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1 edicin, septiembre 2014

Edicin preparada por:


JOAQUIM MART MART (Coordinador)
JAVIER LVAREZ HERNANDO
TEODORO ARNIZ ARNIZ
NICOLS GARCA LPEZ
EDUARDO MARTN PUEBLA
PURIFICACIN MORGADO PANADERO

2014 Thomson Reuters (Legal) Limited


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Rodona Industria Grfica, SL
Polgono Agustinos, Calle A, Nave D-11
31013 Pamplona
Depsito Legal: NA 1078/2014
ISBN: 978-84-9898-881-9
Printed in Spain - Impreso en Espaa
El texto de todas las resoluciones jurisprudenciales citadas o reproducidas en esta obra
tiene como fuente los documentos oficiales distribuidos por el CENDOJ. Esta publicacin se
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Presentacin

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En el desarrollo de su labor cotidiana, el profesional jurdico y de asesora se enfrenta
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8 | Presentacin

ProViewTM

Presentacin | 9

Cmo accedo a ProViewTM?


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exhaustivos ndices sistemticos, tanto generales como de captulo, e ndices analticos, que repasan todas y cada una de las voces caractersticas de la materia tratada.
A la facilidad de uso se une la asequible transicin e interaccin entre las distintas
partes de la obra. Para ello, en los mrgenes de cada pgina se han asignado tems
numricos que permitirn una ms sencilla localizacin de las remisiones efectuadas
desde los ndices y el propio texto, tanto en la versin Practicum papel como la de
la aplicacin ProViewTM.

10 | Presentacin

Solo queda desear que con el uso de este volumen y de su versin electrnica, el
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desarrollo prctico de la profesin jurdica.

Sumario

S
Pgina

1
Regulacin jurdica de la figura del administrador de fincas ..............................

29

1.

La libertad de empresa ........................................................................................................

29

1.1.

Quin puede constituir una empresa? ......................................................................

29

El administrador como empresario individual ..............................................................

30

2.1.

Quin puede ser empresario? ....................................................................................

30

2.2.

Formalidades para su constitucin..............................................................................

31

El rgimen matrimonial del empresario individual .......................................................

32

3.1.

A qu tipo de rgimen matrimonial puede estar sujeto el empresario?...................

32

El ejercicio del cargo de administrador de fincas como empresario individual y el


momento de la conveniencia de constitucin de una sociedad mercantil.................

34

4.1.

Cundo debe constituirse en sociedad mercantil? ....................................................

34

Sociedades annimas y limitadas ......................................................................................

35

5.1.

Responsabilidad de los socios.......................................................................................

35

5.2.

Formalidades. Diferencias con el empresario individual ............................................

36

5.3.

Quin dirige la sociedad mercantil? .........................................................................

37

5.4.

Operaciones con otras sociedades ................................................................................

40

La titulacin profesional de administrador de fincas ....................................................

41

6.1.

Lo puede ser un propietario de la finca?...................................................................

42

6.2.

Y un profesional?.......................................................................................................

42

7.

La designacin de una sociedad mercantil como administrador de fincas ...............

44

8.

Funciones del administrador .............................................................................................

45

8.1.

Funciones bsicas.........................................................................................................

45

8.2.

Y el resto de necesidades de la comunidad de propietarios? ....................................

46

La colaboracin con profesionales externos.....................................................................

47

9.1.

Delegacin y subcontratacin......................................................................................

47

9.2.

Responde el administrador de los errores de los colaboradores? ..............................

48

10. Contabilidad del administrador.........................................................................................

50

10.1. Formalidad ...................................................................................................................

51

2.

3.

4.

5.

6.

9.

12 | Sumario
Pgina

2
Regulacin jurdica de la figura del administrador de fincas ..............................

53

1.

Nombramiento del cargo.....................................................................................................

54

1.1.

Es necesario el nombramiento de administrador? ....................................................

55

1.2.

Curum preciso............................................................................................................

55

2.

Duracin del cargo ...............................................................................................................

57

3.

El oficial habilitado...............................................................................................................

57

4.

Funciones bsicas del cargo................................................................................................

58

a.

Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos
efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares .........................

58

Preparar con la debida antelacin y someter a la Junta el plan de gastos previsibles,


proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos ...........................

58

Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente
o, en su caso, a los propietarios...................................................................................

59

Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar
los cobros que sean procedentes...................................................................................

60

Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposicin de los


titulares la documentacin de la comunidad ..............................................................

61

Todas las dems atribuciones que se confieran por la Junta ......................................

62

Especial consideracin de la contabilidad de la comunidad y de la custodia de


fondos .....................................................................................................................................

64

5.1.

El criterio de la imputacin de los gastos e ingresos del ejercicio .............................

67

5.2.

La custodia de esos fondos...........................................................................................

67

6.

El redactado de las actas .....................................................................................................

69

7.

Responsabilidad frente a la comunidad de propietarios: responsabilidad civil y


penal........................................................................................................................................

73

7.1.

Diligencia profesional ..................................................................................................

73

7.2.

Diligencia debida en el cumplimiento del cargo .........................................................

73

7.3.

La responsabilidad por la negligencia en el servicio...................................................

74

7.4.

En qu importe debe responder el administrador? ...................................................

76

7.5.

Los seguros de responsabilidad civil............................................................................

78

Responsabilidad penal .........................................................................................................

78

8.1.

Necesidad de actividad delictiva por parte del administrador ...................................

78

La renuncia y revocacin del cargo...................................................................................

81

9.1.

Procedimiento y trmites.............................................................................................

81

9.2.

El cese por parte de la comunidad ..............................................................................

81

10. El nombramiento judicial del administrador...................................................................

83

b.
c.

d.
e.
f.
5.

