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O mercado de imveis histrico-culturais







PALAVRAS-CHAVE:

Avaliao de imveis histrico-culturais;
Compra e venda; aluguel de imveis antigos.
Legislao sobre bens histrico-culturais;
Mercado imobilirio;
Propriedade de imveis tombados;


Ronaldo Foster Vidal
Arquiteto e Perito

Rua Evaristo da Veiga 55 sl. 604 Centro Rio de Janeiro
Brasil CEP 20031-040. Tel.: 55+21+22403116
dpadrao.ronaldo@gmail.com




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SUMRIO:

Introduo a poltica oficial de preservao e as suas leis ............................ 3
1. As condies importantes para o mercado de imveis antigos . 5
a) 1 varivel a legislao incidente sobre a preservao do bem ........... 6
b) 2 varivel a condio de preservao e o estado de conservao .......... 7
c) 3 varivel o estilo arquitetnico, a poca e as obras de arte nele
integrados .............................................................................................................. 7
d) 4 varivel a localizao do imvel histrico-cultural .......... 8
2. Como efetuar os clculos nestas avaliaes ........ 9
1 exemplo Convento de N. S. do Carmo Salvador, Bahia ....... 10
2 exemplo Casa antiga no Rio de Janeiro .. 12
3 exemplo Fbrica centenria semi-abandonada . 15
3. Concluso .. 25
Textos tcnicos indicados ........................... 26







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Introduo:

Manter a memria do passado por leis especiais de conservao dos
monumentos histrico-culturais segue uma tendncia iniciada mundialmente na Carta
de Atenas, de 1933. Os pases ocidentais do antigo e novo continentes vieram a criar,
logo em seguida, legislaes prprias e especficas para preservarem as suas
construes antigas importantes e, tambm, os stios arqueolgicos e as obras de
arte. No caso brasileiro este tipo de legislao comeou a existir em 1937 com a
promulgao de uma lei especial, o Decreto-Lei 25. Atualmente, a Constituio
brasileira de 1988 elevou a preservao dos bens tombados como um dos princpios
legais fundamentais do pas, de cumprimento obrigatrio por todos.

Nos pases americanos a conscincia das elites intelectuais e o senso
comum do povo de h muito valorizam a conservao das suas construes antigas
por terem sido cenrio da glria dos seus antepassados e, tambm, por serem
referenciais de beleza arquitetnica e exemplos do modo artesanal de construir. Na
grande maioria dos pases latino-americanos e nos pases da Amrica do Norte existe
uma vasta legislao especfica que induz conservao dos monumentos e
construes do passado, seja em nvel de governo federal, estadual ou municipal. Nos
Estados Unidos essa poltica comeou a ser implantada na era Kennedy.

E, em termos internacionais, existem tambm os protocolos da UNESCO,
que criam determinaes legais de respeito a esses bens pelos pases signatrios,
inclusive em caso de guerras. Esta entidade cultural das Naes Unidas identifica e
classifica como Patrimnio Mundial as construes histricas mais importantes, bem
como, tambm, os stios arqueolgicos de relevo na Histria Mundial e as reservas
ecolgicas.
O claro e prtico propsito na preservao oficial destes imveis
histrico-culturais fica bem delineado, por exemplo, na legislao nova-iorquina, cujo
artigo 14.1 determina que a administrao pblica dever:

1- promover o uso, reuso e conservao dessas propriedades para a educao,
inspirao, bem estar, recreao, prosperidade e enriquecimento do pblico.

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2- promover e encorajar a proteo, o enaltecimento e a perpetuao das
propriedades que apresentem significado histrico, arqueolgico, arquitetnico ou
cultural.
3- encorajar e apoiar as administraes locais em iniciativas de programas de
preservao destes bens e outras atividades correlatas.
4- desenvolver o orgulho cvico pela beleza e significado histrico desses monumentos
atravs de convnios com as administraes e organizaes locais.
5- preservar e melhorar as condies atrativas para turistas e visitantes deste Estado.

