25/9/2014 ACCIN REIVINDICATORIA. D.L. N 2695 - www.i-juridica.

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Lnea Jurisprudencial

Diversas controversias ha generado la aplicacin del procedimiento de saneamiento de la
pequea propiedad, contenido en el D.L. N2.695.

I.- Solicitante de regularizacin de pequea propiedad deben estar en posesin y no mera
tenencia
El inciso 1 del artculo 1 del Decreto Ley N 2.695 dispone: "Los poseedores materiales de
bienes races rurales o urbanos, cuyo avalo fiscal para el pago del impuesto territorial sea
inferior a ochocientas o a trescientas ochenta unidades tributarias, respectivamente, que
carezcan de ttulo inscrito, podrn solicitar de la Direccin de Tierras y Bienes Nacionales que se
les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar habilitados
para adquirir su dominio por prescripcin, de acuerdo con el procedimiento que se establece en
la presente ley".
Por su parte el artculo 2 del mismo cuerpo normativo, en lo que al arbitrio en estudio, precepta:
"Para ejercitar el derecho a que se refiere el artculo anterior, el solicitante deber reunir los
siguientes requisitos: 1 Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre,
en forma continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos a los menos".
De las normas transcritas precedentemente se desprende que el solicitante debe estar en
posesin de la propiedad y no ser un mero tenedor de la misma, como sera el caso de un
arrendamiento que, en carcter de tal, pretendiese sanear la posesin inscrita de la que carece
(Corte Suprema, Primera Sala, 5 de septiembre de 2012, Rol 3772-2010)

II.- Cadena paralela de inscripciones que emana de inscripcin conforme el D.L. N2.695

En sentencia de 13 de julio de 2009, Rol 231-2008, la Primera Sala de la Corte Suprema fij
como criterio de mayora que la inscripcin de un predio conforme el procedimiento del D.L. N
2.695 prevalece respecto de la que tena un tercero con relacin al mismo inmueble.

La sentencia seala que el Decreto Ley N 2695 fij un estatuto jurdico destinado a regularizar
la posesin de la pequea propiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella mediante
un procedimiento administrativo que permita dar una solucin prctica de la situacin que afecta
a poseedores materiales que carecen de ttulos o que los tienen imperfectos, como se enuncia
en la exposicin de motivos del referido cuerpo legal. Por lo tanto, se trata de una regularizacin
de carcter especial que escapa a las disposiciones comunes que sobre la materia contiene el
Cdigo Civil, en particular toda la problemtica que presenta la teora de la posesin inscrita. En
el presente caso, se ha regularizado administrativamente la situacin de un poseedor material,
el que por sobre el inmueble que ocupa no tiene ttulo inscrito, a fin de que se le considere
poseedor inscrito lo que le permitir adquirir el dominio del inmueble que ocupa por prescripcin,
declaracin que finalmente obtuvo y por tanto se procedi a la inscripcin correspondiente en el
Registro de Propiedad pertinente.

Aade el fallo que el artculo 18 del Decreto Ley N 2.695, que trata del ejercicio de derechos
por "terceros", indica que stos cuando pretendan impugnar la solicitud o inscripcin practicada
a nombre del peticionario, slo podrn hacerlo ejerciendo los derechos que se les confieren en
el Ttulo IV de la ley, dentro de los plazos y de acuerdo con las normas que se establecen en los
artculos siguientes y precisamente, el artculo 19, considera como el principal oponente, dentro
del concepto de "terceros" a que se refiere la ley, al poseedor inscrito del inmueble y siempre
que su ttulo le otorgue posesin exclusiva.

Para el fallo la ley habla de los terceros en general, exigiendo para tal calidad que estn
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habilitados para oponerse a la regularizacin que contempla la ley aludida, uno de los cuales, es
el poseedor inscrito del inmueble que se trata de sanear, sin entrar al detalle de si se trata de
poseedores inscritos de aqullos cuya inscripcin sea considerada en la regularizacin
pertinente o de aquellas que no hayan sido verificadas por el Servicio en el procedimiento
administrativo, puesto que como ya se dijo ese dato segn la ley slo tiene un carcter
presuntivo, como se infiere de la norma del artculo tercero de la legislacin sealada. Surge as
para la sentencia una oportunidad para que el reivindicante se haya oportunamente opuesto en
el procedimiento de regularizacin, mismo razonamiento que cabe hacer con respecto al
ejercicio de las acciones de dominio a que se refiere el artculo 26 del Decreto Ley N 2.695,
norma que invocando de nuevo el precepto del artculo 19, le permite a los terceros, sin hacer
distincin de ninguna especie, ejercer dentro de un determinado plazo las acciones de dominio
que estimen asistirle, este trmino por supuesto es menor, por la especialidad del tema, al que
se concede para la accin reivindicatoria ordinaria. Este tercero, como ya se consign, debe ser
un poseedor anterior inscrito, porque se trata de una accin propietaria, que es el caso de los
demandantes.

