UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO

FACULDADE DE DIREITO
CURSO DE ESPECIALIZAAO EM DIREITO AMBIENTAL URBANO








SOLO CRIADO, SOLO OCUPADO: A OUTORGA ONEROSA
DO DIREITO DE CONSTRUIR:
PRINCPIOS, REALIDADE E APLICAO EM CUIAB, MT






MATEUS DA ROSA BENEDETTI HIDALGO


CUIABA, MT
:o:,

UNIVERSIDADE FEDERAL DE MATO GROSSO
FACULDADE DE DIREITO
CURSO DE ESPECIALIZAAO EM DIREITO AMBIENTAL URBANO








SOLO CRIADO, SOLO OCUPADO: A OUTORGA ONEROSA
DO DIREITO DE CONSTRUIR:
PRINCPIOS, REALIDADE E APLICAO EM CUIAB, MT

MATEUS DA ROSA BENEDETTI HIDALGO

Monografia apresentada Faculdade de Direito
da Universidade Federal de Mato Grosso como
requisito parcial para a obtenao do ttulo de Es-
pecialista em Direito Ambiental Urbano.
Orientador: Dr. Saulo Tarso Rodrigues
Coorientador: Me. Claudio Santos de Miranda

CUIABA, MT
:o:,














Dados Internacionais de Catalogao na Fonte.

Ho,:s

Hidalgo, Mateus da Rosa Benedetti.
Solo criado, solo ocupado: a outorga onerosa do direito de construir: princ-
pios, realidade e aplicaao em Cuiaba, MT / Mateus da Rosa Benedetti Hidalgo. --
:o:,.
x, :,, f.: il. color. ; ,o cm.

Orientador: Prof. Dr. Saulo Tarso Rodrigues.
Coorientador: Prof. Me. Claudio Santos de Miranda.
Monografia (especializaao em Direito Ambiental Urbano) - Universidade Fe-
deral de Mato Grosso, Faculdade de Direito, Cuiaba, :o:,.
Inclui bibliografia.


:. Solo criado. :. Outorga onerosa do direito de construir. ,. Direito urbanstico.
. Poltica urbana. ,. Ocupaao do solo. I. Ttulo.
Ficha catalografica elaborada automaticamente de acordo com os dados fornecidos pelo autor.
Permitida a reproduo parcial ou total, desde que citada a fonte.




























O desafio do direito urbanstico reduzir as
falhas de mercado sem ampliar as falhas de go-
verno. (PINTO, :o::, p. ,)
iii

Resumo
O presente trabalho aborda o instrumento jurdico-urbanstico do solo criado, com
enfoque na sua previsao legal e aplicaao no municpio de Cuiaba, MT. Inicialmente, tra-
tou-se do historico das cidades e da urbanizaao, a origem e o conceito de cidade, o proces-
so de urbanizaao e o surgimento da cincia do urbanismo. Na sequncia, explorou-se o
urbanismo como funao pblica e sua interface com o direito, na disciplina do direito ur-
banstico. Este foi abordado quanto os seus princpios gerais, sua evoluao no ordenamento
jurdico brasileiro e seu status atual, com relaao Constituiao e a legislaao federal perti-
nente, o Estatuto da Cidade. No Captulo : do trabalho, foi abordado especificamente o ins-
trumento do solo criado, desde sua origem conceitual at sua recente previsao legal. Relaci-
onou-se o instrumento com o direito de construir e outros instrumentos urbansticos. Por
fim, fez-se o recorte espacial, ao se tratar do solo criado em Cuiaba. Fez-se um retrospecto
do planejamento urbano na cidade, desde a dcada de :,o at os dias atuais, assim como os
aspectos da legislaao urbanstica anterior e atual relacionados com o instrumento do solo
criado, especificamente zoneamento, sistema viario e ocupaao do solo. Por fim, o trabalho
analisou o solo criado em Cuiaba, com relaao a sua evoluao e sua situaao atual. Fez-se
uma analise do texto legal que institui e regulamenta o solo criado, sob os instrumentos da
outorga onerosa do direito de construir e da transferncia do direito de construir. A analise
se concentrou na dificuldade de aplicaao do instrumento, nos princpios adotados por ele
e a relaao destes com os da legislaao federal.

Palavras-chave: solo criado, outorga onerosa do direito de construir, direito urbanstico, po-
ltica urbana, ocupaao do solo.

iv

Lista de figuras
Figura 1. Simulao de trs possibilidades de ocupao de trs terrenos de dimenses idnticas. ..................................32
Figura 2. Esquema conceitual da OODC e da TDC conforme o Estatuto da Cidade. ...........................................................46
Figura 3. Populao de Cuiab por data de censo demogrfico. ......................................................................................47
Figura 4. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano. Anexo II da LC n 044/1997. ......................67
Figura 5. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano. Anexo II da LC n 044/1997. ......................68
Figura 6. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano, conforme art. 150 da Lei Complementar n
231/2011. ........................................................................................................................................................92
Figura 7. Formulrio de consulta prvia de obras da SMDU, pgina 1. .......................................................................... 109
Figura 8 Formulrio de consulta prvia de obras da SMDU, pgina 2. ........................................................................... 110
Figura 9. Delimitao das zonas de interesse histrico em Cuiab, conforme Lei n 2.023/1982, LC n 044/1997 e LC n
231/2011. ...................................................................................................................................................... 119
Figura 10. Delimitao da Zona Residencial de Alta Densidade, conforme Lei n 2.023/1982, e da Zona Central, conforme
LC n 231/2011, em Cuiab. .......................................................................................................................... 120

v

Lista de mapas
Mapa 1. Planta do zoneamento de uso na rea urbana de Cuiab, conforme PDLI. .........................................................48
Mapa 2. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme Lei n 2.023/1982. ...........................................................................55
Mapa 3. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme LC n 044/1997. ...............................................................................61
Mapa 4. Hierarquizao viria de Cuiab, conforme LC n 044/1997. ..............................................................................62
Mapa 5. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme LC n 231/2011. ...............................................................................81
Mapa 6. Hierarquizao viria de Cuiab, conforme LC n 232/2011. ..............................................................................82
Mapa 7. Sistema de esgotamento sanitrio de Cuiab. ................................................................................................. 123

vi

Lista de tabelas
Tabela 1. ndices urbansticos por zona, conforme Lei n 2.023/1982 e Decreto n 923/1984. ........................................53
Tabela 2. Quadro de ocupao do solo urbano. Anexo 1 da Lei Complementar n 044/1997. ..........................................64
Tabela 3. Consolidao dos ndices urbansticos, conforme LC n 044/1997 e LC n 103/2003. .......................................71
Tabela 4. Comparativo entre os conceitos estabelecidos na LC n 044/1997 e na LC n 231/2011. ..................................83
Tabela 5. Quadro de ocupao do solo urbano, conforme art. 147 da Lei Complementar n 231/2011. ..........................88
Tabela 6. ndices urbansticos, conforme art. 150 da Lei Complementar n 231/2011. ....................................................89
Tabela 7. Comparao entre os artigos referentes ampliao do potencial construtivo, das LC n 044/1997 e LC n
231/2011. ...................................................................................................................................................... 102
Tabela 8. Comparativo entre as sees I, II e III do Captulo X da LC n 231/2011. ......................................................... 105
Tabela 9. Consolidao dos recursos passveis de serem destinados ao FUMDUR, por ano do balano consolidado,
categoria econmica e total, crdito autorizado e despesa realizada pelo FUMDUR, por ano, perodo 2003-
2007. ............................................................................................................................................................. 116
Tabela 10. Consolidao dos recursos passveis de serem destinados ao FUMDUR, por ano do balano consolidado,
categoria econmica e total, crdito autorizado e despesa realizada pelo FUMDUR, por ano, perodo 2008-
2012. ............................................................................................................................................................. 117


vii

Lista de siglas e abreviaturas
AFM Afastamento frontal mnimo
BNH Banco Nacional de Habitaao
CA Coeficiente de aproveitamento
CC Capacidade Construtiva
CCE Capacidade construtiva excedente
CEPAC Certificado de potencial adicional de construao
CEPAM Centro de Estudos e Pesquisas de Administraao Municipal
CF Constituiao Federal
CIAM Congresso Internacional de Arquitetura Moderna
CMDE Conselho Municipal de Desenvolvimento Estratgico
CMDU Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano
CPA Centro Poltico-Administrativo
CURA [Projeto] Comunidade Urbana para Recuperaao Acelerada
EIA Estudo de Impacto Ambiental
EIV Estudo de Impacto de Vizinhana
FUMDUR Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano
GT/PDU Grupo de Trabalho do Plano Diretor Urbano
IPHAN Instituto do Patrimonio Historico e Artstico Nacional
IPDU Instituto de Planejamento e Desenvolvimento Urbano
IPTU Imposto predial e territorial urbano
LA Limite de Adensamento
LC Lei Complementar
ONU Organizaao das Naes Unidas
OODC Outorga onerosa do direito de construir
PC Potencial construtivo
PCE Potencial construtivo excedente
PDLI Plano de Desenvolvimento Local Integrado
viii

PDDE Plano Diretor de Desenvolvimento Estratgico
PDDU Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano
PGM Padrao geomtrico mnimo
PGV Planta Genrica de Valores
RIU Relatorio de Impacto Urbano
RIV Relatorio de Impacto de Vizinhana
SERFHAU Servio Federal de Habitaao e Urbanismo
SMDU Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
TDC Transferncia do direito de construir
UFMT Universidade Federal de Mato Grosso

ix

Sumrio
Introduo ............................................................................................................................................................... 11
1 Direito urbanstico ......................................................................................................................................... 13
1.1 Concepo do urbanismo ........................................................................................................................... 13
1.1.1 Conceituao da cidade ............................................................................................................................... 13
1.1.2 Urbanizao e urbanificao ........................................................................................................................ 14
1.1.3 Urbanismo ................................................................................................................................................... 16
1.1.4 Urbanismo como funo pblica .................................................................................................................. 17
1.2 Princpios do direito urbanstico ................................................................................................................ 18
1.2.1 Princpios ..................................................................................................................................................... 20
1.3 Direito urbanstico no Brasil....................................................................................................................... 22
1.3.1 Evoluo ...................................................................................................................................................... 22
1.3.2 Perfil e competncia constitucional atual ..................................................................................................... 24
1.3.3 Estatuto da Cidade ....................................................................................................................................... 28
2 Outorga onerosa do direito de construir ........................................................................................................ 32
2.1 Conceito: a criao de solo ......................................................................................................................... 32
2.2 Origem como instrumento jurdico ............................................................................................................ 33
2.3 Solo criado e direito de construir ................................................................................................................ 39
2.4 Instrumentos relacionados ........................................................................................................................ 41
2.4.1 Operao urbana consorciada ...................................................................................................................... 41
2.4.2 Transferncia do direito de construir ............................................................................................................ 44
2.4.3 Outorga onerosa de alterao de uso ........................................................................................................... 46
3 Solo criado em Cuiab ................................................................................................................................... 47
3.1 Planejamento urbano em Cuiab .............................................................................................................. 47
3.2 Solo criado: aplicao em Cuiab ............................................................................................................... 52
3.2.1 Legislao at o PDDU de 1992 .................................................................................................................... 52
3.2.2 PDDU de 1992 e respectiva lei de uso e ocupao do solo ............................................................................. 56
3.2.3 PDDE de 2007 e respectiva lei de uso e ocupao do solo ............................................................................. 75
3.2.4 Dificuldade de aplicao da legislao atual .............................................................................................. 104
3.2.5 Aplicao da lei .......................................................................................................................................... 108
3.2.6 Anlise crtica da lei ................................................................................................................................... 118
Concluso .............................................................................................................................................................. 124
Referncias ............................................................................................................................................................ 127

x
11
Introduo
O Direito brasileiro evoluiu nas ltimas dcadas com relaao ao direito de proprieda-
de, no que se refere relativizaao de seu carater absoluto, na medida em que seu papel so-
cial passou a ser valorizado.
Em que pese a funao social da propriedade estar prevista desde a Constituiao de
:o, com a Constituiao de :88 ela se amplia, ficando clara a abrangncia cidade, ao pa-
trimonio cultural e ambiental, e delimitando a propriedade como um direito relativo e vali-
do na medida em que sua funao social cumprida ao atender as exigncias fundamentais
de ordenaao da cidade expressas no plano diretor.
O instrumento do solo criado um velho conhecido da teoria urbanstica no Brasil.
Discutido desde a dcada de :,o, quando comearam as primeiras experincias nos muni-
cpios brasileiros, o conceito de solo criado so foi positivado no ordenamento jurdico bra-
sileiro em :oo: com o Estatuto da Cidade, sob o instrumento da outorga onerosa do direito
de construir.
Trata-se aqui de atender a dois importantes princpios do direito urbanstico brasilei-
ro, previstos no Estatuto da Cidade: a recuperaao dos investimentos do Poder Pblico de
que tenha resultado a valorizaao de imoveis urbanos e a justa distribuiao dos benefcios
e onus decorrentes do processo de urbanizaao.
O presente trabalho aborda o instrumento jurdico-urbanstico do solo criado, com
enfoque na sua previsao legal e aplicaao no municpio de Cuiaba, MT. Num momento em
que a cidade vive uma srie de investimentos pblicos jamais vista em infraestrutura, con-
siderou-se importante tratar deste instrumento que, se bem aplicado, pode ajudar na regu-
laao do valor do solo urbano, alm de ser um meio de recuperar parte do investimento fei-
to pelo Poder Pblico que, fatalmente, sera captado pela iniciativa privada por meio da va-
lorizaao imobiliaria.
O trabalho foi dividido em trs captulos. O primeiro comea com a definiao de ci-
dade e faz um breve relato sobre o processo de urbanizaao e sua interface com o Direito.

12
Mais que isso, ressaltada a funao pblica do ordenamento urbanstico, do processo de
urbanificaao. O direito urbanstico abordado quanto aos seus princpios gerais e forma-
dores, sua evoluao no ordenamento jurdico brasileiro e seu estado atual, dos pontos de
vista constitucional e infraconstitucional.
No segundo captulo abordado especificamente o instrumento do solo criado, desde
sua origem conceitual, na dcada de :,o, at sua recente previsao legal. A apresentaao
comea com a relaao do solo criado com outros institutos, em outros pases, traz os pri-
meiros trabalhos produzidos no Brasil sobre o tema e as primeiras experincias, para ter-
minar com os instrumentos urbansticos previstos no Estatuto da Cidade que pe em prati-
ca o conceito do solo criado. Depois, feita a relaao do instituto com o direito de construir
e os instrumentos urbansticos relacionados.
Por fim, o terceiro captulo faz um recorte espacial, ao tratar do instrumento do solo
criado em Cuiaba. Foi feito um retrospecto do planejamento urbano na cidade, desde a d-
cada de :,o at os dias atuais, assim como a evoluao da legislaao urbanstica cuiabana,
com nfase nos ordenamentos jurdicos baseados no Plano Diretor de Desenvolvimento
Urbano de :: e no Plano Diretor de Desenvolvimento Estratgico de :oo,. Na analise da
legislaao, tanto no caso do PDDU quanto no caso do PDDE, foram tratados basicamente
os pontos relacionados ao solo criado: zoneamento, sistema viario e normas de ocupaao
do solo, para depois, tratar dos instrumentos: a outorga onerosa do direito de construir e a
transferncia do direito de construir.
A analise do solo criado em Cuiaba se embasou em uma leitura crtica da lei, com
consideraes sobre as dificuldades para aplica-la, como se tem dado esta aplicaao e crti-
cas aos princpios normativos previstos.


13
1 Direito urbanstico
1.1 Concepo do urbanismo
1.1.1 Conceituao da cidade
O conceito de cidade de complexa resoluao. A cidade formada por uma aglomera-
ao humana, mas nem toda aglomeraao pode ser chamada de cidade. Silva (:o::) fala em
trs concepes diferentes (demograficos, economicos ou de subsistemas) para se classificar
um assentamento urbano como cidade.
A primeira concepao de rapida definiao, sendo que cada instituiao ou pas define
uma populaao mnima para um assentamento ser considerado cidade. Para a Organizaao
das Naes Unidas (ONU), sao necessarios :o.ooo habitantes para um aglomerado urbano
ser reconhecido como cidade. Nos Estados Unidos, sao ,o.ooo habitantes, em alguns pases,
,.ooo habitantes, enquanto em outros, apenas :.ooo habitantes (SILVA, :o::).
A concepao economica de cidade baseada na teoria formulada por Marx Weber em
seu livro Economia e Sociedade (SILVA, :o::). Nela, fala-se em cidade enquanto localidade
de mercado, onde
[...] a populaao local satisfaz no mercado local uma parte economica-
mente essencial de suas necessidades cotidianas, e isto principalmente
com produtos que a populaao local e dos arredores produziu ou adquiriu
para a venda no mercado (WEBER, :oo, p. o, grifo do autor).
Joseff Wolff (apud SILVA, :o::) parte da teoria de Weber para definir seu proprio con-
ceito de cidade. Ela, nesse aspecto, se torna propcia para outras atividades economicas, que
nao a agropecuaria, quais sejam: o comrcio, o artesanato, o negocio, a religiao e o exerccio
do poder pblico.
Por fim, a terceira concepao de cidade a considera como um conjunto de subsistemas
(administrativos, comerciais, industriais e socioculturais) no sistema nacional geral.
A situaao brasileira, quanto definiao de cidade, sui generis. Aqui, o conceito ju-
rdico-poltico, se aproximando da concepao de cidade como conjuntos de sistemas (SILVA,
:o::). Em regimes unitarios, nao ha autonomia para as divises geograficas que compe a

14
naao, enquanto que nos regimes federativos sao definidos compartimentos autonomos ex-
tensos, de tal forma que abrangem muitas cidades (CARVALHO FILHO, :o:,). O Brasil adota
um regime particular de federaao, em trs esferas de poder (art. : e art. :8 da Constituiao
de :88), em que cada um deles possui autonomia e competncias. Com a colonizaao e a
forma como ela foi conduzida no Brasil as cidades e vilas nasceram com forte tradiao local.
Isso se refletiu no ordenamento jurdico atual, consolidado pela CF de :88, quando o mu-
nicpio alou autonomia lado a lado com a Uniao e os estados (MEIRELLES, :o:,).
Cabe aqui fazer uma distinao entre os termos municpio e cidade. Aquele se refere ao
ente federativo autonomo, conforme a Constituiao, enquanto este se refere ao aglomerado
populacional do municpio, a sede municipal, com permetro delimitado (o permetro ur-
bano). Os municpios ainda tm autonomia para se dividir em distritos e subdistritos. Tal
como no caso da sede municipal, ha a figura da sede do distrito, igualmente delimitada e
considerada urbana: a vila (MEIRELLES, :o:,). Em que pese a vila poder oferecer todos os
servios pblicos necessarios vida de seus habitantes, na cidade, na sede urbana do mu-
nicpio, que esta localizado o ncleo do poder municipal (SILVA, :o::).
1

Silva (:o::) resume a discussao citando dois conjuntos de elementos que sao essenciais
cidade: as unidades edilcias (locais de moradia, trabalho etc.) e os equipamentos pbli-
cos, que servem s unidades edilcias e sao destinados satisfaao das necessidades da po-
pulaao, para os quais seria impossvel manter por conta propria.
1.1.2 Urbanizao e urbanificao
O termo urbanismo tem origem no latim urbs, que significa cidade, por oposiao a
campo (INSTITUTO ANTONIO HOUAISS DE LEXICOGRAFIA, :oo). As primeiras surgiram no
contexto das primeiras civilizaes da era historica. Apesar dessa longa historia, o fenome-
no urbano recente e relacionado Revoluao Industrial, no sculo XIX. Se at entao havia
poucas cidades e menos ainda grandes cidades, estando a maior parte da populaao ligada
1
Sao grandes as discusses quanto definiao de urbano ou rural vigente no Brasil e suas implica-
es poltico-economicas. Ver CARLOS, n. :,, :oo,; MONTE-MOR, :ooo e VEIGA, :oo:.


15
produao agropecuaria, fixada no campo, a partir da Revoluao Industrial deu-se incio o
afluxo populacional s cidades, numa relaao de procura por trabalho na indstria e surgi-
mento do mercado consumidor. E nesse contexto que se pode falar em incio da urbaniza-
ao (ALOCHIO, :oo,; GOITIA, :o:o).
2

A organizaao da vida social ao redor das cidades, a partir da Revoluao Industrial, le-
vou ao surgimento de conflitos decorrentes desta interaao social e das modificaes espa-
ciais (GOITIA, :o:o). Nesse contexto, foi inevitavel o surgimento das regras de cunho urba-
nstico para organizar a vida urbana, principalmente na medida em que o papel do Estado
ganha fora enquanto interventora na organizaao espacial das cidades (COSTA, :oo).
Entende-se por urbanizaao o processo em que a populaao se torna predominan-
temente urbana. Esse movimento nao esta relacionado somente com o crescimento popula-
cional das cidades, mas tem origem principalmente na concentraao da populaao nelas, a
partir do xodo rural. Apesar de a urbanizaao ser relacionada por alguns estudiosos com o
padrao de desenvolvimento do pas em questao, seu fenomeno se processa nos dias atuais
principalmente nos pases em desenvolvimento, estando quase sempre relacionada com os
problemas urbanos decorrentes deste crescimento descontrolado das cidades, sem que haja
tempo para que estas se estruturem para receber a populaao crescente (SILVA, :o::).
Silva (:o::) argumenta que a soluao destes variados problemas
3
passa pela interven-
ao do Estado, na medida em que transforma o meio urbano ou cria novas formas urbanas.
A esse conceito o urbanista Gaston Bardet aplicou o termo urbanificaao, ou seja, o pro-
cesso deliberado de correao da urbanizaao. Para ele (apud SILVA, :o::, p. :,), a urbaniza-
o o mal, enquanto a urbanificao o remdio.
2
Para uma analise sobre as cidades, do ponto de vista historico, ver BENEVOLO, :o:: e MUNFORD,
:oo:.
3
Entre os problemas citados, estao a degradaao ambiental, a desorganizaao social, carncias de
habitaao e emprego, problemas de higiene e saneamento basico, transformaes da paisagem ur-
bana e modificaao do uso do solo. (SILVA, :o::, p. :,)


16
1.1.3 Urbanismo
O Urbanismo enquanto tcnica e cincia surgiram a partir das discusses decorrentes
da urbanizaao acelerada com a revoluao industrial (SILVA, :o::). O termo urbanismo
recente, tendo pouco mais de um sculo.
4
Como pontua Franoise Choay (:o::, p. ,), a ori-
gem desta nova disciplina pautada pela expansao da sociedade industrial, disciplina esta
que se diferencia das artes urbanas anteriores por seu carater reflexivo e crtico, e por sua
pretensao cientfica. A estas artes urbanas a que Choay se refere Silva (:o::, p. :,-:8) co-
menta:
Nao significa [...] que regras urbansticas inexistissem nas cidades antigas
e medievais. Sabe-se que Roma, apos o incndio provocado por Nero, foi
objeto de cuidados urbansticos. [...] As cidades do Imprio tinham traa-
dos quadrados ou retangulares entre si e orientados segundo os quatro
pontos cardeais. [...] Na Renascena houve preocupaao com o embele-
zamento dos palacios e construes urbanas. Arruamento, embelezamen-
to de praas, alinhamento dos edifcios, sao exigncias urbansticas que
existiram na Antiguidade Classica, como na Idade Mdia e mesmo no
Brasil Colonial, quando tambm se iniciou o calamento de vias pblicas.
Tratava-se, no entanto, de um urbanismo primitivo e emprico. (grifo do
autor)
Ainda que aes modificadoras do espao urbano tenham sido promovidas antes, elas
eram tidas como de carater pontual e embelezador. O conceito inicial de urbanismo, alias,
foi o embelezamento urbano (MEIRELLES, :o:,; SILVA, :o::).
5
A evoluao do conceito passou
pelas discusses e estudos promovidos por varias areas, como a historia, a sociologia, a eco-
nomia e a demografia, que se debruaram sobre os fenomenos da cidade e da urbanizaao
concomitante com a industrializaao. A esse perodo, que Choay chama de pre-urbanismo,
se segue o interesse crescente por parte dos especialistas, em geral arquitetos, pelas discus-
4
Gaston Bardet afirma que o termo teria aparecido pela primeira vez em ::o, no Bulletin de la So-
ciete geographique de ^eufchatel. (apud CHOAY, :o::, p. ,). Ja Jean-Louis Harouel (:oo) atribui a
origem a Ildelfonso Cerd, em :8o,.
5
Para uma analise da historia do planejamento urbano no Brasil, incluindo seu perodo de urba-
nismo enquanto embelezamento urbano, ver VILLAA, :oo, pp. :o-:,.


17
ses acerca dos problemas urbanos, que passam a nao mais se limitar ao simples embeleza-
mento (CHOAY, :o::).
Na sequncia dos estudos e discusses sobre o assunto, destaca-se a organizaao co-
nhecida por Congresso Internacional de Arquitetura Moderna (ou CIAM), que entre ::8 e
:, promoveu onze conferncias e cujo mais importante produto, a Carta de Atenas, sinte-
tiza os princpios da arquitetura e do urbanismo modernos. (SILVA, :o::) Partindo destes
princpios, Luiz de Anhaia Mello (apud MEIRELLES, :o:,, p. ,,,) explica que o Urbanismo
tem aspectos artsticos, cientficos e filosoficos. Silva (:o::, p. ,o) e Meirelles (:o:,, p. ,,,),
citam Antonio Bezerra Baltar, que tem um raciocnio parecido e explica que
[...] o que entendemos hoje por Urbanismo uma cincia, uma tcnica e
uma arte ao mesmo tempo, cujo objetivo a organizaao do espao urba-
no visando ao bem-estar coletivo atravs de uma legislao, de um
planejamento e da execuo de obras pblicas que permitam o desem-
penho harmonico e progressivo das funes urbanas elementares: habita-
o, trabalho, recreao, circulao no espao urbano. Uma cincia capaz
de definir esse objetivo, uma tcnica e uma arte capazes de realiza-lo. Uma
disciplina de sntese (italico do autor, negrito nosso).
Meirelles (:o:,, p. ,,,) define o urbanismo como o conjunto de medidas estatais des-
tinadas a organizar os espaos habitveis, de modo a propiciar melhores condies de vi-
da ao homem na comunidade (grifo nosso). Com relaao aos espaos habitaveis, ele invoca
as funes definidas pela Carta de Atenas: habitaao, trabalho, recreaao e circulaao, onde
sao habitaveis todos os espaos destinados a essas funes basicas.
1.1.4 Urbanismo como funo pblica
Silva (:o::) traz os ensinamentos de Joseff Wolff e Jos Lus Gonzalez-Berenguer Ur-
ruta e conceitua a atividade urbanstica nos seguintes momentos: (a) planejamento urba-
nstico; (b) ordenaao do solo; (c) ordenaao urbanstica das areas de interesse especial; (d)
ordenaao urbanstica da atividade edilcia; e (e) instrumentos de intervenao urbanstica.
Cada item tratado detalhadamente, dentre os quais interessa aqui ressaltar o carater pbli-
co dessas atividades.

18
O planejamento em si nao exclusividade pblica, ja que todas as atividades humanas
em alguma medida exigem planos e procedimentos com o fim de realizar algum projeto ou
atividade. Entretanto, no caso do urbanismo, o planejamento e as aes nele previstas nao
se conseguem apenas por medidas particulares, na medida em que elas exigem a restriao
de direitos ou a imposiao de deveres. Como observou Silva (:o::, p. ,,), citando Wolff, a
consecuao desses objetivos nao se verifica por obra e graa de uma srie de medidas parti-
culares. Assim, ganha importancia a poltica do solo, a legislaao urbanstica e os instru-
mentos urbansticos necessarios realizaao do que foi planejado. Por ltimo, a ordenaao
urbanstica da atividade edilcia examinara a materializaao do planejamento na forma de
construes, verificando se os preceitos do plano e as regras vigentes sao cumpridos.
Meirelles (:o:,, p. ,,,) tambm defende esta posiao, lembrando que:
Para a ordenaao da vida em sociedade, cada componente do agregado
humano deve ceder parcela mnima de seus direitos, recebendo em retri-
buiao segurana, higiene, conforto e bem-estar coletivos. Mas, como o
egosmo da natureza humanam necessario se torna que um poder supe-
rior aos indivduos o Poder Pblico intervenha imparcialmente na re-
partiao dos encargos, impondo a todos, indistintamente, as restries re-
clamadas pelo interesse da comunidade.
Como se v, so atravs do poder pblico possvel interferir na propriedade privada e
na atividade economico-social para atender ao urbanismo, decorrendo da o reconheci-
mento da atividade urbanstica como funao pblica.
6
E como pblica, essa atividade deve
se dar dentro de uma regulamentaao jurdica. Conforme a Constituiao (art. ,, II), nin-
gum sera obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senao em virtude da lei.
1.2 Princpios do direito urbanstico
O direito urbanstico um ramo relativamente recente do Direito, ainda em formaao
(SILVA, :o::). Sendo a realidade urbana recente na historia da civilizaao, este ramo do di-
reito igualmente novo, comparado origem da cincia jurdica.
6
Para uma analise economica da poltica urbana, ver PINTO, :o::.


