Fiscalidad de Las Operaciones Inmobiliarias en El IVA

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD
Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA
Trabajo Fin de Grado presentado por Alejandro Delgado Grande, siendo la tutora del
mismo la profesora Pilar Cubiles Snchez-Pobre
V. B. de la tutora:
Alumno:
D. Pilar Cubiles Snchez-Pobre
D. Alejandro Delgado Grande
Sevilla. Mayo de 2013
GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS
TRABAJO FIN DE GRADO
CURSO ACADMICO [2012-2013]
TTULO:
FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS EN EL IVA
AUTOR:
ALEJANDRO DELGADO GRANDE
TUTOR:
DRA. D. PILAR CUBILES SNCHEZ-POBRE
DEPARTAMENTO:
DERECHO FINANCIERO Y TRIBUTARIO
REA DE CONOCIMIENTO:
RGIMEN FISCAL
RESUMEN:
Este trabajo se centra en el estudio de la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias.
Concretamente trata la aplicacin del Impuesto sobre el Valor Aadido. Conoceremos
el funcionamiento de dicho impuesto analizando las distintas operaciones que pueden
verse en este mercado. Entre estas operaciones nos encontramos con la primera
entrega de inmuebles, la entrega de inmuebles que forman parte de un patrimonio
empresarial, los terrenos rsticos, terrenos con construcciones agrarias y parques o
jardines pblicos, la entrega de terrenos como aportacin de una Junta de
Compensacin, las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y los
arrendamientos. Adems veremos los casos de sujecin, exencin y posibles
renuncias a las exenciones, as como unas conclusiones finales despus de haber
elaborado el contenido de este trabajo.
PALABRAS CLAVE:
Fiscalidad; inmuebles; IVA; exencin; arrendamientos.
TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA
NDICE
1. INTRODUCCIN...............................................................................................................................................................................................................................1
2. IVA - ITPAJD.............................................................................................................................................................................................................................................5
3. PRIMERA ENTREGA DE INMUEBLES POR PARTE DE EMPRESARIOS ................................7
3.1. Concepto .....................................................................................................................................................................................................................7
3.2. Sujeto Pasivo .......................................................................................................................................................................................................7
3.3. Base Imponible .................................................................................................................................................................................................8
3.4. Lugar de realizacin del hecho imponible ...................................................................................................... 10
3.5. Devengo del impuesto ..................................................................................................................................................................... 10
3.6. Tipo impositivo .............................................................................................................................................................................................. 11
4. TRANSMISIONES ONEROSAS DE PATRIMONIO EMPRESARIAL................................................. 15
5. EXENCIN ............................................................................................................................................................................................................................................. 17
5.1. Concepto ................................................................................................................................................................................................................ 17
5.2. Aplicacin de la exencin ........................................................................................................................................................... 17
5.2.1. Terrenos rsticos, terrenos con construcciones agrarias y parques
o jardines pblicos ............................................................................................................................................................................. 17
5.2.2. Terrenos como aportacin de una Junta de Compensacin ................ 19
5.2.3. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones ....................................... 23
6.ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES .................................................................................................................................................... 25
6.1. Conceptos previos.................................................................................................................................................................................. 25
6.1.1. Los arrendamientos como prestacin de servicios ............................................... 25
6.1.2. La constitucin y transmisin de derechos reales de goce y
disfrute ............................................................................................................................................................................................... 26
6.2. Supuestos exentos de IVA ....................................................................................................................................................... 26
7. RENUNCIA DE EXENCIONES ............................................................................................................................................................................ 29
7.1. Concepto ................................................................................................................................................................................................................ 29
7.2. Fundamentos .................................................................................................................................................................................................. 29
7.3. Requisitos ............................................................................................................................................................................................................. 29
7.4. Inversin del Sujeto Pasivo ..................................................................................................................................................... 30
7. CONCLUSIONES ........................................................................................................................................................................................................................ 33
8. BIBLIOGRAFA ................................................................................................................................................................................................................................ 35
-I-
CAPTULO 1
INTRODUCCIN
Al tomar la decisin de elegir un tema para el Proyecto Fin de Grado, me puse la

premisa de elegir un asunto vivo, de actualidad, fruto de una evolucin legislativa,
con un futuro imprevisible por determinar y sobre el que pueda aportar mis propias
ideas en las conclusiones finales.
Es por ello que elijo Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA. El
tratamiento legal de las operaciones inmobiliarias es especialmente relevante y
complejo en estos momentos pues cobra especial dramatismo cuando a diario nos
despertamos con noticias relativas a viviendas: desahucios, desalojos, lanzamientos,
los cuales vienen sucedindose cada vez con ms frecuencia desde ese determinado
momento en el que, segn la jerga del sector, explot la burbuja inmobiliaria.
El Derecho propio de un Estado que se define como social (art. 1.1 CE) deber
acompaar estos intentos de avanzar en el respeto, proteccin y satisfaccin de los
diversos derechos constitucionales conectados con el disfrute de un alojamiento digno
y adecuado, algunos de ellos con rango de derecho fundamental como la igualdad, la
intimidad o la salud.
Tanto la Constitucin Espaola en su Artculo 47, como los Pactos y Tratados
internacionales suscritos por Espaa, como la Declaracin Universal de Derechos
Humanos de 1948 (Artculo 25) o el Pacto Internacional de Derechos Econmicos,
Sociales y Culturales de 1966 (Artculo 11), reconocen, entre otros, el derecho de toda
persona, a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Es ah la importancia que cobra la fiscalidad en las operaciones inmobiliarias, ya
que puede ser decisiva a la hora de facilitar el disfrute de una vivienda a todas las
personas. Para ello deben entrar en juego los poderes pblicos que son los que
pueden promover, establecer o modificar normas que hagan ms accesible ese
derecho.
Con la crisis actual, atrs quedaron aquellos aos del mercado inmobiliario en los
que reinaba la especulacin o el crecimiento desordenado. Los modelos y formas de
actuar de antao han quedado obsoletos y, por tanto, ser necesario readaptarse a las
nuevas circunstancias de la realidad econmica.
A diferencia de otras crisis previas, la actual afecta al sistema financiero y al
sistema productivo del pas, originando una situacin que ha afectado
simultneamente a promotores, compradores y entidades financieras. De hecho, al
desinflarse la denominada burbuja inmobiliaria, se ha dejado a promotores en quiebra;
a familias completas sin techo, en el desamparo y la indigencia; y a entidades
financieras con unas tasas de morosidad impensables hace unos aos.
Con este cambio de roles y actores los que antes solo financiaban, ahora se han
convertido en los mayores tenedores de edificios y suelos. Esto perjudica gravemente
a estas entidades ya que muchas tienen registrados estos inmuebles a un valor
contable que no se asemeja al precio de mercado por lo que tendran que modificar
sus cuentas y reconocer unas prdidas. Algo parecido ocurri con el caso Bankia,
cuya entidad no quiso reconocer prdidas cuando la auditaron pero que finalmente con
-1-
Delgado Grande, Alejandro
el cambio de consejo y la intervencin del gobierno si lo hicieron, poniendo en venta

gran parte de su parque inmobiliario asumiendo dichas perdidas1.
Desde el punto de vista econmico se ha roto el concepto de que el sector
inmobiliario era un sector en que siempre todo creca, la euforia econmica del periodo
2000-2007 se tradujo en una actividad compradora frentica en el mercado
inmobiliario, amparada precisamente en esa idea de que los precios de los inmuebles
nunca bajaran.
Durante el periodo 2000-2007 los precios sufrieron una fuerte tendencia al alza2 (de
1.335 /m2 en 2000 hasta 2.905 /m2 en 2007 de media en Espaa), a un ritmo que
prcticamente doblaba el de aos anteriores. Los visados de viviendas terminadas
anualmente pasaron de 578.400 viviendas/ao a 667.300 viviendas/ao, un exceso de
produccin que en 2007 empez a experimentar dificultades para su absorcin: se
inicia la crisis actual.
La inversin del ciclo econmico iniciada en 2007 comprometi gravemente la
colocacin del parque inmobiliario en venta, con la consiguiente ejecucin de crditos
hipotecarios impagados, tanto entre los profesionales del sector como en familias
incapaces de satisfacer las cuotas de su hipoteca.
Las operaciones de compra-venta de viviendas3 descendieron un 11,3% en 2012
con respecto al ao anterior y encadenan ya 4 aos consecutivos con estas bajadas.
Esta disminucin, amn de todo lo anterior; va impuestos incide gravemente en los
ingresos del Estado.
Este grave descenso est condicionado a varios factores influyentes en las mismas,
y entre esos factores la fiscalidad tiene un papel importante. Reflejo de ello es que las
variaciones que ha sufrido este mercado tienen relacin con los cambios tanto en tipos
impositivos como en beneficios fiscales para quienes intervienen en ellas.
No obstante, en Diciembre de 2012 las ventas de viviendas sufrieron una subida del
2,3% interanual. Un crecimiento motivado y condicionado por el fin de los beneficios
fiscales a final de dicho ao y por el cual se aumentaron las operaciones de compraventa registrndose un total de 23.523 operaciones. Por tanto, dentro de este
descenso se puede sacar algo positivo ya que en trminos interanuales la cada que
se produjo fue del 1,17%, lo que supone que sea la ms baja en los ltimos dos aos.
Ese dato positivo dentro de la ya alarmante situacin de estas operaciones se debi
al impulso de demanda motivado por adquirir vivienda antes de la subida del IVA en
Enero de 2013, es aqu donde se centra la importancia que tiene la fiscalidad a la hora
de las posibles variaciones en el mercado inmobiliario.
Sin embargo, cuando comenz el ao pareca que poda haber buenas
expectativas segn los datos registrados en cuanto a las operaciones realizadas en los
dos primeros meses, Enero con una subida del 18,9% y Febrero con un incremento
del 17,3% respecto al nmero de operaciones de compraventa de viviendas4. Cmo
es posible que an despus de haber acabado las ventajas fiscales pueda seguir
subiendo esta cifra?, quiere decir esto que la fiscalidad no es relevante a la hora de
decidir en una compra?, pues bien, hemos comprobado que estos datos al alza se han
1
Aqu podemos ver una referencia de lo que ocurri con Bankia despus de liberarse de una parte de sus
inmuebles http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/orangepymesmay/empresasfinanzas/noticias/4708817/03/13/El-grupo-Bankia-se-anota-perdidas-de-92-millones-con-la-venta-de-suspisos.html
2
2
Comparador de precio por m y nmero de visados http://www1.st-tasacion.es/html/menu6.php
3
Cifras de ventas de viviendas en Diciembre 2012 http://www.antena3.com/noticias/economia/diciembrealivia-descenso-venta-viviendas-2012_2013021100030.html
4
Cifras de ventas de viviendas en Enero y Febrero 2013http://www.antena3.com/noticias/economia/ventaviviendas-encadena-dos-meses-alza-subir-189-enero_2013031200023.html y
http://www.antena3.com/noticias/economia/compraventa-viviendas-sube-173-febrero-encadena-tresmeses-alza_2013041100019.html
-2-
podido dar debido al retraso que tienen los registros de estas operaciones, es decir,
que provienen de acuerdos cerrados meses antes (cuando todava haba beneficios
fiscales) pero que an no haban sido registrados.
Podemos ver como en Marzo este desfase de registros ya se ha notado y la cifra de
compra-venta de viviendas ha bajado considerablemente situndose en la peor cifra
mensual de los ltimos 5 aos, cayendo un 12,6% respecto al mismo mes del ao
anterior5.
Este anterior dato nos lleva a pensar que ya ha entrado en juego los nuevos tipos
de IVA y el fin de las deducciones fiscales por lo que el nmero de operaciones se ha
visto reducido, as como suponemos tambin la recaudacin en las arcas pblicas.
En cuanto a la otra pregunta, la importancia de la fiscalidad asume un papel
importante a la hora de decidir en una compra-venta pero de todos modos no creemos
que sea el factor ms relevante dentro de dicha operacin puesto que existen otros
como el precio o la financiacin que pueden tener ms repercusin para un
adquirente.
Vemos claramente que por activa o por pasiva, las Administraciones Pblicas
pueden influir en la regulacin del mercado inmobiliario. Aunque la efectividad de las
nuevas actuaciones deber evaluarse cuando haya transcurrido el debido tiempo, todo
parece indicar, como decamos, que la pasividad pblica parece haber comenzado a
cesar, afortunadamente.
Cifras de ventas de viviendas en Marzo 2013 http://www.antena3.com/noticias/economia/compraventaviviendas-cae-marzo-126_2013051300021.html
-3-
-4-
CAPTULO 2
IVA - ITPAJD
Antes de comenzar a profundizar sobre la aplicacin de ambos impuestos debemos

