r e a M e t r o p o l i ta n a d e l Va l l e d e A b u r r

G u a M e t o d o l g i c a pa r a l a F o r m u l a c i n d e p l a n e s
pa r c i a l e s d e d e s a r r o l l o
Presentacin
Uno de los instrumentos ms potentes para lograr una adecuada y positiva trasformacin
de los territorios urbanos y de expansin urbana en el marco de la nueva prctica del
urbanismo colombiano, es el Plan Parcial, toda vez que rene y articula las posibilidades
de gestin planificada y concertacin de intereses entre diferentes escalas y actores,
comprometidos en el desarrollo de una determinada porcin de nuevo suelo urbano o
de renovacin de reas urbanas ya ocupadas.
El plan parcial es uno de los complementos de planificacin y gestin ms comprometido en la puesta en prctica de los modelos de ordenamiento territorial de cada
municipio, del mismo modo que cada Plan de Ordenamiento Territorial, concreta las
Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial para cada escala municipal, de
forma tal, que aunque el plan parcial es un instrumento principalmente de la escala y
competencia municipal, de su correcta articulacin a cada POT y por ende de ste con
las interrelaciones metropolitanas, depende en buena parte, la efectividad y concrecin
en el territorio de una verdadera sostenibilidad regional, tal como se est buscado desde
la escala metropolitana a travs de estas Directrices.
Con este inters, el REA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURR entrega este insumo metodolgico sobre planes parciales de desarrollo urbano, cumpliendo con el papel
de apoyo tcnico que debe realizar en temas de planificacin territorial y reconociendo
que de la correcta articulacin metodolgica y tcnica de los procesos de planificacin
mediante planes parciales de desarrollo urbano nuevo, que se realizan en los municipios
que conforman el Valle de Aburr, depende en parte la aplicacin de las Directrices de
Ordenamiento pactadas recientemente y sobre todo para lograr una buena planificacin
y funcionalidad en las futuras reas de conurbacin y de frontera entre varios municipios
o entre stos y los principales componentes del modelo metropolitano de ordenamiento
territorial, siendo necesario contar con metodologas y procedimientos unificados y as
avanzar ms firmemente en la concrecin de un territorio ms equilibrado, mejor articulado y ms eficientemente planificado.

CONTENIDO

Marco Legal y conceptual de los planes parciales

Aspectos metodolgicos para la Formulacin del Plan Parcial

Diseo del Sistema de reparto de cargas y de beneficios

Metodologas para equilibrar repartos de cargas y beneficios

A. Marco Legal y conceptual

d e l o s p l a n e s pa r c i a l e s

Marco Legal y conceptual de los

p l a n e s pa r c i a l e s
El Plan Parcial es un instrumento de planificacin y gestin, que complementa el POT,
para lograr el desarrollo y la transformacin de una porcin del suelo urbano a travs de
la Renovacin urbana o el Desarrollo nuevo tanto en suelos urbanos por desarrollar
como en suelos de expansin urbana y habilitar as la aplicacin de nuevas actuaciones
urbansticas de urbanizacin y posteriormente de construccin.
Es el POT el instrumento que establece los territorios que deben aplicar esta herramienta, a travs de definir la clasificacin del suelo y los tratamientos urbansticos,
siendo obligatoria su utilizacin para el desarrollo en los suelos de expansin urbana y
deseable para acometer el tratamiento de Renovacin y Desarrollo urbano al interior del
permetro.
Este instrumento fue creado por la Ley 388 de 1997 y en ella se encuentran sus principales definiciones y propsitos, igualmente, el decreto reglamentario nacional, 2181 de
2006, complementa aspectos referidos a los contenidos y procedimientos para la adopcin de los mismos, por parte de las administraciones municipales.
De manera precisa, la ley 388 de 1997 determina este instrumento as:
Artculo 19.

Planes Parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para reas
determinadas del suelo urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en los trminos previstos en la
presente ley.

MUNICIPIO

Suelos de
Proteccin
Ambiental

Suelos
Suburbanos
Vacos sin
urbanizar
Renovacin
Urbana

Suelos de
Expansin
Urbana

Suelos
Urbanos

Suelos
Rurales

rea de los suelos Urbanos y de Expansin Urbana que debe formular Planes parciales
De esta forma, los planes parciales se ubican exclusivamente en suelos urbanos o de
expansin urbana, siendo necesarios para desarrollar stos ltimos suelos e importantes
para los procesos o tratamientos de renovacin urbana y para reas sin urbanizar incluidas
en el permetro urbano -es decir con tratamiento de desarrollo-.


La presente Gua se centra en las metodologas de formulacin de planes parciales de

desarrollo, es decir en suelos de expansin urbana y en reas sin urbanizar al interior del
suelo urbano.
Teniendo en cuenta que el rea Metropolitana del Valle de Aburr posee unas Directrices
de Ordenamiento territorial y que stas inciden en las definiciones estructurantes de todos y cada uno de los Planes de Ordenamiento Territoriales municipales, en la mayora de
los casos tendrn igualmente incidencia en los planes parciales, sobre todo en aquellos de
desarrollo urbano nuevo tanto en suelos de expansin urbana como en reas incluidas en
el permetro urbano pero sin urbanizar:

