Estados Financieros Baja

-p201 -p200
Estados
Financieros
Auditados
UNIDAD ESTACIONAMIENTOS
Estacionamiento Subterrneo valo Gutierrez
San Isidro - Lima
INFORMACIN FINANCIERA
De conformidad con el Reglamento para la Preparacin de la Informacin
Financiera aprobado por la CONASEV, Los Portales S.A. presenta sus Estados
Financieros Individuales, los cuales deben leerse conjuntamente con los
Estados Financieros Consolidadosde la Empresa y sus subsidiarias.
Se adjunta la informacin financiera auditada correspondiente a los ejercicios
2012 y 2011.
RESPONSABLES DE LA INFORMACIN FINANCIERA
Los auditores externos para el ejercicio 2012, Dongo-Soria, Gavelio y Asociados
Sociedad Civil, rma miembro de Price Waterhouse Coopers, han emitido un
dictamen sobre los Estados Financieros de Los Portales S.A., as como sobre los
Estados Financieros de Los Portales y Subsidiarias.
Asimismo, cabe indicar que la referida rma auditora se encuentra encargada de la
auditora externa de la Empresa desde el ejercicio 2011.
UNIDAD VIVIENDA
Habilitacin Urbana Vivienda Secundaria
Pradera de Sur
Mala - Lima
-p7 -p6
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE SI TUACIN FINANCIERA
ACTIVO Nota 2012 2011 PASIVO Y PATRIMONIO NETO Nota 2012 2011
al 31.12 al 31.12
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo 6 35,128 30,834 Cuentas por pagar comerciales 16 63,889 37,275
Inversiones nancieras 992 - Otras cuentas por pagar 17 37,217 59,446
Cuentas por cobrar comerciales 8 54,937 50,669 Anticipos recibidos de clientes 18 183,670 163,306
Otras cuentas por cobrar 9 32,643 21,545 Cuentas por pagar a partes
relacionadas
- 14
Cuentas por cobrar a parte
relacionadas
64 786 Porcin corriente de obligaciones
nancieras
19 121,226 84,692
Existencias 11 393,151 295,196
Gastos pagados por anticipado 6,283 7,771
Total del activo corriente 523,198 406,801 Total del pasivo corriente 406,002 344,733
ACTIVO NO CORRIENTE PASIVO NO CORRIENTE
Cuentas por cobrar comerciales 8 74,475 65,734 Cuentas por pagar comerciales
largo plazo
16 36,404 26,520
Inversiones en subsidiarias y
asociadas
12 4,054 2,892 Otras cuentas por pagar a
largo plazo
17 585 2,977
Inmuebles, maquinaria y equipo 13 106,536 96,816 Obligaciones nancieras a
largo plazo
19 186,517 148,260
Inversiones inmobiliarias 14 101,949 104,473 Impuesto a la renta diferido pasivo 20 20,570 23,708
Activos intangibles 15 39,398 39,258
Total del activo no corriente 326,413 309,173 Total del pasivo no corriente 244,076 201,465
TOTAL DEL PASIVO 650,078 546,198
PATRIMONIO
Capital 21 119,634 119,634
Reserva legal 12,535 8,031
Resultados acumulados 67,364 42,111
Total patrimonio 199,533 169,776
TOTAL ACTIVOS 849,611 715,974 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 849,611 715,974
Cuentas de orden: Cuentas de orden:
Letras aceptadas por clientes - saldo
deudor
88,688 92,059
acreedor
88,688 92,059
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Nota 2012 2011
al 31.12
S/.000 S/.000
Ingresos por venta de inmuebles y otros servicios 299,040 290,101
Ingresos por servicios de playas de estacionamiento 55,283 46,716
Ingresos por servicios hoteleros 44,151 40,325
Ingresos por servicios de renta inmobiliaria 4,164 3,114
402,638 380,256
Costo de venta de inmuebles y otros servicios 22 (219,820) (180,831)
Costo de servicios de playas de estacionamiento 22 (39,166) (32,141)
Costo de servicios hoteleros 22 (28,062) (23,464)
Costo de servicios de renta inmobiliaria 22 (1,844) (1,500)
(288,892) (237,936)
UTILIDAD BRUTA 113,746 142,320
Gastos de venta 23 (22,127) (37,613)
Gastos administrativos 24 (56,129) (49,918)
Otros (gastos) ingresos,neto (2,290) (2,981)
UTILIDAD DE OPERACIN 33,200 51,808
Ingresos nancieros 26 23,546 25,644
Gastos nancieros 26 (10.852) (13,119)
Diferencia en cambio, neta 3.1 21,350 1,474
Utilidad antes de impuesto a la renta 67,244 65,807
Impuesto a la renta 27 (23,863) (17,144)
UTILIDAD DEL AO 43,381 48,663
-p9 -p8
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
POR LOS AOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y EL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
CAPITAL
RESERVA
LEGAL
RESULTADOS
ACUMULADOS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Saldos al 1 de enero de 2011 119,634 4,410 7,398 131,442
Utilidad del ao - - 48,663 48,663
Total otros resultados integrales - - - -
Total resultados integrales - - 48,663 48,663
Transacciones con los accionistas:
Transferencia a reserva legal - 3,621 (3,621) -
Dividendos declarados - - (14,000) (14,000)
Ajustes - - 3,671 3,671
Total transacciones con los accionistas - 3,621 (13,950) (10.329)
Saldos al 31 de diciembre de 2011 119,634 8,031 42,111 169,776
Utilidad del ao - - 43,381 43,381
Transacciones con los accionistas: - -
Ajustes - - (124) (124)
Total transacciones con los accionistas - 4,504 (18,128) (13,624)
Saldos al 31 de diciembre de 2012 119.634 12,535 67,364 199,533
LOS PORTALES S.A. Y SUBSIDIARIAS ESTADO CONSOLIDADO DE FLUJOS DE EFECTI VO
2012 2011
al 31.12
S/.000 S/.000
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIN
Utilidad del ao 43,381 48,663
Ajustes al resultado neto que no afectan los ujos de efectivo de las actividades de operacin:
Depreciacin 4,825 4,674
Amortizacin de otros activos 3,419 3,007
Impuesto a la renta diferido (3,138) (1,041)
Variaciones netas en activos y pasivos:
Cuentas por cobrar comerciales (13,009) (36,136)
Otras cuentas por cobrar (32,445) (2,802)
Inventarios (95,430) (26,380)
Gastos pagados por anticipado y otros activos 1,488 11,498
Cuentas por pagar comerciales 36,497 (1,050)
Otras cuentas por pagar 18,021 (31,719)
Efectivo neto aplicado a las actividades de operacin (36,393) (31,286)
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIN
Pagos por compra de intangibles (3,558) (2,534)
Pagos por compra de activos jos (17,046) (35,380)
Efectivo neto aplicado a las actividades de inversin (20,604) (37,914)
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Prstamos recibidos 210,469 56,325
Amortizaciones efectuadas (135,678) 25,524
Dividendos pagados (13,500) (14,000)
Efectivo neto provisto por las actividades de nanciamiento 61,291 67,849
Aumento neto (disminucin) de efectivo y equivalente de efectivo 4,294 (1,351)
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del ao 30,834 32,185
SALDO DEL EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO AL FINAL DEL AO 35,128 30,834
-p13 -p12
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE SI TUACIN FINANCIERA
ACTIVO Nota 2012 2011 PASIVO Y PATRIMONIO NETO Nota 2012 2011
al 31.12 al 31.12
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
ACTIVO CORRIENTE PASIVO CORRIENTE
Efectivo y equivalente de efectivo 6 32,691 21,551 Cuentas por pagar comerciales 15 63,282 34,759
Inversiones nancieras 992 - Otras cuentas por pagar 16 36,076 44,610
Cuentas por cobrar comerciales 7 53,387 45,485 Anticipos recibidos de clientes 17 181,383 152,578
Otras cuentas por cobrar 8 32,047 21,523 Cuentas por pagar a partes
relacionadas
9 - 14
Cuentas por cobrar a partes
relacionadas
9 1,633 5,362 Porcin corriente de obligaciones
nancieras
18 120,430 83,527
Existencias 10 386,021 274,354
Gastos pagados por anticipado 6,262 7,657
Activos no corrientes mantenidos
para la venta
- -
Total del activo corriente 513,033 375,932 Total del pasivo corriente 401,170 315,488
ACTIVO NO CORRIENTE PASIVO NO CORRIENTE
Cuentas por cobrar comerciales 7 72,526 63,471 Cuentas por pagar comerciales largo
plazo
15 36,404 26,520
Inversiones en subsidiarias y
asociadas
11 10,484 9,026 Otras cuentas por pagar a largo plazo 16 216 2,977
Inmuebles, maquinaria y equipo 12 106,169 96,300 Obligaciones nancieras a largo plazo 18 186,153 146,737
Inversiones inmobiliarias 13 101,449 103,967 Impuesto a la renta diferido pasivo 19 20,563 23,596
Activos intangibles 14 39,396 39,258
Total del activo no corriente 330,024 312,022 Total del pasivo no corriente 243,334 199,830
TOTAL DEL PASIVO 644,504 515,318
PATRIMONIO 20
Capital 119,634 119,634
Reserva legal 12,535 8,031
Resultados acumulados 66,385 44,971
TOTAL ACTIVOS 843,057 687,954 TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 843,057 687,954
Cuentas de orden: Cuentas de orden:
deudor
88,617 92,062 Letras aceptadas por clientes - saldo
acreedor
88,617 92,062
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE RESULTADOS INTEGRALES
Nota 2012 2011
al 31.12
S/.000 S/.000
Ingresos por venta de inmuebles y otros servicios 275,726 258,088
Ingresos por servicios de playas de estacionamiento 55,259 45,479
Ingresos por servicios hoteleros 44,151 40,325
Ingresos por servicios de renta inmobiliaria 4,164 3,114
379,301 347,006
Costo de venta de inmuebles y otros servicios 22 (203,543) (155,446)
Costo de servicios de playas de estacionamiento 22 (39,156) (31,089)
Costo de servicios hoteleros 22 (28,062) (23,464)
Costo de servicios de renta inmobiliaria 22 (1,843) (1,500)
(272,604) (212,499)
UTILIDAD BRUTA 106,697 135,507
Gastos de venta 23 (21,509) (34,934)
Gastos administrativos 24 (54,226) (49,094)
Otros (gastos) ingresos,neto 26 (3,325) (3,231)
UTILIDAD DE OPERACIN 27,637 48,248
Ingresos nancieros 27 22,467 24,521
Gastos nancieros 27 (10,289) (13,738)
Diferencia en cambio, neta 3.1 20,691 1,177
Impuesto a la renta 28 (21,262) (15,170)
UTILIDAD DEL AO 39,245 45,038
-p15 -p14
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
POR LOS AOS TERMINADOS EL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 Y EL 31 DE DICIEMBRE DE 2011
CAPITAL
RESERVA
LEGAL
RESULTADOS
ACUMULADOS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Utilidad del ao - - 45,038 45,038
Ajustes - - 3,671 3,671
Total transacciones con los accionistas - 3,621 (13,950) (10.329)
Saldos al 31 de diciembre de 2011 119,634 8,031 44,971 172,636
Utilidad del ao - - 39,245 39,245
Ajustes - - (172) (172)
Total transacciones con los accionistas - 4,504 (17,833) (13,328)
Saldos al 31 de diciembre de 2012 119.634 12,535 66,384 198,553
LOS PORTALES S.A. ESTADO SEPARADO DE FLUJOS DE EFECTI VO
2012 2011
al 31.12
S/.000 S/.000
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE OPERACIN
Utilidad del ao 39,245 45,038
Ajustes al resultado neto que no afectan los ujos de efectivo
de las actividades de operacin:
Depreciacin 5,692 4,533
Amortizacin de otros activos 3,419 3,007
Impuesto a la renta diferido (3,033) (1,617)
Variaciones netas en activos y pasivos:
Cuentas por cobrar comerciales (16,957) (36,236)
Otras cuentas por cobrar (6,795) (1,330)
Inventarios (109,078) (25,457)
Gastos pagados por anticipado y otros activos 1,395 16,069
Cuentas por pagar comerciales 38,406 (5,498)
Otras cuentas por pagar 16,967 (6,181)
Efectivo neto aplicado a las actividades de operacin (30,739) (7,672)
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE INVERSIN
Pagos por compra de intangibles (3,680) (2,534)
Pagos por compra de activos jos (17,259) (35,126)
Efectivo neto aplicado a las actividades de inversin (20,939) (37,660)
FLUJOS DE EFECTIVO DE LAS ACTIVIDADES DE FINANCIAMIENTO
Prstamos recibidos 205,260 164,775
Amortizaciones efectuadas (128,942) (110,141)
Dividendos pagados (13,500) (14,000)
Efectivo neto provisto por las actividades de nanciamiento 62,818 40,634
Aumento neto (disminucin) de efectivo y equivalente de efectivo 11,140 (4,698)
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al inicio del ao 21,551 26,170
Efectivo y equivalente de efectivo proveniente de la fusin - 79
Saldo del efectivo y equivalente de efectivo al nal del ao 32,691 21,551
-p17 -p16
1. INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1.1 Informacin general
Los Portales S.A. (en adelante la Compaa) es una empresa peruana que se constituy en Lima el 6
de marzo de 1996 e inici sus operaciones en junio del mismo ao con la razn social de Consorcio
Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta General de Accionistas acord el cambi
de su razn social a Los Portales S.A. Su domicilio legal es Calle Jos Granda No.167 - San Isidro.
Los accionistas de la Compaa al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 son LP Holding S.A. y Constructoras
ICA S.A. de C.V. LP Holding es una empresa peruana que junto con Santa Aurelia S.A. controla 50% del
capital social de la Compaa. Del mismo modo, Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros
Civiles Asociados S.A. de C.V., (ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de Mxico), controla el
restante 50% de las acciones de la Compaa.
1.2 Actividad econmica
Las actividades del Grupo comprenden a las siguientes divisiones de negocio:
a) Divisin de negocio inmobiliario
Comprende la inversin, promocin y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
habilitacin urbana, construccin de viviendas de inters social y el desarrollo de proyectos
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los programas
de Mi Vivienda y de Techo Propio.
b) Divisin de negocio de construccin y administracin de estacionamientos
Comprende la inversin en la construccin, administracin, operacin y concesin de estacionamientos
propios y de terceros. Dentro de este rubro tambin se controla ingresos vinculados como son el caso
del valet parking, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31 de diciembre de 2012 la
Compaa opera 170 playas de estacionamiento a nivel nacional (137 en 2011).
LOS PORTALES S.A.
Y SUBSIDIARIAS
NOTAS A LOS ESTADOS
FINANCIEROS CONSOLIDADOS
31 de diciembre de 2012 y 31 de
diciembre de 2011
c) Divisin de negocio de operacin y administracin de hoteles
Comprende la operacin y administracin de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas; una de
lujo y la otra de carcter corporativo. La Compaa en 2012 y 2011 oper cinco hoteles: el Country
Club Lima Hotel (hotel de cinco estrellas con 83 habitaciones) que opera en la ciudad de Lima; Los
Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrellas con 45 habitaciones) que opera en la ciudad de Tarma;
Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro estrellas con 45 habitaciones),que opera en la ciudad de
Piura; Los Portales Hotel Chiclayo (hotel de tres estrellas con 35 habitaciones) que opera en la
ciudad de Chiclayo; y Los Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrellas con 50 habitaciones) que
opera en la ciudad de Cuzco.
La divisin de negocio Telemarketing que actualmente opera dentro de la divisin de hoteles,
administra los servicios de Call Center y de Televentas, las que ofrecen soporte y potencian el
desarrollo de la divisin de negocio del Grupo.
d) Divisin de negocio de Rentas
Esta divisin de negocios inici sus actividades en 2010. Se dedica a la habilitacin de centros
comerciales y de Strip Malls, as como a la gestin de arrendamientos de locales comerciales
de propiedad de la Compaa. En julio de 2010 se inici la operacin del centro comercial Lima
Outlet Center, en un terreno de 10,000 m2 ubicado en la Av. Elmer Faucett adyacente al aeropuerto
internacional Jorge Chavz.
1.3 Estados financieros consolidados
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, los estados financieros consolidados de Los Portales S.A. y
subsidiarias (en adelante el Grupo), incorporan los resultados de las operaciones de Inversiones Nueva
Etapa S.A., y Consorcio Los Portales S.A.
La participacin patrimonial, directa e indirecta, en subsidiarias al 31 de diciembre de 2012 y de 2011
es la siguiente:
DIRECTA INDIRECTA
% %
Inversi ones Nueva Etapa S. A. 99.98% 0.02%
Consorci o Los Portales S. A. 99.99% 0.01%
Inversiones Nueva Etapa S.A. se constituy en Lima, Per el 7 de marzo de 2003. Esta subsidiaria
se dedica a toda clase de negocios inmobiliarios, de habilitaciones urbanas, de denuncios agrcolas
y urbanos, de construccin, de compra y venta de bienes muebles e inmuebles y a la gerencia de
proyectos vinculados con actividades inmobiliarias. Su actividad principal es el desarrollo de proyectos
de vivienda de inters social, enmarcados dentro del programa de fomento estatal Techo Propio en el
departamento de Ica y la habilitacin urbana en la provincia de Ica.
Consorcio Los Portales S.A. se constituy en Lima, el 12 de julio de 2002. Se dedica a toda clase de
negocios inmobiliarios, de construccin, compra y venta de bienes muebles e inmuebles, y presta
servicios de administracin y asesora gerencial. Desde 2008, esta subsidiaria no realiza operaciones
debido a que concluy la venta de sus proyectos. La Gerencia est evaluando las actividades que
desarrollar esta subsidiaria en el futuro.
1.4 Aprobacin de los estados financieros
Los estados financieros consolidados han sido aprobados por la Gerencia y sern presentados al
Directorio en sesin a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2013. En opinin de la Gerencia
los estados financieros consolidados adjuntos sern aprobados sin modificaciones.
-p19 -p18
2. RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
Las principales polticas contables aplicadas en la preparacin de los estados financieros consolidados
se detallan a continuacin. Estas polticas se han aplicado uniformemente en los aos presentados, a
menos que se indique lo contrario.
2.1 Bases de preparacin de los estados financieros consolidados
Los estados financieros consolidados adjuntos fueron preparados de acuerdo con las Normas
Internacionales de Informacin Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standard
Board (en adelante IASB) vigentes al 31 de diciembre de 2012, las cuales incluyen las Normas
Internacionales de Informacin Financiera (NIIF), las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC), y
las Interpretaciones emitidas por el Comit de Interpretaciones de las Normas Internacionales
de Informacin Financiera (CINIIF), o por el anterior Comit Permanente de Interpretacin (SIC) -
adoptadas por el IASB.
La informacin contenida en estos estados financieros consolidados es responsabilidad del Directorio
de la Compaa, el que expresamente confirma que en su preparacin se ha aplicado todos los principios
y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
Los estados financieros consolidados surgen de los respectivos registros de contabilidad de
la Compaa y subsidiarias y son preparados sobre la base del costo histrico, excepto por las
inversiones inmobiliarias que se miden a su valor razonable. Los estados financieros consolidados
se presentan en miles de Nuevos soles (bajo el encabezado S/.000) excepto cuando se indique una
expresin monetaria distinta.
La preparacin de los estados financieros consolidados de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos
estimados contables crticos. Tambin requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el proceso de
aplicacin de las polticas contables de las Compaas del Grupo. Las reas que involucran un mayor
grado de juicio o complejidad o reas en las que los supuestos y estimados son significativos para los
estados financieros consolidados se describen en la nota 4.
2.2 Cambios en polticas contables y en la exposicin de informacin
Nuevas normas y modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por el Grupo
No existen NIIF o CINIIF vigentes por primera vez en el ao 2012 que hayan tenido un impacto
significativo en el Grupo.
Nuevas normas y modificaciones e interpretaciones vigentes para los estados financieros de perodos
anuales que se inicien el o despus del 1 de enero de 2013 y que no han sido adoptadas anticipadamente-
Las normas, modificaciones a normas e interpretaciones que seran aplicables a las operaciones del
Grupo son las siguientes:
- NIIF 9, Instrumentos financieros cubre aspectos sobre la clasificacin, medicin y reconocimiento
de los instrumentos financieros activos y de los pasivos financieros. Se emiti en noviembre de
2009 y en octubre de 2010 y sustituye las secciones de la NIC 39 que tratan sobre la clasificacin
y medicin de los instrumentos financieros. Esta norma requiere que los activos financieros se
clasifiquen en dos categoras de medicin: aquellos que se miden a valor razonable y aquellos que
se miden a costo amortizado. En el caso de los pasivos financieros, la nueva norma mantiene la
mayor parte de los requerimientos contenidos en la NIC 39.
- NIIF 10, Estados financieros consolidados se desarrolla sobre la base de los principios vigentes
al establecer el control como el factor determinante para decidir sobre si una entidad se debe
incluir en los estados financieros consolidados de la matriz. La norma ofrece ms guas para
asistir en la determinacin de control en los casos en que este concepto es difcil de evaluar.
- NIIF 13, Medicin a valor razonable, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad y reducir la
complejidad al dar una definicin precisa de valor razonable y una sola fuente de medicin del
valor razonable y establecer requerimientos de exposicin a ser usado dentro de todas las NIIF.
Los requerimientos de esta norma que estn ampliamente alineados con USGAAP, no amplan la
aplicacin contable del valor razonable sino que ofrece guas sobre cmo es que se debe aplicar
cuando es ya requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
- Modificacin a la NIC 32, Instrumentos financieros, presentacin sobre compensacin de activos y
pasivos. Estas modificaciones son en la gua de aplicacin de la NIC 32, Instrumentos financieros:
Presentacin y aclaran algunos de los requerimientos para la compensacin de activos y pasivos
financieros en el estado de situacin financiera.
El Grupo est en proceso de evaluar el impacto de estas normas en la preparacin de sus estados
financieros consolidados. No se espera que otras NIIF o interpretaciones CINIIF que an no estn
vigentes puedan tener un impacto significativo en los estados financieros consolidados del Grupo.
2.3 Consolidacin de estados financieros
Subsidiarias
Las subsidiarias son todas las entidades sobre las que el Grupo tiene el poder de gobernar sus polticas
operativas y financieras generalmente por ser propietario de ms de la mitad de sus acciones con
derecho a voto. La existencia y derecho a voto potencial que son actualmente ejercibles o convertible
se consideran al evaluar si la Compaa controla a otra entidad. Las subsidiarias se consolidan desde
la fecha en que su control se transfiere a la Compaa. Estas no se consolidan desde la fecha en la que
el control cesa. Los estados financieros consolidados incluyen a los estados financieros la Compaa y
de las subsidiarias descritas en la Nota 1.
La Compaa utiliza el mtodo de compra para contabilizar la adquisicin de subsidiarias. El pago
transferido por la adquisicin de una subsidiaria es el valor razonable de los activos transferidos,
los pasivos incurridos y los instrumentos de patrimonio emitidos por la Compaa. El pago trasferido
incluye el valor razonable de cualquier activo o pasivo que resulta de cualquier acuerdo de precio
contingente. Los costos atribuibles a la adquisicin se reconocen en resultados conforme se incurra. Los
activos identificables adquiridos, los pasivos y pasivos contingentes asumidos en una combinacin de
negocios se valorizan inicialmente a sus valores razonables a la fecha de adquisicin. Sobre la base de
adquisicin por adquisicin de la Compaa reconoce cualquier inters no controlante en la adquirida
ya sea a valor razonable o al inters proporcional del no controlante en los activos de la adquirida.
El exceso de pago transferido, el monto de cualquier inters no controlante en la adquirida y el valor
razonable a la fecha de adquisicin de cualquier inters previo en el patrimonio de la adquirida se
registra como plusvala mercantil. Si este es menor que el valor razonable de los activos netos de la
subsidiaria adquirida en el caso de una compra ganga, la diferencia se reconoce directamente en el
estado de resultados integrales.
Las transacciones, los saldos y las ganancias o prdidas no realizadas entre compaas del Grupo se
eliminan. Las polticas contables de las subsidiarias han sido modificadas para asegurar uniformidad
con las polticas adoptadas por el Grupo.
2.4 Informacin por segmentos
Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que analiza
el responsable de la toma de decisiones operativas del Grupo. El responsable de la toma de decisiones
operativas del Grupo ha sido identificado como el Comit Ejecutivo, rgano responsable de la gestin
del Grupo, que supervisa la marcha ordinaria de los segmentos o lneas de negocio, descritas en la
nota 1 y a su vez es responsable de la operacin de las reas centrales y de la gestin financiera y de
tesorera del Grupo.
2.5 Traduccin de moneda extranjera
a) Moneda funcional y moneda de presentacin
Las partidas que se incluyen en los estados financieros consolidados se miden en la moneda
del ambiente econmico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados financieros
consolidados se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional del Grupo.
-p21 -p20
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos de
cambio vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuacin cuando las partidas
se remiden. Las ganancias y prdidas por diferencias en cambio que resulten del pago de tales
transacciones y de la traduccin a los tipos de cambio al cierre del ao de activos y pasivos
monetarios denominados en moneda extranjera, se reconocen en el estado consolidado de
resultados integrales.
Las ganancias y prdidas en cambio relacionadas con prstamos y efectivo y equivalente de
efectivo se presentan en el estado consolidado de resultados integrales en el rubro Diferencia en
cambio neta. Cualquier otra ganancia o prdida en cambio se presenta en el estado consolidado de
resultados integrales en los rubros Otros ingresos (gastos), segn sea el caso.
2.6 Activos financieros
1. Clasificacin
El Grupo clasifica sus activos financieros en las siguientes categoras: activos financieros a valor
razonable a travs de ganancias y prdidas, prstamos y cuentas por cobrar, activos financieros a
ser mantenidos hasta su vencimiento y activos financieros disponibles para la venta. La clasificacin
depende del propsito para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la
clasificacin de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
a) Prstamos y cuentas por cobrar
Los prstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan derecho
a pagos fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo
corriente, excepto por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la fecha del estado
consolidado de situacin financiera. Estos ltimos se clasifican como activos no corrientes. Los
prstamos y las cuentas por cobrar comprenden al efectivo y equivalente de efectivo.
Las cuentas por cobrar comerciales y a las otras cuentas por cobrar en el estado consolidado de
situacin financiera (notas 7, 8 y 9).
b) Activos financieros disponibles para la venta
Corresponden a activos financieros no derivados que se designan en esta categora o que no
clasifican para ser designados en alguna de las otras categoras. Estos activos se muestran como
activos no corrientes a menos que la Gerencia tenga intencin expresa de vender el activo dentro
de los doce meses contados a partir de la fecha del estado de situacin financiera.
2. Reconocimiento y medicin
Las compras y ventas normales de activos financieros se reconocen a la fecha de la negociacin,
fecha en el que el Grupo se compromete a comprar o vender el activo. Las inversiones se reconocen
inicialmente a su valor razonable ms los costos de transaccin en el caso de todos los activos
financieros que no se registren a valor razonable a travs de ganancias y prdidas. Los activos
financieros que se reconocen a valor razonable a travs de ganancias y prdidas se reconocen
inicialmente a valor razonable y los costos de transaccin se reconocen como gasto en el estado
consolidado de resultados integrales. Las inversiones se dejan de reconocer cuando los derechos
a recibir los flujos de efectivo de las inversiones expiran o se transfieren y el Grupo ha transferido
sustancialmente todos los riesgos y beneficios derivados de su propiedad. Los activos financieros
disponibles para la venta y los activos financieros a valor razonable a travs de ganancias o prdidas
se registran posteriormente a su valor razonable. Los prstamos y las cuentas por cobrar se registran
a su costo amortizado por el mtodo de tasa de inters efectiva.
Las ganancias y prdidas que surgen de cambios en el valor razonable de activos financieros
a valor razonable a travs de ganancias y prdidas se incluyen en el estado consolidado de
resultados integrales en los rubros Otros ingresos (gastos), segn sea el caso, en el periodo en el
que se producen los referidos cambios en el valor razonable. Los ingresos por dividendos de activos
financieros a valor razonable a travs de ganancias y prdidas se reconocen en el estado consolidado
de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el derecho del Grupo a
percibir su pago.
Los cambios en el valor razonable de los ttulos valores monetarios y no monetarios clasificados
como disponibles para la venta se reconocen en otros resultados integrales.
Cuando un ttulo valor clasificado como disponible para la venta se vende o su valor se deteriora,
los ajustes acumulados por fluctuaciones en su valor razonable reconocidos en otros resultados
integrales se transfieren al estado consolidado de resultados integrales en el rubro ganancias y
prdidas en inversiones.
Los dividendos generados por instrumentos disponibles para la venta se reconocen en el estado
consolidado de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el derecho
del Grupo a percibir su pago.
2.7 Pasivos financieros, reconocimiento y medicin
De acuerdo con lo que prescribe la NIC 39, los pasivos financieros se clasifican, segn corresponda,
como: i) pasivos financieros a valor razonable a travs de ganancias y prdidas, ii) prstamos, y iii)
instrumentos financieros derivados. El Grupo determina la clasificacin de sus pasivos financieros a
la fecha de su reconocimiento inicial.
Los pasivos financieros del Grupo incluyen cuentas por pagar comerciales, cuentas por pagar a
empresas relacionadas, otras cuentas por pagar y obligaciones financieras (notas 10, 16, 17 y 19). Los
pasivos financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
que el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado
usando el mtodo de inters efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal. El costo
amortizado incorpora los costos directamente atribuibles a la transaccin.
2.8 Compensacin de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado consolidado
de situacin financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar los montos
reconocidos y si existe la intencin de liquidarlos sobre bases netas o de realizar el activo y pagar el
pasivo simultneamente.
2.9 eterioro de activos financieros
a) Activos valuados a costo amortizado
Las entidades del Grupo evalan al final de cada periodo si es que existe evidencia objetiva de
deterioro de un activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero o un
grupo de activos financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en prdidas
por deterioro, si existe evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o ms eventos que
ocurrieron despus
del reconocimiento inicial del activo (evento que origina la prdida) y si el evento (o eventos) que
origina la prdida tiene impacto en el estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de
un grupo de activos financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores est
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de intereses
o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u otra forma de
reorganizacin financiera, y iii) circunstancias en que informacin observable indique que existe una
reduccin en el estimado de los futuros flujos de efectivo esperados del activo, como son, cambios en
vencimientos o en las condiciones econmicas relacionadas con incumplimiento de pagos.
-p23 -p22
En el caso de los prstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la prdida corresponde a
la diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de efectivo
(excluyendo el monto de futuras prdidas crediticias que an no se han incurrido) descontados a la
tasa de inters efectiva original del instrumento. El valor en libros del activo se reduce y el monto
de la prdida se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
Si en un periodo posterior el monto de la prdida por deterioro disminuye y si dicha disminucin
se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido despus de que se reconoci dicho
deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la reversin del deterioro
reconocido previamente se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
b) Activos clasificados como disponibles para la venta
La Compaa y sus subsidiarias evalan al final de cada periodo si existe evidencia objetiva de
deterioro de un activo financiero o grupo de activos financieros. En el caso de instrumentos
de deuda, el Grupo utiliza los criterios descritos en (a) arriba. En el caso de las inversiones
patrimoniales clasificadas como disponibles para la venta, una baja significativa o prolongada en el
valor razonable del instrumento por debajo de su costo es tambin evidencia de que el activo puede
estar deteriorado. Si existe cualquiera de tales evidencias para activos financieros disponibles para
la venta, la prdida acumulada, medida como la diferencia entre el costo de adquisicin y el valor
razonable vigente, menos cualquier prdida por deterioro reconocida con anterioridad en otros
resultados integrales, se retira de esa cuenta y se registra en el estado de resultados integrales. Las
prdidas por deterioro relacionadas con instrumentos de patrimonio reconocidas en el estado de
resultados no se revierten a travs del estado de resultados integrales. Si en un periodo posterior,
el valor razonable de un instrumento de deuda, clasificado como disponible para la venta, se
incrementa y si dicho incremento objetivamente se relaciona con un evento que ocurri despus
de reconocer la prdida por deterioro en el estado de resultados integrales, entonces la prdida por
deterioro se revierte a travs del estado de resultados integrales.
2.10 Clasificacin entre corriente y no corriente
Los instrumentos financieros derivados que no se designan como instrumentos de cobertura se
clasifican como corrientes y no corrientes o se separan en sus porciones corrientes y no corrientes
sobre la base de los flujos de efectivo subyacentes del instrumento.
2.11 Efectivo y equivalente de efectivo
En el estado financiero consolidado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo incluyen
el efectivo disponible, depsitos a plazo y depsitos a la vista en bancos con vencimientos originales
entre dos y tres meses.
2.12 Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde la fecha de los
estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y subsecuentemente se valorizan a
su costo amortizado usando el mtodo de tasa de inters efectiva, netas de la provisin para cuentas de
cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar cuyo vencimiento es despus de 12 meses contados a partir
de la fecha del balance se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo
amortizado usando el mtodo de tasa de inters efectiva. La provisin por deterioro de las cuentas
por cobrar comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que las entidades del Grupo
no podr cobrar todos los montos vencidos de acuerdo con los trminos originales de las cuentas por
cobrar (nota 2.9).