8.

9.

Sumario | 13
Pgina

3
La regulacin de las comunidades de propietarios ..................................................

85

1.

Constitucin ...........................................................................................................................

86

1.1.

Qu edificios pueden constituirse en comunidad de propietarios? ..........................

86

1.2.

Desde cundo existe una comunidad? ......................................................................

86

1.3.

La Junta Directiva .......................................................................................................

87

1.4.

Urbanizaciones.............................................................................................................

94

Ttulo constitutivo.................................................................................................................

95

2.

2.1.

Qu es el ttulo constitutivo?....................................................................................

95

2.2.

Uso o destino de pisos y locales ..................................................................................

108

2.3.

Qu ms contiene el ttulo constitutivo?..................................................................

111

2.4.

Puede modificarse el ttulo constitutivo?..................................................................

112

Los estatutos ..........................................................................................................................

113

3.1.

Qu son? ....................................................................................................................

113

3.2.

Deben inscribirse en el registro de la propiedad?.....................................................

117

4.

La cuota de participacin ....................................................................................................

118

5.

La participacin en los gastos comunitarios....................................................................

121

5.1.

Las cuotas comunitarias pueden ser distintas para cada departamento ....................

122

5.2.

Puede modificarse el sistema de reparto?..................................................................

125

5.3.

El pago de las cuotas comunitarias.............................................................................

126

El reglamento de rgimen interior.....................................................................................

130

6.1.

Para qu sirve? ..........................................................................................................

130

6.2.

Curum ........................................................................................................................

131

7.

Subcomunidades ...................................................................................................................

140

8.

Parking y trasteros................................................................................................................

141

9.

Parcelas y urbanizaciones de nueva creacin..................................................................

142

9.1.

Elementos comunes a varios edificios..........................................................................

142

10. Asociaciones de propietarios ..............................................................................................

143

11. Entidades urbansticas de conservacin ...........................................................................

156

3.

6.

4
Juntas de propietarios, votos y acuerdos.......................................................................

157

1.

Convocatorias ........................................................................................................................

158

1.1.

Para qu sirven? ........................................................................................................

158

1.2.

Quin convoca las juntas? ........................................................................................

158

1.3.

Puede un propietario solicitar la inclusin de un tema en el orden del da?..........

159

1.4.

Requisitos .....................................................................................................................

160

1.5.

Primera y segunda convocatorias................................................................................

162

14 | Sumario
Pgina
1.6.

Plazo entre la convocatoria y la junta ........................................................................

163

1.7.

Lugar y hora de las Juntas ..........................................................................................

164

1.8.

Cmo deben remitirse las convocatorias? .................................................................

166

1.9.

Y si la comunidad tiene un tabln de anuncios? .....................................................

168

1.10. Es vlido el burofax? .................................................................................................

170

1.11. Y por correo electrnico? ...........................................................................................

170

Juntas ordinarias y extraordinarias ...................................................................................

171

2.1.

Diferencias....................................................................................................................

171

2.2.

Funcionamiento............................................................................................................

172

3.

Derecho de informacin de los propietarios ..................................................................

173

4.

Los propietarios morosos ....................................................................................................

174

4.1.

Efectos de la relacin de propietarios morosos............................................................

174

4.2.

Atenta al derecho al honor del propietario incluido en la lista de morosos?...........

175

4.3.

Si no se adjunta el listado ...........................................................................................

175

4.4.

Privacin del derecho de voto al moroso .....................................................................

176

4.5.

La certificacin de las deudas comunitarias................................................................

178

4.6.

Quin est obligado al pago de las derramas en caso de transmisin? ...................

180

4.7.

Deudas retroactivas......................................................................................................

180

Votos........................................................................................................................................

181

5.1.

El propietario de varios pisos o locales .......................................................................

182

5.2.

Y si un propietario no vota? .....................................................................................

183

5.3.

La delegacin de voto...................................................................................................

184

Curums para la adopcin de acuerdos...........................................................................

186

6.1.

Unanimidad .................................................................................................................

186

6.2.

El voto favorable de las tres quintas partes ................................................................

188

6.3.

El voto favorable de un tercio de los propietarios.......................................................

194

6.4.

La mayora simple........................................................................................................

195

6.5.

Sin acuerdo comunitario..............................................................................................

195

7.

El propietario ausente ..........................................................................................................

196

8.

Inscripcin de los acuerdos comunitarios ........................................................................

197

9.

Impugnacin de los acuerdos.............................................................................................

198

9.1.

Quines pueden impugnar? ......................................................................................

198

9.2.

Plazo de impugnacin..................................................................................................

204

9.3.

Y si no se impugnan?................................................................................................

206

9.4.

Los acuerdos impugnados quedan automticamente suspendidos? .........................

206

9.5.

Los costes del proceso...................................................................................................

207

2.

5.

6.

Sumario | 15
Pgina

5
Obras privativas y comunitarias ........................................................................................

209

1.

Obras comunitarias de conservacin ................................................................................

209

1.1.

Obras que resulten necesarias para la accesibilidad en la finca.................................

210

1.2.

Cubiertas de los edificios..............................................................................................

211

1.3.

Bajantes comunitarios..................................................................................................

213

1.4.

Ascensor .......................................................................................................................

213

Afectacin de elementos privativos. Servidumbres ......................................................

215

2.1.

Otros supuestos............................................................................................................

222

La ocupacin de parte del local para la instalacin del ascensor ..............................

223

3.1.

Indemnizacin por la privacin de parte del local......................................................

224

Obras comunitarias que afectan a los derechos privativos...........................................

225

4.1.

Vallas y cerramientos...................................................................................................