19
Fernando Alves Correia
7
(apud ALOCHIO, :oo,, p. ) conceitua o direito urbanstico
como
[...] o conjunto de normas e de institutos respeitantes ocupaao, uso e
transformaao do solo, isto , ao complexo das intervenes e das formas
de utilizaao deste bem (para fins de urbanizaao e de construao, agrco-
las e florestais, de valorizaao e protecao da natureza, de recuperaao dos
centros historicos, etc.).
A definiao de Correia bastante abrangente, por nao fazer distinao quanto ao uso
do solo (normas florestais e de meio ambiente nao deixariam de ser pertencentes ao direito
urbanstico, por exemplo). Ja Meirelles (:o:,, p. ,,o), define o direito urbanstico como o
[...] ramo do direito publico destinado ao estudo e formulao dos princpios
e normas que devem reger os espaos habitaveis, no seu conjunto cida-
de/campo. Na amplitude deste conceito incluem-se todas as areas em que
o homem exerce coletivamente qualquer de suas quatro funes essenciais
na comunidade habitao, trabalho, circulao e recreao , excludas
somente as terras de exploraao agrcola, pecuaria ou extrativa que nao
afetem a vida urbana. (grifo do autor)
Para Meirelles, temos duas novidades quanto definiao de Correia. Uma a explici-
taao de que o direito urbanstico pertencente ao direito pblico, e a outra a restriao
deste Direito aos espaos habitaveis, excludos a explicitamente as terras agropecuarias.
Silva (:o::, p. ,o) comenta sobre a conceituaao do direito urbanstico, cuja formaao,
[...] ainda em processo de afirmaao, decorre da nova funao do Direito,
consistente em oferecer instrumentos normativos ao Poder Pblico a fim
de que possa, com respeito ao princpio da legalidade, atuar no meio soci-
al e no domnio privado, para ordenar a realidade no interesse da coletivi-
dade.
Silva (:o::, p. ,,) ainda argumenta que ha dois aspectos do direito urbanstico, como
em outros ramos jurdicos, a saber:
(a) o direito urbanstico objetivo, que consiste no conjunto de normas ju-
rdicas reguladoras da atividade do Poder Pblico destina a ordenar os es-
7
Fernando Alves Correia professor catedratico da Faculdade de Direito da Universidade de
Coimbra.


20
paos habitaveis o que equivale a dizer: conjunto de normas jurdicas
reguladoras da atividade urbanstica; (b) o direito urbanstico como cin-
cia, que busca o conhecimento sistematizado daquelas normas e princ-
pios reguladores da atividade urbanstica.
Como exposto at agora, grande a relaao do urbanismo com o Poder Pblico, de tal
forma que para que este aja, respeitando o princpio da legalidade, necessaria a instituiao
de normas que regulamentem a atividade urbanstica. Estas normas abrangem os ja citados
momentos ou atividades (planejamento urbano, o uso e a ocupaao do solo, o ordenamento
das areas especiais, o ordenamento da atividade edilcia e os instrumentos urbansticos,
dentre outros), sob a forma de leis, decretos e outros tipos de norma.
Considerando o carater pblico da atividade urbanstica, essas normas pertencem ao
direito pblico e, portanto, sao coercitivas, cogentes (DOMINGUES, :o::).
1.2.1 Princpios
E importante existir conformidade na produao e execuao das normas do Direito
Pblico, quanto aos seus princpios gerais, para que se d segurana jurdica ao Estado e
sociedade. Alguns desses princpios estao explcitos na Constituiao em seu art. ,, (legali-
dade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficincia) e sao balizadores de qualquer
ato estatal. A doutrina ainda cita outros, implcitos e decorrentes dos primeiros, como a
motivaao, a razoabilidade e a proporcionalidade (DI SARNO, :oo).
Silva (:o::, p. -,) traz a liao de Antonio Carceller Fernandez que, fazendo refe-
rncia Lei do Solo Espanhola de :,o, cita os seguintes princpios: (a) urbanismo como
funao pblica; (b) conformaao da propriedade urbana; (c) coesao dinamica das normas
urbansticas; (d) afetaao das mais-valias ao custo da urbanificaao; e (e) justa distribuiao
dos benefcios e onus derivados da atuaao urbanstica.
Ja Regina Helena Costa (apud DOMINGUES, :o::, p. ,8) faz uma listagem diferente: (a)
funao social da propriedade; (b) urbanismo como funao pblica, (c) subsidiariedade da
intervenao administrativa; e (d) afetaao das mais-valias ao custo da urbanificaao.
Por fim, Daniela Campos Liborio Di Sarno (:oo, p. ,-,,) traz uma lista propria: (a)
funao social da cidade; (b) funao social da propriedade; (c) coesao dinamica; (d) princ-

21
pio da subsidiariedade; (e) princpio da repartiao do onus e distribuiao dos benefcios; e
(f) o planejamento.
Seguindo os princpios apresentados por Di Sarno (:oo), estao explcitos na Consti-
tuiao de :88 a funao social da propriedade (art. ,, XXIII; art. :,o, III e art. :8:, :) e a
funao social da cidade (art. :8:, caput); o primeiro tido por ela como a essncia, a sntese
suprema do Direito Urbanstico (DI SARNO, :oo, p. ,). Quanto aos outros princpios,
destaca-se aqui a coesao dinamica das normas urbansticas e a repartiao de onus e benef-
cios da urbanizaao.
Meirelles (:o:,, p. ,,) deixa claro que as medidas urbansticas [...] nao admitem ab-
sentesmo, visto que seus resultados dependem da aao do conjunto. Esta ao do conjunto
explicitada por Meirelles implica tambm na coesao dinamica das normas urbansticas. As
normas sao dinamicas na medida em que a propria urbanizaao o : a realidade hoje pode
nao ser a de amanha. Alm de dinamicas, as normas urbansticas devem ser coesas, ou ela-
boradas e consideradas tendo em vista sua coesao, seu conjunto como um todo. Da mesma
forma que as medidas urbansticas citadas por Meirelles dependem de uma aao coletiva
(de todos), o respeito s normas urbansticas depende de uma atuaao legal global e coesa.
A repartiao dos onus e benefcios da urbanizaao tem relaao com os princpios da
impessoalidade e da igualdade. A atuaao urbanstica geralmente implica em benefcios
populaao, que via de regra sao distribudos irregularmente (alguns privilegiados recebem
mais benefcios que outros, em decorrncia da urbanizaao). Da mesma forma, a urbaniza-
ao pode resultar em prejuzos, ou onus, que tambm sao percebidos de forma diferente por
cada um. Assim, na medida em que alguns sao mais beneficiados pela urbanizaao, devem
arcar de forma mais intensa com seu custo, na medida em que os que sofrem os onus pela
urbanizaao devem ser compensados.
Nota-se, so para ficar nas referncias apresentadas, que nao ha uma consolidaao dos
princpios do direito urbanstico, na medida em que o proprio direito esta em evoluao. De
todo modo, possvel relacionar estes princpios de maneira geral ao nosso ordenamento
jurdico, implcita ou explicitamente (SILVA, :o::).

22
1.3 Direito urbanstico no Brasil
Nas sees seguintes sera tratado o direito urbanstico no Brasil, desde as primeiras
normas relativas ao tema at o ordenamento jurdico atual.
1.3.1 Evoluo
A convivncia em sociedade implica em regras que a ordenem. Originarias dos cos-
tumes, essas regras com o tempo passaram para a letra da lei. A convivncia urbana, cada
vez mais comum, implicou em conflitos novos para os quais foram surgindo regulamentos
que originaram a legislaao urbanstica. A medida que as cidades foram ficando mais com-
plexas, novos instrumentos e regulamentos foram surgindo.
No Direito Luso-Brasileiro ja eram encontradas as primeiras regras relacionadas ao
atual direito urbanstico. Durante a ocupaao brasileira, farta a referncia a cartas rgias,
ordenamentos e regulamentos relativos a posturas municipais, normas edilcias, ocupaao e
ordenamento viario, etc. (COSTA, :oo; SILVA, :o::).
Mesmo durante o Imprio parte desse regulamento perdurou, com a vigncia das Or-
denaes. Apesar de a Constituiao do Imprio nao tratar sobre o tema, ela delegou s ca-
maras municipais o governo economico e municipal das cidades e vilas (art. :o,), o que foi
depois regulamentado (artigos o, : e oo da Lei de : de outubro :8:8). Esta lei (SILVA,
:o::, p. ,,-,) definia as atribuies das camaras, entre elas:
: Alinhamento, limpeza, illuminaao, e desempachamento das ruas,
caes e praas, conservaao e reparos de muralhas feitas para segurana
dos edificios, e prises publicas, caladas, pontes, fontes, aqueductos, cha-
farizes, poos, tanques, e quaesquer outras construces em beneficio
commum dos habitantes, ou para decoro e ornamento das povoaes.
(construo e manuteno de edificaes e equipamentos pblicos)
: Sobre o estabelecimento de cemiterios fora do recinto dos templos,
conferindo a esse fim com a principal autoridade ecclesiastica do lugar;
sobre o esgotamento de pantanos, e qualquer estagnaao de aguas infec-
tas; sobre a economia e asseio dos curraes, e matadouros publicos, sobre a
collocaao de cortumes, sobre os depositos de immundices, e quanto pos-
sa alterar, e corromper a salubridade da atmosphera. (medidas de comba-
te poluio)

23
, Sobre edificios ruinosos, escavaes, e precipicios nas vizinhanas das
povoaes, mandando-lhes por divisas para advertir os que transitam;
suspensao e lanamento de corpos, que possam prejudicar, ou enxovalhar
aos viandantes; cautela contra o perigo proveniente da divagaao dos lou-
cos, embriagados, de animaes ferozes, ou damnados, e daquelles, que, cor-
rendo, podem incommodar os habitantes, providencias para acautelar, e
atalhar os incendios. (deteriorao do solo urbano e posturas)
Sobre as vozerias nas ruas em horas de silencio, injurias, e obscenida-
des contra a moral publica. (posturas, poluio sonora)
[...]
o Sobre construcao, reparo, e conservaao das estradas, caminhos,
plantaes de arvores para preservaao de seus limites a commodidade
dos viajantes, e das que forem uteis para a sustentaao dos homens, e dos
animaes, ou sirvam para fabricaao de polvora, e outros objectos de defe-
sa. (preocupaes com a paisagem e o sistema virio)
[...]
:o. Proverao igualmente sobre a commodidade das feiras, e mercados,
abastana, e salubridade de todos os mantimentos, e outros objectos ex-
postos a venda publica, tendo balana de ver o peso, e padres de todos os
pesos, e medidas para se regularem as aferies; e sobre quanto possa fa-
vorecer a agricultura, commercio, e industriados seus districtos, abstendo-
se absolutamente de taxar os preos dos generos, ou de lhes por outras
restrices a ampla, liberdade, que compete a seus donos. (questes sani-
trias)
::. Exceptua-se a venda da polvora, e de todos os generas susceptiveis do
explosao, e fabrico de fogos de artificio, que pelo seu perigo, so se poderao
vender, e fazer nos lugares marcados pelas Camaras, e fora de povoado,
para o que se fara conveniente postura, que imponha condemnaao, aos
que a contravierem. (posturas)
::. Poderao autorizar espectaculos publicos nas ruas, praas, e arraiaes,
uma vez que nao offendam a moral publica, mediante alguma medica gra-
tificaao para as rendas do Conselho, que fixarao por suas posturas. (pos-
turas)
Com relaao s competncias listadas as camaras podiam deliberar e expedir editais
detalhando as respectivas posturas.
Posteriormente, foram criadas as assembleias legislativas nas provncias, a partir do
Ato Adicional Constituiao do Imprio. O mesmo ato deu competncia s assembleias pa-
ra legislar sobre alguns assuntos de interesse urbanstico, como desapropriaao, obras p-
blicas e viarias no territorio provincial, etc.

24
Silva (:o::) faz uma breve analise da evoluao das leis referentes desapropriaao e
suas implicaes nas aes de urbanificaao estatais, especialmente as de renovao urbana
no Rio de Janeiro no governo de Pereira Passos, no incio do sculo XX.
8

9

A primeira constituiao da repblica, a Constituiao de :8:, nao tratou de aspectos
especificamente urbansticos. Somente com a Constituiao de :,, e as posteriores at a
Constituiao de :o, houve definiao sobre a organizaao dos municpios de forma a asse-
gurar sua autonomia em tudo quando respeite ao seu peculiar interesse (art. :, da Consti-
tuiao de :,), estando abrangida pelo peculiar interesse a legislaao urbanstica
(MEIRELLES, :o:,; SILVA, :o::).
Mesmo sem competncia legislativa expressa antes da Constituiao de :88, a Uniao
editou varias leis relacionadas aos assuntos urbansticos. Destaca-se o Decreto-Lei n
:,/:,,, que trata do instituto do tombamento, o Decreto-Lei n ,.,o,/::, que trata de de-
sapropriaes por utilidade pblica, a Lei n .,8o/:o, que criou o Banco Nacional de Ha-
bitaao (BNH) e o Servio Federal de Habitaao e Urbanismo (SERFHAU),
10
a Lei n
o.,oo/:,, sobre o parcelamento do solo urbano e a Lei n o.8oo/:8o, sobre zoneamento
industrial (PINTO, :o::; SILVA, :o::).
1.3.2 Perfil e competncia constitucional atual
A Constituiao de :88 inaugurou uma nova relaao com a legislaao urbanstica,
dando-lhe grande importancia ao reservar poltica urbana um captulo exclusivo, dentro
8
A primeira lei de desapropriaao data de de setembro de :8:o, qual se sucederam varias outras
at o Decreto-Lei n ,.,o,/::, que o atualmente em vigor.
9
Para mais detalhes sobre o direito urbanstico no Brasil, ver ALFONSIN, FERNANDES, :ooo e LIRA,
:,. Para uma analise compara com o direito lusitano, ver COSTA, :oo.
10
O BNH foi o responsavel pela poltica habitacional federal at sua extinao e incorporaao pela
Caixa Economica Federal, em :8o. O SERFHAU teve papel importante no auxlio aos municpios na
elaboraao de planos e projetos de intervenao urbanstica. Foi extinto em :,,.


25
do Ttulo VII Da ordem economica e financeira. Alm desse captulo, ha varios dispositivos
relacionados ao direito urbanstico e ambiental em outros captulos.
A Constituiao delimita a atuaao de cada esfera da organizaao do Estado em seu T-
tulo III Da organizao do Estado, estabelecendo o que vedado e o que compete a cada
ente federado.
Quanto aos assuntos urbansticos, destaca-se o art. :: (BRASIL, :o:,), em que compete
Uniao:
IX elaborar e executar planos nacionais e regionais de ordenaao do ter-
ritorio e de desenvolvimento economico e social;
[...]
XX instituir diretrizes para o desenvolvimento urbano, inclusive habita-
ao, saneamento basico e transportes urbanos; e
XXI estabelecer princpios e diretrizes para o sistema nacional de via-
ao;
Nota-se neste artigo que a atuaao da Uniao limitada a dar diretrizes, no caso do de-
senvolvimento urbano, tema de interesse eminentemente local. Alm disso, fixa quais ativi-
dades executivas sao competncia exclusiva da Uniao.
Ja o art. :, (BRASIL, :o:,) traz as competncias executivas comuns s trs esferas de go-
verno, com destaque para o inciso IX, promover programas de construao de moradias e a
melhoria das condies habitacionais e de saneamento basico.
Adiante, o art. : traz as competncias concorrentes entre a Uniao e os estados, quanto
a legislar sobre variados assuntos (incluindo explicitamente o direito urbanstico, no inciso
I), cabendo Uniao o estabelecimento de normas gerais, e aos estados, suplementa-las.
A Constituiao de :88 (BRASIL, :o:,) traz uma redaao nova
11
em relaao s consti-
tuies anteriores, quanto competncia local dos municpios. Reza o art. ,o, inciso I que
11
At a Constituiao de :o,, modificada pela Emenda Constitucional n :/:o, a redaao dada
autonomia municipal era a de que esta seria assegurada pela administraao propria, no que respei-
te ao seu peculiar interesse (art. :,, II).



26
compete a eles legislar sobre assuntos de interesse local. Mais que isso, o mesmo artigo
complementa as competncias dos municpios:
II - suplementar a legislaao federal e a estadual no que couber;
[...]
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, medi-
ante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupaao do
solo urbano;
Encerrando as competncias dos entes federados, o art. :,, , fala que:
[...] os Estados poderao, mediante lei complementar, instituir regies me-
tropolitanas, aglomeraes urbanas e microrregies, constitudas por
agrupamentos de Municpios limtrofes, para integrar a organizaao, o
planejamento e a execuao de funes pblicas de interesse comum.
Esta foi uma inovaao da Carta de :88, posto que a competncia para a criaao de re-
gies metropolitanas era da Uniao at entao (art. :o da Constituiao de :o,, modificada
pela Emenda Constitucional n :/:o).
Ainda inovando em relaao s constituies anteriores (MALUF, :o:o), temos um cap-
tulo proprio sobre poltica urbana, com os artigos :8: e :8,. O primeiro trata especificamen-
te da poltica de desenvolvimento urbano:
Art. :8:. A poltica de desenvolvimento urbano, executada pelo poder p-
blico municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objeti-
vo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e ga-
rantir o bem-estar de seus habitantes.
: O plano diretor, aprovado pela Camara Municipal, obrigatorio para
cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento basico da pol-
tica de desenvolvimento e de expansao urbana.
: A propriedade urbana cumpre sua funao social quando atende s
exigncias fundamentais de ordenaao da cidade expressas no plano dire-
tor.
, As desapropriaes de imoveis urbanos serao feitas com prvia e justa
indenizaao em dinheiro.
E facultado ao poder pblico municipal, mediante lei especfica para
area includa no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do propri-
etario do solo urbano nao edificado, subutilizado ou nao utilizado que
promova seu adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:

27
I - parcelamento ou edificaao compulsorios;
II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo
no tempo;
III - desapropriaao com pagamento mediante ttulos da dvida pblica de
emissao previamente aprovada pelo Senado Federal, com prazo de resgate
de at dez anos, em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o va-
lor real da indenizaao e os juros legais.
Alm dos citados artigos, destacam-se outros
12
que tm relaao com o ambiente urba-
no, relacionados abaixo (MALUF, :o:o; DOMINGUES, in DALLARI; DI SARNO, :o::; VICHI, in
DALLARI; DI SARNO, :o::; SILVA, :o::):
a) Direito de propriedade e funao social da cidade e da propriedade urbana: art.
,, XXII e XXIII; art. :,o, III; e art. :8:;
b) Desapropriaao: art. ,, XXIV; art. ::, I; art. :8:, , e ; art. ::o, :;
c) Trabalho, moradia e lazer como direitos sociais: art. o;
d) Preservaao ambiental: art. :,, III, IV, VI e VII; art. :, VII e VIII; e art. ::,;
e) Fiscalizaao, incentivo e planejamento da atividade economica: art. :,, :;
f) Patrimonio cultural: art. ,, LXXIII; art. :,, III e IV; art. :, VII e VIII; art. ,o,
IX; art. ::,, ,, I; e art. ::o;
g) Usucapiao urbana: art. :8,;
h) Direito a acesso adequado a locais pblicos por pessoas portadoras de defici-
ncia: art. ::,, : e art. :.
Como se v, a atuaao da Uniao e dos estados quanto s questes urbansticas se re-
sume ao explicitamente indicado na Constituiao: regras gerais e suplementares. O orde-
namento territorial no municpio competncia deste (art. ,o, VIII), e de forma exclusiva
(MEIRELLES, :o:,; SILVA, :o::).
12
A lista nao exaustiva, mas sim exemplificativa.


28
1.3.3 Estatuto da Cidade
Conforme o caput do art. :8:, o objetivo da poltica de desenvolvimento urbano sera
ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e garantir o bem-estar de
seus habitantes. Para isso, devera se conformar s diretrizes gerais fixadas em lei. Esta de-
morou mais de :o anos para ser sancionada: trata-se da Lei n :o.:,, de :o de julho de :oo:,
importante para dar segurana jurdica implementaao e uso dos instrumentos jurdicos
ja institudos pela Constituiao.
A Lei n :o.:,,/:oo:, autointitulada Estatuto da Cidade (BRASIL, :oo:), estabelece
normas de ordem pblica e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em
prol do bem coletivo, da segurana e do bem-estar dos cidadaos, bem como do equilbrio
ambiental (art. :, nico). Para isso, ele define como objetivo da poltica urbana ordenar
o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana (art. :) e
elenca as diretrizes gerais (incisos I a XVI):
I garantia do direito a cidades sustentaveis, entendido como o direito
terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infra-estrutura ur-
bana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as
presentes e futuras geraes;
II gestao democratica por meio da participaao da populaao e de asso-
ciaes representativas dos varios segmentos da comunidade na formula-
ao, execuao e acompanhamento de planos, programas e projetos de de-
senvolvimento urbano;
III cooperaao entre os governos, a iniciativa privada e os demais seto-
res da sociedade no processo de urbanizaao, em atendimento ao interesse
social;
IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuiao espa-
cial da populaao e das atividades economicas do Municpio e do territo-
rio sob sua area de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores do
crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;
V oferta de equipamentos urbanos e comunitarios, transporte e servios
pblicos adequados aos interesses e necessidades da populaao e s carac-
tersticas locais;
VI ordenaao e controle do uso do solo, de forma a evitar:
a) a utilizaao inadequada dos imoveis urbanos;
b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes;

29
c) o parcelamento do solo, a edificaao ou o uso excessivos ou inadequa-
dos em relaao infra-estrutura urbana;
d) a instalaao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar
como polos geradores de trafego, sem a previsao da infra-estrutura cor-
respondente;
e) a retenao especulativa de imovel urbano, que resulte na sua subutiliza-
ao ou nao utilizaao;
f) a deterioraao das areas urbanizadas;
g) a poluiao e a degradaao ambiental;
h) a exposiao da populaao a riscos de desastres. (Includo pela Lei n
::.oo8, de :o::)
[...]
IX justa distribuiao dos benefcios e onus decorrentes do processo de
urbanizaao;
X adequaao dos instrumentos de poltica economica, tributaria e fi-
nanceira e dos gastos pblicos aos objetivos do desenvolvimento urbano,
de modo a privilegiar os investimentos geradores de bem-estar geral e a
fruiao dos bens pelos diferentes segmentos sociais;
XI recuperaao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resul-
tado a valorizaao de imoveis urbanos;
XII proteao, preservaao e recuperaao do meio ambiente natural e
construdo, do patrimonio cultural, historico, artstico, paisagstico e ar-
queologico;
XIII audincia do Poder Pblico municipal e da populaao interessada
nos processos de implantaao de empreendimentos ou atividades com
efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou cons-
trudo, o conforto ou a segurana da populaao;
XIV regularizaao fundiaria e urbanizaao de areas ocupadas por popu-
laao de baixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de
urbanizaao, uso e ocupaao do solo e edificaao, consideradas a situaao
socioeconomica da populaao e as normas ambientais;
XV simplificaao da legislaao de parcelamento, uso e ocupaao do solo
e das normas edilcias, com vistas a permitir a reduao dos custos e o au-
mento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;
XVI isonomia de condies para os agentes pblicos e privados na pro-
moao de empreendimentos e atividades relativos ao processo de urbani-
zaao, atendido o interesse social.
XVII - estmulo utilizaao, nos parcelamentos do solo e nas edificaes
urbanas, de sistemas operacionais, padres construtivos e aportes tecno-

30
logicos que objetivem a reduao de impactos ambientais e a economia de
recursos naturais. (Includo pela Lei n ::.8o/:o:)
Encerrando o primeiro captulo da lei, o art. , trata das competncias da Uniao com
relaao poltica urbana.
Na sequncia, sao definidos os quatro captulos restantes do Estatuto. O Captulo II
traz os instrumentos urbansticos, divididos em instrumentos de planejamento e gestao,
institutos tributarios e financeiros, institutos jurdicos e polticos
13
e os estudos prvios de
impacto ambiental e de impacto de vizinhana (EIA e EIV).
Varios dos instrumentos ja eram conhecidos do nosso ordenamento jurdico. O art. ,
: esclarece que eles se regem pela legislaao propria, observado o disposto no Estatuto.
Ou seja, as normas do Estatuto configuram-se como de natureza especfica, como legislaao
especial urbanstica, complementar legislaao basica e genrica dos institutos (PINTO,
:o:,). Os instrumentos que foram objeto de disciplina do Estatuto sao os listados:
a) Parcelamento, edificaao e utilizaao compulsorios (parcialmente previsto no
art. :8:, , I da CF);
b) IPTU progressivo no tempo (previsto no art. :8:, , II da CF);
c) Desapropriaao com pagamento em ttulos (previsto no art. :8:, , III da
CF);
d) Usucapiao especial de imovel urbano (previsto no art. :8, da CF);
e) Concessao de uso especial para fins de moradia (includo como direito real no
Novo Codigo Civil, Lei n ::.8:/:oo,, art. :.::,)
14
;
13
Foram includos dois institutos em relaao ao texto original da lei: a demarcaao urbanstica para
fins de regularizaao fundiaria e a legitimaao de posse, atravs da Medida Provisoria n ,,/:oo,
convertida na Lei n ::.,,/:oo, que instituiu o Programa Minha Casa Minha Vida e a regulariza-
ao fundiaria de assentamentos localizados em areas urbanas.
14
Os artigos referentes a esse instrumento foram vetados no texto do Estatuto da Cidade. A regula-
mentaao legal ocorreu por meio da Medida Provisoria n :.::o, de de setembro de :oo:. Ver
tambm a Lei n ::.8: de ,: de maio de :oo,, que prev medidas voltadas regularizaao fundiaria
de interesse social em imoveis da Uniao e da outras providncias.


31
f) Direito de superfcie (direito real no Novo Codigo Civil, art. :.::,, previsto em
linhas gerais nos artigos :.,o a :.,,,);
g) Direito de preempao (previsto em linhas gerais no Novo Codigo Civil, artigos
,:, a ,:o);
h) Outorga onerosa do direito de construir e outorga onerosa de alteraao de uso;
i) Operaes urbanas consorciadas
15
;
j) Transferncia do direito de construir;
k) Estudo de impacto de vizinhana.
O Captulo III trata diretamente do plano diretor, das situaes em que ele obrigato-
rio e do contedo mnimo.
16
A participaao popular e democratica recebe destaque no Ca-
ptulo IV, onde sao indicados os instrumentos para garantir a gestao democratica e a gestao
oramentaria participativa. Por fim, o Captulo V traz as disposies gerais, fixa o prazo
maximo para que os municpios obrigados a elaborar o plano diretor o faam e estabelece
os casos em que o prefeito incorre em improbidade administrativa.
Dos instrumentos listados no Captulo II, sera objeto de estudo desse trabalho a ou-
torga onerosa do direito de construir.

15
A seao referente a este instrumento sofreu modificaes atravs da Lei n ::.8,o/:o:,, que incluiu
a concessao de incentivos a operaes urbanas que utilizam tecnologias visando a [sic] reduao de
impactos ambientais, e que comprovem a utilizaao, nas construes e uso de edificaes urbanas,
de tecnologias que reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especificadas
as modalidades de design e de obras a serem contempladas. (art. ,:, :, inciso III)
16
Este captulo sofreu grandes modificaes atravs da Medida Provisoria n ,,/:o::, convertida
na Lei n ::.oo8/:o::, com a inclusao de contedo mnimo do plano diretor para municpios inclu-
dos no cadastro nacional de municpios com areas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de
grande impacto, inundaes bruscas ou processos geologicos ou hidrologicos correlatos; e tambm
com a indicaao do projeto especfico e contedo mnimo a ser elaborado pelos municpios que
pretendem ampliar seu permetro urbano apos a publicaao da lei.


32
2 Outorga onerosa do direito de construir
2.1 Conceito: a criao de solo
A conceituaao de solo criado remete diferenciaao entre solo natural e solo artifici-
al. Aquele o proprio solo onde se assentam as construes e benfeitorias humanas. Este,
pode-se dizer que surge quando, atravs da tecnologia construtiva, ha a construao de uma
area maior que a do terreno para suportar tal construao, de tal modo que seja necessaria a
criaao de pavimentos que nao estao assentados no solo (AZEVEDO NETTO et al., apud
RESENDE et al., :oo). Eros Grau (apud SILVA, :o::) esclarece que nao o fato de haver mais
de um pavimento que resulta em criaao de solo, mas sim a extensao construda da soma
de pavimentos ser maior que a area do terreno onde esta construao de localiza.
Figura 1. Simulao de trs possibilidades de ocupao de trs terrenos de dimenses idnticas.

