La Verdad Sobre El Mercado Inmo - Borja Mateo

CONTENIDO
A MODO DE PRESENTACIN
PREFACIO - LOS MOTIVOS QUE ME
HAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO
INTRODUCCIN - LAS TESIS QUE DEFIENDO
CAPTULO I - VALORACIN OBJETIVA DE UN
PISO
Valoracin objetiva de un piso

Tesis:
Variables que determinan el valor
objetivo/de equilibrio de un piso
1.1. Precio y valor objetivo
1.2. Clculo del valor objetivo de un
piso
1.2.1. Precio de alquiler del piso
1.2.2. Gastos de mantenimiento del
piso
1.2.3. Tipos de inters a los que me
financio
1.2.4. Prima por riesgo de impago del
alquiler y su clculo
1.3. Un caso prctico
Financiacin a tipo variable[18]
Financiacin a tipo fijo[19]
1.4. Otras formas de valorar un piso

1.5. No te dejes engaar!
CAPTULO II - SITUACIN ACTUAL DE LOS
PRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SU
EVOLUCIN EN LOS LTIMOS AOS.
2.1. Precios de tasacin, de salida y de

compraventa
2.1.1. Precio de tasacin: Estadstica
del Ministerio de Vivienda
2.1.1.1. Descripcin y limitaciones de
la misma
2.1.1.2. Estadstica TINSA
2.1.2. Precio de salida
2.1.2.1. ndice Fotocasa[39]
2.1.2.2. Indice El Precometro[40]
2.1.3. Precio de compraventa efectiva.
El ndice TECNOCASA[41]
2.1.4 Cunto han bajado ya los
precios de los pisos en Espaa?
2.1.5. Razones por las que los pisos
bajarn entre el 65-70%
2.1.6. Claves del mercado en la
formacin de precios de compraventa
2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo,
mercado de alquiler
2.1.6.2. Tipos de inters

2.1.6.3. Nmero de pisos a la venta
2.1.6.4. Expectativas del desarrollo de
los precios de los pisos

2.1.6.5. Internet
2.1.6.6. Demanda de pisos en los
prximos aos
2.2. Precios de los alquileres de los
pisos
2.2.1. Datos del Instituto Nacional de
Estadstica (INE)
2.2.2. Estadstica FOTOCASA. Los precios de
los alquileres y han bajado el 35% de
media entre junio 2008-mayo 2010
CAPTULO III - CARACTERSTICAS COMUNES
AL MERCADO DE ALQUILER Y AL DE
COMPRAVENTA
3.1. La nica compra en la que la

gente se puede apalancar
3.2.
Relacin
precios
de
pisos/ingresos de los ciudadanos
los
3.3. Cundo interesa

cundo alquilar?
comprar
3.4. Por qu no se mejora la

proteccin de los propietarios frente a
los inquilinos?
3.5. Necesidad de cambios legales
para garantizar el dinamismo del
mercado de alquiler
3.6. Arbitraje
3.6.1. Disparidad de productos
3.6.2. Falta de transparencia en la
formacin
de
los
precios:
sus
consecuencias
3.6.3. Lo que podemos aprender de
Aldi y Lidl
3.6.4. La paz social
CAPTULO IV - SAQUEMOS PARTIDO DE LA
COMPRA
4.1. Por qu no es el momento de

comprar?
4.2. Situacin del mercado desde
2004 y perspectivas de cara al futuro
4.3. Negociando con el vendedor
4.3.1. Tipologa de vendedores
4.3.2. Cuestiones que hay que evitar
mencionar
4.3.2.2 Comentarios intelectuales
4.3.2.3. Comprometernos a pagar una
cantidad por el piso.
4.3.2.4. Loar demasiado al piso
4.3.3. Cuestiones que puede resultar
inteligente decir
4.4. Cmo tratar con las inmobiliarias
4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir
4.4.2. Lo que puede ser positivo decir
4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias y
realmente te quieren decir, pero nunca te
dirn
4.5. Medidas positivas en general

4.6. Tcnicas
negociacin
muy
efectivas
de
4.6.1. Ayudando al vendedor a caer en la

realidad
4.6.2. La manita de ltima hora
CAPTULO V - SAQUEMOS PARTIDO DEL
ALQUILER
Tesis:
5.1. Es momento de alquilar? Por
qu?
5.2. Cul va a ser la tendencia en la
evolucin del precio de los pisos?
5.3. Psicologa del casero
5.2. Tcnicas de
alquiler de un piso
negociacin
de
CAPTULLO VI - LA SITUACIN REAL DEL

SISTEMA BANCARIO ESPAOL Y SUS
CONSECUENCIAS EN EL MERCADO
INMOBILIARIO
Tesis
6.1. Las consecuencias de los impagos
y la situacin real de los bancos y
cajas
6.2. Test de resistencia financiera de
julio de 2010[310]: razones que
inducen a pensar que el sistema
financiero
espaol
podra
estar
quebrado
6.3. Las ltimas reformas del sistema
bancario y sus consecuencias
CAPTULO VII - CREADORES DE LA SITUACIN
ACTUAL Y SUS INTERESES
Tesis
7.1.
Gobierno,
Banco
de
Espaa,
constructores/promotores
bancos
cajas/
7.2. Mi tesis
7.2.1.
Papel
del
Impuesto
de
Transmisiones Patrimoniales e IVA
7.2.2. Marco legal de proteccin de los
intereses de los bancos
7.2.2.1. Artculo 1911 del Cdigo Civil
7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24

de abril (desarrollan la Ley 2/1981,
de 25 de marzo)
7.2.3. Modificacin arbitraria de las
normas fiscales existentes
7.2.4. Regulacin de la actividad bancaria
por parte del Banco de Espaa
7.2.5. Ayudan las nuevas normas

contables a los bancos y cajas a
ocultar prdidas patrimoniales?
7.2.6. Ayuntamientos y Comunidades
Autnomas: competencias en materia

de urbanismo y sus consecuencias
7.2.7. Corrupcin de polticos
promotoras/constructoras
CAPTULO VIII - CMO SE HA INDUCIDO A

ERROR A LA POBLACIN?
8.1. Mecanismos usados[394]

8.1.1. Negar la existencia de la burbuja.
8.1.2. Falsa correlacin entre la

explosin de la burbuja inmobiliaria y
otros elementos no determinantes
8.1.3. Vaciar de valor las palabras y
los datos que van surgiendo con el fin
de despistar
8.1.4. Eufemismos
8.1.5. Ahondar en los tpicos o decir cosas
que se sabe son incorrectas
8.1.6. Uso del cinismo
8.1.7. Presentar la financiacin como

el mayor problema
8.1.8 Presentar alguna mejora en el
mercado como el mejor momento para
comprarse una vivienda
8.1.9. Presentar las opiniones de aquellos
que dicen que los precios van a bajar an
ms como absurdas
8.1.10. Uso del espritu torticero

8.1.11. Presentar los precios actuales
(menores que los anteriores) como
positivos
y
como
moralmente
plausibles
8.1.12. Plantear la explosin de la burbuja
inmobiliaria como posterior a la crisis de
liquidez
8.1.13. Reconocimiento postergado de la
verdad
8.2. Cronologa del engao

8.2.1. AO 2003
8.2.1.1. Gobierno, sobre todo el PP
8.2.1.2.
Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tas
8.2.1.3. Banca en General
8.2.2. AO 2004
8.2.2.1. Gobierno
8.2.2.2.
Constructoras/Inmobiliarias/
Promotoras/Tasadoras
8.2.2.3. Banca en general
8.2.2.4. Otros
8.2.3. AO 2005
8.2.3.1. Gobierno
8.2.3.2.
Constructoras/
Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras
8.2.3.4. Otros
8.2.4. Ao 2006
8.2.4.1. Gobierno
8.2.4.2.
Constructoras/
Promotoras/ Tasadoras
Inmobiliarias/

8.2.4.3. Otros
8.2.5. Ao 2007
8.2.5.1. Gobierno
8.2.5.2
Constructoras/
Inmobiliarias/

8.2.5.4. Otros
8.2.6. AO 2008
8.2.6.1. Gobierno
8.2.6.2. Constructoras/ Inmobiliarias/

8.2.6.4. Otros
8.2.7. Ao 2009
8.2.7.1. Gobierno


8.2.7.4. Otros
8.2.8. Ao 2010
8.2.8.1. Gobierno
8.2.8.4. Otros
CAPTULO IX - ORGENES CULTURALES DE LA

OBSESIN POR TENER PISO
9.1. Causas culturales de esta

situacin. La idiosincrasia de la
sociedad espaola.
9.1.1. El Lazarillo de Tormes
9.1.2. Endogamia endmica

9.1.3. Visceralidad
9.1.4. El
espaol
gregarismo
del
carcter
9.1.5. El Franquismo y el engao

intergeneracional
9.1.6. Una cultura financiera muy baja
9.2. Las falsedades ms extendidas

9.2.1. Alquilar es tirar el dinero
9.2.2. Comprarse un piso es siempre la
mejor inversin
9.2.3. El gobierno ya har algo
9.2.4. En otras pocas se pagaban
muchos ms intereses y nunca pas
nada
CAPTULO X - CONCLUSIONES DEL LIBRO CON
LA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET
NOTAS
EDITORIAL MANUSCRITOS
Direccin Editorial: Elena Diez de la Cortina Montemayor.
Portada: scar Asenjo.
Maquetacin: Jose Mara Adrover.
Resevados todos los derechos. Queda rigurosamente prohibida

la reproduccin total
o parcial de esta obra, sin la autorizacin de los titulares del
copyright,
bajo las sanciones establecidas en las leyes.
Editorial Manuscritos, 2012

Bitland Producciones, S.L.
www.editorialmanuscritos.com
info@editorialmanuscritos.com
C/ Domingo Rodelgo, 43, 16
Morata de Tajua, 28530
Borja Mateo Villa, 2012
www.borjamateo.com
ISBN: ISBN13-978-84-92497-08-9
La verdad sobre el mercado

inmobiliario
Cmo comprar y alquilar barato en
2010/2015
BORJA MATEO
www.borjamateo.com /
www.editorialmanuscritos.com
Advertencia del autor

Borja Mateo en ningn momento asesora ni
aconseja a nadie sobre ningn asunto. A lo
nico que se dedica es a analizar la realidad
tal y como es y sacar conclusiones. Nunca
has de tomar una decisin, ya sea de actuar
o de permanecer pasivo, basado en lo que
leas en esta pgina o en el libro: cualquier
decisin ha de ser resultado de tu propio
juicio. En caso de que Borja use el nosotros
es siempre de forma mayesttica; lo mismo
cuando utiliza el t y cualquier forma
verbal de la segunda persona: se trata de
recursos estilsticos que se intercambian con
el yo as como con el se interpersonal
con el nico objetivo de hacer ms dinmica
la interaccin, pero que en ningn momento

significan una invitacin a nada.
A MODO DE PRESENTACIN
Hola!, soy vizcano de la cosecha de 1977.

Desde siempre me he interesado por la
economa y por esta razn me he decido a
escribir este libro. En los ltimos aos me he
dedicado a seguir y estudiar la locura que
tena lugar en Espaa y en el mundo en
relacin con el mercado inmobiliario. De ah
nace este libro.
Durante cuatro aos trabaj en Alemania
como analista de instituciones financieras
espaolas en uno de los bancos ms activos
en los prstamos entre bancos a nivel
mundial. Mi labor era conceder crditos a
bancos, cajas de ahorros y compaas
aseguradoras. En esta entidad tuve la
oportunidad de conocer todos los entresijos
de un gran banco y entender bien la
dinmica que existe en torno a la concesin

de crditos.
Tras esa experiencia me traslad a Londres.
All mont desde cero un negocio de
productos financieros para uno de los bancos
de inversin ms importantes. Entre otros,
venda productos estructurados que son
figuras financieras complejas cuyo precio es
de muy difcil clculo y que permiten a los
bancos ganar mucho ms dinero que los
productos sencillos. Fueron muy utilizados
durante el perodo 2000-2007 con el fin de
distribuir los riesgos de impago entre el
mayor nmero de personas dentro del
sistema. Esta experiencia me permiti
conocer mucho mejor el funcionamiento de
los productos estructurados, as como las
polticas de venta de los bancos y cajas.
Como ya sabris a estas alturas a travs de
los medios de comunicacin, este tipo de
productos tuvieron una muy importante
contribucin en la creacin de la burbuja
inmobiliaria. Fue su implosin lo que llev al

desencadenamiento de la crisis que vivimos
desde junio de 2007[1].
Hoy en da sigo muy ligado a la economa,
lo que me ha permitido profundizar en mis
conocimientos en esta materia. Estando
fuera de Espaa me doy cuenta de lo que los
espaoles hacemos mal, pero tambin de
muchas de las virtudes del carcter espaol
de las que ni los propios espaoles somos
conscientes.
Lo que ms me interesa es descubrir cules
son las dinmicas de funcionamiento de
procesos sociales como el que vivimos
actualmente.
Se
trata
de
intentar
desenmaraar procesos extraordinariamente
complejos para los que hay que tener
conocimientos
de
muchas
disciplinas
sociales.
La
situacin
del
mercado
inmobiliario espaol es uno de esos casos.
Cuanto ms complejo sea un proceso social,
ms me interesa. Mi gran hroe en este

campo es el viens Raoul Hilberg, fallecido
e n 2007, por el que siento una profunda
admiracin. Raoul Hilberg fue, posiblemente,
el primer historiador que se dedic a
estudiar el Holocausto.
Con afecto para Chau Villa Gutirrez-Caas y Ton

Mateo y
Echevarra Takolo, uno de los mejores cocineros de
Euskal Herria.
A mi queridsimo to Yoyo recientemente

fallecido y cuyos correos electrnicos desde
Crdoba echar en falta.
A mis abuelos Mara Luisa, Mara de la

Concepcin, Mariano y Alfonso.
A mis tos-abuelos Eduardo, Enrique, Luis y

Ricardo que emigraron entre 1908 y 1918 a
Mxico con lo puesto y donde fueron
capaces de hacer las Amricas.
A mis tas-abuelas Luisa, Pilar, Lolina y

Palmira que an viniendo de un pequeo
pueblo de Asturias, fueron capaces de
alcanzar la Universidad en los aos 20 del
siglo XX.
A Manuel Echevarra y Torres, el precursor

de los medios de comunicacin de masas en
Espaa y fundador del primer peridico
espaol tal y como entendemos hoy en da
un peridico moderno. En 1874 tuvo la
energa de fundar El Noticiero Bilbano,
requisado mediante bando de Falange de
1937 y fusionado con el Correo Espaol y el
El Pueblo Vasco, diarios que eran mucho
ms pequeos que El Noticiero. Hoy en da
este conglomerado forma lo que es el grupo
Vocento.
Mi admiracin porque, a pesar de venir de

un pueblecito como Marquina de mediados
del siglo XIX, logr conquistar las cimas ms
altas. Fue un baluarte de una Vizcaya venida
desde la ms absoluta de las pobrezas a
principios del siglo XIX a ser una de las
zonas ms industriales de Europa y la ms
rica de toda Espaa hasta principios de
1980, de ser un pas de emigrantes a ser
hogar de forasteros.
PREFACIO. LOS MOTIVOS QUE ME HAN

LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO
La ms brillante de las tcnicas

propagandsticas no conseguir su objetivo a
no ser que tenga como principio fundamental
el repetir de forma constante las mismas
ideas una y otra vez. El que dice esto no soy
yo, sino Joseph Goebbels, Ministro de
Propaganda del Tercer Reich y muy bien
podramos utilizarlo para el tema que nos
ocupa.
Las dinmicas del mercado inmobiliario
espaol de los ltimos aos se han basado
en mitos y mentiras. Las mentiras han sido
creadas por ciertas personas o grupos con
intereses bien concretos y asumidas por
otros muchos de buena fe como ciertas.
Estos ltimos, al actuar guiados por lo que
crean verdad, han tomado decisiones que
tendrn desastrosas consecuencias en sus
vidas. El mito nace cuando el que escucha de

buena fe acepta la mentira como cierta,
como una explicacin vlida para entender la
realidad que le rodea. Mientras que el que
vive en el mito acta porque realmente cree
en lo que escucha, los que difunden las
mentiras buscan, ante todo, obtener un
objetivo mediante la miseria de otros
muchos. Los que mienten saben que lo que
dicen es falso, mientras que los que creen el
mito no son conscientes de que aquello en lo
que creen no es verdad.
Durante aos se ha estado formando y
gestando un tringulo de intereses entre
Gobierno, constructoras, bancos y cajas que
han dado lugar a la crisis inmobiliaria que
actualmente padece Espaa. Dedicaremos
todo un captulo a explicar en detalle cmo
ha tenido lugar la induccin al error. Para
ello nos valdremos de multitud de ejemplos
extraidos de la prensa.
Muchas de las vctimas del gran engao

orquestado
alrededor
del
mercado
inmobiliario, no son siquiera conscientes del
embaucamiento del cual han sido objeto.
Cuntas veces he tenido que or que era
metafsicamente imposible lo obvio, lo
evidente, que los precios de los pisos
podran bajar? Creer en el mito de los pisos
es no desligarse del mundo de creencias, de
mitos, de falacias, de valores socialmente
aceptados por la gran mayora; no creer
implica el ostracismo social.
De generacin a generacin se ha ido
transmitiendo la falsa idea de que el
alquiler es tirar el dinero, de que los pisos
nunca bajan y dems. Las consecuencias
sociales de tal forma de pensar, transmitida
sin ningn tipo de crtica, ha llevado a que
medio pas est entrampado en la hipoteca,
trabajando gran parte de su vida para ese
sistema que le machaca. La vctima, sin
embargo, no es consciente de su situacin.
La existencia de un mercado inmobiliario

tremendamente inflexible, irrealista en sus
precios, fuera de toda medida tica y
racional, tiene nefastas consecuencias para
el conjunto del pas. La gente joven no
encuentra dnde caerse muerta y no puede
independizarse. Como consecuencia de ello
no puede tener hijos. A la vez que est
pagando unos enormes precios por los pisos,
ha de estar cotizando por las pensiones de
cuyo pago se benefician personas jubiladas.
Resulta que quienes se benefician del pago
de las pensiones y quienes les estn
vendiendo sus pisos a precio de oro son, en
muchos casos, los mismos. De esta forma,
habr de cotizar por una pensin que nunca
cobrar en el futuro puesto que, al no
poderse asentar dada la caresta de los
pisos, no podrn tener hijos y no existirn en
el futuro suficientes cotizantes que les
garantice el cobro de su pensin.
Al no existir un mercado de alquiler que
funcione, la movilidad geogrfica de los

trabajadores se encuentra muy mermada.
Este hecho lleva a que la distribucin de la
mano de obra no sea eficaz y, por tanto, la
productividad de la economa de Espaa
deje mucho que desear. La acumulacin de
mucho poder en las manos de constructores,
inmobiliarias y promotoras hace que la
influencia de estos sujetos en la clase
poltica sea desmesurada y, por tanto, la
corrupcin campe a sus anchas.
Con este trabajo deseo darte elementos de
anlisis de la realidad que te permitan sacar
provecho del hundimiento de los mercados
de alquiler y de venta de pisos en los que
estamos an inmersos. A la vez te ofrecer
una visin de hacia dnde van a ir los
precios de los pisos y de los alquileres en los
prximos aos y te dar una serie de pautas
de negociacin que te pueden resultar muy
tiles. Has de entender bien las dinmicas
que determinan en estos momentos la
creacin de precios en el mercado con el fin

de poder llegar a tus propias conclusiones y
de que no te den gato por liebre.
Mi fin es que los que ms han sufrido por la
autntica vorgine de los ltimos aos
puedan sacar partido de la situacin actual.
Y creme, se puede hacer. Hay mucho
tiempo para ello porque, aunque nos estn
intentando hacer creer lo contrario, el
hundimiento del mercado inmobiliario es un
proceso que durar an muchos aos por
razones que despus explicar. Ser, como
muy pronto a partir del ao 2014 cuando, tal
vez, sea un buen momento para comprarse
un inmueble, pero nunca antes.
Al final del tnel existe la esperanza real de
poder acceder a un piso a un valor objetivo,
de eso puedes tener la certeza y t puedes
tomar parte activa en este proceso.
INTRODUCCIN
LAS TESIS QUE DEFIENDO
Mi tesis es que el tringulo formado por

