N. Recurso N.

Sentencia Decisin
282/2004 167/2005 15-03-2005
Ponente
Utrillas Carbonell, Fernando
Texto
En la ciudad de Barcelona, a quince de marzo de dos mil cinco AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIN TRECE
ROLLO N 282/2004-A
PROCEDIMIENTO ORDINARIO NM. 668/2003
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N 24 DE BARCELONA
S E N T E N C I A N m. 167
Ilmos. Sres.
D. JOAN CREMADES MORANT
D. ISABEL CARRIEDO MOMPIN
D. M DELS NGELS GOMIS MASQU
D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
VISTOS, en grado de apelacin, ante la Seccin Dcimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes
autos de procedimiento ordinario n 668/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia n 24 de Barcelona,
a instancia de D/D. Carolina , contra D/D. Juan Ramn; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del
recurso de apelacin interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el da 4 de diciembre
de 2003, por el/la Juez del expresado Juzgado.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DECLARO
ENERVADA LA ACCIN DE DESAHUCIO ejercitada por DOA Carolina representada por la Procuradora
SRA. FRANCESCA BORDELL SARRO como arrendadora contra le demandado y arrendatario DON Juan Ramn
en relacin al local de negocios sito en la calle DIRECCION000 NUM000 NUM001 NUM002 DE BARCELONA
por haberse consignado antes de la celebracin del juicio por dicho demandado SR. Juan Ramn la suma de
3.141,73 euros en cuya inefectividad se basaba la presente demanda. Pngase a disposicin de la actora la indicada
suma consignada sin perjuicio de la ulterior liquidacin de intereses como vena solicitado en la demanda. Impongo
las costas de esta instancia Don. Juan Ramn como litigante vencido no obstante el uso de la facultad enervatoria
que se actua en el presente procedimiento."
SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelacin la parte actora mediante su escrito
motivado, dndose traslado a la contraria que se opuso; elevndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.
TERCERO.- Se seal para votacin y fallo el da 8 de marzo de 2005.
CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Ejercitada por la demandante Da. Carolina ,arrendadora del local de negocio sito en Barcelona,C/
DIRECCION000 n NUM000 , NUM001 NUM002 ,con fundamento en el artculo 114,1 del Texto Refundido
de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aplicable en este caso de acuerdo con la Disposicin Transitoria
Audiencia Provincial de Barcelona, Seccin 13, Sentencia de 15 Mar. 2005, rec. 282/2004
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Tercera A) 1 de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre,de Arrendamientos Urbanos, accin resolutoria del contrato
de arrendamiento concertado,con fecha 10 de diciembre de 1982,con el demandado D. Juan Ramn ,resulta de las
alegaciones parcialmente conformes de las partes,la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario,que
al tiempo de la presentacin de la demanda en el Decanato, con fecha 30 de julio de 2003, momento a partir del
cual se producen los efectos de la litispendencia,segn el artculo 410 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjui-
ciamiento Civil, la parte demandada adeudaba las cantidades en concepto de renta en cuya inefectividad se sustenta
la demanda,por importe conjunto de 3.141'73 euros.
En este sentido,es lo cierto que,pudiendo fundarse la resolucin del contrato nicamente en el incumplimiento
total o propio de la contraparte,sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias,que no impidan al
acreedor obtener el fin econmico del contrato (Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990),y
sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardo (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre
de 1992),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990,16 de abril de 1991,y 25
de noviembre de 1992),que la viabilidad de la facultad resolutoria,ejercitable en va judicial o extrajudicial,si bien
en este ltimo caso precisada de la sancin judicial,de ser impugnada por la contraparte (Sentencia del Tribunal
Supremo de 4 de abril de 1990),hace precisa la concurrencia,no slo de la existencia de un vnculo contractual
vigente,y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo,sino adems que la otra parte haya incum-
plido de forma grave las obligaciones que le incumban; que semejante resultado se haya producido como conse-
cuencia de una conducta de ste que de un modo indubitado,absoluto,definitorio e irreparable lo origine; y que
quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernan,salvo si ello ocurriera
del incumplimiento anterior del otro,pues la conducta de ste es lo que motiva el derecho de resolucin del contrario
y lo libera de su compromiso.
