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Coordenadora da OUCPRJ:
Agente Fiscalizador:
Consultores Legais:
NDICE
GLOSSRIO E ABREVIATURAS ...................................................................................................................... 5
INFORMAES PRELIMINARES ................................................................................................................... 10
DECLARAES ............................................................................................................................................... 11
IDENTIFICAO DOS ADMINISTRADORES E CONSULTORES ................................................................. 13
SUMRIO .......................................................................................................................................................... 15
CARACTERSTICAS BSICAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO
PORTO DO RIO DE JANEIRO ........................................................................................................................ 15
OPERAO URBANA CONSORCIADA ............................................................................................................ 21
QUANTIDADE LIMITADA DE CEPAC ............................................................................................................. 23
NATUREZA DOS CEPAC............................................................................................................................. 24
UTILIZAO DOS CEPAC ........................................................................................................................... 24
INTERVENES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO
DE JANEIRO ............................................................................................................................................... 24
DIVULGAO DE INFORMAES DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO
PORTO DO RIO DE JANEIRO ........................................................................................................................ 28
ORIGENS DAS OPERAES URBANAS ...................................................................................................... 29
OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO ................................................................................................................................................. 31
INTRODUO ............................................................................................................................................. 31
PERFIL DOS BAIRROS ATENDIDOS PELA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO
DO PORTO DO RIO DE JANEIRO ................................................................................................................... 36
HISTRICO DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
JANEIRO .................................................................................................................................................... 40
A LEI COMPLEMENTAR N. 101, DE 23 DE NOVEMBRO DE 2009 OPERAO URBANA
CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO........................................................................... 43
PRINCIPAIS ASPECTOS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO
DO RIO DE JANEIRO.................................................................................................................................... 46
O PROGRAMA BSICO DE OCUPAO DA REA ........................................................................................... 49
URBANISMO ............................................................................................................................................... 51
PAISAGISMO .............................................................................................................................................. 55
ENGENHARIA ............................................................................................................................................. 55
INFRAESTRUTURA URBANA ......................................................................................................................... 59
O CONSELHO CONSULTIVO ........................................................................................................................ 65
DOS MEIOS, RECURSOS E CONTRAPARTIDAS DA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA
REGIO DO PORTO DO RIO DE JANEIRO ...................................................................................................... 66
DA OUTORGA ONEROSA AO DIREITO DE CONSTRUIR ................................................................................... 66
DA OUTORGA ONEROSA DA ALTERAO DE USO ........................................................................................ 66
INCENTIVOS ADICIONAIS ............................................................................................................................. 68
A CDURP ................................................................................................................................................. 70
USO DOS RECURSOS ................................................................................................................................. 71
FISCALIZAO............................................................................................................................................ 71
O PROJETO SAGAS .................................................................................................................................. 71
A LICENA AMBIENTAL ............................................................................................................................... 72
O EDITAL DE LICITAO ............................................................................................................................. 74
CERTIFICADOS DE POTENCIAL ADICIONAL DE CONSTRUO CEPAC ............................................. 76
LGICA DA OUCPRJ E DO CEPAC ............................................................................................................ 76
CICLO DO CEPAC ..................................................................................................................................... 77
UTILIZAO DO CEPAC PELO INTERESSADO NA OUCPRJ .......................................................................... 78
CEPAC: EQUIVALNCIA E CONVERSO ...................................................................................................... 78
GLOSSRIO E ABREVIATURAS
Para fins deste Prospecto, as definies aqui contidas, no singular ou no plural, salvo se outro significado
lhes for expressamente atribudo, tm o seguinte significado:
AEIU da Regio do Porto do
Rio de Janeiro
Agente Fiscalizador
ATE
Banco Escriturador
BID
BNDES
CDURP
CEPAC
CAB
CAM
Significa o coeficiente de aproveitamento mximo definido no Plano
Diretor Decenal, at o qual se aplica, de forma onerosa, o adicional
de construo;
CEF
CETIP
CMN
Conselho Consultivo
Conta Vinculada
Contrapartida
Contraprestao ou
Contraprestaes
CVM
Distribuio
DM 32.666/2010
DM 33.364/2011
Edital de Licitao
Estatuto da Cidade
Estoque de rea
Estudo de Viabilidade
Estudo de Impacto de
Vizinhana
Faixa de Equivalncia ou
Faixas de Equivalncia
Fundo de Investimento ou
FII RP
Grupo Especial
IGP-DI
Interveno ou
Intervenes
LAP
LC 101/2009
LC 102/2009
LC 111/2011
Municpio ou Emissor
Oferta
OUCPRJ
Poder Pblico
Prefeitura
PAA
PROPAR-RIO
Programa Bsico de
Intervenes
Prospecto
SPE
Tabela de Converso
Suplemento ou
Suplementos
VLT
INFORMAES PRELIMINARES
Alguns valores inteiros constantes de determinadas tabelas e/ou outras sees deste Prospecto podem
no representar a soma aritmtica dos nmeros que os precedem em virtude de arredondamentos
realizados.
Alm disso, este Prospecto contm declaraes, estimativas e perspectivas quanto a eventos e
operaes futuras. Essas declaraes, estimativas e perspectivas envolvem riscos e incertezas, tendo
em vista que, dentre outros motivos, referem-se a anlises, dados e outras informaes baseadas em
previses de resultados futuros e estimativas de valores ainda no determinveis.
Como decorrncia de uma srie de fatores, as projees de valores aqui contidos podem vir a ser
substancialmente diferentes daquelas contidas expressa ou implicitamente em declaraes e estimativas
deste Prospecto. Dentre esses fatores, destacam-se, inclusive:
medidas dos governos federal, estadual e municipal;
condies sociais e polticas do Brasil;
variaes da taxa de inflao;
flutuaes das taxas de juros;
resultado de pendncias judiciais;
carter dinmico da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro e cujo
(i) o Estoque de rea (vide pgina 05) definido pela LC 101/2009 (vide pgina 06) e/ou (ii) o
custo a ser financiado com os recursos arrecadados com a colocao de CEPAC podem no
condizer com o Estoque de rea efetivo e custo real a ser financiado quando da colocao dos
CEPAC de cada Distribuio (vide pgina 05); e
outros fatores tratados na seo Fatores de Risco (vide pgina 90).
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DECLARAES
Considerando que:
o Emissor constituiu assessores legais para auxili-lo na operao de registro da Operao
Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
foi efetuada due diligence no Emissor, na CDURP, limitada s questes relacionadas
OUCPRJ;
foram disponibilizadas pelo Emissor e pela CDURP as informaes consideradas materialmente
relevantes para os registros da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de
Janeiro; e
segundo o Emissor e a CDURP, foram prestadas todas as informaes consideradas relevantes
que permitam aos investidores a tomada de deciso fundamentada para a aquisio dos
CEPAC,
o Emissor e a CDURP declaram que:
o presente Prospecto e os correspondentes Suplementos para o registro das Distribuies de
CEPAC contem e/ou contero as informaes relevantes necessrias ao conhecimento pelos
investidores da oferta, dos CEPAC, do Emissor, da CDURP, de suas atividades, dos riscos
inerentes s suas atividades, bem como quaisquer outras informaes julgadas relevantes; e
o presente Prospecto foi elaborado de acordo com as normas pertinentes em especial o disposto
no Instruo CVM 401 e na Instruo CVM 400
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Emissor
Municpio do Rio de Janeiro
Rua Afonso Cavalcanti n. 455, Cidade Nova
Rio de Janeiro RJ
Tel.: (21) 2976-2812
Fax: (21) 2273-9977
www.rio.rj.gov.br
Secretaria Extraordinria de Desenvolvimento
Rua Gago Coutinho n. 52, 6 andar parte, Laranjeiras
Rio de Janeiro RJ
At. : Sr. Felipe Ges
Tel. : (21) 2555-8000
Fax : (21) 2556-2343
2.
3.
4.
Agente Fiscalizador:
Caixa Econmica Federal
Avenida Rio Branco n. 174, 22 andar
Rio de Janeiro RJ
At.: Sra. Vera Lcia Seda Escudero
Tel.: (21) 2202.3457
Fax: (21)2533.1286
www.caixa.gov.br
Os investidores que desejarem obter maiores informaes sobre o presente registro da OUCPRJ ou
qualquer consequente oferta pblica de CEPAC, bem como dos exemplares do Prospecto, devero
dirigir-se aos endereos informados acima ou aos endereos da CVM (Rua Sete de Setembro n. 111,
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30 andar Centro, Rio de Janeiro RJ ou Rua Cincinato Braga n. 340, 2 ao 4 andares Bela Vista,
So Paulo - SP), ou CETIP S.A. Balco Organizado de Ativos e Derivativos, na Avenida Brigadeiro
faria Lima, n. 1663, 4 andar, So Paulo SP ou, ainda, obt-los nos endereos eletrnicos da CVM,
em www.cvm.gov.br e/ou da CETIP, em Internet: www.cetip.com.br.
Os Prospectos da Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro estaro
disponveis a todo o tempo nos seguintes websites:
www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor
www.rio.rj.gov.br. Clicar no link disponvel no canto inferior esquerdo da pgina inicial do portal
www.cvm.gov.br
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SUMRIO
Este sumrio foi elaborado com base nas informaes constantes do presente Prospecto.
Emissor:
Conta Vinculada:
30 (trinta) anos
Agente Fiscalizador:
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Negociao:
Inadequao da Oferta:
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SETOR
FAIXA DE
EQUIVALNCIA
REA NO
RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)
REA RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)
A1
0,4
0,8
B1
0,5
0,8
B2
0,7
18
B3
0,8
1,2
C1
0,4
0,8
C2
0,6
C3
0,8
1,4
D1
0,5
0,8
D2
0,6
D3
0,7
1,2
D4
1,4
E1
0,4
1,2
F1
1,4
I1
1,2
J1
0,9
M1
0,4
*** Esses valores constam da LC 101/2009 (vide pgina 06) que instituiu a OUCPRJ.
Em razo de todos os setores da AEIU (vide pgina 04) terem sido definidos como Zona de Uso Misto
ZUM (vide pgina 08), o estoque mximo de rea por setor poder ter uso tanto comercial quanto
residencial.
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Distribuies:
Novas Distribuies:
Fiscalizao:
Conselho Consultivo:
CDURP:
Legislao Aplicvel:
Na forma autorizada pelo Estatuto da Cidade, os municpios podem outorgar onerosamente um direito de
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construir rea (em m ) acima dos limites bsicos estabelecidos na legislao municipal. Assim, mediante
pagamento, o interessado adquire o direito de aumentar a rea de construo, ou pode ainda modificar o
uso do imvel, sempre de acordo com regras pr-estabelecidas em legislao especfica.
Os CEPAC revelam-se como um dos meios de pagamento da outorga onerosa (vide pgina 70) do
direito adicional de construo para os imveis contidos no permetro da OUCPRJ.
A LC 101/2009 (vide pgina 06), que alterou o Plano Diretor Anterior, em seus arts. 36 e 37 (abaixo
transcritos) autorizou o Poder Executivo a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional de
construo, atravs da venda de CEPAC, estabelecendo a emisso de at 6.436.722 (seis milhes,
quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC.
Art. 36. Fica o Poder Executivo autorizado a outorgar, de forma onerosa, o potencial adicional
de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento do terreno mximo for
distinto do coeficiente de aproveitamento de terreno bsico, mediante a incorporao ao lote de
direito de construir adicional.
1 Para os fins desta Lei Complementar, considera-se potencial adicional de construo a rea
construda passvel de ser acrescida, mediante contrapartida, rea permitida pela legislao
vigente na data da publicao desta Lei Complementar.
2 A contrapartida da outorga onerosa do potencial adicional de construo prevista no caput
deste artigo ser realizada atravs da venda de Certificados de Potencial Adicional de
Construo - CEPAC, nos termos desta Lei Complementar.
3 Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir
unicamente na AEIU, desde que atendidas as diretrizes da Operao Urbana Consorciada.
4 Os CEPAC podero ser negociados livremente at que seus direitos sejam vinculados a
projeto de edificao para um lote especfico, que dever ser submetido aos trmites normais de
aprovao perante a Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro.
5 A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as faixas de
equivalncia delimitadas e descritas nos Anexos VI e VI-A e atender distribuio do estoque
de potencial construtivo adicional constantes da tabela do Anexo VII.
6 O estoque de potencial construtivo adicional de construo fica limitado a quatro milhes,
oitenta e nove mil, quinhentos e dois metros quadrados.
7 Um mnimo de trs por cento do valor auferido pela venda de CEPACs ser destinado, na
forma da regulamentao, recuperao do Patrimnio, na rea da OUC, podendo, para essa
exclusiva finalidade, ser investido tambm na vizinha rea do Projeto Sagas, institudo pela Lei
n 971, de 4 de maio, de 1987 e regulamentado pelo Decreto n 7.351, de 14 de janeiro de 1988.
8 Atingido o limite fixado no 6, esgotar-se-o a oferta e uso de CEPAC.
9 A construo de equipamentos comunitrios pertencentes ou destinados ao Poder Pblico
no estar sujeita contrapartida de CEPAC.
Art. 37. Fica o Poder Executivo autorizado a emitir seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil,
setecentos e vinte e dois CEPAC para a outorga onerosa de potencial adicional de construo,
que sero convertidos de acordo com o Anexo VII desta Lei Complementar.
1 Os CEPAC sero alienados em leilo pblico ou utilizados diretamente no pagamento das
obras necessrias Operao Urbana Consorciada regulada por esta Lei Complementar.
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2 O valor mnimo de emisso dos CEPAC ser de R$ 400,00 (quatrocentos reais) cada,
podendo ser revisto pelo Municpio.
3 Compete ao Poder Executivo definir o rgo ou entidade que ser responsvel pelo controle
de emisso e abatimento de CEPAC e da rea construda, com a observncia dos limites
previstos nesta Lei Complementar.
4 A quantidade de CEPAC a ser ofertada em cada leilo pblico ser mensurada pelo Poder
Executivo, que poder prever reteno de reserva para efeito de estoque regulador.
5 Os direitos conferidos aos portadores de CEPAC sero garantidos pelo perodo mximo da
vigncia da Operao Urbana Consorciada.
6 Os recursos arrecadados com a negociao dos CEPAC somente podero ser utilizados
para a Operao Urbana Consorciada aprovada por esta Lei Complementar.
7 A converso dos CEPAC em direito de construir estar vinculada aos usos residencial ou
no residencial a que se referem os certificados adquiridos, sendo que:
I - enquadra-se em uso residencial: prdio residencial unifamiliar, multifamiliar e grupamentos
residencial uni e multifamiliar, excluindo-se apart-hotis, residenciais com servios e hotis;
II - no caso de empreendimento de uso misto, dever ser considerada para clculo de converso
dos CEPAC, a proporo da rea construda destinada a cada uso, definido pelo projeto a ser
implantado, conforme tabela de estoque de CEPAC apresentada no Anexo VII desta Lei
Complementar.
8 A alterao do uso residencial para no residencial s ser permitida, antes ou aps
vinculao dos certificados ao lote ou edificao, mediante aquisio de CEPAC na proporo
estabelecida nas faixas de equivalncia determinadas para cada setor da Operao Urbana
Consorciada.
Os recursos extraoramentrios obtidos pelo Municpio com a alienao de CEPAC devem ser utilizados
obrigatoriamente no mbito da OUCPRJ, atendendo a legislao pertinente.
Desta forma, o Municpio obtm os recursos para financiar as Intervenes da rea da OUCPRJ sem
aumento de seu endividamento. Alm disso, oferece-se ao mercado imobilirio a oportunidade de
adquirir direitos urbansticos adicionais para atendimento de suas necessidades, antes ou durante a
efetivao das Intervenes que, em tese, podero gerar uma valorizao dos imveis do permetro
urbano respectivo.
As vias que compem a 1 fase possuem cerca de 5.000m (cinco mil metros) de extenso e abrangem
uma rea de aproximadamente 16ha. (dezesseis hectares). Conforme o Edital CO 10/2009, as vias
beneficiadas nesta fase esto relacionadas abaixo:
Praa Mau;
Av. Rodrigues Alves, trecho Praa Mau at a Av. Baro de Tef;
Av. Venezuela, trecho Praa Mau at a Rua Baro de Tef;
Rua Coelho e Castro;
Rua Edgard Gordilho;
Rua Sacadura Cabral, trecho Praa Mau at a Rua Baro de Tef;
Rua So Francisco da Prainha;
Rua Argemiro Bulco;
Rua Amrico Rangel;
Rua Anbal Falco;
Rua Baro de Tef; e
Rua Camerino.
2 Fase
A 2 fase foi licitada no quarto trimestre de 2010, sendo adjudicada ao Consrcio Concessionria Porto
Novo S.A., formado pelas empresas Construtora OAS Ltda., Construtora Norberto Odebrecht Brasil S.A.
e Carioca Christiani-Nielsen Engenharia S.A.. A licitante vencedora celebrou contrato de parceria
pblico-privada na modalidade de concesso administrativa com a CDURP. O referido Consrcio
adjudicado trata-se de uma sociedade de propsito especfico (SPE), que ter a finalidade de prestar
os servios pblicos municipais e executar as obras estruturais e de urbanismo previstas no Edital de
Licitao para Concorrncia Pblica n. 001/2010 ("Edital de Licitao). Alm disso, a Concessionria
Porto Novo S.A. ter a permisso da prestao dos servios pblicos municipais na AEIU (vide pgina
04) por um perodo de 15 (quinze) anos.
A) OBRAS:
reurbanizao de aproximadamente 70km de vias (pavimentao, drenagem, sinalizao,
iluminao, arborizao de caladas e canteiros), implantao de novas vias e trechos de
ciclovias;
implantao de novas redes de esgotamento sanitrio, abastecimento de gua, energia eltrica,
telefonia e gs encanado;
implantao de sistema de melhoria da qualidade das guas do Canal do Mangue;
implantao de via de mo dupla interna, paralela Rodrigues Alves (Binrio do Porto);
demolio do Elevado da Perimetral no trecho entre o Terceiro Comando Areo Regional III
COMAR, no Largo dos Pracinhas, e a Av. Francisco Bicalho;
construo de dois tneis paralelos entre o Mergulho da Praa XV, aproveitando a estrutura
deste, e a Av. Rodrigues Alves (na altura do Armazm 6) com aproximadamente 2,7 km de
comprimento ;
construo de duas rampas ligando o viaduto do Gasmetro ao Santo Cristo;
ampliao do atual tnel ferrovirio sob o Morro da Providncia para receber trfego de
automveis; e
implantao de mobilirio urbano, tais como abrigos para automveis, pontos de nibus, lixeiras,
totens, painis informativos, bicicletrios, etc.;
Construo do Museu do Amanh.
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Aps assinatura do 1 termo aditivo ao contrato de PPP, foi includo no escopo da OUCPRJ a construo
do o Museu do Amanh que abrigar exposies temporrias e permanentes, sempre com um tema
cientfico futurista. A sua rea, inclui espaos destinados a exposies e atividades educacionais e ainda
um auditrio, escritrios, arquivos e outras reas funcionais para atender aos requisitos do projeto. O
Museu do Amanh foi concebido em consonncia com um plano integrado para revitalizao urbanstica
da Regio Porturia, respeitando e complementando os marcos histricos adjacentes, incluindo o
Mosteiro de So Bento do Rio de Janeiro.
Este aditivo alterou o escopo das Obras necessrias revitalizao da AEIU, incluindo: (i) as obras e
servios necessrios construo do Museu do Amanh e suprimindo: (ii) a Construo do Viaduto
sobre a Av. Visconde de Inhama; iii) as Obras de infraestrutura e urbanizao da comunidade do
Setor F; (iv) Obras da ala de descida da Linha Vermelha; e (v) Outras edificaes.
As obras retiradas do setor F e de outras edificaes sero executadas com os recursos do Muncipio
do Rio de Janeiro.
Foi includo no escopo da OUCPRJ a complementao das obras do sistema virio do Centro, atravs da
extenso do traado da Via Expressa e complementao da remoo do elevado da Perimetral e respectiva
urbanizao, aps a assinatura do 3. Termo aditivo ao contrato de PPP. Os recursos necessrios
execuo deste aditivo correm conta do oramento da CDURP.
B) SERVIOS:
conservao da infraestrutura viria na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de
Janeiro, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao; (ii) manuteno (recapeamento, reparos,
sinalizao horizontal e vertical e sinalizao semafrica); (iii) monitoramento por cmeras
(compartilhamento de imagens com entes responsveis pela segurana e agentes de
transporte);
servios de conservao de reas verdes e praas, incluindo coleta de detritos, jardinagem,
capina e roagem, plantio de grama e outras mudas, corte de rvores, servios de manuteno
e/ou conservao em jardinagem (conservao de vasos, poda e replantio de grama e outros
arbustos);
servios relacionados iluminao pblica, incluindo servios de manuteno, conservao e
substituio de equipamentos de iluminao;
sinalizao contendo informaes histricas e geogrficas da rea;
servios de limpeza urbana, incluindo (i) limpeza, asseio e conservao de passeios e
arruamentos; (ii) varrio de passeios e arruamentos; (iii) manuteno e reparo de passeios; (iv)
instalao, manuteno e substituio de latas de lixo; (v) coleta de lixo domiciliar e de
restaurantes, exceto lixo hospitalar; (vi) transporte e transbordo de entulhos de obras;
servios de drenagem, incluindo (i) manuteno preventiva e corretiva e limpeza do sistema de
drenagem e (ii) instalao de caixas de passagem e bueiros;
prestao de servios de suporte rede de transporte;
implementao e manuteno de equipamentos e servios administrativos, tais como: (i)
operao e conservao da sede administrativa da Concessionria Porto Novo S.A.; e (ii) sede
da CDURP; e (iii) do servio de atendimento ao cidado; e
outros servios necessrios e adequados ao bom desenvolvimento do contrato de concesso,
tais como: (i) manuteno de galerias universais para distribuidoras de servios de energia
eltrica, telecomunicaes (voz ou dados), gs natural e outros; (ii) instalao e operao de
bicicletrio; e (iii) manuteno e conservao de pontos e monumentos tursticos.
Alm dessas obras e servios, o Municpio, oportunamente, poder levar a efeito licitao para a
construo da futura sede da Cmara Municipal do Rio de Janeiro.
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A ambincia dos morros (reas de ocupao mais antiga) ser preservada atravs da implantao de
uma nova infraestrutura, bem como a recuperao da pavimentao dos seus espaos pblicos. Os
entornos de bens tombados tanto dos morros como das demais reas recebero cuidados especiais.
As aes incluem a melhoria da qualidade das guas do Canal do Mangue e foram projetadas para
garantir o atendimento s demandas do novo adensamento previsto para regio, promovendo a melhoria
da qualidade ambiental local.
De modo a priorizar o transporte coletivo, alm das melhorias virias propostas sero criadas calhas
ajardinadas destinadas implantao futura de um circuito de veculo leve sobre trilho (VLT) na rea,
incluindo dois trajetos que faro a ligao entre os modais de transporte hoje j existentes (estaes de
trens e metrs e terminais de nibus) e as principais vias da rea de interveno. Para a implementao
deste circuito ser necessrio o alargamento do tnel hoje existente sob o Morro da Providncia. Cabe
aqui ressaltar que a execuo do VLT ser objeto de licitao especfica.
Um circuito ciclovirio com pistas exclusivas e compartilhadas com o passeio ou com a faixa de
rolamento ser implantado. Este circuito poder permitir a interligao da rea com o bairro de So
Cristvo e com a Zona Sul atravs da conexo Museu de Arte Moderna (MAM) Praa Mau.
No que diz respeito questo habitacional, est previsto o remanejamento gradual das habitaes
localizadas em rea de risco existentes no Morro da Providncia para novas residncias localizadas em
reas do entorno, considerando o Projeto Novas Alternativas, da Prefeitura, e o Projeto Minha Casa
Minha Vida, do Governo Federal.
Cabe ao Conselho Consultivo da OUCPRJ a implementao e a fiscalizao da OUCPRJ. Por sua vez, a
CDURP tem competncia para promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, bem como para aplicar os recursos arrecadados nas
Intervenes.
Vale lembrar, ainda, que cada Interveno (vide pginas 06 e 27), ou conjunto de Intervenes, ser
objeto de Distribuio (vide pgina 05) especfica de CEPAC e sero custeadas, inclusive, com os
recursos oriundos dos leiles de CEPAC promovidos no mbito de cada Distribuio (vide pgina 05).
No mbito do Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75) para a implementao da OUCPRJ, a licitante
vencedora foi a Concessionria Porto Novo S.A., adjudicada a prestao de servios e a execuo das
obras descritas nos seus anexos, com vistas a levar a efeito parte das Intervenes previstas para a
implementao da OUCPRJ. Foi contemplada a empresa concorrente que obteve melhor classificao
dentre os critrios de avaliao das propostas tcnica e financeira apresentadas.
Nada obstante, tomando por base o Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75), que atribui um valor
estimado global da OUCPRJ, pode-se afirmar que a implementao das Intervenes custar
R$ 7.609.000.000,00 (sete bilhes e seiscentos e nove milhes de reais).
importante destacar que as expectativas do Municpio e da CDURP podem no se confirmar diante
dos elementos concretos colhidos quando da elaborao dos projetos, realizao das licitaes e das
desapropriaes necessrias, devendo os custos e os prazos estimados de cada uma das Intervenes
serem detalhados nos respectivos Suplementos.
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Vale lembrar que a OUCPRJ tem um prazo mximo de 30 (trinta) anos para sua concluso. As datas de
incio e trmino das Intervenes dependem de diversos fatores, tais como o encerramento de
procedimentos licitatrios e de processos de desapropriao levados a efeito pelo Municpio, alienao
dos CEPAC com ingresso dos recursos necessrios, ajustes de projetos por conta de fatos imprevistos
quando do incio da execuo das Intervenes, etc., razo pela qual as caractersticas das Intervenes
sero detalhadas futuramente nos respectivos Suplementos (art. 14 da Instruo CVM 401/03).
Os documentos referentes s Intervenes, inclusive o Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75) para
contratao da parceria pblico-privada para a execuo das Intervenes, o Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) e o Estudo de Viabilidade (vide pgina 121), a legislao pertinente, bem
como o Contrato de Parceria Pblico-Privada na modalidade de concesso administrativa celebrado
entre a CDURP e a Concessionria Porto Novo S.A., podero ser consultados na sede da CDURP
situada Rua Gago Coutinho n. 52, 5 andar parte.
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29
At a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, a engenharia financeira das operaes urbanas previa o
pagamento dos direitos urbansticos adicionais na forma prevista em cada lei autorizativa de operao
urbana, no momento da aprovao do empreendimento. Exigia-se que o interessado fosse detentor de
um lote e que contemplasse um projeto do empreendimento. O interessado dava entrada a esse projeto
nos rgos de aprovao do municpio, era feito o clculo da Contrapartida (vide pgina 05) para
aquisio dos direitos urbansticos adicionais. No momento da aprovao, pagava em dinheiro ou obra, a
depender da situao, o valor correspondente aos benefcios outorgados pela municipalidade. Para o
municpio, significava dizer que os valores das Contrapartidas (vide pgina 05), quando pagas em
dinheiro, entravam na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 21) a cada operao urbana somente na
medida em que os projetos eram aprovados tornando a execuo de cada Interveno (vide pgina 06)
prevista na lei especfica um processo dependente da aprovao de muitos projetos e pagamento das
respectivas Contrapartidas (quando envolvendo outorga onerosa de direitos urbansticos adicionais),
tornando o processo longo e complexo. Para a cidade, significa dizer que o permetro da operao
urbana sofria todo o impacto de empreendimentos que se instalavam muito antes que as obras de
infraestrutura necessrias para absorver o aporte de rea adicional de construo que a lei outorga.
Com a adoo dos CEPAC, a municipalidade pde antecipar os recursos e executar previamente as
obras de infraestruturas necessrias para absorver a demanda por direitos urbansticos adicionais.
