Incorporao Imobiliria e Condomnio:

Concepo legal e natureza jurdica:

A incorporao imobiliria e a instituio de condomnio so confundidas por algumas
pessoas menos atentas, porm possuem grandes diferenas entre si.

A incorporao imobiliria ocorre, em geral, antes da concluso da obra, ou at mesmo do
seu incio, quando o empreendedor pretende vender unidades autnomas futuras vinculadas a
fraes ideais do terreno. Trata-se de uma atividade empresarial, em que o incorporador deve
demonstrar, perante o registro de imveis, possuir idoneidade para realizar o empreendimento, j que
sero vendidas unidades ainda no construdas, e os adquirentes necessitam ter segurana ao
adquiri-las. A lei, por conseguinte, autoriza a consulta documentao arquivada em cartrio por
qualquer interessado.

A instituio do condomnio, por outro lado, ocorre aps a edificao do imvel, e
corresponde operao por meio da qual os proprietrios transformam um condomnio tradicional
(sobre o terreno) em condomnio edilcio, atribuindo unidades autnomas a cada um dos
proprietrios, individualmente, vinculadas a fraes ideais do terreno e das reas comuns.

A instituio de condomnio ser necessria, ainda que tenha havido prvio processo de
incorporao imobiliria, pois a incorporao no cria as unidades autnomas para o mundo jurdico,
j que as mesmas no existem fisicamente. Tais unidades somente surgem, juridicamente, com a
instituio do condomnio, aps a concluso da obra e averbao do habite-se, tendo em vista que o
registro da incorporao apenas um registro prvio, a ser confirmado posteriormente com a
instituio do condomnio edilcio. Alm disso, o registro da instituio de condomnio obrigatrio,
vista do disposto no art. 167, I, 17, combinado com o art. 169, ambos da Lei n 6.015/73.

A diferena entre os aludidos institutos, portanto, est na finalidade de ambos, j que a
incorporao tem por finalidade autorizar o incorporador a vender unidades autnomas antes da
concluso das obras de edificao, enquanto a instituio do condomnio visa criar a propriedade
horizontal, tendo o imvel sido totalmente construdo, individuando as unidades e as atribuindo a
cada um dos condminos.

Embora haja discusses acerca da natureza jurdica do condomnio, o fato de que o
condomnio d o direito de usufruto, disposio e reivindicao da quota parte ideal que cabe a cada
condmino, considera-se a natureza jurdica de tal instituto de carter individualista, j que as partes
pertencentes a cada sujeito do condomnio so ideais, uma vez que o conceito de condomnio o da
indiviso da coisa, por isso a propriedade comum sobre a coisa. Sobre esse aspecto possvel
encontrar jurisprudncia do Tribunal de Justia de So Paulo, decidindo que "o Cdigo Civil
Brasileiro, tomando partido entre correntes to diversas e to embaraosas, aceitou a teoria da
subsistncia, em cada condmino, da propriedade sobre toda a coisa, delimitada naturalmente pelos
iguais direitos dos demais consortes; entre todos se distribui a utilidade econmica da coisa; o direito
de cada condmino, em face de terceiros abrange a totalidade dos poderes imanentes ao direito de
propriedade; mas, entre os prprios condminos, o direito de cada um auto limitado pelo de outro,
na medida de suas quotas, para que se torne possvel sua coexistncia"



Constituio , conveno de condomnio:

