Manual para Valuaciones

Ing.
Adan Grajeda Pgina 1

CONTENIDO
Conceptos Pgina
CAPITULO I
1. Valor 4
2. Precio 4
3. Aal!o 4
4. Clases de Aal"os #
#. $%perto Val"ador #
&. 'ienes #
(. 'ienes In)"e*les #
+. 'ienes ,"e*les &
-. Identi.icaci/n 0egistral &
11. 2rea 0egistral &
11. Colindancia &
12. Graa)en / Li)itaci/n &
13. ,in"sal3a (
14. Pl"sal3a (
1#. Us".r"cto Vitalicio (
1&. Principios de la Val"aci/n (
1(. Co)ponentes del Valor de los 'ienes In)"e*les +
1+. Otros Tipos de Valores 11
1-. 4"er5as 6"e in.l"7en en la 8eter)inaci/n del
Valor de los In)"e*les 11
21. Caracter3sticas de la Tierra 12
21. 0e6"isitos para 6"e "n 'ien tenga Valor 12
22. Propiedad 12
23. 8es)e)*raci/n 12
24. Co9propiedad 12
2#. Propiedad :ori5ontal 12
2&. Piso9Aparta)ento9:a*itaci/n 13
2(. Propiedad ;ing"lar 7 Condo)inio 13
2+. 4ac"ltades del Propietario 13
2-. Posesi/n 13
31. ;erid")*res 13
31. :ipoteca 14
32. <"ien p"ede =ipotecar 14
33. 'ienes 6"e no se p"ede =ipotecar 14
34. $l Patri)onio 4a)iliar 14
3#. 'ienes so*re los c"ales se p"ede constit"ir
$l patri)onio 4a)iliar. 1#
Ing. Adan Grajeda Pgina 2
3&. Prenda Co)!n 1#
3(. Prenda Agraria> Ganadera e Ind"strial. 1#
3+. 2rea Ur*ana 1#
3-. 2rea ;"*9Ur*ana 1&
41. 2rea 0"ral 1&
41. V3as de Acceso 1&
42. ;ericios 'sicos 1&
43. 4or)as de Pol3gono 7 Topogra.3a 1(
44. $ntorno del In)"e*le 1(
4#. Uso Act"al del ;"elo 1(
4&. Uso Potencial del ;"elo 1(
CAPITULO II
Procedi)ientos para la ela*oraci/n de
Aal"os de 'ienes In)"e*les 1+
1. 4ase Inicial de Ga*inete 1+
2. 4ase de Ca)po 1+
3. 4ase 4inal de Ga*inete 1+
4actores a considerar para deter)inar el
Valor de "n in)"e*le 1-
Ane%os 21
Ta*las de 4actores de Correcci/n 21
4or)ato de 'oleta de Ca)po 2&
4or)ato de In.or)e 4inal de Aal!o 31
CAPITULO I
1. VALOR:
$s el grado de aprecio 6"e tene)os de "n *ien en
atenci/n a s" aptit"d para satis.acer necesidades.
$s ta)*i?n la capacidad de "n *ien para aportar
"tilidad.
To)ando en consideraci/n 6"e el aprecio de "n *ien
depende de la "tilidad partic"lar 6"e para cada s"jeto
p"eda tener en deter)inadas circ"nstancias> se llega a
decir 6"e @$l alor es "na di)ensi/n p"ra)ente s"*jetiaA.
Una persona alora "n *ien c"ando desea ad6"irirlo>
enderlo> ca)*iarlo o graarlo para poder o*tener dinero
6"e le per)ita ad6"irir otro *ien 6"e satis.aga s"s
necesidades> =aciendo en este caso "so del interca)*io.
$l interca)*io conllea "n ac"erdo de aloraci/n entre el
co)prador 7 el endedor> "tili5ando para el e.ecto
co)!n)ente el dinero.
La )ateriali5aci/n de ?ste ac"erdo se llea a ca*o a tra?s
de "n precio> 6"e consiste en la cantidad de dinero 6"e
representa el alor e6"ili*rado del o*jeto en c"esti/n.
2. PRECIO:
$s la )ateriali5aci/n )onetaria del alor.
$s el alor o*jetio de "n *ien.
$s el .r"to de la interacci/n entre la o.erta 7 la de)anda.
Las condiciones principales del precio estn constit"idas
por la a*"ndancia o escase5 de lo *ienes.
;in e)*argo e s de considerar 6"e e%isten *ienes
s"stit"tios 6"e en "n deter)inado )o)ento p"eden in.l"ir
en el precio> dependiendo de la )edida en 6"e generen
a*"ndancia de o.erta de )anera indirecta.
$.ecto contrario a los *ienes s"stit"tios ejercen los *ienes
co)ple)entarios> los c"ales incre)entan la de)anda
co)o consec"encia de las )ejoras adicionales 6"e p"edan
agregarle a "n *ien.
3. AVALO:
$s "na esti)aci/n del precio de "n *ien> *asada en la
inestigaci/n de )ercado de *ienes ig"ales o
e6"ialente.
4. CLASES DE AVALUO:
4.1. AVALUO BANCARIO:
$s a tra?s del c"al se llega a deter)inar con *astante e%actit"d>
el costo de "n *ien> el c"al es o.recido co)o garant3a a "na
entidad .inanciera por alg"ien interesado en o*tener a ca)*io
alg!n tipo de .inancia)iento.
4.2. AVALUO COMERCIAL:
$s el 6"e sire de *ase para llear a ca*o la co)pra9enta o
per)"ta de *ienes> to)ando en consideraci/n los precios del
)ercado.
$n el clc"lo .inal del )onto de este aal!o se adiciona el alor
de costo de "n porcentaje correspondiente a la "tilidad 6"e se
pretende o*tener por la inestigaci/n e.ect"ada en la
ad6"isici/n> constr"cci/n> )ejoras " otro tipo de gasto e.ect"ado
en el *ien a negociar.
4.3. AVALUO FISCAL:
$s a6"?l )ediante el c"al se deter)ina el alor de "n *ien para
tri*"tar ante el .isco.
5. EXPERTO VALUADOR:
$s la persona 6"e ponderando las calidades intr3nsecas 7
e%tr3nsecas as3 co)o la cantidad de los *ienes> 7 apo7ado en
"na inestigaci/n de )ercado de *ienes ig"ales o e6"ialentes>
deter)ina s" precio si no e%acto )"7 apro%i)ado.
6. BIENES:
Las cosas 6"e p"eden ser o*jeto de apropiaci/n> 7 se clasi.ican
en in)"e*les 7 )"e*les.
7. BIENES INMUEBLES:
7.1 $l s"elo> el s"*s"elo> el espacio a?reo> las )inas )ientras
no sean e%tra3das> 7 las ag"as 6"e se enc"entren en la
s"per.icie o dentro de la tierra.
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7.2 Los r*oles 7 plantas )ientras est?n "nidos a la tierra> 7 los
.r"tos no cosec=ados.
7.3 Las constr"cciones ad=eridas al s"elo de )anera .ija 7
per)anente.
7.4 Las caBer3as cond"ctoras de ag"a> gas o electricidad>
incorporadas al in)"e*le.
7.5 Los .errocarriles 7 s"s 3asC las l3neas telegr.icas 7
tele./nicas> 7 las estaciones radio9telegr.icas .ijas.
7.6 Los )"elles> 7 los di6"es 7 constr"cciones 6"e> a"n c"ando
sean .lotantes est?n destinados por s" o*jeto 7 condiciones a
per)anecer en "n p"nto .ijo de "n r3o> lago o costaC 7
7.7 Los ieros de ani)ales> palo)ares> col)enares> estan6"es
de peces o criaderos de anlogos> c"ando el propietario los =a7a
colocado o los consere con el prop/sito de )antenerlos "nidos
)odo per)anente a la .inca.
8. BIENES MUEBLES:
;on a6"ellos 6"e p"ede ser trasladados de "n sitio a otro sin
ca"sar deterioro de ellos )is)os> ni del in)"e*le donde est?n
colocados.
9. IDENTIFICACION REISTRAL:
$s la codi.icaci/n con la c"al es registrada en el 0egistro
General de la Propiedad In)"e*le.
1!. AREA REISTRAL:
$s el dato en )edida anotado en la pri)era inscripci/n de
do)inio en el 0egistro General de la Propiedad.
11. COLINDANCIA:
$s la deno)inaci/n a los li)ites 6"e circ"ndan alrededor del
terreno> predio o .inca> 6"e se esta al"ando.
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12. RAVAMEN O LIMITACION:
$s el e.ecto legal so*re "na propiedad por e.ecto de garant3a por
"n pr?sta)o e.ect"ado.
13. MINUSVALIA:
$s el e.ecto de depreciaci/n econ/)ica 6"e s".re "n in)"e*le
por e.ecto de condiciones sociales o desastres nat"rales 6"e
degradan el deseo de ser =a*itado.