DIRECTRICES
METROPOLITANAS

Suelos de
Proteccin
Ambiental

1
2

Suelos de
Proteccin
Ambiental

Suelos de
Expansin
Urbana

Suelos
Urbanos

Vacos
Renovacin
Urbana
Suelos
Urbanos

Suelos de
Expansin
Urbana

Clasificacin del suelo (POT)

y sistemas estructurantes

Beneficios
Urbansticos

4
Determinacin de reas para
planes parciales realizada por
cada POT

Reparto de
Cargas y
Beneficios

Unidades de
Actuacin
Urbanstica
Sitemas Locales
Cargas
Urbansticas

Planificacin y gestin del

Plan Parcial Identificacin de instrumentos


La ley 388 de 1997 caracteriza los contenidos de los planes parciales, de la siguiente forma:
1. La delimitacin y caractersticas del rea de la operacin urbana o de la unidad
mnima de actuacin urbanstica contemplada en el plan parcial o local.
2. La definicin precisa de los objetivos y las directrices urbansticas especficas que
orientan la correspondiente actuacin u operacin urbana, en aspectos tales como
el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliacin o mejoramiento
del espacio pblico, la calidad del entorno, las alternativas de expansin, el mejoramiento integral o renovacin consideradas; los estmulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertacin, integracin inmobiliaria o reajuste
de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y
los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas
y proyectos urbansticos que especficamente caracterizan los propsitos de la operacin y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuacin o de la operacin urbana contemplada.
3. Las normas urbansticas especficas para la correspondiente unidad de actuacin
o para el rea especfica objeto de la operacin urbana objeto del Plan: definicin de
usos especficos del suelo, intensidades de ocupacin y construccin, retiros, aislamientos, empates y alturas.
4. La definicin del trazado y caractersticas del espacio pblico y las vas y, especialmente en el caso de las unidades de actuacin, de la red vial secundaria; de las redes
secundarias de abastecimiento de servicios pblicos domiciliarios; la localizacin de
equipamientos colectivos de inters pblico o social como templos, centros docentes y de salud, espacios pblicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructural del Plan de Ordenamiento.
5. Los dems necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operacin o actuacin
respectiva.
6. La adopcin de los instrumentos de manejo del suelo, captacin de plusvalas,
reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestin, evaluacin financiera de
las obras de urbanizacin y su programa de ejecucin, junto con el programa de financiamiento.
Igualmente, la Ley establece que los planes parciales podrn ser propuestos ante las autoridades de planeacin municipal para su aprobacin, por personas o entidades privadas


interesadas en su desarrollo. En ningn caso podrn contradecir o modificar las determinaciones de los planes de ordenamiento ni las normas estructurales de los mismos.

Los procedimientos de formulacin y adopcin son:

En desarrollo de lo establecido en la Ley 388 de 1997, con respecto a los procedimientos
de adopcin de los planes parciales, el gobierno nacional expidi el Decreto 2181 de
2006, complementando y detallando las tres ETAPAS involucradas en su formulacin y
adopcin, a saber:
Formulacin y revisin
Concertacin y consulta
Adopcin
El siguiente esquema ilustra tanto los contenidos como procedimientos generales para
cada una de estas etapas:

ETAPA DE FORMULACIN Y REVISIN

Solicitud de
determinantes
para la
formulacin del
plan parcial

Respuesta de
la oficina de
planeacin a
la solicitud de
determinantes
en un plazo no
mayor de
15 das hbiles

Presentacin
por parte de
los interesados
del plan parcial
formulado

Opcional

ETAPA DE ADOPCIN

Recomendaciones
del Consejo
Consultivo

Respuesta a las
observaciones
por parte de
la oficina de
planeacin

Presentacin
del plan parcial
consolidado
para su
adopcin
por parte de
la oficina de
planeacin

30 das hbiles

8 das hbiles

15 das hbiles

4
8 das hbiles

Fase de informacin y convocatoria a

propietarios y vecinos
15 das hbiles

ETAPA DE CONCERTACIN Y CONSULTA

Concertacin
con la
autoridad
ambiental

Concepto de
viabilidad del
plan parcial
por parte de
la oficina de
planeacin

Anlisis del plan

parcial por parte
de la oficina de
planeacin

Adopcin del
decreto del plan
parcial por parte
del alcalde

15 das hbiles

Tiempo estimado: 91 das hbiles

Respuesta a la solicitud de determinantes

1. La definicin del rea de planificacin del plan parcial.
2. La indicacin y reglamentacin de:
a. Las reas de reserva y proteccin ambiental.
b. Las zonas de amenaza y riesgo y condiciones especficas para su manejo.
3. La delimitacin de las afectaciones urbansticas.
4. La indicacin y reglamentacin de las zonas de reserva para la construccin de las
infraestructuras primarias.
5. Las reas o inmuebles declarados como bienes de inters cultural y las
condiciones para su manejo.

(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial)

10

De manera precisa el Decreto 2181 de 2006 establece los contenidos de los planes
parciales de DESARROLLO URBANO :

Localizacin y delimitacin del plan parcial.

Planteamiento urbanstico.
Definicin de usos, ndices de ocupacin y construccin.
Presupuesto de las obras de urbanizacin y asignacin de cargas urbanas.
Proyecto de delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica.
Porcentajes de suelo que se destinarn al desarrollo de VIS.
Reparto de las cargas y beneficios.
Programa de ejecucin o plan de etapas y programa de financiamiento.
Viabilidad para la presentacin de servicios pblicos.

Cartografa

Diagnstico

rea de planificacin sealando los predios y folios de matrcula inmobiliaria.

Anlisis de las caractersticas geolgicas, geotcnicas, topogrficas y ambientales
del territorio.
Anlisis de los usos y construcciones existentes.
Localizacin de los sistemas estructurantes y/o generales.
Usos, tratamientos y sectores normativos.

Formulacin

Documento Tcnico Soporte

CONTENIDO DE UN PLAN PARCIAL

Plano general de la propuesta urbana
Plano de red vial y perfiles viales
Plano de espacio pblico y
equipamientos
Plano del trazado de las redes de
servicios pblicos
Plano de propuesta de usos y
aprovechamientos
Plano del proyecto de delimitacin de
las unidades de actuacin urbanstica
Plano de localizacin de las etapas de
desarrollo previstas
Plano de delimitacin de las zonas o
subzonas beneficiarias de las acciones
urbansticas
Plano de asignacin de cargas
urbansticas

Proyecto de Decreto del Plan Parcial

El mismo Decreto determina qu planes deber ir a concertacin con la Autoridad Ambiental y qu temas son objeto de la misma:
Qu Planes
Parciales
deben ir a
concertacin
con la
Autoridad
Ambiental?