225

Obras a realizar por los propietarios en sus entidades ................................................

226

5.1.

Limitaciones de los propietarios ..................................................................................

226

5.2.

Otros ejemplos..............................................................................................................

227

5.3.

Limitaciones por el aspecto exterior del edificio..........................................................

230

5.4.

Otras actuaciones similares en la finca.......................................................................

232

5.5.

Obras efectuadas por los arrendatarios .......................................................................

232

6.

La divisin del piso o local en otros ms reducidos......................................................

232

7.

Obras que comporten el cambio de uso del piso o local ..............................................

233

8.

Prescripcin de las obras efectuadas contra la norma ...................................................

238

8.1.

Imprescriptibilidad .......................................................................................................

239

8.2.

Prescripcin con el transcurso del tiempo ..................................................................

239

8.3.

Actuacin para evitar la prescripcin de las infracciones ..........................................

240

Actividades molestas, insalubres o peligrosas ................................................................

241

9.1.

Actividades ruidosas ....................................................................................................

241

9.2.

Ejemplos jurisprudenciales ..........................................................................................

252

9.3.

Actividades prohibidas .................................................................................................

255

Mancomunidades y conjuntos inmobiliarios ...............................................................

257

1.

Complejos inmobiliarios ......................................................................................................

257

2.

Tipos de conjuntos inmobiliarios .......................................................................................

258

2.1.

Forma de constitucin .................................................................................................

259

3.

Contabilidad en caso de pluralidad de comunidades ..................................................

260

4.

Junta rectora del complejo inmobiliario ...........................................................................

262

4.1.

263

2.

3.

4.

5.

9.

El administrador de fincas...........................................................................................

16 | Sumario
Pgina
5.

Morosidad ..............................................................................................................................

264

6.

La titularidad de los elementos comunes.........................................................................

265

7.

Las asociaciones de propietarios........................................................................................

266

7.1.

Voluntariedad de pertenencia a la asociacin de propietarios ....................................

276

7.2.

Efectos polticos de la no pertenencia a la asociacin de propietarios .......................

279

8.

Las agrupaciones de comunidades ..................................................................................

280

9.

Otras formas jurdicas: sociedad civil, sociedad cooperativa .......................................

281

10. Entidades urbansticas de conservacin ..........................................................................

281

7
La regulacin de la propiedad horizontal en Catalunya ........................................

283

1.

Normativa propia .................................................................................................................

284

1.1.

Arrendamientos urbanos .............................................................................................

284

Constitucin y cuota de participacin ..............................................................................

285

2.1.

Estatutos.......................................................................................................................

285

2.2.

Cuota de participacin en los gastos comunes ...........................................................

287

2.3.

Anexos a pisos y locales ..............................................................................................

289

2.4.

Adaptacin de los estatutos a la normativa catalana de las comunidades existentes

289

2.5.

Modificacin de la cuota de participacin...................................................................

290

2.6.

Modificacin del sistema de reparto de los gastos ......................................................

291

2.7.

Posibilidad de imputar a un propietario una cuota superior por su uso especial de


un gasto comunitario...................................................................................................

291

El procedimiento judicial de reclamacin de cuotas comunitarias.............................

293

Compraventa de piso o local..............................................................................................

296

3.1.

Certificacin de deudas comunitarias..........................................................................

296

3.2.

Deudas retroactivas......................................................................................................

297

3.3.

Notificacin al secretario administrador .....................................................................

297

3.4.

Arrendamiento del piso o local....................................................................................

298

Obras comunitarias y obras privativas .............................................................................

298

4.1.

Obras privativas...........................................................................................................

298

4.2.

Prescripcin de las infracciones por obras privativas.................................................

300

4.3.

Obras comunitarias......................................................................................................

301

4.4.

Imposicin de servidumbres a los propietarios ...........................................................

302

Convocatorias, juntas y rganos de gobierno .................................................................

303

5.1.

Convocatorias...............................................................................................................

303

5.2.

Votos en las juntas de propietarios .............................................................................

309

5.3.

El voto del propietario ausente....................................................................................

310

5.4.

Actas.............................................................................................................................

313

Curums para la adopcin de acuerdos...........................................................................

315

6.1.

315

2.

2.8.
3.

4.

5.

6.

Unanimidad .................................................................................................................

Sumario | 17
Pgina
6.2.

Mayora cualificada de 4/5 partes ...............................................................................

315

6.3.

Mayora simple ............................................................................................................

317

6.4.

Especial regulacin del ascensor..................................................................................

317

6.5.

Impugnacin de los acuerdos.......................................................................................

325

Conjuntos inmobiliarios y urbanizaciones .......................................................................

336

Anlisis de las principales figuras tributarias que afectan a las comunidades


de propietarios...........................................................................................................................

339

1.

Introduccin...........................................................................................................................

339

2.

La comunidad de propietarios como obligado tributario .............................................

340

2.1.

Concepto de obligado tributario ..................................................................................

341

2.1.1.

La Comunidad de Propietarios como obligado tributario...................

344

2.1.2.

7.

2.2.

346
347

2.2.1.

En el IRPF .....................................................................................................

348

2.2.2.

En el IVA .......................................................................................................

350

La realizacin de otras operaciones .............................................................................

353

2.3.1.

En el IRPF .....................................................................................................

354

2.3.2.

En el IVA .......................................................................................................

355

2.3.3.

En el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos


Documentados (ITPAJD) ...........................................................................

356

Anlisis de las principales figuras tributarias .................................................................

357

3.1.

Impuesto sobre el Valor Aadido (IVA) ......................................................................

357

3.1.1.

Introduccin ................................................................................................

357

3.1.2.

Hecho imponible..........................................................................................

360

3.1.3.