conocer el funcionamiento de los mismos, as como la compatibilidad entre ellos.
Tambin se debe saber que la regulacin del IVA es competencia del Estado mientras
que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, en
adelante ITPAJD, est cedido a las Comunidades Autnomas, las cuales tienen las
competencias normativas sobre el tipo de gravamen aplicable, pueden aprobar
deducciones y bonificaciones de la cuota y gestionan la liquidacin de este impuesto.
La naturaleza del IVA, segn recoge su Ley 37/1992, de 28 de diciembre, en el Art.1,
es gravar las entregas de bienes y prestaciones de servicio efectuadas por
empresarios o profesionales, las adquisiciones intracomunitarias de bienes y las
importaciones de bienes. No obstante, en este trabajo nos centraremos en el estudio
de las operaciones con bienes inmobiliarios.
Por otro lado el ITPAJD, regulado por el Real Decreto 1/1993, de 24 de Septiembre
en su Texto refundido, se aplica cuando la operacin la realiza un particular. A su vez
se desglosa en las Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que grava la compraventa
de bienes inmuebles, constitucin de derechos reales y arrendamientos; las
Operaciones Societarias, que grava la constitucin, aumento y disminucin de capital,
fusin, escisin y disolucin de sociedades y por ltimo los Actos Jurdicos
Documentados, que grava escrituras, actas y testimonios notariales, letras de cambio,
anotaciones preventivas practicadas en Registros Pblicos. En este impuesto
trataremos solo las Transmisiones Patrimoniales Onerosas y los Actos Jurdicos
Documentados.
Existe una incompatibilidad que no permite aplicar IVA y TPO en una misma
operacin, pero siempre se debe tributar por uno u otro, pudiendo ser el caso de que
la operacin est sujeta y exenta de IVA teniendo que aplicar entonces el TPO.
No ocurre lo mismo con el IVA y el AJD, siendo los dos totalmente compatibles.
Siempre que se realice una transmisin sujeta a IVA y se formalice a travs de un
documento notarial habr que aplicar el AJD.
El art.4 de la LIVA regula los hechos imponibles que definen las operaciones que
estn sujetas a dicho impuesto. En el mbito de las operaciones inmobiliarias, sern
todas aquellas realizadas por empresarios, independientemente de cul sea su
actividad principal. Y como ya mencionamos anteriormente, si est sujeta a IVA no
podr estarlo a TPO, excepto aquellas operaciones que puedan estar exentas de IVA,
y que ya estudiaremos ms adelante, que pasarn automticamente a tributar por
TPO
Debido a la complejidad de las operaciones inmobiliarias donde se aplica la
tributacin realizar una clasificacin segn el tipo de situacin en la que se encuentre
dicha operacin. Para esta clasificacin veremos por un lado quien es el que
transmite, la caracterstica de la operacin y por supuesto qu impuesto es el que se
grava.
De esta manera trato de facilitar la comprensin en las diferentes situaciones que
puede encontrarse en el mercado inmobiliario.
Para empezar con las distintas situaciones hablaremos sobre la aplicacin en
edificaciones. Cuando la transmisin se realice por parte de un empresario promotor
-5-
o empresa de arrendamiento financiero siendo sta la primera entrega, o bien se trate

de edificaciones para rehabilitacin y demolicin, estarn gravadas por IVA e IAJD.
Por el contrario, cuando la operacin la realice un particular no promotor o un
empresario promotor no siendo sta la primera entrega, el impuesto que debe
aplicarse es el ITPO.
El siguiente caso es el de los terrenos, los cuales si se encuentran en condicin de
ser edificables, urbanizable o con edificaciones en curso y los transmitan empresarios,
debe aplicarse los impuestos de IVA y el IAJD.
Si la condicin es de un terreno no edificable o aquellos que son transmitidos por
particulares sin importar la condicin del mismo, el impuesto que se aplicar ser el
ITPO.
Otra de las situaciones que nos podemos encontrar es el arrendamiento, que ms
adelante estudiaremos profundizando en la peculiaridad de estas operaciones. Para
saber el tratamiento de un arrendamiento en el IVA podemos aludir al Art. 5. Uno. c) el
cual define que quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de
servicios que supongan la explotacin de un bien corporal o incorporal con el fin de
obtener ingresos continuados en el tiempo sern considerados empresarios. Por
tanto, aquel que realice un arrendamiento, independientemente de si en su vida
cotidiana se dedica al mundo empresarial o no, ser considerado como empresario a
efectos del impuesto.
Para los supuestos anteriores, excepto para el caso de los arrendamientos, existe
la posibilidad de que el comprador sea empresario o profesional con derecho a la
deduccin total del IVA soportado y renuncie a la exencin del IVA, por lo que se
podra aplicar el tipo de gravamen de dicho impuesto en lugar del TPO. Si la
transmisin fuera realizada por particulares esto no sera aplicable.
En ltimo lugar, debemos aludir a la transmisin onerosa de patrimonio
empresarial. Atendiendo al Art. 7.1 de la LIVA cuando se trate de un conjunto de
elementos corporales que formen parte del patrimonio empresarial del sujeto pasivo y
constituyan una unidad econmica autnoma capaz de desarrollar una actividad
empresarial por sus propios medios, se considerar que no est sujeta al IVA, siempre
y cuando el adquirente contine con la actividad empresarial.
Por otro lado, cuando la operacin la realice un empresario profesional y los elementos
de la operacin no constituyan una unidad econmica autnoma, lo cual se
considerar como una mera cesin de bienes, no contemplar la no sujecin, es decir,
quedar sujeta IVA.
-6-
CAPTULO 3
PRIMERA ENTREGA DE INMUEBLES POR PARTE DEL
EMPRESARIO
3.1.
CONCEPTO
Desde un punto de vista genrico, segn se define en el Art. 8. Uno de la LIVA, se

considera entrega de bienes la transmisin de poder de disposicin sobre bienes
corporales, incluso si se efecta mediante cesin de ttulos representativos de dichos
bienes.
Entendemos por empresario o profesional a las personas o entidades que tienen
autodeterminacin y ordenacin sobre un conjunto de factores de produccin, ya sean
materiales o humanos, con el fin de realizar una produccin o distribucin de bienes o
servicios.
Por tanto se define por primera entrega de inmuebles aquellas que se adquieren al
empresario o profesional cuando la construccin o rehabilitacin est terminada, a
menos que las viviendas se hubieran utilizado de forma continuada durante un plazo
igual o mayor a dos aos por personas distintas a las adquirentes.
Ese caso puede ocurrir cuando el promotor, una vez finalizada la obra, alquila la
vivienda y al cabo de los dos aos la pone en venta. Si los arrendatarios son los
mismos adquirentes se entiende como primera entrega de inmueble, en caso contrario
no.
Para que una obra de construccin se considere terminada debe haber expedido
un certificado fin de obra firmado por el arquitecto y el aparejador encargados de la
misma.
3.2.
SUJETO PASIVO
Por definicin el sujeto pasivo es aquella persona fsica o jurdica que debe hacer
frente a una obligacin de pago contrada.
En el caso concreto de la entrega de bienes inmuebles, los sujetos pasivos sern
los empresarios o profesionales promotores encargados de realizar la entrega del
inmueble.
Recientemente, la Ley 7/2012, de 29 de Octubre, publicada en el B.O.E. nmero
261, de 30 de octubre de 2012 ha realizado, entre otras, una modificacin de la Ley
sobre el Impuesto del Valor Aadido incluyendo dos supuestos ms que definen
algunos sujetos pasivos por inversin que antes no eran considerados como tal.
El primer supuesto al que nos referimos tiene lugar cuando se renuncie a la
exencin en las entregas de terrenos rsticos sin condicin de edificable, as como las
construcciones que puedan haber en ellos y puedan ser indispensables para el
desarrollo de una actividad agrcola, y los terrenos destinados a parques, jardines
pblicos y superficies viales de uso pblico. Anteriormente, en ese caso, era el
vendedor, pero con la nueva modificacin el sujeto pasivo pasa a ser el empresario
comprador condicionado a unos requisitos que ya profundizaremos en el captulo de
-7-
renuncia de exenciones, en concreto en el apartado de la nueva inversin de sujeto

pasivo.
El segundo supuesto al que aludimos se produce cuando se renuncie a la exencin
en las segundas y ulteriores entregas de edificaciones una vez hayan finalizado las
obras de construccin o rehabilitacin y cuando la entrega se efecte como
consecuencia de un procedimiento concursal. Aqu, el sujeto pasivo tambin pasa a
ser el empresario que compra el inmueble, debido a la inversin del sujeto pasivo.
Dentro de este apartado tambin se ha incluido como sujeto pasivo cuando la
entrega se produzca en ejecucin de garanta, el cual viene recogido en el Art. 84.
Uno. 2. e) que define a esta ejecucin como aquella que se realiza cuando se
transmite el inmueble a cambio de la extincin total o parcial de una deuda garantizada
o la cancelacin de la obligacin de pagar la deuda por parte del adquirente.
Normalmente en el mercado inmobiliario cuando una persona contrae una deuda
hipotecaria no suele incluir la clusula de ejecucin en garanta ya que de este modo
encarece an ms la deuda contrada, por lo que no es muy frecuente ver este tipo de
casos. Aqu el sujeto pasivo ser el adquirente que extingue una parte o la totalidad de
la deuda contrada a cambio de la entrega del bien inmueble.
El otro apartado que se ha sumado a la modificacin es el que define como sujeto
pasivo a los empresarios o profesionales que realicen una ejecucin de obra
inmobiliaria, donde puede haber o no aportaciones de materiales, as como la cesin
de personal.
Todas estas modificaciones de la Ley se han realizado con el fin de intensificar las
acciones de prevencin y lucha contra el fraude, adems de controlar la
comercializacin del dinero procedente del IVA en este tipo de operaciones.
3.3.
BASE IMPONIBLE
Como regla general, el concepto de base imponible viene descrito en el Art. 78. Uno
de la LIVA y se entiende por base imponible al importe total que se deriva de la
contraprestacin entre el empresario o profesional y el receptor de la operacin
inmobiliaria.
Adems del importe total de la operacin inmobiliaria, tambin se incluyen en la
contraprestacin los gastos de comisiones originados, las subvenciones vinculadas
directamente al precio de las operaciones, los tributos y gravmenes recados sobre la
misma con excepcin del propio IVA, las percepciones retenidas con arreglo a derecho
por el obligado a efectuar la prestacin en los casos de resolucin de las operaciones
sujetas al impuesto y el importe de las deudas asumidas por el destinatario de las
operaciones como contraprestacin total o parcial de las mismas.
Por el contrario no estarn dentro de la base imponible las indemnizaciones que
puedan ser distintas a las mencionadas en el anterior prrafo, los descuentos que se
justifiquen por cualquier medio de prueba admitido en derecho, las cantidades
pagadas por el comprador en virtud de mandato sobre s mismo.
Tambin existen unas reglas especiales en relacin a la base imponible de la
operacin, las cules son las siguientes:
-
Si en las operaciones inmobiliarias no existe una contraprestacin con

