Poltica de Vivienda de Inters Social Comparando Bogot y Quito Rosa Elena Donoso Gomez, PhD (c) r.e.donoso-gomez@tudelft.nl Quito, 30 de Mayo del 2014 6to. Congreso Internacional de Construccin de Infraestructura y Vivienda Modelo de desarrollo urbano y generacin de proyectos de vivienda de inters social 2 Challenge the future Subdivisin del suelo urbano Subdividir, fraccionar, crear manzanas, lotes, areas verdes = Barrio tradicional Mega-manzanas con potencial a ser subdividas en propiedad horizontal Dos procesos complementarios En la habilitacin del suelo Mega-lotes o macro-manzanas no ayudan a generar un tejido urbano, y generan mega-conjuntos en condominio 3 Challenge the future Subdivisin del suelo urbano Subdividir, crear manzanas, lotes, areas verdes = Barrio tradicional Subdividir el lote en propiedad horizontal y generar condominio Dos procesos con proceso diferente de aprobacin aprobacin directa, no requiere asignacin del 10% del rea al municipio (pblico) Pero s requiere rea verde, interna privada aprobacin en Concejo Municipal, dedicar 10% a espacio pblico Verdadero espacio pblico y ciudad! 4 Challenge the future 5 Challenge the future Subdivisin del suelo urbano: Por Urbanizacin = Barrio tradicional Subdividir el lote en propiedad horizontal y generar tenencia en condominio Dos procesos MANZANA URBANA (1700 - 1930) Fuente: Panerair, Castex, Depaue y Samuels (2004) Death and life of the Urban Block. New Frankfurt and Ernest May 1925-30.p: 90 -113. 6 Challenge the future 7 Challenge the future 8 Challenge the future Apartamentos VIS, 2012, Bogot 9 Challenge the future TENENCIA EN Condominio o Propiedad Horizontal Latin com (cun)- junto, global + dominumdominio /control Forma de tenencia de vivienda, institucionalizada y regulada por leyes modernas de propiedad. Condominio implica tanto derechos individuales como colectivos de propiedad y uso. En esquemas de vivienda colectiva bajo el regimen de condominio, los elementos comunes como suelo, estructura, infraestructura, espacios comunes y bienes economicos estan sujetos al dominio y gobierno en coletivo. La autoregulacin, y el co-gobierno entre copropietarios debe garantizar el mantenimiento de la propiedad comun. Esto implica una organizacin sostenida que depende de instituciones de accin colectiva. El condominio como un rgimen de propiedad es una forma de tenencia que existe alrededor del mundo. 10 Challenge the future R.E. Donoso, 2013. Terreno Infraestructura Estructura Elementos Comunes Bienes econmicos 1. Lote de terreno global donde se asienta el conjunto o edificio (s). 2. Columnas, muros portantes, cimientos, estructura de cubiertas, paredes, fachadas, muros de cerramiento. 3. Instalaciones sanitarias, elctricas y de agua potable. Alumbrado comn, equipamiento como ascensores, bomba de agua, calentadores, sistemas de comunicacin y seguridad. 4. En varias formas: Saln comunal, corredores, escaleras, jardines, reas de juegos, terraza comn, parqueaderos. 5. Ingresos mensuales para mantenimiento, fondos de reserva, seguros, fiducias, personera jurdica de los bienes en condominio. 11 Challenge the future INFRAESTRUCTURA TERRENO ESTRUCTURA rea de uso privado / exclusivo rea de uso privado /exclusivo rea de uso privado /exclusivo rea de uso privado /exclusivo rea de uso privado -/exclusivo reas y bienes comunes en condominio 12 Challenge the future La presente ley regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad. Art. 1 Ley 675, 2001. Colombia. 13 Challenge the future El derecho del propietario real inmueble: recae sobre partes concretas de un edificio, adems no implica solamente relaciones personales entre cada propietario y los otros, sino que comprende un poder directo sobre las cosas Pabn (1990:82) 14 Challenge the future 15 Challenge the future 16 Challenge the future 17 Challenge the future 18 Challenge the future 19 Challenge the future Caso de estudio Q3 (2010-2014) 20 Challenge the future 21 Challenge the future 22 Challenge the future su mal uso significa una prdida para la persona, un riesgo para la inversin del gobierno y slo un logro parcial del objetivo original. (1968) 23 Challenge the future MULTIFAMILIARES LULUNCOTO, CASO DE ESTUDIO Q1 (1974-2014) Hay varios problemas de mantenimiento, cmo entenderlos? 1. Instituciones de propiedad: relacin entre forma de tenencia y poltica de vivienda 2. La forma de tenencia no es propiedad individual, es vivienda en copropiedad cuando el suelo es subdividido en rgimen de propiedad horizontal. 