14. PLUSVALIA:
$s el e.ecto de ganancia 6"e s".re "n *ien por s" "*icaci/n
geogr.ica o acciones sociales 6"e ind"cen "na )a7or
desea*ilidad del in)"e*le.
15. USUFRUCTO VITALICIO:
$s el *ene.icio 6"e le proporciona "n in)"e*le a s" pri)er
propietario en concepto renta " otra .or)a de *ene.icio
econ/)ico.
16. PRINCIPIOS BASICOS DE LA VALUACION:
16.1 P"#$%#&#' () %*+,#':
Los *ienes en general> se enc"entran s"jetos a ariaciones en
s" condici/n> o.erta 7 de)anda con el transc"rrir del tie)po>
de ac"erdo a ca)*ios 6"e se prod"cen por sit"aciones
econ/)icas> pol3ticas> sociales 7 c"lt"rales de la co)"nidad>
las c"ales se re.lejan en el alor de la propiedad en "n
)o)ento deter)inado. ;in dejar de atender a las e%pectatias
."t"ras.
16.2 P"#$%#&#' () -* '.)"/* 0 ()+*$(*:
$l alor de "n *ien lo condiciona s" escase5 relatia> sin
e)*argo dic=a escase5 por si )is)a no .ija "n alor> a )enos
6"e e%ista "na de)anda e.ectia del *ien.
16.3 P"#$%#&#' ()- +)1'" 23' 0 +43 ")$/*,-):
8e*e tenerse c"idado de no entrar en consideraciones de
orden espec"latio> 7a 6"e el al"ador esti)ara la "tilidad
Ing. Adan Grajeda Pgina (
potencial de "n *ien so*re posi*ilidades reales> acordes con
las aria*les .3sicas 7 econ/)icas 6"e le p"edan a.ectar.
16.4 P"#$%#&#' () ")$(#+#)$/'3 %")%#)$/)3 0 ()%")%#)$/)3:
$sta*lece 6"e no de*e e.ect"arse ning"na inersi/n 6"e de
c/)o res"ltado "n ingreso )enor 6"e el costo total del *ien
ad6"irido en deter)inado tie)po.
16.5 P"#$%#&#' () )52#-#,"#':
;e re.iere al *alance> 6"e de*e e%istir entre los di.erentes
.actores de prod"cci/n> para o*tener el )ejor ingreso por la
tierra.
$ste principio se "tili5a en al"aci/n para de.inir el e6"ili*rio
6"e de*e e%istir en los sericios "r*an3sticos de)andados por
"na po*laci/n en partic"lar.
16.6 P"#$%#&#' () 323/#/2%#6$:
Un *ien s"stit"tio> al proporcionar cierta "tilidad 6"e p"eda
interesar a "n co)prador> ser elegido si se o.rece a "n )ejor
precio> no i)portando 6"e se "*i6"e en "n sitio distinto o
disponga de di.erente diseBo> pero 6"e en a)*os casos
satis.aga las necesidades re6"eridas por el co)prador.
16.7 P"#$%#&#' () %'$.'"+#(*(:
;e o*sera en las nor)as 7 disposiciones de desarrollo "r*ano.
$n este caso el alor se e .aorecido c"ando e%iste "n grado
ra5ona*le de "ni.or)idad en el sentido econ/)ico 7 social.
A=ora *ien> c"ando se leanta "na constr"cci/n c"7as
caracter3sticas desentonen con el entorno> s" alor se era
a.ectado> e%cept"ando los casos en 6"e se est?n lleando a
ca*o procesos de renoaci/n "r*ana.
17. COMPONENTES DEL VALOR DE LOS BIENES
INMUEBLES:
17.1 Co)ponentes intr3nsecos.
17.1.1 Caracter3sticas .3sicas.
$stn regidas por los )ateriales e)pleados en
s" constr"cci/n> aca*ados e instalaciones>
clasi.icndose por ello enD
;"nt"osas.
8e l"jo.
Ing. Adan Grajeda Pgina +
Tipo )edio.
Tipo econ/)ico.
Tipo )odesto.
$s i)portante ta)*i?n deter)inar s" estado de
conseraci/n> aBo de constr"cci/n 7Eo aBo
e.ectio para esta*lecer la edad de la
constr"cci/n.
La edad de la constr"cci/n es i)portante> 7a 6"e
proporciona in.or)aci/n para poder =acer "so de
las ta*las de depreciaci/n.
$l procedi)iento para o*tener la edad de la
constr"cci/n es el sig"ienteD
;i no =a sido renoadaD
AE7AA8EC
8ondeD
AE8 ABo $.ectio FaBo de
constr"cci/nG.
AA8 ABo del aal!o.
EC8 $dad de la constr"cci/n.
;i =a sido renoadaD
AR7AC 9:R;<AC8AE
AE7AA8EC
8ondeD
AR8 ABo de renoaci/n.
AC8 ABo de constr"cci/n.
:R8 Porcentaje de renoaci/n.
AE8 ABo e.ectio.
AA8 ABo de aal!o.
EC8 $dad de la Constr"cci/n.
17.2 C'+&'$)$/)3 )=/">$3)%'3:
Ing. Adan Grajeda Pgina -
17.2.1 S#/2*%#6$:
$l e)pla5a)iento de "n in)"e*le> es el .actor 6"e
)as in.l"7e en s" alor> dependiendo del inter?s
6"e s"scite condicionado por la sit"aci/n "r*ana.
$n esta parte es i)portante seBalar 6"e los lotes
de es6"ina tienen )a7or alor 6"e los lotes
)edianeros> de*ido a 6"e poseen )s acceso 7
)a7or entaja para la e%posici/n de itrinas
c"ando de locales co)erciales se trate.
17.2.2 I$."*)3/"2%/2"* 0 3)"?#%#'3:
La e%istencia de los sericios> grado de desarrollo
de la 5ona> transporte p!*lico> etc. :ace 6"e los
in)"e*les ad6"ieran )a7or alor.
17.2.3 E$/'"$':
'"en o )al ecindario p"ede acarrear pl"sal3as o
)in"sal3as a los in)"e*les> .actores 6"e a.ectan
de )anera directa la desea*ilidad de estos *ienes
7 por lo tanto s" alor.
17.2.4 F#$*-#(*(:
$l destino o "tili5aci/n de las constr"cciones
in.l"7e en el alor de las )is)as> as3 en las 5onas
de tra.ico intenso 7 gran densidad de po*laci/n se
dedican a actiidades co)erciales> las pri)eras
plantas de los edi.icios e%istiendo ta)*i?n 5onas
e)inente)ente co)erciales.
18. OTROS TIPOS DE VALORES:
18.1 V*-'" () /"*$3.'"+*%#6$ 9VT;:
$s a6"el 6"e corresponde a las )ejoras 6"e de*en =acerse a
"n *ien para poder negociarlo> 7 s" clc"lo consiste en
dis)in"irle al alor conocido del in)"e*le FVCG> el coste en
6"e se esti)an las trans.or)aciones necesarias FVTG.
VT8 VC7VT
18.2 V*-'" () ()""#,':
;e re.iere al caso de ad6"irir "na edi.icaci/n antig"a> sin otra
"tilidad 6"e la de serir de solar para soportar n"eas
edi.icaciones> o*ligando a eli)inar las constr"cciones
e%istentes. 8e ac corresponde al alor del solar FV;G
dis)in"ido por el coste de derri*o FCG 7 a")entado con los
posi*les ingresos F0G 6"e se o*tendr3an por la enta de s"s
)ateriales.
VD8 VS @ C < R
Tanto en el alor de derri*o co)o en el alor de
trans.or)aci/n> es reco)enda*le to)ar en c"enta el tie)po
necesario para e.ect"ar los tra*ajos> 7a 6"e en ese sentido el
precio se era a.ectado para s" act"ali5aci/n.
18.3 V*-'" () +)"%*(':
;e esti)a en *ase a antecedentes de operaciones
co)erciales recientes> esta*leciendo el alor del terreno 7 de
las )ejoras por co)paraci/n.
Para tener con.ia*ilidad depende deD
4ec=a de la operaci/n 7 o*jetiidad de la negociaci/n.
18.4 V*-'" () %'3/':
;e calc"la en *ase a lo 6"e costar3a reponer "n *ien
act"al)ente> restndole la edad> estado act"al> des"so
."ncional 7 .alta de de)anda por ca"sas ajenas a la propiedad
)is)a.
$s )"7 "tili5ado en =ipotecas> )ejoras 7 .inancia)iento de
pro7ectos.
19. FUERAAS BUE INFLUCEN EN LA DETERMINACION DEL
VALOR DE LOS INMUEBLES:
19.1 F2)"D*3 3'%#*-)3:
Por el co)porta)iento de la po*laci/n> s"s actit"des> 7
distri*"ci/n.
19.2 F2)"D*3 )%'$6+#%*3:
Constit"idas por los rec"rsos nat"rales> tendencias
co)erciales> ind"striales 7 de e)pleo> disponi*ilidad de dinero
7 cr?dito> niel de ingresos> precios> i)p"estos e intereses.

