietarul a locuit n
raza aceleiai Curi de Apel n care se afl imobilul, se adaug un numr dublu
de ani ct el locuiete n raza altei Curi de Apel.
De exemplu, adevratul proprietar locuiete 3 ani la Brila iar imobilul se
gsete la Galai, deci n raza aceleiai Curi de apel. Apoi se mut la Ploieti.
Posesorul de bun credin poate invoca prescripia achizitiv dup 17 ani
potrivit urmtorului calcul: 3 ani n raza aceleiai Curi de Apel, rest pn la
10 egal 7 ani. Restul de 7 ani, trebuie dublat pentru perioada de timp ct
proprietarul locuiete n raza altei Curi de apel. Deci, 7 x 2 = 14 ani. n total,
3 + 14 = 17 ani.

Sarcina de lucru 3
Identificai i explicai deosebirile dintre justul titlu i buna credin (5-
10 rnduri).

Calculul termenului uzucapiunii


Termenul de prescripie achizitiv este susceptibil de nceput, sfrit,
ntrerupere, suspendare ori jonciune.
A) nceputul i sfritul termenului
Prescripia nu poate s curg mai nainte de a se nate aciunea supus acestui
mod de stingere. Termenul se calculeaz pe zile ceea ce nseamn c ziua n
cursul creia ncepe prescripia nu intr n calcul. Ziua se mparte n 24 de ore
i ncepe la miezul nopii, sfrindu-se la miezul nopii urmtoare. Prescripia
se socotete mplinit la mplinirea ultimei zile a termenului stabilit de lege.
B) ntreruperea prescripiei achizitive
Una dintre condiiile legii referitoare la uzucapiune este i cea prevzut de
articolul 1847 Cod civil, i anume de a nu fi ntrerupt posesia. Posesia i
uzucapiunea fiind ntr-o indisolubil interdependen, ntreruperea uneia dintre
ele conduce i la ntreruperea celeilalte. ntreruperea prescripiei achizitive
nltur efectele posesiei anterioare ntreruperii. Pentru a uzucapa din nou, este
aadar necesar s nceap s curg o nou posesie.
ntreruperea prescripiei achizitive poate fi natural sau civil.
a) ntreruperea natural. ntreruperea natural a prescripiei opereaz potrivit
articolului 1864 Cod civil n urmtoarele situaii:
1) cnd posesorul este i rmne lipsit, n curs mai mult de un an de
folosina lucrului, sau de ctre vechiul proprietar sau de ctre o a treia
persoane;
2) cnd lucrul este declarat neprescriptibil n urma unei transformri legale
a naturii sau destinaiei sale.
b) ntreruperea civil. n sistemul Codului civil au fost tratate pn la apariia
Decretului 167/1958, att prescripia achizitiv ct i prescripia extinctiv.
Dispoziiunile Decretului 167/1958 nu sunt contrare, ci le completeaz pe cele
din Codul civil n materia prescripiei. ntreruperea civil a prescripiei
opereaz deci potrivit articolului 16 din Decretul 167/1958 n urmtoarele
cazuri:
1) prin sesizarea instanei judectoreti cu o cerere de chemare n judecat;
2) prin svrirea unui act nceptor de executare;
3) prin recunoaterea dreptului a crui aciune se prescrie de ctre cel n
favoarea cruia curge prescripia achizitiv.
n cazul ntreruperii naturale a prescripiei, efectele ntreruperii se produc erga
omnes, pe ct vreme ntreruperea civil i produce efecte doar ntre prile
actului juridic respectiv. Indiferent de natura ntreruperii prescripiei achizitive,
efectul principal rmne acelai, adic nlturarea tuturor consecinelor
anterioare ntreruperii.
C) Suspendarea prescripiei achizitive
n cadrul suspendrii prescripiei achizitive, spre deosebire de ntrerupere,
perioada de timp scurs pn momentul intervenirii cauzei de suspendare se
Ioan Apostu Moduril

calculeaz n continuare dup
temporar cursul, pent
Cauzele de suspendare a cursului prescrip
articolele 13 i 14 din Decretul 167/1958, care de
extinctiv sunt aplicabile
cunoate cauze limitativ prev
1) Ct timp ce-l mpotriva c
for major s fac
2) Ct timp adev
armate ale Romniei iar acestea sunt pe picior de r
3) ntre prini sau tutore
pe care i reprezint
hotrri judectore
bunuri sunt astfel administrate, prescrip
fost date i aprobate.
4) Ct timp nu are reprezentant legal, prescrip
de capacitate de exerci
restrns ct timp nu are cine s
5) n timpul cs
D) Jonciunea posesiilor
Prin jonciunea posesiilor se n
a posesorului, a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul s
articolului 1860 din Codul civil,
spre a putea s
posesiunea autorului s
Pentru a putea fi invocat
urmtoarele condi
a) s fie o posesie propriu
posesie;
b) cel ce invoc
Uzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca jonc
ce aparinea celui pe care l
n practicerau
jonciunea posesiilor
a) ambele posesii,
adic de bun ori de rea
jonciunea posesiilor, fie pentru prescrip
30 de ani;
b) autorul dobnditorului e
ce dobnditorul e
uzucapa n 10
proprietate dect printr
acestui termen

n continuare dup ncetarea suspendrii. Prescrip
temporar cursul, pentru durata de timp ct opereaz cauza de suspendare.
Cauzele de suspendare a cursului prescripiei achizitive, sunt prev
articolele 13 i 14 din Decretul 167/1958, care dei se refer
sunt aplicabile i uzucapiunii. Ca i n cazul ntreruperii, suspendarea
te cauze limitativ prevzute de lege, dup cum urmeaz
l mpotriva cruia curge prescripia este mpiedicat de un caz de
s fac acte de ntrerupere.
2) Ct timp adevratul proprietar sau uzucapantul se afl n rndurile for
armate ale Romniei iar acestea sunt pe picior de rzboi.
i sau tutore i cei ce se afl sub ocrotirea lor, ntre curator
rezint, precum i ntre orice alt persoan, care n temeiul unei
rri judectoreti sau a legii administreaz bunurile altora
bunuri sunt astfel administrate, prescripia nu curge ct timp socotelile nu au
i aprobate.
t timp nu are reprezentant legal, prescripia nu curge mpotriva celui lipsit
de capacitate de exerciiu i nici mpotriva celui cu capacitate de exerci
ct timp nu are cine s ncuviineze actele.
storiei, prescripia nu curge ntre soi.
iunea posesiilor
iunea posesiilor se nelegea adugarea la termenul posesiei actuale
a posesorului, a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul s
articolului 1860 din Codul civil, Orice posesor posterior are
spre a putea s opun prescripia s urmreasc posesiunea sa cu
posesiunea autorului su.
Pentru a putea fi invocat jonciunea posesiilor, trebui
toarele condiii:
fie o posesie propriu-zis i nu o detenie precar ce nu poate fi unit
b) cel ce invoc jonciunea trebuie s fie un succesor n drepturi a autorului.
Uzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca jonciunea posesiei sale cu aceea
inea celui pe care l-a nlturat.
erau frecvent analizate trei situaii cnd posesorul p
iunea posesiilor i anume:
a) ambele posesii, i a dobnditorului i a autorului su erau
ori de rea-credin. n aceast situaie exist
unea posesiilor, fie pentru prescripia de 10-20 de ani, fie pentru cea de
b) autorul dobnditorului era un posesor de bun credin cu just titlu, n timp
ce dobnditorul era de rea-credin. n acest caz, chiar dac
n 10-20 de ani, posesorul subsecvent nu ar dobndi dreptul de
proprietate dect printr-o prescripie de 30 de ani. El putea
acestui termen i durata de timp ct a posedat autorul su;
111
rii. Prescripia i oprete doar
cauza de suspendare.
iei achizitive, sunt prevzute de
i se refer la prescripia
i n cazul ntreruperii, suspendarea
cum urmeaz:
ia este mpiedicat de un caz de
n rndurile forelor
sub ocrotirea lor, ntre curator i cei
, care n temeiul unei
bunurile altora i cei ale cror
ia nu curge ct timp socotelile nu au
ia nu curge mpotriva celui lipsit
i nici mpotriva celui cu capacitate de exerciiu
ugarea la termenul posesiei actuale
a posesorului, a timpului ct lucrul a fost posedat de autorul su. Potrivit
Orice posesor posterior are facultatea,
posesiunea sa cu
iunea posesiilor, trebuiau ndeplinite
ce nu poate fi unit cu o
fie un succesor n drepturi a autorului.
iunea posesiei sale cu aceea
ii cnd posesorul putea invoca
erau de aceeai natur,
ie exista interes pentru
20 de ani, fie pentru cea de
cu just titlu, n timp
. n acest caz, chiar dac autorul ar fi putut
dobndi dreptul de
utea aadar s uneasc

c) dac dobnditorul era de bun credin i are just titlu iar autorul su a fost
de rea credin, el avea a alege ntre dou posibiliti:
1. fie c ncepe o nou prescripie de 10-20 de ani fr a invoca posesia
anterioar a autorului su;
2. fie c unete posesia sau cu cea a autorului su pentru a invoca prescripia
de 30 de ani. El va proceda n acest mod, atunci cnd timpul ce a mai rmas
pn la mplinirea a 30 de ani este mai mic de ct 10 ani, fiind de preferat s
continue posesia.