Gobierno, constructoras y bancos/cajas nos
ha llevado a la crisis inmobiliaria, siendo los
ciudadanos y ciudadanas los que nos hemos
arruinado. Como tesis accesorias a esta
principal sealo las siguientes:
Hay una forma sencilla de calcular el
valor objetivo de cualquier piso;
Qu es el valor objetivo de un piso?
Es lo que has de estar dispuesto a
pagar por l de acuerdo con criterios
estrictamente econmicos. Es, en
definitiva, lo que vale tu piso con
independencia de criterios como el
gusto o las apetencias personales;
Cules son los criterios que empleo

para determinar el valor objetivo de
un piso? El alquiler que se puede
obtener con el piso, el tipo de inters
que te cobraran por una hipoteca en
el caso de que desearas comprar el
piso y el riesgo de que, como
propietario, no te paguen el alquiler;
Debes tener en cuenta lo siguiente:
1) cuanto ms suba el tipo de inters
al que te financias, menor ser el
valor objetivo del piso porque ms
caro te costar financiarte; 2) cuanto
menor sea la renta que puedas
obtener por el piso, menor ser el
valor objetivo del piso porque cada
ao ganars menos alquilando; 3)
cuanto mayor sea el riesgo de que el
inquilino no te pague, menor ser el
valor objetivo del piso (es posible
que a la mitad del arrendamiento el
inquilino deje de pagarme el alquiler,
por lo que dejo de ingresar esa

cantidad);
Existen varios tipos de estadsticas
que siguen los precios de los pisos
en Espaa. Algunas nos inducen a
conclusiones equivocadas. La nica
estadstica que refleja realmente lo
que est sucediendo en el mercado
es la de TECNOCASA . La estadstica
del Ministerio de Vivienda se nutre
de los datos obtenidos por TINSA .
TINSA es la asociacin de empresas
tasadoras inmobiliarias. Una parte
importante
de
las
empresas
englobadas
dentro
de TINSA
pertenece a cajas y bancos. Los
bancos y cajas no tienen ningn
inters en que el pblico sepa a qu
velocidad los precios estn bajando,
ya que entonces tendran que
reconocer que el valor de sus activos
se ha desplomado. Por esta razn es
plausible pensar que los datos de

TINSA slo reflejan una parte de la
bajada real de los precios. As mismo
los datos publicados por TINSA son de
tasacin, es decir, no reflejan los
precios a los que los pisos se estn
realmente vendiendo. Los datos de
TECNOCASA , por el contrario, reflejan
los precios de venta efectiva, es
decir, aquellos precios a los que los
pisos se estn vendiendo. De esta
forma las estadsticas de TECNOCASA
son un mucho mejor reflejo de la
realidad de los precios del mercado
inmobiliario;
Los precios han cado, por lo menos,
un 35,43% en trminos reales
(=teniendo en cuenta la inflacin) y
un 30,04% en trminos nominales
(=sin tener en cuenta la inflacin).
Para llegar a ese dato comparamos
los precios alcanzados durante el
segundo semestre de 2006 con los

precios de venta a finales de mayo
de 2010. El segundo semestre de
2006 corresponde al perodo del ciclo
en el cual los precios a los que
efectivamente se vendan los pisos
comenzaban a bajar. Este ltimo
extremo lo demuestra la estadstica
de TECNOCASA ;
A lo largo de este perodo
descendente en el que nos hallamos,
los precios de los pisos caern el 6570% hasta que la burbuja se
desinfle, mientras tanto seguiremos
diciendo que es un mal momento
para comprarse un piso. Hay muchas
razones que sustentan esta tesis.
Ese 65-70% se refiere a cadas
reales, es decir, tienen en todo caso
en cuenta el efecto de la inflacin;
A pesar de lo que diga el Gobierno la
recesin del mercado inmobiliario

espaol no es importada sino
producto nacional 100%. La crisis
financiera
internacional
ha
acentuado los efectos de la recesin
en Espaa;
Los precios de los alquileres llevan
desplomndose el 35% desde
principios de 2008 y tienen amplio
recorrido hacia abajo;
Haciendo nmeros de forma sencilla,
podemos calcular si merece o no la
pena alquilar o comprar pudiendo
comparar ambas alternativas cuando
estemos pensando en un mismo
piso;
La clave de que el mercado de
alquiler en Espaa no funcione es
que los propietarios no estn
protegidos respecto de los inquilinos.
Ni al Gobierno, ni a las constructoras
ni a bancos/cajas les interesa que

los propietarios lo estn. De esta
forma mantienen artificialmente los
precios de compraventa de los pisos
lo ms alto posible. Esta dinmica no
es sostenible a lo largo del tiempo.
En caso de que una parte de los
pisos vacos que existen en Espaa
salieran al mercado de alquiler, los
precios de los alquileres se
hundiran;
La falta de transparencia en los
mercados del alquiler y de la compra
nos impide determinar cul es la
operacin
ms
adecuada
econmicamente. La razn es que
existe una intervencin del Estado
sobre el natural funcionamiento del
mercado;
Hay tcnicas de negociacin de la
compra y del alquiler de un piso las
cuales
pueden
efectivas;
resultar
muy
El Gobierno crea el marco jurdico

idneo con el fin de proteger los
intereses de los bancos y cajas
(artculo 1911 del Cdigo Civil y el
Real Decreto 716/2009 de 24 de
abril entre otros);
La situacin real de los bancos/cajas
puede ser mucho peor que la
declarada. Hay razones ms que
suficientes que inducen a pensar que
el sistema bancario, a precios de
mercado de los bienes inmuebles,
est peor de lo que se nos est
diciendo. Este hecho tiene muy
graves consecuencias en el mercado
de pisos/viviendas;
Hay varias formas de inducir al error
que han sido utilizadas en los
ltimos aos y que podemos agrupar
en una serie definidas de categoras:

mediante ejemplos de prensa
podemos ponerles fecha;
Hay razones antropolgicas que
explican la obsesin espaola por el
piso.
CAPTULO I
VALORACIN OBJETIVA DE UN PISO
Valoracin objetiva de un piso

Tesis:
1. Existe una diferencia entre el precio
de mercado de un piso (al que te lo
pretenden vender) y su valor objetivo
(el que realmente vale de acuerdo
con un clculo econmico);
2. Hay una forma sencilla de calcular el
valor objetivo;
3. El inters que me cobra el banco por
la hipoteca, el dinero que puedo
sacarle al piso por alquilrselo a un
tercero y el riesgo de que no me
pague el inquilino (el llamado riesgo
de impago del alquiler) determinan
el valor objetivo de un piso;
4. Cuanto ms me cobre el banco por la
hipoteca, cuanto menor sea la renta

que le saque al piso y mayor el riesgo
de que el inquilino no me pague,
menor ser el valor objetivo del piso.
Por qu? Porque ms me costar
comprar el piso (el banco me cobra
ms por su dinero exigindome un
inters ms alto) y menos beneficio
le sacar (menos dinero por la renta
sumado a la posibilidad de que
algunas rentas no las pueda cobrar
porque el inquilino no me pague);
5. Debes tener en cuenta que, cada vez
que el Banco Central Europeo sube
los tipos de inters (es decir, el
precio del dinero), el banco te sube a
ti el inters de la hipoteca, por lo que
tu piso valdr menos; cada vez que la
gente tiene menos dinero disponible
t tendrs que alquilar por un precio
ms bajo tu piso, por lo que tu piso
valdr menos; y cada vez que la
gente pierde su trabajo, aumenta el

riesgo de que te dejen de pagar el
alquiler.
VARIABLES QUE DETERMINAN EL VALOR
OBJETIVO/DE EQUILIBRIO DE UN PISO
El da 11 de noviembre de 2008 Javier

Valls, director de la Oficina Econmica del
Gobierno de Espaa deca en Bilbao que los
precios de la vivienda son excesivos y
estn sobrevalorados[2]. Pero: cmo se
valora un precio de un piso? Cunto vale
una casa?
Nosotros
s
podemos
explicar
matemticamente este precio y determinar
el sobrevalor (sobrevalor que nosotros
denominaremos sobreprecio pagado) al
que se refiere Javier Valls. La finalidad
principal de este libro es que t mismo/a
puedas determinar el precio efectivo de un
piso y puedas adoptar tus decisiones con una

informacin suficiente y objetiva.
1.1. PRECIO Y VALOR OBJETIVO
Hay dos conceptos distintos: el de valor y el

de precio. La Real Academia de la Lengua
Espaola se refiere a precio como valor
pecuniario en que se estima algo y a valor
como rdito, fruto o producto de una
hacienda, estado o empleo[3].
En el lenguaje de la calle usamos ambos
conceptos de forma indistinta. Lo cierto es
que los dos comparten una buena parte de
su campo semntico, pero tienen dos
significados que pueden querer llegar a decir
cosas bien distintas. Es importante
diferenciarlos.
En este libro nos referiremos a precio
como:
el dinero que el mercado pide por un

bien en concreto en un momento
determinado.
Esto quiere decir que los precios de los
pisos varan a lo largo del tiempo. El precio
lo definen diferentes elementos: los tipos de
inters, el alquiler que se puede obtener por
ese piso, el riesgo de impago del alquiler y la
subsiguiente prima por riesgo de impago del
alquiler, el nmero de pisos que exista en el
mercado, el nmero de potenciales
compradores, las perspectivas que los
compradores y vendedores tengan de la
evolucin de los precios, la intervencin del
Estado en los precios de los pisos, la
facilidad con la cual los compradores puedan
acceder al crdito A lo largo de este libro
te explicar cada uno de estos factores y su
incidencia concreta en la fijacin del precio
de un piso.
Entendemos por valor objetivo

aquel precio el cual refleja un valor
sostenible en el tiempo para un bien
determinado.
El valor objetivo de un piso es el precio
pagadero al cual pueda permanecer el precio
estable durante el mayor tiempo posible.
Mientras que el precio es esencialmente
contingente porque depende de lo que se
quiera pagar, el valor es principalmente
estable: las cosas valen por la utilidad que
se puede obtener de ellas.
Nuestro objetivo es hallar una situacin en
la que el precio que paguemos sea igual o
menor al valor objetivo del piso.
El negative equity se produce cuando se
debe al banco una cantidad de dinero
superior al precio del piso en el mercado. Por
ejemplo: me compr un piso a 600.000 euros
de los que el banco me prest 500.000 euros

y yo puse los restantes 100.000 euros; si
resulta que ahora el precio que yo obtendra
en el mercado por el piso es de 425.000, mi
negative equity sera de 75.000 euros (500.000
euros que me prest el banco menos 425.000
euros que es el precio actual del piso).
Por qu es importante el negative equity?
Porque en los contratos de prstamo
hipotecario el banco se reserva el derecho
de ejecutar la garanta hipotecaria (vender
tu casa en subasta para recuperar el dinero
que el banco te prest) en caso de que la
tasacin del piso sea inferior al prstamo
que nos concedi en su da el banco. En el
ejemplo anterior seran esos 75.000 euros ya
que el banco me tasa la casa a 425.000 euros
y no por 500.000, que es el dinero que me
prest; en este caso el banco podr ejecutar
la hipoteca para recuperar el dinero prestado
y yo me quedar sin piso.
Pese a que los contratos de prstamo

hipotecarios establecen mayoritariamente
este tipo de clusula, lo cierto es que los
bancos apenas si se han decidido por
ejecutar las hipotecas. Ms adelante
veremos por qu. Aqu slo podemos
adelantar lo siguiente: en caso de hacerlo
los propios bancos iran a la quiebra.
1.2. CLCULO DEL VALOR OBJETIVO DE UN
PISO
Hemos definido el valor objetivo como el

precio que refleja un valor sostenible en el
tiempo para un bien determinado.
El valor objetivo lo calcularemos usando las
variables ms importantes:
(a) El precio de alquiler que me pagara un
inquilino por ese piso;
(b) Los gastos de mantenimiento del piso,
es decir, aquellos gastos en los que he de

incurrir para poder alquilar el piso;
(c) Los tipos de inters a los que financio la
compra del piso (lo que me cuesta que me
preste el banco el dinero con el que
compro el piso);
( d ) La prima por riesgo de impago del
alquiler para el caso de que alquile el piso,
que vendra determinada por el riesgo de
impago del alquiler.
La formula ms sencilla y rigurosa para
calcular el valor objetivo del piso de una
forma rpida es
(a-b) / (c+d)
a= Precio del alquiler de ese piso o

uno similar
b= Gastos de mantenimiento
c= Tipos de inters a los que yo
me financio
d= Prima por riesgo de impago del
alquiler
La explicacin de la frmula es la siguiente:

calculo el rendimiento neto de la vivienda (lo
que le saco por el alquiler menos los gastos
del piso como derramas, o gastos de
comunidad, el IBI Impuesto de Bienes
Inmuebles, etc); por otra parte sumo lo que
me cuesta obtener el dinero con el que
compro el piso al riesgo de que dejen de
pagarme el alquiler.
1.2.1. PRECIO DE ALQUILER DEL PISO
Es cierto que los precios de los alquileres
varan a lo largo del tiempo. Con el fin de

facilitar el clculo vamos a presuponer que el
precio del alquiler permanece invariable en
el tiempo: aunque es una ficcin nos
facilitar las operaciones.
Si no s a cunto se alquila el piso que
deseo valorar, puedo investigar cul es el
precio de alquiler de pisos similares en el
mismo rea con el fin de hacerme una idea
de cul sera el precio de alquiler del piso
por el que me intereso.
No olvides nunca: la nica forma racional de
calcular el valor de un bien es sabiendo
cules son sus frutos. Esta regla que parece
tan bsica y elemental, fue obviada por
muchos en esta crisis. Este hecho les hizo
pagar por pisos precios que nunca lo valieron
y que nunca lo valdrn.
1.2.2. GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL PISO
A los ingresos que nos produce un piso por

el alquiler hay que restarle los gastos en los
que el propietario del piso ha de incurrir con
el fin de que su bien le siga produciendo
frutos. Son gastos en los que el propietario
(el arrendador) incurre, tales como el pago
d e IBI, derramas, gastos de comunidad,
reparaciones extraordinarias, etc. Por tanto,
el importe total del alquiler de un ao menos
el importe total de los gastos producidos por
el piso dar lugar al rendimiento neto anual
del piso[4]: lo que en definitiva te llevas al
bolsillo una vez pagados los gastos.
1.2.3. TIPOS DE INTERS A LOS QUE ME
FINANCIO
Se trata de ver qu tipo de inters me

cobrar el banco al que pidiera dinero
prestado para comprar el piso.
La gran mayora de las personas en Espaa
financian la compra de un piso a tipo de

inters variable: es el famoso Eurbor. El
riesgo de este tipo es claro: si suben los
tipos de inters me cuesta ms porque
aumenta la cuota del prstamo. Puede llegar
a suceder que el Eurbor suba tanto que no
pueda pagar la cuota hipotecaria y deba
declararme en concurso (la antigua quiebra
o suspensin de pagos).
Si bajan los tipos de inters, bajar mi
cuota hipotecaria. Pero aqu debe aclararse
una cosa: los llamados cuellos de hipoteca.
Estos cuellos suponen lo siguiente: en las
clusulas de los contratos de prstamo
hipotecario el banco fija un lmite mnimo y
mximo de la cuota hipotecaria. Segn estos
lmites, si el Eurbor baja de un determinado
porcentaje, tu cuota hipotecaria, sin
embargo, no lo har; si el Eurbor sube por
encima de un determinado porcentaje tu
cuota, sin embargo, no lo har. Tales lmites
afectan inicialmente al banco y al
consumidor-ciudadano,
pero
es
una
quimera[5]: nunca se llega a los lmites
mximos, por lo que el banco no se ve
perjudicado por el mismo, pero s que se ha
rebasado hace tiempo el lmite mnimo. En
consecuencia, este cuello slo est
perjudicando al consumidor[6]. A partir de
finales de 2008, cuando los tipos de inters
bajan drsticamente, se multiplicarn las
demandas contra bancos y cajas por el uso
sistemtico de lmites mnimos[7].
De esta forma, aunque el tipo de inters de
referencia (el Eurbor para muchos en
Espaa, por ejemplo) llegara a 0%, los
bancos me cobraran un tipo por encima del
de referencia[8].
La cuota hipotecaria est formada por dos
partidas: el dinero del prstamo que estoy
devolviendo (el principal) y los intereses que
estoy pagando por dicho prstamo.
Los intereses, son gastos y por tanto no los
ingresas t. As lo recoge el Plan General