Fonte: elaborado pelo autor.
Nota: da esquerda para a direita: caso 1; caso 2; e caso 3.
A Figura : acima ilustra essa questao. Dados trs terrenos de :oo m (:om :om),
construir o equivalente a uma vez a area do terreno implica em :oo m de construao. Essa
area pode ser distribuda de infinitas formas, consoante o projeto arquitetonico e respeitada
a legislaao local. Assim, hipoteticamente poder-se-ia ocupar o terreno todo com a cons-
truao (caso : na figura), assim como deixar area do terreno livre procedendo verticaliza-

33
ao, sem que se construsse mais que :oo m (casos :, dois pavimentos com projeao de :oo
m; e caso ,, quatro pavimentos com projeao de ,o m).
2.2 Origem como instrumento jurdico
Varios pases registram instrumentos jurdicos que tratam do direito de construir e sua
relaao com o solo criado. Sao exemplos comuns os de Chicago, nos Estados Unidos, da
Frana e da Italia (ALOCHIO, :oo,; PINTO, :o::; RESENDE et al., :oo; SILVA, :o::).
A experincia francesa provavelmente foi a que mais influenciou o caso brasileiro. Em
:,, foi institudo um limite, chamado de plafond legal de densite (teto legal de densidade), a
partir do qual o direito de construir seria oneroso. Esse limite foi fixado pelo coeficiente
igual a :,o no pas todo, exceto em Paris, fixado em :,,. Era permitido construir com coefi-
ciente de aproveitamento at o plafond legal de densite. Para construir alm do limite, se as
normas urbansticas do local permitissem, o interessado comprava da Municipalidade o di-
reito de construir, ao custo do valor do terreno natural. Esse sistema sofreu modificaes
at :8o, quando passou a ser facultativo e de decisao das comunas (PINTO, :o::; SILVA,
:o::).
No Brasil, o primeiro registro do conceito de solo criado teria sido em :,,, em docu-
mento elaborado por tcnicos do entao Centro de Estudos e Pesquisas em Administraao
Municipal CEPAM, hoje Fundaao Prefeito Faria Lima (SILVA, :o::). A partir da ele seria
disseminado em seminarios que culminariam na Carta de Embu, de :: de dezembro de
:,o. De carater conciso e direto, segue transcrita
17
a Carta (SILVA, :o::, p. :o,-:o):
I. Considerando que, no territorio de uma cidade, certos locais sao
mais favoraveis implantaao de diferentes tipos de atividades
urbanas;
17
Para fim de analise, as consideraes iniciais da Carta foram numeradas de I a IX, de forma a dis-
tingui-las das concluses originalmente numeradas. Na publicaao original nao consta essa nume-
raao nas consideraes.


34
II. Considerando que a competiao por esses locais tende a elevar o
preo dos terrenos e a aumentar a densidade das areas constru-
das;
III. Considerando que a moderna tecnologia da construao civil
permite intensificar a utilizaao dos terrenos, multiplicando o
nmero de pavimentos pela ocupaao do espao areo ou do sub-
solo;
IV. Considerando que esta intensificaao sobrecarrega toda a infra-
estrutura urbana, a saber, a capacidade das vias, das redes de
agua, esgoto e energia eltrica, bem assim a dos equipa mentos
sociais, tais como, escolas, areas verdes etc.;
V. Considerando que essa tecnologia vem ao encontro dos desejos
de multiplicar a utilizaao dos locais de maior demanda, e, por as-
sim dizer, permite a criaao de solo novo, ou seja, de areas adicio-
nais utilizaveis, nao apoiadas diretamente sobre solo natural;
VI. Considerando que a legislaao de uso do solo procura limitar este
adensamento, diferenciadamente para cada zona, no interesse da
comunidade;
VII. Considerando que um dos efeitos colaterais dessa legislaao o de
valorizar diferentemente os imoveis, em conseqncia de sua ca-
pacidade legal de comportar area edificada, gerando situaes de
injustia;
VIII. Considerando que o direito de propriedade, assegurado na Cons-
tituiao, condicionado pelo principio da funao social da pro-
priedade, nao devendo, assim, exceder determinada extensao de
uso e disposiao, cujo volume definido segundo a relevancia do
interesse social;
IX. Admite se que, assim como o loteador obrigado a entregar ao
poder pblico areas destinadas ao sistema viario, equipamentos
pblicos e lazer, igualmente, o criador de solo devera oferecer
coletividade as compensaes necessarias ao re-equilbrio urbano
reclamado pela criaao do solo adicional, e
Conclui-se que:
:. E constitucional a fixaao, pelo municpio, de um coeficiente ni-
co de edificaao para todos os terrenos urbanos.
:.:. A fixaao desse coeficiente nao interfere com a competncia mu-
nicipal para estabelecer ndices diversos de utilizaao dos terre-
nos, tal como ja se faz, mediante legislaao de zoneamento.
:.:. Toda edificaao acima do coeficiente nico considerada solo
criado, quer envolva ocupaao de espao areo, quer a de subsolo.

35
:. E constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condiao
de criaao de solo, que o interessado entregue ao poder pblico
areas proporcionais ao solo criado; quando impossvel a oferta
destas areas, por inexistentes ou por nao atenderem s condies
legais para tanto requeridas, admissvel sua substituiao pelo
equivalente economico.
:.:. O proprietario de imovel sujeito a limitaes administrativas, que
impeam a plena utilizaao do coeficiente nico de edificaao,
podera alienar a parcela nao utilizavel do direito de construir.
:.:. No caso do imovel tombado, o proprietario podera alienar o direi-
to de construir correspondente area edificada ou ao coeficiente
nico de edificaao.
Analisando a Carta, pode-se dizer que as consideraes I a V sao de carater estrita-
mente urbanstico, e as de VI a IX, de carater jurdico, alm de urbanstico. Quando da pu-
blicaao da Carta, a constituiao vigente era a Constituiao de :o, modificada pela Emen-
da Constitucional n :/:o, que ja estabelecia a funao social da propriedade (art. :oo, III,
citado na considerao VIII).
Destaca-se o item : da Carta, no qual a compensaao pela criaao de solo a entrega
de areas ao Poder Pblico, proporcionais ao solo criado, sendo esta a regra e o pagamento
do equivalente economico a exceao, quando a entrega de areas impossibilitada.
E patente a relaao deste item e das justificativas anteriores, principalmente a conside-
rao IX, com a legislaao sobre parcelamento do solo (na poca, o Decreto-Lei n :,:/:o,,
substitudo pela Lei n o.,oo/:,), que tambm exige a transferncia de areas para o poder
pblico
18
, bem como vincula a proporcionalidade dessas areas densidade de ocupaao
prevista para a gleba, quando do parcelamento da area atravs do loteamento (a partir da
Lei n o.,oo/:,).
A partir da Carta de Embu at a dcada de :o, muito se discutiu acerca do solo cria-
do, inclusive com a implantaao de instrumentos equivalentes ou analogos, ainda que com
outro nome, por varios municpios. Se inicialmente as produes estavam concentradas na
18
Area essas que deverao ser destinadas a sistema de circulaao, a implantaao de equipamento ur-
bano e comunitario e a espaos livres de uso pblico, nos termos da Lei n o.,oo/:,.


36
discussao sobre a constitucionalidade do solo criado, posteriormente elas passaram a tratar
de sua aplicaao (PINTO, :o::; RESENDE et al., :oo).
As justificativas inicialmente postas para o solo criado estao explcitas nas considera-
es da Carta de Embu. Dentro da retrospectiva estudada por Vera Resende et al. (:oo)
destaca-se a mudana do discurso apos a promulgaao da Constituiao de :88, que passou
a enfatizar a possibilidade de financiamento de infraestrutura e servios pblicos atravs da
recuperaao para a coletividade dos benefcios auferidos pela possibilidade de construir
acima do coeficiente basico. Nesse sentido, clara a opiniao de Ribeiro e Cardoso (apud
RESENDE et al., :oo, p. ,,) sobre o solo criado:
Trata-se de um mecanismo que permite a repartiao entre proprietarios
da terra, incorporadores e poder pblico, dos benefcios privados do pro-
cesso de urbanizaao criado pela iniciativa privada, mas que se funda no
investimento que o conjunto da sociedade realiza na forma da implanta-
ao dos equipamentos e da infraestrutura urbana. Ou seja, trata-se da
apropriao, pela autoridade municipal, de parte da valorizao fundi-
ria e imobiliria. (grifo nosso)
Ainda em :8,, Adilson Abreu Dallari (apud RESENDE et al., :oo) ja tratava do solo
criado enquanto outorga pelo poder pblico. Da mesma forma, em :,, Ana Amlia da
Silva e Nelson Saule Jnior (:,, p. :,) escreveram:
[O direito de propriedade separado do direito de construir] Permite que
um proprietario construa acima de um ndice de aproveitamento do ter-
reno de sua propriedade. Neste caso, o Poder Pblico exige uma contra-
partida em termos financeiros tendo em vista os benefcios que este
proprietrio ir auferir da infraestrutura realizada pelo Poder Pblico.
Ao estabelecer a diferenciaao e os limites entre o direito de propriedade
do solo e o direito de construir, os benefcios dos investimentos pblicos
em infraestrutura passam a ser cobrados pelo Poder Pblico que os recu-
pera para a coletividade, reinvestindo-os em equipamentos e servios p-
blicos. Esta outorga onerosa do direito de construir tambm chamada
de solo criado. (grifo nosso)
Mesmo sem estar previsto na Constituiao de :88, o instituto do solo criado foi pau-
latinamente sendo tratado pelas legislaes municipais e implantado em varias cidades do

37
pas, como Sao Paulo, Porto Alegre, Rio de Janeiro, Fortaleza, Salvador, Vitoria, dentre ou-
tras (SAULE JUNIOR, SILVA, :,; PINTO, :o::).
A caracterizaao jurdica do solo criado ocorreu com a publicaao do Estatuto da Ci-
dade, em seu art. , listando-o como instrumento jurdico e poltico da poltica urbana. Na
Seo IX do Captulo II do Estatuto (BRASIL, :oo:) seguiu-se o detalhamento do instituto:
Art. :8. O plano diretor podera fixar areas nas quais o direito de construir
podera ser exercido acima do coeficiente de aproveitamento basico adota-
do, mediante contrapartida a ser prestada pelo beneficiario.
: Para os efeitos desta Lei, coeficiente de aproveitamento a relaao en-
tre a area edificavel e a area do terreno.
: O plano diretor podera fixar coeficiente de aproveitamento basico
nico para toda a zona urbana ou diferenciado para areas especficas den-
tro da zona urbana.
, O plano diretor definira os limites maximos a serem atingidos pelos
coeficientes de aproveitamento, considerando a proporcionalidade entre a
infra-estrutura existente e o aumento de densidade esperado em cada
area.
Art. :. O plano diretor podera fixar areas nas quais podera ser permitida
alteraao de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada pelo bene-
ficiario.
Art. ,o. Lei municipal especfica estabelecera as condies a serem obser-
vadas para a outorga onerosa do direito de construir e de alteraao de uso,
determinando:
I a formula de calculo para a cobrana;
II os casos passveis de isenao do pagamento da outorga;
III a contrapartida do beneficiario.
Art. ,:. Os recursos auferidos com a adoao da outorga onerosa do direito
de construir e de alteraao de uso serao aplicados com as finalidades pre-
vistas nos incisos I a IX do art. :o desta Lei.
O Estatuto deixa claro o conceito de coeficiente de aproveitamento e seus limites basi-
co e maximo, sendo que a construao alm do limite basico do coeficiente implica em one-
rosidade. Fica claro tambm que o municpio tem autonomia para definir os coeficientes
basico e maximo, sendo que aquele podera ser nico para toda a area urbana ou diferente
para cada zona.

38
Diferentemente da Carta de Embu que pe como regra a entrega de areas ao Munic-
pio como compensaao, o Estatuto nao especifica o tipo ou a forma de contrapartida devida
pelo proprietario, sendo possvel a contrapartida em dinheiro, cuja lei municipal tem liber-
dade para formular o calculo e indicar os casos passveis de isenao (CARVALHO FILHO,
:o::).
O Estatuto da Cidade (BRASIL, :oo:) nao so previu os instrumentos e deu as diretrizes
basicas para eles, como tambm definiu os casos em que o Prefeito incorre diretamente em
improbidade administrativa, em caso de ma gestao dos recursos arrecadados ou irregulari-
dades na aplicaao dos instrumentos. Diz o artigo que
Art. ,:. Sem prejuzo da puniao de outros agentes pblicos envolvidos e
da aplicaao de outras sanes cabveis, o Prefeito incorre em improbida-
de administrativa, nos termos da Lei n 8.:, de : de junho de ::,
quando:
[...]
IV aplicar os recursos auferidos com a outorga onerosa do direito de
construir e de alteraao de uso em desacordo com o previsto no art. ,:
desta Lei;
Conforme o extrato da Seo IX, acima, o art. ,: remete s finalidades previstas nos in-
cisos do art. :o:
Art. :o. O direito de preempao sera exercido sempre que o Poder Pblico
necessitar de areas para:
I regularizaao fundiaria;
II execuao de programas e projetos habitacionais de interesse social;
III constituiao de reserva fundiaria;
IV ordenamento e direcionamento da expansao urbana;
V implantaao de equipamentos urbanos e comunitarios;
VI criaao de espaos pblicos de lazer e areas verdes;
VII criaao de unidades de conservaao ou proteao de outras areas de
interesse ambiental;
VIII proteao de areas de interesse historico, cultural ou paisagstico;
IX outras finalidades de interesse social ou de utilidade pblica, defini-
das no plano diretor. (VETADO)

39
Nota-se como a lista de finalidades passveis de receber os recursos da outorga onerosa
restrita. Desta forma, o municpio nao pode dispor livremente destes recursos, mas sim
aplica-los conforme a lista, em atendimento s diretrizes de sua poltica urbana local.
19

2.3 Solo criado e direito de construir
Reza o Novo Codigo Civil, em seu artigo :.: (BRASIL, :oo:), que o proprietario po-
de levantar em seu terreno as construes que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os
regulamentos administrativos (grifo nosso). O direito de vizinhana matria do direito
civil, e como tal de competncia legislativa privativa da Uniao (art. ::, I da Constituiao).
Desta forma, o tema tratado no Novo Codigo Civil, nos artigos de :.,oo a :.,:,.
Silva (:o::) considera o solo criado uma simples limitaao do direito de construir, en-
quadrando-o como o citado regulamento administrativo, da mesma forma que o zonea-
mento, leis de uso e ocupaao do solo, codigo de obras e os restantes regulamentos urbans-
ticos.
Dallari (:oo) segue o mesmo raciocnio e avana: defende que mesmo a diminuiao
dos coeficientes de aproveitamento no ambito da revisao da legislaao urbanstica nao im-
plica em sacrifcio do direito de construir ou em desapropriaao, sendo lcita e constituci-
onal tal aao na medida em que atenda o disposto no plano diretor do municpio. A possi-
bilidade de construir at certo limite nao se traduz em direito, mas em expectativa de direi-
to, dessa forma podendo ser alterada sem prejuzo s faculdades previstas no Codigo Civil.
19
Fica clara com o veto ao inciso IX a delimitaao das hipoteses onde se podem aplicar os recursos
dos instrumentos. Ouvido o Ministrio da Justia, a justificativa para o veto foi que [...] o direito
de preempao previsto no projeto consubstancia-se em instrumento limitador do direito de propri-
edade e, como tal, deve ser posto disposiao do Municpio tao-somente em hipoteses expressa-
mente previstas em lei, de forma a proteger o cidadao contra eventuais abusos do Poder Pblico.
No caso, como se observa, o inciso IX traz regra genrica e aberta que autoriza a utilizaao do direi-
to de preempao em casos a serem definidos no plano diretor. Essa norma, portanto, contraria o in-
teresse pblico de evitar a discricionariedade do Poder Pblico em matria de direito fundamental,
como o da propriedade.


40
Conforme defende Alochio (:oo,), nao pode o solo criado impossibilitar de todo o di-
reito de construir, gerando seu esvaziamento. Por exemplo, no caso de um coeficiente de
aproveitamento basico igual a zero, ou proximo disso, teramos uma desapropriaao indire-
ta, desprovida de indenizaao. Prev-se, dessa forma, que ha um mnimo de potencial cons-
trutivo inerente ao lote, ou seja, um conteudo mnimo de propriedade.
Em contraponto a Dallari, Pinto (:o::) desenvolve a teoria da patrimonializaao do di-
reito de construir, onde, a partir do onus urbanstico o potencial construtivo previsto no
plano se materializa em direito de construir vinculado ao terreno. O Estatuto da Cidade, em
seu art. :, traz entre as diretrizes da poltica urbana a justa distribuiao dos benefcios e
onus decorrentes do processo de urbanizaao e a recuperaao dos investimentos do Poder
Pblico de que tenha resultado a valorizaao de imoveis urbanos. Desta forma, ele analisou
os considerados onus urbansticos, que sao impostos aos proprietarios como forma de dis-
tribuir os custos da urbanizaao na medida em que eles serao beneficiados: o lote (o terreno
objeto de parcelamento, em oposiao gleba), as operaes urbanas consorciadas, a contri-
buiao de melhoria e a outorga onerosa do direito de construir.
Com base na doutrina e no direito positivo, Pinto (:o::) defende que cada lote, quan-
do do parcelamento, imbudo em sua essncia do direito de construir, ou da possibilidade
de edificaao, na medida da densidade prevista no plano. Desta forma ele justifica o direito
de construir presente no lote, nao enquanto contedo mnimo, na medida em que esse di-
reito nao igual para todos os lotes, mas varia conforme as normas vigentes no momento da
realizaao do loteamento. Disso, Pinto (:o::, p. :8,) constata que,
Via de regra, esse coeficiente basico devera coincidir com o anteriormente
vigente, de tal modo a vincular a contrapartida mudana de ndices rea-
lizada pelo plano.
20
Da por que se deve entender a cobrana da outorga
onerosa como uma obrigaao do Poder Pblico para toda e qualquer alte-
raao de uso ou ndice urbanstico que venha beneficiar o proprietario de
um lote.
20
Como exemplos dessa situaao, Pinto (:o::) cita o Distrito Federal e Porto Alegre. Tambm este
o caso de Cuiaba, como se vera no captulo seguinte.


41
A conclusao da teoria de Pinto (:o::) a defesa do proprietario contra a alteraao da
norma de uso do solo por parte do municpio. Se o proprietario ja pagou pela outorga one-
rosa, nao pode o municpio reduzir o direito de ele construir. Se anteriormente o proprieta-
rio teve que pagar a outorga onerosa em certo caso, injusto que o coeficiente basico seja
ampliado permitindo o direito de construir nao oneroso. Se o loteador promoveu o parce-
lamento prevendo infraestrutura suficiente para certo potencial construtivo em tais lotes,
nao pode o coeficiente basico nesta area ser menor que o equivalente a esse potencial.
2.4 Instrumentos relacionados
Destacam-se trs instrumentos estreitamente relacionados com a outorga onerosa do
direito de construir: a operaao urbana consorciada, a transferncia do direito de construir
e a outorga onerosa de alteraao de uso.
2.4.1 Operao urbana consorciada
A operaao urbana consorciada ja vinha sendo experimentada antes do Estatuto da
Cidade, nao com o mesmo nome, mas com os mesmos fins gerais. Em Sao Paulo, regis-
tram-se as operaes urbanas interligadas e as operaes urbanas integradas, desde :,
(SILVA, :o::)
21
. No Estatuto (BRASIL, :oo:), temo-las num nico instrumento positivado
correspondente, que detalhado na Seo XI do Captulo II do mesmo:
Art. ,:. Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, podera delimi-
tar area para aplicaao de operaes consorciadas.
: Considera-se operaao urbana consorciada o conjunto de interven-
es e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a partici-
paao dos proprietarios, moradores, usuarios permanentes e investidores
21
Trata-se da Operaao Urbana Consorciada Faria Lima (Lei n ::.,,:/:,), da Operaao Urbana
Agua Branca (Lei n ::.,,/:,) e da Operaao Urbana Centro (Lei n ::.,/:,). Todas as trs ja
passaram por adequaao posterior entrada em vigor do Estatuto da Cidade. Como exemplo de
operaes iniciadas posteriormente ao estatuto, temos a Operaao Urbana Consorciada Agua Es-
praiada (Lei n :,.:oo/:oo: e Lei n :,.:o/:o::), ainda em Sao Paulo, a Operaao Urbana Porto Ma-
ravilha (Lei Complementar n :o:/:oo), na cidade do Rio de Janeiro, e a Operaao Urbana Con-
sorciada Linha Verde (Lei n :,.o/:o::), em Curitiba.


42
privados, com o objetivo de alcanar em uma area transformaes urba-
nsticas estruturais, melhorias sociais e a valorizaao ambiental.
: Poderao ser previstas nas operaes urbanas consorciadas, entre ou-
tras medidas:
I a modificaao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocu-
paao do solo e subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, consi-
derado o impacto ambiental delas decorrente;
II a regularizaao de construes, reformas ou ampliaes executadas
em desacordo com a legislaao vigente.
III - a concessao de incentivos a operaes urbanas que utilizam tecnolo-
gias visando a reduao de impactos ambientais, e que comprovem a utili-
zaao, nas construes e uso de edificaes urbanas, de tecnologias que
reduzam os impactos ambientais e economizem recursos naturais, especi-
ficadas as modalidades de design e de obras a serem contempladas. (Inclu-
do pela Lei n ::.8o, de :o:)
No art. ,: acima esta feita a delimitaao do instrumento e o que pode ser previsto por
ele. O artigo subsequente (BRASIL, :oo:) especifica o contedo mnimo:
Art. ,,. Da lei especfica que aprovar a operaao urbana consorciada cons-
tara o plano de operaao urbana consorciada, contendo, no mnimo:
I definiao da area a ser atingida;
II programa basico de ocupaao da area;
III programa de atendimento economico e social para a populaao dire-
tamente afetada pela operaao;
IV finalidades da operaao;
V estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI contrapartida a ser exigida dos proprietarios, usuarios permanentes e
investidores privados em funao da utilizaao dos benefcios previstos nos
incisos I e II do : do art. ,: desta Lei;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietarios, usuarios permanentes e
investidores privados em funao da utilizaao dos benefcios previstos nos
incisos I, II e III do : do art. ,: desta Lei; (Redao dada pela Lei n
::.8o, de :o:)
VII forma de controle da operaao, obrigatoriamente compartilhado
com representaao da sociedade civil.
VIII - natureza dos incentivos a serem concedidos aos proprietarios, usua-
rios permanentes e investidores privados, uma vez atendido o disposto no
inciso III do : do art. ,: desta Lei. (Includo pela Lei n ::.8o, de :o:)

43
: Os recursos obtidos pelo Poder Pblico municipal na forma do inciso
VI deste artigo serao aplicados exclusivamente na propria operaao urba-
na consorciada.
: A partir da aprovaao da lei especfica de que trata o caput, sao nulas
as licenas e autorizaes a cargo do Poder Pblico municipal expedidas
em desacordo com o plano de operaao urbana consorciada.
O inciso I do art. ,: do Estatuto demonstra a possibilidade de modificaao dos ndices
urbansticos estabelecidos genericamente pra zona onde a area objeto da operaao esta situ-
ada. Essa possibilidade se da como contrapartida pelo investimento privado na area e pos-
sibilita o levantamento dos recursos necessarios para o investimento pblico previsto no lo-
cal e que imprescindvel para a efetivaao da operaao. V-se, pois, a justificativa para ele
ser denominada consorciada, por ser a convergncia de aes e interesses pblicos e priva-
dos (CARVALHO FILHO, :o::).
Com base no exposto at entao, pode-se pontuar as diferenas entre a operaao urba-
na consorciada e o solo criado. A primeira delas a aplicaao dos recursos (art. ,,, :), que
deve se dar exclusivamente na propria area da operaao. Enquanto o solo criado tem o con-
dao de agir de forma distributiva com relaao s contrapartidas recebidas, a operaao urba-
na limita a abrangncia da aplicaao dos recursos, com intuito de se evitar desvio de finali-
dade do instrumento, implicando em desrespeito aos objetivos da legislaao (CARVALHO
FILHO, :o::).
A outra diferena a previsao de emissao de certificados de potencial adicional de
construao (conhecidos como CEPAC):
Art. ,. A lei especfica que aprovar a operaao urbana consorciada pode-
ra prever a emissao pelo Municpio de quantidade determinada de certifi-
cados de potencial adicional de construao, que serao alienados em leilao
ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessarias propria
operaao.
: Os certificados de potencial adicional de construao serao livremente
negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na area
objeto da operaao.
: Apresentado pedido de licena para construir, o certificado de poten-
cial adicional sera utilizado no pagamento da area de construao que su-
pere os padres estabelecidos pela legislaao de uso e ocupaao do solo,

44
at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a operaao urbana con-
sorciada.
Ao invs de haver a aplicaao do instrumento da outorga do direito de construir acima
do padrao estabelecido (coeficiente de aproveitamento basico) at o limite fixado pela legis-
laao de uso e ocupaao do solo (coeficiente de aproveitamento maximo) para cada cons-
truao, mediante contrapartida pecuniaria ou conversvel em bens e servios, a operaao
urbana possibilita uma emissao inicial de certificados, que pode ser objeto de comercializa-
ao e conversao em direito de construir.
22
Ou seja, para a criaao de solo especfica do am-
bito da operaao urbana consorciada, sao usados os CEPAC emitidos anteriormente
(BATISTELA, :oo; CARVALHO FILHO, :o::, grifo nosso).
V-se a operaao urbana consorciada como um meio de urbanificaao especial. (SILVA,
:o::) Enquanto o zoneamento geral e a legislaao de uso e ocupaao do solo do municpio
tratam da cidade de forma genrica, a operaao urbana consorciada permite uma atenao
detalhada a um setor urbano. Seguindo esse raciocnio e analisando o disposto no Estatuto,
nao possvel aplicar o instrumento para fim de urbanizaao (ou urbanificaao, como ex-
posto no incio do trabalho). O objetivo da operaao urbana consorciada transformaes
urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizaao ambiental, o que implica em in-
tervenao em area ja urbanizada (BATISTELA, :oo).
2.4.2 Transferncia do direito de construir
A transferncia do direito de construir esta detalhada na Seo XI do Captulo II do
Estatuto da Cidade (BRASIL, :oo:):
Art. ,,. Lei municipal, baseada no plano diretor, podera autorizar o pro-
prietario de imovel urbano, privado ou pblico, a exercer em outro local,
ou alienar, mediante escritura pblica, o direito de construir previsto no
plano diretor ou em legislaao urbanstica dele decorrente, quando o refe-
rido imovel for considerado necessario para fins de:
22
O uso dos presentes termos na explicaao tem por objetivo clarificar a relaao desse instrumento
com a outorga onerosa do direito de construir.


45
I implantaao de equipamentos urbanos e comunitarios;
II preservaao, quando o imovel for considerado de interesse historico,
ambiental, paisagstico, social ou cultural;
III servir a programas de regularizaao fundiaria, urbanizaao de areas
ocupadas por populaao de baixa renda e habitaao de interesse social.
:
o
A mesma faculdade podera ser concedida ao proprietario que doar ao
Poder Pblico seu imovel, ou parte dele, para os fins previstos nos incisos
I a III do caput.
:
o
A lei municipal referida no caput estabelecera as condies relativas
aplicaao da transferncia do direito de construir.
Chamamos a atenao para o caput do art.,,, que prev duas situaes onde implicaria
transferncia do direito de construir: o proprietario exercer o direito em outro imovel seu
ou alienar esse direito a outra pessoa. O :, ainda, estabelece que a transferncia possa ser
concedida ao proprietario que doar seu imovel ou parte dele para os fins previstos.
Jos Afonso da Silva (:o::) classifica a transferncia de duas formas: interlocativa, no
primeiro caso do caput do art. ,,, entre imoveis do mesmo sujeito, e intersubjetiva, no se-
gundo caso, entre imoveis de sujeitos diferentes.
Os casos passveis de aplicaao do instrumento sao os descritos nos incisos I a III. E de
comum aplicaao o inciso II, quando se aplica a transferncia para fins de preservaao.
Exemplifica-se com o caso de um stio historico objeto de tombamento onde, na impossibi-
lidade da plena utilizaao do potencial construtivo local permitida a transferncia deste
potencial para uma zona outra, incentivando a preservaao do stio.
Alochio (:oo,) defende a diferenciaao de conceitos entre a outorga onerosa do direi-
to de construir e a transferncia do direito de construir. Conforme ele explica, este se trata
de transferncia de um potencial existente, de res in comercium, passvel de alienaao ex
contratu. Aquele so se configura quando ha criaao ex nihilo de solo por parte da municipa-
lidade, atravs da permissao de novo direito de construir, ou seja, do acima do limite ma-
ximo permitido a todos.
A Figura : abaixo ilustra o conceito de outorga onerosa do direito de construir e a
transferncia do direito de construir:

46
Figura 2. Esquema conceitual da OODC e da TDC conforme o Estatuto da Cidade.

Fonte: FURTADO, 2011.
2.4.3 Outorga onerosa de alterao de uso
A mesma seao do Estatuto da Cidade que trata da outorga onerosa do direito de
construir trata da outorga onerosa de alteraao de uso. Apesar de nao ter ficado claro no t-
tulo da seao, esses instrumentos nao se confundem.
O art. : (BRASIL, :oo:) define o instrumento: O plano diretor podera fixar areas nas
quais podera ser permitida alteraao de uso do solo, mediante contrapartida a ser prestada
pelo beneficiario. Nao ha aumento de coeficiente de aproveitamento neste caso, mas sim
uma alteraao do uso destinado area (de residencial para comercial e de servios, por
exemplo), mediante contrapartida a ser calculada seguindo os mesmos princpios da
OODC (art. ,o), cujos recursos arrecadados terao a mesma destinaao (art. ,:).


47
3 Solo criado em Cuiab
3.1 Planejamento urbano em Cuiab
Conforme comentado anteriormente, Cuiaba viveu um grande incremento populacio-
nal a partir da dcada de :oo, conforme tabela abaixo. Entre :oo e ::, a populaao cuia-
bana aproximadamente dobrou a cada dcada.
Figura 3. Populao de Cuiab por data de censo demogrfico.