30
INTRODUO
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro foi originalmente instituda pela
Lei Complementar n. 101, de 23 de novembro de 2009 (vide pgina 06), e, portanto, estabelece como
sua finalidade a promoo da reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio
de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso pblico da
regio afetada, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, e
sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A Lei da OUCPRJ estabelece diretrizes urbansticas para a rea de influncia definida como a regio
porturia do Rio de Janeiro, em consonncia com a Lei Federal n. 10.257, de 10 de julho de 2001
(Estatuto da Cidade).
31
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro tem por objetivos especficos:
priorizar o transporte coletivo sobre o individual;
valorizar a paisagem urbana, do ambiente urbano e do patrimnio cultural material e imaterial;
assegurar o atendimento econmico e social da populao diretamente afetada pela OUCPRJ;
promover o adequado aproveitamento dos vazios urbanos ou terrenos, subutilizados ou ociosos;
integrar a rea com a rea central da cidade e o estmulo ao uso residencial, possibilitando
melhor aproveitamento da estrutura urbana existente;
garantir a transparncia do processo decisrio e controle com representao da sociedade civil;
e
apoiar a regularizao fundiria urbana nos imveis de interesse social.
As diretrizes urbansticas da OUCPRJ so:
estimular a renovao urbana pela adequao gradativa com uso concomitante porturio de
cargas e usos residencial, comercial, servios, cultural e de lazer;
promover investimentos em infraestrutura e reurbanizao;
implementar melhorias das condies ambientais, mediante ampliao das reas verdes, da
arborizao, da capacidade de absoro e escoamento das guas pluviais e da priorizao
do sistema de transportes com uso de energias limpas;
integrar a orla martima do cais da Gamboa rea central do Rio de Janeiro;
possibilitar a recuperao de imveis com a importncia para proteo do patrimnio
cultural e a criao de circuito histrico-cultural, contemplando a devida identificao dos
patrimnios material e imaterial, passado e presente, e capacitao tcnica na rea de
turismo e hotelaria, visando promover o circuito;
implantar sistemas virios e de transportes que permitam a melhor circulao e integrao
dos diversos meios de transporte coletivo;
estimular o uso residencial e atividades de ensino;
estimular a atividade de transporte martimo de passageiros;
promover a habitao de interesse social e o atendimento populao residente em reas
objeto de desapropriao;
propiciar a criao de equipamentos pblicos, reas de lazer e assegurar a circulao
segura de pedestres e ciclistas, bem como destinar espao fsico multidisciplinar para apoio
de infraestrutura e logstica para atividades de grupos culturais e atendimentos das
demandas de cidadania da regio, de acordo com o calendrio anual de eventos da zona
porturia;
realizar melhoramentos nas zonas de especial interesse social e seu entorno, com
implantao de infraestrutura e regularizao fundiria;
incentivar a recuperao de imveis ocupados para a melhoria das condies de moradia
da populao residente;
estimular as atividades de gerao de trabalho e renda existentes na regio;
promover aes que assegurem a sustentabilidade da populao residente;
promover as aes necessrias para o reconhecimento e a regularizao das comunidades
tradicionais;
incentivar a restaurao e reconverso, para usos compatveis com seus objetivos, de
imveis de valor histrico e/ou relevante interesse como o Palacete D. Joo VI, o prdio A
Noite, o prdio do Touring Club, o prdio da Estao Martima de Passageiros (ESMAPA),
os armazns de 1 a 6 do Cais do Porto, o prdio da Imprensa Nacional, o prdio do
Terminal Mariano Procpio, o depsito da Biblioteca Nacional e outros; e
evitar o desperdcio energtico e de gua, estimular o uso de energias limpas (solar, elica
ou clula combustvel) e promover o aproveitamento das condies naturais de iluminao e
ventilao, telhados verdes ou reflexivos de calor, o reaproveitamento de guas pluviais e
32
1.2
1.3
1.3.2
1.4
1.5
1.6
VIADUTOS
1.6.1
2.1
GUA
2.2
ESGOTO
2.3
DRENAGEM PLUVIAL
2.4
2.5
TELECOMUNICAO
2.6
GS
URBANIZAO
3.1
3.2
SINALIZAO
3.3
PAISAGISMO
EDIFICAES
5.1
SEDE DA CDURP
5.2
MUSEU DO AMANH
DEMOLIES
CANTEIRO
402.491.244,83
990.299.765,51
490.130.019,27
43.957.849,26
32.968.386,95
50.328.614,56
16.114.202,52
21.580.237,79
21.580.237,79
534.194.753,06
102.307.105,46
78.075.825,24
135.468.978,26
166.976.744,26
43.066.442,00
8.299.657,84
469.896.740,01
355.199.550,02
52.723.511,26
61.973.678,74
3.296.838,70
171.109.769,30
5.290.478,43
165.819.290,88
78.409.029,77
21.978.924,63
523.836.083,79
33
8.1
8.2
PROJETOS
8.3
125.720.660,11
104.767.216,76
OUTROS CUSTOS
293.348.206,92
932.428.229,14
9.1
SEGUROS E GARANTIAS
9.2
IMPOSTOS E TAXAS
9.3
BENEFCIOS
146.674.103,46
366.685.258,65
419.068.867,03
4.783.020.689,07
3.418.000.000,00
R$ 8.201.332.018,80
Com relao aos prazos previstos para a execuo das Intervenes, tem-se a seguinte sequncia de
implantao das principais Intervenes previstas na OUCPRJ:
34
Prazo
TUNEIS E VIADUTOS
1.1
2 anos
1.2
4 anos
1.3
2 anos
1.4
3 anos
1.5
VIADUTOS
INFRAESTRUTURA
2.1
GUA
5 anos
2.2
ESGOTO
5 anos
2.3
DRENAGEM PLUVIAL
5 anos
2.4
5 anos
35
2.5
TELECOMUNICAO
5 anos
2.6
GS
5 anos
URBANIZAO
3.1
5 anos
SINALIZAO
5 anos
3.3
5 anos
OUTRAS OBRAS
4.1
EDIFICAES
4.1.2 SEDE DA CDURP
1 ano
2 anos
4.2
DEMOLIES
5 anos
CANTEIRO
5.1
5 anos
5.2
PROJETOS
1 ano
5.4
5 anos
A execuo das obras previstas no Terceiro Termo Aditivo (*) no altera o cronograma original de obras da
OUCRPRJ e ser realizada em 04 (quatro) perodos sucessivos e concomitantes com a execuo das Etapas
do CONTRATO DE PPP. Os recursos necessrios sua execuo deste aditivo correro por conta do
oramento da CDURP.
PERFIL DOS BAIRROS ATENDIDOS PELA OPERAO URBANA CONSORCIADA DA REGIO DO PORTO DO RIO DE
1
JANEIRO
A rea da OUCPRJ abrange os bairros Centro, Sade, Gamboa, Santo Cristo, So Cristvo, Cidade
Nova e Caju contidos nas Regies Administrativas I, II, III e VII, vinculadas Subprefeitura do Centro e
Centro Histrico.
Dentro desses bairros, encontram-se os 14 (quatorze) setores da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, muitos dos quais divididos em outros subsetores, conforme descrio abaixo,
com mapa indicativo ao final:
SETOR A:
SUBSETOR A1
Do entroncamento da Av. Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo
apenas o lado par, at a Rua Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de
Inhama; por esta, includa, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa
Mau; por esta, includa, excluindo os lotes da 1 Delegacia de Polcia e do Palcio D. Joo VI; Av.
Rodrigues Alves, pelo eixo desta at o entroncamento com a Rua Edgard Gordilho. Deste ponto por
uma reta perpendicular ao Cais do Porto at o encontro com a Baa de Guanabara. Deste ponto por
uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier Mau, includo. Deste ponto at o
ponto de partida.
1
Todos os dados deste Captulo foram fornecidos pelo Municpio e pela CDURP.
36
SUBSETOR A2
Do entroncamento da Rua Edgard Gordilho com a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta, at o ptio
entre os Armazns ns. 7 e 8. Deste ponto, includo, por uma reta perpendicular ao Cais do Porto at
a Baa de Guanabara. Deste ponto por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, at o encontro com
o prolongamento do eixo da Rua Edgard Gordilho. Deste ponto at o ponto de partida.
SUBSETOR A3
Do entroncamento da Praa Mau com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo desta at a Av.
Venezuela; pelo eixo desta at a Rua Edgard Gordilho; seguindo pelo eixo desta at a Rua Coelho e
Castro; pelo eixo desta at a Av. Baro de Tef; pelo eixo desta at a Via Prioritria A2; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Antnio Lage; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; seguindo pelo
eixo desta at a Praa Mau; por esta, excluda, incluindo os lotes da 1 Delegacia de Polcia e do
Palcio D. Joo VI; at o ponto de partida.
SUBSETOR A4
Do entroncamento da Av. Venezuela com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo desta at a
Praa Jornal do Comrcio, por esta, includa, at a Rua Coelho Castro; pelo eixo desta at a Rua
Edgard Gordilho; pelo eixo desta at a Av. Venezuela; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR A5
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Antnio Lage; seguindo pelo eixo desta at a
Via Prioritria A2; seguindo pelo eixo desta at a Praa Jornal do Comrcio, por esta, excluda, at a
Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR B:
SUBSETOR B1
Do entroncamento do o eixo da Av. Prof. Pereira Reis com o Cais do Porto; seguindo por este
includo at o Ptio entre os armazns 7 e 8, excludo. Deste ponto, por uma reta perpendicular Av.
Rodrigues Alves; seguindo pelo eixo desta, at o eixo da Av. Prof. Pereira Reis, deste ponto at o
ponto de partida.
SUBSETOR B2
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Silvino Montenegro; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; seguindo pelos fundos do
lote do Banco Central (excludo) at a Via Prioritria B1; pelo eixo desta at a Via Prioritria B3; pelo
eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR B3
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria B3; seguindo pelo eixo desta at a
Via Prioritria B1; seguindo por esta at encontrar o lote do Banco Central (includo), seguindo pelos
fundos do Banco Central at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Rua Rivadvia Corra; pelo
eixo desta at a Via Prioritria B2; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
SUBSETOR B4
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria B2; seguindo pelo eixo desta at
Rua Rivadvia Corra; seguindo pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Via
Prioritria B1; pelo eixo desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo
eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR B5
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Equador; pelo eixo desta at o ponto distante 95m antes do alinhamento da Av. Prof. Pereira
Reis. Deste ponto, por uma reta paralela Av. Prof. Pereira Reis, at o ponto distante 60m do
alinhamento do lado impar da Av. Cidade de Lima. Deste ponto, por uma reta paralela Av. Cidade
de Lima, at a Av. Prof. Pereira Reis; seguindo pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo
desta at o ponto de partida.
37
SUBSETOR B6
Do entroncamento da Av. Equador com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo eixo desta at a Praa
Santo Cristo, por esta includa, seguindo por uma reta paralela distante 60 m do alinhamento do lado
mpar da Av Cidade de Lima, at uma reta paralela distante 95 m do alinhamento da Av. Prof.
Pereira Reis; por esta at a Rua Equador, seguindo pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR C:
SUBSETOR C1
Do entroncamento do Cais do Porto com o eixo da Av. Prof. Pereira Reis; seguindo por este at a
Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o Cais do Porto;
por este, includo; at o ponto de partida.
SUBSETOR C2
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Av. Prof. Pereira Reis; seguindo pelo eixo desta
at a Av. Cidade de Lima; pelo eixo desta at a Via Prioritria C1; at a Praa Marechal Hermes; por
esta, includa, at Av. Equador; pelo eixo desta at a Via Prioritria C1; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR C3
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Via Prioritria C1; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Equador; pelo eixo desta at a Via Prioritria C2; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo
eixo deste at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR C4
Do entroncamento da Praa Marechal Hermes com Av. Cidade de Lima; pelo eixo desta at Prof.
Pereira Reis, pelo eixo desta at uma reta paralela 60m distante do alinhamento da Av. Cidade de
Lima; por esta at a Praa Marechal Hermes, includa neste trecho, por esta at o ponto de partida.
SUBSETOR C5
Do entroncamento da Praa Santo Cristo com a Rua Santo Cristo, pelo eixo desta at a Rua
Cordeiro da Graa, por esta seguindo por uma reta paralela 60m distante do alinhamento do lado
mpar da Av. Cidade de Lima at a Praa Santo Cristo, includa, por esta at o ponto de partida.
SETOR D:
SUBSETOR D1
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria C2; seguindo por este
at a Rua General Luiz Mendes de Morais; pelo eixo desta e seu prolongamento at a Via Prioritria
D1; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
SUBSETOR D2
Do entroncamento da Rua General Luiz Mendes de Morais com a Praa Marechal Hermes; seguindo
por esta, excluda, at a Via Prioritria D1; pelo eixo desta at o prolongamento da Rua General Luiz
Mendes de Morais; seguindo pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR D3
Do entroncamento da Via Prioritria D1 com a Praa Marechal Hermes; seguindo por esta, excluda,
at a divisa lateral do lote 47, excludo; deste ponto seguindo pela divisa de fundos dos lotes da Rua
Pedro Alves, excludos; seguindo por esta at a Via Prioritria D1; pelo eixo desta at o ponto de
partida.
SUBSETOR D4
Do entroncamento da Praa Marechal Hermes com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta at
o Canal do Mangue; pelo eixo deste at Via Prioritria D1, pelo eixo desta at a divisa de fundos dos
lotes da Rua Pedro Alves, seguindo por esta at a divisa lateral do lote 47 da Praa Marechal
Hermes, includo; Praa Marechal Hermes, excluda, at o ponto de partida.
SETOR E:
SUBSETOR E1
38
Lado par da Av. Presidente Vargas, trecho entre o Lote n. 2.000, excludo, e o Trevo das Foras
Armadas, considerando o limite de fundos dos lotes existentes.
SUBSETOR E2
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria E1; seguindo por este
at o leito da linha frrea; por esta, excluda, at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de
partida.
SUBSETOR E3
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo desta at a Rua
Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR E4
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Marqus de Sapuca; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at Via
Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR F:
SUBSETOR F1
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Travessa So Diogo; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Via
Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR I:
SUBSETOR I1
Do entroncamento da Rua Baro de So Flix com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo desta
at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto, por uma reta at a Ladeira do Faria; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Visconde da Gvea; pelo eixo desta at a Rua Baro de So Flix; pelo
eixo desta at o ponto de partida.
SETOR J:
SUBSETOR J1
Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo eixo desta
at a Rua Alexandre Mackenzie; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SETOR M:
SUBSETOR M1
Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria M2; seguindo por este
at a Via Prioritria M1; pelo eixo desta at a Rua So Cristvo; pelo eixo desta at a Av. Brasil;
pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
SUBSETOR M2
Do entroncamento do eixo da Via Prioritria M2 com o eixo do Canal do Mangue; seguindo por este
at a Rua Francisco Eugnio; pelo eixo desta at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at a Rua
Idalina Senra; pelo eixo desta por 100m. Deste ponto, por uma reta at a Via Prioritria M1; pelo eixo
desta at a Via Prioritria M2; pelo eixo desta at o ponto de partida.
SUBSETOR M3
Do entroncamento da Rua So Cristvo com a Via Prioritria M1; seguindo pelo eixo desta at a
Av. Pedro II. Deste ponto, por uma reta at o ponto localizado no eixo da Rua Idalina Senra,
localizado a uma distncia de 100m a partir do eixo da Rua Melo e Souza. Deste ponto, seguindo
pelo eixo da Rua Idalina Senra at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at Av Pedro II ; seguindo
at a Via Prioritria M3; pelo eixo desta at a Praa Mrio Nazareth, excluda; at a Rua So
Cristvo; pelo eixo desta at o ponto de partida.
39
Informaes mais detalhadas a respeito da regio afetada pela OUCPRJ, tanto econmicas quanto
sociais, podem ser conferidas no resumo do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121), constante de
captulo prprio deste Prospecto.
Para financiar o plano de requalificao urbana, optou-se pela realizao de uma operao urbana
consorciada como a alternativa mais adequada para o desenvolvimento de um processo dinmico e
eficiente de requalificao urbana da regio porturia, uma demanda da sociedade carioca h mais de
vinte e cinco anos. Pela legislao vigente, a OUCPRJ adota os princpios e diretrizes do Estatuto da
Cidade e do Plano Diretor Decenal (vide pginas 07 e 113) e ser desenvolvida at que todas as aes
previstas para a regio estejam concludas, em um prazo mximo previsto de at trinta anos. Este
instrumento permitir a emisso de CEPAC, fonte de captao de parte dos recursos necessrios junto
iniciativa privada.
As diversas aes que esto definidas na LC 101/2009 (vide pgina 06) sero a base das Intervenes a
serem desenvolvidas nas prximas dcadas e estabelecero um novo perfil para a regio, inserindo-a
novamente na dinmica da cidade do Rio de Janeiro. Trata-se de um processo complexo que
demandar todas as ferramentas necessrias para o seu sucesso, mediante parcerias com as diversas
instituies governamentais e o setor privado e a utilizao de instrumentos do mercado de capitais, tal
como o Fundo de Investimento (vide pginas 06).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) define os princpios que nortearo esse processo que, pela sua
dimenso e complexidade, demandar o apoio e a contribuio de toda a sociedade.
Os moradores e trabalhadores locais, atravs das associaes representativas e dos sindicatos,
participaram do processo de revitalizao da zona porturia da cidade do Rio de Janeiro, auxiliando na
definio de um conjunto de intervenes urbanas ao longo da elaborao (i) do Projeto de Lei
Complementar n. 25, de 2009, apresentado pela Prefeitura, que originou a LC 101/2009 (vide pgina
06) e (ii) das discusses no mbito da Cmara Municipal do Rio de Janeiro. Essa participao foi
fundamental para garantir aes adequadas s demandas dos principais interessados no processo de
transformaes urbansticas, sociais e ambientais.
A implementao da OUCPRJ promover melhor qualidade de vida para os atuais moradores e tambm
para aqueles que vierem a buscar na rea central da cidade a sua opo de moradia. Hoje, a regio
abriga aproximadamente vinte mil moradores. Com a implementao da OUCPRJ, acredita-se que
haver espao para um total de cem mil habitantes, reduzindo significativamente os custos de transporte
e o impacto ambiental de locomoo para o centro da cidade.
A ocupao desse territrio ter como princpios a priorizao do transporte coletivo sobre o individual e
a valorizao da paisagem urbana, algo inovador no processo de crescimento da cidade nas ltimas
dcadas, em que o uso do transporte rodovirio, especialmente o individual, e a ocupao de reas
naturais, so condies indispensveis para ofertar novos espaos para a implantao de moradias,
comrcio e servios.
Alm disso, ser possvel a construo de unidades de habitao de interesse social na regio, medida
necessria, dada a precariedade da moradia de parte dos moradores.
A revitalizao da rea acarretar no somente a atrao de residentes, mas tambm de atividades
relacionadas ao comrcio e servios, o que consequentemente resultaria em acrscimo de arrecadao
tributria, nas trs esferas da Federao. A economia do Municpio ser beneficiada como um todo, pois
ganhar mais uma importante rea de dinamismo econmico, contribuindo para o crescimento do
mercado imobilirio local e a gerao de emprego e renda.
Tambm o turismo ser fortalecido pela modernizao do porto de passageiros, estrategicamente
localizado no centro da cidade, que servir de recepo para grande contingente de turistas oriundos de
41
cruzeiros martimos. O turismo de negcios tambm poder crescer, com a implantao de escritrios e
hotis nas proximidades.
O patrimnio cultural protegido, especialmente o Projeto SAGAS (Sade, Gamboa e Santo Cristo), que
preserva diversos imveis e stios histricos na regio, ser respeitado. Possuindo um rico acervo
arquitetnico, com milhares de edificaes preservadas, tombadas, alm de estruturas caractersticas da
atividade porturia de relevante interesse para o patrimnio cultural e de um considervel patrimnio
imaterial, a requalificao urbana da regio restabelecer a utilizao de muitas dessas antigas
edificaes, hoje subutilizadas, criando um ambiente nico no cenrio carioca, onde a histria ser
contemplada em cada detalhe de seus sobrados, ladeiras e esquinas. Nessa linha, a LC 101/2009 (vide
pgina 06) prev que o montante de, no mnimo, 3% (trs por cento) arrecadado com a venda de
CEPAC dever ser destinado ao patrimnio nele inserido.
Ser necessrio adotar medidas que permitam o melhor aproveitamento do patrimnio imobilirio da
rea abrangida pela OUCPRJ, que implicar em negociaes com os atuais proprietrios, sejam eles
pblicos ou privados. No se trata de um processo de desapropriao generalizada, mas de negociao
caso a caso, de forma a estabelecer parcerias na busca do interesse coletivo. Para tanto, sero
necessrios terrenos e imveis, sem os quais a OUCPRJ no ter efeito, pois a simples reurbanizao
de logradouros e a implantao de novas infraestruturas sero incuas sem a possibilidade de
reutilizao dos imveis.
Para viabilizar a reestruturao urbana, ser necessrio aplicar, no mbito da OUCPRJ, diversos
instrumentos previstos no Estatuto da Cidade e no Plano Diretor Decenal (vide pginas 07 e 113) como
as outorgas onerosas do direito de construir (vide pgina 70) e da alterao de uso, o direito de
preempo, e o direito de superfcie.
Importante ressalvar que haver diversas formas para adquirir esses imveis, sempre na busca de
atender aos interesses dos proprietrios e da OUCPRJ que tem como premissa o interesse maior da
cidade.
Embora esteja claro que a degradao atual da regio seja motivo suficiente para a adoo de iniciativas
que revertam esse quadro, sero adotadas todas as medidas necessrias para avaliao dos impactos
decorrentes das Intervenes programadas, especialmente no sistema virio, nos ambientes natural e
construdo, no patrimnio cultural e na vida da populao local. Trata-se de uma regio especial, com um
expressivo patrimnio arquitetnico e beira da Baa de Guanabara, fatos que, per si, justificariam a
maior ateno, mesmo que no fosse exigido pela legislao. O Estudo de Impacto de Vizinhana (vide
pgina 06) permite monitorar os respectivos riscos, bem como estabelecer medidas que eliminem ou
minimizem os impactos negativos e potencializem os positivos.
A outorga do direito de construir visa a garantir a viabilidade financeira da OUCPRJ e a distribuio dos
ganhos dela decorrentes. Para a aplicao deste instrumento, foi indispensvel estabelecer coeficientes
bsicos e mximos para o aproveitamento de terrenos, definindo-se uma faixa de potencial construtivo
passvel de ser vendido por meio dos CEPAC. Estes CEPAC foram emitidos pelo Municpio como forma
de outorgar o direito de construir, gerando os recursos necessrios para a realizao do programa de
intervenes previsto para a regio e podero ser distribudos pela CDURP ou pelo Fundo de
Investimento (vide pgina 88).
Esses certificados podero ser negociados livremente at o momento em que forem vinculados a um
determinado projeto de edificao, que dever ser submetido normalmente aprovao pelos rgos
municipais competentes. Vale ressaltar que os proprietrios no estaro impedidos de construir ou
42
ampliar seus imveis, mas na margem superior ao coeficiente bsico de aproveitamento ser obrigatrio
o uso de CEPAC.
A Distribuio (vide pgina 05) dos CEPAC ocorrer em leiles pblicos sob o controle da CVM a serem
promovidos pela CDURP e/ou pelo Fundo de Investimento (vide pgina 06). O valor de emisso de cada
CEPAC previsto no DM 33.364/2011 (vide pgina 06) de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco
reais) e a converso em direito de construir ser diferenciada em razo da localizao do terreno,
desonerando aqueles imveis menos valorizados. No caso da construo de equipamentos comunitrios
pertencentes ou destinados ao Poder Pblico, no haver a necessidade de CEPAC para construir
acima do CAB.
O total de CEPAC a ser emitido pelo Municpio ser da ordem de seis milhes que sero alienados em
leilo pblico ou utilizados para pagamento da Contraprestao (vide pgina 05). Os recursos
decorrentes dos leiles sero integralmente aplicados no mbito da OUCPRJ.
O uso dos CEPAC como garantia de financiamentos e obrigaes assumidas no mbito da OUCPRJ
ser devidamente fiscalizado pelo Agente Fiscalizador (vide pgina 04), estando sob rgido controle
estabelecido pela CVM e pelo Conselho Consultivo. O relatrio trimestral elaborado pela CDURP
permitir o acompanhamento de todas as aes desenvolvidas e ser um importante instrumento para
verificao do cumprimento das metas estabelecidas para a OUCPRJ.
A rea central naturalmente o local de convergncia de todos os cariocas em razo dos seus mais de
quinhentos mil postos de trabalho e, no futuro, continuar a ser tambm em razo das oportunidades
que a regio porturia oferecer, seja em novas moradias ou novos negcios. fundamental que
pessoas de todas as faixas de renda possam usufruir da regio a ser transformada, visto que essa
proximidade do Centro proporcionar ganhos sociais e econmicos para a sociedade. Portanto, trata-se
de uma empreitada em que indispensvel a participao de todos com o objetivo comum de resgatar
importante parte do territrio carioca, estabelecendo as bases da renovao de toda a rea central da
cidade do Rio de Janeiro.
Finalmente, h que se ressaltar a importncia de dois eventos de porte mundial que sero realizados no
Rio de Janeiro e tero por consequncia impactos diretos na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto
do Rio de Janeiro: a Copa do Mundo de Futebol FIFA de 2014 e os Jogos Olmpicos do Rio de Janeiro
de 2016.
Em decorrncia de ambos, o Municpio assumiu com as entidades organizadoras de tais eventos
compromissos que causaro efeitos dentro da rea definida na AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, quais sejam:
A) Para a Copa do Mundo de Futebol FIFA de 2014:
construo de novos cais de atracao no porto do Rio de Janeiro.
B)
43
A LC 101/2009 (vide pgina) trouxe imensurvel avano legislao urbanstica do Rio de Janeiro ao
alterar a Plano Diretor Anterior, nela introduzindo novos instrumentos de carter urbanstico e tributrio
aplicao do Plano Diretor Anterior. Alm destes, a LC 101/2009 (vide pgina 06) adaptou o Plano
Diretor Anterior ao Estatuto da Cidade, introduzindo o conceito de operao urbana consorciada ao
ordenamento jurdico do Municpio. O Plano Diretor Atual recepcionou a LC 101/2009, prevendo a
operao urbana consorciada em seu artigo 37.
Outro grande benefcio da LC 101/2009 (vide pgina 06) foi criar a AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro e, nela, instituir a OUCPRJ, que compreende um conjunto de intervenes
coordenadas pelo Municpio e demais entidades da administrao pblica do Municpio, com a
participao de proprietrios, moradores, usurios e investidores, com o objetivo de alcanar
transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental de parte das Regies
Administrativas I, II, III e VII, em consonncia com os princpios e diretrizes do Estatuto da Cidade e do
Plano Diretor Atual (vide pginas 07 e 113) da cidade do Rio de Janeiro.
A OUCPRJ tem por finalidade promover a reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso
pblico da regio do porto, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores,
e sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro est delimitada do entroncamento da Av.
Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua
Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro
de Ladrio, excluda, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por
esta, includa, at a Av. Rio Branco; por esta, incluindo apenas o lado par, at a Av. Presidente Vargas,
por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do Mangue; por este, includo, at a Rua Francisco
Eugnio; por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado mpar,
at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote do Centro de
Preparao de Oficiais da Reserva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto por
uma linha reta at encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, includa, at encontrar a Rua So
Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a Rua Figueira de Melo. Deste ponto,
retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta,
incluindo apenas o lado par, at encontrar a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil,
incluindo apenas o logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; at
encontrar a Av. Rio de Janeiro, deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto; deste ponto,
pelo cais at o Per Mau, includo, e da, pela linha costeira junto ao cais at o prolongamento da Av.
Presidente Vargas. Na pgina 27, v-se um mapa indicando seus limites.
No mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi criado o Programa Bsico
de Intervenes, que compreende a Zona de Uso Misto (onde se permite o uso residencial e comercial,
vide pgina 08), o Sistema Virio Prioritrio, entre outras medidas a adotar. Foram definidos novos
parmetros de uso e de ocupao do solo especficos para a rea e gabaritos prprios, conforme a
altura mxima e o nmero mximo de pavimentos das edificaes.
Ser desenvolvido um programa que garantir o atendimento populao de baixa renda atingida pelas
Intervenes urbansticas pelo Poder Pblico em conjunto com os rgos municipais, estaduais e
federais competentes. As edificaes multifamiliares, comerciais e de equipamentos culturais e
desportivos, nas reas includas na OUCPRJ, obedecero, dentro das normas a serem estabelecidas
pela regulamentao, aos critrios de sustentabilidade ambiental e reduo e/ou neutralizao de
emisses de gases de efeito estufa, adotando padres construtivos especficos.
44
Para que a OUCPRJ seja implementada foi necessria a elaborao prvia de um Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio
ambiente, no patrimnio histrico, cultural e paisagstico.
Para fins da aplicao da outorga onerosa (vide pgina 70) do direito de construir foram estabelecidos os
Coeficientes de Aproveitamento Bsico CAB e os Coeficientes de Aproveitamento Mximo CAM.
Como fonte de recursos para a implementao da OUCPRJ, o Municpio est autorizado a outorgar,
onerosamente, potenciais adicionais de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento
mximo do terreno for distinto do coeficiente de aproveitamento bsico de terreno, mediante a
incorporao ao lote de direito de construir adicional, conforme a tabela abaixo:
SUB
GABARITO
TAXA DE
SETOR
metros-pavimentos
OCUPAO
A1
15 4
A2
11 3
A3
CAB
CAM
70%
2,80
2,80
70%
2,10
2,10
90 30
70%
1,00
8,00
A4
92
70%
1,00
1,40
A5
11 3
70%
1,00
2,10
B1
11 3
70%
2,10
2,10
B2
11 3
70%
1,00
2,10
B3
18 6
70%
1,00
2,80
B4
90 30
70%
1,00
8,00
B5
60 20
50%
1,00
4,20
B6
11 3
70%
1,00
2,10
C1
11 3
70%
2,10
2,10
C2
120 40
50%
1,00
8,00
C3
150 50
50%
1,00
12,00
C4
60 20
50%
1,00
4,20
C5
11 3
70%
1,00
2,10
D1
150 50
50%
1,00
10,00
D2
120 40
50%
1,00
8,00
D3
60 20
50%
1,00
4,20
D4
11 3
70%
1,00
2,10
E1
90 30
100%
1,00
11,00
E2
120 40
50%
1,00
8,00
E3
15 5
70%
1,00
2,80
E4
11 3
70%
1,00
2,10
F1
7,5 2
70%
1,00
1,40
I1
11 3
70%
1,00
2,10
J1
11 3
70%
1,00
2,10
M1
150 50
50%
1,00
12,00
M2
150 50
50%
1,00
10,00
M3
120 40
50%
1,00
8,00
Com a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, o CEPAC passou a ser autorizado como instrumento
financeiro das operaes urbanas consorciadas. Dessa forma, foi implementado um modelo de clculo
45
direto por meio dos valores estabelecidos em uma tabela especfica, o que permite ao interessado saber
de antemo qual ser o valor a ser pago pelos benefcios outorgados pelo Municpio.
Foram emitidos 6.4336.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois)
CEPAC, a um preo de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco reais) por CEPAC, para absorver o
2
Estoque de rea (vide pgina 05) construtivo adicional mximo de 4.089.502 m (quatro milhes, oitenta
e nove mil quinhentos e dois metros quadrados).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) contm a Tabela de Converso em metros quadrados de rea adicional,
mudana de usos e parmetros urbansticos, tabela esta que foi utilizada para fins de desenvolvimento
do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121) cujo resumo acompanha este Prospecto.
Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, desde que atendidas s diretrizes da OUCPRJ.
Uma vez seus direitos sejam vinculados, o que ser feito com base na Tabela de Converso, a um
projeto de edificao para um lote especfico que dever ser submetido aos trmites normais de
aprovao perante os rgos do Municpio, os CEPAC no mais podero ser negociados.
A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as Faixas de Equivalncia
(vide pgina 06) delimitadas e atender distribuio do Estoque de rea (vide pgina 05) previsto na
LC 101/2009 (vide pgina 06).
Assim, a base legal definitiva que d sustentao jurdica OUCPRJ composta pela LC 101/2009 (vide
pgina 06), pela Lei Complementar Municipal n. 102/2009 (LC 102/2009, vide pgina 06), bem como o
DM 32.666/2010 (vide pgina 05), todos do Municpio do Rio de Janeiro. Para efeitos do CAB, sobre o
qual se calcula a diferena de potencial construtivo a ser outorgado de forma onerosa, nos termos do
que estabelecem as regras da OUCPRJ, adota-se o disposto na LC 101/2009 (vide pgina 06), o Plano
Diretor Atual (vide pginas 07 e 113) e o DM 32.666/2010 (vide pgina 05).
Porturia Triunfo, entre outras. Assim, uma grande rea que outrora servia como rea de apoio s
operaes porturias, de carter essencialmente industrial, tornou-se ociosa, formando vazios urbanos e
deixando edificaes subutilizadas ou abandonadas. Para recuper-las ser preciso mais do que simples
Intervenes urbanas pontuais. Foi necessrio conceber um plano completo de revitalizao para rea,
de forma a redirecionar para o centro o novo vetor de crescimento da cidade.
A OUCPRJ ocupa uma rea de interveno de 489 hectares, comparvel aos bairros de Copacabana
(410 ha), Botafogo (480 ha) e ao Centro (572 ha), com grandes potencialidades. Est localizada prxima
a grandes eixos de circulao (Linha Vermelha, Avenida Brasil e Avenida Francisco Bicalho) e rea
central da cidade, com frente para a Baa da Guanabara. a porta de entrada para os turistas que
chegam cidade em cruzeiros e tem em seu interior vrios pontos de interesse como a Igreja de So
Francisco da Prainha, o conjunto urbano do Morro da Conceio e a recm construda Cidade do
Samba. Todos estes aspectos so importantes e apontam uma vocao para um uso muito mais intenso
do que ocorre hoje, com a instalao de novos moradores, comrcios, servios, equipamentos urbanos,
culturais e de lazer.
A OUCPRJ foi concebida para induzir a recuperao da regio Porturia do Rio, atravs de um plano
integrado de interveno que contempla a alterao de usos, parmetros edilcios, novos sistemas
virios e de transporte pblico alm de um plano urbano e paisagstico que transformar a regio num
local atraente para moradia e trabalho. Obras virias e de infra-estrutura sero realizadas para criar um
novo ambiente local que, associada a nova legislao urbana, tornar os terrenos atraentes iniciativa
privada, criando novas moradias e novos postos de trabalho, repovoando a regio.
O objetivo da OUCPRJ transformar a regio da zona porturia numa rea dinmica que seja uma nova
referncia de planejamento urbano para a cidade, a exemplo de outras cidades ao redor do mundo como
Buenos Aires, Nova Iorque, Baltimore, Roterd, entre outras, que ao recuperarem suas reas porturias
degradadas, dinamizaram suas economias e ganharam mais um ponto de interesse turstico. Assim,
ganharo tambm as reas em seu entorno, para onde esta renovao se irradiar atravs de melhorias
da ambincia local e dos fluxos da cidade, alm de todos aqueles que usam a regio de alguma forma.
Em resumo, a cidade ganhar como um todo.
O escopo da OUCPRJ compreende um conjunto integrado de Intervenes coordenadas pelo Municpio,
por intermdio da CDURP, com participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em
geral, visando a melhorar a qualidade de vida dos atuais e futuros moradores da regio porturia do Rio
de Janeiro, bem como a assegurar a sustentabilidade ambiental e scio-econmica da rea, por meio de
Intervenes que permitam melhorar a qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores, bem como
a sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A referida rea compreende os seguintes setores:
Setor A: Do entroncamento da Av. Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por
esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua
Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro de Ladrio, excluda, at o cais do 1
Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por esta, includa, at a Travessa
do Liceu; pelo eixo desta at a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino
Montenegro; pelo eixo desta at a Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o Ptio entre os
armazns 7 e 8. Deste ponto, includo, por uma reta perpendicular ao Cais do Porto at a Baa
de Guanabara. Deste ponto por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier
Mau, includo. Deste ponto por uma linha costeira junto ao cais do 1 Distrito Naval at o ponto
de partida.
Setor B: Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo
desta at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at
47
a Rua da Unio; pelo eixo desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Av. Prof. Pereira
Reis; pelo eixo desta at o Cais do Porto; por este, includo, at o Ptio entre os armazns 7 e 8.
Deste ponto, excludo, por uma reta perpendicular Av. Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Setor C: Do entroncamento do Cais do Porto com o eixo da Av. Prof. Pereira Reis; seguindo por
este at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Praa Marechal Hermes; por esta, includa at
a Via Prioritria C2; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o Cais do Porto;
por este, includo; at o ponto de partida.
Setor D: Do entroncamento da Rua Santo Cristo com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at o eixo do Canal do Mangue; por este at o entroncamento com o eixo da Via Prioritria
C2; por este at a Praa Marechal Hermes; por esta, excluda, at o ponto de partida.
Setor E: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Pedro Alves;
seguindo por este at a Rua Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo
desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo
desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; Praa Cristiano Otoni, excluda, Praa Duque de Caxias, excluda, at a Av.
Presidente Vargas; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at o ponto de
partida.
Setor F: Do entroncamento da Rua Moreira Pinto com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Santo Cristo; pelo eixo desta at a Praa Santo Cristo; por esta, includa, at a
Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a
Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o
entroncamento com o eixo da Rua Moreira Pinto; por este at o ponto de partida.
Setor G: Do entroncamento da Av. Trinta e Um de Maro com a Rua Santo Cristo; seguindo pelo
eixo desta at a Rua da Unio; pelo eixo desta at a Rua da Gamboa; pelo eixo desta at a Rua
Baro da Gamboa; pelo eixo desta at a Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at o ponto
de partida.
Setor H: Do entroncamento da Av. Trinta e Um de Maro com a Rua Baro da Gamboa;
seguindo pelo eixo desta at a divisa do Cemitrio dos Ingleses; por esta at a divisa da AEIS do
Morro da Providncia; por esta at a Praa Amrico Brum. Deste ponto, excludo, por uma reta
at o encontro do Tnel Joo Ricardo com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo desta at a
Rua Senador Pompeu; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo desta at a Rua Nabuco
de Freitas; pelo eixo desta at a Av. Trinta e Um de Maro; pelo eixo desta at o ponto de
partida.
Setor I: Do entroncamento da Rua Baro da Gamboa com a Rua da Gamboa; seguindo pelo
eixo desta at a Rua Conselheiro Zacarias; pelo eixo desta at a Rua Sacadura Cabral; pelo eixo
desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at a Rua Baro de So Flix; pelo eixo desta at a
Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto por uma
reta at a Praa Amrico Brum; por esta, includa, at o limite da AEIS do Morro da Providncia;
por esta at a divisa do Cemitrio dos Ingleses; por esta at a Rua Baro da Gamboa; pelo eixo
desta at o ponto de partida.
Setor J: Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo
eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at a Av. Passos; pelo eixo desta at a Av.
Presidente Vargas; pelo eixo desta at a Rua Bento Ribeiro; includas as Praas Cristiano Otoni
e Duque de Caxias; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor K: Do entroncamento da Rua Camerino com a Rua Sacadura Cabral; seguindo pelo eixo
desta at a Travessa do Liceu; pelo eixo desta at a Rua do Acre; pelo eixo desta at a Rua
Leandro Martins; pelo eixo desta at a Rua dos Andradas; pelo eixo desta at a Rua Jlia Lopes
de Almeida; pelo eixo desta at a Rua da Conceio; pelo eixo desta at a Rua Senador
Pompeu; pelo eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at o ponto de partida.
48
Setor L: Do entroncamento da Rua Camerino com a Rua Senador Pompeu; seguindo pelo eixo
desta at a Rua da Conceio; pelo eixo desta at a Rua Jlia Lopes de Almeida; pelo eixo
desta at a Rua dos Andradas; pelo eixo desta at a Rua Leandro Martins; pelo eixo desta at a
Rua do Acre; pelo eixo desta at a Av. Rio Branco; pelo eixo desta at a Av. Presidente Vargas;
pelo eixo desta at a Av. Passos; pelo eixo desta at a Rua Camerino; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Setor M: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Rua Francisco Eugnio;
seguindo por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado
mpar, at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote
do Centro de Preparao de Oficiais da Reserva (CPOREX) e do Hospital Frei Antnio,
excludos. Deste ponto por uma linha reta at encontrara Praa Mrio Nazar; por esta, includa,
at encontrar a Rua So Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a
Rua Figueira de Melo. Deste ponto, retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o
logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do
Mangue; pelo eixo deste at o ponto de partida.
Setor N: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Av. Brasil; seguindo pelo
eixo desta at a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil, incluindo apenas o
logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; seguindo por esta at
encontrar a Av. Rio de Janeiro. Deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto, at a
Baia de Guanabara. Deste ponto seguindo por uma linha costeira junto ao Cais do Porto,
includo, at o Canal do Mangue; pelo eixo at o ponto de partida.
Via Expressa
2.740 m
Via Binrio
1.481 m
309 m
80 m
Viaduto 1 do Gasmetro
148 m
Viaduto 2 do Gasmetro
430 m
TOTAL
5.188 m
50
Via em Asfalto
Via em Outros Pavimentos
Caladas
Plantio de rvores
Postes Iluminao Pblica
Rede de gua Potvel
Rede de Esgotamento Sanitrio
Rede de Drenagem
Rede de Energia e Iluminao Pblica
Rede de Telecomunicaes
Rede de Gs
752.087,20 m
53.983,66 m
608.643,94 m
14.947,00 un
6.799 un
107.507,00 m
74.564,00 m
57.405,00 m
133.820,00 m
125.200,00 m
25.170,00 m
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As vias e praas existentes sero reurbanizadas, recebendo nova pavimentao, arborizao e novos
canteiros valorizando a paisagem urbana, melhorando as condies ambientais e aumentando a
capacidade de absoro do solo.
Novas reas verdes, caladas arborizadas, vias de pedestre, ciclovias e um parque ao longo do cais
ligando a Regio da Praa XV, conformaro a nova tnica da regio.
Uma nova sinalizao viria, iluminao pblica, mobilirio urbano (abrigos para pontos de nibus,
lixeiras, totens e painis informativos, bancos de praas, bancas de jornal, banheiros pblicos,
bicicletrios e quiosques) complementaro o processo de revitalizao da regio.
A ambincia dos morros (reas de ocupao mais antiga) ser preservada atravs da implantao de
uma nova infraestrutura, bem como a recuperao da pavimentao dos seus espaos pblicos. Os
entornos de bens tombados tanto dos morros como das demais reas recebero cuidados especiais.
No que diz respeito questo habitacional, est previsto o remanejamento gradual das habitaes
localizadas em rea de risco existentes no Morro da Providncia para novas residncias previstas para
reas do entorno, considerando o Projeto Novas Alternativas, da Prefeitura, e o Projeto Minha Casa
Minha Vida, do Governo Federal.
Est prevista ainda a construo dentro da rea de interveno, da nova sede da Cmara Municipal do
Rio de Janeiro e da Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP.
Vias e Caladas
Foram definidos no Edital quatro tipos de acabamento de vias e caladas a serem implantados:
52
Tratamento de Esquinas:
A esquina com rampa ter uma rampa em curva com inclinao mxima de 10% (dez por cento)
vencendo o desnvel de 15 cm (quinze centmetros) existente entre o passeio e a via que abranger todo
o trecho curvo da esquina e poder avanar sobre trecho reto da via quando necessrio. Esta rampa ter
uma faixa de 40 cm de largura de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm na parte plana adjacente
sua borda superior. Em cada extremidade desta faixa, haver uma faixa de 40 cm de largura,
perpendicular linha de testada dos lotes de piso podottil cinza guia 40 cm x 40 cm indo da testada dos
lotes faixa junto rampa. A pavimentao da rampa e da rea conformada pelos pisos podotteis e as
testadas dos lotes sero em granito cinza para as vias de acabamento tipo 01, 02 e 03 ou em concreto
lonado para vias de acabamento tipo 04.
Quando a largura dos passeios no permitir a execuo da esquina com rampa, ser executada a
esquina rebaixada. Neste caso toda a esquina ser rebaixada ao nvel das faixas de rolamento. Assim,
53
para se evitar o avano de veculos sobre ela sero colocados balizadores junto linha de meio-fio a
cada 1,35 m em todo o trecho rebaixado.
De ambos os lados os passeios tero rampas com inclinao mxima de 10% vencendo o desnvel de
15 cm para dar acesso rea rebaixada. Antes de cada rampa, na borda superior destas, haver uma
faixa de 40 cm de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm. Haver ainda uma faixa de 40 cm de
largura, perpendicular linha de testada dos lotes de piso podottil cinza guia 40 cm x 40 cm que ir da
testada dos lotes ao meio-fio rebaixado. Da mesma forma que na esquina com rampa, a pavimentao
da rampa e da rea conformada pelos pisos podotteis e as testadas dos lotes ser em granito cinza
para as vias de acabamento tipo 1, 2 e 3 ou em concreto lonado para vias de acabamento tipo 4.
Nas esquinas onde a travessia for feita atravs de traffic calm a pavimentao da esquina seguir a
pavimentao dos passeios e haver apenas a incluso de uma linha de balizadores a cada 1,35m e de
uma faixa de 40 cm de piso podottil de alerta cinza 40 cm x 40 cm ao longo do meio-fio no trecho onde
este estiver em nvel com a parte superior do traffic calm.
Praas e Parques:
As praas da regio sero tambm requalificadas. As praas dos setores A, B, C, D, G, M e N que hoje
se encontram em bom estado, sendo usadas pela populao, recebero manuteno e novo mobilirio.
So estas as praas Coronel Assuno, Jornal do Comrcio, Santo Cristo e Largo Jos Francisco Fraga,
alm das praas situadas nos demais setores (Praa Procpio Ferreira, Duque de Caxias, da Anistia,
dos Estivadores, Major Val, Amrico Brum, Vasconcelos Quer e Largo de Santa Rita).
A Praa Mau ter seu desenho modificado. A via que hoje a divide ao meio, ligando a Avenida Rio
Branco Rodrigues Alves deixar de existir liberando-a para o pedestre. Uma nova paginao ser feita
com pedras portuguesas brancas e pretas, aproveitando a paginao hoje existente. Este padro ser
estendido s adjacentes Praa Manuel A. de Almeida e Rua Amrico Rangel. Com a interrupo do
trfego, a praa ser ampliada e ganhar trs quiosques com restaurantes sobre deck de madeira. Ser
unida ao terminal de passageiros do porto, ao Per Mau e ao parque que ser construdo sobre os
tneis da Nova Perimetral que contar com ampla rea ajardinada, um restaurante e dois pergolados em
madeira. Atravs da Praa Mau e deste parque sobre a Nova Perimetral a ciclovia que percorrer o
Parque do Cais poder se ligar s ciclovias que vm da Zona Sul pelo Aterro do Flamengo. Ela contar
ainda com uma previso de ponto de VLT.
A Praa Patro-Mor Aguiar tambm ter seu desenho alterado pela passagem da calha para o VLT e
ser requalificada ganhando novo mobilirio e novas reas de jardins. Em frente futura estao de
Metr da Cidade Nova, ser criada uma nova praa que contar com uma previso de ponto de VLT e
grandes reas verdes e servir aos futuros moradores e/ou utilizadores das novas quadras criadas no
seu entorno.
Mobilirio urbano:
As lixeiras sero instaladas uma de cada lado da via a cada 90 m presas aos postes de iluminao. Elas
sero no Padro Prefeitura, na cor cinza.
As bancas de jornal e floriculturas sero implantadas nas praas e nas esquinas de vias com
estacionamento. Prximo s esquinas, a interrupo das vagas dar lugar a um alargamento de calada
que possibilitar esta implantao. Sero executadas em mdulo metlico com piso em granito,
prateleiras iluminadas, beiral fechado com chapa metlica, forro em ao espelhado e balco com vitrine
54
fixa e tampo em granito. Suas dimenses totais so de 250 cm de altura por 600 cm de comprimento e
300 cm de profundidade. Junto s bancas de jornal sero instalados oito mdulos de bicicletrios no
Padro Prefeitura.
As praas contaro com bancos com encosto em estrutura de ao pintada de preto e assento e encosto
em madeira, com as seguintes dimenses: 82 cm de altura por 205 cm de comprimento e 64 cm de
profundidade, com assento a 44 cm de altura. No Parque do Cais, algumas rvores contaro com
bancos ao seu redor, no padro Prefeitura, modelo Catete, com 50 cm de altura por 190 cm de
comprimento e 190 cm de largura.
Paisagismo
contemplando a construo de dois tneis paralelos, escavao de um tnel central e realce da seo
escavada de um tnel existente, assim localizados:
Tnel sob o Morro da Sade: Este tnel visa garantir a interligao viria da rea Central da
Cidade com o Bairro de Santo Cristo atravs da Via Binria. Esta ligao, prevista em via dupla
com canteiro central, por onde passar o VLT, torna obrigatria a construo deste tnel
rodovirio passando sob o Morro da Sade, garantindo a implantao do traado do VLT. Este
tnel ser escavado em macio rochoso/saprolito, sendo toda a travessia sob cobertura rasa,
transpondo um contraforte do Morro da Sade, onde est edificado um condomnio residencial
formado por prdios de trs pavimentos, construdos recentemente.
tratadas com selo de "Jet-Grouting" no fundo. A escavao foi prevista para ser realizada a cu aberto,
sendo que parte dela com o uso de escoramento metlico provisrio.
Para a sua implantao foram previstos poos de emboque, conforme previsto no projeto virio da
AEIU Porturia.
Viadutos de Interligao
As alas de descida e subida ao viaduto do Gasmetro foram previstas com fundaes em estacas prmoldadas, cravadas na Avenida Francisco Bicalho.
A meso-estrutura em concreto moldado e a superestrutura ser mista, isto , em vigas metlicas e laje
em concreto. Os encontros sero em terra armada.
O Sistema Virio Prioritrio
Com objetivo de adequar a malha viria existente atualmente ao novo padro de ocupao a ser
implementado na AEIU (vide pgina 06) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, e em atendimento aos
princpios de priorizar o transporte coletivo sobre o individual e de valorizar a paisagem urbana e o
ambiente urbano, foi institudo o novo Sistema Virio Prioritrio.
O novo sistema virio ter por base uma malha de vias estruturais que buscar integrar a rea de
interveno com a rea central da cidade e bairros do entorno.
A criao de um novo eixo interno rea de interveno denominado Binrio do Porto , ligando a Av.
Francisco Bicalho Praa Mau, em conjunto com a abertura de novas vias e o alargamento de algumas
57
vias existentes, permitir a demolio do Elevado da Perimetral, no trecho entre o III COMAR, no Largo
dos Pracinhas, e a Av. Francisco Bicalho.
O trfego do elevado da perimetral ser transferido para dois tneis paralelos. Estes tneis tero incio
no mergulho da Praa XV, aproveitando a estrutura deste, passando sob a praa Baro de Ladrio,
onde ser construdo um poo de servio, passando sob o alinhamento da Avenida Venezuela e sob o
Tnel do Binrio nas imediaes da Baro de Tef. Deste ponto em diante o tnel da via expressa segue
pelo alinhamento da atual Rodrigues Alves at a altura do armazm 6, onde voltar a superfcie.
O Binrio do Porto ser formado pelo alargamento das ruas General Luiz Mendes de Morais e Equador,
implantao das vias B1 e A1, construo de um tnel sob o Morro da Gamboa, reurbanizao da Av.
Venezuela e construo do Tnel do Binrio. Este conectar os fluxos da Av. Primeiro de Maro em
tnel sob o Morro de So Bento, passando sob a Praa Mau, desviando na direo do prdio da Polcia
Federal e voltando superfcie, atravs de rampa, aps a Rua Argemiro Bulco.
Visando a dar maior fluidez ao trfego neste novo eixo sero implantadas duas novas alas interligandoo ao Elevado do Gasmetro. Essas alas sero construdas no alinhamento da Rua Comandante Garcia
Pires, uma partindo da Rua Equador em direo ao elevado e outra descendo deste em direo Rua
Cidade de Lima.
Como complemento s Intervenes urbansticas j mencionadas, outras vias sero criadas ou
reurbanizadas dando maior conectividade na rea criando novas alternativas aos futuros freqentadores
da regio.
De modo a priorizar o transporte coletivo, alm das melhorias virias propostas sero criadas calhas
ajardinadas destinadas futura implantao de um circuito de Veculo Leve Sobre Trilho (VLT) na rea,
incluindo dois trajetos que faro a ligao entre os modais de transporte hoje j existentes (trem, metr e
nibus) e as principais vias da rea de interveno. Para a implementao deste circuito ser necessrio
o alargamento do tnel hoje existente sob o Morro da Providncia. Tambm ser implantado um circuito
ciclovirio com pistas exclusivas e compartilhadas com o passeio ou com a faixa de rolamento nas
demais vias. Este circuito permitir a interligao da rea com o bairro de So Cristvo e com a Zona
Sul atravs da conexo Museu de Arte Moderna (MAM) Praa Mau.
58
Infraestrutura Urbana
Toda a rede de infraestrutura localizada na AEIU (vide pgina 04) da regio Porturia ser remodelada,
com novos sistemas de esgotamento sanitrio, drenagem de guas pluviais, abastecimento de gua,
59
energia eltrica, telecomunicaes e gs encanado. Estas aes que incluem a melhoria da qualidade
das guas do Canal do Mangue foram projetadas para garantir o atendimento s demandas do novo
adensamento populacional previsto para regio, promovendo a melhoria da qualidade ambiental local.
60
Toda a regio onde est inserida a rea de projeto foi dividida em bacias de drenagem, considerando a
topografia local e o novo arruamento proposto. Cada bacia foi dimensionada trecho a trecho, de
montante para jusante, considerando os dados de chuvas, a topografia, a forma de ocupao, o tempo
de concentrao e a rea de contribuio.
Para as novas condies de vazo e escoamento est prevista a execuo de nove novas sadas de
desge, alm da ampliao dos dois desges existentes.
61
1.
2.
3.
4.
Por estas razes e considerando-se que parte da rea apresenta rede de energia subterrnea, tanto em
mdia quanto baixa tenso, optou-se por rede de iluminao pblica subterrnea. Os postes foram
escolhidos em funo dos nveis de iluminamento das vias, passeios, praas e outras aplicaes. Este
dimensionamento levou em conta as interferncias com a arborizao do projeto paisagstico, as normas
da Rioluz e as normas da IEC - International Electrotechnical Commission.
A iluminao das novas vias e praas ser feita com lmpadas de multi-vapor metlico, que reproduz as
cores melhor do que as lmpadas vapor de sdio, mais comuns na iluminao pblica. A sua potncia
vai variar de 80 W a 400 W dependendo da necessidade local de altura do poste de sustentao de
modo a atender o padro de iluminamento desejado e dar segurana aos pedestres e motoristas. As
luminrias sero de alumnio injetado com abertura para troca de lmpadas e reparos pela parte
superior.
Os postes da vias tero alturas variveis, entre 4,5m e 15m dependendo da largura da via e do seu
passeio. Eles tero espaamentos modulares de 15m ou 30m de modo a estarem sempre no espao
entre as rvores, que tero espaamento de 7,5m. Eles estaro sempre no mesmo alinhamento desta,
distando 3,75m das rvores adjacentes. Nos viadutos e elevados os postes tero 6m, com braos curvos
e o espaamento entre postes ser de 25m.