dinero, la base imponible vendr fijada por el precio que se hubiera pactado
en condiciones normales de mercado entre dos personas independientes.
Cuando existe vinculacin entre las partes que intervienen, su base

imponible tambin ser la que se fija en un mercado inmobiliario en
condiciones normales. Siempre que se cumplan unos requisitos, los cuales
podemos verlos en el Art. 79. Cinco LIVA y son los siguientes:
-8-
a) Que el destinatario de la operacin no tenga derecho a deducir

totalmente el impuesto correspondiente a la misma y la contraprestacin
pactada sea inferior a la que correspondera en condiciones de libre
competencia.
b) Cuando el empresario o profesional que realice la entrega de bienes
o prestacin de servicios determine sus deducciones aplicando la regla
de prorrata y, tratndose de una operacin que no genere el derecho a
la deduccin, la contraprestacin pactada sea inferior al valor normal de
mercado.
c) Cuando el empresario o profesional que realice la entrega de bienes
o prestacin de servicios determine sus deducciones aplicando la regla
de prorrata y, tratndose de una operacin que genere el derecho a la
deduccin, la contraprestacin pactada sea superior al valor normal de
mercado.
-
En las operaciones cuya contraprestacin se fije en moneda o divisa

distintas de la espaolas, se aplicar el tipo de cambio del vendedor que
est fijado en el momento del devengo, el cual lo fija el Banco de Espaa.
La base imponible puede sufrir modificaciones en algunas situaciones. Por ejemplo

cuando el destinatario de las operaciones sujetas no haya hecho efectivo el pago de
las cuotas repercutidas y siempre que, con posterioridad al devengo, se declare en
concurso.
En algunos casos, la base podr reducirse cuando los crditos correspondientes a
las cuotas repercutidas por las operaciones gravadas sean total o parcialmente
incobrables. Esto depender de las condiciones en las que se encuentre el crdito y
no siempre podr realizarse esta modificacin. Dichas condiciones para la
modificacin deben ser las siguientes:
-
Que haya transcurrido un ao desde el devengo del impuesto repercutido

sin que se haya obtenido el cobro de todo o parte del crdito derivado del
mismo.
Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros

exigidos para este impuesto.
Que el destinatario de la operacin acte en la condicin de empresario o

profesional, o, en otro caso, que la base imponible, IVA excluido, sea
superior a 300 euros.
Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamacin judicial al

deudor o por medio de requerimiento notarial al mismo, incluso cuando se
trate de crditos afianzados por los Entes Pblicos.
Desde mi punto de vista esta condicin encarece un proceso a travs de las
tasas judiciales y notara por lo que el sujeto pasivo puede verse en una
situacin de que no le convenga instar por el alto coste que le puede
suponer. No obstante, el gobierno ha facilitado la recuperacin del IVA en
las operaciones realizadas con los Entes Pblicos. De hecho, en la Ley
16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas
tributarias dirigidas a la consolidacin de las finanzas pblicas y al impulso
de la actividad econmica (BOE nm. 312 del 28 de diciembre de 2012) se
introdujo este apartado: Cuando se trate de crditos adeudados por Entes
pblicos, la reclamacin judicial o el requerimiento notarial a que se refiere
la condicin 4. anterior, se sustituir por una certificacin expedida por el
rgano competente del Ente pblico deudor de acuerdo con el informe del
-9-
Interventor o Tesorero de aqul en el que conste el reconocimiento de la

obligacin a cargo del mismo y su cuanta.
-
Que la modificacin se efecte en el plazo de los tres meses siguientes a la

finalizacin del plazo de un ao (o, en el caso de PYMES, del plazo de seis
meses) desde el momento del devengo de la operacin o del vencimiento
del plazo o plazos impagados en el caso de operaciones a plazo.
Por el contrario, no es posible la modificacin en determinados casos tasados,

como establece el apartado Cinco del Art. 80 de la LIVA y que son los siguientes:
a) Crditos que disfruten de garanta real, en la parte garantizada.
b) Crditos afianzados por entidades de crdito o sociedades de garanta
recproca o cubiertos por un contrato de seguro de crdito o de caucin, en
la parte afianzada o asegurada.
c) Crditos entre personas o entidades vinculadas.
d) Crditos adeudados o afianzados por Entes Pblicos.
e) Cuando el destinatario de las operaciones no est establecido en el
territorio de aplicacin del impuesto, ni en Canarias, Ceuta o Melilla.
Cuando exista un auto de declaracin de concurso para los crditos
correspondientes a cuotas repercutidas por operaciones cuyo devengo se produzca
con anterioridad a dicho auto (crditos concursales), tampoco proceder la
modificacin de la base imponible con posterioridad a dicho auto.
3.4.
LUGAR DE REALIZACIN DEL HECHO IMPONIBLE
Las reglas de la localizacin del hecho imponible se encuentran desde el Art. 68 hasta
el Art. 74 y en el caso de los bienes inmuebles los que tratan el lugar de realizacin
son el Art. 68. Dos. 3) y el Art.70. Uno. 1)
Al tratarse de bienes inmuebles, es decir, que no pueden transportarse ni separarse
del terreno en el que se encuentren, se entender como realizado en el territorio de
aplicacin del impuesto aquellos inmuebles que se encuentren dentro del mismo, una
vez hayan sido puestos a disposicin de los adquirentes.
Por tanto la complejidad de este concepto en el tratamiento de las operaciones
inmobiliarias se ve reducida.
No obstante, en la LIVA podemos ver el tratamiento de lugar de realizacin desde el
Art. 68 al Art. 74.
3.5.
DEVENGO DEL IMPUESTO
Se devengar el impuesto cuando se ponga el inmueble a disposicin de los

adquirentes tal y como establece el Art. 75 de la LIVA.
Hay que destacar que en las entrega de bienes inmuebles efectuadas mediante un
contrato de venta con pacto de reserva de dominio u otra condicin suspensiva, de
arrendamiento-venta de bienes o de arrendamiento de bienes con clusula de
transferencia de la propiedad vinculante para ambas partes, se devengar el impuesto
cuando los bienes que constituyan su objeto se pongan en posesin del adquirente.
Puede darse el caso de que queden aplazados algunos pagos tras la entrega del
inmueble. Cuando esto suceda, el devengo del impuesto se producir en el momento
que se ponga a disposicin dicho bien inmueble al adquirente, independientemente de
que el pago del importe del mismo quede aplazado.
-10-
Para el asunto de los arrendamientos, el devengo se producir en el momento en

que resulte exigible la parte del precio acordado que comprenda cada percepcin.
Aunque se puede dar el caso que el precio no est pactado o de que si lo est pero
no se haya determinado el momento de exigibilidad o bien de que el periodo
establecido supere a un ao natural. Cuando algunas de estas situaciones se
produzcan, el impuesto se devengar a fecha 31 de diciembre de cada ao por la
parte proporcional correspondiente al perodo transcurrido desde el inicio de la
operacin, o desde el anterior devengo, hasta la fecha citada.
Por otro lado, en las operaciones inmobiliarias sujetas a gravamen que originen
pagos anticipados anteriores a la realizacin del hecho imponible el impuesto se
devengar en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes
efectivamente percibidos. Sin embargo, el diferimiento del pago a un momento
posterior a la entrega no aplaza el devengo.
3.6.
TIPO IMPOSITIVO
Se entiende como tipo impositivo, el porcentaje aplicable a cada contraprestacin

sujeta al impuesto, para as determinar el importe del mismo.
Por su reciente modificacin se detalla los tipos vigentes en la actualidad y los que
estuvieron vigentes hasta la ltima revisin, de todas las operaciones relacionadas con
bienes inmuebles.
Concepto
Hasta el
31/08/2012
Desde el
01/09/2012
Viviendas, garajes (mximo 2 unidades), y anexos

que se transmitan conjuntamente con la vivienda.
4%
10% (*)
Locales de negocio
18%
21%
Edificaciones destinadas a su demolicin
18%
21%
Arrendamientos con adopcin a compra de

viviendas, incluidas un mximo de 2 plazas de
garaje, y anexos en ellos situados que se arrienden
conjuntamente
8%
10%
Cesin de los derechos de aprovechamiento por

turno de edificios, cuando el inmueble tenga, al
menos, diez alojamientos
8%
10%
Las ejecuciones de obra de renovacin y

reparacin realizadas en viviendas, cuando se
cumplan los siguientes requisitos:
8%
10%
8%
10%
a) Que el destinatario sea persona fsica y utilice la

vivienda a que se refieren las obras para su uso
particular, o sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construccin o rehabilitacin haya
concluido al menos dos aos antes del inicio de las
obras.
c) Que la persona que realice las obras no aporte
materiales o, su coste no exceda del 40% de la
base imponible de la reparacin.
Las ejecuciones de obras consecuencia de
contratos directamente formalizados entre el
promotor y el contratista que tengan por objeto la
construccin o rehabilitacin.
-11-
Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos

directamente formalizados entre las Comunidades
de Propietarios y el contratista que tengan por
objeto la construccin de garajes complementarios
en terrenos o locales comunes, con un mximo de
2 plazas por propietario
8%
10%
Las viviendas de proteccin oficial de rgimen

especial o de promocin pblica, cuando las
entregas se efecten por sus promotores, incluidos
los garajes (con un mximo de dos unidades), y
anexos situados en el mismo edificio que se
transmitan conjuntamente
4%
4%
Los arrendamientos con opcin de compra de

viviendas de proteccin oficial de rgimen especial
o de promocin pblica, incluidas las plazas de
garaje, con un mximo de dos unidades, y anexos
en ellos situados que se arrienden conjuntamente
4%
4%
(*).- Transitoriamente, desde el 01/09/2012 hasta el 31/12/2012 tributaron al tipo del 4%.
1. Tipos impositivos Fuente: Elaboracin propia a partir de la consulta de los nuevos tipos en
la web de la Agencia Tributaria
http://www.agenciatributaria.es/static_files/AEAT/Contenidos_Comunes/La_Agencia_Tributaria/
Segmentos_Usuarios/Empresas_y_profesionales/Novedades_IVA_2012/Nuevos_tipos_IVA_es
_es.pdf
Para entender qu se conoce como anexo que se transmitan conjuntamente con la

vivienda podemos acudir a una de las preguntas frecuentes formuladas en la Agencia
Tributaria y que se responde de la siguiente manera:
Por anexos se entienden, entre otros, adems de las plazas de garaje, los stanos,
las buhardillas o trasteros, escaleras, porteras, as como pistas de deporte, jardines,
piscinas y espacios de uso comn en la propia parcela y que se transmitan
simultneamente con ellos.
Para la aplicacin del tipo reducido a las plazas de garaje (con un mximo de dos) y
los distintos anexos de una vivienda debern, adems de transmitirse conjuntamente
con la misma, estar situados en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio
de viviendas al que pertenecen.
Tratndose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carcter
accesorio no podrn exceder de 5.000 metros cuadrados.
No tendrn la consideracin de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque
se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a
viviendas.
En caso de que se entregaran por ejemplo 3 plazas de garaje, las dos primeras
soportaran el tipo reducido del 10% y la otra plaza se gravara por el 21%.
Por otro lado, las obras de viviendas fueron introducidas en las operaciones con
tipo sper-reducido dentro del Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de Abril, B.O.E. (13 de
Abril), de medidas para el impulso de la recuperacin econmica y el empleo.
Del texto de dicha norma sacamos la premisa con la que fue instaurada: el objetivo
de impulsar el crecimiento de la economa espaola y, con l, la creacin de empleo, y
de hacerlo sobre unas bases ms slidas y sostenibles, exige la adopcin en este
momento de una serie de medidas que refuercen la capacidad de nuestro tejido
productivo y garanticen un apoyo efectivo de las instituciones pblicas a ese
crecimiento.
-12-
Las obras de rehabilitacin fueron incluidas en el Art. 8. Dos. 1) como concepto de