Contable en sus artculos 621 y 661. Los
intereses y los gastos de alquiler tienen la
misma naturaleza, son gastos: van
directamente a la papelera, o al bolsillo del
casero o del banco, pero nunca son
inversiones y, por supuesto, nunca los
podrs considerar como ingresos que
aumenten tu patrimonio. Prueba de ello es
que el Plan General Contable no los incluye
en el balance sino en la cuenta de prdidas y
ganancias de la empresa. Para que te hagas
una idea: en el caso de ENRON, uno de los
fraudes contables ms sonados de la
historia, la mentira fue considerar como
ingresos lo que en realidad eran gastos: no
cometas t el mismo error.
Ahora que hemos visto qu es la
financiacin y las partidas que comprende
veamos cmo me puedo financiar:
El tipo variable. La forma de financiacin
ms comn en Espaa que es la frmula

Eurbor + X. Esta es menos segura al hacer
que el importe de inters que he de pagar
venga determinado por las variaciones del
propio Eurbor.
El tipo fijo. Dado que el riesgo del sistema
anterior es que el Eurbor suba mucho puedo
optar por una frmula ms conservadora que
son los tipos fijos. Este sistema supone
aislarse respecto del comportamiento del
Eurbor pagando algo ms (cuanto ms
depender en cada momento de las
condiciones del mercado) de manera que me
aseguro unos tipos de intereses fijos y de
esta forma no estoy expuesto ni a subidas ni
a bajadas de los tipos.
Los bancos son muy reticentes a financiar
compras a tipo fijo. La razn es muy sencilla:
en caso de hacerlo tendran que tener una
visin de lo que los tipos de inters van a
hacer en los prximos aos y, adems,
buscar una contraparte (otra institucin

financiera) que tenga una opinin contraria a
la suya. Mediante el uso de una contraparte
que les cubra en la concesin del crdito a
tipo de inters fijo, y que tenga una visin
distinta a la suya, el banco paga un dinero a
otra institucin con el fin de cubrirse en el
riesgo que toma. El riesgo del banco al
conceder este tipo de crdito (el de tipo fijo)
es que los tipos suban mucho ms all del
tipo al cual me haya concedido a m como
hipotecado y entonces pueda perder dinero
mediante esta operacin.
Para calcular el valor objetivo del piso,
tomar el tipo de inters al cual el banco me
financie la operacin ya sea esta a tipo de
inters fijo o variable. En caso de tomar el
tipo de inters variable he de ser consciente
de que el mismo puede subir o bajar. Con el
fin de simplificar al mximo la operacin de
clculo del valor objetivo del precio e
intentar seguir siendo rigurosos, vamos a
hacer tres clculos:

Uno usando el tipo variable al cual
me financie el banco (Eurbor + X);
Otros dos usando el tipo de inters
que el banco me cobrara en caso de
financiarme la operacin a 10 y 15
aos, es decir, devolviendo yo el
dinero prestado en un perodo de 10
y de 15 aos. He tomado estos
perodos de financiacin al ser estos
los ms usados en pases (Alemania
por ejemplo) donde no existe
burbuja inmobiliaria y en los que la
mayor parte de los particulares
toman un prstamo a tipo fijo con un
plazo de devolucin, en la mayor
parte de los casos, de 10 a 15 aos.
1.2.4. PRIMA POR RIESGO DE IMPAGO DEL
ALQUILER Y SU CLCULO
El riesgo de impago del alquiler es un

elemento es muy importante y de ah que
desee abordarlo de forma detallada. Se trata
de ver cul es la probabilidad de que yo
como propietario no reciba el dinero del
alquiler que el inquilino me ha de pagar por
el uso del piso que le alquilo.
El riesgo de impago del alquiler depende de
varios factores:
La coyuntura econmica que se vive
en el momento del alquiler;
El tipo de inquilino que tenga
A finales de abril de 2010 la tasa del paro en
Espaa segn Eurostat[9] est al del
19,4%[10] del conjunto de la poblacin
activa. As mismo conocemos que el
porcentaje de impagos en contratos de
alquiler en Madrid capital est en el 20%[11].
Ejemplos de otras zonas son:
Bilbao capital 15%

Mlaga costa 25%
Castelln Costa 25%
Toledo capital 20%
Cuanto mayor sea el porcentaje de impagos

mayor ser el rendimiento que he de
obtener de mi inversin. Por qu? Porque si
quiero obtener 100 euros de mi piso en un
plazo de diez mensualidades (10 euros por
mensualidad) lo que no me paguen en una
mensualidad deber compensarse con un
mayor precio de las que s me pagan. Slo
estar dispuesto a invertir en un bien (el
piso en este caso) cuando crea que el rdito
potencial (los alquileres en este caso) me
compensa el riesgo que estoy tomando. En
caso contrario estar tomando la decisin
incorrecta.
La tasa de impago en los alquileres ha
subido fuertemente como consecuencia de la
recesin econmica que nuestro pas vive. El
Fichero de Inquilinos Morosos cifra la subida
de la cantidad adeuda en concepto de
alquileres impagados en un 13,79% para el
perodo 2008-2009[12].
Un banco vive de intermediar en el
mercado. Une ahorradores con gastadores.
Lo que unos ahorran, lo presta el banco a los
que gastan. El banco paga los depsitos al,
por ejemplo, 1% y presta a terceros a un 4%.
De esta diferencia del 3% resulta el beneficio
del banco/caja. El banco presta dinero a
mucha gente; si resulta que estas personas
no se lo pueden devolver, el banco tiene un
enorme problema: cmo va ser capaz
devolver el dinero a los ahorradores que han
depositado sus ahorros en l si resulta que
no lo tiene porque no se lo devuelven? Esta
es la base en la que se apoya toda la crisis

que vivimos desde hace ms de tres aos.
Cuanto mayor sea el riesgo de impago que
perciba un banco/caja a la hora de
prestarme dinero, mayores sern los tipos de
inters que me pedir. No es lo mismo
conceder un crdito a una empresa en Irak
que en Estados Unidos, ni es lo mismo darle
dinero a una persona con contrato fijo y que
tiene el aval de otra tercera persona (su
padre, por ejemplo) que a un individuo que
slo tenga un contrato temporal. De modo
anlogo, cuanto mayor sea el riesgo que
asumo por alquilar mi piso a una persona,
mayor ser el precio que habr de pedir por
alquilarlo.
El departamento de Control de Riesgos se
dedica a calcular qu prima por riesgo de
impago conlleva conceder un crdito a una
persona que desea comprarse un piso, o una
tele o lo que fuere; as mismo, controla que
el dinero prestado sea devuelto. En estos

departamentos
trabajan
muchos
matemticos, fsicos y economistas que
crean modelos de clculo de riesgos. En
estos ltimos aos no han hecho bien su
trabajo. Se parti de la premisa incorrecta
de que los precios de los pisos, es decir, la
garanta del prstamo que se conceda,
nunca bajaban[13]. Este hecho, unido a
otros muchos elementos, ha determinado la
actual crisis en la que nos hallamos.
Como los departamentos de Control de
Riesgos de Crdito de los bancos pensaron
que todos los deudores tenan un riesgo muy
similar, las diferencias entre las condiciones
de concesin de crdito eran muy pequeas.
Falt la diferenciacin en el riesgo. Cuando,
de repente, personas de cuya solvencia no
se dudaba comenzaron a no poder devolver
los crditos, a los bancos se les presentaba
un gran problema. Si resultaba, como en
muchos casos sucedi, que el banco haba
concedido muchos crditos a una multitud de

personas que no podan devolver el dinero,
el problema era agudo. Si a ello se una que
las garantas sobre los pisos que servan al
banco/caja como proteccin en caso de
impago bajaban de valor de mercado, la
debacle estaba cerca[14].
A fin de calcular este riesgo, me voy a
apoyar en los clculos que Standard and
Poors, una de las mayores agencias de
calificacin de riesgos a nivel mundial, hace
del mercado de los bonos High Yield (alto
rendimiento). Standard and Poors da un
precio a los riesgos de impago de los bonos.
Es decir, a mayor incertidumbre en el pago
de un cupn de un bono o del de devolucin
del bono, mayor es el rendimiento que he
obtener por asumir ese riesgo. Lo que deseo
es acercar esta forma de valoracin racional
a la gente de la calle con el fin de que acte
de una forma lgica. Quiero hacerte la vida
ms fcil, de ah que d ya los resultados
masticados en esta tabla[15].

Una de las circunstancias que agravan el
alquiler ya impagado es que, en tal caso,
tardaremos unos 18-24 meses en echar al
inquilino, sin perjuicio de los intentos por
parte del Ministerio de Vivienda en este
aspecto cuya efectividad est por probar.
Como hasta ahora ste es el perodo
razonable para echar a un inquilino, es el
que tomaremos en consideracin.[16]
Vamos a suponer que la vida til de una
casa es de 50 aos. Si resulta que de esos 50
a o s 1,5-2 aos no tengo acceso al bien
porque no puedo desalojar al inquilino, el
valor perdido es del 3%-4% o 1,5/50 2/50 del
valor del piso. De la misma forma puedo
decir que el valor de recuperacin del activo
ser del 96%-97%, puesto tras echar al
inquilino recupero el piso.
100% - 3%= 97% tardo 18 meses en echar al
inquilino.
100% - 4%= 96% tardo 24 meses en echar al
inquilino.
Si resulta que tengo un valor de

recuperacin del piso del 96%-97% y un
riesgo de impago del alquiler del 15%, el
valor de la prima por riesgo de impago del
alquiler en este caso es del 1,6-1,9%.
Ese 1,6-1,9% se refiere a la prima que he de
cobrar a un inquilino con el fin de hacer
frente a la posibilidad de que no me pague
la renta acordada. Dependiendo de si el
riesgo de impago del alquiler es percibido
como ms o menos alto, la prima por riesgo
de impago del alquiler que tendr que
calcular ser ms o menos alta. Cuanto
mayor sea el riesgo de impago del alquiler,
mayor deber ser la prima por riesgo de
impago del alquiler.

Sobre qu valor calculo esa prima por
riesgo de impago del alquiler del 1,6-1,9%?
Sobre el tipo de inters que me cobra el
banco como inters de prstamo por
concesin de crdito para la financiar la
adquisicin del piso. A este porcentaje he de
sumarle el porcentaje de riesgo que
considere que tiene un inquilino. De esta
forma estar calculando tanto mis gastos (el
inters que me cobra el banco) ms el riesgo
que tomo al tener un inquilino. Todo ello
junto conforma el porcentaje que he de
ganar con el fin de que merezca la pena
adquirir tal piso.
Se trata de calcular el dinero que he de
cobrar con el fin de hacer frente a un riesgo
determinado (el 10, 15 o 20% de riesgo de
impago del alquiler) en una inversin.
Nosotros llegamos a las siguientes
conclusiones basndonos en los clculos que
hacen las agencias y los expertos:
*Riesgo
de
impago
del
alquiler
0%
5%
10%
15%
20%
99%
(seis
meses)
0,40%
0,50%
0,75%
1,00%
1,35%
1,
98%
(un ao)
0,65%
0,75%
1,00%
1,25%
1,55%
2,
0,85%
1%
1,25%
1,60%
1,90%
2,
**Valor
de recuperacin
del piso
97%
(un ao
y medio)
96%
(dos
aos)
1%
1,50%
1,75%
1,90%
2,15%
2,
Estas tablas nos ayudan a calcular de forma

objetiva y basada en la historia de impagos,
el rdito que tenemos que obtener para una
serie de riesgos que tomamos (la prima de
riesgo por impago del alquiler).
La explicacin de la tabla es la siguiente:
1. 5%, 10%, 15%, 20% y 25% indican cul es
el riesgo de impago del alquiler que t crees
que existe de que tu inquilino no te pague. Es
lo mismo que los bancos calculan para
determinar el riesgo de mora (=de impago)
de un crdito que conceden. Entrate,
muvete y consulta con la gente que trabaje
en el sector inmobiliario de tu zona e

infrmate sobre cul es la tasa de impagos
en el alquiler de tu rea. Cada poblacin y
cada barrio tiene una distinta y esta aumenta
segn va avanzando la crisis;
2. 0%, 0,45%, 0,60%, 0,75%... son la prima

por riesgo de impago del alquiler que he de
cobrar sobre mis gastos de financiacin (el
inters que me est cobrando a m el banco)
con el fin de verme resarcido por el riesgo de
que el inquilino no me pague el alquiler;
3. 96%, 97%, 98% y 99%. Habamos hablado

que partamos de la vida til de un inmueble
(como lo hace el Plan General Contable) de
50 aos.
6 meses 0,5 aos/ 50 aos= 1%; de
ah 100%- 1%= 99% que es el
porcentaje del valor del piso que
recupero al tardar 6 meses en desahuciar a mi inquilino;
1 ao/ 50 aos= 2%; de ah 100%2%= 98% que es el porcentaje del
valor del piso que recupero al tardar 12
meses en desahuciar a mi inquilino;

1 ao y medio 1,5 aos/ 50 aos= 3%;
de ah 100%- 3%= 97% que es el
porcentaje del valor del piso que
recupero al tardar 18 meses en
desahuciar a mi inquilino;
2 aos 2 aos/ 50 aos= 4%; de ah
100%- 4%= 96% que es el porcentaje
del valor del piso que recupero al tardar
24 meses en de-sahuciar a mi inquilino.
Mediante la constitucin de un aval

reducimos el riesgo por impago del alquiler
ya que el banco me pagar en vez del
inquilino[17], pero no el de recuperacin del
bien ya que lleva tiempo desahuciar a un
inquilino an con aval bancario. De ah que
para este caso, nos decantramos por 0% de
riesgo de impago del alquiler, pero
tengamos que tomar un valor de
recuperacin entre 99% y 96% con el fin de
calcular la prima por riesgo de impago del

alquiler.
Como ya has podido ver, a un mayor riesgo
de impago del alquiler corresponde siempre
una mayor prima por riesgo de impago del
alquiler. Cuanto ms riesgo de que no te
paguen mayor deber ser lo que has de
cobrar.
1.3. UN CASO PRCTICO
Te voy a mostrar la forma de calcular el

valor objetivo de un piso para que los
conceptos queden mucho ms claros. A tales
efectos te pongo un ejemplo real; en
concreto, se trata de la venta de un piso en
Madrid
en 2010. Para estudiar el caso
tomaremos las siguientes perspectivas de
financiacin:
Financiacin a tipo variable;
Financiacin a tipo de inters fijo a

10 y 15 aos .
Financiacin a tipo variable[18]

a= El piso lo alquilamos a 1330 euros/
mes. Es decir 1330 *12 meses=15.960
euros/ao;
b= El impuesto IBI es de 750 euros
anuales;
b= Los gastos de comunidad anuales son
de 3600 euros y en este caso los paga
el propietario;
b= Las derramas anuales medias las
calculamos en 350 por ao;
c= El tipo de inters es de Eurbor+ 1%.
A da de hoy 1,213% + 1%= 2,213%.
El 1% es la prima de riesgo que los
bancos piensan que t tienes como
tomador del riesgo. El 2,213% es el tipo
de inters efectivo al cual t financias la

adquisicin del piso;
d= La prima por riesgo de impago del
alquiler que hemos explicado en las
anteriores tablas.
Volvamos a nuestra frmula y apliquemos
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso o uno

similar;
b= Gastos por mantener la inversin;
c= Tipos de inters a los que yo me
financio;
alquiler
a= 15.960 euros;
b= 750 + 3.600+ 350 = 4.700 euros;
c= 2,213%;
d= Parto de un riesgo de impago del
alquiler del 15% y de un perodo de
desahucio de 18 meses, es decir, 1,6%
de prima por riesgo de impago del
alquiler.
As: 2,213% +1,6%= 3,813%
o lo que es lo mismo:
(15.960-4700)/ 0,03813= 295.305 euros
Financiacin a tipo fijo[19]
As el valor objetivo usando una

financiacin a tipo fijo a 10 aos de este piso
en concreto sera:
a El piso se alquila a 1330 euros/ mes. Es
decir 1330 *12 meses=15.960 euros al
ao;
b El impuesto IBI es de 750 euros
anuales;
b Las derramas anuales medias las
b Los gastos de comunidad anuales son
de 3600 euros y en esta caso los paga
el propietario;
c El tipo de inters a 10 aos al que los
bancos se prestan el dinero + la prima
de riesgo que te cobran a ti. Se trata de
ver cul es el tipo de inters efectivo al
cual te prestarn dinero para adquirir
ese piso en concreto. A da de hoy
3,770% + 1%= 4,770%;
d Parto de un riesgo de impago del

desahucio de 18 meses, es decir 1,6%
alquiler. Se trata de calcular el valor
objetivo del mismo piso para todo el
perodo para un mismo riesgo de ah
que mantengamos las mismas variables
en cuanto a riesgo de impago del
alquiler y de valor de recuperacin del
inmueble
Apliquemos
(a-b) / (c+d)

similar;

financio;
alquiler.
a= 15.960 euros;
b= 750 + 3600 + 350 = 4700 euros;
c + d= 4,770% +1,6% = 6,377%.
(15.960-4700) / 0,06377= 176.572 euros
El valor objetivo usando una financiacin a

tipo fijo a 15 aos de este piso en concreto
sera:
a= El piso se alquila a 1330 euros/ mes.