Exenciones.....................................................................................................

366

3.1.4.

El devengo ....................................................................................................

369

3.1.5.

La base imponible ......................................................................................

371

3.1.6.

Sujeto pasivo ...............................................................................................

372

3.1.7.

Repercusin del IVA ..................................................................................

375

3.1.8.

Tipos de gravamen .....................................................................................

375

3.1.9.

Deduccin del IVA soportado ..................................................................

379

3.1.10. Compensacin y devolucin .....................................................................

384

3.1.11. El Rgimen especial del Criterio de Caja................................................

385

3.1.12. Gestin del Impuesto..................................................................................

386

Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas........................................................

386

3.2.1.

Introduccin..................................................................................................

386

3.2.2.

El hecho imponible ....................................................................................

387

3.2.3.

Los sujetos pasivos .....................................................................................

388

3.2.4.

Rendimientos del trabajo personal ..........................................................

389

3.2.5.

Rendimientos de capital inmobiliario .....................................................

389

3.2.6.

Imputacin de rentas inmobiliarias ........................................................

397

2.3.

3.

La Comunidad de Propietarios como sujeto pasivo .............................

La realizacin de actividades empresariales ................................................................

3.2.

18 | Sumario
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3.2.7.
3.2.8.

Rendimientos de capital mobiliario ........................................................


Rendimientos de actividades econmicas ..............................................

398
407

3.2.9.

Ganancias y prdidas patrimoniales ........................................................

413

3.2.10. Rgimen especial de atribucin de rentas...............................................


3.2.11. Otras obligaciones fiscales ........................................................................

426
433

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados..


3.3.1. Cuestiones generales ..................................................................................

448
449

3.3.2.

Las transmisiones patrimoniales onerosas..............................................

451

3.3.3.

Las operaciones societarias .......................................................................

456

3.3.4.
3.3.5.

Los actos jurdicos documentados ..........................................................


Exenciones ...................................................................................................

462
464

3.3.6.

La gestin del impuesto ............................................................................

468

3.4.

Impuesto sobre Sociedades ...........................................................................................

470

3.5.

Tributos locales.............................................................................................................
3.5.1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles ...........................................................
3.5.2. Impuesto sobre Actividades Econmicas ...............................................

473
474
481

3.3.

3.5.3.
4.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ..................................................................................................

487

Obligaciones formales ..........................................................................................................

492

4.1.

Introduccin .................................................................................................................

492

4.2.

Obligaciones censales...................................................................................................

493

4.2.1.

Los Censos ...................................................................................................

494

4.2.2.
4.3.

4.4.

4.5.

5.

El Nmero de Identificacin Fiscal (NIF) ..............................................

497

Obligaciones de facturacin.........................................................................................

499

4.3.1.

Obligados a expedir Factura ....................................................................

500

4.3.2.

Modalidades y Contenido ........................................................................

501

4.3.3.

Expedicin de las Facturas .......................................................................

503

4.3.4.

Moneda y Lengua ......................................................................................

504

4.3.5.

Plazos de Expedicin .................................................................................

504

4.3.6.

Plazos de Remisin ....................................................................................

504

4.3.7.

Conservacin ...............................................................................................

504

Obligaciones contables o registrales ............................................................................

505

4.4.1.

Cuestiones Generales ..................................................................................

505

4.4.2.

Obligaciones Registrales en IVA ..............................................................

506

4.4.3.

Obligaciones Registrales en IRPF .............................................................

508

Otras obligaciones........................................................................................................

511

4.5.1.

Obligacin de declarar y/o autoliquidar ................................................

511

4.5.2.

Obligacin de presentar declaraciones informativas ............................

513

4.5.3.

Obligacin de retener ................................................................................

521

4.5.4.

Otras obligaciones .......................................................................................

521

Anlisis de operaciones especficas ...................................................................................

522

5.1.

Arrendamiento de locales y garajes.............................................................................

522

5.1.1.

Tributacin de la Operacin ......................................................................

522

5.1.2.

Ejemplos ........................................................................................................

527

Sumario | 19
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5.2.

Arrendamiento de viviendas........................................................................................
5.2.1. Tributacin de la Operacin ......................................................................

533
533

5.2.2.

Ejemplos ........................................................................................................

536

Arrendamiento de fachadas, de tejados o azoteas para la instalacin de antenas, etc

538

5.3.1.

Anlisis Fiscal de la Operacin.................................................................

538

5.3.2.

Ejemplos ........................................................................................................

542

Enajenacin de locales y viviendas .............................................................................

546

5.4.1.

Anlisis Fiscal de la Operacin.................................................................

546

5.4.2.

Ejemplos ........................................................................................................

548

Proteccin de datos y comunidades de propietarios ...............................................

553

1.

Qu es la proteccin de datos y qu implica para una comunidad de propietarios?

554

1.1.

Introduccin .................................................................................................................

554

1.2.

La comunidad de propietarios como responsable del fichero y el administrador de


fincas como encargado del tratamiento ...................................................................
1.2.1. Conceptos bsicos: fichero y tratamiento de datos personales ...........
1.2.2. Responsable de los ficheros y encargados del tratamiento .................

555
555
555

Obligaciones en materia de proteccin de datos ............................................................

559

5.3.

5.4.

2.

3.

2.1.

Inscripcin de ficheros de la comunidad de propietarios en el registro general de


proteccin de datos.......................................................................................................

559

2.2.

Principio de consentimiento, informacin y calidad de los datos de los propietarios

567

2.3.

Podra una comunidad de propietarios, o el administrador de la finca, ceder los


datos personales de los comuneros a terceras empresas o entidades, ya sean de
carcter pblico o privado? y a los propios comuneros?..........................................

568

2.4.