Efectele uzucapiunii
Odat cu mplinirea termenului de prescripie, posesorul devine retroactiv
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. n consecin,
uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul mplinirii termenului,
ci din cel n care a nceput posesia.
n consecin, aciunea n revendicare a vehiculului proprietar va fi
paralizat prin invocarea prescripiei achizitive, fie pe cale de aciune, fie
prin excepie. Uzucapantul poate renuna la beneficiarul prescripiei,
achizitive, ns numai dup mplinirea ei. Cu toate acestea, creditorii si sau
orice persoan interesat pot invoca prescripia ctigat de debitorii lor,
chiar dac acetia au renunat la ea (articolul 1843 Cod civil).

Uzucapiunea n sistemul Noului Cod civil
n sensul Noului Cod civil, prin uzucapiune se nelege acelai mod de
dobndire a dreptului de proprietate ca i n legislaia trecut, semnalndu-se i
cteva modificri, dintre care cea mai relevant este cea a modificrii
termenelor de dobndire a dreptului de proprietate.
Aceast modalitate de dobndire a proprietii a fost semnalat i de CEDO,
fiind compatibil cu majoritatea conveniilor europene (Florea, 2011, p. 172).
Potrivit dispoziiilor Codului civil, uzucapiunea cunoate dou forme:
- uzucapiune imobiliar extratabular i tabular;
- uzucapiunea mobiliar.

A. Uzucapiunea imobiliar extratabular
Potrivit art. 930 C. civ., dreptul de proprietate asupra unui mobil i
dezmembrmintele sale pot fi nscrise n cartea funciar, n temeiul
uzucapiunii, n folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani dac:
a) proprietarul nscris n cartea funciar a decedat ori, dup caz, i-a ncetat
existena;
b) a fost nscris n cartea funciar declaraia de renunare la proprietate;
c) imobilul nu era nscris n nicio carte funciar.


n toate cazurile, uzucapantul poate dobndi dreptul numai dac i-a nregistrat
cererea de nscriere n cartea funciar nainte ca o ter persoan s i fi
nregistrat propria cerere de nscriere a dreptului n folosul su, pe baza unei
cauze legitime, n cursul sau chiar dup mplinirea termenului de uzucapiune.
Avnd n vedere dispoziiile legii, pentru a opera o uzucapiune imobiliar
extratabular, trebuie ndeplinte3 cumulativ condiiile:
- fie proprietarul intabulat n cartea funciar s fi decedat sau s-i fi ncetat
existena, dup caz, fie s fi renunat la dreptul su, iar declaraia de
renunare s fi fost nscris n cartea funciar, fie imobilul s nu fie nscris
n nicio alt carte funciar;
- nicio alt persoan s nu fi nscris dreptul de proprietate n folosul su n
cartea funciar, pe baza unei cauze legitime, n cursul sau chiar dup
mplinirea termenului de uzucapiune, dar nainte de nregistrarea cererii
uzucapantului;
- posesia s fie util;
- posesia s dureze 10 ani, termen care nu poate s curg naintea de
moartea, respectiv, ncetarea existenei proprietarului sau nainte de
nscrierea n cartea funciar a declaraiei de renunare a proprietarului (art.
932 alin. 1 C. civ.);
- uzucapantul s cear i s i se admit cererea de nscriere a dreptului su de
proprietate n cartea funciar. (Florea, 2011, p. 174)
Uzucapiunea imobiliar extratabular produce urmtoarele efecte:
- efectul achizitiv, care se produce n persoana posesorului uzucapant;
- efectul extinctiv, care se produce fie n persoana motenitorului persoanei
fizice decedate, fie n persoana succesorului persoanei juridice a crei
existen a ncetat, fie n persoana comunei sau a oraului care a dobndit
imobilul abandonat n domeniul su privat.

B. Uzucapiunea imobiliar tabular
Potrivit art. 931 C. civ.,
drepturile celui care a fost nscris, fr cauz legitim, n cartea funciar, ca proprietar al
unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate cnd cel nscris cu bun-
credin a posedat imobilul timp de 5 ani dup momentul nregistrrii cererii de nscriere,
dac posesia sa a fost neviciat. Este suficient ca buna-credin s existe n momentul
nregistrrii cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
Conform art. 932 C. civ. n cazurile prevzute la art. 930 alin. (l) lit. a) i b),
termenul uzucapiunii nu ncepe s curg nainte de data decesului sau, dup
caz, a ncetrii existenei juridice a proprietarului, respectiv nainte de data
nscrierii declaraiei de renunare la proprietate, chiar dac intrarea n posesie s-
a produs la o dat anterioar.
n toate cazurile mai sus menionate, viciile posesiei suspend cursul
uzucapiunii.

C. Uzucapiunea mobiliar
Aceasta se refer la posesia asupra bunului mobil al altuia timp de 10 ani,
posesie care poate duce la dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv. Viciile posesiei suspend cursul uzucapiunii. Regimul juridic al
uzucapiunii mobiliare este asemntor cu cel al uzucapiunii imobiliare sub
aspectul dreptului de opiune cu privire la uzucapiune, al cursului termenului i
jonciunea posesiilor, n formularea art. 933 C. civ.: Fiecare posesor este
considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost
transmis cu titlu universal sau particular. (2) Cu toate acestea, pentru a invoca
uzucapiunea, posesorul actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a
autorului su.

4.1.7. Ocupaiunea
Ocupaiunea ca mod de dobndire a drepturilor reale const n luarea n posesie
a unui bun care nu aparine nimnui, deci fr stpn i este reglementat n
cuprinsul art. 941- 9 C. civ. Obiectul ocupaiunii este reprezentat n cadrul
dispoziiilor art. 941 alin. 2 ;i 3 C. civ.:
Sunt lucruri fr stpn bunurile mobile abandonate, precum i bunurile care, prin natura
lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele slbatice, petele i resursele acvatice vii din
bazinele piscicole naturale, fructele de pdure, ciupercile comestibile din flora spontan,
plantele medicinale i aromatice i altele asemenea, ns numai dac intrarea n posesie se
face n condiiile legii.
(3) Lucrurile mobile de valoare foarte mic sau foarte deteriorate care sunt lsate ntr-un loc
public, inclusiv pe un drum public sau ntr-un mijloc de transport n comun, sunt considerate
lucruri abandonate..
Nu pot fi supuse ocupaiunii:
- bunurile imobile;
- bunurile incorporale;
- bunuri furate sau pierdute, n cazul n care intervine regula prevzut de art.
937 alin. 2 i 3 C. civ.
Cele dou elemente definitorii ale ocupaiunii sunt: posesia util i neviciat i
situaia lucrului n momentul lurii n posesie. (Florea, 2011, p. 178)

4.1.8. Tradiiunea
Tradiiunea const n predarea efectiv a lucrului de ctre transmitor
dobnditorului, operaiune care n dreptul roman marca transferul
proprietii.
Tradiiunea prezint dou elemente:
- convenia prin care prile s-au neles s transmit proprietatea;


- faptul predrii sau remiterii bunului.
Tradiiunea opereaz transferul proprietii n cazul darurilor manuale ca
donaii curente de mic importan, care se execut imediat, fr nici o form
special, prin simpla predare a lucrului. De asemenea, tradiiunea opereaz
transferul dreptului de proprietate i n cazul titularilor de valoare la purttor
cum sunt obligaiile C.E.C. Bunurile mobile corporale a cror valoare nu
depete 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepia cazurilor
prevzute de lege. Darul manual se ncheie valabil prin acordul de voin al
prilor nsoit de tradiiunea bunului de la donator la donatar. n aprecierea
valorii reduse a bunurilor care constituie obiectul darului manual se ine seama
de starea material a donatorului (art. 1011 alin. 4 C. civ.).

4.1.9. Hotrrea judectoreasc
Referindu-se la acest mod de dobndire a drepturilor reale, avem n vedere
doar hotrrile judectoreti constitutive sau atributive de drepturi, nu i pe cele
cu caracter declarativ (Stoenescu & Zilberstein, 1977, p. 502). Din aceast
categorie fac parte ordonanele de adjudecare prin care se definitiveaz
executarea silit pe calea vnzrii la licitaie public. n temeiul unei asemenea
hotrri judectoreti, adjudecatarul devine proprietarul bunurilor supuse
licitaiei.