Portanto, muitos so os benefcios advindos da preservao desses
bonitos, marcantes ou pitorescos imveis, tal como reconhecido nesse texto legal,
inclusive pelo aspecto financeiro. Afinal, numa sociedade de mercado tudo tem um
preo ou uma cotao de valor, inclusive, porque no dizer, a nossa histria e cultura.

Neste trabalho no abordaremos a questo, sempre controvertida em
termos tcnicos e conceituais, de como avaliar os grandes monumentos histrico-
culturais, porque so bens fora do mercado. Avaliar o valor das pirmides maias da
Pennsula de Yucatn, da cidade inca de Machu-Pichu, das magnficas igrejas
barrocas existentes nos pases latino-americanos, ou ainda, o valor da Esttua da
Liberdade em Nova Iorque ou do Cristo Redentor do Rio de Janeiro, , em tese,
possvel de serem realizados, embora demandem muito trabalho de pesquisa de
preos indiretos e de movimento de turistas, processados por complexos clculos
estatsticos. Porm, na prtica objetiva, esses bens no esto venda.

O nosso foco de interesse reside nos milhares de imveis antigos,
preservados oficialmente, que existem atualmente nas cidades histricas do
continente ou nos centros velhos das cidades mais importantes. Nesses locais, h
cerca de sessenta anos, vem sendo sedimentada oficialmente a poltica de
conservao dos imveis e conjuntos arquitetnicos mais importantes ou tpicos. Estes
imveis, pertencentes em sua grande maioria a particulares, possuem insero no
mercado imobilirio, sim, porm de forma diferenciada, com caractersticas prprias de
avaliao e de mercado, que o que veremos a seguir.



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1 - As condies importantes para o mercado de imveis
antigos:

Nos pases europeus esta mentalidade preservacionista est presente
em toda a parte, sendo fato corriqueiro as pessoas morarem e trabalharem em imveis
construdos entre os sculos XIII e XIX. H mercado constante de compra e venda
desses bens e corretores especializados. L se pode encontrar com facilidade
anncios de venda de castelos medievais e renascentistas por preos, s vezes,
atrativos. Como ilustrao, h dois anos foi noticiada a oferta de venda do verdadeiro,
legtimo, castelo do Conde Drcula, na Romnia, pelo qual seus descendentes
pretendiam obter a bagatela de 40 milhes de euros. No entanto, foram impedidos
pelo governo local, que lhes deu uma compensao financeira para manter o imvel
na propriedade deles e ali instalarem um museu das tradies locais.

Dessa forma relativamente fcil de calcular na Europa o valor desses
imveis antigos por comparao direta de preos. H constantes ofertas no mercado,
podendo-se assim alimentar um banco de dados com muitos preos e verificar as
tendncias deste mercado especfico.

Porm, no nosso novo continente no h um grande movimento de
preos desse tipo de imveis e o mercado ainda muito retrado. Ainda muito
comum que os proprietrios destes imveis antigos fiquem profundamente irritados e
maldigam a prpria sorte quando vm seus bens serem oficialmente classificados pelo
Poder Pblico como imveis histrico-culturais de preservao compulsria. Entendem
essa determinao do governo como uma afronta ao seu direito de livre arbtrio
propriedade. Costumam resmungar coisas do tipo, afinal, com que direito vem o
governo e resolve obrigar a conservar essas velharias, onde fica o progresso? Ou
dizem tambm: quem me vai pagar a custosa restaurao e conservao desse meu
imvel?
Estes proprietrios esto, obviamente, vendo o prejuzo imediato que s
vezes costuma acontecer com o tombamento do seu bem. Porm, nem sempre isso
acontece. Recentemente no Rio de Janeiro o bairro da Urca, situado ao p do morro
do Po-de-Acar, foi declarado, ele inteiro, oficialmente preservado. Logo em seguida
as casas e apartamentos ali situados tiveram uma valorizao de mais de 20% no
mercado imobilirio da cidade... Comprova-se assim que as pessoas que resmungam

