RJ 2007\723

Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Seccin 1), de 5 marzo 2007

Jurisdiccin: Civil
Recurso de Casacin.
Ponente: Excmo. Sr. D. Francisco Marn Castn.
COMPRAVENTA CIVIL: VENTA DE COSA AJENA: consideracin jurisprudencial de la venta
de cosa ajena y de la doble venta; enajenacin forzosa en procedimiento de apremio de bien
inmueble embargado al titular registral cuando no era ya propietario del mismo por haberlo
transmitido a otro sin constancia registral de esta transmisin: inscripcin registral de la
segunda enajenacin: validez de la transmisin y proteccin del segundo adquirente que
inscribi su derecho en el Registro de la Propiedad.
TERCERO HIPOTECARIO: adquisiciones a non domino inscritas en el Registro de la
Propiedad: particular consideracin de las producidas en procedimientos de apremio sobre
bienes embargados despus de haberlos enajenado ya su titular registral: evolucin
jurisprudencial acerca de la proteccin registral del adquirente a ttulo oneroso y de buena fe;
fijacin de doctrina por el TS: el defecto de titularidad o de poder de disposicin del
transmitente no impide la adquisicin de aqulla en procedimiento de apremio si no consta en
el Registro esa otra transmisin, aunque el adquirente no inscrito ya hubiera entrado en
posesin material de la finca.
RECURSO DE CASACION: RESOLUCIONES RECURRIBLES: por razn de la cuanta
litigiosa: procedencia: sentencia dictada en juicio declarativo en que se pretende la eficacia
traslativa de dacin en pago por valor de 38.327.000 ptas: prevalencia sobre la cuanta de la
posterior enajenacin por va de apremio del mismo bien en 4.000.000 de ptas: imposibilidad
de tamaa depreciacin en tres aos: LEGITIMACION PARA RECURRIR: existencia: parte
demandada perjudicada por la sentencia de segunda instancia que no consinti otra
resolucin sobre igual objeto y en el mismo proceso.
Los antecedentes necesarios para el estudio de la Sentencia se relacionan en sus
fundamentos de derecho primero y tercero.
El TS declara haber lugar al recurso interpuesto, casa y anula la Sentencia dictada el
12-07-1999 por la Seccin Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid y confirma la
pronunciada en primera instancia.
En la Villa de Madrid, a cinco de marzo de dos mil siete.
La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los Magistrados indicados al margen, ha visto el presente
recurso de casacin interpuesto por el Abogado del Estado, en representacin de la Agencia Estatal de la
Administracin Tributaria, contra la sentencia dictada con fecha 12 de julio de 1999 por la Seccin Primera de la
Audiencia Provincial de Valladolid en el recurso de apelacin nm. 153/99 dimanante de los autos de juicio
declarativo de menor cuanta nm. 617/97-B del Juzgado de Primera Instancia nm. 6 de Valladolid, sobre nulidad
de contrato de compraventa. Han sido partes recurridas las entidades Banco Espaol de Crdito, SA, representada
por el Procurador D. Carlos Ibez de la Cadiniere, y Breda Empresa Constructora, SL, como continuadora de
Indeco Construcciones, SA, representada por la Procuradora D Esperanza Azpeitia Calvn.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO Con fecha 28 de octubre de 1997 se present demanda interpuesta por la entidad Banco Espaol de
Crdito, SA contra D. Esteban, la mercantil Indeco Construcciones, SA y la Agencia Estatal de la Administracin
Tributaria, Delegacin de Valladolid, solicitando se dictara sentencia por la que: 1.? Se declare la nulidad del
contrato de compraventa celebrado por D. Esteban, representado por la Agencia Tributaria el 17 de febrero de 1997,
a Indeco Construcciones, SA, cuando la parcela litigiosa era propiedad de la parte actora, desde 1994;
2.? Se declare que la finca litigiosa es propiedad de mi representada desde el 12 de abril de 1994;
3.? Se ordene la cancelacin, en el Registro de la Propiedad nmero 5 de Valladolid, de la inscripcin o
inscripciones y dems asientos producidos por el mencionado contrato nulo; y
4.? Que se imponga a la parte demandada el pago de todas las costas procesales.
SEGUNDO Turnada la demanda al Juzgado de Primera Instancia nm. 6 de Valladolid, dando lugar a los autos
nm. 617/97 de juicio declarativo ordinario de menor cuanta, y emplazados los demandados, stos comparecieron y
contestaron a la demanda: D. Esteban alegando su falta de legitimacin, proponiendo la excepcin de falta de
litisconsorcio pasivo necesario por no haberse dirigido la demanda contra la compaa Polgono Industrial La Mora,
SA y solicitando la estimacin de aquella primera excepcin o, subsidiriamente, de la segunda, con imposicin a la
actora de las costas causadas; la mercantil Indeco Construcciones, SA proponiendo la excepcin de falta de
litisconsorcio pasivo necesario por no haberse dirigido la demanda contra Polgono Industrial La Mora, SA sino
contra su administrador nico D. Esteban, oponindose a continuacin en el fondo y solicitando la ntegra
desestimacin de la demanda con condena en costas de la actora; y la Agencia Estatal de la Administracin
Tributaria, proponiendo la excepcin de falta de reclamacin previa en va administrativa, oponindose a
continuacin en el fondo y solicitando se acogiera dicha excepcin o, de entrarse a conocer del fondo del asunto, se
apreciara la legalidad de la venta litigiosa y se desestimaran las dems peticiones de la actora con imposicin a sta
de las costas.
TERCERO Mediante escrito de fecha 13 de febrero de 1998 la representacin procesal de Banco Espaol de
Crdito, SA solicit la acumulacin de las actuaciones nm. 76/98 de juicio de menor cuanta, del Juzgado de
Primera Instancia nm. 9 de Valladolid, seguidas a instancia de la misma parte contra las mercantiles Polgono
Industrial La Mora, SA e Indeco Construcciones, SA
CUARTO Por Auto de 9 de marzo de 1998 la titular del Juzgado nm. 6 acord la acumulacin solicitada, y por
Auto del siguiente da 23 la titular del Juzgado nm. 9 accedi a la misma.
QUINTO En la demanda rectora de dichas actuaciones acumuladas, interpuesta por Banco Espaol de Crdito,
SA contra las mercantiles Polgono Industrial La Mora, SA e Indeco Construcciones, SA se interesaba una sentencia
por la que: 1.? Se declare la nulidad del contrato de compraventa celebrado el 17 de febrero de 1997 por
"Polgono Industrial La Mora S.A"., representada por la Agencia Estatal Tributaria e Indeco Construcciones, SA,
cuando la parcela litigiosa era propiedad de la parte actora desde 1994.
2.? Se declare que la finca litigiosa es propiedad de mi representada desde el 12 de abril de 1994;
3.? Se ordene la cancelacin, en el Registro de la Propiedad nmero 5 de Valladolid, de la inscripcin o
inscripciones y dems asientos producidos por el mencionado contrato nulo; y
4.? Que se imponga a la parte demandada el pago de todas las costas procesales.
SEXTO En la contestacin presentada en esas mismas actuaciones Indeco Construcciones, SA haba puesto de
manifiesto el intento de la parte actora de salvar los defectos de su otra demanda y haba propuesto las excepciones
de litispendencia y falta de litisconsorcio pasivo necesario, solicitando el acogimiento de stas o, de entrarse a
conocer del fondo, la desestimacin de las pretensiones de la demanda con imposicin de costas a la actora.
SPTIMO Declarada en rebelda la demandada Polgono Industrial La Mora, SA y convocadas las partes a la
preceptiva comparecencia, en tal acto la actora manifest su desistimiento respecto del demandado D. Esteban y
aport los documentos acreditativos de haber formulado reclamacin previa en va administrativa sin que sta se
hubiera resuelto en el plazo de tres meses, por lo que tal defecto se tuvo por subsanado, en tanto el mencionado
desistimiento se aprob por Auto de 28 de abril de 1998.