19.3 F2)"D*3 2",*$*3:
8adas por la nat"rale5a de las colonias> tendencias de
po*laci/n 7 "so del s"elo> planes 7 )edidas econ/)icas de
creci)iento de la co)"nidad.
19.4 F2)"D*3 &'->/#%*3:
In.l"enciadas por )edidas pol3ticas de go*ierno.
2!. CARACTERISTICAS DE LA TIERRA:
2!.1 F>3#%*3:
2!.1.1 In)oilidad. ;alo casos e%tre)os co)o ,itc=
2!.1.2 8"ra*ilidad. Casi in.inita.
2!.1.3 8iersidad.
E%'$6+#%*3:
2!.2.1 $scase5 relatia.
2!.2.2 4ije5a de la inersi/n.
2!.2.3 Ho9depreciaci/n.
21. REBUISITOS PARA BUE UN BIEN TENA VALOR:
21.1 <"e sea !til.
21.2 <"e =a7a escase5.
21.3 <"e este presente la desea*ilidad 7 el poder ad6"isitio
al )is)o tie)po.
21.4 <"e sea .acti*le de ca)*io o trans.erencia.
22. PROPIEDAD:
$s el derec=o de go5ar 7 disponer de los *ienes dentro de los
l3)ites 7 con la o*serancia de las o*ligaciones 6"e
esta*lecen las le7es.
23. DESMEMBRACION:
$s el derec=o 6"e tiene el propietario de diidir s" propiedad
al ender o =eredar.