En concreto,en relacin con el impago de las rentas como causa de resolucin del contrato de arrendamiento,es
doctrina comnmente admitida (Sentencias de esta Seccin Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona
de 28 de abril de 2000, y de 18 de febrero de 2003,entre las ms recientes),que el mero retraso en el pago de una
mensualidad de renta no constituye por s solo un incumplimiento esencial del contrato hasta el punto de determinar
su resolucin.
Sin embargo,en este caso,resulta de lo actuado que,al tiempo de la presentacin de la demanda en el Decanato,
con fecha 30 de julio de 2003, la parte demandada adeudaba las cantidades en concepto de renta en cuya inefecti-
vidad se sustenta la demanda,correspondientes a las actualizaciones de renta correspondientes a las mensualidades
de noviembre de 1999 a julio de 2003,por importe conjunto de 3.141'73 euros,no pudiendo apreciarse en conse-
cuencia que se trate de un mero retraso, aprecindose por el contrario un incumplimiento propio, y por lo tanto
que concurre en este caso la causa resolutoria del artculo 114,1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964.
En este sentido no puede apreciarse que exista en este caso un incumplimiento previo de la parte demandante
por razn de las obras de conservacin del local,por cuanto,segn resulta de la prueba documental practicada (folios
122 a 143),la demandante ha venido realizando las obras necesarias para la conservacin del local, sin que conste
la existencia de ningn requerimiento del arrendatario para la ejecucin de obras anterior al requerimiento del actor
para el pago de las cantidades adeudadas,por medio del burofax de 13 de marzo de 2003 (doc 40 de la demanda),
anterior a la elaboracin por encargo de la parte demandada del informe pericial sobre las deficiencias del local,
de fecha 16 de abril de 2003 (doc 2 de la contestacin).
Opuesta por la parte demandada la consignacin de las rentas por importe conjunto de 3.500 euros, con fecha
7 de octubre de 2003,antes de la celebracin del juicio, sealado para el 1 de diciembre de 2003,en relacin con
la cuestin jurdica acerca del momento procesal en que debe producirse el pago de las rentas adeudadas con
efecto extintivo o enervatorio,es doctrina constante y reiterada,tanto de esta Seccin Decimotercera,como de la
Seccin Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sentencia de 10 de marzo de 2003 de la Seccin Cuar-
ta,entre las ms recientes), que, a diferencia de lo que prevea el artculo 1563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881,en la redaccin introducida por la Ley 10/1992,de 30 de abril,de Medidas Urgentes de Reforma Proce-
sal,segn el cual el arrendatario poda enervar la accin de desahucio mediante la consignacin de las rentas
adeudadas durante el perodo comprendido entre su citacin y el da sealado para la celebracin del juicio verbal,
en el artculo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, ha desaparecido cualquier referencia
al inicio del cmputo del plazo para enervar la accin de desahucio,por lo que,de acuerdo con la norma general
del artculo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,segn la cual el comienzo de la litispendencia se produce desde
la presentacin de la demanda,el proceso ha de resolverse en sentencia teniendo en cuenta la situacin litigiosa en
el momento de la presentacin de la demanda,de modo que,en este caso,el pago posterior a la presentacin de la
demanda no podra tener efecto extintivo,sino nicamente,de ser procedente,efecto enervatorio.
Audiencia Provincial de Barcelona, Seccin 13, Sentencia de 15 Mar. 2005, rec. 282/2004
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Ahora bien, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental,no impug-
nada expresamente de contrario, que por medio de burofax, de fecha 13 de marzo de 2003, entregado el 17 de
marzo de 2003 (doc 40 de la demanda), la demandante requiri a la demandada para que le pagara el descubierto
existente hasta entonces por importe de 3.125'86 euros, con la advertencia de que sera promovido juicio de de-
sahucio sin posibilidad de enervar la accin, y que la demandada no contest al requerimiento,ni pag o consign
las cantidades adeudadas, siendo as que,de acuerdo con lo dispuesto en el artculo 22,4 de la Ley 1/2000, de 7 de
enero de Enjuiciamiento Civil,en la redaccin anterior a la reforma introducida por la Ley 23/2003, de 10 de julio,
no cabe la posibilidad de la enervacin cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario,por cualquier
medio fehaciente,con al menos cuatro meses de antelacin a la presentacin de la demanda, y el pago no se hubiese
efectuado al tiempo de dicha presentacin.