OCTAVO Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trmites, el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del mencionado
Juzgado nm. 6 dict sentencia con fecha 14 de enero de 1999 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: Que
desestimando la demanda formulada por la representacin de Banco Espaol de Crdito, SA contra Indeco
Construcciones, SA, Agencia Estatal de la Administracin Tributaria y Polgono Industrial la Mora, SA, debo absolver
y absuelvo a los mencionados demandados de los pedimentos de la misma, con condena en costas al
demandante.
NOVENO Interpuesto por la parte actora contra dicha sentencia recurso de apelacin, que se tramit con el nm.
153/99 de la Seccin Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid, dicho Tribunal dict sentencia en fecha 12 de
julio de 1999 con el siguiente fallo: Estimando el recurso de apelacin interpuesto contra la sentencia dictada por el
Juzgado de Primera Instancia nm. 6 de Valladolid con fecha 14 de enero de 1999 en autos de menor cuanta nm.
617/97 al que fue acumulado el 76/98 del Juzgado nmero 9 de Valladolid, debemos revocar y revocamos aludida
resolucin y por la presente estimando la demanda declaramos la nulidad del contrato de compraventa celebrado el
da 17 de febrero de 1997 por Polgono Industrial La Mora, SA representado por la Agencia Estatal Tributaria a
Indeco Construcciones, SA, declarando que la finca litigiosa es propiedad de la actora Banco Espaol de Crdito, SA
desde el 12 de abril de 1994 y ordenamos la cancelacin en el Registro de la Propiedad nm. 5 de Valladolid de la
inscripcin o inscripciones o dems asientos producidos por mencionado contrato nulo. Imponiendo las costas de la
primera instancia a los demandados-condenados y no haciendo expresa imposicin de las costas de este recurso.
DCIMO Anunciado recurso de casacin por la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria contra la
sentencia de apelacin, el Tribunal de instancia lo tuvo por preparado y dicha parte, representada por el Abogado
del Estado, lo interpuso ante esta Sala articulndolo en dos motivos formulados al amparo del ordinal 4 del art. 1692
LECiv/1881 (LEG 1881\1) y respectivamente fundados en infraccin del art. 34 LH (RCL 1946\886) y de la
jurisprudencia de esta Sala.
UNDCIMO Personada la actora como recurrida por medio del Procurador D. Carlos Ibez de la Cadiniere,
evacuado por el Ministerio Fiscal el trmite del art. 1709 LECiv/1881 (LEG 1881\1) con la frmula de visto y
admitido el recurso por Auto de 7 de septiembre de 2001, la mencionada parte recurrida present su escrito de
impugnacin solicitando la ntegra desestimacin del recurso y la confirmacin de la sentencia recurrida, con
imposicin de las costas a la recurrente.
DUODCIMO Personada la Procuradora D Esperanza Azpeitia Calvn en nombre y representacin de las
mercantiles Indeco Construcciones, SA (en liquidacin), y Breda Empresa-Constructora, SA acompaando escritura
de venta de la finca litigiosa por la primera a la segunda, por diligencia de ordenacin de 28 de junio de 2005 se tuvo
a la segunda como continuadora de la primera.
DECIMOTERCERO Por Providencia de 6 de julio de 2006 se nombr ponente al que lo es en este trmite y se
acord resolver el recurso sin celebracin de vista, sealndose para votacin y fallo el 25 de octubre siguiente, pero
por otra de este ltimo da se acord suspender el acto sealado y que la sentencia se dictara por el Pleno de los
magistrados de la Sala, a cuyos efectos se seal la votacin y fallo para el 20 de diciembre de 2006.
DECIMOCUARTO Iniciada la deliberacin en el da sealado, se continu hasta el 20 de febrero ltimo, en el
que se procedi a la votacin y fallo del recurso.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marn Castn
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO En el litigio causante de este recurso de casacin se viene debatiendo sobre la propiedad de una
finca transmitida sucesivamente por su titular registral a dos personas jurdicas diferentes: en 1994 a una entidad
bancaria por dacin en pago (adjudicacin en pleno dominio en pago de deudas de otra sociedad, por valor de
38.327.000 ptas., con subrogacin de la transmitente en todos los derechos del Banco contra la sociedad deudora),
documentada en escritura pblica que no lleg a inscribirse en el Registro de la Propiedad; y en 1997 a una
sociedad annima por compraventa a consecuencia de un procedimiento administrativo de apremio seguido contra
dicha titular registral, compraventa documentada en escritura pblica que s se inscribi en el Registro de la
Propiedad.
Parte actora fue la referida entidad bancaria, que interpuso dos demandas: la primera contra la delegacin
provincial correspondiente de la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria, contra la sociedad adquirente en
1997 por compraventa y contra el administrador nico tanto de la sociedad deudora del Banco como de la sociedad
que en 1994 haba transmitido a ste la finca por dacin en pago; y la segunda demanda contra esta misma
sociedad, transmitente de la finca al Banco por dacin en pago, y contra la sociedad compradora de la misma finca
en 1997.
Lo pedido por igual en ambas demandas era la nulidad de la compraventa de 1997, la declaracin de ser la finca
propiedad del Banco demandante desde 1994 y la cancelacin de la inscripcin o inscripciones y dems asientos
producidos en el Registro de la Propiedad por el mencionado contrato nulo. No se peda, por tanto, la nulidad del
procedimiento administrativo de apremio culminado mediante la compraventa de 1997 ni la del embargo trabado
sobre la finca litigiosa en tal procedimiento.
Acordada la acumulacin de las actuaciones de juicio declarativo de menor cuanta incoadas en virtud de ambas
demandas, y seguidas en un solo juicio tras haber desistido el Banco actor de su primera demanda en cuanto
dirigida contra el mencionado administrador nico de las sociedades deudora y transmitente, la sentencia de primera
instancia fue totalmente desestimatoria de las pretensiones del Banco demandante porque, aun descartando la
aplicabilidad al caso del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) por haberse consumado la transmisin de la
finca al Banco actor mediante la dacin en pago de 1994, y por tanto aos antes de llevarse a cabo la compraventa
de 1997, la adquirente mediante esta ltima tena la condicin de tercero hipotecario, que no necesariamente ha de
ser un subaquirente, en cuanto fue totalmente ajena a la dacin en pago; porque haba adquirido de buena fe de
quien en el Registro apareca como propietario y, por tanto, con facultades para transmitir, pues la denegacin en su
da de la inscripcin a favor del Banco demandante haba dejado inclume la previa inscripcin de dominio en favor
de la transmitente, segn constaba en la certificacin de cargas incorporada al procedimiento administrativo de
apremio; porque este procedimiento se haba desarrollado con las garantas de correccin y legalidad que le eran
inherentes; y en fin, porque la adquisicin se haba producido a ttulo oneroso y en virtud de contrato vlido, pues la
falta de derecho del transmitente era precisamente lo que el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) vena
a contrarrestar.
Interpuesto recurso de apelacin por el Banco demandante, el tribunal de segunda instancia revoc totalmente la
sentencia apelada y, en su lugar, estim todas las pretensiones comunes a las dos demandas acumuladas.