III.- Procedimiento de regularizacin del D.L. N2.695 no es aplicable cuando el solicitante
es copropietario en virtud de un ttulo inscrito
El Decreto Ley N 2.695 del ao 1979 manifiesta en los considerandos que preceden a su
articulado que la deficiente constitucin del dominio de las pequeas propiedades races y
urbanas genera problemas de ndole socioeconmico de crecimiento progresivo, al impedir que
gran nmero de ellas se incorpore efectivamente al proceso productivo nacional (considerando
N 1) y que por ello se ha creado un sistema que la legislacin ha denominado saneamiento
del dominio de la pequea propiedad, que tiene por objeto regularizar la situacin del poseedor
material que carece de ttulos o que los tiene imperfectos (considerando 2), lo que revela
que el beneficiado con sus disposiciones es el poseedor material que carece de ttulos que
justifiquen jurdicamente su posesin o que, tenindolos, stos adolecen de vicios o
imperfecciones que impiden atribuirles plena eficacia jurdica. Ello justifica que el artculo 1 del
Decreto Ley N 2.695 faculte a los poseedores materiales que se encuentran en la antedicha
situacin para solicitar a la Direccin de Tierras y Bienes Nacionales que se les reconozca la
calidad de poseedores regulares a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por
prescripcin.
Al tenor de los antecedentes del proceso, es posible concluir que la postulante al saneamiento
del citado Decreto Ley y que alega la posesin material del predio rstico, cuenta con un ttulo
debidamente inscrito en que justifica la posesin del 50% de los derechos sobre el inmueble sub
lite, que ejerce conjuntamente con otras personas, que cuentan, asimismo, con un ttulo inscrito
que establece para stos la posesin del restante 50%, lo que pugna contra el principio
manifestado en los considerandos antes citados del mencionado Decreto Ley N 2.695.
En efecto, el litigio se suscita entre personas que son propietarias en comn de un bien raz,
correspondiendo a todas en conjunto el dominio y posesin del inmueble sobre el cual tanto la
peticionaria de la regularizacin como los oponentes a la misma adquirieron derechos que
emanan de los respectivos ttulos inscritos, de manera que la peticionaria nunca ha sido
poseedora exclusiva del inmueble que pretende acoger el procedimiento de saneamiento, para
lo cual debe tenerse presente que el artculo 2305 del Cdigo Civil establece que el derecho de
cada uno de los comuneros sobre la cosa comn es el mismo que el de los socios en el haber
social, disposicin de la cual resulta aplicable el numeral 2 del artculo 2081 del mismo Cdigo,
segn el cual cada socio y en su caso el comunero- podr servirse para su uso personal de
las cosas pertenecientes al haber social, con tal que las emplee segn su destino ordinario, y sin
perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros, de modo tal que el ejercicio por parte de un
comunero de tal facultad no le otorga la posesin material ni legal exclusiva del predio.
No obstante lo anterior, los sentenciadores no repararon en que el artculo 2 del citado Decreto
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Ley, ubicado en el Ttulo I Disposiciones Generales, establece lo siguiente: Para ejercitar el
derecho a que se refiere el artculo anterior, el solicitante deber reunir los siguientes requisitos:
1. Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre, en forma continua y
exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos, a lo menos.