entrega de bienes siempre y cuando cumplan estos requisitos:
a) Que el destinatario sea persona fsica y utilice la vivienda a que se refieren
las obras para su uso particular, o sea una comunidad de propietarios.
b) Que la construccin o rehabilitacin haya concluido al menos dos aos antes
del inicio de las obras.
c) Que la persona que realice las obras no aporte materiales o, su coste no
exceda del 40% de la base imponible de la reparacin.
En el momento que se introdujo esta medida, el sector de la construccin estaba
demasiado parado, no se promocionaban construcciones de inmuebles nuevos. Dicho
sector fue durante aos atrs el principal motor de la economa del pas y ahora se ha
quedado estancado, por tanto, lo que se quiso intentar era promover las obras de de
rehabilitacin de edificios para que el paro y las actividades de este sector no
decayeran tanto.
La finalidad de esta modificacin puede verse en la exposicin de motivos del Real
Decreto Ley 6/2010, de 9 de Abril, B.O.E. (13 de Abril), el cul refiere que se incluyen
reformas destinadas a recuperar la actividad en el sector de la construccin por la va,
fundamentalmente, del impulso fiscal a la actividad de la rehabilitacin de viviendas, y
con el objetivo adicional de contribuir a la eficiencia y ahorro energtico. Se trata de
medidas necesarias y urgentes en el corto plazo para propiciar incrementos en los
niveles de empleo y actividad del sector, y para orientar la misma por una senda de
mayor sostenibilidad.
Lamentablemente, aun habiendo tomado esta decisin de introducir estas
actividades en el rgimen del IVA, el paro sigui creciendo y no sirvi de nada.
Tambin hay que decir que no slo se modific el IVA, sino que otros impuestos,
como por ejemplo el IRPF, fueron cambiados para intentar salvar a un sector
relacionado con la construccin como es el de las inmobiliarias, que se quedaron
obsoletas debido al frenazo de la economa y la bajada del consumo. Cada vez haba
menos operaciones inmobiliarias, las cuales daban trabajo a muchas empresas
dedicadas a esto.
A modo de conclusin, con lo que respecta al tema de las obras de rehabilitacin,
podemos decir que estas variantes que se introdujeron con afn de incentivar este
sector por medio de la reforma fiscal fracasaron.
-13-
-14-
CAPTULO 4
ENTREGA DE INMUEBLES QUE FORMEN PARTE DE UNA
TRANSMISIN DE PATRIMONIO EMPRESARIAL
Este captulo trata de las transmisiones onerosas de patrimonio empresarial.

Cuando se transmita toda la empresa o elementos que formen una unidad
econmica autnoma, a una persona la cual continuar con la actividad empresarial,
siempre y cuando no cierre la empresa, la operacin no quedar sujeta a IVA pero a
los inmuebles se les aplicar el TPO. En este caso es como si el adquirente se pusiera
en el lugar que antes ocupaba el transmitente al frente de la empresa sin que la
actividad de la misma se vea afectada.
En esta situacin puede ocurrir que la persona que adquiere la empresa al cabo de
un tiempo cierre la empresa. Pero, durante cunto tiempo debe mantener dicha
persona la empresa en funcionamiento para que la operacin quede no sujeta?. Pues
bien, aqu se podra decir que existe un vaco legal ya que la legislacin vigente no
especifica lmite de tiempo que debe estar la empresa continuando su actividad. De
hecho, puede pasar que al cabo de pocos meses la actividad empresarial cese y en su
da la transmisin de la empresa no fue gravada con el IVA. Entonces, se deber
regularizar la situacin pues la transmisin quedar sujeta al IVA. En caso de que no
se regularice y la Administracin Pblica detecte irregularidad en el cumplimiento de la
condicin de continuidad de la actividad, podra reclamar al adquirente la liquidacin
del IVA correspondiente.
Por otro lado, cuando la empresa transmitida sea dividida en partes que no
constituyan una unidad econmica autnoma y adquirida cada una de ellas por varias
personas distintas, o bien cuando solo se transmite una parte de la empresa, tambin
que no sea una unidad econmica autnoma, quedando el resto en el funcionamiento
habitual, ambas operaciones tributarn por el IVA.
No obstante, en el caso de que nicamente se transmita una parte de la entidad,
dentro del art.7 de la LIVA el punto 1.b y c se recoge que quedarn excluidas de la no
sujecin, y por consecuente, estarn sujetas a IVA, las operaciones que sean solo una
cesin de bienes, es decir, cuando se transmita un conjunto de bienes que no puedan
considerarse como una unidad econmica autnoma, los cules por si solos no sean
capaces de producir o continuar con la actividad de una empresa.
Y por otro lado, tambin quedarn sujetas a IVA las entregas que se realicen por
parte de empresarios que lo sean exclusivamente por realizar urbanizaciones de
terrenos, construcciones o rehabilitaciones de edificios destinados a la venta
ocasionalmente.
-15-
-16-
CAPTULO 5
EXENCIN
5.1.
CONCEPTO
Por definicin, el Art. 22 de la Ley General Tributaria contempla una definicin segn
la cual: son supuestos de exencin aquellos en que, a pesar de realizarse el hecho
imponible, la ley exime del cumplimiento de la obligacin tributaria principal.
Para la doctrina las exenciones tributarias pueden describirse, atendiendo a los
efectos que producen, como aquellas situaciones en que la deuda tributaria no es
legalmente exigible a pesar de haberse realizado el hecho imponible.
Por tanto, en nuestro caso de estudio, se puede decir que es una liberacin a la
hora de satisfacer el pago del IVA en una operacin inmobiliaria.
5.2.
APLICACIN DE LA EXENCIN
Desde un punto de vista general, y segn lo que venimos estudiando en este trabajo,
el IVA sujeta a tributacin las operaciones inmobiliarias siempre que se hayan
realizado por empresarios o profesionales. No obstante, una vez incluidas en este
mbito de sujecin, la Ley del Impuesto sobre el Valor Aadido, desde su Art. 20 hasta
el Art. 67, ambos inclusive, recoge ciertos supuestos de exencin, aunque nos
centraremos en las que afecten al mercado inmobiliario. En concreto, las entregas de
terrenos rsticos y aquellos que no tengan condicin de edificable, las entregas de
terrenos por consecuencia de una Junta de Compensacin, las segundas y ulteriores
entregas de edificaciones y por ltimo, los arrendamientos que se consideren
prestacin de servicios, que se pueden ver en los apartados 20.Uno. 20,21 22 y 23 de
la LIVA.
5.2.1. Terrenos rsticos, terrenos con construcciones agrarias y parques o
jardines pblicos
Comenzaremos por los recogidos en el Art. 20. Uno. 20 de la LIVA y el cual considera
que estn exentas las entregas de terrenos rsticos y dems que no tengan la
condicin de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos
enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotacin agraria, as
como los destinados exclusivamente a parques y jardines pblicos o a superficies
viales de uso pblico.
Por otro lado, la exencin no se aplica a los siguientes casos, aunque no tengan la
condicin de edificables:
a) Los terrenos calificados como solares por la Ley sobre Rgimen del Suelo y
Ordenacin Urbanas y dems normas urbansticas, as como los dems
terrenos aptos para la edificacin por haber sido autorizada por la
correspondiente Licencia Urbanstica.
b) Los terrenos que estn urbanizados o en curso de urbanizacin, realizados por
el promotor de la urbanizacin, salvo los destinados exclusivamente a parques,
jardines pblicos o a superficies viales de uso pblico.
-17-
c) Y por ltimo los terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en

curso de construccin o terminadas, cuando se transmitan conjuntamente con
las mismas y las entregas de las edificaciones estn sujetas y no exentas de
IVA.
Para una mayor comprensin de los supuestos que se pueden dar en la exencin,
presentamos el siguiente cuadro.
EXENTOS DE IVA
NO EXENTOS DE IVA
Terrenos rsticos
Solares
Terrenos rsticos con construcciones agrarias
Terrenos urbanizados
urbanizacin
en
curso
de
Terrenos destinados a parques y jardines Terrenos con construcciones en curso o

pblicos
terminadas
2. Supuestos de exencin Fuente: Elaboracin a partir de las aplicaciones de la exencin
segn el Art. 20.Uno.20 de la LIVA
Por lo tanto, la caracterstica principal que va a determinar que un terreno est

exento o no exento va a ser su propia naturaleza de edificable o no edificable.
A continuacin procederemos a definir y profundizar en la naturaleza de los
terrenos anteriormente mencionados y sus caractersticas, as como su clasificacin,
para que no haya dudas a la hora de saber en qu situacin nos encontramos cuando
tratemos de conocer si una operacin est exenta o no.
Estas definiciones se encuentran en el texto refundido de la Ley sobre el Rgimen
del Suelo y Ordenacin Urbana, la cual define cada uno de ellos.
Segn el Art. 12 de dicha Ley, los terrenos rsticos son aquellos terrenos que, en
cumplimiento de los planes urbansticos, no pueden ser destinados a fines distintos
del agrcola, forestal, ganadero, cinegtico, vinculados a la utilizacin racional de los
recursos naturales, paisajsticos, histricos o culturales para la defensa de la fauna, la
flora o el equilibrio ecolgico.
Estos terrenos no pueden albergar una edificacin, excluidas aquellas
construcciones que sean necesarias para el desarrollo de una explotacin agrcola.
Por tanto, si la transmisin la realiza un empresario o profesional en el ejercicio de su
actividad empresarial o profesional, estar sujeta y exenta de IVA.
Por otro lado el terreno recalificado es aquel en el que se han iniciado los trmites
administrativos para que se pueda iniciar el proceso de transformacin del suelo con el
fin de perder la calificacin de rstico en el Registro de Inmuebles de Fincas Rsticas.
Su transmisin est sujeta y exenta de IVA si la realizan empresarios o profesionales.
Terreno no urbanizable es aquel suelo que est excluido del proceso de desarrollo
urbanstico por estar sometido el mismo a algn rgimen de proteccin. Este suelo no
puede alcanzar la condicin de solar, por lo que est incluido en los supuestos de
exencin.
Terreno urbanizable es aquel ya ha sido recalificado pero que est pendiente de la
transformacin del suelo por parte de los propietarios. En este caso la operacin
estar sujeta y no exenta de IVA.
Terreno en curso de urbanizacin son aquellos terrenos en los que existen trmites
y autorizaciones administrativas para que se les empiece a dotar de los elementos que
los conviertan en urbanizados; es decir, para que dispongan de acceso rodado,
suministro de agua, energa elctrica.
-18-
En el caso anterior puede darse dos situaciones diferentes con tratamiento distinto,
por una parte puede ocurrir que el transmitente sea empresario o profesional y antes
de la venta haya asumido parte de los costes de urbanizacin, entonces se convierte
automticamente en urbanizador de terrenos y la entrega no estar exenta de IVA. Y
por otro lado, que el transmitente sea empresario o profesional pero no ha soportado
ningn coste de urbanizacin, asumiendo los mismos el adquirente de los terrenos,
por tanto la transmisin estar sujeta pero exenta de IVA.
Terreno urbanizado son aquellos que ya estn dotados de acceso rodado,
abastecimiento de agua y suministro de energa elctrica, as como aquellos que
conforme a su ubicacin se encuentran dentro de reas o zonas consolidadas por la
edificacin.
Al igual que los terrenos en curso de urbanizacin, los que ya estn urbanizados, si
el transmitente es un empresario o profesional y ha asumido los costes de la
urbanizacin, la operacin deber quedar sujeta a IVA y no exenta.
Pero si la transmisin la realiza un empresario que no ha sido el promotor y no ha
asumido costes, entonces quedar sujeta pero exenta de IVA.
Por ltimo y para terminar con los distintos tipos de terrenos que podemos
encontrarnos, estn el suelo edificable con la condicin de solar o sin la condicin
pero con licencia de edificabilidad.
El primero, terreno edificable o solar, el cual estar sujeto a IVA y no exento, es
aquel que tiene las siguientes caractersticas:
a) Se trata de suelo urbano; es decir, cuenta con suministro de energa elctrica,
acceso rodado, abastecimiento y evacuacin de aguas.
b) Es apto para la edificacin; por tanto, quedan excluidas aquellas parcelas que
sean reservadas para otros usos de jardines y parques pblicos.
c) Est urbanizado conforme a las normas mnimas establecidas por el
planeamiento urbanstico.
Y para concluir, si el terreno no es un solar pero tiene la licencia de edificabilidad,
es decir, que son aptos de ser utilizados para la edificacin. En este supuesto su
transmisin no estar exenta de IVA.
5.2.2. Terrenos como aportacin inicial de una Junta de Compensacin
Para conocer el significado de Junta de Compensacin y su funcionamiento podemos
acudir a una enciclopedia jurdica6, ya que se trata de algo complejo.
De dicha enciclopedia sacamos las siguientes aclaraciones. La Junta de
Compensacin se define como una entidad urbanstica colaboradora, con
personalidad propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines, a travs del
cual son los propietarios que representen, como mnimo, el 60% de la superficie total
del polgono o unidad de actuacin, quienes asumen la ejecucin de la urbanizacin y
proceden a la distribucin de beneficios y cargas derivada del planeamiento.
Es decir, la Junta no es ms que una entidad urbanstica que deriva de la unin de
varios empresarios, como mnimo de los que posean el 60 % del total del terreno del
polgono, destinado a ser urbanizado a travs de un plan comn y teniendo dicha
Junta una personalidad propia.
6
Definicin de Junta de Compensacin