Fonte: IBGE, [201-].
Notas: 1. Para 1920 at 1950: populao presente;
2. Para 1960 at 1980: populao recenseada;
3. Para 1991 at 2010: populao residente;
4. Para 2000: dados da Sinopse Preliminar;
5. Para 2010: dados da Sinopse.
O investimento em infraestrutura, urbanizaao e planejamento nao acompanhou esse
crescimento populacional acelerado. Se at a dcada de :,o, o planejamento urbano em
Cuiaba se resumia a aes setoriais, principalmente obras viarias, a partir de entao comea-
ram as aes integradas. O primeiro plano da cidade foi elaborado pela empresa NewPlan
Consultaria Planejamento S/A, com financiamento do governo federal atravs do
SERFHAU, no governo de Jos Villanova Torres. Concludo em :,, o Plano de Desenvol-
vimento Local Integrado de Cuiaba foi um extenso trabalho composto por :, volumes distri-
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
1920 1940 1950 1960 1970 1980 1991 2000 2010

48
budos em quatro grupos. Deste estudo resultou a primeira legislaao urbanstica comple-
ta
23
da cidade:
Lei n :.,o de :: de maro de :,: dispe sobre a delimitaao das areas urba-
nas e de expansao urbana;
Lei n :.,,, de :: de maro de :,: dispe sobre o zoneamento urbano, o sis-
tema viario principal do Municpio de Cuiaba, suas normas disciplinadoras e
da outras providncias;
Lei n :.,8, de :: de maro de :,: dispe sobre as normas e exigncias para
aprovaao dos loteamentos urbanos no municpio de Cuiaba e da outras pro-
vidncias;
Lei n :.,, de :: de maro de :,: institui o codigo de obras do municpio de
Cuiaba e da outras providncias.
Mapa 1. Planta do zoneamento de uso na rea urbana de Cuiab, conforme PDLI.

Fonte: NEWPLAN S/A, [1974].
23
Cuiaba contava apenas com lei delimitadora do permetro urbano e codigo de posturas, antes do
PDLI.


49
A Lei n :.,,/:, foi bastante ampla e abrangeu a hierarquizaao viaria, a divisao em
areas-programa (zonas), os respectivos usos permitidos (Mapa :, acima) e ndices urbans-
ticos previstos, e as penalidades cabveis.
Na dcada de :8o, a estrutura de planejamento de Cuiaba passou por mudanas. A
legislaao urbana foi revista, em um trabalho sob a orientaao tcnica da Fundaao Prefeito
Faria Lima, de Sao Paulo (CUIABA, [:o:-]). Foram sancionadas as seguintes leis:
Lei n :.o::, de de novembro de :8:: dispe sobre o parcelamento do solo
urbano no municpio de Cuiaba, e da outras providncias;
Lei n :.o::, de de novembro de :8:: dispe sobre as construes, reformas
e ampliaes de edifcios no municpio de Cuiaba, e da outras providncias;
Lei n :.o:,, de de novembro de :8:: dispe sobre o uso do solo urbano no
municpio de Cuiaba, e da outras providncias.
Ainda na dcada de :8o, foram importantes os debates e estudos tcnicos sobre pol-
tica e planejamento urbanos promovidos na cidade, com apoio da Uniao, do legislativo
municipal e de varias entidades de classe. O resultado desta mobilizaao foi a autorizaao
para a criaao do orgao de planejamento urbano de Cuiaba, atravs da Lei n :.:,, de :o de
abril de :8,. Em :8, foi montado pela prefeitura um grupo tcnico, o Grupo de Trabalho
do Plano Diretor Urbano GT/PDU, que iniciou os trabalhos de revisao do plano diretor
de Cuiaba e a os estudos sobre o instituto de planejamento do municpio, cuja criaao se
efetivou no ano seguinte, atravs da Lei n :.o,/:88, como Instituto de Planejamento e
Desenvolvimento Urbano IPDU (CUIABA, [:o:-]).
Em :o foi promulgada a Lei Organica do municpio de Cuiaba, em consonancia
com a Constituiao de :88. Nela, ficaram estabelecidas as diretrizes da Poltica Municipal
de Desenvolvimento Urbano e orientaes para o plano diretor, a ser elaborado pelo IPDU.
Antes disso, atravs da Lei n :.8,:/::, foram criados o Sistema Municipal de Desenvol-
vimento Urbano (SMDU) e o Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano (CMDU),
conforme dispunha a Lei Organica (CUIABA, [:o:-]).

50
Contando com a participaao de entidades de classe, sindicatos, tcnicos consultores,
tcnicos da prefeitura e professores da UFMT, foram elaboradas e sancionadas as duas leis
que foram base do Sistema Municipal de Desenvolvimento Urbano:
Lei Complementar n oo,, de : de dezembro de ::: dispe sobre o Plano
Diretor de Desenvolvimento Urbano de Cuiaba e da outras providncias;
Lei Complementar n oo, de : de dezembro de ::: institui o Codigo Sani-
tario e de Posturas do Municpio, o Codigo de Defesa do Meio Ambiente e Re-
cursos Naturais, o Codigo de Obras e Edificaes e da outras providncias.
Apesar de o PDDU definir o prazo de :8o dias para o encaminhamento da revisao das
leis de uso, ocupaao e parcelamento do solo Camara, a poltica de uso e ocupaao do solo
levou mais de :o anos para ser regulamentada, enquanto que o parcelamento do solo se
manteve sob a mesma lei por quase ,o anos, at ser revista em :o::, sob o novo plano dire-
tor.
Destacam-se nesse perodo as principais leis referentes ao uso e ocupaao do solo em
Cuiaba:
Lei Complementar n o:, de :o de junho de :,: reestrutura o Fundo Muni-
cipal de Desenvolvimento Urbano FUMDUR e da outras providncias
24
;
Lei Complementar n o, de :, de dezembro :,: disciplina o uso e a ocupa-
ao do solo urbano no municpio de Cuiaba
25
;
Lei n ,.8,o de , de julho de :: dispe sobre a regulamentaao do artigo :o
da Lei Complementar n o/, de uso e ocupaao do solo urbano no munic-
pio de Cuiaba e da outras providncias (sistema viario)
26
;
24
Alterada pela LC n oo/:8 de :/::/:8, pela LC n o,:, de :8/::/:ooo, pela LC n o8,, de
:o/::/:oo: e pela LC n :::, de :/::/:oo,.
25
Alterada pela LC n o,, de :,/::/:8. Revogada pela LC n :,:, de :o/o,/:o::.


51
Lei n ,.8,: de , de julho de :: dispe sobre a regulamentaao do artigo ,,
da Lei Complementar n o/, de uso e ocupaao do solo urbano no munic-
pio de Cuiaba e da outras providncias (aquisiao onerosa de potencial cons-
trutivo)
27
;
Lei n ,.8,: de , de julho de :: dispe sobre a regulamentaao do : do ar-
tigo :: da Lei Complementar n o/, de uso e ocupaao do solo urbano no
municpio de Cuiaba e da outras providncias. (Relatorio de Impacto Urbano
RIU)
28
;
Lei Complementar n :o, de , de dezembro de :oo,: dispe sobre a regula-
mentaao dos artigos :o e : da Lei Complementar n o/, de uso e ocupa-
ao do solo urbano no municpio de Cuiaba e da outras providncias.
29

Com a promulgaao do Estatuto da Cidade, em :oo:, fez-se necessaria a revisao do
PDDU, para que fosse adequado lei federal. Durante o ano de :ooo ocorreu o processo
participativo de elaboraao do novo plano diretor, aprovado e sancionado sob a Lei Com-
plementar n :,o, de : de janeiro de :oo,. Desde entao, a legislaao urbana vem sendo atu-
alizada em consonancia com o novo plano diretor autointitulado Plano Diretor de Desen-
volvimento Estratgico (PDDE) , e a legislaao federal e estadual pertinentes. As principais
leis editadas at o momento foram:
Lei Complementar n :,: de :o de maio de :o::: disciplina o uso, a ocupaao e
a urbanizaao do solo urbano no municpio de Cuiaba
30
;
26
Alterada pela Lei n .,8, de :,/:o/:oo,. Revogada pela LC n :,:, de :o/o,/:o::.
27
Alterada pela Lei n .,,, de :o/o,/:oo. Revogada pela LC n :,:, de :o/o,/:o::.
28
Revogada pela LC n :,o, de :/o:/:oo,.
29
Alterada pela LC n :,8, de :,/o:/oo, pela LC n :o, de o,/o/o,, pela LC n :8o, de ,o/::/:oo8,
pela LC n :o,, de ,o/::/:oo, pela LC n ::, de ::/::/:o:o. Revogada pela LC n :,:, de
:o/o,/:o::.


52
Lei Complementar n :,: de :o de maio de :o::: dispe sobre a hierarquizaao
viaria do municpio de Cuiaba
31
;
Apesar da abrangncia das leis supracitadas, uma parte da legislaao urbanstica ainda
carece de revisao. Alm disso, algumas normas das leis atualmente vigentes confusas e am-
bguas, principalmente se comparadas com a legislaao anterior. Algumas dessas ambigui-
dades e deficincias serao levantadas no decorrer do trabalho, no que se refere ao solo cria-
do.
3.2 Solo criado: aplicao em Cuiab
3.2.1 Legislao at o PDDU de 1992
E importante tratar da legislaao deste perodo, pois, alm de ter estado em vigor par-
cialmente mesmo apos o PDDU de ::, os ndices urbansticos sao base para a aquisiao
onerosa do potencial construtivo sob a LC n o/,.
A Lei :.o:,/:8: mais sucinta que a anterior (o PDLI), mas em linhas gerais define as
zonas, as atividades permitidas em cada uma, os correspondentes ndices urbansticos, a hi-
erarquia viaria e as penalidades.
Destacam-se aqui a definiao das zonas e na sequncia os ndices urbansticos.
Zona Central: corresponde area central da cidade, onde esta concentrado o
setor de comrcio e servios da cidade, incluindo instituies pblicas e comu-
nitarias;
Zona de Interesse Historico: inserida na Zona Central, corresponde ao stio
urbano formador da cidade
32
;
30
Alterada pela LC n : de :,/o,/:o::, pela LC n :,o de :o/o/:o::.
31
Alterada pela LC n :8 de :,/o,/:o:: e pela LC n :, de :8/::/:o::.
32
Esta zona coincide parcialmente com o permetro tombado como patrimonio historico nacional
pelo IPHAN, em ::.


53
Zona Residencial de Alta Densidade: regiao da cidade no prolongamento da
Avenida Getlio Vargas, onde haveria o incentivo ao adensamento. Corres-
ponde ao atual bairro Popular e parte dos bairros da Goiabeira e do Quilombo;
Distrito Industrial: implantado s margens da BR-o,o/:o,/,o, na sada para
Rondonopolis;
Zona de Proteao Ecologica :: regiao beira do rio Cuiaba, desde a foz do cor-
rego do Gamba, seguindo a montante at a Ponte Nova;
Zona de Proteao Ecologica :: Parque Antonio Pires, no morro da Luz, e en-
torno;
Zona de Rudo de Aeroporto: zona definida pela Portaria :,/GM, do Minis-
trio da Aeronautica, includa na zona urbana;
CPA: regiao abrangida pelo Centro Poltico Administrativo, criado pelo gover-
no do Estado;
Zona Estritamente Residencial Unifamiliar: destinada a habitaes unifamilia-
res. E compreendida pelos loteamentos Cidade Clula Santa Rosa, Jardim Cali-
fornia, Jardim Shangri-la, area residencial do Jardim das Amricas I, II e III,
Vila Romana, e Jardim Cuiaba, e parte do bairro Duque de Caxias;
Zona Predominantemente Residencial: toda a zona urbana de Cuiaba nao in-
serida nas zonas anteriores;
Corredor de uso mltiplo: zonas lineares, correspondente aos lotes lindeiros a
vias especficas, classificadas de A at F.
Tabela 1. ndices urbansticos por zona, conforme Lei n 2.023/1982 e Decreto n 923/1984.
Zonas
Taxa mxima de ocupao
do trreo
Coeficiente mximo de
aproveitamento
Zona Central 1,0 3
Zona de Interesse Histrico 1,0 2
Zona Residencial de Alta Densidade 0,5 4
Zona Estritamente Residencial 0,7 1
Distrito Industrial (a) (a)
Zona de Proteo Ecolgica 1 0,3 0,5
Zona de Proteo Ecolgica 2 0,5 2

54
Zona de Rudo de Aeroporto 0,5 1
Centro Poltico Administrativo CPA (b) (b)
Zona Predominantemente Residencial 0,5 2
Corredores de uso mltiplo (A at F) 1,0 3 (c)
Notas:
(a) Todas as edificaes devero ser objetos de apreciao da Coordenadoria do Distrito Industrial, da SICT;
(b) As edificaes do Centro Poltico Administrativo obedecem s diretrizes de legislao pertinentes, sob a coordenao
do Estado;
(c) Na Avenida Historiador Rubens de Mendona e na Avenida Getlio Vargas ser permitido o coeficiente mximo de
aproveitamento = 4.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 1984.
Destacam-se na tabela os coeficientes maximos de aproveitamento, que chegam a qua-
tro vezes a area do terreno na Zona Residencial de Alta Densidade, na Avenida Getlio
Vargas e na Avenida Historiador Rubens de Mendona.



Mapa 2. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme Lei n 2.023/1982.

Fonte: Mapa base adaptado de CUIAB, 2011e. Elaborado pelo autor combase no caminhamento da Lei n 2.023/1982. (CUIAB, 1982).
Nota: a Zona de Rudo de Aeroporto no consta do mapa, e a rea indicada referente ao CPA aproximada. No foi possvel reproduzir comcerteza as duas zonas pela falta de caminhamento no texto da lei. A linha tracejada azul representa o permetro urbano vigente poca da edio da lei.
55
56
3.2.2 PDDU de 1992 e respectiva lei de uso e ocupao do solo
Para analisar o instrumento do solo criado em Cuiaba, no perodo de :: e :o::, a
complexidade e extensao da legislaao exigem o desdobramento desta analise em temas
correlatos, consolidados em uma avaliaao final.
Serao abordados individualmente o zoneamento e o sistema viario, por suas implica-
es na intensidade da ocupaao do solo; a propria ocupaao, seus ndices urbansticos e
limites; e por fim, a analise do instrumento diante das consideraes feitas nas sees ante-
riores.
3.2.2.1 Zoneamento
As zonas foram conceitualmente definidas pela LC n o/:, (CUIABA, :,b), mas
nao delimitadas. In verbis:
Art. ::. Para receber os diferentes tipos de Uso do Solo Urbano, a Macro-
zona Urbana de Cuiaba fica dividida em o, (trs) categorias de ZONAS:
I - ZONA URBANA DE USO MULTIPLO;
II - ZONA DE EXPANSAO URBANA;
III - ZONAS URBANAS ESPECIAIS.
Art. :,. ZONA URBANA DE USO MULTIPLO - (ZUM) - Zona de uso
proibido subcategoria ALTO IMPACTO SEGREGAVEL e restrito ca-
tegoria IMPACTANTE e subcategoria ALTO IMPACTO NAO
SEGREGAVEL.
Art. :. ZONA DE EXPANSAO URBANA - (ZEX) - Zona nao parcelada
dentro da Macrozona Urbana, destinada ampliaao da ocupaao urbana,
conforme modelo de Uso e Ocupaao do Solo aqui definido e na Legisla-
ao de Parcelamento do Solo.
Art. :,. ZONAS URBANAS ESPECIAIS - Zonas cujas condies peculia-
res proprias recomendam tratamento diferenciado, classificando-se em o8
(oito) subcategorias:
I - Zona Residencial Unifamiliar- (ZRU);
II - Zonas Centrais - (ZC);
III - Zonas de Interesse Ambiental - (ZIA);
IV - Zona de Interesse Historico - (ZIH);
V - Zona de Interesse Social - (ZIS);

57
VI - Zona de Alto Impacto - (ZAI);
VII - Corredores de Trafego - (CTR);
VIII - Zona de Influncia de Torres de Comunicaao - (ZTC).
Explica-se aqui a definiao da categoria de Corredores de Trafego CTR, que nao
possuem permetro definido por serem lineares conforme a extensao da via considerada,
abrangendo os lotes lindeiros a esta via :
Art. ::. Corredores de Trafego - (CTR) - sao zonas lineares, tendo por ei-
xo Vias Pblicas, nas quais deve ser assegurada fluidez permanente do
trafego de veculos.
Pelo fato de serem zonas lineares definidas por vias, os corredores de trafego por defi-
niao sempre serao sobrepostos a outras zonas. E importante tratar desta caracterstica pa-
ra, mais frente, delinear suas particularidades.
Com a LC n :o,/:oo,, foram definidos os limites das Zonas Urbanas Especiais, en-
quanto a ZUM e a ZEX foram definidas por exclusao. Com relaao aos corredores de trafe-
go, esta categoria foi dividida em CTR :, CTR : e CTR ,: a primeira divisao compreendi-
da pelas vias pblicas urbanas classificadas como vias estruturais (art. :, I), a segunda, pe-
las vias classificadas como principais (art. :, II), e a terceira, pelas vias classificadas como
coletoras (art. :, III).
3.2.2.2 Sistema virio
Em se tratando de sistema viario, a LC n o/:, (CUIABA, :,b) dispe:
Art. :,. De acordo com as caractersticas funcionais e fsicas do sistema
viario urbano, ficam estabelecidas o, (cinco) classes de vias:
I - Especiais;
II - Locais;
III - Coletoras;
IV - Principais;
V - Estruturais.
Art. :o. A discriminaao das Vias Urbanas, segundo a sua classificaao,
sera definida por Lei apos estudos realizados pela Fundaao Instituto de
Pesquisa e Desenvolvimento Urbano - FIPDU e aprovados pelo Conselho
Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU.

58
Art. :,. A cada classe de via corresponde um Padrao Geomtrico Mnimo
de caixa viaria, exceto para a classe Vias Especiais.
:. Para os efeitos desta Lei, Padrao Geomtrico Mnimo - (PGM) - de
caixa viaria a largura mnima real ou prevista para cada classe de via.
:. Padrao Geomtrico Mnimo - determinado a partir do eixo geom-
trico da via, medindo-se a metade do seu valor para cada lado.
,. O Padrao Geomtrico Mnimo critrio para fins de definiao de
Afastamento Frontal Mnimo, de localizaao das atividades e empreendi-
mentos da categoria IMPACTANTE e de Limite de Adensamento.
Art. :8. Os Padres Geomtricos Mnimos de Caixa Viaria sao:
I - Vias Estruturais - ,om (trinta metros);
II - Vias Principais - :m (vinte e quatro metros);
III - Vias Coletoras - :8m (dezoito metros);
IV - Vias Locais - ::m (doze metros);
Paragrafo Unico. Nos casos de Vias Estruturais e Vias Principais em sis-
temas binarios de trafego, o Padrao Geomtrico Mnimo sera :om (vinte
metros) e :om (dezesseis metros) respectivamente.
Art. :. A classe de Vias Especiais tera traado geomtrico, uso e ocupa-
ao do solo de acordo com cada caso especfico e serao definidos por Lei
apos estudos realizados pela Fundaao Instituto de Pesquisa e Desenvol-
vimento Urbano - FIPDU e aprovados pelo Conselho Municipal de De-
senvolvimento Urbano - CMDU.
Como exposto, uma lei posterior regulamentaria o enquadramento das vias em cada
categoria. Cada categoria implica na definiao do padrao geomtrico mnimo (PGM), do
afastamento frontal mnimo, na localizaao das atividades e empreendimentos da categoria
impactante e no limite de adensamento, conforme Tabela :. As definies da lei nao deta-
lham a classe de vias especiais, cujo traado geomtrico, uso e ocupaao do solo serao defi-
nidos caso a caso, por lei, apos estudo do IPDU e aprovaao pelo CMDU.
A Lei n ,.8,o/: fez o enquadramento das vias nas categorias pertinentes, regula-
mentando o artigo : da LC n o/:,. Dentre as categorias, as vias especiais foram assim
classificadas (CUIABA, :a):
Art. o. Integram a Classe de VIAS ESPECIAIS, com traado geomtrico,
uso e ocupaao do solo de acordo com cada caso especfico, a serem defi-
nidos por Lei apos estudos realizados pela Fundaao Instituto de Pesquisa
e Desenvolvimento Urbano - FIPDU e aprovados pelo Conselho Munici-

59
pal de Desenvolvimento Urbano - CMDU, as seguintes Vias Pblicas Ur-
banas:
I - Vias em Zona de Interesse Historico - ZIH:
[...]
II - Vias em Zonas de Interesse Social - ZIS e Interesse Ambiental - ZIA,
quando assim definidas, de acordo com as determinaes especficas de
cada Zona Especial;
III - Vias do Loteamento Cohab Nova:
[...]
IV - Vias do Ncleo Habitacional Cidade Verde:
[...]
V - todas as demais Vias Pblicas Urbanas que assim venham a ser defini-
das por Lei especfica, apos estudos realizados pela Fundaao Instituto de
Pesquisa e Desenvolvimento Urbano - FIPDU e provado pelo Conselho
Municipal de Desenvolvimento Urbano - CMDU.
:. No caso de Vias Pblicas Urbanas em Zonas de Interesse Historico
prevalecerao os padres estabelecidos pela referida Zona Especial;
:. As Vias a que se referem os Incisos II, III e IV quando houver sobre-
posiao de classificaao prevalecerao os padres definidos pela hierarqui-
zaao geral.
A clara justificativa para a classificaao das vias em especiais regular suas restries
de forma individual, conforme cada caso. No centro historico, por exemplo, impraticavel
se exigir PGM segundo as dimenses estabelecidas na norma, dado o carater de preserva-
ao das construes e a configuraao do tecido urbano, de larguras de via irregulares, becos
e travessas estreitos, etc. O mesmo ocorre na COHAB Nova e na Cidade Verde, onde o lote-
amento foi implantado com lotes mnimos e vias de largura reduzida (m). Nota-se a preo-
cupaao de adequar a classificaao hierarquica das vias situaao fatica da malha viaria de
Cuiaba, conforme a possibilidade de ocupaao e adequaao das vias aos padres geomtri-
cos mnimos.
Com a LC n :o,/:oo,, as vias das categorias estrutural, principal e coletora foram, pa-
ra fim de zoneamento, enquadradas como zonas urbanas especiais (art. :, supracitado).
Dessa forma, possuem limitaes especficas quanto a uso do solo (CUIABA, :oo,b):

60
Art. ,8. Nos casos de imoveis situados em esquinas formadas por vias p-
blicas de hierarquias diferentes, o licenciamento de atividades e empreen-
dimentos seguira os ndices urbanstico [sic] estabelecidos para a via de
menor restriao, exceto nos casos de imoveis situados na Zona de Interes-
se Historico (ZIH) e Zonas de Interesse Ambiental : (ZIA :).
O disposto no artigo ,8 apesar de mencionar a ZIH resulta redundante por nao haver
vias nesta zona que nao sejam da categoria especial (sendo todas as vias de uma nica cate-
goria, nao ha cruzamentos de vias diferentes). No caso da ZIA, durante a vigncia nao hou-
ve a definiao de vias especiais definidas dentro desta zona, o que demonstra a necessidade
de a norma regular esse caso ambguo.


Mapa 3. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme LC n 044/1997.

Fonte: Cuiab, 2004b.
61

Mapa 4. Hierarquizao viria de Cuiab, conforme LC n 044/1997.

Fonte: Cuiab, 2004b.
62
63
3.2.2.3 Ocupao do solo
Para iniciar a discussao sobre a ocupaao do solo conforme a LC n o/:,, repro-
duzem-se os artigos seguintes (CUIABA, :,b), que trazem algumas definies da norma:
Art. ,,. A Ocupaao do Solo Urbano, aferida pela quantidade, intensidade
e disponibilidade de area a ser construda, fundamenta-se nos seguintes
conceitos e parametros:
I POTENCIAL CONSTRUTIVO (PC) a area total edificavel em
um lote, definido atravs do Coeficiente de Aproveitamento e limitada
por sua Capacidade Construtiva;
II COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) a relaao entre
a area total edificavel em um lote e sua area, conforme legislaao vigente
at a publicaao da presente Lei;
III CAPACIDADE CONSTRUTIVA (CC) a maior area edificavel
em um lote, em funao da infra-estrutura disponvel;
IV LIMITE DE ADENSAMENTO (LA) o coeficiente entre a Ca-
pacidade Construtiva de um lote e sua area;
V POTENCIAL CONSTRUTIVO EXCEDENTE (PCE) a parcela
do Potencial Construtivo vinculado a um lote que ultrapasse a sua Capa-
cidade Construtiva;
VI CAPACIDADE CONSTRUTIVA EXCEDENTE (CCE) a parce-
la da Capacidade Construtiva de um lote que ultrapasse seu Potencial
Construtivo;
VII - COEFICIENTE DE OCUPAAO - (CO) - a relaao entre a area da
projeao da edificaao no lote e a area do lote;
VIII - COEFICIENTE DE PERMEABILIDADE - (CP) - a relaao entre
a area mnima permeavel a ser mantida no lote e a area do proprio lote;
IX - AFASTAMENTO FRONTAL MINIMO - (AFM) - a distancia m-
nima entre a projeao de uma edificaao e o eixo geomtrico da via lin-
deira ao lote edificado;
[...]
XI INFRA-ESTRUTURA URBANA MINIMA (IUM) a disponibi-
lidade de arruamento, rede de distribuiao de energia e rede de distribui-
ao de agua.
Em seu artigo ,8 (CUIABA, :,b) a LC n o/:, deixa claro o critrio para defini-
ao de parametros de ocupaao do solo, no que se refere sua intensidade:

64
Art. ,8. O critrio basico para a diferenciaao dos parametros da Ocupa-
ao do Solo Urbano a disponibilidade de infra-estrutura urbana. (gri-
fo nosso)
Paragrafo Unico. Para efeito da Ocupaao do Solo, as Vias e Logradouros
Pblicos, ou seus trechos, ficam classificados de acordo com sua disponi-
bilidade de infra-estrutura urbana nos seguintes padres:
I - INABITAVEL;
II - MINIMO;
III - MEDIO;
IV - ALTO;
V - MAXIMO.
Na sequncia, a LC n o/:, define a infraestrutura existente necessaria para en-
quadramento no padrao e no correspondente limite de adensamento, conforme Tabela :,
abaixo.
Tabela 2. Quadro de ocupao do solo urbano. Anexo 1 da Lei Complementar n 044/1997.
Padro de
infraestrutura
Infraestrutura existente (nas vias pblicas ou e seus trechos)
Limite de
adensamento
Inabitvel Sem infraestrutura urbana mnima 0
Mnimo Infraestrutura urbana mnima 1
Mdio
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
2
Alto
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
Padro geomtrico mnimo ou largura real de 18 m (dezoito metros)
Acesso direto a via principal ou estrutural
4
Mximo
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
Padro geomtrico mnimo ou largura real de 24 m (vinte e quatro metros)
Acesso direto a via principal ou estrutural
Galeria de guas pluviais
Rede de esgoto
Hidrantes
6
Fonte: CUIAB, 2004b.

65
Conforme art. ,,, XI, qualquer lote com disponibilidade de arruamento, redes de agua
e esgoto possui infraestrutura urbana mnima e, conforme a tabela acima, possibilidade de
nele se edificar (com limite de adensamento igual a :). Os padres alto e maximo da tabela
exigem definiao de padrao geomtrico e da categoria da via de acesso, o que ocorreu com
a mencionada Lei n ,.8,o/:.
Com relaao aos conceitos explicados na lista do citado artigo ,,, fazem-se necessarias
algumas consideraes, quando a suas definies e implicaes:
O coeficiente de aproveitamento (CA) equivalente ao coeficiente de aproveitamento
maximo da legislaao vigente poca da ediao da LC n o/:,, ou seja, a Lei n
:.o:,/:8: e respectivo decreto. Tendo como referncia o Estatuto da Cidade, corresponde-
ria ao coeficiente de aproveitamento basico.
O limite de adensamento (LA) a relaao entre a area maxima edificavel de um lote
em funao de sua infraestrutura e sua area. Ou seja, trata-se da mesma relaao que define o
CA, configurando o coeficiente de aproveitamento maximo, se analisado sob o texto do Es-
tatuto.
As definies da Lei trazem ainda dois outros conceitos, relacionados aos dois coefici-
entes acima citados. Sao eles:
Capacidade construtiva (CC): a maior area edificavel em um lote, em funao
da infraestrutura disponvel. E o equivalente a se multiplicar o limite de aden-
samento pela area do lote.
Potencial construtivo (PC): a area total edificavel em um lote, definida atra-
vs do coeficiente de aproveitamento (ou seja, considerando o CA vigente at
entao) e limitada por sua capacidade construtiva. Ou seja, a area total edifi-
cavel em um lote que nao precisa ser objeto de compra ou transferncia de po-
tencial construtivo.
Potencial construtivo excedente (PCE): a parcela do Potencial Construtivo
vinculado a um lote que ultrapasse a sua Capacidade Construtiva, ou seja, o di-

66
reito de construir conforme lei anterior ultrapassa o direito atual estabelecido
pelo limite de adensamento;
Capacidade construtiva excedente (CCE): a parcela da capacidade construti-
va de um lote que ultrapasse seu potencial construtivo, que para ser utilizada
objeto de aquisiao onerosa.

67
Figura 4. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano. Anexo II da LC n 044/1997.

Fonte: Cuiab, 2004b.