Es decir 1330* 12 meses= 15.960 euros
al ao;
b= El impuesto IBI es de 750 euros
anuales;
b= Las derramas anuales medias las
b= Los gastos de comunidad anuales son
de 3600 euros y en esta caso los paga
el propietario;
c= El tipo de inters a 10 aos al que los
bancos se prestan el dinero + la prima
de riesgo que te cobran a ti. Se trata de
ver cul es el tipo de inters efectivo al
cual te prestarn dinero para adquirir
ese piso en concreto. A da de hoy
4,231% + 1%= 5,231%;
d= Parto de una riesgo de impago del

desahucio de 18 meses, es decir 1,6%
alquiler. Se trata de calcular el valor
objetivo del mismo piso todo el perodo
para un mismo riesgo de ah que
mantengamos las mismas variables en
cuanto a improbabilidad de pago de
alquiler y de valor de recuperacin del
inmueble
(a-b) / (c+d)

similar;
financio;
alquiler;
a = 15.960 euros
b = 750 + 3600 + 350= 4700 euros
c + d= 5,231% +1,6%= 6,831%
(15.960-4.700)/ 0,06831= 164.837 euros
Como vers los tres valores objetivos que

nos dan son los siguientes:
A tipo de inters variable 295.305 euros;

A tipo de inters fijo a 10 aos 176.572
euros;
A tipo de inters fijo a 15 aos 164.837
euros
Es decir, el valor objetivo debe estar entre

esos tres valores. Con el fin de simplificar
podramos hacer
295.305 + 176.572 +164.837= 636.714 euros
La media de los tres valores objetivos que

hemos hallado es de 212.238 euros.
Ese es el valor objetivo de ese piso.
Cualquier precio que paguemos ms all de
212.238 euros es lo que
llamaremos un
sobreprecio pagado. El sobreprecio
pagado es la diferencia entre el valor
objetivo y el precio que pagu por el piso.
Para este piso en concreto el propietario
pretenda 600.000 euros cuando el valor
objetivo est en 212.238 euros. El precio fue
finalmente vendido a 425.000 euros, es decir
el sobreprecio pagado por la compra de este
piso fue de:
425.000 212.238= 212.762 euros
En posteriores captulos te dir como

llegamos a pagar 425.000 euros por un piso
tasado en el ao 2005 a 750.000 euros en
Madrid. Hay tcticas de compra que
funcionan muy bien.
Como te habrs dado cuenta:
Cuando el alquiler que puedo sacar

por el piso que deseo comprar, sube
tambin lo har el valor objetivo del
mismo;
Cuando los tipos de inters a los que
me financio bajan, subir el valor
objetivo del piso que quiero
comprar;
Cuanto mayor sea el riesgo de
impago del alquiler, menor ser el
precio el cual he de estar dispuesto a
comprar el piso. Si lo deseas de otra
forma, mayor ser el alquiler que
habr de exigir para alquilar el piso
y, por tanto, la prima por riesgo de
impago del alquiler
Cuidado!!!!! Con todo lo explicado

podras pensar que, cuando los tipos a los
que t te financias son del 0%, el valor
objetivo debera ser infinito. Volvamos a la
frmula de nuevo:
(a-b) / (c+d)
a= Alquileres anuales por ese piso uno

similar;
financio, en este caso 0%;
alquiler
Ese error (el de pensar que el problema es

la valoracin) la cometen los constructores/
promotores
e
inmobiliarias[20].
Ellos
pretenden que, al financiarte t a un tipo de
inters lo ms bajo posible, les pagues a
ellos por su piso un mayor precio. Este
intento va a ser una constante que los
constructores/promotores repetirn de forma
continuada desde mediados de 2007, cuando
las condiciones de financiacin y de
concesin de prstamos hipotecarios pasen a
ser mucho ms severas. De esta forma se
intenta mantener el precio de los pisos lo
ms alto posible y, como consecuencia
inmediata de ello, mantener su nivel de
beneficios disparatado.
1.4. OTRAS FORMAS DE VALORAR UN PISO
Otra forma de valorar un piso es el llamado
mtodo PER. Me remito a Juan Ramn Llano

quien explica muy bien este mtodo
() es esencial comparar el precio del alquiler
con el de la vivienda. Esta relacin, heredada
del anlisis burstil, recibe el nombre de PER.
Cuanto ms alto sea el PER, ms cara ser la
vivienda en propiedad en relacin con su
alquiler. Por ejemplo, si un piso en propiedad
cuesta 480.000 euros y podemos alquilarlo por
12.000 euros anuales, su PER ser de 40. Esto
significa que tardaramos 40 aos en recuperar
nuestro capital inmovilizado en el inmueble a
travs del alquiler. O, dicho de otra manera,
los servicios que esa vivienda presta (alquiler)
son muy poco valorados en el mercado en
relacin con el precio desproporcionadamente
elevado que estamos pagando. En cambio,
una vivienda con PER 5 es una magnfica
inversin, ya que, ahorrndonos cinco aos de
alquiler, recuperamos el capital que hemos
inmovilizado.
La burbuja inmobiliaria espaola llev el PER
medio nacional a 33 a finales de 2007; esto
es, el alquiler era mucho ms barato que la
vivienda en propiedad. Al concluir 2008 haba

cado a 27, lo que significa que esa
sobrevaloracin del precio se haba corregido
relativamente.
Hasta
cundo
debera
reducirse? La media histrica del PER en
Espaa est sobre 19, lo que significa que los
precios de la vivienda todava deberan caer un
27% hasta que sea razonable adquirir una.
Aunque, desde mi punto de vista, si lo que le
preocupa no es pagar malos precios, sino
pagar buenos precios, no compre a ms de un
PER 15.()[21].
Como ves en este mtodo no se tiene en

cuenta cul es el riesgo de que ese alquiler
no se llegue a cobrar. Yo pienso que este
elemento es muy importante. Me parece que
no tenerlo en cuenta es como comprar un
bono sin calcular cul es la probabilidad de
que el deudor nos devuelva el dinero
prestado. Por este motivo prefiero usar el
mtodo que te he explicado.
Un mtodo que me ha parecido muy
interesante es el descrito por Tristn,
subastero profesional y autor de la bitcora

Subastas Judiciales:
Los subasteros nos estamos jugando nuestro
propio dinero y por eso hacemos unas
tasaciones mucho ms realistas que las de las
tasadoras o las agencias inmobiliarias. Luego
ofrecemos en subasta hasta el 80% como
mximo del valor en que hayamos tasado la
vivienda. De esta manera, si ofrecemos 80.000
euros por una casa en una subasta, significa
que la hemos valorado en 100.000 porque esa
es la cantidad por la que vamos a poder
venderla sin problemas. Hace unos meses
presenci una subasta de un piso de 120
metros cuadrados en la calle Luchana de
Madrid en la que una conocida subastera se
qued el inmueble por 350.000 euros, lo que
quiere decir que lo haba tasado en unos
440.000. En los portales inmobiliarios, los
pisos en esa calle no bajaban de 5.000 euros
el metro cuadrado, lo que quiere decir que por
esa vivienda se pedira la astronmica cifra de
600.000 euros, explica Tristn. En Espaa
los precios han bajado, pero muchos
propietarios an no lo saben. Ya se
enterarn[22], concluye.
Este mtodo me parece muy bueno para

coger el pulso al mercado en un momento
determinado, ya que se basa en el precio de
transacciones reales. El nico problema es
que el mismo no hace referencia a una
valoracin financiera fundamentada en el
rendimiento de esos activos (el piso), sino
que se refiere a precios de un da concreto.
Si usramos este mtodo como el vlido
para dar precio a un activo, podramos
legitimar desde el punto de vista financiero
los precios alcanzados en el perodo 20002006. Yo creo que no sera correcto. An as,
me
parece
un
procedimiento
muy
interesante.
1.5. NO TE DEJES ENGAAR!
De
todo
lo
anterior
se
deducen
las
siguientes consecuencias:
1. el valor objetivo de un piso s es

calculable;
2. cuanto ms te separes (por arriba)
del valor objetivo del piso, mayor
ser el sobreprecio pagado y peor la
compra que ests realizando;
3. el sobreprecio pagado te perjudica a
ti y beneficia a quien te est
vendiendo el piso y al que te lo
financia: el primero porque te endosa
la prima por riesgo de impago de
alquiler o la poca rentabilidad del
mismo; el segundo, porque si no
compras no te puede prestar su
dinero y, por tanto, no recibe los
intereses que devengara un mayor
crdito.
CAPTULO II
SITUACIN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS

PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIN EN LOS
LTIMOS AOS.
Tesis:
1. Los precios de tasacin que publica el
Gobierno inducen al error. Hay razones de
peso para pensar que el nico objetivo de
esta informacin es beneficiar a los bancos,
cajas y al grupo de presin de las
constructoras en perjuicio de los ciudadanos
de manera que stos nunca conozcan las
bajadas reales del precio de los pisos;
2. Dado que los datos facilitados por el

Gobierno no son reflejo fiel de lo que sucede
en el mercado, debemos examinar qu
estadstica accesible a los ciudadanos es
fiable. En este sentido, la estadstica ofrecida
por TECNOCASA es la ms adecuada dado
que no recoge los precios de salida sino los
finales, es decir, a los que efectivamente

acaban vendindose las casas;
3. Una vez analizadas las fuentes debemos

proceder a estudiar los datos con la siguiente
conclusin: los precios de los pisos de
segunda mano en las grandes urbes
espaolas han bajado ya, por lo menos, el
35,43% de media en trminos reales (es
decir, teniendo en cuenta la inflacin). Esta
bajada corresponde al perodo comprendido
entre el segundo semestre de 2006 y finales
de mayo de 2010. En trminos nominales
(sin tener en cuenta el efecto de la inflacin)
la cada fue del 30,04%;
4. En mi opinin, los precios de los pisos caern

de media el 65-70% en trminos reales
desde su punto ms alto (correspondiente al
segundo semestre de 2006);
5. Los precios de los alquileres de viviendas han

cado ya en el perodo inicios 2008-principios
de 2009, un 35% de media.
2.1. PRECIOS DE TASACIN, DE SALIDA Y DE

COMPRAVENTA
Resulta preciso hacer una serie de

aclaraciones relativas a los trminos que
vamos a emplear:
Precio de tasacin
Es el precio del piso fijado por la tasadora
de un banco o caja. La tasadora toma como
referencia una serie de datos con la finalidad
de determinar el valor (y su correspondiente
precio) del inmueble: el precio del alquiler
en la zona, las medidas de la casa, las
alturas, las reformas necesarias, el precio
efectivo de venta de pisos similares en la
misma zona, etc.
Precio de salida
Es el precio al cual el vendedor pretende
vender el piso.
Precio de compraventa efectiva

Es el precio al cual
vendindose realmente.
el
piso
acaba
2.1.1. PRECIO DE TASACIN: ESTADSTICA

DEL MINISTERIO DE VIVIENDA
El banco parte de la ficcin de que, en

condiciones normales de mercado, ser
capaz de vender la garanta hipotecaria del
prstamo (tu piso) al precio de tasacin y,
de esta forma, recuperar el importe que te
haya prestado. Por ello, es fundamental para
el banco o caja hacer una tasacin lo ms
adecuada posible a la realidad. La tasacin,
incluso, debera prever la posibilidad de una

eventual bajada en el precio de los pisos a lo
largo del tiempo. Ten en cuenta que los
prstamos se pactan a veinte, treinta,
cuarenta e, incluso, cincuenta aos[23]. Y
durante todo este tiempo el inmueble (su
valor) debe servir de garanta en caso de
impago del prstamo. Es, en consecuencia,
esencial para el banco o caja que la garanta
mantenga su valor a lo largo del tiempo de
vida del prstamo.
En una situacin ideal sucedera lo
siguiente: el banco o caja ajustara la
tasacin al valor real del piso; de acuerdo
con el valor que hubiera obtenido fijara un
precio para el piso, y de acuerdo con ese
precio, determinara el importe que te
facilitara para comprar, precisamente, el
mismo piso que luego le servir de garanta.
Lo fundamental es que la garanta pueda
venderse por un precio, al menos, similar al
del importe de la deuda que quede por
pagar.
Sin embargo, la realidad de los prstamos
de bancos y cajas y de sus tasaciones queda
muy lejos de esta situacin ideal y es una de
las razones fundamentales que nos han
llevado a la actual burbuja inmobiliaria. Por
qu? Imagnate, querido lector, la siguiente
situacin: en un mercado determinado los
bancos desean prestar dinero, pero no lo
harn si consideran que el prestatario no
puede devolverles el importe prestado. Para
asegurarse la devolucin del dinero los
bancos y cajas exigirn garantas que en
caso de impago se ejecutarn. Es esencial
para el prestamista que en caso de ejecucin
de las garantas en subasta pblica, stas
alcancen un precio similar, al menos, a lo
que reste de pagar de deuda. Pero las
garantas sirven para asegurar una deuda
muy larga en el tiempo por lo que deben
alcanzar un precio mnimo durante un
perodo muy largo, es decir: dentro de veinte
aos, por ejemplo, es posible que el

prestatario deje de pagar las letras del
prstamo por lo que es esencial para el
banco o caja que llegado el caso puedan
ejecutar, realizar o vender la garanta con la
seguridad de que les pagarn por ella una
cantidad igual al importe de la deuda que
quede por pagar. Cmo puede valorar el
banco o caja la calidad (el precio de
mercado) de la garanta dentro de veinte
aos? Mediante complicados modelos
matemticos y de acuerdo con las
informaciones actuales y las previsiones
econmicas sobre la evolucin del precio de
los pisos.
Ahora imagnate que el banco o la caja no
hace bien los deberes, que sus ansias de
prestar son superiores a hacerlo con
prudencia, que no le importan los riesgos
que pueda correr por haber prestado a
personas que saba que objetivamente no le
podan devolver el dinero, o que en caso de
variar ligeramente sus circunstancias, no

podra en ningn caso devolver el dinero
prestado. En tal caso, al menos, la prudencia
en las garantas solicitadas suplira
parcialmente la imprudencia de prestar a
quien se saba o poda preverse que no lo
poda devolver. Ahora imagnate que incluso
las garantas solicitadas para asegurar el
pago del prstamo estaban sobrevaloradas
porque a los mismos bancos y cajas que
prestaban les interesaba. Es una pescadilla
que se muerde la cola: cuanto ms dinero te
presto ms dinero gano en intereses; cuanto
ms diga que vale tu casa ms dinero te
tendr que prestar para que la puedas
comprar.
Quin tasa la casa? El mismo que da el
prstamo: el banco o la caja. Por tanto,
quien prestaba el dinero y tasaba las
garantas (meda la calidad de stas) era a
su vez el ms interesado en que el bien
adquirido (que es lo mismo que decir la
garanta) tuviera un precio lo ms alto

posible. Esto supone un problema gravsimo
de base: se presta dinero contra unas
garantas de escasa calidad porque era ms
importante prestar que asegurarse la
devolucin de lo prestado; se ganaba ms
por el sobreprecio de las casas que por el
prstamo en s. El sistema funciona
magnficamente siempre que el precio de las
casas suba, pero el sistema cae cuando las
casas empiezan a bajar de precio y/o
sencillamente no se compran ni se venden y
el sistema se hunde cuando quienes
compraron sus casas han perdido sus
respectivos trabajos y no pueden pagar el
precio de los prstamos. El sistema termina
de hundirse cuando, adems, el precio de los
pisos empieza a bajar que es lo que sucede
a partir de 2006.
Quienes han adquirido un inmueble se
encuentran con la siguiente situacin: tienen
un piso que no pueden vender y, por tanto,
no pueden realizar el supuesto beneficio que

crean hacer cuando compraron; no pueden
pagar el precio de los prstamos porque se
han quedado sin trabajo; el piso que les
prometa suculentas ganancias empieza a
bajar de precio; los pisos empiezan a
suponer un lastre para sus ya maltrechas
economas ya que han de pagar impuestos
como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
y la famosa tasas de gestin de residuos
orgnicos, entre otros, y por el pago de los
gastos de comunidad y derramas.
El propietario se empieza a poner nervioso
porque los pisos que nunca bajan se estn
convirtiendo en su tumba financiera. Por otro
lado, los bancos y cajas se encuentran con la
siguiente
situacin:
los
prestatarios
empiezan a dejar de pagar las cuotas de los
prstamos; cuando empiezan a ejecutar las
garantas (los pisos) que aseguraban
(cubran) el pago de los prstamos, se dan
cuenta de que el precio de las garantas no
alcanza para pagar el importe del prstamo

por lo que el banco o caja empieza a dejar
de recuperar el importe de los prstamos
que concedi; empieza a acumular pisos por
las razones que expondremos ms adelante.
Al reemplazar el dinero prestado por las
casas, el banco o caja empieza a tener
escasez de dinero lquido y un supervit de
casas que no puede vender y transformar en
dinero. En una situacin de libre
competencia la historia continuara de la
siguiente manera: los bancos menos
prudentes iran al concurso (la antigua
quiebra) y sus acreedores perderan todo o
la mayor parte del importe de sus acciones y
los empleados irn al paro. Los accionistas,
que invirtieron en una empresa poco
competitiva que se ha ido a la quiebra,
pierden su inversin; los ciudadanos que no
puedan pagar ordinariamente sus deudas
iran tambin al concurso (la antigua
quiebra): todos sus bienes se embargan, se
ponen a la venta y con el dinero que resulte

se pagar a los acreedores en la forma
prevista en la propia Ley concursal (artculo
89 y siguientes). Sin embargo la historia no
ha sido as. En Espaa la historia se ha
desarrollado de forma distinta.
En vez de haberse dejado caer a los bancos
y cajas que haban visto desplomarse el
valor de mercado de las garantas de los
crditos que haban concedido, es decir, que
haban visto cmo el precio de los pisos
bajaba fuertemente, el Banco de Espaa
interpreta normas contables de forma muy
creativa. De repente, los bancos y cajas no
se ven obligados a declarar el valor real de
los activos (pisos que tienen y deudas que la
gente tiene contradas a su favor) sino a un
nuevo valor. Resulta que este nuevo valor no
refleja la realidad del mercado sino que
coincide con aquel que las cajas/bancos
necesitan con el fin de no tener que
declararse en quiebra. A la vez, el Gobierno
crea un fondo nacional mediante el cual