As pequenas vias bem como as pequenas praas tero sua iluminao feita atravs de postes
pequenos, de 4,5m, sem braos. Para iluminar espaos maiores, como a Praa Mau e o Parque do
Cais principalmente, sero instalados postes retos de 10m com quatro luminrias com lmpadas de
250W e 15m com seis luminrias com lmpadas de 400 W que conseguem atender com uma iluminao
adequada uma rea maior, evitando-se a uma grande quantidade de postes. Porm as reas entre os
armazns sero iluminadas por postes de 4,5m.
As reas sob viadutos e elevados tero luminrias presas a estes em substituio aos postes. As
passagens subterrneas sero iluminadas com arandelas com proteo anti-vandalismo para garantir ao
equipamento uma maior durabilidade.
Sistema de Telecomunicaes
A infraestrutura de telecomunicaes, a ser instalada, poder servir a quaisquer operadoras, de forma
compartilhada, e atender a todos os assinantes da regio, atravs de uma rede inteiramente
subterrnea, flexvel e segura.
Os assinantes individuais recebero os servios atravs de cabos metlicos ou pticos, diretamente pela
rede secundria, atravs de pequenas centrais de rea. Os grandes assinantes corporativos, tais como
empresas, hotis e edifcios comerciais tambm sero atendidos por essa mesma infraestrutura, mas o
atendimento poder ser feito via pequenas centrais internas a esses empreendimentos.
O importante que essa infraestrutura seja flexvel, permitindo acessos de diversos tipos e comportando
cabos metlicos e pticos, de grande densidade de assinantes.
62
63
prolongamento at a Av. Presidente Vargas; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at
a Rua Francisco Eugnio; pelo eixo desta at a Rua Melo e Souza; pelo eixo desta at a Av. Pedro II.
Deste ponto, por uma linha reta at encontrar a divisa dos imveis do Centro de Preparao de Oficiais
da Reseva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto, por uma linha reta at
encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, excluda, at a Rua So Cristvo; pelo eixo desta at a Av.
Brasil; pelo eixo desta at o Canal do Mangue; pelo eixo deste at a Baa de Guanabara. Deste ponto,
por uma linha costeira junto ao Cais do Porto, includo, at o Pier Mau, por este, includo, at a Praa
Mau; por esta, includa at o ponto de partida.
Dentro da ZUM (vide pgina 08) os parmetros de ocupao so diferenciados, consoante o quadro de
parmetros urbansticos por subsetor, logo abaixo.
O CONSELHO CONSULTIVO
A LC 101/2009 (vide pgina 06) instituiu o Conselho Consultivo, rgo incumbido da implementao e da
fiscalizao da OUCPRJ. Nesse mbito, tal rgo tem competncia para produzir pareceres sobre os
relatrios trimestrais da CDURP, que ainda sofrer fiscalizao externa pelo Tribunal de Contas do
Municpio do Rio de Janeiro e pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro.
O Conselho Consultivo ter a seguinte composio:
1 (um) representante CDURP, como coordenador;
3 (trs) representantes do Municpio; e
3 (trs) representantes da sociedade civil, escolhidos pelos demais integrantes do Conselho,
com mandato de 3 (trs) anos.
65
fonte de custeio da OUCPRJ pelo art. 33, I. Nesse sentido, o Decreto n. 32.551, de 20 de julho de 2010,
a regulou no mbito da OUCPRJ, determinando que esta ocorra mediante o pagamento de Contrapartida
(vide pgina 05), definida pela CDURP a partir da multiplicao da rea do terreno objeto da alterao de
uso e o valor mdio do CEPAC obtido no ltimo leilo realizado ou, inexistindo, o seu valor de face.
Portanto, as modificaes de uso no mbito da AEIU (vide pgina 04) tero como Contrapartida (vide
pgina 05) a outorga onerosa instituda por meio do Decreto Municipal n 32.551/2010 . Nesse sentido,
os CEPAC no so passveis de utilizao como Contrapartida (vide pgina 05) de alterao de uso.
Como toda a AEIU (vide pgina 04) constitui Zona de Uso Misto ZUM (vide pgina 08), os interessados
em proceder com a modificao de uso devero observar, para fins de clculo do valor da Contrapartida
(vide pgina 05) pela alterao de uso do solo, o art. 4 do DM 32551, que estabelece que o valor da
Contrapartida pela modificao de uso (vide pgina 05) a ser paga ao Municpio, ser fixado em funo
das seguintes condies: (i) rea do terreno objeto da alterao de uso; e (ii) o valor mdio do CEPAC,
obtido no ltimo leilo realizado ou seu valor de face, no caso de no haver sido realizado nenhum leilo
at aquela data. A determinao do valor da outorga ser, portanto, resultado da multiplicao da rea
do terreno objeto dessa mudana pelo valor do CEPAC. Fica previsto, tambm, que a aprovao dos
pedidos de licenciamento est condicionada fixao dos valores das Contrapartidas (vide pgina 05)
pela Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro CDURP.
Para aprovar os pedidos de licenciamento que impliquem alterao de uso do imvel, ser necessrio
que a CDURP fixe os valores das respectivas Contrapartidas (vide pgina 05). O pagamento da
Contrapartida pela alterao de uso dever ser vista e condio concesso da licena para a
realizao da obra e os recursos obtidos sero administrados pela CDURP e aplicados consoante as
seguintes finalidades, conforme disposto no art. 31 do Estatuto da Cidade:
regularizao fundiria;
execuo de programas e projetos habitacionais de interesse social;
constituio de reserva fundiria;
ordenamento e direcionamento da expanso urbana;
implantao de equipamentos urbanos e comunitrios;
criao de espaos pblicos de lazer e reas verdes;
criao de unidades de conservao ou proteo de outras reas de interesse ambiental; e
proteo de reas de interesse histrico, cultural ou paisagstico.
Para efetivar a outorga onerosa da alterao de uso, os interessados devero formalmente apresentar
solicitao especfica no processo de licenciamento de obras da Secretaria Municipal de Urbanismo, que
ser analisada pelo Grupo Especial criado pelo Decreto n. 31.878, de 27 de janeiro de 2010. Este
Grupo Especial verificar se o uso pretendido:
est de acordo com os princpios e as diretrizes da OUCPRJ; e
o uso residencial no coexistir no mesmo lote com outros usos que possam causar risco
populao residente, cabendo avaliao do rgo de tutela competente.
Nos casos de imveis tombados, preservados, tutelados, situados em rea de Proteo do Ambiental
APA, em rea de Proteo do Ambiente Cultural APAC ou em reas de entorno de bens tombados,
sero ouvidos os rgos de tutela competentes.
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INCENTIVOS ADICIONAIS
A Lei da OUCPRJ prev incentivos adicionais que sero concedidos a proprietrios de imveis sem
lastro em CEPAC, conforme quadro abaixo:
SITUAO
Parcelamento
Patrimnio Cultural
INCENTIVOS
aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea inferior a
mil metros quadrados, que atingirem rea igual a mil e quinhentos metros
quadrados, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional de construo
computvel equivalente a dez por cento da rea do lote resultante do
remembramento, respeitando o CAM do setor que contiver o lote
remembrado.
aos lotes resultantes de remembramento de outros lotes com rea superior a
mil e quinhentos metros quadrados, que atingirem rea igual ou superior a
trs mil metros quadrados, ser concedida, de forma gratuita, rea adicional
de construo computvel equivalente a quinze por cento da rea do lote
resultante do remembramento, respeitando o CAM do setor que contiver o
lote remembrado.
as edificaes situadas na rea da OUCPRJ que no sejam tombadas,
preservadas, no tenham indicao para tombamento, e cujas
caractersticas morfolgicas tais como fachadas, ornatos, tipologia etc. sejam
importantes como referncia para a memria, para paisagem urbana e para
a identidade cultural da rea porturia da cidade podero ser mantidas, total
ou parcialmente, fisicamente integradas a um novo empreendimento,
visando a promover a simultnea valorizao de estruturas antigas e de
novas construes no processo de revitalizao da rea.
o rgo municipal de patrimnio cultural identificar as edificaes referidas
na alnea a do inciso II deste artigo e prestar orientao aos interessados
na manuteno dos elementos construtivos de relevncia e em sua
recuperao por ocasio da avaliao prevista pelo Decreto n. 20.064, de
18 de junho de 2001.
68
estejam respeitadas as caractersticas do prdio e seu interior esteja em bom estado, ou que as
obras de recuperao externa e interna estejam concludas e tenham recebido a aceitao dos
rgos municipais competentes dentro do prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses a
contar de 01 de janeiro de 2010.
Da mesma forma, esto isentos do IPTU os imveis situados na rea delimitada da OUCPRJ nos quais
sejam erguidas novas construes, desde que as obras estejam concludas e tenham recebido o habitese no prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses. Esta iseno ser vlida por 10 (dez) anos a
contar do exerccio seguinte concesso do referido habite-se.
J no tocante ao Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de Direitos a eles Relativos, Realizada
Inter Vivos, por Ato Oneroso ITBI esto isentas as operaes de aquisio da propriedade ou do direito
real de superfcie, uso ou usufruto relativas aos imveis situados na rea delimitada da OUCPRJ, nos
quais se ergam novas construes, desde que as obras estejam concludas e tenham recebido o habitese no prazo improrrogvel de 36 (trinta e seis) meses a contar de 01 de janeiro de 2010.
Ainda visando a estimular a migrao de empresas e pessoas para a regio afetada, durante 36 (trinta e
seis) meses a contar de 01 de janeiro de 2010, foi concedido o benefcio fiscal da iseno para o
Imposto sobre Servios de Qualquer Natureza ISS apurado na prestao dos seguintes servios
relacionados a engenharia, arquitetura, geologia, urbanismo, construo civil, manuteno, limpeza,
meio ambiente, saneamento e congneres, quando vinculados execuo de construo ou reforma de
imvel situado na rea delimitada da OUCPRJ:
execuo, por administrao, empreitada ou subempreitada, de obras de construo civil,
hidrulica ou eltrica e de outras obras semelhantes, inclusive sondagem, perfurao de poos,
escavao, drenagem e irrigao, terraplanagem, pavimentao, concretagem e a instalao e
montagem de produtos, peas e equipamentos (exceto o fornecimento de mercadorias
produzidas pelo prestador de servios fora do local da prestao dos servios, que fica sujeito ao
ICMS);
elaborao de planos diretores, estudos de viabilidade, estudos organizacionais e outros,
relacionados com obras e servios de engenharia; elaborao de anteprojetos, projetos bsicos
e projetos executivos para trabalhos de engenharia;
demolio; e
reparao, conservao e reforma de edifcios, estradas, pontes, portos e congneres (exceto o
fornecimento de mercadorias produzidas pelo prestador dos servios, fora do local da prestao
dos servios, que fica sujeito ao ICMS).
Quando prestados em estabelecimentos situados na rea delimitada da OUCPRJ, exceto na Av.
Presidente Vargas e na Av. Rio Branco, os seguintes servios tero alquota especfica de 2,00% (dois
por cento):
ginstica, dana, esportes, natao, artes marciais e demais atividades fsicas;
ensino regular pr-escolar, fundamental, mdio e superior;
instruo, treinamento, orientao pedaggica e educacional, avaliao de conhecimentos de
qualquer natureza.
hospedagem de qualquer natureza em hotis, apart-service condominiais, flat, apart-hotis,
hotis residncia, residence-service, suite service, hotelaria martima, motis, penses e
congneres; ocupao por temporada com fornecimento de servio (o valor da alimentao e
gorjeta, quando includo no preo da diria, fica sujeito ao Imposto Sobre Servios);
espetculos teatrais;
exibies cinematogrficas;
espetculos circenses;
programas de auditrio;
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A CDURP
A CDURP foi criada pela LC 102/2009 (vide pgina 06), e tem por objeto principal a execuo de
programas de obras de desenvolvimento de reas urbanas, bem como planos de renovao das que se
apresentem em processo de deteriorao. Caber CDURP, entre outras atividades aqui mencionadas
e definidas em lei:
implementar as Intervenes;
supervisionar todas as atividades do Conselho Consultivo;
decidir sobre questes de ordem;
submeter minutas de projetos de lei, decretos e outras normas regulamentares apreciao dos
rgos competentes;
representar o Conselho Consultivo;
regulamentar os mecanismos de Estoque de CEPAC (vide pgina 04), at o limite previsto na
Lei da OUCPRJ;
coordenar as atividades do Conselho Consultivo;
administrar os recursos auferidos pela OUCPRJ por meio da Conta Vinculada (vide pginas 05 e
17), que devero ser aplicados em operaes financeiras at sua utilizao em outras
Intervenes;
dirigir, coordenar, controlar e monitorar projetos desenvolvidos na AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, inclusive os necessrios implantao da OUCPRJ;
dirigir e coordenar o relacionamento entre a administrao da CDURP e a sociedade civil e
empresarial, no mbito da AEIU (vide pgina 06) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
avaliar os resultados das aes relacionadas ao desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro;
acompanhar o relacionamento entre a administrao da CDURP e seus investidores atuais e
potenciais, banco de investimento, Fundo de Investimento (vide pgina 06); e
coordenar a emisso e Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC (vide pgina 04), no mbito da
OUCPRJ.
A CDURP utilizar os recursos auferidos na alienao de 5% (cinco por cento) da totalidade dos CEPAC
emitidos para assegurar o cumprimento de suas obrigaes no mbito da OUCPRJ pela gesto de
concesso dos benefcios conferidos pela LC 101/2009 (vide pgina 06) e pela administrao dos
CEPAC, conforme estabelecido pelo DM 32.666/2010 (vide pgina 05).
A CDURP ser o rgo responsvel pela anlise, acompanhamento e prestao de esclarecimentos
tcnicos sobre a OUCPRJ, bem como pelo controle de emisso e abatimento dos CEPAC e da rea
construda, observando os devidos limites legais. Adicionalmente a outras atribuies aqui contidas e
definidas por lei, caber CDURP divulgar informaes relativas a cada Distribuio (vide pgina 05) de
CEPAC, contendo as caractersticas principais de cada Distribuio (vide pgina 05).
A CDURP emitir relatrios trimestrais de acompanhamento e avaliao da OUCPRJ, que contero, no
mnimo:
70
Esses relatrios sero aprovados pelo Conselho de Administrao da CDURP e publicados, na ntegra,
no Dirio Oficial do Municpio do Rio de Janeiro.
A emisso dos relatrios no prejudica a divulgao imediata ao mercado sempre que ocorridos atos ou
fatos que possam, direta ou indiretamente, afetar significativamente o valor de mercado dos CEPAC.
USO DOS RECURSOS
O montante lquido auferido pela OUCPRJ com a Distribuio (vide pgina 05) dos CEPAC ser
depositado na Conta Vinculada (vide pginas 05 e 17), administrada pela CDURP ou pelo Fundo de
Investimento (vide pgina 06). Tais recursos devero ser aplicados em operaes financeiras para
manuteno de seu valor real, at sua efetiva utilizao no mbito da OUCPRJ, conforme as
Intervenes (vide Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro Descrio das
Intervenes).
FISCALIZAO
Na forma exigida pela Instruo CVM 401 (vide pgina 06), o Agente Fiscalizador (vide pgina 04) ser
responsvel para exercer a funo de fiscalizar o emprego dos recursos obtidos com a Distribuio (vide
pgina 05) de CEPAC exclusivamente nas Intervenes, bem como acompanhar o andamento das
referidas Intervenes e assegurar a suficincia e veracidade das informaes que sero periodicamente
prestadas pelo municpio emissor ao mercado.
Essa fiscalizao independente daquela j exercida pelo Tribunal de Contas do Municpio do Rio de
Janeiro, pelo Ministrio Pblico, pela Cmara Municipal do Rio de Janeiro, por entidades da sociedade
civil e pela populao.
O PROJETO SAGAS
O Projeto SAGAS uma rea de preservao ambiental constituda por logradouros dos bairros de
Santo Cristo, Gamboa e Sade. A legislao que o define e o regula (Lei Municipal n. 971, de 04 de
maio de 1987 e o Decreto Municipal n. 7.351, de 14 de janeiro de 1988) determina procedimentos
especficos de ocupao e de uso da rea atingida, situada nos setores F, G, H, I, K da OUCPRJ. Esses
setores representam as reas litorneas antigas, em poca anterior ao aterro para a construo original
do porto do Rio de Janeiro e no so passveis do acrscimo da rea construda adicional por meio de
outorga onerosa.
71
A LC 101/2009 (vide pgina 06) prev que um mnimo de 3% (trs por cento) do total arrecadado com a
venda de CEPAC ser destinado recuperao, na forma da regulamentao, do patrimnio na rea da
OUCPRJ, podendo, para essa exclusiva finalidade, ser investido tambm na vizinha rea do Projeto
SAGAS.
A LICENA AMBIENTAL
O licenciamento ambiental tem por objetivo garantir a qualidade do meio ambiente de forma
compatibilizada com as diferentes etapas de implantao do empreendimento. O processo de
licenciamento ambiental, de acordo com o Decreto Federal n. 99.274/90, constitudo de 3 (trs) fases
nas quais so emitidas as seguintes licenas: Licena Ambiental Prvia (LAP), que declara a
viabilidade ambiental do empreendimento; Licena Ambiental de Instalao que permite o incio das
obras; e Licena Ambiental de Operao com a qual a atividade final pode ser iniciada.
Para a implementao da OUCPRJ, foi elaborado um Estudo de Impacto de Vizinhana (vide pgina 06)
para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio ambiente, no patrimnio
histrico, cultural e paisagstico.
Este estudo est dividido em 13 captulos (Introduo, Aspectos Legais, Caracterizao do
Empreendimento, reas de Influncia, Diagnstico Ambiental, Planos e Projetos Co-Localizados,
Prognstico Ambiental, Medidas Mitigadoras, Monitoramento Ambiental, Educao Ambiental,
Concluses, Equipe Tcnica e Bibliografia). No captulo atinente concluso, o Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) destaca:
A Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de vital importncia para
a melhoria da qualidade ambiental e urbanstica da regio.
O diagnstico permitiu identificar as questes ambientais mais significativas e que hoje
constituem problemas para a regio. No permetro da Operao Urbana h grande
diversidade, do ponto de vista social e econmico.
A Operao Urbana trar especial contribuio, ao incentivar atividades geradoras de
emprego e de renda, cumprindo o papel de insero social e cidadania.
A melhoria da situao de infra-estrutura na regio propiciar a melhoria de qualidade
de moradia e de vida, alm de diminuir os impactos ambientais falta de saneamento
bsico, e outros fatores decorrentes.
Carente de reas verdes, a regio ser beneficiada por expressivo aumento de reas
verdes pblicas, e consequente aumento de permeabilidade do solo. O aumento dessas
reas verdes tambm trar contribuies para a avifauna, pelo aumento da massa
arbrea. Por essa mesma razo, o fenmeno de gerao de ilhas de calor, ter seus
efeitos reduzidos nessa regio.
Com a instalao do coletor de esgotos na Av. Rodrigues Alves, haver sensvel
melhora na qualidade das guas.
Os impactos do empreendimento ao longo das fases de planejamento, instalao e
operao, tem mitigao prevista na legislao da Operao Urbana, e neste relatrio.
Uma vez adotadas as medidas mitigadoras previstas neste relatrio, passaro a ser
pouco significativos.
A abertura de novas vias na regio permitir a re-estruturao do sistema virio previsto
na operao, direcionando fluxos de trfego e melhorando a sua fluidez. A
implementao de transportes coletivos alternativos melhorar a acessibilidade na
regio.
72
73
No mbito da realizao de cada obra e da prestao de cada servio, a concessionria dever manter
e/ou obter, conforme o caso, as licenas e autorizaes legalmente exigveis para a prestao do
servio e para a execuo das obras, incluindo-se nesta lista aquelas de natureza ambiental.
O EDITAL DE LICITAO
Em julho de 2010 foi publicado o Edital de Licitao (vide pgina 05) em regime de parceria pblico
privada sob a modalidade de concesso administrativa, com vistas contratao da prestao dos
servios e da execuo das obras visando revitalizao, operao e manuteno da AEIU (vide
pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, pelo perodo de 15 (quinze) anos,e a licitante
vencedora foi a Concessionria Porto Novo S.A.
A referida licitao foi dividida em duas etapas (habilitao e anlise das propostas tcnica e
econmica) e serviu contratao da Concessionria Porto Novo S.A., que ficou incumbida de prestar
os servios e executar as obras descritas no Edital de Licitao (vide pgina 05) a um valor nominal de
R$ 7.609.000.000,00 (sete bilhes e seiscentos e nove milhes de reais).
A proposta tcnica vencedora contm a metodologia de operao e a metodologia de execuo das
obras. A metodologia de operao consistia na conceituao de um plano de ao pela Concessionria
Porto Novo S.A. que permita atingir todos os objetivos do contrato de parceria pblico-privada e otimizar
a valorizao dos imveis e dos CEPAC de propriedade da CDURP ou do Fundo de Investimento (vide
pgina 06). J a metodologia de execuo das obras contm informaes tcnicas, conhecimento,
planejamento, organizao, plano de garantia de qualidade e de acompanhamento condizentes com o
vulto da obra a realizar. A coordenao da licitao e o julgamento das propostas ficou a cargo de uma
comisso de licitao.
Em conjunto com as propostas tcnica e econmica, a Concessionria Porto Novo S.A. apresentou um
plano geral de urbanizao e um plano de negcios, que deu suporte proposta tcnica e proposta
econmica.
O plano de negcios pautou a proposta econmica da Concessionria Porto Novo S.A., uma vez que
contm todas as premissas, variveis e demais informaes referentes modelagem econmicofinanceira, descrevendo as receitas, os tributos, os investimentos, as depreciaes, os custos
operacionais, o demonstrativo de resultados, o fluxo de caixa do empreendimento e outras informaes
complementares relacionadas atividade desenvolvida pela Concessionria Porto Novo S.A., nos
termos do contrato de parceria pblico-privada, firmado entre a CDURP e a Concessionria Porto Novo
S.A. com base no Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75).
O plano geral de urbanizao, por sua vez, atendeu s exigncias da proposta tcnica. Ele detalhou o
modo pelo qual se executaro as obras e se prestaro os servios objetivando a revitalizao da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
O pagamento das Contraprestaes execuo desse contrato ser ordenado pela CDURP e poder
ser operacionalizado pelo Fundo de Investimento (vide pgina 06), que ter por finalidade precpua: (i) a
gesto de ativos imobilirios na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro; (ii) a
comercializao de CEPAC; e (iii) o levantamento de recursos junto ao mercado de capitais para a
concretizao da OUCPRJ. O contrato ter sua eficcia condicionada autorizao, pela CVM, da
constituio do Fundo de Investimento (vide pgina 06), fato este que j ocorreu em 04/01/2011.
74
Iniciada a parceria pblico-privada, antes de cada etapa a Concessionria Porto Novo S.A., na
qualidade de licitante vencedora, elaborar um projeto bsico detalhado, que descrever
pormenorizadamente as obras a serem elaboradas e dever ser aprovado pela CDURP. Uma vez
iniciadas as obras, a Concessionria Porto Novo S.A. dever apresentar o projeto executivo, em
atendimento s exigncias formuladas no Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75).
75
76
CICLO DO CEPAC
O CEPAC um valor mobilirio de livre circulao no mercado que serve como instrumento de
arrecadao voluntria dos Municpios, para financiar Intervenes especficas no mbito de operaes
urbanas consorciadas e que no configuram endividamento para o Poder Executivo municipal.
Podero ser realizadas distribuies pblicas ou privadas de CEPAC, ou, ainda, fazer com que estes
sejam aportados na CDURP ou no Fundo de Investimento (vide pgina 06), conforme autorizado pela LC
101/2009 (vide pgina 06) e pela LC 102/2009 (vide pgina 06). Para cada distribuio (vide pgina 05),
a CDURP ou o Fundo de Investimento (vide pgina 06) divulgar:
a indicao da OUCPRJ;
indicao da Interveno (vide pgina 06) que ser custeada com a Distribuio (vide pgina 05)
dos CEPAC, ou as caractersticas do financiamento em que haver prestao de garantia com
CEPAC;
o valor total da Distribuio (vide pgina 05) e quem ser o seu responsvel;
o preo mnimo de Distribuio (vide pgina 05) de cada CEPAC;
a quantidade de CEPAC ofertada;
a Tabela de Converso; e
outras informaes relevantes.
Considerando a limitao imposta pelo art. 37, 1 da LC 101/2009 (vide pgina 06), os CEPAC sero
colocados privadamente quando utilizados para pagamento das Contraprestaes, em atendimento
vontade das partes e aos requisitos legais. Nesse caso, o valor dos CEPAC ser aquele negociado no
ltimo leilo pblico e, caso ainda no tenha ocorrido nenhum leilo pblico, o valor dos CEPAC ser
aquele estabelecido na LC 101/2009 (vide pgina 06). Em nenhuma hiptese o valor dos CEPAC ser
inferior ao preo mnimo de emisso previsto na lei especfica que instituiu a OUCPRJ.
Caber CDURP e/ou ao (vide pgina 06) decidir pela realizao de leiles pblicos para a venda de
CEPAC, de acordo com a opo que se mostre mais vantajosa, na ocasio, para o custeio da
Interveno (vide pgina 06).
Os leiles pblicos de CEPAC sero realizados no CETIP, utilizando-se o sistema de distribuio de
valores mobilirios a que se refere a Lei Federal n. 6.385, de 7 de dezembro de 1976, nos termos da
Instruo CVM 401 (vide pgina 06).
Os CEPAC, quando ofertados publicamente, sero objeto de um ou mais leiles a se realizar em bolsa de valores ou
mercado de balco organizado.
Caber CDURP adotar providncias necessrias para o controle das emisses, alienaes,
transferncias, converses dos benefcios, utilizao direta em pagamento de Contraprestaes (vide
pgina 05), podendo contratar terceiros para a escriturao dos certificados, bem como para viabilizar a
Distribuio Pblica (vide pgina 05) dos mesmos, na forma exigida pela CVM.
Para adquirir CEPAC no preciso ser proprietrio de terrenos, nem adquirir um imvel na rea da
OUCPRJ. O titular dos CEPAC poder, observados os Estoques de rea (vide pgina 05), vincul-los a
imvel dentro do permetro da OUCPRJ.
77
78
SETOR
FAIXA DE
EQUIVALNCIA
REA NO
RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)
REA RESIDENCIAL
CONST./CEPAC (m)
A1
0,4
0,8
B1
0,5
0,8
B2
0,7
B3
0,8
1,2
C1
0,4
0,8
C2
0,6
C3
0,8
1,4
D1
0,5
0,8
D2
0,6
D3
0,7
1,2
D4
1,4
E1
0,4
1,2
F1
1,4
I1
1,2
J1
0,9
M1
0,4
SETOR
SUB
GABARITO
TAXA DE
SETOR
metros-pavimentos
OCUPAO
A1
15 4
A2
A3
A4
CAB
CAM
70%
2,80
2,80
11 3
70%
2,10
2,10
90 30
70%
1,00
8,00
92
70%
1,00
1,40
A5
11 3
70%
1,00
2,10
B1
11 3
70%
2,10
2,10
B2
11 3
70%
1,00
2,10
B3
18 6
70%
1,00
2,80
B4
90 30
70%
1,00
8,00
B5
60 20
50%
1,00
4,20
B6
11 3
70%
1,00
2,10
C1
11 3
70%
2,10
2,10
79
C2
120 40
50%
1,00
8,00
C3
150 50
50%
1,00
12,00
C4
60 20
50%
1,00
4,20
C5
11 3
70%
1,00
2,10
D1
150 50
50%
1,00
10,00
D2
120 40
50%
1,00
8,00
D3
60 20
50%
1,00
4,20
D4
11 3
70%
1,00
2,10
E1
90 30
100%
1,00
11,00
E2
120 40
50%
1,00
8,00
E3
15 5
70%
1,00
2,80
E4
11 3
70%
1,00
2,10
F1
7,5 2
70%
1,00
1,40
I1
11 3
70%
1,00
2,10
J1
11 3
70%
1,00
2,10
M1
150 50
50%
1,00
12,00
M2
150 50
50%
1,00
10,00
M3
120 40
50%
1,00
8,00
Setor A
Equivalncia A1
Do entroncamento da Av. Rodrigues Alves com a Praa Mau; seguindo por esta, excluda, at a
Rua Sacadura Cabral; pelo eixo desta at a Rua Silvino Montenegro; pelo eixo desta at a Av.