Los que incluyan proyectos, obras o actividades que requieran de

licencia ambiental.
Los planes parciales que precisen la delimitacin de los suelos de
proteccin:
Parques naturales
Reservas forestales
Distritos de manejo integrado
Distritos de conservacin de suelo o zonas costeras
Los que incluyan o colinden con reas de amenaza y riesgo
identificadas por el POT.
Los que se desarrollen en suelo de expansin urbana.

Temas objeto de concertacin ambiental

Elementos que por sus valores naturales, ambientales o paisajsticos deban
ser conservados.
Caractersticas geolgicas, geotcnicas, topogrficas y ambientales del
territorio.
Delimitacin de las reas de reserva y proteccin ambiental, las zonas de
amenaza y riesgo y las condiciones especficas para su manejo definidas
por POT.
Las condiciones para el manejo y disposicin de vertimientos.
(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial)

11

Siendo el rea Metropolitana del Valle de Aburr, la Autoridad Ambiental Urbana en los
municipios de su mbito, en ella recae la responsabilidad de la concertacin ambiental
en los planes parciales de desarrollo que se ubiquen al interior de permetros urbanos y
que la requieran de acuerdo al Decreto 2181 de 2006.

12

13

B . A s p e c t o s m e t o d o l g i c o s pa r a

l a F o r m u l a c i n d e l p l a n pa r c i a l

14

A s p e c t o s m e t o d o l g i c o s pa r a l a F o r m u l a c i n
d e l p l a n pa r c i a l
A continuacin se ilustran los principales aspectos metodolgicos a tener en cuenta para
la formulacin y adopcin de un plan parcial de desarrollo urbano localizado en un suelo
de expansin o un vaco urbano al interior del permetro urbano, a partir de un ejemplo
hipottico que ilustra los pasos y contenidos a seguir:

rea de Planificacin del Plan Parcial

Ejemplo hipottico de Plan Parcial de expansin urbana

El rea de Planificacin del Plan Parcial es el territorio sobre el cual se pretende intervenir con la propuesta. Los nuevos desarrollos u operaciones urbanas, se encuentra
determinada en el POT de cada municipio o en las normas que lo complementan. El rea
de planificacin puede corresponder a la totalidad de la zona de expansin o si esta es
demasiado grande, es posible que el POT haya establecido un rea mnima de planificacin y se requiera de una delimitacin precisa por parte de planeacin municipal.

15

Estructura Original de la Propiedad

M.
A.

N.

G.
B.

O.

H.

J.

C.
D.

I.
K.

E.
L.
F.

En el rea de planificacin pueden estar comprendidos predios de uno o varios propietarios, -en este ejemplo 16 predios-, as como requerirse para su futuro desarrollo la
incorporacin armnica de muchos actores, desde los propietarios del suelo hasta los
futuros habitantes, en consecuencia, que el Plan Parcial aparte de ser un instrumento
de planificacin y diseo urbanstico, es sobre todo una herramienta de concertacin
y gestin entre diferentes actores e intereses, que haga posible el desarrollo territorial
de un sector de manera armnica y equitativa.

16

Sistemas Estructurantes

El POT de cada municipio ha determinado una serie de Sistemas Estructurantes, es

decir, elementos de estructura ecolgica y ambiental a incorporar; adems de sistemas
artificiales proyectados como vas principales, redes matrices de servicios pblicos, entre otros, los cuales predeterminan aspectos de articulacin con el entorno tanto urbano
como rural y de proteccin. Estos sistemas, que deben ser respetados y desarrollados
a travs del Plan Parcial, pudiendo ser ajustados en sus caractersticas especficas de
manejo y articulacin, de acuerdo con los resultados de estudios de detalle adelantados
en los diagnsticos tcnicos elaborados para la formulacin del Plan Parcial. Para estos
sistemas se formularn las directrices urbansticas especficas que orientarn las correspondientes actuaciones u operaciones urbanas.

17

Sistemas Estructurantes

En el ejemplo, existen una serie de elementos de los sistemas estructurantes naturales y artificiales que atraviesan el rea de planificacin y que por tanto deben ser
incorporados en el diseo, tal es el caso de:
Un cuerpo de agua o quebrada y sus retiros de proteccin, as como otros suelos de proteccin ambiental presentes.
Una serie de sistemas estructurantes a integrar; carretera regional y vas arterias a completar.
La intencin de conectar con alamedas y parques las zonas urbanas entre s y estas con la zona rural.

18

reas de Manejo Especial Preexistencias

Al interior del rea de Planificacin es posible que existan reas o inmuebles que no
se incluirn en las principales actuaciones o trasformaciones a ser desarrolladas principalmente por el plan parcial, aunque hacen parte del ejercicio de planificacin y se
benefician de este. Por ejemplo; no se incluyen edificaciones en buen estado y consolidada, porque se trata de un asentamiento conformado, reas con licencias de urbanismo vigentes o porque son reas ya cedidas a espacios pblicos, Estas reas se deben
descontar del rea total y se pueden denominar como reas de Manejo Especial o
Preexistencias; al descontar del rea de planificacin las reas de manejo especial, se
determina entonces el rea Bruta de Intervencin con la propuesta urbana. Entre los
inmuebles que quedan comprendidos en el rea de Intervencin, se distribuirn entonces los potenciales beneficios de urbanizacin y construccin nueva, as como las cargas
y obligaciones urbansticas correspondientes.
En el ejemplo, existe un asentamiento informal incluido en el rea de Planificacin y
aunque el plan parcial posee como objetivo la urbanizacin nueva y no el mejoramiento
integral de este asentamiento, pudo haber sido incluido en el ejercicio de planificacin
para apoyar su incorporacin a la ciudad formal, as como beneficiarse de los espacios
19

pblicos y equipamientos que se construyan en el desarrollo nuevo, aunque es posible

que no sea una obligacin del plan parcial asumir estas acciones de mejoramiento, se
espera que cada plan parcial irradie en su entorno un efecto positivo de calidad y dotacin urbanstica.

