Obrigaes Reais (Propter Rem)

Normalmente, o direito das obrigaes funciona atravs de pessoas determinadas, conhec

idas, individualizadas. Existe, entretanto, uma espcie obrigacional onde o vincul
o no se forma por meio de uma norma convencional (regra de conduta, contrato, lei
, etc.); ele resulta simplesmente do fato de algum ser titular de um direito real
, titular de uma coisa. Cuida-se, aqui, das obrigaes reais (propter rem).
Situadas numa zona cinzenta entre os direitos reais e obrigacionais, so tambm chamad
as de obrigaes ob rem, in rem, in rem scriptae, ou ainda ambulatrias. Exemplo clssic
o a obrigao que recai sobre cada condmino de contribuir paras as despesas de conser
vao da coisa comum (taxa condominial), como dispe o art. 1.315 do CC.
A prpria expresso latina propter rem j esclarece bem sua natureza, pois significa em
razo de, por causa de. Temos, assim, que na obrigao real o devedor encontra-se vincul
ado no por sua vontade, mas por fora de sua situao peculiar em relao a determinado bem
o fato de ser proprietrio, possuidor, usufrutrio, etc.
Relevante trao que diferencia as obrigaes propter rem das demais reside na circunst
ancia de que nelas, o sucessor assume automaticamente os dbitos do sucedido, mesm
o que no tenha sequer conhecimento de sua existncia. Nesse sentido, a 2 Seo do STJ, q
ue abrange as Cmaras de Direito Privado, firmou entendimento no sentido de que a
divida condominial constitui obrigao propter rem, de sorte que, por aderir ao imvel
, passa responsabilidade do novo adquirente deste, ainda que se trate de cotas a
nteriores transferncia do domnio, ressalvado o seu direito de regresso contra o an
tigo proprietrio.
Atualmente, tem crescido bastante sua relevncia tambm no campo do direito ambienta
l. Assim, alem de consolidar-se como dever de todo proprietrio a preservao do meio
ambiente, tambm o adquirente do imvel poder ser responsabilizado em caso de degradao
ambiental, pois o respeito fauna/ flora obrigao propter rem.
Para o Autor Rafael de Menezes:
Trata-se de uma obrigao propter rem ( = em razo da coisa). No decorre de um contrato
, mas da propriedade sobre um bem. Quem adquire certo bem, adquire automaticamen
te essa obrigao real, decorrente da coisa (real = res = coisa). O adquirente do be
m vai se tornar devedor, mesmo sem querer, em decorrncia de sua condio de dono dess
e bem.
Exemplo: 1.345, a lei determina que quem compra um apartamento com dvida de condo
mnio assume esta obrigao, embora tenha sido o dono anterior que no pagou a taxa. A o
brigao est vinculada coisa, por isso chama-se obrigao real (res = coisa). Esta vincul
ao da obrigao coisa, qualquer que seja seu dono, deriva da sequela, que uma caracters
tica dos Direitos Reais. Sequela uma palavra que se origina do verbo seguir, ento
a obrigao segue a coisa, no importa quem seja seu dono. O proprietrio da coisa assu
me a obrigao automaticamente, apenas pelo fato de ter sucedido o dono-devedor ante
rior na propriedade da coisa.
tambm chamada de obrigao mista porque apresenta caractersticas de Direito das Coisas
( = Direito Real) e de Direito das Obrigaes ( = Direito Pessoal). O Direito Real
e o Direito das Obrigaes formam o Direito Patrimonial Privado (vide aula 1), sendo
natural que algumas vezes eles se interpenetrem.
Conceito: obrigao real corresponde ao vnculo jurdico que se origina da lei com carac
terstica dos Direitos Reais e transmisso automtica ao novo proprietrio da coisa.
Observao sobre o conceito: a OR se origina apenas da lei, e no do contrato. Os cont
ratos podem ser inventados pelas partes, so numerus apertus (425), mas os direito
s reais no, s a lei pode cri-los, sendo numerus clausus (1225), por isso as obrigaes
reais originam-se sempre da lei. Originando-se da lei, a OR irrecusvel, no podendo
o devedor deixar de assumi-la.
Outra observao: o devedor da obrigao real varia caso a coisa mude de dono, ento se a
coisa vendida, o novo dono se tornar o devedor. Quem se torna titular do direito
real ( = propriedade), torna-se devedor de eventual obrigao real sobre o bem aprop
riado.
Mais exemplos de OR: art. 1297 (quem compra uma fazenda tem a obrigao de fazer a c
erca, embora a cerca tenha cado na poca do dono anterior), art. 1383 (quem compra
imvel com servido predial tem a obrigao de manter a servido, por isso observem sempre
o registro do imvel antes de fazer a compra, para no comprar barato um terreno e
depois, por exemplo, descobrir que nele no se pode construir para no tirar a vista
do edifcio de trs; este exemplo corresponde a uma servido predial de vista, assunt
o de Civil 5).