El artculo anterior a que alude el precepto transcrito es el que determina que los poseedores
materiales de bienes races a que la norma se refiere podrn solicitar de la Direccin de Tierras
y Bienes Nacionales que se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes
a fin de quedar habilitados para adquirir su dominio por prescripcin, de acuerdo con el
procedimiento que el mismo decreto ley establece.
El requisito de posesin exclusiva se opone a la que se tiene, sobre el mismo bien, en
comunidad con otras personas, lo que lleva inequvocamente a inferir que el procedimiento de
regularizacin establecido en el Decreto Ley N 2.695 no resulta aplicable en el evento que un
comunero pretenda quedar habilitado para adquirir el dominio de un bien raz que posee con
otros comuneros, imponiendo su derecho por sobre el de stos, lo que determina que es
improcedente tal procedimiento entre comuneros.
Asiste razn a la recurrente cuando afirma que el procedimiento de regularizacin que
contempla el Decreto Ley N 2.695 no es aplicable cuando el solicitante es copropietario, en
virtud de un ttulo inscrito que no adolece de vicios ni imperfecciones, de derechos sobre un
inmueble junto con otras personas que detentan, a su vez, un ttulo inscrito, asimismo vlido y
eficaz (Corte Suprema, Primera Sala, 28 de mayo de 2014, Rol 12045-2013).

En el mismo contexto, se ha fallado que si la accin reivindicatoria se interpuso por un
propietario comunitario, ello es as por que la ley se la concede para recuperar la posesin que
ha perdido, accionando en contra de quien la ha obtenido en forma indebida, y en el caso de
autos el actor la interpone dentro del plazo que le concede el artculo 26 del D.L. N 2695, y si
bien puede sostenerse que el actor no ha perdido la posesin de la propiedad, pues la
inscripcin de los derechos que conforman el total de la propiedad de que es dueo en
comunidad con el demandante, no se ha dejado sin efecto, lo cierto es que existe una doble
inscripcin conservatoria respecto de una parte de la propiedad, por lo que resulta atendible la
accin incoada para mantener la correcta historia de la propiedad que perdi, sin que resulte
legtimo el procedimiento empleado por el demandado para obtener una especie de particin de
la propiedad que detenta en comunidad con el actor, razones estas por las que se acoger la
demanda, ordenndose cancelar la inscripcin de dominio afectada en favor del demandado
(Corte de Apelaciones de Valparaso, 17 de abril de 2014, Rol 2402-2013).

IV.- Para el ejercicio de accin de compensacin en dinero del artculo 28 del D.L. N2.695
se exige, adems, buena fe
Del tenor del precepto transcrito precedentemente aparece que resultan ser requisitos
particulares para la concurrencia de la accin de compensacin en dinero referida, que el
requirente acredite el dominio sobre la propiedad objeto del litigio, ya sea en su totalidad o sobre
una parte de l y que el interesado no haya ejercido oportunamente las acciones de dominio a
que se refiere el artculo 26 del mismo estatuto, ambos presupuestos cuya concurrencia ha
quedado establecida en el fallo que se revisa.
Sin perjuicio de lo recin expresado, no puede soslayarse en el anlisis la concurrencia del
principio de buena fe, pues aun cuando el artculo 28 del D.L. N 2.186 no lo considera
expresamente como un requisito de la accin de compensacin, el demandado ha sustentado
su defensa en que el actor procedi a comprar la porcin de terreno de que se trata a sabiendas
de que aqul la haba comprado aos antes aunque sin inscribir oportunamente su ttulo. Se
hace valer, en consecuencia, la deslealtad de la conducta del demandante, quien traicion los
deberes que le imponan sus relaciones personales con el demandado y el conocimiento de las
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negociaciones precedentes, incurriendo en actuaciones contrarias a la buena fe, que tornan
abusivo el derecho a indemnizacin que ahora impetra.
En efecto, la buena fe constituye un principio general del derecho, heredado de los romanos,
que se proyecta en diversas disciplinas jurdicas. (Enrique Alcalde Rodrguez, Los Principios
Generales del Derecho, Ediciones de la Pontificia Universidad Catlica de Chile, Santiago, 2003;
Fernando Fueyo Laneri El principio general de la buena fe o el principio integrador y creador de
conductas, normas y decisiones en Instituciones de Derecho Civil moderno, Editorial Jurdica,
Santiago, 1990).

El diccionario de la Real Academia Espaola, por Buena Fe (bonna fides, en latn) entiende:
"Rectitud honradez. Conviccin en que se halla una persona de que hace o posee alguna cosa
con derecho legtimo".
En otras palabras, es el modo sincero y razonable con que se procede, razn por la cual est
ntimamente relacionado con la idea de rectitud, de intencin y de lealtad.
La nocin de buena fe evoca la idea de rectitud de correccin, de lealtad. De ah que en
ocasiones se identifique con una persuasin de estar actuando o de haber actuado
correctamente, lo que generalmente se denomina buena fe subjetiva. Pero, tambin la doctrina y
la jurisprudencia han reconocido en la buena fe una dimensin objetiva, con apoyo en el artculo
1546 del Cdigo Civil que lleva a las personas a convenir, cumplir y ejercer los derechos y
obligaciones comportndose correcta y lealmente en sus relaciones recprocas.