Opuesta por la parte demandada la existencia de un acuerdo transaccional en julio de 1998 en virtud del cual
la arrendadora no reclamaba los incrementos de rentas, y el arrendatario no reclamaba la reparacin de las hume-
dades en el local,es doctrina comnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y
20 de abril de 1993), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurdicas exigibles
y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso,por lo previsto en el artculo 1254 del
Cdigo Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos
los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfeccin, que es el momento cuando em-
piezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artculo 1258 del Cdigo Civil, no entendindose la convencin
perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que adems de la causa y el consentimiento que haya de manifes-
tarse por el concurso de la oferta y la aceptacin,no haya aqul recado sobre el objeto cierto que sea materia del
contrato,segn los preceptos de los artculos 1261 y 1262 del Cdigo Civil.
Y es igualmente doctrina comnmente admitida en relacin con la novacin (Sentencias del Tribunal Supremo
de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003;RJA 9587/2000, y 4595/2003) que la novacin no tiene en nuestro
Derecho un significado riguroso,por lo que su efecto extintivo de la obligacin a que se refiere es excepcional, y
no puede presumirse, exigindose una declaracin expresa.
En este caso,corresponda a la parte demandada, de acuerdo con la norma general de distribucin de la carga
de la prueba del artculo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, como hecho positivo y extintivo,la carga de probar
el pretendido acuerdo transaccional de condonacin de los incrementos de renta con la obra no ejecutada,lo cual
no puede estimarse que haya hecho,por haberse limitado a la aportacin para su prueba del acuerdo de condonacin
de fecha 28 de julio de 1998 (doc 1 de la contestacin) de las cantidades en concepto de renta pendientes de pago
de octubre de 1997 a junio de 1998, anteriores a las que son objeto de estos autos, por razn de un siniestro ocurrido
el 15 de mayo de 1998, que motiv la reparacin de un bajante general de la finca y el compromiso de no repercutir
el 12% por obras de conservacin por la reparacin del mencionado bajante general y la reparacin de las terrazas
de los pisos principales,sin que exista constancia de ningn acuerdo de condonacin de los incrementos de renta
a partir de noviembre de 1999 en cuya infectividad se sustenta la demanda que es objeto de estos autos.
Opuesto igualmente por la parte demandada, y ahora apelada, la contradiccin de la demandante con sus propios
actos,por haber remitido el administrador de la propiedad otra carta, de fecha 31 de julio de 2003 (doc 15 de la
demanda), comunicando al arrendatario la realizacin de las obras que eran causa de las humedades en el local,es
doctrina constante y reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 1965, 21 de septiembre de 1987,
2 de febrero de 1996, y 4 de julio de 1997;RJA 2588/1965, 6186/1987, 1081/1996, 5842/1997) que se falta a la
buena fe cuando se va contra la resultancia de los actos propios, se realiza un acto equvoco para beneficiarse in-
tencionadamente de su dudosa significacin, o se crea una apariencia jurdica para contradecirla despus en per-
juicio de quien puso su confianza en ella,de modo que acta contra la buena fe el que ejercita un derecho en con-
tradiccin con su anterior conducta en la que hizo confiar a otro, vulnerando la contradiccin con los actos propios
las normas ticas que deben informar el ejercicio del derecho, las que, lejos de carecer de trascendencia, determinan
el que el ejercicio del derecho se torne inadmisible, con la consiguiente posibilidad de impugnarlo por antijurdico.
As es doctrina comnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2003;RJA 7148/2003)
que la regla general segn la cual no puede venirse contra los propios actos, negando efecto jurdico a la conducta
contraria, se asienta en la buena fe, o dicho de otra manera, en la proteccin a la confianza que el acto o conducta
suscita objetivamente en otra o en otras personas,de modo que el centro de gravedad de la regla no reside en la
voluntad de su autor,sino en la confianza generada en terceros,ni se trata de ver una manifestacin del valor de
una declaracin de voluntad negocial manifestada por hechos o actos concluyentes,por lo que no es la regla una
derivacin de la doctrina del negocio jurdico, sino que tiene una sustantividad propia,asentada en el principio de
buena fe.
