JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO

Julio de 2008 391

La transferencia inmobiliaria por
prescripcin adquisitiva y los
tributos municipales: Predial y
Alcabala
A propsito del precedente emitido por el
Tribunal Registral - SUNARP
David Rubio Bernuy
(*)
ANLISIS ESPECIALIZADO
JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Resea:
El autor expone en razn del quinto precedente de observancia obligatoria en materia
registral, recada sobre la Res. N 748-2007-SUNARP-TR-L acerca de la prescripcin de
dominio y su incidencia con relacin a los pagos de los impuestos predial y alcabala,
para ello analiza la transferencia inmobiliaria como acto previo para la conguracin de
los impuestos municipales, haciendo una comparacin con otros tipos de transferencia
inmobiliaria como son los adoptados en el sistema francs y alemn, para nalmente,
tambin abordar el tema de la prescripcin adquisitiva desarrollada en la resolucin del
Tribunal Registral.
Sumario:
1. Antecedentes y motivacin para la acreditacin del pago del impuesto predial y
alcabala, 2. La Transferencia inmobiliaria, como acto previo para el pago de los tributos
municipales, 3. El Precedente emitido por el Tribunal Registral, anlisis del caso con-
creto, 4. Posicin del autor. 5. Casos de inafectacin del impuesto Predial y Alcabala,
6. Conclusiones.

(*) Docente de la Facultad de Derecho y Ciencias Polticas de la Universidad Csar Vallejo de Trujillo. Autor del Libro
Derecho Registral: Teora y Prctica.
La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva
392 Julio de 2008
RESOLUCION SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL
Resolucin N 748-2007-SUNARP-TR-L
Lima, 5 de octubre de 2007.
APELANTE : CSAR AUGUSTO DUBOIS
DVILA.
TTULO : N 345175 del 22 de Junio de
2007.
RECURSO : N 38528 del 31 de julio de
2007.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Prescripcin adquisitiva.
SUMILLA
APLICACIN DEL ARTCULO 7 DEL
D.LEG. 776
A efectos de la aplicacin del artculo 7 del
D. Leg. N 776, para la inscripcin de la pres-
cripcin adquisitiva de dominio seguida al am-
paro del primer prrafo del artculo 950 del
Cdigo Civil, no se requerir la acreditacin del
pago del impuesto de alcabala y predial, por tra-
tarse de un modo originario y no derivativo de
adquisicin de la propiedad.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIN SE SOLICITA Y
DOCUMENTACIN PRESENTADA
Mediante el ttulo venido en grado de apela-
cin se solicita la inscripcin de la prescripcin
adquisitiva de dominio a favor de David San Ro-
mn Benavente y Dorila San Romn Benavente.
El ttulo presentado est conformado por los
siguientes documentos:
Parte notarial de la escritura pblica de 20
de junio de 2007 otorgada ante notario C-
sar Humberto Bazn Naveda.
Fotocopia legalizada por notario Csar Ba-
zn Naveda el 10 de julio de 2007, de las
hojas PU de la Declaracin Jurada Impuesto
Predial 2007, del predio ubicado en Jr. Punta
Lobos, Urbanizacin Nueva Castilla del dis-
trito de Santiago de Surco y los estados de
cuenta del ao 2007.
II. DECISIN IMPUGNADA
El Registrador del Registro de Predios de
Lima, Carlos Eduardo Centeno Abarca, formul
observacin en los trminos siguientes:
Reingresado el ttulo con la documentacin
que acompaa, debemos sealar que lo indi-
cado en su reingreso respecto al punto 2 de la
observacin anterior no subsana la observacin,
toda vez que conforme lo seala el numeral 4-a)
de la Directiva N 01-06-00000005, publicada
en El Peruano el 22 de octubre de 2003, se en-
cuentran gravadas con el impuesto a las transfe-
rencias generadas por prescripcin adquisitiva.
Por lo expuesto, subsiste parcialmente la
observacin del 09/07/2007 en el siguiente ex-
tremo: De acuerdo a la citada norma, srvase
acreditar el pago del impuesto de alcabala, o la
inafectacin del mismo, por la transferencia ma-
teria de inscripcin. Srvanse adjuntar la hoja de
liquidacin y el recibo de pago en original, copia
legalizada por notario o copia certicada por fe-
datario de esta ocina registral. En caso contra-
rio, srvanse adjuntar constancia municipal que
acredite el pago o la inafectacin de la misma a
la fecha de transferencia.
III. FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIN
El recurrente sustenta su recurso de apelacin
en los siguientes fundamentos:
El Registrador cita una Directiva que a su
entender grava la inscripcin; sin tener ana-
lizar (sic) jurdicamente la factibilidad de la
inscripcin sin el pago de dicho impuesto
ya que la doctrina jurdica es consteste (sic)
en establecer que el procedimiento de pres-
cripcin adquisitiva de dominio connota una
transferencia de dominio sino un pronuncia-
miento declarativo del mismo. (sic.) Es decir,
no hay transferencia, que es lo que grava el
impuesto de alcabala.
Siendo ello as, resulta insustentable requerir
el pago de un impuesto por una situacin
RESOLUCIN
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jurdica que el mismo impuesto no grava; ya
que el impuesto de alcabala grava transfe-
rencias y la prescripcin no lo es.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El predio constituido por el lote 3 de la man-
zana C del Barrio de Huarapal del distrito de
Santiago de Surco corre inscrito en la partida
electrnica N 49073829, que proviene de la -
cha N 364077 y de fojas 151 del tomo 115 del
Registro de Predios de Lima.
