Condomnio: Recebimento de Inadimplente e devoluo aos que

bancaram o atraso.

Ttulo Orginal: REEMBOLSO DA MASSA DE CONDMINOS QUE SUPRE INADIMPLENCIAS

A massa de condminos que satisfaz a receita na inadimplencia, recebe reembolso do valor despendido

Crditos ao Autor: Geraldo Alvarenga, advogado graduado pela Fac. de Direito da Universidade Mackenzie;
(1981), Ex Colaborador do Semanrio Coad e DCI e atualmente na internet; Auditor Fiscal RF
(aposentado)

A inadimplncia tem reflexos imediatos na receita da instituio credora e, enquanto as
instituies empresariais em geral tm capital de giro, capacidade de transformao de meios
patrimoniais em numerrio para suprir a ocorrncia, polticas de preveno e acautelamento de
ocorrncias, exercida pelo acompanhamento do cadastro de sua clientela, presso irresistvel pela
suspenso de fornecimento, restrio publica de crdito e ademais pela incluso no preo dos
produtos ou servio de um percentual capaz de cobrir eventuais danos, alm de um completo e
eficiente sistema de recuperao; na instituio do condomnio edilcio, pelas suas caractersticas
diferenciadas, demanda suprimento da massa de condminos e unicamente.

nosso escopo tratar aqui ligeiramente do reembolso do condmino, ou melhor, da massa
de condminos que, sem interesse na extino da obrigao de inadimplentes, supre o condomnio
dos valores correspondentes.

Ora, de plano, h de se observar que a oferta de suprimento do condmino no dada a
fundo perdido, pois, na sistemtica operacional do condomnio, quando voc no tem
possibilidade de efetuar o pagamento de sua contribuio, por uma dificuldade qualquer, a
instituio no penalizada, pois a satisfao da receita ser suprida pelos demais condminos e
assim embora voc no seja liberado da obrigao, tem, no entanto, elasticidade de prazo para
pagamento, ocorrendo como se fora, correspondente a um financiamento, pelo qual, se no
houver disposio diferente na conveno, voc vai pagar juros de 1% ao ms, os mais baratos da
praa e multa de 2%.

De outro lado, a massa de condmino que satisfez a receita correspondente ao valor que
voc deixou de pagar no vencimento, pela vontade da lei (CC, art.305), vai receber reembolso do
valor despendido quando voc pagar posteriormente, que ser um valor maior, que corresponde
somatria do valor original, acrescido dos juros e da multa moratria, incidentes entre a data da
satisfao da receita at a data do efetivo seu pagamento, juros esses maiores do que o rendimento
da poupana que, alis, hoje tem os maiores rendimentos entre os ttulos de renda fixa, o que voc
pode constatar da leitura dos jornais dirios.

Ora, os condminos durante a ocorrncia de inadimplncias, retiram parcelas dos seus
respectivos patrimnios para garantir a capacidade de adimplir do condomnio, com interesse no
reembolso desses recursos, uma fez satisfeita a obrigao do devedor, em valores correspondentes
ao da obrigao solvida.

Alis, a correspondncia entre o valor suprido pela massa de condminos e o da obrigao
solvida serve recomposio do patrimnio de cada qual dos integrantes daquela.

Na verdade, no h opo outra, que no a que preserve o patrimnio daqueles que
propiciam a manuteno da capacidade de adimplir do condomnio no momento em que ela lhe
foi retirada pela inadimplncia, pois, sem tal mecanismo perece a capacidade supridora dos
condminos, com conseqncias danosas ao condomnio.

No entanto, entre formadores de opinio, h quem entenda que no h alternativa para o
condomnio, resta a ele, na inadimplncia, fazer o condmino arcar com o prejuzo, uma vez que
o condomnio tem obrigaes a cumprir e sua renda vem unicamente destes e, ademais, se
inscrevem entre os que acham lgico o condomnio, resolvida a inadimplncia, destinar o
montante conforme deciso da assemblia, ou at que se possa creditar esses valores aos
condminos para compensao com obrigaes futuras,ou ainda distribu-los entre aqueles, etc.,
etc.