24 Challenge the future El mantenimiento o falta de mantenimiento del edificio o conjunto, va sujeto a la capacidad de autogestin y de co-gobierno entre los copropietarios que en varios momentos se encuentran en situaciones de interdependencia con actores externos y de la poltica pblica. 25 Challenge the future Los bienes sujetos a deterioro y falta de mantenimiento generalmente son bienes de carcter y dominio colectivo. La provisin de vivienda de inters social toma forma en multifamiliares o en conjuntos de vivienda creando nuevas estructuras que tienen que ser necesariamente mantenidas en colectivo, lo que implica dinmicas sociales y administrativas costosas y complejas de sostener (E. Ostrom, 1990). 26 Challenge the future Los copropietarios Los actores ms importantes de nuestros sistemas de vivienda 27 Challenge the future Coeficientes de propiedad individual / rea total construida Planos arquitectnicos, estructurales, elctricos, sanitarios, agua Declaratoria de propiedad Horizontal Reglamento de copropiedad + 28 Challenge the future ASAMBLEA de copropietarios Directiva de copropietarios (ECU) Consejo de Administracin (COL) Administrador de propiedad horizontal consejo de convivencia (COL) Personera jurdica (Presidente o el administrador) 29 Challenge the future Estructura de la presentacin a continuacin: 1. Teora y aspectos metodolgicos de instituciones de vivienda y tenencia en propiedad colectiva 2. Instituciones y actores en condominio 3. Conclusiones preliminares, algunas recomendaciones 30 Challenge the future 1. Teora y aspectos metodolgicos El condominio como forma de tenencia se formaliza en Colombia y Ecuador a partir de la adopcin de las Leyes de Propiedad Horizontal Colombia 1948, reformada integralmente en el 2001 Ecuador 1960, una parte modificada en el 2012. Falta de estadsticas que demuestren la extensin de la vivienda en condominio en el stock en general. Los Censos de vivienda clasifican por categoras generales entre propietarios y arrendatarios y en tipologa entre apartamentos y casas. Los ministerios miden solo en unidades individuales. No sabemos cuantos conjuntos, qu densidades? 31 Challenge the future 1. 32 Challenge the future Nmero total de viviendas por tipo (datos censales) Bogota Quito Source: Census, DANE Other = cuartos, inquilinato, desechos, rancho, carpa, en construccin, colectivas. Elaborated by the author.
Source: Census INEC (Canton Quito, totals including urban and rural) Other' = rooms in rental single family (city center), 'mediaguga', 'rancho', 'choza', other places used as housing. Single Family' = casa y/o villa Census from 1982 and 1990 included the category 'collective housing', there were 517 and 493 respectively under this category Elaborated by the author.
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 1962 1974 1982 1990 2001 2010 Single-family Apartments Other 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 1973 1985 1993 2005 Single-family Apartments Other 33 Challenge the future Forma de tenencia, propiedad y arrendamiento (datos censos) Bogota: Nmero total de unidades ocupadas por forma de tenencia Quito: Numero total de unidades ocupadas por forma de tenencia Source: Data from Census, DANE (Censo de poblacion y vivienda); Data for 2007, estimated by CENAC, Colombia. Accesed at www.cenac.org.co. Other forms of tenure are service or usufructo . Elaborated by the author. Source: Data from Census INEC (Censo de poblacion y vivienda); Other forms of tenure are service or usufructo Elaborated by the author 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 1964 1973 1985 1993 2005 2007 Owners Renters Other -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 1962 1974 1982 1990 2001 2010 Owners Renters Other No info 34 Challenge the future Casas, en propiedad colectiva 35 Challenge the future 1. varias unidades individuales, cuntos conjuntos? No VIS VIS Fuente: CENAC, Bogot. Acceso en: http://www.cenac.org.co/ 36 Challenge the future 1950-1990 Politica centralizada institicuiones estatales Para vivienda nueva _ _ _ _ _ _ _ _ _ 1990-hoy sistema de vivienda Subsidio y actores en red Vivienda nueva 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 1960 1970 1980 1990 2000 2010 Condominios Bogot Condominios Quito PORCENTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES EN REGIMEN DE CONDOMINIO EN EL STOCK DE VIVIENDA FORMAL EN QUITO Y BOGOTA Vis y no VIS Elaboracin propia. Donoso, 2011. Fuentes: Total residencial basado en datos Censos de Vivienda, DANE -Colombia (1964, 1973, 1985, 1993, 2005 y 2007 encuesta de calidad de vida), INEC - Ecuador (1962, 1974, 1982, 1990, 2001, 2010). Total de unidades de vivienda en condominio obtenidas de bases catastrales entregadas en Junio y Julio 2011 por las oficinas de Catastro del Municipio del Distrito Metropolitano de Quito y de la Alcalda Mayor de Bogot para esta investigacin. 