Articulacin con el entorno

Adems de la incorporacin de sistemas estructurantes naturales y artificiales derivados

del POT, es necesario reconocer e integrar los Sistemas Secundarios representados
en mallas viales secundarias y locales del entorno, en cuanto a vias, servicios pblicos,
espacios pblicos y equipamientos comunitarios.
La incorporacin de estos componentes junto con los estructurantes principales, conformaran un sistema pblico tcnicamente adecuado para las especificaciones y requerimientos del desarrollo urbano a promover, tendiendo en cuenta sus futuros habitantes, usuarios y las actividades que se proponen como usos del suelo dentro del Plan
Parcial, en general se consideran como las Cargas Urbansticas del Plan Parcial.

20

En el ejemplo, los sistemas viales primarios permiten la conectividad a nivel ciudad y

sector mientras que los componentes viales secundarios articulan a nivel local y de entorno el futuro desarrollo urbano, producto de la ejecucin del plan parcial, privilegiando
la conformacin de circuitos cortos. Los sistemas de movilidad poseen componentes
tanto vehiculares como peatonales y de bicicletas que acompaan los estructurantes
principales y los recorridos locales y zonales.

Determinacin de los sistemas Pblicos (Cargas)

La Ley 388 de 1997, denomina cargas urbansticas a todas las inversiones tanto en
suelo, como en infraestructuras que se deben aportar para garantizar la operacin de
los desarrollos urbansticos; son necesarios para que el desarrollo urbano se encuentre
soportado en suficientes espacios pblicos, en forma de vas, espacios recreativos, redes de servicios pblicos y equipamientos pblicos. Este grupo de cargas determina un
sistema de espacios pblicos que deben responder a las normas especificadas en cada
POT o sus normativas complementarias.

21

Determinacin de los sistemas Pblicos (Cargas)

En el ejemplo, todos los terrenos involucrados en la construccin de sistemas pblicos se consideran Cargas urbansticas , entendidas como obligaciones de aporte del
plan parcial, as como la construccin de los sistemas viales secundarios y locales,
igualmente la construccin de los parques sealados en el porcentaje de cesiones que
fijan las normas y el cuidado y proteccin de los sistemas ambientales involucrados.
Cada Municipio posee diferentes normas generales en trminos de la proporcin de los
aportes, as como de la obligatoriedad de asumirlos y en qu proporcin, sin embargo
la aspiracin es hacer autosuficientes los planes parciales en materia de sus aportes,
siempre que sus beneficios lo permitan. Algunas normativas igualmente incluyen como
cargas aportes a programas sociales, econmicos o ambientales que se consideran
esenciales para el cabal desarrollo del plan parcial.

22

Determinacin de los sistemas Privados (Beneficios)

Se identifican como Beneficios urbansticos, los potenciales aprovechamientos en

forma de edificabilidad y usos que permiten las normas urbansticas consignadas en el
POT. Los beneficios deben ser suficientes para permitir el aporte de cargas urbansticas
y generar un desarrollo urbano viable y sostenible econmicamente, en caso contrario,
cada sistema normativo municipal deber identificar e implementar los instrumentos
que sean necesarios para garantizar los aportes a cargas necesarios, a travs de procesos de compensacin o ejecucin directa de las obras con recursos municipales.
En el ejemplo, los Beneficios se conforman de tres maneras; en primer lugar a partir
de la identificacin de las futuras reas privadas vendibles que aparecen en colores
amarillo y naranja, adicionalmente, en forma de edificabilidad en altura, construccin
y ocupacin dependiendo de la manera que lo reglamenten los POT o las normas que
complementen estos aspectos. Tratndose de desarrollos nuevos, conviene fijar ndices de construccin generales para todo el rea neta o bruta, es decir el nmero de
veces que se puede construir la superficie, as como la ocupacin mxima permitida, se
complementa la definicin de beneficios, con la asignacin de los usos especficos a
desarrollar.
23

Determinacin de los sistemas Privados (Beneficios)

As, en el ejemplo, se observa que sobre el eje vial longitudinal principal y el parque ms
importante, se asigna una mayor edificabilidad y ocupacin (ndice de construccin de
2,0 sobre rea neta, ocupacin del 80%) y usos comerciales y de servicios en los primeros pisos as como desarrollos residenciales en altura en los pisos superiores, para una
altura promedio de 12 pisos.
El resto de las reas privadas, se entienden como desarrollos residenciales, con un ndice de construccin y ocupacin menor (1,2 sobre rea neta y una ocupacin del 60%),
promedio 9 pisos de altura. Se entienden tambin como beneficios, las reas comunitarias pues hacen parte del dominio de las copropiedades.

24

Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
A.

N.

G.
B.

O.

H.

J.

C.
D.

I.
K.

E.
L.
F.

Uno de los objetivos centrales de los planes parciales, es lograr una planificacin y
gestin urbana que no dependa, -como hasta ahora ha sido en nuestro pas- de la estructura predial identificada en los ttulos correspondientes, dado que someter el
diseo urbano a esta estructura, -cada lote por separado-, ha derivado en circunstancias
completamente fortuitas y no da lugar a una buena planificacin. Hoy se sabe que esta
forma de desarrollar la ciudad predio a predio excepto cuando los lotes son suficientemente grandes-, ha sido el principal enemigo de lograr ciudades con calidad urbanstica,
competitividad, generacin de economas de escala, reparto de cargas entre ms beneficiarios y en general concertacin de estrategias ms equitativas y justas para todos los
involucrados en procesos de urbanizacin a mediana y gran escala, tanto en la ciudad
nueva como en la renovacin urbana.

25

Correlacin de proyectos y la estructura de la Propiedad

En el ejemplo, la estructura predial no corresponde necesariamente a los sistemas pblicos o privados, antes descritos. Lograr que cada lote realice por separado, sus mejores beneficios, as como cumplir con obligaciones equivalentes, es imposible, pues
las vas, parques y redes se encontrarn siempre dispuestas de manera diferencial,
promoviendo que algunos lotes resulten mayormente cargados y por tanto menos
viables, as como otros se lleven las mejores opciones, igualmente, tratando de colocar las cargas en cada lote, no se obtendra un buen gran parque, sino 16 parques
pequeos, as como un sistema vial incoherente, haciendo ms costosa la urbanizacin
y en algunas ocasiones, generando caos en el rea de Intervencin.