Su titular de dominio conforme al asiento
C00001 es Nueva Granada S.A.C.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Martha del
Carmen Silva Daz.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a cri-
terio de la Sala la cuestin a determinar es la
siguiente:
Si para efectos de la aplicacin del art. 7
del D.Leg. N 776, las instancias registrales
deben tener en cuenta el criterio aprobado
por la Municipalidad de Lima Metropolitana,
con relacin a los actos o hechos gravados
con el tributo de alcabala.
VI. ANLISIS
1. De conformidad con el artculo 950 del C-
digo Civil:
La propiedad inmueble se adquiere por
prescripcin mediante la posesin continua,
pacca y pblica como propietario durante
diez aos.
Se adquiere a los cinco aos cuando me-
diante justo ttulo y buena fe.
La prescripcin adquisitiva es un modo de
adquirir la propiedad, legislado en el Ttulo
II, Captulo II del Libro de Derechos Reales
del Cdigo Civil referido a la Adquisicin
de la Propiedad. Dentro de la clasicacin
de los modos de adquirir la propiedad po-
demos distinguir los modos originarios y los
modos derivativos.
La doctrina es unnime al calicar a la pres-
cripcin adquisitiva larga (10 aos), basada
fundamentalmente en el hecho de la pose-
sin, con las caractersticas exigidas por la
norma, como un modo originario de ad-
quisicin de la propiedad; a diferencia de
la llamada prescripcin adquisitiva corta
(5 aos), en la cual, la necesidad del justo
ttulo la encuadra mas bien dentro de los
modos derivativos de adquirir la propiedad.
2. Con relacin a la prescripcin larga, Puig
Brutau
(1)
seala lo siguiente: La circunstan-
cia de que la usucapin consiste en un modo
de adquirir derechos que al mismo tiempo
es causa de que los pierda otra persona que
no consta que haya querido perderlos, ha
motivado que se discutan estas dos cuestio-
nes: la de si se trata de modo originario o
derivativo de adquirir y la del fundamento
de la institucin.
Agrega dicho autor que la doctrina espaola
en forma unnime considera a la usucapin
como una forma originaria de adquirir porque
no se adquiere el derecho por transmisin del
anterior titular, ya que ello excluira los requisi-
tos de la posesin y el transcurso del tiempo.
En la misma lnea, Papao
(2)
seala que
quien prescribe la cosa, o sea, el usuca-
piente, no deriva su derecho del propieta-
rio anterior, porque no obtiene la cosa de
l. Aqul no es su autor, ni ste su sucesor,
porque desde el inicio de su posesin l es
un contradictor del dominus, pues pretende
la cosa para s, para lo cual realiza actos po-
sesorios idneos.
En el Per, Cuadros Villena
(3)
reconoce la
distincin sealada en el punto precedente,

(1) PUIG BRUTAU, Jos. Compendio de Derecho Civil. Volumen III. Bosch, Casa Editorial S.A. Barcelona, 1989. Pg. 103.
(2) PAPAO, Ricardo Jos, KIPER, Claudio Marcelo, DILLON, Gregorio Alberto, CAUSSE, Jorge Ral. Derechos Reales.
Tomo III. Ediciones Depalma. Bs. As., 1993. Pg. 33.
(3) CUADROS VILLENA, Carlos Ferdinand. Derechos Reales. Tomo Segundo. Primera Edicin. Cultural Cuzco S.A. Lima,
1995. Pg. 405.
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respecto a la prescripcin larga y la pres-
cripcin corta, al sostener lo siguiente: Es
un modo originario y derivado. Sostengo
que es mixto, porque cuando se trata de la
prescripcin larga, mas bien de la prescrip-
cin a plazo largo no es necesario el ttulo,
consiguientemente puede ser originaria la
posesin para prescribir. Pero para que se
opere la prescripcin corta, propiamente la
usucapin, es necesario el ttulo adquisitivo
que implica la tradicin del bien y la trans-
misin del derecho.
3. La prescripcin adquisitiva que puede
tramitarse en sede notarial, conforme se
desprende de la normativa vigente, es la
llamada prescripcin larga, regulada en el
primer prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil.
El artculo 21 de la Ley N 27157 establece
que la prescripcin adquisitiva a la que se
reere el presente Ttulo es declarada nota-
rialmente, a solicitud del interesado y para
ello se debe seguir el mismo proceso a que
se reere el artculo 504 y siguientes del C-
digo Procesal Civil, en lo que sea aplicable,
de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de
la presente Ley.
El artculo 36 del Reglamento de la citada Ley,
aprobado mediante D.S. N 008-2000-MTC
realiz la precisin siguiente: Procede tra-
mitar notarialmente la prescripcin adquisi-
tiva de dominio, cuando el interesado acre-
dita posesin continua, pacca y pblica
del inmueble por ms de diez (10) aos, est
o no registrado el predio.
La referida precisin fue recogida por el ar-
tculo 5 de la Ley N 27333, que regul
el trmite notarial de prescripcin adquisi-
tiva de dominio al sealar lo siguiente: El
procedimiento de declaracin de propie-
dad por prescripcin adquisitiva de domi-
nio previsto en el artculo 21 de la Ley N
27157 se tramitar, exclusivamente, ante el
Notario de la provincia en donde se ubica
el inmueble, vericndose el cumplimiento
de los requisitos establecidos en el primer
prrafo del artculo 950 del Cdigo Civil
(...).
En tal sentido, la prescripcin adquisitiva
tramitada en sede notarial es aquella que
constituye un modo originario de adquirir la
propiedad.