Centrndose en el artculo 34 de la Ley Hipotecaria y especialmente en su relacin con el artculo 33 de la misma
Ley, dicho tribunal tom como referencia la sentencia de esta Sala de 7 de diciembre de 1987 (RJ 1987\9280) en
cuanto a la definicin de tercero y en cuanto a la inoperancia de la fe pblica registral para convalidar el acto
adquisitivo inexistente, nulo o anulable. Y tras citar tambin las sentencias de 23 de mayo de 1989 (RJ 1989\3878),
24 de octubre de 1994 (RJ 1994\7680), 25 de noviembre de 1986 y 19 de octubre de 1998 (RJ 1998\8072), concluy
que declarada la nulidad de la venta realizada por la Agencia Tributaria en representacin de "Polgono Industrial
La Mora, SA" a travs del procedimiento administrativo de apremio, a "Indeco Construcciones, Sociedad Annima"
por inexistencia del objeto, la inscripcin en el Registro por parte del comprador de su derecho, no le permite tener la
proteccin del artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) al haber tenido participacin en ese negocio nulo.
En definitiva por no tener el carcter de subadquirente, es decir, el que compra mediante contrato vlido al titular
registral que lo fue en virtud de un acto nulo. Solamente en el caso de que "Indeco Construcciones" a su vez hubiere
vendido la parcela litigiosa a otra persona distinta y ste reuniese los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria
hubiera quedado protegido en su adquisicin.
Contra la sentencia de apelacin nicamente recurre en casacin el Abogado del Estado en representacin de la
Agencia Estatal de la Administracin Tributaria. El recurso, formulado al amparo del ordinal 4 del artculo 1692 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1), se estructura en dos motivos: el primero se funda en infraccin
del artculo 34 de la Ley Hipotecaria, y el segundo en infraccin de la jurisprudencia de esta Sala que protege la
adquisicin de una finca en procedimiento de apremio incluso en los casos de declaracin de nulidad de la subasta
siempre que tal nulidad no fuera conocida por el adquirente.
SEGUNDO Antes de examinar dichos motivos hay que pronunciarse sobre los dos bices de admisibilidad
expresamente propuestos por el Banco demandante-recurrido en su escrito de impugnacin del recurso: el primero
relativo a la insuficiencia de la cuanta litigiosa, y el segundo a la falta de legitimacin de la Agencia Estatal de la
Administracin Tributaria para recurrir en casacin.
Ese primer bice de admisibilidad ha de ser rechazado, porque si bien es cierto que en la segunda de sus
demandas acumuladas el Banco hoy recurrido fij la cuanta objeto del pleito en 4.000.000 de pesetas, por ser el
precio del ttulo cuya nulidad se peda, no lo es menos que en su primera demanda, que adems era la dirigida
contra la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria hoy recurrente, la misma parte actora haba fijado la cuanta
en 4.000.000 de pesetas, si se atenda al precio del contrato nulo, o en 38.327.000 pesetas, si se atenda al precio
de adquisicin por la propia parte actora. Siendo evidente, pues, que esta ltima cifra rebasa en mucho el lmite de
6.000.000 de pesetas establecido en el artculo 1687-1c) de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1),
tambin ha de concluirse que debe ser la de referencia para decidir sobre el acceso a la casacin, siempre desde la
perspectiva de que, de los distintos demandados, slo el que qued al margen del proceso, es decir, el comn
administrador nico de las sociedades deudora y transmitente, se pronunci de una forma totalmente clara al
respecto indicando que la cuanta litigiosa tena que ser la de 38.327.000 pesetas. Ello es as, en primer lugar, por la
regla 7 del artculo 489 de la citada Ley procesal, ya que dicha cifra es el precio o valor del contrato cuya plena
eficacia traslativa se pretenda en las dos demandas acumuladas; en segundo lugar, por la regla 1 de ese mismo
artculo, ya que si bien es cierto que por valor actual de la finca podra entenderse el precio de la segunda
adquisicin, al haber sido posterior en aos a la primera, no lo es menos que la circunstancia de haberse producido
tal adquisicin en procedimiento de apremio, por venta mediante gestin y adjudicacin directa al haber quedado
bienes sin adjudicar despus de realizada la subasta para la que se fij un tipo de 10.000.000 de pesetas, unida a la
notoria imposibilidad de tamaa depreciacin de la finca entre los aos 1994 y 1997 en que se produjeron ambas
enajenaciones, aconseja tomar como valor de la demanda el de 38.327.000 pesetas, por considerarlo esta Sala ms
ajustado al valor real del objeto litigioso.
En cuanto al segundo bice de admisibilidad, relativo a la falta de legitimacin de la Agencia Estatal de la
Administracin Tributaria para recurrir en casacin al haberse aquietado con la sentencia de apelacin la parte a la
que verdaderamente perjudicaba, es decir, la demandada como adquirente de la finca a consecuencia del
procedimiento administrativo de apremio, tambin ha de ser desestimado, porque teniendo indiscutiblemente aquella
parte recurrente la primera condicin exigida por el artculo 1691 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG
1881\1) para poder recurrir en casacin, ya que figur como parte demandada en el juicio causante del presente
recurso, tambin ha de entenderse que rene la segunda, pues la sentencia recurrida puede causarle el perjuicio
derivado de su propia responsabilidad frente a la adquirente a consecuencia del procedimiento administrativo de
apremio, siendo evidente por dems que a ambos requisitos se une el de no haber consentido previamente dicha
parte otra resolucin recada sobre igual objeto y en el mismo proceso.
TERCERO El estudio de los motivos del recurso pasa necesariamente por constatar los hechos que la sentencia
recurrida declara probados, no discutidos en el recurso, complementndolos con algunos datos de hecho que
contribuyen a una mejor comprensin de las cuestiones a resolver y que resultan de documentos incorporados a las
actuaciones cuyo contenido viene siendo pacficamente aceptado por todas las partes litigantes.
Los hechos probados segn la sentencia recurrida, por remisin expresa de su fundamento jurdico primero al
correlativo de la sentencia de primera instancia, son los siguientes: 1.?. Con fecha 12-4? 94 Poligono Industrial la
Mora, SA otorg escritura pblica de dacin en pago al Banco Espaol de Crdito, SA de la subparcela 4.A, situada
en La Cistrnega, polgono industrial La Mora, con una superficie de 2.504 metros cuadrados, que linda al Norte con
parcela B-zona deportiva; Sur, vial 2; Este, vial 3 y Oeste subparcela 1-A. Dicha dacin o adjudicacin, por un valor
de 38.327.000 ptas. se realiz en pago parcial por subrogacin de la deuda de 104.027.914 ptas. que la entidad
Promociones Bolado, SA mantena con el Banco Espaol de Crdito.
El 27 de abril de 1994 la mencionada escritura se present en el registro de la Propiedad para su inscripcin, que
fue denegada por la existencia de dos defectos subsanables.
As consta por admisin de partes y por la documental que acompaa a la demanda.
2.? El 17 de febrero de 1997 la Agencia Tributaria, en sede de un expediente administrativo de apremio,
procedi a vender a la entidad Indeco Construcciones, SA, en representacin del deudor Polgono Industrial la Mora,
SA la expresada parcela. La entidad compradora inscribi el 5 de mayo de 1997 su compraventa. Cuando en el mes
de julio del mismo ao, y una vez subsanados los defectos que el registrador apreci en su da, el Banco Espaol de
Crdito interes la inscripcin de su escritura de dacin en pago, tal inscripcin le fue denegada por la previa
inscripcin a favor de Indeco Construcciones, SA
As consta por admisin de partes y por la documental obrante en autos.
En cuanto a los datos complementarios, conviene resear los siguientes:
1.? El procedimiento administrativo de apremio, regido por el Reglamento General de Recaudacin de Tributos
aprobado por Real Decreto 448/1995, de 24 de marzo (RCL 1995\988, 1283), se inco en virtud de una deuda de la
titular registral de la finca para con la Hacienda Pblica por importe de 1.757.926 pesetas.
2.? La providencia por la que en dicho procedimiento se orden embargar los bienes del deudor fue ya posterior
al ttulo de adquisicin del Banco demandante (12 de abril de 1994), ya que se dict el 11 de julio de 1995.