compra a precios sobreinflados activos de los
bancos y cajas. Es decir, el Estado, con el
dinero de todos y todas, compra a cajas y
bancos bienes a precios muy por encima del
mercado. De esta forma se consigue salvar
al banco/caja y, por otro lado y mucho ms
importante, no se obliga a los dirigentes de
bancos y cajas a tener que hacer frente a las
responsabilidades derivadas de una malsima
gestin de sus entidades.
A la vez, se comienza a expandir desde
todos los estamentos polticos las propias
cajas y bancos y las empresas del sector de
la construccin la idea de que es un buen
momento para comprarse un piso, a pesar
de ser falso. Lo que se busca es que el
ciudadano de a pie adquiera esos pisos que
cajas, bancos y constructoras tienen en su
propiedad, a precios muy por encima del que
los
potenciales
compradores
estaran
dispuestos a comprarlos en caso de que
supieran cul es la situacin real del

mercado y cul es la velocidad de su
descalabro.
Esta tctica de ocultacin puede funcionar
siempre y cuando se den simultneamente
las siguientes condiciones:
Que el Gobierno, cajas y bancos,

adems del sector inmobiliario,
participen de forma coordinada;
Que el Banco Central Europeo siga
financiando a los bancos y cajas,
algo que continuar haciendo
mientras
considere
que
su
supervivencia es fundamental para el
conjunto de la zona del Euro y que
las dificultades en el sector
financiero europeo en general
persistan;
Que el Banco de Espaa contine

con su poltica activa de ayudar a las
cajas y bancos a ocultar sus
prdidas;
Que los tipos de inters bajos
persistan;
Que los ciudadanos sigan creyndose
el bulo de que es un buen momento
para comprar y que, de forma
artificial, mantengan los precios de
los pisos muy por encima de donde
estaran en caso de que no se les
ocultara la verdad;
Que los bancos y cajas no se vean
obligados a sacar al mercado los
cientos de miles de pisos que
poseen.
Encuentro que la amenaza al xito de esta
poltica, para el ao 2011 y sucesivos, ser la

subida de los tipos de inters. sta llevara a
que los deudores de los bancos se vieran
sometidos a una mayor presin al subir sus
cuotas hipotecarias (recordemos que la
mayor parte de las hipotecas en Espaa son
a tipo de inters variable). Como
consecuencia de ello, la tasa de impagos
subira y, por tanto, las prdidas para los
bancos y cajas.
Un riesgo tambin real es la impresin,
cada da ms imperante, que la poblacin
tiene de que los precios de los pisos estn
bajando ms de lo que las estadsticas
oficiales reconocen y de que lo van a seguir
haciendo. Es difcil para el Gobierno, cajas y
bancos y el sector inmobiliario lanzar un
mensaje contrario (el de que es buen
momento para comprar y de que los precios
de los pisos no bajan) cuando toda la
poblacin est experimentando el proceso
contrario en su entorno ms cercano. No hay
ms que acercase a los foros de Internet con

el fin de palpar cul es la opinin de la
ciudadana. No hemos de olvidar que la
gente
ms
informada
y
formada
acadmicamente de un pas es la que mayor
cultura de uso del Internet tiene. Desde ms
o menos mediados de 2007 la opinin que se
tiene en los mismos del mercado inmobiliario
es muy negativa; esta visin negativa se ha
acentuado durante los ltimos meses
coincidiendo de pleno con el aumento del
nmero de declaraciones que inducen al
error que el Gobierno, el sector de la
construccin y los bancos y cajas han hecho.
Hasta el uno de enero de 2011 seguir
existiendo en Espaa la desgravacin fiscal
por adquisicin de vivienda habitual.
Aprovechando este hecho, el 19 de diciembre
d e 2009, el Ministro de Trabajo Celestino
Corbacho, animar a la poblacin a
comprarse una casa en 2010[24]. Lo mismo
har que el Secretario de Estado de
Economa, Jos Manuel Campa, el 6 de enero

d e 2010 en una entrevista a la agencia
Europapress[25], el ltimo informe de
coyuntura del mercado inmobiliario espaol
publicado por Bankinter en diciembre de
2009[26] o Pedro Prez, secretario de uno de
los grupos de presin por la defensa de los
intereses de las constructoras (el G-14)[27],
el 14 de enero de 2010.
Fueron los polticos de turno los que
eligieron a dedo a los gestores de las cajas.
En muchos casos se escogi a personas no
por su capacidad tcnica sino por su cercana
a los resortes de poder poltico. Como ltimo
ejemplo quiero mencionar el nombramiento
de Rodrigo de Rato como mximo dirigente
de Caja Madrid. En ningn momento se abri
un proceso para escoger al mejor; ms bien
se trataba de colocar a uno de los
nuestros, del grupito, de los amiguitos de
unos y otros sin atender en ningn momento
a capacidades tcnicas.
Aunque sepa que el deudor no podr pagar,

el banco y caja no tiene inters en que el
propietario del piso se declare insolvente.
Para evitarlo, le conceder una novacin de
la hipoteca, es decir, la ampliacin del
prstamo hipotecario a ms aos. El fin es
claro: no tener que contabilizar ms morosos
con el fin de aparentar una mejor situacin
de la caja o banco de turno. Buena prueba
de esta poltica de ocultacin de la realidad
son los datos del Colegio de Registradores,
que demuestran un espectacular aumento en
las novaciones hipotecarias[28]. En un pas
normal, y ante la constatacin de que el
deudor simplemente no podr devolver
nunca el dinero ni aunque se amplen los
perodos de devolucin de la deuda, se
hubiera procedido a la ejecucin de la
garanta hipotecaria. Esto quiere decir que
se hubiera vendido el piso con el fin de
cobrar lo an adeudado. Esto hubiera llevado
a recuperar una cantidad de dinero muy
inferior de lo que se debe al banco:

precisamente tener que reconocer que slo
se est recuperando una parte de las deudas
existentes (multiplicada por varios millones,
ya que millones son las hipotecas impagadas
que existen en Espaa) es lo que intentan a
toda costa evitar los bancos y cajas.
El inters que tienen los bancos/cajas de
embargar viviendas es mnimo. Ellos mismos
son conscientes de que si el nmero de
embargos fuera masivo, el precio de los
pisos que tienen como garantas de las
deudas que se les adeudan se desmoronara.
Esto significara la de-saparicin de muchos
bancos/cajas. Por esta misma razn, la
prioridad absoluta de estos es mantener al
deudor en el piso mientras que pueda pagar,
por lo menos, los intereses de la deuda
hipotecaria.
Por estas razones los bancos/cajas no
tienen ningn inters en que los potenciales
compradores
sepan
cules
son
los
verdaderos precios de mercado de los pisos.
A ellos les sigue interesando mantener la
ficcin de que los precios de los pisos nunca
bajan y que los suyos, los que tienen como
garanta hipotecaria de la deuda que se les
debe, estn por encima de lo que los
hipotecados les adeudan.
Los bancos /cajas se ven en la necesidad de
dar una valoracin de los pisos que tienen
como garanta superior a los que el mercado
dara. El objetivo es claro: si ellos
acomodaran los precios de tasacin de los
pisos a los precios a los que podran
venderlos
en
el
mercado,
estaran
reconociendo directamente que los precios
de las casas se hunden.
Como el pblico tendra una confirmacin
ms de que los precios de los pisos bajan,
postergara an ms la compra de un
inmueble a la espera de que el precio del
bien que desea adquirir (el piso) bajara an

ms. De esta forma, los que desean comprar
esperaran pagar un menor precio por los
pisos que la caja/banco sacara a pblica
subasta tras haberlos embargardo. Al
desaparecer compradores potenciales, los
precios se hundiran an ms.
Analicemos: como explicaremos despus,
los precios de los pisos desde el segundo
semestre de 2006 hasta finales de mayo de
2010 han bajado el 30,04% en trminos
nominales. Resulta que el banco concedi
una hipoteca de 100.000 euros en 2006 y que
ahora vende el piso con el 30,04% de
descuento al no darles ms el mercado: la
prdida para el banco es de 30.040 euros:
100.000 euros 30.040 euros= 69.960 euros
Imagnate, adems, que como hay una tasa

de paro en aumento y mucha gente no
puede devolver la deuda, las cajas han de
proceder a embargar muchos pisos. Dado
que existe saturacin en el mercado, los
precios de posible venta de las casas bajan.
Al final, el piso no se vende ya a 69.960, sino
tal vez a 55.000 euros o menos. Cules
seran las consecuencias para el banco? Muy
posiblemente desastrosas, ya que las
prdidas en las que incurrira haran que
tuviera serias dificultades para devolver el
dinero a sus impositores (personas que han
depositado su dinero en el banco/caja y a
quienes el banco/caja se lo debe). Es decir,
el banco est quebrado: el valor de lo que
tiene (los activos: pisos y dems) es muy
inferior al de las de deudas (dinero que te
debe a ti como ahorrador/impositor).
Esto es lo que sucedi en el ao 2007 a
bancos como IKB y Sachsen LB en Alemania
o a Bear Sterns y a Lehman Brothers en 2008
o a la Caja de Ahorros Castilla-La Mancha en

marzo de 2009. En todos estos bancos/cajas
el valor de las deudas era muy superior al de
lo que el banco/caja tena.
Para que veas claramente la relacin entre
los datos de las cajas/bancos y la estadstica
del Ministerio de Vivienda, has de saber que:
La estadstica de los precios del Ministerio
de Vivienda publicada recoge precios de
tasacin (no de salida ni de compraventa
efectiva);
El Ministerio toma los precios de tasacin
constatados por ATASA;
ATASA es una sociedad participada en su
gran mayora por entidades que, o bien son
propiedad de bancos o de cajas, o bien
tienen a estos como sus mayores clientes;
Los bancos valoran los pisos que han
embargado por impago de deudas a los
precios de tasacin y no a los de mercado,
es decir, dan precios que les son facilitados

por ATASA. No se te olvide: los asociados
de ATASA son bancos y cajas que tienen
todo el inters del mundo en presentar un
valor de mercado para los pisos que les
pertenecen lo ms alto posible.
2.1.1.1. DESCRIPCIN Y LIMITACIONES DE LA

MISMA
El Ministerio de Vivienda usa los datos

facilitados por las empresas de tasacin
asociadas a ATASA[29].
ATASA es la Asociacin Profesional de
Sociedades de Valoracin. Pero quines son
sus miembros? Segn la pgina web de
ATASA[30] sus miembros son cajas de
ahorros, bancos y constructoras.
Ahora te formulo una pregunta lector qu

crees que van a hacer las tasadoras cuando
les pidan que valoren los pisos que van a ser
comprados y que van a servir de garanta (al
ser hipotecados)? Opcin uno: harn su
trabajo de forma tica sealando cul es el
valor para que el comprador (que es en
definitiva quien paga la tasacin) sepa qu
es
lo
que
est
comprando
y,
consecuentemente, el precio real del piso
tasado; opcin dos: valorarn (y, por tanto,
fijarn el precio) lo ms alto posible para
que la rueda no deje de girar, de manera
que las cajas y bancos (las dueas en
definitiva de las tasadoras) puedan seguir
prestando dinero y las constructoras (las que
dan de comer a las empresas tasadoras y de
cuyas ventas viven los bancos y cajas)
puedan seguir fabricando pisos. T decides
qu te parece lo ms plausible aunque la
realidad ya ha respondido a esta pregunta.
Vamos a ir miembro por miembro de
ATASA[31] y lo que dicen sobre quines son
sus accionistas en sus propias pginas de

Internet. De los 38 miembros de ATASA, 13
pertenecen a bancos o cajas[32] y 25 se
dicen independientes[33]. Lo que est claro
es que ambos grupos de empresas dependen
de las cajas/bancos para su actividad, ya
que estos son sus ms importantes clientes.
Es decir, existe claramente una relacin de
dependencia entre las tasadoras y los
bancos/cajas.
De lo anterior resulta lo siguiente:
Una parte muy importante de las

entidades de tasacin pertenecen a
entidades financieras y de crdito,
sean stas bancos o cajas de ahorro;
Las
que
no
pertenecen
mayoritariamente a las cajas de
ahorro o a los bancos, manifiestan al

menos que sus clientes son estas
mismas entidades;
Estos mismos bancos y cajas
obtienen
pinges
beneficios
derivados de sus tasadoras, que se
aaden a los intereses que te cobran
por el prstamo: estos beneficios
salen
del
bolsillo
de
los
consumidores;
Visto lo que ha sucedido hasta ahora se

puede afirmar lo siguiente: que las tasadoras
no han hecho adecuadamente su trabajo en
dos momentos fundamentales:
1) cuando se hinchaba la burbuja, porque al
sobretasar los pisos conseguan en doble
efecto: por un lado los bancos y cajas (sus
propietarios y/o clientes nicos) podan
prestar ms dinero del realmente necesario

y de esta manera aumentar sus ya enormes
beneficios; por otro, los ciudadanos de a pie
crean a pies juntillas el famoso adagio de
que los pisos nunca bajan y que podran
vender su piso con beneficios an ms
exuberantes (recuerda que el nuevo
comprador tambin tendra que pedir
prestado al banco o caja el dinero con el que
comprar el piso);
2) cuando la burbuja estall, porque al
sobretasar los pisos evitaban trasladar al
comprador la informacin efectiva de que los
pisos haban empezado a bajar de precio de
manera que pudiera no llevar a cabo la
operacin o esperar a que el precio se
hundiera an ms. Recuerda que en este
caso se produca un doble efecto adverso
para el banco al no venderse el piso y/o al
bajar de precio: dejaba de prestar dinero
porque no se compraba el piso por lo que
dejaba de ganar dinero; la garanta que
aseguraba la devolucin del precio del

prstamo quedaba tocada frente a
terceros, puesto que el nuevo comprador
sabra que el piso que quera adquirir no lo
vala en trminos monetarios; el actual
titular del piso que ya no pudiera pagar el
precio de las letras por la subida del Eurbor
no poda deshacerse de su piso y trasladar
este enorme problema al comprador
siguiente. En definitiva, la fiesta se
acab[34].
Yo defiendo que:
las
tasadoras
asociadas
a ATASA
(recordmonoslo: pagadas o participadas por
los bancos/cajas) estn ofreciendo como
precios de tasacin, precios que estn muy
por encima de los alcanzables en el mercado,
pero que vienen muy bien para tapar los
agujeros patrimoniales de las cajas/bancos.
Gonzalo Bernardos, vicerrector de

Universidad de Barcelona nos dir
la
el
12/02/2010:
Pregunta: Qu opinin le merecen las cifras
de venta de viviendas que sirve el INE y la
estadstica de precios que publica el
Ministerio? Cree que reflejan la realidad del
sector? Gracias.
Respuesta:
Hola,
Buenos
das.
Son
estadsticas realizadas por Pinocho. Es decir,
ms falsas que un euro falso. Te pongo un
ejemplo indicativo de su fiabilidad: desde el
ao 2000 se terminaron ms de 415.000
viviendas, no obstante el ao que ms se
vendieron fueron 412.000 (ao 2007).
Entonces, cmo pudo formarse una burbuja
inmobiliaria si la oferta era notablemente
superior a la demanda?, cmo pudo el precio
de la vivienda entre 20000 y 2006 subir una
media del 13,3%? La explicacin es obvia: las
estadsticas del Ministerio de Vivienda
(tampoco las del INE) no se ajustan a la
realidad[35].
La creadora de esta estadstica, la anterior

Ministra de Vivienda, Mara Antonia Trujillo,
dijo el 24/03/2010:
Pregunta: Qu fue lo ms importante que se

llev a cabo durante su mandato?
Respuesta: No haba nada y todo se hizo.
Desde el mbito estadstico, crear ndices de
precios de la vivienda, porque lo nico que
haba era de vivienda libre. Se fueron creando
muchos ms indicadores, ms ndices porque
yo creo que es importante. Un mercado
funciona cuando hay informacin, cuando hay
transparencia, si no el mercado se convierte
en oligopolio y no funciona[36].
Con lo que te he explicado anteriormente,

los comentarios los pones t. Estas mismas
declaraciones son las que Mara Antonia ya
haba hecho haca un par de meses en El
Mundo (el 06/11/2009).[37]
2.1.1.2. ESTADSTICA TINSA
M e n s u a l m e n t e TINSA
(Tasaciones
Inmobiliarias S.A.) publica un ndice de
precios de tasacin.
En su pgina de Internet dice sobre s

misma que
Aplicar una norma rigurosa en la recogida de
datos garantiza la calidad final de cualquier
estadstica. En el caso de las estadsticas
sobre vivienda, esta condicin cobra mayor
relevancia, dada la complejidad tcnica de los
inmuebles cuya evaluacin requiere, adems,
la participacin de un experto adecuadamente
formado.
En Espaa la legislacin que regula la
actividad de tasacin (ECO 805/2003 y
anteriores) contempla estas recomendaciones
de manera explcita, trasladndolas a una
metodologa de obligado cumplimiento que
define los criterios de medicin formal de
variables y atributos de los inmuebles, los
mtodos aplicables para estimar el valor de
tasacin, y la cualificacin exigible a los
tcnicos tasadores que realizan los informes.
Todo ello bajo la supervisin del Banco de
Espaa, que controla la actividad garantizando
el adecuado cumplimiento de la normativa
vigente.
() Su cualificacin, experiencia y rigor en la

aplicacin de la norma redundan en la
recogida de informacin fiable y homognea
dentro de un mercado complejo, frente a otras
fuentes con datos de dudosa procedencia o
alimentadas por personal no experto.
A quien pertenece TINSA ? Por qu tiene

tanto inters en decirnos en Julio de 2009
que El descenso en el valor de las viviendas
suaviza su pendiente en Julio[38]?
TINSA es una tasadora que pertenece al
100% tanto a la CECA como a 36 cajas de
ahorros. La CECA es la Confederacin de
Cajas de Ahorros Espaolas.
Ahora plantate las siguientes cuestiones,
como ya lo hicimos al referirnos a la
estadstica de ATASA :
Va a ser TINSA capaz de valorar de forma

seria unos pisos cuando tiene el mayor
inters del mundo en que los compradores

tengan la impresin de que los mismos
valen lo mximo posible?;
Va a ser TINSA capaz de decirnos cul es el
valor de un piso cuando resulta que la
misma TINSA y sus propietarios son quienes
han tenido un papel fundamental en las
valoraciones de los pisos que servan como
garanta para la concesin de los crditos
hipotecarios que se demostraron totalmente
irreales y posibilitaron la creacin de la
burbuja?
es consciente de que la mejor