68
Figura 5. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano. Anexo II da LC n 044/1997.

Fonte: Cuiab, 2004b.
O limite de adensamento definido pela infraestrutura existente a regra geral, como ja
ficou claro. A lei permite exceao, conforme segue:
Art. ,. Quando em funao de condies especiais uma determinada Zo-
na Urbana tiver um Limite de Adensamento especfico, este prevalecera
sobre os limites determinados pelos padres de Vias e Logradouros.
Entende-se que, sendo exceao, poderia uma determinada zona ter um limite de aden-
samento menor (mais restritivo) que o possibilitado pela infraestrutura urbana, mas nunca

69
maior. Isto se confirmou com a LC n :o,/:oo,, quando, em seu Captulo V, definiu que no
caso das Zonas de Interesse Ambiental (ZIA : e ZIA :) fica limitada intensidade de ocupa-
ao, atravs dos limites de adensamento menores que : (art. ,:, I e art. ,: I).
Note-se que a funao das zonas ordenar o uso, nao necessariamente a ocupaao do
solo (art. ::, caput da LC n o/:,). Entretanto, para algumas zonas foram definidas ex-
cees ao disposto na regra geral (artigos o a 8 da mesma lei). Alm do limite de aden-
samento, a LC n :o,/:oo, especificou coeficientes de ocupaao maximos e de permeabili-
dade mnimos diferenciados para algumas zonas
33
, basicamente mais restritivos do que os
gerais especificados na LC n o/:,.
No que cabe ocupaao do solo, a hierarquizaao viaria parametro para enquadra-
mento da infraestrutura, o que define os limites de adensamento. Ao mesmo tempo, algu-
mas categorias de vias sao tambm classificadas como zona de corredor de trafego, confor-
me o citado artigo :: da LC n o/:,. Alm da vinculaao com o limite de adensamento,
a cada categoria de via ha um padrao geomtrico mnimo (PGM), que critrio para a de-
finiao do afastamento frontal mnimo (AFM), conceitos definidos pelo art. ,, da LC n
o/:,.
Todas as limitaes ocupaao do solo (coeficiente de ocupaao maximo, coeficiente
de permeabilidade mnimo, afastamento frontal mnimo, coeficiente de aproveitamento e
limite de adensamento) devem ser concomitantemente cumpridas, quando da construao
de edificaes, o que significa que caso algum dos limites imponha restriao tal que impos-
sibilite a plena ocupaao do solo, conforme os outros ndices, este devera ser observado.
A LC n o/:, (CUIABA, :,b) restringe o uso e a ocupaao do solo aos lotes, que
tm a devida definiao:
33
As zonas com ndices especficos sao as Zonas de Expansao Urbana (ZEX), as Zonas de Centro
Regional (ZCR), as Zonas de Interesse Ambiental (ZIA : e ZIA :). Em que pese a diminuiao do co-
eficiente de permeabilidade flexibilizado nas ZCR, esta possibilidade esta condicionada instalaao
de cisterna de captaao de aguas pluviais, conforme disposto em lei.


70
Art. ,:. O Uso e a Ocupaao de que trata a presente Lei se da na unidade
expressa por parcela de terreno com pelo menos um acesso direto Via
ou Logradouro Pblico, resultante de parcelamento do solo e denominado
LOTE.
:. O lote mnimo permitido tem area igual a ::,m (cento e vinte e cin-
co metros quadrados).
:. Poderao ser tratados como Lote as parcelas de terreno circundadas
por Vias ou Logradouros Pblicos, com area inferior a ,o.ooom (trinta
mil metros quadrados).
Por fim, a LC n :o,/:oo, tratou de alguns casos omissos ou indefinies nao contem-
pladas na LC n o/:,, entre eles:
Procedimento em caso de sobreposiao com as zonas de interesse ambiental e
zonas de interesse historico (artigos ,: a ,);
Procedimento em caso de imoveis em esquina formada por vias de hierarquia
diferente (art. ,8, ja citado).
Aqui ficam claros os paragrafos : e : do artigo o da Lei n ,.8,o/:, citados na se-
ao anterior. Diz o artigo ,,, paragrafo nico, da LC n :o,/:oo,, que nos casos de sobre-
posiao de corredores ZIH, prevalecerao os ndices urbansticos estabelecidos para a Zona
de Interesse Historico. Esse mesmo critrio ocorre nas ZIA :, ZIA : e ZIH : (artigos ,:, ,: e
,, respectivamente), sendo que no caso das zonas de interesse ambiental nao se limitem
sobreposiao de corredores, mas se estendem a qualquer zona.
34

Postas todas as consideraes, traz-se a seguir a consolidaao dos ndices urbansticos
para cada zona urbana, conforme a LC n o/:, e a LC n :o,/:oo,.

34
Apesar de o disposto nos artigos ,: e ,: tratar genericamente de sobreposiao de zonas, nao foi
identificado nenhum caso possvel de sobreposiao que nao seja entre uma zona e um corredor de
trafego (excluindo-se as Zona de Influncia de Torres de Comunicaao, que so estabelecem limites
de altura gabarito para as edificaes).


71
Tabela 3. Consolidao dos ndices urbansticos, conforme LC n 044/1997 e LC n 103/2003.

Sigla da
zona
Descrio da zona
CO
mximo
CP
mnimo
LA

ZUM Zona Urbana de Uso Mltiplo 0,50 0,25 (e)
ZEX Zona de Expanso Urbana 0,15 (a) 0,75 (a) (e)
Zonas urba-
nas especi-
ais
ZRU Zona Residencial Unifamiliar 0,75 0,25 (e)
ZAC Zona de rea Central 0,80 0,20 (e)
ZCR Zona de Centro Regional ou Subcentro 0,80 (a) 0,20 (a) (e)
ZIA 1 Zonas de Interesse Ambiental 1 0,15 (a) (g) 0,75 (a) (g) 0,50 (a) (g)
ZIA 2 Zonas de Interesse Ambiental 2 0,05 (a) (g) 0,90 (a) (g) 0,05 (a) (g)
ZIH 1 Zona de Interesse Histrico 1 0,75 (b) (h) (b) (h) (b) (h)
ZIH 2 Zona de Interesse Histrico 2 0,75 (c) (h) (c) (h) (c) (h)
ZIS 1 Zona de Interesse Social 1 (d) (d) (d)
ZIS 2 Zona de Interesse Social 2 (d) (d) (d)
ZIS 3 Zona de Interesse Social 3 (d) (d) (d)
ZAI Zona de Alto Impacto 0,40 (a) 0,50 (a) (e)
CTR 1 Corredores de Trfego 1 0,75 0,25 (e)
CTR 2 Corredores de Trfego 2 0,75 0,25 (e)
CTR 3 Corredores de Trfego 3 0,75 0,25 (e)
ZTC 1 Zona de Influncia de Torres de Comunicao 1 (f) (f) (f)
ZTC 2 Zona de Influncia de Torres de Comunicao 2 (f) (f) (f)
Notas: A origem dos ndices a LC n 044/1997, exceto quando indicado.
(a) O ndice o estabelecido na LC n 103/2003;
(b) Alm do ndice estabelecido na LC n 044/1997, devero ser atendidos os ndices urbansticos estabelecidos pelo r-
go responsvel pelo Patrimnio Histrico e Artstico Nacional (IPHAN);
(c) Alm do ndice estabelecido na LC n 044/1997, devero ser atendidos os ndices urbansticos estabelecidos pelo rgo
municipal responsvel pelo Patrimnio Histrico, Artstico e Cultural;
(d) No h definio especfica a essas zonas, considerando a transitoriedade destas e a previso de reenquadramento fu-
turo;
(e) O limite de adensamento nestes casos definido atravs da infraestrutura existente, conforme LC n 044/1997;
(f) As ZTC definem apenas gabarito de altura das edificaes. Os outros ndices urbansticos so os das zonas sobrepostas;
(g) Nos casos de sobreposio de zonas ZIA, prevalecero os ndices urbansticos desta;
(h) Nos casos de sobreposio de corredores ZIH, prevalecero os ndices urbansticos desta.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2004b.
3.2.2.4 Solo criado
Entendidas as normas sobre a ocupaao do solo urbano em Cuiaba, seguem as consi-
deraes sobre o instrumento do solo criado. O Captulo VIII da Lei Complementar n
o/:, (CUIABA, :,b) trata da chamada transferncia de potencial construtivo, que
abrange em essncia os instrumentos de OODC e TDC do Estatuto da Cidade. Segue o ca-
ptulo:

72
Art. ,,. Desde que possua Capacidade Construtiva Excedente, um lote
podera ter seu POTENCIAL CONSTRUTIVO ampliado, atravs da aqui-
siao onerosa junto Prefeitura Municipal de Cuiaba, atravs de seu orgao
de Gerenciamento Urbano.
:. A aquisiao onerosa de que trata o CAPUT deste artigo se fara por:
I Compra;
II Troca;
III Prestaao de Servios.
:. A aquisiao onerosa podera ser efetuada atravs da combinaao de
mais de uma das modalidades de pagamento.
,. A prestaao de servios de que trata o inciso III do : sera objeto de
Licitaao Pblica, com pagamento em POTENCIAL CONSTRUTIVO.
Art. ,. A aquisiao onerosa por compra se fara com base no valor venal
do metro quadrado estabelecido pela Planta Genrica de Valores, atuali-
zada at a data de aquisiao, dividido pelo Coeficiente de Aproveitamento
do lote.
Paragrafo Unico. O valor de que trata o CAPUT deste artigo sera pago em
moeda corrente no ato da aquisiao da ampliaao do Potencial Construti-
vo.
Art. ,,. A aquisiao onerosa por troca se fara com a transferncia de Po-
tencial Construtivo Excedente de propriedade do interessado em valor
venal equivalente ao Potencial Construtivo ampliado.
Art. ,o. A aquisiao onerosa por prestaao de servios, atravs da execu-
ao, pelo interessado, de obras de infra-estrutura urbana no valor equiva-
lente ao valor do Potencial Construtivo adquirido se fara apos aprovaao
dos projetos de infra-estrutura pelo orgao de Gerenciamento Urbano da
Prefeitura Municipal de Cuiaba.
Art. ,,. Os recursos provenientes da aquisiao onerosa de Potencial Cons-
trutivo serao destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urba-
no.
Art. ,8. O Potencial Construtivo de um imovel de interesse Historico ou
ambiental, devidamente tombado por orgao Municipal, Estadual ou Fede-
ral competente, ou protegido por Lei, podera ser transferido para outro
imovel, total ou parcialmente, conforme a Capacidade Construtiva Exce-
dente deste.
Considerando que cada lote possui dois ndices aplicaveis, o CA e o LA, trs situaes
podem ocorrer:

73
a) CA e LA iguais: a capacidade construtiva e o potencial construtivo sao iguais,
entao o potencial construtivo at entao o mesmo para a infraestrutura dispo-
nvel.
b) CA maior que LA: o potencial construtivo resulta maior que a capacidade
construtiva. Neste caso o potencial construtivo excedente pode ser transferido
para outro imovel, nos termos da lei (situaao analoga transferncia do direi-
to de construir).
c) CA menor que LA: o potencial construtivo resulta menor que a capacidade
construtiva. Neste caso a capacidade construtiva excedente pode ser objeto de
aquisiao, via compra (art. ,), troca (art. ,,) ou prestaao de servios (art. ,o).
O art. , define a forma de calculo do valor a ser pago a ttulo da aquisiao onerosa:

Onde:
V
APC
= valor da aquisiao do potencial construtivo, em Rs/m;
VV
PGV
= valor venal unitario do lote, conforme Planta Genrica de Valores, atu-
alizada at a data da aquisiao;
CA = coeficiente de aproveitamento do lote.
O texto do artigo nao claro, mas considerando os princpios do instrumento o valor
unitario conseguido a partir da formula devera ser multiplicado pelo potencial construtivo
a ser adquirido. A divisao do valor venal pelo CA equivale a dividir a area pelo CA, o que
como se calculasse qual o tamanho de terreno necessario na mesma area para possibilitar o
potencial construtivo necessario.
35

35
O texto legal nao deixa explcito que o valor alcanado unitario, que deve ser multiplicado pela
area correspondente ao potencial construtivo comprado para se chegar ao valor final da aquisiao.
Se nao houver essa multiplicaao, nao havera diferena entre comprar somente uma pequena parte
do PCE ou compra-lo em sua totalidade, pois o valor sera o mesmo em ambos os casos. Seria irriso-
ria a contrapartida financeira nessa hipotese, o que nao cumpriria com os princpios do instrumen-
to, ja discutidos nos captulos anteriores do trabalho.


74
O art. ,, define o destino dos recursos angariados pelo instrumento: o Fundo Munici-
pal de Desenvolvimento Urbano, criado pela Lei n. :.oo, de :8 de dezembro de :88, e re-
estruturado pela LC n. o:, de :o de junho de :,.
A analise da Lei resulta que a aquisiao de potencial construtivo por troca pode se dar
sob duas formas:
Conforme art. ,,, atravs da transferncia do potencial construtivo excedente
de propriedade do interessado, em valor venal equivalente ao potencial cons-
trutivo ampliado.
Conforme art. ,8, atravs da transferncia do potencial construtivo de um
imovel de interesse historico ou ambiental devidamente tombado ou protegido
por lei, conforme a capacidade construtiva excedente do imovel receptor do
potencial. Como o texto da lei nao fala em potencial construtivo excedente, en-
tendemos que ele se refere ao potencial construtivo nao utilizado, ou seja, con-
forme o coeficiente de aproveitamento do local (ao contrario do art. ,, que fala
explicitamente do potencial construtivo excedente). Entende-se esse dispositi-
vo como um incentivo preservaao do imovel em questao, visto que pelas
restries administrativas ele nao podera ser ampliado. Nota-se tambm que
nao fica explcito que a transferncia, quando o imovel que cedera o potencial
se enquadra no caso, devera ser somente entre imoveis do mesmo proprietario.
Por fim, a aquisiao do potencial construtivo por prestaao de servios, onde, confor-
me o art. ,o o interessado devera executar obras de infraestrutura urbana no valor equiva-
lente ao valor do potencial construtivo adquirido, com a devida aprovaao dos projetos de
infraestrutura no orgao de gerenciamento urbano da prefeitura.
A aquisiao de potencial construtivo, para sua implementaao, sofreu regulamentaao
atravs da Lei n ,.8,:, de , de julho de :. Ela estabelece as exigncias complementares,
quando da aprovaao de projeto, para os casos em que havera a aquisiao de potencial cons-
trutivo, e os procedimentos para a operaao do instrumento.

75
No caso de aquisiao por compra, sera emitida guia de pagamento apos o calculo do
valor a ser pago, conforme requerimento e apos a aprovaao tcnica do projeto, sendo con-
diao para prosseguimento do processo e expediao do alvara de obra.
No caso de aquisiao por troca, conforme requerimento, o interessado devera apresen-
tar informaes do imovel com o qual sera feita a troca. Com base nelas o orgao competen-
te da prefeitura fara o calculo do valor do potencial construtivo excedente. Sendo este sufi-
ciente para a quitaao da aquisiao onerosa do potencial construtivo, requerida, sera emiti-
do recibo. Nao sendo suficiente para a quitaao, sera emitida guia de pagamento do valor
restante. Em ambos os casos a diminuiao do potencial construtivo decorrente da troca sera
informada ao orgao responsavel pelo Cadastro Imobiliario Municipal e devera ser averbada
margem da matrcula dos imoveis envolvidos, cuja certidao indispensavel continuida-
de do processo.
No caso de aquisiao por prestaao de servios, devera ser informado no requerimen-
to, ao qual sera anexada declaraao do titular do orgao que tenha recebido os servios obje-
to da troca, constando o tipo de servio e os respectivos valores. Da mesma forma que no
caso da troca, se o valor for insuficiente para a aquisiao do potencial construtivo sera emi-
tida guia de pagamento do valor restante.
A Lei n ,.8,:/: habilita aos benefcios da lei os imoveis quites com os tributos mu-
nicipais e consoante legislaao urbanstica e de patrimonio historico pertinente.
3.2.3 PDDE de 2007 e respectiva lei de uso e ocupao do solo
Da mesma forma que na analise do PDDU, fez-se a divisao da analise em zoneamento,
sistema viario, a ocupaao do solo e o enfoque sobre o instrumento do solo criado.
3.2.3.1 Zoneamento
O PDDE estabeleceu os critrios para a definiao do zoneamento:
Art. ,: O zoneamento de Cuiaba tem como critrios os tipos de usos do
solo, as categorias de Zonas, a ocupaao do solo urbano e infra-estrutura
existente e a implantar, as situaes ja constitudas que representem cate-
gorias consolidadas, desde que compatveis com os elementos estrutura-
dores e integradores pertinentes vizinhana e ao meio ambiente.

76
Paragrafo nico. Por elementos estruturadores e integradores entende-se a
identidade da ocupaao, caracterizada pela atividade a que se destinou na
ocasiao da regularizaao ou na ocupaao.
Da mesma forma, definiu as categorias de zonas, em seu artigo ,. Essa definiao es-
sencialmente igual definiao anterior, da LC n o/:, e da LC n :o,/:oo,.
A lei de uso e ocupaao do solo atual, a LC n :,:/:o::, foi alm do PDDE e instituiu
zonas diferentes, alm das ja citadas:
Art. 8 As Zonas Urbanas Especiais, classificam-se em :o (dez) subcatego-
rias:
I - Zonas Predominantemente Residenciais - ZPR;
II - Zonas Centrais - ZC;
III - Zonas de Interesse Ambiental - ZIA;
IV - Zonas de Interesse Historico - ZIH;
V - Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS;
VI - Zonas Especiais de Regularizaao Especfica ZERE;
VII - Zona de Amortecimento - ZAM;
VIII - Zona de Alto Impacto - ZAI;
IX - Zonas de Corredores de Trafego ZCTR;
X - Zonas de Influncia de Torres de Comunicaao ZTC.
Sao novas no zoneamento cuiabano a ZERE e a ZAM. A primeira, definida no artigo
,, trata de areas ocupadas por populaao de renda mdia ou superior, e que se caracteri-
zam por terem parcelamentos irregulares perante o Municpio ou o Cartorio de Registro de
Imoveis (CUIABA, :o::a), enquanto a segunda, no artigo ,, de faixas destinadas a proteger
e garantir, dentre outras conjunturas, o conforto visual, ventilaao, rudo, radiaao solar, no
entorno das unidades de conservaao ambiental dentro do Municpio de Cuiaba (CUIABA,
:o::a).
Na LC n :,:/:o::, as vias das categorias estrutural, principal e coletora foram, para
fim de zoneamento, enquadradas como zonas urbanas especiais (tal como na legislaao an-
terior). Da mesma forma, possuem limitaes especficas quanto a uso do solo. A diferena
se deu no texto de cada categoria, agora mais claro (CUIABA, :o::a):

77
Art. o, As Zonas Corredores de Trafego subdividem-se em:
I - Zonas Corredores de Trafego : ZCTR : sao compreendidas pelos lo-
tes com frente para as vias pblicas urbanas classificadas como Vias Estru-
turais.
II - Zonas Corredores de Trafego : ZCTR : sao compreendidas pelos lo-
tes com frente para as vias pblicas urbanas classificadas como Vias Prin-
cipais.
III - Zonas Corredores de Trafego , - ZCTR , sao compreendidas pelos lo-
tes com frente para as vias pblicas urbanas classificadas como Vias Cole-
toras.
: Nos casos de imoveis situados em esquinas formadas por corredores
de diferentes classificaes, o licenciamento de atividades e empreendi-
mentos seguira os ndices urbansticos estabelecidos para o corredor onde
se dara o acesso da atividade, ou quando o acesso se der por mais de uma
via, para o corredor de maior restriao.
O texto do art. o,, :, supra, tem relaao com o art. ,8 da LC n :o,/:oo, (CUIABA,
:oo,b), in verbis:
Art. ,8. Nos casos de imoveis situados em esquinas formadas por vias p-
blicas de hierarquias diferentes, o licenciamento de atividades e empreen-
dimentos seguira os ndices urbanstico [sic] estabelecidos para a via de
menor restriao, exceto nos casos de imoveis situados na Zona de Interes-
se Historico (ZIH) e Zonas de Interesse Ambiental : (ZIA :).
A norma anterior resolvia o conflito instalado no caso de lotes de esquina formada por
vias de hierarquias diferentes, de forma logica: duas vias sao mais suficientes que somente
uma, para atender ao licenciamento de atividades e empreendimentos e em relaao aos n-
dices urbansticos. Assim, o que prevalecia era a via de menor restriao, exceto nos casos de
ZIA : e ZIH, onde a restriao imperiosa.
A norma atual diverge da anterior, por vincular os ndices urbansticos via por onde
se dara o acesso ao empreendimento. Entretanto, no caso de ser usada mais de uma via,
prevalecerao os ndices da via mais restritiva. Ou seja: na hipotese de a soluao arquitetoni-
ca definir acessos separados em cada via, como, por exemplo, em uma via a entrada e em
outra via a sada, os ndices aplicaveis serao os da via mais restritiva. Ao contrario, se os

78
acessos forem concentrados em uma nica via, ainda que implique em mais incomodidade
e conflito de trafego, prevalecerao os ndices da via usada.
36

Outro tipo de conflito previsto na lei quando do enquadramento da zona ocorre pela
propria existncia das Zonas de Corredor de Trafego ZCTR. O texto da lei claro quando
definem essas zonas como os lotes lindeiros a vias especficas. Entretanto, pode haver situa-
es, delimitadas por zonas, onde desejada uma restriao maior, de tal forma que a forma
de ocupaao desta zona se sobreponha da ZCTR. Como exemplo, citamos as zonas de in-
teresse historico e interesse ambiental, cuja propria caracterstica formadora enseja restri-
es de cunho preservacionista. Nesses casos, da mesma forma que a LC n :o,/:oo,, a LC
n :,:/:o:: (CUIABA, :o::a) previu o seguinte:
Art. :,o Nos casos de sobreposiao de zonas ZIA :, prevalecerao os ndi-
ces urbansticos da Zona de Interesse Ambiental :.
Art. :,, Nos casos de sobreposiao de zona ZIA :, prevalecerao os ndi-
ces urbansticos da Zona de Interesse Ambiental :.
[...]
Art. :,8 Na Zona de Interesse Historico : - ZIH :, as atividades e empre-
endimentos deverao respeitar os ndices urbansticos estabelecidos pelo
orgao responsavel pelo Patrimonio Historico e Artstico Nacional, alm
do Coeficiente de Ocupaao - CO estabelecido por esta Lei.
Paragrafo Unico. Nos casos de sobreposiao de corredores ZIH, prevale-
cerao os ndices urbansticos estabelecidos para a Zona de Interesse Histo-
rico.
Art. :, Na Zona de Interesse Historico : -ZIH :, as atividades e empre-
endimentos deverao respeitar os ndices urbansticos estabelecidos pelo
orgao municipal responsavel pelo Patrimonio Historico e Artstico e Cul-
tural, alm do Coeficiente de Ocupaao - CO estabelecido por esta Lei.
36
A logica economica implica que a via escolhida sera sempre a com os ndices mais favoraveis
construao, ou seja, limites de adensamento, coeficiente de aproveitamento e coeficiente de ocupa-
ao maiores. Isso agrava ainda mais os possveis conflitos de transito no caso de acessos concentra-
dos em uma nica via. Se a norma permitisse que no caso de acessos em mais de uma via prevale-
cessem os ndices da via menos restritiva, nao haveria a preteriao de solues arquitetonicas mais
adequadas mitigaao das incomodidades e conflitos, como acessos separados por cada via.


79
At a abrangncia foi mantida a mesma (a despeito do comentario nota de rodap
,): sobreposiao de zonas no caso de ZIA e sobreposiao de corredores no caso de ZIH.
A LC n :,:/:o::, traz novamente a questao da sobreposiao (CUIABA, :o::b):
Art. :: Classificam-se como VIAS ESPECIAIS as seguintes vias pblicas
urbanas:
[...]
: No caso de Vias Pblicas Urbanas em Zonas de Interesse Historico
prevalecerao os padres estabelecidos pela referida Zona Especial;
: As Vias a que se referem os Incisos II, III e IV quando houver sobre-
posiao de classificaao prevalecerao os padres definidos pela hierarqui-
zaao geral.
O primeiro paragrafo citado traz a mesma norma que os artigos :,8 nico e :,, a
despeito da redaao diferente.
O segundo paragrafo adota posiao diferente: prevalecem os padres da hierarquia ge-
ral, no que se refere aos incisos II a IV (que classificam como especiais vias em zonas de in-
teresse social e interesse ambiental, quando assim definidas, as vias no Loteamento COHAB
Nova e no Ncleo Habitacional Cidade Verde, alm de outras assim definidas). O termo
padres da hierarquia nao faz sentido nesse contexto. Isso se explica pelo fato de a seao
da LC n :,:/:o:: que trata das vias especiais ser copia do texto da Lei n ,.8,o/:. Na-
quele contexto fazia sentido falar em padrao de via.
Encerrando a analise do zoneamento regulado pela LC n :,:/:o::, nota-se a precarie-
dade da revisao desta lei, quando de sua elaboraao e aprovaao. Ao texto da lei anterior fo-
ram feitas incluses e adaptaes, que resultaram numa norma de difcil entendimento e
aplicaao, o que se mostrara claramente a cada seao deste trabalho.
3.2.3.2 Sistema virio
O sistema viario na legislaao vigente nao sofreu grandes inovaes com relaao an-
terior. Algumas dvidas ou omisses foram sanadas no texto da LC n :,:/:o:: (CUIABA,
:o::a), no que se refere principalmente s dimenses das vias e a forma de mensura-las:

80
Art. :,8 De acordo com as caractersticas funcionais definidas na Lei de
Hierarquizaao Viaria e fsicas do sistema viario urbano ficam estabeleci-
das o, (cinco) classes de vias, com seus respectivos padres geomtricos:
I Locais - ::m (doze metros);
II Coletoras - :8m (dezoito metros);
III Principais - :m (vinte e quatro metros);
IV Estruturais - ,om (trinta metros);
V Especiais sera definido caso a caso, tendo no mnimo (quatro)
metros.
: Nos casos de Vias Estruturais e Vias Principais em sistemas binarios
de trafego, o Padrao Geomtrico Mnimo sera :,m (vinte e cinco metros)
e :om (vinte metros) respectivamente.
: O padrao geomtrico para as vias estruturais e principais abertas pos-
teriormente a aprovaao da Lei que trata da hierarquizaao viaria, serao
respectivamente de ,om (cinquenta metros) e ,om (trinta metros).
, No caso das vias locais o leito carroavel devera atender a largura m-
nima de 8 (oito) metros.
Em ZIS : e : serao admitidas vias coletoras com padrao geomtrico
mnimo de :: (doze) metros.
, Em ZIS : e : os padres geomtricos mnimos das vias locais e especi-
ais serao definidos no Plano de Regularizaao.
o A modificaao da denominaao das Vias Pblicas Urbanas nao altera
a sua classificaao.
Art. :, A discriminaao das Vias Urbanas, segundo a sua classificaao,
definida pela Lei de Hierarquizaao Viaria do Municpio de Cuiaba.
O enquadramento das vias nas categorias pertinentes foi feito pela LC n :,:/:o::.
Dentre as categorias, as vias especiais foram classificadas de forma idntica lei anterior:
vias na ZIH, nos loteamentos Cidade Verde e COHAB Nova, e nas ZIA e ZIS, quando assim
definidas (art. ::).


Mapa 5. Zoneamento urbano de Cuiab, conforme LC n 231/2011.

Fonte: Adaptado de CUIAB, 2011e.


81

Mapa 6. Hierarquizao viria de Cuiab, conforme LC n 232/2011.

Fonte: Adaptado de CUIAB, 2011e.
.
82
83
3.2.3.3 Ocupao do solo
Da mesma forma que a anterior, comea-se a analise com os conceitos estabelecidos
pela norma. Para facilitar a comparaao, a tabela abaixo traz lado a lado os conceitos da
norma anterior e da atual:
Tabela 4. Comparativo entre os conceitos estabelecidos na LC n 044/1997 e na LC n 231/2011.
Conceitos conforme art. 37 da LC n 044/1997 Conceitos conforme art. 6 da LC n 231/2011
I POTENCIAL CONSTRUTIVO (PC) a rea total edificvel
em um lote, definido atravs do Coeficiente de Aproveitamen-
to e limitada por sua Capacidade Construtiva;
LX - POTENCIAL CONSTRUTIVO: a rea total edificvel em um
lote, definido atravs do Coeficiente de Aproveitamento e li-
mitada por sua Capacidade Construtiva. LX POTENCIAL
CONSTRUTIVO: o coeficiente de aproveitamento definido pa-
ra cada Zona, que pode ser utilizado, sem necessidade de ser
adquirido da Prefeitura Municipal ou transferido do Potencial
Construtivo no utilizado de terceiros. (Nova Redao dada pe-
la Lei Complementar n 249 de 15 de julho de 2011, publicada
na Gazeta Municipal n 1066 de 15 de julho de 2011)
II COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA) a relao
entre a rea total edificvel em um lote e sua rea, conforme
legislao vigente at a publicao da presente Lei;
XVII - COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO: a relao entre a
rea total edificada em um lote e sua rea.
Sem correspondente na LC n 044/1997.
XVIII - COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO: o coefici-
ente de aproveitamento definido para cada zona, que pode ser
utilizado, sem necessidade de ser adquirido da Prefeitura Mu-
nicipal ou transferido do potencial construtivo no utilizado de
terceiros. (REVOGADO) (Revogada pela Lei Complementar n
249 de 15 de julho de 2011, publicada na Gazeta Municipal n
1066 de 15 de julho de 2011)
Sem correspondente na LC n 044/1997.
XVIII - COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO: o coefici-
ente de aproveitamento definido para cada zona, que pode ser
utilizado, sem necessidade de ser adquirido da Prefeitura Mu-
nicipal ou transferido do potencial construtivo no utilizado de
terceiros. (REVOGADO) (Revogada pela Lei Complementar n
249 de 15 de julho de 2011, publicada na Gazeta Municipal n
1066 de 15 de julho de 2011)
III CAPACIDADE CONSTRUTIVA (CC) a maior rea edifi-
cvel em um lote, em funo da infra-estrutura disponvel;
XI - CAPACIDADE CONSTRUTIVA - (CC): a maior rea edificvel
em um lote, em funo da infra-estrutura disponvel.
IV LIMITE DE ADENSAMENTO (LA) o coeficiente entre a
Capacidade Construtiva de um lote e sua rea;
L - LIMITE DE ADENSAMENTO (LA): o coeficiente entre o po-
tencial Construtivo acrescido da capacidade construtiva exce-
dente de um lote e sua rea.