4. Mediante el artculo 7 del Decreto Legisla-
tivo N 776, Ley de Tributacin Municipal,
modicado sucesivamente mediante la Ley
N 27616 y el D. Leg. N 952, se estableci
una obligacin a cargo de los Registradores
Pblicos y Notarios, con el tenor vigente si-
guiente:
Artculo 7.- Los Registradores y Notarios
Pblicos debern requerir que se acredite
el pago de los impuestos sealados en los
incisos a), b) y c)
(4)
a que alude el artculo
precedente, en los casos que se transfieran
los bienes gravados con dichos impuestos,
para la inscripcin o formalizacin de ac-
tos jurdicos. La exigencia de la acredita-
cin del pago se limita al ejercicio fiscal
en que se efectu el acto que se pretende
inscribir o formalizar, aun cuando los pe-
riodos de vencimiento no se hubieran pro-
ducido.
Del tenor de la referida norma se desprende
que la obligacin a cargo de los Registrado-
res se contrae a requerir, en el caso de pre-
dios, la acreditacin del pago del impuesto
predial y de alcabala cuando se solicite la
inscripcin de actos por los cuales se trans-
eran los citados bienes.
Corresponde por tanto a las instancias regis-
trales, determinar en cada caso, si nos en-
contramos o no frente al supuesto de hecho
previsto en el artculo 7 del D. Leg. N 776,
es decir, la existencia o no de un acto de
transferencia, con arreglo a lo previsto en
el artculo 2011 del Cdigo Civil, artculo
V del Ttulo Preliminar y artculos 31 y si-
guientes del Reglamento General de los Re-
gistros Pblicos.
5. Cabe sealar que, en uso de las facultades
otorgadas al Directorio de la Superinten-

(4) Impuesto predial, de alcabala y al Patrimonio Vehicular.

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dencia Nacional de los Registros Pblicos
por el literal b) del artculo 18 de la Ley
N 26366
(5)
, se dictaron normas destina-
das a unicar los criterios para acreditar
ante Registros Pblicos, el pago de los im-
puestos predial, de alcabala y al patrimonio
vehicular, al solicitarse la inscripcin de
transferencias de bienes gravados, apro-
bndose sucesivamente la Directiva N
011-2003-SUNARP-SN, sustituida por la
Directiva N 07-2005-SUNARP-SN, dictada
esta ltima a n de adecuar la normativa a
las modicaciones planteadas al artculo 7
del D. Leg. 776 mediante el D. Leg. 952 y a
efectos de recoger criterios de observancia
obligatoria aprobados por el Tribunal Regis-
tral con arreglo a lo previsto en el artculo
158 del Reglamento General de los Regis-
tros Pblicos.
Al respecto es de verse que la normativa re-
gistral antes mencionada no establece como
criterio de aplicacin, la consideracin de
que la prescripcin adquisitiva tramitada al
amparo del primer prrafo del artculo 950
del Cdigo Civil, deba reputarse como un
acto gravado con el tributo de alcabala, o
como un acto de transferencia, a n de exi-
gir la acreditacin de los impuestos de alca-
bala y predial.
Por el contrario, el Tribunal Registral
(6)
ha
emitido pronunciamiento mediante reite-
rada jurisprudencia en el siguiente sentido:
Siendo la prescripcin adquisitiva un modo
originario de adquisicin de la propiedad,
ello supone la inexistencia de un acto tras-
lativo en tanto no existe ningn enajenante
ni cedente del derecho de propiedad, por lo
que no resulta exigible en sede registral, la
acreditacin del pago del impuesto predial y
de alcabala.
De conformidad con los fundamentos antes
expresados, esta instancia reitera el criterio
asumido, el mismo que concuerda con la
unnime doctrina, en el sentido que, sien-
do la prescripcin adquisitiva prevista en el
primer prrafo del artculo 950 del Cdigo
Civil, un modo originario de adquirir la pro-
piedad, no se encuentra dentro del supuesto
previsto en el artculo 7 de la Ley de Tribu-
tacin Municipal, aplicable en los casos de
transferencia del derecho de propiedad.
6. Con relacin a la Directiva N
01-06-00000005 emitida por el Servicio de
Administracin Tributaria de la Municipali-
dad Metropolitana de Lima, que establece
instrucciones para la aplicacin del impues-
to de alcabala en el mbito de la Munici-
palidad Metropolitana de Lima, se aprecia
que, como rgano administrador del tributo
circunscrito a la provincia de Lima, ha apro-
bado el siguiente criterio:
Transferencias gravadas
Sin perjuicio de otras modalidades de actos
o hechos jurdicos que den origen a trans-
ferencias de inmuebles, se encuentran gra-
vadas con el impuesto las transferencias
generadas por los siguientes actos o hechos
jurdicos:
(...)
c) Prescripcin adquisitiva.
(...).
Al respecto, cabe sealar que la citada Direc-
tiva, como se ha precisado en el prrafo pre-
cedente, ha dictado instrucciones dirigidas,
segn se indica expresamente en el punto
II de la misma a: 1. Todos los funcionarios
y rganos funcionales del SAT, respecto de
los actos administrativos que emitan. 2. Los
contribuyentes y responsables del Impuesto
de Alcabala, respecto del cumplimiento de
sus obligaciones. 3. Los terceros vinculados
con el cumplimiento de obligaciones origi-
nadas por el mencionado impuesto.
En tal sentido, los funcionarios y rganos
funcionales del SAT, as como los contribu-

(5) Artculo 18.- Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes:
(...)
b) Dictar las normas registrales requeridas para la ecacia y seguridad jurdica de la funcin registral;
(...)
(6) Vase las Resoluciones N 462-2005-SUNARP-TR-L, N 316-2007-SUNARP-TRL y N 374-2007-SUNARP-TR-L.