situacin para ella sera poder decir que los
precios de las casas aumentan ya que la
consecuencia lgica de tal comportamiento
sera que la gente comprara pisos al pensar
que los precios de los mismos subirn en el
futuro. A estas alturas, esto ya no es creble.
TINSA
A travs de experiencias personales, la

gente es consciente de que los precios de los
pisos (los de compraventa efectiva) estn
bajando, aunque muy pocas personas
conocen a qu ritmo tiene lugar este
descenso.
Si TINSA intentara mantener que los precios
suben o que los mismos se han mantenido,
perdera legitimidad debido a que los
potenciales compradores, a travs de
experiencias personales acumuladas en los
ltimos meses, s que creen que ha habido
una bajada y no se creeran ninguna de los
dos tesis anteriores.
Muy posiblemente TINSA sabe que en las
grandes ciudades los precios de los pisos han
bajado mucho ms del 9,7% del que habla en
sus anlisis de julio de 2009. Pero convencer
a la gente de bajadas mayores sera tirar
piedras contra su propio tejado. De esta
forma, la gente postergara la compra de un
piso al pensar que los precios de los mismos

se estn realmente desmoronando por todos
los frentes.
TINSA tira por el camino del medio. No
reconoce que los pisos han bajado tanto en

las grandes ciudades, pero si un pequeo
9,7% que es una bajada muy moderada y
que concuerda con lo que la gente en
general piensa que esta sucediendo en el
mercado inmobiliario. Entra dentro de ese
aterrizaje suave, moderacin de los
precios y dems embustes que nos han
intentado vender como ciertos.
Al decir que la bajada modera su pendiente
en julio (otro predicado falso, tal y como
demostraremos ms adelante), se intenta
reforzar la visin de que el ritmo de las
bajadas estn comenzando a descender y de
que es un buen momento para comprar.
TINSA
es miembro de ATASA . Como
sabemos, el Ministerio de Vivienda publica
en su pgina como ndice de precios de la

vivienda los datos que recibe de ATASA .
2.1.2. PRECIO DE SALIDA
Estos son los precios que los propietarios de

los pisos pretender obtener por los mismos.
Hay dos estadsticas que explicaremos a
continuacin que los recogen muy bien.
Una es la creada por la Universidad de
Navarra en su campus de Barcelona y otra la
editada y actualizada todos los das en la
pgina del Precimetro.
Vamos a analizar cada una de ellas y
comentaremos sus ventajas y desventajas.
2.1.2.1. NDICE FOTOCASA[39]
Descripcin:
Recoge precios de salida de pisos de

segunda mano;
La recogida de los precios de los pisos se
realiza en puntos aleatorios de Espaa que
se entienden son representativos de lo que
esta sucediendo en el mercado;
La recogida de datos se lleva a cabo a lo
largo del mes correspondiente a cuya
finalizacin se publica;
Es de periodicidad mensual y toma los
precios de enero de 2005 como partida. La
referencia es una escala de 100 unidades.
Ventajas
Sigue
una
predeterminada;
sistemtica
Recoge datos mensuales;

Recoge slo los precios del mercado
de segunda mano. Este mercado se

puede
adaptar
mucho
ms
rpidamente a los precios de la
demanda que el de primera mano y,
por ello, es para m una primera
indicacin de por dnde van a ir los
precios de los pisos en el mercado
de
primera
mano/nueva
construccin. Pueden adaptarse ms
rpidamente porque su venta no
est adscrita a la necesidad de un
banco de devolver con el dinero de
la venta el dinero a sus impositores.
Desventajas
Esta iniciativa cuenta con el apoyo
Banesto. A causa de la gran marea
embargos que se han producido en
mercado inmobiliario, existe el peligro
de
de
el
de
que Banesto pueda hacer presin sobre la

Universidad de Navarra con el fin de que
esta endulce la realidad, es decir, que no
la muestre tal y como es. Banesto tiene un
buen nmero de pisos en venta y lo ltimo
que le interesa es que los potenciales
clientes piensen que los precios de los pisos
se desmoronan. Esto alimentara an ms la
espiral de bajada de los precios;
No recoge los precios de compraventa
efectiva y, por tanto, es necesario calcular la
diferencia media que existe entre precios de
salida y los precios de compraventa;
Es difcil saber si el universo de estudio, los
precios cuyo desarrollo sigue el ndice, son
representativos de lo que sucede en el
mercado en general;
Puede ser que, tal y como reclama para s
en su propia pgina, este ndice sea el que
use la ONU para seguir el desarrollo del
mercado en Espaa. An as no es el ms
indicado para ello. El mejor ndice es el

creado por TECNOCASA unido a los datos
del ndice de Fotocasa. Luego mostrar
cmo fusionamos los resultados de ambos
ndices con el fin de llegar a una descripcin
muy precisa de lo que esta sucediendo en el
mercado de venta de pisos de segunda
mano
2.1.2.2. INDICE EL PRECOMETRO[40]
Descripcin
Recoge los precios de salida de pisos
de segunda mano del conjunto de
Espaa;
La recogida de los precios de los
pisos se realiza todos los das sobre
el conjunto de pisos que estn
registrados en la base de datos.
Ventajas
Es realizado de forma diaria, de suerte tal
que puedo ver cul ha sido el desarrollo en
porcentaje del precio de salida de los pisos;
Desde el inicio de la acumulacin de datos
en marzo de 2005 me permite conocer para
cualquier perodo de tiempo hasta el da de
hoy, cul es el desarrollo de los precios en
aquel perodo que yo desee para el conjunto
del pas, por Comunidades Autnomas,
provincias o incluso municipios;
Recoge pisos en todo tipo de zonas

de venta, independientemente de su
clase econmica, lo cual es una gran
ventaja.
Desventajas
Este ndice no recoge los precios de
compraventa efectiva, de ah que lo
que es capaz de indicarnos es la
tendencia en el desarrollo de los
precios de los pisos;
As como en las grandes ciudades
este ndice es representativo de los
precios de salida al recoger un buen
nmero de pisos, en las ciudades
pequeas no es eficaz, al no existir
demasiados pisos en venta.
2.1.3. PRECIO DE COMPRAVENTA EFECTIVA. EL
NDICE TECNOCASA[41]
Junto a los dos tipos de ndices anteriores

existe un tercero. Se trata del ndice
TECNOCASA .
Descripcin[42]
Recoge la media de los precios de pisos en
compraventas realizadas durante un perodo
de seis meses y en los cuales la red de
TECNOCASA ha actuado de intermediadora.
TECNOCASA cuenta con una extensa red de
ventas repartida por toda Espaa;
Se centra en barrios de economa media,
media-baja, baja y muy baja de las ciudades
ms importantes de Espaa;
Recoge los precios de las ventas

constatadas durante un semestre en
el mercado de segunda mano. As,
en los precios registrados en el
perodo desde el uno de enero hasta
el 30 de junio la transaccin media
estudiado ha de corresponder al 30
de marzo. La fecha del 30 de marzo
est a la mitad entre el 1 de enero y
el 30 de junio. Para el semestre que

va desde el 1 de julio hasta el 31 de
diciembre sera el 30 de septiembre.
Desventajas
Slo sale unos cuatro meses tras la
finalizacin del semestre estudiado.
Es decir, para los datos sobre las
ventas constatadas en el primer
semestre del ao, la estadstica ser
publicada en el mes de octubre. Para
los
datos
correspondientes
al
segundo semestre del ao la
estadstica saldr durante el mes de
abril del ao siguiente;
No es capaz de darnos una visin
ms que de una serie de zonas
econmicas de las grandes ciudades.
Quedan fuera del estudio zonas de
clase econmica alta y muy alta;

Slo recoge las transacciones que
son observadas a travs de la red de
ventas TECNOCASA.
Ventajas
Es la nica que recoge precios de
compraventa efectiva en el mercado
de segunda mano. Recuerda que no
existe ningn ndice para precios de
compraventa efectiva en el mercado
de primera mano;
Al estudiar precios en zonas
econmicas de medias a muy bajas,
es capaz de recoger un porcentaje
muy importante de las zonas en su
conjunto.
Razones por las que tomo el ndice de

TECNOCASA como el ms indicado para seguir
el desarrollo de los precios de los pisos:
Es el nico que se refiere a precios
de venta-efectiva, es decir, a ventas
cerradas en el momento de su
constatacin. Se basa en ventas
realizadas
en
el
pasado
y
constatadas ahora, por lo que sus
resultados demuestran con retraso
los precios;
Recoge una parte amplia de la
tipologa de pisos con un espectro de
clases econmicas muy amplio y
aplicable a la gran mayora de los
ciudadanos de Espaa, al centrarse
en pisos en zonas de clase
econmica muy baja a media.
2.1.4 CUNTO HAN BAJADO YA LOS PRECIOS

DE LOS PISOS EN ESPAA?
Hemos llegado a la conclusin de que el

ndice TECNOCASA es el que mejor refleja el
comportamiento de los precios de los pisos.
Vamos a ver lo que nos dice el ndice
TECNOCASA [43]
desde
su
creacin.
Recogeremos cul ha sido el desarrollo
porcentual del precio de los pisos desde su
puesta en marcha. Estos son los precios
existentes en las grandes ciudades.
Primer paso*
Barcelona
Bilbao
LHospitalet
de
Llobregat
Madrid
Mlaga
1
semestre
2004
3154
2638
2685
3081
1757
2
semestre
2006
4487
3588
4186
4043
2163
1
semestre
2007
4481
3693
3710
4143
2163
2
semestre
2009
2975
2830
2430
2714
1694
*Notas metodolgicas
1.- Estos precios son siempre en euros/metro cuadrado de
la media de los pisos en cuya venta TECNOCASA ha
participado;
2.- Con el fin de facilitar la comprensin los precios no
incluyen efectos de inflacin en el perodo observado;
3.- La estadstica recoge los precios observados durante
todo un semestre. As para el segundo semestre de 2009,
se tratar de las transacciones observadas en julio, agosto,
septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2009. Es
decir, la medida de las ventas observadas se produce el 30

de septiembre y el 1 de octubre que es da que est a la
mitad del perodo observado.
Por qu he elegido estos cuatro perodos?

Por varias razones:
primer semestre de 2004, al ser los precios
de este mes los primeros que recoge esta
estadstica;
segundo semestre de 2006 y primer
semestre de 2007 con el fin de que veas que
fue en este perodo cuando ya comenzaron a
bajar los precios de los inmuebles. Fue
durante el segundo semestre de 2006
cuando los precios de las viviendas vivieron
su apoteosis. Esta estadstica desmiente la
tesis de que la crisis que padecemos es
importada de EEUU. Eso es incorrecto:
antes de que la crisis estallara en EEUU ya
haban comenzado a bajar los precios de los
pisos en Espaa;
Segundo semestre de 2009, por ser el ltimo

perodo que est recogido en la estadstica.
Segundo paso
Cunto han bajado los precios de los pisos

en trminos reales y en trminos nominales
desde el segundo semestre de 2006 (30 de
septiembre/1 de octubre) hasta el segundo
trimestre de 2009 (30 de septiembre/1 de
octubre)[44]?
En trminos nominales (=sin tener en
cuenta el efecto inflacin) las bajadas han
sido por ciudad:
LHospitalet
Barcelona
Bilbao
de
Llobregat
Madrid
Mlaga
2
semestre
2006
4487
3588
4186
4043
2163
2
semestre
2009
2975
2830
2430
2714
1694
Bajada de
precio en
trminos
nominales
33,7%
21,1%
41,9%
32,9%
21,7%
La bajada en trminos reales tiene en

cuenta la inflacin que se ha producido en el
perodo, mientras que la bajada nominal no.
La inflacin desde el 30 de septiembre 2006
(el momento ms alto en los precios de los
pisos) hasta el 30 de septiembre de 2009 fue
del 6,2%. Volvamos a nuestros clculos con
el fin de calcular las bajadas en trminos
reales:
Barcelona
Bilbao
LHospitalet
de
Llobregat
Madrid
Mlaga
2
semestre
2006
4487
3588
4186
4043
2163
2
semestre
2009
2801
2665
2288
2556
1595
Bajada
de precio
en
trminos
reales
37,6%
25,7%
45,3%
36,8%
26,3%
Ahora se plantea la pregunta:

qu ha sucedido en el perodo que va desde
el 30 de septiembre/1 de octubre de 2009
hasta finales de mayo de 2010?
Se trata de ms de seis meses en los que

no sabemos qu ha ocurrido con los precios
de los pisos. Habr alguna forma de
saberlo? S, s que la hay y te la voy a
explicar.
Para contestar con la misma precisin que
la que nos han aportado los nmeros
anteriores, hemos de volver al ndice
FOTOCASA
al
que
haca
referencia
anteriormente. Hemos dicho que se trata de
un ndice que recoge de forma sistemtica
los precios de salida de los pisos en un
perodo de tiempo. Este ndice s que es
capaz de decirnos al final de cada mes
cunto se pide por un piso medio de
segunda mano.
Analicemos lo que ha sucedido desde el 30
de septiembre/1 de octubre de 2009 hasta el
31 de mayo de 2010 en este ndice. Vayamos
a su pgina de Internet[45] y empecemos a
jugar con los nmeros. Segn el ndice, los
precios de salida en el perodo que nos

interesa
bajaron
de 2.374 euros/metro
cuadrado a 2.331 euros/metro cuadrado. Esto
quiere decir que en este perodo los precios
bajaron otro 1,8% respecto a los precios que
se pedan a finales marzo de 2008. Hagamos
las cuentas:
2.374 euros 2.331 euros= 43 euros

43 euros / 2.374 euros= 1,8% de descuento
Muy interesante. Ahora partamos de la

siguiente presuncin incorrecta, pero que
nos ser muy til. Digamos que los precios
de los pisos en compraventa, es decir,
aquellos a los que los pisos se venden, han
bajado tanto como los precios de salida. Esto
no es cierto porque, respecto a los precios
de salida, las rebajas que han de conceder
los vendedores para quitarse los pisos de

encima son mayores en mayo de 2010 que en
septiembre de 2009. An as, y con el fin de
simplificar el clculo, digamos que la bajada
de los precios de compraventa efectiva en el
perodo septiembre 2009-30 de mayo 2010 ha
sido igual a la bajada de los precios de
salida.
Hagamos de nuevo los clculos sin perder
de vista que los precios de salida en ese
perodo han bajado el 1,8% tal y como
acabamos de demostrar.
2
semestre
2006
Barcelona
Bilbao
LHospitalet
de
Llobregat
Madrid
Mlaga
4487
3588
4186
4043
2163
2
semestre
2009
2975
2830
2430
2714
1694
31 de
mayo
2010
2921
2779
2386
2664
1664
Bajada de
precio en
trminos
nominales
34,9%
22,6%
43,0%
34,1%
23,1%
Ahora hagamos los mismos clculos

teniendo en cuenta la inflacin que existe en
el perodo 30 septiembre 2006-31 de mayo
2010. El Instituto Nacional de Estadstica dice
que esta fue del 8,4%. De esta forma la
bajada en las ciudades estudiadas para el
perodo 30 septiembre 2006-31 de mayo de
2010 es de:
Barcelona
Bilbao
LHospitalet
de
Llobregat
Madrid
Mlaga
2
semestre
2006
4487
3588
4186
4043
2163
31 de
mayo
2010
2695
2564
2201
2458
1535
Bajada
de precio
en
trminos
reales
39,9%
28,5%
47,4%
39,2%
29,0%
Ahora hagamos el siguiente ejercicio. Cul

ha sido la bajada de los precios de los pisos
en el mercado de segunda mano en las
grandes urbes espaolas?
Fcil: tomemos la bajada de cada una de
las ciudades ms importantes y dividmoslas

entre su nmero. As:
39,9% de Barcelona + 28,5% de Bilbao +
.+37,3% de Zaragoza= 283,4%.
Si divides el 283,4% entre el nmero de
ciudades, llegars a la conclusin que el
precio medio de compraventa de un piso de
espaolas ha bajado de media el
283,4%/8= 35,43%
en el perodo que va desde el segundo

semestre de marzo 2006 hasta finales de
mayo de 2010 en trminos reales.
Ahora vamos a partir de la siguiente
hiptesis:
Ms bajan los precios de los pisos en
zonas de segunda residencia de

playa, es decir, en la costa que en
las zonas urbanas;
Ms bajan los precios de los pisos en
ciudades dormitorio que en el centro
de la zona metropolitana. Es decir,
ms bajan los precios de los pisos en
Majadahonda o Getafe que en
Madrid, o en Baracaldo o Erandio
que en Bilbao, o en Tarrasa que
Barcelona.
Por estas razones podemos decir que el
precio de los pisos en Espaa han bajado,
como mnimo, de media el 35,43%,
teniendo en cuenta la inflacin en el perodo
septiembre 2006-mayo 2010.
Si te das cuenta la baja nominal desde
entonces (la que no tiene en cuenta la
inflacin) se puede calcular de la misma
forma
34,9% de Barcelona + 22,6% de Bilbao +

.+32,1% de Zaragoza= 240,3%.
Diviendo el 240,3 entre el nmero de

ciudades, llegars a la conclusin de que el
precio medio de compraventa de un piso de
espaolas ha bajado de media como mnimo
240,3%/8
=30,04%
en
trminos
nominales en
en el perodo que va del segundo
semestre de marzo 2006 a mayo de
2010[46].
Hay otras personas que se dedican al

mundo de la inmobiliaria que hacen
declaraciones muy en la lnea de que los
precios ya han bajado, por lo menos, el
30,04% en trminos nominales. As Gonzalo
Bernardos, economista y profesor de la

Universidad de Barcelona, el 12 de febrero
de 2010:
Pregunta: cul es la estrategia ideal para
vender un piso ahora, en un plazo mximo de
6 meses?debemos dejarnos llevar por el
regateo del posible comprador?o compensar
no tener prisa, y esperar al ao que viene?
Contestacin: Poner un precio un 30% inferior
al de 2006 (excepto si la vivienda est en la
cinaga de Shrek), hacer una buena publicidad
y no aceptar ninguna contraoferta. Muchos
promotores y particulares ponen un elevado
precio y piensan bajarlo en la negociacin
entre comprador y vendedor entre un 15% y
un 20%. Un gran error porque el elevado
precio desincentiva a la demanda a
interesarse por la vivienda ofrecida.[47]
Tambin de esta misma opinin es Eduardo