3.? El embargo de la finca litigiosa se concret en el mismo procedimiento mediante diligencia de 14 de
noviembre de 1995, se notific a la entidad deudora de la Hacienda Pblica, titular registral de dicha finca, el
siguiente da 15 y se anot preventivamente en el Registro de la Propiedad el da 27 siguiente.
4.? Las razones por las que se deneg inscribir en el Registro de la Propiedad la adquisicin de la finca por el
Banco demandante fueron dos: primera, no constar el compromiso de dicho Banco de levantar el embargo a su
favor sobre las acciones de su deudora en la sociedad transmitente; y segunda, no acreditarse la inscripcin en el
Registro Mercantil de la modificacin de los estatutos y nombramiento de administrador de la sociedad transmitente.
CUARTO De los trminos del recurso y de su impugnacin por el Banco actor-recurrido, en relacin con todo lo
antedicho, se desprende, de un lado, que ya no se discute sobre la validez de la adjudicacin o dacin en pago a
favor de dicha parte demandante ni sobre la aptitud de este negocio para transmitirle el dominio de la finca mediante
tradicin instrumental y, de otro, que siempre fueron cuestiones pacficas la onerosidad tanto de dicha adjudicacin
como de la venta de 1997 y la buena fe de las dos sucesivas adquirentes de la misma finca.
Se trata por tanto, nica y exclusivamente, de determinar si quien compr en 1997 e inscribi su adquisicin en
el Registro de la Propiedad debe ser mantenido en su adquisicin pese a la previa adquisicin de la misma finca en
1994 por el Banco demandante.
QUINTO La respuesta al problema planteado exige resear los criterios de decisin de esta Sala a lo largo del
tiempo en relacin con la materia de que se trata.
A) Sin nimo de exhaustividad en la cita de sentencias representativas de uno u otro criterio, cabe sealar que
hasta el ao 1989 la jurisprudencia inclua en el mbito del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) las ventas
de un mismo inmueble a diferentes compradores aunque entre ellas hubieran mediado varios aos, poniendo dicho
precepto en relacin con el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) siempre que la finca estuviera inscrita
en el Registro de la Propiedad a nombre del vendedor comn y manteniendo en la adquisicin al segundo
comprador si inscriba su ttulo en el Registro antes que el primero. As, la sentencia de 6 de diciembre de 1962
apreci doble venta de dicho artculo 1473 pese a una separacin temporal de ms de diez aos entre una y otra,
pero no aplic el citado artculo 34 por no estar previamente inscritas las fincas a nombre de la transmitente comn,
ya que fue el segundo comprador quien procedi a inmatricular la finca mediante acta de notoriedad y el primero
impugn su adquisicin antes de vencido el plazo de dos aos establecido en el artculo 207 de la Ley Hipotecaria
(RCL 1946\886), careciendo por tanto aqul del carcter de tercero hipotecario y del de propietario inscrito.
La sentencia de 7 de diciembre de 1987 (RJ 1987\9280) defini el concepto de tercero en un orden civil puro y
en el campo del derecho hipotecario del siguiente modo: El concepto de "tercero" con respecto de un determinado
contrato, negocio o situacin jurdica, corresponde, como entiende un autorizado sector de la doctrina cientfica, en
un orden civil puro, al que es extrao o ajeno al mismo, y a los efectos que la proteccin que la inscripcin de su
derecho en el Registro de la Propiedad significa, en concreto la que deriva de la operancia del principio de fe pblica
registral que los artculos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria consagra, es "tercero" en el campo del derecho hipotecario el
adquirente que por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad no puede afectarle lo que no resulte de
un determinado contenido registral, anterior a su adquisicin, aunque en un orden civil puro el ttulo por el que dicho
contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Por tanto, la
cualidad de "tercero hipotecario" no la origina el acto o negocio jurdico determinante de la adquisicin de un derecho
al que no es ajeno o extrao el que inscribe con base en tal acto o negocio jurdico su derecho en el Registro de la
Propiedad, pues como el mismo autorizado sector de la doctrina cientfica establece, si el acto adquisitivo del tercero
es inexistente, nulo o anulable, la fe pblica registral no desempear la menor funcin convalidante o sanatoria, ya
que nicamente asegura la adquisicin del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido jurdico
del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero, pero dicho principio no consolida en lo dems el
acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanndolo de los vicios de nulidad de que adolezca. A
partir de tales consideraciones esta sentencia negaba a los demandados la proteccin del artculo 34 de la Ley
Hipotecaria porque conforme al artculo 33 de la misma Ley aquellos no eran terceros en relacin con su propio ttulo
adquisitivo, y como ste consista en una adjudicacin de las fincas en procedimiento del artculo 131 de idntica
Ley, en su redaccin por entonces vigente, pero en tal procedimiento se haba omitido el requerimiento de pago al
deudor, esta omisin determinaba la nulidad de todo lo actuado en el mismo, expresamente pedida en la demanda,
y por tanto tambin la de la subasta, remate y adjudicacin de los bienes.
La sentencia de 4 de marzo de 1988 (RJ 1988\1554) se pronunci sobre un litigio en el que se confrontaban una
compraventa en documento privado del ao 1981, con posesin efectiva de la finca por el comprador, y una
compraventa en escritura pblica del ao 1983 inscrita en el Registro de la Propiedad. Situando el conflicto en el
mbito del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) en relacin con el 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886)
y descartando que quien adquiri confiado en el Registro viniera obligado a una previa investigacin a ultranza de
las vicisitudes extrarregistrales por las que atraviesa o ha atravesado la finca comprada, pues de ser as el
instrumento jurdico del Registro de la Propiedad no tendra ms valor que el de una mera oficina informativa sin
alcances vinculatorios en el orden de las transmisiones de titularidad, la sentencia declara lo siguiente: Por ello, y
en clara proteccin, sin remilgos, del adquirente de buena fe del titular registral, queda justificada la aplicacin de los
artculos 1473 del Cdigo Civil y 34 de la Ley Hipotecaria, quedando a salvo los derechos de orden personal del
primer adquirente burlado en la adquisicin de la propiedad que se haba propuesto, contra el vendedor que habr,
en su da, de responder, segn las circunstancias concretas en que se haya producido esa eventualidad, pero que
en esta litis, como ya se dijo, no se ha suscitado como tema a decidir. Y que esto es as, lo demuestra hasta la
saciedad el prrafo 3 del artculo 1473; si no hubiera habido inscripcin, el favorecido es el primero en la posesin,
porque con ella ha anudado su ttulo dominical con la tradicin, requisito imprescindible para adquirirlo (modo), pero
habiendo inscripcin y dando por supuesta la posesin del no inscrito, no cuenta para nada tal elemento efectivo de
adquirir, por sobreponerse a ello el juego ms importante y til jurdicamente hablando, en provecho de la Sociedad
y de la seguridad jurdica, de la fe pblica registral, contando obviamente con la buena fe del comprador inscrito, que
aqu en este recurso no ha sido descalificada.
La sentencia de 17 de octubre de 1989 (RJ 1989\6928), sobre un caso de hipoteca constituida sobre finca
distinta de la que el prestatario quera realmente comprar e hipotecar, distingue el principio de fe pblica registral
(proteccin del tercero que inscribe frente a la nulidad del derecho de su transmitente) del de inoponibilidad
(proteccin del tercero que inscribe frente a los actos inscribibles no inscritos), y con base en su respectivo
reconocimiento normativo en los artculos 34 y 32 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) considera protegido al
acreedor hipotecario frente al error de su deudor porque la modificacin o subsanacin de la primera escritura de
compraventa por consentimiento de quienes haban sido partes en la misma se haba hecho sin inscripcin ni
conocimiento por parte de aquel acreedor.