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yentes, responsables y obligados al pago del
impuesto de alcabala debern considerar a
la prescripcin adquisitiva como acto gra-
vado con el referido tributo, no obstante se
trate de una adquisicin originaria.
7. Sin embargo, como se desprende tambin
de la citada Directiva, los criterios estable-
cidos en ella, con relacin a la aplicacin
del impuesto de alcabala en el mbito de
la Municipalidad Metropolitana de Lima,
no alcanzan ni vinculan de ningn modo,
a los Registradores Pblicos y Notarios en
el mbito del cumplimiento de la exigencia
prevista por el artculo 7 de la Ley de Tribu-
tacin Municipal.
Por tanto, resulta claro que, en lo que res-
pecta a la calicacin a cargo de las instan-
cias registrales, corresponde exclusivamente
a stas, determinar la normativa aplicable,
conforme a lo dispuesto en el literal d) del
artculo 32 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, que establece como obli-
gacin, la de comprobar que el acto o de-
recho inscribible, as como los documentos
que conforman el ttulo, se ajustan a las dis-
posiciones legales sobre la materia y cum-
plen los requisitos establecidos en dichas
normas.
En consecuencia, siendo el acto cuya ins-
cripcin se solicita, uno de adquisicin de
propiedad en virtud de la prescripcin ad-
quisitiva larga, regulada en el primer prrafo
del artculo 950 del Cdigo Civil, que no
supone un acto traslativo de dominio, no se
requiere exigir la acreditacin del pago de
los tributos municipales.
Conforme a ello, procede revocar la obser-
vacin formulada por el Registrador.
8. De conformidad con el artculo 156 del
Reglamento General de los Registros Pbli-
cos, cuando el Tribunal Registral conrma o
revoca las observaciones formuladas por el
Registrador, tambin debe pronunciarse por
la liquidacin de derechos realizada por el
mismo o, en defecto de sta, determinar di-
chos derechos.
Acto D. Calicacin D. Inscripcin Subtotal
Independizacin S/. 54.00 S/. 13.00 S/. 67.00
Prescripcin
adquisitiva S/. 28.00 S/. 9.00 S/. 37.00

S/.104.00
Habindose pagado la suma de S/. 28.00 nuevos
soles mediante recibo N 2007-07-00040514,
se encuentra pendiente de pago la suma de
S/. 76.00 nuevos soles.
Estando a lo acordado por unanimidad.
VII. RESOLUCIN
REVOCAR la observacin formulada por el
Registrador del Registro de Predios de Lima al
ttulo referido en el encabezamiento y DISPO-
NER su inscripcin previo pago de los derechos
registrales, de conformidad con los fundamentos
vertidos en el anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
MARTHA DEL CARMEN SILVA DAZ
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal
Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Vocal del Tribunal Registral
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COMENTARIO
I. ANTECEDENTES Y MOTIVACIN PARA
LA ACREDITACIN DEL PAGO DEL IM-
PUESTO PREDIAL Y ALCABALA
E
n la vida diaria el hombre tiene una se-
rie de necesidades, muchas de las cua-
les son satisfechas con la adquisicin
de bienes y de servicios.
Entre los bienes que el hombre adquiere existe
uno de suma trascendencia, tanto por su utilidad
como por la importancia econmica, ste es, la
adquisicin de inmuebles, los mismos que en la
mayora de las veces servirn como morada a los
adquirentes.
Estos inmuebles que adquieren las personas en
algunos casos tienen un registro jurdico donde se
inscriben
(1)
. Sobre los registros jurdicos diremos
que son instituciones creadas por el Estado para
proteger los bienes y derechos de las personas, y
hacerlos oponibles a todos Erga Omnes.
Lo regular para inscribir la transferencia de la
propiedad de un bien inmueble predial o la ins-
cripcin de algn derecho que recae sobre un in-
mueble inscrito, como por ejemplo los contratos
de hipoteca, arrendamiento, anticresis, servidum-
bre, superfcie, etc. era sufciente para la respectiva
inscripcin de dichos actos, la presentacin del
documento formal respectivo, que generalmente
es una escritura pblica de origen notarial.
Sin embargo, para el caso de las transferencias
de los predios (urbanos y rsticos), a partir del 1
de Enero del ao 2002 fecha de entrada en vigen-
cia de la Ley N 27616 publicada el 29-12-2001
denominada Ley que restituye recursos a los go-
biernos locales existe la obligacin de que se acre-
dite el pago de los impuestos predial y alcabala del
predio materia de transferencia.
Antes de continuar con el anlisis respectivo,
transcribimos el art. 7 de la Ley de Tributacin
Municipal, el D. Leg. 776, que fue modifcado
por la Ley N 27616.
Art. 7 del Decreto Legislativo N 776, cuya
redaccin queda de la siguiente manera:
Los Registradores Pblicos y Notarios Pbli-
cos debern requerir que se acredite el pago de los
impuestos sealados en los incisos a), b) y c) ... en
el caso que se transferan los bienes gravados con
dichos impuestos, para la inscripcin o formali-
zacin de actos jurdicos.
Los incisos indicados se referen a los impuestos a)
predial, b) alcabala y c) impuesto vehicular.