2.13 Existencias
Las existencias comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles terminados
destinados a la venta. Este rubro tambin incluye a los materiales y suministros usados en las lneas
de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
Las existencias se valorizan al costo de adquisicin mas los costos incurridos en la ejecucin de los
proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realizacin. El valor neto de realizacin
es el precio de venta estimado en el curso normal de las operaciones del negocio, menos los costos para
completar el desarrollo del proyecto y los gastos de venta.
El valor de ingreso a existencias de inmuebles producto de un cambio en el uso de las inversiones
inmobiliarias evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es el costo asumido que
corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificacin.
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de diseo,
materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento y gastos generales
relacionados con la habilitacin y/o construccin.
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se constituye una
provisin para desvalorizacin de existencias con cargo a los resultados del ejercicio en que ocurren
tales reducciones.
2.14 Inversiones en asociadas
La inversin en empresas cuyos activos, pasivos, ingresos y gastos no son considerados significativos
y donde la Compaa mantiene un inters entre el 20% y 50% (asociada) de los derechos a voto, se
registra originalmente al costo y posteriormente bajo el mtodo de participacin patrimonial. A travs
del mtodo de participacin patrimonial los resultados obtenidos por la asociada son reconocidos en
sus estados financieros con cargo o crdito, segn corresponda, al valor en libros de la inversin. Los
dividendos recibidos en efectivo se acreditan al valor de la inversin.
2.15 Inversiones inmobiliarias
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o para
la apreciacin de su valor y que no son ocupadas por las entidades del Grupo se clasifican como
inversiones inmobiliarias. Las inversiones inmobiliarias tambin incluyen inmuebles que estn en
proceso de construccin o de desarrollo para su posterior uso como inversiones inmobiliarias; as
como terrenos para futuras habilitaciones urbanas.
Las inversiones inmobiliarias se reconocen inicialmente al costo incluyendo los costos de transaccin
relacionados y, en los casos aplicables, los gastos financieros (nota 2.22). Despus de su reconocimiento
inicial, las inversiones inmobiliarias se reconocen a su valor razonable. Inversiones inmobiliarias en
proceso de construccin se reconocen a su valor razonable en los casos en que se considere que es
posible determinar el valor razonable de manera confiable. Las inversiones inmobiliarias en proceso
de construccin cuyo valor razonable no se considera que se pueda determinar de manera confiable se
reconocen, al momento en que su construccin ha culminado, al costo menos su provisin por deterioro
hasta el momento en que sea posible determinar su valor.
razonable de manera confiable o hasta el momento en que la construccin se completa, lo que
ocurra primero. Las inversiones inmobiliarias desarrolladas en propiedad de terceros son
reconocidas al costo histrico.
El valor razonable se determina sobre la base de los precios de mercados activos, ajustados cuando
es necesario, por diferencias en la naturaleza, ubicacin o condicin de cada activo especfico. Si
esta informacin no estuviera disponible, el Grupo usa mtodos de valuacin alternativos, como por
ejemplo el uso de precios recientes en mercados menos activos o proyecciones de flujos de efectivo. Las
valuaciones se efectan a la fecha del estado consolidado de situacin financiera por peritos tasadores
quienes cuentan con las calificaciones relevantes y reconocidas y que tienen experiencia reciente en
el lugar y en la categora de los inmuebles materia de la valuacin. Estas valuaciones forman la base
de los valores en los estados financieros. Los inmuebles que se vuelven a desarrollar para continuar
con su uso como inversiones inmobiliarias o aquellos inmuebles para los que el mercado se ha tornado
-p25 -p24
menos activo, se mantienen valorizados a su valor razonable. El valor razonable para inversiones
inmobiliarias en proceso de construccin se aplica slo si considera que es posible medir su valor
razonable de manera confiable.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otros aspectos, el ingreso por alquiler
de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres futuros considerando las
condiciones vigentes en el mercado. El valor razonable tambin refleja, sobre bases similares, las
salidas de flujos de efectivo que se podra esperar que el inmueble requiera.
Desembolsos subsecuentes se capitalizan en el valor en libros del activo slo cuando es probable que
beneficios asociados al desembolso fluyan a la Compaa y el costo de la partida se pueda medir de
manera confiable. Todos los costos de mantenimiento y de reparacin se reconocen en resultados
conforme se incurren. Cuando un componente de inversiones inmobiliarias se sustituye el valor en
libros de la partida reemplazada se da de baja.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias no refleja futuras inversiones de capital que
mejorarn el inmueble y no refleja los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos futuros
que sean distintos de aquellos que un participante racional en el mercado considerara al determinar
el valor del inmueble.
Los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se reconocen dentro del rubro Otros
ingresos (gastos) en el estado de resultados integrales. Las inversiones inmobiliarias se dan de baja
cuando la Compaa dispone de ellas. Cuando la Compaa dispone de un inmueble a valor razonable
en una transaccin de carcter comercial, el valor en libros inmediatamente antes de la venta se ajusta
al precio de la transaccin y el ajuste se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales
en la lnea de ganancia por ajuste a valor razonable de inversiones inmobiliarias. Si las inversiones
inmobiliarias se ocupan por cualquier entidad del Grupo, se reclasifican a la cuenta de inmuebles,
maquinaria y equipo. Su valor razonable a la fecha de la reclasificacin se transforma en el costo del
activo para propsitos contables subsecuentes.
Si un inmueble ocupado por cualquier entidad del Grupo se convierte en inversin inmobiliaria porque
la Gerencia decide cambiar su uso, cualquier diferencia resultante entre su valor en libros y su valor
razonable a la fecha de la transferencia se trata de la misma forma que una revaluacin de acuerdo
con lo requerido por la NIC 16. Cualquier incremento que resulte en el valor en libros del inmueble se
reconoce en resultados en la medida que revierta una prdida por deterioro previamente reconocida,
y cualquier incremento remanente se reconoce en otros resultados integrales y se reconoce un
incremento directamente en el patrimonio en la cuenta excedente de revaluacin. Cualquier reduccin
en el valor en libros del inmueble se reconoce inicialmente en otros resultados integrales para cubrir
cualquier excedente de revaluacin previamente reconocido, y cualquier reduccin remanente se
reconoce en resultados.
Cuando terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias son objeto de cambio en su uso, lo que se
evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se transfiere al rubro
de existencias. Su costo asumido para su tratamiento contable subsecuente es su valor razonable a la
fecha del cambio en su uso.
2.16 Inmuebles, maquinaria y equipo
Los activos de la cuenta inmuebles, maquinaria y equipo se presentan al costo menos su depreciacin
acumulada y, si las hubiere, las prdidas acumuladas por deterioro. El costo de un elemento de
inmuebles, maquinaria y equipo comprende su precio de compra o su costo de fabricacin, incluyendo
aranceles e impuestos de compra no reembolsables y cualquier costo necesario para poner el activo
en condiciones de operacin como lo anticipa la Gerencia, el estimado inicial de la obligacin de
rehabilitacin y, en el caso de activos calificables, los costos de financiamiento. El precio de compra o el
costo de construccin corresponden al total del importe pagado y el valor razonable de cualquier otra
contraprestacin entregada por adquirir el activo.
Los costos subsecuentes atribuibles a los bienes del activo fijo se capitalizan slo cuando es probable
que beneficios econmicos futuros asociados con el activo se generen para la Compaa y el costo
de estos activos se pueda medir confiablemente, caso contrario se imputan al costo de venta o gasto
segn corresponda. Los gastos de mantenimiento y de reparacin se cargan al costo de venta o al
gasto, segn corresponda, en el perodo en el que estos se incurren.
Los gastos incurridos para reemplazar un componente de una partida o elemento de inmuebles,
maquinaria y equipo se capitalizan por separado, castigndose el valor en libros del componente que
se reemplaza. En el caso de que el componente que se reemplaza no se haya considerado como un
componente separado del activo, el valor de reemplazo del componente nuevo se usa para estimar el
valor en libros del activo que se reemplaza.
Los activos en etapa de construccin se capitalizan como un componente separado. A su culminacin,
el costo de estos activos se transfiere a su categora definitiva. Los trabajos en curso no se deprecian.
Las partidas de inmuebles, maquinaria y equipo se dan de baja en el momento de su venta o cuando no
se esperan beneficios econmicos de su uso o de su posterior venta. Las ganancias y prdidas por la
venta de activos corresponden a la diferencia entre los ingresos de la transaccin y el valor en libros de
los activos. Estas se incluyen en el estado consolidado de resultados integrales.
Los valores residuales, la vida til de los activos y los mtodos de depreciacin aplicados se revisan
y se ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado de situacin financiera. Cualquier cambio en
estos estimados se ajusta prospectivamente.
Depreciacin
Los terrenos no se deprecian. La depreciacin de los otros activos se calcula por el mtodo de lnea
recta para asignar su costo menos su valor residual durante el estimado de su vida til, como sigue:
HASTA AOS
Edicios y otras construcciones 35
Maquinaria y equipo 15 a 20
Muebles y enseres 10
Equipo diverso 10
Equipo de cmputo 4
Unidades de transporte 5
2.17 Activos intangibles
a) Concesiones
Las concesiones pblico-privadas para la administracin y operacin de estacionamientos se
reconocen como un activo intangible cuando los flujos de efectivo del contrato estn condicionados
a la utilizacin del servicio por parte de los usuarios. Los ingresos y costos de la construccin de
estacionamientos se reconocen sobre la base del mtodo de grado de avance en concordancia con
lo que requiere la NIC 11, Contratos de construccin, mientras que los ingresos y gastos relacionados
con la prestacin de servicios se reconocen sobre la base del devengo. Las concesiones se amortizan
en el plazo de sus vidas tiles estimadas que fluctan entre cinco y treinta aos.
b) Programas de computacin generados internamente
Los costos asociados con el mantenimiento de software se reconocen como gastos cuando se
incurren. Los costos de desarrollo que son directamente atribuibles al diseo y prueba de softwares
identificables y nicos que controla el Grupo se reconocen como activos intangibles cuando
cumplen con los siguientes criterios:
tcnicamente es posible completar el software de modo que podr ser usado;
la gerencia tiene la intencin de terminar el software y de usarlo o venderlo;
-p27 -p26
se tiene la capacidad para usar o vender el software;
se puede demostrar que el programa de cmputo probablemente generar beneficios
econmicos futuros;
se tiene los recursos tcnicos, financieros y otros recursos necesarios para completar el desarrollo
del software que permita su uso o venta; y el gasto atribuible al software durante su desarrollo
se puede medir de manera confiable.
Los costos directos que se capitalizan como parte del costo de programas de cmputo incluyen a los
costos de los empleados que desarrollan el programa de cmputo y una porcin de los costos indirectos
correspondientes. Otros costos de desarrollo que no cumplan con estos criterios se reconocen en
resultados conforme se incurre y no se reconocen como un activo en perodos subsiguientes.
Los costos de desarrollo de los programas de cmputo que se han reconocido como activos se amortizan
en el plazo de sus vidas tiles estimadas que fluctan entre tres y cinco aos.
2.18 Deterioro de activos no financieros
Los activos que tienen vida til indenida no son objeto de amortizacin y su valor en libros se somete a
pruebas anuales de deterioro. Los activos objeto de amortizacin se someten a pruebas de deterioro cuando
se producen eventos o circunstancias que indican que su valor en libros no se podra recuperar. Las prdidas
por deterioro corresponden al monto en el que el valor en libros del activo excede a su valor recuperable.
El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre su valor de mercado y su valor en uso. El
valor de mercado es el monto que se puede obtener de la venta de un activo en un mercado libre. El
valor en uso corresponde al valor presente del estimado de los flujos de efectivo futuros que se espera
obtener del uso continuo del activo y de su venta al trmino de su vida til. Las prdidas por deterioro,
calculadas con referencia al valor en uso de los activos, que se hayan reconocido en aos anteriores,
se extornan si se produce un cambio en los estimados utilizados en la ltima oportunidad en que se
reconoci la prdida por deterioro.
Las pruebas de deterioro efectuadas por el Grupo, cuando corresponde, contemplan el valor en uso a
nivel de unidad generadora de efectivo (grupo de activos ms pequeo capaces de generar flujos de
efectivo identificables). El clculo del valor en uso de los activos contempla el descuento del estimado
de los flujos de efectivo futuros a su valor presente usando una tasa de descuento, antes de impuestos,
que refleje la evaluacin del mercado a la fecha de los estados financieros sobre el valor del dinero en el
tiempo y los riesgos especficos asociados al activo. Las prdidas por deterioro de activos vinculados
con operaciones continuas se reconocen en el estado consolidado de resultados integrales en las
categoras de gastos a las que corresponde la funcin del activo deteriorado.
De otro lado, el Grupo evala a cada fecha de cierre si existen indicios que indiquen que las prdidas por
deterioro reconocidas previamente se han revertido parcial o totalmente. Si se observan tales indicios
del Grupo estima el importe recuperable del activo cuyo valor en libros fue previamente reducido por
deterioro. Las prdidas por deterioro previamente reconocidas, se extornan slo si el incremento en
el valor recuperable del activo obedece a cambios en los estimados que se usaron en la oportunidad
en que se reconoci la prdida por deterioro. En estas circunstancias, el valor en libros del activo se
incrementa a su valor recuperable.
El reconocimiento de la reversin de prdidas por deterioro previamente registradas no puede dar
como resultado que el valor en libros del activo exceda el monto que le habra correspondido, neto de su
depreciacin, en el caso de que no se hubiera reconocido la prdida por deterioro previamente registrada.
La reversin de la prdida por deterioro se reconoce en el estado consolidado de resultados integrales.
2.19 Cuentas por pagar comerciales
Las cuentas por pagar comerciales son obligaciones de pago por bienes y servicios adquiridos de
proveedores en el curso normal de los negocios. Las cuentas por pagar se clasifican como pasivos
corrientes si el pago se debe realizar dentro de un ao o menos (o en el ciclo operativo normal del
negocio si es mayor). De lo contrario, se presentan como pasivos no corrientes.
Las cuentas por pagar se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
usando el mtodo de inters efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal.
2.20 Obligaciones financieras
Los prstamos se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos incurridos en la
transaccin. Estos prstamos se registran posteriormente a su costo amortizado; cualquier diferencia
entre los fondos recibidos (neto de los costos de la transaccin) y el valor de redencin se reconoce en
el estado consolidado de resultados integrales durante el perodo del prstamo usando el mtodo de
inters efectivo.
Los honorarios incurridos para obtener los prstamos se reconocen como costos de la transaccin
en la medida de que sea probable que una parte o todo el prstamo se recibirn. En este caso los
honorarios se difieren hasta el momento en que el prstamo se reciba. En la medida de que no
haya evidencia de que sea probable que una parte o todo el prstamo se reciba, los honorarios se
capitalizan como pagos por servicios para obtener liquidez y se amortizan durante el perodo del
prstamo con el que se relaciona.
2.21 Arrendamientos
1. Arrendamientos en los que la Compaa es arrendataria
i. Arrendamientos operativos
Los arrendamientos en los que una porcin significativa de los riesgos y beneficios relativos a la
propiedad son retenidos por el arrendador se clasifican como arrendamientos operativos. Los pagos
efectuados bajo un arrendamiento operativo incluyendo pagos adelantados (neto de cualquier
incentivo recibido del arrendador) se cargan al estado consolidado de resultados integrales sobre
la base del mtodo de lnea recta en el perodo del arrendamiento.
ii. Arrendamientos financieros
Los arrendamientos en los que las entidades del Grupo asumen sustancialmente todos los riesgos y
beneficios de la propiedad del activo arrendado se clasifican como arrendamientos financieros. Los
arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al menor valor que resulte
de comparar el valor razonable del activo arrendado y el valor presente de los pagos mnimos del
arrendamiento. Cada cuota de arrendamiento se distribuye entre el pasivo y el cargo financiero de
modo que se obtenga una tasa constante sobre el saldo pendiente de pago. La obligacin por cuotas
de arrendamiento correspondientes, neto de cargos financieros, se incluye en otras cuentas por
pagar de corto y largo plazo en el estado consolidado de situacin financiera. El elemento de inters
del costo financiero se trata como gastos financieros (nota 2.22) y se carga al estado consolidado
de resultados integrales o se capitaliza en el perodo del arrendamiento de manera que se obtenga
una tasa de inters peridica constante sobre el saldo del pasivo para cada perodo. Los inmuebles,
maquinaria y equipo adquiridos a travs de arrendamientos financieros se deprecian a lo largo de su
vida til o en el perodo del arrendamiento, plazo que resulte menor. Las inversiones inmobiliarias
adquiridas a travs de contratos de arrendamiento financiero se reconocen a su valor razonable.
2. Arrendamientos en los que las entidades del Grupo son arrendadores
Arrendamientos operativos
Los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen en el rubro de
inversiones inmobiliarias en el estado consolidado de situacin financiera (nota 14).
La Compaa efecta pagos por servicios relacionados con la negociacin de los contratos
de alquiler con los arrendatarios del Grupo. Estos pagos se capitalizan junto con el valor de
la inversin inmobiliaria correspondiente y se amortizan en el perodo del arrendamiento.
Incentivos otorgados a los arrendatarios se reducen del ingreso por arrendamiento en lnea recta
en el plazo del contrato de arrendamiento.
-p29 -p28
2.22 Gastos financieros
Los costos de endeudamiento generales y especficos directamente atribuibles a la adquisicin,
construccin, produccin de activos calificables, los que corresponden a activos que necesariamente toman
un perodo sustancial para alcanzar su propsito de uso o venta, se agregan al costo de dichos activos hasta
que el perodo en que los activos estn sustancialmente listos para su propsito de uso o venta.
El ingreso que se obtiene de inversiones temporales de los fondos de prstamos especficos que an
no se han invertido en activos calificables se deduce de los costos de endeudamiento elegibles para
su capitalizacin. Todos los dems costos de endeudamiento se reconocen en ganancias y prdidas
en el perodo en el que se incurren.
El Grupo capitaliza los gastos financieros de sus activos calificables, inversiones inmobiliarias,
existencias e inmuebles maquinaria y equipo.
2.23 Impuesto a la renta corriente y diferido
El gasto por impuesto a la renta del ao comprende al impuesto a la renta corriente y al diferido que se
reconocen en el estado consolidado de resultados integrales.
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula sobre la base de las leyes tributarias promulgadas
o sustancialmente promulgadas a la fecha del estado consolidado de situacin financiera que generan
renta gravable. La gerencia evala peridicamente la posicin asumida en las declaraciones juradas
de impuestos respecto de situaciones en las que las leyes tributarias son objeto de interpretacin. La
Gerencia, cuando corresponde, constituye provisiones sobre los montos que espera deber pagar a las
autoridades tributarias.
El impuesto a la renta diferido se provisiona por el mtodo del pasivo sobre las diferencias temporales que
surgen entre las bases tributarias de los activos y los pasivos y sus respectivos valores mostrados en los
estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando tasas tributarias (y legislacin) que
han sido promulgadas a la fecha del estado de situacin financiera y que se espera sern aplicables cuando
el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague. Sin embargo, no se
registra el impuesto a la renta diferido que surge por el reconocimiento inicial de un activo o de un pasivo
en una transaccin que no corresponda a una combinacin de negocios que al momento de la transaccin
no afecta ni la utilidad ni la prdida contable o gravable.
Las diferencias temporales deducibles y las prdidas tributarias acumuladas generan impuestos diferidos
activos en la medida que el beneficio tributario se pueda usar contra el impuesto a la renta de futuros
ejercicios gravables. El valor en libros de impuestos a la renta diferidos activos se revisa a la fecha de cada
estado consolidado de situacin financiera y se reduce en la medida en que se determine que es improbable
que se genere suficiente utilidad imponible contra la que se pueda compensar el activo diferido.
Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan si existe el derecho legal de
compensar el impuesto corriente y siempre que los impuestos diferidos se relacionen con la misma entidad
y con la misma autoridad tributaria.
2.24 Beneficios a los empleados
a) Participacin en las utilidades
La Compaa reconoce un pasivo y un gasto por la participacin legal de los trabajadores en
las utilidades de la Compaa. La participacin de los trabajadores en las utilidades se calcula
aplicando la tasa de 5% a la materia imponible determinada de acuerdo con la legislacin del
impuesto a la renta vigente.
b) Gratificaciones
El Grupo reconoce el gasto por gratificaciones y su correspondiente pasivo sobre las bases de las
disposiciones legales vigentes en Per. Las gratificaciones corresponden a dos remuneraciones
anuales que se pagan en julio y diciembre de cada ao.
c) Descanso vacacional
Las vacaciones anuales del personal y otras ausencias remuneradas se reconocen sobre la
base del devengo. La provisin por la obligacin estimada por vacaciones del personal , que
se calcula sobre la base de una remuneracin por cada doce meses de servicios por el perodo
de servicios prestados por los empleados se reconoce en la fecha del estado consolidado de
situacin financiera.
d) Compensacin por tiempo de servicios
La compensacin por tiempo de servicios del personal corresponde a sus derechos indemnizatorios
calculados de acuerdo con la legislacin peruana vigente la que se tiene que depositar en las
cuentas bancarias designadas por los trabajadores en los meses de mayo y noviembre de cada
ao. La compensacin por tiempo de servicios del personal es equivalente a media remuneracin
mensual vigente a la fecha de su depsito. Las Compaas no tienen obligaciones de pago
adicionales una vez que efecta los depsitos de los fondos a los que el trabajador tiene derecho.
2.25 Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando las entidades del Grupo tiene una obligacin presente, legal o
asumida, que resulta de eventos pasados que es probable que requiera la entrega de un flujo de recursos
que involucren beneficios econmicos para su liquidacin y su monto se pueda estimar confiablemente.
Sustancialmente las provisiones se refieren a demandas legales, laborales y tributarias, Si el valor del
dinero en el tiempo es importante, las provisiones se descuentan usando una tasa, antes de impuestos, que
refleje, cuando sea apropiado, los riesgos especficos del pasivo. La reversin del descuento por el paso del
tiempo origina el aumento de la obligacin que se reconoce con cargo al estado consolidado de resultados
integrales como gasto financiero.
No se reconocen provisiones para futuras prdidas operativas. Las obligaciones contingentes se revelan
cuando su existencia slo se confirmar por eventos futuros o su monto no se pueda medir confiablemente.
Los activos contingentes no se reconocen, y se exponen slo si es probable que las entidades del Grupo
genere un ingreso de beneficios econmicos en el futuro.
2.26 Capital social
Las acciones comunes se presentan en el patrimonio. Los costos incrementales directamente atribuibles a
la emisin de nuevas acciones se presentan en el patrimonio como una deduccin del monto recibido, neto
de impuestos.
2.27 Reconocimiento de ingresos
a) Venta de inmuebles (nota 2.13)
i. Se transfiere al comprador la totalidad de los riesgos y beneficios de la propiedad de los inmuebles
(cuando se formaliza la entrega fsica del bien).
ii. El Grupo no conserva para s ninguna implicancia en la gestin corriente de los bienes vendidos, en el
grado con el que generalmente se asocia a la de un propietario, ni el control efectivo sobre los bienes
vendidos; sin perjuicio, de lo anterior, luego de la entrega fsica de los bienes la Compaa asume la
responsabilidad, por lo que es reembolsado por sus clientes, de completar los trmites administrativos
hasta el saneamiento de su ttulo de propiedad.
iii. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
iv. Es probable que los beneficios econmicos relacionados con la transaccin fluirn al Grupo; y,
v. Los costos incurridos o por ser incurridos respecto de la transaccin se pueden cuantificar confiablemente
b) Rescisin de contratos de venta de inmuebles
El Grupo conserva la titularidad de los bienes inmuebles vendidos en garanta de los saldos
pendientes de cobro hasta recibir el pago de la ltima cuota del cronograma de pagos.
En los casos que el cliente incumpliera con el pago de tres cualesquiera de las cuotas
consecutivas en que ha sido fraccionado el precio de venta, la Grupo podr: i) dar por vencida en
-p31 -p30
forma automtica las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir al cliente
el pago inmediato del ntegro del saldo del precio de venta; ii) dar por resuelto automticamente,
unilateralmente y de pleno derecho el contrato, en cuyo caso retendr como penalidad el treinta por
ciento (30%) del precio de venta contado, el cual ser descontado del monto pagado a cuenta del precio
de venta. Sin incluir intereses y gastos administrativos. El terreno recuperado ingresa a los registros
contables al valor reintegrado al cliente.
c) Arrendamientos
Los ingresos por arrendamientos operativos se reconocen en lnea recta en el plazo del contrato de
arrendamiento. Cuando el Grupo otorga incentivos a sus arrendatarios, su costo se reconoce en el plazo
del contrato de arrendamiento, reduciendo el ingreso por arrendamiento. Los cargos por administracin
y mantenimiento se reconocen en el periodo en el que se brinda el servicio.
d) Prestacin de servicios de las lneas de negocio de hoteles, estacionamientos y rentas
i. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
ii. Es probable que los beneficios econmicos relacionados con la transaccin fluirn al Grupo;
iii. El grado de terminacin de la transaccin, en la fecha del balance, se puede cuanticar conablemente; y,
iv. Los costos incurridos en la prestacin del servicio, as como los que queden por ser incurridos hasta
completarlo, se puedan cuantificar confiablemente.
Cuando el Grupo acta como agente, la comisin, en lugar del ingreso bruto, se reconoce como ingreso.
e) Reembolso de gastos administrativos
Los gastos administrativos por mantenimiento de cuentas, servicios legales, gastos notariales, entre
otros, que son reembolsados por los clientes en cada una de sus cuotas por las ventas a plazo de terrenos
habilitados, se acreditan directamente a la cuenta gastos administrativos en el estado consolidado de
resultados integrales conforme se cobran.
f) Intereses
Los intereses se reconocen conforme se devengan, utilizando el mtodo de la tasa de inters efectiva el
que consiste en igualar la tasa de descuento con el valor en libros del activo financiero.
2.28 Reconocimiento de costos y gastos
El costo de venta de inmuebles corresponde al costo de adquisicin ms los costos incurridos en la
ejecucin del proyecto inmobiliario. El costo de venta de inmuebles se reconoce simultneamente con el
reconocimiento de la venta.
Los costos de servicios ofrecidos se reconocen conforme la prestacin del servicio.
Los intereses se reconocen en proporcin al tiempo transcurrido de manera que reflejen el costo efectivo
del instrumento financiero.
Los otros costos y gastos se reconocen conforme se devengan.
2.29 Distribucin de dividendos
La distribucin de dividendos de la Compaa se reconoce como pasivo en el estado consolidado de situacin
financiera en el perodo en el que el pago de los dividendos se aprueba por los accionistas de la Compaa.
2.30 Pasivos y activos contingentes
Los pasivos contingentes no se reconocen en los estados financieros, slo se revelan en nota a los estados
financieros, a menos que sea remota la necesidad de utilizacin de recursos en el futuro. Los activos
contingentes no se reconocen en los estados financieros y slo se revelan cuando es probable que se
produzca un ingreso de recursos al Grupo.
2.31 Utilidad por accin
La utilidad por accin bsica y diluida se calcula dividiendo la utilidad por accin comn entre el promedio
ponderado de las acciones comunes y de inversin en circulacin durante el periodo.
Al 31 de diciembre del 2012 y del 2011, la Compaa no tiene instrumentos financieros con efecto diluyente,
por lo que la utilidad bsica y diluida por accin es la misma por los aos presentados
2.32 Partidas no operativas significativas
Estas partidas se divulgan por separado en los estados financieros cuando es necesario hacerlo para
ofrecer mayor informacin sobre el desempeo del Grupo. Estas partidas no operativas corresponden a
partidas significativas de ingresos o gastos que se muestran por separado debido a la importancia de su
monto y de su naturaleza.
3. ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
3.1 Factores de riesgo financiero
Las actividades del Grupo la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado
(que comprende a los riesgos de tipo de cambio, riesgo de tasa de inters y riesgo de precio), riesgo
de crdito y riesgo de liquidez. El programa general de administracin de riesgos del Grupo se
concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimi zar
potenciales efectos adversos en el desempeo financiero del Grupo.
La Gerencia del Grupo es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y sobre la base de
este conocimiento y experiencia revisa y acuerda polticas para administrar cada uno de los riesgos
que se describen a continuacin. Asimismo, se incluye el anlisis de sensibilidad que intenta revelar
la sensibilidad en los instrumentos financieros del Grupo frente a los cambios en las variables del
mercado y mostrar el impacto en el estado consolidado de resultados integrales, o en el patrimonio de
ser el caso. Los instrumentos financieros expuestos a los riesgos de mercado incluyen a las cuentas
por cobrar y a cuentas por pagar.
La sensibilidad ha sido preparada para los aos terminados al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 usando
los importes de los activos y pasivos financieros mantenidos a esa fecha. El Directorio revisa y aprueba
las polticas para administrar cada uno de stos riesgos los cuales estn descritos a continuacin:
a) Riesgos de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de caja de los
instrumentos financieros flucte a consecuencia de los cambios en los precios del mercado. Los
precios de mercado que aplican a los instrumentos financieros del Grupo comprenden al riesgo de
tipo de cambio, el riesgo de tasa de inters y riesgo de precio.
i. Riesgo de tipo de cambio
El Grupo opera exclusivamente en Per y su exposicin al riesgo de cambio resulta de sus
operaciones denominadas en monedas distintas a su moneda funcional (el Nuevo sol). Las
transacciones del Grupo se pactan y se liquidan en distintas monedas, principalmente en dlares
estadounidenses. En consecuencia, el Grupo est expuesta al riesgo de que el tipo de cambio del
Nuevo sol respecto de las monedas en que pacta sus transacciones flucte significativamente de
manera adversa. La Gerencia asume el riesgo de cambio con el producto de sus operaciones por
lo que no realiza operaciones de cobertura con instrumentos financieros derivados para cubrir
su riesgo de cambio.
El Grupo mantiene los siguientes activos y pasivos expresados en dlares estadounidenses:
2012 2011
S/.000 S/.000
Activo
Efectivo y equivalentes de efectivo 4,837 6,219
Cuentas por cobrar comerciales 47,935 50,147
Otras cuentas por cobrar 10,777 6,352
Total activo 63,549 62,718
Pasivo
Obligaciones nancieras (120,642) (86,375)
Cuentas por pagar comerciales (30,556) (20,198)
Otras cuentas por pagar (68) (1,503)
Total pasivo (151,266) (108,076)
PASIVO NETO (87,717) (45,358)
-p33 -p32
Los saldos en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional a los tipos de cambio
del mercado libre que publica la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Al 31 de diciembre
de 2012 y de 2011, el tipo de cambio utilizado por la Compaa para el registro de los saldos en
moneda extranjera fue de S/.2.551 y S/.2.697 por US$1, respectivamente.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el Grupo registr una ganancia por diferencia en cambio de S/
21.3 millones y de S/.1.4 milln, respectivamente.
Si al 31 de diciembre de 2012 el dlar se hubiera devaluado/apreciado 5% respecto del nuevo sol y
las dems variables se hubieran mantenido constantes, la utilidad antes del impuesto habra sido
mayor/menor en S/.1,060,000 (S/.74,000 en el 2011), originada principalmente por las obligaciones
financieras comprometidas en moneda extranjera.
La Gerencia estima, sobre la base de informacin macroeconmica de mercado, que las variaciones
que se produciran en la cotizacin del dlar estadounidense no impacten desfavorablemente y
de manera importante a los resultados del Grupo.
ii. Riesgo de tasa de inters
Los instrumentos financieros que devengan tasas de inters fijas exponen al Grupo al riesgo de
tasa de inters sobre el valor razonable del instrumento. Los instrumentos financieros del Grupo
expuestos al riesgo de tasa de inters corresponden sustancialmente a las cuentas por cobrar y
el endeudamiento a largo plazo.
La Gerencia es adversa a la exposicin al riesgo de sus flujos de efectivo por lo que la poltica del
Grupo contempla mantener todos sus instrumentos financieros (activos y pasivos) a tasas de
inters fijas. La Gerencia considera que el impacto de esta poltica sobre el valor razonable de
sus instrumentos financieros activos es irrelevante. Sustancialmente todo el endeudamiento del
Grupo est denominado en dlares estadounidenses.
iii. Riesgo de precio
El Grupo est expuesto a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios de venta de
inmuebles. Dado la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos comerciales o
proyectos de viviendas, el incremento de la actividad econmica en general, la mejora econmica
de las familias, el acceso al crdito hipotecario y a la estabilidad en los costos de construccin, la
Gerencia estima que el riesgo que los precios bajen de manera significativa es bajo.
b) Riesgo de crdito
El riesgo de crdito surge del efectivo, del equivalente de efectivo y de los depsitos en bancos e
instituciones financieras, as como de la exposicin al crdito de la cartera de clientes, que incluye
a los saldos pendientes de las cuentas por cobrar. Respecto de bancos e instituciones financieras, el
Grupo slo realiza operaciones de depsito de sus fondos en instituciones cuyas calificaciones de riesgo
independientes sean como mnimo A y B. Respecto del riesgo de crdito sobre su cartera de clientes,
el rea de crditos y cobranzas de la Compaa evala la calidad crediticia de cada cliente a la fecha de
la suscripcin de los contratos de venta de inmuebles, tomando en consideracin su posicin financiera
su record crediticio; el comportamiento de la cartera es monitoreado detallada y permanentemente
para identificar potenciales problemas de morosidad o retrasos. Asimismo, para mitigar este riesgo la
Grupo conserva la titularidad de los inmuebles vendidos, mediante la venta garantizada con reserva de
dominio, hasta la cancelacin de la ltima cuota del cronograma de pagos. El anlisis de la calidad de los
instrumentos financieros expuestos al riesgo de crdito se presenta en las notas 6 y 7.
c) Riesgo de liquidez
La administracin prudente del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y
equivalente de efectivo, la disponibilidad de financiamiento a travs de una adecuada cantidad
de fuentes de financiamiento comprometidas y la capacidad de cerrar posiciones en el mercado.