4.2. Fiducia

Instituia fiduciei introdus de Noul Cod civil reprezint o noutate absolut n
dreptul romnesc. Receptarea acestei instituii de drept anglo-saxone n dreptul
continental (i n dreptul romnesc) este rezultatul unui proces ndelungat de
interferen ntre dreptul continental civil i cel anglo-saxon, n cursul cruia
numeroase instituii de drept sau tipuri de contracte au fost preluate n dreptul
continental, ca o consecin a globalizrii relaiilor de afaceri.
Introducerea acestei noi instituii, pe lng abordarea teoretica, prezint i o
deosebit importan practic prin reglementarea posibilitii partajrii
activelor aparinnd persoanelor fizice sau juridice n cadrul aceluiai
patrimoniu, fr a fi necesar crearea unor noi entiti juridice distincte n
vederea beneficierii de avantajul rspunderii limitate. Totodat prin
introducerea n dreptul romn a instituiei fiduciei, mpreun cu cea a
proprietii periodice, se realizeaz o schimbare de optic cu privire la
reglementarea tradiional a dreptului de proprietate, n sensul caracterului de
drept absolut i perpetuu al acestuia.
1

4.2.1. Noiune, obiect i izvoarele fiduciei
Potrivit prevederilor art. 773 Cod civil, fiducia este definit ca:

1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf

operaiunea juridic prin care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale,
drepturi de crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea
drepturi, prezente ori viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care le administreaz cu un
scop determinat, n folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi alctuiesc o
mas patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile
fiduciarilor.
Prin prisma definiiei de mai sus, fiducia apare ca o operaiune contractual
complex, caracterizat de un set de raporturi contractuale transfer de
drepturi cu titlu oneros, mandat atipic (irevocabil), administrarea unui
patrimoniu de afectaiune n folosul beneficiarului - formnd un tot unitar. Prin
transmiterea drepturilor spre administrare fiduciarilor se formeaz o mas
patrimonial autonom, distinct de celelalte drepturi i obligaii din
patrimoniile fiduciarilor. Referitor la masa patrimonial fiduciar, art. 31 alin.
(3) din Codul civil prevede ca: sunt patrimonii de afectaiune masele
patrimoniale fiduciare, constituite potrivit titlului IV al crii a III-a.....
Obiectul fiduciei presupune mai multe etape succesive, dup cum urmeaz:
transferul drepturilor patrimoniale de la constituitor la fiduciar; administrarea
acestor drepturi de fiduciar n folosul beneficiarului; transferul emolumentului
ctre beneficiar. Astfel cum s-a observat n literatura de specialitate, coninutul
i semnificaia noiunii de transfer, astfel cum apare n art. 773 C. civ. este
imprecis, n lumina prevederilor art. 32 alin (2) Cod Civil, ntruct transferul
drepturilor i obligaiilor dintr-o mas patrimonial n alta nu constituie o
nstrinare.
Izvoare. Codul civil numete legea i contractul drept izvoare ale fiduciei,
contractul trebuind a fi ncheiat n form autentic. Dac n privina
contractului lucrurile sunt clare, n privina legii, ca izvor al fiduciei
reglementarea este vdit insuficient atta vreme ct singurul text din legislaia
noastr cu referire la fiducie este Codul civil. Firete, (de lege ferenda, ntr-o
legislaie viitoare ar putea fi reglementate i alte modaliti concrete sau
generice ce ar putea genera raporturi juridice specifice fiduciei. Prin interdicia
formulat n art. 775 C. civ., contractul de fiducie este lovit de nulitate absolut
dac prin acesta se realizeaz o liberalitate indirect n folosul beneficiarului.
(Florea, 2011, p. 215)

4.2.2. Subiectele fiduciei
Aa cum am precizat mai sus, fiducia implic n mod generic participarea a trei
persoane, dispuntorul numit constituitor, dobnditorul numit fiduciar i
beneficiarul. Atta vreme ct n privina constituitorului textul nu face nicio
precizare, se deduce c acesta poate fi orice persoan capabil sa contracteze,
n ceea ce privete ns fiduciarul, textul art. 776 alin. 2 i 3 din C. civ. face
trimitere expres i limitativ la subiecte calificate de drept.
In categoria acestora avem n vedere instituiile de credit, societile de
investiii i de administrare, societile de asigurare i reasigurare legal
nfiinate, avocaii i notarii publici.

Enumerarea este limitativ i pe cale de consecin nicio alt persoan nu poate
avea calitatea de fiduciar.
Beneficiarul fiduciei nu trebuie s aib vreo calificare, el poate fi n egal
msur constituitorul, fiduciarul sau un ter, aa cum precizeaz art.777 din C.
civ. Atta vreme ct el este un ter fa de convenia iniial, nu s-ar cere nici
mcar s aib deplina capacitate de a contracta, n sensul c el poate fi i minor
sau interzis.
Constituitor poate fi att o persoana fizic, ct i una juridic, fr ca legea s
impun o limitare a calitii de constituitor. Fiind nsa vorba de nstrinarea
unor bunuri i drepturi patrimoniale, constituitorul trebuie s aib capacitatea
de exerciiu. Potrivit dispoziiilor art. 778, constituitorul are posibilitatea de a
desemna o persoan care s i supravegheze executarea contractului de fiducie
i s-i exercite drepturile nscute din contract. Raiunea acestei prevederi
rezid n faptul ca legiuitorul nu a limitat sfera persoanelor care au calitatea de
constituitor. Deoarece i persoanele fizice pot avea aceast calitate, multe
dintre ele neavnd competena necesar pentru a supraveghea derularea unui
contract de fiducie, recurgerea la serviciile unui ter este justificat. n privina
fiduciarului legiuitorul impune limitri cu privire la calitatea de fiduciar, cu
scopul de a evita operaiunile de splare de bani i evaziunea fiscal, ntruct
experiena internaional n materie arat ca fiducia (trust-ul) este o instituie
care poate fi folosit pentru a ascunde operaiunile de splare de bani i
operaiunile de evaziune fiscal.
Potrivit acestei opinii, orice persoan fizic sau juridic ar putea dobndi
calitatea de fiduciar, cu condiia ndeplinirii unor criterii obligatorii de
solvabilitate i onorabilitate. Referitor la calitatea de fiduciar a avocatului,
chiar nainte de reglementarea Cod civil, ntlnim referiri la instituia fiduciei
n Legea nr. 51 din 1995 pentru organizarea i exercitarea profesiei de avocat,
reglementri care trebuie ns adaptate noilor realiti. Calitatea de beneficiar
nu este n niciun fel limitat, astfel beneficiarul poate fi persoan fizic sau
juridic, respectiv un ter, constituitorul sau fiduciarul nsui. n cazul
beneficiarului persoan fizic, din coroborarea cu dispoziiile art. 41 i 42 din
Cod civil referitoare la capacitatea de exerciiu restrns, desprindem concluzia
ca acceptarea fiduciei sau renunarea la ea reprezint acte de dispoziie care
impun capacitatea deplin de exerciiu.

4.2.3. Condiiile contractului de fiducie
Urmrind condiiile de validitate ale contractului de fiducie, trebuie s evocm
condiiile de fond, generale i speciale, precum i condiiile de form
1
.
Ca orice contract, acesta trebuie s ndeplineasc n primul rnd condiiile
generale de validitate prevzute de art. 1179 din C. civ., privitoare la
capacitatea de a contracta, consimmntul valabil exprimat al prii care se
oblig, un obiect licit i o cauz licit.

1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf

O prim condiie special n ceea ce privete obiectul contractului, acesta
trebuie s cuprind sub sanciunea nulitii absolute, individualizarea
drepturilor transferate, durata transferului (care nu poate fi mai mare de 30 de
ani), identitatea constituitorului, a fiduciarului i a beneficiarului, scopul
fiduciei precum i ntinderea puterilor administrative i de dispoziie ale
fiduciarului (art. 779 din N.c.civ.).
Referindu-se n mod expres la nulitatea absolut, aceasta ar putea fi invocat de
oricine, oricnd, pe cale de excepie sau aciune direct. Competena de a
constata nulitatea contractului fiduciar aparine judectoriei n a crei raz
teritorial i are domiciliul sau sediul fiduciarul n condiiile art. 5 i 7 din C.
proc. civ.
A doua condiie special de validitate a contractului de fiducie este prevzut
de art. 780 din C. civ. care impune nregistrarea fiscal.
Sub sanciunea nulitii absolute, contractul de fiducie i modificrile sale
trebuie s fie nregistrate la cererea fiduciarului, n termen de o lun de la data
ncheierii acestora, la organul fiscal competent s administreze sumele datorate
de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
De asemenea, dac masa patrimonial fiduciar cuprinde printre altele drepturi
reale imobiliare, acestea sunt nregistrate, n condiiile prevzute de lege, sub
aceeai sanciune, la compartimentul de specialitate al autoritii administraiei
publice locale competente pentru administrarea sumelor datorate bugetelor
locale ale unitilor administrativ-teritoriale n raza crora se afl imobilul,
dispoziiile de carte funciar rmnnd aplicabile. i desemnarea ulterioar a
beneficiarului, n cazul n care acesta nu este precizat chiar n contractul de
fiducie, trebuie s fie fcut, sub aceeai sanciune, printr-un act scris
nregistrat n aceleai condiii.
n conformitate cu prevederile art. 774 alin (1), dac fiducia poate fi stabilit
prin lege sau prin contract n privina acestei din urma ipoteze, legiuitorul
impune ncheierea contractului n form autentic.
Coninutul contractului de fiducie este reglementat de prevederile art. 779 din
Cod civil, care enumer elementele minimale care trebuie s se regseasc n
cuprinsul acestuia:
a) drepturile reale, de crean, garaniile i alte drepturi patrimoniale care fac
obiectul transferului;
b) durata transferului, care nu poate depi 33 de ani, cu ncepere de la data
ncheierii sale;
c) identitatea constituitorului/constituitorilor, a fiduciarului/ fiduciarilor,
respectiv identitatea beneficiarului sau a beneficiarilor sau cel puin regulile
care permit determinarea acestora;
d) scopul fiduciei i ntinderea puterilor de administrare i de dispoziie ale
fiduciarului/fiduciarilor.
Din reglementarea art. 779 pct. c) se poate deduce ca durata contractului se
poate prelungi prin voina prilor, ns numai pn n limita duratei maximale