A conveno deve servir de mapa para que o sndico administre bem o condomnio. Seguindo
uma hierarquia de leis, no topo est a Constituio Federal, seguida pelo Cdigo Civil (agrupamento de
normas que regulam as relaes privadas da sociedade), da lei 4591/64 (conhecida como lei dos
condomnios), e finalmente a conveno e o regulamento interno do condomnio. Portanto, nem a
conveno nem o regulamento podem contrariar a legislao vigente no pas.
A conveno, por definio, regulamenta a administrao e as relaes entre os condminos.
O documento registrado em cartrio de imveis. Todo morador deve ter uma cpia da conveno
do seu condomnio. Uma cpia autenticada original deve ficar com o sndico e para os condminos
bastam cpias comuns. Moradores novos, que no tenham recebido a conveno da administrao
ou do antigo proprietrio, podem solicitar uma cpia no cartrio onde o texto foi registrado.
Geralmente, o documento entregue na primeira assembleia, quando implantado o
condomnio. Nessa assembleia inaugural elege-se o primeiro sndico e aprova-se a conveno feita
pela construtora. O ideal seria que a construtora entregasse a conveno no ato da compra do
apartamento, mesmo nos casos de compra na planta, para que o morador tivesse tempo de analis-
la. A minuta da conveno consta da documentao do prdio desde seu incio e uma exigncia da
lei 4591/64.
Na prtica as convenes acabam padronizadas pelas construtoras. O mesmo texto usado para
muitos condomnios, alterando-se apenas dados como metragem dos apartamentos, por exemplo. A
conveno, explica a consultora, deve atender as especificidades de cada edifcio. O sndico acaba
assumindo um prdio com uma conveno cheia de problemas, quando ela deveria servir de auxlio
sua administrao, conclui.
Principais itens
Apesar das peculiaridades de cada condomnio, certos tpicos costumam fazer parte da maioria
das convenes:
Discriminao da rea que cada um possui em metros quadrados (tanto da parte comum
como da autnoma).
Porcentagem de frao ideal a que cada um tem direito rea de terreno. Entende-se que
frao ideal a parte que no possvel dividir das reas comuns e do terreno, proporcional
unidade autnoma de cada condmino.

Formas de convocao, quoruns exigidos e competncia das assemblias.


Mandato e atribuies do sndico, conselho e subsndico.

Penalidades para os condminos ou possuidores que no cumprirem com as determinaes
da conveno e do regulamento interno.
Qualquer alterao a ser feita na conveno precisa da aprovao de 2/3 dos condminos.
Regulamento interno
O dia-a-dia do condomnio regido pelo regulamento interno. Nele constam as normas de
conduta que moradores, visitantes e funcionrios devem respeitar para garantir a boa convivncia no
condomnio (por exemplo, as regras para o uso das reas comuns, como piscina e salo de festas).
Pelo novo Cdigo Civil, o regulamento no deve mais ser um documento apartado da conveno,
mas fazer parte dela. As alteraes no regulamento tambm precisam da aprovao de 2/3 dos
condminos.
Quando mudar a conveno
Conveno e regulamento interno no so eternos e precisam de alteraes periodicamente.
Principalmente com a entrada em vigor do Novo Cdigo Civil, em janeiro/2003, que trouxe uma srie
de modificaes na legislao, necessrio que os condomnios adequem suas convenes.
Veja abaixo alguns exemplos do que precisa ser alterado, em razo do Novo Cdigo Civil:
- Multa devido a atraso no pagamento do condomnio, que era de at 20% caiu para 2%.
- Multa de at cinco vezes o valor da taxa condominial para infratores reiterados.
- Locao/venda da garagem.
- Definio do "comportamento anti-social".
- etc...
fundamental que o trabalho de reviso da conveno seja feito em parceria com a
administradora, com a participao dos moradores e a orientao de um advogado especializado.





Direitos e deveres dos Condminos (De acordo com o Cdigo
Civil/2002):


Direitos
Dispor da sua unidade e das reas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da
Conveno e da legislao vigente. Artigo 1335


Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembleias, participar de suas
deliberaes, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional
frao ideal da unidade, salvo disposio diversa da Conveno. Artigos 1335 e 1352

Participar da deciso do que feito com o dinheiro comum, em assembleia. A previso oramentria
anual deve ser aprovada em assembleia ordinria, e alteraes (aumentos de condomnio) devem ser
submetidas a assembleia extraordinria. A prestao de contas do ano anterior tambm obrigatria.
E obras devem ser pr-aprovadas pela assembleia, com o qurum previsto no novo Cdigo
Civil.Artigos 1341 e 1350.