compensacion/junta-de-compensacion.htm
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/junta-de-
-19-
La Junta de regir por sus Estatutos, por las Normas Especiales sobre las mismas
de la Ley del Suelo y del Reglamento de Gestin Urbanstica y por las Normas
Generales de dicho Reglamento.
Para que pueda considerarse como entidad con personalidad jurdica propia debe
estar inscrita en el Registro de entidades Urbansticas Colaboradoras, esto se recoge
en el Art. 26 del R.G.U.
Se puede decir que tiene capacidad para cumplir con los objetivos que debe
desarrollar; que entre otros los ms importantes son, realizar el proyecto de
urbanizacin, ejecutar las obras de urbanizacin, ceder al uso pblico unos terrenos ya
urbanizados al Ayuntamiento o adjudicar parcelas resultantes a los propios miembros
de la Junta.
Adems pueden formar parte de la Junta aquellos propietarios de terrenos ajenos al
polgono y a la vez necesarios para la implantacin de dicho polgono.
La incorporacin de los propietarios que estn dentro del polgono a la Junta de
Compensacin es obligatoria y si se negase se procedera a la expropiacin de
terrenos, bienes y derechos del mismo.
La Junta de Compensacin est considerada como uno de los sistemas de
ejecucin del planeamiento urbanstico7, el cul se define como: El conjunto de
instrumentos tcnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo y
regular las condiciones para su transformacin o, en su caso, conservacin.
Comprende un conjunto de prcticas de carcter esencialmente proyectivo con las
que se establece un modelo de ordenacin para un mbito espacial, que generalmente
se refiere a un municipio, a un rea urbana o a una zona de escala de barrio.
Tras este proceso de planeamiento se inicia otro para la ejecucin del mismo,
conocido como gestin urbanstica y el cul lo integran dos fases:
-
Ejecucin jurdica que se desarrolla a travs de proyectos de compensacin,

reparcelacin o expropiacin.
Ejecucin material, que es la transformacin del suelo en solares edificables

a travs de urbanizacin u obras.
Una vez realizado el planeamiento, la ejecucin de estas dos fases puede llevarse
a cabo a travs de:
-
Expropiaciones, realizadas por una entidad pblica, que actuaran igual que si
se tratara de una entrega de bienes, es decir, si los bienes inmuebles
expropiados forman parte de un patrimonio empresarial la operacin estara
sujeta a IVA y en caso de que no formen parte no se vera afectos a este
impuesto.
Adems de las expropiaciones, puede darse el sistema de cooperacin,

llevado a cabo por un Ayuntamiento a travs de una organizacin de medios
con carcter empresarial lo que conllevar a la tributacin por IVA en las
operaciones inmobiliarias que realice dicha cooperacin para llevar a cabo la
gestin urbanstica, es decir, el tratamiento fiscal sera igual que si se tratara de
cualquier otra empresa.
Y por ltimo, a travs de compensacin, a travs de la formacin de Juntas de

compensacin
En este caso nos centraremos en el estudio de las actuaciones de las Juntas de

Compensacin.
Definicin planeamiento urbanstico http://es.wikipedia.org/wiki/Planeamiento_urban%C3%ADstico
-20-
Cuando se forme una Junta, lo primero que habra que ver es si se produce alguna
entrega de terrenos a la misma por parte de los propietarios con la condicin de que
entren a formar parte de ella.
Por otro lado la Junta tiene condicin de empresario. Por tanto, tiene la obligacin
de repercutir el tributo a sus miembros por los servicios de urbanizacin que est
prestando y a su vez el derecho de deducirse las cuotas que soporta por el bien
adquirido.
En estos casos se entiende que no existe entrega de bienes entre el propietario y la
Junta, por lo que a efectos del IVA se considera empresario urbanizador del terreno al
propietario del mismo, siempre y cuando cumplan los requisitos que establece el Art.
5. Uno. d) de la LIVA.
Durante el transcurso del proceso de urbanizacin existen distintas fases de
actuacin que transcurren en el tiempo y para distinguirlas acudimos al manual La
tributacin de las operaciones inmobiliarias: IVA e ITPAJD de los autores D. Francisco
Javier Snchez Gallardo, D. Javier Prez-Fadn Martnez y D. Luis Javier Romero
Hinjos, desde la pgina 32 a la pgina 38 y que son las siguientes:
-
Delimitacin del polgono de actuacin.

Las diferentes circunstancias que se pueden dar en esta fase son las que se
muestran a continuacin:
1. Indemnizacin a los propietarios que decidan no integrarse en la
Junta de Compensacin.
Se puede dar el caso de que este propietario no alcance el mnimo
para la obtencin de una parcela edificable, por lo que la supuesta
adjudicacin de dicha parcela se sustituye a cambio de una
indemnizacin en metlico. Si se tratara de un particular la
operacin no estara sujeta a IVA, pero si fuera un empresario la
operacin estara gravada con IVA y a su vez exenta ya que recibe
la compensacin econmica sin haber recibido ningn
aprovechamiento a cambio, lo que se entendera como la entrega de
un terreno no edificable, es decir, exento de IVA.
Tambin puede darse que el propietario supere la extensin mnima
pero decida sustituir la adjudicacin del terreno urbanizado por una
compensacin en metlico. En tal caso ocurrira lo mismo que lo
visto en el anterior.
2. Expropiacin de los terrenos de los propietarios que no formen parte
de la Junta, en caso de que stos se resistan a formar parte de ella.
Cuando alguno se oponga a formar parte de la Junta, se le expropia
el terreno a cambio de una cantidad econmica. Dicha operacin se
tratar a efectos del IVA igual que los dos anteriores casos.
Inicio de la urbanizacin.
Esto hace referencia al reparto de los costes de urbanizacin del terreno que
se pueden dar hasta despus de haber iniciado las obras fsicas. Las
circunstancias que pueden darse en esta fase son las siguientes:
1. Los propietarios de derechos de aprovechamientos urbansticos que
renuncian a los mismos.
Puede darse porque no quieran participar ni incurrir en los costes
del proceso o porque no pague la primera cuota de urbanizacin, en
ambos casos si se tratase de un particular no estara sujeto a IVA y
si fuese empresario estara sujeto pero exento porque el terreno no
tiene la condicin de edificable.
-21-
Puede ocurrir que el propietario renuncie al proceso una vez iniciado

ste. En tal caso seguira siendo el sujeto pasivo y debera hacer
frente al tributo aunque no haya satisfecho todos los costes de
urbanizacin, pero se entiende que es propietario de un terreno en
curso de urbanizacin.
Que el propietario del terreno ceda una parte del mismo a cambio de
una parte inferior de adjudicacin a lo que le correspondera, pero
libre de costes de urbanizacin. La urbanizacin del resto del
terreno que cede la ha costeado a cambio de la entrega de los
mismos, por lo que se considera que est sujeto y no exento de IVA
en la totalidad del terreno del que es propietario.
Y por ltimo, que un propietario no pague las cuotas de urbanizacin
de su terreno aun habindose realizado las obras fsicas
pertinentes, renuncie a participar en el proceso y adems venda su
terreno. En este caso, aunque las obras estn ya realizadas, el
terreno se considera no urbanizable por lo que la operacin no
estar sujeta cuando se trate de un particular y sujeta pero exenta
cuando la compre un empresario, teniendo que asumir los costes
del proceso dicho adquirente.
2. Indemnizaciones cuando haya que demoler o desalojar para su
demolicin. En este caso estas cantidades no se pueden considerar
como contraprestacin a efectos del IVA, por lo que no estarn
sujetas.
3. Los suplidos son considerados como costes del proceso pero
quedan excluidos de la base imponible del IVA.
4. La urbanizacin de terrenos. Ya se ha comentado anteriormente que
ante los gasto para las obras de urbanizacin de un terreno la Junta
acta como empresaria y deber hacer frente al IVA cuando
proceda, as como los dems gastos generales que reciba la Junta
por parte de sus propietarios para la realizacin de la urbanizacin.
5. Como ltima consecuencia, puede ocurrir que existan cesiones
obligatorias a los Ayuntamientos. En este caso no procede como
entrega de bienes ya que est cumplindose una obligacin.
Aunque tambin se destinan ciertos terrenos a sistemas generales y
locales que acaban en propiedad del Ayuntamiento, como pueden
ser calles, aceras y dems, los cules se entienden como entrega y
estarn sujetas y exentas de IVA.
-
Finalizacin de la urbanizacin de terrenos.