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contra a preservao histrico-cultural, ou ainda a paisagstica (que tambm era um
fundamento para a preservao deste bairro), nem sempre tm razo, mesmo no valor
de curto prazo da sua propriedade. E, a longo prazo, a mesmo que essas pessoas
no tm razo nenhuma de maldizerem da sorte, vide o exemplo do castelo do Conde
Drcula...
A realidade que as construes antigas possuem freqentemente
caractersticas construtivas bastante slidas, como fundaes em blocos de pedras
rejuntadas, paredes de tijolos macios amarrados entre si, ou de pedra trabalhada, ou
ainda, foram construdas com grossos muros de adobe. Esses materiais duram
sculos apresentando comportamento estrutural bastante estvel. E, nos imveis do
sculo XIX, passam a existir tambm estruturas de ferro fundido, importantes
elementos construtivos que tm igualmente grande durabilidade. Portanto, esses bens
costumam possuir vida til muito longa, at mesmo infinita se convenientemente
conservados. E, por conseqncia, podem dar lucros constantes e duradouros aos
seus proprietrios.

Na contramo das receitas temos as despesas de restauro e
manuteno, que costumam ser mais onerosos nos detalhes decorativos das fachadas
e nas partes de madeira desses imveis, tais como os tabuados de piso, as forraes
de tetos, as tesouras e ripas do telhado, etc. Nos pases tropicais estas partes da
construo so muito atacadas por insetos ou pelo desgaste da umidade, sendo
usualmente a maior parcela de investimento incidente nas obras de restauro e
conservao desses bens. Porm atualmente h produtos novos de proteo, que
podem conferir grande durabilidade a essas obras de restauro. Mas, obviamente,
todos estes dados influenciam na formao do valor destes bens. Vejamos a seguir as
principais variveis que influenciam no preo de mercado destes imveis:

I varivel a legislao incidente sobre as condies de preservao do bem:

Para a maioria destes imveis preservados a lei obriga que o seu
proprietrio conserve apenas a fachada e o telhado do imvel, permitindo que nele
possam ser feitas obras de reforma e de adaptaes internas modernas. H outros
ainda que, mediante processos administrativos especiais de consulta, podem ter
projetos de ampliao aprovados, crescendo de rea construda mediante construes
anexas modernas. E h outros que, pela sua beleza ou importncia, a lei obriga a

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conserv-los por inteiro, sem alterar nada do seu aspecto de poca. Esta , portanto,
uma das variveis mais importantes no preo a ser apurado, porque est diretamente
relacionada com o potencial de uso do imvel e a sua rea construda.

O avaliador dever se informar tambm sobre os benefcios fiscais que a
legislao admite nesses bens, que outro fator importante na formao do seu
preo. No Brasil, por exemplo, estes imveis ficam isentos do imposto de propriedade
predial, se estiverem devidamente preservados e conservados segundo as
determinaes legais nele incidentes.

II varivel a condio de preservao e o estado de conservao do bem:

As pessoas de um modo geral confundem a preservao com a
conservao dos imveis. No caso de bens histrico-culturais so conceitos bastante
distintos e que influenciam muito no seu valor. Por exemplo, se observarmos a cidade
Inca de Machu Pichu veremos que seu estado de conservao pssimo, porque
so apenas runas. Porm, embora sejam runas, a situao de preservao desta
cidade completa, total, porque se encontra atualmente exatamente como era h
seiscentos anos, quando os Incas nela moravam. Portanto, em termos histrico-
culturais, no se pode apenas olhar o estado de conservao de um imvel antigo,
mas se deve tambm observar se ele no teve o seu aspecto adulterado ao longo do
tempo.
comum nas grandes cidades encontrarmos imveis antigos que
passaram por reformas ou ampliaes que os modernizaram em parte, modificando o
seu aspecto de modo negativo. A lei preservacionista costuma determinar a demolio
destas partes e a restaurao do imvel ao seu aspecto original, o que um
componente importante no preo do imvel.

III varivel o estilo arquitetnico, a poca e as obras de arte nele integrados:

Cabe ao avaliador verificar tambm a qualidade arquitetnica do imvel,
a sua idade e a existncia de obras de arte nele integrados. So dados tambm muito
importantes na formao do seu preo de mercado.