En ese sentido la Compaa no tiene riesgos significativos de liquidez ya que histricamente los
flujos de efectivo de sus operaciones le han permitido mantener suficiente efectivo para atender
sus obligaciones.
El rea de Finanzas de la Compaa supervisa las proyecciones de flujos de efectivo preparadas
para anticipar los requisitos de liquidez del Grupo y se asegura de que se cuente con suficiente
efectivo para cubrir las necesidades operacionales, manteniendo a la vez suficiente margen de
lneas de crdito no usadas (nota 19) en todo momento de modo que el Grupo no incumpla con sus
lmites de endeudamiento preestablecidos por la Gerencia ni con las restricciones contempladas
en los contratos de prstamos (covenants).
Dichas proyecciones toman en consideracin los planes de financiamiento de deuda de del Grupo,
el cumplimiento de los covenants, el cumplimiento con los objetivos de ratios financieros del
estado consolidado de situacin financiera interno y, de ser aplicable, los requisitos regulatorios
externos o requerimientos legales.
Los excedentes de efectivo y saldos por encima del requerido para la administracin del capital de
trabajo se depositan en cuentas bancarias a la vista y a plazos cuyos vencimientos se acuerdan
considerando el momento en que se requerirn de modo de no afectar los ratios de liquidez del Grupo.
A continuacin se presenta un anlisis de los pasivos financieros del Grupo clasificados segn
su antigedad, considerando su agrupacin desde la fecha del estado consolidado de situacin
financiera hasta su vencimiento contractual.
Los montos expuestos a continuacin corresponden a los flujos de efectivo contractuales no
descontados:
MENOS
DE 1 AO
ENTRE
1 Y 2 AOS
ENTRE
2 Y 5 AOS
MS
DE 5 AOS
TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Al 31 de diciembre de 2012
Obligaciones nancieras 137,745 141,167 62,308 18,022 359,242
Cuentas por pagar comerciales 63,889 36,404 - - 100,293
Otras cuentas por pagar 44,389 585 - - 44,974
Total pasivos nancieros 246,023 178,156 62,308 18,022 504,509
MENOS
DE 1 AO
ENTRE
1 Y 2 AOS
ENTRE
2 Y 5 AOS
MS
DE 5 AOS
TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Otras cuentas por pagar 59,446 2,977 - - 62,423
3.2 Administracin de riesgo de capital
Los objetivos del Grupo al administrar el capital es salvaguardar su capacidad de continuar como
empresa en marcha con el propsito de generar retornos a sus accionistas, beneficios a otros grupos
de inters y mantener una estructura de capital ptima para reducir el costo del capital.
El Grupo maneja su estructura de capital y realiza ajustes para afrontar los cambios en las condiciones
econmicas del mercado.
Consistente con la industria, el Grupo monitorea su capital sobre la base del ratio de apalancamiento.
Este ratio se calcula dividiendo la deuda neta entre el capital total. La deuda neta corresponde al
total del endeudamiento (incluyendo el endeudamiento corriente y no corriente) menos el efectivo y
equivalente de efectivo. El capital total corresponde al patrimonio tal y como se muestra en el estado
consolidado de situacin financiera ms la deuda neta.
No se ha producido cambios en los objetivos, polticas o procedimientos durante los aos terminados
el 31 de diciembre de 2012 y de 2011.
-p35 -p34
Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, fueron como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Total obligaciones nancieras (nota 19) 307,743 232,952
Menos: Efectivo y equivalentes de efectivo (nota 5) (35,128) (30,834)
Deuda neta 272,615 202,118
Total capital 472,148 371,894
Ratio de apalancamiento 0.58 0.54
3.3 Estimacin del valor razonable de los instrumentos financieros
El valor razonable es definido como el importe por el cual un activo podra ser intercambiado o un
pasivo liquidado entre partes conocedoras y dispuestas a ello en una transaccin corriente, bajo el
supuesto de que la entidad es una empresa en marcha.
La NIIF 7 requiere que la entidad exponga la medicin de los valores razonables por nivel de las
siguientes jerarquas de medidas de valor razonable:
Precios de cotizacin (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idnticos
(nivel 1).
Informacin distinta a precios de cotizacin incluidos en el nivel 1 que se pueda confirmar para
el activo o pasivo, ya sea directamente (es decir, precios) o indirectamente (es decir, que se
deriven de precios (nivel 2).
Informacin sobre el activo o el pasivo que no se basa en data que se pueda confirmar en el
mercado (es decir, informacin no observable) (nivel 3).
Los siguientes mtodos y supuestos fueron utilizados por la Gerencia para estimar los valores
razonables de sus instrumentos financieros:
Instrumentos financieros cuyo valor razonable es similar al valor en libros -
Para los activos y pasivos financieros que son lquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a
tres meses), como caja y bancos, cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros pasivos corrientes, se
considera que el valor en libros es similar al valor razonable.
La tcnica de valoracin ms frecuentemente aplicada incluye las proyecciones de flujos a travs de
modelos y el clculo de valor presente. Los modelos incorporan diversas variables como la calificacin
de riesgo de crdito de la entidad de contraparte y cotizaciones futuras de los precios de minerales.
4. ESTIMADOS Y CRITERIOS CONTABLES CRITICOS
Los estimados y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia histrica
y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se consideran
razonables de acuerdo con las circunstancias.
4.1 Estimados y supuestos contables crticos
El Grupo efecta estimaciones y supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables resultantes
por definicin muy pocas veces sern iguales a los resultados reales. Sin embargo, en opinin de la
Gerencia, las estimaciones y supuestos no tienen un riesgo significativo de causar un ajuste material a
los saldos de los activos y pasivos en el prximo ao.
i. Vida til y valor recuperable de los inmuebles, maquinaria y equipo (nota 13) -
La depreciacin se calcula siguiendo el mtodo de lnea recta en funcin a la vida til estimada
del activo. Esto resulta en cargos por depreciacin y/o amortizacin proporcionales al desgate
estimado de los activos medido en nmero de aos. La vida til de los activos se evala sobre la
base de: i) las limitaciones fsicas del activo, y ii) la evaluacin de la demanda.
ii. Impuesto a la renta (nota 27) -
Se requiere ejercer significativamente de juicio para determinar la provisin para el impuesto a
la renta. Existen muchas transacciones y clculos por los que el resultado final del impuesto es
incierto. El Grupo reconoce un pasivo por temas observados en revisiones fiscales sobre la base
de estimados de si se requerir de pagos adicionales de impuestos. Cuando el resultado final de
tales revisiones se conozca y si difiere de las estimaciones preliminares, los ajustes impactan al
saldo del impuesto a la renta corriente y al del diferido en el periodo en que se conoce el resultado
final de la revisin.
El clculo del impuesto a la renta corriente que determina el Grupo resulta de la aplicacin de
las normas tributarias vigentes y no incluyen provisiones estimadas que generen en un futuro
diferencias con respecto a las revisiones fiscales. En tal sentido no consideramos necesario
efectuar una revelacin de sensibilidad que simule una variaciones en el clculo, siendo que, en
el caso se presente alguna diferencia, sta no sera material en relacin a los resultados de los
estados financieros.
iii. Provisin para contingencias (nota 29) -
Por definicin las obligaciones contingentes se confirmarn con la ocurrencia o no ocurrencia
de uno o ms eventos futuros sobre los que la Gerencia no tiene control. La determinacin de las
contingencias involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el uso de supuestos sobre los
resultados de eventos que se materializarn o no en el futuro.
iv. Revisin de valores en libros y provisin para deterioro (nota 13) -
Las Compaas del Grupo estiman que el valor de sus activos permanentes se recuperar en el
curso normal de sus operaciones. Su estimado se sustenta en supuestos sobre sus niveles de
produccin y los estimados de la demanda de sus productos en el futuro. A la fecha de los estados
financieros, las proyecciones disponibles de estas variables muestran tendencias favorables a
los intereses de la Compaa lo que sustenta la recuperacin de sus activos permanentes.
v. Valor razonable de inversiones inmobiliarias (nota 2.15) -
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias que no cuentan con precios que surgen de
mercados activos se determinan usando distintas tcnicas de valuacin. El Grupo aplica su juicio
para seleccionar entre los distintos mtodos y efecta supuestos que se sustentan principalmente
en las condiciones del mercado existentes a la fecha de los estados financieros.
4.2 Juicios crticos en la aplicacin de las polticas contables -
Terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias (nota 2.15) -
Los terrenos adquiridos con el propsito de generar rendimientos de largo plazo con la apreciacin de
su valor y que a la fecha de su adquisicin no se prevea su habilitacin con el objeto de su venta en el
futuro previsible, se clasifican como inversiones inmobiliarias. Cuando la Gerencia establece su cambio
de uso, lo que se evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se
transfiere al rubro de existencias.
-p37 -p36
5. INFORMACION POR SEGMENTOS
El Comit Ejecutivo evala el desempeo de los segmentos operativos del Grupo, como sigue:
SEGMENTO DE OPERACIN ACTIVO CORRIENTE ACTIVO NO CORRIENTE TOTAL ACTIVOS PASIVO CORRIENTE DEUDA CORTO PLAZO DEUDA LARGO PLAZO PASIVO NO CORRIENTE TOTAL PASIVO PATRIMONIO TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Vivienda 497,413 199,355 696,768 274,392 117,352 168,025 54,922 614,691 82,077 696,768
Estacionamiento 11,337 46,764 58,101 5,918 2,564 6,933 2,219 17,634 40,467 58,101
Hoteles 13,791 66,710 80,501 3,654 1,310 11,559 49 16,572 63,929 80,501
Renta inmobiliaria 657 13,584 14,241 812 - - 369 1,181 13,060 14,241
Total 523,198 326,413 849,611 284,776 121,226 186,517 57,559 650,078 199,533 849,611

SEGMENTO VENTAS UTILIDAD BRUTA GASTOS GENERALES OTROS (GASTOS)
E INGRESOS
UTILIDAD
DE OPERACIN
INGRESOS
FINANCIEROS
GASTOS
FINANCIEROS
DIFERENCIA
DE CAMBIO
UTILIDAD ANTES
DE IMPUESTO
RESULTADO DEL AO
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Vivienda 299,040 79,220 (63,424) (1,806) 13,990 23,520 (9,306) 20,530 48,734 29,674
Estacionamiento 55,283 16,117 (5,192) (632) 10,293 4 (768) 257 9,785 7,381
Hoteles 44,151 16,089 (9,080) (198) 6,811 22 (778) 613 6,667 5,278
Rentas 4,164 2,320 (560) (175) 1,585 - - (50) 1,535 1,048
Total 402,638 113,746 (78,256) (2,811) 32,679 23,546 (10,852) 21,350 66,721 43,381
SEGMENTO DE OPERACIN ACTIVO CORRIENTE ACTIVO NO CORRIENTE TOTAL ACTIVOS PASIVO CORRIENTE DEUDA CORTO PLAZO DEUDA LARGO PLAZO PASIVO NO CORRIENTE TOTAL PASIVO PATRIMONIO TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Vivienda 386,266 192,292 578,558 322,583 79,026 137,494 190,699 516,282 65,276 578,558
Estacionamiento 10,000 49,122 59,122 13,936 2,419 9,413 9,413 23,349 35,773 59,122
Hoteles 9,977 58,589 68,566 7,186 3,247 1,353 1,353 8,539 60,027 68,566
Renta inmobiliaria 558 9,170 9,728 1,028 - - - 1,028 8,700 9,728
Total 406,801 309,173 715,974 344,733 84,692 148,260 201,465 546,198 169,776 715,974
SEGMENTO VENTAS UTILIDAD BRUTA GASTOS GENERALES OTROS (GASTOS)
E INGRESOS
UTILIDAD
DE OPERACIN
INGRESOS
FINANCIEROS (NETOS)
DIFERENCIA
EN CAMBIO
UTILIDAD ANTES
DE IMPUESTO
RESULTADO DEL AO
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Vivienda 290,101 109,270 (64,795) (2,628) 41,847 13,927 1,274 57,048 42,783
Estacionamiento 46,716 14,575 (7,969) (240) 6,366 (923) 177 5,620 3,757
Hoteles 40,325 16,861 (13,795) (102) 2,964 (479) 38 2,523 1,704
Renta inmobiliaria 3,114 1,614 (972) (11) 631 - (15) 616 419
Total 380,256 142,320 (87,531) (2,981) 51,808 12,525 1,474 65,807 48,663
-p39 -p38
6. INSTRUMENTOS FINANCIEROS POR CATEGORIA
Al 31 de diciembre, los instrumentos financieros se resumen como sigue:
PRSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 2011
S/.000 S/.000
ACTIVOS SEGN ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 64 786
Inversiones nancieras 992 -
198,239 169,568
PRSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 2011
S/.000 S/.000
PASIVOS SEGN ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA
Obligaciones nancieras 303,089 228,676
Arrendamiento nanciero 4,654 4,276
Cuenta por pagar comerciales 100,293 63,795
Otras cuentas por pagar (excluye a las obligaciones tributarias) 24,074 50,806
432,110 347,553
a) Los adelantos se excluyen de las cuentas por cobrar comerciales y de las otras cuentas por cobrar,
porque este anlisis slo se requiere para instrumentos financieros.
b) Las categoras en esta revelacin son requeridas por la NIC 39. Los arrendamientos financieros
en su mayor parte estn fuera del alcance de la NIC 39; sin embargo, siguen estando dentro del
alcance de la NIIF 7. Por lo tanto, los arrendamientos financieros se muestran por separado.
c) Las obligaciones tributarias se excluyen del saldo de cuentas por pagar porque este anlisis slo
es requerido para los instrumentos financieros.
7. EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta se comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Caja y fondos jos 1,708 1,095
Cuentas corrientes 30,341 29,739
Depsitos a plazo 3,079 -
Total efectivo y equivalentes de efectivo 35,128 30,834
Al 31 de diciembre de 2012, la Compaa mantiene cuentas corrientes y depsitos a plazo en bancos
locales. Los depsitos en cuenta corriente estn denominados en nuevos soles y en dlares
estadounidenses por S/.22,178,000 y US$3,200,000, respectivamente (S/.13,018,000 y US$6,200,000
respectivamente al 31 de diciembre de 2011) y depsitos a plazos por US$1,190,000.La calidad de
crdito de las contrapartes en las que se mantienen cuentas corrientes surge de las publicadas por
las calificadoras de riesgo Apoyo y Asociados Internacionales S.A.C (Fitch Ratings) y Pacific Credit
Rating y son como sigue:
31 DE DICIEMBRE DE 2012 2011
S/.000 S/.000
EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
Banco de Crdito del Per (A+) 2,383 4,192
Banco Continental (A+) 24,443 20,324
Banco Scotiabank (A) 24 54
Banco Interbank (A) 1 668
Otros menores (sin calicacin externa) 3,490 4,501
DEPSITOS A PLAZO
Caja municipal de ahorro y crdito
de Sullana (B) 3,033 -
Total 3,033 -
8. CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Facturas por cobrar 10,341 18,035
Letras por cobrar 161,072 135,245
Provisin por deterioro (562) (452)
Intereses no devengados (41,439) (36,425)
Cuentas por cobrar comerciales - neto 129,412 116,403
Menos porcin no corriente:
Letras por cobrar comerciales - neto de
intereses no devengados (74,475) (65,734)
Porcin corriente 54,937 50,669
El saldo de las facturas por cobrar corresponde a ventas de inmuebles, ingresos por servicios prestados,
venta de mercadera y alquileres de locales comerciales. El valor razonable de las facturas por cobrar
es similar a su valor nominal debido a que su perodo promedio de cobro es menor a los 360 das. Las
facturas por cobrar no devengan intereses y no cuentan con garantas especficas.Las letras por cobrar
al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, corresponden a ventas financiadas a los clientes de la actividad
inmobiliaria. Las ventas inmobiliarias se financian hasta en 72 meses desde la fecha de suscripcin
del contrato de venta garantizado. La Compaa monitorea permanentemente esta cartera de crditos,
identificando y corrigiendo retrasos y/o morosidad. El ratio de morosidad global durante el ao 2012
ha sido de 0.40% (0.40% en 2011). El ratio de morosidad se calcula a partir de los crditos vencidos
considerando el valor de una, dos y tres letras vencidas ms el saldo de letras por vencer, de aquellos
crditos con ms de tres letras vencidas, dividido entre el valor de la cartera total. El Grupo mantiene
la reserva de dominio como colateral en garanta de la cancelacin total del precio de venta de los
inmuebles vendidos a plazos a los clientes.
La Gerencia luego de evaluar los saldos pendientes de cobro a la fecha de los estados financieros
considera que excepto por las cuentas por cobrar efectivamente provisionadas por deterioro,
provenientes de los segmentos de Hoteles y Estacionamientos, no tiene cuentas incobrables.
En el proceso de estimacin de la provisin para cuentas de cobranza dudosa, la Gerencia evala las
calidades particulares del cliente y estima la viabilidad de la cobranza de las cuentas por cobrar.
-p41 -p40
En opinin de la Gerencia, la provisin para cuentas de cobranza dudosa al 31 de diciembre de 2012 y de
2011 cubre adecuadamente el riesgo de crdito de estas partidas a esas fechas (ver informacin sobre
el riesgo de crdito en la nota 3-b).
La exposicin mxima al riesgo de crdito a la fecha de reporte es el valor en libros de las cuentas por
cobrar comerciales.
9. OTRAS CUENTAS POR COBRAR
2012 2011
S/.000 S/.000
Anticipos otorgados a proveedores 7,670 5,984
Cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd 20,084 11,149
Depsitos en garanta 1,129 2,064
Diversas 3,759 2,348
Total otras cuentas por cobrar 32,643 21,545
La cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd. (en adelante Bradley), corresponde al contrato de opcin
de compra (en adelante contrato) suscrito el 16 de abril del 2006 por el que Bradley, propietaria del
50% del capital de Gnesis & Renwick S.A. (en adelante G&R), una empresa inmobiliaria dedicada a la
habilitacin urbana en la ciudad de Houston Texas U.S.A., otorga a Los Portales S.A. la opcin irrevocable
de compra del total de las acciones en G&R.
El plazo inicial para el ejercicio de la opcin venci el 31 de diciembre de 2010. Mediante addendum al
contrato de fecha 10 de diciembre de 2012 se prorrog la vigencia de la opcin de compra hasta el 31 de
marzo de 2013. De otro lado, de acuerdo con los trminos del addendum al contrato de fecha 26 de junio
de 2008, la Compaa, con el objeto de mantener vigente la opcin de compra, acept cumplir con la
totalidad de los pagos que por concepto de capital e intereses debe entregar a Bradley a G&R conforme
a su acuerdo de accionistas. En el caso que la Compaa decida no ejercer la opcin de compra, Bradley
rembolsar los pagos que la Compaa hubiera efectuado.
La cuenta anticipos otorgados a proveedores se refieren principalmente a adelantos por la compra de
terrenos, por suscripcin de opciones de compra. El valor razonable de las otras cuentas por cobrar
con vencimiento corriente es similar a su valor en libros, no tienen montos vencidos y no presentan
deterioro en su valor. La exposicin mxima al riesgo de crdito a la fecha de los estados financieros se
limita al valor en libros de estas cuentas. Estos saldos no cuentan con garantas.
10. TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
Las siguientes transacciones se realizaron con accionistas y partes relacionadas:
a) Venta de servicios:
2012 2011
S/.000 S/.000
LP Holding S.A. 23 171
Compaa minera caudalosa S.A. 41 615
64 786
Los servicios se facturan a precios de lista vigentes y en trminos similares a aquellos disponibles a
terceros.
b) Adquisicin de servicios:
2012 2011
S/.000 S/.000
Santa Aurelia S.A. - 14
Los servicios a relacionadas se facturan en trminos comerciales normales.
c) Saldos con partes relacionadas por ventas y compras de servicios -
2012 2011
S/.000 S/.000
Cuentas por cobrar a partes relacionadas:
Matriz 23 171
Relacionadas 41 615
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas 64 786
Los bienes y servicios se facturan a precios de lista vigentes y en trminos similares a aquellos
disponibles a terceros.
S/.000 S/.000
Cuentas por pagar a partes relacionadas:
Relacionadas - 14
Total cuentas por pagar a partes relacionadas - 14
Las cuentas por cobrar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de venta de
servicios y son considerados de vencimiento corriente. Estas cuentas por cobrar no tienen garantas y
no generan intereses. La Compaa ha evaluado la cobrabilidad de estos saldos y considera que no se
requiere constituir ninguna provisin por deterioro.
d) El movimiento de los prstamos recibidos de partes relacionadas es el siguiente:
S/.000 S/.000
Saldo inicial 14 8,023
Prstamos recibidos en el ao - 10,796
Amortizacin de prstamos recibidos (14) (19,271)
Intereses - 466
Saldo nal - 14
e) Compensacin de la Gerencia clave (*) -
S/.000 S/.000
Remuneraciones y otros servicios a corto plazo 6,106 5,347
(*) La Compaa incluye en este concepto a los miembros del Directorio y de la Gerencia.
-p43 -p42
11. EXISTENCIAS
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende
2012 2011
S/.000 S/.000
Terrenos 131,397 15,701
Proyectos en curso 221,827 245,476
Inmuebles terminados 32,984 27,855
Mercaderas y suministros 6,941 6,164
393,151 295,196
La cuenta Terrenos comprende 23 inmuebles, con una extensin de 285.94 hectreas, ubicadas en los
distritos de Carabayllo y Pachacamac en la provincia de Lima, en la provincia de Caete (Asia) y en
las provincias de Ica, Chimbote y Chiclayo. Estos terrenos han sido adquiridos por la Compaa para
desarrollar proyectos inmobiliarios en el curso corriente de sus operaciones.
La cuenta Proyectos en curso corresponde a 50 proyectos inmobiliarios ubicados en las provincias de
Lima y Caete (Zona Este: Huampani, Cieneguilla y Pachacamac; Zona Norte: Carabayllo, Santa Rosa,
Huacho-Barranca; Zona Centro: Lima Metropolitana; Zona Sur: Mala y Asia-Caete), y en las provincias
de Ica, Chimbote, Chiclayo y Piura. La Compaa viene desarrollando proyectos de habilitacin urbana,
urbanizaciones de viviendas bajo programas gubernamentales de Techo Propio y Mi Vivienda, y
edificios de viviendas multifamiliar.
La cuenta de Inmuebles terminados corresponde a unidades inmobiliarias totalmente concluidas,
ubicadas en la provincia de Lima (Huampani, Cieneguilla, Carabayllo, Santa Rosa, y Lima Metropolitana),
en la provincia de Caete (Asia y Mala) y las provincias de Ica, Chiclayo y Piura; y corresponden a
habilitacin urbana con 391 unidades, y Vivienda Social 32 unidades.
Durante el ao 2012, la Compaa ha capitalizado gastos financieros por S/.24.2 millones
aproximadamente (S/.13.4 millones en 2011) en la cuenta proyectos en curso.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 la Gerencia del Grupo no ha considerado necesario efectuar una
provisin por desvalorizacin de inventarios dado sus niveles de rotacin.
12. INVERSIONES
ENTIDAD PARTICIPACIN
EN ACCIONES
PORCENTAJE EN EL CAPITAL VALOR EN LIBROS
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012 2011 2012 2011
% % S/.000 S/.000
Asociacin en participacin
Real Once - - 20 - 2,757
Inversiones Real Once S.A. - 20 20 2,711 12
Concesin de estacionamientos
Miraores S.A. - CEMSA - 49 - 1,215 -
Strip Centers del Per S.A. - - - 5 -
Promotora Club Empresarial - - 122 122
Otras - - - 1 1
4,054 2,892
Inversiones Real Once, es propietaria del inmueble ubicado en el Centro Empresarial de San Isidro, el
mismo que es utilizado para la operacin de estacionamientos.
Concesin de Estacionamientos Miraflores S.A. corresponde a una inversin equivalente al 49% del
capital social de esta empresa. CEMSA obtuvo la buena-pro para la construccin y operacin de los
estacionamientos subterrneos que se construirn a partir de mayo de 2013 en el Distrito de Miraflores.
-p45 -p44
13. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
El movimiento del rubro inmuebles, maquinaria y equipo y el de su correspondiente depreciacin
acumulada, por los aos terminados el 31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el que sigue:
TERRENOS EDIFICIOS MAQUINARIA VEHCULOS LEASING MUEBLES Y ENSERES EQUIPOS DIVERSOS ACTIVOS POR RECIBIR OBRAS EN CURSO TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Al 1 de enero de 2011
Valor neto en libros 28,676 28,128 1,126 402 1,370 1,556 4,658 - 2,312 68,228
Adiciones 4,302 492 20 8 3,953 1,071 4,061 97 21,376 35,380
Bajas - (650) (1,574) - - - - (2,224) - -
Transferencias (6,349) 5,851 2,476 1 424 394 (75) - (2,616) 106
Cargo por depreciacin - 1,671 (631) (146) (340) (591) (1,295) - - (4,674)
Valor neto al 31 de diciembre de 2011 26,629 32,150 2,991 265 3,833 2,430 7,349 97 21,072 96,816
Costo 26,629 45,273 7,525 1,018 4,157 7,598 15,635 97 21,072 129,004
Depreciacin acumulada - (13,123) (4,534) (753) (324) (5,168) (8,286) - - (32,188)
Valor neto al 31 de diciembre de 2011 26,629 32,150 2,991 265 3,833 2,430 7,349 97 21,072 96,816
Valor neto en libros 26,629 32,150 2,991 265 3,833 2,430 7,349 97 21,072 96,816
Adiciones - 318 205 - 1,277 597 1,604 - 13,258 19,282
Baja activos - (59) - - - (1) (12) (97) (116) (285)
Transferencias - 4,490 68 - - 1,248 1,087 - (8,383) (1,490)
Cargo por depreciacin - (1,581) (439) (127) (584) (1,014) (2,096) - - (5,841)
Ajuste depreciacin - 77 (8) 8 - - - - - 77
Valor neto al 31 de diciembre de 2012 26,629 35,395 2,817 146 4,526 3,260 7,932 - 25,831 106,536
Costo 26,629 49,985 7,666 1,019 5,432 9,060 17,928 - 25,831 143,550
Valor neto al 31 de diciembre de 2012 26,629 35,395 2,817 146 4,526 3,260 7,932 - 25,831 106,536
-p47 -p46
El gasto por depreciacin por los aos terminados el 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
consolidado de resultados integrales como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Costo de ventas (Nota 22) 4,681 4,288
Gastos de administracin (Nota 24) 1,160 386
Total 5,841 4,674
El saldo de las obras en curso comprende principalmente:
S/.000 S/.000
Nueva sede corporativa 22,177 14,018
Remodelacin hotel de Cuzco 10 2,343
Mejora de habitaciones en hotel de Piura 908 1,228
Mejoras en el Hotel Country de Lima 1,124 1,208
Remodelacin Hotel Tarma 220 -
Otros proyectos 1,392 2,275
Total 25,831 21,072
A la culminacin de las obras en curso su saldo se transferir a la cuenta contable definitiva del activo
correspondiente. La Gerencia estima que estas obras en proceso de construccin se culminarn
durante 2013.
14. INVERSIONES INMOBILIARIAS
Al 31 de diciembre, el saldo de este rubro comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Terrenos 82,996 85,786
Lotes para el desarrollo de zona comercial 5,638 5,644
Lima Outlet Center 8,772 9,231
Locales comerciales CCR 4,543 3,812
101,949 104,473
El movimiento de las inversiones inmobiliarias por el ao terminado el 31 de diciembre es el siguiente:
2012 2011
S/.000 S/.000
Saldo inicial 104,473 96,927
Adiciones del ao 1,170 1,467
Reclasicaciones (3,796) 2,205
Actualizacin del valor razonable 102 3,874
Saldo nal 101,949 104,473
La cuenta terrenos corresponde a inmuebles adquiridos por las Compaas del grupo como reserva
territorial, sobre los cuales a la fecha de los estados financieros no se tiene definido ningn desarrollo,
ni producto, y en el corto plazo no sern vendidos ni desarrollados. Estos terrenos constituyen una
reserva de 81 hectreas y estn ubicados en los distritos de La Molina, Chosica - Lurigancho, y
Carabayllo en la provincia de Lima, en las provincias de Piura, Ica y Chimbote.
Los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Camino Real, distrito de San Isidro, y el strip
mall Lima Outlet Center, ubicado en la provincia del Callao al costado del Aeropuerto Internacional
Jorge Chvez, constituyen inmuebles adquiridos y desarrollados por la Compaa para la generacin
de rentas, y ocupan un rea mayor a 10 mil metros cuadrados.
15. ACTIVOS INTANGIBLES
El movimiento del rubro activos intangibles y el de su correspondiente amortizacin acumulada, al
31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el siguiente:
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Ao 2012 -
Costo
Concesiones -
Parque Cceres 14,822 - - 14,822
Dionisio Derteano 15,215 - - 15,215
valo Gutirrez 6,439 - - 6,439
Country Club Lima Hotel 17,665 - - 17,665
Real Once 391 - - 391
Estadio Nacional 97 - 97
Otros intangibles -
Otros 18,089 2,116 1,442 21,647
72,718 2,116 1,442 76,276
Amortizacin acumulada
Concesiones -
Parque Cceres (6,491) (555) - (7,046)
Dionisio Derteano (6,490) (543) - (7,033)
valo Gutirrez (1,350) (321) - (1,671)
Country club Lima Hotel (7,203) (427) - (7,630)
Real Once (283) (81) - (364)
Estadio Nacional (10) (10) - (20)
Otros intangibles -
Otros (11,633) (1,482) 2 (13,113)
(33,460) (3,419) 2 (36,877)
39,258 39,399
Ao 2011 -
Costo
Concesiones -
Parque Cceres 14,822 - - 14,822
Country club Lima Hotel 20,970 - (3,305) 17,665
Real Once 391 - - 391
Estadio Nacional - 97 - 97
Otros intangibles -
Otros 12,473 2,437 3,179 18,089
Van: 70,310 2,534 (126) 72,718
-p49 -p48
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Vienen 70,310 2,534 (126) 72,718
Concesiones -
Parque Cceres (5,936) (555) - (6,491)
valo Gutirrez (868) (321) (161) (1,350)
Country Club Lima Hotel (10,279) (427) 3,503 (7,203)
Real Once (165) (81) (37) (283)
Estadio Nacional - (10) - (10)
Otros intangibles -
Otros (7,323) (1,031) (3,279) (11,633)
(30,479) (3,007) 26 (33,460)
39,831 39,258
El gasto de amortizacin por los aos terminados al 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
2012 2011
S/.000 S/.000
Gastos de administracin (Nota 24) 607 7,19
3,419 3,007
16. CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES
2012 2011
S/.000 S/.000
Facturas por pagar 98,429 63,543
Letras por pagar 1,864 252
100,293 63,795
Facturas por pagar (36,404) (26,520)
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, las facturas por pagar se originan principalmente por la adquisicin
de terrenos, materiales, suministros y por servicios recibidos vinculados con el desarrollo de obras. Los
terrenos son adquiridos regularmente a plazos, los mismos que no devengan intereses. El valor en libros
de las cuentas por pagar comerciales de vencimiento corriente es similar a su valor razonable.
17. OTRAS CUENTAS POR PAGAR
2012 2011
S/.000 S/.000
Depsitos en garanta - programa Techo Propio - 31,076
Tributos y contribuciones sociales 13,728 11,617
Remuneraciones y participaciones en las utilidades por pagar 13,731 11,408
Penalidades por rescisin de contratos 1,665 2,394
Ingresos percibidos por anticipado 2,904 3,869
37,802 62,423
Menos:
Porcin no corriente 585 2,977
Depsitos en garanta - programa Techo Propio -
Corresponde a los depsitos en garanta recibidos de clientes para la adquisicin de viviendas
desarrolladas y construidas bajo el programa gubernamental techo propio; dichos depsitos sern
reconocido como anticipos en el momento que los organismos gubernamentales correspondientes
aprueben la solicitud de calificacin del cliente para acceder al bono habitacional familiar y/o al
desembolso respectivo; en caso el cliente no fuera calificado para acceder al programa, la Compaa
devuelve el ntegro del depsito recibido.