24. COPROPIEDAD:

:a7 copropiedad c"ando "n *ien o "n derec=o pertenece a
arias personas en concepto pro indiiso.
25. PROPIEDAD EORIAONTAL:
FPropiedad sing"lar en edi.icios de arios pisos>
departa)entos 7 =a*itacionesG.
Los distintos pisos> departa)entos 7 =a*itaciones de "n
)is)o edi.icio de )s de "na planta> s"scepti*les de
aproec=a)iento independiente> p"eden pertenecer a
di.erentes propietarios> en .or)a separada o en condo)inio>
sie)pre 6"e tenga salida a la 3a p!*lica o a deter)inado
espacio co)!n 6"e cond"5ca a dic=a 3a.
26. PISO7APARTAMENTO7EABITACION:
;e entiende por &#3'F el conj"nto de departa)entos 7
=a*itaciones constr"idos en "n )is)o plano =ori5ontal> en "n
edi.icio de arias plantas> &'" ()&*"/*+)$/'F la constr"cci/n
6"e oc"pa parte de "n piso> 0 &'" G*,#/*%#6$F el espacio
constit"ido por "n solo aposento Fa)*ienteG.
27. PROPIEDAD SINULAR C CONDOMINIO:
Cada tit"lar es d"eBo e%cl"sio de s" piso 7 copropietario de
los ele)entos 7 partes co)"nes del edi.icio total.
;on ele)entos co)"nes> ade)s del terreno> las cosas
necesarias para la seg"ridad> conseraci/n 7 sericios
generales para el "so 7 goce de todo el in)"e*le 7 cada
planta.
28. FACULTADES DEL PROPIETARIO:
Cada piso> departa)ento o =a*itaci/n p"ede trans)itirse o
graarse con independencia del edi.icio total del 6"e .or)a
parte.