No nosso continente, temos os seguintes estilos principais: a
simplicidade do estilo colonial e o esplendor do barroco, nos imveis mais antigos

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(sculos XVI ao XIX); o estilo neoclssico, padro dos imveis governamentais e dos
palacetes das elites do sculo XIX; o estilo ecltico, vigente na segunda metade do
sculo XIX e princpio do XX; estilos locais importantes, como o Georgiano e o Tudor
(tambm chamado de Medieval); os estilos dos imigrantes italianos, alemes e
franceses (vindos nos sculos XVIII, XIX e XX); os estilos de virada de sculo XX, o
Art-Nouveau, o Art-Deco e os diversos neo (neo-colonial, neo-gtico, neo-romnico,
neo-normando, neo-grego, etc.); e, por final, o estilo moderno do sculo XX. Claro,
entre tantos estilos o avaliador poder se perder na identificao exata do imvel que
estar avaliando. Melhor ento se informar com segurana no prprio processo legal
de preservao do bem, onde este item est devidamente classificado, assim como a
sua idade de construo.

Tambm dever verificar a existncia de obras de arte importantes na
decorao do imvel, tais como baixos relevos, pinturas murais, azulejos especiais,
esculturas, vitrais, detalhes construtivos em metais trabalhados, etc. Inclusive dever
verificar se estas obras so de artistas importantes, constantes de catlogos e livros
de arte, o que ir valorizar bastante o bem a ser avaliado.

E, alm disso, o avaliador dever constar no seu trabalho estas
particularidades da arquitetura do imvel e verificar a harmonia de suas formas e de
suas partes, ilustrando, por exemplo, a existncia de bonitas escadarias, de ptios
internos, de trios, etc. Uma casa antiga, bonita e bem articulada em termos de
espaos tem valor muito bom no mercado.

IV varivel a localizao do imvel histrico-cultural:

O perfil financeiro e a numerosidade do pblico consumidor que habita as
proximidades ou que utilize o imvel histrico-cultural, ou ainda, a quantidade de
turistas que visitam a regio, so fundamentais na avaliao do seu preo de
mercado. Imveis antigos bem localizados em grandes cidades costumam obter altos
preos no mercado imobilirio.

No entanto, alguns locais distantes dos grandes centros, como a cidade
de Cartagena na Colmbia, por exemplo, possuem preos estveis e bons no
mercado local devido ao atrativo turstico que gera a sua visitao constante por

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estrangeiros. Portanto, todos estes dados devem ser devidamente apurados pelo
avaliador de imveis histrico-culturais para a correta identificao do seu valor
econmico.


2 - Como efetuar os clculos nestas avaliaes:

Sempre levando em considerao as vantagens e desvantagens
econmicas de cada caso, na maioria dos imveis urbanos antigos pode-se sempre
comear a avaliao a partir de dados de mercado de imveis assemelhados e inferir
o seu valor por comparao direta. Porm, ao valor encontrado, deve-se sempre ter o
cuidado de, em clculos parte, acrescentar valores de detalhes especiais, como o de
obras de arte integradas ao imvel, ou ainda o valor relativo a fatos importantes
daquele imvel (casa de algum Baro, por exemplo). E, em contrapartida, diminuir os
valores correspondentes s obras de restauro especiais que sejam necessrios
recomposio e conservao daquele imvel.
Esses clculos especiais, normalmente de natureza interdisciplinar, so
feitos levando-se em considerao os preos correntes de venda de obras de artistas
conhecidos e de objetos antigos que podem ser obtidos atravs de catlogos e sites
de leiles de arte (Sothebys ou Christies, por exemplo), cujos preos serviro de
orientao ao avaliador. E no caso da apurao de valor de elementos decorativos,
podemos quantific-los levando-se em considerao o custo dos materiais
empregados e o tempo e preo da mo-de-obra artesanal que seria necessria na sua
confeco.
Na avaliao destes imveis antigos deve-se tambm verificar a
possibilidade de construo de ampliaes legais que venham a aumentar a sua rea
e capacidade produtiva. Isto, claro, ir valorizar o bem no contexto do mercado
analisado, porm exigir calculo especial, com estudo pelo mtodo da renda e atravs
de fluxo de caixa.