Rodrigues Alves; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor B
Equivalncia B1
Trecho A: Quadras situadas entre a Av. Rodrigues Alves e Via Projetada B1, no trecho entre a
Rua Silvino Montenegro e a Rua Santo Cristo.
Trecho B: Av. Rodrigues Alves, no trecho entre a Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira Reis,
aplicada dentro de uma faixa de sessenta metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento, ou dentro de uma faixa correspondente metade da largura da quadra quando
essa largura for maior do que cento e vinte metros.
Equivalncia B2
Trecho A: Do entroncamento da Rua da Gamboa com a Via Projetada B1; pelo eixo desta at a
Rivadvia Corra; pelo eixo desta at o entroncamento com a Rua Pedro Ernesto. Deste ponto
por uma reta perpendicular Rua Rivadvia Corra, at a Rua da Gamboa; seguindo pelo eixo
desta at o ponto de partida.
80
Trecho B: Lado Par da Rua Equador, no trecho entre a Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira
Reis, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de Equivalncia B1.
Trecho C: Quadras situadas entre a Rua Equador, Rua Santo Cristo, Av. Cidade de Lima e Av.
Professor Pereira Reis.
Equivalncia B3
Trecho A: Do entroncamento da Rua Pedro Ernesto com a Rua da Gamboa; seguindo pelo eixo
desta at o prolongamento da reta perpendicular Rua Rivadvia Corra, a partir do
entroncamento com a Rua Pedro Ernesto. Seguindo por esta reta at a Rua Pedro Ernesto; por
esta at o ponto de partida.
Trecho B: Quadra situada entre a Av. Cidade de Lima, Rua Santo Cristo e a Av. Prof. Pereira
Reis.
Setor C
Equivalncia C1
Trecho A: Av. Rodrigues Alves, no trecho entre a Av. Prof. Pereira Reis e a Via Projetada C1,
aplicada dentro de uma faixa de sessenta metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento, ou dentro de uma faixa correspondente metade da largura da quadra quando
essa largura for maior do que cento e vinte metros.
Trecho B: Quadras situadas entre a Av. Rodrigues Alves, Via Projetada C1, Rua Equador, Via
Projetada C2 e a Av. Francisco Bicalho.
Equivalncia C2
Trecho A: Lado Par da Rua Equador, no trecho entre a Av. Prof. Pereira Reis e a Via Projetada
C1, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de Equivalncia C1.
Trecho B: Quadras situadas entre a Rua Equador, Av. Prof. Pereira Reis, Av. Cidade de Lima e
Praa Marechal Hermes.
Equivalncia C3
Quadras situadas entre a Av. Cidade de Lima, Av. Prof. Pereira Reis, Rua Santo Cristo e Praa
Marechal Hermes.
Setor D
Equivalncia D1
Av. Francisco Bicalho, no trecho entre a Via Projetada C2 e o Viaduto Eng. Paulo de Souza Reis,
aplicada dentro de uma faixa de setenta e cinco metros de profundidade, contados a partir do
alinhamento.
Equivalncia D2
Trecho A: Lado par da Rua Gal. Luiz Mendes de Morais, no trecho entre a Via Projetada C2 e o
Viaduto Eng. Paulo de Souza Reis, aplicada dentro de uma faixa limtrofe da rea de
Equivalncia D1.
Trecho B: Lado mpar da Rua Gal. Luiz Mendes de Morais, no trecho entre a Praa Marechal
Hermes e a Via Projetada D1 aplicada dentro de uma faixa de noventa metros de profundidade.
Equivalncia D3
Quadras situadas entre a Praa Marechal Hermes, Via Projetada D1 e o limite da rea de
Equivalncia D2.
Equivalncia D4
Quadras situadas entre a Rua Pedro Alves, Av. Francisco Bicalho, Rua Gal. Luiz Mendes de
Morais, Via Projetada D1 e Praa Marechal Hermes .
Setor E
Equivalncia E1
Trecho A: Lado par da Av. Presidente Vargas, trecho entre o Lote n. 2.000, excludo, e o Trevo
das Foras Armadas.
81
Trecho B: Do entroncamento do eixo do Canal do Mangue com o eixo da Via Prioritria E1;
seguindo por este at o leito da linha frrea; por esta, excluda, at o Canal do Mangue; pelo
eixo deste at o ponto de partida.
Trecho C: Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Pedro Alves; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Moreira Pinto; pelo eixo desta at a Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o
ponto de partida.
Trecho D: Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Rua Marqus de Sapuca; seguindo
pelo eixo desta at a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua da Amrica; pelo eixo
desta at Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor F
Equivalncia F1
Do entroncamento da Via Prioritria E1 com a Travessa So Diogo; seguindo pelo eixo desta at
a Rua Nabuco de Freitas; pelo eixo desta at a Rua Marqus de Sapuca; pelo eixo desta at a
Via Prioritria E1; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor I
Equivalncia I1
Do entroncamento da Rua Baro de So Flix com a Rua Bento Ribeiro; seguindo pelo eixo
desta at a entrada do Tnel Joo Ricardo. Deste ponto por uma reta at a Ladeira do Faria;
seguindo pelo eixo desta at a Rua Visconde da Gvea; pelo eixo desta at a Rua Baro de So
Flix; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor J
Equivalncia J1
Do entroncamento da Rua Bento Ribeiro com a Rua Baro de So Flix; seguindo pelo eixo
desta at a Rua Alexandre Mackenzie; pelo eixo desta at a Rua Senador Pompeu; pelo eixo
desta at a Rua Bento Ribeiro; pelo eixo desta at o ponto de partida.
Setor M
Equivalncia M1
Em todo o Setor M.
82
84
tenha sido efetivamente distribuda, de forma privada ou pblica, a totalidade dos CEPAC
emitidos para custeio da Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes anterior; ou
tenham sido assegurados, comprovadamente por meio de depsito na Conta Vinculada (vide
pginas 05 e 17), os recursos necessrios concluso da Interveno (vide pgina 06) ou grupo
de Intervenes anterior.
Caso tenha sido concluda a Interveno (vide pgina 06) ou grupo de Intervenes e remanesam
recursos obtidos com a alienao de CEPAC no mercado, tais recursos podero ser transferidos para a
Interveno (vide pginas 06 e 27) seguinte da OUCPRJ, sendo vedada sua utilizao para qualquer fim
estranho OUCPRJ.
Na apurao do valor total da Interveno (vide pgina 06 e 27), ou conjunto de Intervenes (vide
pgina 27), para efeito de clculo da quantidade total de CEPAC que podero ser distribudos, devero
ser includas todas as respectivas despesas, devidamente comprovadas, inclusive estudos, projetos e
custos de administrao prprios da OUCPRJ, bem como os demais gastos necessrios
implementao da OUCPRJ.
85
Alm de fatores externos, como os vistos acima, outros fatores intrnsecos ao setor imobilirio podem
gerar-lhe oscilaes, tais como alteraes na legislao especfica, criao ou alterao de leis sobre
meio ambiente, ou medidas que afetem a escassez de financiamentos habitao.
Financiamento Imobilirio
Os diferentes tipos de financiamentos bancrios obtidos pelos consumidores para compra de imveis
possuem como principal fonte o SFH, financiado com recursos captados atravs dos depsitos em
caderneta de poupana. Com frequncia, o CMN altera o limite dos bancos de disporem desses recursos
para fins de financiamento imobilirios. Assim, caso o CMN restrinja o limite de disponibilidade das
instituies financeiras destinado a financiar compra de imveis, o volume de vendas das empresas do
setor poder diminuir, afetando, assim, a demanda por unidades habitacionais, por CEPAC e,
consequentemente, seu valor.
Valorizao
88
Limites de CEPAC
89
A OUCPRJ dividida em 14 (quatorze) setores, sendo que alguns divididos em Faixas de Equivalncia,
com distintos Estoques de rea (vide pgina 05). Uma vez atingidos tais limites, os titulares de CEPAC
somente podero utiliz-los em outros subsetores da rea abrangida pela OUCPRJ.
Assim, quanto maior for o tempo para exerccio dos direitos assegurados pelos CEPAC, maior o risco de
se esgotarem as possibilidades de uso de CEPAC em determinado subsetor da OUCPRJ.
FATORES DE RISCO DE NEGOCIAO SECUNDRIA
Os adquirentes de CEPAC no mercado secundrio esto sujeitos, mas no se limitando, aos riscos de
desvalorizao de CEPAC pela no realizao de qualquer interveno no mbito da OUCPRJ, em
virtude (i) do montante arrecadado com a colocao de CEPAC no ser suficiente para financiar
integralmente os custos efetivos das Intervenes; e (ii) do no cumprimento das obrigaes
previstas para o adquirente de CEPAC na Oferta.
90
91
Populao
196.367.545
16.010.429
6.186.710
Bilhes
PIB
Per Capita
139,50
22.903
92
ORGANIZAO DO EXECUTIVO
PREFEITO Eduardo Paes
SECRETARIAS
SUBPREFEITURAS
93
ORAMENTO MUNICIPAL
A execuo oramentria da Prefeitura nos exerccios de 2007 a 2009 apresenta duas posies
distintas.
94
2007
2008
2009
Receitas Correntes
9.385.149
10.662.102
11.351.286
Receitas de Capital
129.460
293.610
315.896
Soma
9.514.609
10.955.712
11.667.182
Dficit de Execuo
132.488
195.665
Total
9.647.097
11.151.377
Despesas
11.667.182
2007
2008
2009
Despesas Correntes
8.408.672
9.560.758
9.908.361
Despesas de Capital
1.238.425
1.590.619
861.785
Soma
9.647.097
11.151.377
10.770.146
Supervit de Execuo
Total
897.035
9.647.097
11.151.377
11.667.181
Fonte: CGM
importante destacar que nos trs exerccios ocorreram supervits correntes crescentes iniciando com
R$ 977 milhes em 2007, R$ 1.102 milhes em 2008 e R$ 1.443 milhes em 2009.
Os saldos correntes alcanados em cada exerccio contriburam para a realizao de investimentos,
inverses financeiras e amortizaes.
O exerccio de 2009, primeiro ano de uma nova administrao, apresentou forte ajuste na realizao de
despesas correntes especialmente entre os custeios relativos aos servios administrativos e
operacionais mediante medidas de ajuste. Os investimentos tambm passaram por um processo de
reavaliao que de toda forma sempre ocorre quando uma nova administrao reavalia suas prioridades
em relao aos programas alocados nos oramentos.
As despesas de capital em consequncia se situaram em 2009 no patamar de R$ 862 milhes inferior
aos dois exerccios anteriores.
95
Prefeitura
Funprevi
Sem
Obrigaes
Funprevi
Financeiras
Prefeitura
Sem
Funprevi
Funprevi
Caixa
57.939
57.939 Depsitos
646.474
57.203
589.271
Banco C/ Mov.
99.296
99.296 RP Processados
905.671
191.102
714.569
Banco C/ Vinc.
139.837
121.782
454.374
454.374
5.042.723
1.741.339
85.261
5.425.057
1.863.120
Aplic.Financeiras
Outras
Disponibilidades
Soma
18.056
RP No
Processados
3.561.937 Soma
Suficincia de
Caixa
TOTAL
5.425.057
1.863.120
3.561.937 TOTAL
2.006.520
248.305 1.758.214
3.418.538
1.614.815 1.803.722
5.425.057
1.863.120 3.561.937
Nota: Os valores de Obrigaes Financeiras esto demonstrados lquidos de transaes intragovernamentais exceto entre
FUNPREVI e Tesouro.
Fonte: CGM
A Tabela 3 apresenta o detalhamento de receitas e despesas e sua evoluo nos exerccios 2007 a
2009 e a previso para 2010.
Em relao s receitas arrecadadas destaca-se o forte crescimento da receita tributria em 2008 em
relao a 2007 e tendncia mantida ainda que em menor escala de 2008 para 2009, quando cresceu
nominalmente 10,4%. Entre os tributos municipais o ISS e o ITBI apresentaram os melhores
desempenhos.
Apesar do fraco resultado da receita transferida da Unio e Estado, a receita corrente como um todo
variou 6,5% em termos nominais garantindo crescimento real a despeito do ano difcil para a economia
brasileira e internacional.
Em relao s despesas verifica-se o ajuste ocorrido em 2009 quando a despesa corrente cresceu
apenas 3,64%, abaixo da inflao no perodo, resultado de forte inflexo na curva de crescimento das
despesas de pessoal e crescimento praticamente nulo das demais despesas correntes. As despesas de
capital tambm recuaram totalizando para o conjunto das despesas correntes e de capital uma
diminuio de 3,42% em relao ao exerccio de 2008.
R$ Milhares
96
Discriminao
Receitas Correntes (I)
Receita Tributria
2007
2008
[B]/[A]
2009
[C]/[B]
2010
[D]/[C]
[A]
[B]
[C]
[D]
9.385.149
10.662.102
14%
11.351.286
6%
12.394.399
9%
3.583.245
4.585.303
28%
5.059.928
10%
5.665.763
12%
IPTU
1.086.204
1.193.627
10%
1.273.872
7%
1.318.711
4%
ISS
1.978.303
2.451.769
24%
2.770.003
13%
3.276.012
18%
ITBI
293.659
344.239
17%
388.344
13%
390.824
1%
IRRF
343.425
349.136
2%
396.791
14%
225.079
252.242
12%
278.574
10%
283.425
2%
Receita de Contribuio
656.691
754.736
15%
793.059
5%
926.405
17%
Receita Patrimonial
554.577
581.333
5%
567.728
-2%
516.828
-9%
Taxas
Receita Industrial
Receita de Servios
Transferncias Correntes
5.677
7.402
30%
5.048
-32%
7.715
53%
292.242
260.040
-11%
206.407
-21%
251.044
22%
3.714.608
3.855.204
4%
4.055.356
5%
4.433.114
9%
Transfer. da Unio
1.329.643
1.196.159
-10%
1.273.407
6%
1.346.948
6%
Transfer. do Estado
1.494.453
1.617.145
8%
1.651.417
2%
1.847.981
12%
820.915
1.019.252
24%
1.112.767
9%
1.192.438
7%
664
-100%
Transfer. Multigovernamentais
(FUNDEF/FUNDEB)
Transfer. de Instituies Privadas
Convnios
68.934
22.649
-67%
17.765
-22%
45.747
158%
578.109
618.083
7%
663.760
7%
593.531
-11%
129.460
293.610
127%
315.896
8%
1.205.779
282%
Operaes de Crdito
8.932
48.800
446%
29.970
-39%
344.553
1050%
Alienao de Ativos
7.460
19.475
161%
60.631
211%
151.706
150%
Amortizao de Emprstimos
79.016
103.865
31%
104.611
1%
122.587
17%
Transferncias de Capital
34.051
121.469
257%
120.684
-1%
396.745
229%
Convnios
20.469
102.620
401%
98.521
-4%
389.612
295%
13.582
18.849
39%
22.163
18%
7.133
-68%
190.188
9.514.609
10.955.712
15%
11.667.182
6%
13.600.179
17%
8.408.672
9.560.758
14%
9.908.361
4%
11.592.529
17%
5.001.008
5.993.712
20%
6.222.400
4%
7.264.632
17%
541.150
590.176
9%
679.796
15%
790.124
16%
2.866.514
2.976.870
4%
3.006.165
1%
3.537.773
18%
1.238.425
1.590.619
28%
861.785
-46%
1.971.650
129%
872.767
843.321
-3%
400.729
-52%
1.437.452
259%
Inverses Financeiras
54.932
403.354
634%
84.359
-79%
166.465
97%
Amortizao da Dvida
310.725
343.944
11%
376.697
10%
367.733
-2%
36.000
9.647.097
11.151.377
16%
10.770.146
-3%
13.600.179
26%
97
31/12/09
30/12/08
31/12/07
2009
6.487,7
6.829,0
6.336,0
92,78
90,33
92,55
6.341,4
58,7
6.282,7
146,3
6.681,3
8,1
25,3
85,8
6.562,1
143,2
6.219,6
16,0
38,4
70,9
6.094,3
116,5
90,69
0,00
0,00
0,84
89,85
2,09
88,38
0,11
0,33
1,13
86,80
1,89
90,85
0,23
0,56
1,04
89,02
1,70
131,8
14,5
-
117,0
26,2
4,5
75,5
41,0
-
1,88
0,21
0,00
1,55
0,35
0,06
1,10
0,60
504,5
731,2
509,9
7,22
9,67
7,45
504,5
731,2
509,9
7,22
9,67
7,45
6.992,2
7.560,1
6.845,9
BID
-5,00%
7,78%
-5,09%
0%
0%
-32%
-4%
2%
7,42%
-49%
-34%
21%
8%
23%
13%
-45%
0,0%
55%
-36%
-31%
43%
-31%
43%
-8%
10%
100,00
Liberaes (R$)
2008
2009
100,00
2007
100,00
Indexador
Financeiro
TR
US$
US$
IGP-DI
23.969.617
6.000.198
-
29.969.815
48.800.341
-
48.800.341
3.031.603
5.900.000
7.289.433
UPR
URTJLP
IPCA
14.222.682
UAC / US$
30.443.718
1,7412
[2]
[3]
[1]
1,7713
9,11%
6,00%
UPR
2007
2,3370
-1,44%
URTJLP
UAV
2008
6,25%
-25,49%
31,94%
7,90%
-1,44%
9,11%
7,86%
6,00%
6,25%
20,17368014
20,02871586
19,70912982
0,72%
1,62%
1,77056828
1,77000861
1,66771386
0,03%
6,13%
2007
2008
2009
619,2
842,2
563,2
9,0
11,1
Obs*
[1] Inclui toda a dvida externa mais parte da dvida interna vinculada s moedas estrangeiras.
[2] Foi considerada a variao acumulada no ano
[3] Unidade de cesta de moedas BID
8,1
Nos exerccios de 2007, 2008 e 2009, o Municpio no efetuou captaes de recursos por meio de oferta
pblica de ttulos no mercado interno ou externo. Neste perodo, (i) foram recebidas liberaes de
financiamentos contratados em exerccios anteriores com Banco Interamericano de Desenvolvimento
BID, Banco Nacional de Desenvolvimento Econmico e Social BNDES e Caixa Econmica Federal
CEF, bem como (ii) foram contratadas novas operaes de crdito internas de carter continuado com a
CEF, referentes aos programas Saneamento para Todos (assinado em 2007) e Pr-Moradia (assinado
em 2008).
No exerccio de 2007, foi recebido o montante de R$ 30.443.717,73, relativo a operaes de crdito
anteriormente contratadas com a CEF, BNDES e BID. No exerccio de 2008, foram recebidos R$
44.058.783,60 derivados dos novos contratos assinados com a CEF, os quais somados s liberaes de
outros contratos anteriormente assinados com a CEF, totaliza liberaes de R$ 48.800.341,27. No
exerccio de 2009, foi recebido o montante de R$ 19.962.526,61 oriundo de tais contratos novos, que,
98
somado s liberaes dos contratos assinados anteriormente com a CEF e BNDES, perfaz um montante
de R$ 29.969.815,02. O perodo de desembolso dos contratos anteriormente existentes com o BID e
BNDES foi finalizado nos exerccios de 2007 e 2009, respectivamente.
Com exceo dos novos contratos citados anteriormente, todos os contratos de dvida em vigor
encontram-se em perodo de amortizao. Assim, os pagamentos de juros e principal e a variao dos
indexadores foram os principais parmetros que influenciaram o endividamento do Municpio no trinio
em questo.
Ao final de 2009, a dvida do Municpio era composta de 92,78% de dvida interna e 7,22% de dvida
externa (BID), conforme tabela acima. A dvida relativa ao refinanciamento com a Unio (MP 2.185-35)
apresenta a maior participao relativa do endividamento total do Municpio, de aproximadamente 90%.
Cabe salientar que, em virtude de ao cautelar em curso, o Municpio vem contabilizando os saldos do
contrato de dvida renegociada com a Unio considerando encargos de IGP-DI + 6% a.a. Esta ao
refere-se discordncia do Municpio em relao ao vencimento da amortizao extraordinria deste
contrato de refinanciamento, que reduziria a taxa de juros para 7,5% a.a., em caso de amortizao
extraordinria de 10% do saldo devedor, ou 6% a.a. se amortizasse o saldo devedor em 20%. A Unio
vem considerando tal dvida com encargos iguais IGP-DI + 9% a.a. em virtude do Municpio no ter
quitado antecipadamente 20% desta dvida renegociada, sendo que tais encargos adicionais so
debitados de conta corrente do Municpio conforme previsto no contrato. Caso tal dvida seja
considerada com encargos de IGP-DI + 9% a.a., os saldos da dvida renegociada (MP 2185-35) seriam
de R$ 7.024,5 milhes (dez/2007), R$ 7.517,2 milhes (dez/2008) e R$ 7.188,2 milhes (dez/2009) e os
saldos totais da dvida seriam de R$ 7.776,2 milhes (dez/2007), R$ 8.515,3 milhes (dez/2008) e R$
7.897,7 milhes (dez/2009).
Em relao aos limites de endividamento, o Municpio vem apresentando elevado potencial de
endividamento, com ndices bem abaixo do limite imposto pela Lei de Responsabilidade Fiscal, regulado
pela Resoluo 40 do Senado Federal (Dvida Consolidada Lquida/Receita Corrente Lquida - limite de
1,2). Em dezembro de cada exerccio o Municpio apresentou os seguintes ndices: 2007: 0,42; 2008:
0,48; 2009: 0,25. Considerando alternativamente o saldo da Dvida Renegociada a IGP-DI + 9% a.a.,
conforme mencionado anteriormente, os ndices so: 2007: 0,52; 2008: 0,58; 2009: 0,34.
Com relao ao limite de endividamento imposto pelo contrato de dvida renegociada com a Unio (MP
2185-35), dado pela relao mxima de 1,00 entre a dvida financeira e a receita lquida real anual, o
Municpio tambm apresentou expressiva melhora durante tais exerccios. Considerando a dvida
renegociada com encargos de IGP-DI + 6% a.a, os resultados foram de 1,11 (2007), 1,05 (2008) e 0,90
(2009). No entanto, considerando a interpretao do Tesouro Nacional para a dvida com a Unio
(encargos de IGP-DI + 9% a.a.), os resultados seriam de 1,26 (2007), 1,18 (2008) e 1,01 (2009). A
existncia de tal indicador acima de 1,00 impede o Municpio de contratar novas operaes de crdito,
exceto aquelas de carter continuado ou destinadas reestruturao da dvida com a Unio.
PLANO DIRETOR
poca de sua promulgao a LC 101/2009 modificou o Plano Diretor Anterior (institudo pela LC
16/1992), autorizando o Poder Executivo a instituir a OUCPRJ. O Plano Diretor Anterior (vide pgina 07)
foi resultado de esforos de mais de uma dcada. At ento, no se havia conseguido estabelecer um
consenso entre os diversos interesses que legitimamente se expressam na cidade do Rio de Janeiro de
tal forma que permitissem sua aprovao. O Plano Diretor Atual recepcionou as vrias alteraes feitas
ao longo dos anos ao Plano Diretor Anterior. reconceitua as vocaes urbanas dentro do espao da
cidade, hierarquiza seus usos, define tanto Zonas de Especial Interesse Social para a adoo de
99
100
Em seguida, o Plano Diretor Atual define as polticas pblicas do Municpio para o seu perodo de
vigncia, que abrangem as seguintes reas: meio ambiente, patrimnio cultural, habitao, transportes,
saneamento e servios pblicos, regularizao urbanstica e fundiria, economia, social e gesto.
Aps a apresentao de emendas tanto do Poder Executivo quanto dos Vereadores, o projeto foi
submetido segunda discusso em Plenrio, tendo em vista que o 1 substitutivo fora aprovado em
15/12/2005, tendo sido aprovado em Plenrio em 1 de fevereiro de 2011.
Assim, o Plano Diretor Atual foi sancionado em 02 de fevereiro de 2011 e publicado no Dirio Oficial
Municipal desta mesma data, por meio da Lei Complementar Municipal n. 111/2011.
101
A CDURP uma sociedade de economia mista municipal, criada pela Lei Complementar Municipal n.
102, de 23 de novembro de 2009, e instituda pelo Decreto Municipal n. 31.620, de 21 de dezembro de
2010, com o intuito de:
promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro;
coordenar, colaborar, viabilizar ou executar, no mbito de competncia do Municpio, a
implementao de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, e n. 11.079, de 30 de dezembro de 2004, ou outras formas
de associao, parcerias, aes e regimes legais que contribuam ao desenvolvimento da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, em conformidade com os estudos de
viabilidade tcnica, legal, ambiental e urbanstica aprovados pela CDURP e pelos demais rgos
e autoridades pblicas competentes;
disponibilizar bens, equipamentos e utilidades para a administrao pblica, direta ou indireta,
para concessionrios e permissionrios de servio pblico, ou para outros entes privados,
mediante cobrana de adequada Contrapartida (vide pgina 05) financeira; e
gerir os ativos patrimoniais a ela transferidos pelo Municpio ou por seus demais acionistas, ou
que tenham sido adquiridos a qualquer ttulo.
A CDURP possui como objetivo fundamental o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro. Para este fim, ela poder:
celebrar, de forma isolada ou em conjunto com a administrao direta e indireta do Municpio, do
Estado do Rio de Janeiro ou da Unio Federal, os contratos, convnios ou autorizaes que
tenham por objeto:
- a elaborao de estudos que contribuam execuo de seu objeto social;
- a instituio de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais
n. 8.987, de 1995, e n. 11.079, de 2004; e
- a locao, arrendamento, concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra
modalidade, de instalaes e equipamentos ou outros bens mveis ou imveis,
localizados ou vinculados AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
participar como quotista de um ou mais fundos de investimento ou fundo garantidor de
obrigaes pecunirias, em modalidades consistentes com os objetivos da CDURP,
administrados e geridos por entidades profissionais devidamente habilitadas pela CVM, na forma
da legislao pertinente, observado ainda que:
- os fundos devero possuir natureza privada e patrimnio prprio separado do patrimnio
dos quotistas, sendo sujeitos a direitos e obrigaes prprios, na forma da legislao
aplicvel;
- os fundos devero ter por finalidade a segregao e valorizao dos ativos, visando
realizao de investimentos que contribuam, de forma relevante, ao desenvolvimento da
AEIU (vide pgina 04), ou ainda servir como garantia a contratos firmados pela CDURP;
- os fundos podero contar com a participao de outros investidores quotistas, pblicos
ou privados, desde que tal participao no seja inconsistente com a finalidade prevista
na legislao aplicvel;
- o fundo ou seu respectivo administrador, conforme o caso, dever ser selecionado por
procedimento licitatrio ou outro procedimento autorizado na forma da legislao
aplicvel;
- fica a CDURP autorizada a subscrever e integralizar quotas do fundo com quaisquer dos
bens imveis, CEPAC e demais bens e direitos relacionados no art. 3, 4 da LC
102
102/2009 (vide pgina 06), pelo valor de suas respectivas avaliaes, podendo instituir
encargos e obrigaes, inclusive Intervenes objeto da OUCPRJ, vinculadas aos
referidos bens imveis e demais bens e direitos;
- no caso de subscrio e integralizao de quotas do fundo com CEPAC, caber ao
fundo alien-los por meio de leilo, utilizar diretamente os CEPAC, ou o produto de sua
alienao, no pagamento de Intervenes, desde que necessrias OUCPRJ, ou dar
outra destinao autorizada pela legislao aplicvel;
assumir, total ou parcialmente, direitos e obrigaes decorrentes dos contratos, convnios ou
autorizaes que celebrar;
contratar com a administrao direta e indireta do Municpio a locao, arrendamento,
concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e
equipamentos ou outros bens mveis ou imveis, localizados ou vinculados AEIU (vide pgina
04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
contrair emprstimos e emitir ttulos, nos termos da legislao em vigor;
prestar garantias reais, fidejussrias e contratar seguros;
explorar, gravar e alienar onerosamente os bens integrantes de seu patrimnio; e
promover desapropriaes na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro,
diretamente ou mediante outorga de poderes concessionria.