de 33 de ani. Obiectul fiduciei este constituit din trei operaiuni distincte, dar
strns legate ntre ele:
a) n primul rnd se realizeaz un transfer de la constituitor la fiduciar potrivit
art. 779 lit. b);
b) ncheierea unui mandat de administrare conform 792;
c) transferul folosului ctre beneficiar.

4.2.4. Efectele contractului de fiducie
Prerogativele i obligaiile fiduciarului
Fiduciarul este ndreptit s pretind i s se bucure de urmtoarele
prerogative:
1. Dreptul de a primi n administrare bunul sau bunurile ce formeaz obiectul
fiduciei. Acordul fiduciar avnd un caracter solemn supus unor condiii
speciale de publicitate, momentul transmiterii bunurilor este acela al
ndeplinirii condiiilor de publicitate. n msura n care ns obiectul fiduciei l
constituie bunuri generice, momentul transmiterii lor va fi cel al
individualizrii prin numrare, msurare, cntrire etc. Acest moment este
relevant n privina transmiterii riscului pieirii bunurilor.
2. Dreptul de a dispune prin acte de administrare i chiar de dispoziie asupra
bunurilor din masa fiduciar. Toate actele sale sunt opozabile terilor, cu
excepia cazului prev. art. 784 alin. 1 din C. civ., respectiv atunci cnd acetia
au avut cunotin despre limitarea puterilor fiduciarului;
3. Dreptul de a fi remunerat potrivit nelegerii prilor, iar n lipsa unei astfel
de nelegeri potrivit regulilor ce crmuiesc administrarea bunurilor altuia.
Legea nu este ns generoas cu informaii n aceast privin, deoarece i
textul art. 793 alin. 1 din C. civ. privitor la remuneraia administratorului face
n mod generic trimitere la lege, (care nc nu a fost adoptat), sau la obiceiul
locului, (inexistent deoarece instituia este nc nou i nu a avut timp s creeze
o cutum), ori la valoarea prestaiilor.
Fiduciarul are urmtoarele obligaii:
1. Potrivit art. 783 alin. 1 din C. civ. fiduciarul are obligaia de a da socoteal
constitui torului i beneficiarului cu privire la ndeplinirea obligaiilor sale.
Obligaia este una periodic, deoarece trebuie adus la ndeplinire la intervalele
precizate n contractul de fiducie, sau ori de cate ori i se va cere de ctre
constituitor, beneficiar sau un reprezentant al acestora;
2. Fiduciarul are obligaia de a rspunde n condiiile art. 786 alin. 2 din C.
civ. pentru o parte sau pentru ntregul pasiv al fiduciei, dac n acordul fiduciar
a fost stabilit o asemenea obligaie;
3. Fiduciarul rspunde pentru prejudiciile cauzate prin actele sale, prin
nendeplinirea obligaiilor sau punerea n pericol a intereselor ce i-au fost
ncredinate (art. 787 din C. civ.).

4.2.5. Denunarea i ncetarea contractului de fiducie
Atta vreme ct nu a fost acceptat de beneficiar, contractul de fiducie poate fi
denunat de ctre constituitor. Dup acest moment, contractul nu mai poate fi
modificat sau revocat de ctre pri ori revocat unilateral de ctre constituitor
dect cu acordul beneficiarului sau cu autorizarea instanei judectoreti.
ncetarea acordului fiduciar are loc n condiiile artate de art. 790 din C. civ.
respectiv:
- prin mplinirea termenului sau prin realizarea scopului urmrit cnd
aceasta intervine nainte de mplinirea termenului;
- n cazul n care toi beneficiarii renun la fiducie, iar n contract nu s-a
precizat cum vor continua raporturile fiduciare ntr-o asemenea situaie.
Declaraiile de renunare sunt supuse acelorai formaliti de nregistrare ca i
contractul de fiducie. ncetarea se produce la data finalizrii formalitilor de
nregistrare pentru ultima declaraie de renunare.
- n momentul n care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenei
mpotriva fiduciarului;
- n momentul n care se produc, potrivit legii, efectele reorganizrii
persoanei juridice.
Sarcina de lucru 4
Cum se poate modifica i cum nceteaz contractul de fiducie?

4.3. Publicitatea dobndirii drepturilor reale imobiliare
4.3.1. Noiuni generale
Potrivit principiului relativitii efectelor actului juridic civil, niciun contract
nu-i produce efectele dect ntre prile contractante. Dreptul real transmis
printr-o asemenea convenie este ns potrivit caracterizrii date de lege un
drept absolut, opozabil tuturor nu numai prilor contractante.
Se mai poate pune deci justificat ntrebarea cum se conciliaz caracterul
absolut al dreptului cu cel relativ al contractului ca instrument prin care se
realizeaz n cele mai frecvente cazuri transferul proprietii? O asemenea
contradicie poate pune sub semnul incertitudinii relaiile de securitate
juridic a cror ocrotire nu ar putea fi realizat dect prin reglementrile,
protecia i garania oferit de dreptul obiectiv.

Aceasta, deoarece fiecare persoan fizic sau juridic are nevoie att de
ocrotirea juridic a drepturilor sale patrimoniale (numit i securitate juridic
static), dar i de ncredere deplin n acele operaiuni juridice prin care poate
dobndi drepturi patrimoniale, ncredere numit i securitate juridic
dinamic.
Altfel spus, n vreme ce securitatea static vizeaz ocrotirea drepturilor
existente, securitatea dinamic privete spre dobndirea n siguran de
viitoare lucruri. Realizarea ambelor forme de securitate juridic are ca efect
nlturarea neconcordanelor dintre natura dreptului i efectele conveniilor
care l au ca obiect. O asemenea operaiune este realizabil prin msurile i
formele de publicitate.
Publicitatea vizeaz tocmai acele mijloace juridice prin care legea impune n
interesul prilor i al terilor, evidenierea n mod public a situaiei de
factor i de jure a bunurilor pe itinerarul transmiterii lor n circuitul civil.
La rndul su, publicitatea operaiunilor juridice constituie cerina ca anumite
acte juridice s fie svrite sau aduse la cunotin n public. Necesitile
practice au demonstrat dup o ndelungat verificare c nu orice act juridic
translativ de proprietate, poate i trebuie supus publicitii
1
. n favoarea acestei
observaii stau mrturie dou constatri.
Pe de o parte, articolul 1169 Cod civil consacr principiul libertii contractuale
potrivit cruia dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale se transmit prin
simplul acord de voin al prilor:
Prile sunt libere s ncheie orice contracte i s determine coninutul acestora, n limitele
impuse de lege, de ordinea public i de bunele moravuri.
Un corolar al acestui principiu este exprimat i de textul art. 1674 Cod civil
care accept c, exceptnd cazurilor prevzute de lege ori dac din voina
prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept
cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a
fost predat ori preul nu a fost pltit nc.
Pe de alt parte, art. 919 alin. 3 C. civ. instituie regula potrivit creia
posesiunea mobilelor valoreaz titlu de proprietate. Este i motivul pentru care
n dreptul romn, publicitatea dobndirii drepturilor reale este difereniat,
dup cum ele au ca obiect bunuri mobile sau imobile. Publicitatea mobiliar, n
afar de cea prevzut n mod excepional de lege, este pe ct de inutil pe att
de imposibil de realizat. Spunem c este inutil deoarece n primul rnd, n
practic nu s-au ivit interese ca imensitatea operaiunilor mobiliare s fie
supuse regimului de publicitate. n al doilea rnd, atta vreme ct simpla