1/4 (um quarto) dos condminos, juntos, podem convocar uma assembleia, sem intermdio do
sndico. Artigo 1355.

A maioria absoluta (metade mais um) dos condminos pode destituir o sndico, em assembleia
especificamente convocada. Artigo 1349.


Votar sobre alteraes nas reas comuns do condomnio, na Conveno e no Regimento Interno.
Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351.

Pagar as despesas de condomnio na proporo de sua frao ideal, e apenas no que diz respeito
aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condmino que no tem vaga na garagem no paga
pela manuteno do porto da mesma. Artigos 1335 e 1340.


Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critrio previsto no Cdigo Civil: tm preferncia os
proprietrios, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomnio. Artigo 1338.

Vender a vaga de garagem a outro condmino. A comercializao s pode ser feita com no-
condminos se assim o permitir a Conveno do condomnio. Artigo 1339




Deveres
Contribuir em dia para as despesas do condomnio, na proporo de sua frao ideal. Artigo 1335.

Respeitar as disposies do Regulamento Interno, da Conveno e da legislao vigente. Artigo
1333.

No realizar obras em sua unidade que comprometam a segurana da edificao ou alterem sua
fachada. Artigo 1336.

Pagar as multas e os juros previstos no Cdigo Civil, na Conveno e no Regulamento Interno, no
que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infrao de normas de
convivncia. Artigos 1334, 1336 e 1337.



Administrao do Condomnio
Ao se considerar que a coisa ou bem condominial seja de uso impossvel ou inconveniente,
ocorrer a venda ou locao da coisa. No entanto se os condminos optarem que a coisa deva ser
administrada, a maioria absoluta, por votao, escolher o administrador e este poder ser tanto um
condmino como um terceiro estranho ao condomnio. O administrador ser remunerado, ficando sob
sua responsabilidade as atribuies compatveis como as prestaes de contas; se no houver
oposio de nenhum condmino presume-se como representante comum.
O administrador no poder pedir usucapio da coisa, pois no possui nimo de dono, salvo
em situaes extraordinrias, em que o aludido nimo for demonstrado atravs de circunstncias
especiais. Sero atribudos ao administrador os poderes de simples administrao, no podendo
praticar atos que exijam poderes especiais, tais como alienar a coisa, receber citaes dentre outros;
poder, no entanto, alienar bens que se destinam venda, como frutos ou produtos de propriedade
agrcola.
Se existir a autorizao de um dos condminos para vender a coisa e os outros no se
opem, ocorrer a venda da coisa, mas s no ocorrer a venda se todos concordarem que no seja
vendida. A administrao e a locao da coisa comum ficaro a cargo da maioria; maioria essa
calculada pelo valor dos quinhes e no pelo nmero de condminos e que somente tero validade
quando tomadas pela maioria absoluta.
Nos casos de abuso de poder por parte da maioria, os condminos dissidentes podero
ingressar ao em juzo para proteger o seu direito. No entanto, se no for possvel alcanar a
maioria absoluta, poder qualquer um dos condminos requerer que o juiz decida, mas tero que ser
ouvidos os demais condminos. Os frutos advindos da coisa comum podero ser divididos na
proporo dos quinhes, caso no exista estipulao em contrrio ou estipulao de ltima vontade.