29. POSESION:
$s poseedor el 6"e ejerce so*re "n *ien todas o alg"nas de
las .ac"ltades in=erentes al do)inio.
3!. SERVIDUMBRES:
S)"?#(2+,") () &*3':
;erid")*re es el graa)en i)p"esto so*re "n predio para
"so de otro predio de distinto d"eBo o para "tilidad p!*lica o
co)"nal. $l in)"e*le a c"7o .aor esta constit"ida la
serid")*re se lla)aC &")(#' ('+#$*$/)H el 6"e la s".re>
&")(#' 3#"?#)$/).
C*"*%/)">3/#%*3 () -*3 3)"?#(2+,")3:
30.1 I$3)&*"*,#-#(*(.
Las serid")*res son insepara*les del in)"e*le a 6"e
actia o pasia)ente pertenecen. ;i los in)"e*les
)"dan de d"eBo> la serid")*re contin"a> 7a actia> 7a
pasia)ente> en el predio en 6"e esta*a constit"ida>
=asta 6"e legal)ente se e%tinga.
3!.2 I$(#?#3#,#-#(*(:
Las serid")*res son indiisi*les. ;i se diide el predio
siriente> cada "na de s"s porciones tiene 6"e tolerarla
en la parte 6"e le corresponde. ;i se diide el
do)inante> cada propietario de ?ste p"ede "sarla por
entero> pero no alternarla ni agraarla.
31. EIPOTECA:
La =ipoteca es "n derec=o real 6"e graa "n *ien in)"e*le
para garanti5ar el c")pli)iento de "na o*ligaci/n.
32. BUIEN PUEDE EIPOTECAR:
;olo p"ede =ipotecar el 6"e p"ede enajenar> 7 !nica)ente
p"eden ser =ipotecados los *ienes 6"e p"edan ser
enajenados.
33. BIENES BUE NO PUEDEN EIPOTECARSE:
Ho podrn =ipotecarseD
33.1 $l in)"e*le destinado a patri)onio de .a)iliaC 7
33.2 Los *ienes ad6"iridos por =erencia> legado o donaci/n>
c"ando el ca"sante =a7a p"esto dic=a condici/n> pero
?sta no podr e%ceder del ter)ino de cinco aBos. Para
los )enores de edad dic=o t?r)ino se c"enta desde 6"e
c")plan la )a7or3a de edad.
34. EL PATRIMONO FAMILIAR:
$s la instit"ci/n j"r3dico9social por el c"al se destina "no o
)s *ienes a la protecci/n del =ogar 7 sosteni)iento de la
.a)ilia.
35. BIENES SOBRE LOS CUALES SE PUEDE CONSTITUIR EL
PATRIMONO FAMILIAR:
Las casas de =a*itaci/n> los predios / parcelas c"ltia*les> los
esta*leci)ientos ind"striales 7 co)erciales 6"e sean o*jeto
de e%plotaci/n .a)iliar.
36. PRENDA COMUN:
La prenda co)!n es "n derec=o real 6"e graa *ienes
)"e*les para garanti5ar el c")pli)iento de "na o*ligaci/n.
37. PRENDA ARARIAH ANADERA E INDUSTRIAL:
P"ede constit"irse prenda so*re los *ienes sig"ientesC
37.1 Los .r"tos pendientes> ."t"ros o cosec=ados.
37.2 Los prod"ctos de las plantas 7 las plantas 6"e solo
p"eden "tili5arse )ediante el corte.
37.3 Las )6"inas> aperos o instr")entos "sados en la
agric"lt"ra.
37.4 Los ani)ales 7 s"s cr3as.
37.5 Las )6"inas e instr")entos "sados en la ind"stria.
37.6 Las )aterias pri)as de toda clase 7 los prod"ctos en
c"al6"ier estado de las .*ricas o ind"strias.
37.7 Los prod"ctos de las )inas o canteras.
37.8 Los e=3c"los 7 de)s )"e*les .cil)ente identi.ica*les
6"e constit"7an garant3a de "na operaci/n co)ercial.
37.9 S*-(' #$3'-2/':
$s la cantidad de dinero 6"e el de"dor =ipotecario
6"eda de*iendo al acreedor =ipotecario> "na e5
=ec=o el re)ate j"dicial.
Ing. Adan Grajeda Pgina 1#
38. AREA URBANA:
$%tensi/n territorial organi5ada en "n orden geo)?trico de
calles 7 aenidas 6"e .or)an *lo6"es diididos en predios con
reas )as o )enos =o)og?neas en propiedad o posesi/n de
personas indiid"ales 7 j"r3dicas general)ente con
no)enclat"ra )"nicipal 7 dotada con los sericios p!*licos
*sicos Fag"a p"*lica 7 do)iciliar> energ3a el?ctrica p"*lica 7
do)iciliar> drenaje de ag"as negras 7 pl"ialesG.
38.1 FINCA URBANA:
$s "n predio "*icado geogr.ica)ente dentro de "n rea
"r*ana.
39. AREA SUB7URBANA:
$%tensi/n territorial 6"e se locali5a en la peri.eria de los
centros "r*anos> organi5ada no en *lo6"es diididos en predios
de reas =eterog?neas> en propiedad o posesi/n de personas
indiid"ales> 7 6"e estn dotadas de "na o dos sericios p!*licos
*sicos.
Co)o reas s"*9"r*anas> se consideran ta)*i?n todas a6"ellas
aldeas alejadas de los centros "r*anos> c"7o desarrollo es
incipiente 7 crecen sin plani.icaci/n alg"na. $stas reas ta)*i?n
poseen entre "no o dos sericios p!*licos *sicos.

