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Trabajo Ayudanta:
Integrantes:
Roco Silva
Manuela Sotomayor
Francsico Vial
Maximiliano Wildner
Mara Ignacia Zilleruelo
1.1. Introduccin.
La Ley General de Urbanismo y Construcciones, de acuerdo a su artculo primero, regula la
planificacin urbana, urbanizacin y construccin que regir de forma general en todo el
territorio de la Repblica.
El artculo 136 de la citada ley establece una prohibicin a los propietarios, loteadores o
urbanizadores de enajenar las subdivisiones del terreno sin haber urbanizado previamente
de acuerdo a las disposiciones legales.
A pesar de ser muy claro, este artculo enfrenta problemas en relacin a la subdivisin de
un terreno, ya que puede suceder que se vendan estas subdivisiones sin cumplir con las
exigencias de urbanizacin que prescribe la ley, generando diversos efectos que se tratarn
en este informe, tales como la formacin de una comunidad.
1.2. Alcances de la Ley.
El inciso 1 del artculo 136 dispone lo siguiente:
Mientras en una poblacin, apertura de calles, formacin de un nuevo barrio, loteo o
subdivisin de un predio, no se hubieren ejecutado todos los trabajos de urbanizacin que
exigen los dos artculos precedentes y la Ordenanza General, no ser lcito al propietario,
loteador o urbanizador de los terrenos correspondientes, enajenarlos, acordar
adjudicaciones en lote, celebrar contratos de compraventa, promesas de venta, reservas de
sitios, constituir comunidades o sociedades tendientes a la formacin de nuevas poblaciones
o celebrar cualquier clase de actos o contratos que tengan por finalidad ltima o inmediata
la transferencia del dominio de dichos terrenos.
El inciso anterior establece que no se podr en caso alguno efectuar ningn tipo de acto o
contrato que tenga como finalidad ltima o inmediata la transferencia del dominio de
terrenos que no cuenten con la debida urbanizacin regulada en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones como tambin en la Ordenanza General que complementa
aquella ley.
Cabe sealar que lo dispuesto en el inciso solamente es aplicable a las subdivisiones de un
predio no urbanizado, y no a cualquier tipo de acto o contrato que tenga como finalidad la
enajenacin de todo el terreno. Lo anterior est establecido en la Circular N0205 del
Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que en su punto tercero establece:
La prohibicin del citado precepto de la Ley General de Urbanismo y Construcciones rige
para la enajenacin de lotes o partes de un terreno, pero no para la enajenacin de todo el
predio como un solo pao, sea que su enajenacin se efecte a una persona natural o una
persona jurdica, siendo irrelevante que a esta se le incorporen nuevos socios.
1.3. Respecto a la Comunidad.
Hay dos situaciones que pueden surgir con respecto a la subdivisin y urbanizacin de un
terreno.
A. Subdivisin de un terreno en lotes habiendo urbanizado con anterioridad. En este
caso, cada lote podr ser vendido como un terreno independiente de la totalidad del
terreno y los dems lotes. Por lo tanto no aplicara la prohibicin del inciso 1 del
artculo 136, por lo que cada comprador adquirira un lote en particular, y no se
generara una comunidad entre ellos.
Abeliuk Manasevich, Ren (2012) : Contrato de promesa, de opcin y otros acuerdos previos (Santiago, editorial
Legal Publishing, 45-A promesas prohibidas pp. 60)
Cabe aclarar que la adjudicacin se produce una vez que los comuneros hayan realizado
una particin del bien comn sobre el cual todos tienen un solo y mismo derecho. Mediante
este acto, la cuota abstracta de cada comunero sobre el predio como un solo pao, se
singulariza en partes determinadas de dicha totalidad.
Otra forma de solucionar este problema, y que en realidad es la ms utilizada cuando los
terrenos no se pueden subdividir bajo ninguna circunstancia, es acudir al Decreto 2695, el
cual fija normas para regularizar la posesin de la pequea propiedad raz y para la
constitucin del dominio sobre ella. El artculo 1 de dicho decreto se establece que los
poseedores materiales podrn solicitar de la Direccin de Tierras y Bienes nacionales que
se les reconozca la calidad de poseedores regulares de dichos bienes a fin de quedar
habilitados para adquirir su dominio por prescripcin.
A continuacin, en el artculo 2, se establecen los requisitos que debe tener el solicitante
para poder ejercer este derecho:
1) Estar en posesin del inmueble, por s o por otra persona en su nombre, en forma
continua y exclusiva, sin violencia ni clandestinidad, durante cinco aos, a lo menos,
y
2) Acreditar que no existe juicio pendiente en su contra en que se discuta el dominio o
posesin del inmueble, iniciado con anterioridad a la fecha de presentacin de la
solicitud.
1.9. Conclusin.
Producto de este trabajo llegamos a las siguientes conclusiones:
1) Con respecto a la comunidad formada en la compra de derechos sobre un predio no
previamente urbanizado o con garanta de ello, en conformidad al art 136 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se debe tener claro que los comuneros no
adquirirn un lote o porcin propio de terreno, sino que, derechos sobre la totalidad del
pao, no pudiendo inscribir sus supuestas porciones individualizadas en el Conservador
de Bienes Races. No obstante la existencia de soluciones a esto tales como aquella por
va del DL 2695 o mediante el otorgamiento de la escritura pblica de Adjudicacin
mediante Notario Pblico con las dems formalidades establecidas, para que as, pueda
llevarse a cabo la inscripcin de cada porcin individualizada en el Conservador de Bienes
Races.
2) Con relacin a la problemtica social surgida en torno a los llamados Loteos Brujos, con
el sistema legal establecido y amplios planes de construccin de viviendas y erradicacin
de campamentos, se ha logrado una notoria disminucin en los problemas que hubo de
ocupacin de tierras, exceso de allegados, la formacin de nuevas poblaciones
irregulares, etc.3
Abeliuk Manasevich, Ren (2012) Contrato de promesa, de opcin y otros acuerdos previos
Santiago, editorial Legal Publishing, 3ra edicin de Abril de 2012. 237.Regalmentacion actual de
loteos y subdivisin de terrenos pg.374
Normas Citadas
Decreto con Fuerza de Ley N 458 del 13 de abril de 1976, Aprueba nueva ley
general de urbanismo y construcciones.
Decreto Ley N 2695 del 21 de julio de 1979, Fija normas para regularizar la
posesin de la pequea propiedad raz y para la constitucin del dominio sobre ella.