Participacin en las utilidades -
De acuerdo con la legislacin vigente, la participacin de los trabajadores en las utilidades de la
Compaa es 5% de la renta neta determinada de acuerdo con la legislacin del impuesto a la renta
(nota 27). Esta participacin es gasto deducible para propsitos del clculo del impuesto a la renta.
Al 31 de diciembre de 2012, el gasto por participacin de los trabajadores corriente ascendi a S/.4.35
millones (S/.3.19 millones al 31 de diciembre de 2011).
18. ANTICIPOS RECIBIDOS DE CLIENTES
Esta cuenta comprende los pagos recibidos de los clientes de la divisin del negocio inmobiliario por
las letras que aceptan en la fecha de suscripcin de los contratos de venta de terrenos que realizan
durante el perodo de su habilitacin (entre 12 y 18 meses) y antes de que el Grupo realice su entrega
fsica del bien. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el ingreso por
ventas con cargo a esta cuenta y a la cuenta letras por cobrar por el saldo pendiente de cobro de las
letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar).
El movimiento de la cuenta al 31 de diciembre es el que sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Anticipos recibidos en el ao 203,922 7,442
Anticipos abonados a ingresos (183,558) (38,909)
Saldo nal 183,670 163,306
19. OBLIGACIONES FINANCIERAS
El saldo de esta cuenta comprende:
TOTAL TOTAL CORRIENTE CORRIENTE NO CORRIENTE NO CORRIENTE
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Terceros 204,388 134,934 95,454 63,715 108,934 71,219
Prstamos bancarios 98,700 93,742 24,104 19,974 74,596 73,768
Arrendamientos nancieros 4,655 4,276 1,668 1,003 2,987 3,273
Total deuda 307,743 232,952 121,226 84,692 186,517 148,260
a) Terceros -
Al 31 de diciembre, este rubro comprende:
NOMBRE DE
ACREEDOR
TAZA DE
INTERS
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Lawrence Bussines
Corporation
12.90% 113,024 87,697 53,142 41,372 59,882 46,325
Diversos 12.90% 91,364 47,237 42,312 22,343 49,052 24,894
204,388 134,934 95,454 63,715 108,934 71,219
-p51 -p50
Las prstamos por pagar a Lawrence Bussines Corporation corresponde a diversos prstamos de
mutuo dinerario recibidos a lo largo del ao. Estos prstamos tienen vencimientos desde enero de
2013 a junio de 2018 y no cuentan con garantas especficas.
Los prstamos diversos corresponde a prstamos de mutuo dinerario recibidos a lo largo del ao por
diversas personas naturales y jurdicas para capital de trabajo. Estos prstamos tienen vencimientos
desde junio de 2013 a agosto de 2017 y no cuentan con garantas especficas.
b) Prstamos bancarios
NOMBRE DEL ACREEDOR GARANTA OTORGADA VENCIMIENTO TAZA DE INTERS TOTAL TOTAL CORRIENTE CORRIENTE NO CORRIENTE NO CORRIENTE
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Prstamos bancarios:
Scotiabank Per Hipoteca Diciembre 2018 4.25% 33,683 38,066 2,430 2,459 31,253 35,607
BBVA Banco Continental Hipoteca Octubre 2016 6.50% 24,403 32,583 11,101 10,914 13,303 21,669
Banco Santander Fideicomiso Diciembre 2015 8.50% 6,326 8,402 1,856 1,839 4,470 6,563
Banco Santander Inmueble Abril 2017 8.25% 15,555 9,712 4,890 69 10,664 9,643
Banco de Crdito del Per Fideicomiso Agosto 2013 3.66% 11 1,410 11 1,124 - 286
HSBC Bank Per S.A. Hipoteca Febrero 2015 8.10% 5,853 - 2,506 - 3,347 -
CIFI Fideicomiso Febrero 2021 7.00% 12,869 - 1,310 - 11,559 -
Atlantic Security Bank Fideicomiso Octubre 2012 11.50% - 3,253 - 3,253 - -
Atlantic Security Bank Fideicomiso Noviembre 2012 4.25% - 316 - 316 - -
98,700 93,742 24,104 19,974 74,596 73,768
c) Arrendamientos financieros
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Leasing Per S.A. Maquinarias Julio 2017 6.36% 4,584 4,093 1,597 894 2,987 3,199
Banco de comercio Vehculos Noviembre 2013 10.00% 51 108 51 55 - 53
Banco Financiero Vehculos Abril 2013 12.00% 20 75 20 54 - 21
4,655 4,276 1,668 1,003 2,987 3,273
-p53 -p52
Los valores en libros de los prstamos a corto plazo se aproximan a sus valores razonables.
d) Obligaciones por arrendamiento financiero
Las deudas por contratos de arrendamiento financiero se encuentran garantizadas con los bienes
adquiridos.
Los pagos mnimos a efectuarse y el valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento
financiero son los siguientes:
S/.000 S/.000
Hasta 1 ao 1,764 1,071
Mayor a 1 ao y hasta 5 aos 3,078 3,332
Total 4,843 4,403
Cargos nancieros futuros sobre contratos de arrendamiento nanciero (188) (127)
Valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento nanciero 4,655 4,276
El valor presente de las obligaciones de arrendamiento financieros es como sigue:
S/.000 S/.000
Hasta 1 ao 1,667 1,003
4,655 4,276
Las obligaciones financieras estn denominadas en dlares estadounidenses.
20. IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO
2012 2011
S/.000 S/.000
Impuestos diferidos activos:
Impuesto diferido activo que se recuperar despus de 12 meses (9,307) (4,876)
Impuesto diferido activo que se recuperar dentro de 12 meses (869) (4,915)
Total impuesto diferido activo (10,176) (9,791)
Impuestos diferidos pasivos:
Impuesto diferido pasivo que se recuperar dentro de 12 meses 25,041 24,040
Total impuesto diferido pasivo 30,746 33,387
Impuesto diferido pasivo 20,570 23,596
El movimiento bruto de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente:
2012 2011
S/.000 S/.000
Al 1 de enero 23,708 24,749
Abonado al estado de resultados integrales (3,138) (1,041)
Al 31 de diciembre 20,570 23,708
El movimiento de los impuestos diferidos activos y pasivos en el ao, sin considerar la compensacin
de saldos, es el siguiente:
INGRESOS
NETOS
INMOBILIARIOS
AUTORIZACIN
DE
CONCESIONES
GARANTIAS DE
VALOR
RAZONABLE
OTROS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
PASIVODIFERIDO
Al 1 de enero de 2011 7,934 1,680 9,280 12,596 31,490
Cargado (abonado) a resultados 172 (120) 1,162 906 2,120
Al 31 de diciembre de 2011 8,106 1,560 10,442 13,502 33,610
Cargado a resultados 3,258 68 1,944 (8,134) (2,864)
PROVISIONES INGRESOS
FINANCIEROS
OTROS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
ACTIVODIFERIDO
Al 1 de enero de 2011 - 4,296 2,445 6,741
Cargado (abonado) a resultados 3,028 (2,673) 2,806 3,161
Al 31 de diciembre de 2011 3,028 1,623 5,251 9,902
Cargado (abonado) a resultados 1,070 3,104 (3,900) 274
21. PATRIMONIO
a) Capital
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el capital social de la Compaa est representado por 119,634
mil acciones comunes de S/.1.00 de valor nominal cada una, suscritas y pagadas.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la estructura de participacin accionaria en el capital social de
la Compaa es como sigue:
PORCENTAJE DE PARTICIPACIN INDIVIDUAL EN EL CAPITAL NMERO DE ACCIONISTAS PORCENTAJE TOTAL DE LOS ACCIONISTAS
Hasta 1.00 1 0.02
De 1.01 al 10.00 1 1.60
De 40.01 al 50 2 98.38
4 100.00
b) Reserva legal
De acuerdo con la Ley General de Sociedades, la reserva legal se constituye con la transferencia
del 10% de la utilidad neta anual hasta alcanzar un monto equivalente al 20% del capital pagado.
En ausencia de utilidades o de reservas de libre disposicin, la reserva legal deber ser aplicada a
la compensacin de prdidas, debiendo ser repuesta con las utilidades de ejercicios subsiguientes.
Esta reserva puede ser capitalizada siendo igualmente obligatoria su reposicin.
c) Resultados acumulados
Los dividendos que se distribuyan a accionistas distintos de personas jurdicas domiciliadas, estn
afectos a la tasa del 4.1% por concepto de impuesto a la renta de cargo de estos accionistas; dicho
impuesto es retenido y liquidado por la Compaa.
En Junta General de Accionistas de fecha de 26 de marzo de 2012 se acord distribuir dividendos
correspondientes a los resultados del ejercicio 2011 por S/.13.5 millones (S/ 0.11284417 por accin).
correspondientes a los resultados del ejercicio 2010 por S/.14 millones (S/ 0.11702386 por accin).
-p55 -p54
22. COSTO DE VENTAS
El costo de ventas por los aos terminados el 31 de diciembre comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Inventario inicial de inmuebles terminados 27,855 7,795
Inventario inicial de proyectos en curso 245,476 253,845
Consumo de materias primas e insumos 53,641 88,279
Mano de obra directa (nota 25) 28,696 23,190
Servicios prestados por terceros 125,854 62,597
Depreciacin (nota 13) 4,681 4,288
Amortizacin (nota 14) 2,812 2,288
Otros costos de produccin 26,507 11,792
Inventario nal de proyectos en curso (221,827) (245,476)
Inventario nal de inmuebles terminados (32,984) (27,855)
260,711 180,743
Cargas diversas de gestin y provisiones 2,478 18,740
28,181 57,193
288,892 237,936
23. GASTOS DE VENTA
Los gastos de venta por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Marketing y publicidad 11,263 21,403
Otros servicios de terceros 2,622 9,698
Cargas diversas de gestin y provisiones 1,000 472
Cargas de personal (nota 25) 7,242 6,040
22,127 37,613
24. GASTO DE ADMINISTRATIVOS
Los gastos de administracin por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Alquiler 2,429 2,484
Honorarios 7,307 6,895
Mantenimiento 330 1,914
Depreciacin (nota 13) 1,113 386
Amortizacin (nota 15) 607 719
56,129 49,918
25. CARGAS DE PERSONAL
A continuacin se presenta la composicin de los gastos de personal:
COSTO DE VENTAS GASTOS DE VENTAS GASTOS ADMINISTRACIN
Nota 22 Nota 22 Nota 23 Nota 23 Nota 24 Nota 24
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Sueldos 17,053 16,077 4,443 3,992 16,124 13,362
Graticaciones 3,534 3,039 1,074 780 3,260 2,106
Seguridad y provisin social 2,622 1,089 539 351 2,165 1,570
Compensacin por tiempo
de servicios
1,808 1,041 434 366 1,781 1,493
Vacaciones 1,654 1,497 428 346 1,614 1,496
Otros gastos de personal 2,025 447 323 205 6,235 6,161
28,696 23,190 7,242 6,040 31,179 26,188
Nmero de trabajadores 2,451 1,858 147 126 395 398
El incremento de estos gastos se debe al incremento de las operaciones, nuevos proyectos inmobiliarios,
nuevas operaciones de estacionamientos, crecimiento del Lima Outlet Center, etc.
26. INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS
Los ingresos y gastos financieros por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Ingresos nancieros:
- Ingresos por intereses sobre letras por cobrar 23,338 25,418
- Otros ingresos nancieros 208 216
Total ingresos nancieros 23,546 25,644
Gastos nancieros:
- Gastos por intereses sobre obligaciones nancieras (6,120) (6,176)
- Otros egresos nancieros (4,732) (6,943)
Total gastos nancieros (10,852) (13,119)
27. GASTO POR IMPUESTO A LA RENTA
a) De acuerdo con la legislacin vigente cada Compaa est sujeta en forma individual a los
impuestos que le sean aplicables.
b) La Gerencia considera que ha determinado la materia imponible bajo el rgimen general del
impuesto a la renta de acuerdo con la legislacin tributaria vigente, la que exige agregar y deducir
al resultado, mostrado en los estados financieros separados, aquellas partidas que la referida
legislacin reconoce como gravables y no gravables, respectivamente. El gasto por impuesto a la
renta mostrado en el estado consolidado de resultados integrales comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Impuesto corriente 27,001 18,185
Total del impuesto diferido (3,138) (1,041)
Gasto por impuesto a la renta 23,863 17,144
-p57 -p56
c) El impuesto a la renta de la Compaa calculado sobre la utilidad antes del impuesto difiere del
monto terico que resultara de usar la tasa promedio ponderado del impuesto aplicable a las
utilidades de las compaas consolidadas, como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Utilidad antes del impuesto a la renta 67,244 65,807
Impuesto calculado aplicando tasa terica 20,173 19,742
Efecto del impuesto por:
- Gastos no deducibles neto 3,690 (2,598)
Cargo por impuesto a la renta 23,863 17,144
d) La Administracin Tributaria tiene la facultad de revisar y, de ser el caso, corregir el clculo del
impuesto a la renta determinado por la Compaa en los cuatro ltimos aos, contados a partir del 1 de
enero del ao siguiente al de la presentacin de la declaracin jurada del impuesto correspondiente
(aos abiertos a fiscalizacin). Los aos 2009 al 2012 estn abiertos a fiscalizacin. Debido a que
pueden surgir diferencias en la interpretacin por parte de la Administracin Tributaria sobre
las normas aplicables a la Compaa, no es posible anticipar a la fecha si se producirn pasivos
tributarios adicionales como resultado de eventuales revisiones. Cualquier impuesto adicional,
moras, recargos e intereses, si se produjeran, sern reconocidos en los resultados del ao en el que
la diferencia de criterios con la Administracin Tributaria se resuelva. La Gerencia estima que no
surgirn pasivos de importancia como resultado de estas posibles revisiones.
e) De acuerdo con la legislacin vigente, para propsitos de la determinacin del impuesto a la
renta y del impuesto general a las ventas, debe considerarse los precios de transferencia por
las operaciones con partes vinculadas y/o parasos fiscales, para tal efecto debe contarse con
documentacin e informacin que sustente los mtodos y criterios de valuacin aplicados en
su determinacin. La Administracin Tributaria est facultada a solicitar esta informacin al
contribuyente.
f) Impuesto Temporal a los Activos Netos -
Grava a los generadores de rentas de tercera categora sujetos al rgimen general del Impuesto a
la Renta. La tasa del impuesto es de 0. 5% aplicable al monto de los activos netos que excedan S/.1
milln. El monto efectivamente pagado podr utilizarse como crdito contra los pagos a cuenta del
Rgimen General del Impuesto a la Renta o contra el pago de regularizacin del Impuesto a la renta
del ejercicio gravable al que corresponda.
28. UTILIDAD POR ACCIN
La utilidad por accin bsica se calcula del dividiendo la utilidad atribuible a los accionistas de la
Compaa entre el promedio ponderado de las acciones comunes en circulacin en el ao.
2012 2011
S/.000 S/.000
Utilidad Neta Atribuible 43,380 48,663
Promedio ponderado de acciones en circulacin
de S/.1 cada accin
119,634 119,634
Utilidad por accin 0.3626 0.4068
La Compaa no tiene deudas con efecto diluyente por lo que la utilidad bsica por accin es a su vez
su utilidad diluida por accin.
29. CONTRATOS, COMPROMISOS Y GARANTIAS
1. Contratos
Divisin Vivienda
a) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta - Proyecto Sol de Huampan I - IV.-
Elevado a Escritura Pblica de fecha 17 de diciembre de 2001 y suscrito por la Compaa (en calidad
de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crdito del Per (en
calidad de Fideicomisario) para la ejecucin del Proyecto de Habilitacin Urbana denominado Sol
de Huampan. Este proyecto permiti el acceso de financiamiento y el ingreso de recursos para el
pago de una deuda estructural que se mantiene con el BCP. El proyecto se encuentra ntegramente
culminado, en todas sus etapas, totalmente vendido (con autofinanciamiento otorgado por la
Compaa a sus clientes) y entregado a sus adquirentes, quedando pendiente las cuentas por
cobrar a los mismos.
Este contrato estar vigente hasta que se cancele la deuda total garantizada con el fideicomiso
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes) con un plazo mximo de Ley
que es de treinta aos.
b) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta - Proyecto Mirasol de Huampan.-
Suscrito el 6 de junio de 2007, por la Compaa (en calidad de fideicomitente) La Fiduciaria S.A. (en
calidad de fiduciaria) y el Banco de Crdito del Per (en calidad de Fideicomisario) para la ejecucin
del Proyecto de Habilitacin Urbana denominado Mirasol de Huampan. El proyecto se encuentra
ntegramente culminado, en todas sus etapas (con financiamiento otorgado por la Compaa a sus
(clientes) y entregado a sus adquirientes, quedando pendiente las cuentas por cobrar a los mismos.
Al 31 de diciembre de 2011 el saldo por cobrar relacionado con este proyecto asciende a S/.10.6 milln
(S/.17.7 milln en 2010) y tiene como vencimiento la ltima letra por cobrar en mayo de 2017.
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes), en un plazo mximo de Ley
que es de treinta aos).
c) Fideicomiso en Administracin de Flujos y Garanta - Proyecto Techo Propio Sol de Piura.-
Suscrito con fecha 24 de agosto de 2012 entre Los Portales S.A. en calidad de Fideicomitente, La
Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciario, BBVA Banco Continental en calidad de Fideicomisario Senior,
Fondo MIVIVIENDA S.A. en calidad de Fideicomisario Junior y JVL Ingenieros Consultores en calidad
de Supervisor, en virtud del cual se constituye un fideicomiso de administracin y garanta, con el
objeto de llevar a cabo el desarrollo del Proyecto Techo Propio Sol de Piura.
El patrimonio fideicometido se encontrar conformado por los derechos de cobro compuestos por
el ntegro de los pagos que efecten los clientes adquirentes de las Unidades inmobiliarias del
Proyecto Techo Propio Sol de Piura, incluidos los desembolsos de los crditos hipotecarios que
obtengan, el desembolso por el Bono Familiar Habitacional (BFH), as como por los desembolsos
que efecte el BBVA a cuenta de la lnea de crdito para financiamiento del Proyecto.
El Contrato de Fideicomiso culminar cuando se verifiquen los siguientes eventos: (i) que se
concluya ntegramente con el Proyecto Inmobiliario; (ii) que la independizacin de todas las
unidades inmobiliarias se encuentren debidamente inscritas, y, se hayan inscrito las garantas
hipotecarias derivadas de los crditos hipotecarios de los clientes del Proyecto en las partidas
registrales que correspondan a favor de las respectivas entidades financieras, de ser el caso; (iii)
se hayan atendido todas las obligaciones garantizadas; (iv) que el Fondo MIVIVIENDA S.A. haya
recibido todos los documentos que sean necesarios para culminar con el Contrato de Fideicomiso
de acuerdo a las leyes aplicables.
d) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda Villas del Sol de Ica.-
Suscrito el 16 de febrero de 2011 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del Sol de
-p59 -p58
Ica, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Ica, de US$2,000,000 para la construccin
del Proyecto y US$ 1,000,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca el
inmueble sobre el que se desarrollar el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
e) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda Villas del Sol de Piura.-
Suscrito el 31 de enero de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del
Sol de Piura, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Piura, de US$ 300,000 para la
construccin del Proyecto y US$ 700,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollar el Proyecto para garantizar el financiamiento
antes indicado.
f) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar Terrazas II.-
Suscrito el 05 de junio de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Terrazas II
ubicado en el Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, de US$200,000 para la
construccin del Proyecto y US$500,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales
antes indicado.
g) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar Golf Los Andes.-
Suscrito el 24 de agosto de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Golf Los Andes,
ubicado en el Distrito de Lurigancho - Chosica, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000
para la construccin del Proyecto y US$800,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo,
Los Portales hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollar el Proyecto para garantizar el
financiamiento antes indicado.
h) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar Sol de Carabayllo III.-
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Sol de Carabayllo
III, ubicado en el Distrito de Carabayllo, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000 para la
antes indicado.
i) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar El Parque II.-
Suscrito el 17 de noviembre de 2010 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha
institucin conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar
El Parque II, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,600,000 para
la construccin del Proyecto y US$800,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los
Portales hipoteca los inmuebles sobre los cuales se desarrollar el Proyecto para garantizar el
j) Contrato de Prstamo y Constitucin de Hipotecas con HSBC.-
Suscrito el 4 de julio de 2012 con el HSBC Bank Per S.A., en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un prstamo de hasta US$2,500,000 para financiar proyectos
de habilitacin urbana y/o vivienda. Para garantizar dicho prstamo se han constituido las
siguientes garantas: (i) hipoteca sobre un inmueble ubicado en Piura y un inmueble ubicado en
Chimbote; (ii) Contrato de Cobranza en Garanta de letras; (iii) Contrato de Garanta Mobiliaria
sobre depsitos en cuenta.
k) Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para oficinas sede Vivienda.-
Suscrito el 11 de junio de 2010 con Inmobiliaria Batrun SAC, respecto del inmueble ubicado en
Independencia N 452, Miraflores. El plazo original del contrato era de 5 aos y 2 meses. Ha sido
ampliado mediante adendum suscrito el 26 de julio de 2012, por el plazo mximo de 10 aos
contados hasta el 7 de agosto de 2020.Divisin de Hoteles -
a) Contrato de Usufructo del Country Club Lima Hotel -
Con fecha 20 de noviembre del 2009, la Asociacin Real Club de Lima y Los Portales S.A. suscribieron
un Contrato de Usufructo elevado a Escritura Pblica en la misma fecha, mediante el cual la
Asociacin Real Club de Lima otorg en usufructo por veinte aos el Country Club Lima Hotel, es
decir, hasta el ao 2029.
b) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Chiclayo -
Suscrito con fecha 23 de octubre de 2009 entre la empresa Naymlap Inn S. A. C. y la Compaa,
por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. Saenz Pea y Calle
Tacna No. 396-954, Ciudad de Chiclayo, sobre el cual opera Los Portales Hotel Chiclayo, por el
plazo de 20 aos, contados a partir de la suscripcin de la Escritura Pblica de misma fecha, es
c) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Cusco -
Suscrito con fecha 30 de noviembre de 2010 entre Cadena Hotelera Turstica Cusco S. A. y la
Compaa, por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. El Sol No.
602, Distrito, Provincia y Departamento de Cuzco sobre el cual opera Los Portales Hotel Cuzco,
por el plazo de 20 aos, contados a partir de la entrega del inmueble y de los bienes muebles;
es decir, hasta octubre del ao 2030.
d) Contrato de fideicomiso de administracin y garanta del Country Club Lima Hotel.-
Elevado a Escritura Pblica el 23 de junio de 2003 y suscrito en el mismo mes, por la Compaa
(en calidad de fideicomitente), La Fiduciaria S. A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de
Crdito del Per, el Banco Internacional del Per y el Banco Sudamericano (en calidad de
fideicomisarios). Mediante este contrato la Compaa aport a un patrimonio fideicometido, los
flujos provenientes de la explotacin del hotel , as como los bienes muebles necesarios para
su funcionamiento. Conforme al mismo, el hotel se opera dentro del marco de un fideicomiso,
siendo que los flujos aportados al propio patrimonio fideicometido sirven de fuente de pago para
garanti zar el cumplimiento de las obligaciones financieras mantenidas con los fideicomisarios
y colateral a los nuevos requerimientos de inversin, necesarios para mantener la operacin
del hotel . Este contrato estar vigente hasta el plazo de vigencia del usufructo indicado en a).
e) Contrato de Usufructo de Inmueble colindante con el Hotel Los Portales Piura.-
Suscrito con fecha 7 de julio de 2011 entre Mara Elvia Cedano Orbegoso y la Compaa, por el
cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en Calle Lima N 868, Piura (rea
205. 79 m2), colindante con Hotel LP Piura, por el plazo de 20 aos, es decir, hasta el ao 2031.
f) Contrato de Crdito a Mediano Plazo.-
Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporacin Interamericana para el Financiamiento
de Infraestructura, S. A. - CIFI y la Compaa, mediante el cual los Prestamistas otorgan un
crdito a mediano plazo a favor Los Portales S. A. hasta por US$6, 000, 000 (Seis millones y
00/100 Dlares Americanos), de conformidad con los trminos y condiciones establecidas en
el presente Contrato.
g) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta.-
de Infraestructura, S.A. CIFI, La Fiduciaria S.A. y la Compaa, mediante el cual se constituy un
patrimonio fideicometido en administracin y garanta, en virtud del cual la Compaa transfiri en
dominio fiduciario a La Fiduciaria: (i) los derechos de cobro de tarjetas de crdito por pagos efectuados
-p61 -p60
por los clientes de los Hoteles LP de Chiclayo, Cusco, Piura y Tarma, as como los fondos o flujos que
correspondan ser liberados a favor de la Compaa de conformidad con lo previsto en el Contrato de
Fideicomiso del Hotel Country Club, as como los derechos de cobro correspondientes a plizas de
seguros, segn corresponda; los inmuebles y bienes muebles correspondientes a los Hoteles LP
Tarma y Piura. El ntegro del Patrimonio Fideicometido servir para respaldar el cumplimiento
de las las obligaciones asumidas por la Compaa frente a CIFI establecidas en el Contrato a
Mediano Plazo suscrito con sta el 11 de abril de 2012.
h) Contrato de Arrendamiento.-
Suscrito el 13 de agosto de 2012 con los seores Rosty Trujillo Aliaga y Criselly Paholy
Rodrguez Renilla de Trujillo, en virtud del cual Los Portales S. A. toma en arrendamiento el
Inmueble ubicado en la Mz. Z, Lote 13, Urb. El Retablo, Distrito de Comas, por el plazo de 10 aos.
El inmueble ser destinado para la puesta en funcionamiento de un nuevo local del restaurante
Pollo Stop.
i) Contrato de Gerenciamiento de Hotel Las Arenas de Mncora -
Suscrito el 1 de noviembre de 2012 entre Inversiones Costa Norte S. A. y la Compaa, en virtud
del cual la primera entrega a la Compaa el gerenciamiento de la operacin y administracin,
del Hotel Las Arenas de Mncora, ubicado en parte del rea del Predio denominado Lote 1-A,
Sector Lado Izquierdo de la Carretera Antigua Carretera Talara - Mancora, Km. 1213 + 756 y 1214
+ 756, Mancora, Talara, Piura, por el plazo de 15 aos, contados a partir de firma del Contrato de
Gerenciamiento.
Divisin de Playas de Estacionamiento
a) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Boulevard Dionisio Derteano.-
Suscrito el 9 de enero de 1998 con la Municipalidad de San Isidro para la ejecucin del proyecto
denominado Remodelacin Boulevard Dionisio Derteano, desarrollado en un terreno de uso pblico
de aproximadamente 8,779 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que comprendi la superficie, el
suelo y el subsuelo de la Calle Dionisio Derteano. El monto total de la inversin fue de US$ 5 millones y
se construy estacionamientos para 490 vehculos. El plazo de la concesin (de treinta aos), vence el
9 de enero de 2028 y es renovable de mutuo acuerdo.
b) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Parque Avelino Cceres.-
Suscrito el 17 de enero de 1997 entre la Municipalidad de San Isidro y DELBRASA en su calidad
de empresa asociante en la asociacin en participacin con la Compaa para la ejecucin
del proyecto denominado Remodelacin Parque Andrs Avelino Cceres. El proyecto se
desarroll en un terreno de uso pblico de aproximadamente 14, 000 m2 ubicado en el distrito
de San Isidro, que comprende la superficie, suelo y subsuelo de los parques Andrs Avelino
Cceres y Andrs Reyes. El monto total de la inversin efectuada en la construccin de un
estacionamiento subterrneo de 545 cocheras fue de US$5 millones. El plazo de la concesin
(de treinta aos), vence el 17 de enero de 2027 y es renovable de mutuo acuerdo.
c) Contrato de Prstamo dinerario con el Banco Santander Per S. A. -
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pblica de Prstamo Dinerario que otorg
el Banco Santander Per S. A. a favor de La Compaa por US$ 3. 5 milln a un plazo de 5 aos
con cuotas trimestrales. El mencionado prstamo se encuentra garanti zado con el Fideicomiso
Fiduciaria GBC S. A. (Fiduper) suscrito el 20 de diciembre de 2010.
d) Fideicomiso Fiduciaria GBC S. A. (Fiduper).-
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pblica de Constitucin de Fideicomiso de
Administracin de Fondos y Garanta entre: (i ) Los Portales S. A. (en calidad de fideicomitente);
(ii ) Fiduciaria GBC S. A. (en calidad de fiduciario) y iii ) Banco Santander Per S. A. (en calidad de
fideicomisario), en virtud del cual Los Portales S. A. transfiri a Fiduciaria GBC S. A. el dominio
fiduciario sobre los derechos, flujos y dems bienes que conforman el patrimonio fideicometido,
constituido por los flujos de las Playas de Estacionamiento Cceres y Derteano para garanti zar
las obligaciones mantenidas con el fideicomisario.
El presente contrato estar vigente hasta que se haya cumplido con cancelar totalmente las
obligaciones garanti zadas al fideicomisario o hasta el plazo mximo de Ley que es de 30 aos.
e) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Ovalo Gutirrez.-
Mediante la fusin por absorcin de Inversiones de Estacionamientos S. A. el 2 de junio de 2010, la
Compaa adquiri la concesin de la playa de estacionamiento del Ovalo Gutirrez (Miraflores
- San Isidro). El contrato de concesin incluy infraestructura, construccin y explotacin del
estacionamiento subterrneo que tiene 213 cocheras, por un plazo de 21 aos que vence en el
ao 2027.
f) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento del Estadio Nacional.-
Suscrito el 22 de Agosto de 2011 entre el Instituto Peruano del Deporte - IPD y la Compaa,
mediante el cual el primero le otorg en Concesin la operacin y mantenimiento de la Playa
de Estacionamiento del Estadio Nacional por el plazo de 10 (diez) aos, es decir, hasta el 2021.
g) Contrato Lima Airport Partners.-
Suscrito el 1 de setiembre de 2011 entre Lima Airport Partners S. R. L. - LAP y la Compaa,
mediante el cual el primero otorga en Concesin la Playa de Estacionamiento del Aeropuerto
Internacional Jorge Chvez por el plazo de 3 (tres) aos, es decir, hasta el 2014.
General
a) Transaccin extrajudicial con Scotiabank Per S. A. A. -
La reestructuracin total de las acreencias con Scotiabank Per S.A.A. se materializ con la
suscripcin de la Escritura Pblica de Transaccin Extrajudicial de fecha 30 de diciembre de 2008,
por un monto ascendente a US$ 16.5 milln, a una tasa de 4.25% anual con un plazo de diez aos.
Conforme a ello, el ntegro de las acreencias que mantiene Los Portales S.A. con Scotiabank Per
S.A.A. se encuentran totalmente refinanciadas y se estn cancelando puntualmente conforme a los
cronogramas convenidos con vencimientos mensuales hasta el mes de diciembre de 2018.
b) Convenio marco Edificio Proyecto Sede Corporativa.-
El 14 de octubre de 2010 fue suscrito el Convenio Marco entre la Compaa, Drokasa Per S.A. y JE
Construcciones Generales S.A., en virtud del cual las partes acuerdan la construccin de un Edificio
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirn Mariscal La Mar N 991-995,
esquina con la Av. Del Ejrcito N 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de Lima.
El inmueble ser construido por JE Construcciones Generales S.A. y una vez terminado se vender
a la Compaa y Drokasa Per S.A. Durante el 2010 la Compaa ha otorgado US$ 1.5 milln como
depsitos en garanta por esta obra, el cual se aplicar al valor de compra del inmueble cuando se
concluya el mismo.
c) Contrato de Arrendamiento Financiero Edificio Proyecto Sede Corporativa.-
El 11 de agosto de 2011 fue suscrito la Escritura Pblica entre Los Portales S.A. y el Banco Santander
Per S.A.A. mediante la cual el banco otorga en arrendamiento financiero el futuro Edificio
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirn Mariscal La Mar N 991-995,
esquina con la Av. Del Ejrcito N 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de Lima a
Los Portales S.A. Cabe indicar que previamente a ello, Los Portales S.A. cedi al banco el derecho de
opcin de compra que ste tena con el constructor (JE Construcciones Generales S.A.).
d) Contrato Marco de Constitucin de Derecho de Superficie.-
Suscrito el 2 de setiembre de 2010 entre Fundacin Elmer J. Faucett y la Compaa, mediante el cual
la primera otorga derecho de superficie sobre el inmueble ubicado en la Av. Elmer Faucett N 3443 y
con el Fondo a la Calle Corpac N 142, Provincia Constitucional del Callao hasta octubre del ao 2036.
-p63 -p62
e) Contrato Marco para la Constitucin de un Fideicomiso de Titulizacin.-
Suscrito el 21 de Noviembre de 2012 con Continental Sociedad Titulizadora S.A. en calidad de
Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, en virtud del cual se acordaron
los trminos y condiciones generales de acuerdo a los cuales el Originador, en una o ms
oportunidades, transferir fiduciariamente: (i) cuentas por cobrar cedidas que se encuentran
respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de Compraventa Garantizada originados
por la venta al crdito de lotes de terreno en el marco de sus negocios de habilitacin urbana, con
la finalidad que se incorporen a uno o ms patrimonios fideicometidos que servirn de respaldo
de una o ms emisiones, hasta por un total en circulacin de US$ 60,000,000 o su equivalente en
Nuevos Soles; y (ii) los lotes en los cuales se han desarrollado los referidos negocios de habilitacin
urbana y cuyas ventas han originado dichas cuentas por cobrar, con la finalidad que se incorporen
a uno o ms patrimonios fideicometidos de inmuebles.