4!. AREA RURAL:
;on 5onas =o)og?neas o =eterog?neas "*icadas
geogr.ica)ente ."era de centros "r*anos 6"e carecen de
sericios p!*licos *sicos.
4!.1 FINCA RURAL:
Predio o terreno 6"e se enc"entra geogr.ica)ente
"*icado dentro de "n rea r"ral.
41. VIAS DE ACCESO:
;e re.iere a carreteras> ca)inos 7 eredasC 3as de .errocarril>
3as .l"iales> 6"e per)iten el ingreso al in)"e*le 6"e se
6"iere al"ar.
Ing. Adan Grajeda Pgina 1&
42. SERVICIOS BASICOS:
;e re.iere a los sericios de los 6"e dispone o p"ede disponer
el in)"e*le> tales co)oC $nerg3a el?ctrica> ag"a pota*le 7
drenajes.
43. FORMAS DE POLIONO C TOPIRAFIA:
La .or)a se re.iere a la .ig"ra geo)?trica 6"e posee el
in)"e*le 7 la topogra.3a se re.iere a ca)*ios de alt"ra o
desniel presentes en el in)"e*le.
44. ENTORNO DEL INMUEBLE:
;e re.iere a las condiciones .3sicas o sociales 6"e a.ectan el
alor de "n in)"e*le.
45. USO ACTUAL DEL SUELO:
$n el caso de in)"e*les r"rales el "so act"al del s"elo se
re.iere a la condici/n especi.ica en 6"e se enc"entra el
in)"e*le en el )o)ento 6"e se al!a.
46. USO POTENCIAL DEL SUELO:
;e re.iere a la capacidad 6"e tiene el s"elo de ser "tili5ado
con alg!n prop/sito de tipo econ/)ico / intr3nsica)ente la
capacidad de prod"cir 6"e tiene el s"elo.
Ing. Adan Grajeda Pgina 1(
CAPITULO II
PROCEDIMIENTO PARA LA ELABORACION DE
AVALUOS DE BIENES INMUEBLES
1. FASE INICIAL DE ABINETE:
IHV$;TIGACIOH 0$GI;T0ALD
8ATO; 0$GI;T0AL$;D
Ho)*re del propietario.
Ho)*res de los colindantes.
2rea del terreno.
U*icaci/n registral del terreno.
U*icaci/n catastral.
Presencia de gra)enes o li)itaciones.
2. FASE DE CAMPO:
U*icaci/n catastral.
Veri.icaci/n de las )edidas del terreno.
Colindancias act"ales.
,edir las constr"cciones.
$stado general de las constr"cciones.
Constr"cciones co)ple)entarias.
$sta*lecer .actores positios 7 negatios.
Valores re.erenciales.
'oleta de ca)po.
4otogra.3as.
3. FASE FINAL DE ABINETE:
Calc"lo de reas.
Calc"lo de alores.
$la*oraci/n del in.or)e .inal.
O*seraciones 7 reco)endaciones.
Ing. Adan Grajeda Pgina 1+
FACTORES A CONSIDERAR PARA DETERMINAR EL
VALOR DE UN INMUEBLE.
U*icaci/n
V3as de acceso.
;ericios *sicos.
4or)as de pol3gono 7 topogra.3a.
$ntorno al in)"e*le FCondiciones socioecon/)icasG
Uso act"al del s"elo.
Uso potencial del s"elo.
;erid")*res de paso.
$stado de )anteni)iento de las constr"cciones.
8e)anda de in)"e*les en el sector.
Ing. Adan Grajeda Pgina 1-
ANEXOS
FACTORES POR UBICACIIN DE UN PREDIO EN INTERIOR DE LA
MANAANA

FONDO DISTANCIA DEL FRENTE DEL LOTE A LA VIA PUBLICA 9M;
9M;

5.!!

1!.!!

15.!!

2!.!!

25.!!

3!.!!

35.!!

4!.!!

45.!!

5!.!!
5.!!

1.-#

1.+#

1.(&

1.&+

1.&1

1.##

1.4-

1.44

1.3-

1.3#
1!.!!

1.-#

1.+#

1.(&

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1.##

1.4-

1.44

1.3-

1.34
15.!!

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1.+#

1.(#

1.&+

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1.##

1.4-

1.43

1.3+

1.33
2!.!!

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1.(#

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1.&1

1.##

1.4-

1.42

1.3(

1.32
25.!!

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1.+#

1.(#

1.&+

1.&1

1.##

1.4+

1.41

1.3&

1.31
3!.!!

1.-3

1.+3

1.(2

1.&&

1.#-

1.#3

1.4&

1.3-

1.3#

1.2+
35.!!

1.-1

1.+1

1.(1

1.&3

1.#&

1.#1

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1.3(

1.32

1.2&
4!.!!

1.+(

1.((

1.&(

1.&1

1.#3

1.4(

1.41

1.34

1.2-

1.24
45.!!

1.+3

1.(3

1.&3

1.#&

1.4-

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1.3&

1.31

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5!.!!

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1.(1

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1.#3

1.4&

1.41

1.33

1.2(

55.!!

1.(&

1.&&

1.#(

1.#1

1.43

1.3(

1.31
6!.!!