84
V POTENCIAL CONSTRUTIVO EXCEDENTE (PCE) a parce-
la do Potencial Construtivo vinculado a um lote que ultrapasse
a sua Capacidade Construtiva;
LXI - POTENCIAL CONSTRUTIVO EXCEDENTE (PCE): a parcela
do Potencial Construtivo vinculado a um lote que ultrapasse a
sua Capacidade Construtiva, passvel de aquisio onerosa en-
tre outros instrumentos urbansticos.
VI CAPACIDADE CONSTRUTIVA EXCEDENTE (CCE) a par-
cela da Capacidade Construtiva de um lote que ultrapasse seu
Potencial Construtivo;
XII - CAPACIDADE CONSTRUTIVA EXCEDENTE - (CCE): a parcela
da Capacidade Construtiva de um lote que ultrapasse seu Po-
tencial Construtivo.
VII - COEFICIENTE DE OCUPAO - (CO) - a relao entre a
rea da projeo da edificao no lote e a rea do lote;
XXI - COEFICIENTE DE OCUPAO: a relao entre a rea da
projeo da edificao ou edificaes no lote e a rea do lote.
VIII - COEFICIENTE DE PERMEABILIDADE - (CP) - a relao en-
tre a rea mnima permevel a ser mantida no lote e a rea do
prprio lote;
XXIII - COEFICIENTE DE PERMEABILIDADE: a relao da somat-
ria entre o coeficiente de cobertura vegetal arbrea e o coefici-
ente de cobertura vegetal paisagstica com a rea do prprio
lote.
IX - AFASTAMENTO FRONTAL MNIMO - (AFM) - a distncia
mnima entre a projeo de uma edificao e o eixo geomtri-
co da via lindeira ao lote edificado;
I AFASTAMENTO FRONTAL MNIMO: a distncia mnima en-
tre a projeo de uma edificao e o eixo geomtrico da via
lindeira ao lote edificado.
XI INFRA-ESTRUTURA URBANA MNIMA (IUM) a dispo-
nibilidade de arruamento, rede de distribuio de energia e
rede de distribuio de gua.
XLIV - INFRAESTRUTURA URBANA MNIMA: arruamento, rede
de distribuio de energia, iluminao pblica, rede de distri-
buio de gua potvel.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2004b; 2011a; 2011c.
No texto original da LC n :,:/:o:: havia, conforme tabela acima, a definiao de coefi-
ciente de aproveitamento basico e maximo. Nota-se uma aparente redundancia entre os
conceitos de coeficiente de aproveitamento maximo e limite de adensamento na lei atual, que
foi resolvida com a revogaao dos incisos que tratavam do coeficiente de aproveitamento ba-
sico e do coeficiente de aproveitamento maximo. Esse ato trouxe confusao s definies, pois
ao mesmo tempo foi dada nova redaao ao inciso que define o potencial construtivo. Se an-
tes este expressava um conceito de area, uma relaao entre a area do lote e um ndice, com a
LC n :/:o:: passou a expressar um quociente, um nmero adimensional, em substitui-
ao aos incisos revogados, ao mesmo tempo em que em varios outros lugares ficou mantido
o conceito de potencial construtivo como area objeto de direito de construir, e nao um quo-
ciente.
Esta mudana na LC n :,:/:o::, promovida pela LC n :/:o::, trouxe grandes con-
sequncia para o entendimento do texto legal, que serao retomadas posteriormente.
Ressalta-se que no inciso LXI, que define o potencial construtivo excedente (PCE), es-
te seria passvel de aquisiao onerosa, o que ilogico. Se ha um potencial construtivo (ou

85
seja, definido pela zona) maior que a capacidade construtiva (definida pela infraestrutura),
nao deveria ser possvel construir alm da capacidade construtiva, fazendo uso do potencial
construtivo excedente, sob pena de sobrecarregar a infraestrutura da regiao de forma alm
do especificado na Lei.
Alm das definies do comparativo, a LC n :,:/:o:: traz todos os conceitos utiliza-
dos na norma. Relacionadas ocupaao do solo, ha as seguintes definies, ainda nao lista-
das:
XIII - CERTIDAO DE USO DO SOLO: instrumento que certifica a con-
formidade de uma determinada atividade com a zona na qual se localiza.
XIV CERTIDAO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO EXCEDENTE:
documento expedido pelo setor de aprovaao de projetos da Prefeitura
Municipal que comprova a existncia de
potencial construtivo nao utilizado no lote ou gleba do requerente.
[...]
XX - COEFICIENTE DE COBERTURA VEGETAL ARBOREA: a relaao
entre a area que devera ser preservada ou recuperada com macio de ve-
getaao arborea e arbustiva e a area total de um lote ou gleba.
[...]
XXII COEFICIENTE DE COBERTURA VEGETAL PAISAGISTICA: a
relaao entre a area que devera ser mantida permeavel com trabalhos pai-
sagsticos e/ou cobertura com gramneas e a area total de um lote ou gle-
ba.
[...]
XLIII - INFRAESTRUTURA URBANA: arruamento, os equipamentos
pblicos de abastecimento de agua potavel, coleta e tratamento de esgoto,
rede de distribuiao de energia eltrica e iluminaao pblica, coleta de
aguas pluviais, redes de comunicaao, pavimentaao, e arborizaao de vias
pblicas.
XLV - INFRAESTRUTURA URBANA BASICA: arruamento, rede de
abastecimento de agua potavel, coleta e tratamento de esgoto sanitario,
rede de distribuiao de energia eltrica, iluminaao pblica, sistema de
manejo de aguas pluviais, pavimentaao e arborizaao de vias pblicas.
[...]
XLVI - LARGURA REAL DA VIA: a largura efetiva da via incluindo o lei-
to carroavel, o passeio adjacente e o canteiro central, medida perpendi-

86
cularmente ao alinhamento da via, tendo como ponto referencial o centro
da testada ou frente do lote no qual se dara a ocupaao.
[...]
LI LOTE: a parcela de terreno resultante de parcelamento do solo para
fins urbanos, ou terreno no interior do permetro urbano com area igual
ou inferior a dez mil metros quadrados com pelo menos um acesso por
via oficial.
[...]
LXII - POTENCIAL CONSTRUTIVO NAO UTILIZADO: a parcela do
potencial construtivo nao utilizado em imoveis tombados ou declarados
de preservaao permanente ou de proteao ambiental. (CUIABA, :o::a).
Diferentemente da lei anterior, a LC n :,:/:o:: trouxe novos critrios para a gradaao
dos parametros de ocupaao do solo, alm da disponibilidade de infraestrutura, em conso-
nancia com o plano diretor ao qual se vincula (PDDE, LC n :,o/:oo,):
Art. :: A ocupaao do solo aferida pela quantidade, intensidade e dis-
ponibilidade de area a ser construda.
: O critrio basico para a gradaao dos parametros da Ocupaao do So-
lo Urbano a funao social da area, compatibilidade de vizinhana, a ca-
pacidade e funcionalidade de trafego, disponibilidade de infraestrutura
urbana e a zona onde se localiza o empreendimento e/ou atividade.
: Na ocupaao do solo devera ser observada a infraestrutura da via
existente, assim como a zona em que se localiza o imovel. Caso ocorra a
incompatibilidade entre analise dos arts :, e :,o desta Lei, considerara a
situaao mais restritiva.
, Para efeito da Ocupaao do Solo, as vias e logradouros pblicos, ou
seus trechos, ficam classificados de acordo com sua disponibilidade de in-
fra-estrutura urbana nos seguintes padres:
I - INABITAVEL;
II - MINIMO;
III - MEDIO;
IV - ALTO;
V - MAXIMO. (CUIABA, :o::a).
Os padres de infraestrutura foram mantidos (art. ::, ,, supra), com algumas mo-
dificaes em relaao LC n o/:,:

87
Art. :: As Vias Pblicas ou seus trechos, sem Infra-Estrutura Urbana
Mnima configuram o padrao INABITAVEL.
Art. :, As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam Infra-Estrutura
Urbana Mnima configuram o padrao MINIMO.
Art. : As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam Infra-Estrutura
Urbana Mnima, pavimentaao e arborizaao pblica consolidada confi-
guram o padrao MEDIO.
Paragrafo nico. Por arborizaao pblica consolidada entende-se a exis-
tncia de arvores ou palmeiras adaptadas ao ambiente, com no mnimo
:m (dois metros) de altura.
Art. :, As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam as exigncias do
padrao Mdio e Largura Real de :8m (dezoito metros), com acesso direto
Via Principal ou Via Estrutural configuram o padrao ALTO.
Art. :, As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam as exigncias do
padrao Mdio, Padrao Geomtrico Mnimo PGM e Largura Real de :8m
(dezoito metros), com acesso direto Via Principal ou Via Estrutural con-
figuram o padrao ALTO. (^ova redao dada pela Lei Complementar n
: de :, de julho de :o::, publicada na Gazeta Municipal n :ooo de :, de
julho de :o::)
Art. :o As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam as exigncias do
padrao Mdio, Largura Real de :m (vinte e quatro metros) para as vias
existentes e ,o (trinta metros) para criadas apos a publicaao da Lei de
Hierarquizaao Viaria, com acesso direto Via Estrutural, galeria de
aguas pluviais, rede de esgoto e hidrantes configuram o padrao MAXIMO.
Art. :o As Vias Pblicas ou seus trechos, que possuam as exigncias do
padrao Mdio, Padrao Geomtrico Mnimo PGM e Largura Real de
:m (vinte e quatro metros) para as vias existentes e ,o (trinta metros),
para as criadas apos a publicaao da Lei de Hierarquizaao Viaria, com
acesso direto Via Estrutural, galeria de aguas pluviais, rede de esgoto e
hidrantes configuram o padrao MAXIMO. (^ova redao dada pela Lei
Complementar n : de :, de julho de :o::, publicada na Gazeta Munici-
pal n :ooo de :, de julho de :o::) (CUIABA, :o::a).
Ja a atribuiao de limite de adensamento deve atender analise do art. ::, :: obser-
var a infraestrutura da via lindeira ao imovel e a zona em que ele se situa, nos termos dos
artigos :, e :,o da mesma LC n :,:/:o::. Em caso de incompatibilidade destes dois arti-
gos, prevalecera o mais restritivo.
37

37
Se nao fosse assim estar-se-ia permitindo construir alm da capacidade construtiva, ou seja, alm
do calculado em funao da infraestrutura, conforme ideia ja exposta anteriormente. Esse raciocnio



88
O artigo :, traz a lista de padres de via pblica condicionados aos limites de aden-
samento, os quais foram resumidos em tabela, no mesmo artigo:
Tabela 5. Quadro de ocupao do solo urbano, conforme art. 147 da Lei Complementar n 231/2011.
Padro de
infraestrutura
Infraestrutura existente (nas vias pblicas ou e seus trechos)
Limite de
adensamento
Inabitvel Sem infraestrutura urbana mnima 0
Mnimo Infraestrutura urbana mnima 1
Mdio
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
2
Alto
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
Largura real de 18 m (dezoito metros)
PGM ou largura real de 18 m (dezoito metros) (a)
Acesso direto a via principal ou estrutural
4
Mximo
Infraestrutura urbana mnima
Via pavimentada
Arborizao pblica consolidada
Largura real de 18 m (dezoito metros)
PGM ou largura real de 24 m (vinte e quatro metros) (a)
Acesso direto a via principal ou estrutural
Galeria de guas pluviais
Rede de esgoto
Rede de hidrantes
6
Nota: (a) Includo pela LC n 249/2011.
Fonte: CUIAB, 2011a.
Confrontando a tabela do artigo :, e os artigos :: a :o, apontam-se duas inconsis-
tncias, dentre as varias da LC n :,:/:o::. Ao passo que o texto da lei (artigos :, e :o) fala
em PGM e largura real (CUIABA, :o::a) nas exigncias dos padres de infraestrutura alto e
maximo, o quadro do artigo :, fala em PGM ou largura real (CUIABA, :o::a, grifo
nosso). Alm disso, enquanto o texto exige Acesso direto a via estrutural para o padrao
maximo, a tabela pede Acesso direto a via principal ou estrutural.
vai de encontro definiao de potencial construdo excedente (justamente esse alm da capacida-
de construtiva) que permite nesse caso a aquisiao onerosa do direito de construir.


89
E grande a diferena entre se exigir PGM e largura real de se exigir PGM ou largu-
ra real da via. No primeiro caso, nao basta a via ser classificada como coletora, principal ou
estrutural, conforme o caso, mas necessario que sua largura real em relaao ao lote em
questao seja igual ou maior que o PGM da correspondente categoria de via. Enquanto isso,
no segundo caso, as exigncias estariam cumpridas, mesmo se a via cumprisse somente um
dos requisitos.
Interessante citar que at a sanao da LC n :/:o::, so a largura real mnima das vias
era exigida, conforme cada padrao de infraestrutura considerado. Isto implicava que pode-
ria a via ser local ou especial que tendo a largura mnima exigida estavam atendidos os cri-
trios. Com essa lei, se passou a exigir concomitantemente a largura real e o PGM.
O artigo :,o, na sequncia, remete diretamente tabela de ndices urbansticos :
Art. :,o Os ndices urbansticos para cada Zona Urbana encontram-se de-
terminados na tabela abaixo:
Paragrafo nico. Quando do Uso Residencial Unifamiliar, o Coeficiente
de Ocupaao sera igual a ,, (setenta e cinco por cento) da area do lote.
(Acrescentado pela Lei Complementar n : de :, de julho de :o::, publi-
cada na Gazeta Municipal n :ooo de :, de julho de :o::) (CUIABA, :o::a).
Tabela 6. ndices urbansticos, conforme art. 150 da Lei Complementar n 231/2011.
Zonas CO CVP
Cobertura
Vegetal Arbrea
Coeficiente de
permeabilidade
PC LA PCE
Gabarito de
altura (m)
ZEX 0,15 (a) 0,85 0,85 0,15 0,15 0 -
ZUM 0,5 0,2 0,05 0,25 1 2 1 -
ZPR 0,5 0,2 0,05 0,25 1 2 1 -
ZC 0,8 0,2 - 0,2 2 3 1 -
ZCR 0,8 0,2 - 0,2 2 3 1 -
ZIH 0,8 0,2 - 0,2 3 3 0 -
ZIA 1 0,15 0,2 0,5 0,7 1 1 0 -
ZIA 2 0,05 0,05 0,85 0,9 0,5 0,5 0 -
ZIA 3 0,05 0,0 0,95 0,95 0,1 0,1 0 -
ZAM 1
(b)
0,50 (d)
(b) (b) (b) (b) (b) (b) 12
ZAM 2
(b)
0,50 (d)
(b) (b) (b) (b) (b) (b) 24
ZEIS 1 0,7 0,2 - 0,2 2 2 0 -
ZEIS 2 0,7 0,2 - 0,2 1 1 0 -
ZERE 0,7 0,2 - 0,2 1 1 0 -

90
ZCTR 1 0,75 0,2 0,05 0,25 3 6 3 -
ZCTR 2 0,7 0,2 0,05 0,25 2 4 2 -
ZCTR 3
0,60
0,65 (d)
0,2 0,05 0,25 2 4 2 -
ZAI 0,4 0,3 0,2 0,25 1 1 0 -
ZTC (b) (b) (b) (b) (b) (b) (b)
Artigos 160 e
161
Notas:
(a) Mantm as caractersticas originais do terreno e de cobertura vegetal;
(b) Prevalecem os ndices da zona sobreposta com a restrio do gabarito de altura
(c) A cobertura vegetal paisagstica e a cobertura vegetal arbrea devero ser somadas, resultando no coeficiente de
permeabilidade;
(d) Redao dada pela LC n 249/2011.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2011a.
Note-se que o Potencial Construtivo (PC) que aparece na Tabela o nao confere com a
redaao inicial dada pelo artigo o, LX da LC n :,:/:o::. Ao invs deste, tratar-se-ia do
conceito de coeficiente de aproveitamento basico, que foi revogado. Com a redaao dada
pela LC n :/:o::, foi compatibilizada a informaao na tabela custa da confusao de con-
ceitos, conforme ja apresentado.
Note-se tambm que o Potencial Construtivo Excedente (PCE), na Tabela o, suscita
outras interpretaes sobre os conceitos da lei.
O art. o, LXI trata o PCE como parcela do Potencial Construtivo vinculado a um lote
que ultrapasse a sua Capacidade Construtiva, passvel de aquisiao onerosa entre outros
instrumentos urbansticos (CUIABA, :o::a). O inciso compara um coeficiente adimensional
com uma area, o que ja se demonstrou ser equivocado. Substituindo-se a expressao capaci-
dade construtiva pelo seu coeficiente, o limite de adensamento (LA), a definiao de PCE
fica conforme a equaao:
=
Para reforar o entendimento: o texto do inciso se refere claramente ao potencial cons-
trutivo (ou seja, o gratuito) que ultrapassa a capacidade construtiva (dada pela infraestrutu-
ra, ou seja, pelo limite de adensamento).
So que nao isso o exposto na Tabela o. Nela, claramente a equaao a seguinte:
=

91
O que obvio, conforme os princpios do Estatuto da Cidade e do PDDE: o limite ma-
ximo para se construir sera sempre o da infraestrutura, o qual so atingido procedendo
compra do direito de construir acima do limite basico at o maximo. Aqui fica claro que a
Tabela o trata o PCE como capacidade construtiva excedente, nao como o disposto na lista
de conceitos do art. o.
O conceito equivocado de potencial construtivo tambm fica explicitado na represen-
taao grafica do artigo :,o da LC n :,:/:o::, conforme Figura o, abaixo.
Enquanto auxilia o entendimento do conceito de Potencial Construtivo, a figura difi-
culta o entendimento sobre a porao do potencial de construao passvel de compra ou
ampliaao. Ora, o limite de adensamento , conforme artigo o, L da LC n :,:/:o::, o coe-
ficiente entre o potencial construtivo acrescido da capacidade construtiva excedente de um
lote e sua area (CUIABA, :o::a):
=
+

Capacidade construtiva a a maior area edificavel em um lote, em funao da infra-
estrutura disponvel. (artigo o, XI da LC n :,:/:o::):

Sendo o limite de adensamento maior que o quociente entre o potencial construtivo e
a area do lote (na lei anterior, coeficiente de aproveitamento), ter-se-ia o potencial constru-
do acrescido de capacidade construtiva excedente.
> ( =
044/1997
) +
Assim, com base no raciocnio exposto, tendo em consideraao os conceitos legais, re-
sulta incompatvel a Figura o e estes conceitos, pois onde a imagem se refere ao potencial
construtivo excedente tratar-se-ia de capacidade construtiva excedente, conforme demons-
trado acima.

92
Figura 6. Representao grfica dos conceitos de ocupao do solo urbano, conforme art. 150 da Lei Complementar n
231/2011.

Fonte: CUIAB, 2011e.
O artigo :8 da LC n :,:/:o:: traz redaao idntica ao artigo , da LC n o/:,
(CUIABA, :o::a):
Art. :8 Quando em funao de condies especiais uma determinada Zo-
na Urbana apresentar um Limite de Adensamento especfico, este prevale-
cera sobre os limites determinados pelos padres de Vias e Logradouros.
A ttulo de comparaao, novamente o artigo :: (CUIABA, :o::a):

93
Art. :: A ocupaao do solo aferida pela quantidade, intensidade e dis-
ponibilidade de area a ser construda.
[...]
: Na ocupaao do solo devera ser observada a infraestrutura da via
existente, assim como a zona em que se localiza o imovel. Caso ocorra a
incompatibilidade entre analise dos arts :, e :,o desta Lei, considerara a
situaao mais restritiva.
No contexto da LC n o/:, o artigo , fazia sentido, visto que o limite de adensa-
mento como regra era dado pela infraestrutura. Como ficou claro na seao .:.:. Ocupa-
o do solo, somente as zonas de interesse ambiental possuam limites especficos, caracte-
rstica restritiva e preservacionista.
Os princpios da LC n :,:/:o:: apontam para um caminho diferente. De fato, nao ha
mais vinculaao do adensamento com a infraestrutura, como regra. A Tabela o do artigo
:,, acima, traz o limite de adensamento para todas as zonas. Neste contexto, salutar o pa-
ragrafo : do artigo :: considerar a situaao mais restritiva, considerando o impacto que o
adensamento excessivo tem sobre o ambiente e a qualidade de vida da populaao.
Entretanto, quando este mesmo texto legal traz uma norma nos termos do artigo :8,
ha a total miscelanea de princpios. O artigo :, trata somente do limite de adensamento,
enquanto a tabela do artigo :,o traz todos os ndices urbansticos aplicaveis. Ou seja, a situ-
aao mais restritiva a que o paragrafo : do artigo :: se refere referente a limite de aden-
samento, exatamente o objeto do artigo :8. A LC n :,:/:o:: nao traz condies especiais
(entendido no sentido de excees) para a ocupaao das zonas, visto que o zoneamento para
fim de adensamento passou a ser a regra tambm. Assim, totalmente incompatvel entre si
a redaao dos artigos :8 e ::, :.
3.2.3.4 Solo criado
Viu-se at aqui apenas a analise dos conceitos acessorios ao solo criado, imprescind-
veis para seu entendimento completo. Nesta seao serao discutidos os trechos da lei especi-
ficamente relacionados aos instrumentos. A partir do PDDE, institudo pela LC n

94
:,o/:oo,, foram previstos os instrumentos urbansticos, tal como foram regulamentados
pelo Estatuto da Cidade (CUIABA, :oo,a):
Art. o, A outorga onerosa do direito de construir, tambm denominado
solo criado, a concessao emitida pelo Municpio, para edificar acima dos
ndices urbansticos estabelecidos pelo coeficiente de aproveitamento,
mediante contrapartida do setor privado, em areas dotadas de infra-
estrutura, ou no interesse da administraao municipal.
Paragrafo nico. Lei especfica regulamentara a Outorga Onerosa do Di-
reito de Construir compatibilizando com as normas urbansticas existen-
tes no Municpio de Cuiaba.
Art. oo A transferncia do direito de construir, tambm denominada
transferncia de potencial construtivo, a autorizaao expedida pelo Mu-
nicpio ao proprietario do imovel urbano, privado ou pblico, para edifi-
car em outro local, ou alienar mediante escritura pblica, o potencial
construtivo de determinado lote, para as seguintes finalidades:
I-promoao, proteao e preservaao do patrimonio historico cultural, na-
tural e ambiental;
II-programas de regularizaao fundiaria, urbanizaao de areas ocupadas
por populaao de baixa renda e habitaao de interesse social;
III-implantaao de equipamentos urbanos e comunitarios, e espaos de
uso pblico;
IV-melhoramentos do sistema viario basico;
V-proteao e preservaao dos corregos da regiao polarizada de Cuiaba
mediante convnio ou consorcio entre os municpios envolvidos.
Paragrafo nico. Lei especfica regulamentara a Transferncia do Direito
de Construir compatibilizando com as normas urbansticas existentes no
Municpio de Cuiaba.
Fazem-se necessarios alguns comentarios.
O caput do artigo o, fala da aplicaao do instrumento da OODC em areas dotadas de
infra-estrutura, ou no interesse da administraao municipal, de forma diversa do estabele-
cido no Estatuto. Na sequncia, o artigo oo define o instrumento da TDC, tambm chama-
da de transferncia de potencial construtivo. Os incisos de I a III estao citados no Estatuto da
Cidade, ja os incisos IV e V, nao.
Na consolidaao do solo criado na LC n :,:/:o::, destacam-se trs sees do Captulo
X dos instrumentos de gesto urbanstica:

95
Seao I da outorga onerosa do direito de construir;
Seao II da transferncia do direito de construir;
Seao III da ampliaao do potencial construtivo.
O texto sugere primeira vista que ficou mantido o instrumento do solo criado da lei
anterior (a ampliaao do potencial construtivo), ao mesmo tempo em que cria um instru-
mento diverso (a OODC). Alm disso, a nomenclatura dos instrumentos diverge da apre-
sentada pelo Estatuto da Cidade, em suas sees IX e XI.
A primeira seao da LC n :,:/:o:: sobre os instrumentos urbansticos (CUIABA,
:o::a) traz o que segue, sobre a outorga onerosa do direito de construir:
Art. :oo Os lotes servidos por infraestrutura mnima e via com largura
real igual ou superior ao definido para o Padrao Geomtrico Mnimo
PGM, e localizados em Zonas que tenham Potencial Construtivo Exce-
dente, de acordo com os arts. :, e :,o desta Lei, poderao adquirir de
forma onerosa do Poder Pblico Municipal o potencial construtivo relati-
vo diferena entre o Potencial Construtivo e o Limite de Adensamento.
: Nos lotes onde o potencial construtivo utilizado for superior a (qua-
tro), sera exigido do adquirente, para o licenciamento, projeto e implanta-
ao de hidrantes na via, de acordo com projeto aprovado pelos orgaos
competentes.
: A aquisiao onerosa de que trata o caput deste artigo se fara por pa-
gamento em dinheiro ou troca por servios ou area destinada a ZIA ,.
, A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano SMDU ou su-
cedanea gerenciara o processo da Outorga Onerosa do Direito de Cons-
truir em conformidade com as exigncias contidas nesta Lei.
Art. :o: Constatada a possibilidade da aquisiao, sera emitido pelo orgao
gerenciador, extrato com os valores e condies estabelecidas, com a fina-
lidade de publicaao em jornal de grande circulaao no municpio, sob
responsabilidade do interessado.
: A publicaao referida no paragrafo anterior sera condiao para emis-
sao de guia para pagamento do Potencial Construtivo a ser ampliado, que
so ocorrera apos ,o (trinta) dias corridos da publicaao, se nao houver
denncia transaao.
: O Municpio ao final do tramite do processo de aquisiao da Outorga
Onerosa publicara na imprensa oficial do Municpio, os dados da transa-
ao realizada.