1
n dreptul roman clasic, mancipaiunea era un mijloc de a dobndi proprietatea asupra unor lucruri. Juristul
Gaius preciza c ea avea loc n prezena a cinci martori avnd calitatea de ceteni romni i puberi, a unui
cantaragiu (libripens), care inea n mn o balan de aram i a celor dou pri. Cel ce dobndea lucrul prin
mancipaiune, punnd mna pe el pronuna formula: Declar c acest lucru este al meu dup dreptul Quiritilor i
s-mi fie dobndit prin aceast bucat de aram si acest cntar de aram. n continuare bucata de aram se
cntrea, apoi se lovea de braul cntarului pentru a se dovedi puritatea metalului i la urm era ncredinat celui
care nstrina lucrul (Vl. Hanga, Drept privat romn, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti 1978, pag. 279).


posesie valoreaz titlu de proprietate, publicitatea nu-i mai are sensul
deoarece, ea se realizeaz prin nsui faptul posesiei. n alt ordine de idei,
publicitatea mobiliar este i imposibil datorit fungibilitii bunurilor mobile,
caracteristic de natur s permit oricnd nlocuirea lor.
Spre deosebire de publicitatea mobiliar, publicitatea imobiliar este posibil
datorit fixitii i nefungibilitii bunurilor imobile, dar folositoare. Subliniem
utilitatea publicitii imobiliare prin urmtoarele argumente:
1) Necesitatea asigurrii unei securiti juridice sporite a imobilelor, ce au o
valoare mult mai mare dect mobilele.
2) Garantarea autenticitii transmiterii drepturilor reale imobiliare, prin
informarea cu exactitate a terilor dobnditori n privina situaiei juridice a
imobilelor. n acest fel, este exclus riscul ca un imobil s fie nstrinat de un
neproprietar, sau n repetate i frauduloase rnduri de ctre adevratul
proprietar.
3) Realizarea de ctre organele competente ale statului a unui riguros i
permanent control n privina schimbrilor petrecute n situaia de facto sau
de jure a unor bunuri att de importante cum sunt imobilele.

4.3.2. Scopul publicitii imobiliare
Publicitatea imobiliar servete urmtoarelor scopuri, pe care le poate atinge n
totalitate sau parial, n funcie de sistemul de publicitate imobiliar aplicat:
1. Informarea terilor cu privire la situaia imobilelor, astfel nct acetia
s-i poat forma o imagine clar asupra acestora i adapta comportamentul
juridic n consecin. Informarea terilor prin sistemul de publicitate imobiliar
nu nseamn nici naterea de drepturi reale imobiliare, nici consolidarea lor
prin

asigurarea opozabilitii fa de teri
1
.
2. Asigurarea opozabilitii fa de teri care, n plus fa de simpla
informare a terilor, consolideaz drepturile reale nscute n relaie cu imobilele
respective actul juridic n sens larg care este supus formalitilor de publicitate
imobiliara ctignd opozabilitatea erga omnes, consecina cea mai important
fiind desigur protecia juridic deplin de care se, bucur titularul drepturilor
respective.
3. Constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare specifice
sistemelor de publicitate imobiliar mai riguroase condiioneaz naterea
dreptului real imobiliar de ndeplinirea formalitilor respective, n absena
ndeplinirii acestor formaliti dreptul n cauz nu este constituit, ori transmis.
4. Achiziia dreptului real imobiliar n cadrul acelor sisteme de publicitate
imobiliar care ofer posibilitatea dobnditorului de bun-credin i cu titlu
oneros s devin titularul dreptului real imobiliar, chiar atunci cnd
transmitorul este un proprietar aparent.

1
Ibidem, pp. 147-145

5. Soluionarea conflictelor i funcia probatorie privitoare la posibilitatea
titularului unui drept real imobiliar care a ndeplinit formalitile publicitii
imobiliare de a se apra mpotriva eventualilor dobnditori ai aceluiai drept,
ciliar la un moment anterior, dar care nu au respectat condiia publicitii
imobiliare, sau a dovedi celor interesai calitatea de titular al dreptului real
imobiliar cave a urmat procedura publicitii imobiliare cu privire la acesta,
fiind astfel n msur s se bucure de toate prerogativele dreptului su inclusiv
acela de dispoziie.
6. Un scop deosebit de important asigurat de publicitatea imobiliar, de aceast
dat din punctul de vedere al autoritii administrative ce se ocup cu stabilirea
i perceperea taxelor i impozitelor este evidenierea persoanelor titulare ale
drepturilor reale imobiliare n vederea perceperii sumelor datorate de
acetia n aceast calitate. (Florea, 2011, p. 234)
4.2.2. Publicitatea imobiliar n dreptul romn
Sistemul de publicitate imobiliar reglementat prin Legea nr. 7/26 martie 1996 i Codul
Civil
Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/26 martie 1996
1
a creat
premizele constituirii n Romnia a dou nsemnate comandamente ale
dreptului modern i anume:
- realizarea cadastrului naional unic i modern la nivel european;
- unificarea tuturor sistemelor de publicitate imobiliar prin instituia crilor
funciare care a nlocuit registrele de transcripiuni i inscripiuni, crile
funciare existente n Transilvania i crile de publicitate funciar.
Codul civil sistematizeaz publicitatea imobiliar pornind de la instituia crii
funciare a imobilului la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale, jude,
municipiu, ora sau comun, avnd la baz msurtori cadastrale i descrierea
imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca:
una sau mai multe parcele de teren alturate, indiferent de categoria de folosin, cu sau
fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, situate pe teritoriul unei uniti
administrativ-teritoriale i care sunt identificate printr-un numr cadastral unic.
Dei legea a intrat n vigoare la 26 iunie 1996, punerea sa n aplicare a fost
condiionat de lucrri ce urmau a fi ntocmite ntr-un viitor (identificarea,
nregistrarea i reprezentarea pe hri ori planuri cadastrale a tuturor terenurilor
i imobilelor de pe ntreg teritoriul rii
Art. 3 din legea n discuie prevede: (1) Se nfiineaz Agenia Naional de cadastru i
Publicitate Imobiliar, denumit n continuare Agenia Naional, ca instituie public cu
personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului
Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i
Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei.

1
Legea a fost publicat n Monitorul Oficial nr. 61, Partea I, din 26 martie 1996.

(2) La nivelul fiecrui jude i n municipiul Bucureti se nfiineaz oficiile de cadastru i
publicitate imobiliar, denumite n continuare oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate
juridic n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de
cadastru, geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte
funciar.
(3) La nivelul unitilor administrativ-teritoriale se nfiineaz birouri de cadastru i
publicitate imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare i funcionare, numrul, precum i arondarea birourilor
teritoriale pe uniti administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Ageniei Naionale.
Regimul general al cadastrului
Potrivit articolului 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este sistemul
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se
realizeaz identificarea, nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe
ntregul teritoriu al rii.
Odat cu intrarea n vigoare a legii se nfiineaz potrivit art. 3 Oficiul Naional
de Cadastru, Geodezie i Cartografie, ca instituie public n subordinea
Guvernului. Subordonat acestuia, la nivelul fiecrui jude funcioneaz oficii de
cadastru, geodezie i cartografie. Lucrrile acestor instituii sunt finalizate n
cadastrele teritoriale i cel naional. Numai cadastrele teritoriale inute pe
comune, orae i municipii, numite i cadastre locale, intereseaz din punct de
vedere al crilor funciare. Potrivit art. 2 alin. 2 din lege, cadastrele locale vor
cuprinde meniuni referitoare la:
a) identificarea, nregistrarea i descrierea terenurilor i a celorlalte bunuri
imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea lor pe hri i planuri
cadastrale, precum i stocarea datelor, pe suporturi informatice;
b) identificarea i nregistrarea proprietarilor, a altor deintori legali de
imobile i a posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea
corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituiile
abilitate.
Pentru stabilirea tuturor acestor date, la nivelul fiecrei uniti administrativ
teritoriale (comun, ora, municipiu) se efectueaz potrivit art. 10 din lege,
urmtoarele lucrri constnd n:
a) ntiinarea proprietarilor sau a posesorilor privind nceperea lucrrilor;
b) identificarea limitelor unitii administrativ-teritoriale, delimitarea i
marcarea hotarelor administrative ale acestora;
c) stabilirea sectoarelor cadastrale;
d) identificarea amplasamentelor imobilelor n cadrul sectoarelor cadastrale;
e) identificarea titularilor drepturilor reale i a posesorilor, precum i preluarea
copiilor actelor juridice doveditoare;