Incluso despus de 1989, todava la sentencia de 13 de abril de 1993 (RJ 1993\2999) seguira encuadrando en
el artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) dos ventas de una misma finca por el mismo vendedor a diferentes
compradores aunque entre ambas hubieran transcurrido ms de diez aos y la segunda de ellas fuera una venta
judicial documentada en escritura pblica. Partiendo de que en esta venta judicial, consecuencia de un
procedimiento del artculo 131 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) en su redaccin vigente por entonces, se
produce una subrogacin o una sustitucin ex lege de la persona del deudor embargado, titular del bien subastado,
por el rgano judicial competente que acta por tanto en estos casos a ttulo meramente instrumental, esta
sentencia no duda en calificar el caso como de doble venta de aquel artculo 1473, constatando que ni la doctrina
cientfica ni la de esta Sala estaban muy acordes en la solucin procedente al aparecer escindidas en dos sectores:
el de otorgar prevalencia a la posesin real sobre la ficta; y el considerar sta por encima de aqulla. Y el conflicto
lo resuelve la sentencia a favor del Banco adquirente a consecuencia del procedimiento de enajenacin forzosa, es
decir, por venta judicial, con base en la pasividad durante aos de quien haba adquirido mediante documento
privado y aplicando el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, pues dicho Banco adquiere a virtud del mecanismo de la
subasta pblica... un inmueble de persona que en el Registro apareca con facultades para transmitirlo.
B) Entre los aos 1989 y 1994 cabe advertir dos cambios significativos en los criterios de decisin de esta Sala:
de un lado, se excluye definitivamente del mbito del artculo 1473 del Cdigo Civil la llamada venta de cosa
ajena, entendida como la de una finca anteriormente vendida por quien entonces era su propietario a otro
comprador distinto que, mediante tradicin material o instrumental, habra adquirido su propiedad antes de la
segunda venta; y de otro, varias sentencias disminuyen significativamente el grado de proteccin del artculo 34 de
la Ley Hipotecaria al adquirente en procedimiento de apremio de una finca que, cuando se embarg, no perteneca
ya al ejecutado por habrsela vendido ste a otra persona mediando tradicin material o instrumental, aunque esta
primera transmisin no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad y la segunda s.
Exponentes ms significativos de ese cambio de orientacin son las sentencias de 23 de mayo de 1989, (RJ
1989\3878)8 de marzo de 1993 (RJ 1993\2052) y 25 de marzo de 1994 (RJ 1994\2535).
En la de 23 de mayo de 1989 se reproduce la nocin de tercero de la sentencia de 7 de diciembre de 1987 (RJ
1987\9280) citada anteriormente, pero al abordar el problema concreto de la adquisicin mediante adjudicacin de la
finca en subasta pblica, y pese a que en la demanda del primer adquirente no se hubiera pedido la nulidad del
procedimiento de apremio sino solamente la de la enajenacin en subasta, deniega al segundo adquirente la
proteccin tanto del artculo 32 como del artculo 34 de la Ley Hipotecaria, considerando asimismo desvirtuada la
presuncin iuris tantum del prrafo primero del artculo 38 de la misma Ley, por apreciar nulidad del ttulo inscrito del
segundo adquirente a partir de la irregularidad del embargo, subasta y adjudicacin de una finca que no era ya
propiedad del ejecutado por haberla transmitido anteriormente mediante escritura pblica no inscrita en el Registro
de la Propiedad.
En la sentencia de 8 de marzo de 1993 (recurso nm. 2657/90 [RJ 1993\2052]), que se funda muy
especialmente tanto en la anterior como en la de 26 de junio de 1946 (RJ 1946\840), por la referencia de esta ltima
a la necesidad de que el embargo se trabara sobre bienes propios del deudor segn los artculos 1442 y 1445 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1), se excluye rotundamente del mbito del artculo 1473 del Cdigo
Civil (LEG 1889\27) la segunda transmisin a consecuencia de procedimiento de apremio, que sera una venta de
cosa ajena o una venta inexistente por falta de objeto; se deniega la proteccin del artculo 34 de la Ley
Hipotecaria (RCL 1946\886) al segundo adquirente, considerando desvirtuada la presuncin iuris tantum del artculo
38 de la misma Ley; se declara la nulidad del juicio ejecutivo, esta vez s pedida en la demanda, a partir del embargo
de la finca y, en definitiva, se declara propietarios a quienes casi cinco aos antes de la segunda transmisin haban
comprado la finca mediante escritura pblica, no inscrita en el Registro de la Propiedad, y entrado en posesin
material de la misma.
Y en la sentencia de 25 de marzo de 1994 (recurso nm. 1647/91 [RJ 1994\2535]), sobre un caso de
adjudicacin en procedimiento administrativo de apremio de una finca vendida por su titular registral cuatro aos
antes mediante escritura pblica no inscrita pero constitutiva de tradicin instrumental, se ratifica la inaplicabilidad
del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) a la venta de cosa ajena, entendida en el sentido hasta ahora
examinado, puntualizando que la doble venta implica una cierta coetaneidad cronolgica entre ellas porque, en
otro caso, se dara en la segunda un supuesto de venta de cosa ajena o inexistencia de la segunda enajenacin
por falta de objeto. Adems, se deniega la proteccin del segundo adquirente por los artculos 32 y 34 de la Ley
Hipotecaria (RCL 1946\886): en cuanto al artculo 32, por presuponer la creencia y conciencia de adquirir de quien
es propietario y puede disponer de la cosa, circunstancias que no se daran en el caso; y en cuanto al artculo 34,
porque la entidad recurrente nunca pudo tener la consideracin de tercero protegido por la fe pblica registral, al
haber adquirido "a non domino", es decir, de personas que en el Registro aparezcan con facultades para trasmitir el
dominio, aunque despus inscribieran su derecho, realmente inexistente; y ello en cuanto, segn las sentencias de
23 de mayo de 1989 (RJ 1989\3878) y 15 de noviembre de 1990 (RJ 1990\8712), el contenido registral por el que
entra en juego la proteccin que deriva del asiento no procede de este mismo sino de los asientos que le anteceden,
principalmente de que el disponente sea titular inscrito; lo que, reiterando lo dicho, no se da en esta litis, puesto que
los transmitentes carecan del dominio por haberlo enajenado a la entidad recurrida con cuatro aos de
anterioridad.
C) El panorama jurisprudencial a partir de entonces puede describirse, en sntesis, del siguiente modo: de un
lado se mantiene invariable, con contadsimas excepciones, la inaplicabilidad del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG
1889\27) a la venta de cosa ajena entendida en el sentido considerado hasta ahora, es decir, no como la de una
finca que nunca ha sido del vendedor sino como la de una finca que ha dejado de serlo pero sin constancia de ello
en el Registro; y de otro, en materia de proteccin registral del segundo adquirente coexisten dos lneas opuestas de
decisin, una denegatoria, por considerar nulo su acto de adquisicin al ser nulo el embargo sobre una finca no
perteneciente ya al deudor, y la otra otorgante de la proteccin registral por no poder perjudicar al segundo
adquirente lo que no constaba en el Registro.
a) Especialmente representativa de una excepcin a la jurisprudencia excluyente de la llamada venta de cosa
ajena del artculo 1473 del Cdigo Civil es la reciente sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso nm. 4490/99 [RJ
2006\6693]), sobre un caso de ventas de varias viviendas y un local de un mismo edificio mediante sendos
documentos privados, pasando a poseer como propietarios los compradores, antes arrendatarios, frente a una
posterior transmisin por el mismo vendedor, titular registral, mediante opcin de compra a favor de una sociedad y
ejercicio de la misma documentadas en sendas escrituras pblicas inscritas en el Registro de la Propiedad. Tras
aclarar esta sentencia que el grado de cumplimiento del pago del precio por el comprador carece de relevancia para
distinguir la venta de cosa ajena de la doble venta, rechaza que la segunda transmisin pudiera declararse nula por
no ser ya la cosa vendida propia del vendedor y carecer de objeto. Antes bien, afirmando que esta segunda
transmisin s tena objeto, constituido por las fincas transmitidas, sita la cuestin en el mbito no de la validez del
contrato posterior sino en el de la oponibilidad de su eficacia transmisiva. Y aplicando en consecuencia el artculo 32
de la Ley Hipotecaria, complementado con la exigencia jurisprudencial de buena fe en el tercero, que en este caso
sera el segundo adquirente que inscribi, declara prevalente la propiedad de los primeros adquirentes porque el
segundo, al ejercitar su opcin de compra, saba que quienes ocupaban las viviendas y el local no eran ya
arrendatarios sino dueos.
b) El criterio opuesto a que el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) proteja a quien adquiere del
titular registral si ste, conforme a las normas del Cdigo Civil, ha dejado de ser dueo por haber transmitido la finca
a otro que no inscribi su adquisicin, se mantiene en sentencias como las de 10 (RJ 2003\4598) y 16 de junio de
2003 (RJ 2003\4243) y 25 de mayo de 2006 .