E no caso de avaliar imveis antigos que no tenham elementos de
mercado para que se possa efetuar a comparao direta de preos, aconselha-se o
emprego do mtodo do custo de construo, devidamente adaptado s condies de
obra feita ao modo antigo, deduzidos os custos das obras necessrias a repor o bem
em seu estado de preservao/conservao apropriados. E cujo montante apurado

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dever ser acrescido do valor de mercado do terreno deste imvel, clculo este feito
por comparao aos terrenos prximos e compensando-se no resultado o seu
verdadeiro aproveitamento em termos de ocupao e de possibilidade de uso em
relao ao aproveitamento normal dos terrenos pesquisados.

No aconselhamos o uso de tabelas prontas de depreciao fsica ou de
fatores pr-determinados, como o de obsolescncia, na apurao do valor de mercado
destes imveis. A grande durabilidade estrutural destes bens, que ultrapassam
facilmente vrios sculos de bons servios, e a possvel atratividade das suas formas
bonitas junto ao mercado desaconselham o clculo por estes mtodos. Embora mais
trabalhoso, a comparao direta e a apurao de clculos especficos segundo o
comportamento do mercado o mais correto, porque apropria o valor caso a caso e
conforme a dinmica da populao e da economia local.

No entanto, caso se faa necessrio um clculo rpido, o profissional
poder avaliar o valor da construo, com razovel aproximao de valor, atravs das
conhecidas tabelas de depreciao fsica se adequar a idade do imvel e sua vida til
a um perfil mais longo de durabilidade. Dessa forma dever transformar os percentuais
tabelados de 100 anos de vida til para 200 ou 300 anos.

Apresentamos a seguir trs exemplos prticos do bom aproveitamento
econmico de imveis histrico-culturais urbanos que foram oficialmente preservados
pela lei brasileira, mostrando a sua valorao no mercado:

1 EXEMPLO: O Convento do Carmo no centro histrico da cidade de
Salvador.

Parte importante do centro histrico da antiga capital do Brasil colonial,
as construes que abrigam a Igreja e o Convento de Nossa Senhora do Carmo
situado no conjunto do Pelourinho uma imponente obra tpica do estilo colonial
barroco do Sculo XVII. Estas edificaes foram tombadas nacionalmente em 1938
pela sua importncia. Sendo imvel de propriedade da Igreja Catlica, o convento
abrigava, desde a sua construo h trezentos anos, as freiras da Ordem das
Carmelitas, religiosas reclusas que ali viviam at relativamente pouco tempo.

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Devido grande afluncia de turistas estrangeiros interessados em
passear e conhecer o conjunto de igrejas e construes antigas desta cidade
brasileira, uma rede hoteleira internacional props alugar o prdio do convento e
transform-lo num hotel de alto luxo. O projeto de transformao de uso do imvel foi
aceito pelo governo brasileiro, sendo mantido o seu aspecto de edifcio com mais de
trs sculos de idade.

Nas obras de transformao de uso ali efetuadas, as antigas celas das
freiras carmelitas, que eram fervorosas devotas da pobreza pessoal, foram
transformadas em 79 requintadas sutes e quartos. No antigo claustro e respectivo
ptio interno, outrora rea de orao e meditao das religiosas, foram implantados
um bar e uma bonita piscina circular, transformando-se assim em aprazvel e
requintada rea de lazer. E nos generosos espaos internos foram instalados foyer,
restaurante, SPA, sauna, etc.


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Os custos desta transformao, no disponveis, certamente vieram a ser
amortizados em relativamente pouco tempo face ao alto custo da hospedagem neste
hotel, que bastante procurado pelos turistas mais endinheirados e para congressos.
E nada mais sedutor, para quem pode pagar por isso, do que morar por algumas
noites num convento tradicional e com todo o conforto.