96
Art. :o: Constatada pela Secretaria de Desenvolvimento Urbano - SMDU
a correao das informaes apresentadas, e aprovado tecnicamente o pro-
jeto, sera emitida guia para pagamento do Potencial Construtivo adquiri-
do.
Art. :o, O calculo da outorga onerosa se fara com base no valor venal do
metro quadrado do terreno estabelecido pela planta genrica de valores,
atualizado at a data de aquisiao, multiplicado pela area a construir resul-
tante da aplicaao do coeficiente de aproveitamento acima do basico, con-
forme demonstraao seguinte:
Art. :o, O calculo da outorga onerosa se fara com base no valor venal do
metro quadrado do terreno estabelecido pela planta genrica de valores,
atualizado at a data de aquisiao, multiplicado pela area a construir resul-
tante da aplicaao do potencial construtivo excedente dividido pelo seu
potencial construtivo. (^ova Redao dada pela Lei Complementar n :
de :, de julho de :o::, publicada na Gazeta Municipal n :ooo de :, de julho
de :o::)
Paragrafo nico. O valor de que trata o caput deste artigo sera pago em
moeda corrente em conta especfica.
Art. :o Os recursos provenientes da aquisiao onerosa de Potencial
Construtivo serao destinados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento
Urbano, ou sucedaneo.
Art. :o,. O alvara de aprovaao de projetos e execuao de obras so sera
expedido apos a comprovaao do pagamento da outorga onerosa.
A definiao do instrumento, no artigo :oo supra, inicia a redaao falando da amplia-
ao do direito de construir. Retomando o conceito do artigo o, LXI da LC n :,:/:o::, po-
tencial construtivo excedente a parte do potencial construtivo que excede a capacidade
construtiva (em funao da infraestrutura). Nos termos da lei, pouqussimos locais teriam
um potencial construtivo maior que a capacidade construtiva.
Atentando-se ao incio do artigo, ele restringe mais ainda a hipotese: aos lotes servidos
de infraestrutura mnima com largura real ou superior igual ao PGM. Os casos em que isso
ocorre em Cuiaba podem ser pinados a dedo:
a) Vias locais com mais de :: m de largura real, nao pavimentadas (ou seja: limite
de adensamento igual a um) dentro das zonas com potencial construtivo maior
que um (ZC, ZCR, ZIH, e ZEIS :);

97
b) Vias coletoras ou principais (potencial construtivo igual a dois) em vias com
mais de :8 m ou : m, respectivamente, e nao pavimentadas (limite de aden-
samento igual a um).
At aqui, considerando todos os conceitos da norma, tal qual expostos, os casos a que
o artigo :oo se refere seriam esses. Continuando a analise do artigo, dito que os proprieta-
rios de imoveis nestas situaes poderao adquirir de forma onerosa do Poder Pblico Mu-
nicipal o potencial construtivo relativo diferena entre o Potencial Construtivo e o Limite
de Adensamento. Ou seja: nos pouqussimos casos indicados seria possvel adquirir o di-
reito de construir, e acima do limite imposto pela infraestrutura, o que desobedece ao Esta-
tuto da Cidade (art. :8, ,). Neste trecho do artigo cabal a confusao entre conceitos: da-
do o mesmo nome para ideias diferentes, na mesma oraao.
Tamanha a confusao entre os conceitos que o raciocnio cai por terra quando se pas-
sa para a analise do art. :oo, :: a que conceito de potencial construtivo o paragrafo se re-
fere: Nao ha potencial construtivo (PC) na Tabela o maior ou igual a quatro. O que temos
limite de adensamento igual a seis, nos casos de ZCTR-:, onde uma das exigncias para se
atingir tal ndice a existncia de rede de hidrantes, conforme art. :o.
Os restantes artigos da seao trazem os critrios para o pagamento da outorga e os
procedimentos administrativos para tal. Sao aceitos pagamento em dinheiro, servios ou
troca de area destinada a ZIA : (art. :oo, :); e os recursos arrecadados devem ser destina-
dos ao FUMDUR (art. :o). Para que seja autorizada a obra, necessario o cumprimento
de todo o tramite, com publicaao em jornal (art. :o:) e o pagamento da outorga (art. :o,).
Os critrios para o calculo do valor em dinheiro da outorga estao definidos no art.
:o,. A redaao original do artigo era incompleta: citava demonstraao inexistente, prova-
velmente por lapso quando da aprovaao do projeto de lei.
Com a LC n :/:o::, o artigo foi emendado, onde ficou clara a seguinte equaao pa-
ra o calculo da outorga (CUIABA, :o::c):


98

Onde:
V
OODC
= valor da outorga onerosa do direito de construir, em Rs;
VV
PGV
= valor venal unitario do lote, conforme Planta Genrica de Valores,
atualizada at a data da aquisiao;
AC
PCE
= area a construir resultante da aplicaao do potencial construtivo;
PC = potencial construtivo.
A equaao essencialmente igual do art. , da LC n o/:,, so deixando claro que
o valor da outorga a multiplicaao do valor unitario encontrado pela area a construir.
Como ltima incoerncia a citar nesta seao, chama-se a atenao para o fato de o arti-
go :o fala divergentemente em aquisiao onerosa de potencial construtivo. Logo apos, o
artigo :o, volta expressao outorga onerosa.
As sees II e III da LC n :,:/:o:: (CUIABA, :o::a) tratam dos dois outros instrumen-
tos relacionados ao solo criado. A seguir, os artigos da Seo II - da transferncia do direito
de construir:
Art. :oo A transferncia do direito de construir a autorizaao expedida
pelo Municpio ao proprietario do imovel urbano privado, para edificar
em outro local, ou alienar mediante escritura pblica, o potencial constru-
tivo nao utilizado de determinado lote.
Paragrafo nico. Para utilizaao do potencial construtivo maximo, os lotes
situados nas areas receptoras do direito de transferncia de construir, de-
verao ser servidos por infraestrutura mnima e via com largura real igual
ou superior ao definido para o Padrao Geomtrico Mnimo PGM da
mesma.
Art. :o, A transferncia do direito de construir se fara de imoveis locali-
zados nas Zonas de Interesse Historico : e :, Zonas de Interesse Ambiental
,, sendo os valores economicos envolvidos definidos pela correlaao de
valores correspondente a cada regiao e seu respectivo valor venal da cons-
truao conforme a planta genrica na transaao, devendo as areas em ZIA
, serem doadas ao Municpio.
Art. :o8 A transferncia de potencial construtivo tambm podera ser con-
cedida ao proprietario que doar ao Poder Pblico Municipal, seu imovel
ou parte dele, para a implantaao efetiva de equipamentos urbanos e co-
munitarios, para preservaao quando o imovel for considerado de interes-

99
se ambiental, paisagstico, social e cultural ou para servir a programas de
regularizaao fundiaria, urbanizaao de areas ocupadas por populaao de
baixa renda ou habitaao de interesse social.
Art. :o Os imoveis localizados em ZIA ,, quando doados ao Municpio,
sera permitido calcular o potencial construtivo a ser transferido, com a
utilizaao dos ndices de ZIA :, desde que tenham sua vegetaao preser-
vada ou recuperada e consolidada, e estejam cercados.
: As areas doadas ao municpio, em ZIA ,, utilizando-se o instrumento
citado no caput, deverao ser preservadas pelo Poder Pblico e transfor-
madas em unidades de conservaao.
: Depois de transformadas em unidades de conservaao, qualquer in-
terferncia por parte do Poder Pblico, devera ser definida no Plano de
Manejo devidamente aprovado.
, Os lotes passveis de receber potencial construtivo excedente deverao
estar interligados a vias de largura igual ou superior ao seu PGM, ou
quando nao for possvel, apresentar alternativa de trafego que possibilite
sua fluidez, devendo os respectivos projetos ter aprovaao no orgao de
Planejamento Urbanstico e na Secretaria responsavel pelo transito.
E vedada a transferncia de potencial nas Zonas de Amortecimento
de unidades de conservaao no municpio de Cuiaba.
Art. ::o A comprovaao da existncia de potencial construtivo nao utili-
zado num determinado lote ou gleba sera feita atravs da apresentaao da
Certidao de Potencial Construtivo Nao Utilizado fornecida pela munici-
palidade.
: A Certidao sera fornecida pela SMDU ou sucedanea, ao interessado,
mediante apresentaao da situaao fatica existente no lote e realizaao de
vistoria tcnica para constatar as informaes prestadas.
: Para a expediao da certidao de que trata o caput, o Municpio devera
solicitar Certidao de Inteiro Teor atualizada do imovel.
Art. ::: Os projetos de empreendimentos que utilizarem a transferncia
do direito de construir deverao ser instrudos da seguinte forma:
I - copia da Certidao ou Certides de Potencial Construtivo Nao Utilizado
dos imoveis cedentes;
II copia das matrculas dos imoveis cedente e receptor;
III - croqui do imovel receptor com indicaes das vias pblicas lindeiras
e Zona de Uso em que esta situado;
IV - potencial construtivo transferido em metros quadrados.
: A SMDU informara oficialmente ao orgao responsavel pelo Cadastro
Imobiliario Municipal a reduao do potencial construtivo decorrente da

100
transferncia efetuada, anexando copia da referida comunicaao ao pro-
cesso.
: O orgao municipal responsavel expedira Declaraao de Transferncia
de Potencial Construtivo ao interessado, informando o potencial reduzido
ou ampliado nos imoveis envolvidos na transferncia.
, O interessado providenciara junto aos respectivos cartorios de regis-
tros de imoveis, a devida averbaao da reduao e ampliaao do potencial
construtivo decorrente da troca, sendo as copias das matrculas averbadas
documentos indispensaveis continuidade do processo de aprovaao do
projeto.
Art. ::: Ao final do tramite do processo de transferncia do direito de
construir, o Municpio publicara em sua Imprensa Oficial os dados da
transaao realizada, constando os dados do cedente e receptor, esclare-
cendo se houve doaao, alm da localizaao, tamanho e especificaes
quanto ao zoneamento e ndices urbansticos das areas.
Paragrafo nico. A publicaao referida no caput sera condiao para a
aprovaao de projetos implantados na area receptora.
Art. ::, A possibilidade de transferncia do direito de construir de imo-
veis localizados em ZIA esta vinculada existncia e a manutenao de
macio de vegetaao arborea objeto da transferncia.
Art. :: A possibilidade de transferncia do direito de construir de imo-
veis localizados em ZIH tera como condicionante a apresentaao de um
projeto de restauraao do imovel, com parecer favoravel do orgao respon-
savel pelo tombamento.
Paragrafo nico. A aprovaao do projeto e expediao da licena de execu-
ao de obras em imoveis que receberam a transferncia do direito de
construir de imoveis localizados em ZIH, so ocorrera mediante a apresen-
taao SMDU de documento expedido pelo orgao responsavel pelo tom-
bamento, de que o mesmo encontra-se em adequado estado de conserva-
ao ou que foi restaurado de acordo com o projeto aprovado.
Art. ::, Para que se atinja o coeficiente de aproveitamento maximo, sera
exigido, a infraestrutura urbana e caixa real da via previstas do adquiren-
te, projeto e implantaao de hidrantes na via.
Art. ::o A transferncia podera se dar em varias vezes e para diferentes
receptores, at completar o limite maximo dos ndices permitidos para a
zona, somente quando a mesma for doada a municipalidade conforme
previsto nesta Lei.
Os artigos iniciais da seao definem o instrumento da transferncia do potencial cons-
trutivo e deixam claros os casos aplicaveis: os imoveis cedentes de potencial deve estar em
ZIH :, ZIH : ou ZIA , (art. :o,), ou devem ser objeto de doaao ao Municpio, para im-

101
plantaao de equipamentos urbanos e comunitarios, para preservaao em caso de interesse
ambiental, paisagstico, social e cultural ou para servir a programas de regularizaao fundi-
aria, urbanizaao de areas ocupadas por populaao de baixa renda ou habitaao de interesse
social (art. :o8).
A lei ainda condiciona a transferncia preservaao do imovel cedente. No caso das
ZIH (art. ::), o imovel deve estar preservado e restaurado para ceder potencial construti-
vo, enquanto nas ZIA deve existir e ser mantido o macio de vegetaao arborea (art. ::,).
No caso da ZIA ,, que tem potencial construtivo reduzido, para a transferncia de potencial
construtivo quando a area for doada ao municpio o calculo sera considerando os ndices
urbansticos da ZIA :, mediante as exigncias (vegetaao preservada ou recuperada e conso-
lidada, e area cercada). Apos a doaao, nos termos da lei a area devera ser transformada em
unidade de conservaao (art. :o, : e ,).
As areas receptoras de potencial construtivo deverao ser servidas por infraestrutura
mnima e via com largura real igual ou superior ao definido pelo seu PGM (art. :oo, ni-
co). Em outros dois trechos da lei ha exigncias complementares e mesmo redundantes: o
art. :o, , fala que o imovel receptor devera estar interligado a via de largura igual ou su-
perior ao respectivo PGM, ou apresentar alternativa de trafego adequada ao empreendi-
mento, cujo projeto sera aprovado nos orgaos responsaveis. Por fim, para que se atinja o co-
eficiente de aproveitamento maximo exigida infraestrutura urbana e caixa real da via
previstas do adquirente, projeto e implantaao de hidrantes na via (art. ::,). A redaao des-
te artigo deveras confusa
38
e, como recorrente no restante da lei, traz conceitos equivo-
cados, como o coeficiente de aproveitamento maximo, cujo inciso no artigo o da LC n
:,:/:o:: foi revogado pela LC n :/:o::.
38
Por exemplo, infraestrutura e largura real previstas: Se for prevista nao real, existente. Alm dis-
so, o artigo nao explica a caracterstica dessa infraestrutura: mnima, basica:


102
Os artigos ::o a ::: trazem os requisitos para a instruao do processo de transferncia
de potencial, quando da aprovaao do projeto. Em linhas gerais, segue o disposto na Lei n
,.8,:/:.
Por fim, a Seo III da LC n :,:/:o:: traz a ampliaao do potencial construtivo, de
forma muito semelhante ao tratado na LC n o/:, como transferncia de potencial
construtivo:
Tabela 7. Comparao entre os artigos referentes ampliao do potencial construtivo, das LC n 044/1997 e LC n 231/2011.
Transferncia de potencial construtivo,
conforme LC n 044/1997.
Ampliao de potencial construtivo,
conforme LC n 231/2011.
Art. 53. Desde que possua Capacidade Construtiva Excedente,
um lote poder ter seu POTENCIAL CONSTRUTIVO ampliado,
atravs da aquisio onerosa junto Prefeitura Municipal de
Cuiab, atravs de seu rgo de Gerenciamento Urbano.
1. A aquisio onerosa de que trata o CAPUT deste artigo se
far por:
I - Compra;
II - Troca;
III - Prestao de Servios.
2. A aquisio onerosa poder ser efetuada atravs da com-
binao de mais de uma das modalidades de pagamento.
3. A prestao de servios de que trata o inciso III do 1 se-
r objeto de Licitao Pblica, com pagamento em POTENCIAL
CONSTRUTIVO.
Art. 217 Desde que possua capacidade construtiva exceden-
te, um lote poder ter seu potencial construtivo ampliado,
atravs da aquisio onerosa junto Prefeitura Municipal de
Cuiab, atravs de seu rgo de Gerenciamento Urbano.
1 A aquisio onerosa de que trata o caput deste artigo se
far por:
I Compra por rea preferencialmente em ZIA 3;
II - Troca;
III - Prestao de Servios.
I-compra em espcie;
II-troca por rea preferencialmente em ZIA 3; e
III-prestao de servios. (Nova Redao dada pela Lei Com-
plementar n 249 de 15 de julho de 2011, publicada na Gaze-
ta Municipal n 1066 de 15 de julho de 2011)
2 A aquisio onerosa poder ser efetuada atravs da
combinao de mais de uma das modalidades de pagamen-
to.
3 A prestao de servios de que trata o inciso III, do 1,
deste artigo ser objeto de licitao pblica, com pagamen-
to em potencial construtivo.
Art. 54. A aquisio onerosa por compra se far com base no
valor venal do metro quadrado estabelecido pela Planta Gen-
rica de Valores, atualizada at a data de aquisio, dividido pe-
lo Coeficiente de Aproveitamento do lote.
Pargrafo nico. O valor de que trata o CAPUT deste artigo ser
pago em moeda corrente no ato da aquisio da ampliao do
Potencial Construtivo.
Art. 218 A aquisio onerosa por compra se far com base no
valor venal do metro quadrado estabelecido pela planta ge-
nrica de valores, atualizada at a data de aquisio, dividi-
do pelo potencial construtivo.
Pargrafo nico. O valor de que trata o caput deste artigo
ser pago em moeda corrente no ato da aquisio da ampli-
ao do potencial construtivo.
Art. 55. A aquisio onerosa por troca se far com a transfern-
cia de Potencial Construtivo Excedente de propriedade do inte-
ressado em valor venal equivalente ao Potencial Construtivo
ampliado.
Art. 219 A aquisio onerosa por troca se far com a transfe-
rncia de potencial construtivo excedente de propriedade do
interessado em valor venal equivalente ao potencial cons-
trutivo ampliado, ou por rea preferencialmente em ZIA
3.

103
Art. 56. A aquisio onerosa por prestao de servios, atravs
da execuo, pelo interessado, de obras de infra-estrutura ur-
bana no valor equivalente ao valor do Potencial Construtivo
adquirido se far aps aprovao dos projetos de infra-
estrutura pelo rgo de Gerenciamento Urbano da Prefeitura
Municipal de Cuiab.
Art. 220 A aquisio onerosa por prestao de servios, atra-
vs da execuo, pelo interessado, de obras de infra-
estrutura urbana no valor equivalente ao valor do potencial
construtivo adquirido se far aps aprovao dos projetos de
infra-estrutura pelo rgo de Gerenciamento Urbano da Pre-
feitura Municipal de Cuiab.
Art. 57. Os recursos provenientes da aquisio onerosa de Po-
tencial Construtivo sero destinados ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano.
Art. 221 Os recursos provenientes da aquisio onerosa de
potencial construtivo sero destinados ao Fundo Municipal
de Desenvolvimento Urbano.
Art. 58. O Potencial Construtivo de um imvel de interesse His-
trico ou ambiental, devidamente tombado por rgo Munici-
pal, Estadual ou Federal competente, ou protegido por Lei, po-
der ser transferido para outro imvel, total ou parcialmente,
conforme a Capacidade Construtiva Excedente deste.
Art. 222 O potencial construtivo de um imvel de interesse
histrico ou ambiental, devidamente tombado por rgo
Municipal, Estadual ou Federal competente, ou protegido
por lei, poder ser transferido para outro imvel, total ou
parcialmente, conforme o potencial construtivo exceden-
te.
Nota: esto destacados em negrito itlico os trechos da LC n 231/2011 que tiveram redao alterada em relao ao texto da LC
n 044/2003.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2004b; 2011a.
Observa-se que o ttulo da seao referente aos instrumentos diverge entre as leis. En-
tretanto, o texto dos artigos apresentados essencialmente o mesmo, com algumas diferen-
as que foram grifadas na comparaao. Destas diferenas, a analise a seguinte:
O artigo ::, deixou claro que a compra sera em dinheiro e a troca sera prefe-
rencialmente por area em ZIA :, o que repetido no artigo ::;
No artigo ::8 foi corrigido o conceito do coeficiente de aproveitamento, troca-
do para potencial construtivo;
No artigo ::: a expressao capacidade construtiva excedente foi trocada para po-
tencial construtivo excedente. O mesmo nao ocorreu no artigo ::,.
A mudana no artigo ::: reflete o conceito efetivamente utilizado pela lei, revelia da
propria lista de conceitos, conforme ja foi explorado.
A aquisiao onerosa, por troca ou transferncia de potencial, tratada nesta seao (ar-
tigos ::, e :::), o que redundante ao considerar-se a Seo II da LC n :,:/:o::, que es-
pecfica sobre o instrumento.

104
Quanto forma de calculo prevista (art. ::8) essencialmente a mesma, com o devido
ajuste de CA para PC:

Onde:
V
APC
= valor da aquisiao do potencial construtivo, em Rs/m;
VV
PGV
= valor venal unitario do lote, conforme Planta Genrica de Valores, atu-
alizada at a data da aquisiao;
PC = potencial construtivo do lote.
3.2.4 Dificuldade de aplicao da legislao atual
Apos a analise comparada da legislaao de uso e ocupaao do solo atual com a antiga,
no que se refere ao solo criado, possvel apontar varias dificuldades para sua aplicaao.
Inicialmente, sao discutveis os termos da definiao dos instrumentos ja no PDDE. O
Estatuto da Cidade claro ao vincular o coeficiente de aproveitamento maximo e sua utili-
zaao plena infraestrutura existente e densidade desejavel.
A existncia de dois instrumentos diversos tratando do mesmo princpio do solo cria-
do cria confusao e dificulta a aplicaao do instrumento da outorga onerosa. Na letra da lei,
graas confusao de conceitos na LC n :,:/:o:: (em parte sanada, em parte piorada pelas
alteraes da LC n :/:o::), seriam pouqussimos os locais passveis de aplicaao do solo
criado nos termos do Captulo X, Seo I da mesma. A nica forma de aplica-lo revelia
do texto da lei, em atenao aos princpios do Estatuto da Cidade, da legislaao anterior e da
intenao do legislador quando da aprovaao da lei.
Levanta-se aqui a hipotese de que tamanha confusao entre conceitos na LC n :,:/:o::
deveu-se s adaptaes malsucedidas do texto do projeto de lei da consultoria contratada
para os estudos de revisao legislaao vigente poca.
39
Este comparativo nao foi feito de
39
Os projetos de revisao da legislaao urbanstica de Cuiaba contaram com a consultoria do Institu-
to Via Pblica, empresa sem fins lucrativos de Sao Paulo, SP. Em analise preliminar, varios instru-
mentos tiveram alteraao entre o texto elaborado durante a revisao e o aprovado.


105
forma extensiva e pode ser objeto de estudo futuro nao apenas com relaao ao instrumento
do solo criado, mas em sua completude.
A transferncia do direito de construir, tal como descrito no Captulo X, Seo II da
LC n :,:/:o::, nao traz clareza quanto forma de calculo do potencial construtivo a trans-
ferir (art. :o,), sendo sua aplicaao dependente de interpretaao dos princpios do instru-
mento.
Por fim, a existncia de duas sees diferentes pra tratar de instrumentos analogos
provoca a sobreposiao de normas, exigindo-se a aplicaao concomitante das duas sees
quando se tratar de outorga onerosa do direito de construir por compra ou transferncia. A
defesa deste ponto de vista se embasa no fato de luz do Estatuto da Cidade nao haver dife-
rena entre eles. Se houver a aplicaao em separado de cada instrumento, havera abertura
de possibilidade de enquadramento de cada situaao de aquisiao de direito de construir na
regra que convier ao momento e situaao, gerando desigualdade de direitos e deveres em
situaes que deveriam ter o mesmo tratamento. Na Tabela 8 a seguir foi feita a comparaao
dos artigos total ou parcialmente coincidentes quanto redaao ou aos princpios:
Tabela 8. Comparativo entre as sees I, II e III do Captulo X da LC n 231/2011.
Captulo X, Seo III Da ampliao de potencial
construtivo da LC n 231/2011.
Captulo X, Seo I Da outorga onerosa do direito de
construir, e Seo II Da transferncia do direito de
construir, da LC n 231/2011.
Art. 217 Desde que possua capacidade construtiva excedente,
um lote poder ter seu potencial construtivo ampliado, atra-
vs da aquisio onerosa junto Prefeitura Municipal de Cui-
ab, atravs de seu rgo de Gerenciamento Urbano.
Art. 200 Os lotes servidos por infraestrutura mnima e via com
largura real igual ou superior ao definido para o Padro Geo-
mtrico Mnimo PGM, e localizados em Zonas que tenham
Potencial Construtivo Excedente, de acordo com os arts. 147 e
150 desta Lei, podero adquirir de forma onerosa do Poder
Pblico Municipal o potencial construtivo relativo diferena
entre o Potencial Construtivo e o Limite de Adensamento.
Art. 218 A aquisio onerosa por compra se far com base no
valor venal do metro quadrado estabelecido pela planta ge-
nrica de valores, atualizada at a data de aquisio, dividido
pelo potencial construtivo.
Art. 203 O clculo da outorga onerosa se far com base no va-
lor venal do metro quadrado do terreno estabelecido pela
planta genrica de valores, atualizado at a data de aquisio,
multiplicado pela rea a construir resultante da aplicao do
coeficiente construtivo excedente dividido pelo seu potencial
construtivo.
Pargrafo nico. O valor de que trata o caput deste artigo ser
pago em moeda corrente no ato da aquisio da ampliao do
potencial construtivo.
Pargrafo nico. O valor de que trata o caput deste artigo ser
pago em moeda corrente em conta especfica.

106
Art. 219 A aquisio onerosa por troca se far com a transfe-
rncia de potencial construtivo excedente de propriedade do
interessado em valor venal equivalente ao potencial constru-
tivo ampliado, ou por rea preferencialmente em ZIA 3.
Art. 207 A transferncia do direito de construir se far de im-
veis localizados nas Zonas de Interesse Histrico 1 e 2, Zonas
de Interesse Ambiental 3, sendo os valores econmicos envol-
vidos definidos pela correlao de valores correspondente a
cada regio e seu respectivo valor venal da construo con-
forme a planta genrica na transao, devendo as reas em
ZIA 3 serem doadas ao Municpio.
Art. 208 A transferncia de potencial construtivo tambm po-
der ser concedida ao proprietrio que doar ao Poder Pblico
Municipal, seu imvel ou parte dele, para a implantao efe-
tiva de equipamentos urbanos e comunitrios, para preserva-
o quando o imvel for considerado de interesse ambiental,
paisagstico, social e cultural ou para servir a programas de
regularizao fundiria, urbanizao de reas ocupadas por
populao de baixa renda ou habitao de interesse social.
Art. 221 Os recursos provenientes da aquisio onerosa de po-
tencial construtivo sero destinados ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano.
Art. 204 Os recursos provenientes da aquisio onerosa de Po-
tencial Construtivo sero destinados ao Fundo Municipal de
Desenvolvimento Urbano, ou sucedneo.
Art. 222 O potencial construtivo de um imvel de interesse
histrico ou ambiental, devidamente tombado por rgo Mu-
nicipal, Estadual ou Federal competente, ou protegido por lei,
poder ser transferido para outro imvel, total ou parcialmen-
te, conforme o potencial construtivo excedente.
Art. 214 A possibilidade de transferncia do direito de cons-
truir de imveis localizados em ZIH ter como condicionante a
apresentao de um projeto de restaurao do imvel, com
parecer favorvel do rgo responsvel pelo tombamento.
Pargrafo nico. A aprovao do projeto e expedio da licen-
a de execuo de obras em imveis que receberam a transfe-
rncia do direito de construir de imveis localizados em ZIH,
s ocorrer mediante a apresentao SMDU de documento
expedido pelo rgo responsvel pelo tombamento, de que o
mesmo encontra-se em adequado estado de conservao ou
que foi restaurado de acordo com o projeto aprovado.
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2011a.
Em se tratando de ampliaao do potencial construtivo, reza o artigo ::, que sera pos-
svel desde que o imovel possua capacidade construtiva excedente, mediante aquisiao one-
rosa junto Prefeitura. O artigo :oo, entretanto, impe varias restries:
a) Infraestrutura [urbana:] mnima;
b) Via com largura igual ou superior ao definido para o PGM;
c) Localizaao em zonas que tenham Potencial Construtivo Excedente.
O item (a), se entendido como infraestrutura urbana mnima, condiao sine qua
non, considerando que sua ausncia implica em limite de adensamento zero, ou seja, nao ha

107
direito de construir. Ja o item (c) em essncia a mesma exigncia tratada no artigo ::,. O
nico item que inova nas limitaes o (b), pois pode haver caso em que um imovel tenha
potencial construtivo excedente (limite de adensamento maior que seu potencial construti-
vo) e se situe em via com largura inferior ao definido para o respectivo PGM.
A formula de calculo da outorga por compra apresentada nos artigos :o, e ::8, de
forma diferente entre si, conforme apresentado abaixo, respectivamente:

(. 203)
=

(. 218)
=

Em essncia, as formulas sao equivalentes. Considera-se o valor venal do imovel, con-
forme PGV e atualizado at a data da compra, dividido pelo respectivo potencial construti-
vo. A diferena entre as duas fica por conta de a primeira corretamente estabelecer a multi-
plicaao do valor encontrado, que unitario, pela area de PCE a adquirir, o que se conside-
rou correto anteriormente neste trabalho, em detrimento da formula apresentada pelo arti-
go ::8.
No caso de aquisiao onerosa por troca (ou transferncia do direito de construir), o
artigo :: dispe que se dara a transferncia de potencial construtivo de propriedade do
interessado, donde se deduz que havera transferncia somente entre imoveis de mesmo
proprietario. Ja o artigo :oo define a transferncia do direito de construir como a a autori-
zaao expedida pelo Municpio ao proprietario do imovel urbano privado, para edificar em
outro local, ou alienar mediante escritura pblica, o potencial construtivo nao utilizado de
determinado lote (CUIABA, :o::a). Ou seja, permitida a alienaao do potencial construti-
vo, mas nao ha a regulamentaao desta operaao especfica. Na sequncia, o artigo :o8 es-
tabelece outro caso em que possvel a transferncia do direito de construir: em caso de
doaao de imovel ou parte dele ao municpio, para a implantaao efetiva de equipamentos
urbanos e comunitarios, para preservaao [...] ou para servir a programas de regularizaao

108
fundiaria, urbanizaao de areas ocupadas por populaao de baixa renda ou habitaao de in-
teresse social (CUIABA, :o::a).
Quanto destinaao dos recursos arrecadados, os artigos ::: e :o sao idnticos, exce-
to pelo fato de este esclarecer que o destino o FUMDUR ou seu sucedaneo.
Por fim, a analise conjunta dos artigos :: e ::: mostra que no caso de imovel dentro
da ZIH so havera transferncia do direito de construir caso este esteja em bom estado de
conservaao ou for restaurado conforme projeto aprovado. Ja no caso de imovel tombado,
mas fora da ZIH, nao haveria esta exigncia, o que incoerente.
3.2.5 Aplicao da lei
Em que pese todos os comentarios e analises acerca da LC n :,:/:o::, sua aplicaao
tem ocorrido, embora nao se tenha detalhes oficiais do processo.
No stio da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de Cuiaba, esta dispon-
vel para impressao o formulario de consulta prvia de obras, reproduzido nas duas figuras a
seguir.

109
Figura 7. Formulrio de consulta prvia de obras da SMDU, pgina 1.

Fonte: CUIAB, [2013?b].

110
Figura 8 Formulrio de consulta prvia de obras da SMDU, pgina 2.

Fonte: CUIAB, [2013?b].