f) nregistrarea nenelegerilor ntre proprietarii nvecinai cu privire la hotare;
g) recepia documentelor tehnice cadastrale de ctre oficiile teritoriale;
h) publicarea documentelor cadastrale;
i) soluionarea contestaiilor de ctre oficiul teritorial;
j) modificarea coninutului documentelor tehnice cadastrale, n urma
soluionrii contestaiilor, i actualizarea evidenei conform lucrrilor de
nregistrare realizate dup perioada de afiare;
k) deschiderea noilor cri funciare;
l) nchiderea vechilor evidene, prin ordin al directorului general al Ageniei
Naionale, care se public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I;
m) comunicarea ncheierii de nscriere, a extrasului de carte funciar pentru
informare, precum i a extrasului din noul plan cadastral;
n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrrilor de cadastru i nscrierea
n cartea funciar.
Principalele documente ce se vor ntocmi la nivelul comunelor, oraelor i
municipiilor potrivit art. 11 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, sunt
1
:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse n sectorul cadastral;
c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral.
Odat finalizate toate aceste documente cadastrale locale, ele vor sta la baza
ntocmirii i inerii crilor funciare la nivelul fiecrei uniti administrativ-
teritoriale.
Referitor la scopurile principale la ndeplinirea crora servete alctuirea i
organizarea cadastrului general, acestea sunt n numr de trei:
a. identificarea, msurarea i reprezentarea cu ajutorului mijloacelor,
desenelor tehnice i a planurilor specifice a tuturor imobilelor existente ntr-o
unitate administrativ-teritorial;
b. identificarea tuturor titularilor de drept de proprietate asupra imobilelor
i nregistrarea lor n vederea lurii n eviden i sistematizrii informaiilor n
cuprinsul crilor funciare;
c. coroborarea datelor privind imobilele i proprietarii acestora n vederea
transmiterii lor ctre administraiile publice abilitate s stabileasc obligaiile
fiscale corespunztoare.
Funciile cadastrului general sunt de asemenea n numr de trei, i anume:
a) juridic - servind la realizarea corespondenei ntre imobile i
proprietarii acestora n vederea nscrierii n cartea funciar,

1
Categoriile de baz ale sistemului cadastral sunt parcela, construcia i proprietarul. Prin imobil n nelesul
Legii nr. 7/1996 se nelege parcela de teren cu sau fr construcii.

b) tehnic, potrivit creia sunt msurate i caracterizate din punct de
vedere geografic i luate n eviden terenurile i construciile, avnd n vedere
destinaia, categoria de folosin a acestora i titularii dreptului de proprietate
asupra fiecrui imobil n parte i
c) economic, innd cont de destinaia economic i de caracteristicile
specifice aparinnd parcelelor de teren i construciilor, servind la aprecierea
valorii acestora i furnizarea datelor cu ajutorul crora s se poat calcula
cuantumul impozitelor i taxelor datorate de proprietari pe unitatea de timp i
cu ocazia efecturii de tranzacii imobiliare. (Florea, 2011, p. 238)
Sarcina de lucru 5
Rezum n 3-4 fraze importana practic a instituiei juridice a
publicitii dobndirii drepturilor reale imobiliare.

Drepturile tabulare
Codul civil condiioneaz dobndirea, modificarea i stingerea drepturilor reale
imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea
publicitii imobiliare n condiiile textului de lege, adic a nscrierii n cartea
funciar [art. 877
1
i 885 alin. (1)
2
Codul civil], procedura nscrierii urmnd a fi
reglementat pe calea unei legi speciale.
Obiectul drepturilor tabulare este precizat de dispoziiile art. 878 C. civ.:
(1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876 alin.(3), care dup
nscrierea n cartea funciar nu mai poate s fie modificat dect cu respectarea regulilor de
carte funciar.
(2) Aceeai carte funciar nu poate cuprinde dect un singur imobil.
(3) Mai muli proprietari nu pot fi nscrii n aceeai carte funciar dect dac se afl n
coproprietate pe cote-pri ori n devlmie.
De asemenea
;
odat nscris n cartea funciar, legiuitorul a instituit un regim
special de modificare a imobilului ce face obiectul drepturilor tabulare (art. 879
i 880 Cod civil). Astfel, se pot nscrie modificri ale imobilului n cazul
alipirii, dac mai multe imobile alturate se unesc ntr-un singur imobil sau
dac se adaug o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, dup caz, se
mrete ntinderea acestuia sau a dezlipirii, dac se desparte o parte din
imobil sau se micoreaz ntinderea acestuia. Aadar, legiuitorul a avut n
vedere dou categorii de cauze ce justific modificarea imobilului nscris n
cartea funciar: cauze ce au la baz voina titularului dreptului tabular i cauze
naturale, independente de voina acestuia. Desigur, n practic, cele din urm

1
Art. 877 prevede: Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt drepturi tabulare. Ele se
dobndesc, modific i sting numai cu respectarea regulilor de carte funciar.
2
Art. 885. (1) Sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe
baza actului sau faptului care a justificat nscrierea.

au o frecven mult mai redus, avnd n vedere caracterul preponderent stabil
al imobilelor cu privire la suprafaa, i celelalte atribute materiale ale acestora.
(Florea, 2011, p. 237)
Clasificarea nscrisurilor se regsete n cadrul dispoziiilor art. 876 i 881 C.
civ., nscrisurile cunoscnd trei forme de manifestare:
- intabularea;
- nscrierea provizorie;
- notarea.
nscrierea ultimelor dou categorii de date se poate face numai n cazurile
reglementate de actele normative, excluznd posibilitatea prilor de a nscrie i
alte date, n acest fel, legiuitorul asigurnd un caracter unitar i limitativ al
datelor ce pot fi cuprinse n crile funciare.
Urmnd principiul liberului acces la informaii de interes public i condiionat
de respectarea dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal i libera circulaie a acestor date, caracteristic pentru crile funciare
este faptul c oricrei persoane, fr a fi nevoie s dovedeasc interesul, i se
recunoate dreptul de a cerceta orice carte funciar, precum i celelalte
documente cu care aceasta se ntregete, potrivit legii.
Art. 883 C. civ.: (1) Orice persoan, fr a fi inut s justifice vreun interes, poate cerceta
orice carte funciar, precum i celelalte documente cu care aceasta se ntregete, potrivit
legii, cu excepia evidenelor privitoare la sigurana naional. Mapa cu nscrisurile care au
stat la baza efecturii nscrierilor n cartea funciar poate fi consultat de orice persoan
interesat cu respectarea dispoziiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal i libera circulaie a acestor date.
(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original
aflat n arhiv.
(3) Nimeni nu va putea invoca faptul c nu a avut cunotin de existena vreunei nscrieri
efectuate n cartea funciar sau, dup caz, a unei cereri de nscriere nregistrate la biroul de
cadastru i publicitate imobiliar.

A. Intabularea
nscrierile ce se pot face n cartea funciar se clasific n trei categorii:
nscrierea definitiv a drepturilor reale imobiliare sau intabularea, nscrierea
provizorie, condiionat de justificarea ulterioar i notarea drepturilor
personale, a actelor, faptelor juridice sau al raporturilor juridice permise sau
impuse prin efectul legii.
Intabularea este acea nscriere n cartea funciar a drepturilor tabulare atrgnd
un efect de constituire sau transfer al drepturilor reale imobiliare din
patrimoniul antecesorului n acela al dobnditorului ncepnd cu data
nregistrrii cererii de nscriere naintate ctre oficiile de cadastru i publicitate
imobiliar (art. 885 C. civ.).
Potrivit art. 888 C. civ.:

nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza actului authentic notarial, a hotrrii
judectoreti rmas definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act n
cazurile n care legea prevede aceasta.
Sunt exceptate de la cerina intabulrii drepturile reale dobndite din motenire,
accesiune natural, vnzare silit, expropriere pentru cauz de utilitate public,
precum i n alte cazuri expres prevzute de lege. Cu toate acestea, n cazul
vnzrii silite, dac urmrirea imobilului nu a fost n prealabil notat n cartea
funciar, drepturile reale astfel dobndite nu vor putea fi opuse terilor
dobnditori de bun-credin. n cazurile prevzute mai sus, titularul
drepturilor astfel dobndite nu va putea ns dispune de ele prin cartea funciar
dect dup ce s-a fcut nscrierea. (art. 887 C. civ.)

B. nscrierea provizorie este prevzut de art. 898 C. civ., prin aceast
operaiune nelegndu-se notarea n cartea funciar a unor drepturi reale imobiliare,
ca n cazul intabulrii, cu deosebirea c drepturile tabulare nscrise provizoriu sunt
incerte. Cazurile nscrierii provizorii sunt expres prevzute de art. menionat.
C. Notarea unor drepturi, fapte i raporturi juridice n cartea funciar
Fa de intabulare i nscriere provizorie, notarea are ca obiect drepturi, fapte i
raporturi juridice. Art. 902, 903
1
, 904 din Codul civil fac referire la un cumul
de drepturi personale, fapte i raporturi juridice care sunt sau pot fi supuse
nscrierii n cartea funciar.
Art. 902: n afara altor cazuri prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar:
1. punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;
2. cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de declarare
a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de declarare a
morii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei;
5. destinaia unui imobil de locuin a familiei;
6. locaiunea i cesiunea de venituri;
7. aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
8. interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;
9. vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul;
11. pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a contractului;
12. antecontractul i pactul de opiune;
13. dreptul de preempiune nscut din convenii;
14. intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale asupra
creanei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului
supus acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri;

1
Dispoziiile art. 903 prevd disponibilitatea prilor de a supune nscrierii unele drepturi, spre deosebire de cele
ale art. 902.

17. sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare;
19. aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar, aciunea n partaj,
aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune ori alte cauze de
ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni privitoare la alte drepturi,
fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele nscrise;
20. punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar svrit
printr-o fapt prevzut de legea penal.
Totodat, pot fi notate n cartea funciar intenia de nstrinare sau de a ipoteca
imobilul, precum i antecontractele i pactele de opiune, modalitile n care se
pot ndeplini aceste operaiuni, fiind descrise n cuprinsul art. 904-906 din
Codul civil.

Publicitatea imobiliar
Potrivit art. 19 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliar ntemeiat
pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea de ctre
cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai
localitate. Ea se efectueaz de ctre birourile de carte funciar ale
judectoriilor, pentru imobilele situate n raza lor teritorial de competen.
Instituia juridic a crii funciare implic o serie de documente reunite sub
numele generic registrul cadastral de publicitate imobiliar. El cuprinde
registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul
imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor i o map n care se pstreaz
cererile de nscriere mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare
ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.
Cartea funciar se ine pe imobilul sau imobilele de pe teritoriul aceleiai
localiti ce aparin unui proprietar, adic pe corpul de proprietate sau partida
sa cadastral. Ea este alctuit din titlul crii funciare care indic numrul
crii i denumirea localitii n care este situat imobilul, precum i din trei
pri.
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz,
construciile;
c) planul imobilului cu vecintile i descrierea imobilului constituie anexa la
partea I a crii funciare, ntocmit conform regulamentului aprobat prin ordin
cu caracter normativ al directorului general al Ageniei Naionale, care se
public n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
Partea a II-a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate
conine meniuni referitoare la:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum
i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;

c) strmutrile proprietii;
d) servituile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau
a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
Partea a III-a referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate i sarcini cuprinde meniuni privitoare la:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, concesiune,
administrare, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile
imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de crean;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile
fcute n aceast parte.

Efectele i fora probant a nscrierilor
Dei nu sunt difereniate ca n vechile cri funciare, nscrierile din noul sistem
sunt totui sistematizate n funcie de obiectul lor, care poate purta fie asupra
drepturilor reale n scopul opozabilitii fa de teri, fie asupra drepturilor
personale n vederea informrii terilor. i ntr-un caz i n cellalt, efectul
principal realizat prin nscriere este opozabil fa de teri a meniunilor fcute
n cartea funciar.
Efectul opozabilitii se produce de la data nregistrrii cererilor, ordinea
nregistrrilor determinnd de fapt i rangul acestora, potrivit principiului qui
pricare tempore potior jure.
Cele mai importante nouti aduse de Codul civil privind materia regimului
de Carte Funciar sunt:
1. Conferirea de efect constitutiv de drepturi nscrierii n Cartea
Funciar
Aceasta modificare nu este de aplicabilitate imediat, deoarece art. 56 din
Legea nr. 71/2011 prevede c efectul constitutiv al nscrierii de carte funciar
(conform art. 557, alin. 4; art. 565; art. 885, alin. 1 i art. 886) va fi aplicat
numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial i deschiderea, la cerere sau din oficiu, a crilor
funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii nr.
7/1996. Exista ns dou condiii ca efectul constitutiv al nscrierii de carte
funciar s opereze:
- Lucrrile de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorial s fie
finalizate;
Ioan Apostu Moduril

- Pentru imobilele respective
funciare conform Legii nr. 7/1996.
finalizare n privin
administrativ-teritoriale, fapt care
dispoziiilor i, respectiv,
nscrierea de carte funciar
2. Efectul achizitiv al
Publicitatea nu
publicitate, ns
de bun-credin
civil). Totodat
cartea funciara
dreptului nscris
dreptul autorului s
Buna-credin
nregistrrii cererii de
nscris n cartea funciar
unui imobil exerci
momentul nregistr
vor mai putea fi contestate, chiar
nscrise fr cauza legitim
s extind rolul
drepturilor reale imobiliare,
aceea unele din aceste situa

Identificai cel pu
reglement

Rezumat
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte
juridice prin care acest drept se poate dobndi. Acestea sunt: legea, hot
judectoreasc, tradi
sunt aplicabile, deopotriv
dezmembrminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abita
superficia. Dreptul de proprietate public
Publicitatea dobndirii drepturilor reale este privit
obiect bunuri mobile sau imobile. n prezent, n Romnia exist
publicitate imobiliar
Pentru imobilele respective s fi fost deschise la cerere sau din oficiu
onform Legii nr. 7/1996. Codul civil nu prevede,
privina ndeplinirii lucrrilor de cadastru la nivelul unei unit
teritoriale, fapt care amn cu mult n viitor aplicabilitatea
, respectiv, ndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin
carte funciar.
Efectul achizitiv al nscrierii de Carte Funciar
Publicitatea nu valideaz dreptul actual sau faptul supus ori admis la
ns poate produce efecte achizitive n favoarea
credin, n cazurile expres prevzute de lege (art. 20, alin. 3 Cod
Totodat, oricine a dobndit cu bun-credin vreun drept real
unciara n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul
nscris n folosul su, chiar dac la cererea adev
dreptul autorului su este radiat din cartea funciara (art. 901, alin.1 Cod
a celui nscris n cartea funciara trebuie s
cererii de nscriere i n momentul intrrii n posesie.
cartea funciar cu bun-credin ca titular al unui drept real asupra
unui imobil exercit o posesie neviciat asupra imobilului timp de 5 ani dup
nregistrrii cererii de nscriere n cartea funciar
ai putea fi contestate, chiar i n cazul n care drepturile sale au fost
cauza legitim. Prevederile Codului civil ncearc
rolul crii funciare n constituirea, modificarea
drepturilor reale imobiliare, ns unele aspecte nu sunt reglementate clar
aceea unele din aceste situaii rmn fr un rspuns legislativ clar determinat.
Sarcina de lucru 6
Identificai cel puin dou efecte generate de nscrierile
reglementri.
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte
juridice prin care acest drept se poate dobndi. Acestea sunt: legea, hot
, tradiiunea, ocupaiunea, accesiunea i uzucapiunea.
sunt aplicabile, deopotriv, i celorlalte drepturi reale care constituie
minte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abita
Dreptul de proprietate public se dobndete numai n temeiul legii.
Publicitatea dobndirii drepturilor reale este privit difereniat, dup
obiect bunuri mobile sau imobile. n prezent, n Romnia exist
publicitate imobiliar. Instituia juridic a crii funciare
131
fi fost deschise la cerere sau din oficiu cri
Codul civil nu prevede, ns, un termen de
de cadastru la nivelul unei uniti
n viitor aplicabilitatea
efectului constitutiv de drepturi prin
actual sau faptul supus ori admis la
n favoarea terilor dobnditori
ge (art. 20, alin. 3 Cod
vreun drept real nscris n
n temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul
adevratului titular,
unciara (art. 901, alin.1 Cod civil).
existe n momentul
n posesie. Cnd cel
ca titular al unui drept real asupra
asupra imobilului timp de 5 ani dup
cartea funciar, drepturile sale nu
care drepturile sale au fost
ncearc s sublinieze i
constituirea, modificarea i stingerea
ecte nu sunt reglementate clar i de
legislativ clar determinat.
efecte generate de nscrierile potrivit noii
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte i acte
juridice prin care acest drept se poate dobndi. Acestea sunt: legea, hotrrea
i uzucapiunea. Aceste moduri
i celorlalte drepturi reale care constituie
minte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i
te numai n temeiul legii.
iat, dup cum ele au ca
obiect bunuri mobile sau imobile. n prezent, n Romnia exist cinci sisteme de
implic o serie de
Ioan Apostu Moduril

documente reunite sub numele generic de
imobiliar. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a
imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor
se pstreaz cererile de nscriere mpreun
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

1. Tradiiunea opereaz
a. donaiei;
b. darului manual;
c. dobndirii unui bun mobil de la un detentor precar.

2. Pot avea calitatea de fiduciar
a. institu
investiiilor
b. societ
reasigurare legal nfiin
c. notarii publici

3. nscrisurile n cartea funciar
a. intabularea, nscrierea provizorie
b. nscrierea provizorie, notarea
c. intabularea, nscrierea