Ejercicio de derechos de acceso, rectificacin, cancelacin u oposicin (arco) ...........

569

2.5.

Medidas de seguridad sobre los ficheros de la comunidad de propietarios ................

572

2.6.

Deber de secreto de la Comunidad de propietarios y del Administrador de la finca


en el tratamiento de datos personales .........................................................................

599

2.7.

La Agencia Espaola de Proteccin de Datos.............................................................

600

2.8.

Infracciones y sanciones ..............................................................................................

601

Videovigilancia en las comunidades de propietarios.....................................................

602

3.1.

Introduccin .................................................................................................................

602

3.2.

Es de aplicacin la normativa de proteccin de datos a los tratamientos de videovigilancia? .......................................................................................................................

603

3.3.

Curum necesario para la aprobacin en junta general de la instalacin de un


sistema de videovigilancia ...........................................................................................

604

3.4.

Requisitos jurisprudenciales que habilitan la instalacin de videovigilancia (tambin en una comunidad de vecinos) ............................................................................

604

3.5.

Requisitos para instalar en una comunidad de propietarios un sistema de videovigilancia ............................................................................................................................

605

3.6.

Aspectos a tener en cuenta cuando se pretenda instalar un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios, respecto a la captacin de imgenes, cartel
e impreso informativo y finalidad de los tratamientos ...............................................

606

3.7.

Inscripcin en el registro de proteccin de datos de un sistema de videovigilancia .

609

20 | Sumario
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3.8.

Conservacin de las imgenes grabadas......................................................................

609

3.9.

Derechos que pueden ejercitar las personas cuyas imgenes han sido captadas por
un sistema de videovigilancia en una comunidad de propietarios.............................

610

3.10. Nivel de seguridad a ficheros de videovigilancia ........................................................

611

3.11. Videovigilancia en plazas de garaje.............................................................................

611

Listados de propietarios morosos y tablones de anuncios ...........................................

612

4.1.

Comunicaciones, tablones y proteccin de datos ........................................................

612

4.2.

Exposicin pblica de comunicaciones recibidas por el presidente de la comunidad

616

4.3.

Sera posible remitir a cada uno de los propietarios, de una forma peridica, una
relacin de propietarios pendientes de pagos de las cuotas vencidas? .......................

617

4.4.

Derecho al honor y exposicin pblica de datos de propietarios morosos .................

617

Entrega a los propietarios de documentacin relativa a la gestin y administracin


del inmueble ..........................................................................................................................

618

El administrador de fincas y la proteccin de datos......................................................

620

Normativas para reformas y rehabilitacin de viviendas y edificios en general.....................................................................................................................................................

623

1.

Introduccin...........................................................................................................................

624

2.

El edificio................................................................................................................................

624

3.

Normativa aplicable en construccin de mbito estatal................................................

625

3.1.

Ley de Ordenacin de la Edificacin, LOE.................................................................

625

3.1.1.

mbito de aplicacin ..................................................................................

627

3.1.2.

Tipos de uso .................................................................................................

628

3.1.3.

Agentes de la edificacin ...........................................................................

628

3.1.4.

Competencias ...............................................................................................

628

CTE: Cdigo Tcnico de la Edificacin .......................................................................

629

3.2.1.

4.

5.
6.

10

3.2.

Disposiciones generales y condiciones de aplicacin ...........................

629

La Ley de rehabilitacin, regeneracin y renovacin urbanas....................................

632

3.3.1.

Subvenciones para la rehabilitacin del Plan de Vivienda 2013-2016

633

3.3.2.

Requisitos del inmueble para recibir ayudas .........................................

633

3.3.3.

Actuaciones subvencionables ....................................................................

634

3.3.4.

Beneficiarios de las ayudas ........................................................................

634

3.3.5.

Actuaciones consideradas en el Plan .......................................................

635

Tipologas de obras en el edificio ......................................................................................

637

4.1.

Obras de mejora de la accesibilidad ............................................................................

637

4.2.

Las obras de eliminacin de barreras arquitectnicas.................................................

637

1.

Introduccin..................................................................................................

637

2.

Referencias normativas...............................................................................

637

3.

Estado de la normativa...............................................................................

638

4.

El procedimiento es el siguiente ...............................................................

639

5.

Resea de las normas mencionadas anteriormente ..............................

640

3.3.

4.

Sumario | 21
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5.

6.

4.3.

Reformas en viviendas .................................................................................................

644

4.4.

Reformas en elementos comunes del edificio...............................................................


4.4.1. Adaptacin a la Normativa de Accesibilidad y Supresin de Barreras Arquitectnicas ......................................................................................

644

4.4.2.

Como consecuencia de la Inspeccin Tcnica de Edificaciones ..........

644

4.5.

Obras de mantenimiento del edificio...........................................................................

647

4.6.

Modernizacin del edificio ...........................................................................................

669

4.7.

Derribo y reposicin del edificio ..................................................................................

669

Inspeccin tcnica de edificaciones ...................................................................................

670

5.1.

Definicin .....................................................................................................................

670

5.2.

Marco normativo .........................................................................................................

670

5.3.

Obligatoriedad..............................................................................................................

671

5.4.

Cundo se ha de pasar la ITE? .................................................................................

672

5.5.

Cmo cumplir la ITE?...............................................................................................

673

5.6.

Elementos revisados en la ITE ....................................................................................

673

5.7.

Dictamen favorable ......................................................................................................

674

5.8.

Dictamen desfavorable .................................................................................................

674

5.9.

Precio de la ITE ...........................................................................................................

675

5.10. Sanciones......................................................................................................................

675

Licencia urbanistica ..............................................................................................................

675

6.1.

Actos sujetos a licencia................................................................................................