2 EXEMPLO: Casa antiga no Rio de Janeiro.

Desde 1980 foi implantada pela Prefeitura no centro antigo da cidade do
Rio de Janeiro uma importante poltica preservacionista atravs do decreto
denominado Corredor Cultural. Por esta lei um grande nmero de imveis antigos,
histricos ou pitorescos veio a ser preservado, ou tutelado, pelo governo local. Esta
poltica foi ampliada nos anos 90 por outros decretos abrangendo vrios bairros da
cidade, dentro do programa denominado reas de Proteo aos Ambientes Culturais
(APACs) atingindo vrias centenas de casas e pequenos edifcios.

Um destes imveis preservados a casa em estilo neo-normando
construda nos anos 30 no bairro de Botafogo, zona sul da cidade, que pertenceu ao
Professor Amrico Lacombe, intelectual importante do sculo passado. Esta casa, que
possui dois pavimentos e mais uma mansarda somando a rea de 350m, foi posta no
mercado no ano passado pelo aluguel de R$ 5.000,00 (US$ 2,700.00) mensais. A
casa apresentava possibilidade de uso comercial com restries, quais sejam: uso por

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empresa cuja atividade no perturbasse a vizinhana e a proibio de colocar letreiros
e aparelhos de ar-condicionado nas suas fachadas frontais.

E, ainda mais, havia a obrigao de efetuar as obras de adaptao
interna para o uso comercial com a reforma da cozinha, banheiros, pisos e telhados
por causa da conservao deficiente do imvel. E, adicionalmente, seria necessria a
repintura dentro dos padres arquitetnicos rgidos necessri os para mant-la nas
especificaes de imvel de poca oficialmente preservado.



Por outro lado, como atrativos comerciais o imvel apresentava iseno
de imposto predial, com a economia de US$ 7,500.00 anuais, e o fato do preo do
aluguel proposto estar 35% mais barato do que um imvel comercial moderno comum,
situado nas proximidades e com o mesmo espao til. Assim sendo, foi devidamente
alugado para nele ser instalado um pequeno negcio de fabricao de sofisticados
chocolates e doces para festas e casamentos na parte trrea e a venda de vestidos de
noivas no pavimento superior. Para tal adaptao e reforma do imvel foram gastos
US$ 78,000.00 em cinco meses de obras.


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Uma vez instalados no local, as vendas de chocolates finos e de
requintados vestidos de noiva foram rapidamente alavancados, no apenas pela
qualidade dos produtos oferecidos, mas tambm pela prpria arquitetura desta casa
antiga. O seu estilo europeu coincidiu com o imaginrio do pblico consumidor destes
produtos, porque lembra o local dos chocolates mais finos, Sua e Blgica, e a moda
francesa de vestidos sofisticados. De fato, as moas que vo a esta casa para adquirir
esses produtos imaginam-se exatamente entrando numa casinha de conto de fadas.
E, com o retorno financeiro alm do esperado, o investimento inicial das obras de
restauro e adaptao do imvel ao negcio est-se pagando em menos de um ano de
uso do imvel, o que fora do comum em termos de comrcio artesanal.




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3 EXEMPLO: Fbrica centenria semi-abandonada

No final do sculo XIX foi implantada em uma zona rural afastada do
centro do Rio de Janeiro uma grande fbrica de tecidos. Tpica construo industrial
nos moldes europeus daquele perodo, sua construo foi realizada entre 1890 e 1909
dentro de um grande terreno com 141.500,00m ocupando todo um quarteiro junto da
linha frrea e perto de mananciais de gua potvel. Toda a sua estrutura metlica foi
importada da Inglaterra assim como vrios detalhes decorativos das suas fachadas,
visto que o Brasil no possua uma siderrgica naquela poca. Nos galpes e edifcios
totalizando a rea construda de 67.000m, ficaram instaladas por muitas dcadas
centenas de mquinas de tecelagem, vrias caldeiras e grandes salas de corte e
expedio de tecidos.


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Ao longo dos anos a produo cresceu e formou-se em conseqncia um
populoso bairro operrio sua volta com o nome da fbrica: Bangu. O prestgio dos
produtos ali fabricados tambm cresceu, inclusive internacionalmente, sendo que na
dcada de 50 havia inclusive um famosssimo concurso de mulheres bonitas e
elegantes, a Miss Bangu, e um time de futebol profissional oriundo do local.