La sentencia de 10 de junio de 2006 (recurso nm. 3102/97 ), sobre un caso de venta mediante escritura pblica
no inscrita, del ao 1989, frente a un auto de adjudicacin en procedimiento de apremio del ao 1995, s inscrito,
habindose pedido en la demanda la nulidad de todo lo actuado en dicho procedimiento de apremio, rechaza la
aplicabilidad del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27), con base en la jurisprudencia que distingue la venta
de cosa ajena de la doble venta, porque la primera compraventa haba resultado plenamente consumada por pago
ntegro del precio y entrega de la cosa al vendedor y por tanto en la segunda se dara una venta de cosa ajena o
inexistencia de venta por falta de objeto. Por lo que se refiere al artculo 34 de la Ley Hipotecaria, toma como
precedente principal la ya mencionada sentencia de 17 de octubre de 1989 (RJ 1989\6928) para declarar la nulidad
del acto adquisitivo inscrito porque falt el objeto de la adjudicacin, concluyendo que el primer adquirente, extrao
al juicio ejecutivo por no resultar obligado al pago de la cantidad reclamada y que resulte titular legtimo de algn
bien que ha sido trabado, est autorizado a instar judicialmente la nulidad de las actuaciones del proceso de
embargo, subasta y adjudicacin, nulidad determinante a su vez de la del ttulo del segundo adquirente y que le
priva de la proteccin que otorga el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, de suerte que el adjudicatario no reviste
condicin de tercero hipotecario y la inscripcin que llev a cabo no convalida la adquisicin ineficaz de la finca al
primar el artculo 33 de la misma Ley, del que el 34 es una excepcin.
La sentencia de 16 de junio de 2003 (recurso nm. 3385/97 [RJ 2003\4243]), sobre un caso de adjudicacin de
la finca al propio acreedor ejecutante, habindose pedido en la demanda la nulidad de la venta judicial pero no la del
procedimiento de apremio y habiendo mediado entre la primera y la segunda venta cerca de cinco aos, declara que
faltaba objeto en la venta judicial y que tratndose de venta carente de objeto no hay contrato, as como que al
acreedor adjudicatario no le asiste la condicin de tercero hipotecario, por lo que la inscripcin de la venta judicial
no convalida la adquisicin ineficaz del local del pleito, al aplicarse el artculo 33 de la Ley Hipotecaria (RCL
1946\886), ya que el artculo 34 lo que protege es la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio.
Y ms recientemente la sentencia de 25 de mayo de 2006 (recurso nm. 3844/99 ), sobre un caso de ventas en
documento privado, con entrega material de posesin en el ao 1990 y posterior escritura pblica de 1994 a favor
del mismo comprador, frente a una adjudicacin de las fincas en 1997 a consecuencia de procedimiento de apremio
de juicio ejecutivo en el que aqullas haban sido embargadas en el ao 1995, niega al adjudicatario la condicin de
tercero protegido por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria por haber actuado de mala fe, pero aade que su acto
adquisitivo estaba afectado de nulidad, siendo aplicable por tanto el artculo 33 de la misma Ley, porque se haban
trabado y adjudicado fincas manifiestamente pertenecientes a otro propietario legtimo.
c) Finalmente, el criterio favorable a mantener en su adquisicin a quien adquiere a ttulo oneroso y de buena fe
del titular registral puede considerarse francamente mayoritario en el repertorio de las sentencias ms recientes de
esta Sala.
As, la sentencia de 19 de octubre de 1998 (recurso nm. 938/98 [RJ 1998\8072]) declara rotundamente que la
adquisicin a non domino es la manifestacin caracterstica de la proteccin de la fe pblica registral en favor del
tercero hipotecario, aunque en la realidad extrarregistral el transmitente (titular segn el Registro) no fuera dueo del
piso, a virtud de la declaracin de nulidad (que no constaba en el Registro) de la subasta por la que haba adquirido
el referido piso; y aunque en el caso se protega la adquisicin de quien haba comprado al rematante, se afirma
que tambin ste habra resultado protegido por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria al ser desconocedor de la
nulidad de la subasta.
La sentencia de 22 de junio de 2001 (recurso nm. 1465/96 [RJ 2001\5071]), pese a no versar sobre un caso de
adquisicin en subasta, analiza los dos criterios opuestos de decisin en esta materia y, con apoyo en la sentencia
anteriormente citada y en las de 21 de junio (RJ 2000\5736) y 22 de diciembre de 2000 (RJ 2000\10136), declara
que la fe pblica registral s salva el defecto de titularidad del transmitente, aunque no los del propio ttulo
adquisitivo del tercero.
La sentencia de 6 de mayo de 2004 (recurso nm. 1659/98 [RJ 2004\3569]) reitera la jurisprudencia que
distingue la venta de cosa ajena de la doble venta, exigiendo para esta ltima el requisito de una cierta coetaneidad
cronolgica, pero aplica el artculo 34 de la Ley Hipotecaria en favor del adquirente en subasta por haberse
embargado la finca cuando an perteneca al titular registral, no haberse acreditado vicios que provocaran la nulidad
del procedimiento de apremio y no faltar el objeto de la venta, rechazndose as la fundamentacin de la sentencia
recurrida segn la cual cuando se otorg la escritura pblica por el juez en nombre del vendedor el piso ya no era
propiedad de ste y por eso la venta careca de objeto y era inexistente.
La sentencia de 24 de junio de 2004 (recurso nm. 2193/98 [RJ 2004\3637]), aun calificando los hechos de venta
de cosa ajena y no de doble venta, protege la adquisicin a non domino de quien confi en el Registro, por no poder
afectarle la posible inexactitud de su contenido cualquiera que fuera su causa.
La sentencia de 25 de octubre de 2004 (recurso nm. 2274/01 [RJ 2004\7033]) declara que la fe pblica registral
no se puede enervar porque en la verdad material el transmitente ya no fuera dueo de la cosa transmitida, pues por
el artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) se viabilizan las adquisiciones a non domino.
La sentencia de 30 de diciembre de 2005 (recurso nm. 1973/99 [RJ 2006\4286]), aunque resuelve el recurso
principalmente por la inexistencia del requisito de la buena fe, distingue el embargo, que ser nulo si se traba sobre
un bien no perteneciente ya al deudor, de la adjudicacin judicial, que ser vlida si se inscribe porque es
susceptible de ser considerada como acto sustantivo y registral independiente de la anotacin preventiva de
embargo, al menos cuando no se plantea cuestin alguna en relacin con la cancelacin de inscripciones previas,
como ocurre en el caso examinado, en el que, como ha quedado dicho, las adquisiciones en favor de los
demandantes no tuvieron acceso al Registro. De otro lado, aunque esta sentencia sigue la jurisprudencia que
distingue la venta de cosa ajena de la doble venta, exigiendo para sta una cierta coetaneidad o proximidad
cronolgica, tambin resalta la necesaria conexin del artculo 1473 del Cdigo Civil (LEG 1889\27) con el 34 de la
Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) para poner en relacin la prioridad con el Registro de la Propiedad, pues en caso
de doble venta de un inmueble urbano, en la que el comprador ms antiguo en el tiempo (prioridad sustantiva civil)
no la inscribe en el Registro de la Propiedad y el posterior s realiza la inscripcin a su nombre, confiere a este ltimo
la propiedad, siempre que medie buena fe.