1. 37 Challenge the future 1. Fuente: Censo inmobiliario, Catastro de Alcalda de Bogot, 2013 38 Challenge the future Cuando se construye vivienda en propiedad horizontal entre actores de poltica publica de vivienda el problema del mantenimiento se constituye en un problema en comn 1. Elaboracin propia. R.E. Donoso COPROPIEDAD 39 Challenge the future El gobierno y administracin de la propiedad comn Dilemas sociales en esquemas de copropiedad La teora social y econmica de los comunes nos dice que el gobierno y manejo de bienes colectivos involucran complejidades y conflictos latentes (Ostrom, 1990). El inters individual y racional no ayuda a un colectivo a llegar al manejo optimo del recurso, lo ideal es llegar a un ambiente institucional y social donde todos colaboran (Poteete, Jansen y Ostrom, ed. 2010). 1. 40 Challenge the future El gobierno y administracin de la propiedad comn Dilemas sociales en esquemas de copropiedad Elinor Ostrom explica que los grupos no estn necesariamente atrapados en dilemas sociales de la accin colectiva sin capacidad de salir de esta estructura. Es as que aparte de los modelos tericos y de juegos que se pueden realizar en un laboratorio, el anlisis emprico de casos es primordial para entender el funcionamiento del sistema, definir las variables relevantes y los factores que afectan las capacidades de la accin colectiva, en particular de los condominios. Estos dilemas sociales no tienen una solucion unica. 1. 41 Challenge the future 1. En esquemas colectivos un individuo puede actuar (o no actuar), limitando su accin o aporte individual mientras se beneficia de las contribuciones de los otros. Esta prctica individualista es lo que Mancur Olson (1965) llam como free riding, trmino que se puede traducir como una actitud oportunista dentro de estructuras colectivas (Cardenas, 2009). Dilemas sociales en accion colectiva 42 Challenge the future Marco para entender las instituciones de gobierno y administracin de un bien comn 1. Fuente: E.Ostrom 2005, 15 en Poteete, Jansen y Ostrom, 2010, 41. 43 Challenge the future El xito al iniciar instituciones de pequea escala permite al grupo de individuos mas tarde construir sobre el capital social para solucionar problemas ms serios con arreglos institucionales ms grandes y ms complejos Ostrom 1990:190 en Orban, 2006: 29 2. Instituciones y actores en propiedad horizontal 44 Challenge the future Ecuador, 1960 2. 45 Challenge the future AMBIENTES LEGALES DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL Ambiente facilitador: Secciones de la ley que son instrumentos, reglas de procedimientos que establecen la arena de accin entre actores e instituciones Objetivos y principios Procedimientos para el intercambio-enajenacin de vivienda Definicin de bienes individuales y bienes comunes Procedimientos para resolucin de conflictos Ambiente constitutivo: Secciones de la ley que establece o constituye a las instituciones formales para el gobierno y administracin de la propiedad. Declaratoria de Propiedad Horizontal - Reglamento Promesa de compraventa, hipoteca, ttulo individual unidad de vivienda Persona jurdica de la Propiedad Horizontal Asamblea de Propietarios y otras estructuras de gobierno Ambiente regulatorio: Secciones de la ley que establece las normas y sanciones por el incumplimiento de obligaciones y respeto a los derechos individuales como colectivos. Obligacin de pagar una cuota para administracin y manutencin Auto-regulacin del gobierno y administracin Errores cometidos en el proceso de constitucin no son sancionados por la misma ley. Fuente: Sntesis de la codificacin, comparacin y anlisis de la Ley 675, 2011 de Colombia y Ley 1960 y Reglamento 1999 del Ecuador. Basado en Edelman y Suchman (1997). Elaboracin propia basado en la teora de ambientes legales de Edelman and Suchman, 1997. 2. 46 Challenge the future Ley 675, Colombia ARTICULO 24. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES POR PARTE DEL PROPIETARIO INICIAL. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el edificio o conjunto, tales como zona de recreacin y deporte y salones comunales, entre otros, se entregarn a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a ms tardar cuando se haya terminado la construccin y enajenacin de un nmero de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deber incluir los documentos garanta de los ascensores, bombas y dems equipos, expedidas por sus proveedores, as como los planos correspondientes a las redes elctricas, hidrosanitarias y en general de los servicios pblicos domiciliarios. 2. 47 Challenge the future 48 Challenge the future GS: entonces nos dimos cuenta de una cuestin bien importante y es que los tcnicos, por naturaleza no son sociales, los tcnicos son generadores de conflictos con el cliente, porque ellos son as. R: generan conflicto? GS: Si, entonces nosotros dijimos entonces lo primero que hay que hacer es conciencia social en el personal tcnico de obra para que entiendan, que lo que estn haciendo es importante y que va a afectar la vida de seres humanos. Gestor social Bogota: 2. 49 Challenge the future Tenencia en Condominio 2. 50 Challenge the future 3. Algunas conclusiones 1. En Condominio viven tanto copropietarios como arrendatarios Elaboracin propia. R.E. Donoso B02 - 2003-2014 51 Challenge the future 3. Es imprescindible incorporar la variable de tenencia en condominio en las encuestas nacionales 3. 52 Challenge the future 4. La tenencia en condominio se puede dar tanto en lotes pequeos, como en mega lotes >> variables importantes en la lgica de accin colectiva: Mientras mas grande es el grupo (de copropietarios), ms difcil es ponerse de acuerdo, y existe mas incentivo para ser free-rider Planificar la relacin entre densidad y vivienda en condominio es crucial para no vulnerar los derechos de vivienda 3. B02 - 2003-2014 53 Challenge the future 5. La interdependencia, entre actores internos y externos en condominio tiene un potencial importante El suelo como principal bien en comn- privado La naturaleza jurdica de la propiedad horizontal protege principalmente los derechos colectivos de los copropietarios. Estn organizados o no si ya existe una declaratoria. Aunque debe existir un representante legal. 3. B02 - 2003-2014 54 Challenge the future 6. El rol del gestor social, en el acompaamiento social es importante. Para ser mejores constructores. Sin embargo no debe ser la nica solucin. No olvidemos que el gestor social trabaja para el promotor o para el Estado. Los propietarios los reconocen como actores que son parte de los actores de la red externa de actores Ie: como municipio, como MIDUVI, como constructor 3. 55 Challenge the future 3. Quin debera compartir informacin sobre los derechos y obligaciones de los copropietarios? Elaboracin propia. R.E. Donoso 56 Challenge the future 3. 7. Qu piensan los coproprietarios de los casos de estudio escogidos Quin es responsable del mantenimiento de la copropiedad? Elaboracin propia. R.E. Donoso 57 Challenge the future 3. Comprender y reconocer el rol de la forma de tenencia es reconocer una variable clave en la concepcin y ejecucin una poltica de vivienda (Kemeny, 1978, 2005; Ruonovaara 1993). su mal uso significa una prdida para la persona, un riesgo para la inversin del gobierno y slo un logro parcial del objetivo original. (BID, 1968) 58 Challenge the future La relacin se marca en el respeto, mutuo y cooperativo entre todos los actores hacia las instituciones colectivas, Quiere decir, compartir informacin y las herramientas que por derecho deben tener los copropietarios, necesarias para auto-gobernarse, auto-regularse y auto-sostenerse Si hacemos vivienda en condominio, deberamos evaluar la poltica en trminos de calidad de conjuntos, no solo en numero de bonos o unidades individuales. Instituciones de propiedad horizontal y poltica de vivienda: 59 Challenge the future Muchas gracias! Rosa Elena Donoso Gomez, PhD (c) rosaelenadonoso@yahoo.com Quito, 30 de Mayo del 2014 6to. Congreso Internacional de Construccin de Infraestructura y Vivienda Modelo de desarrollo urbano y generacin de proyectos de vivienda de inters social 60 Challenge the future 61 Challenge the future 62 Challenge the future POT : -Organiza usos de suelo - Determina normas para subdivisin urbanizacin- fraccionamientos -Planifica densidades - COS (coeficiente de ocupacion) Comercio planta baja Comercio planta baja Uso residencial en planta baja Uso comercial Uso residencial Uso mixto Equipamiento Industria Area verde, proteccion, parques Centro barrial- sector Plaza 63 Challenge the future 64 Challenge the future