Em suma, a obrigao propriamente dita vincula uma pessoa (credor) a outra pessoa (d
evedor), j a obrigao real est vinculada a uma coisa, e quem for proprietrio dessa coi
sa ser o devedor.
CLUSULA PENAL
Concludo o estudo das dez modalidades de obrigaes, vamos encerrar a primeira unidad
e deste semestre tratando da clusula penal (CP).
Conceito: CP a clusula acessria a um contrato pelo qual as partes fixam previament
e o valor das perdas e danos que por acaso se verifiquem em conseqncia da inexecuo c
ulposa da obrigao (408, ex: um promotor de eventos contrata um cantor para fazer u
m show, e j fixa no contrato que, se o artista desistir, ter que pagar uma indeniz
ao de cem mil).
A clusula penal acessria, no obrigatria, ento se a dvida no for paga no vencimento
se o cantor no fizer o show), e no existir clusula penal no contrato, o Juiz quem i
r fixar a indenizao devida pelo cantor, tornando a obrigao lquida (vide aula 9), para
s depois possibilitar o ataque pelo credor (o promotor de eventos) ao patrimnio do
cantor.
Essa a grande vantagem da clusula penal: pr-fixar as perdas e danos, economizando
tempo, eliminando recursos processuais ao dispensar o Juiz de calcular o valor p
revisto no art. 402 do CC.
Outra vantagem da CP a de intimidar o devedor, ou seja, ele j fica sabendo que te
r uma pena se no cumprir a obrigao. verdade que a lei prev automaticamente uma punio
devedor (389), mas a CP reitera essa sano.
Quando uso no conceito a expresso inexecuo culposa, refiro-me culpa em sentido amplo
(lato sensu), que corresponde ao dolo (inexecuo voluntria) e culpa stricto sensu (e
m sentido restrito = imprudncia e negligncia). Ento se o cantor no fez o show porque
no quis (dolo) ou porque bebeu demais e perdeu a voz (imprudncia), ter que pagar a
CP. Mas se o cantor no fez o show porque pegou uma gripe, trata-se de um caso fo
rtuito que isenta de responsabilidade (393 e p).
Se a obrigao for cumprida pelo devedor, a clusula penal se extingue; se a obrigao pri
ncipal for nula, a clusula penal tambm o ser, afinal, como clusula acessria, segue o
destino da principal (184, in fine).
A CP geralmente reverte em favor do credor, mas o contrato pode prever que ser pa
ga a terceiros (ex: se o cantor no fizer o show, pagar cem mil ao Hospital do Cncer
). A CP geralmente pactuada em dinheiro, mas pode corresponder a obrigao de dar ou
tra coisa, ou a fazer, ou no-fazer algum servio, com ampla liberdade para as parte
s.
Espcies: a) CP compensatria: aplica-se em caso de inexecuo (= inadimplemento) da obr
igao pelo devedor (410, ento o credor poder optar pela obrigao principal ou pela clusul
a penal, semelhante a uma obrigao alternativa); b) CP moratria: aplica-se em caso d
e atraso (= retardo, mora) do devedor no cumprimento da obrigao, pelo que o devedo
r pagar a multa pelo atraso e cumprir a obrigao, 411 (ex: multa de 10% em caso de at
raso no pagamento de aluguel, 416). Ambas as espcies esto previstas no art. 409.
Se a clusula penal compensatria tiver um valor muito alto, o Juiz dever reduzi-la (
412, 413). Mas justo o Estado-Juiz se imiscuir nos contratos privados, alterando
aquilo que foi estabelecido livremente pelos particulares? Reflitam! O velho CC
, no art. 924, que corresponde a esse 413, usava o verbo poder, enquanto o novo CC
usa o verbo dever, como consequncia da publicizao do Direito e a proteo maior que o Es
do d hoje aos devedores. Critico a publicizao num artigo no site sobre a importncia
do Direito Privado e os riscos da interveno estatal na autonomia dos cidados, atrof
iando a economia e trazendo insegurana jurdica.
Para o operador de direito Paulo Bachur:

uma obrigao hbrida, pois nela esto contidas obrigaes pessoais que decorrem de um Direi
to Real. Tal Direito Pessoal se transmite com a transferncia do Direito Real.
Ex. Todo proprietrio de apartamentos (Direito Real), ou tambm chamados
de unidades condominiais obrigado a pagar (obrigao pessoal) a chamada taxa de cond
omnio, devido ao uso e conservao dos bens comuns. Caso o proprietrio venda o referido
apartamento, ao adquirente ser transferido tambm o Direito Pessoal de pagar a tax
a.