Y la sentencia de 21 de julio de 2006 (recurso nm. 3824/99 [RJ 2006\5595]), sobre un caso de venta en
documento privado por el titular registral en 1976, seguida en 1977 de otra por el comprador, tambin en documento
privado, sin constancia registral de ninguna de las dos, no se pronuncia sobre la nulidad, no pedida en la demanda,
de un embargo trabado en 1983 sobre el piso, que segua inscrito a nombre de aquel mismo titular, y mantiene la
adquisicin hecha en 1991 por quien, tras la subasta practicada en el procedimiento de apremio de un juicio
ejecutivo, fue cesionario del remate e inscribi su ttulo en 1993, incluso a pesar de que en 1992 se haba dictado a
favor del adquirente de 1977 un auto favorable en expediente de dominio para la reanudacin del tracto sucesivo
que sin embargo no llegara a inscribirse. Al producirse el conflicto, en este caso, entre la adquisicin del cesionario
del remate y la usucapin contra tabulas de quien en 1977 haba comprado el piso y entrado en posesin material
del mismo, se declara por esta Sala que el principio de seguridad jurdica que inspira toda la institucin del Registro
de la Propiedad favorece erga omnes al adquirente, a quien se le cede el remate en subasta practicada en juicio
ejecutivo y tiene la consideracin de tercero hipotecario conforme al artculo 34 de la Ley Hipotecaria, cuya buena fe
se presume, subrayndose cmo la sentencia del anterior da 10 (recurso nm. 3738/99 ) haba sealado la
improcedencia de exigir a quien participa en una subasta judicial la carga de comprobar si lo publicado en el Registro
coincide exactamente con la realidad.
SEXTO El panorama jurisprudencial que se acaba de describir aconseja que para resolver el presente recurso,
fundado en infraccin del artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) y de la jurisprudencia al respecto, se fije
definitivamente la doctrina de esta Sala sobre si dicho precepto ampara o no las adquisiciones a non domino,
especialmente cuando stas se producen a consecuencia de procedimientos de apremio sobre bienes embargados
despus de haberlos enajenado ya su titular registral.
Conviene sealar que el artculo 594.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 (RCL 2000\34, 962 y RCL 2001,
1892) parece haber eliminado cualquier duda al declarar eficaz el embargo trabado sobre bienes no pertenecientes
al ejecutado y proteger al rematante o adjudicatario que hubiera adquirido los bienes de modo irreivindicable,
conforme a la legislacin sustantiva, frente al verdadero titular que no hubiera hecho valer sus derechos por medio
de la tercera de dominio. Pero la salvedad del apartado 2 del mismo artculo sobre la nulidad de la enajenacin y
la casi segura probabilidad de que haya que seguir pronuncindose sobre adquisiciones anteriores a la entrada en
vigor de dicha Ley procesal (7 de enero de 2001, Disposicin final 21, ahora 23) son factores de entidad ms que
suficiente para seguir considerando imprescindible la fijacin de un criterio uniforme al respecto.
SPTIMO La doctrina sobre el artculo 34 de Ley Hipotecaria (RCL 1946\886) que procede dejar sentada
comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque
salva el defecto de titularidad o de poder de disposicin del transmitente que, segn el Registro, aparezca con
facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que
el mismo artculo no supone necesariamente una transmisin intermedia que se anule o resuelva por causas que no
consten en el Registro, ya que la primera parte de su prrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a
quien de buena fe adquiera a ttulo oneroso del titular registral y a continuacin inscriba su derecho, sin necesidad
de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.
Esto ltimo se comprende mejor si la conjuncin aunque se interpreta como equivalente a incluso cuando, o
imaginando antes de aqulla un punto y coma en vez de una coma, y mejor an si se recuerda que la Ley de 30 de
diciembre de 1944 (RCL 1945\1), de reforma hipotecaria, antecedente inmediato del vigente Texto Refundido
aprobado por Decreto de 8 de febrero de 1946 (RCL 1946\886), suprimi el artculo 23 de la Ley anterior,
equivalente al 32 del vigente texto (RCL 1946\886), por considerarlo innecesario tras el fortalecimiento de la posicin
del tercero del artculo 34 y la consagracin del principio de la fe pblica registral como elemento bsico del sistema.
Por eso el prembulo de dicha Ley reformadora, al explicar la precisin del concepto de tercero que se llevaba a
cabo en el artculo 34, aclaraba que por tal se entendera nicamente al tercer adquirente es decir, al
causahabiente de un titular registral por va onerosa. Podra, es verdad, haberse sustituido la palabra ?tercero? por
la de ?adquirente?, pero se ha estimado ms indicado mantener un trmino habitual en nuestro lenguaje legislativo.
OCTAVO Sin que proceda en esta ocasin analizar los criterios de interpretacin del artculo 1473 del Cdigo
Civil (LEG 1889\27), por no citarse como infrigido en el recurso, todava queda una cuestin ms por examinar, que
es la de si el embargo trabado sobre una finca que no era ya propiedad del ejecutado por habrsela vendido a otro
determina o no la nulidad del acto adquisitivo del tercero en procedimiento de apremio pues, de ser nulo, la
inscripcin no tendra efecto convalidante por impedirlo el artculo 33 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886).
Ya se ha indicado que el apartado 1 del artculo 594 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 (RCL 2000\34,
962 y RCL 2001, 1892) parece inclinarse por la validez de la enajenacin, aunque la posterior remisin del mismo
apartado a la legislacin sustantiva y la referencia del apartado 2 del mismo artculo a la posible nulidad de la
enajenacin no dejen de plantear ciertas dudas.
Pues bien, aun cuando no corresponda ahora a esta Sala interpretar dicho artculo 594, ya que la adquisicin de
que se trata en el presente recurso fue muy anterior a su entrada en vigor, s procede fijar como doctrina que la
circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada, por habrsela transmitido a otro pero sin
constancia registral de la transmisin, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o
administrativa, pues precisamente por tratarse de una circunstancia relativa al domino y carecer de constancia
registral no puede impedir la adquisicin del dominio por quien confi en el Registro y a su vez inscribi. Se trata, en
definitiva, de un efecto combinado de los principios de inoponibilidad y de fe pblica registral que sacrifican el
derecho real de quien no inscribi, pudiendo haberlo hecho, en beneficio de quien s lo hizo despus de haber
confiado en el Registro.