A estrutura organizacional administrativa da CDURP foi aprovada pelo Decreto Municipal n. 31.865, de
7 de janeiro de 2010. Alm dos 23 (vinte e trs) empregos pblicos criados originalmente (sendo um
contador, vinte analistas de negcios e dois agentes de administrao), h 21 (vinte e um) empregos e
funes de confiana que assim so resumidos:
A CDURP comeou a operar efetivamente no dia 6 de janeiro de 2010, com a posse de sua Diretoria.
Inicialmente, suas atividades se concentraram na construo de condies operacionais satisfatrias,
atravs da contratao de pessoal, montagem de escritrio, obteno de registros e licenas, elaborao
de minuta de regimento interno e de oramento para o exerccio de 2010, entre outras. Nada obstante,
concomitantemente, a CDURP iniciou aes de cunho estratgico implementao da OUCPRJ, tais
103
como: (i) preparao da verso para consulta pblica do Edital de Licitao (vide pginas 05 e 75); (ii)
definio da instituio financeira que coordenar a emisso de CEPAC; (iii) negociaes com a Unio
Federal, com o Estado Rio de Janeiro e com o Municpio do Rio de Janeiro acerca dos terrenos a serem
incorporados OUCPRJ, bem como negociaes para o engajamento de investidores e proprietrios de
terrenos de interesse e importantes para a implementao da OUCPRJ.
Desde ento, no mbito operacional, foram tomadas atitudes no sentido de obter a transferncia, ao
patrimnio da CDURP, de terrenos pblicos situados na rea abrangida pela AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi obtida a LAP emitida pela Secretaria Municipal de Meio Ambiente
SMAC e foi finalizado, aprovado pelo Conselho Gestor do PROPAR-RIO (vide pgina 07) e publicado o
Edital de Licitao (vide pgina 05 e 75).
Quanto ao ponto-de-vista institucional, a CDURP vem mantendo contato com potenciais investidores e
demais agentes de mercado para apresentar o projeto de revitalizao da regio porturia, bem como
com a populao local visando esclarecer questes especficas e trocar informaes.
A revitalizao da Regio Porturia est dividida em duas fases, como j referido, sendo que a 1 fase j
foi objeto de licitao e seu incio ocorreu na primeira semana do ms de maio de 2010.
No exerccio de suas atividades de promover, direta ou indiretamente, a AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, a CDURP poder, inclusive:
dirigir, coordenar, controlar e monitorar projetos desenvolvidos na AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro, inclusive os necessrios implantao da OUCPRJ;
dirigir e coordenar o relacionamento entre a administrao da CDURP e a sociedade civil e
empresarial, no mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
avaliar os resultados das aes relacionadas ao desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da
Regio do Porto do Rio de Janeiro;
acompanhar o relacionamento entre a administrao da CDURP e seus investidores atuais e
potenciais, banco de investimento, Fundo de Investimento (vide pgina 06) e rgos
reguladores; e
coordenar a emisso e Distribuio (vide pgina 05) de CEPAC, no mbito da OUCPRJ.
Informaes especficas sobre a CDURP podem ser encontradas na LC 102/2009 (vide pgina 06), no
Decreto Municipal n. 31.620/2009 e no endereo eletrnico www.portomaravilhario.com.br.
104
105
Os diplomas legais e normativos acima encontram-se disponveis nas seguintes pginas da internet:
*: www.planalto.gov.br;
** www.rio.rj.gov.br e/ou www.portomaravilhario.com.br
*** www.cvm.gov.br
**** www.receita.fazenda.gov.br
Verso impressa dos normativos acima relacionados ser disponibilizada, sem custos, na sede da
CDURP, localizada na Rua Gago Coutinho, 52 5 andar (parte), Laranjeiras, Rio de Janeiro, RJ.
A seguir, alguns aspectos sobre os principais normativos aplicveis OUCPRJ:
106
aproveitamento bsico, mediante o pagamento de Contrapartida (vide pgina 05) especfica, sempre de
acordo com o plano diretor decenal.
A Seo X do Estatuto da Cidade trata especificamente das operaes urbanas consorciadas, definidas
no art. 32, 1, como o conjunto de Intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados, com o
objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a
valorizao ambiental.
O 2 do mesmo art. 32 expressamente autoriza, no mbito de operaes urbanas consorciadas (i) a
modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e subsolo, bem como
alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas decorrente; e (ii) a regularizao
de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a legislao vigente.
O art. 33 determina que a operao urbana consorciada seja criada por lei especfica e prev requisitos
mnimos para que seja vlida, dentre os quais: (i) definio da rea a ser atingida; (ii) Programa bsico
de Ocupao da rea (vide pgina 07); (iii) programa de atendimento econmico e social para a
populao diretamente afetada pela operao; (iv) finalidades da operao; (v) estudo prvio de Impacto
de Vizinhana (vide pgina 06); (vi) Contrapartida (vide pgina 05) a ser exigida dos proprietrios,
usurios permanentes e investidores privados em funo da utilizao dos benefcios; e (vii) forma de
controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da sociedade civil.
H expressa determinao para que os recursos obtidos pelo Poder Pblico com a Contrapartida (vide
pgina 05) paga pelos beneficirios sejam utilizados, com exclusividade, na prpria operao urbana
consorciada (art. 33, 1).
Finalmente, o art. 34 autoriza os municpios a emitir quantidade determinada CEPAC, definida na lei
especfica que aprovar a operao urbana consorciada, os quais devero ser alienados em leilo ou
utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias prpria operao.
Ainda por expressa disposio contida no Estatuto da Cidade, os CEPAC podem ser livremente
negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na rea objeto da operao (art. 34,
1). Os CEPAC devem ser utilizados como pagamento da rea de construo que supere os padres
estabelecidos pela legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que
aprovar a operao urbana consorciada (art. 34, 2).
Portanto, os CEPAC so o meio de pagamento da Contrapartida (vide pgina 05) pela outorga onerosa
(vide pgina 70) do direito de construir no mbito especfico de operaes urbanas consorciadas.
Lei Complementar Municipal n. 16, de 04 de junho de 1992 O Plano Diretor Decenal Anterior da
Cidade do Rio de Janeiro
O Plano Diretor Anterior para o Municpio do Rio de Janeiro entrou em vigor poucos anos aps a
promulgao da Constituio Federal, mais precisamente no ano de 1992. Inicialmente, estava previsto
para execuo em 10 (dez) anos. Desde ento, passaram-se mais de 18 (dezoito) anos e o mesmo
Plano Diretor Decenal vem sendo renovado.
Ao longo de todo este perodo, inmeros fatores econmicos, sociais, polticos, geogrficos e at mesmo
legais viram-se alterados, de modo que o Municpio carecia de uma legislao moderna e firme, que o
permitisse no apenas receber os jogos da Copa do Mundo de Futebol de 2014 e os Jogos Olmpicos de
107
2016, mas principalmente garantir o adequado desenvolvimento do Municpio, vista de suas demandas
atuais, por meio da:
valorizao e a proteo do meio ambiente e do patrimnio natural, cultural e paisagstico, no
processo de desenvolvimento da cidade do Rio de Janeiro;
prevalncia do interesse coletivo sobre o interesse particular;
universalizao do acesso terra e moradia regular;
efetiva participao da sociedade no processo de planejamento;
distribuio justa e equilibrada da infraestrutura, dos servios pblicos e dos benefcios da
urbanizao.
urbansticas estruturais, melhorias sociais e valorizao ambiental de parte das Regies Administrativas
I, II, III e VII, em consonncia com os princpios e diretrizes do Estatuto da Cidade e do Plano Diretor
Atual.
A OUCPRJ tem por finalidade promover a reestruturao urbana da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro, por meio da ampliao, articulao e requalificao dos espaos livres de uso
pblico da regio do Porto, visando melhoria da qualidade de vida de seus atuais e futuros moradores,
e sustentabilidade ambiental e socioeconmica da regio.
A AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro est delimitada do entroncamento da Av.
Alfred Agache com a Av. Presidente Vargas seguindo por esta, incluindo apenas o lado par, at a Rua
Visconde de Itabora; por esta, includa, at a Rua Visconde de Inhama; por esta, excluda; Praa Baro
de Ladrio, excluda, at o cais do 1 Distrito Naval; seguindo por este, includo, at a Praa Mau; por
esta, includa, at a Av. Rio Branco; por esta, incluindo apenas o lado par, at a Av. Presidente Vargas,
por esta, incluindo apenas o lado par, at o Canal do Mangue; por este, includo, at a Rua Francisco
Eugnio; por esta, includo apenas o lado par, at a Rua Melo e Souza; por esta, includo o lado mpar,
at encontrar a Av. Pedro II. Deste ponto por uma linha reta at encontrar a divisa do lote do Centro de
Preparao de Oficiais da Reserva (CPOR-EX) e do Hospital Frei Antnio, excludos. Deste ponto por
uma linha reta at encontrar a Praa Mrio Nazar; por esta, includa, at encontrar a Rua So
Cristvo; por esta, incluindo apenas o logradouro, at encontrar a Rua Figueira de Melo. Deste ponto,
retornando pela Rua So Cristvo, incluindo apenas o logradouro, at a Av. Brasil; seguindo por esta,
incluindo apenas o lado par, at encontrar a Rua S Freire. Deste ponto, retornando pela Av. Brasil,
incluindo apenas o logradouro, at a Rua Ver. Odilon Braga, incluindo apenas o logradouro; at
encontrar a Av. Rio de Janeiro, deste ponto por uma reta, perpendicular ao Cais do Porto; deste ponto,
pelo cais at o Per Mau, includo, e da, pela linha costeira junto ao cais at o prolongamento da Av.
Presidente Vargas. Adiante, v-se um mapa indicando seus limites:
109
No mbito da AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, foi criado o Programa Bsico
de Intervenes (vide pgina 06), que compreende a Zona de Uso Misto (aonde se permite o uso
residencial e comercial), o Sistema Virio Prioritrio, entre outras medidas a adotar. Foram definidos
110
novos parmetros de uso e de ocupao do solo especficos para a rea e gabaritos prprios, conforme
a altura mxima e o nmero mximo de pavimentos das edificaes.
Ser desenvolvido um programa que garantir o atendimento populao de baixa renda atingida pelas
Intervenes urbansticas pelo Poder Pblico em conjunto com os rgos municipais, estaduais e
federais competentes. As edificaes multifamiliares, comerciais e de equipamentos culturais e
desportivos, nas reas includas na presente OUCPRJ obedecer, dentro das normas a serem
estabelecidas pela regulamentao, aos critrios de sustentabilidade ambiental e reduo e/ou
neutralizao de emisses de gases de efeito estufa, adotando padres construtivos especficos.
Para que a OUCPRJ seja implementada foi necessria a elaborao prvia de um Estudo de Impacto de
Vizinhana (vide pgina 06) para a implantao dos usos, em funo dos impactos gerados no meio
ambiente natural e construdo, no patrimnio histrico, cultural e paisagstico.
Para fins da aplicao da da outorga onerosa (vide pgina 70) do direito de construir foram estabelecidos
os Coeficientes de Aproveitamento Bsico CAB e os Coeficientes de Aproveitamento Mximo CAM.
Como fonte de recursos para a implementao da OUCPRJ, o Municpio est autorizado a outorgar,
onerosamente, potenciais adicionais de construo nas quadras em que o coeficiente de aproveitamento
do terreno mximo for distinto do coeficiente de aproveitamento de terreno bsico, mediante a
incorporao ao lote de direito de construir adicional. Tais potenciais tero como Contrapartida (vide
pgina 05) a venda de CEPAC.
Com a entrada em vigor do Estatuto da Cidade, o CEPAC passou a ser autorizado como instrumento
financeiro das operaes urbanas consorciadas. Dessa forma, foi implementado um modelo de clculo
direto atravs dos valores estabelecidos em uma tabela especfica, o que permite ao interessado saber
de antemo qual ser o valor a ser pago pelos benefcios outorgados pela municipalidade.
Podero ser emitidos at 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e
dois) CEPAC, a um preo definido de R$ 545,00 ( quinhentos e quarenta e cinco reais) por CEPAC,
2
para absorver o Estoque de rea (vide pgina 05) construtivo adicional mximo de 4.089.502 m (quatro
milhes, oitenta e nove mil, quinhentos e dois metros quadrados).
A LC 101/2009 (vide pgina 06) contm a tabela definitiva de converso de CEPAC em metros
quadrados de rea adicional, mudana de usos e parmetros urbansticos, tabela esta que foi utilizada
para fins de desenvolvimento do Estudo de Viabilidade (vide pgina 121) cujo resumo acompanha este
Prospecto.
Os CEPAC sero livremente negociados, mas conversveis em direito de construir unicamente na AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, desde que atendidas as diretrizes da operao
urbana consorciada. Uma vez seus direitos sejam vinculados, o que ser feito com base na Tabela de
Converso, a um projeto de edificao para um lote especfico que dever ser submetido aos trmites
normais de aprovao perante os rgos do Municpio, os CEPAC no mais podero ser negociados.
A converso dos CEPAC em direito de construir ser diferenciada segundo as faixas de equivalncia
delimitadas e atender distribuio do Estoque de rea (vide pgina 05) de potencial construtivo
adicional previstas na LC 101/2009 (vide pgina 06).
Assim, a base legal definitiva que d sustentao jurdica Operao Urbana Consorciada da Regio do
Porto do Rio de Janeiro composta pelas Leis Complementares n. 101/2009 (vide pgina 06) e n.
102/2009 (vide pgina 06), bem como o DM 32.666/2010 (vide pgina 05) e o DM 33.364/2011 (vide
111
pgina 05), todos do Municpio do Rio de Janeiro. Para efeitos de Coeficiente de Aproveitamento Bsico,
sobre o qual se calcula a diferena de potencial construtivo a ser outorgado de forma onerosa, nos
termos do que estabelecem as regras da OUCPRJ, adota-se o disposto na LC 101/2009 (vide pgina
06), o Plano Diretor Atual (vide pgina 07), na LC 111/2011, no DM 32.666/2010 (vide pgina 05) e no
DM 33.364/2011(vide pgina 05).
Lei Complementar Municipal n. 102, de 23 de novembro de 2009
A Lei Complementar Municipal n. 102, de 23 de novembro de 2009, autorizou o Poder Executivo
municipal a constituir a Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do Rio de Janeiro
CDURP, uma sociedade de economia mista, constituda sob a forma de sociedade annima,
estabelecendo, ainda, suas caractersticas bsicas.
A LC 102/2009 (vide pgina 06) estabelece que a CDURP ter por finalidade especfica:
promover, direta ou indiretamente, o desenvolvimento da AEIU (vide pgina 04) da Regio do
Porto do Rio de Janeiro;
coordenar, colaborar, viabilizar ou executar, no mbito de competncia do Municpio, a
implementao de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 13 de fevereiro de 1995, e n. 11.079, de 30 de dezembro de 2004, ou outras formas
de associao, parcerias, aes e regimes legais que contribuam ao desenvolvimento da AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro, em conformidade com os estudos de
viabilidade tcnica, legal, ambiental e urbanstica aprovados pela CDURP e pelos demais rgos
e autoridades pblicas competentes;
disponibilizar bens, equipamentos e utilidades para a administrao pblica, direta ou indireta,
para concessionrios e permissionrios de servio pblico, ou para outros entes privados,
mediante cobrana de adequada Contrapartida (vide pgina 05) financeira; e
gerir os ativos patrimoniais a ela transferidos pelo Municpio ou por seus demais acionistas, ou
que tenham sido adquiridos a qualquer ttulo.
No mbito do exerccio de suas atividades a CDURP poder:
celebrar, de forma isolada ou em conjunto com a administrao direta e indireta do Municpio, do
Estado do Rio de Janeiro ou da Unio Federal, os contratos, convnios ou autorizaes que
tenham por objeto: (i) a elaborao de estudos que contribuam execuo de seu objeto social;
(ii) a instituio de concesses, em quaisquer das modalidades previstas nas Leis Federais n.
8.987, de 1995, e n. 11.079, de 2004; (iii) a locao, arrendamento, concesso de direito real de
uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e equipamentos ou outros bens
mveis ou imveis, localizados ou vinculados rea de Especial Interesse Urbanstico AEIU
(vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
assumir, total ou parcialmente, direitos e obrigaes decorrentes dos contratos de que tratam os
itens acima;
participar como quotista de um ou mais fundos de investimento ou fundo garantidor de
obrigaes pecunirias, em modalidades consistentes com os objetivos da CDURP,
administrados e geridos por entidades profissionais devidamente habilitadas pela CVM, na forma
da legislao pertinente
contratar com a administrao direta e indireta do Municpio a locao, arrendamento,
concesso de direito real de uso, direito de superfcie ou outra modalidade, de instalaes e
equipamentos ou outros bens mveis ou imveis, localizados ou vinculados AEIU (vide pgina
04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro;
contrair emprstimos e emitir ttulos, nos termos da legislao em vigor;
prestar garantias reais, fidejussrias e contratar seguros;
explorar, gravar e alienar onerosamente os bens integrantes de seu patrimnio;
112
promover desapropriaes na AEIU (vide pgina 04) da Regio do Porto do Rio de Janeiro,
diretamente ou mediante outorga de poderes concessionria.
114
O Estudo de Viabilidade Econmica se encontra nas pginas a seguir, tendo esta pgina sido deixada
propositadamente em branco.
115
116
A AMARAL
D'AVILA ENGENHARIA
DE AVALIAES, tendo
sido contratada para a
elaborao de Estudo de
Viabilidade da OUCPRJ, vem
apresentar suas consideraes no
presente
RESUMO DO
ESTUDO DE VIABILIDADE
N 23.941/10
117
1. INTRODUO
Trata o presente da sntese do Laudo n 23.941/10, elaborado pela
empresa Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes - Estudo de Viabilidade
da OUCPRJ.
A verso integral do laudo pode ser consultada diretamente na
CDURP - Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, sito Rua Gago Coutinho, 52 5 Andar Parte, bem como
no website da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro (Prefeitura), no
endereo
investidor .
eletrnico
http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-
2. OBJETIVO
O principal objetivo do estudo a anlise da viabilidade dos
Certificados de Potencial Adicional de Construo (CEPAC) como valor
mobilirio no mbito da OUCPRJ, tendo em vista a dinmica do mercado
imobilirio naquela regio.
O trabalho contempla quatro grandes estudos, que podem ser
sintetizados da seguinte maneira:
a) A viabilidade do CEPAC: indicado a partir da determinao do
maior valor que poder ser assumido por ele para manter o custo do
empreendimento competitivo, utilizando-se como parmetro de comparao
o valor mnimo estabelecido de R$ 400,00 (quatrocentos reais) pela Lei
Complementar Municipal n 101 de 23 de novembro de 2.009 (LC
101/2.009), lanando-se mo do Mtodo do Terreno Virtual, cujo princpio
a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da OUCPRJ,
com um outro terreno de mesmas caractersticas cuja rea seja virtualmente
maior, de tal forma que a potencialidade construtiva seja atingida sem o
pagamento de contrapartida financeira. A aplicao do Mtodo do Terreno
Virtual, largamente utilizado em estudos de valorizao do solo criado, no
sendo normatizada, no permite afirmaes quanto viabilidade econmica
do empreendimento;
b) Viabilidade de empreendimentos: tem como objetivo
demonstrar, sob a tica do investidor e atravs de modelos hipotticos
montados com base em situaes paradigmas e em premissas estabelecidas,
a viabilidade econmica do CEPAC com base na comparao da Taxa
Interna de Retorno (TIR) de empreendimentos residenciais e comerciais,
no mbito dos subsetores que compem a OUCPRJ;
118
3. REFERNCIAS NORMATIVAS
Sero consideradas: (i) a LC 101/2.009; (ii) as Normas Brasileiras
da Associao Brasileira de Normas Tcnicas (NBR) (a) NBR 14653-1
Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais, (b) NBR 14653-2
Avaliao de bens Parte 2: Imveis Urbanos e (c) NBR 14.653-4
Avaliao de bens Parte 4 Empreendimentos; (iii) as Normas para
Avaliao de Imveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliaes e
Percias de Engenharia da So Paulo (IBAPE-SP).
4. ENQUADRAMENTO NORMATIVO
De acordo com a NBR 14.653-4 Empreendimentos, o Estudo de
Viabilidade dos empreendimentos simulados no mbito deste estudo se
enquadra no Grau II de Fundamentao. Os valores determinados no Estudo
de Viabilidade referem-se ao ms de Agosto de 2.010.
5. OUCPRJ
5.1. Introduo
A OUCPRJ compreende um conjunto de intervenes coordenadas pelo Municpio do
Rio de Janeiro (Municpio) e demais entidades da Administrao Pblica Municipal,
com a participao dos proprietrios, moradores, usurios e investidores em geral, com
o objetivo de alcanar transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e
valorizao ambiental de parte das Regies Administrativas I, II, III e VII, em
consonncia com os princpios e diretrizes da Lei Federal n 10.527, de 10 de Julho de
2.001 ( Estatuto da Cidade) e do Plano Diretor Decenal da cidade do Rio de Janeiro,
institudo pela Lei Complementar Municipal n 16, de 04 de junho de 1.982 (Plano
Diretor Decenal).
A OUCPRJ foi aprovada atravs da LC 101/2.009 que, repita-se, modifica o Plano
Diretor, e autoriza o Poder Executivo a instituir a OUCPRJ e d outras providncias.
119
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
rea
rea No
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40
0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00
Fonte: LC 101/2.009
Tambm foram definidos os estoques mximos por setor, conforme a tabela a seguir:
120
Setor
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
D
E
F
I
J
M
Total
rea Adicional /
Setor (m2)
Nmero Total
de CEPACs
288.020
174.411
63.371
54.900
333.039
423.775
52.644
296.672
319.543
150.537
50.957
648.308
4.022
33.041
16.156
1.180.105
648.046
257.257
71.519
48.038
666.078
565.034
40.423
526.594
426.057
134.408
36.398
1.080.514
2.873
28.082
17.233
1.888.168
4.089.502
6.436.722
Fonte: LC 101/2.009
considerando
pavimentao,
drenagem,
sinalizao
viria,
3.
121
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
6. COMPORTAMENTO DO MERCADO
A anlise do comportamento do mercado imobilirio ser dividida em 3 (trs) etapas, sendo elas:
(i) diagnstico do mercado; (ii) definio da situao paradigma e (iii) estudo tcnico de valores. A
mencionada anlise considerar como produtos imobilirios to somente os terrenos incorporveis, os
apartamentos e os conjuntos comerciais.
Na primeira sero traados os panoramas do mercado de terrenos, apartamentos e conjuntos da
regio da OUCPRJ.
De posse das principais informaes a respeito do mercado imobilirio, na segunda etapa ser
definida a situao paradigma, tica sob a qual ser efetuado o estudo tcnico de valores (terceira etapa)
cujos resultados serviro de base para a anlise de viabilidade do CEPAC.
123
Nmero de Lanamentos
90,00
80,00
70,00
60,00
50,00
40,00
30,00
20,00
10,00
-
84
67
64
60
CIDADE DO RIO DE
JANEIRO
ENTORNO
23
2
3
2.006
2.007
2.008
2.009
1
2.010
7,46
4,69
4,35
3,33
2,38
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
125
Nmero de Lanamentos
66
67
70,00
60,00
50,00
40,00
MDIA
30,00
2009
20,00
10,00
Cidade
Entorno OU
126
6.000,00
4.898,75
4.427,87
5.000,00
4.000,00
CIDADE
3.000,00
1.918,88
ENTORNO OU
2.000,00
1.000,00
218,82
278,31
120,03 186,88665,25
16,45
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
rea
total
lanada
diminuiu,
no
ano
de
2.009
em
83,67
72,77
72,53
60,00
36,57
40,00
20,00
3,65
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
127
1.229,07
1.068,77
948,69
1.000,00
800,00
605,49
600,00
400,00
226,79
200,00
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
128
736.565,59
494.590,52
397.890,03
199.674,28
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
36.613,09
16.642,51
9.900,00
1.000,00
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
130
Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br
131
Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br
132
Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br
Fonte:
www.joneslanglasalle.co
m.br
133
134
Fonte:
www.cbre.com.br
Terrenos
Uso Residencial
2.100,00 m2
Uso Comercial
3.000,00 m2
6.2.2. Apartamentos
Atravs da anlise dos lanamentos residenciais ocorridos na regio
do entorno da OUCPRJ conforme Captulo 3 do Laudo 23.941/10
pgina 16, bem como da considerao das dimenses definidas como
135
rea til
75,00 m2
100,00 m2
Nmero de
Dormitrios
2
3
Nmero de
Vagas
1
2
Padro
Construtivo
Mdio Baixo
Mdio
rea til
950,00 m2
600,00 m2
A
Demais
6.3.1. Terrenos
Para a determinao do valor unitrio dos terrenos praticados na
atualidade, foi utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado
atravs da Inferncia Estatstica, considerando a vocao de cada setor e as
respectivas faixas de equivalncia para converso de CEPAC.
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
Residencial
Comercial
726,22
726,22
661,89
655,37
726,22
661,89
617,29
726,22
661,89
655,37
617,29
655,37
617,29
655,37
661,89
661,89
1.806,68
1.723,72
1.447,17
1.375,84
1.723,72
1.431,87
1.375,84
1.571,03
1.431,87
1.447,17
1.335,38
1.723,72
1.335,38
1.335,38
1.335,38
1.723,72
Valor em R$/m2
Valores Unitrios
2.000,00
1.500,00
1.000,00
500,00
A1 B1 B2 B3 C1 C2 C3 D1 D2 D3 D4 E1 F1 I1 J1 M1
Residencial
Comercial
Valor em R$/m2
6.3.2. Apartamentos
Atravs do Mtodo Comparativo de Dados de Mercado, os valores
unitrios de apartamentos (definidos como situao paradigma) em cada
uma das faixas de equivalncia para converso de CEPAC, que foram
137
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
Residencial
A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1
4.917,43
4.917,43
4.073,77
4.276,03
4.073,77
4.276,03
4.073,77
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
4.276,03
3.634,63
4.276,03
4.073,77
3.634,63
3.634,63
3.634,63
4.276,03
Valor em R$/m2
138
Valor em R$/m2
Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Maro de
2.010.
Obs2: Os elementos comparativos bem como a
inferncia estatstica podero ser analisados
junto ao Laudo 23.941/10.
Obs3: Considerando que existem alguns setores com
restries de gabarito, para fins do presente
estudo foram determinados valores unitrios de
apartamentos de empreendimentos de Gabarito
Limitado, denominado GL.
mesma
metodologia
empregada
para
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
Comercial
A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1
10.044,80
9.502,73
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
9.502,73
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
8.077,32
Valor em R$/m2
A1
B1
B1 - GL
B2
B2 - GL
B3
B3 - GL
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
E1 - GL
F1
I1
J1
M1
Valor em R$/m2
Obs1: Os valores unitrios so vlidos para Maro de
2.010.
Obs2: Os elementos comparativos bem como a
inferncia estatstica podero ser analisados
junto ao Laudo 23.941/10.
Obs3: Considerando que existem alguns setores com
restries de gabarito, para fins do presente
140
7. VIABILIDADE DO CEPAC
A viabilidade do CEPAC ser indicada a partir da determinao do
maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC por ele para fins de
manter o custo do empreendimento competitivo, utilizando-se como
parmetro de comparao o valor mnimo estabelecido de R$ 400,00
(quatrocentos reais) pela LC 101/2.009.