1.(1

1.&2

1.#3

1.4&

1.41
FACTORES DE CORRECCION
POR FRENTE DEL PREDIO
+.11 / ,A; 1.11
(.11 9 (.-- 1.-#
&.11 9 &.-- 1.-1
#.11 9#.-- 1.+#
4.11 9 4.-- 1.+1
FACTORES DE AJUSTE POR FONDO
FONDO DEL TERRENO FACTOR DE AJUSTE
1.11 A 41.11 1.11
41.11 A 4#.11 1.-#
4#.11 A #1.11 1.-1
#1.11 A ##.11 1.+#
##.11 A &1.11 1.+1
&1.11 A &#.11 1.(#
&#.11 A (1.11 1.(1
,A; 8$ (1.11 1.&#
FACTORES DE AJUSTE POR EXTENSION
AREA 9+2; FACTOR
1.11 9 &11.11 1.11
&11.11 91>211.11 1.-(
1>211.11 91>&11.11 1.-4
1>&11.11 9 2>111.11 1.-1
2>111.11 9 2>411.11 1.++
2>411.11 9 2>+11.11 1.+#
2>+11.11 9 3>211.11 1.+2
3>211.11 9 3>&11.11 1.(-
3>&11.11 9 4>111.11 1.(&
4>111.11 9 4>411.11 1.(3
,A; 8$ 4>411.11 1.(1
FACTORES DE AJUSTE POR FORMA
EOMETRIA FACTOR
0$GULA0 1.11
I00$GULA0 1.-1
,UI 0$GULA0 1.+#
T0IAHGULO 8$LTA 1.+1
T0AIHGULO HA'LA 1.#1
FACTORES DE AJUSTE POR
PENDIENTE
PENDIENTE 9:; FACTOR
1.1 A #.1 1.11
#.1 A 11.1 1.-1
11.1 A 31.1 1.+1
31.1 A8$LAHT$ 1.2#
FACTORES DE AJUSTE POR SOBRE O
BAJO NIVEL
DESNIVEL DEL
FACTOR DE AJUSTE TERRENO
9+; SOBRE NIVEL BAJO NIVEL
1.11 9 1.11 1.11 1.11
1.11 9 2.11 1.-2 1.-1
2.11 9 3.11 1.+& 1.+2
3.11 9 4.11 1.+1 1.(4
4.11 9 #.11 1.(( 1.&(
#.11 9 &.11 1.(4 1.&2
&.11 9 (.11 1.(1 1.#+
(.11 9 +.11 1.&- 1.#3
+.11 9 -.11 1.&( 1.4-
,A; 8$ -.11 1.&# 1.4&
FACTORES POR UBICACIIN
EN ESBUINA DE MANAANA
U;O CO,$0CIAL 1.21
OT0O; U;O; 1.11
AJUSTE POR EDAD DE LA CONSTRUCCION
EDAD AKOS
AJUSTE POR CATEORIA
ALTA MEDIA BAJA PRECARIA
! A 5 1.!! 1.!! 1.!! 1.!!
6 A 1! !.93 !.92 !.9! !.88
11 A 15 !.89 !.87 !.85 !.82
16 A 2! !.87 !.84 !.81 !.78
21 A 25 !.8! !.77 !.72 !.67
26 A 3! !.77 !.72 !.67 !.6!
31 A 35 !.75 !.7! !.64 !.56
36 A 4! !.73 !.67 !.61 !.53
41 A 45 !.71 !.65 !.59 !.5!
46 A 5! !.69 !.63 !.57 !.47
51 A 55 !.67 !.61 !.55 !.44
56 A 6! !.65 !.59 !.53 !.41
N'/*: L*3 /*,-*3 .2)"'$ )=/"*>(*3 ()- M*$2*- () N'"+*3 () V*-2*%#6$
I$+',#-#*"#* () -* D#")%%#6$ () C*/*3/"' 0 A?*-L' () B#)$)3 I$+2),-)3
9DICABI;H M#$#3/)"#' () F#$*$D*3 P2,-#%*3.
BOLETA DE CAMPO M NNNNNNNNN
1. AVALUO BANCARIO URBANO N'. FUNDEA7AO72!!9
2. ASPECTOS ENERALES DEL INMUEBLE.
2.1 Clase de in)"e*le> no)*re 7 "*icaci/n.
JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ
2.2 4ec=a de inspecci/n.
2.3 $dad de la constr"cci/n.
JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ
3. DATOS DEL REISTROENERAL DE LA PROPIEDAD DE
INMUEBLE.
3.1 Identi.icaci/n 0egistral.
NUMERO DE REGISTRO
4inca Ho. 4olio Ho. Li*ro 8e
4"enteD Certi.icaci/n del 0egistro General de la Propiedad de .ec=aJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.
3.2 Propietario del in)"e*le.
JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ
3.3 Colindancias act"ales del in)"e*le.
HO0T$
$;T$
;U0
O$;T$
4"enteD Visita al in)"e*le al"ado.

4. CARACTERISTICAS ENERALES C FPSICAS DEL INMUEBLE.
4.1 4or)a del pol3gono.
La .or)a del pol3gono del in)"e*le es JJJJJJJJJJ.
4.2 2rea .3sica al"ada.
;eg!n las )edidas reali5adas> el *ien consta de JJJJJJ )etros
c"adrados de terreno> donde estn constr"idos JJJJJJJJJJJJJJJJ
)etros c"adrados destinados para iienda.
4.3 8e.inici/n de linderos.
$l in)"e*le posee )"ro peri)etralJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.

4.4 Topogra.3a del in)"e*le al"ado.
La topogra.3a del in)"e*le es JJJJJJJ 7 se "*ica JJJJJJJJ de la calle.

5. INFRAESTRUCTURA.
#.1 V3a de Acceso
#.2 A)*ientes.
1K.JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ
#.3 Paredes.
#.4 Tec=o.
#.# Piso.
#.& 'aBos.
#.( Aca*ados.
Ing. Adan Grajeda Pgina 2(
#.+ ;iste)a $l?ctrico.
#.- Constr"cciones co)ple)entarias.
6. VARIABLES BUE INCIDEN EN EL VALOR DE LA PROPIEDAD.
&.1 4actores positios.
&.2 4actores negatios.
7. VALORES REFERENCIALES.
CROBUIS DE UBICACIIN
Ing. Adan Grajeda Pgina 2+
CONTENIDO AVALUO
Ing. Adan Grajeda Pgina 2-
N
PAGIHA.
0$;U,$H.
1. HU,$0O 8$L AVALLO.
2. A;P$CTO; G$H$0AL$; 8$L IH,U$'L$.
2.1. Clase del in)"e*le> no)*re 7 "*icaci/n.
2.2. 4ec=a de inspecci/n.
3. 8ATO; 8$L 0$GI;T0O G$H$0AL 8$ LA P0OPI$8A8 IH,U$'L$.
3.1. Identi.icaci/n 0egistral.
3.2. Propietario del in)"e*le.
3.3. Colindancias del in)"e*le.
4. CA0ACT$0M;TICA; G$H$0AL$; I 4M;ICA; 8$L IH,U$'L$.
4.1. 4or)a del pol3gono.
4.2. 2rea .3sica al"ada.
4.3. 2rea de constr"cci/n.
4.4. 8e.inici/n de linderos.
4.#. Topogra.3a.
#. IH40A$;T0UCTU0A 0$LACIOHA8A AL IH,U$'L$.
#.1 V3a de Acceso.
#.2 Caracter3sticas generales del sector.
&. VA0IA'L$; <U$ IHCI8$H $H $L VALO0 8$L IH,U$'L$.
&.1. 4actores positios.
&.2. 4actores negatios.
&.3. $al"aci/n de riesgo.
(. TA;ACIOH.
(.1 Valor del solar.
+. 0$;U,$H 8$ VALO0$;.
-. COHCLU;IOH$;.
11. AH$NO;.