Extino

O Cdigo Civil de 2002, no seu art. 1.320, permite que seja possvel extinguir o condomnio:
"A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a diviso da coisa comum, respondendo o quinho de
cada um pela sua parte nas despesas da diviso".
Pela ocorrncia de conflitos e desavenas poder haver a extino do condomnio e esse
fator se d em virtude da manuteno do funcionamento harmonioso do bem em comunho. Tal
diviso poder ser requerida a qualquer momento, devendo, cada co-proprietrio, responder pelo
devido quinho e as devidas despesas que advirem da diviso da coisa. Se houver algum acordo
para que no se proceda diviso, o ajuste somente valer por um prazo de cinco anos, suscetvel
de prorrogao ulterior. Para os casos em que o doador ou testador estabelecer a indiviso, tal
procedimento tambm ter validade de cinco anos, todavia, se algum dos interessados vier a
apresentar motivos graves para que se extinga o condomnio, dever fazer requerimento em juzo
para que haja a diviso da coisa comum antes do trmino do prazo estabelecido de cinco anos. A
diviso o meio apropriado para extinguir o condomnio e torn-lo coisa divisvel.
A extino pode ser amigvel ou judicial. Na extino amigvel ser atravs de escritura
pblica, se todos os condminos forem maiores e capazes. Se houver divergncia ou se um deles for
menor e no houver acordo, ser necessria a diviso judicial. A diviso do condomnio ter as
mesmas regras da partilha da herana (CC, arts. 2.013 a 2.022) e a ao de diviso imprescritvel
(CPC, art. 967). Entretanto, se o estado de comunho veio a cessar pela posse exclusiva de um dos
condminos, por lapso de tempo superior a quinze anos, consuma-se a prescrio aquisitiva e o
imvel no mais poder ser objeto de diviso.
Nos casos de destruio total do prdio e por ameaa de runa, haver a extino do
condomnio, por assembleia, em que os condminos deliberaram por votos que representem a
metade mais um das fraes ideais. Nessa assembleia, podem os condminos por deliberao, votar
pela reconstruo ou venda.


Noes Incorporao Imobiliria

Conforme autorizao da Lei 4.591/64 (Lei de Condomnios e Incorporaes), o incorporador
pode ser uma simples pessoa fsica, profissional ou no da rea. Como ser visto em detalhes no
item seguinte, a incorporao definida pela atividade e no pela qualificao do sujeito que a
promove.
Como o mercado imobilirio est cada dia mais complexo, e as operaes desta natureza
demandam cada vez mais profissionalizao, sendo certo que a organizao em estrutura societria
tem o condo de eliminar a responsabilizao pessoal daquele que promove a incorporao,
costumeiramente quem atua como incorporador uma pessoa jurdica organizada sob uma das
formas societrias autorizadas em lei.
Portanto, o incorporador quem vai ao mercado buscar terrenos aptos ao desenvolvimento
de empreendimentos imobilirios, usualmente, no modelo de condomnio edilcio (ou horizontal),
estabelecendo com o dono do terreno a forma de aquisio deste bem imvel (observa-se ser muito
comum nos dias de hoje o modelo de permuta por unidades construdas no prprio terreno). Ademais,
ele quem concebe o projeto de edificao, levando-o aprovao pelas autoridades competentes,
providencia o registro dos documentos necessrios perante o Oficial de Registro de Imveis, nos
termos da Lei de Incorporao, empreende diretamente ou por meio de terceiros a venda das
unidades e, por fim, constri ou delega a construo, sob sua superviso. Natural, ainda, que
estabelea com o agente financiador da obra uma linha de crdito a ser ofertada para futuros
adquirentes, em condies preestabelecidas contratualmente.

Sendo assim, muito fcil afirmar que o principal fomentador da rea imobiliria e, por
conseguinte, o principal fornecedor da cadeia produtiva imobiliria a sociedade empresarial
incorporadora, a qual se responsabiliza pessoal e diretamente com o consumidor pela entrega da
unidade imobiliria, alm claro da boa qualidade do produto. Rotineiro nos dias de hoje o
incorporador se confundir com a figura do construtor, do mesmo modo que no so raras as
hipteses em que as empresas incorporadoras contam com sua prpria equipe de vendas, realizando
diretamente a comercializao das unidades autnomas.