Para tanto ser utilizado o Mtodo do Terreno Virtual, cujo
princpio a comparao entre o imvel ao qual se agrega o benefcio da
OUCPRJ (com o uso de CEPAC), com outro terreno de mesmas
caractersticas cuja rea seja virtualmente maior, de tal forma que a
potencialidade construtiva seja atingida sem o pagamento de contrapartida
financeira.
A aplicao do Mtodo do Terreno Virtual, largamente utilizado
em estudos de valorizao do solo criado, no normatizada, motivo pelo
qual no possvel fazer afirmaes quanto viabilidade econmica do
empreendimento.
Em outras palavras, temos:
VTA = VTB
O Valor Total do Terreno na Situao A (VTA) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTA = VtA + CP
onde:
VtA = Valor do Terreno na Situao A
CP = Contrapartida Financeira Operao Urbana Consorciada da
Regio do Porto do Rio de Janeiro (OUCPRJ)
sendo:
VtA = AtA x VuA
141
onde:
AtA = rea de Terreno na Situao A igual a 2.100,00m2 para o uso
residencial e igual a 3.000,00m2 para o uso comercial.
VuA = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado com a
utilizao de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2.
Estudo Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
CP = N x VCEPAC
onde:
VCEPAC = Valor do CEPAC
N = Nmero de CEPAC, obtido atravs da converso da rea
Construda Adicional de Construo.
A converso acima mencionada corresponde aplicao da
seguinte tabela de converso:
142
Setor
Faixa de
Equivalncia
rea No
rea
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
D
E
F
I
J
M
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40
0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00
FONTE: LC 101/2.009
Portanto:
VTA = AtA x VuA + N x VCEPAC
O Valor Total do Terreno na Situao B (VTB) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTB = VtB x n
onde:
VtB = Valor do Terreno na Situao B
n = Nmero necessrio de terrenos (com rea igual ao terreno
considerado na Situao A) para a obteno do mesmo
potencial construtivo.
sendo:
VtB = AtB x VuB
143
onde:
AtB = rea de Terreno na Situao B = AtA
VuB = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado com a utilizao
de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2. Estudo
Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos. Nesse caso
ser considerado igual VuA.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
n = CAmx / CAb
onde:
CAmx = Coeficiente de Aproveitamento Mximo (varivel
conforme planilha apresentada a seguir)
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1
144
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
Coeficiente de
Aproveitamento
Mximo (mdia
entre
Subsetores)
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
6,66
4,06
4,06
4,06
7,39
7,39
7,39
7,53
7,53
7,53
7,53
7,95
1,4
2,1
2,1
10,52
portanto:
VTB = AtA x VuA x CAmx / CAb
como:
VTA = VTB
temos:
AtA x VuA + N x VCEPAC = AtA x VuA x CAmx / CAb
Logo, o maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC para
manter o custo do empreendimento competitivo ser obtido atravs da
seguinte equao:
VCEPAC = [ (AtA x VuA x CAmx / CAb) (AtA x VuA) ] / N
Das vrias anlises elaboradas, que podem ser observadas no
Captulo 4 Viabilidade do CEPAC do Laudo 23.941/10 pgina 44,
diante da situao mais desfavorvel para cada setor, foram obtidos os
seguintes valores:
145
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
722,67
861,86
1.013,02
1.100,67
689,49
859,12
1.100,67
785,52
859,12
1.013,02
1.335,38
689,49
1.335,38
1.335,38
1.201,84
689,49
580,98
580,98
661,89
786,44
580,98
661,89
864,20
580,98
661,89
786,44
864,20
786,44
864,20
786,44
661,89
661,89
146
Conjunto Comercial
Dados
Custo - rea Privativa
Receita - rea Privativa
Velocidade de Vendas
Lucro
Aprovao de Projetos
Marketing
Corretagem
AA
em torno de R$ 4.100,00/m2
em torno de R$ 10.000,00/m2
10%
20%
3%
4%
3,5%
A
de R$ 3.100,00 a R$ 3.600,00/m2
de R$ 8.000,00 a R$ 9.500,00/m2
10%
de 16 a 18%
3%
4%
3,5%
Residencial
Dados
Custo - rea Privativa
Receita - rea Privativa
Velocidade de Vendas
Lucro
Aprovao de Projetos
Marketing
Corretagem
Mdio
Mdio-Baixo
de R$ 2.000,00 a R$ 2.300,00/m2 de R$ 1.600,00 a R$ 1.900,00/m2
de R$ 4.200,00 a R$ 4.900,00/m2 de R$ 3.900,00 a R$ 4.100,00/m2
10%
10%
15%
0,15
3%
3%
4%
4%
3,5%
3,5%
148
Subsetor
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B5
B6
C1
C2
C3
C4
C5
D1
D2
D3
D4
E1
E2
E3
E4
F1
I1
J1
M1
M2
M3
a1
b1
b2
b3
x
20,67
25,40
25,40
x
x
28,21
21,34
21,34
x
c1
d4
e1
f1
i1
j1
m1
28,50
x
x
31,75
23,60
23,60
x
21,91
21,91
x
26,08
26,08
x
33,25
x
23,36
28,25
x
31,88
31,88
x
x
33,69
33,69
24,26
x
x
x
x
30,12
30,12
30,12
TIR DE EMPREENDIMENTOS
PERMETRO DA OUCPRJ
RESIDENCIAIS
NO
Na tabela acima as clulas em preto referem-se aos subsetores onde no se aplica a converso dos
benefcios urbansticos atravs de CEPAC. As clulas onde se observa demarcaes em x no foram
objeto de estudos de viabilidade em funo das elevadas restries de gabarito. As clulas em cinza no
ocorre aplicao de converso de CEPAC por incompatibilidade de faixa de equivalncia/subsetor.
149
Subsetor
A1
A2
A3
A4
A5
B1
B2
B3
B4
B5
B6
C1
C2
C3
C4
C5
D1
D2
D3
D4
E1
E2
E3
E4
F1
I1
J1
M1
M2
M3
a1
b1
b2
b3
x
32,83
29,54
29,54
x
x
25,74
22,56
22,56
x
c1
d4
e1
f1
i1
j1
m1
25,78
x
x
28,05
24,70
24,70
x
33,43
33,43
x
29,63
29,63
x
35,50
x
28,91
33,46
x
36,68
36,68
x
x
37,68
37,68
28,18
x
x
x
x
24,24
24,24
24,24
TIR
DE
EMPREENDIMENTOS
PERMETRO DA OUCPRJ
COMERCIAIS
NO
Na tabela acima as clulas em preto referem-se aos subsetores onde no se aplica a converso dos
benefcios urbansticos atravs de CEPAC. As clulas onde se observa demarcaes em x no foram
objeto de estudos de viabilidade em funo das elevadas restries de gabarito. As clulas em cinza no
ocorre aplicao de converso de CEPAC por incompatibilidade de faixa de equivalncia/subsetor.
150
151
Subsetor
Faixa de Equivalncia
A
B1
B1 - BG
B2
B2 - BG
B3
B3 - BG
C1
C2
C3
D1
D2
D3
E
E - BG
M
CEPAC MXIMO
TMA
Residencial Comercial
15%
745,00
680,00
15%
705,00
850,00
15%
545,00
950,00
15%
610,00
690,00
15%
770,00
810,00
15%
725,00
810,00
15%
925,00
940,00
15%
565,00
810,00
15%
710,00
810,00
15%
1.015,00
1.080,00
15%
600,00
750,00
15%
760,00
910,00
15%
915,00
1.060,00
15%
965,00
900,00
15%
835,00
800,00
15%
780,00
590,00
152
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
ANLISE PARAMTRICA
CEPAC = R$ 500,00
VT
TMA
A
2.540,00
B1
1.530,00
B1 - BG
900,00
B2
1.000,00
B2 - BG
1.520,00
B3
1.250,00
B3 - BG
1.790,00
C1
1.280,00
C2
2.050,00
C3
3.060,00
D1
1.580,00
D2
2.420,00
D3
3.000,00
E
3.460,00
E - BG
1.300,00
M
3.460,00
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
CEPAC = R$ 600,00
VT
TMA
A
1.800,00
B1
1.130,00
B1 - BG
500,00
B2
690,00
B2 - BG
1.200,00
B3
990,00
B3 - BG
1.520,00
C1
450,00
C2
1.390,00
C3
2.580,00
D1
730,00
D2
1.750,00
D3
2.430,00
E
2.850,00
E - BG
1.110,00
M
2.470,00
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
ANLISE PARAMTRICA
CEPAC = R$ 500,00
VT
TMA
A
4.440,00
B1
3.970,00
B1 - BG
4.600,00
B2
2.320,00
B2 - BG
2.850,00
B3
2.600,00
B3 - BG
3.140,00
C1
6.900,00
C2
4.850,00
C3
6.250,00
D1
4.950,00
D2
6.100,00
D3
6.900,00
E
8.930,00
E - BG
3.470,00
M
3.950,00
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
CEPAC = R$ 600,00
VT
TMA
A
2.970,00
B1
3.330,00
B1 - BG
3.950,00
B2
1.860,00
B2 - BG
2.400,00
B3
2.200,00
B3 - BG
2.750,00
C1
5.250,00
C2
3.750,00
C3
5.400,00
D1
3.600,00
D2
4.950,00
D3
5.930,00
E
7.100,00
E - BG
2.900,00
M
1.480,00
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
15
153
aumento
de
potencialidade
os
incentivos
ao
155
10.
IMPACTO DE VIZINHANA
O Municpio elaborou em Dezembro de 2.009, Estudo de Impacto
de Vizinhana da OUCPRJ, analisando de forma global as medidas
mitigadoras, sem conceituar especifidades tcnicas para os setores e
subsetores, onde so recomendados diversos programas a serem seguidos.
No entanto, no presente trabalho no sero abordados comentrios
a tais programas pois os mesmos j se encontram relacionados no Prospecto
Original da Operao Urbana Consorciada do Porto do Rio de Janeiro,
levado aprovao da Comisso de Valores Imobilirios (CVM), estando
disponvel no website da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro
(Prefeitura),
no
endereo
eletrnico
http://www.portomaravilhario.com.br/canal-do-investidor e a sua verso
impressa poder ser disponibilizada sem custo adicional no endereo da
CDURP - Companhia de Desenvolvimento Urbano da Regio do Porto do
Rio de Janeiro, situada Rua Gago Coutinho, 52 5 Andar Parte Rio
de Janeiro RJ.
156
Mnimo
Mdio
Mximo
2006
2007
2008
2009
2010
valores em reais
Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel
Tecnologia e
Informao Imobiliria
Obs.: Os valores de terreno referem-se aos praticados nas reas
incorporveis.
Obs: No interior da Operao Urbana, segundo metodologia e clculos
apresentados no Laudo 23.941/10, a faixa dos valores praticadas
para os terrenos de R$ 620,00/m2 a R$ 1.810,00/m2.
157
Mnimo
Mdio
Mximo
2006
2007
2008
2009
2010
valores em reais
Fonte: Amaral dAvila Engenharia de Avaliaes / Geoimovel
Tecnologia e
Informao Imobiliria
Obs.: No interior da Operao Urbana, segundo metodologia e
clculos apresentados no Laudo 23.941/10, a faixa dos
valores praticadas para o apartamento paradigma de R$
3.600,00/m2 a R$ 4.900,00/m2 e para o conjunto comercial
paradigma de R$ 8.100,00/m2 a R$ 10.100,00/m2.
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
Total
158
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
Total
AU Lanada
105.622,24
83.666,12
36.568,97
98.618,92
3.647,60
328.123,85
Comercial
33.088,00
25.847,20
58.935,20
Residencial
218.821.034,10
278.307.460,59
120.034.363,21
186.880.924,74
16.451.327,20
820.495.109,84
VGV Atualizado
Comercial
253.735.787,38 34.914.753,28
278.307.460,59
120.034.363,21
408.949.168,46 222.068.243,72
16.451.327,20
1.077.478.106,84 256.982.997,00
Residencial
40.000,00
Comercial
20.000,00
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
159
150.000.000,00
Comercial
100.000.000,00
50.000.000,00
2.006
2.007
2.008
2.009
2.010
160
SETOR
REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
(m)
O 01 (m)*
02 (m)**
C. (m)
OCUP
A. OCUP.
(m)
IAT
BSICO
ATE
BSICA
(m)
IAT
JURDICO
MDIO
ATE
JURDICO
(m)
IAT MX
MDIO
ATE MX
(m)
VAR. MDIA
IAT
VARIAO
ATE (m)
288.020,41
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
70%
35.831,02
51.187,17
0,03
1.562,68
6,66
340.770,26
5,63
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
62%
60.502,57
98.153,06
0,08
7.467,09
4,06
398.303,10
2,98
292.682,95
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
50%
64.558,61
129.117,21
0,12
15.053,46
7,39
953.628,76
6,27
809.458,09
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
54%
68.904,97
127.989,30
0,15
18.626,32
7,53
964.324,47
6,39
817.708,85
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
69%
64.262,16
93.249,08
7,95
741.557,23
6,95
648.308,14
20.082,28
9.281,60
10.800,68
70%
7.560,48
10.800,68
0,03
298,48
1,4
15.120,95
0,37
4.021,79
37.566,82
6.815,23
30.751,59
70%
21.526,11
30.751,59
0,03
785,56
2,1
64.578,34
1,07
33.041,19
31.980,61
16.398,89
15.581,72
70%
10.907,20
15.581,72
0,06
984,29
2,1
32.721,61
1,04
16.155,60
M
TOTAL
155.537,54
1.149.200,13
30.901,23
381.215,17
86.518,83
124.636,31
681.466,13
50%
62.318,16
396.371,28
124.636,31
681.466,13
0,05
6.840,76
10,52
9,47
0,08
51.618,64
7,08
1.311.581,88
4.822.586,59
1.180.104,81
4.089.501,83
58%
6,08
161
SETOR
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
TOTAL
TERRENO (EM M2) RESIDENCIAL (%) COMERCIAL (%) ACA RESIDENCIAL ACA COMERCIAL
51.187,17
20%
80%
57.943,88
231.775,51
58.490,01
70%
30%
125.285,60
53.693,83
21.251,93
70%
30%
45.521,64
19.509,27
18.411,12
90%
10%
50.704,22
5.633,80
53.123,28
40%
60%
135.783,11
203.674,67
67.596,65
50%
50%
215.971,28
215.971,28
8.397,28
90%
10%
48.292,76
5.365,86
46.435,64
30%
70%
90.967,42
212.257,32
50.015,45
50%
50%
163.300,45
163.300,45
23.562,33
90%
10%
138.475,78
15.386,20
7.975,88
100%
0%
52.082,51
93.249,08
50%
50%
324.040,55
324.040,55
10.800,68
100%
0%
4.320,27
-
30.751,59
15.581,72
90%
40%
10%
60%
30.444,07
6.855,96
3.382,67
10.283,94
124.636,31
60%
40%
711.922,60
474.615,07
2.201.912,12
1.938.890,42
681.466,12
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
rea Adicional /
Setor (m2)
288.020
174.411
63.371
54.900
333.039
423.775
52.644
296.672
319.543
150.537
50.957
648.308
4.022
33.041
16.156
1.180.105
rea
rea No
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40
0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00
SETOR
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
TOTAL
GERAL
Nota:
CEPACS RES
CEPACS COM
72.429,85
579.438,76
156.607,00
107.387,66
45.521,64
27.870,39
42.253,52
7.042,25
169.728,89
509.186,67
215.971,28
359.952,14
34.494,83
6.707,33
113.709,28
424.514,63
163.300,45
272.167,42
115.396,49
21.980,28
37.201,79
270.033,79
810.101,38
3.085,91
-
25.370,06
6.855,96
3.382,67
11.426,59
711.922,60
1.186.537,67
2.183.883,34
4.327.695,85
6.511.579,19
CEPACs RES:
CEPAC proveniente de ACA de Uso Residencial;
CEPACs - COM:
CEPAC proveniente de CA Uso No
Residencial.
12.1.5. Concluses
Conclui-se que a rea Adicional de Construo que cada setor tem capacidade de
consumir, tanto para o uso residencial quanto para o no residencial superior ao
respectivo limite estabelecido pela lei da OUCPRJ.
Conclui-se ainda, segundo o estudo efetuado, que a quantidade de CEPAC que
potencialmente poderia ser absorvida pelo mercado, que monta em 6.511.579 (seis
milhes, quinhentos e onze mil, quinhentos e setenta e nove) CEPAC tambm
superior quantidade mxima autorizada, que de 6.436.722 (seis milhes,
quatrocentos e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC.
12.2. Demanda
Atravs da anlise da demanda, que se encontra detalhada junto ao
Anexo 3 do presente estudo, apurou-se a estimativa de consumo de CEPAC
no interior do permetro da OUCPRJ adotando-se trs cenrios alternativos:
pessimista, realista e otimista.
Para tanto, foi traado um consumo mdio anual de terreno para os
trs cenrios deste estudo (realista, pessimista e otimista), que consumiro a
rea de terreno disponvel apontada no Estudo de Impacto de Vizinhana,
que monta em 681.466,12m2.
163
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res
Setores
12
6
12
6
12
8
10
10
11
11
9
13
8
16
4
20
5
21
7
19
5
23
5
23
A1
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
B1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
2
2
1
1
2
2
B2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
B3
1
1
1
1
2
2
C1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
1
2
1
C2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
2
2
2
2
3
4
C3
1
1
1
1
D1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
D2
1
1
1
1
1
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
D3
1
1
2
3
2
2
D4
1
1
1
E1
2
2
2
1
2
4
2
4
2
4
2
4
2
4
F1
1
2
2
G
H
I1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
J1
1
1
1
1
2
K
L
M1
1
2
2
3
1
3
2
3
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
2
3
2
3
2
3
N
164
De tal anlise se depreende que em 2.011 ocorrero, segundo este cenrio, 03 (trs)
lanamentos imobilirios No Residenciais, no Setor A1, 02 (dois) no setores C1 e no
C2 e 01 (um) lanamento imobilirio nos setores B1, B2, D1, D2 e M1, totalizando 12
lanamentos imobilirios No Residenciais no ano.
Empreendimentos Residenciais totalizam no ano de 2.011 o montante de 06 (seis),
tendo como premissa a ocorrncia de 02 (dois) empreendimentos no setor M1 e 01 (um)
lanamento em cada um dos setores B1, C3, D1, D2.
Da mesma forma, foram adotas premissas de lanamentos imobilirios residenciais e
no residenciais para os demais anos que compem o horizonte da presente anlise.
2011
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
2017
N Res
24.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
Res
33.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2012
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
2018
N Res
12.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
42.000
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
8.400,00
2.100,00
6.300,00
-
2013
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
2019
N Res
15.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
16800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
44.100
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2014
N Res
30000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
2020
N Res
21.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
39.900
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
6.300,00
-
2015
N Res
33000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
2021
N Res
15.000
6.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
23.100
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
48.300
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
-
165
2016
N Res
27.000
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
2022
N Res
15.000
6.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
27.300
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
48.300
4.200,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
2.100,00
8.400,00
4.200,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
-
669600
645.000,00
606300
543000
482100
423000
369000
311400
257100
201000
150000
97200
48600
545.000,00
445.000,00
345.000,00
245.000,00
145.000,00
45.000,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
2011
N Res
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
50.940,00
9.180,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-
28.560,00
2012
Res
N Res
6.426,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
-
39.984,00
50.940,00
9.180,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
19.590,00
19.590,00
-
57.120,00
2013
2014
2015
2016
Res
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
6.426,00
13.419,00
-
50.940,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-
6.426,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
-
50.940,00
9.180,00
19.170,00
19.170,00
19.590,00
19.590,00
-
12.852,00
6.426,00
13.419,00
27.426,00
-
16.980,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
41.700,00
-
11.886,00
12.852,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-
9.180,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
19.590,00
41.700,00
-
11.886,00
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-
2.310,00
-
3.300,00
-
2.310,00
-
59.976,00
28.560,00
59.976,00
57.120,00
2.310,00
-
59.976,00
28.560,00
2.310,00
-
59.976,00
166
28.560,00
2.310,00
-
59.976,00
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2017
2018
2019
2020
2021
2022
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
N Res
Res
38.340,00
39.180,00
19.590,00
41.700,00
-
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
14.595,00
-
19.590,00
41.700,00
-
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.713,00
41.139,00
58.380,00
-
39.180,00
41.700,00
-
11.886,00
6.426,00
6.426,00
6.426,00
13.419,00
26.838,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
58.380,00
840,00
39.180,00
41.700,00
-
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.713,00
13.713,00
27.426,00
58.380,00
-
41.700,00
-
12.852,00
6.426,00
12.852,00
13.419,00
40.257,00
13.399,00
13.713,00
58.380,00
1.680,00
41.700,00
-
12.852,00
6.426,00
12.852,00
53.676,00
13.713,00
58.380,00
1.680,00
2.310,00
-
3.300,00
2.310,00
-
3.300,00
4.620,00
2.310,00
3.300,00
4.620,00
4.620,00
59.976,00
57.120,00
59.976,00
57.120,00
59.976,00
57.120,00
59.976,00
2.310,00
-
28.560,00
59.976,00
28.560,00
2.310,00
-
59.976,00
28.560,00
A evoluo do consumo de ACA previsto para o cenrio realista pode ser observada no
grfico a seguir.
4076440
4.045.000,00
3745525
3403521
3013749
2643111
2292903
1922085
1594938
1240782
923613
606216
300975
3.545.000,00
3.045.000,00
2.545.000,00
2.045.000,00
1.545.000,00
1.045.000,00
545.000,00
45.000,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
167
SETOR
REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
(m)
O 01 (m)*
02 (m)**
C. (m)
OCUP
A. OCUP.
(m)
IAT
BSICO
ATE
BSICA
(m)
IAT
JURDICO
MDIO
ATE
JURDICO
(m)
IAT MX
MDIO
ATE MX
(m)
VAR. MDIA
IAT
VARIAO
ATE (m)
288.020,41
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
70%
35.831,02
51.187,17
0,03
1.562,68
6,66
340.770,26
5,63
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
62%
60.502,57
98.153,06
0,08
7.467,09
4,06
398.303,10
2,98
292.682,95
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
50%
64.558,61
129.117,21
0,12
15.053,46
7,39
953.628,76
6,27
809.458,09
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
54%
68.904,97
127.989,30
0,15
18.626,32
7,53
964.324,47
6,39
817.708,85
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
69%
64.262,16
93.249,08
7,95
741.557,23
6,95
648.308,14
20.082,28
9.281,60
10.800,68
70%
7.560,48
10.800,68
0,03
298,48
1,4
15.120,95
0,37
4.021,79
37.566,82
6.815,23
30.751,59
70%
21.526,11
30.751,59
0,03
785,56
2,1
64.578,34
1,07
33.041,19
31.980,61
16.398,89
15.581,72
70%
10.907,20
15.581,72
0,06
984,29
2,1
32.721,61
1,04
16.155,60
M
TOTAL
155.537,54
1.149.200,13
30.901,23
381.215,17
86.518,83
124.636,31
681.466,13
50%
62.318,16
396.371,28
124.636,31
681.466,13
0,05
6.840,76
10,52
9,47
0,08
51.618,64
7,08
1.311.581,88
4.822.586,59
1.180.104,81
4.089.501,83
58%
6,08
2011
N Res
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
-
N Res
8.032,50
9.585,00
17.141,25
13.713,00
-
39.984,00
142.800,00
2017
N Res
71.400,00
N Res
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
17.141,25
13.713,00
22.855,00
9.795,00
12.162,50
-
1.925,00
-
59.976,00
N Res
8.032,50
13.419,00
-
127.350,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
-
8.032,50
9.585,00
17.141,25
13.713,00
-
1.925,00
-
3.300,00
-
1.925,00
-
59.976,00
71.400,00
59.976,00
71.400,00
N Res
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
26.838,00
13.713,00
34.282,50
48.650,00
-
1.925,00
-
59.976,00
N Res
71.400,00
16.065,00
5.355,00
13.419,00
27.426,00
-
N Res
1.925,00
-
142.800,00
59.976,00
N Res
2016
Res
42.450,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
104.250,00
-
N Res
14.857,50
16.065,00
17.141,25
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-
N Res
14.857,50
16.065,00
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-
1.925,00
-
59.976,00
71.400,00
Res
N Res
2021
Res
Res
18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
104.250,00
-
1.925,00
-
71.400,00
2020
Res
78.360,00
104.250,00
-
2015
Res
127.350,00
18.360,00
47.925,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-
2019
Res
32.650,00
104.250,00
-
2014
Res
2018
Res
63.900,00
78.360,00
32.650,00
104.250,00
-
2013
Res
127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-
71.400,00
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2012
Res
59.976,00
2022
Res
14.857,50
8.032,50
6.426,00
5.355,00
16.773,75
26.838,00
9.585,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
48.650,00
600,00
78.360,00
104.250,00
-
8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
48.650,00
-
104.250,00
-
16.065,00
6.426,00
10.710,00
16.773,75
40.257,00
9.570,71
13.713,00
48.650,00
1.200,00
104.250,00
-
16.065,00
6.426,00
10.710,00
53.676,00
13.713,00
48.650,00
1.200,00
1.925,00
-
3.666,67
1.925,00
-
3.666,67
3.850,00
2.310,00
3.666,67
3.850,00
4.620,00
59.976,00
142.800,00
59.976,00
142.800,00
59.976,00
142.800,00
59.976,00
168
6.458.563
6.045.000,00
5.988.960
5.508.742
4.935.206
4.428.468
3.963.887
3.404.864
2.874.551
2.261.611
1.697.230
1.134.867
550.260
5.045.000,00
4.045.000,00
3.045.000,00
2.045.000,00
1.045.000,00
45.000,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
Conclui-se que no cenrio realista o consumo dos 6.436.722 (seis milhes, quatrocentos
e trinta e seis mil, setecentos e vinte e dois) CEPAC, ocorrer no perodo de 11 (onze) a
12 (doze) anos, sendo importante destacar que nos ltimos anos dever ocorrer maior
procura em funo da escassez do ttulo no mercado.
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res
14
8
12
10
13
10
11
13
11
17
11
18
9
24
6
26
6
26
7
24
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
2
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
2
2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
1
2
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
1
2
1
2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
1
1
2
3
2
2
1
1
1
2
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
1
1
1
1
1
2
3
2
1
ainda 01 (um) lanamento imobilirio nos setores B1, B2, D1, D2 e M1, totalizando 14
lanamentos imobilirios No Residenciais no ano.
Empreendimentos Residenciais, segundo este cenrio, totalizam no ano de 2.011 o
montante de 07 (sete), tendo como premissa a ocorrncia de 03 (trs) empreendimentos
no setor M1 e 01 (um) lanamento em cada um dos setores B1, C3, D1, D2.
Da mesma forma, foram adotas premissas de lanamentos imobilirios residenciais e
no residenciais para os demais anos que compem o horizonte da presente anlise.