RESUMEN
AVALUO BANCARIO URBANO.
AVALUO NMERO: 4UH8$A9AG991-.
UBICACIIN: In)"e*le "*icado en
DATOS REISTRALES: 4inca Ho. C 4olio Ho. C Li*ro Ho. de
EXTENSIIN DEL SOLAR: )etros c"adrados.
AREA CONSTRUIDA: )etros c"adrados.
PROPIETARIO:

VALOR SUERIDO: <.
OBSERVACIONES: ,onto 7 destino del cr?ditoD
,ontoD <.
8estinoD
In.or)aci/n proporcionada por el solicitante.
SOLICITANTE:
1. AVALUO BANCARIO URBANO N'. FUNDEAOA77!9.
2. ASPECTOS ENERALES DEL INMUEBLE.
2.1 Clase de in)"e*le> no)*re 7 "*icaci/n.
4inca r!stica> consistente en terreno> "*icado en

2.2 4ec=a de inspecci/n.
La inspecci/n para al"ar el *ien> ."e reali5ada el de
JJJJJJJJJde 2>11-.
4. DATOS DEL REISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.
3.1 Identi.icaci/n 0egistral.

4inca 4olio Li*ro 8eparta)ento.
4"enteD Cons"lta electr/nica del 0egistro General de la Propiedad In)"e*le de .ec=a>
JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ
3.2 Propietario del in)"e*le.

3.3 Colindancias act"ales del in)"e*le.
HO0T$ Con
$;T$ Con
;U0 Con
O$;T$ Con
4"enteD Visita al in)"e*le al"ado.

4. CARACTERISTICAS ENERALES C FPSICAS DEL INMUEBLE.
4.1 4or)a del pol3gono.
La .or)a del pol3gono del in)"e*le es JJJJJJJJJJJJJ.
4.32rea .3sica al"ada.
;eg!n certi.icaci/n del 0egistro General de la Propiedad In)"e*le
el *ien consta de JJJJJ )etros c"adrados de terreno.
4.4 $l rea de constr"cci/n.
JJJJJJJJJJ )etros c"adrados.

4.4 8e.inici/n de linderos.
$l in)"e*le esta deli)itado por JJJJJJJJJJJJJJJJJ.

4.# Topogra.3a.
La topogra.3a es JJJJJJJJJJJJ.
5. INFRAESTRUCTURA RELACIONADA AL INMUEBLE.
#.1 V3a de acceso.
Para llegar al in)"e*le> partiendo del centro de la ci"dad capital>
se cond"ce =acia la ca*ecera )"nicipal de JJJJJJJJC l"ego se
transita por JJJJJJJJJ> =asta llegar a JJJJJJJJ> l"gar donde se
cr"5a =acia JJJJJJJJJ> para seg"ida)ente contin"ar en ca)ino
de terraceria al caser3o JJJJJJJJJ> sitio donde se "*ica el
in)"e*le. FVer cro6"is en ane%osG
#.2 Caracter3sticas generales del sector.
$l lote tiene "n entorno donde se p"ede o*serar JJJJJJJJJ. La
calle principal es de JJJJJJJJJJJJJJ.$l sector c"enta con los
sericios *sicos de "r*ani5aci/nC JJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJJ.
6. VARIABLES BUE INCIDEN EN EL VALOR DEL INMUEBLE.
&.1 4actores positios.
Condici/n socio9econ/)icas =o)og?nea.
4cil accesi*ilidad peatonal 7 e=ic"lar.
&.34actores negatios.
&.3 $al"aci/n de riesgo. FAlto> ,oderado> 'ajo Ho AplicaG

Incendio In"ndaci/n 8esli5a)iento
del terreno
;is)o Presencia de
Gr"pos
Antisociales.
7. VALORACIIN DEL INMUEBLE.
(.1 Valor del solar.
DESCRIPCIIN VALOR
$%tensi/n del solar en )etros c"adradosD
Valor por )etro c"adrado. <.
V*-'" 32Q)"#(' ()- /)"")$'. B.
8. RESUMEN DE VALORES.
DESCRIPCIIN VALOR TOTAL
VALO0 8$L ;OLA0 <.
V*-'" T'/*- 32Q)"#(' ()- I$+2),-). B.
9. CONCLUSIONES.
Ho e%iste constr"cci/n.
La topogra.3a del terreno es plana.
$l in)"e*le esta li*re de gra)enes.
$l alor s"gerido del in)"e*le es de NNNNNNNNNNN> en el )o)ento
de la isita.
ANEXOS
4OTOG0A4IA;9


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&.3 $al"aci/n de riesgo. FAlto> ,oderado> 'ajo Ho AplicaG

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