Con la modifcacin legislativa antes indicada,
desde el ao 2002 prcticamente a los Notarios y
Registradores Pblicos, se nos ha convertido en
verifcadores del cumplimiento del pago de los
tributos municipales, lo cual desde luego no es co-
rrecto, ya que ni los Notarios ni los Registradores
tienen como funciones las de ser fscalizadores del
pago de los impuestos municipales, y es ms, el
exigir la acreditacin del pago de los tributos mu-
nicipales para poder formalizar las transferencias
y la posterior inscripcin de dichas adquisiciones
en el registro, constituye en la prctica una limi-
tacin al derecho constitucional a la propiedad,
ya que por el solo hecho de no haber pagado los
impuestos municipales no es posible formalizar la
transferencia de la propiedad predial.

(1) A la fecha los nicos bienes inmuebles que tienen acceso a un registro jurdico son tres: 1.- Los predios (urbanos y
rurales) 2.- Los derechos o concesiones mineras, y 3.- Las Concesiones para la explotacin de los servicios pblicos (
art. 2 de la Ley N 26366, modicada por la Ley N 28677)
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(2) ARIAS - SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984. Tomo IV; Lima - Per; Ao 1998; Edit.
Gaceta Jurdica; Pginas 334.
IMPUESTO PREDIAL.- Cabe precisar que
el impuesto predial es un impuesto de perio-
dicidad anual y que grava el valor de los predios
urbanos y rsticos, incluye los terrenos ganados
al mar, a los ros, as como las edifcaciones fjas
y permanentes que constituyan partes integrantes
de dichos predios; y en cuanto al pago, ste debe
ser cancelado por el propietario del predio en su
totalidad o en forma trimestral conforme lo esta-
blece el artculo 5 del D. Leg. 776.
EL IMPUESTO DE ALCABALA.- En lo
referente al impuesto de alcabala, ste grava
toda transferencia de predio urbano o rstico
y la tasa fja prevista en la ley es del 3% del va-
lor de transferencia; la base imponible para la
aplicacin del impuesto de alcabala es el valor
de venta del predio, ste no puede ser menor
al valor de autoevalo. En cuanto al obligado
al pago del impuesto de Alcabala, por prescrip-
cin expresa de la Ley de Tributacin Munici-
pal, corresponde ser cancelado en forma ex-
clusiva por el comprador, sin admitirse pacto
en contrario.
Bueno, diremos que la obligacin impuesta a
los Notarios y Registradores para verifcar el pago
de los impuestos predial y alcabala de los predios
materia de transferencia y su inscripcin, tiene
como fundamento principal apoyar para la ma-
yor recaudacin de impuestos en benefcio de los
gobiernos locales, obligacin existente desde el 1
de Enero del 2002 motivacin o fundamento que
no compartimos, por cuanto si bien los tributos
municipales son importantes para el desarrollo de
la ciudad, no es menos cierto que desnaturaliza-
mos las funciones de las instituciones (Notaria-
do y SUNARP), asignndoles funciones que no
son compatibles con la proteccin de los bienes y
transferencia de los mismos, por lo que opinamos
por una modifcacin legislativa en ese aspecto, en
el sentido de que el control o verifcacin del pago
de los tributos municipales, debe correr a cargo de
los funcionarios u rganos del gobierno munici-
pal provincial o distrital acreedor de los impues-
tos respectivos.
2. LA TRANSFERENCIA INMOBILIA-
RIA, COMO ACTO PREVIO PARA EL
PAGO DE LOS TRIBUTOS MUNICIPA-
LES
Sobre la transferencia inmobiliaria en el mun-
do existen dos grandes sistemas de transferencia.
El Primero, es el sistema Alemn, ste sistema se
caracteriza fundamentalmente en que la transfe-
rencia de los predios opera necesariamente con la
inscripcin registral; y el otro gran sistema es el
Francs en el que lo principal es el consenso de vo-
luntades de los contratantes independientemente
de su inscripcin registral.
2.1. SISTEMAS DE TRANSFERENCIA
INMOBILIARIA: Alemn y Francs
2.1.1. SISTEMA ALEMN
Sobre el sistema Alemn el maestro Len
Barandiarn citado por Max Arias Schrei-
ber, nos indica :
Contemporneamente predomina noto-
riamente el principio de que no basta el
consentimiento para adquirir la propiedad.
El Cdigo Alemn dispone que tratndose
de bienes muebles la transmisin de su do-
minio no se opera sino por una convencin
especial seguida de tradicin; y tratndose
de inmuebles es preciso la intervencin de
un oficial de justicia y de la inscripcin
del acto en el Registro de la Propiedad
(artculos 929 y 925)...
(2)

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JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO
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Es decir en el sistema Alemn la transfe-
rencia inmobiliaria opera con la registra-
cin del contrato de transferencia en el
registro, lo que implica que la inscripcin
tiene el carcter de constitutivo, la ins-
cripcin es un requisito de validez o de
existencia de la transferencia. El ttulo es
el documento que contiene el acto causal
de la transferencia y el modo en que opera
la transferencia es la inscripcin registral
del acto material (Compra venta, dona-
cin, permuta, anticipo de legtima, da-
cin en pago, etc.)
2.1.2. SISTEMA FRANCS
El Segundo gran sistema de transferencia
inmobiliaria es el Francs, regulado en el
cdigo napolenico de 1804 eminente-
mente consensualista en donde la volun-
tad de las partes es la que prima. El Siste-
ma de transferencia Francs, es el sistema
adoptado por la legislacin peruana, se
basa en que la transferencia de los predios
opera con el solo consenso o concierto de
voluntades del transferente y del adqui-
rente, en un determinado momento, as el
artculo 949 del Cdigo Civil Peruano
prescribe :
La sola obligacin de enajenar un inmue-
ble determinado hace al acreedor propieta-
rio de l, salvo disposicin legal diferente o
pacto en contrario
La disposicin transcrita significa que en
el Per la transferencia inmobiliaria se en-
tiende transmitida y adquirida slo por el
simple poder del concurso de voluntades
en un momento determinado, no se tiene
en cuenta la mala fe de las personas, no
es necesario la inscripcin; sin embargo,
es bueno dejar constancia que si un pre-
dio es vendido varias veces de buena o de
mala fe por el propietario inscrito en el
registro, la legislacin vigente brinda pro-
teccin al que primero inscribe su adqui-
sicin en el registro.