A Lei 10.931 de 2004, instituiu o regime de afetao para os imveis que so objeto de
incorporao, sendo tal instituio uma prerrogativa do incorporador e no um dever ou obrigao.
Prev tal dispositivo que a incorporao poder ser submetida ao regime da afetao, pelo qual o
terreno e as acesses objeto de incorporao imobiliria, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e constituiro patrimnio de
afetao, destinado consecuo da incorporao e entrega das unidades imobilirias aos
respectivos adquirentes. O patrimnio de afetao no se comunica com os demais bens, direitos e
obrigaes do patrimnio geral do incorporador ou de outros patrimnios de afetao por ele
constitudos e s responde por dvidas e obrigaes vinculadas incorporao respectiva.
O incorporador responde pelos prejuzos que causar ao patrimnio de afetao, e, os bens e
direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero ser objeto de garantia real em
operao de crdito cujo produto seja integralmente destinado consecuo da edificao
correspondente e entrega das unidades imobilirias aos respectivos adquirentes. Os efeitos da
decretao da falncia ou da insolvncia civil do incorporador no atingem os patrimnios de
afetao constitudos, no integrando aos bens da massa o terreno, as acesses e demais bens,
direitos creditrios, obrigaes e encargos objeto da incorporao.
A desvantagem nesse caso, o excesso de burocracia na venda, prestao de contas,
pagamento de tributos e outros, alm da fiscalizao constante que os Adquirentes podero fazer na
prestao de contas da incorporao, atravs de uma comisso previamente instituda, cuja
prestao de contas obrigao do Incorporador. Deve ainda, manter e movimentar os recursos
financeiros do patrimnio de afetao em conta de depsito aberta especificamente para tal fim.

Obrigaes e direitos do incorporador

Como demonstrado em sntese, incorporador o responsvel pelo registro da incorporao e
pela venda ou compromisso de venda de futuras edificaes sob o regime condominial. Sob esse
aspecto, o incorporador ser o responsvel pela obra at que est se conclua , devendo
primeiramente, registrar a incorporao no registro imobilirio.

Para tanto, dever apresentar uma srie de documentos ao oficial do registro imobilirio,
conforme aludido no art. 32, alneas a p da presente lei em estudo, das quais sinteticamente
convm destacar: ttulo de terreno com seu respectivo vintenrio; projeto de construo aprovado
com memria descritivo; clculo de reas das edificaes; avaliao do custo global da obra e o custo
de construo de cada unidade; discriminao das fraes ideais de terreno com as correspondentes
unidades autnomas; declarao fixando eventual prazo de carncia; minuta da futura Conveno de
condomnio; atestado de idoneidade financeira, dentre outros.

Efetivada a inscrio imobiliria o incorporador, caso no haja prazo de carncia, dever em
at 60 (sessenta) dias, contados de qualquer ajuste preliminar realizado, formalizar o contrato
referente frao ideal do terreno, do contrato de construo e da Conveno do condomnio,
conforme alterao dada pela lei 4.864/65, em seu art. 13.

Aps, dever ser designada um assembleia geral, visando a eleger uma Comisso de
Representantes que dever ser composta de trs adquirentes, para representar todos os adquirentes
perante o incorporador ou construtor, conforme cada caso.

Por fim, adquire-se o habite-se e a averbao da construo. Somente com esta averbao
se pe fim a atividade do incorporador.


Documentos de ajuste:

Requerimento ao Oficial do Registro de Imveis solicitando, nos termos da Lei n 4.591/64, o
registro da incorporao, com as firmas reconhecidas. Deve constar do requerimento a "espcie de
incorporao" escolhida para o empreendimento. Sendo o incorporador casado, ambos os cnjuges
assinam o requerimento, ou, na ausncia do cnjuge, deve ser representado por procurao. Se o
incorporador for pessoa diversa do proprietrio, deve outorgar procurao ao incorporador,
observando-se a legitimidade prevista em Lei (art. 31 e 1 da Lei n 4.591/64).