4. La ncetarea contractului de fiducie, masa patrimonial
la:
a. creditorii fiduciarilor;
b. fiduciar
c. beneficiar, iar n absen

5. Prin accesiune natural
a. aluviunilor formate treptat
s-au retras treptat
b. terenurilor l
nlimea de scurgere
c. avulsiunilor, dac
faptului

Rspunsuri la ntreb
Unitatea 1 -
Unitatea 2 -
Unitatea 3 -
Unitatea 4 -

documente reunite sub numele generic de registrul cadastral de publicitate
. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a
imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor
cererile de nscriere mpreun cu un exemplar al nscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.
iunea opereaz transferul de proprietate n cazul:
iei;
darului manual;
c. dobndirii unui bun mobil de la un detentor precar.
Pot avea calitatea de fiduciar:
iile de credit, societile de investiii i de administrare a
iilor;
societile de servicii de investiii financiare, societ
reasigurare legal nfiinate;
notarii publici i avocaii.
n cartea funciar:
intabularea, nscrierea provizorie i modificarea drepturilor tabulare
nscrierea provizorie, notarea i prestaia tabular;
intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
La ncetarea contractului de fiducie, masa patrimonial existent
creditorii fiduciarilor;
fiduciar;
beneficiar, iar n absena acestuia, la constituitor.
Prin accesiune natural se poate dobndi dreptul de proprietate asupra
luviunilor formate treptat i a terenului lsat de apele curg
au retras treptat;
erenurilor lsate de apele stttoare care au sc
imea de scurgere;
avulsiunilor, dac nu sunt revendicate n termen de
faptului.
spunsuri la ntrebrile din testele de autoevaluare
1.b; 2. c; 3. b; 4. a; 5. c.
1.a; 2. b; 3. a,b,c; 4. a,b,c;5. c.
1. b; 2. c; 3. a; 4. b; 5. c.
1. b; 2. a. b, c; 3. c; 4. c;5. a, c.
132
registrul cadastral de publicitate
. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a
imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor i o map n care
cu un exemplar al nscrisurilor

i de administrare a
ii financiare, societile de asigurare i
i modificarea drepturilor tabulare;
existent se transfer
proprietate asupra:
sat de apele curgtoare care
toare care au sczut temporar sub
nu sunt revendicate n termen de un an de la data
rile din testele de autoevaluare

Lucrare de verificare aferent capitolelor 3 i 4
SUBIECTUL NR. 1 (10 p.)
Proprietatea lui Primus este delimitat n mod natural de cea a lui Secundus,
printr-un ru cu un debit mic de ap. n anotimpurile ploioase acesta se umfl
i devine adnc i periculos, apele sale fiind tulburi i greu de trecut dac nu
exist un pod sau ceva improvizat n acest sens. Dup topirea brusc a zpezii,
acesta s-a umflat i a inundat proprietile celor doi riverani. Dup retragerea
apelor ntre acetia a izbucnit un litigiu, care a fost dedus judecii instanei
competente. Conflictul de interese adus n faa instanei const n urmtoarele:
- la momentul retragerii rul i-a schimbat cursul, cu alte cuvinte a lsat o
poriune de teren n plus pe proprietatea lui Secundus i a ocupat o poriune
corespunztoare pe proprietatea lui Primus; n aceast situaie, Primus a
revendicat de la Secundus partea din terenul cu care proprietatea lui Secundus a
crescut, respectiv proprietatea lui Primus s-a diminuat;
- de asemenea, n momentul umflrii rului, din poriunea de teren
proprietatea lui Secundus s-a desprins o bucat nsemnat de teren care s-a
alipit la proprietatea lui Primus; Secundus a reclamat aceast poriune de teren,
dar Primus a refuzat, considernd c, prin situaia creat, preteniile prilor au
fost compensate;
- n aceast stare de nenelegere, Primus a prins de multe ori n capcanele
sale o serie de animale de cas ale lui Secundus, acesta din urm solicitnd
despgubiri pentru animalele prinse i ucise. Primus a recunoscut c acestea au
fost prinse de el, dar nu le-a ademenit, ci au venit singure i nu vede de ce s le
mai restituie.
Instana a dat dreptate att lui Secundus, dar i lui Primus.
Probleme de soluionat:
1. Ce instituie de drept civil este incident n spe?
2. De cte feluri este aceasta, stabilind si exemple pentru fiecare caz.
3. Definii modalitatea i artai sediul materiei.
4. Cte tipuri ale instituiei identificai n spe?
5. Cum soluionai spea?

SUBIECTUL NR. 2 (5 p.)
Analizai comparativ uzucapiunea pornind de la prevederile acestora n Vechiul
Cod civil i actuala reglementare.
Nota bene: Studenii de la forma de nvmnt FR au obligativitatea
rezolvrii cerinelor de le primul subiect (cel de al doilea este opional).
Pentru studenii formei de nvmnt ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi ncrcat pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la seciunea Teme, n termenul

Ioan Apostu Moduril

prevzut pentru executarea ei, iar rezultatul evalu
seciunii Carnet de note

Juridic, pp. 157-183; pp. 233
revzut i adugit
Roioru, Eugen (2008).
Humanitas, pp. 1
Turianu, C.; Ptulea, V. (2008).
Bucureti: Wolter Klu
aplicativ; doctrin
Editura Universitar
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008).
Drepturile reale principale

Bibliografie de elaborare a cursului

Apostu, Ioan, Introducere n teoria dreptului de proprietate
Galai, Editura Fundaiei Academice Danubius, 2006.
Apostu, Ioan (1999). Faptul juridic licit,
Apostu, Ioan (2000). Elemente de drept civil
Jos.
Beleiu, Gheorghe (1998). Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului
civil. Bucureti: Ed. ansa SRL.
adugit. Bucureti: Hamangiu.
Daghie V., Apostu Ioan (1998).
Dogaru, Ioan (1986). Contractul. Considera
Lupulescu, Dumitru (1997). Drept civil. Drepturile reale principale
Lex.
zut pentru executarea ei, iar rezultatul evalurii va fi comunicat n cadrul
Carnet de note din acelai site de curs.
183; pp. 233-250.
ioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea n dreptul civil rom
Humanitas, pp. 1-556.
tulea, V. (2008). Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Vol.I.
ti: Wolter Kluwers, pp. 96-127.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic, prezentare practico
; doctrin, spee, ntrebri i exerciii, vocabular, teste gril
versitar, pp. 281-294; 342-361.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Bibliografie de elaborare a cursului
Introducere n teoria dreptului de proprietate i a drepturilor reale principale
iei Academice Danubius, 2006.
Faptul juridic licit, izvor de obligaii civile. Bucureti: Editura. Na
Elemente de drept civil. Galai: Ed. Fundaiei universitare Dun
Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului
ansa SRL.
Drept civil. Drepturile reale principale. Ediia a III
ti: Hamangiu.
Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti: Universul Ju
Daghie V., Apostu Ioan (1998). Elemente de drept public i privat. Bucure
Contractul. Consideraii teoretice i practice. Bucure
Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti: Universul Juridic.
Drept civil. Drepturile reale principale. Bucure
134
rii va fi comunicat n cadrul
Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureti: Universul
Monografie, uzucapiunea n dreptul civil romn Bucureti:
i alte drepturi reale. Vol.I.
, prezentare practico-
ii, vocabular, teste gril. Bucureti:
Tratat de drept civil. Bunurile.
ti: Hamangiu, pp. 608-631; 643- 695.
i a drepturilor reale principale,
ti: Editura. Naional.
i universitare Dunrea de
Drept civil romn. Introducere n dreptul civil. Subiectele dreptului
ia a III-a revzut i
ti: Universul Juridic.
. Bucureti: Ed. Naional.
Bucureti: Ed. tiinific.
ti: Universul Juridic.
. Bucureti: Ed. Lumina

Munteanu Ovidiu, Cornelia Munteanu (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureti: Hamangiu.
Nicolaescu, Sache (2008). Drept civil. Drepturi reale. Bucureti: Ed. Hamangiu.
Ptulea, Vasile, Turianu, Corneliu (2008). Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Vol.
II, Bucureti: Ed. Wolters Kluwer.
Pop, Liviu (1998). Teoria general a obligaiilor, Bucureti: Ed. Lumina Lex.
Roioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea n dreptul civil romn Bucureti:
Humanitas.
Safta Romano, Eugeniu (1996). Drept civil. Obligaii. Focani: Ed. Neuron.
Turianu, C.; Ptulea, V. (2008). Dreptul de proprietate i alte drepturi reale. Vol.I. Bucureti:
Wolter Kluwers.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretic, prezentare practico-aplicativ;
doctrin, spee, ntrebri i exerciii, vocabular, teste gril. Bucureti: Editura Universitar;
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureti: Hamangiu.

Drept Civil. Drepturi Reale. Tot

Загружено:

Сведения о документе

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Drept Civil. Drepturi Reale. Tot

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

1

Вам также может понравиться