De acuerdo con lo previsto en el Contrato Marco, el Originador deber realizar las labores de Servidor,
para lo cual realizar por su cuenta y costo, en nombre y representacin del Fiduciario, la cobranza
de los flujos de Ingresos provenientes de las Cuentas por Cobrar Cedidas y de las respectivas Letras
de Cambio, as como administrar y custodiar la Documentacin, excepto por las Letras de Cambio
que sern entregadas al Banco Continental a efectos que ste realice la custodia de las mismas,
conforme a lo indicado en el Contrato Marco.
f) Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulizacin.-
Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulizacin correspondiente a la Primera Emisin del
Primer Programa de Bonos de Titulizacin de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. - Negocio
Inmobiliario, elevado a Escritura Pblica de fecha 3 de diciembre de 2012, ante Notario Pblico de
Lima. Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran y otorgado por Continental Sociedad Titulizadora S.A. en
calidad de Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, constituido por cuentas
por cobrar cedidas que se encuentran respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de
Compraventa Garantizada originados por la venta al crdito de lotes de terreno en el marco de sus
negocios de habilitacin urbana, hasta por US$25,000,000.
g) Acto Constitutivo del Fideicomiso de Garanta de Inmuebles.-
Contrato celebrado entre Los Portales S.A., Continental Sociedad Titulizadora S.A. y el BBVA
Banco Continental y elevado a Escritura Pblica de fecha 3 de diciembre de 2012 ante Notario
Pblico de Lima Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran, mediante el cual se transfieren en fiducia los
lotes correspondientes a las cuentas por cobrar mediante el Acto Constitutivo de Fideicomiso de
Titulizacin correspondiente a la Primera Emisin del Primer Programa de Bonos de Titulizacin
de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. - Negocio Inmobiliario, elevado a Escritura Pblica de
fecha 3 de diciembre de 2012.
Inversiones Nueva Etapa S.A.C.
a) El Proyecto Los Viedos de Chincha se desarrolla a travs del Fideicomiso de Administracin y
Garanta, celebrado con el Fondo Mi Vivienda y la Corporacin Financiera de Desarrollo (en adelante
COFIDE) en marzo de 2008. A dicho efecto, se aport al patrimonio fideicometido el terreno sobre
el cual se ejecuta el proyecto y los flujos del mismo. Los recursos obtenidos de la venta de las
viviendas, incluyendo el subsidio del Estado (Bono Familiar Habitacional) ingresan al fideicomiso
y son administrados por COFIDE, para ser desembolsados de acuerdo a la prelacin de pagos que
consta en el contrato.
b) El Proyecto Los Viedos de Chincha - II Etapa se desarrolla a travs de un Fideicomiso de
Administracin con la intervencin de Financiera TFC S.A. e Interbank. El contrato de Fideicomiso ha
sido estructurado teniendo como finalidad la administracin de los flujos aportados al patrimonio
fideicometido, el pago de la lnea de financiamiento proporcionada por Financiera TFC S.A. y el
desarrollo del proyecto. En este sentido, se han aportado al fideicomiso los flujos del proyecto,
incluyendo los ingresos por las ventas de las viviendas y la lnea de financiamiento proporcionada,
los cuales son administrados por Interbank y son desembolsados de acuerdo a la prelacin de
pagos acordada por las partes en el contrato. El Proyecto Sol de Ica II Etapa se desarrolla a travs
de un Fideicomiso en Administracin con la intervencin de Financiera TFC S.A. e Interbank. El
contrato de fideicomiso ha sido estructurado teniendo como finalidad la administracin de los
flujos aportados al patrimonio fideicometido, el pago de la lnea de financiamiento proporcionada
por Financiera TFC S.A. y el desarrollo del Proyecto. En este sentido, se han aportado al fideicomiso
los flujos del proyecto, incluyendo stos los ingresos por las ventas de las viviendas y la lnea de
financiamiento proporcionada, los cuales son administrados por Interbank y son desembolsados
de acuerdo a la prelacin de pagos acordada por las partes en el contrato.
2. Obligaciones contingentes
i. Se mantiene en curso un procedimiento administrativo tributario en atencin a una acotacin de
Impuesto a la Renta efectuada por la Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria por
el ejercicio 2002 por S/. 6.1 millones, el cual a la fecha se encuentra en etapa de reclamacin ante la
Administracin Tributaria.
ii. Se mantiene en curso un Proceso Administrativo de Reclamacin Tributaria contra la Municipalidad
de Carabayllo, impugnando resoluciones de multas por S/. 4.5 millones impuestas en el ejercicio
2007 a la empresa Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., la misma que fuera absorbida por
Los Portales S.A. en el mes de noviembre de 2009, por concepto de no haberse supuestamente
efectuado la independizacin municipal de los lotes que conforman la urbanizacin habilitada
conforme a ley por dicha empresa absorbida. Este proceso administrativo se encuentra en etapa
de reclamo ante la instancia administrativa correspondiente.
3. Compromisos
Al 31 de diciembre de 2012 la Compaa mantiene vigente cartas fianza No mantiene plizas de caucin
ni stand by que garanticen contratos suscritos con terceros.
29.4 Garantas -
Al 31 de diciembre de 2012 la Compaa no mantiene avales vigentes en entidades financieras.
30. EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL BALANCE
Los eventos subsecuentes identificados al 31 de diciembre de 2012 son:
Prepago Scotiabank
Conforme a los trminos acordados en la Transaccin suscrita con Scotiabank segn Escritura Pblica
de fecha 30 de diciembre de 2008, otorgada ante la Notaria Paino, la Compaa vena amortizando
la acreencia con Scotiabank, en las fechas de los cronogramas y montos convenidos. En enero 2013
se decidi el prepago de la totalidad de dicha acreencia por US$13,500,000, siendo que a la fecha del
informe, la Compaa no mantiene montos pendientes de pago con Scotiabank.
Emisin de Bonos de Titulizacin - Oferta Pblica Primaria de Bonos de Titulizacin de Cuentas por Cobrar
Con fecha 14 de febrero de 2013, la Compaa coloc la totalidad de la Primera Emisin por US$25,000,000,
materia del Primer Programa de Bonos de Titulizacin de Cuentas por Cobrar de Los Portales S.A. -
Negocio Inmobiliario hasta por US$60,000,000 o su equivalente en Nuevos Soles. Se espera que a lo
largo del ao se realicen nuevas emisiones dentro del mismo programa.
31. CUENTAS DE ORDEN
Las cuentas de orden corresponden a cuentas de control de las letras originadas por la divisin Vivienda
por la venta de unidades de habilitacin urbana (lotes) aceptados por los clientes por el financiamiento
del precio de venta de los lotes de terrenos en la fecha de suscripcin del contrato de venta de bien
futuro; antes de que las Compaas hayan completado las obras de habilitacin de los terrenos. En
la fecha de suscripcin de los contratos de venta de bien futuro, las letras de cambio se reconocen en
cuentas de orden. Los pagos que efectan los clientes al vencimiento de sus letras, durante el perodo
de habilitacin de sus terrenos y antes de su entrega fsica, se reconocen como anticipos recibidos de
clientes en el estado consolidado de situacin financiera. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos
a los clientes se reconoce el ingreso por ventas con cargo a la cuenta anticipos recibidos de clientes
por el total de los anticipos recibidos a esa fecha y con cargo a letras por cobrar por el saldo pendiente
de cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). En este momento se
elimina el saldo de las letras reconocido an en cuentas de orden. Mientras las letras aceptadas por
clientes se muestren en cuentas de orden no representan financieramente derechos exigibles de cobro.
-p65 -p64
LOS PORTALES S.A.
NOTAS A LOS ESTADOS
FINANCIEROS
SEPARADOS
31 de diciembre de 2012 y 31
de diciembre de 2011
c) Divisin de negocio de operacin y administracin de hoteles
Comprende la operacin y admi nistracin de hoteles propios y de terceros bajo dos marcas;
una de lujo y la otra de carcter corporativo. La Compaa en 2012 y 2011 oper ci nco hoteles: el
Country Club Li ma Hotel (hotel de ci nco estrel las con 83 habitaciones) que opera en la ciudad de
Li ma; Los Portales Hotel Tarma (hotel de tres estrel las con 45 habitaciones) que opera en la ciudad
de Tarma; Los Portales Hotel Piura (hotel de cuatro estrel las con 45 habitaciones),que opera
en la ciudad de Piura; Los Portales Hotel Chiclayo (hotel de tres estrel las con 35 habitaciones)
que opera en la ciudad de Chiclayo; y Los Portales Hotel Cuzco (hotel de tres estrel las con 50
habitaciones) que opera en la ciudad de Cuzco.
La divisin de negocio Telemarketi ng que actual mente opera dentro de la divisin de hoteles,
admi nistra los servicios de Cal l Center y de Televentas, las que ofrecen soporte y potencian el
desarrol lo de la divisin de negocio de la Compaa.
d) Divisin de negocio de Rentas
Esta divisin de negocios inici sus actividades en 2010. Se dedica a la habilitacin de centros
comerciales y de Strip Malls, as como a la gestin de arrendamientos de locales comerciales
de propiedad de la Compaa. En julio de 2010 se inici la operacin del centro comercial Lima
Outlet Center, en un terreno de 10,000 m2 ubicado en la Av. Elmer Faucett adyacente al aeropuerto
internacional Jorge Chavz.
1.3 Reorganizacin empresarial
Fusin de empresas
En Junta General de Accionistas de fecha 21 de noviembre de 2011 se acord la fusin por absorcin de
Los Portales S.A. (empresa absorbente) con Los Portales Estacionamientos S.A.C. (empresa absorbida),
la que se disolvi sin liquidarse. La fusin acordada tuvo efecto a partir del 1 de enero de 2012 y,
como parte de este proceso, la Compaa asumi la integridad de los activos y pasivos de la empresa
absorbida que figura en su estado de situacin financiera cerrado al 31 de diciembre de 2011.
La absorcin de esta empresa, reconocida a valores en libros, origin el incremento de los activos, pasivos
y patrimonio de la Compaa en S/.751,000, S/.416,000 y S/.335,000, respectivamente. Los resultados de
la empresa absorbida por el ao terminado el 31 de diciembre de 2011 ascendieron a S/.2,000.
1.4 Aprobacin de los estados financieros
Los estados financieros separados han sido aprobados por la Gerencia y sern presentados al Directorio
en sesin a llevarse a cabo la segunda quincena de marzo de 2013. En opinin de la Gerencia los estados
financieros separados adjuntos se aprobarn sin modificaciones en la Junta General de Accionistas a
llevarse a cabo durante el primer trimestre de 2013.
2. RESUMEN DE PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
Las principales polticas contables aplicadas en la preparacin de los estados financieros separados
se detallan a continuacin. Estas polticas se han aplicado uniformemente en los aos presentados, a
menos que se indique lo contrario.
2.1 Bases de preparacin de los estados financieros separados
Los estados financieros separados adjuntos fueron preparados de acuerdo con las Normas
Internacionales de Informacin Financiera (NIIF), emitidas por el International Accounting Standard
Board (en adelante IASB) vigentes al 31 de diciembre de 2012, las cuales incluyen las Normas
Internacionales de Informacin Financiera (NIIF), las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC),
1. INFORMACION GENERAL Y ACTIVIDAD ECONOMICA
1.1 Informacin general
Los Portales S.A. (en adelante la Compaa) es una empresa peruana que se constituy en Lima el 6
de marzo de 1996 e inici sus operaciones en junio del mismo ao con la razn social de Consorcio
Inmobiliario Los Portales S.A. El 28 de febrero de 2000 la Junta General de Accionistas acord el cambi
de su razn social a Los Portales S.A. Su domicilio legal es Calle Jos Granda No.167 - San Isidro.
Los accionistas de la Compaa al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 son LP Holding S.A. y Constructoras
ICA S.A. de C.V. LP Holding es una empresa peruana que junto con Santa Aurelia S.A. controla 50% del
capital social de la Compaa. Del mismo modo, Constructoras ICA S.A. de C.V. junto con Ingenieros
Civiles Asociados S.A. de C.V., (ambas subsidiarias de Empresas ICA S.A.B. de CV de Mxico), controla el
restante 50% de las acciones de la Compaa.
1.2 Actividad econmica
Las actividades del Grupo comprenden a las siguientes divisiones de negocio:
a) Divisin de negocio inmobiliario
Comprende la inversin, promocin y desarrollo inmobiliario, dentro de los que destacan la
habilitacin urbana, construccin de viviendas de inters social y el desarrollo de proyectos
multifamiliares de vivienda financiados por programas gubernamentales como son los programas
de Mi Vivienda y de Techo Propio.
b) Divisin de negocio de construccin y administracin de estacionamientos
Comprende la inversin en la construccin, administracin, operacin y concesin de estacionamientos
propios y de terceros. Dentro de este rubro tambin se controla ingresos vinculados como son el caso
del valet parking, la publicidad interior, el lavado de autos, entre otros. Al 31 de diciembre de 2012 la
Compaa opera 170 playas de estacionamiento a nivel nacional (137 en 2011).
-p67 -p66
y las Interpretaciones emitidas por el Comit de Interpretaciones de las Normas Internacionales
de Informacin Financiera (CINIIF), o por el anterior Comit Permanente de Interpretacin (SIC) -
adoptadas por el IASB.
La informacin contenida en estos estados financieros separados es responsabilidad del Directorio de
la Compaa, el que expresamente confirma que en su preparacin se ha aplicado todos los principios
y criterios contemplados en las NIIF emitidas por el IASB.
Los estados financieros separados surgen de los respectivos registros de contabilidad de la Compaa
y son preparados sobre la base del costo histrico, excepto por las inversiones inmobiliarias que se
miden a su valor razonable. Los estados financieros separados se presentan en miles de Nuevos soles
(bajo el encabezado S/.000) excepto cuando se indique una expresin monetaria distinta.
La preparacin de los estados financieros separados de acuerdo con NIIF requiere el uso de ciertos
estimados contables crticos. Tambin requiere que la Gerencia ejerza su juicio en el proceso de
aplicacin de las polticas contables de la Compaa. Las reas que involucran un mayor grado de
juicio o complejidad o reas en las que los supuestos y estimados son significativos para los estados
financieros separados se describen en la nota 4.
2.2 Cambios en polticas contables y en la exposicin de informacin
Nuevas normas y modificaciones a normas e interpretaciones adoptadas por la Compaa-
No existen NIIF o CINIIF vigentes por primera vez en el ao 2012 que hayan tenido un impacto
significativo en la Compaa.
Nuevas normas y modificaciones e interpretaciones vigentes para los estados financieros de perodos
anuales que se inicien el o despus del 1 de enero de 2013 y que no han sido adoptadas anticipadamente -
Las normas, modificaciones a normas e interpretaciones que seran aplicables a las operaciones de la
Compaa son las siguientes:
NIIF 9, Instrumentos financieros cubre aspectos sobre la clasificacin, medicin y reconocimiento
de los instrumentos financieros activos y de los pasivos financieros. Se emiti en noviembre de
2009 y en octubre de 2010 y sustituye las secciones de la NIC 39 que tratan sobre la clasificacin
y medicin de los instrumentos financieros. Esta norma requiere que los activos financieros se
clasifiquen en dos categoras de medicin: aquellos que se miden a valor razonable y aquellos que
se miden a costo amortizado. En el caso de los pasivos financieros, la nueva norma mantiene la
mayor parte de los requerimientos contenidos en la NIC 39.
NIIF 10, Estados financieros consolidados se desarrolla sobre la base de los principios vigentes al
establecer el control como el factor determinante para decidir sobre si una entidad se debe incluir
en los estados financieros consolidados de la matriz. La norma ofrece ms guas para asistir en la
determinacin de control en los casos en que este concepto es difcil de evaluar.
NIIF 13, Medicin a valor razonable, tiene el objetivo de mejorar la uniformidad y reducir la
complejidad al dar una definicin precisa de valor razonable y una sola fuente de medicin del
valor razonable, y establecer requerimientos de exposicin a ser usado dentro de todas las NIIF.
Los requerimientos de esta norma que estn ampliamente alineados con USGAAP, no amplan la
aplicacin contable del valor razonable sino que ofrece guas sobre cmo es que se debe aplicar
cuando es ya requerida o permitida por otras normas dentro de las NIIF.
Modificacin a la NIC 32, Instrumentos financieros, presentacin sobre compensacin de activos y
pasivos. Estas modificaciones son en la gua de aplicacin de la NIC 32, Instrumentos financieros:
Presentacin, y aclaran algunos de los requerimientos para la compensacin de activos y pasivos
financieros en el estado de situacin financiera.
La Compaa est en proceso de evaluar el impacto de estas normas en la preparacin de sus estados
financieros. No se espera que otras NIIF o interpretaciones CINIIF que an no estn vigentes puedan
tener un impacto significativo en los estados financieros de la Compaa.
2.3 Informacin por segmentos
Los segmentos operativos se reportan de manera consistente con los reportes internos que analiza
el responsable de la toma de decisiones operativas de la Compaa. El responsable de la toma de
decisiones operativas de la Compaa ha sido identificado como el Comit Ejecutivo, rgano
responsable de la gestin de la Compaa, que supervisa la marcha ordinaria de los segmentos o lneas
de de negocio, descritas en la nota 1 y a su vez es responsable de la operacin de las reas centrales y
de la gestin financiera y de tesorera de la Compaa.
2.4 Traduccin de moneda extranjera
a) Moneda funcional y moneda de presentacin
Las partidas que se incluyen en los estados financieros separados se miden en la moneda del
ambiente econmico primario donde opera (su moneda funcional). Los estados financieros separados
se presentan en nuevos soles que es la moneda funcional y de presentacin de la Compaa.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en moneda extranjera se traducen a la moneda funcional usando los tipos de cambio
vigentes a las fechas de las transacciones o de la fecha de valuacin cuando las partidas se remiden.
Las ganancias y prdidas por diferencias en cambio que resulten del pago de tales transacciones y de
la traduccin a los tipos de cambio al cierre del ao de activos y pasivos monetarios denominados en
moneda extranjera, se reconocen en el estado separado de resultados integrales.
Las ganancias y prdidas en cambio relacionadas con prstamos, efectivo y equivalente de efectivo
y otras cuentas monetarias se presentan en el estado separado de resultados integrales en el rubro
Diferencia en cambio neta.
2.5 Activos financieros
1. Clasificacin
La Compaa clasifica sus activos financieros en las siguientes categoras: activos financieros a valor
razonable a travs de ganancias y prdidas, prstamos y cuentas por cobrar, activos financieros a
ser mantenidos hasta su vencimiento y activos financieros disponibles para la venta. La clasificacin
depende del propsito para el cual se adquirieron los activos financieros. La Gerencia determina la
clasificacin de sus activos financieros a la fecha de su reconocimiento inicial.
a) Prstamos y cuentas por cobrar
Los prstamos y las cuentas por cobrar son activos financieros no derivados que dan derecho a pagos
fijos o determinables y que no cotizan en un mercado activo. Se incluyen en el activo corriente, excepto
por los de vencimiento mayor a 12 meses contados desde la fecha del estado separado de situacin
financiera. Estos ltimos se clasifican como activos no corrientes. Los prstamos y las cuentas por
cobrar comprenden al efectivo y equivalente de efectivo, las cuentas por cobrar comerciales y a las
otras cuentas por cobrar en el estado separado de situacin financiera (notas 7, 8 y 9).
b) Activos financieros disponibles para la venta
Corresponden a activos financieros no derivados que se designan en esta categora o que no clasifican
para ser designados en alguna de las otras categoras. Estos activos se muestran como activos no
corrientes a menos que la Gerencia tenga intencin expresa de vender el activo dentro de los doce
meses contados a partir de la fecha del estado de situacin financiera.
2. Reconocimiento y medicin
Las compras y ventas normales de activos financieros se reconocen a la fecha de la negociacin, fecha
en la que la Compaa se compromete a comprar o vender el activo. Las inversiones se reconocen
inicialmente a su valor razonable ms los costos de transaccin en el caso de todos los activos financieros
que no se registren a valor razonable a travs de ganancias y prdidas. Los activos financieros que
se reconocen a valor razonable a travs de ganancias y prdidas se reconocen inicialmente a valor
-p69 -p68
razonable y los costos de transaccin se reconocen como gasto en el estado separado de resultados
integrales. Las inversiones se dejan de reconocer cuando los derechos a recibir los flujos de efectivo
de las inversiones expiran o se transfieren y la Compaa ha transferido sustancialmente todos los
riesgos y beneficios derivados de su propiedad. Los activos financieros disponibles para la venta y los
activos financieros a valor razonable a travs de ganancias o prdidas se registran posteriormente a
su valor razonable. Los prstamos y las cuentas por cobrar se registran a su costo amortizado por el
mtodo de tasa de inters efectiva.
Las ganancias y prdidas que surgen de cambios en el valor razonable de activos financieros a valor
razonable a travs de ganancias y prdidas se incluyen en el estado separado de resultados integrales
en el rubro Otros ingresos (gastos) segn sea el caso, en el periodo en el que se producen los referidos
cambios en el valor razonable. Los ingresos por dividendos de activos financieros a valor razonable a
travs de ganancias y prdidas se reconocen en el estado separado de resultados integrales en el rubro
otros ingresos cuando se ha establecido el derecho de la Compaa a percibir su pago.
Los cambios en el valor razonable de los ttulos valores monetarios y no monetarios clasificados como
disponibles para la venta se reconocen en otros resultados integrales.
Cuando un ttulo valor clasificado como disponible para la venta se vende o su valor se deteriora,
los ajustes acumulados por fluctuaciones en su valor razonable reconocidos en otros resultados
integrales se transfieren al estado separado de resultados integrales en el rubro ganancias y prdidas
en inversiones. Los dividendos generados por instrumentos disponibles para la venta se reconocen
en el estado separado de resultados integrales en el rubro otros ingresos cuando se ha establecido el
derecho de la Compaa a percibir su pago.
2.6 Pasivos financieros - reconocimiento y medicin
De acuerdo con lo que prescribe la NIC 39, los pasivos financieros se clasifican, segn corresponda,
como: i) pasivos financieros a valor razonable a travs de ganancias y prdidas, ii) prstamos, y iii)
instrumentos financieros derivados. La Compaa determina la clasificacin de sus pasivos financieros
a la fecha de su reconocimiento inicial.
Los pasivos financieros de la Compaa incluyen cuentas por pagar comerciales, cuentas por pagar
a empresas relacionadas, otras cuentas por pagar y obligaciones financieras (notas 9, 15, 16 y 18).Los
pasivos financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida que
el efecto de su descuento a su valor presente sea importante, se remiden al costo amortizado usando
el mtodo de inters efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal. El costo amortizado
incorpora los costos directamente atribuibles a la transaccin.
2.7 Compensacin de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se compensan y el monto neto es reportado en el estado separado
de situacin financiera cuando existe derecho legalmente exigible para compensar los montos
reconocidos y si existe la intencin de liquidarlos sobre bases netas o de realizar el activo y pagar el
pasivo simultneamente.
2.8 Deterioro de activos financieros
a) Activos valuados a costo amortizado
La Compaa evala al final de cada periodo si es que existe evidencia objetiva de deterioro de un
activo financiero o de un grupo de activos financieros. Un activo financiero o un grupo de activos
financieros se ha deteriorado y, en consecuencia se ha incurrido en prdidas por deterioro, si existe
evidencia objetiva de deterioro como resultado de uno o ms eventos que ocurrieron despus del
reconocimiento inicial del activo (evento que origina la prdida) y si el evento (o eventos) que
origina la prdida tiene impacto en el estimado de los flujos de efectivo del activo financiero (o de un
grupo de activos financieros) que se pueda estimar de manera confiable.
La evidencia de deterioro puede incluir indicios de que el deudor o grupo de deudores est
experimentando dificultades financieras significativas; como son: i) el atraso o impago de intereses
o del principal de su deuda, ii) la probabilidad de que el deudor entre en quiebra u otra forma de
reorganizacin financiera, y iii) circunstancias en que informacin observable indique que existe una
reduccin en el estimado de los futuros flujos de efectivo esperados del activo, como son, cambios en
vencimientos o en las condiciones econmicas relacionadas con incumplimiento de pagos.
En el caso de los prstamos y de las cuentas por cobrar, el monto de la prdida corresponde a la
diferencia entre el valor en libros del activo y el estimado de los futuros flujos de efectivo (excluyendo
el monto de futuras prdidas crediticias que an no se han incurrido) descontados a la tasa de inters
efectiva original del instrumento. El valor en libros del activo se reduce y el monto de la prdida se
reconoce en el estado separado de resultados integrales.
Si en un periodo posterior el monto de la prdida por deterioro disminuye y si dicha disminucin
se relaciona objetivamente con un evento que haya ocurrido despus de que se reconoci dicho
deterioro (como lo es una mejora en el ratio crediticio del deudor), la reversin del deterioro reconocido
previamente se reconoce en el estado separado de resultados integrales.
b) Activos clasificados como disponibles para la venta
La Compaa evala al nal de cada periodo si existe evidencia objetiva de deterioro de un activo nanciero
o grupo de activos nancieros. En el caso de instrumentos de deuda, la Compaa utiliza los criterios
descritos en (a) arriba. En el caso de las inversiones patrimoniales clasicadas como disponibles para la
venta, una baja signicativa o prolongada en el valor razonable del instrumento por debajo de su costo es
tambin evidencia de que el activo puede estar deteriorado. Si existe cualquiera de tales evidencias para
activos nancieros disponibles para la venta, la prdida acumulada, medida como la diferencia entre el
costo de adquisicin y el valor razonable vigente, menos cualquier prdida por deterioro reconocida con
anterioridad en otros resultados integrales, se retira de esa cuenta y se registra en el estado separado de
resultados integrales. Las prdidas por deterioro relacionadas con instrumentos de patrimonio reconocidas
en el estado de resultados integrales no se revierten a travs del estado separado de resultados integrales.
Si en un periodo posterior, el valor razonable de un instrumento de deuda, clasicado como disponible para
laventa, se incrementaysi dichoincrementoobjetivamente se relacionacon un eventoque ocurridespus
de reconocer laprdidapor deterioroen el estadoseparadode resultados integrales, entonces laprdidapor
deterioro se revierte a travs del estado separado de resultados integrales.
2.9 Clasificacin entre corriente y no corriente
Los instrumentos financieros derivados que no se designan como instrumentos de cobertura se
clasifican como corrientes y no corrientes o se separan en sus porciones corrientes y no corrientes
sobre la base de los flujos de efectivo subyacentes del instrumento.
2.10 Efectivo y equivalente de efectivo
En el estado financiero separado de flujos de efectivo, el efectivo y equivalente de efectivo incluyen
el efectivo disponible, depsitos a plazo y depsitos a la vista en bancos con vencimientos originales
entre dos y tres meses.
2.11 Cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar comerciales cuyo vencimiento es menor a 12 meses contados desde la fecha de los
estados financieros se reconocen inicialmente a su valor razonable y subsecuentemente se valorizan a
su costo amortizado usando el mtodo de tasa de inters efectiva, netas de la provisin para cuentas de
cobranza dudosa. Las cuentas por cobrar cuyo vencimiento es despus de 12 meses contados a partir
de la fecha del balance se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente a su costo
amortizado usando el mtodo de tasa de inters efectiva. La provisin por deterioro de las cuentas por
cobrar comerciales se establece cuando existe evidencia objetiva de que la Compaa no podr cobrar
todos los montos vencidos de acuerdo con los trminos originales de las cuentas por cobrar (nota 2.8).
-p71 -p70
2.12 Existencias
Las existencias comprenden principalmente los terrenos en desarrollo e inmuebles terminados
destinados a la venta. Este rubro tambin incluye a los materiales y suministros usados en las lneas
de estacionamientos, hoteles, rentas e inmobiliaria.
Las existencias se valorizan al costo de adquisicin mas los costos incurridos en la ejecucin de os
proyectos inmobiliarios, los cuales no exceden el valor neto de realizacin. El valor neto de realizacin
es el precio de venta estimado en el curso normal de las operaciones del negocio, menos los costos para
completar el desarrollo del proyecto y los gastos de venta.
El valor de ingreso a existencias de inmuebles producto de un cambio en el uso de las inversiones
inmobiliarias evidenciado por el inicio de su desarrollo con miras a su venta es el costo asumido que
corresponde a su valor razonable a la fecha de la reclasificacin.
El valor en libros de las obras en proceso e inmuebles terminados comprende los costos de diseo,
materiales, mano de obra directa, otros costos indirectos, costos de financiamiento y gastos generales
relacionados con la habilitacin y/o construccin.
Por las reducciones del valor en libros de las existencias a su valor neto realizable, se constituye una
provisin para desvalorizacin de existencias con cargo a los resultados del ejercicio en que ocurren
tales reducciones.
2.13 Inversiones en subsidiarias y asociadas
Las subsidiarias son todas las entidades sobre las que la Compaa tiene la capacidad de gobernar sus
polticas operativas y financieras por ser propietaria de ms de la mitad de sus acciones con derecho
a voto. La Compaa tambin evala la existencia de control donde no tiene ms del 50% del poder
de voto, pero si puede gobernar las finanzas y polticas operativas por la virtud del control de facto.
Las inversiones en subsidiarias se muestran en estos estados financieros al costo. Los dividendos en
efectivo recibidos de subsidiarias se acreditan al estado de resultados en el momento en que se aprueba
su distribucin. Los dividendos recibidos en acciones de subsidiarias no se reconocen en los estados
financieros.La inversin en empresas cuyos activos, pasivos, ingresos y gastos no son considerados
significativos y donde la Compaa mantiene un inters entre el 20% y 50% (asociada) de los derechos
a voto, se registra al costo. Los dividendos en efectivo recibidos de asociadas se acreditan al estado de
resultados en el momento en que se aprueba su distribucin.
2.14 Inversiones inmobiliarias
Los inmuebles que se mantienen para generar rendimientos de largo plazo de su alquiler o para la
apreciacin de su valor y que no son ocupadas por la Compaa se clasifican como inversiones
inmobiliarias. Las inversiones inmobiliarias tambin incluyen inmuebles que estn en proceso de
construccin o de desarrollo para su posterior uso como inversiones inmobiliarias; as como terrenos
para futuras habilitaciones urbanas.
Las inversiones inmobiliarias se reconocen inicialmente al costo incluyendo los costos de transaccin
relacionados y, en los casos aplicables, los gastos financieros (nota 2.21). Despus de su reconocimiento
inicial, las inversiones inmobiliarias se reconocen a su valor razonable. Inversiones inmobiliarias en
proceso de construccin se reconocen a su valor razonable en los casos en que se considere que es
posible determinar el valor razonable de manera confiable. Las inversiones inmobiliarias en proceso
de construccin cuyo valor razonable no se considera que se pueda determinar de manera confiable se
reconocen, al momento en que su construccin ha culminado, al costo menos su provisin por deterioro
hasta el momento en que sea posible determinar su valor razonable de manera confiable o hasta el
momento en que la construccin se completa, lo que ocurra primero. Las inversiones inmobiliarias
desarrolladas en propiedad de terceros son reconocidas al costo histrico.
El valor razonable se determina sobre la base de los precios de mercados activos, ajustados cuando
es necesario, por diferencias en la naturaleza, ubicacin o condicin de cada activo especfico. Si esta
informacin no estuviera disponible, la Compaa usa mtodos de valuacin alternativos, como por
ejemplo el uso de precios recientes en mercados menos activos o proyecciones de flujos de efectivo. Las
valuaciones se efectan a la fecha del estado separado de situacin financiera por peritos tasadores
quienes cuentan con las calificaciones relevantes y reconocidas y que tienen experiencia reciente en
el lugar y en la categora de los inmuebles materia de la valuacin. Estas valuaciones forman la base
de los valores en los estados financieros. Los inmuebles que se vuelven a desarrollar para continuar
con su uso como inversiones inmobiliarias o aquellos inmuebles para los que el mercado se ha tornado
menos activo se mantienen valorizados a su valor razonable. El valor razonable para inversiones
inmobiliarias en proceso de construccin se aplica slo si considera que es posible medir su valor
razonable de manera confiable.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otros aspectos, el ingreso por alquiler
de arrendamientos vigentes y supuestos sobre los ingresos por alquileres futuros considerando las
condiciones vigentes en el mercado. El valor razonable tambin refleja, sobre bases similares, las
salidas de flujos de efectivo que se podra esperar que el inmueble requiera.