As plantas que compem o projeto arquitetnico - planta baixa, planta de situao/localizao,
projeto hidrossanitrio, projeto eltrico e projeto de cortes de fachadas -, assinadas pelo profissional
responsvel, juntamente com o proprietrio e com aprovaes do Municpio, contendo as seguintes
informaes e providncias:
a. discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elas
correspondero (art. 32, i, da Lei n 4.591, de 16-12-64);

b. clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns e
indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda (art. 32, e, da
Lei n 4.591, de 16-12-64);


c. memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o
inc. IV do art. 53 da Lei n 4.591, de 16-12-64. Este documento descreve todo o edifcio,
inclusive a rea do terreno, subsolo, trreo, estacionamentos, pavimentos, fundaes, tipo de
material, acabamentos, acessos, etc. (art. 32, g, da Lei n 4.591, de 16-12-64);

d. avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada de acordo
com a norma do inc. III do art. 53 da Lei n 4.591, de 16-12-64, com base nos custos unitrios
referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,
devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra (art. 32, h, da Lei n 4.591,
de 16-12-64).
Obs.: Vide item 12.1 da NBR-ABNT n 12721, art. 32, d, da Lei n 4.591, de 16-12-64, e quadros I, II,
III, IV, V, VI, VII e VIII da ABNT NBR n 12.721.

Certido ou alvar de preveno e proteo contra incndios com aprovao dos Bombeiros,
para todos os prdios com instalaes comerciais, industriais, de diverses pblicas e em edifcios
residenciais com mais de uma unidade e mais de um pavimento em atendimento ao Decreto Estadual
n 37.312, de 20/03/1997.

ART/CREA (Anotao de Responsabilidade Tcnica) ou RRT/CAU (Registro de
Responsabilidade Tcnica) referentes ao projeto, execuo e aos clculos da NBR 12.721(Art.
464 e 537, XIII, CNNR).

Memorial descritivo das unidades autnomas, contendo as especificaes referidas acima.
Este memorial deve ser firmado por todos os proprietrios e, tambm, pelo responsvel tcnico, e
reconhecidas as firmas.

Quadros da NBR 12.721 (8 quadros) atualizados data do arquivamento, firmados pelo
incorporador e pelo responsvel tcnico, acompanhada da respectiva ART, com as firmas
reconhecidas (art. 32, h, da Lei n 4.591/64). Obs.: Quando no h reas de uso comum edificadas,
no h necessidade de apresentar o Quadro VIII.

Alvar de construo expedido pela Prefeitura Municipal local (art. 32, 10, da Lei n
4.591/64).

Prova dominial:
Certido da matrcula do imvel atualizada (art. 32, a, da Lei n 4.591/64).

Prova vintenria acompanhada das respectivas certides das matrculas/transcries em
nome dos titulares do domnio (proprietrios) no perodo de 20 anos (art. 32, c, da Lei n
4.591/64).

Certides negativas:
Todas as certides negativas devem ser apresentadas em nome do INCORPORADOR,
PROPRIETRIO/ALIENANTE, PROMITENTE COMPRADOR, PROMITENTE PERMUTANTE
OU CESSIONRIO, sendo que a municipal deve referir-se ao imvel e a tributos
diversos (Art. 537, III, caput, CNNR).

Se forem apresentadas negativas em nome de pessoa fsica, quando casada, tambm
devero ser apresentadas do cnjuge.


Se o domiclio do incorporador for diverso daquele do imvel incorporado, tambm dever ser
apresentada a negativa municipal de seu domiclio.

Quanto negativa do INSS, tratando-se de pessoa fsica, sendo o caso, ser suprida pela
declarao de que no est vinculada Previdncia Social na qualidade de contribuinte
obrigatrio a qualquer ttulo, com a firma reconhecida e, sendo casados, ambos devero
declarar.

Negativas fiscais:
De tributos federais - Receita Federal e INSS (art. 32, b e f, da Lei n 4.591/64);

De tributos estaduais (art. 32, b, da Lei n 4.591/64); e,


De tributos municipais, sobre o imvel e relativa a tributos diversos (art. 32, b, da Lei n
4.591/64).