Audiencia Provincial de Barcelona, Seccin 13, Sentencia de 15 Mar. 2005, rec. 282/2004
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En este sentido,la doctrina de los actos propios tiene su fundamento ltimo en la proteccin de la confianza y
en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuacin cuando se
han creado expectativas razonables (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2000;RJA 9244/2000,
que cita las Sentencias del Tribunal Constitucional 73 y 198/1988, y el Auto del Tribunal Constitucional de 1 de
marzo de 1993;RTC 77/1993).
Aunque la conducta previa contra la que no se puede ir posteriormente ha de tener ciertos caracteres, y as la
jurisprudencia haba ya recogido la necesidad de la relevancia jurdica de la conducta, afirmando que los actos
deben ser reveladores de alguna manera del designio de decidir la situacin jurdica de su autor, y en cuanto a la
significacin jurdica del acto anterior es menester que sta pueda ser valorada objetivamente como ndice de una
actitud adoptada respecto a la situacin jurdica en la cual ha sido realizada.
En esta lnea,es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de
1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995) que son actos propios los caracterizados
por una clara, expresa, y concluyente manifestacin de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algn
derecho,siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tcita deducible de los
actos inequvocos realizados.
Y los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequvocos y definitivos,en el sentido de crear, esta-
blecer y fijar una determinada situacin jurdica, causando estado (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de
enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002).
En este caso,la comunicacin, de 31 de julio de 2003, sobre la realizacin de las obras en el local ocupado por
el demandado para solucionar el problema de las humedades, en absoluto contradice la anterior comunicacin, de
13 de marzo de 2003,requiriendo de pago al demandado por las cantidades en concepto de renta adeudadas,ni la
presentacin de la demandada en ejercicio de la accin resolutoria por impago de las cantidades adeudadas,por
haberse limitado el arrendador a cumplir su obligacin legal y contractual de conservacin del local,lo cual no
puede entenderse como condonacin de la obligacin a cargo del arrendatario de pagar la renta, sino que,antes al
contrario, refuerza la exigencia de la obligacin del arrendatario, en relacin de reciprocidad con la obligacin a
cargo del arrendador,como corresponde a la bilateralidad esencial del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, en este caso,habindose producido el impago de cantidades en concepto de renta, producida la
consignacin de las rentas adeudadas despus de la presentacin de la demanda, habiendo un requerimiento de
pago anterior,sin que conste la existencia de ningn acuerdo transaccional de compensacin,ni resulte aplicable
en este caso la doctrina de los actos propios, la resolucin no puede ser sino estimatoria de la demanda en ejercicio
de la accin de desahucio por falta de pago de las rentas,que constituye el nico motivo de la apelacin,por no
haber sido apelado el pronunciamiento de condena al demandado al pago de la cantidad adeudada de 3.141'73
euros,procediendo en consecuencia la estimacin del recurso de apelacin.
SEGUNDO.- De acuerdo con el artculo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,siendo la resolucin estima-
toria de la demanda, procede hacer expresa imposicin de las costas de la primera instancia a la parte demandada.
TERCERO.- De acuerdo con el artculo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil,siendo la resolucin estima-
toria de la apelacin, no procede hacer expresa imposicin de las costas del recurso.
F A L L A M O S
Que ESTIMANDO el recurso de apelacin formulado por Da. Carolina , se REVOCA el pronunciamiento
de la Sentencia de 4 de diciembre de 2003 dictada en los autos n 668/03 del Juzgado de Primera Instancia n 24
de Barcelona por el que se declara la enervacin de la accin de desahucio,acordando en su lugar la estimacin
de la demanda, y por consiguiente la resolucin del contrato de arrendamiento del local de negocio sito en Barce-
lona,C/ DIRECCION000 n NUM000 , DIRECCION001 NUM002 ,condenando al demandado D. Juan Ramn
a que desaloje el referido local,dejndolo libre,vacuo, y expedito, y a disposicin de la actora, con apercibimiento
de lanzamiento,con imposicin de las costas de la primera instancia a la parte demandada, y sin expresa imposicin
de las costas de la apelacin.
Y firme que sea esta resolucin, devulvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio
de la misma para su cumplimiento.
As por esta nuestra sentencia, de la que se unir certificacin al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIN.-
En este da, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la
publicidad ordenada por la Constitucin y las Leyes. DOY FE.
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