Desembolsos subsecuentes se capitalizan en el valor en libros del activo slo cuando es probable que
beneficios asociados al desembolso fluyan a la Compaa y el costo de la partida se pueda medir de
manera confiable. Todos los costos de mantenimiento y de reparacin se reconocen en resultados
conforme se incurren. Cuando un componente de inversiones inmobiliarias se sustituye el valor en
libros de la partida reemplazada se da de baja.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias no refleja futuras inversiones de capital que
mejorarn el inmueble y no refleja los beneficios futuros relacionados con estos desembolsos futuros
que sean distintos de aquellos que un participante racional en el mercado considerara al determinar
el valor del inmueble.Los cambios en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se reconocen
dentro del rubro Otros ingresos (gastos) en el estado de resultados integrales. Las inversiones
inmobiliarias se dan de baja cuando la Compaa dispone de ellas. Cuando la Compaa dispone de un
inmueble a valor razonable en una transaccin de carcter comercial, el valor en libros inmediatamente
antes de la venta se ajusta al precio de la transaccin y el ajuste se reconoce en el estado separado de
resultados integrales en la lnea de ganancia por ajuste a valor razonable de inversiones inmobiliarias.
Si las inversiones inmobiliarias se ocupan por la Compaa, se reclasifican a la cuenta de inmuebles,
maquinaria y equipo. Su valor razonable a la fecha de la reclasificacin se transforma en el costo del
activo para propsitos contables subsecuentes.
Si un inmueble ocupado por la Compaa se convierte en inversin inmobiliaria porque la Gerencia
decide cambiar su uso, cualquier diferencia resultante entre su valor en libros y su valor razonable a la
fecha de la transferencia se trata de la misma forma que una revaluacin de acuerdo con lo requerido por
la NIC 16. Cualquier incremento que resulte en el valor en libros del inmueble se reconoce en resultados
en la medida que revierta una prdida por deterioro previamente reconocida, y cualquier incremento
remanente se reconoce en otros resultados integrales y se reconoce un incremento directamente en
el patrimonio en la cuenta excedente de revaluacin. Cualquier reduccin en el valor en libros del
inmueble se reconoce inicialmente en otros resultados integrales para cubrir cualquier excedente de
revaluacin previamente reconocido, y cualquier reduccin remanente se reconoce en resultados.
Cuando terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias son objeto de cambio en su uso, lo que se
evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el inmueble se transfiere al rubro
de existencias. Su costo asumido para su tratamiento contable subsecuente es su valor razonable a la
fecha del cambio en su uso.
2.15 Inmuebles, maquinaria y equipo
Los activos de la cuenta inmuebles, maquinaria y equipo se presentan al costo menos su depreciacin
acumulada y, si las hubiere, las prdidas acumuladas por deterioro. El costo de un elemento de
inmuebles, maquinaria y equipo comprende su precio de compra o su costo de fabricacin, incluyendo
aranceles e impuestos de compra no reembolsables y cualquier costo necesario para poner el activo
en condiciones de operacin como lo anticipa la Gerencia, el estimado inicial de la obligacin de
rehabilitacin y, en el caso de activos calificables, los costos de financiamiento. El precio de compra o el
costo de construccin corresponden al total del importe pagado y el valor razonable de cualquier otra
-p73 -p72
contraprestacin entregada por adquirir el activo. Los costos subsecuentes atribuibles a los bienes
del activo fijo se capitalizan slo cuando es probable que beneficios econmicos futuros asociados
con el activo se generen para la Compaa y el costo de estos activos se pueda medir confiablemente,
caso contrario se imputan al costo de venta o gasto segn corresponda. Los gastos de mantenimiento
y de reparacin se cargan al costo de venta o al gasto, segn corresponda, en el perodo en el que
estos se incurren. Los gastos incurridos para reemplazar un componente de una partida o elemento
de inmuebles, maquinaria y equipo se capitalizan por separado, castigndose el valor en libros
del componente que se reemplaza. En el caso de que el componente que se reemplaza no se haya
considerado como un componente separado del activo, el valor de reemplazo del componente nuevo
se usa para estimar el valor en libros del activo que se reemplaza.
Los activos en etapa de construccin se capitalizan como un componente separado. A su culminacin,
el costo de estos activos se transfiere a su categora definitiva. Los trabajos en curso no se deprecian.
Las partidas de inmuebles, maquinaria y equipo se dan de baja en el momento de su venta o cuando
no se esperan beneficios econmicos de su uso o de su posterior venta. Las ganancias y prdidas por
la venta de activos corresponden a la diferencia entre los ingresos de la transaccin y el valor en libros
de los activos. Estas se incluyen en el estado separado de resultados integrales.
Los valores residuales, la vida til de los activos y los mtodos de depreciacin aplicados se revisan
y se ajustan, de ser necesario, a la fecha de cada estado separado de situacin financiera. Cualquier
cambio en estos estimados se ajusta prospectivamente.
Depreciacin
Los terrenos no se deprecian. La depreciacin de los otros activos se calcula por el mtodo de lnea
recta para asignar su costo menos su valor residual durante el estimado de su vida til, como sigue:
HASTA AOS
Edicios y otras construcciones 35
Maquinaria y equipo 15 a 20
Muebles y enseres 10
Equipo diverso 10
Equipo de cmputo 4
Unidades de transporte 5
2.16 Activos intangibles
a) Concesiones
Las concesiones publ ico-privadas para la admi nistracin y operacin de estacionamientos
se reconocen como un activo i ntangi ble cuando los f lujos de efectivo del contrato estn
condicionados a la uti l izacin del servicio por parte de los usuarios. Los i ngresos y costos de la
construccin de estacionamientos se reconocen sobre la base del mtodo de grado de avance en
concordancia con lo que requiere la NIC 11, Contratos de construccin, mientras que los i ngresos
y gastos relacionados con la prestacin de servicios se reconocen sobre la base del devengo. Las
concesiones se amortizan en el plazo de sus vidas ti les esti madas que f luctan entre ci nco y
trei nta aos.
b) Programas de computacin generados internamente
Los costos asociados con el mantenimiento de software se reconocen como gastos cuando se
incurren. Los costos de desarrollo que son directamente atribuibles al diseo y prueba de software
identificable y nico que controla la Compaa se reconocen como activos intangibles cuando
cumplen con los siguientes criterios:
tcnicamente es posible completar el software de modo que podr ser usado;
la gerencia tiene la intencin de terminar el software y de usarlo o venderlo;
se tiene la capacidad para usar o vender el software;
se puede demostrar que el programa de cmputo probablemente generar beneficios
econmicos futuros;
se tiene los recursos tcnicos, financieros y otros recursos necesarios para completar el desarrollo
del software que permita su uso o venta; y el gasto atribuible al software durante su desarrollo se
puede medir de manera confiable.
Los costos directos que se capitalizan como parte del costo de programas de cmputo incluyen a los
costos de los empleados que desarrollan el programa de cmputo y una porcin de los costos indirectos
correspondientes. Otros costos de desarrollo que no cumplan con estos criterios se reconocen en
resultados conforme se incurre y no se reconocen como un activo en perodos subsiguientes.
Los costos de desarrollo de los programas de cmputo que se han reconocido como activos se amortizan
en el plazo de sus vidas tiles estimadas que fluctan entre tres y cinco aos.
2.17 Deterioro de activos no financieros
Los activos que tienen vida til indefinida no son objeto de amortizacin y su valor en libros se somete
a pruebas anuales de deterioro. Los activos objeto de amortizacin se someten a pruebas de deterioro
cuando se producen eventos o circunstancias que indican que su valor en libros no se podra
recuperar. Las prdidas por deterioro corresponden al monto en el que el valor en libros del activo
excede a su valor recuperable. El valor recuperable de los activos corresponde al mayor entre su valor
de mercado y su valor en uso. El valor de mercado es el monto que se puede obtener de la venta de un
activo en un mercado libre. El valor en uso corresponde al valor presente del estimado de los flujos de
efectivo futuros que se espera obtener del uso continuo del activo y de su venta al trmino de su vida
til. Las prdidas por deterioro, calculadas con referencia al valor en uso de los activos, que se hayan
reconocido en aos anteriores, se extornan si se produce un cambio en los estimados utilizados en la
ltima oportunidad en que se reconoci la prdida por deterioro.
Las pruebas de deterioro efectuadas por la Compaa, cuando corresponde, contemplan el valor en
uso a nivel de unidad generadora de efectivo (grupo de activos ms pequeo capaces de generar
flujos de efectivo identificables). El clculo del valor en uso de los activos contempla el descuento del
estimado de los flujos de efectivo futuros a su valor presente usando una tasa de descuento, antes de
impuestos, que refleje la evaluacin del mercado a la fecha de los estados financieros sobre el valor del
dinero en el tiempo y los riesgos especficos asociados al activo. Las prdidas por deterioro de activos
vinculados con operaciones continuas se reconocen en el estado separado de resultados integrales en
las categoras de gastos a las que corresponde la funcin del activo deteriorado.
De otro lado, la Compaa evala a cada fecha de cierre si existen indicios que indiquen que las prdidas
por deterioro reconocidas previamente se han revertido parcial o totalmente. Si se observan tales
indicios la Compaa estima el importe recuperable del activo cuyo valor en libros fue previamente
reducido por deterioro. Las prdidas por deterioro previamente reconocidas, se extornan slo si el
incremento en el valor recuperable del activo obedece a cambios en los estimados que se usaron en la
oportunidad en que se reconoci la prdida por deterioro. En estas circunstancias, el valor en libros del
activo se incrementa a su valor recuperable.
El reconocimiento de la reversin de prdidas por deterioro previamente registradas no puede dar
como resultado que el valor en libros del activo exceda el monto que le habra correspondido, neto de su
depreciacin, en el caso de que no se hubiera reconocido la prdida por deterioro previamente registrada.
La reversin de la prdida por deterioro se reconoce en el estado separado de resultados integrales.
2.18 Cuentas por pagar comerciales
Las cuentas por pagar comerciales son obligaciones de pago por bienes y servicios adquiridos de
proveedores en el curso normal de los negocios. Las cuentas por pagar se clasifican como pasivos
corrientes si el pago se debe realizar dentro de un ao o menos (o en el ciclo operativo normal del
negocio si es mayor). De lo contrario, se presentan como pasivos no corrientes.
-p75 -p74
Las cuentas por pagar se reconocen inicialmente a su valor razonable y posteriormente, en la medida
usando el mtodo de inters efectivo, de lo contrario se muestran a su valor nominal.
2.19 Obligaciones financieras
Los prstamos se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos incurridos en
la transaccin. Estos prstamos se registran posteriormente a su costo amorti zado; cualquier
diferencia entre los fondos recibidos (neto de los costos de la transaccin) y el valor de redencin
se reconoce en el estado separado de resultados integrales durante el perodo del prstamo usando
el mtodo de inters efectivo.
Los honorarios incurridos para obtener los prstamos se reconocen como costos de la transaccin en la
medida de que sea probable que una parte o todo el prstamo se recibirn. En este caso los honorarios se
difieren hasta el momento en que el prstamo se reciba. En la medida de que no haya evidencia de que
sea probable que una parte o todo el prstamo se reciba, los honorarios se capitalizan como pagos por
servicios para obtener liquidez y se amortizan durante el perodo del prstamo con el que se relacionan
2.20 Arrendamientos
1. Arrendamientos en los que la Compaa es arrendataria
i. Arrendamientos operativos
Los arrendamientos en los que una porcin significativa de los riesgos y beneficios relativos
a la propiedad son retenidos por el arrendador se clasifican como arrendamientos operativos.
Los pagos efectuados bajo un arrendamiento operativo incluyendo pagos adelantados (neto
de cualquier incentivo recibido del arrendador) se cargan al estado separado de resultados
integrales sobre la base del mtodo de lnea recta en el perodo del arrendamiento.
ii. Arrendamientos financieros
Los arrendamientos en los que la Compaa asume sustancialmente todos los riesgos y
beneficios de la propiedad del activo arrendado se clasifican como arrendamientos financieros.
Los arrendamientos financieros se capitalizan al inicio del arrendamiento al menor valor que
resulte de comparar el valor razonable del activo arrendado y el valor presente de los pagos
mnimos del arrendamiento. Cada cuota de arrendamiento se distribuye entre el pasivo y el
cargo financiero de modo que se obtenga una tasa constante sobre el saldo pendiente de pago. La
obligacin por cuotas de arrendamiento correspondientes, neto de cargos financieros, se incluye
en otras cuentas por pagar de corto y largo plazo en el estado separado de situacin financiera.
El elemento de inters del costo financiero se trata como gastos financieros (nota 2.21) y se carga
al estado separado de resultados integrales o se capitaliza en el perodo del arrendamiento de
manera que se obtenga una tasa de inters peridica constante sobre el saldo del pasivo para cada
perodo. Los inmuebles, maquinaria y equipo adquiridos a travs de arrendamientos financieros
se deprecian a lo largo de su vida til o en el perodo del arrendamiento, plazo que resulte menor.
Las inversiones inmobiliarias adquiridas a travs de contratos de arrendamiento financiero se
reconocen a su valor razonable.
2. Arrendamientos en los que la Compaa es arrendadora
Arrendamientos operativos
Los inmuebles arrendados bajo contratos de arrendamiento operativo se incluyen en el rubro de
inversiones inmobiliarias en el estado separado de situacin financiera (nota 13).
La Compaa efecta pagos por servicios relacionados con la negociacin de los contratos
de alquiler con los arrendatarios de la Compaa. Estos pagos se capitalizan junto con el valor
de la inversin inmobiliaria correspondiente y se amortizan en el perodo del arrendamiento.
Incentivos otorgados a los arrendatarios se reducen del ingreso por arrendamiento en lnea recta
en el plazo del contrato de arrendamiento.
2.21 Gastos financieros
Los costos de endeudamiento generales y especficos directamente atribuibles a la adquisicin,
construccin, produccin de activos calificables, los que corresponden a activos que necesariamente toman
un perodo sustancial para alcanzar su propsito de uso o venta, se agregan al costo de dichos activos hasta
que el perodo en que los activos estn sustancialmente listos para su propsito de uso o venta.
El ingreso que se obtiene de inversiones temporales de los fondos de prstamos especficos que an
no se han invertido en activos calificables se deduce de los costos de endeudamiento elegibles para su
capitalizacin. Todos los dems costos de endeudamiento se reconocen en ganancias y prdidas en el
perodo en el que se incurren.
La Compaa capitaliza los gastos financieros de sus activos calificables, inversiones inmobiliarias,
existencias e inmuebles maquinaria y equipo.
2.22 Impuesto a la renta corriente y diferido
El gasto por impuesto a la renta del ao comprende al impuesto a la renta corriente y al diferido que se
reconocen en el estado separado de resultados integrales.
El cargo por impuesto a la renta corriente se calcula sobre la base de las leyes tributarias promulgadas
o sustancialmente promulgadas a la fecha del estado separado de situacin financiera que generan
renta gravable. La gerencia evala peridicamente la posicin asumida en las declaraciones juradas
de impuestos respecto de situaciones en las que las leyes tributarias son objeto de interpretacin. La
Gerencia, cuando corresponde, constituye provisiones sobre los montos que espera deber pagar a las
autoridades tributarias.
El impuesto a la renta diferido se provisiona por el mtodo del pasivo sobre las diferencias temporales que
surgen entre las bases tributarias de los activos y los pasivos y sus respectivos valores mostrados en los
estados financieros. El impuesto a la renta diferido se determina usando tasas tributarias (y legislacin)
que han sido promulgadas a la fecha del estado separado de situacin financiera y que se espera sern
aplicables cuando el impuesto a la renta diferido activo se realice o el impuesto a la renta pasivo se pague.
Sin embargo, no se registra el impuesto a la renta diferido que surge por el reconocimiento inicial de
un activo o de un pasivo en una transaccin que no corresponda a una combinacin de negocios que al
momento de la transaccin no afecta ni la utilidad ni la prdida contable o gravable.
Las diferencias temporales deducibles y las prdidas tributarias acumuladas generan impuestos diferidos
activos en la medida que el beneficio tributario se pueda usar contra el impuesto a la renta de futuros
ejercicios gravables. El valor en libros de impuestos a la renta diferidos activos se revisa a la fecha de cada
estado separado de situacin financiera y se reduce en la medida en que se determine que es improbable
que se genere suficiente utilidad imponible contra la que se pueda compensar el activo diferido.
Los saldos de impuestos a la renta diferidos activos y pasivos se compensan si existe el derecho legal de
compensar el impuesto corriente y siempre que los impuestos diferidos se relacionen con la misma entidad
y con la misma autoridad tributaria.
2.23 Beneficios a los empleados
a) Participacin en las utilidades -
La Compaa reconoce un pasivo y un gasto por la participacin legal de los trabajadores en
las utilidades de la Compaa. La participacin de los trabajadores en las utilidades se calcula
aplicando la tasa de 5% a la materia imponible determinada de acuerdo con la legislacin del
impuesto a la renta vigente.
b) Gratificaciones
La Compaa reconoce el gasto por gratificaciones y su correspondiente pasivo sobre las
bases de las disposiciones legales vigentes en Per. Las gratificaciones corresponden a dos
remuneraciones anuales que se pagan en julio y diciembre de cada ao.
-p77 -p76
c) Descanso vacacional
Las vacaciones anuales del personal y otras ausencias remuneradas se reconocen sobre la base
del devengo. La provisin por la obligacin estimada por vacaciones del personal, que se calcula
sobre la base de una remuneracin por cada doce meses de servicios por el perodo de servicios
prestados por los empleados se reconoce en la fecha del estado separado de situacin financiera.
d) Compensacin por tiempo de servicios
La compensacin por tiempo de servicios del personal corresponde a sus derechos indemnizatorios
calculados de acuerdo con la legislacin peruana vigente la que se tiene que depositar en las
cuentas bancarias designadas por los trabajadores en los meses de mayo y noviembre de cada
ao. La compensacin por tiempo de servicios del personal es equivalente a media remuneracin
mensual vigente a la fecha de su depsito. La Compaa no tiene obligaciones de pago adicionales
una vez que efecta los depsitos de los fondos a los que el trabajador tiene derecho.
2.24 Provisiones
Las provisiones se reconocen cuando la Compaa tiene una obligacin presente, legal o asumida,
que resulta de eventos pasados que es probable que requiera la entrega de un flujo de recursos que
involucren beneficios econmicos para su liquidacin y su monto se pueda estimar confiablemente.
Sustancialmente las provisiones se refieren a demandas legales, laborales y tributarias, Si el valor del
dinero en el tiempo es importante, las provisiones se descuentan usando una tasa, antes de impuestos,
que refleje, cuando sea apropiado, los riesgos especficos del pasivo. La reversin del descuento por el
paso del tiempo origina el aumento de la obligacin que se reconoce con cargo al estado separado de
resultados integrales como gasto financiero.
No se reconocen provisiones para futuras prdidas operativas. Las obligaciones contingentes se revelan
cuando su existencia slo se confirmar por eventos futuros o su monto no se pueda medir confiablemente.
Los activos contingentes no se reconocen, y se exponen slo si es probable que la Compaa genere un
ingreso de beneficios econmicos en el futuro.
2.25 Capital social
Las acciones comunes se presentan en el patrimonio. Los costos incrementales directamente
atribuibles a la emisin de nuevas acciones se presentan en el patrimonio como una deduccin del
monto recibido, neto de impuestos.
2.26 Reconocimiento de ingresos
a) Venta de inmuebles (nota 2.12)
i. Se transfiere al comprador la totalidad de los riesgos y beneficios de la propiedad de los inmuebles
(cuando se formaliza la entrega fsica del bien)
ii. La Compaa no conserva para s ninguna implicancia en la gestin corriente de los bienes vendidos,
en el grado con el que generalmente se asocia a la de un propietario, ni el control efectivo sobre los
bienes vendidos; sin perjuicio, de lo anterior, luego de la entrega fsica de los bienes la Compaa
asume la responsabilidad, por lo que es reembolsado por sus clientes, de completar los trmites
administrativos hasta el saneamiento de su ttulo de propiedad.
iii. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
iv. Es probable que los beneficios econmicos relacionados con la transaccin fluirn a la Compaa; y
v. Los costos incurridos o por ser incurridos respecto de la transaccin se pueden cuantificar
confiablemente.
b) Rescisin de contratos de venta de inmuebles
La Compaa conserva la titularidad de los bienes inmuebles vendidos en garanta de los saldos
pendientes de cobro hasta recibir el pago de la ltima cuota del cronograma de pagos.
En los casos que el cliente incumpliera con el pago de tres cualesquiera de las cuotas consecutivas
en que ha sido fraccionado el precio de venta, la Compaa podr: i) dar por vencida en forma
automtica las cuotas pendientes de pago, teniendo el pleno derecho de exigir al cliente el
pago inmediato del integro del saldo del precio de venta; ii) dar por resuelto automticamente,
unilateralmente y de pleno derecho el contrato, en cuyo caso retendr como penalidad el treinta
por ciento (30%) del precio de venta contado, el cual ser descontado del monto pagado a cuenta
del precio de venta, sin incluir intereses y gastos administrativos. El terreno recuperado ingresa
a los registros contables al valor reintegrado al cliente.
c) Arrendamientos
Los ingresos por arrendamientos operativos se reconocen en lnea recta en el plazo del contrato de
arrendamiento. Cuando la Compaa otorga incentivos a sus arrendatarios, su costo se reconoce
en el plazo del contrato de arrendamiento, reduciendo el ingreso por arrendamiento.
Los cargos por administracin y mantenimiento se reconocen en el periodo en el que se brinda el
servicio.
d) Prestacin de servicios de las lneas de negocio de hoteles, estacionamientos y rentas
i. El importe de los ingresos se puede cuantificar confiablemente;
ii. Es probable que los beneficios econmicos relacionados con la transaccin fluirn a la Compaa;
iii. El grado de terminacin de la transaccin, en la fecha del balance, se puede cuantificar
confiablemente; y,
iv. Los costos incurridos en la prestacin del servicio, as como los que queden por ser incurridos hasta
completarlo, se puedan cuantificar confiablemente.
Cuando la Compaa acta como agente, la comisin, en lugar del ingreso bruto, se reconoce como
ingreso.
e) Reembolso de gastos administrativos
Los gastos administrativos por mantenimiento de cuentas, servicios legales, gastos notariales,
entre otros, que son reembolsados por los clientes en cada una de sus cuotas por las ventas a
plazo de terrenos habilitados, se acreditan directamente a la cuenta gastos administrativos en el
estado separado de resultados integrales conforme se cobran.
f) Intereses
Los intereses se reconocen conforme se devengan, utilizando el mtodo de la tasa de inters
efectiva el que consiste en igualar la tasa de descuento con el valor en libros del activo financiero.
2.27 Reconocimiento de costos y gastos
El costo de venta de inmuebles corresponde al costo de adquisicin ms los costos incurridos en la
ejecucin del proyecto inmobiliario. El costo de venta de inmuebles se reconoce simultneamente con el
reconocimiento de la venta.
Los costos de servicios ofrecidos se reconocen conforme la prestacin del servicio.
Los intereses se reconocen en proporcin al tiempo transcurrido de manera que reflejen el costo efectivo
del instrumento financiero. Los otros costos y gastos se reconocen conforme se devengan.
2.28 Distribucin de dividendos
La distribucin de dividendos de la Compaa se reconoce como pasivo en el estado separado de situacin
financiera en el perodo en el que el pago de los dividendos se aprueba por los accionistas de la Compaa.
2.29 Pasivos y activos contingentes
Los pasivos contingentes no se reconocen en los estados financieros, slo se revelan en nota a los
estados financieros, a menos que sea remota la necesidad de utilizacin de recursos en el futuro.
Los activos contingentes no se reconocen en los estados financieros y slo se revelan cuando es
probable que se produzca un ingreso de recursos a la Compaa.
-p79 -p78
2.30 Reorganizacin empresarial - fusin legal de empresas
La reorganizacin empresarial descrita en la nota 1.3.1 se reconoci de manera similar al mtodo de
conjuncin de intereses. Bajo este mtodo los activos, pasivos, ingresos y gastos de las entidades
absorbidas se incorporaron en los registros contables de la Compaa a sus valores en libros
originales. De otro lado, por el mtodo de conjuncin de intereses se simula que las empresas
fusionadas operaron juntas siempre.
2.31 Partidas no operativas significativas
Estas partidas se divulgan por separado en los estados financieros cuando es necesario hacerlo
para ofrecer mayor informacin sobre el desempeo de la Compaa. Estas partidas no operativas
corresponden a partidas significativas de ingresos o gastos que se muestran por separado debido a
la importancia de su monto y de su naturaleza.
3. ADMINISTRACION DE RIESGOS FINANCIEROS
3.1 Factores de riesgo financiero
Las actividades de la Compaa la exponen a una variedad de riesgos financieros: riesgos de mercado
(que comprende a los riesgos de tipo de cambio, riesgo de tasa de inters y riesgo de precio), riesgo
de crdito y riesgo de liquidez. El programa general de administracin de riesgos de la Compaa
se concentra principalmente en lo impredecible de los mercados financieros y trata de minimizar
potenciales efectos adversos en el desempeo financiero de la Compaa.
La Gerencia de la Compaa es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y sobre la
base de este conocimiento y experiencia revisa y acuerda polticas para administrar cada uno de los
riesgos que se describen a continuacin. Asimismo, se incluye el anlisis de sensibilidad que intenta
revelar la sensibilidad en los instrumentos financieros de la Compaa frente a los cambios en las
variables del mercado y mostrar el impacto en el estado separado de resultados integrales, o en el
patrimonio de ser el caso. Los instrumentos financieros expuestos a los riesgos de mercado incluyen
a las cuentas por cobrar y a cuentas por pagar.
La sensibilidad ha sido preparada para los aos terminados al 31 de diciembre de 2012 y de 2011
usando los importes de los activos y pasivos financieros mantenidos a esa fecha. El Directorio
revisa y aprueba las polticas para administrar cada uno de stos riesgos los cuales estn descritos
a continuacin:
a) Riesgos de mercado
El riesgo de mercado es el riesgo de que el valor razonable de los flujos futuros de caja de los
instrumentos financieros flucte a consecuencia de los cambios en los precios del mercado. Los
precios de mercado que aplican a los instrumentos financieros de la Compaa comprenden al
riesgo de tipo de cambio, el riesgo de tasa de inters y riesgo de precio.
i. Riesgo de tipo de cambio
La Compaa opera exclusivamente en Per y su exposicin al riesgo de cambio resulta de
sus operaciones denominadas en monedas distintas a su moneda funcional (el Nuevo sol). Las
transacciones de la Compaa se pactan y se liquidan en distintas monedas, principalmente
en dlares estadounidenses. En consecuencia, la Compaa est expuesta al riesgo de que el
tipo de cambio del Nuevo sol respecto de las monedas en que pacta sus transacciones flucte
significativamente de manera adversa. La Gerencia asume el riesgo de cambio con el producto
de sus operaciones por lo que no realiza operaciones de cobertura con instrumentos financieros
derivados para cubrir su riesgo de cambio.
La Compaa mantiene los siguientes activos y pasivos expresados en dlares estadounidenses:
2012 2011
S/.000 S/.000
Activo -
Total activo 61,776 47,439
Pasivo -
Obligaciones nancieras (120,181) (85,377)
Cuentas por pagar comerciales (30,283) (19,513)
Otras cuentas por pagar (57) (1,552)
Total pasivo (150,521) (106,442)
PASIVO NETO (88,745) (59,003)
Los saldos en moneda extranjera se convierten a la moneda funcional a los tipos de cambio
del mercado libre que publica la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP. Al 31 de diciembre
de 2012 y de 2011, el tipo de cambio utilizado por la Compaa para el registro de los saldos en
moneda extranjera fue de S/.2.551 y S/.2.697 por US$1, respectivamente.
La diferencia de cambio por los aos terminados el 31 de diciembre est conformada como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Ganancia por diferencia en cambio 43,730 18,430
Prdida por diferencia en cambio (23,039) (17,276)
Ganancia por diferencia en cambio, neta 20,691 1,154
La Gerencia estima, sobre la base de informacin macroeconmica de mercado, que las variaciones
que se produciran en la cotizacin del dlar estadounidense no impacten desfavorablemente y
de manera importante a los resultados de la Compaa.
Si al 31 de diciembre de 2012 el dlar se hubiera devaluado/apreciado 5% respecto del nuevo sol
y las dems variables se hubieran mantenido constantes, la utilidad antes del impuesto habra
sido mayor/menor en S/.1,030,000 (S/.58,000 en el 2011), originada principalmente por las
obligaciones financieras comprometidas en moneda extranjera.
ii. Riesgo de tasa de inters
Los instrumentos financieros que devengan tasas de inters fijas exponen a la Compaa al riesgo
de tasa de inters sobre el valor razonable del instrumento. Los instrumentos financieros de la
Compaa expuestos al riesgo de tasa de inters corresponden sustancialmente a las cuentas por
cobrar y el endeudamiento a largo plazo.
La Gerencia es adversa a la exposicin al riesgo de sus flujos de efectivo por lo que la poltica de
la Compaa contempla mantener todos sus instrumentos financieros (activos y pasivos) a tasas
de inters fijas. La Gerencia considera que el impacto de esta poltica sobre el valor razonable de
sus instrumentos financieros activos es irrelevante. Sustancialmente todo el endeudamiento de
la Compaa est denominado en dlares estadounidenses.
iii. Riesgo de precio
La Compaa est expuesta a riesgos comerciales provenientes de cambios en los precios de venta
de inmuebles. Dado la demanda por inmuebles (viviendas) y terrenos para desarrollos comerciales
o proyectos de viviendas, el incremento de la actividad econmica en general, la mejora econmica
-p81 -p80
de las familias, el acceso al crdito hipotecario y a la estabilidad en los costos de construccin, la
Gerencia estima que el riesgo que los precios bajen de manera significativa es bajo.
b) Riesgo de crdito
El riesgo de crdito surge del efectivo, del equivalente de efectivo y de los depsitos en bancos e
instituciones financieras, as como de la exposicin al crdito de la cartera de clientes, que incluye
a los saldos pendientes de las cuentas por cobrar. Respecto de bancos e instituciones financieras, la
Compaa slo realiza operaciones de depsito de sus fondos en instituciones cuyas calificaciones
de riesgo independientes sean como mnimo A y B. Respecto del riesgo de crdito sobre su
cartera de clientes, el rea de crditos y cobranzas de la Compaa evala la calidad crediticia
de cada cliente a la fecha de la suscripcin de los contratos de venta de inmuebles, tomando en
consideracin su posicin financiera su record crediticio; el comportamiento de la cartera es
monitoreado detallada y permanentemente para identificar potenciales problemas de morosidad o
retrasos. Asimismo, para mitigar este riesgo la Compaa conserva la titularidad de los inmuebles
vendidos, mediante la venta garantizada con reserva de dominio, hasta la cancelacin de la ltima
cuota del cronograma de pagos. El anlisis de la calidad de los instrumentos financieros expuestos
al riesgo de crdito se presenta en las notas 6 y 7.
c) Riesgo de liquidez
La administracin prudente del riesgo de liquidez implica mantener suficiente efectivo y equivalente
de efectivo, la disponibilidad de financiamiento a travs de una adecuada cantidad de fuentes de
financiamiento comprometidas y la capacidad de cerrar posiciones en el mercado. En ese sentido
la Compaa no tiene riesgos significativos de liquidez ya que histricamente los flujos de efectivo
de sus operaciones le han permitido mantener suficiente efectivo para atender sus obligaciones.
El rea de Finanzas de la Compaa supervisa las proyecciones de flujos de efectivo preparadas
para anticipar los requisitos de liquidez de la Compaa y se asegura de que se cuente con suficiente
efectivo para cubrir las necesidades operacionales, manteniendo a la vez suficiente margen de
lneas de crdito no usadas (nota 18) en todo momento de modo que la Compaa no incumpla con
sus lmites de endeudamiento preestablecidos por la Gerencia ni con las restricciones contempladas
en los contratos de prstamos (covenants).
Dichas proyecciones toman en consideracin los planes de financiamiento de deuda de la Compaa,
el cumplimiento de los covenants, el cumplimiento con los objetivos de ratios financieros del
estado separado de situacin financiera interno y, de ser aplicable, los requisitos regulatorios
externos o requerimientos legales.
Los excedentes de efectivo y saldos por encima del requerido para la administracin del capital de
trabajo se depositan en cuentas bancarias a la vista y a plazos cuyos vencimientos se acuerdan
considerando el momento en que se requerirn de modo de no afectar los ratios de liquidez de
la Compaa. A continuacin se presenta un anlisis de los pasivos financieros de la Compaa
clasificados segn su antigedad, considerando su agrupacin desde la fecha del estado separado
de situacin financiera hasta su vencimiento contractual. Los montos expuestos a continuacin
corresponden a los flujos de efectivo contractuales no descontados:
MENOS
DE 1 AO
ENTRE
1 Y 2 AOS
ENTRE
2 Y 5 AOS
MS
DE 5 AOS
TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Otras cuentas por pagar 43,266 216 - - 43,482
MENOS
DE 1 AO
ENTRE
1 Y 2 AOS
ENTRE
2 Y 5 AOS
MS
DE 5 AOS
TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Otras cuentas por pagar 44,610 2,977 - - 47,587
3.2 Administracin de riesgo de capital
Los objetivos de la Compaa al administrar el capital es salvaguardar su capacidad de continuar
como empresa en marcha con el propsito de generar retornos a sus accionistas, beneficios a otros
grupos de inters y mantener una estructura de capital ptima para reducir el costo del capital.