Negativas forenses:
De natureza cvel, das justias Comum, Federal e do Trabalho (art. 32, b, da Lei n 4.591/64).
De natureza penal das justias Comum e Federal (art. 32, b, da Lei n 4.591/64).

Negativas do cartrio de protestos de ttulos (perodo de abrangncia - 5 anos):
Negativa de protestos de ttulos (art. 32, b, da Lei n 4.591/64).

Negativas do cartrio de registro de imveis:
De nus e aes reais ou pessoais reipersecutrias relativas ao imvel (art. 32, b, da Lei n
4.591/64).

Documentos complementares:
Minuta da futura conveno de condomnio, elaborada com base no art. 9 da Lei n 4.591/64
e art. 1333 a 1358 CC

Declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39 da Lei n
4.591/64;
Art. 39. Nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou
parcial em unidades a serem construdas, devero ser discriminadas em todos os
documentos de ajuste:
I a parcela que, se houver, ser paga em dinheiro;
II a quota-parte da rea das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que
corresponder a cada uma das unidades, a qual dever ser expressa em metros quadrados.
Pargrafo nico. Dever constar, tambm, de todos os documentos de ajuste, se o alienante
do terreno ficou ou no sujeito a qualquer prestao ou encargo.

Certido do instrumento pblico de mandato, nos casos em que o incorporador seja o
construtor, ou corretor de imveis, ou promitente comprador, ou ainda cessionrio, ou se
casado, e requerer a incorporao sozinho, nos termos do 1, do art. 31 da Lei 4.591/64;

Declarao expressa em se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34 da Lei n 4.591/64);

Atestado de idoneidade financeira do incorporador, fornecido por estabelecimento de crdito,
que opere no pas h mais de cinco anos, com as firmas reconhecidas (art. 32, o, da Lei n
4.591/64);

Declarao acompanhada de plantas elucidativas sobre o nmero de veculos que a garagem
comporta e os locais destinados guarda dos mesmos (art. 32, p, da Lei n 4.591/64);

4.7. Contrato-padro (facultativo), que ficar arquivado na Serventia Registral (art. 67, 3 e 4, da
Lei n 4.591/64).

5. OBSERVAES FINAIS:
5.1. Se o Incorporador for pessoa jurdica, necessrio apresentar cpia autenticada do ato constitutivo
arquivado na Junta Comercial, que comprove os poderes de representao do firmatrio.

5.2. Caso o objeto social da empresa no inclua a atividade de incorporao, dever ser includa no
contrato social tal atividade ou apresentar procurao por instrumento pblico outorgada pela
empresa, em ateno ao contido no art. 1.015, NvCC.

5.3. Se houver dbitos tributrios e no for possvel a apresentao da negativa de dbitos, admite-se
a positiva com efeitos de negativa (Art. 206, CTN).

5.4. Ser de 90 (noventa) dias o prazo de validade das certides, salvo se outro prazo constar
expressamente do documento, segundo norma adotada pelo rgo expedido, exceto as fiscais, que
sero por exerccio (Art. 537, 3, CNNR).

5.5. Caso as certides de aes cveis ou penais sejam positivas, dever o incorporador comprovar
atravs de declarao com firma reconhecida e certides dos processos respectivos a inexistncia de
prejuzo aos adquirentes das unidades autnomas, com o objetivo de conhecer da relevncia
econmica da pretenso ou pertinncia com o imvel objeto da incorporao. Elas devero conter
informao sobre o nmero do processo, natureza da ao, partes, valor da causa e andamento
processual atual.

As certides positivas do Distribuidor Forense sero narratrias e complementadas com a do Juzo
respectivo, a fim de possibilitar conhecer da relevncia econmica da pretenso ou pertinncia com o
imvel objeto da incorporao (Art. 537, 5, CNNR).




*****FIM DO TRABALHO*****