Porm, com o tempo e alguma m gesto a fbrica entrou em
decadncia. As maquinas foram se tornando obsoletas, os operrios foram sendo
despedidos e o imvel passou a ter nenhuma manuteno. Nos anos 90 a fbrica foi
ficando com a aparncia deplorvel de coisa velha e abandonada. Em 1995 a
Prefeitura da cidade, preocupada com o futuro deste importante imvel, promulgou um
decreto que o transformou em bem parcialmente tombado. Ainda nas mos da
empresa fabricante de tecidos, quela altura j bastante endividada, a fbrica de
tecidos foi posta venda no incio deste sculo XXI, bastante desfigurada por
construes anexas de adaptao para fins industriais mais modernos e apresentando
telhados de cimento amianto, esquadrias destrudas e detalhes decorativos
quebrados. O aspecto desta fbrica centenria em 2004 documentado a seguir.




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No dia 31 de maro de 2.004 esta centenria construo foi comprada
por uma empresa de empreendimentos imobilirios comerciais pela exata quantia de
R$ 42.317.860,10, cerca de US$ 21,800,000.00, metade financiada pelo Banco do
Brasil (documento abaixo apresentado).


Logo em seguida esta empresa projetou e aprovou junto ao governo local
a transformao desta fbrica num shopping-center, demolindo o aude ali existente,
os tanques industriais, as construes fabris mais modernas e os reservatrios de
tratamento de gua, abrindo assim espaos livres do terreno para estacionamento e
acessos de pessoas. E, por outro lado, planejou a reforma das fundaes de pedra,
das paredes de tijolos de macios, das estruturas metlicas originais e da restaurao
dos telhados originais das construes centenrias. Obteve tambm aprovao para
ampliao do conjunto com adaptaes modernas de metal e vidro, formando assim
um conjunto harmnico e coerente para com o novo uso do imvel (projeto
apresentado a seguir).

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Maquete e perspectiva do projeto


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Ao longo de mais de trs anos foram procedidas s obras aprovadas pela
municipalidade e em novembro de 2007 o imvel foi reaberto ao pblico. Atualmente
este complexo comercial apresenta as seguintes caractersticas:

Terreno final aps doaes de reas ao municpio = 137.755,83m.
reas construdas brutas: pavimento trreo = 53.047,35m.
segundo pavimento = 12.981,97m.
terceiro pavimento = 4.862,60m.
REA TOTAL CONSTRUDA = 70.891,93m.

O seu aspecto atual mostrado nas fotos apresentadas a seguir, notando-se que mais
de 75% das reas construdas esto abrigadas nos prdios antigos que j existiam no
local h cem anos. Este aproveitamento devido grande durabilidade dos materiais
existentes na obra antiga e inteligente reforma de adaptao de uso.




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A empresa que efetuou esta transformao de uso do imvel implantou a
ABL (rea bruta locvel) de 38.295,27m no pavimento trreo, distribudos por 210
lojas que incluem grandes estabelecimentos ncora, cinemas, teatro, lojas de
alimentao e comrcio variado. E mais dois pavimentos para salas comerciais e
conjuntos com a ABL de 13.428,70m.

Essas locaes comerciais garantem empresa proprietria do imvel
um retorno mensal mdio de R$ 1.650.000,00 nas lojas e de R$ 250.000,00 nas salas,
totalizando assim R$ 1.900.000,00 mensais, equivalentes a, aproximadamente, US$
1.000.000,00. Com essa renda bruta ela ter reposto, com juros, o seu investimento
em cerca de doze anos. A partir da o imvel ter essa renda lquida por, espera-se,
muitas dcadas mais. Lembramos aqui que a solidez da construo antiga permite
estes tipos de clculos a longo prazo, inclusive porque foi constatado durante a obra
de reforma o bom estado das fundaes, paredes e estrutura deste bem.