Podran tal vez objetarse en contra de tal solucin razones de justicia material, pero la lectura de los prembulos
y exposiciones de motivos de nuestras Leyes hipotecarias y de sus reformas revela que el objetivo a alcanzar fue
siempre, sobre todo, la certidumbre del dominio, la seguridad de la propiedad como condicin ms esencial de
todo sistema hipotecario porque si esta no se registra, si las mutaciones que ocurren en el dominio de los bienes
inmuebles no se transcriben o no se inscriben, desaparecen todas las garantas que puede tener el acreedor
hipotecario (Exposicin del Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861). De ah que los reformadores de 1909 se
quejaran de los relativamente escasos resultados de la Ley de 1861 en lo que se refiere a la vida econmica de
la Nacin; y que el prembulo de la Ley de 30 de diciembre de 1944 (RCL 1945\1), de Reforma hipotecaria,
identificara como propsito inquebrantable de la misma el de acometer, con las mayores probabilidades de xito,
la ya inaplazable solucin a los problemas consistentes en que an se hallara sin inscribir ms del 60 por 100 de
la propiedad, se hubiera iniciado una corriente desinscribitoria y se estuviera retrocediendo paulatinamente a un
rgimen de clandestinidad. Adems, la justicia de la solucin opuesta, es decir, no proteger a quien de buena fe
adquiri confiando plenamente en el sistema legal, resulta ms que dudosa. Y de otro lado, desde el Real Decreto
2537/1994, de 29 de diciembre (RCL 1995\193, 596), sobre colaboracin entre Notaras y Registros de la Propiedad
para la Seguridad del Trfico Jurdico Inmobiliario, hasta la Ley 24/2005, de 18 de noviembre (RCL 2005\2255), de
reformas para el impulso de la productividad, y la reforma del Reglamento Notarial por Real Decreto 45/2007, de 19
de enero , se ha reforzado muy considerablemente la informacin en tiempo real sobre la situacin registral de las
fincas al tiempo de otorgarse escrituras pblicas relativas a derechos reales sobre las mismas y, a su vez, se ha
reducido notablemente el tiempo para la debida constancia registral de tales escrituras, lo que supone tanto una
garanta normativa aadida para quien adquiere confiado en el Registro como un estmulo normativo ms para que
quien adquiere no deje de inscribir su derecho.
Cierto es que esas razones de justicia pueden parecer especialmente poderosas cuando se considera la
situacin de los compradores de viviendas en documento privado, impedidos por ello de inscribir su adquisicin, que
se vean privados de su propiedad, pese a haber entrado en posesin de las viviendas compradas, cuando se sigue
un procedimiento de apremio contra la entidad vendedora, titular registral, y tal procedimiento culmina con la venta
judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisicin. Pero no lo es menos que tal situacin es una
consecuencia necesaria de nuestro sistema registral y que su remedio habr de buscarse, en la etapa inicial, en las
garantas normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio; en su etapa intermedia, en la
tercera de dominio; y en su etapa final, en la demostracin de la ausencia de buena fe del tercero o, incluso, en la
tercera de mejor derecho sobre el producto de la venta judicial o administrativa, y desde luego siempre sin perjuicio
de las acciones personales, e incluso penales, que procedan contra el vendedor o, en su caso, de los derechos cuyo
reconocimiento proceda obtener en el concurso.
NOVENO De aplicar todo lo antedicho a los dos motivos del presente recurso se desprende la procedencia de su
estimacin, porque no pudiendo tacharse de nulo el acto adquisitivo de la sociedad adjudicataria en procedimiento
de apremio por la sola circunstancia de haberse embargado la finca cuando ya no perteneca al titular registral, la
posterior inscripcin salv la falta de poder de disposicin de dicho titular. Se trat de una segunda enajenacin
hecha por el mismo transmitente, puesto que la escritura pblica se otorg por la autoridad administrativa
competente en sustitucin del mismo; enajenacin que determin, merced a su posterior inscripcin, el
mantenimiento de la propiedad del segundo adquirente por aplicacin del artculo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL
1946\886), ya que adquiri la finca de quien registralmente apareca facultado para transmitir su dominio y el
procedimiento administrativo de apremio, con independencia del embargo trabado sobre la finca despus de su
enajenacin al Banco demandante, no adoleci de irregularidad alguna que pudiera determinar la nulidad del acto
adquisitivo en el sentido contemplado por el artculo 33 de la Ley Hipotecaria, cual hubiera sido la omisin del algn
trmite esencial de dicho procedimiento; a todo lo cual, en fin, se une que en ninguna de sus dos demandas
acumuladas pidi el Banco actor la nulidad de aquel embargo ni de ninguna otra fase del procedimiento
administrativo de apremio, sino nica y exclusivamente la de la venta misma.
La sentencia recurrida, por tanto, infringi el artculo de 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946\886), como se aduce
en el primer motivo del recurso, ya que pese a la efectiva existencia de sentencias de esta Sala que autorizaban la
solucin del tribunal de apelacin de considerar nula la venta por inexistencia del objeto, y por ello no convalidable
mediante la inscripcin, el criterio interpretativo de tales sentencias debe ser descartado en virtud de la doctrina que
ahora se fija en esta sentencia de casacin; como igualmente debe ser rechazado el argumento de la misma
sentencia recurrida que para la aplicabilidad del artculo 34 de la Ley Hipotecaria parece exigir necesariamente una
ulterior transmisin por quien adquiri a consecuencia del procedimiento de apremio, pues segn se ha razonado al
comienzo del fundamento jurdico sptimo de esta sentencia de casacin dicho artculo 34 ampara tambin, por s
mismo, a quien de buena fe adquiera a ttulo oneroso del titular registral y a continuacin inscriba su derecho, sin
necesidad de que se anule o resuelva el de su transmitente.
Consecuencia necesaria de lo anterior es que igualmente proceda estimar el segundo motivo del recurso, ya que
las sentencias de esta Sala que en el mismo se citan son de las que mantienen al tercero en su adquisicin y sta
es la lnea que debe considerarse definitivamente consolidada por decisin del Pleno de los magistrados de la Sala.
DCIMO La estimacin de los dos motivos del recurso comporta la casacin de la sentencia recurrida y que,
conforme al artculo 1715.1-3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1), deba decidirse el litigio en el
mismo sentido en que lo hizo la sentencia de primera instancia, es decir, desestimando ntegramente las dos
demandas acumuladas, como claramente se desprende de todo lo razonado en los fundamentos jurdicos
precedentes.
UNDCIMO En cuanto a las costas de las instancias, sobre las que esta Sala debe resolver conforme a las
reglas generales, segn dispone el artculo 1715.2. de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1), las de la
primera instancia han de ser impuestas a la parte actora conforme al prrafo primero del artculo 523 de la misma
Ley, ya que sus pretensiones son ntegramente rechazadas, procediendo confirmar por tanto la sentencia de primera
instancia tambin en su pronunciamiento sobre costas; en tanto las de la segunda instancia deben ser impuestas
igualmente a la misma parte, por aplicacin del prrafo segundo del artculo 710 de idntica Ley, ya que su recurso
de apelacin tena que haber sido desestimado y la sentencia del primer grado ntegramente confirmada.
DUODCIMO Por lo que se refiere a las costas causadas por el recurso de casacin, la estimacin de ste
comporta, de acuerdo con el artculo 1715.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEG 1881\1), que no deban
imponerse especialmente a ninguna de las partes.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol
FALLAMOS
1 HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIN interpuesto por el Abogado del Estado, en representacin de
la Agencia Estatal de la Administracin Tributaria, contra la sentencia dictada con fecha 12 de julio de 1999 por la
Seccin Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid en el recurso de apelacin nm. 153/99 .
2 CASAR LA SENTENCIA RECURRIDA, dejndola sin efecto, para, en su lugar, CONFIRMAR
NTEGRAMENTE LA DE PRIMERA INSTANCIA, incluido su pronunciamiento sobre costas.
3 Imponer a la parte actora las costas de la segunda instancia.
4 Y no imponer especialmente a ninguna de las partes las costas causadas por el recurso de casacin.
Lbrese al mencionado tribunal la certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y rollo de Sala.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al efecto las
copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.-Juan Antonio Xiol Ros.? Xavier O'Callaghan
Muoz.-Jess Corbal Fernndez.-Francisco Marn Castn.-Jos Ramn Ferrndiz Gabriel.-Vicente Luis Monts
Penads.-Encarnacin Roca Tras.-Jos Antonio Seijas Quintana.-Antonio Salas Carceller.? Firmado y Rubricado.
PUBLICACIN.?Leda y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D Francisco Marn Castn,
Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.