677

6.2.

Competencia y procedimiento......................................................................................

678

6.3.

Eficacia de la licencia...................................................................................................

679

6.4.

Supuestos de extincin de licencia ..............................................................................

679

6.5.

Tipos de licencias urbansticas ....................................................................................

679

6.6.

Licencias de obras ........................................................................................................

681

6.6.1.
6.6.2.

Licencia de obra menor ..............................................................................


Licencia de obra mayor ..............................................................................

682
683

Ordenanza fiscal reguladora del impuesto sobre construcciones, instalaciones y


obras de Valladolid.......................................................................................................

683

RITE: Reglamento de Instalaciones Trmicas en los Edificios......................................

687

7.1.

Disposiciones generales................................................................................................

687

7.1.1.

Objeto.............................................................................................................

687

7.1.2.

Contenido......................................................................................................

687

7.1.3.

mbito de aplicacin ..................................................................................

687

7.1.4.

Documentos reconocidos............................................................................

688

Exigencias tcnicas ......................................................................................................

688

7.2.1.

Bienestar e higiene.......................................................................................

688

7.2.2.

Eficiencia energtica ....................................................................................

688

Condiciones generales de diseo, ejecucin, puesta en servicio y mantenimiento de


las instalaciones trmicas ............................................................................................

689

7.3.1.

Opciones para el cumplimiento del RITE ...............................................

689

7.3.2.

Documentacin tcnica necesaria en diseo y dimensionado ............

689

6.7.
7.

644

7.2.

7.3.

22 | Sumario
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7.4.

8.

7.3.3.

Caractersticas del proyecto .......................................................................

689

7.3.4.

Uso y mantenimiento de la instalacin ...................................................

690

7.3.5.

Inspeccin de las instalaciones..................................................................

691

7.3.6.

Empresas instaladoras y mantenedoras ..................................................

692

Instruccin tcnica IT.1: Exigencias de bienestar e higiene, eficiencia energtica y


seguridad ......................................................................................................................

692

7.4.1.

Exigencia de bienestar e higiene...............................................................

692

7.4.2.

Exigencia de eficiencia energtica.............................................................

695

7.5.

Instruccin tcnica IT.2: Montaje ...............................................................................

699

7.6.

Instruccin tcnica IT.3: Mantenimiento y uso .........................................................

700

7.7.

Instruccin tcnica IT.4: Inspeccin............................................................................

701

Eficiencia energtica de edificios........................................................................................

702

8.1.

Antecedentes ................................................................................................................

702

8.2.

Eficiencia y certificacin energtica.............................................................................

703

8.3.

Eficiencia energtica en el sector residencial...............................................................

705

8.3.1.

Calefaccin ....................................................................................................

705

8.3.2.

Agua caliente sanitaria ...............................................................................

709

8.3.3.

Refrigeracin.................................................................................................

712

8.3.4.

Iluminacin ...................................................................................................

715

8.3.5.

Ventilacin.....................................................................................................

718

8.3.6.

Equipos elctricos ........................................................................................

719

8.3.7.

Plan Renove ..................................................................................................

722

Certificado energtico de los edificios ..........................................................................

723

8.4.

8.4.1.

Procedimiento para la Certificacin de Eficiencia Energtica de los


Edificios (RD 235/2013)..............................................................................

724

Gestin de la propiedad vertical .....................................................................................

733

1.

Gestin de la Propiedad Vertical por parte del Administrador...................................

733

2.

Regulacin del alquiler de viviendas................................................................................

736

2.1.

Sometimiento de la voluntad de las partes a la ley ....................................................

736

2.2.

Vivienda permanente del arrendatario ........................................................................

737

2.3.

Plazo de arriendo .........................................................................................................

741

2.4.

Necesidad del arrendador.............................................................................................

743

2.5.

Desistimiento del contrato...........................................................................................

744

2.6.

El pago de la renta.......................................................................................................

746

2.7.

Destino de vivienda .....................................................................................................

748

2.8.

Anexos y terrazas ........................................................................................................

749

2.9.

11

Inventario .....................................................................................................................

749

2.10. Estado de conservacin ................................................................................................

749

2.11. Desperfectos..................................................................................................................

751

2.12. Reparaciones del arrendador........................................................................................

755

Sumario | 23
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2.13. Obras ............................................................................................................................

757

2.14. Incrementos legales ......................................................................................................

759

2.15. El subarriendo..............................................................................................................

762

2.16. Cumplimiento de las normas comunitarias y del buen uso de la finca.....................

764

Regulacin del alquiler de locales comerciales ...............................................................

766

3.1.

El arrendatario .............................................................................................................

770

3.2.

El bien arrendado.........................................................................................................

771

3.3.

El plazo.........................................................................................................................

774

3.4.

Renuncia a la indemnizacin del artculo 34 de la LAU...........................................

775

3.5.

El subarriendo..............................................................................................................

775

3.6.

Actividades molestas....................................................................................................

777

3.7.

Incremento de la renta.................................................................................................

778

3.8.

Repercusin de gastos y tributos.................................................................................

779

3.9.

Autorizacin al arrendatario para efectuar obras en el local .....................................

780

4.

El arrendamiento de piso a sociedad mercantil..............................................................

790

5.

El arrendamiento con opcin de compra .........................................................................

792

Los distintos contratos de arrendamiento .....................................................................

803

1.

Los distintos contratos de arrendamiento........................................................................

804

2.

Texto refundido de la ley de arrendamientos urbanos de 1964...................................

804

2.1.

Al fallecimiento del arrendatario.................................................................................

806

Posibilidades de resolucin de los contratos de arrendamiento de viviendas y locales en la lau de 1964 .............................................................................................................