Ex. A obrigao do proprietrio de uma coisa no prejudicar o sossego, a seg
urana e a sade dos vizinhos. Imaginem um infeliz proprietrio que tenha o mal hbito d
e escutar som alto. Ele titular de um direito real (propriedade), do qual decorr
e um direito pessoal (no perturbar os vizinhos). Isso nada mais do que uma obrigao
propter rem.
Ex. A obrigao que os proprietrios de veculos tem de pagar o IPVA. O dire
ito pessoal (pagar o tributo) decorre do direito real (ser proprietrio de veculo a
utomotor).
Para o Professor Pablo Stolze:
OBRIGAO PROPTER REM
Questo de concurso: O que obrigao propter rem? Alguns chamam a propter rem
de obrigao ob rem, h quem chame de in rem e h quem chame de obrigao real. Como que uma
obrigao real? O grande problema dessa obrigao est nisso, na sua taxionomia, no seu e
nquadramento cientfico. Por que? uma obrigao hermafrodita porque hbrida. Ela est entr
e a relao obrigacional pessoal, entre os direitos das obrigaes e a relao jurdica real,
o direito das coisas.
A obrigao propter rem, de natureza hbrida, ou mista, aquela que vincula pessoa
s (credor e devedor) e se justape a uma coisa, acompanhando-a em poder de quem qu
er que seja.
Exemplo clssico: obrigao de pagar taxa condominial. tpica obrigao propter rem.
Vincula pessoas, credor e devedor e se acopla a coisa. No importa quem seja o do
no. Ele ter que arcar com a dvida condominial (ver REsp 846187/SP).
REsp 846187/SP: (...) 1. As cotas condominiais, porque decorrentes da conservao da
coisa, situam-se como obrigaes propter rem, ou seja, obrigaes reais, que passam a pesa
r sobre quem o titular da coisa; se o direito real que a origina transmitido, as
obrigaes o seguem, de modo que nada obsta que se volte a ao de cobrana dos encargos
condominiais contra os proprietrios.(...)
O proprietrio no pode alegar que a obrigao no dele porque segundo o contrato
de locao que firmou, o locatrio assumiria a obrigao de pagar condomnio. Para o condomni
o, isso no tem nada a ver porque quem tem obrigao de recolher taxa condominial o pr
oprietrio. Ele que depois, ingresse com a ao regressiva.
Pegadinha: no confundir a obrigao propter rem com obrigao de eficcia real, que
outra coisa.
OBS.: No se deve confundir a obrigao propter rem com a obrigao com eficcia real
.
Ns estamos vinculados por uma relao obrigacional (voc me contratou para dar
aula). Essa obrigao que nos une (voc me alugou um apartamento) gera efeitos erga om
nes ou inter partes? Inter partes. A obrigao, em princpio, nos vincula. caracatersti
ca da relao obrigacional vincular, em regra, credor e devedor, ao passo que a relao
real tem uma oponibilidade erga omnes. Eu sou dono do meu carro contra qualquer
pessoa que se oponha ao meu exerccio de proprietrio.
A obrigao com eficcia real aquela obrigao comum levada a registro e que pass
a a ter efeitos erga omnes como se fosse um direito real. No um direito real, mas
gera efeitos reais porque foi levada a registro. Para isso, tem que haver previ
so na lei. No basta registrar o contrato no cartrio. Ele vai gerar efeitos erga omn
es, mas no reais.
Eu vou dar um exemplo com eficcia real porque vai ao cartrio de imveis e fu
nciona como se fosse um direito real sem ser.
Obrigao com eficcia real aquela levada ao registro e que passa a produzir ef
eitos reais oponveis erga omnes (exemplo: art. 8, da Lei do Inquilinato, Lei 8245/91
).
Voc dono de um apartamento e resolveu alugar o apartamento para mim. O lo
cador pode vender esse apartamento com a locao em curso? Sim. E como fica o locatri
o? A relao de locao obrigacional foi entre locador e locatrio. O adquirente pode, per
feitamente, pedir a desocupao, a no ser que o contrato de locao tivesse conferido a e
ssa obrigao locatcia eficcia real. Como? Levando o contrato de locao a registro no Car
trio de Imveis. Se voc averba o contrato de locao ao lado da matrcula de imvel, essa ob
rigao locatcia passa a ter eficcia real, de forma que o novo dono vai ter que respei
tar a locao.
Art. 8 Se o imvel for alienado durante a locao, o adquirente poder denunciar o contrat
o, com o prazo de noventa dias para a desocupao, salvo se a locao for por tempo dete
rminado e o contrato contiver clusula de vigncia em caso de alienao e estiver averba
do junto matrcula do imvel.
Nesse caso, a obrigao locatcia tem eficcia real e o comprador vai ter que re
speitar o prazo final do contrato