26

Correlacin de proyectos y la estructura de la Propiedad

7.
1.
8.
2.

5.

3.

6.
4.

El esquema o modelo de urbanizacin que se defina para el plan parcial, correlacionando

los sistemas estructurantes (cargas) y la conformacin de futuras reas privadas (beneficios) va configurando los diferentes PROYECTOS URBANSTICOS que el plan parcial
permitir desarrollar, entendiendo que si bien podemos entender todo el plan como un
solo proyecto, en la mayora de los casos es en realidad un proyecto de proyectos,
cada uno de los cuales podr ser entendido como una actuacin de urbanizacin independiente pero fuertemente integrada en cuanto a pertenecer a un slo planteamiento
urbanstico y compartir y repartir cargas y beneficios.
Podemos decir que en este ejemplo surgen 8 proyectos urbansticos.
En varios casos, para posibilitar cada PROYECTO URBANSTICO es necesario con relacin a la estructura predial, asociar varios predios, cada uno de estas agrupaciones de
predios, necesarias para el desarrollo de un proyecto urbanstico se denomina DELIMITACIN DE UNIDAD DE ACTUACIN URBANSTICA.
Cuando un proyecto urbanstico se ubica en un slo lote es decir no requiere de la integracin de lotes para conformar la superficie necesaria para su desarrollo (inclusive sien27

do subdivisiones de lotes de mayor extensin) este componente se denomina UNIDAD

DE GESTIN, as como en el caso de delimitada una Unidad de Actuacin Urbanstica,
el proyecto urbanstico objeto de la misma se tramita asociando de manera voluntaria a
todos sus propietarios de comn acuerdo.

Cargas sistemas primarios

7.
1.
8.
2.

5.

3.

Cargas sistemas locales

6.
4.

La totalidad del rea de Intervencin debe estar conformada por UNIDADES de Gestin
o de Actuacin Urbanstica, cada una de las cuales se entiende como un proyecto y
proceso de urbanizacin independiente a travs de una nica licencia de urbanismo para
toda su superficie, motivo por el cual es fundamental resolver tres estrategias simultneas de reparto de cargas y de beneficios a saber;
a) Entre el plan parcial y la ciudad (en que medida el plan parcial realiza aportes a los
sistemas primarios urbanos, al respecto el Decreto 2181 de 2006, establece que
estos posibles aportes se originan, mediante la asignacin de aprovechamientos o
beneficios adicionales, mientras que la obligacin de los aportes a sistemas o cargas
locales, se garantiza a travs de la realizacin de los beneficios o aprovechamientos
bsicos del propio Plan Parcial, todas estas situaciones deben estar reglamentadas
en el POT de cada municipio.
b) Entre las UNIDADES que conforman el Plan Parcial.
c) Entre los predios con conforman cada UNIDAD.
28

Conformacin de UNIDADES

M.

1.

7.
N.

G.
A.

B.
C.

5.

H.

2.

8.
O.

I.
E.

J.

3.

D.

K.

6.
L.

F.

4.

Unidad 1: conformada por el lote A. Es Unidad de Gestin.

Unidad 2: conformada por los lotes B Y C. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 3: conformada por los lotes D Y E. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 4: conformada por el lote F. Es Unidad de Gestin.
Unidad 5: conformada por los lotes G, H, I y J. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.

29

Unidad 6: conformada por los lotes K y L. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 7: conformada por los lotes M y N. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 8: conformada por los lotes y O. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.

30

C . S i s t e m a s d e r e pa r t o

de cargas y beneficios

C S i s t e m a s d e r e pa r t o d e c a r g a s y b e n e f i c i o s
Componentes bsicos para fundamentar el Reparto Equitativo de Cargas y de Beneficios

M.
A.

N.

G.
B.

O.

H.

J.

C.
D.

I.
K.

E.
L.
F.

Los principales componentes que intervienen en el diseo e implementacin de un

sistema de reparto de cargas y de beneficios aplicado en un plan parcial, son:
1. Los potenciales derechos de participacin en beneficios de los propietarios de
los inmuebles o lotes involucrados, en proporcin al monto y calidad de los inmuebles aportados, de acuerdo con su localizacin y rea y con base en una valoracin
previamente pactada.
2. Los aportes que se efectan a cargas urbansticas en cada una de las unidades y
en relacin a los derechos de propietarios de los lotes y/o inversionistas y promotores
involucrados en la unidad, su correspondiente proporcin de aporte y responsabilidad.
3. Los beneficios que se esperan recibir en trminos fsicos aprovechamiento, edificabilidad, ocupacin privada-, como en sus consecuentes beneficios en trminos
33

econmicos. participacin en utilidades, rentabilidad y retorno de la inversin etcpresentes en cada una de las unidades y en relacin a los derechos de propietarios
de los lotes y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, beneficios que
debern ser adjudicados a estos actores, en estricta PROPORCIONALIDAD a sus
aportes, siendo tanto el suelo involucrado por los propietarios en el plan parcial como
las unidades de gestin, un aporte que confiere potencial participacin en beneficios,
as como lo son cualquier aportante en el proceso de urbanizacin y construccin, en
trminos de costos directos e indirectos.

1. Valoracin de Potenciales Derechos derivados de las

reas que tengan los propietarios.

2. Valoracin de Aportes a cargas en cada Unidad de acuerdo

con la normatividad vigente y la distribucin de obligaciones
entre todos los participantes.

3. Derecho a participar en Beneficios por cada Unidad, del

total del beneficio establecido por el plan parcial, del mismo modo que cada uno de los propietarios y aportantes
en cada unidad participan en proporcin a los aportes
efectuados.

34

Es necesario determinar un mecanismo de valoracin y anlisis de cargas y beneficios

que haga posible desarrollar el principio de equidad; para ello se establecen puntajes con
base en los cuales se establezcan los aportes, los beneficios y las cargas
El PUNTO recibe una equivalencia de valor en pesos y tanto las cargas como los beneficios tambin se estimarn en la misma unidad de puntos y con el mismo valor, llevando
todas las valoraciones al mismo comn denominador de manera que puedan ser comparadas y equilibradas.