809

3.1.

Causa primera: la necesidad del arrendador ...............................................................

810

3.1.1.

Viviendas.......................................................................................................

810

3.1.2.

3.

12

3.

4.
5.

Locales de negocio.......................................................................................

812

3.2.

Causa segunda: la ruina del edificio ...........................................................................

813

3.3.

Causa tercera: el no uso de la vivienda, local de negocio o asimilado.......................

816

3.3.1.

Viviendas.......................................................................................................

821

3.3.2.

Locales de negocio.......................................................................................

822

3.3.3.

Asimilados a local de negocio. Despachos .............................................

824

3.4.

Causa cuarta: la ocupacin de otra vivienda por parte del arrendatario...................

830

3.5.

Causa quinta: haber tenido el arrendatario a su disposicin otra vivienda en los


seis meses anteriores ....................................................................................................

831

Decreto BOYER de 1985 (Real Decreto legislativo 2/1985, de 30 de abril, sobre


medidas de poltica econmica).........................................................................................

834

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos..................................

839

5.1.

Viviendas ......................................................................................................................

839

5.2.

Contratos de arrendamiento de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes

840

5.3.

Locales de negocio y asimilados...................................................................................

842

24 | Sumario
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5.4.

Contratos de arrendamiento de locales anteriores al 9 de mayo de 1985 y vigentes

842

5.5.

Extincin de fin de contrato de vivienda o local al amparo de la lau de 1994 .........

843

Contratos suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y sometidos a la prrroga forzosa..........................................................................................................................

844

La ley 4/2013, de 5 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado


de alquiler de viviendas ......................................................................................................

854

8.

La inscripcin de los contratos de arrendamiento..........................................................

857

9.

La tcita reconduccin mensual.........................................................................................

859

10. Las distintas regulaciones....................................................................................................

861

11. Contratos sucritos Bajo una Norma y modificados Posteriormente (Bajo Norma
Posterior) ................................................................................................................................

862

6.
7.

13
Los procesos judiciales derivados de propiedad horizontal y de arrendamientos urbanos........................................................................................................................

865

1.

Actuacin del Administrador de fincas............................................................................

865

2.

Necesidad de acuerdo comunitario expreso ...................................................................

867

3.

La reclamacin de cuotas comunitarias ..........................................................................

869

4.

Demandas por vicios constructivos .................................................................................

874

5.

Impugnacin de acuerdos comunitarios ..........................................................................

882

6.

Demanda contra obras inconsentidas ...............................................................................

883

7.

El juicio de desahucio por falta de pago..........................................................................

888

8.

El desahucio por fin de contrato........................................................................................

894

9.

Desahucio contra okupas ................................................................................................

897

10. Prescripcin de acciones judiciales ...................................................................................

904

10.1. Propiedad horizontal ....................................................................................................

904

10.2. Arrendamientos urbanos .............................................................................................

904

Derecho del trabajo ................................................................................................................

907

1.

Rgimen jurdico ...................................................................................................................

908

2.

La contratacin laboral ........................................................................................................

908

2.1.

Concepto de contrato de trabajo ..................................................................................

908

2.2.

Las partes del contrato de trabajo ...............................................................................

910

2.3.

La concertacin del contrato de trabajo ......................................................................

913

2.4.

Las modalidades de contratacin laboral.....................................................................

914

14

2.4.1.

El contrato de trabajo por tiempo indefinido como modalidad normal de contratacin.....................................................................................

914

2.4.2.

Los contratos de duracin determinada..................................................

917

2.4.3.

Los contratos de trabajo formativos.........................................................

925

Sumario | 25
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3.

2.4.4.

El contrato de trabajo por tiempo indefinido de apoyo a los emprendedores ..........................................................................................................

928

2.4.5.

El contrato de trabajo a tiempo parcial ...................................................

931

2.5.

La contratacin de servicios a travs de una empresa de trabajo temporal...............

942

2.6.

La subcontratacin de obras y servicios......................................................................

946

2.7.

El perodo de prueba ....................................................................................................

949

El contenido del contrato de trabajo .................................................................................

949

3.1.

La clasificacin profesional del trabajador...................................................................

949

3.2.

La organizacin y direccin del trabajo ......................................................................

950

3.2.1.

El poder de direccin del empresario......................................................

950

3.2.2.

Movilidad funcional y modificacin de condiciones de trabajo .........

951

3.2.3.

Deberes del trabajador................................................................................

952

3.2.4.

Facultades de vigilancia y control del trabajo........................................

953

3.2.5.

El poder disciplinario .................................................................................

953

El salario ......................................................................................................................

954

3.3.1.

Concepto de salario.....................................................................................

954

3.3.2.

El salario en especie ....................................................................................

955

3.3.3.

La estructura del salario.............................................................................

958

3.3.4.

Igualdad de remuneracin por razn de sexo .......................................

964

3.3.5.

3.3.

Liquidacin y pago del salario..................................................................

964

Jornada de trabajo, descansos, permisos, horas extraordinarias y vacaciones ...........

965

3.4.1.

La jornada de trabajo y descansos ...........................................................

965

3.4.2.

Las jornadas especiales de trabajo............................................................

966

3.4.3.

Horario de trabajo y calendario laboral ..................................................

969

3.4.4.

Trabajo nocturno y trabajo a turnos.........................................................

970

3.4.5.

Las horas extraordinarias ...........................................................................

972

3.4.6.

Fiestas y permisos laborales ......................................................................

974

3.4.7.

Permisos retribuidos ...................................................................................

975

3.4.8.

Conciliacin de la vida laboral y familiar...............................................

979

3.4.9.

Vacaciones .....................................................................................................