Cuando se han acabado ya las obras de urbanizacin, la entrega de estos
terrenos a los que pertenecen a la Junta no se considera entrega de bienes a
efectos del IVA. En caso de que stos lo vendan una vez urbanizados, si
tendrn consideracin de entrega de bien y estarn obligados a tributar por
este impuesto debido a su condicin de empresarios.
Una vez conocido tanto el concepto como el funcionamiento de la Junta de

Compensacin procederemos a resumir la aplicacin de la exencin del IVA cuando
los sujetos pasivos sean las ya mencionadas Juntas.
Segn el Art. 20. Uno. 21 quedarn exentas de tributacin aquellas entregas de
terrenos que supongan la aportacin inicial del propietario a la Junta de
Compensacin, as como por el contrario, las adjudicaciones de terrenos a los
propietarios por parte de la Junta.
-22-
Mencionar que estas adjudicaciones van en funcin de la aportacin que realice el

propietario a la Junta, por tanto tienen relacin directa tanto dicha aportacin como la
adjudicacin de lo que le corresponde dentro del polgono o unidad de actuacin.
5.2.3. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluido los

terrenos, cuando se produzcan despus de terminada su construccin o
rehabilitacin.
Ya hemos hablado anteriormente en este trabajo sobre lo que se considera segunda y
ulteriores entregas, aun as no est de ms recordar que son todas aquellas que no se
consideran primera entrega.
A su vez, primera entrega son las que se realizan por el promotor cuando la obra
est acabada. No ser considerada primera entrega aquella que se realice habiendo
sido utilizado el inmueble por otras personas distintas al adquirente o bien por propio
empresario, en un periodo de igual o mayor duracin de dos aos, salvo que se trate
del adquirente, en cuyo caso si se considerara primera entrega.
Por tanto, estarn exentas de IVA aquellas transmisiones que sean segundas y
ulteriores entregas, as como los terrenos donde se encuentren las edificaciones.
Como excepcin, en el caso de que se trate de una vivienda unifamiliar, los
terrenos no podrn ser mayores de 5000 m2.
Aquellos inmuebles que formen parte de la transmisin de un patrimonio
empresarial y no estn sujetos, como recoge el Art. 7.1 de la LIVA, no tendrn la
condicin de primera entrega.
Adems, la exencin no se aplicar a los siguientes supuestos:
a) Las entregas de edificaciones efectuadas el mismo ao que se ejecute una
opcin de compra por parte del adquirente, siempre y cuando se realice con
entidades que se dediquen a realizar contratos de arrendamiento financiero.
b) Las entregas de edificaciones para su rehabilitacin.
c) Las entregas de edificaciones para su demolicin antes de una nueva
promocin urbanstica.
Con la introduccin del nuevo concepto de rehabilitacin en el R.D. Ley 6/2010, de
9 de Abril, B.O.E. (13 de Abril), las entregas de viviendas rehabilitadas son
consideradas como primera entrega y por tanto estarn sujetas y no exentas de IVA.
Esto se hizo para que pudieran ser deducidas por el empresario. Como ya hemos visto
en el apartado de los tipos de gravamen, esta modificacin se realiz con la premisa
de fomentar las obras de rehabilitacin en el sector de la construccin, ya que la
compra-venta de viviendas nuevas se paraliz.
Entonces, asimilamos la entrega de viviendas rehabilitadas a la entrega de un
edificio nuevo siempre y cuando se cumplan los requisitos previstos en el Art. 20. Uno.
22. b) de la Ley 37/1992, que son los siguientes:
Cuando el coste total de las obras del proyecto de rehabilitacin exceda del 25%
del precio de adquisicin de la edificacin, si se realiza en un periodo igual o superior a
dos aos despus de dicha adquisicin, o bien cuando exceda de ese mismo
porcentaje del valor de mercado que tuviera la edificacin en el momento del inicio de
la obra, y en ambos casos sin incluir el precio del terreno.
-23-
Por otro lado, el otro requisito es cuando el objeto principal sea la reconstruccin de
las edificaciones, teniendo que ser ms del 50% del coste total del proyecto el
destinado a las obras de consolidacin de elementos estructurales, o a las obras
anlogas o conexas de la rehabilitacin.
Se entiende por obras anlogas aquellas de adecuacin de estructuras para dar
seguridad al inmueble, las de refuerzo de la cimentacin, pilares o forjados, las de
ampliacin de la superficie construida, las de reconstruccin de fachadas o patios
interiores y las de instalaciones de elevadores.
Por otra parte, son obras conexas aquellas cuyo coste total sea inferior al de las
obras de consolidacin y, en su caso, a las obras anlogas de stas, siempre que
estn relacionadas a ellas y no sean un simple acabado en la edificacin ni
mantenimiento o pintura de la fachada.
Se incluyen como obras conexas las siguientes, las obras de albailera, fontanera y
carpintera, las destinadas a la mejora de cerramientos, instalaciones elctricas, agua,
climatizacin y proteccin contra incendios, y por ltimo, aquellas obras destinadas a
la rehabilitacin energtica que mejoren el rendimiento y reduciendo as su demanda o
bien las que incorporen nuevas fuentes de energa renovable.
Para la aplicacin de la exencin en estos casos presentamos el siguiente cuadro:
Edificacin
Edificacin no
utilizada
Edificacin utilizada
Plazo transcurrido desde la finalizacin de la

construccin o rehabilitacin
Tratamiento
Plazo inferior a 2 aos
No exenta
Plazo igual o superior a 2 aos
No exenta
Edificacin
utilizada por el
promotor
Plazo inferior a 2 aos
No exenta
Plazo igual o superior a 2 aos
Exenta
Al arrendatario o titular del

derecho de uso o disfrute
No exenta
Arrendamiento o
derecho real de
uso o disfrute
Plazo inferior a
2 aos
A un tercero
No exenta
Plazo igual o
superior a 2
Exenta
aos
3. Aplicacin de la exencin Fuente: Sanchez Gallardo, Francisco J. (2007): La tributacin
de las operaciones inmobiliarias: IVA e ITPAJD, (Editores): Edicin Fiscal, CISS, Valencia,
pg. 41
-24-
CAPTULO 6
ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES
6.1.
CONCEPTOS PREVIOS
Para definir tanto las dos partes que integran el contrato, como lo que transmiten en el
arrendamiento, nos referimos a los siguientes artculos del Cdigo Civil. Por un lado el
Art. 1543:En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el
goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.,
En cuanto a los sujetos del contrato, el Art. 1546:Se llama arrendador al que se
obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al
que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Y para entender lo que es el uso y disfrute de algo aludimos tambin a otro artculo
del Cdigo Civil, en concreto el Art. 467 que define el usufructo as: el usufructo da
derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligacin de conservar su forma y
sustancia
En trminos ms generales, cuando hablamos de arrendamiento, debemos
entenderlo como un contrato de consentimiento, que crea obligaciones reciprocas, es
decir, el uso de una cosa a cambio de pago como contraprestacin, y que se extiende
durante un periodo de tiempo determinado.
Se puede entender tambin como un acto de administracin en la explotacin de
los bienes para obtener rendimientos de ellos. Entonces, lo nico necesario para que
se concierte un arrendamiento ser la capacidad del arrendador tenga la capacidad de
administrar8
6.1.1. Los arrendamientos como prestacin de servicios.
Como visin general, segn una definicin de derecho civil, el concepto de prestacin
es el comportamiento obligatorio del deudor a cumplir con algo.9
En el mbito tributario y ms concretamente en la regulacin del IVA, el Art. 11 de
la Ley del Impuesto define como prestacin de servicios toda aquella operacin sujeta
a este impuesto y no considerada como entrega de bien. En dicho artculo se citan
ejemplos de prestacin de servicios como pueden ser: ejercicio independiente de una
profesin, arrendamientos de bienes, traspaso de locales, transportes, servicios de
hostelera o explotacin de ferias, entre otros.
Debemos aludir expresamente a un tipo de contratos que merecen una calificacin
distinta en la LIVA, en concreto nos referimos los contratos de arrendamiento-venta,
esto quiere decir que cuando finalice dicho contrato de arrendamiento, el arrendatario
tendr prioridad para adquirir la vivienda. Ambas partes salen beneficiadas. Por un
lado el arrendatario mientras alquila la vivienda est invirtiendo en una posible compra
de ella y por otro, el arrendador si tiene pensado vender el inmueble, no necesitara
buscar comprador.
Por ltimo, si el arrendatario decidiese adquirir el inmueble, tendra la opcin de
deducirse del importe total la cantidad que ya haya pagado durante su alquiler. Este
tipo de contratos se recogen en la LIVA en el Art. 8. Dos. 5., el cual lo define como un
8
9
LacruzBerdejo, Jose Luis (2003). Elementos de Derecho Civil. Madrid: Dykinson

LacruzBerdejo, Jose Luis (2003). Ibidem
-25-
concepto de entrega de bienes y a efectos de esta ley se asimilan a los

arrendamientos con opcin de compra.
6.1.2. La constitucin y transmisin de derechos reales de goce y disfrute.
Para definir la constitucin y transmisin de estos derechos volvemos a aludir el
artculo citado anteriormente del Cdigo Civil, el Art. 467. Definicin de usufructo: el
usufructo da derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligacin de conservar su
forma y sustancia.
Para ver su tratamiento en el IVA debemos aludir al Art. 11. Dos de dicha Ley
donde se definen los conceptos de prestaciones de servicios, y a su vez dentro de
este el punto 3 concreta las cesiones de uso o disfrute de bienes.
Sus caractersticas ms importantes son que una vez transmitido el derecho no
puede ser utilizado el bien por el propietario y a la vez otorga potestad sobre el mismo
al que vaya a disfrutarlo.
6.2.
SUPUESTOS EXENTOS DE IVA
Quedarn exentos, como se puede ver en el Art. 20. Uno. 23. a) y b), todos los
arrendamientos de servicios y las transmisiones de derechos reales de goce y disfrute
que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones agrarias que se utilicen para la
explotacin de una finca rstica, exceptuando las construcciones inmobiliarias
destinadas a actividades de ganadera independientes de la explotacin del
suelo.
Por ejemplo, un propietario de una finca rstica arrienda parte de su finca a otro
para que ste realice una explotacin agrcola y a su vez unas construcciones agrarias
para que lo utilice de almacenamiento de maquinaria agrcola. Pues bien, en este caso
tanto la parte de la finca arrendada como las construcciones agrcolas estarn sujetas
y exentas de IVA.
Sin embargo, este mismo propietario arrienda tambin unos edificios destinados a
la cra y guarda de ganado vacuno. En este caso, la operacin no estar exenta de
IVA, puesto que las edificaciones irn destinadas a una actividad diferente a la
principal, que sera la agrcola.
b) Los edificios destinados a vivienda, as como los arrendamientos por parte de
entidades gestoras de programas pblicos de apoyo a la vivienda o por parte
de sociedades acogidas al rgimen especial de Entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas, las cuales deben reunir unos requisitos que viene
recogidos en el Art. 53 del Texto Refundido de la Ley de Impuestos sobre
Sociedades.
En este ltimo caso, los requisitos10 que deben cumplir son los siguientes:
-
10
El nmero de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo

momento igual o superior a 8.
http://www.agenciatributaria.es/AEAT.internet/Inicio_es_ES/_Segmentos_/Empresas_y_profesionales/E
mpresas/Impuesto_sobre_Sociedades/Regimenes_tributarios_especiales/Regimen_Especial_de_Enti
dades_dedicadas_al_arrendamiento_de_viviendas.shtml
-26-
Las viviendas permanezcan arrendadas u ofrecidas en arrendamiento durante

al menos tres aos. El incumplimiento de este requisito implicar para cada
vivienda, la prdida de la bonificacin que hubiera correspondido.
Las actividades de promocin inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto

de contabilizacin separada para cada inmueble adquirido o promovido.
En el caso de entidades que desarrollen actividades complementarias a la

actividad econmica principal de arrendamiento de viviendas, que al menos el
55%:
de las rentas del perodo impositivo, excluidas las derivadas de la

transmisin de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el perodo
mnimo de mantenimiento.
del valor del activo de la entidad sea susceptible de generar rentas que
tengan derecho a la bonificacin.
Este caso es ms sencillo, todos aquellos inmuebles que sean arrendados y