1. Valoracin de potenciales derechos derivados del aporte de suelos por parte de

propietarios
Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
A.

N.

G.
B.

O.

H.

J.

C.
D.

I.
K.

E.
L.
F.

En el ejemplo, el rea total de intervencin son 100 hectreas, es decir 1000.000 de

metros cuadrados, suponiendo que se reconoce un PUNTO de derecho a participar
por cada metro cuadrado involucrado en el rea de intervencin -descontando reas
de Manejo Especial-, debido a que se ha determinado -en este caso- un valor uniforme
por metro cuadrado, tendremos en total 1000.000 de PUNTOS de aporte en tierras.
35

Esto puede variar dependiendo de cada plan parcial, pudiendo entregarse mas de un
PUNTO por metro cuadrado, si alguna porcin de lote merece un mayor valor o por el
contrario, menos de un PUNTO por metro cuadrado, si merece un valor inferior al promedio por alguna consideracin natural o artificial existente que se considere le reste
valor.
Es fundamental en esta valoracin, no incorporar expectativas futuras que slo sern
posibles con el plan parcial en ejecucin, de manera que, si se decide ponderar los PUNTOS por encima o por debajo de un valor promedio. Es aconsejable contemplar criterios
para tal efecto nicamente relacionados con elementos naturales que merezcan esta
diferenciacin o sistemas artificiales existentes que le confieran mayor o menor valor
a porciones del territorio, SIN tener en cuenta las decisiones de cargas y de beneficios
que sern plateadas posteriormente por el plan parcial.
NO se debe olvidar que tanto los potenciales beneficios del plan parcial como las cargas
que sern necesarias de aportar, se asignan por el POT de manera global a toda el rea
de intervencin del plan parcial, por lo que al aplicarlos a lotes en particular, no implica
que stos lotes reciban mayor o menor puntaje, sino que por el contrario todos los lotes
sern responsables de manera equitativa y proporcional de las cargas y los beneficios globales, en proporcin al nmero de PUNTOS con que participan en el plan
parcial y su correspondiente Unidad a la que pertenezca.

36

Estructura Original de la Propiedad (potenciales derechos)

M.
G.

A.

1.

G. B.

A.
B.
C.

2.

C.

M.

7.
N.

8.

5.

D.
E.

I.

3.

D.

H.
H.

N.

O.
O. J.

J. I.

E.

K.

K.

6.

L.

L.
F.

4.

F.

La participacin de REAS O PUNTOS en los Unidades y Lotes es:

Unidad 1: 100.000 puntos, 10% derechos del plan parcial. Lote A: 10% derechos del
plan parcial y el 100% de los de la unidad.
Unidad 2: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote B: 60.000 puntos, 6%
derechos del plan parcial y 50% de la unidad.
Lote C: 60.000 puntos.
Unidad 3: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote D: 45.000 puntos, 4,5
derechos del plan parcial y 50% de la unidad, Lote E. 45.000 puntos, 4,5% de los derechos del plan parcial y el 50% de los de la unidad.
Unidad 4: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote F, 9% derechos del plan
parcial y el 100% de los de la unidad.
Unidad 5: 260.000 puntos, 26% derechos del plan parcial. Lote G: 65.000 puntos, 25%
de la Unidad y 6,5% del plan parcial. Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad y 3,9%
37

del plan parcial. Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad y 9,1 del plan parcial. Lote J:
65.000 puntos 25% de la Unidad y 6,5% del plan parcial.
Unidad 6: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote K: 50.000 puntos, 55% de
la Unidad y 5% del plan parcial. Lote L: 40.000 puntos, 45% de la Unidad y 4% del plan
parcial.
Unidad 7: 130.000 puntos, 13% derechos del plan parcial. Lote M: 85.000, 65% de la
Unidad y 8,5% del plan parcial. Lote N: 45.000 puntos, 35% de la Unidad y 4,5% del
plan parcial.
Unidad 8: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote : 50.000 puntos,
41% de Unidad y 5% del plan. Lote O: 70.000 puntos, 59% de la unidad y 7% del
plan parcial.

38

2 Valoracin de aportes a cargas en cada unidad y a su interior distribuida la responsabilidad entre los participantes
Valoracin de Aportes a cargas

7.
1.
2.

5.
3.

8.

6.
4.

Los aportes a cargas urbansticas en cada unidad son:

Unidad 1: Dos vas colectoras, una va arterial y aporte a una va regional. Parque pblico. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras,
construccin y dotacin, valorado en pesos y pasado a puntos: 140.000 puntos.
Unidad 2: Una va colectora, una va arterial y aporte a una va regional. Parque pblico.
Infraestructuras de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos y pasado a puntos: 105.000 puntos.
Unidad 3: Tres vas colectoras y una va arterial. Parque pblico. Infraestructuras de
servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin,
valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.
39

Unidad 4: Dos vas colectoras y dos vas arteriales. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en
pesos y pasado a puntos: 100.000 puntos.
Unidad 5: Tres vas colectoras. Mayor parte del Parque, localizacin de los equipamientos pblicos. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas, ms manejo del componente hdrico. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos
y pasado a puntos: 300.000 puntos.
Unidad 6: Dos vas colectoras. Parque pblico. Infraestructuras de servicios pblicos
asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos y
pasado a puntos: 140.000 puntos.
Unidad 7: Tres vas colectoras. Parque pblico. Infraestructuras de servicios pblicos
asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos y
pasado a puntos: 110.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro vas colectoras. Alameda en rea de Manejo Especial. Infraestructuras
de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin,
valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.

40

3. Beneficios de cada unidad del total del beneficio posibilitado por el plan parcial
Valoracin de Beneficios

7.
1.
2.

5.
3.

8.

6.
4.