Para los fines de continuar con el presente
trabajo, nos interesa precisar que para los
efectos del pago de los tributos munici-
pales (predial y alcabala), por lo menos
el contrato de transferencia debe constar
en documento privado que puede ser:
Una minuta debidamente autorizada por
abogado, contrato privado con firmas le-
galizadas por notario u otros documentos
privados, en los cuales conste la transfe-
rencia inmobiliaria (predio urbano o rs-
tico).
Entonces debemos indicar que para los
efectos de la formalizacin de la transfe-
rencia ante el Notario (otorgamiento de
la escritura pblica) y de la inscripcin de
dicha escritura ante el registro de predios
(urbano o rstico), se debe acreditar el
pago del impuesto predial del ao de la
transferencia.
Ejemplo. La minuta de compra de venta
de un predio es el 01 de enero del 2003 el
mismo que es elevado a escritura pblica
tres aos despus, 01 de enero del 2006.
La pregunta es En qu ao se debe acre-
ditar el pago del impuesto de predial?
La respuesta es del ao 2003 ya que en
nuestro pas la transferencia opera con el
solo consentimiento de las partes, y este
consentimiento existe en la fecha de la
minuta, en la que consta el concierto de
voluntades y no la fecha de la escritura
pblica.
3. EL PRECEDENTE EMITIDO POR EL
TRIBUNAL REGISTRAL, ANLISIS
DEL CASO CONCRETO
El 11 de Junio del 2008 se public en el diario
ofcial el Peruano un cuadernillo de precedentes de
observancia obligatoria aprobados por el Tribunal
446
La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva
400 Julio de 2008
Registral de la SUNARP (Superintendencia Na-
cional de los Registros Pblicos), adoptados en los
plenos trigsimo segundo y trigsimo tercero.
El quinto precedente aprobado en el 32vo ple-
no, que es materia de estudio, est relacionado a
la acreditacin de los impuestos predial y alcabala
en los casos de adquisicin de inmuebles por pres-
cripcin adquisitiva.
El precedente quinto, publicado en el peruano
el 11-06-2008 es el siguiente:
Diario Ofcial El Peruano. Mircoles 11 de junio del
2008 (Pgina 373841).
32vo pleno: Quinto Precedente
Prescripcin adquisitiva de dominio e impuestos predial
y alcabala
Para la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de
dominio no se requerir la acreditacin del pago de
los impuestos de alcabala y predial, por tratarse de un
modo originario y no derivativo de adquisicin de la
propiedad.
Criterio sustentado en las Resoluciones N
748-2007-SUNARP-TR-L del 05-10-2007,
462-2005-SUNARP-TR-L del 09-08-2005 y
316-2007-SUNARP-TR-L.
Del precedente antes transcrito, vamos a de-
sarrollar tres temas: Que es la prescripcin, clases
de prescripcin adquisitiva y fnalmente nuestra
posicin frente al precedente aprobado.
3.1. LA PRESCRIPCIN.- La prescripcin
es un modo por el cual, de manera gene-
ral, se adquieren o extinguen derechos; es
decir, el factor tiempo es el determinan-
te para adquirir o extinguir el derecho.
Sobre el tiempo, en relacin al tema en
comento, transcribimos la opinin del
maestro Vidal Ramrez:
El tiempo, o ms precisamente su decur-
so, est indesligablemente vinculado a la
existencia humana y, por ello, constituye
el hecho jurdico- o jurgeno- de mayor im-
portancia, pues, adems, todos los hechos
jurdicos tienen lugar en el tiempo, y ste,
con su decurso, influye gravemente en las
relaciones jurdicas dando lugar a la cons-
titucin de derechos subjetivos, como en el
caso de la prescripcin adquisitiva, o a
extinguir, ya a la accin o mejor dicho a
la pretensin, como en la prescripcin ex-
tintiva, ya a aqulla y al Derecho, como en
la caducidad. De ah, la necesidad de estu-
diar el tiempo y su decurso como fenmeno
jurdico, antes de acometer el de la prescrip-
cin extintiva y el de la caducidad.
(3)
Entonces como vemos por el transcurso
del tiempo se adquieren derechos (pres-
cripcin adquisitiva) o se pierden los mis-
mos (prescripcin extintiva).
En cuanto al tema que estamos desa-
rrollando, nos interesa la prescripcin
adquisitiva, esta institucin jurdica lo
encontramos regulada en el art. 950 del
Cdigo Civil, el mismo que transcribi-
mos:
Artculo 950 del Cdigo Civil de 1984.
La propiedad inmueble se adquiere por
prescripcin mediante la posesin continua,
pacfica y pblica como propietario durante
diez aos.
Se adquieren a los cinco aos cuando me-
dian justo ttulo y buena fe.
La norma sustantiva, sobre prescripcin
adquisitiva de inmuebles, que hemos

(3) VIDAL RAMIREZ, Fernando: Prescripcin extintiva y caducidad. Lima-Per; Ao 2002; Edit. Gaceta Jurdica;
4ta Ed.
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448
JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO
Julio de 2008 401
transcrito, regula dos tipos de prescrip-
cin adquisitiva inmobiliaria
(4)
: La pres-
cripcin ordinaria o larga y la prescrip-
cin extraordinaria o corta.