981

La proteccin de la seguridad y la salud del trabajador.............................................

984

La suspensin del contrato de trabajo ..............................................................................

986

4.1.

Concepto, causas y efectos ...........................................................................................

986

4.2.

Suspensin por incapacidad temporal .........................................................................

987

4.3.

Suspensin por maternidad, adopcin o acogimiento.................................................

987

4.4.

La suspensin del contrato por causas econmicas, tcnicas, organizativas o productivas ..............................................................................................................................

989

4.5.

Excedencias ..................................................................................................................

991

4.6.

Otras causas de suspensin.........................................................................................

992

4.7.

La sucesin de empresa................................................................................................

993

Extincin del contrato de trabajo.......................................................................................

994

5.1.

Concepto y causas de extincin...................................................................................

994

5.2.

El despido disciplinario................................................................................................

996

3.4.

3.5.
4.

5.

26 | Sumario
Pgina
5.3.

El despido por causas objetivas ...................................................................................

1002

5.4.

El despido colectivo......................................................................................................

1005

5.5.

Otras causas de extincin............................................................................................


5.5.1. Dimisin del trabajador..............................................................................

1007
1007

5.5.2.
5.5.3.
5.5.4.

Extincin por jubilacin, muerte, gran invalidez o invalidez permanente total o absoluta del trabajador .......................................................
Extincin por voluntad de trabajador fundamentada en un incumplimiento contractual del empresario ......................................................

1008
1009

Extincin por muerte, jubilacin o incapacidad del empresario ........

1010

Derechos sindicales, representacin colectiva de los trabajadores en la empresa y


negociacin colectiva............................................................................................................

1010

6.1.

Los derechos sindicales.................................................................................................

1010

6.2.

La representacin colectiva de los trabajadores en la empresa ...................................

1012

6.3.

La negociacin colectiva...............................................................................................

1012

Sistema de Seguridad Social ................................................................................................

1017

1.

Concepto y caractersticas de la Seguridad de Social ....................................................

1017

2.

Sujetos protegidos por el sistema espaol de Seguridad Social: el mbito de aplicacin ..........................................................................................................................................

1018

2.1.

Modalidad contributiva ...............................................................................................

1019

2.2.

Modalidad no contributiva ..........................................................................................

1022

2.3.

Sujetos excluidos del Sistema de Seguridad Social ....................................................

1022

Estructura del sistema de Seguridad Social.....................................................................

1024

3.1.

Regmenes de la Seguridad Social: Rgimen General y Regmenes Especiales.........

1024

3.2.

Sistemas especiales de la Seguridad Social ................................................................

1028

Actos de encuadramiento: inscripcin afiliacin, altas y bajas ....................................

1029

4.1.

Inscripcin de empresas ...............................................................................................

1030

4.1.1.

Sujetos obligados .........................................................................................

1035

4.1.2.

Procedimiento...............................................................................................

1035

4.1.3.

Efectos............................................................................................................

1037

4.1.4.

Cobertura de riesgos profesionales e incapacidad temporal...............

1037

4.1.5.

Mutuas de accidentes de trabajo y enfermedades profesionales........

1037

Afiliacin ......................................................................................................................

1039

4.2.1.

Concepto y caractersticas ..........................................................................

1039

4.2.2.

Sujetos obligados .........................................................................................

1040

4.2.3.

Procedimiento...............................................................................................

1043

4.2.4.

Nmero de la Seguridad Social ................................................................

1043

Altas y bajas y variaciones de datos ...........................................................................

1047

4.3.1.

Concepto y regulacin jurdica .................................................................

1047

4.3.2.

Solicitud, plazos y procedimiento ............................................................

1058

4.3.3.

Efectos............................................................................................................

1067

4.3.4.

Clases de alta................................................................................................

1068

6.

15

3.

4.

4.2.

4.3.

Sumario | 27
Pgina
4.3.5.

Altas en Regmenes de Seguridad Social en el caso de Sociedades...

1069

Cotizacin...............................................................................................................................

1079

5.1.

Concepto.......................................................................................................................

1079

5.2.

Sujetos obligados y responsables .................................................................................

1080

5.3.

Dinmica de la obligacin ...........................................................................................

1082

5.4.

Procedimiento y forma de efectuarla ...........................................................................

1083

5.5.

Elementos de cotizacin...............................................................................................

1084

5.6.

Recaudacin..................................................................................................................

1086

Accin protectora..................................................................................................................

1087

6.1.

Concepto de riesgos sociales y tipologa......................................................................

1088

6.2.

Riesgos comunes: Enfermedad comn y Accidente no laboral ..................................

1088

6.3.

Riesgos profesionales: Accidente de trabajo y enfermedad profesional ......................


6.3.1. Accidente de trabajo....................................................................................
6.3.2. La Enfermedad Profesional........................................................................

1089
1089
1093

6.4.

Recargo de prestaciones en caso de riesgos profesionales ...........................................

1097

6.5.

Prestaciones..................................................................................................................
6.5.1. Asistencia sanitaria......................................................................................
6.5.2. Incapacidad temporal .................................................................................

1098
1099
1100

6.5.3.
6.5.4.
6.5.5.
6.5.6.
6.5.7.
6.5.8.
6.5.9.

Incapacidad permanente ............................................................................


Maternidad, adopcin y acogimiento ......................................................
Paternidad.....................................................................................................
Riesgo durante el embarazo y riesgo durante la lactancia natural ....
Jubilacin.......................................................................................................
Muerte y supervivencia..............................................................................
Proteccin a la familia ................................................................................

1110
1113
1115
1116
1117
1123
1129

6.5.10. Desempleo.....................................................................................................

1131

ndice Analtico .........................................................................................................................

1135

5.

6.