Los Beneficios, que haban sido anteriormente expuestos se concretan en cada Unidad,
inicialmente en forma de aprovechamientos, pero estos deben ser llevados a potenciales ventas en pesos y llevados a PUNTOS, de la siguiente manera:
Unidad 1: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0, ocupacin
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1200.000 puntos.
Unidad 2: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% Beneficios potenciales en ventas: 1125.000 puntos.
Unidad 3: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 1000.000 puntos.

41

Unidad 4: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 950.000 puntos.
Unidad 5: Cinco etapas de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0,
ocupacin del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2800.000 puntos.
Unidad 6: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0, ocupacin
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1150.000 puntos.
Unidad 7: Cuatro etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin
del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1200.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin
del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1150.000 puntos.
Para un total de 10575.000 puntos de beneficios totales en el plan parcial.

4. Determinacin de los derechos a participar en beneficios de acuerdo con los derechos representados en los lotes MS los aportes a cargas urbansticas.
Es necesario sumar en cada Unidad los derechos potenciales derivados de los lotes
que las conforman con los aportes a cargas urbansticas, ambos valores en PUNTOS,
de forma tal que el derecho a participar en beneficios lo otorga tanto la participacin en
tierras como la inversin en cargas, de la siguiente manera:
Unidad 1: 100.000 puntos, por tierras, ms 140.000 puntos igual a 240.000 puntos.
Unidad 2: 120.000 puntos, por tierras ms 105.000 puntos, igual a 225.000 puntos.
Unidad 3: 90.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 200.000 puntos.
Unidad 4: 90.000 puntos por tierras ms 100.000 puntos, igual a 190.000 puntos.
Unidad 5: 260.000 puntos, por tierras ms 300.000 puntos, igual a 560.000 puntos.
Unidad 6: 90.000 puntos por tierras ms 140.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Unidad 7: 130.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 240.000 puntos.
Unidad 8: 120.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Para un total de puntos de cargas y tierras para el plan parcial de 2.115.000 y, como ya
sabemos existen 10575.000 puntos de beneficios posibilitados por el plan parcial en su
conjunto, luego la relacin es de 1 a 5, cinco puntos de beneficio por cada punto de
aporte a cargas y tierras.
42

5. Reflexiones
Articulacin de Disciplinas y saberes

M.

7.
1.

A.

N.

G.
B.

2.

C.

5.

J.
I.

D.

3.

O.

8.

H.

K.

E. 6.

L.

4.

F.

El diseo del plan parcial se genera a partir de un trabajo interdisciplinario que articula de
manera armnica y consistente, disciplinas tales como:
El Diseo Urbano eficiente y de calidad-, las diversas ramas de la Ingeniera que garanticen, vas, movilidad, servicios pblicos, la Planificacin Ambiental, para formular
las estrategias que hacen posible la sostenibilidad y el manejo adecuado de los componentes naturales presentes, las disciplinas relacinadas con la Factibilidad Econmica,
financiera e inmobiliaria, el Derecho, de manera que todas las decisiones se traduzcan
a convenios, instrumentos y normas y, en los casos de poblacin previamente asentada, como es el caso de la renovacin urbana, el conjunto de Ciencias Sociales que
garanticen la construccin de pactos que le den sostenibiidad al plan en este aspecto,
conciliando los diferentes intereses y portunidades de participacin.
Todo lo anterior se basa en gran medida en el ejercicio de reparto equitativo de cargas
y de beneficios, que como en el ejemplo se ha ilustrado, otorga a cada quin derechos
43

en proporcin a su participacin y aporte a responsabilidades con el municipio, es

decir con el colectivo.
Ninguna disciplina prevalece sobre las otras y se considera que el resultado ptimo se
logra cuando todas estas variables son conciliadas, es decir se produce un diseo urbano que garantice calidad de vida, eficiente, econmicamente viable, ambientalmente
sostenible, jurdicamente slido y socialmente aceptado, pacto que ser refrendado finalmente por la Administracin de cada municipio, a travs de la expedicin del Decreto
por medio del cual se adopta el correspondiente Plan Parcial.
El ejemplo permite establecer que:
Las cargas no se encuentran distribuidas entre todos los lotes y Unidades de Gestin
de manera uniforme o igualitaria, ni tienen porque estarlo, pues las infraestructuras
pblicas se ubican donde conviene tcnicamente. (la unidad 5 posee muchas cargas
pero se le adjudica mayor edificabilidad y uso es decir Mayor Banaficio Potencial).
Lo anterior no quiere decir que sean responsabilidad exclusiva de los propietarios o
desarrolladores de los lotes o Unidades donde se encuentren las cargas, sino que
por el contrario, son obligacin de todo el desarrollo de la zona, toda vez que los
beneficios generados por estas inversiones y el aprovechamiento autorizado por el
POT es aplicable a toda la zona.
Los beneficios potenciales aunque sean entregados en bruto a toda el rea de
intervencin, no se distribuyen de manera homognea, pues se deben potenciar las
ventajas naturales, inmobiliarias y de mercado que mejoren la factibilidad del plan
y de todas las unidades, por lot tanto, pueden existir unidades donde es ms factible
el comercio o los servicios, mientras que en otras, conviene intensificar la vivienda
(en las unidades 1, 5 y 6 conviene el comercio en las otras no).
Los lotes con diferentes usos, edificabilidades y localizacin de cargas urbansticas
a futuro en el desarrollo del plan parcial NO poseen mayor ni menor valor, pues
todos contribuyen globalmente entre si a los beneficios generales as como a los
aportes pblicos necesarios, razn por la cual el valor en principio salvo condiciones
naturales preexistentes-, es el mismo y representa el mismo derecho de desarrollo
urbanstico relativo, en proporcin a la praticipacin en tierras.
Combinadas las anteriores estrategias, el reparto de cargas y de beneficios consiste
en llegar a un diseo planificado y un proceso de desarrollo y gestin que concilie todas las condiciones e intereses que se ubican en el territorio objeto de intervencin,
44

utilizando para tal efecto la tcnica de Unidades y PUNTOS para cuantificar de forma
objetiva los componentes y se ajusten los diseos, el rea de las propias unidades, los aportes, los usos, las edificabilidades y las obligaciones, hasta lograr
un equilibrio.
Cada uno de estos 16 lotes nunca hubiera podido optimizar su desarrollo con calidad,
y sus beneficios sino fuera por participar en un plan parcial y por asociarse en grupos,
de acuerdo con las necesidades de optimizar la participacin en el proyecto.