3.2. CLASES DE PRESCRIPCIN AD-
QUISITIVA INMOBILIARIA.- Como
hemos indicado en el prrafo que antece-
de, la prescripcin adquisitiva de inmue-
bles se clasifica en dos: Ordinaria o larga
y extraordinaria o corta.
3.2.1. PRESCRIPCIN ADQUISITI-
VA ORDINARIA O LARGA. Este tipo
de prescripcin es la prevista en la prime-
ra parte del art. 950 del Cdigo Civil
peruano de 1984 la misma que establece
tres requisitos fundamentales: posesin
continua, pacfica y pblica.
El primero implica que la posesin debe
ser en forma continua por un mnimo de
tiempo de 10 aos, es decir debe haber
ANIMUS DOMINI.
En cuanto al segundo requisito de la po-
sesin pacfica, sta queda enervada, por
ejemplo s judicialmente se requiere la
desocupacin.
En cuanto a que la posesin sea pblica,
implica que el poseedor debe exhibir ac-
tos pblicos a ttulo de propietario, de
modo que el derecho de propiedad a ser
declarado sea incuestionable.
3.2.2. PRESCRIPCIN ADQUISI-
TIVA EXTRAORDINARIA O COR-
TA. Este tipo de prescripcin adquisitiva
inmobiliaria es la prevista en la segunda
parte del art. 950 del Cdigo Civil, ope-
ra con el requisito de existencia de justo
ttulo y buena fe. El Justo ttulo es el t-
tulo traslativo de propiedad que de por s
habra bastado para operar la transferen-
cia del dominio, siempre y cuando hubie-
ra reunido las condiciones legales.
De lo desarrollado en el presente trabajo
de investigacin, se puede concluir que la
doctrina es uniforme al clasificar a la pres-
cripcin adquisitiva de dominio inmobi-
liario en prescripcin adquisitiva larga y
en prescripcin adquisitiva corta, criterio
que compartimos en su totalidad.
En base a la clasificacin anterior, el Tri-
bunal Registral en el precedente trans-
crito en la pgina anterior sostiene que
en el caso de la prescripcin larga no
existe transferencia de dominio por ser
una adquisicin originaria, por lo tanto
no es exigible la acreditacin del pago de
los impuestos Predial y Alcabala y con-
tinua precisando que dichos impuestos
se deben requerir para prescripciones de
dominio cortas, ya que en esos casos si
existe titulo traslativo de la propiedad
inmobiliaria, criterio este que no com-
partimos.
4. POSICIN DEL AUTOR
Teniendo en cuenta la disposicin constitucio-
nal prevista en los artculos 66 y 70, el primero
que establece con meridiana claridad que los re-
cursos naturales renovables y no renovables son
patrimonio de la nacin y en el segundo artculo
establece una garanta, que es el derecho de pro-
piedad, el mismo que entre sus caractersticas est
el de ser inviolable.

(4) REGISTROS DE INMUEBLES. Con la entrada en vigencia de la Ley N 28677 (01.05.2006) en los Registros Pblicos,
slo son Bienes Inscribibles como Inmuebles: Los predios (urbanos y rurales), las concesiones mineras y las concesio-
nes para la explotacin de los servicios pblicos; ya que, desde esa misma fecha, las embarcaciones pesqueras, naves,
aeronaves y buques son considerados como bienes muebles.
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La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva
402 Julio de 2008
El suscrito es de opinin que en todos los casos
de transferencia inmobiliaria por causa de pres-
cripcin adquisitiva de domino larga o corta, de
predio urbano o rural, se debe pagar y acreditar
la cancelacin de los tributos municipales: los im-
puestos predial y alcabala respecto al predio mate-
ria de adquisicin.
FUNDAMENTOS
4.1. Los predios adquiridos por prescripcin
larga o corta cuentan con igualdad de
derechos, y en muchos de los casos, se
les brinda una efectiva prestacin de los
servicios pblicos como son: de parques y
jardines, limpieza pblica, serenazgo, etc.
4.2. Los inmuebles adquiridos por prescripcin
larga, de la que el tribunal registral ha sea-
lado que no es obligatorio acreditar el pago
de los impuestos ante el registro, no difere
del inmueble adquirido por prescripcin cor-
ta o extraordinaria, ya que en ambos casos se
adquiere la propiedad del predio; ms bien,
creemos que la prescripcin larga debera pa-
gar igual o mayor impuesto, cuando inicia su
vida tributaria ante la municipalidad, ya que
ste ha sido adquirido, en la mayora de los
casos a ttulo gratuito slo con los requisitos
de la posesin continua, pacfca, y pblica
por parte del poseedor - propietario.
5. CASOS DE INAFECTACIN DE LOS
IMPUESTOS PREDIAL Y ALCABALA
A continuacin solo para efectos informativos
transcribimos algunos casos de inafectacin al
pago de los impuestos predial y de alcabala.
5.1. ALGUNOS CASOS DE INAFEC-
TACIN AL PAGO DE IMPUESTO
PREDIAL (Artculo 17 del D. Leg.