111
Na pagina : do formulario, a logo no rodap mostra que sua atualizaao se deu este
ano, com o incio do mandato do atual prefeito. O formulario nao explcito, mas pelas in-
formaes constantes deduz-se que esta atualizado conforme a LC n :,:/:o::
40
. Nesta pagi-
na, apesar disso, os conceitos citados nao sao coerentes com a lei:
Coeficiente de aproveitamento ao invs de potencial construtivo;
Indicaao da capacidade construtiva excedente como objeto de outorga onero-
sa, ao invs do potencial construtivo excedente.
Em analise, a pagina : do formulario tambm possui conceitos divergentes da lei vi-
gente, mas coerentes com seus princpios, explcitos at entao na legislaao anterior (princi-
palmente com referncia ao coeficiente de aproveitamento e ao potencial construtivo).
Por esse formulario, conclui-se que se tem permitido a outorga onerosa do potencial
construtivo, embora sem referncia a quais termos ela obedea. Tambm ha evidncia da
construao de varios edifcios na cidade que utilizaram toda ou parte da capacidade cons-
trutiva excedente, o que implicaria no obrigatorio pagamento da outorga para se fazer jus
ao direito.
3.2.5.1 FUMDUR
O Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano FUMDUR foi criado atravs da
Lei n :.oo, de :8 de dezembro de :88, juntamente com a criaao do Conselho Municipal
de Desenvolvimento Urbano CONURB e a implantaao do Sistema Municipal de Desen-
volvimento Urbano e da Poltica Municipal de Desenvolvimento Urbano. Sob o novo orde-
namento jurdico, a partir da Lei Organica de :o, o FUMDUR foi reestruturado pela LC
n o:, de :o de junho de :,. Vinculado inicialmente Secretaria Municipal de Meio
Ambiente e Desenvolvimento Urbano SMADES, a qual foi sucedida pela Secretaria Mu-
40
A evidncia a presena de campos para os coeficientes de cobertura vegetal paisagstica e arbo-
rea, inovaes da lei atual.


112
nicipal de Desenvolvimento Urbano, passou recentemente a ser vinculada Secretaria Mu-
nicipal de Meio Ambiente.
Os recursos arrecadados e destinados ao FUMDUR tm sua origem definida na lei:
Art. : O Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano FUMDUR,
fundo especial, sera constitudo por:
I Recursos oramentarios oriundos da Prefeitura Municipal;
II Recursos provenientes de doaes de entidades pblicas e privadas;
III O produto do aluguel ou alienaao de bens por ele adquiridos ou a
ele incorporados;
IV Outras receitas destinadas ao FUMDUR para propiciar apoio e su-
porte financeiro implementaao da Poltica Municipal de Desenvolvi-
mento Urbano.
IV outras receitas destinadas ao FUMDUR para propiciar apoio e su-
porte financeiro implementaao das Polticas Municipais de Meio Am-
biente e de Desenvolvimento Urbano. (^ova redao dada pela lei com-
plementar n oo de : de dezembro de :8, publicada na Gazeta Munici-
pal n o8 de : de dezembro de :8).
Art. , Os recursos municipais a serem consignados no Oramento Muni-
cipal ao FUMDUR, provirao das seguintes fontes:
I ,o (cinqenta por cento) das receitas provenientes do exerccio do
poder de polcia do Municpio ou seja, taxas e multas resultantes da apli-
caao a Lei Complementar de Gerenciamento Urbano (Lei Complementar
n. oo/:) e das demais Legislaes Urbansticas;
I 8o (oitenta por cento) das receitas provenientes do exerccio do po-
der de polcia do Municpio, ou seja, taxas e multas resultantes da aplica-
ao da Lei Complementar de Gerenciamento Urbano (Lei Complementar
n. oo/:) e das demais Legislaes Urbansticas. (^ova redao dada pe-
la lei complementar n oo de : de dezembro de :8, publicada na Gazeta
Municipal n o8 de : de dezembro de :8).
I ,o (cinqenta por cento) das receitas provenientes do exerccio do
poder de polcia do Municpio, ou seja, taxas e multas resultantes da apli-
caao da Lei Complementar de Gerenciamento Urbano (Lei Complemen-
tar oo/:) e das demais Legislaao Urbansticas. (^ova redao dada pela
Lei Complementar n o,:, de :8 de dezembro de :ooo, publicada na Gazeta
Municipal n ,o: de :: de dezembro de :ooo.)
I - :oo (cem por cento) da receita provenientes das multas resultantes da
aplicaao da Lei Complementar n. o/: Lei de Gerenciamento Urbano
e demais legislaes urbansticas, se recebidas dentro do prazo para pa-
gamento ou de interposiao tempestiva de recursos. (^ova redao dada

113
pela Lei Complementar n o8,, de :o de dezembro de :oo:, publicada na
Gazeta Municipal n oo, de :, de dezembro de :oo:.)
II Receitas provenientes de foros e do resgate dos Contratados de Afo-
ramento Perptuo;
III Outras receitas destinadas ao Fundo.
IV :oo (cem por cento) da receita da Taxa de Publicidade de veculos
de propaganda e publicidade colocado em logradouros pblicos adotados
(praas, rotatorias, canteiros de avenidas); (AC) (Inciso acrescentado pela
Lei Complementar n o8,, de :o de dezembro de :oo:, publicada na Gazeta
Municipal n oo, de :, de dezembro de :oo:.)
IV Revogado. (Inciso revogado pela Lei Complementar n :::, de : de de-
zembro de :oo, publicada na Gazeta Municipal n oo, de : de dezembro
de :oo.)
V :oo (cem por cento) da receita da Taxa de Publicidade de faixas,
conforme item o:., da Tabela VI, da Lei Complementar n. o,/,; (AC)
(Inciso acrescentado pela Lei Complementar n o8,, de :o de dezembro de
:oo:, publicada na Gazeta Municipal n oo, de :, de dezembro de :oo:.)
V Revogado. (Inciso revogado pela Lei Complementar n :::, de : de de-
zembro de :oo, publicada na Gazeta Municipal n oo, de : de dezembro
de :oo.)
VI :oo (cem por cento) da receita da Taxa de Expediente e de Servios
Diversos, referente emissao da autorizaao para colocaao de caamba
ou containers, conforme item :, da Tabela VIII, da Lei Complementar n.
o,/, (AC) (Inciso acrescentado pela Lei Complementar n o8,, de :o de
dezembro de :oo:, publicada na Gazeta Municipal n oo, de :, de dezem-
bro de :oo:.)
VI - Revogado. (Inciso revogado pela Lei Complementar n :::, de : de de-
zembro de :oo, publicada na Gazeta Municipal n oo, de : de dezembro
de :oo.)
VII :oo (cem por cento) da receita da Aquisiao Onerosa do Potencial
Construtivo, conforme definido pela Lei Complementar o/,; (AC) (In-
ciso acrescentado pela Lei Complementar n o8,, de :o de dezembro de
:oo:, publicada na Gazeta Municipal n oo, de :, de dezembro de :oo:.)
VIII :oo (cem por cento) da receita da Taxa de Licena para Aprova-
ao, Execuao de Obras, Instalaao e Urbanizaao de Areas Particulares.
(AC) (Inciso acrescentado pela Lei Complementar n o8,, de :o de dezem-
bro de :oo:, publicada na Gazeta Municipal n oo, de :, de dezembro de
:oo:.)
VIII - Revogado. (Inciso revogado pela Lei Complementar n :::, de : de
dezembro de :oo, publicada na Gazeta Municipal n oo, de : de dezem-
bro de :oo.)

114
Paragrafo nico. O conjunto de recursos de que trata este artigo, respeita-
do o princpio de unidade de tesouraria, sera repassado automaticamente
conta do FUNDUR. (AC) (Paragrafo unico acrescentado pela Lei Com-
plementar n o,:, de :8 de dezembro de :ooo, publicada na Gazeta Munici-
pal n ,o: de :: de dezembro de :ooo.) (CUIABA, :,a).
Todas as alteraes nos artigos : e , da lei foram testemunha das mudanas pelas
quais passou a destinaao dos recursos ao fundo. Poucas fontes restam na lei vigente, to-
lhendo o fundo de fontes importantes e relacionadas ao planejamento e gerenciamento ur-
banos.
Igualmente, o destino dos recursos, sua aplicaao, definido na lei:
Art. o Os recursos do FUMDUR serao aplicados na implementaao de
Planos, Programas e Projetos em consonancia com a Poltica Municipal de
Desenvolvimento Urbano instituda no Plano Diretor de Desenvolvimen-
to Urbano e seus desdobramentos, em especial na estruturaao e imple-
mentaao das areas de Planejamento, Planejamento, Monitoramento, Ge-
renciamento Urbano, Habitaao, Meio Ambiente e Prevenao e Combate
a Incndios.
Art. o Os recursos do FUMDUR serao aplicados na implantaao de Pla-
nos, Programa e Projetos, em consonancia com as Polticas de Meio Am-
biente e de Desenvolvimento Urbano e de seus desdobramentos, em espe-
cial na estruturaao e implementaao das areas de Planejamento, Monito-
ramento, Gerenciamento e Desenvolvimento Urbano, Planejamento, Edu-
caao, Conservaao e Preservaao Ambiental. (^ova redao dada pela lei
complementar n oo de : de dezembro de :8, publicada na Gazeta Mu-
nicipal n o8 de : de dezembro de :8).
Art. , O FUMDUR tera como orgao Gestor a Secretaria Municipal de
Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano SMADES ou a sua suceda-
nea na gestao a Poltica de Desenvolvimento Urbano.
Paragrafo nico O Plano de Aplicaao dos recursos do fundo, elaborado
pelo Instituto de Pesquisa e Desenvolvimento Urbano IPDU, sera enca-
minhado anualmente, ao Conselho Deliberativo do FUMDUR pela Secre-
taria Municipal de Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano
SMADES, devendo constar sua previsao no oramento anual da Prefeitu-
ra.
Art. , O FUMDUR tera como Orgao Gestor a Secretaria Municipal de
Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano SMADES ou sua sucedanea
na gestao das Polticas de Meio Ambiente e de Desenvolvimento Urbano
deste Municpio. (^ova redao dada ao Art. , e paragrafo unico pela lei
complementar n oo de : de dezembro de :8, publicada na Gazeta Mu-
nicipal n o8 de : de dezembro de :8).

115
Paragrafo nico O Plano de Aplicaao dos recursos do Fundo demonstra-
ra a origem e aplicaao dos recursos, e sera elaborado e encaminhado por
seu Orgao Gestor, anualmente, ao conselho Deliberativo do FUMDUR,
devendo constar sua previsao no Oramento Anual da Prefeitura. (NR)
Art. 8 O Oramento e Balano anual do Fundo Municipal de Desenvol-
vimento Urbano serao elaborados e executados observando os padres,
normas e princpios estabelecidos em Lei e, consolidados ao Oramento e
Balano do seu orgao Gestor. (CUIABA, :,a).
Considerando que os recursos arrecadados com a aquisiao onerosa de potencial
construtivo sao destinados ao FUMDUR, e a nao ser que as fontes dos recursos sejam alo-
cadas em rubricas diferentes de forma a se controlar o destino de cada uma delas, o fundo
como um todo deve ter seus recursos investidos conforme estabelece o Estatuto da Cidade
(incisos do artigo :o). Confrontando o Estatuto e o artigo o da LC n o:/:,, conclui-se
que as destinaes previstas estao adequadas.
Restaria analisar a arrecadaao de recursos nas rubricas que sao fonte do fundo e
comparar com sua aplicaao. Nao foi possvel uma analise apurada pela falta de clareza dos
balanos contabeis do municpio quanto origem dos recursos que sao destinados ao
FUMDUR, principalmente com relaao aquisiao de potencial construtivo. A analise dos
balanos consolidados de Cuiaba encontra-se nas tabelas seguintes. Conforme alertado
aqui, algumas categorias economicas de arrecadaao nos balanos sao por demais genri-
cas, impossibilitando a separaao dos valores realmente devidos ao fundo.




Tabela 9. Consolidao dos recursos passveis de serem destinados ao FUMDUR, por ano do balano consolidado, categoria econmica e total, crdito autorizado e despesa realizada pelo FUMDUR, por ano,
perodo 2003-2007.
Categoria econmica 2003 2004 2005 2006 2007
Foros R$ 96.350,71 (a) R$ 137.194,64 R$ 612.778,73 R$ 412.444,42
Aquisio de potencial construtivo R$ 16.339,31
(a)
R$ 43.964,26 R$ 1.157.736,79 R$ 218.431,14
Multas por danos ao meio ambiente (b) (a) (b) (b) R$ 26.730,00
Multa por autos de infrao (b) (a) (b) (b) (b)
Receitas diversas - FUMDUR (c) (a) R$ 73.470,38 R$ 27.477,50 (b)
Total levantado R$ 112.690,02 (a) R$ 254.629,28 R$ 1.797.993,02 R$ 657.605,56
Crdito autorizado no perodo para o FUMDUR (a) (a) R$ 434.001,00 R$ 957.596,05 R$ 355.379,00
Despesa realizada no perodo pelo FUMDUR (a) (a) R$ 300.303,96 R$ 954.985,38 R$ 351.599,15
Notas:
(a) Dado no disponvel;
(b) Rubrica no destacada no balano consolidado;
(c) Valor zero (R$ 0,00).
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2004a; 2006; 2007b; 2008a; [2009]; 2011d; 2012a; 2013a; 2008c.

116


Tabela 10. Consolidao dos recursos passveis de serem destinados ao FUMDUR, por ano do balano consolidado, categoria econmica e total, crdito autorizado e despesa realizada pelo FUMDUR, por
ano, perodo 2008-2012.
Categoria econmica 2008 2009 2010 2011 2012
Foros R$ 3.281.424,69
(a)
R$ 1.621.138,75 R$ 1.336.242,23 R$ 922.233,57
Aquisio de potencial construtivo R$ 141.028,24
(a) (c) (c) (b)
Multas por danos ao meio ambiente R$ 37.075,29
(a)
R$ 360,00
(b) (b)
Multa por autos de infrao (c) (a) (b) (b) R$ 1.209.329,17
Receitas diversas - FUMDUR (b) (a) (b) (b) (b)
Total levantado R$3.459.528,22 (a) R$ 1.621.498,75 R$1.336.242,23 R$ 2.131.562,74
Crdito autorizado no perodo para o FUMDUR R$ 508.474,45 R$ 1.060.000,00 R$ 3.838.267,00 R$ 2.401.267,00 R$ 1.419.120,00
Despesa realizada no perodo pelo FUMDUR R$ 481.236,65 (a) R$ 459.498,59 R$ 651.593,15 R$ 710.270,75
Notas:
(a) Dado no disponvel;
(b) Rubrica no destacada no balano consolidado;
(c) Valor zero (R$ 0,00).
Fonte: Adaptado de CUIAB, 2004a; 2006; 2007b; 2008a; [2009]; 2011d; 2012a; 2013a; 2008c.


117

118
Nota-se uma crescente arrecadaao dentro das rubricas destinadas ao FUMDUR, com
certa estabilizaao nos ltimos anos, o que se refletiu tambm nos crditos autorizados para
o fundo, em cada ano. Entretanto, ha uma dificuldade de realizaao de todo o crdito auto-
rizado, provavelmente pela contenao de gastos em setores nao prioritarios do oramento.
Em que pese a possibilidade de aplicaao dos recursos ser ampla, seja atravs da lei que cria
o fundo, seja atravs dos princpios do Estatuto da Cidade, os investimentos do FUMDUR
tm sido direcionados em sua quase totalidade area ambiental.
3.2.6 Anlise crtica da lei
At aqui, tratou-se da legislaao urbanstica de Cuiaba em seu aspecto legal, luz de
seu texto atravs de analise comparada das leis vigentes com as anteriores. Agora, o foco da
analise sao seus princpios, o que se avanou com a ltima mudana legal e o que poderia
ter avanado.
A principal mudana ocorrida na legislaao atual foi a da fixaao do potencial cons-
trutivo (direito de construir gratuito) conforme as zonas, enquanto que na LC n o/:,
este potencial era vinculado ao coeficiente de aproveitamento indicado pela norma anterior,
a Lei n :.o:,/:8:.
Por um lado essa mudana bem vinda, por tornar a lei independente da legislaao
vigente at entao. Vincular os coeficientes de aproveitamento basico situaao vigente at o
momento uma alternativa para diminuir a resistncia pela cobrana de outorga onerosa a
partir da, no caso de uma cidade onde os atores privados do mercado imobiliario sao agen-
tes determinantes, alm de respeitar o direito adquirido, opiniao defendida por parte da
doutrina (ALOCHIO, :oo,; PINTO, :o::).
Com a revisao legal que resultou nas leis complementares n :,:/:o:: e :,:/:o::, abriu-
se a possibilidade para romper com a legislaao passada e fixar ndices independentes e di-
retamente no texto da lei, facilitando sua aplicaao e tornando mais transparente o proces-
so. Entretanto, a atribuiao de coeficientes basicos nao respeitou a situaao legal anterior,
at porque a delimitaao das zonas nao idntica. Uma analise comparativa completa desta
mudana recomendavel, mas nao foi possvel no contexto deste trabalho. Algumas situa-

119
es podem ser facilmente citadas e demonstram que foram benficas para a ocupaao da
cidade:
Parte da Zona de Interesse Historico teve seu coeficiente basico aumentado de
: para ,: como a Zona de Interesse Historico da Lei n :.o:,/:8: era pequena
comparada ZIH atual, esta possua dois coeficientes de aproveitamento basi-
co at a vigncia da LC n o/:,: : para a area em amarelo na Figura abai-
xo e , para a area em vermelho fora da anterior. Em se tratando de realidades
parecidas, foi pertinente essa mudana. Entretanto, poderia ter sido analisada a
pertinncia de, ao invs de igualar os coeficientes em ,, iguala-los em :.
Figura 9. Delimitao das zonas de interesse histrico em Cuiab, conforme Lei n 2.023/1982, LC n 044/1997 e LC n
231/2011.

Fonte: Elaborado pelo autor, com base em imagem de satlite do programa Google Earth.
Em amarelo: permetro da ZIH conforme Lei n 2.023/1982
Em vermelho: permetro da ZIH conforme LC n 044/1997 e LC n 231/2011.

Parte da Zona Central, a que coincidia com a Zona Residencial de Alta Densi-
dade da Lei n :.o:,/:8: (ver Figura :o abaixo, onde os permetros indicados
se sobrepem), teve seu coeficiente basico reduzido de para :: a diminuiao
benfica, visto que esta regiao ocupada por prdios construdos na poca em

120
que o coeficiente era gratuito. Ainda possvel construir acima do coeficien-
te basico :, com a respectiva outorga;
Parte da ZUM, a que coincidia com a Zona Residencial de Alta Densidade da
Lei n :.o:,/:8: (ver na Figura :o, abaixo, a porao da ZRAD que esta fora da
ZC, dentro da ZUM, por consequncia), teve seu coeficiente basico reduzido
de para :, fora das vias coletoras e principais: extremamente benfico, pois
limita a o adensamento sem contrapartida em vias que nao teriam infraestru-
tura disponvel para tal, em uma regiao ja altamente adensada, ocupada por
prdios residenciais.
Figura 10. Delimitao da Zona Residencial de Alta Densidade, conforme Lei n 2.023/1982, e da Zona Central, conforme
LC n 231/2011, em Cuiab.

Fonte: Elaborado pelo autor, com base em imagem de satlite do programa Google Earth.
Em vermelho: permetro da Zona Residencial de Alta Densidade, conforme Lei n 2.023/1982.
Em azul: permetro da Zona Central, conforme LC n 231/2011.
As situaes que incorreram em aumento do coeficiente basico sao limitadas. Alm da
citada na ZIH, temos o caso das Zonas de Corredor de Trafego :, correspondentes s vias
estruturais. Na maioria delas (as nao listadas como corredores pela Lei n :.o:,/:8:), o co-
eficiente basico aumentou de : para ,. Nas vias que eram corredores conforme Lei n

121
:.o:,/:8:, o coeficiente continuou o mesmo (,), exceto nas avenidas Rubens de Mendona
e Getlio Vargas, onde o coeficiente era e foi reduzido para ,.
Aumentar o coeficiente basico nas vias estruturais em alguns casos pode ser benfico
no sentido de incentivar o adensamento delas, compensando o investimento em infraestru-
tura para atend-las. Entretanto, grande parte das vias estruturais cujo coeficiente foi au-
mentado nao possui largura real igual ou maior que seu PGM ou nao foram pavimentadas
utilizando a largura disponvel, ou ainda mal possuem esgotamento sanitario e arborizaao.
Em vias medianamente consolidadas, com infraestrutura razoavel e pressao imobilia-
ria, o incentivo ao adensamento valido, ja que sera possvel atingir limites altos de aden-
samento, o que de alguma forma ainda implicara em arrecadaao de recursos com a
outorga. Nas vias estruturais de periferia, ao contrario, onde a infraestrutura precaria e a
pressao do mercado imobiliario baixa, permitir um aumento gratuito do direito de cons-
truir, como foi feito pode resultar em situaes de agravamento das condies urbansticas
e ambientais locais.
Outra situaao discutvel da legislaao urbanstica de Cuiaba que foi mantida o crit-
rio tcnico para a consideraao do limite de adensamento (coeficiente de aproveitamento
maximo, atingvel via outorga onerosa). Apesar de aparentemente serem objetivos, alguns
dos critrios nao sao totalmente esclarecidos, a saber:
Rede de esgotamento sanitario: boa parte de Cuiaba nao possui esgotamento
sanitario, sendo que uma grande regiao que possui na verdade conta com sis-
tema misto, em que o esgoto sanitario coletado juntamente com as aguas
pluviais, chegando assim aos corregos, in natura. O texto vago quanto a se
aceitar ou nao como atendido por rede de esgoto esse caso, o que considera-
mos que nao deveria ser atendido. Alm disso, sabe-se de varios empreendi-
mentos aprovados com LA maximo em areas onde a princpio nao ha rede p-
blica de esgotamento (por exemplo, na Avenida Historiador Rubens de Men-
dona, depois do viaduto da Avenida Miguel Sutil, sentido bairro);

122
Rede de hidrantes: o critrio somente a existncia ou ausncia. Nao ha men-
ao capacidade ou atendimento dessa rede, nem os normativos aplicaveis.
Conforme levantamento do : Batalhao de Bombeiros de Mato Grosso em se-
tembro de :o:o (Mato Grosso, [:o:o]), existiam poucos hidrantes na cidade, e
os que funcionam adequadamente eram em nmero ainda menor. Nesse as-
pecto, a lei atual avanou com relaao anterior por indicar que para atingir o
LA maximo necessario que o interessado apresente projeto de hidrante e o
execute (art. :oo, : e art. ::,).
Fazem-se algumas sugestes para a melhoria do texto, quanto a estes pontos levanta-
dos:
Para a consulta prvia ou a aprovaao de projeto, tornar obrigatoria a apresen-
taao das declaraes de possibilidade de abastecimento de agua e esgotamen-
to, emitidas pela concessionaria de saneamento;
Caso seja necessario investimento na rede ou adequaao para suportar o em-
preendimento, custa do interessado, a aprovaao do projeto de adequaao ser
pr-requisito para a emissao do alvara de obras e a execuao e entrega destas
adequaes, pr-requisito para o habite-se.




Mapa 7. Sistema de esgotamento sanitrio de Cuiab.

Fonte: CUIAB, 2012b.
123
124
Concluso
Nos dois primeiros captulos deste trabalho tratou-se da fundamentaao teorica que
apoiou as analises do Captulo ,. Foi abordado o direito urbanstico em seus princpios,
doutrina, evoluao no Brasil e ordenamento atual. Depois, foi abordado o instrumento ur-
banstico do solo criado, positivado como outorga onerosa do direito de construir no Esta-
tuto da Cidade.
No Captulo ,, destacou-se a evoluao da legislaao da cidade, com relaao ao controle
da ocupaao do solo urbano, desde a dcada de :,o, com o PDLI. Apesar de sua extensao e
completude, sua aplicaao nao foi ou nao se mostrou eficaz para conter a ocupaao desor-
denada de Cuiaba. Na dcada de :8o, com a revisao da legislaao, foram lanadas as bases
que norteariam a intensidade da ocupaao urbana por quase ,o anos.
A Constituiao de :88 trouxe uma nova responsabilidade aos municpios, como pe-
as-chave dos rumos das polticas locais, principalmente no que se refere poltica de de-
senvolvimento urbano (art. :8:), onde deve promover, no que couber, adequado ordena-
mento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupaao
do solo urbano (art. ,o, VIII).
Sob o novo ordenamento jurdico, as bases urbansticas legais de Cuiaba foram revis-
tas, resultando no PDDU, em ::, complementada pela legislaao de uso e ocupaao do
solo (LC n o/:, e LC n :o,/:oo,). Esta legislaao trouxe um novo olhar sobre a forma
de ocupar o espao urbano, limitando sua intensidade infraestrutura local e os usos
compatibilidade de vizinhana. Neste sentido, com a intenao de compatibilizar a legislaao
anterior com a entao vigente, foi institudo o instrumento da aquisiao de potencial cons-
trutivo, onde a ocupaao gratuita do solo urbano ficava limitada aos ndices urbansticos
estabelecidos at entao, podendo-se atingir os ndices maximos (se assim a infraestrutura
permitisse) mediante compra ou troca de potencial construtivo.
Nao ha estudos especficos sobre a ocupaao do solo urbano, com relaao sua inten-
sidade e adequaao infraestrutura urbana. Ainda que a densidade na area urbana de Cui-
aba esteja na casa dos :o habitantes por hectare, quando a literatura urbanstica aponta ser
124
125
facilmente possvel atingir dez vezes esse valor
41
, os impactos causados pela ocupaao de-
senfreada do espao sentida na pele de toda a populaao, que convive com mau cheiro
provocado por esgoto lanado nas galerias de aguas pluviais, com a falta diaria de agua,
com o transito caotico, com o transporte de pssima qualidade e com o impacto causado
por grandes empreendimentos imobiliarios. Sob esse aspecto, fica claro que o instrumento
do solo criado nao tem conseguido cumprir sua funao de distribuiao dos onus e benef-
cios da urbanizaao e nem a recuperaao dos investimentos pblicos que resultam na valo-
rizaao imobiliaria, haja vista a arrecadaao irrisoria conseguida com o instrumento.
42

Apos o Estatuto da Cidade, foi dada a segurana jurdica necessaria aos municpios
para a implementaao de varios instrumentos urbansticos, alguns ja velhos conhecidos do
planejamento urbano no Brasil, enquanto outros se mostravam inovadores.
Sob esse novo ordenamento jurdico, a legislaao urbanstica de Cuiaba vem sendo
paulatinamente revisada, com a publicaao do no PDDE em :oo, e (LC n :,o/:oo,), mais
recentemente, em :o::, a revisao das leis de uso, ocupaao e urbanizaao do solo (LC n
:,:/:o::) e de hierarquizaao viaria (LC n :,:/:o::). Neste momento, foi perdida a oportu-
nidade de avanar a legislaao municipal.
Mudaram-se os princpios ordenadores do uso e ocupaao do solo de Cuiaba: se antes
a intensidade de ocupaao (limite de adensamento) estava limitada infraestrutura urbana,
agora outros princpios sao cabveis, como a compatibilidade de vizinhana, a capacidade
de trafego e a zona em que se situa o imovel. Por um lado foi oportuna a desvinculaao com
a legislaao passada, simplificando a aplicaao dos ndices. Por outro, nao foi feita analise
41
Em Curitiba, por exemplo, o planejamento rigoroso aliado poltica de investimento em trans-
porte de massa permitiu densidades que chegam facilmente a ooo habitantes/ha (ACIOLY,
DAVIDSON, :8).
42
De :oo, a :o::, exceto o ano de :oo, o FUMDUR (fundo para onde obrigatoriamente sao desti-
nados os recursos da outorga onerosa) contou com uma execuao de apenas Rs ,, milhes (de
uma dotaao oramentaria de Rs , milhes). A execuao financeira do fundo em :o:: represen-
tou naquele ano apenas o,o,, do total executado no municpio (Rs:,,o, bilhao).
125

126
crtica dos critrios de infraestrutura que sao limitadores da ocupaao, mantendo-os tal
como eram, inclusive quanto falta de clareza.
Mais que isso, houve um grande retrocesso especificamente em relaao ao solo criado
quando, ao considerar o instrumento do Estatuto da Cidade, a adequaao do texto da lei re-
sulta confusa e de difcil aplicaao. Os conceitos da lei sao o tempo todo confundidos, alm
de haver instrumentos diversos para um mesmo fim (outorga onerosa do direito de cons-
truir e aquisiao de potencial construtivo). Na medida em que apresenta instrumentos for-
mais diferentes para uma mesma situaao, ha um desrespeito aos princpios do Estatuto da
Cidade e aos instrumentos previstos.
Em que pese a arrecadaao do instrumento ter se mantido constante de :o:: em dian-
te, sua aplicaao se mostra preocupante, por possibilitar entendimentos diversos ou amb-
guos em relaao letra da lei, alm de dar margem a questionamentos judiciais. Princpios
gerais do Direito Pblico, como a legalidade, a impessoalidade e a igualdade, ficam prejudi-
cados pela possibilidade de tratamento desigual a situaes iguais. Mais que isso, os princ-
pios do Direito Urbanstico apresentados no trabalho tambm sao desrespeitados, na medi-
da em que se perde a coesao dinamica das normas e fica dificultada a recuperaao da valo-
rizaao imobiliaria e a justa distribuiao dos onus e benefcios decorrentes da urbanizaao.
V se como necessaria a revisao da legislaao, capitaneada pela LC n :,:/:o:: e poste-
riores alteraes, no sentido de ao menos adequar seus pontos conflitantes entre si e possi-
bilitar a efetiva aplicaao dos instrumentos urbansticos. Sendo estes instrumentos uma luta
antiga dos movimentos sociais, pauta da reforma urbana, previsao legal e necessidade para
se alcanar um ambiente urbano justo e adequado ao bem-estar da populaao, a ausncia de
meios jurdicos adequados pratica destas aes pode dificultar sobremaneira sua aplica-
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