45

D . M e t o d o l o g a s pa r a e q u i l i b r a r

r e pa r t o s d e c a r g a s y b e n e f i c i o s

M e t o d o l o g a s pa r a e q u i l i b r a r r e pa r t o s
D de cargas y beneficios

49

Conseguir la implementacin del plan parcial depende en gran medida de haber pactado
un sistema de reparto de cargas y de beneficios verdaderamente justo y equitativo,
resolviendo satisfactoriamente las tres escalas o estrategias de reparto mencionadas
en el captulo B (a nivel ciudad, entre diferentes unidades y al interior de cada unidad) e
igualmente conciliando unidades y proyectos diversos en reas, aportes pblicos, edificabilidad y usos.
Como es posible que al plantearse el diseo del plan parcial no se presente una relacin
equitativa cuando se comparen los derechos de los predios y las cargas aportadas en
cada Unidad (segunda escala o nivel de reparto), en relacin con los Beneficios esperados, es necesario entonces aplicar procesos y metodologas que hagan posible equilibrar el reparto a este nivel:

Algunos mecanismos para equilibrar repartos entre unidades

Reconsiderar la conformacin del rea de las Unidades, para incluir en algunas que se
encuentren por debajo en beneficios con respecto al promedio de plan parcial, la ms
potenciales beneficios o lo contrario, cuando se encuentra por debajo del promedio
de aporte a cargas, incluir ms rea involucrada en espacios pblicos
Redistribuir los beneficios entre las Unidades, hasta lograr una equivalencia con las
cargas aportadas, lo cual se puede hacer con simulaciones de mayor edificabilidad o
variando usos, o la combinacin de ambas variables .
50

 Reconsiderar el diseo urbano y la distribucin territorial de las cargas urbansticas,

tales como parques, vas o equipamientos, para equilibrar las responsabilidades de
las Unidades frente a los potenciales beneficios.
Entregar beneficios externos, de unidades que poseen beneficios por encima del promedio a las unidades que poseen mayores aportes que el promedio, para compensarlos. Tambin puede otorgarse participacin en los proyectos, lotes netos futuros o
utilidades pactadas.
Centralizar los aportes a cargas e inversiones urbansticas en una cuenta comn
compensndolas en dinero, de manera que estas se entreguen en proporcin a los
beneficios para que una gerencia centralizada las ejecute completamente y realice las
compensaciones; tambin puede utilizarse este sistema cuando un gestor participa
desarrollando las inversiones de infraestructura.
Se escoge un comodn o carga urbanstica por ejemplo un equipamiento- que
ser ejecutado con los aportes diferenciales de todas las unidades, con el fin de mitigar o compensar los desfaces encontrados entre cargas y beneficios.

Reparto equitativo de cargas y de beneficios al interior de cada unidad

A.

G.
H.

5.

J.

I.

L.
F.

51

La participacin de REAS O PUNTOS de la Unidad de Gestin o en las Unidades de

Actuacin Urbansticas es por Lotes:
Unidad 5: 260.000 puntos en tierras, distribuidos as:
Lote G: 65.000 puntos, 25% de la Unidad
Lote H: 39.000 puntos, 15% de la Unidad
Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad
Lote J: 65.000 puntos 25% de la Unidad
La participacin de los aportes globales a cargas o inversiones para urbanizar este Unidad se establece en proporcin al porcentaje de cada lote, del mismo modo que la participacin en las utilidades generales de la unidad se otorga en la misma participacin
porcentual:
Cargas: Tres vas colectoras. Mayor parte del Parque, localizacin de los equipamientos
pblicos. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas, ms manejo del componente
hdrico. Aporte puntos: 300.000 puntos.
Beneficios: Cinco etapas de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0,
ocupacin del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2800.000 puntos.
En el evento que los propietarios solamente aporten los lotes, pero no realicen inversiones a cargas urbansticas, estos recibirn como participacin en beneficios el porcentaje
de puntos derivados de las reas del total del aporte que constituyan las tierras en la
estructura de costos del proyecto urbanstico general.

52

Opciones de ejecucin de cada proyecto de delimitacin de Unidad

de Actuacin Urbanstica

Plan Parcial adoptado

Proyecto de delimitacin de
Unidad de Actuacin
Urbanstica

Implica una UNICA

licencia de urbanismo
Identifica sus cargas
y sus beneficios

en los derechos cuantificados en

el Decreto, utilizando una de las
siguientes alternativas:

Ejecutando la UNIDAD DE ACTUACION

URBANISTICA,
habilita medios coercitivos, para forzar el
acuerdo, partiendo de que no existe acuerdo (1)
Delimitacin (ya esta en el Plan Parcial)

Encargo Fiduciario (con

Citacin Propietarios
Adopcin por decreto (inscripcin, notificacin etc)

aportes de los derechos)

Ejecucin mediante Cooperacin entre partcipes

(asociacin de lotes sin nueva estructura predial,
pudindose recurrir a una expropiacin del 49%
renuente, puede implicar crear una empresa gestora)

Ejecucin mediante reajuste de terrenos

(configuracin de nueva estructura predial pudindose
recurrir a una expropiacin del 49% renuente, implica
crear una empres gestora)

COMO UNIDAD DE GESTION

Pactando todos los
propietarios de la unidad de
gestin un mecanismo
voluntario de gesti n, basado

Compensaciones y/o
trasferencias (pago o

1
2

asociacin de los derechos en

especie o dinero entre
propietarios)

Por Etapas definidas en la

licencia entendidas cada una

como un reajuste

No se logra el acuerdo

(1) Los procedimientos de adopcin y ejecucin de las unidades de actuacin urbanstica se encuentran descritos en el Decreto 2181 de
2006.

53