destinados a vivienda, quedarn exentos de IVA.
Si por el contrario, el arrendamiento se realiza a una empresa, la cual desarrollar all
su actividad empresarial, el local estar sujeto y no exento de IVA.
Adems la exencin tambin se aplica a los garajes, anexos y muebles, arrendados
conjuntamente con los inmuebles.
Para concluir, la exencin no comprender en los siguientes supuestos:
a) Arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehculos,
arrendamientos de terrenos para almacenaje de bienes o productos,
arrendamientos de terrenos para exposiciones o publicidad.
b) Arrendamientos con opcin de compra cuya compra estuviese sujeta y no
exenta de IVA.
En caso de que el arrendatario ejercitase la opcin de compra, la operacin estara
sujeta y no exenta de IVA.
c) Arrendamientos de apartamentos o viviendas cuando el arrendador preste
servicios propios de la hotelera, tales como restaurante, limpieza o lavado de
ropa.
Cuando el arrendador ponga a disposicin del arrendatario servicios de hostelera
la operacin estar sujeta y no exenta de IVA. Estos servicios complementarios del
servicio de hostelera son, entre otros, los servicios de personal, telfono, bar,
restaurante, limpieza de ropa, etc.
d) Arrendamientos de edificios para ser subarrendados, siempre y cuando no
vayan destinados para almacenaje y arrendamientos de edificios asimilados a
viviendas de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos.
e) Constitucin de derechos reales de goce y disfrute sobre los bienes inmuebles
anteriormente descrito en los prrafos anteriores, exceptuando el
arrendamiento con opcin de compra.
-27-
-28-
CAPTULO 7
RENUNCIA DE EXENCIONES
7.1.
CONCEPTO
Como ya hemos visto en el captulo anterior, hay algunas operaciones inmobiliarias

que estn sujetas a IVA y exentas de tributar, en concreto, las entregas de terrenos no
edificables, las entregas de terrenos a las Juntas de Compensacin, las
adjudicaciones efectuadas por dichas Juntas y las segundas y ulteriores entregas de
edificaciones, las cules se recogen en los apartados 20, 21 y 22 del Art.20.Uno de la
LIVA.
En el siguiente apartado de ese mismo artculo, en el 20. Dos, aparece la siguiente
definicin con referencia a la renuncia de dicha exencin: Las exenciones relativas a
los nmeros 20, 21 y 22 del apartado anterior, podrn ser objeto de renuncia por el
sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente,
cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que acte en el ejercicio de sus actividades
empresariales o profesionales y tenga derecho a la deduccin total del impuesto
soportado por las correspondientes adquisiciones.
Se entiende que tiene derecho a deduccin total del impuesto cuando el adquirente
pueda deducirse en la declaracin de ese ao la totalidad del IVA derivado de la
operacin inmobiliaria.
7.2.
FUNDAMENTOS
El principal fundamento de la renuncia a la exencin es evitar posibles consecuencias

negativas que pueden producir las exenciones en las entregas de bienes realizadas
entre empresarios, en concreto, una ruptura de la cadena de deduccin del impuesto
que genera costes a la hora de recuperar las cuotas soportadas.
De este modo se permite a los sujetos pasivos la condicin de optar por la
tributacin de determinadas operaciones inmobiliarias que tienen reconocida la
exencin del IVA, por tanto, la renuncia supondr la tributacin del IVA.
El hecho de que el empresario acabe pagando por el IVA supondr incrementar su
cuota soportada, con lo que si finalmente ha contribuido ms con el IVA a la Hacienda
Pblica que lo repercutido por este impuesto para l, obtendr el beneficio de que le
salga a devolver dicha diferencia.
No obstante, el fin del impuesto es gravar al consumidor final y el efecto que
persigue es permitir la deduccin entre empresarios. Esto conlleva, como ya hemos
comentado en los conceptos, que la renuncia slo proceder en el caso de que el
destinatario de la operacin exenta sea un sujeto pasivo con derecho a deduccin total
de las cuotas soportadas en la misma.
7.3.
REQUISITOS
Despus de conocer el concepto de renuncia y los fundamentos de la misma,

podemos deducir que, segn se recoge en la LIVA, son tres los requisitos que deben
darse para llevar a cabo la renuncia:
a) Que nos encontremos ante una entrega de terrenos o de edificaciones exentas
de IVA. En virtud de los apartados 20, 21 y 22.
b) Que exista una renuncia por el transmitente de dichos bienes.
-29-
c) Derecho a la deducibilidad ntegra, no siendo posible una deducibilidad parcial,

de las cuotas soportadas.
Adems de estos tres requisitos, debe aadirse otro ms que aparece en el Art. 8.1
del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Aadido, el cul recoge que la renuncia
debe comunicarse fehacientemente, es decir, que da testimonio de la certeza de la
renuncia, al adquirente con carcter previo o simultneo a la entrega de los
correspondientes bienes.
La comunicacin de la renuncia deber justificarse con una declaracin suscrita por
el adquirente, en la que ste haga constar su condicin de sujeto pasivo con derecho a
deduccin total del impuesto soportado por las adquisiciones de los bienes inmuebles.
La renuncia a la exencin por el sujeto pasivo no necesita una renuncia expresa por
el transmitente en escritura pblica, es decir, que slo hace falta que las partes se
comuniquen la intencin de renuncia y el cumplimiento de las condiciones para ello.
Estas comunicaciones entre las partes deben ser por escrito, sin que sea necesaria
la intervencin de un notario para que tengan validez ni presentar una declaracin
suscrita ante la Administracin de Hacienda.
Por tanto habr un cuarto requisito:
d) Que el transmitente comunique al adquirente la renuncia con carcter previo o
en el mismo momento de la entrega del bien inmueble.
La renuncia se practicar por cada operacin realizada por el sujeto pasivo y el
transmitente deber comunicar en todo caso al adquirente para que ste conozca el
rgimen de tributacin aplicable a la operacin y as dotar de la necesaria seguridad
jurdica.
La obligacin del transmitente de comunicar la renuncia a la exencin del IVA al
adquirente pretende evitar la duplicidad impositiva que se producira si el adquirente
presentara su declaracin por el TPO.
La opcin de renuncia debe ser ejercitada por el transmitente, ya que l es el sujeto
pasivo del impuesto, pero como la posibilidad de optar est condicionada al
cumplimiento de determinados requisitos que dependen del adquirente, slo podr
aplicarse la misma si ste est interesado en ella.
Para esclarecer los requisitos de la posible renuncia hemos encontrado debemos
aludir a launa sentencia de la Audiencia Nacional a fecha de Octubre de 2012 que
seala lo siguiente:
Hay que poner nfasis en que la opcin de renuncia debe ser ejercitada por el
transmitente, ya que l es el sujeto pasivo del impuesto, pero como la posibilidad de
optar est subordinada al cumplimiento de determinados requisitos que dependen del
adquirente, slo podr aplicarse la misma si ste est interesado en ella,
establecindose, por ello, como requisito previo al ejercicio de la renuncia por parte del
transmitente, la tenencia por ste de una declaracin, suscrita por el adquirente, en la
que haga constar su condicin de sujeto pasivo del impuesto, as como su afirmacin
de tener derecho a la deduccin total del IVA a soportar con ocasin de la adquisicin
inmobiliaria objeto de la renuncia.
7.4.
INVERSIN DEL SUJETO PASIVO
El pasado mes de Octubre sali publicada en el BOE la modificacin de la normativa

tributaria y presupuestaria y de adecuacin de la normativa financiera para la
investigacin de las actuaciones en la prevencin y lucha contra el fraude (Ley 7/2012,
de 29 de octubre). Esta modificacin entr en vigor el da 31 de Octubre de 2012.
-30-
En concreto, las nuevas operaciones que se ven afectadas por la inversin del
sujeto pasivo son las siguientes:
a) Entrega de bienes inmuebles como consecuencia de un proceso concursal.
b) Entregas exentas de bienes inmuebles (terrenos rsticos y segundas o
posteriores entregas de edificaciones) en las que el sujeto pasivo haya
renunciado a la exencin.
c) Entregas efectuadas en ejecucin de la garanta constituida sobre bienes
inmuebles.
d) Ejecuciones de obra, con o sin aportacin material, as como las cesiones de
personal para su realizacin, la construccin o rehabilitacin de edificaciones.
Debido a esta inversin del sujeto pasivo, que tiene lugar solo cuando el vendedor y
el adquirente son empresarios o profesionales, la obligacin de tributar por el impuesto
ya no es del empresario que realiza la entrega del inmueble, sino que ser el
comprador o adquirente.
De este modo, el sujeto adquirente solo podr deducirse el IVA soportado si
acredita que ha ingresado el IVA repercutido.
Aplicando el mecanismo de inversin del sujeto pasivo, las obligaciones formales y
liquidacin del impuesto quedarn as:
a) El vendedor debe emitir la factura sin repercutir el impuesto, y debe hacer
mencin que el sujeto pasivo es el comprador del inmueble por la nueva
modificacin recogida en el Art. 84 de la LIVA.
b) El receptor de la factura, es decir, el comprador, deber declarar y autoliquidar
el impuesto en la declaracin de IVA correspondiente. Ello supondr ingresar el
IVA repercutido y podr deducirse el IVA soportado. En caso de que tenga
derecho a deducirse la totalidad del IVA soportado, el efecto final ser neutro.
Segn la Hacienda Pblica, as se evita el doble perjuicio por la falta de ingreso del
impuesto por el transmitente del inmueble y por la deduccin del IVA soportado por el
adquirente del mismo.
Para explicarlo mejor podemos poner un ejemplo sencillo. Antes, si un comprador
compraba un local destinado a realizar una actividad empresarial determinada y por
ello pagaba al vendedor una cantidad en concepto de IVA, dicha cantidad poda ser
deducida por el comprador sin importar la actuacin del vendedor, es decir, que si el
vendedor no ingresaba el IVA que ha cobrado, el problema era de Hacienda y el
comprador poda deducir su impuesto sin ningn tipo de inconveniente.
Pues bien, ahora, con la nueva modificacin, Hacienda se asegura que recibir la
cuota soportada por el comprador en la operacin inmobiliaria.
Y por ltimo mencionar la posible sancin introducida en la LIVA. Por un lado el Art.
170 de dicha Ley califica como infraccin tributaria la no consignacin de la
autoliquidacin del impuesto las cantidades de las que el empresario sea sujeto pasivo
como destinatario de las operaciones, y por otro, el Art. 171 define en que consiste la
sancin, la cual ser una multa del 10 por ciento de la cuota correspondiente a las
operaciones no consignadas.
Es decir, que aunque el efecto final fuera neutro como hemos dicho antes, habr
una sancin del 10 por ciento sobre la cuota terica del IVA repercutido no
consignado.
-31-
-32-
CAPTULO 8
CONCLUSIONES
Para concluir este trabajo fin de grado procederemos a plantear las conclusiones e
ideas ms relevantes que hemos obtenido a travs del estudio de cada apartado
tratado en el anlisis de la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias.
PRIMERO
Realizamos una breve introduccin al tema sobre el que trata el trabajo, la fiscalidad
de las operaciones inmobiliarias, explicando la causa de la eleccin de este tema. La
premisa de este trabajo es resaltar la importancia e influencia que tiene la fiscalidad en
la sociedad para aquellos que compran o venden un inmueble, ya sea destinado para
vivienda, para negocio o simplemente para obtener una renta a partir de l. Adems
de los cambios que han sufrido en los ltimos aos debido a la crisis, donde han
bajado considerablemente el nmero de operaciones inmobiliarias a pesar de las
medidas fiscales tomadas, las cuales no han tenido el efecto deseado en este sector
tan importante de la economa y podemos destacar que la fiscalidad en dichas
operaciones es influyente pero no llega a ser decisiva.
SEGUNDO
Cuando hablamos de la fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en este trabajo nos
referimos al tratamiento del IVA en dichas operaciones, as como saber cundo
procede tributar por ITPAJD. Lo que destacamos de este punto es que cuando la
operacin la realiza un empresario debe tributar por IVA y si la realiza un particular
debe tributar por TPO. Adems puede darse el caso de que la operacin sujeta a IVA
est exenta como vemos en el quinto punto, en tal caso pasa a tributar por TPO.
Ambos son incompatibles pero a su vez siempre debe estar la operacin gravada por
alguno de los dos.
TERCERO
Siempre que se trate de una primera entrega del inmueble, realizada por parte de un
empresario y en el momento que se pone a disposicin del que la compra la operacin
estar sujeta a tributar por IVA con unos tipos impositivos, que van en funcin de las
caractersticas del inmueble, sper-reducido del 4%, reducido del 10% y general del
21%. Estos tipos fueron modificados entrando en vigor el 1/1/2013 despus de que el
gobierno tomara esta medida. Las viviendas, con 2 garajes como mximo y los anexos
a la misma pasaron del 4% al 10% lo que supuso un incremento en las operaciones de
compra-venta de viviendas en el ltimo trimestre del ao 2012. Podramos decir que
se debi a que los compradores se apresuraron antes de que entrara en vigor la
modificacin pero no sera del todo exacto puesto que como se han comprobado en
los datos emitidos del primer trimestre de 2013, este nmero de operaciones ha
seguido creciendo aun estando el tipo de gravamen en 21%. An ms anecdtico es el
dato emitido en el mes de Abril que indic una nueva cada del nmero de operaciones
realizadas. Entonces podemos decir que la fiscalidad, en concreto el tipo de IVA y sus
posibles ventajas fiscales que aadan pueden ser influyentes a la hora de una compra
de vivienda pero no decisiva. Con respecto a los dems tipos que fueron modificados,
los que estaban en sper-reducidos se mantuvieron al mismo porcentaje (excepto el
ya comentado caso de las viviendas), los que estaban al 8% pasaron al 10% y los del
18% al 21%.
-33-
CUARTO
Cuando se transmita toda la empresa o elementos que formen una unidad econmica
autnoma, a una persona la cual continuar con la actividad empresarial, la operacin
no quedar sujeta a IVA pero a los inmuebles se les aplicar el TPO. El principal
problema que nos encontramos ante esta situacin es que muchas empresas son
vendidas y la Administracin no controla si el adquirente contina con una actividad
empresarial, es decir, que se dan casos en los que esta actividad cesa. Si esto
ocurriera, suponiendo que en su da la venta no fue gravada con IVA sino con TPO,
debera intervenir la administracin para reclamar el impuesto del IVA. Pero, durante
cunto tiempo debe el nuevo dueo de la empresa mantener esta actividad?, en la
actualidad no est legalmente concretado ningn periodo determinado. Por tanto hay
un vaco legal, puede ser que la administracin se percate de lo ocurrido (en caso de
que se hubiera paralizado la actividad muy recientemente despus de su venta) o bien
puede ser que no. Tambin hay que decir que en caso de percatarse, la operacin
finalmente estara sujeta a IVA.
QUINTO
Hay operaciones que por definicin estn sujetas a IVA pero exentas de pagar el
impuesto. En concreto, son las entregas de terrenos rsticos o en la condicin de no
edificable, las entregas de terrenos de las Juntas de Compensacin, las segundas y
ulteriores entregas de edificaciones y los arrendamientos. Dicha exencin supondr
que la cuota del IVA aplicable a la operacin inmobiliaria no pueda ser repercutida por
los empresarios. Se puede dar el caso de que a stos les convenga tributar por este
impuesto y lo veremos en el punto sptimo con las posibles renuncias a las
exenciones.
SEXTO
Como norma general hemos visto que ciertos arrendamientos quedan exentos de IVA
pero destacamos algunos casos en los que la exencin no se aplica. Por excepcin no
se comprenden en dicha exencin los supuestos de arrendamientos de terrenos para
almacenaje, estacionamiento de vehculos o exposiciones, arrendamientos con opcin
de compra, arrendamientos de viviendas con servicios de hostelera y arrendamientos
de edificios para ser subarrendados. Desde mi punto de vista, los arrendamientos hoy
en da pueden ser una va de solucin para aquellos que no pueden acceder a la
adquisicin de un inmueble, ya sea para vivienda o destinada para un negocio, por lo
tanto debera tener mejores ventajas fiscales pudiendo tener ms casos exentos de
IVA y en su caso cuando al empresario le convenga poder acceder a la posible
renuncia. De este modo se incentivara un modelo ms accesible para aquellos que
quieran invertir en el mercado inmobiliario, hoy en da bastante parado respecto a lo
que fue durante no hace muchos aos.
SPTIMO
Por ltimos nos adentramos en la posible renuncia a la exencin del IVA y vemos
como esto puede beneficiar al empresario ya que si queda exento de IVA acabar
pagando por TPO, el cual no es un impuesto deducible, por tanto si renuncia a la
exencin la cuota a pagar ser menor o incluso puede salirle a devolver gracias a la
cuota soportada en la operacin inmobiliaria. Adems la nueva modificacin de la
inversin del sujeto pasivo, es decir, que ahora ste ser el adquirente y no el
empresario que vende, supone una ventaja para la Administracin Pblica, ya que
ahora se asegura el cobro del IVA por parte del adquirente en su cuota soportada, que
pasa a ser el nuevo sujeto pasivo.
-34-
Bibliografa
Artculo en revista:
lvarez de Toledo, I. (2006): La renuncia a la exencin del IVA en las operaciones
inmobiliarias, Estrategia Financiera, 231, 74-76.
Libro:
Snchez, F. J.; Prez-Fadn, J.; Romero, L. J. (2007): La tributacin de las operaciones
inmobiliarias: IVA e ITPAJD, Edicin Fiscal CISS, Valencia.
Lacruz-Berdejo, J. L. (2003). Elementos de Derecho Civil. Madrid: Dykinson
Artculo en prensa digital (Internet):