La Compaa maneja su estructura de capital y realiza ajustes para afrontar los cambios en las
condiciones econmicas del mercado.
Consistente con la industria, la Compaa monitorea su capital sobre la base del ratio de
apalancamiento. Este ratio se calcula dividiendo la deuda neta entre el capital total. La deuda neta
corresponde al total del endeudamiento (incluyendo el endeudamiento corriente y no corriente)
menos el efectivo y equivalente de efectivo. El capital total corresponde al patrimonio tal y como se
muestra en el estado separado de situacin financiera ms la deuda neta.
No se ha producido cambios en los objetivos, polticas o procedimientos durante los aos terminados
el 31 de diciembre de 2012 y de 2011.
Los ratios de apalancamiento al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, fueron como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Total obligaciones nancieras (nota 18) 306,582 230,264
Menos: Efectivo y equivalentes de efectivo (nota 6) (32,691) (21,551)
Deuda neta 273,891 208,713
Total capital 472,444 381,349
Ratio de apalancamiento 0.58 0.55
3.3 Estimacin del valor razonable de los instrumentos financieros
El valor razonable es definido como el importe por el cual un activo podra ser intercambiado o un
pasivo liquidado entre partes conocedoras y dispuestas a ello en una transaccin corriente, bajo el
supuesto de que la entidad es una empresa en marcha.
La NIIF 7 requiere que la entidad exponga la medicin de los valores razonables por nivel de las
siguientes jerarquas de medidas de valor razonable:
Precios de cotizacin (no ajustados) en mercados activos para activos o pasivos idnticos (nivel 1).
Informacin distinta a precios de cotizacin incluidos en el nivel 1 que se pueda confirmar para el
activo o pasivo, ya sea directamente (es decir, precios) o indirectamente (es decir, que se deriven
de precios (nivel 2).
Informacin sobre el activo o el pasivo que no se basa en data que se pueda confirmar en el mercado
(es decir, informacin no observable) (nivel 3).
Los siguientes mtodos y supuestos fueron utilizados por la Gerencia para estimar los valores
razonables de sus instrumentos financieros:
Instrumentos financieros cuyo valor razonable es similar al valor en libros -
-p83 -p82
Para los activos y pasivos financieros que son lquidos o tienen vencimientos a corto plazo (menor a
tres meses), como caja y bancos, cuentas por cobrar, cuentas por pagar y otros pasivos corrientes, se
considera que el valor en libros es similar al valor razonable.
La tcnica de valoracin ms frecuentemente aplicada incluye las proyecciones de flujos a travs de
modelos y el clculo de valor presente. Los modelos incorporan diversas variables como la calificacin
de riesgo de crdito de la entidad de contraparte y cotizaciones futuras de los precios de minerales.
4. ESTIMADOS Y CRITERIOS CONTABLES CRITICOS
Los estimados y criterios usados son continuamente evaluados y se basan en la experiencia histrica
y otros factores, incluyendo la expectativa de ocurrencia de eventos futuros que se consideran
razonables de acuerdo con las circunstancias.
4.1 Estimados y supuestos contables crticos
La Compaa efecta estimaciones y supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables
resultantes por definicin muy pocas veces sern iguales a los resultados reales. Sin embargo, en
opinin de la Gerencia, las estimaciones y supuestos no tienen un riesgo significativo de causar un
ajuste material a los saldos de los activos y pasivos en el prximo ao.
i. Vida til y valor recuperable de los inmuebles, maquinaria y equipo (nota 12) -
La depreciacin se calcula siguiendo el mtodo de lnea recta en funcin a la vida til estimada
del activo. Esto resulta en cargos por depreciacin y/o amortizacin proporcionales al desgate
estimado de los activos medido en nmero de aos. La vida til de los activos se evala sobre la
base de: i) las limitaciones fsicas del activo, y ii) la evaluacin de la demanda.
ii. Impuesto a la renta (nota 26)
Se requiere ejercer significativamente de juicio para determinar la provisin para el impuesto a la renta.
Existen muchas transacciones y clculos por los que el resultado final del impuesto es incierto. La
Compaa reconoce un pasivo por temas observados en revisiones fiscales sobre la base de estimados
de si se requerir de pagos adicionales de impuestos. Cuando el resultado final de tales revisiones se
conozca y si difiere de las estimaciones preliminares, los ajustes impactan al saldo del impuesto a la
renta corriente y al del diferido en el periodo en que se conoce el resultado final de la revisin.
El clculo del impuesto a la renta corriente que determina la Compaa resulta de la aplicacin de las
normas tributarias vigentes y no incluyen provisiones estimadas que generen en un futuro diferencias
con respecto a las revisiones fiscales. En tal sentido no consideramos necesario efectuar una revelacin
de sensibilidad que simule una variaciones en el clculo, siendo que, en el caso se presente alguna
diferencia, sta no sera material en relacin a los resultados de los estados financieros.
iii. Provisin para contingencias (nota 27)
Por definicin las obligaciones contingentes se confirmarn con la ocurrencia o no ocurrencia de uno o
ms eventos futuros sobre los que la Gerencia no tiene control. La determinacin de las contingencias
involucra inherentemente el ejercicio del juicio y el uso de supuestos sobre los resultados de eventos
que se materializarn o no en el futuro.
iv. Revisin de valores en libros y provisin para deterioro (nota 12)
La Compaa estima que el valor de sus activos permanentes se recuperar en el curso normal de sus
operaciones. Su estimado se sustenta en supuestos sobre sus niveles de produccin y los estimados
de la demanda de sus productos en el futuro. A la fecha de los estados financieros, las proyecciones
disponibles de estas variables muestran tendencias favorables a los intereses de la Compaa lo que
sustenta la recuperacin de sus activos permanentes.
v. Valor razonable de inversiones inmobiliarias (nota 2.14)
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias que no cuentan con precios que surgen de mercados
activos se determinan usando distintas tcnicas de valuacin. La Compaa aplica su juicio para
seleccionar entre los distintos mtodos y efecta supuestos que se sustentan principalmente en las
condiciones del mercado existentes a la fecha de los estados financieros.
4.2 Juicios crticos en la aplicacin de las polticas contables
Terrenos clasificados como inversiones inmobiliarias (nota 2.14)
Los terrenos adquiridos con el propsito de generar rendimientos de largo plazo con la apreciacin
de su valor y que a la fecha de su adquisicin no se prevea su habilitacin con el objeto de su venta
en el futuro previsible, se clasifican como inversiones inmobiliarias. Cuando la Gerencia establece
su cambio de uso, lo que se evidencia por el comienzo de su desarrollo con el objeto de su venta, el
inmueble se transfiere al rubro de existencias.
5. INSTRUMENTOS FINANCIEROS POR CATEGORIA
Al 31 de diciembre, los instrumentos financieros se resumen como sigue:
PRSTAMOS Y CUENTAS POR COBRAR 2012 2011
S/.000 S/.000
ACTIVOS SEGN ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 1,633 5,362
Inversiones nancieras 992 -
193,276 157,392
OTROS PASIVOS AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 2011
S/.000 S/.000
PASIVOS SEGN ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA
Obligaciones nancieras 302,102 226,095
Arrendamiento nanciero 4,480 4,169
Cuenta por pagar comerciales 99,685 61,279
Otras cuentas por pagar (excluye a las obligaciones tributarias) 23,760 36,615
430,027 328,158
a) Los adelantos se excluyen de las cuentas por cobrar comerciales y de las otras cuentas por cobrar,
porque este anlisis slo se requiere para instrumentos financieros.
b) Las categoras en esta revelacin son requeridas por la NIC 39. Los arrendamientos financieros
en su mayor parte estn fuera del alcance de la NIC 39; sin embargo, siguen estando dentro del
alcance de la NIIF 7. Por lo tanto, los arrendamientos financieros se muestran por separado.
c) Las obligaciones tributarias se excluyen del saldo de cuentas por pagar porque este anlisis slo
es requerido para los instrumentos financieros.
6. EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta comprende lo que sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Caja y fondos jos 493 1,084
Cuentas corrientes 29,165 20,467
Depsitos a plazo 3,033 -
-p85 -p84
Al 31 de diciembre de 2012, la Compaa mantiene cuentas corrientes y depsitos a plazo en
bancos locales. Los depsitos en cuenta corriente estn denominados en nuevos soles y en dlares
estadounidenses por S/.20,895,000 y US$3,200,000, respectivamente (S/.4,300,000 y US$5,900,000
respectivamente al 31 de diciembre de 2011) y depsitos a plazos por US$1,190,000.
La calidad de crdito de las contrapartes en las que se mantienen cuentas corrientes surge de las
publicadas por las calificadoras de riesgo Apoyo y Asociados Internacionales S.A.C (Fitch Ratings) y
Pacific Credit Rating y son como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Cuentas corrientes
Banco de Crdito del Per (A+) 2,383 4,144
Banco Continental (A+) 23,268 12,028
Banco Scotiabank (A) 24 54
Banco Interbank (A - 10
Otros menores (sin calicacin externa) 3,490 4,231
Total 29,165 20,467
Depsitos a plazo
Caja municipal de ahorro y crdito de Sullana (B) 3,033 -
Total 3,033 -
7. CUENTAS POR COBRAR COMERCIALES
Al 31 de diciembre, el saldo de esta cuenta se comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Facturas por cobrar 9,850 15,638
Letras por cobrar 157,004 128,290
Provisin por deterioro (562) (451)
Intereses no devengados (40,379) (34,521)
Cuentas por cobrar comerciales - neto 125,913 108,956
Letras por cobrar comerciales - neto de
intereses no devengados (72,526) (63,471)
El saldo de las facturas por cobrar corresponde a ventas de inmuebles, ingresos por servicios
prestados, venta de mercadera y alquileres de locales comerciales. El valor razonable de las facturas
por cobrar es similar a su valor nominal debido a que su perodo promedio de cobro es menor a los
360 das. Las facturas por cobrar no devengan intereses y no cuentan con garantas especficas.
Las letras por cobrar al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, corresponden a ventas financiadas a los
clientes de la actividad inmobiliaria. Las ventas inmobiliarias se financian hasta en 72 meses desde
la fecha de suscripcin del contrato de venta garantizado. La Compaa monitorea permanentemente
esta cartera de crditos, identificando y corrigiendo retrasos y/o morosidad. El ratio de morosidad
global durante el ao 2012 ha sido de 0.40% (0.40% en 2011). El ratio de morosidad se calcula a partir
de los crditos vencidos considerando el valor de una, dos y tres letras vencidas ms el saldo de letras
por vencer, de aquellos crditos con ms de tres letras vencidas, dividido entre el valor de la cartera
total. La Compaa mantiene la reserva de dominio como colateral en garanta de la cancelacin total
del precio de venta de los inmuebles vendidos a plazos a los clientes.
La Gerencia luego de evaluar los saldos pendientes de cobro a la fecha de los estados financieros
considera que excepto por las cuentas por cobrar efectivamente provisionadas por deterioro,
provenientes de los segmentos de Hoteles y Estacionamientos, no tiene cuentas incobrables.
En el proceso de estimacin de la provisin para cuentas de cobranza dudosa, la Gerencia evala
las calidades particulares del cliente y estima la viabilidad de la cobranza de las cuentas por cobrar.
En opinin de la Gerencia la Compaa, la provisin para cuentas de cobranza dudosa al 31 de
diciembre de 2012 y de 2011 cubre adecuadamente el riesgo de crdito de estas partidas a esas fechas
(ver informacin sobre el riesgo de crdito en la nota 3.1 - iv).
La exposicin mxima al riesgo de crdito a la fecha de reporte es el valor en libros de las cuentas
por cobrar comerciales.
8. OTRAS CUENTAS POR COBRAR
2012 2011
S/.000 S/.000
Anticipos otorgados a proveedores 7,654 5,929
Cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd 20,084 11,149
Depsitos en garanta 1,129 2,005
Total otras cuentas por cobrar 32,047 21,523
La cuenta por cobrar a Bradley Corp. Ltd. (en adelante Bradley), corresponde al contrato de opcin
de compra (en adelante contrato) suscrito el 16 de abril del 2006 por el que Bradley, propietaria del
50% del capital de Gnesis & Renwick S.A. (en adelante G&R), una empresa inmobiliaria dedicada
a la habilitacin urbana en la ciudad de Houston Texas U.S.A., otorga a Los Portales S.A. la opcin
irrevocable de compra del total de las acciones en G&R. El plazo inicial para el ejercicio de la opcin
venci el 31 de diciembre de 2010. Mediante addendum al contrato de fecha 10 de diciembre de 2012
se prorrog la vigencia de la opcin de compra hasta el 31 de marzo de 2013. De otro lado, de acuerdo
con los trminos del addendum al contrato de fecha 26 de junio de 2008, la Compaa, con el objeto de
mantener vigente la opcin de compra, acept cumplir con la totalidad de los pagos que por concepto
de capital e intereses debe entregar a Bradley a G&R conforme a su acuerdo de accionistas. En el
caso que la Compaa decida no ejercer la opcin de compra, Bradley rembolsar los pagos que la
Compaa hubiera efectuado.
La cuenta anticipos otorgados a proveedores se refieren principalmente a adelantos por la compra
de terrenos, por suscripcin de opciones de compra.
El valor razonable de las otras cuentas por cobrar con vencimiento corriente es similar a su valor en
libros, no tienen montos vencidos y no presentan deterioro en su valor.
La exposicin mxima al riesgo de crdito a la fecha de los estados financieros se limita al valor en
libros de estas cuentas. Estos saldos no cuentan con garantas.
9. TRANSACCIONES CON PARTES RELACIONADAS
La Compaa realiza diversas transacciones con sus accionistas y/o sus matrices y partes
relacionadas. Las siguientes transacciones se realizaron con partes relacionadas:
a) Venta de servicios:
2012 2011
S/.000 S/.000
LP Holding S.A. 23 171
Compaa minera caudalosa S.A. 41 615
64 786
-p87 -p86
Los servicios se facturan a precios de lista vigentes y en trminos similares a aquellos disponibles a
terceros.
b) Adquisicin de servicios:
2012 2011
S/.000 S/.000
Santa Aurelia S.A. - 14
Los servicios a relacionadas se facturan en trminos comerciales normales.
c) Saldos con partes relacionadas por ventas y compras de servicios
AL 31 DE DICIEMBRE DE 2012 2011
S/.000 S/.000
Matriz 23 171
Relacionadas 1,610 5,191
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas 1,633 5,362
S/.000 S/.000
Relacionadas - 14
Total cuentas por cobrar a partes relacionadas - 14
Las cuentas por cobrar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de venta y tienen
vencimiento corriente o hasta 360 das. Estas cuentas por cobrar no tienen garantas y no generan
intereses. La Compaa ha evaluado la cobrabilidad de estos saldos y considera que no se requiere
constituir ninguna provisin por deterioro.
Las cuentas por pagar a partes relacionadas surgen principalmente de transacciones de compra
y tienen vencimiento corriente o hasta 360 das despus de la fecha de la compra. Estas cuentas no
devengan intereses.
d) El movimiento de los prstamos recibidos de partes relacionadas es el siguiente:
S/.000 S/.000
Saldo inicial - 7,644
Prstamos recibidos en el ao - 10,796
Amortizacin de prstamos recibidos - (18,930)
Intereses - 490
Saldo nal - -
e) Compensacin de la Gerencia clave (*)
S/.000 S/.000
Remuneraciones y otros servicios a corto plazo 6,106 5,347
(*) La Compaa i ncluye en este concepto a los miembros del Di rectorio y de l a Gerencia.
10. EXISTENCIAS
2012 2011
S/.000 S/.000
Terrenos 131,397 15,701
Proyectos en curso 221,827 228,699
Inmuebles terminados 25,867 24,405
Mercaderas y suministros 6,930 5,549
386,021 274,354
La cuenta Terrenos comprende 23 inmuebles, con una extensin de 285.94 hectreas, ubicadas en los
distritos de Carabayllo y Pachacamac en la provincia de Lima, en la provincia de Caete (Asia) y en las
provincias de Ica, Chimbote y Chiclayo. Estos terrenos han sido adquiridos por la Compaa para desarrollar
proyectos inmobiliarios en el curso corriente de sus operaciones.
La cuenta Proyectos en curso corresponde a 50 proyectos inmobiliarios ubicados en las provincias de
Lima y Caete (Zona Este: Huampani, Cieneguilla y Pachacamac; Zona Norte: Carabayllo, Santa Rosa,
Huacho-Barranca; Zona Centro: Lima Metropolitana; Zona Sur: Mala y Asia-Caete), y en las provincias
de Ica, Chimbote, Chiclayo y Piura. La Compaa viene desarrollando proyectos de habilitacin urbana,
urbanizaciones de viviendas bajo programas gubernamentales de Techo Propio y Mi Vivienda, y edificios
de viviendas multifamiliar. La cuenta de Inmuebles terminados corresponde a unidades inmobiliarias
totalmente concluidas, ubicadas en la provincia de Lima (Huampani, Cieneguilla, Carabayllo, Santa Rosa,
y Lima Metropolitana), en la provincia de Caete (Asia y Mala) y las provincias de Ica, Chiclayo y Piura; y
corresponden a habilitacin urbana con 391 unidades, y Vivienda Social 32 unidades.
Durante el ao 2012, la Compaa ha capitalizado gastos financieros por S/. 24. 2 millones aproximadamente
(S/.13.4 millones en 2011) en la cuenta proyectos en curso.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011 la Gerencia de la Compaa no ha considerado necesario efectuar una
provisin por desvalorizacin de inventarios dado sus niveles de rotacin.
11. INVERSIONES
ENTIDAD PARTICIPACIN
EN ACCIONES
PORCENTAJE EN EL CAPITAL VALOR EN LIBROS
AL 31 DE DICIEMBRE DE
2012 2011 2012 2011
% % S/.000 S/.000
Subsidiarias:
Inversiones Nueva Etapa S.A. 1,650 99.98 99.98 6,379 5,859
Consorcio Los Portales S.A. 20 99.98 99.98 20 272
6,399 6,131
Otros:
Asociacin en participacin
Real Once - - 20 - 2,757
Inversiones Real Once S.A. - 20 20 2,711 12
Concesin de estacionamientos
Miraores S.A. - CEMSA - 49 - 1,215 -
Strip Centers del Per S.A. - - - 5 -
Promotora Club Empresarial - - 122 122
Otras - - - 32 4
10,484 9,026
Inversiones Real Once, es propietaria del inmueble ubicado en el Centro Empresarial de San Isidro, el mismo
que es utilizado para la operacin de estacionamientos.
Concesin de Estacionamientos Miraflores S. A. corresponde a una inversin equivalente al 49% del
capital social de esta empresa. CEMSA obtuvo la buena-pro para la construccin y operacin de los
estacionamientos subterrneos que se construirn a partir de mayo de 2013 en el Distrito de Miraflores.
-p89 -p88
12. INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO
El movimiento del rubro inmuebles, maquinaria y equipo y el de su correspondiente depreciacin acumulada,
por los aos terminados el 31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el que sigue:
TERRENOS EDIFICIOS MAQUINARIA UNIDADES DE TRANSPORTE ACTIVOS EN LEASING MUEBLES Y ENSERES EQUIPOS DIVERSOS ACTIVOS POR RECIBIR OBRAS EN CURSO TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Costo 28,676 42,055 3,976 945 1,971 6,097 12,062 - 1,986 97,768
Adiciones 4,302 492 - 8 3,747 1,075 4,031 97 21,376 35,128
Bajas - (650) - - (1,574) - - - - (2,224)
Transferencias (6,349) 5,851 2,157 2 424 389 (77) - (2,290) 107
Cargo por depreciacin - (1,671) (590) (146) (283) (589) (1,283) - - (4,562)
Costo 26,629 45,273 7,176 1,018 3,951 7,548 15,574 97 21,072 128,366
Costo 26,629 45,273 7,176 1,018 3,951 7,576 15,574 - 21,072 128,366
Valor neto en libros al inicio 26,629 32,150 2,683 265 3,684 2,414 7,306 97 21,072 96,300
Adiciones - 318 205 - 1,277 597 1,604 - 13,258 17,259
Transferencias - 4,490 68 - - 1,248 1,087 - (8,383) (1,490)
Bajas - (96) (131) - (384) (400) (97) (116) (1,224)
Cargo por depreciacin - (1,581) (375) (119) (516) (1,011) (2,090) - - (5,692)
Baja depreciacin - 37 131 - - 383 388 - - 939
Ajuste depreciacin - 77 - - - - - - - 77
Valor neto en libros al cierre 26,629 35,395 2,581 146 4,445 3,247 7,895 - 25,831 106,169
Costo 26,629 49,485 7,318 1,019 5,288 9,036 17,866 - 25,831 142,912
-p91 -p90
El gasto por depreciacin por los aos terminados el 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
2012 2011
S/.000 S/.000
Gastos de administracin (Nota 23) 1,011 302
Total 5,692 4,562
El saldo de las obras en curso comprende principalmente:
S/.000 S/.000
Nueva sede corporativa 22,177 14,018
Remodelacin hotel de Cuzco 10 2,343
Mejora de habitaciones en hotel de Piura 908 1,228
Mejoras en el Hotel Country de Lima 1,124 1,208
Remodelacin hotel Tarma 220 -
Otros proyectos 1,392 2,275
Total 25,831 21,072
A la culminacin de las obras en curso su saldo se transferir a la cuenta contable definitiva del activo
correspondiente. La Gerencia estima que estas obras en proceso de construccin se culminarn
durante 2013.
13. INVERSIONES INMOBILIARIAS
Al 31 de diciembre, el saldo de este rubro comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Terrenos 82,996 85,786
Lotes para el desarrollo de zona comercial 5,138 5,138
Lima Outlet Center 8,772 9,231
Locales comerciales CCR 4,543 3,812
101,449 103,967
El movimiento de las inversiones inmobiliarias por el ao terminado el 31 de diciembre es el siguiente:
2012 2011
S/.000 S/.000
Adiciones del ao 1,170 1,467
Reclasicaciones (3,790) 2,205
Actualizacin del valor razonable 102 3,874
Saldo nal 101,449 103,967
La cuenta terrenos corresponde a inmuebles adquiridos por la Compaa como reserva territorial,
sobre los cuales a la fecha de los estados financieros no se tiene definido ningn desarrollo, ni
producto, y en el corto plazo no sern vendidos ni desarrollados. Estos terrenos constituyen una
reserva de 81 hectreas y estn ubicados en los distritos de La Molina, Chosica - Lurigancho, y
Carabayllo en la provincia de Lima, en las provincias de Piura, Ica y Chimbote.
Los locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Camino Real, distrito de San Isidro, y el strip
mall Lima Outlet Center, ubicado en la provincia del Callao al costado del Aeropuerto Internacional
Jorge Chvez, constituyen inmuebles adquiridos y desarrollados por la Compaa para la generacin
de rentas, y ocupan un rea mayor a 10 mil metros cuadrados.
14. ACTIVOS INTANGIBLES
El movimiento del rubro activos intangibles y el de su correspondiente amortizacin acumulada, al
31 de diciembre de 2012 y de 2011, es el siguiente:
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Ao 2012 -
Costo
Concesiones -
Parque Cceres 14,822 - - 14,822
Country Club Lima Hotel 17,665 - - 17,665
Real Once 391 - - 391
Estadio Nacional 97 - 97
Otros intangibles -
Otros 1 7,964 2,115 1,565 21,644
72,593 2,115 1,565 76,273
Concesiones -
Parque Cceres (6,491) (555) - (7,046)
valo Gutirrez (1,350) (321) - (1,671)
Country club Lima Hotel (7,203) (427) - (7,630)
Real Once (283) (81) - (364)
Estadio Nacional (10) (10) - (20)
Otros intangibles -
Otros (11,508) (1,482) (123) (13,113)
(33,335) (3,419) (123) (36,877)
39,258 39,399
Ao 2011 -
Costo
Concesiones -
Parque Cceres 14,822 - - 14,822
Country club Lima Hotel 20,970 97 (3,305) 20,970
Real Once 391 - - 391
Otros intangibles -
Otros 12,348 2,437 (3,179) 17,964
67,610 2,534 (126) 72,593
SALDO
INICIAL
ADICIONES
AJUSTES Y/O
RECLASIFICACIONES
SALDO
FINAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Concesiones -
Parque Cceres (5,936) (555) - (6,491)
valo Gutirrez (868) (321) (161) (1,350)
Country Club Lima Hotel (10,279) (427) 3,503 (7,203)
Real Once (165) (81) (37) (283)
Estadio Nacional - (10) - (10)
Otros intangibles -
Otros (7,198) (1,031) (3,279) (11,508)
(30,354) (3,007) 26 (33,335)
39,831 39,258
-p93 -p92
El gasto de amortizacin por los aos terminados al 31 de diciembre se ha distribuido en el estado
2012 2011
S/.000 S/.000
Gastos de administracin (Nota 23) 607 7,19
3,419 3,007
15. CUENTAS POR PAGAR COMERCIALES
2012 2011
S/.000 S/.000
Facturas por pagar 98,094 61,027
Letras por pagar 1,591 252
99,685 61,279
Facturas por pagar (36,403) (26,520)
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, las facturas por pagar se originan principalmente por la adquisicin
de terrenos, materiales, suministros y por servicios recibidos vinculados con el desarrollo de obras.
Los terrenos son adquiridos regularmente a plazos, los mismos que no devengan intereses.
El valor en libros de las cuentas por pagar comerciales de vencimiento corriente es similar a su valor
razonable.
16. OTRAS CUENTAS POR PAGAR
2012 2011
S/.000 S/.000
Depsitos en garanta - programa Techo Propio - 17,945
Tributos y contribuciones sociales 12,532 10,972
Remuneraciones y participaciones en las utilidades por pagar 13,668 11,010
Penalidades por rescisin de contratos 1,448 2,100
Ingresos percibidos por anticipado 2,904 3,869
36,292 47,587
Menos:
Porcin no corriente 216 2,977
Depsitos en garanta - programa Techo Propio
Corresponde a los depsitos en garanta recibidos de clientes para la adquisicin de viviendas
desarrolladas y construidas bajo el programa gubernamental techo propio; dichos depsitos sern
reconocido como anticipos en el momento que los organismos gubernamentales correspondientes
aprueben la solicitud de calificacin del cliente para acceder al bono habitacional familiar y/o al
desembolso respectivo; en caso el cliente no fuera calificado para acceder al programa, la Compaa
devuelve el ntegro del depsito recibido.
Participacin en las utilidades
De acuerdo con la legislacin vigente, la participacin de los trabajadores en las utilidades de la
Compaa es 5% de la renta neta determinada de acuerdo con la legislacin del impuesto a la renta
(nota 26). Esta participacin es gasto deducible para propsitos del clculo del impuesto a la renta.
Al 31 de diciembre de 2012, el gasto por participacin de los trabajadores corriente ascendi a S/. 4.35
millones (S/.2.94 millones al 31 de diciembre de 2011).
17. ANTICIPOS RECIBIDOS DE CLIENTES
Esta cuenta comprende los pagos recibidos de los clientes de la divisin del negocio inmobiliario por
las letras que aceptan en la fecha de suscripcin de los contratos de venta de terrenos que realizan
durante el perodo de su habilitacin (entre 12 y 18 meses) y antes de que la Compaa realice su
entrega fsica del bien. En la fecha efectiva de entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el
ingreso por ventas con cargo a esta cuenta y a la cuenta letras por cobrar por el saldo pendiente de
cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar).
El movimiento de los anticipos recibidos de clientes por el ao terminado el 31 de diciembre de 2012
y de 2011 es el que sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Anticipos recibidos en el ao 226,450 6,363
Anticipos abonados a ingresos (197,646) (19,062)
Saldo nal 181,382 152,578
18. OBLIGACIONES FINANCIERAS
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Terceros 203,402 132,353 94,833 62,604 108,569 69,749
Prstamos bancarios 98,700 93,742 24,104 19,974 74,596 73,768
Arrendamientos nancieros 4,480 4,169 1,493 949 2,987 3,220
Total deuda 306,582 230,264 120,430 83,527 186,152 146,737
a) Terceros
NOMBRE DE
ACREEDOR
TAZA DE
INTERS
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Lawrence Bussines
Corporation
12.90% 112,297 85,156 52,792 40,300 59,505 44,856
Diversos 12.90% 91,105 47,197 42,041 22,304 49,064 24,893
203,402 132,353 94,833 62,604 108,569 69,749
Los prstamos por pagar a Lawrence Bussines Corporation corresponden a diversos prstamos de
mutuo dinerario recibidos a lo largo del ao. Estos prstamos tienen vencimientos desde enero de
2013 a junio de 2018 y no cuentan con garantas especficas.
Los prstamos diversos corresponde a prstamos de mutuo dinerario recibidos a lo largo del ao por
diversas personas naturales y jurdicas para capital de trabajo. Estos prstamos tienen vencimientos
desde junio de 2013 a agosto de 2017 y no cuentan con garantas especficas.
-p95 -p94
b) Prstamos bancarios
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Prstamos bancarios:
Scotiabank Per Hipoteca Diciembre 2018 4.25% 33,683 38,066 2,430 2,459 31,253 35,607
BBVA Banco Continental Hipoteca Octubre 2016 6.50% 24,403 32,583 11,101 10,914 13,303 21,669
Banco Santander Fideicomiso Diciembre 2015 8.50% 6,326 8,402 1,856 1,839 4,470 6,563
Banco Santander Inmueble Abril 2017 8.25% 15,555 9,712 4,890 69 10,664 9,643
Banco de Crdito del Per Fideicomiso Agosto 2013 3.66% 11 1,410 11 1,124 - 286
HSBC Bank Per S.A. Hipoteca Febrero 2015 8.10% 5,853 - 2,506 - 3,347 -
CIFI Fideicomiso Febrero 2021 7.00% 12,869 - 1,310 - 11,559 -
Atlantic Security Bank Fideicomiso Octubre 2012 11.50% - 3,253 - 3,253 - -
Atlantic Security Bank Fideicomiso Noviembre 2012 4.25% - 316 - 316 - -
98,700 93,742 24,104 19,974 74,596 73,768
c) Arrendamientos financieros
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Leasing Per S.A. Maquinarias Julio 2017 6.36% 4,460 4,094 1,473 895 2,987 3,199
Banco Financiero Vehculos Abril 2013 12.00% 20 75 20 54 - 21
4,480 4,169 1,493 949 2,987 3,220
-p97 -p96
Los valores en libros de los prstamos a corto plazo se aproximan a sus valores razonables.
d) Obligaciones por arrendamiento financiero
Las deudas por contratos de arrendamiento financiero se encuentran garantizadas con los bienes
adquiridosLos pagos mnimos a efectuarse y el valor presente de las obligaciones por contratos de
arrendamiento financiero son los siguientes:
S/.000 S/.000
Hasta 1 ao 1,589 1,011
Total 4,666 4,287
Cargos nancieros futuros sobre contratos de arrendamiento nanciero (186) (118)
Valor presente de las obligaciones por contratos de arrendamiento nanciero 4,480 4,169
El valor presente de las obligaciones de arrendamiento financieros es como sigue:
S/.000 S/.000
Hasta 1 ao 1,493 949
4,480 4,169
Las obligaciones financieras estn denominadas en dlares estadounidenses.
19. IMPUESTO A LA RENTA DIFERIDO
2012 2011
S/.000 S/.000
Impuestos diferidos activos:
Impuesto diferido activo que se recuperar despus de 12 meses (474) (4,876)
Impuesto diferido activo que se recuperar dentro de 12 meses (8,685) (4,915)
Total impuesto diferido activo 9,159 (9,791)
Impuestos diferidos pasivos:
Impuesto diferido pasivo que se recuperar despus de 12 meses 24,388 24,040
Total impuesto diferido pasivo 29,722 33,387
Impuesto diferido pasivo 20,563 23,596
El movimiento bruto de la cuenta impuesto a la renta diferido es el siguiente:
2012 2011
S/.000 S/.000
Al 1 de enero 23,596 25,213
Cargo al estado de resultados integrales (Nota 26) (3,033) (1,617)
Al 31 de diciembre 20,563 23,596
El movimiento de los impuestos diferidos activos y pasivos en el ao, sin considerar la compensacin
de saldos, es el siguiente:
INGRESOS
NETOS
INMOBILIARIOS
AUTORIZACIN
DE
CONCESIONES
GARANTIAS DE
VALOR
RAZONABLE
OTROS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
PASIVODIFERIDO
Al 1 de enero de 2011 6,446 1,680 9,280 12,537 29,943
Cargado a resultados 1,437 (120) 1,162 965 3,444
Al 31 de diciembre de 2011 7,883 1,560 10,442 13,502 33 ,387
Cargado a resultados 2,527 68 1,874 (8,134) (3,665)
PROVISIONES INGRESOS
FINANCIEROS
OTROS TOTAL
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
ACTIVODIFERIDO
Al 1 de enero de 2011 (2,011) 4,296 2,445 4,730
Abonado a resultados 4,928 (2,673) 2,806 5,061
Abonado a resultados 1,181 3,104 (4,917) (632)
Al 31 de diciembre de 2012 4,098 4,727 334 9,159
20. PATRIMONIO
a) Capital
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, el capital social de la Compaa est representado por 119,634
mil acciones comunes de S/.1.00 de valor nominal cada una, suscritas y pagadas.
Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la estructura de participacin accionaria en el capital social de
la Compaa es como sigue:
PORCENTAJE DE PARTICIPACIN INDIVIDUAL EN EL CAPITAL NMERO DE ACCIONISTAS PORCENTAJE TOTAL DE LOS ACCIONISTAS
Hasta 1.00 1 0.02
De 1.01 al 10.00 1 1.60
De 40.01 al 50 2 98.38
4 100.00
b) Reserva legal
De acuerdo con la Ley General de Sociedades, la reserva legal se constituye con la transferencia
del 10% de la uti l idad neta anual hasta alcanzar un monto equivalente al 20% del capital
pagado. En ausencia de uti l idades o de reservas de l i bre disposicin, la reserva legal deber ser
apl icada a la compensacin de prdidas, debiendo ser repuesta con las uti l idades de ejercicios
subsiguientes. Esta reserva puede ser capital izada siendo igual mente obl igatoria su reposicin.
c) Resultados acumulados
Los dividendos que se distribuyan a accionistas distintos de personas jurdicas domiciliadas, estn
afectos a la tasa del 4.1% por concepto de impuesto a la renta de cargo de estos accionistas; dicho
impuesto es retenido y liquidado por la Compaa.
-p99 -p98
correspondientes a los resultados del ejercicio 2011 por S/.13.5 millones (S/ 0.11284417 por accin).
correspondientes a los resultados del ejercicio 2010 por S/.14 millones (S/ 0.11702386 por accin).
21. COSTO DE VENTAS
El costo de ventas por los aos terminados el 31 de diciembre comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Inventario inicial de inmuebles terminados 24,405 5,625
Inventario inicial de proyectos en curso 228,699 228,374
Consumo de materias primas e insumos 53,040 74,795
Mano de obra directa (nota 24) 28,335 20,041
Depreciacin (nota 12) 4,681 4,260
Amortizacin (nota 14) 2,812 2,288
Otros costos de produccin 26,090 11,528
Inventario nal de proyectos en curso (221,827) (228,699)
Inventario nal de inmuebles terminados (25,867) (24,405)
245,460 183,071
27,144 29,895
272,604 212,966
22. GASTOS DE VENTA
Los gastos de venta por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Marketing y publicidad 10,985 20,801
Cargas diversas de gestin y provisiones 995 459
21,509 34,934
23. GASTO DE ADMINISTRATIVOS
Los gastos de administracin por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Alquiler 2,427 2,363
Honorarios 7,267 6,723
Mantenimiento 315 1,703
Depreciacin (nota 14) 607 719
Amortizacin (nota 12) 1,011 302
54,226 49,372
24. CARGAS DE PERSONAL
A continuacin se presenta la composicin de los gastos de personal:
COSTO DE VENTAS GASTOS DE VENTAS GASTOS ADMINISTRACIN
Nota 22 Nota 22 Nota 23 Nota 23 Nota 24 Nota 24
2012 2011 2012 2011 2012 2011
S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000 S/.000
Sueldos 16,809 13,902 4,386 3,375 16,097 14,562
Graticaciones 3,512 1,840 1,042 706 3,251 2,399
Seguridad y provisin social 2,604 1,687 516 326 2,155 1,570
Compensacin por tiempo
de servicios
1,795 999 415 315 1,778 1,489
Vacaciones 1,645 983 409 309 1609 1,496
Otros gastos de personal 1,969 630 205 222 6,228 7,537
28,335 20,041 6,973 5,253 31,118 29,053
Nmero de trabajadores 2,451 1,821 147 114 395 397
El incremento de estos gastos se debe al incremento de las operaciones, nuevos proyectos inmobiliarios,
nuevas operaciones de estacionamientos, crecimiento del Lima Outlet Center, etc.
25. INGRESOS Y GASTOS FINANCIEROS
Los ingresos y gastos financieros por los aos terminados el 31 de diciembre comprenden:
2012 2011
S/.000 S/.000
Ingresos nancieros:
- Ingresos por intereses sobre letras por cobrar 22,259 24,338
- Otros ingresos nancieros 208 183
Total ingresos nancieros 22,467 24,521
Gastos nancieros:
- Gastos por intereses sobre obligaciones nancieras (5,698) (6,885)
- Otros egresos nancieros (4,591) (6,853)
Total gastos nancieros (10,289) (13,738)
26. GASTO POR IMPUESTO A LA RENTA
a) La Gerencia considera que ha determinado la materia imponible bajo el rgimen general del
impuesto a la renta de acuerdo con la legislacin tributaria vigente, la que exige agregar y deducir
al resultado, mostrado en los estados financieros separados, aquellas partidas que la referida
legislacin reconoce como gravables y no gravables, respectivamente. El impuesto a la renta
determinado es como sigue:
S/.000 S/.000
Ms, participacin de los trabajadores 4,354 2,945
Utilidad antes de participaciones e impuesto a la renta 65,384 63,153
Otras deducciones netas 11,585 (9,640)
Diferencias temporales 10,110 5,390
Base de clculo para las participaciones de los trabajadores 87,079 58,903
Participacin de los trabajadores (5%) (4,354) (2,945)
Materia imponible 82,725 55,958
Impuesto a la renta (30%) (24,818) (16,787)
-p101 -p100
El gasto por impuesto a la renta mostrado en el estado separado de resultados integrales comprende:
2012 2011
S/.000 S/.000
Impuesto corriente 24,818 16,787
Total del impuesto diferido (3,033) (1,617)
Gasto por impuesto a la renta 21,785 15,170

b) El impuesto a la renta de la Compaa calculado sobre la utilidad antes del impuesto diere del monto
terico que resultara de usar la tasa promedio ponderado del impuesto aplicable a las utilidades de las
compaas consolidadas, como sigue:
2012 2011
S/.000 S/.000
Utilidad antes del impuesto a la renta 61,030 60,208
Impuesto calculado aplicando tasa terica 18,309 18,062
Efecto del impuesto por:
- Gastos no deducibles neto 3,476 (2,892)
Cargo por impuesto a la renta 21,785 15,170
c) La Administracin Tributaria tiene la facultad de revisar y, de ser el caso, corregir el clculo del
impuesto a la renta determinado por la Compaa en los cuatro ltimos aos, contados a partir del 1
de enero del ao siguiente al de la presentacin de la declaracin jurada del impuesto correspondiente
(aos abiertos a scalizacin). Los aos 2009 al 2012 estn abiertos a scalizacin. Debido a que
pueden surgir diferencias en la interpretacin por parte de la Administracin Tributaria sobre las
normas aplicables a la Compaa, no es posible anticipar a la fecha si se producirn pasivos tributarios
adicionales como resultado de eventuales revisiones. Cualquier impuesto adicional, moras, recargos
e intereses, si se produjeran, sern reconocidos en los resultados del ao en el que la diferencia de
criterios con la Administracin Tributaria se resuelva. La Gerencia estima que no surgirn pasivos de
importancia como resultado de estas posibles revisiones.
d) De acuerdo con la legislacin vigente, para propsitos de la determinacin del impuesto a la renta y del
impuesto general a las ventas, debe considerarse los precios de transferencia por las operaciones con
partes vinculadas y/o parasos scales, para tal efecto debe contarse con documentacin e informacin
que sustente los mtodos y criterios de valuacin aplicados en su determinacin. La Administracin
Tributaria est facultada a solicitar esta informacin al contribuyente.
e) Impuesto Temporal a los Activos Netos
Grava a los generadores de rentas de tercera categora sujetos al rgimen general del Impuesto a la
Renta. La tasa del impuesto es de 0.5% aplicable al monto de los activos netos que excedan S/.1 milln.
El monto efectivamente pagado podr utilizarse como crdito contra los pagos a cuenta del Rgimen
General del Impuesto a la Renta o contra el pago de regularizacin del Impuesto a la renta del ejercicio
gravable al que corresponda.
27. CONTRATOS, COMPROMISOS Y GARANTIAS
27.1 Contratos
Divisin Vivienda
a) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta - Proyecto Sol de Huampan I - IV.-
Elevado a Escritura Pblica de fecha 17 de diciembre de 2001 y suscrito por la Compaa (en calidad
de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crdito del Per (en
calidad de Fideicomisario) para la ejecucin del Proyecto de Habilitacin Urbana denominado Sol
de Huampan. Este proyecto permiti el acceso de financiamiento y el ingreso de recursos para el
pago de una deuda estructural que se mantiene con el BCP. El proyecto se encuentra ntegramente
culminado, en todas sus etapas, totalmente vendido (con autofinanciamiento otorgado por la
Compaa a sus clientes) y entregado a sus adquirentes, quedando pendiente las cuentas por
cobrar a los mismos.
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes) con un plazo mximo de Ley
b) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta - Proyecto Mirasol de Huampan.-
Suscrito el 6 de junio de 2007, por la Compaa (en calidad de fideicomitente) La Fiduciaria S.A. (en
calidad de fiduciaria) y el Banco de Crdito del Per (en calidad de Fideicomisario) para la ejecucin
del Proyecto de Habilitacin Urbana denominado Mirasol de Huampan. El proyecto se encuentra
ntegramente culminado, en todas sus etapas (con financiamiento otorgado por la Compaa a sus
clientes) y entregado a sus adquirientes, quedando pendiente las cuentas por cobrar a los mismos.
Al 31 de diciembre de 2011 el saldo por cobrar relacionado con este proyecto asciende a S/.10.6
milln (S/.17.7 milln en 2010) y tiene como vencimiento la ltima letra por cobrar en mayo de 2017.
(siendo su fuente la cobranza de las letras aceptadas por los clientes), en un plazo mximo de Ley
c) Fideicomiso en Administracin de Flujos y Garanta - Proyecto Techo Propio Sol de Piura.-
Suscrito con fecha 24 de agosto de 2012 entre Los Portales S.A. en calidad de Fideicomitente, La
Fiduciaria S.A. en calidad de fiduciario, BBVA Banco Continental en calidad de Fideicomisario Senior,
Fondo MIVIVIENDA S.A. en calidad de Fideicomisario Junior y JVL Ingenieros Consultores en calidad
de Supervisor, en virtud del cual se constituye un fideicomiso de administracin y garanta, con el
objeto de llevar a cabo el desarrollo del Proyecto Techo Propio Sol de Piura.
El patrimonio fideicometido se encontrar conformado por los derechos de cobro compuestos por
el ntegro de los pagos que efecten los clientes adquirentes de las Unidades inmobiliarias del
Proyecto Techo Propio Sol de Piura, incluidos los desembolsos de los crditos hipotecarios que
obtengan, el desembolso por el Bono Familiar Habitacional (BFH), as como por los desembolsos
que efecte el BBVA a cuenta de la lnea de crdito para financiamiento del Proyecto.
El Contrato de Fideicomiso culminar cuando se verifiquen los siguientes eventos: (i) que se
concluya ntegramente con el Proyecto Inmobiliario; (ii) que la independizacin de todas las
unidades inmobiliarias se encuentren debidamente inscritas, y, se hayan inscrito las garantas
hipotecarias derivadas de los crditos hipotecarios de los clientes del Proyecto en las partidas
registrales que correspondan a favor de las respectivas entidades financieras, de ser el caso; (iii)
se hayan atendido todas las obligaciones garantizadas; (iv) que el Fondo MIVIVIENDA S.A. haya
recibido todos los documentos que sean necesarios para culminar con el Contrato de Fideicomiso
de acuerdo a las leyes aplicables.
d) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda Villas del Sol de Ica.-
Suscrito el 16 de febrero de 2011 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del Sol de
Ica, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Ica, de US$ 2,000,000 para la construccin
del Proyecto y US$ 1,000,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca el
inmueble sobre el que se desarrollar el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
e) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
MiVivienda Villas del Sol de Piura.-
Suscrito el 31 de enero de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto MiVivienda Villas del
-p103 -p102
Sol de Piura, ubicado en el Distrito, Provincia y Departamento de Piura, de US$ 300,000 para la
antes indicado.
f) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar Terrazas II.-
Suscrito el 05 de junio de 2012 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Terrazas II
ubicado en el Distrito de La Molina, Provincia y Departamento de Lima, de US$ 200,000 para la
antes indicado.
g) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria - Proyecto
Multifamiliar Golf Los Andes.-
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Golf Los Andes,
ubicado en el Distrito de Lurigancho - Chosica, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000
para la construccin del Proyecto y US$800,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo,
Los Portales hipoteca el inmueble sobre el que se desarrollar el Proyecto para garantizar el
h) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria Proyecto
Multifamiliar Sol de Carabayllo III.-
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar Sol de Carabayllo
III, ubicado en el Distrito de Carabayllo, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,000,000 para la
antes indicado.
i) Contrato de Financiamiento a la Construccin y Constitucin de Garanta Hipotecaria Proyecto
Multifamiliar El Parque II.-
Suscrito el 17 de noviembre de 2010 con el BBVA Banco Continental, en virtud del cual dicha institucin
conviene en otorgar a Los Portales un financiamiento para el Proyecto Multifamiliar El Parque II, ubicado
en el Distrito, Provincia y Departamento de Lima, de US$1,600,000 para la construccin del Proyecto y
US$800,000 para la emisin de cartas fianzas. Asimismo, Los Portales hipoteca los inmuebles sobre los
cuales se desarrollar el Proyecto para garantizar el financiamiento antes indicado.
j) Contrato de Prstamo y Constitucin de Hipotecas con HSBC.-
Suscrito el 4 de julio de 2012 con el HSBC Bank Per S.A., en virtud del cual dicha institucin conviene
en otorgar a Los Portales un prstamo de hasta US$2,500,000 para financiar proyectos de habilitacin
urbana y/o vivienda. Para garantizar dicho prstamo se han constituido las siguientes garantas:
(i) hipoteca sobre un inmueble ubicado en Piura y un inmueble ubicado en Chimbote; (ii) Contrato de
Cobranza en Garanta de letras; (iii) Contrato de Garanta Mobiliaria sobre depsitos en cuenta.
k) Contrato de Arrendamiento de Inmuebles para oficinas sede Vivienda.-
Suscrito el 11 de junio de 2010 con Inmobiliaria Batrun SAC, respecto del inmueble ubicado en
Independencia N 452, Miraflores. El plazo original del contrato era de 5 aos y 2 meses. Ha sido ampliado
mediante adendum suscrito el 26 de julio de 2012, por el plazo mximo de 10 aos contados hasta el 7
de agosto de 2020.
Divisin de Hoteles
a) Contrato de Usufructo del Country Club Lima Hotel -
Con fecha 20 de noviembre del 2009, la Asociacin Real Club de Lima y Los Portales S.A. suscribieron
un Contrato de Usufructo elevado a Escritura Pblica en la misma fecha, mediante el cual la
Asociacin Real Club de Lima otorg en usufructo por veinte aos el Country Club Lima Hotel, es
b) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Chiclayo -
Suscrito con fecha 23 de octubre de 2009 entre la empresa Naymlap Inn S.A.C. y la Compaa, por el
cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. Saenz Pea y Calle Tacna No.396-
954, Ciudad de Chiclayo, sobre el cual opera Los Portales Hotel Chiclayo, por el plazo de 20 aos,
contados a partir de la suscripcin de la Escritura Pblica de misma fecha, es decir, hasta el ao 2029.
c) Contrato de Usufructo de Los Portales Hotel Cusco -
Suscrito con fecha 30 de noviembre de 2010 entre Cadena Hotelera Turstica Cusco S.A. y la Compaa,
por el cual la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en la Av. El Sol No. 602, Distrito,
Provincia y Departamento de Cuzco sobre el cual opera Los Portales Hotel Cuzco,
por el plazo de 20 aos, contados a partir de la entrega del inmueble y de los bienes muebles; es decir,
hasta octubre del ao 2030.
d) Contrato de fideicomiso de administracin y garanta del Country Club Lima Hotel.-
Elevado a Escritura Pblica el 23 de junio de 2003 y suscrito en el mismo mes, por la Compaa (en
calidad de fideicomitente), La Fiduciaria S.A. (en calidad de fiduciaria) y el Banco de Crdito del Per,
el Banco Internacional del Per y el Banco Sudamericano (en calidad de fideicomisarios). Mediante
este contrato la Compaa aport a un patrimonio fideicometido, los flujos provenientes de la
explotacin del hotel, as como los bienes muebles necesarios para su funcionamiento. Conforme
al mismo, el hotel se opera dentro del marco de un fideicomiso, siendo que los flujos aportados al
propio patrimonio fideicometido sirven de fuente de pago para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones financieras mantenidas con los fideicomisarios y colateral a los nuevos requerimientos
de inversin, necesarios para mantener la operacin del hotel. Este contrato estar vigente hasta el
plazo de vigencia del usufructo indicado en a).
e) Contrato de Usufructo de Inmueble colindante con el Hotel Los Portales Piura.-
Suscrito con fecha 7 de julio de 2011 entre Mara Elvia Cedano Orbegoso y la Compaa, por el cual
la primera entrega en usufructo el inmueble ubicado en Calle Lima N 868, Piura (rea 205.79 m2),
colindante con Hotel LP Piura, por el plazo de 20 aos, es decir, hasta el ao 2031.
f) Contrato de Crdito a Mediano Plazo.-
Suscrito con fecha 11 de abril de 2012 entre Corporacin Interamericana para el Financiamiento de
Infraestructura, S.A. - CIFI y la Compaa, mediante el cual los Prestamistas otorgan un crdito a
mediano plazo a favor Los Portales S.A. hasta por US$6,000,000 (Seis millones y 00/100 Dlares
Americanos), de conformidad con los trminos y condiciones establecidas en el presente Contrato.
g) Contrato de Fideicomiso de Administracin y Garanta.-
de Infraestructura, S.A. CIFI, La Fiduciaria S.A. y la Compaa, mediante el cual se constituy un
patrimonio fideicometido en administracin y garanta, en virtud del cual la Compaa transfiri
en dominio fiduciario a La Fiduciaria: (i) los derechos de cobro de tarjetas de crdito por pagos
efectuados por los clientes de los Hoteles LP de Chiclayo, Cusco, Piura y Tarma, as como los fondos
o flujos que correspondan ser liberados a favor de la Compaa de conformidad con lo previsto en el
Contrato de Fideicomiso del Hotel Country Club, as como los derechos de cobro correspondientes
a plizas de seguros, segn corresponda; los inmuebles y bienes muebles correspondientes a
-p105 -p104
los Hoteles LP Tarma y Piura. El ntegro del Patrimonio Fideicometido servir para respaldar el
cumplimiento de las las obligaciones asumidas por la Compaa frente a CIFI establecidas en el
Contrato a Mediano Plazo suscrito con sta el 11 de abril de 2012.
h) Contrato de Arrendamiento.-
Suscrito el 13 de agosto de 2012 con los seores Rosty Trujillo Aliaga y Criselly Paholy Rodrguez
Renilla de Trujillo, en virtud del cual Los Portales S.A. toma en arrendamiento el Inmueble ubicado
en la Mz. Z, Lote 13, Urb. El Retablo, Distrito de Comas, por el plazo de 10 aos. El inmueble ser
destinado para la puesta en funcionamiento de un nuevo local del restaurante Pollo Stop.
i) Contrato de Gerenciamiento de Hotel Las Arenas de Mncora -
Suscrito el 1 de noviembre de 2012 entre Inversiones Costa Norte S.A. y la Compaa, en virtud del
cual la primera entrega a la Compaa el gerenciamiento de la operacin y administracin, del Hotel
Las Arenas de Mncora, ubicado en parte del rea del Predio denominado Lote 1-A, Sector Lado
Izquierdo de la Carretera Antigua Carretera Talara - Mancora, Km. 1213 + 756 y 1214 + 756, Mancora,
Talara, Piura, por el plazo de 15 aos, contados a partir de firma del Contrato de Gerenciamiento.
Divisin de Playas de Estacionamiento
a) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Boulevard Dionisio Derteano.-
Suscrito el 9 de enero de 1998 con la Municipalidad de San Isidro para la ejecucin del proyecto
denominado Remodelacin Boulevard Dionisio Derteano, desarrollado en un terreno de uso
pblico de aproximadamente 8,779 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que comprendi la
superficie, el suelo y el subsuelo de la Calle Dionisio Derteano. El monto total de la inversin fue de
US$ 5 millones y se construy estacionamientos para 490 vehculos. El plazo de la concesin (de
treinta aos), vence el 9 de enero de 2028 y es renovable de mutuo acuerdo.
b) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Parque Avelino Cceres.-
Suscrito el 17 de enero de 1997 entre la Municipalidad de San Isidro y DELBRASA en su calidad de
empresa asociante en la asociacin en participacin con la Compaa para la ejecucin del proyecto
denominado Remodelacin Parque Andrs Avelino Cceres. El proyecto se desarroll en un
terreno de uso pblico de aproximadamente 14,000 m2 ubicado en el distrito de San Isidro, que
comprende la superficie, suelo y subsuelo de los parques Andrs Avelino Cceres y Andrs Reyes.
El monto total de la inversin efectuada en la construccin de un estacionamiento subterrneo de
545 cocheras fue de US$5 millones. El plazo de la concesin (de treinta aos), vence el 17 de enero
de 2027 y es renovable de mutuo acuerdo.
c) Contrato de Prstamo dinerario con el Banco Santander Per S. A. -
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pblica de Prstamo Dinerario que otorg el
Banco Santander Per S.A. a favor de La Compaa por US$ 3.5 milln a un plazo de 5 aos con
cuotas trimestrales. El mencionado prstamo se encuentra garantizado con el Fideicomiso
Fiduciaria GBC S.A. (Fiduper) suscrito el 20 de diciembre de 2010.
d) Fideicomiso Fiduciaria GBC S. A. (Fiduper).-
El 20 de diciembre de 2010 fue suscrita la Escritura Pblica de Constitucin de Fideicomiso de
Administracin de Fondos y Garanta entre: (i) Los Portales S.A. (en calidad de fideicomitente);
(ii) Fiduciaria GBC S.A. (en calidad de fiduciario) y iii) Banco Santander Per S.A. (en calidad de
fideicomisario), en virtud del cual Los Portales S.A. transfiri a Fiduciaria GBC S.A. el dominio
fiduciario sobre los derechos, flujos y dems bienes que conforman el patrimonio fideicometido,
constituido por los flujos de las Playas de Estacionamiento Cceres y Derteano para garantizar las
obligaciones mantenidas con el fideicomisario.
El presente contrato estar vigente hasta que se haya cumplido con cancelar totalmente las
obligaciones garantizadas al fideicomisario o hasta el plazo mximo de Ley que es de 30 aos.
e) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento Ovalo Gutirrez.-
Mediante la fusin por absorcin de Inversiones de Estacionamientos S.A. el 2 de junio de 2010, la
Compaa adquiri la concesin de la playa de estacionamiento del Ovalo Gutirrez (Miraflores
- San Isidro). El contrato de concesin incluy infraestructura, construccin y explotacin del
estacionamiento subterrneo que tiene 213 cocheras, por un plazo de 21 aos que vence en el ao
2027.
f) Contrato de Concesin de la Playa de Estacionamiento del Estadio Nacional .-
Suscrito el 22 de Agosto de 2011 entre el Instituto Peruano del Deporte - IPD y la Compaa,
mediante el cual el primero le otorg en Concesin la operacin y mantenimiento de la Playa de
Estacionamiento del Estadio Nacional por el plazo de 10 (diez) aos, es decir, hasta el 2021.
g) Contrato Lima Airport Partners.-
Suscrito el 1 de setiembre de 2011 entre Lima Airport Partners S.R.L. - LAP y la Compaa, mediante
el cual el primero otorga en Concesin la Playa de Estacionamiento del Aeropuerto Internacional
Jorge Chvez por el plazo de 3 (tres) aos, es decir, hasta el 2014.
General
a) Transaccin extrajudicial con Scotiabank Per S. A. A. -
La reestructuracin total de las acreencias con Scotiabank Per S.A.A. se materializ con la
suscripcin de la Escritura Pblica de Transaccin Extrajudicial de fecha 30 de diciembre de 2008,
por un monto ascendente a US$ 16.5 milln, a una tasa de 4.25% anual con un plazo de diez aos.
Conforme a ello, el ntegro de las acreencias que mantiene Los Portales S.A. con Scotiabank Per
S.A.A. se encuentran totalmente refinanciadas y se estn cancelando puntualmente conforme a
los cronogramas convenidos con vencimientos mensuales hasta el mes de diciembre de 2018.
b) Convenio marco Edificio Proyecto Sede Corporativa.-
El 14 de octubre de 2010 fue suscrito el Convenio Marco entre la Compaa, Drokasa Per S.A. y JE
Construcciones Generales S.A., en virtud del cual las partes acuerdan la construccin de un Edificio
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirn Mariscal La Mar N 991-
995, esquina con la Av. Del Ejrcito N 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de
Lima. El inmueble ser construido por JE Construcciones Generales S.A. y una vez terminado se
vender a la Compaa y Drokasa Per S.A. Durante el 2010 la Compaa ha otorgado US$ 1,5 milln
como depsitos en garanta por esta obra, el cual se aplicar al valor de compra del inmueble
cuando se concluya el mismo.
c) Contrato de Arrendamiento Financiero Edificio Proyecto Sede Corporativa.-
El 11 de agosto de 2011 fue suscrito la Escritura Pblica entre Los Portales S.A. y el Banco Santander
Per S.A.A. mediante la cual el banco otorga en arrendamiento financiero el futuro Edificio
Corporativo de Oficinas, a desarrollarse en el inmueble ubicado en Jirn Mariscal La Mar N 991-
995, esquina con la Av. Del Ejrcito N 2090, Distrito de Magdalena, Provincia y Departamento de
Lima a Los Portales S.A. Cabe indicar que previamente a ello, Los Portales S.A. cedi al banco el
derecho de opcin de compra que ste tena con el constructor (JE Construcciones Generales S.A.).
d) Contrato Marco de Constitucin de Derecho de Superficie.-
Suscrito el 2 de setiembre de 2010 entre Fundacin Elmer J. Faucett y la Compaa, mediante el
cual la primera otorga derecho de superficie sobre el inmueble ubicado en la Av. Elmer Faucett N
3443 y con el Fondo a la Calle Corpac N 142, Provincia Constitucional del Callao hasta octubre del
ao 2036.
e) Contrato Marco para la Constitucin de un Fideicomiso de Titulizacin.-
Suscrito el 21 de Noviembre de 2012 con Continental Sociedad Titulizadora S.A. en calidad de
Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, en virtud del cual se acordaron
los trminos y condiciones generales de acuerdo a los cuales el Originador, en una o ms
oportunidades, transferir fiduciariamente: (i) cuentas por cobrar cedidas que se encuentran
respaldadas en letras de cambio derivadas de Contratos de Compraventa Garantizada originados
por la venta al crdito de lotes de terreno en el marco de sus negocios de habilitacin urbana, con
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la finalidad que se incorporen a uno o ms patrimonios fideicometidos que servirn de respaldo
de una o ms emisiones, hasta por un total en circulacin de US$ 60,000,000 o su equivalente en
Nuevos Soles; y (ii) los lotes en los cuales se han desarrollado los referidos negocios de habilitacin
urbana y cuyas ventas han originado dichas cuentas por cobrar, con la finalidad que se incorporen
a uno o ms patrimonios fideicometidos de inmuebles.
De acuerdo con lo previsto en el Contrato Marco, el Originador deber realizar las labores de
Servidor, para lo cual realizar por su cuenta y costo, en nombre y representacin del Fiduciario,
la cobranza de los flujos de Ingresos provenientes de las Cuentas por Cobrar Cedidas y de las
respectivas Letras de Cambio, as como administrar y custodiar la Documentacin, excepto
por las Letras de Cambio que sern entregadas al Banco Continental a efectos que ste realice la
custodia de las mismas, conforme a lo indicado en el Contrato Marco.
f) Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulizacin.-
Acto Constitutivo de Fideicomiso de Titulizacin correspondiente a la Primera Emisin del
Primer Programa de Bonos de Titulizacin de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. Negocio
Inmobiliario, elevado a Escritura Pblica de fecha 3 de diciembre de 2012, ante Notario Pblico
de Lima. Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran y otorgado por Continental Sociedad Titulizadora S.A.
en calidad de Fiduciaria y Los Portales S.A. en calidad de Servidor y Originador, constituido por
cuentas por cobrar cedidas que se encuentran respaldadas en letras de cambio derivadas de
Contratos de Compraventa Garantizada originados por la venta al crdito de lotes de terreno en el
marco de sus negocios de habilitacin urbana, hasta por US$25,000,000.
g) Acto Constitutivo del Fideicomiso de Garanta de Inmuebles.-
Contrato celebrado entre Los Portales S.A., Continental Sociedad Titulizadora S.A. y el BBVA
Banco Continental y elevado a Escritura Pblica de fecha 3 de diciembre de 2012 ante Notario
Pblico de Lima Dra. Carola Cecilia Hidalgo Moran, mediante el cual se transfieren en fiducia los
lotes correspondientes a las cuentas por cobrar mediante el Acto Constitutivo de Fideicomiso de
Titulizacin correspondiente a la Primera Emisin del Primer Programa de Bonos de Titulizacin
de cuentas por cobrar de Los Portales S.A. Negocio Inmobiliario, elevado a Escritura Pblica de
fecha 3 de diciembre de 2012.
27.2 Obligaciones contingentes -
i. Se mantiene en curso un procedimiento administrativo tributario en atencin a una acotacin de
Impuesto a la Renta efectuada por la Superintendencia Nacional de Administracin Tributaria por
el ejercicio 2002 por S/. 6.1 millones, el cual a la fecha se encuentra en etapa de reclamacin ante
la Administracin Tributaria.
ii. Se mantiene en curso un Proceso Administrativo de Reclamacin Tributaria contra la Municipalidad
de Carabayllo, impugnando resoluciones de multas por S/. 4.5 millones impuestas en el ejercicio
2007 a la empresa Los Portales Negocios Inmobiliarios S.A.C., la misma que fuera absorbida por
Los Portales S.A. en el mes de noviembre de 2009, por concepto de no haberse supuestamente
efectuado la independizacin municipal de los lotes que conforman la urbanizacin habilitada
conforme a ley por dicha empresa absorbida. Este proceso administrativo se encuentra en etapa
de reclamo ante la instancia administrativa correspondiente.
27.3 Compromisos -
Al 31 de diciembre de 2012 la Compaa no mantiene plizas de caucin ni stand by que garanticen
contratos suscritos con terceros.
27.4 Garantas -
Al 31 de diciembre de 2012 la Compaa no mantiene avales vigentes en entidades financieras.
28. EVENTOS POSTERIORES A LA FECHA DEL BALANCE
Los eventos subsecuentes identificados al 31 de diciembre de 2012 son:
Prepago Scotiabank
Conforme a los trminos acordados en la Transaccin suscrita con Scotiabank segn Escritura Pblica
de fecha 30 de diciembre de 2008, otorgada ante la Notaria Paino, la Compaa vena amortizando
la acreencia con Scotiabank, en las fechas de los cronogramas y montos convenidos. En enero 2013
se decidi el prepago de la totalidad de dicha acreencia por US$13,500,000, siendo que a la fecha del
informe, la Compaa no mantiene montos pendientes de pago con Scotiabank.
Emisin de Bonos de Titulizacin - Oferta Pblica Primaria de Bonos de Titulizacin de
Cuentas por Cobrar
Con fecha 14 de febrero de 2013, la Compaa coloc la totalidad de la Primera Emisin por
US$25,000,000, materia del Primer Programa de Bonos de Titulizacin de Cuentas por Cobrar de Los
Portales S.A. - Negocio Inmobiliario hasta por US$60,000,000 o su equivalente en Nuevos Soles. Se
espera que a lo largo del ao se realicen nuevas emisiones dentro del mismo programa.
29. CUENTAS DE ORDEN
Las cuentas de orden corresponden a cuentas de control de las letras originadas por la divisin
Vivienda por la venta de unidades de habilitacin urbana (lotes) aceptados por los clientes por el
financiamiento del precio de venta de los lotes de terrenos en la fecha de suscripcin del contrato
de venta de bien futuro; antes de que la Compaa haya completado las obras de habilitacin de los
terrenos. En la fecha de suscripcin de los contratos de venta de bien futuro, las letras de cambio
se reconocen en cuentas de orden. Los pagos que efectan los clientes al vencimiento de sus letras,
durante el perodo de habilitacin de sus terrenos y antes de su entrega fsica, se reconocen como
anticipos recibidos de clientes en el estado separado de situacin financiera. En la fecha efectiva de
entrega de los terrenos a los clientes se reconoce el ingreso por ventas con cargo a la cuenta anticipos
recibidos de clientes por el total de los anticipos recibidos a esa fecha y con cargo a letras por cobrar por
el saldo pendiente de cobro de las letras aceptadas por los clientes (neto de intereses por devengar). En
este momento se elimina el saldo de las letras reconocido an en cuentas de orden. Mientras las letras
aceptadas por clientes se muestren en cuentas de orden no representan financieramente derechos
exigibles de cobro.

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