Conviene acotar, por lo dems, que se ha distinguido entre la buena fe en su dimensin
subjetiva (la buena fe-creencia) y la buena fe en su dimensin objetiva (la buena fe-lealtad). La
doctrina, a este respecto, ha expresado que "En sede no jurdica, la expresin "buena fe"
designa una persuasin subjetiva interna (de carcter tico) de estar actuando o haber actuado
correctamente. Representa un estado de nimo. Proyectada al terreno del derecho civil, la
buena fe asume dos direcciones. La primera, la buena fe subjetiva, conserva aquella fisonoma
psicolgica. La segunda, la buena fe objetiva, que es la que mayormente interesa en materia de
contratos, la pierde."

"La buena fe subjetiva es la creencia que por efecto de un error excusable, tiene la persona de
que su conducta no peca contra el derecho. Es la conviccin interna o psicolgica de
encontrarse el sujeto en una situacin jurdica regular, aunque objetivamente no sea as; aunque
hay error. Como el derecho ampara la conviccin de regularidad, en ocasiones diversas disculpa
o excusa el error, con lo que deja de lado una aplicacin implacable de normas tcnicas que
conducira a la nulidad con efecto retroactivo o consecuencias enojosas para quien est
persuadido de las regularidad de su situacin. De consiguiente, la buena fe subjetiva es una
nocin justificativa del error." ("Los Contratos. Parte General." Jorge Lpez Santa Mara. Pgina
288-289).
En sntesis, la buena fe aparece configurada como la conciencia de actuar con honradez y sin
privacin o menoscabo de los legtimos derechos de terceros. No se trata de una conducta
debida, que otro pueda exigir, sino de una conducta necesaria partiendo del hecho irrecusable
de que la conducta humana puede estar inspirada por la buena o la mala fe.
De otra parte, tambin desde la ptica procesal debe reconocerse a la buena fe como uno de los
principios que gobierna la vida jurdica. Por su intermedio, se insta a las partes a obrar con
lealtad y correccin en el desarrollo del conflicto jurdico desde su inicio; es decir, desde que se
expone la pretensin que debe ser conocida por el rgano jurisdiccional y que aparece
subentendida en toda actuacin en el proceso. (Alejandro Romero Seguel El principio de la
Buena fe procesal y su desarrollo en la jurisprudencia, a la luz de la doctrina de los actos
propios, en Revista Chilena de Derecho, Seccin Jurisprudencia, Santiago, 2003, v. 30, n 1,
25/9/2014 ACCIN REIVINDICATORIA. D.L. N 2695 - www.i-juridica.com
http://www.i-juridica.com/2013/03/27/acci%C3%B3n-reivindicatoria-d-l-n-2695/ 5/5
pp. 167-172).
En consecuencia, el principio que se viene relacionando ha de ser considerado para determinar
la procedencia de la compensacin pretendida en autos, porque as como la normativa
contenida en el Decreto Ley N 2.695 exige la concurrencia de la buena fe del solicitante para
reconocerle su calidad de poseedor regular, tambin ha de imponerse el mismo parmetro a
quien pretende una compensacin en dinero aduciendo que el acto administrativo le ha privado
de su dominio (Corte Suprema, Primera Sala, 2 de junio de 2014, Rol 4830-2013).

V.- Carga de la prueba que recae sobre oponente a solicitud de regularizacin conforme
D.L. N2.695
El Decreto Ley 2.695, formul exigencias y presupuestos, tanto al solicitante que presenta
requerimiento de regularizacin a la autoridad administrativa, como a quien deduce oposicin a
la misma. Lo relativo a la peticin de saneamiento est previsto que sea revisado por la
autoridad administrativa y por los tribunales ordinarios, en el evento que la oposicin se sustente
en el motivo tercero del artculo 19 del D.L 2.695; en tanto que lo relativo a lo oposicin,
corresponde que sea estudiado en sede judicial, por cuanto, al asimilarse la oposicin a la
demanda, es el actor, es decir, quien deduce la oposicin a quien toca la prueba de los
elementos de la causal que motiva su enfrentamiento a la solicitud de regularizacin (Corte de
Apelaciones de Concepcin, 17 de septiembre de 2014, Rol 583-2014).