Economa, Antena 3 Noticias (2013): Diciembre alivia el descenso en la venta de viviendas en
2012,
www.antena3.com,
11
de
Febrero,
http://www.antena3.com/noticias/economia/diciembre-alivia-descenso-ventaviviendas-2012_2013021100030.html (Consultado: 11/02/13).

Economa, Antena 3 Noticias (2013): La venta de viviendas encadena dos meses al alza al
subir
un
19,8%
en
Enero,
www.antena3.com,
12
de
Marzo,
http://www.antena3.com/noticias/economia/venta-viviendas-encadena-dos-mesesalza-subir-189-enero_2013031200023.html (Consultado: 12/03/13).

Economa, Antena 3 Noticias (2013): La compraventa de viviendas sube un 17,3% en Febrero
y
encadena
tres
meses
al
alza,
www.antena3.com,
11
de
Abril,
http://www.antena3.com/noticias/economia/compraventa-viviendas-sube-173febrero-encadena-tres-meses-alza_2013041100019.html (Consultado: 12/04/13).

Economa, Antena 3 Noticias (2013): La compraventa de viviendas cae en Marzo el 12,6%,
www.antena3.com,
13
de
Mayo,
http://www.antena3.com/noticias/economia/compraventa-viviendas-cae-marzo126_2013051300021.html (Consultado: 13/05/13).

F. Tadeo, El Economista (2013): El grupo Bankia se anota prdidas de 92 millones con la
venta
de
sus
pisos,
www.eleconomista.es,
29
de
Marzo,
http://www.eleconomista.es/interstitial/volver/orangepymesmay/empresasfinanzas/noticias/4708817/03/13/El-grupo-Bankia-se-anota-perdidas-de-92-millones-con-laventa-de-sus-pisos.html (Consultado: 30/03/13).
Normas jurdicas:
Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la
Ley de Sociedades de Capital (B.O.E. nm. 161, de 3 de julio de 2010).
Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Aadido (B.O.E. nm. 312 de 29
de diciembre de 1992).
Real Decreto Legislativo 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad
presupuestaria y de fomento de la competitividad (B.O.E. nm. 168 de 14 de julio de 2012).
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos
Documentados (B.O.E. nm. 251 de 20 de Octubre de 1993).
Ley 7/2012, de 29 de Octubre, de modificacin de la normativa tributaria y presupuestaria y de
adecuacin de la normativa financiera para la intensificacin de las actuaciones en la
prevencin y lucha contra el fraude (B.O.E. nm. 261 de 30 octubre de 2012).
-35-
Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a
la consolidacin de las finanzas pblicas y al impulso de la actividad econmica (B.O.E.
nm 312 de 28 de diciembre de 2012).
Real Decreto Ley 6/2010, de 9 de Abril, de medidas para el impulso de la recuperacin
econmica y el empleo. (B.O.E. nm. 89, de 13 de abril de 2010).
Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (B.O.E. nm. 302 de 18 de diciembre de
2003).
-36-
-37-

Fiscalidad de Las Operaciones Inmobiliarias en El IVA

Загружено:

Сведения о документе

Оригинальное название

Авторское право

Доступные форматы

Поделиться этим документом

Поделиться или встроить документ

Параметры публикации

Этот документ был вам полезен?

Это неприемлемый материал?

Авторское право:

Доступные форматы

Fiscalidad de Las Operaciones Inmobiliarias en El IVA

Загружено:

Авторское право:

Доступные форматы

FACULTAD DE TURISMO Y FINANZAS

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

D. Pilar Cubiles Snchez-Pobre

D. Alejandro Delgado Grande

Sevilla. Mayo de 2013

GRADO EN FINANZAS Y CONTABILIDAD

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Al tomar la decisin de elegir un tema para el Proyecto Fin de Grado, me puse la

Delgado Grande, Alejandro

el cambio de consejo y la intervencin del gobierno si lo hicieron, poniendo en venta

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Cifras de ventas de viviendas en Marzo 2013 http://www.antena3.com/noticias/economia/compraventaviviendas-cae-marzo-126_2013051300021.html

Delgado Grande, Alejandro

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Antes de comenzar a profundizar sobre la aplicacin de ambos impuestos debemos

Delgado Grande, Alejandro

o empresa de arrendamiento financiero siendo sta la primera entrega, o bien se trate

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Desde un punto de vista genrico, segn se define en el Art. 8. Uno de la LIVA, se

Delgado Grande, Alejandro

renuncia de exenciones, en concreto en el apartado de la nueva inversin de sujeto

Si en las operaciones inmobiliarias no existe una contraprestacin con

Cuando existe vinculacin entre las partes que intervienen, su base

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

a) Que el destinatario de la operacin no tenga derecho a deducir

En las operaciones cuya contraprestacin se fije en moneda o divisa

La base imponible puede sufrir modificaciones en algunas situaciones. Por ejemplo

Que haya transcurrido un ao desde el devengo del impuesto repercutido

Que esta circunstancia haya quedado reflejada en los libros registros

Que el destinatario de la operacin acte en la condicin de empresario o

Que el sujeto pasivo haya instado su cobro mediante reclamacin judicial al

Delgado Grande, Alejandro

Interventor o Tesorero de aqul en el que conste el reconocimiento de la

Que la modificacin se efecte en el plazo de los tres meses siguientes a la

Por el contrario, no es posible la modificacin en determinados casos tasados,

LUGAR DE REALIZACIN DEL HECHO IMPONIBLE

DEVENGO DEL IMPUESTO

Se devengar el impuesto cuando se ponga el inmueble a disposicin de los

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Para el asunto de los arrendamientos, el devengo se producir en el momento en

Se entiende como tipo impositivo, el porcentaje aplicable a cada contraprestacin

Viviendas, garajes (mximo 2 unidades), y anexos

Edificaciones destinadas a su demolicin

Arrendamientos con adopcin a compra de

Cesin de los derechos de aprovechamiento por

Las ejecuciones de obra de renovacin y

a) Que el destinatario sea persona fsica y utilice la

Delgado Grande, Alejandro

Las ejecuciones de obra consecuencia de contratos

Las viviendas de proteccin oficial de rgimen

Los arrendamientos con opcin de compra de

Para entender qu se conoce como anexo que se transmitan conjuntamente con la

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Las obras de rehabilitacin fueron incluidas en el Art. 8. Dos. 1) como concepto de

Delgado Grande, Alejandro

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Este captulo trata de las transmisiones onerosas de patrimonio empresarial.

Delgado Grande, Alejandro

TFG-FICO. Fiscalidad de las operaciones inmobiliarias en el IVA

Delgado Grande, Alejandro

c) Y por ltimo los terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en