Ora, o condomnio no instituio filantrpica; no pode fazer donativos, nem tem
atribuio de decidir sobre direito liquido e certo de terceiros; nem deve esperar ser cobrado;
deve, isto sim, resolvida a inadimplncia, fazer o pronto reembolso.

Ora, em que pese nosso respeito s diversas correntes de pensamento, h equivoco
conceitual, fora do mandamento legal.

Das regras quanto quele que deva pagar ocupa-se a seo I, do Capitulo I, do pagamento,
do Cdigo Civil de 2.002, nos artigos. 304 e seguintes que, alis, transcreve a seo I, do Captulo
II, do Pagamento, do CC de 1.916, na sua redao original, nos seus artigos. 930 e seguintes,
que aqui se transcreve para pronta observao:
Art. 304. Qualquer interessado na extino da dvida pode pag-la, usando, se o credor se opuser,
dos meios conducentes exonerao do devedor.
Pargrafo nico. Igual direito cabe ao terceiro no interessado, se o fizer em nome e conta do
devedor, salvo oposio deste.
Art. 305. O terceiro no interessado, que paga a dvida em seu prprio nome, tem direito a
reembolsar-se do que pagar; mas no se sub-roga nos direitos do credor.
Pargrafo nico. Se pagar antes de vencida a dvida, s ter direito ao reembolso no vencimento.
Consta-se, assim, que ao condmino, que na qualidade de terceiro, no interessado
judicialmente na extino da obrigao, mas interessado em manter a capacidade de pagamento
do condomnio, tem desse, na oportunidade da extino da obrigao, direito de reembolsar-se
dos valores que despendeu, nos termos do disposto na lei substantiva

Demais disso estabelece, ainda, a lei que Aquele que, sem justa causa, se enriquecer a
custa de outrem, ser obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualizao dos valores
monetrios (CC.art. 884).

Sem sombra de dvida, no cabe ao sndico, nem a assemblia decidir sobre dinheiro
legalmente do condmino e, assim, recebido do devedor deve o condomnio reembolsar
imediatamente, nos mesmos valores recebidos para quitao da obrigao, sendo o calculo per
capita realizado em relao frao ideal de cada condmino.

No h com negociar, no h como a assemblia decidir, a sistemtica legal exige que,
em sendo necessrio o suprimento, este deve ser feito pelo condmino e o reembolso deve,
igualmente feito ao mesmo.

Ora, se o condomnio lesa o condmino ele esta procedendo com o campons e sua
mulher, da fabula de Esopo que matou a galinha dos ovos de ouro, com desejo tolo de enriquecer
de uma s vez e, assim, acabam por perder o ganho dirio que j tinham, pois, tambm, em curto
prazo, se no se proteger o patrimnio desbastado do condmino, no haver como suprir-se a
inadimplncia.

Desde modo, no interesse da realizao plena da receita do condomnio, no interesse de um
ambiente sadio, sem preocupaes, no interesse da preservao do patrimnio do condmino,
cumpra-se a disposio legal, pois o condmino que supre a receita, na verdade como que
empresta a verba que a inadimplncia afastou e neste caso dispe a lei substantiva: Art. 305. O
terceiro no interessado, que paga a dvida em seu prprio nome, tem direito a reembolsar-se do
que pagar.

Alis, a lei substantiva ao negar embasamento ao entendimento esprio de gestores,
assim, impropriamente chamados, do condomnio, afasta, ainda, conflitos ali reinantes que, no
raramente, transformam-se em criticas agresses, queles que, como vitimas de situaes atpicas
em suas vidas, tiveram de postergar atendimento s obrigaes condominiais e merecem
reparados, pelo estabelecimento do mandamento legal.

Assim, se a administrao no for fiel lei, s necessidades do condomnio e ao direito dos
condminos, no se lamente, haja como lder em seu favor e no interesse do fortalecimento do
condomnio, por uma disponibilidade sempre presente dos condminos para manter a plena
receita, sem prejuzo daqueles que garantem o funcionamento do condomnio.