2011
N Res
42000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
-
Res
16800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2012
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2013
N Res
39000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
21000
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2014
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
27300
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
-
2015
N Res
33000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
170
Res
35.700
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
-
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2016
N Res
33.000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
2017
N Res
27.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
Res
37.800
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
-
Res
50.400
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-
2018
N Res
18.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
54.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
6.300,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
8.400,00
-
2019
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
6.000,00
2020
N Res
21.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
54.600
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-
Res
50.400
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
8.400,00
-
672600
645.000,00
601200
545.000,00
525600
453000
445.000,00
375600
345.000,00
304800
245.000,00
236100
175800
145.000,00
45.000,00
115800
58800
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
171
2019
2020
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2011
N Res
Res
255420
113673
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
41.700,00
-
28.560,00
59.976,00
2016
N Res
Res
226.044
11.886,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
13.419,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
840,00
3.300,00
2.310,00
-
57.120,00
79.968,00
2012
N Res
Res
0
122115
50.940,00
9.180,00
12.852,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
19.170,00
13.419,00
13.419,00
19.590,00
19.590,00
13.713,00
-
57.120,00
2.310,00
-
59.976,00
2017
N Res
Res
296.037
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
38.340,00
40.257,00
39.180,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
840,00
57.120,00
2013
N Res
Res
0
122409
50.940,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
41.700,00
-
28.560,00
2014
N Res
Res
0
158907
50.940,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
19.170,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
19.590,00
13.713,00
43.785,00
-
2.310,00
-
3.300,00
-
2.310,00
-
59.976,00
57.120,00
59.976,00
2018
N Res
Res
289.254
11.886,00
12.852,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
19.590,00
13.713,00
41.139,00
41.700,00
43.785,00
840,00
4.620,00
-
3.300,00
4.620,00
6.930,00
79.968,00
57.120,00
79.968,00
2015
N Res
Res
0
211.932
16.980,00
11.886,00
9.180,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00
43.785,00
-
28.560,00
2019
N Res
Res
315.862
11.886,00
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
13.399,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
27.426,00
41.700,00
43.785,00
840,00
57.120,00
2.310,00
-
59.976,00
2020
N Res
Res
290.577
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
40.257,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
27.426,00
41.700,00
43.785,00
840,00
4.620,00
-
3.300,00
4.620,00
-
79.968,00
57.120,00
79.968,00
A evoluo do consumo de ACA, vlida para o cenrio otimista, pode ser observada no
grfico apresentado abaixo.
172
4076440
4.045.000,00
3644563
3190701
2779737
3.545.000,00
3.045.000,00
2.545.000,00
2287770
1864146
1439934
1082967
2.045.000,00
1.545.000,00
1.045.000,00
545.000,00
714318
369093
45.000,00
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
O 01 (m)*
C. (m)
OCUP
(m)
02 (m)**
A. OCUP.
(m)
IAT
BSICO
ATE
BSICA
(m)
IAT
JURDICO
MDIO
ATE
JURDICO
(m)
IAT MX
MDIO
ATE MX
(m)
VAR. MDIA
IAT
VARIAO
ATE (m)
288.020,41
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
70%
35.831,02
51.187,17
0,03
1.562,68
6,66
340.770,26
5,63
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
62%
60.502,57
98.153,06
0,08
7.467,09
4,06
398.303,10
2,98
292.682,95
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
50%
64.558,61
129.117,21
0,12
15.053,46
7,39
953.628,76
6,27
809.458,09
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
54%
68.904,97
127.989,30
0,15
18.626,32
7,53
964.324,47
6,39
817.708,85
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
69%
64.262,16
93.249,08
7,95
741.557,23
6,95
648.308,14
20.082,28
9.281,60
10.800,68
70%
7.560,48
10.800,68
0,03
298,48
1,4
15.120,95
0,37
4.021,79
37.566,82
6.815,23
30.751,59
70%
21.526,11
30.751,59
0,03
785,56
2,1
64.578,34
1,07
33.041,19
31.980,61
16.398,89
15.581,72
70%
10.907,20
15.581,72
0,06
984,29
2,1
32.721,61
1,04
16.155,60
M
TOTAL
155.537,54
1.149.200,13
30.901,23
381.215,17
86.518,83
124.636,31
681.466,13
50%
62.318,16
396.371,28
124.636,31
681.466,13
0,05
6.840,76
10,52
9,47
0,08
51.618,64
7,08
1.311.581,88
4.822.586,59
1.180.104,81
4.089.501,83
58%
173
6,08
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
71.400,00
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2011
N Res
Res
566054,2857
113802,75
127.350,00
18.360,00
8.032,50
13.114,29
5.355,00
95.850,00
63.900,00
9.585,00
39.180,00
17.141,25
32.650,00
13.713,00
104.250,00
-
2012
N Res
0
127.350,00
18.360,00
13.114,29
95.850,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-
59.976,00
2016
N Res
27.540.000
18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
104.250,00
-
Res
221.457
14.857,50
16.065,00
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
36.487,50
600,00
3.666,67
1.925,00
-
142.800,00
79.968,00
Res
120038
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.585,00
13.713,00
-
2013
N Res
Res
0
123760,25
127.350,00
18.360,00
16.065,00
5.355,00
95.850,00
63.900,00
9.585,00
39.180,00
17.141,25
32.650,00
13.713,00
104.250,00
-
1.925,00
-
142.800,00
63.900,00
78.360,00
32.650,00
104.250,00
-
142.800,00
Res
153366,5
16.065,00
6.426,00
5.355,00
13.419,00
13.713,00
36.487,50
-
2015
N Res
0
42.450,00
18.360,00
95.850,00
63.900,00
39.180,00
32.650,00
104.250,00
-
3.300,00
-
1.925,00
-
59.976,00
142.800,00
59.976,00
71.400,00
Res
314.406
14.857,50
16.065,00
6.426,00
5.355,00
33.547,50
40.257,00
9.570,71
17.141,25
27.426,00
22.855,00
36.487,50
600,00
N Res
78.360,00
104.250,00
-
Res
289.978
16.065,00
6.426,00
5.355,00
33.547,50
40.257,00
17.141,25
27.426,00
22.855,00
36.487,50
600,00
3.850,00
-
3.666,67
3.850,00
-
79.968,00
142.800,00
79.968,00
71.400,00
Res
295.563
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
40.257,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
9.795,00
36.487,50
600,00
N Res
32.650,00
104.250,00
-
Res
286.984
14.857,50
16.065,00
6.426,00
33.547,50
40.257,00
13.713,00
34.282,50
36.487,50
600,00
3.850,00
-
3.666,67
3.850,00
6.930,00
79.968,00
142.800,00
79.968,00
2018
2019
N Res
78.360,00
104.250,00
-
142.800,00
1.925,00
-
59.976,00
2020
7.045.000,00
Res
206.588
14.857,50
16.065,00
6.426,00
5.355,00
13.419,00
17.141,25
13.713,00
11.427,50
9.795,00
36.487,50
-
1.925,00
-
59.976,00
2017
N Res
2014
N Res
0
127.350,00
18.360,00
47.925,00
31.950,00
39.180,00
32.650,00
-
6.458.563
5.839.508
5.199.691
4.629.340
3.911.818
3.249.359
2.574.731
1.977.850
1.301.149
679.857
45.000,00
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
174
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res N Res
Setores 12
3
11
4
11
4
9
6
10
8
7
11
6
12
4
14
5
15
6
14
3
17
4
16
3
17
6
16
3
19
A1
3
3
3
3
1
1
1
1
1
1
B1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
B2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
B3
1
1
1
1
1
1
1
1
C1
2
2
2
1
2
2
1
2
2
2
2
C2
2
1
1
2
1
1
2
1
1
2
2
2
2
2
2
1
1
1
C3
1
1
1
1
D1
1
2
2
2
2
1
1
2
2
2
D2
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
D3
1
1
2
3
2
2
D4
1
1
1
E1
2
2
2
2
4
2
4
2
4
2
4
2
5
F1
1
1
1
1
1
G
H
I1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
J1
1
1
1
1
1
1
K
L
M1
1
2
2
2
1
2
2
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
2
1
3
1
3
1
3
1
3
1
3
N
175
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2011
N Res
36000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
-
2018
N Res
12.000
3.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
6300
2.100,00
4.200,00
-
Res
29.400
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
6.300,00
2.100,00
4.200,00
-
2012
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
2019
N Res
15.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
Res
8400
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
Res
31.500
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
-
2013
N Res
33000
9.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
2020
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
Res
29.400
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
-
Res
8400
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
2021
N Res
9.000
6.000,00
3.000,00
2014
N Res
27000
9.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
6.000,00
Res
35.700
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
12600
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
2022
N Res
12.000
6.000,00
3.000,00
3.000,00
2015
N Res
30000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
N Res
33.600
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
16.800
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
2023
N Res
9.000
6.000,00
3.000,00
2016
N Res
21.000
3.000,00
3.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
3.000,00
N Res
35.700
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
Res
23.100
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
2024
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
N Res
33.600
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
8.400,00
2.100,00
2.100,00
6.300,00
-
2017
N Res
18.000
6.000,00
6.000,00
3.000,00
3.000,00
Res
25.200
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
-
2025
N Res
N Res
9.000
39.900
4.200,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
4.200,00
2.100,00
6.000,00 10.500,00
2.100,00
2.100,00
2.100,00
3.000,00
6.300,00
-
669600
620700
524400 569100
478800
434100
386700
340200
298800
255600
211500
164700
125100
83700
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
176
Ano
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2011
N Res
Res
213720
46410
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
19.590,00
-
28.560,00
28.560,00
39.984,00
2018
N Res
Res
#VALOR!
175.560
11.886,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
19.590,00 13.713,00
41.139,00
41.700,00
-
2012
N Res
Res
#VALOR!
59829
50.940,00
9.180,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
-
2.310,00
-
39.984,00
57.120,00
39.984,00
2019
N Res
Res
#VALOR!
181.692
11.886,00
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
13.419,00
39.180,00
13.713,00
27.426,00
41.700,00
-
28.560,00
2013
N Res
Res
#VALOR!
48720
50.940,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
19.590,00
-
3.300,00
-
2.310,00
-
28.560,00
39.984,00
2020
N Res
Res
#VALOR!
170.100
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
26.838,00
39.180,00 13.713,00
13.713,00
27.426,00
41.700,00
-
2.310,00
-
3.300,00
2.310,00
-
39.984,00
28.560,00
39.984,00
2014
N Res
Res
#VALOR!
75852
50.940,00
9.180,00
6.426,00
19.170,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
-
57.120,00
2021
N Res
Res
#VALOR!
197.064
6.426,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
13.419,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00
28.560,00
2015
N Res
Res
#VALOR!
101.745
16.980,00
11.886,00
9.180,00
6.426,00
38.340,00
38.340,00
39.180,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-
2.310,00
-
39.984,00
2.310,00
-
28.560,00
2022
N Res
N Res
#VALOR!
187.761
12.852,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00
2.310,00
2.310,00
3.300,00
2.310,00
-
59.976,00
28.560,00
59.976,00
2016
N Res
Res
#VALOR!
135.009
11.886,00
9.180,00
6.426,00
6.426,00
9.180,00
38.340,00
13.419,00
19.170,00
13.419,00
19.590,00
13.713,00
13.713,00
13.713,00
-
39.984,00
28.560,00
2023
N Res
N Res
#VALOR!
197.358
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.419,00
13.713,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00
28.560,00
2.310,00
-
39.984,00
2024
N Res
N Res
#VALOR!
195.342
12.852,00
6.426,00
13.419,00
39.180,00 27.426,00
13.713,00
41.700,00 58.380,00
840,00
2.310,00
2.310,00
3.300,00
2.310,00
-
59.976,00
28.560,00
59.976,00
A evoluo do consumo de ACA, vlida para o cenrio pessimista, pode ser observada
no grfico apresentado abaixo.
177
2017
N Res
Res
#VALOR!
148.722
11.886,00
6.426,00
6.426,00
26.838,00
38.340,00
39.180,00
19.590,00
13.713,00
27.426,00
13.713,00
-
2.310,00
-
28.560,00
39.984,00
2025
N Res
N Res
#VALOR!
225.646
12.852,00
6.426,00
13.419,00
13.399,00
27.426,00
13.713,00
41.700,00 72.975,00
840,00
28.560,00
2.310,00
2.310,00
59.976,00
4.076.440,00
3.780.534,00
3.204.834,00
3.472.452,00
2.943.513,00
2.676.189,00
2.393.349,00
2.102.217,00
1.836.807,00
1.562.415,00
1.303.386,00
1.011.471,00
760.449,00
523.479,00
260.130,00
REA DE
REA DE
REA
REA LOTES RESTRI RESTRIO REMANES TAXA
O 01 (m)*
C. (m)
OCUP
(m)
02 (m)**
A. OCUP.
(m)
IAT
BSICO
ATE
BSICA
(m)
IAT
JURDICO
MDIO
ATE
JURDICO
(m)
IAT MX
MDIO
ATE MX
(m)
VAR. MDIA
IAT
VARIAO
ATE (m)
288.020,41
212.242,31
102.589,99
58.465,15
51.187,17
70%
35.831,02
51.187,17
0,03
1.562,68
6,66
340.770,26
5,63
234.617,07
126.334,90
10.129,11
98.153,06
62%
60.502,57
98.153,06
0,08
7.467,09
4,06
398.303,10
2,98
292.682,95
162.822,52
31.899,25
1.806,06
129.117,21
50%
64.558,61
129.117,21
0,12
15.053,46
7,39
953.628,76
6,27
809.458,09
166.355,06
36.451,09
1.914,67
127.989,30
54%
68.904,97
127.989,30
0,15
18.626,32
7,53
964.324,47
6,39
817.708,85
127.995,92
20.542,99
14.203,85
93.249,08
69%
64.262,16
93.249,08
7,95
741.557,23
6,95
648.308,14
20.082,28
9.281,60
10.800,68
70%
7.560,48
10.800,68
0,03
298,48
1,4
15.120,95
0,37
4.021,79
37.566,82
6.815,23
30.751,59
70%
21.526,11
30.751,59
0,03
785,56
2,1
64.578,34
1,07
33.041,19
31.980,61
16.398,89
15.581,72
70%
10.907,20
15.581,72
0,06
984,29
2,1
32.721,61
1,04
16.155,60
M
TOTAL
155.537,54
1.149.200,13
30.901,23
381.215,17
86.518,83
124.636,31
681.466,13
50%
62.318,16
396.371,28
124.636,31
681.466,13
0,05
6.840,76
10,52
9,47
0,08
51.618,64
7,08
1.311.581,88
4.822.586,59
1.180.104,81
4.089.501,83
58%
178
6,08
Ano
2011
N Res
Res
Setores 461804,2857
48016,5
A1
127.350,00
B1
18.360,00
8.032,50
B2
13.114,29
B3
C1
95.850,00
C2
63.900,00
C3
D1
39.180,00
D2
32.650,00
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
71.400,00
39.984,00
N
Ano
32.650,00
104.250,00
-
71.400,00
39.984,00
2019
Res
179.606
14.857,50
8.032,50
6.426,00
33.547,50
26.838,00
13.713,00
34.282,50
-
1.925,00
-
39.984,00
N Res
78.360,00
104.250,00
-
71.400,00
2013
N Res
Res
115020000
49941,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
95.850,00
63.900,00
32.650,00
-
142.800,00
2018
N Res
Setores
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
G
H
I1
J1
K
L
M1
N
2012
N Res
Res
57510000
61435,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
13.114,29
95.850,00
31.950,00
13.419,00
32.650,00
-
3.300,00
-
1.925,00
-
71.400,00
39.984,00
2020
N Res
2014
N Res
Res
57510000
77073,5
127.350,00
18.360,00
8.032,50
47.925,00
31.950,00
13.419,00
32.650,00
13.713,00
-
142.800,00
1.925,00
-
39.984,00
2021
Res
183.119
14.857,50
8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
9.585,00
13.713,00
22.855,00
-
78.360,00
104.250,00
-
Res
175.817
8.032,50
6.426,00
5.355,00
33.547,50
26.838,00
17.141,25
13.713,00
22.855,00
-
1.925,00
-
3.666,67
1.925,00
-
39.984,00
71.400,00
39.984,00
N Res
104.250,00
-
71.400,00
2015
N Res
Res
115020000
99.735
42.450,00
14.857,50
18.360,00
8.032,50
95.850,00
63.900,00
78.360,00
32.650,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-
1.925,00
-
71.400,00
39.984,00
2022
N Res
2016
N Res
57.510.000
18.360,00
11.475,00
95.850,00
31.950,00
32.650,00
-
104.250,00
-
N Res
179.548
16.065,00
6.426,00
5.355,00
26.838,00
13.713,00
48.650,00
600,00
1.925,00
2.310,00
3.666,67
1.925,00
-
59.976,00
71.400,00
59.976,00
N Res
104.250,00
-
71.400,00
2017
N Res
115.020.000
63.900,00
78.360,00
32.650,00
-
1.925,00
-
71.400,00
2023
Res
183.411
8.032,50
6.426,00
5.355,00
26.838,00
9.585,00
13.713,00
48.650,00
600,00
Res
136.353
14.857,50
8.032,50
6.426,00
16.773,75
13.419,00
13.713,00
11.427,50
9.795,00
-
39.984,00
71.400,00
78.360,00
104.250,00
-
N Res
193.986
16.065,00
5.355,00
13.419,00
34.282,50
13.713,00
48.650,00
600,00
1.925,00
2.310,00
3.666,67
1.925,00
-
59.976,00
71.400,00
59.976,00
39.984,00
2025
N Res
188.739
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.585,00
17.141,25
13.713,00
48.650,00
600,00
7.045.000,00
1.925,00
-
2024
N Res
Res
151.136
14.857,50
8.032,50
6.426,00
33.547,50
13.713,00
22.855,00
9.795,00
-
6.458.563
6.064.884
5.248.832
5.613.222
4.889.968
4.530.907
4.097.413
3.660.285
3.272.379
2.874.933
2.476.895
1.974.191
1.496.082
1.033.331
509.821
N Res
104.250,00
-
71.400,00
N Res
218.029
16.065,00
5.355,00
13.419,00
9.570,71
34.282,50
13.713,00
60.812,50
600,00
1.925,00
2.310,00
59.976,00
13. CONCLUSO
Atravs das anlises apresentadas com relao ao primeiro estudo
possvel concluir que o valor mnimo dos CEPAC - R$ 400,00
(quatrocentos reais) economicamente vivel para os investidores
imobilirios, assumidas as hipteses e feitas as ressalvas consubstanciadas
no corpo deste Laudo.
Em funo das anlises de empreendimentos imobilirios, pautados
em modelos hipotticos embasados nas premissas assumidas e nas
situaes-paradigma eleitas, possvel concluir que economicamente
vivel a compra do CEPAC (adeso OUCPRJ).
Observou-se que a ACA vinculada quantidade de CEPAC, que
poder ser emitida no mbito da OUCPRJ inferior rea adicional de
construo que potencialmente pode ser consumida, denotando tendncia
escassez do ttulo.
De acordo com o estudo da demanda conclui-se que os CEPAC
sero absorvidos entre 9 (nove) e 15 (quinze) anos dependendo do cenrio
de anlise, sendo importante destacar que nos ltimos anos dever ocorrer
maior procura em funo da escassez do ttulo no mercado.
Segundo os cenrios e tendo como base as premissas adotadas, a
rea construda a ser gerada ser compatvel com o que se verifica no
mercado imobilirio.
As consideraes e concluses desse estudo so pautadas nas
limitaes e pressuposies relacionadas no Laudo 23.941/10 pgina 124
180
14.
ENCERRAMENTO
Encerrados os trabalhos, foi redigido e impresso este Laudo, que se
compe de 68 (sessenta e oito) folhas escritas de um s lado, contendo
rubricas, menos esta ltima, que vai datada e assinada
181
182
ANEXO 1
GLOSSRIO
183
184
GLOSSRIO
ACA: rea Construda Adicional, quantidade de metros quadrados necessrios para construir
empreendimento imobilirio acima do coeficiente de aproveitamento bsico porm, at o limite
estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento mximo, efetuando pagamento do beneficio
urbanstico concedido pela municipalidade.
AU: rea til, soma das reas internas de cada dependncia do imvel, de parede a parede,
sem contar sua espessura.
CEPAC: Certificado de Potencial Adicional de Construo, titulo mobilirio que concede a
seu proprietrio a possibilidade de construo acima do coeficiente de aproveitamento bsico,
porm, at o limite estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento mximo, mediante
vinculao a determinado terreno.
CLASSE A: Para fins do presente estudo, atribumos a classificao de empreendimentos
comerciais como a utilizada pela Jones Lang La Salle (www.joneslanglasalle.com.br), qual
seja, Bom aproveitamento entre rea til/carpete/privativa, rea til superior a 500m2, sistema
de ar-condicionado central, p direito do piso ao forro superior a 2,60 m preparado pare receber
piso elevado, bom sistema de superviso e gerenciamento predial (BMS), boas instalaes de
telecomunicaes, relao de vagas de estacionamento por rea til maior ou igual a 1:40m2,
boa eficincia no transporte vertical (elevadores).
CLASSE AA: Para fins do presente estudo, atribumos a classificao de empreendimentos
comerciais como a utilizada pela Jones Lang La Salle (www.joneslanglasalle.com.br),
qual seja, timo aproveitamento entre rea til/carpete/privativa, rea til maior que 800m2, p
direito do piso ao forro superior a 2,70 m, sistema de ar-condicionado central moderno com
controladores, sistema redundante de telecomunicaes, piso elevado instalado, relao de
vagas de estacionamento por rea til maior ou igual a 1:30m2, sistema de superviso e
gerenciamento predial (BMS) completo, alta eficincia no transporte vertical (elevadores).
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO BSICO: Parmetro urbanistico que quantifica
a potencialidade construtiva bsica de um terreno sem necessidade de Contrapartida
Financeira, ou seja, define quanto um terreno pode construir conforme legislao municipal
sem haver custos adicionais.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MXIMO: Parmetro urbanistico que
quantifica a potencialidade construtiva mxima de um terreno havendo a necessidade de
Contrapartida Financeira, ou seja, define quanto um terreno pode construir conforme legislao
municipal acima da potencialidade construtiva bsica pagando pelo beneficio adquirido.
CONTRAPARTIDA FINANCEIRA: Beneficio econmico dispendido pelo proprietrio do
terreno para poder construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Bsico, porm, at o
limite estabelecido atravs do Coeficiente de Aproveitamento Mximo.
EXPOSIO MXIMA DE CAPITAL: Indice que define o Valor Mximo de Investimento
para contruir um empreendimento imobilirio.
FAIXA DE EQUIVALNCIA: Parametro Urbanistico que utilizado para efetuar a
converso de rea Construida Adicional de um terreno para o nmero de CEPAC
correspondentes necessrios.
IAT: Indice de Aproveitamento de Terreno, trata-se de um parmetro urbanstico que
quantifica a potencialidade construtiva de um terreno.
OUCPRJ: Operao Urbana Consorciada da Regio do Porto do Rio de Janeiro.
PAYBACK: Indice que mensura o tempo de retorno do capital investido para a construo de
um empreendimento imobilirio.
TMA: Taxa Mnima de Atratividade, taxa de juros que representa o mnimo que um investidor
se prope a ganhar quando faz um investimento, ou o mximo que um tomador de dinheiro se
prope a pagar quando faz um financiamento.
185
TIR: Taxa Interna de Retorno, ndice que utilizado para medir o ganho proporcional
peridico futuro de empreendimento imobilirio ou outras formas de investimento.
VELOCIDADE DE VENDAS: Percentual que representa a absoro de um determinado
nmero de unidades de empreendimento imobilirio em prazo definido.
VGV: Valor Geral de Vendas, obtido atravs da soma do valor potencial de venda de todas as
unidades de um empreendimento a ser lanado.
186
ANEXO 2
MTODO DO TERRENO VIRTUAL
EXEMPLO PRTICO
187
188
190
Setor
Faixa de
Equivalncia
rea No
rea
Residencial
Residencial
Const. / CEPAC Const. / CEPAC
(m2)
(m2)
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
D
E
F
I
J
M
0,40
0,50
0,70
0,80
0,40
0,60
0,80
0,50
0,60
0,70
1,00
0,40
1,00
1,00
0,90
0,40
0,80
0,80
1,00
1,20
0,80
1,00
1,40
0,80
1,00
1,20
1,40
1,20
1,40
1,20
1,00
1,00
FONTE: LC 101/2.009
Portanto:
VTA = AtA x VuA + N x VCEPAC
O Valor Total do Terreno na Situao B (VTB) poder ser obtido
atravs da seguinte equao:
VTB = VtB x n
onde:
VtB = Valor do Terreno na Situao B
n = Nmero necessrio de terrenos (com rea igual ao terreno
considerado na Situao A) para a obteno do mesmo
potencial construtivo.
sendo:
VtB = AtB x VuB
191
onde:
AtB = rea de Terreno na Situao B = AtA
VuB = Valor Unitrio de Terreno, obtido atravs da aplicao do
Mtodo Comparativo de Dados de Mercado com a utilizao
de Inferncia Estatstica, apresentado no item 3.3.2. Estudo
Tcnico de Valores Primeira Etapa Terrenos. Nesse caso
ser considerado igual VuA.
Embora com a aplicao da estatstica inferencial possibilite
a obteno dos valores mnimo, mdio e mximo dos
terrenos, para a determinao do valor do CEPAC ser
utilizado somente o valor mnimo por ser o que indicar a
pior situao de viabilidade.
e, sendo:
n = CAmx / CAb
onde:
CAmx = Coeficiente de Aproveitamento Mximo (varivel
conforme planilha apresentada a seguir)
CAb = Coeficiente de Aproveitamento Bsico = 1
192
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
Coeficiente de
Aproveitamento
Mximo (mdia
entre
Subsetores)
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
6,66
4,06
4,06
4,06
7,39
7,39
7,39
7,53
7,53
7,53
7,53
7,95
1,4
2,1
2,1
10,52
portanto:
VTB = AtA x VuA x CAmx / CAb
como:
VTA = VTB
temos:
AtA x VuA + N x VCEPAC = AtA x VuA x CAmx / CAb
Logo, o maior valor que poder ser assumido pelo CEPAC para
manter o custo do empreendimento competitivo ser obtido atravs da
seguinte equao:
VCEPAC = [ (AtA x VuA x CAmx / CAb) (AtA x VuA) ] / N
Inicialmente calcularemos o valor de N, que obedece a seguinte
equao:
N = (At x CA mx) (At x CAb) / FC
193
N=
At =
CAmx =
CAb =
FC =
VCEPAC = R$ 580,98
Utilizando os mesmos preceitos para os diversos setores,
ponderando uso residencial ou no residencial e ainda as faixas de
equivalncia, temos a seguinte consolidao de valores mximos do
CEPAC:
194
Setor
D
E
F
I
J
M
Faixa de
Equivalncia
A1
B1
B2
B3
C1
C2
C3
D1
D2
D3
D4
E1
F1
I1
J1
M1
722,67
861,86
1.013,02
1.100,67
689,49
859,12
1.100,67
785,52
859,12
1.013,02
1.335,38
689,49
1.335,38
1.335,38
1.201,84
689,49
580,98
580,98
661,89
786,44
580,98
661,89
864,20
580,98
661,89
786,44
864,20
786,44
864,20
786,44
661,89
661,89
195
196
ANEXO 3
ANLISE DA DEMANDA
197
198
1. ANLISE DA DEMANDA
CENRIO REALISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)
Entorno
Restante
EXTRA p/ 12 anos
Entorno
Restante
EXTRA p/ 12 anos
Adeso a OU
%
Residencial
31.800,00
548.100,00
Estimativa de Consumo
AT (m2)
60,00
2,00
19.080,00
10.962,00
758,00
Comercial
7.800,00
230,00
64.900,00
11,00
Total (m2)
17.940,00
7.139,00
79,00
55.800,00
199
CENRIO PESSIMISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)
Entorno
Restante
EXTRA p/ 15 anos
Adeso a OU
%
Residencial
31.800,00
548.100,00
Estimativa de Consumo
AT (m2)
40,00
2,00
13.040,00
10.962,00
638,00
170,00
10,00
13.260,00
6.490,00
250,00
Comercial
Entorno
Restante
EXTRA p/ 15 anos
7.800,00
64.900,00
Total (m2)
44.640,00
CENRIO OTIMISTA
Consumo Anual de Terreno
AT (m2)
Entorno
Restante
EXTRA p/ 10 anos
Entorno
Restante
EXTRA p/ 10 anos
Adeso a OU
%
Estimativa de Consumo
AT (m2)
Residencial
31.800,00
548.100,00
70,00
2,50
22.260,00
13.702,50
997,50
Comercial
7.800,00
64.900,00
250,00
15,00
19.500,00
9.735,00
765,00
Total (m2)
66.960,00
200