Cabe ressaltar que o pblico consumidor que freqenta o local , em sua
maioria, descendente daqueles operrios da antiga fbrica de tecidos. Desta forma o
imvel possui esta caracterstica atrativa, alm, obviamente, de sua bonita arquitetura

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de poca, que o diferencia dos shoppings modernos existentes pela cidade. E os
ambientes originalmente fabris se transformaram de modo muito agradvel ao uso do
pblico consumidor, graas inteligente reforma deste imvel centenrio.


3 - Concluso:

Por estes e muitos outros exemplos existentes pelo mundo afora, se
percebe que hoje em dia possuir imveis antigos no um mau negcio. Os relatos de
proprietrios que se consideravam arruinados com a lei de preservao dos seus
imveis, esto na verdade, sim, condenados a usufrurem de uma renda por muitas
dcadas, caso venham a preserv-los e reinseri-los no mercado. Repetimos aqui que
construes centenrias bem preservadas costumam ter slidas caractersticas
construtivas, beleza diferenciada e um passado que permanece na memria das
pessoas quase sempre de modo positivo.

Comprar e reformar um bem com estas caractersticas traz quase
sempre um bom retorno a mdio e longo prazo para o investidor, alm de benefcio
fiscal com iseno de impostos. Cumpre apenas ao investidor ter certa sensibilidade
para que a transformao de uso aplicada ao bem seja adequada realidade atual do
mercado e seja tambm coerente com a imagem do imvel que se encontra guardada
na memria do pblico.

As reformas destes imveis devero, portanto, ser objeto de cuidados
especiais, tanto por obrigao legal de preservao como de interesse do proprietrio
em v-lo funcionando satisfatoriamente no seu uso transformado. E a avaliao destes
bens dever ser feita tambm com certo cuidado, atravs de clculos mais minuciosos
do que os usualmente procedidos em imveis comuns.







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Textos tcnicos indicados:

Asociacin Profesional de Sociedades de Valoracin Normas Europeas de
Valoracin. Quinta edio, 2003.
International Valuation Standards Committee Exposure Draft of Proposed
International Valuation Guidance Note The Valuation of Historic Property.
Minuta publicada em maro de 2006.
NBR-14653- reviso da parte 2 Avaliao de imveis urbanos, e parte 7-
Avaliaes de bens; Patrimnios histricos e artsticos - Associao Brasileira
de Normas Tcnicas ABNT - Brasil, 2008/2010.
Ramos, Maria dos Anjos Captulo Portugal Avaliao de Monumento
European Valuation Practice Theory and Techniques Editora E & FN Spon
ISBN 0 419 20040 1. London UK 1996
Reynolds, Judith Historic Properties: Preservation and the Valuation Process
3 edio Appraisal Institute USA, 2006.
UNESCO Glossary of World Heritage Terms, World Heritage Convention,
Article I, UNESCO, 1972.

Sobre o autor: _ Ronaldo Foster Vidal

Brasileiro, nascido em 10/04/1951, arquiteto e construtor formado pela
FAU-UFRJ em 1975. Comeou sua carreira como arquiteto da equipe de
Oscar Niemeyer no exterior (1975/76). Por conta prpria, projetou e
construiu vrios edifcios e casas desde 1977. Perito e avaliador
imobilirio no Rio de Janeiro, membro do Instituto de Engenharia Legal
(IBAPE do Rio de Janeiro), do qual foi Diretor Tcnico (2004) e
Presidente do Conselho Diretor (2007/2008). Nesta atividade pericial
elaborou milhares de laudos para grandes empresas e escritrios de
advocacia. Tambm fez trabalhos tcnicos judiciais para Juzes
Estaduais e Federais. professor de avaliao imobiliria em cursos de
extenso da UFF, CREA-RJ e PUC-RJ. Participou do grupo da NBR-
14.653 da Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT que
elaborou o texto normativo da parte 2 (reviso da norma de avaliao de

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imveis urbanos) e da parte 7 (avaliao de imveis histricos) anos de
2008/2010.

Informao adicional:

Este trabalho tcnico foi apresentado no XXV Congresso da Unio Pan-Americana de
Associaes de Avaliadores (UPAV) em Miami, Flrida, no dia 03 de novembro de
2.010, tendo recebido o Prmio Especial dos Organizadores daquele evento
internacional.