776)
Estn inafectos al pago del impuesto los
predios de propiedad de:
a) El gobierno central, gobiernos regio-
nales y gobiernos locales.
b) Los gobiernos extranjeros, en condi-
cin de reciprocidad, siempre que el
predio se destine a residencia de sus
representantes diplomticos o al fun-
cionamiento de oficinas dependientes
de sus embajadas, legaciones o consu-
lados, as como los predios de propie-
dad de los organismos internacionales
reconocidos por el Gobierno que les
sirvan de sede.
c) Las sociedades de beneficencia,
siempre que se destinen a sus fines
especficos y no se efecte actividad
comercial en ellos. Los predios cuya
propiedad corresponda a organiza-
ciones polticas como partidos, mo-
vimientos o alianzas, reconocidos por
el rgano electoral correspondiente.
d) Las entidades religiosas, siempre que
se destinen a templos, conventos, mo-
nasterios y museos.
e) Las entidades pblicas destinadas a
prestar servicios mdicos asistenciales.
f ) El Cuerpo General de Bomberos,
siempre que el predio se destine a sus
fines especficos.
g) Las Comunidades Campesinas y Na-
tivas de la sierra y selva, con excepcin
de las extensiones cedidas a terceros
para su explotacin econmica.
h) Las universidades y centros educati-
vos, debidamente reconocidos, res-
pecto de sus predios destinados a sus
finalidades educativas y culturales,
conforme a la Constitucin.
i) Las concesiones en predios forestales
del Estado dedicados al aprovecha-
miento forestal y de fauna silvestre y
en las plantaciones forestales.
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JURISPRUDENCIA REGISTRAL ANLISIS ESPECIALIZADO
Julio de 2008 403
j) Los predios cuya titularidad corres-
pondan a organizaciones polticas
como: partidos, movimientos o alian-
zas polticas, reconocidos por el rga-
no electoral correspondiente.
k) Los predios cuya titularidad corres-
ponda a organizaciones de personas
con discapacidad reconocidas por el
CONADIS.
l) Los predios cuya titularidad correspon-
da a organizaciones sindicales, debida-
mente reconocidas por el Ministerio de
Trabajo y Promocin Social, siempre y
cuando los predios se destinen a los f-
nes especfcos de la organizacin.
Asimismo, se encuentran inafectos al
impuesto los predios que hayan sido de-
clarados monumentos integrantes del
patrimonio cultural de la Nacin por el
Instituto Nacional de Cultura, siempre
que sean dedicados a casa habitacin o
sean dedicados a sedes de instituciones
sin fines de lucro, debidamente inscritas
o sean declarados inhabitables por la Mu-
nicipalidad respectiva.
En los casos sealados en los incisos c),
d), e), f ) y h), el uso parcial o total del in-
mueble con fines lucrativos, que produz-
can rentas o no relacionados a los fines
propios de las instituciones beneficiadas,
significar la prdida de la inafectacin.
5.2. ALGUNOS CASOS DE INAFECTA-
CIN AL PAGO DEL IMPUESTO
DE ALCABALA (Artculo 27 y 28 del
D. Leg. 776)
Estn inafectas del impuesto las siguien-
tes transferencias:
a) Los anticipos de legtima.
b) Las que se produzcan por causa de
muerte.
c) La resolucin del contrato de trans-
ferencia que se produzca antes de la
cancelacin del precio.
d) Las transferencias de aeronaves y naves.
e) Las de derechos sobre inmuebles que
no conlleven la transmisin de pro-
piedad.
f ) Las producidas por la divisin y parti-
cin de la masa hereditaria, de ganan-
ciales o de condminos originarios.
g) Las de alcuotas entre herederos o de
condminos originarios.
Tambin estn inafectas las adquisicio-
nes inmobiliarias que hagan las siguien-
tes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y
las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organis-
mos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Volun-
tarios del Per.
e) Universidades y centros educativos,
conforme a la Constitucin.
6. CONCLUSIONES
1. La prescripcin adquisitiva de propiedad es un
modo para sanear la titularidad de los predios
urbanos y rurales, stos ltimos, tambin de-
nominados rsticos, inscribindose la propie-
dad a nombre del adquirente y se cancela el
asiento del antiguo dueo.
2. La funcin de verifcadores del cumplimiento
del pago de los impuestos predial y de alcaba-
la establecida a los Notarios y Registradores
Pblicos, con motivo de formalizacin e ins-
cripcin de transferencias de inmuebles, debe
454
La transferencia inmobiliaria por prescripcin adquisitiva
404 Julio de 2008
de ser derogada a los efectos de no entorpecer
la formalizacin de la transferencia inmobilia-
ria y no limitar el derecho constitucional de la
propiedad.
3. Sin perjuicio de lo indicado en la conclusin
anterior, nuestra opinin es que en todos los
casos de transferencia inmobiliaria por pres-
cripcin adquisitiva de dominio ya sea la or-
dinaria (larga) o la extraordinaria (corta), se
debe acreditar el pago de los impuestos predial
y alcabala, discrepando el suscrito con el prece-
dente del tribunal registral de SUNARP.
4. Para inscribir la transferencia de la propiedad
de un inmueble por prescripcin adquisitiva
de dominio es necesario: Ofcio del Juez del
Juzgado donde se tramit la prescripcin ad-
quisitiva, adjuntando el parte judicial en el que
conste la sentencia que declara propietario al
poseedor por prescripcin y de la resolucin
que declara consentida dicha sentencia. En el
caso de que la prescripcin adquisitiva hubiera
sido tramitada ante Notario Pblico, se pre-
sentar el testimonio notarial de la escritura
de declaracin de propietario por prescripcin
adquisitiva.
5. Con respecto a la acreditacin de los tributos
municipales del Impuesto Predial e Impuesto
de Alcabala, diremos que de un anlisis de la
legislacin vigente y precedentes del Tribunal
Registral, se concluye que en la adquisicin de
dominio por prescripcin adquisitiva ordinaria
o larga, diez aos o ms de posesin del inmue-
ble, no es necesario acreditar ante el registro, el
pago de los impuestos predial y alcabala.