Molet, dueo de la empresa inmobiliaria
Red de expertos inmobiliarios quien el 13
de enero de 2010 afirma
los
particulares
tienen
que
bajar
sus
pretensiones entre un 30% y un 40% desde

los mximos alcanzados en 2006 para poder
vender[48]
Lo cierto es que este clculo de bajada de

los precios de los pisos del 30,04% es est en
el rango ms pequeo de las cadas y mucho
menor de lo que an se nos viene encima. El
nmero de transacciones inmobiliarias se ha
visto muy reducido en los ltimos dos aos,
como consecuencia de una oferta muy reacia
a bajar los precios y de una demanda
expectante de bajadas. Por esta razn,
aquellos
vendedores
que
pudieron
aguantaron ya que tenan la esperanza de
que los precios se recuperaran. En cuando
un nmero significativo de vendedores se
vea obligado a vender, y por tanto se
acerquen a las pretensiones de precios de la
demanda, el nmero de compraventas
aumentar. En ese momento la espiral de
bajadas ser imparable, sobre todo en un
mercado en el que existe muchsima ms
oferta que demanda. Saca t mismo las

consecuencias que este proceso puede tener
para bancos y cajas.
2.1.5. RAZONES POR LAS QUE LOS PISOS
BAJARN ENTRE EL 65-70%
Respuesta rpida que en las prximas

lneas argumentar: desde el segundo
semestre de 2006 los precios de compraventa
de los pisos caern en trminos reales
(teniendo en cuenta el efecto de la inflacin)
entre el 65% y el 70% de media en el
conjunto del pas. En las zonas de costa o de
segunda residencia en general auguro bajadas
del 75-80%.
Tal y como hemos calculado ms arriba, los

precios de los pisos en Espaa ya han bajado
e l 35,43% respecto a los precio del segundo
semestre de 2006 en trminos reales y el
30,04% sin tener en cuenta el efecto de la
inflacin. Esto es:

Precio del primer semestre de
2006=100 euros.
Precio a finales de febrero de 2010 (en
trminos nominales) 100-30,04=69,96
euros.
Precio en
trminos
nominales
Lo que han de bajar an para

llegar a la bajada del 65-70%
prevista
Precio
segundo
semestre
06
100 u.m*
65-70%
A finales
mayo 2010
69,96 u.m.
50%- 57%**
Al final del
proceso de
bajada
30-35 u.m.
0%
*Unidades Monetarias.
**Redondeo estas cifras a cero decimales con el fin
de facilitar la comprensin del texto.
Vamos por partes:

Cuando me refiero a bajadas del 65-70%
desde momento ms alto de los precios de
los pisos (segundo semestre de 2006), las
entiendo siempre en trminos reales. Cuanto
mayor sea la inflacin menores sern las
cadas de los precios en trminos nominales,
puesto que una parte de la cada vendr
determinada por la inflacin. No lo olvides:
en caso de que el precio de un bien
permanezca esttico, si existe inflacin, el
valor real del bien habr disminuido. En caso
de que exista deflacin, el efecto ser el
contrario, es decir, el valor del bien habr
aumentado;
Me refiero a un precio de
compraventa efectivo medio real.
Esto quiere decir que habr ciudades
dentro
de
grandes
zonas
metropolitanas en las cuales los
precios podrn bajar ms, en otras

menos. La bajada depender de
otras muchas variables, tales como
tasa de paro y nmero de pisos
disponibles en el mercado, entre
otras.
Para las zonas de playa y las poblaciones
satlites de grandes urbes, tales como
Toledo y Guadalajara
para
Madrid,
Hospitalet para Barcelona o un Castro
Urdiales para el Gran Bilbao, he dado un 7580% como bajada desde el segundo
semestre de 2006. La razn es muy sencilla:
antes bajarn los precios en la costa y en
esas zonas satlites debido a que en stas
han subido ms y menos demanda tienen
respecto a los grandes centros urbanos.
Asimismo, cuantos ms pisos de nueva
construccin existan en esas zonas y
mayores descuentos estn dispuestos a
realizar los vendedores (muchos de ellos en
paro) con el fin de evitar perder su piso por

no poder pagar su vivienda en la zona
urbana.
Todos los clculos los realizo teniendo en
cuenta la frmula que hemos descrito en los
captulos anteriores y que nos permite, de
una manera objetiva y poco visceral, calcular
el valor objetivo de un piso.
Que la bajada de los precios que an queda
est en el 50%-57% es una opinin que
comparten otros analistas, incluso algunos
de los que participaron activamente en el
ocultamiento de la realidad del mercado
inmobiliario; as, Mara Antonia Trujillo,
anterior Ministra de Vivienda. El Mundo el
06/11/2009:
Para que se acabe con el stock, la vivienda todava
debera bajar de un 30% a un 50%.[49]
Otro que se adhiere a mis tesis es Santiago

Baena, presidente de los agentes de la
propiedad inmobiliaria, que el 20 de
noviembre de 2009 no duda en sealar que

ste (el precio de los pisos)[50] se
encuentra en el entorno del de hace siete u
ocho aos y recomienda a vendedores y
compradores ser consecuentes con esta
realidad[51].
En las Islas Baleares algunas instituciones
ya han entendido la necesidad de bajar
fuertemente los precios de los pisos como
nica solucin para venderlos. En esa
comunidad muchos de los inmuebles
procedentes de embargos y vendidos
durante el ao 2010 lo han sido a precios
hasta un 50% por debajo de los precios de
tasacin
de 2010[52]. Como te puedes
imaginar, y con la que est cayendo, los
valores de tasacin de 2010 nada tienen que
ver con los del perodo 2000-2006. Son estos
inmuebles interesantes para comprar? Puede
ser que algunos s, pero en general es
mucho mejor esperar hasta 2014.
2.1.6. CLAVES DEL MERCADO EN LA

FORMACIN DE PRECIOS DE COMPRAVENTA
2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo,
mercado de alquiler
Tasa de paro. Cuanto menor sea la tasa

de paro y mejores las perspectivas de futuro
sobre el empleo, ms fcil ser que una
persona opte por comprarse un piso. A fecha
de finales de abril de 2010, la tasa de paro en
Espaa se sita segn el Eurostat en el
19,4% de la poblacin activa; en 2007 lleg al
8,4%. La falta de capacidad del Gobierno
actual de llevar a cabo reformas
estructurales en una serie de terrenos, hace
ser muy pesimista en lo que al mercado de
trabajo se refiere. Los asuntos cuya reforma
son ms acuciantes son los referidos al
mercado laboral, mercado de alquiler/
vivienda y la educacin.
Mercado de Trabajo. Los dos ltimos

resquicios
del
Franquismo
en
las
instituciones del Estado son la Monarqua y
el sistema de sindicatos. El sistema de
sindicato llamado vertical, desligado de la
clase social y muy relacionado con la
Falange, y sobre todo con las Juntas Obreras
Nacional Sindicalistas, hizo que esta
institucin tuviera una enorme importancia
durante el Rgimen Franquista y se
convirtieron uno de sus ms importantes
sustentos. Los sindicatos han heredado del
Franquismo una preponderancia poltica
desproporcional a la representatividad que
tienen entre la poblacin. Por razones
ideolgicas, cualquier medida que tienda a
modernizar el mercado laboral espaol se
topa con su oposicin. Los sindicatos no
estn para proteger los derechos de los
trabajadores, sino los de sus propios
miembros (los llamados liberados). Los
sindicatos espaoles son los sindicatos de los

que trabajan, pero no de los desempleados.
Mientras que est dispuesto a seguir
pagando las prebendas, contar con el
apoyo de los sindicatos por razones
ideolgicas (ambos rechazan el liberalismo)
como de tipo prctico (las subvenciones)
[53].
Se puede tener la sospecha, fundamentada
en nmeros, de que los sindicatos
mayoritarios dependen de la generosidad del
Estado. Cito El Mundo, lunes 1 de febrero del
01/02/2010:
La cuanta de los importes gestionados a
travs de la Fundacin para la Prevencin de
Riesgos Laborales y la Fundacin del Servicio
Interconfederal de Mediacin y Arbitraje (47,4
Millones de euros)[54] () ha provocado la
denuncia por opacidad en la gestin de
fondos pblicos () (cuyos) gestores son
siempre los mismos: asociaciones territoriales
o sectoriales de CCOO, UGT, diversas
federaciones locales o regionales integrantes
de CEOE y CEPYME, y, en menor medida, el

sindicato gallego CIGA. () Ayudas directas
pblicas concedidas a los sindicatos: CCOO
7,9 millones de euros, UGT 7,8 millones de
euros.[55]
Mercado de vivienda/alquiler. A las

promotoras/constructoras no les interesa lo
ms mnimo que el mercado de alquiler
funcione. Esto llevara a que una buen parte
de los pisos vacos salieran a alquiler, con lo
que los precios de los mismos bajaran;
como consecuencia de ello, la gente
alquilara en vez de comprar. Crees que el
poder poltico va a tomar algn tipo de
medida legislativa que suponga una
modernizacin del mercado de alquiler? No
crees que los ms perjudicados seran el
grupo de las constructoras?
2.1.6.2. TIPOS DE INTERS
Como hemos explicado al calcular el valor

objetivo de un piso, cuanto ms bajos sean
los tipos de inters, mayor ser este. Las
bajadas de los tipos de inters son un gran
apoyo al crecimiento de los precios de los
pisos, pero la tasa de paro resulta
determinante. Ahora los tipos de inters han
bajado hasta situarse el Eurbor a 1 ao del
1,212% al 24 de marzo de 2010, a pesar de
ello los bancos/cajas con el fin de recuperar
las prdidas en las que estn incurriendo por
impagos de hipotecas y aumento de la mora
en general, suben el diferencial que cobran.
Es decir, estn cobrando ms dinero por
prestar capital con el cual financiar la
compra de la casa en cuestin. De esta
forma evitan que el cliente se favorezca de
las bajadas. As, sin desearlo, previenen la
formacin de una nueva burbuja en los
precios de los pisos.
Para que veas que esta tesis es vlida, ha
de servir de ejemplo lo sucedido en la
Comunidad de Madrid. A pesar de haberse

creado un plan de compra con una
financiacin ventajosa en comparacin con
las condiciones del mercado, se han vendido
muy pocos pisos[56].
2.1.6.3. NMERO DE PISOS A LA VENTA
El nmero de pisos de primera mano sin

vender est por encima de los 650.000, los
pisos en construccin en 1,35 millones, los de
segunda mano en venta andarn por encima
de los 580 mil y los pisos vacos en su
totalidad estn por encima de los 3
millones[57]. Los pisos escriturados y no
registrados ascienden a, por lo menos, 200
mil. Como ya te imaginars con muy poca
gente que pueda comprar y muchos pisos
por vender, crees que los precios bajarn o
subirn? Cuantas ms medidas se tomen con
el fin de que los precios de los pisos no
bajen, ms duradera ser la bajada.

El artculo de Expansin del 18/03/2010, El
stock de viviendas sin vender comienza a
adelgazar reza: Entre los clculos,
destacan los realizados por la Asociacin de
Promotores de Madrid, Asprima, que cifra el
stock acumulado a finales de 2009 en 757.158
viviendas. () Por su parte, el grupo G-14,
formado por varias de las mayores empresas
inmobiliarias de Espaa, estima que el
nmero de inmuebles sin vender a finales de
2009 se sita en torno a los 800.000. Mientras,
el Servicio de Estudios de BBVA , calcul en
1,1 millones las viviendas sin comprador,
cifra que podra verse ampliada con ms de
cien mil pisos nuevos con certificado de fin
de obra entregado a lo largo de 2009[58]
Ahora que vamos explicando qu es lo que
los bancos y cajas por un lado y los
promotores y constructoras por otro
persiguen, a qu clculos das ms
credibilidad? Para m la respuesta est muy

clara.
2.1.6.4. EXPECTATIVAS DEL DESARROLLO DE
LOS PRECIOS DE LOS PISOS
La cantidad de noticias negativas sobre el

sector es abrumadora. A pesar de que
partimos de la creencia popular de que los
precios nunca bajan, gota a gota, noticia a
noticia, la gente va siendo cada vez da ms
consciente de que la cada de los precios es
una realidad y de que, por tanto, puede
aprovecharse de la misma a la hora de
comprar. Esas mismas expectativas hacen
que la gente postergue cada da ms la
compra de un piso, restando a ese mercado
potenciales clientes. A ello contribuye el
aumento del paro que hace imposible incluso
a aquellos que lo deseen hipotecarse. A ello
hay que sumar el hecho de que los bancos y
cajas presten menos dinero. Hemos de

recordar que fue la imprudencia por parte de
los bancos/cajas a la hora de prestar
demasiado dinero, la que jug un papel
fundamental en la creacin de la que
llamamos burbuja inmobiliaria.
2.1.6.5. INTERNET
Una cuestin que resulta tremendamente

interesante observar, y que existe por
primera vez en esta recesin inmobiliaria, es
hasta qu punto la existencia del Internet ha
facilitado que la gente conociera lo que
suceda en el mercado inmobiliario. Mientras
que durante la anterior recesin inmobiliaria
1990-1996, el Internet no era una herramienta
popularizada, a da de hoy s que lo es. El
acceso a la informacin tena lugar a travs
de los grandes medios de comunicacin
establecidos: radio, televisin y prensa
escrita. Partamos de la siguiente realidad:

Muchos de los informadores de estos
tres medios no son economistas,
sino periodistas. Ni siquiera muchas
de las personas que han estudiado
economa entienden lo que esta
sucediendo
en
el
mercado
inmobiliario.
Piensas
que
es
esperable que lo entienda alguien
que no es economista?;
Los grandes grupos de comunicacin
no estn al servicio de sus clientes
(lectores, oyentes y telespectadores)
sino del grupo de accionistas que los
han creado. En caso de estar estos
relacionados con la construccin, no
tendran ningn inters en que la
gente lo que estaba sucediendo
Lo realmente interesante es que ahora
cualquiera tiene la posibilidad de crear su
propia pgina de Internet a un precio muy

barato y de que la gente le lea y conozca su
opinin. Este hecho permite a cualquiera dar
a conocer al mundo su opinin sin el sesgo
que supondra estar integrado dentro de una
empresa o institucin.
Internet ha democratizado las sociedades al
permitir que cualquier persona con acceso a
la red, pueda ser escuchada en el mundo,
algo que antes no suceda. Se ha
democratizado el acceso a la informacin, de
tal suerte que la gente puede conocer sin
intermediarios cunto han bajado y cunto
ms bajarn los precios de los pisos.
2.1.6.6. DEMANDA DE PISOS EN LOS
PRXIMOS AOS
Para
este
apartado
me
apoyo
fundamentalmente en el informe de Caixa
Catalunya sobre la demanda de pisos para
los prximos aos[59].

La demanda terica de nuevos hogares se
calcula
en unas 166.000 viviendas. La
demanda internacional es de unas 15.000
viviendas. La demanda de segunda
residencia ronda las 40.000 unidades. El total
sera de 216.000 pisos. Estas cifras son
tericas, ya que el altsimo paro, la fuerte
bajada de los alquileres y la crisis
internacional provocarn que la demanda
real est muy por debajo de la terica. Yo
calculo la demanda real en unas 150.000
unidades anuales para los prximos aos.
2.2. PRECIOS DE LOS ALQUILERES DE LOS
PISOS
Sobre los precios de los mismos existen dos

estadsticas fundamentales:
2.2.1. Datos del Instituto Nacional de
Estadstica (INE)
El ndice de Precios al Consumo (IPC) se
nutre, entre otros, de los precios de los
alquileres. El ndice refleja slo los precios
de aquellos bienes y servicios recogidos en
l. As, los precios de venta de los pisos no
entran en el ndice, pero s los de los
alquileres. De esta forma la inflacin durante
los aos de creacin de la burbuja resultaba
ser mucho ms baja de lo que lo hubiera
sido en caso de haber incluido los precios de
venta de los pisos.
La estadstica que el INE ofrece sobre el
desarrollo de los precios de los alquileres se
puede resumir as:
La muestra se selecciona y actualiza

a partir de una encuesta que se
realiza peridicamente dentro de la
Encuesta de Poblacin Activa[60];
Este ndice recoge la evolucin del

conjunto de todos los alquileres ya
existentes: de aquellos cuya firma se
acaba de realizar en el mes al que se
refiere la estadstica, y de de los
anteriormente firmados.
Desventajas
El ndice no diferencia entre el precio
al que se estn firmando los actuales
alquileres y los firmados en aos
anteriores y que an subsisten. Es
decir, puedo ver en qu porcentaje
han subido el precio del conjunto de
los alquileres, pero no cul ha sido el
porcentaje de subida o bajada de los
alquileres cuyo contrato haya sido
cerrado en un mes concreto respecto
a los que se hayan cerrado en meses
precedentes.
No podemos saber para un mes concreto si
los precios de alquileres se estn abaratando
o no. Esta es la razn que me lleva a
rechazar esta estadstica para ver qu esta
sucediendo en el mercado de alquiler.
2.2.2.
Estadstica
FOTOCASA.
Los
precios de los alquileres y han bajado el
35% de media entre junio 2008-mayo
2010
Fotocasa es el mejor ndice, pese a no
reflejar bien a qu precios se cierran los
contratos de alquiler, dado que sta
tampoco es su vocacin[61].
Refleja los precios de salida de
alquileres en el conjunto del pas;
Recoger todos los alquileres que son
insertados
en
el
portal
www.Fotocasa.es
eliminando
aquellos
que,
por
razones
estadsticas,
distorsionaran
los
resultados;
Refleja slo precios de pisos y ticos
y elimina de su universo otro tipo de
moradas
Desventajas
No refleja los precios finales a los que los
alquileres se estn cerrando
Esta estadstica no nos permite ver cul es

el desarrollo de los precios. An as, usando
esta
estadstica
adems
de
otras
informaciones, podemos llegar a saber qu
est sucediendo en el mercado.
Vamos con ello:

Sabemos por todo lo que hemos hablado
con inmobiliarias en Espaa que:
Desde junio 2008 a finales de mayo

2010 los precios de los alquileres
han bajado en Mlaga provincia el
35% de media. Es decir, si el alquiler
de un piso A se cerraba en junio de
2008 a 100 euros, a da de hoy el
alquiler de un piso similar o del
mismo piso tiene lugar a 65 euros
(=100-35);
En Madrid capital y Barcelona capital
sabemos que los alquileres tienen
una rebaja media del 30%;
En Murcia estamos en el 40% de
rebajas.
Vamos directamente al ndice FOTOCASA con

el fin de ver qu rebajas recoge para el
perodo observado (junio 2008-finales mayo
2010):
Mlaga provincia: de 8,19 euros/metro

cuadrado se ha pasado a 7,15 euros, es
decir, un 12,70% de rebaja;
Madrid capital: de 11,37 euros hemos
pasado a 10,69 euros el 7,00% de bajada;
Barcelona capital los alquileres medios han
pasado de tener un precio de 14,69
euros/metro cuadrado a 12,84 euros es
decir, un 12,59% de bajada;
Murcia provincia. Segn el ndice FOTOCASA
se ha pasado de 6,95 euros/ metro cuadrado
a 5,99 euros/ metros cuadrado, es decir una
bajada de 13,81%.
Como ya hemos dejado claro, no existe

ninguna estadstica que mida los precios de
alquiler de los pisos a precio final. He
seleccionado Madrid capital, Barcelona
capital, Murcia y Mlaga provincias porque lo
que intento es recoger ejemplos que puedan
ser representativos de muchos tipos de
zonas de Espaa. De esta forma, podemos
ver cul es la diferencia entre los que
FOTOCASA me dice que son los precios de
salida de los alquileres y lo que estos son en
este momento.
Vamos a hacer los nmeros:
Lo que
FOTOCASA dice
Bajada que
nosotros sabemos
Diferencia
que han bajado
ha tenido lugar
Mlaga
provincia
-12,70%
-35%
-22,30%
Madrid
capital
-7,00%
-30%
-24,02%
Barcelona
capital
-12,59%
-30%
-17,41%
Murcia
Provincia
-13,81%
-40%
-26,19%
Es decir, la diferencia media entre lo que

nos dice el ndice FOTOCASA y lo que nosotros
sabemos que sucede en las mismas zonas
para el mismo perodo es de 22,48%.
Veamos:
22,30% + 24,02% +17,41% +26,19% = 89,92%
89,92% / 4= 22,48%
Asimismo,
sabemos
que
muy
probablemente los precios de los alquileres
hayan bajado de media a nivel nacional:
35% + 30% + 30% +40%= 135%

135%/ 4= 33,75%
Esto quiere decir que hay razones para

pensar que, a las bajadas que en este
momento indique el ndice de alquiler de
FOTOCASA para precios de salida de los
alquileres, habr que aplicar de media una
rebaja del 22,48%. De esta forma, podremos
calcular la bajada de los precios de los
alquileres a la hora de formalizar el contrato
usando tanto el ndice Fotocasa como
nuestros conocimientos. Muy interesante.

Ahora analicemos lo que dice el ndice
FOTOCASA para el conjunto de Espaa para el
perodo junio 2008-mayo 2010:
Junio 2008
9,59 euros/ metro cuadrado
Mayo 2010
8,36 euros metro/ cuadrado
Bajada
12,27%
Es decir, la diferencia entre los precios de

salida de los alquileres en junio de 2008 y
aquellos a los que salen a finales de mayo
de 2010 al mercado de alquiler es del 12,27%.
Si a este 12,27% de bajada para el perodo,
sumas
el 22,48% cuyo cculo hemos
explicado arriba, llegas a la conclusin de
que hay muchas razones para pensar que los
precios de los alquileres en Espaa han
bajado en el perodo observado (junio 2008-
mayo 2010) el
34,75% de media
Como inquilino has de corregir esta

situacin: no puede ser que ests pagando
mucho ms por el alquiler de un piso que se
est alquilndolo por mucho menos dinero.
Crees que es inteligente pagar por un
alquiler un precio que es mucho ms alto
que el que el mercado est exigiendo? No
piensas que hay que corregir esta situacin
de alguna forma? Volveremos en otro
captulo a las tcnicas de negociacin de
alquiler que pueden ser empleadas con el fin
de sacar el mayor partido a tu dinero.
De esta situacin es consciente Gonzalo
Bernads. En una entrevista en las noticias
de medianoche de TVE1 el 16/03/2010, apunta
al hecho de que los alquileres han bajado el

40%. Considero que su tesis es consistente
con las observaciones que acabo de hacer.
Para que veas la de pisos que se van a unir
a los ya existentes en el mercado de
alquiler, lee por favor la noticia:
El acuerdo entre la S.A.y la CECA podra
sacar 137.000 pisos al mercado del
alquiler[62] en donde se dice Las cajas de
ahorros podrn ofrecer en alquiler las ms de
137.000 viviendas que poseen en sus carteras
inmobiliarias a travs de la Sociedad Pblica
de Alquiler, organismo que depende del
Ministerio de Vivienda, lo que les permitir al
mismo tiempo destinar menos provisiones por
estos inmuebles.
Qu efectos tendr en el mercado de

alquiler la entrada de tantos pisos? T
mismo decides.
CAPTULO III
CARACTERSTICAS COMUNES AL MERCADO

DE ALQUILER Y AL DE COMPRAVENTA
Tesis:
1. El apalancamiento existe y has de
conocerlo;
2. Mi sueldo es la medida del
apalancamiento que me puedo
permitir tomar;
3. Slo necesitamos hacer nmeros
para ver cundo nos merece la pena
comprar y cundo no;
4. Mediante la desproteccin de los
propietarios que alquilan frente a los
inquilinos,
el
Estado
pretende
salvaguardar los intereses del grupo
de presin constructoras/promotoras/
inmobiliarias;
5. Es necesario reformar el mercado de
alquiler
en
Espaa.
Como
consecuencia de ello, los precios de
los alquileres y de los pisos bajaran.
De esta forma la competitividad de la
economa aumentara;
6. Los mercados de alquiler y de compra
no son perfectos. Este hecho me
puede ser til a la hora de negociar
el precio de la compra de un piso;
7. La gente en Espaa es muy poco
dada a negociar los precios que se
les piden. Existen razones para que
esto sea as, y hay formas de romper
con esta dinmica.
3.1. LA NICA COMPRA EN LA QUE LA GENTE
SE PUEDE APALANCAR
P x dp=R x dr
Esta frmula que ves no es ms que la que

muchos de nosotros hemos estudiado en el
colegio. Se trata de la ley de la palanca, es
decir, de un punto de apoyo. Segn esta ley,
mediante un peso muy pequeo podr
levantar uno mucho mayor siempre y cuando
tenga un llamado brazo de potencia, es
decir, una palanca.
En finanzas entendemos por efecto
apalancamiento la relacin que existe
entre el resultado de la inversin y el capital
invertido.
Clarifiquemos con un ejemplo:
Adquiero un piso a 600.000 euros

El banco me presta 500.000 euros
Yo pongo en la mesa 100.000 euros
500.000 / 100.000 =5
En este caso prctico estoy apalancado 5

veces. Es decir, el crdito que el banco me
ha concedido para la adquisicin del piso es
5 veces mayor que el dinero que he invertido
yo para su adquisicin. Los riesgos que
tengo a la hora de apalancarme son varios:
Que el piso haya bajado de su valor
de mercado ms all de los 500.000
euros que debo al banco. En caso de
que el bien que garantiza la deuda
(el piso) valga en el mercado menos
que la deuda, el banco puede incoar
su embargo judicial. Como ya hemos
explicado anteriormente esto ltimo
es algo que los bancos van a intentar
evitar a toda costa;

Que los intereses que he de pagar
por la deuda que he contrado
lleguen a superar mi capacidad de
reembolso de la deuda, o bien
porque haya perdido mi trabajo o
bien porque los intereses fueran
variables y hayan subido.
3.2. RELACIN PRECIOS DE LOS
PISOS/INGRESOS DE LOS CIUDADANOS
Segn el Instituto Nacional de Estadstica

en el ao 2008 el sueldo antes de impuestos
de un trabajador espaol fue de 21.883
euros/persona[63].
El Observatorio de la Vivienda indica que,
para el mismo perodo, el precio medio de la
vivienda en Espaa es de 201.850 euros[64].
El precio de 201.850 euros no incluye los
gastos en que se incurre a la hora de

comprar un piso y que rondan el 10% entre
impuestos, Registro, Notara, constitucin de
la hipoteca e inmobiliaria.
Usando las tablas del I.R.P.F. y de
contribucin a la Seguridad Social calculo
que el sueldo anual tras impuestos es de
16.800 euros. Esto quiere decir que el sueldo
medio mensual tras impuestos de un
asalariado espaol ronda los 1.400 euros.
16.800 euros/12 meses=1.400 euros/mes
Un inmueble cuyo valor de mercado es de

201.850 euros tiene un precio mayor de
compra dados los gastos inherentes a su
adquisicin. Vamos a partir de un piso de
segunda mano, en el cual no he de pagar el
I.V.A . Vamos a considerar que los gastos
adicionales son del 10% del precio de venta

del piso. En este caso
10% de 201.850 euros=20.185 euros
Es decir, mientras que un trabajador medio

espaol cobra 16.800 euros anuales netos,
un piso medio tiene un precio de mercado de
222.035 euros (=201.850 euros + 20.185 euros)
Hagamos los clculos:
222.035 euros/16.800 euros =13,22 aos
13,22 aos de sueldo tras impuestos!!!!

Ese es el tiempo que un trabajador medio en
Espaa debera trabajar para poderse
comprar un piso medio.
Podemos tambin calcular el esfuerzo que
un trabajador ha de hacer para comprarse
una casa antes de impuestos
201.850 euros/21.883 euros= 9,22 aos
Vamos a llevar a cabo un ejercicio con el fin

de comparar lo que sucede en Espaa con lo
que pasa en nuestro entorno. Vamos a
tomar el caso del Reino Unido que es uno de
los pases donde la burbuja inmobiliaria tuvo
una
de
sus
ms
desastrosas
expresiones[65].
Segn el ndice elaborado por el banco
ingls Halifax, el precio ms alto que una
casa media alcanz en el momento de
mayor expresin de la burbuja inmobiliaria
en el Reino Unido (el primer y segundo
trimestres de 2007), equivala al 5,86 veces el
salario bruto de un trabajador ingls
varn[66].
Hagamos el mismo ejercicio para Espaa.
Segn el Instituto Nacional de Estadstica el
sueldo medio de un asalariado varn en
Espaa antes de impuestos en 2008 fue de
24.203 euros[67].
Recordemos: una casa media en Espaa en
el ao 2008 tena un precio de
201.850 euros
Y eso sin calcular los gastos de compra

inherentes a la adquisicin de la casa.
Hagamos las cuentas de nuevo
201.850/ 24.203= 8,34 aos
Un trabajador varn en Espaa ha de

trabajar 8,34 aos con el fin de pagarse un
piso medio sin tener encuentra los gastos de
transmisin. Qu opinin te merece este
dato estimado lector? En Inglaterra era 5,86.
Es decir, en Espaa un hombre trabaja un
42% ms de tiempo que un ingls con el fin
de comprarse una casa. Aqu van los
clculos:
8,34 aos 5,86 aos= 2,48 aos

2,48 aos/ 5,86 aos= 42%
Entonces te planteo: si ya en el Reino Unido

estaban estupefactos cuando llegaron a ver
que un trabajador medio deba pagar 5,86
veces su sueldo antes de impuestos para
adquirir un piso en el primer semestre de
2007[68]: qu reaccin nos tendran que
producir las cifras que hemos analizado
anteriormente relativas a la situacin en
Espaa?
Como podrs comprobar, la adquisicin de
la vivienda es la mayor inversin que
hacemos la mayora de los espaoles. La
gente se endeuda porque
1. piensa que podr hacer frente a la
2.
3.
4.
5.
deuda y al pago de los intereses con

todos los sueldos que perciba en el
futuro, teniendo en cuenta una
posible situacin de paro;
cuanto ms bajos sean los tipos de
inters de financiacin, ms alto ser
el valor objetivo de los pisos;
no calcula en ningn momento el
riesgo de impago del alquiler. Este
nos ayuda a calcular si el riesgo que
tomamos
est
siendo
suficientemente compensado por el
rdito (el alquiler);
cree que los precios nunca bajan y
que, por tanto, merecer la pena
comprar un bien pagando intereses
ya que estos sern menores que las
ganancias por la subida del precio del
piso comprado;
no tiene nunca en cuenta el pago de
los gastos de transmisin a la hora
de contabilizar lo que realmente ha

de pagar y se queda simplemente en
el precio del piso en s. Los gastos de
transmisin y
los
gastos
de
constitucin de la hipoteca son los
impuestos que has de abonar por la
compra del piso. Estos se los has de
sumar al precio de venta de la casa.
Analicemos:
1. El
primer
predicado
es
eminentemente falso, como bien
demuestran
los 93.319 embargos
judiciales que se han producido en
2009[69]. El paro o una enfermedad
que nos impida trabajar reducirn
nuestra capacidad de devolucin de
la deuda;
2. Como hemos mencionado en el
anterior captulo esta afirmacin es

incorrecta. De ser cierta llegara a
pagar infinito, puesto que los gastos
de financiacin (los intereses que me
cobra el banco) seran cero;
3. La prima por riesgo de impago del
alquiler es un concepto que no suele
ser calculado por el simple hecho de
que nadie ha recado en su
existencia. Ahora t ya lo conoces y
sabes cmo utilizarlo de una forma
fcil;
4. Esta suposicin tambin es incorrecta
ya que, como explicamos en el
captulo II, los precios de los pisos en
Espaa llevan en cada libre desde el
segundo semestre de 2006. Los
precios de los pisos seguirn bajando
durante muchos aos ms. A partir
de 2014 tal vez sea un buen momento
para comprarse un piso, pero nunca
antes por mucho que los poderes

fcticos encabezados por el Gobierno
te puedan estar intentando hacerte
creer.
A estas alturas ya sabemos como:
Calcular el valor objetivo de un piso;
Lo que necesitamos apalancarnos
con el fin de adquirir un piso y la
forma de calcularlo;
El esfuerzo de comprar un piso en
relacin directa con el salario que
cobramos;
El sobreprecio pagado que hemos de
crear cuando compramos un piso, es
decir, el sobreprecio que hemos de
pagar y que el piso no lo vale.
3.3. CUNDO INTERESA COMPRAR Y CUNDO
ALQUILAR?
Por lo general,
merecer la pena comprarse un piso
cuando los gastos por alquiler sean
mayores que los pagos de intereses
por la compra del piso en cuestin y,
adems, se espere que el precio de los
pisos suban.
Veamos cmo funciona este principio con
un ejemplo:
Precio de venta del piso 600.000 euros

Gastos de transaccin 60.000 (=el 10% del
precio de venta)
Precio del piso 600.000 + 60.000= 660.000 euros
1. Alquiler del
piso 1.300
euros x 12
meses=15.600 euros.
2. Compra del piso (he de pagar los
intereses por la compra del piso).
A) Compra a tipos variables 600.000
euros X (1,213% +1%)
=12.780 euros.
B) Compra a tipos fijos a 10 aos
600.000
euros X (3,770% + 1%)
=28.620 euros.
C) Compra a tipos fijos a 15 aos
600.000
euros X (4,231% +1%)
=31.380 euros
y 4,231% son los tipos de

inters a un ao variables, a 10 aos fijos y
a 15 aos fijos a los que se financia el
banco. 1% es la prima de riesgo que el banco
ve en m a la hora de concederme el crdito,
es decir, el diferencial que el banco/caja me
aplica sobre el tipo de inters al que
1,213%, 3,770
consigue el dinero en el mercado.

En este caso, el precio de alquiler es mucho
ms barato que los intereses de la deuda, de
ah que financieramente lo mejor sea
alquilar. Slo en caso de que financiemos el
crdito que tomamos para adquirir el piso a
tipos de inters variables podramos
decantarmos por la compra. Esta apuesta es
extraordinariamente peligrosa. En cuanto
suban los tipos de los niveles actuales (los
ms bajos desde la introduccin del Euro) es
muy posible que no pueda pagar los
intereses devengados. Asimismo has de
tener en cuenta cul va a ser la evolucin de
los precios de los pisos. Tal vez te ahorres
algo porque lo que pagas en concepto de
intereses al banco es menor que lo que
pagaras en concepto de alquiler, pero si el
precio del piso que has comprado baja, esa
bajada te come lo que te estabas ahorrando.
Habrs de calcular t mismo cul es la
posibilidad de que no pudieras pagar, visto

desde el momento en que deseas comprar el
piso, el alquiler de un piso similar al cual vas
a intentar adquirir. Has de ir al banco e
informarte sobre qu inters te va a cobrar
en caso de pedir un crdito para su
adquisicin.
Siempre que se piense en comprar, han de
tenerse en cuenta las siguientes realidades
que hacen que el alquiler sea ms ventajoso
que la compra:
El arrendatario no ha de hacer frente

al pago de ningn tipo de derramas;
El que alquila no ha de hacer frente
a las prdidas de valor que ese piso
experimente. Este hecho es muy a
tener en cuenta en estos momentos
ya que la bajada de los precios va a
continuar teniendo
prximos aos;
lugar en los
El que alquila puede rescindir el

contrato cuando le venga bien y
marcharse a otro piso similar que
resulte ms barato en ese momento.
En los prximos aos esto suceder
con mucha frecuencia puesto que la
bajada continua de los precios de los
alquileres es sostenible en el tiempo;
Como inquilino no me afectan las
subidas de los tipos de inters, ya
que no tengo una hipoteca que
pagar.
3.4. POR QU NO SE MEJORA LA PROTECCIN
DE LOS PROPIETARIOS FRENTE A LOS
INQUILINOS?
El hecho de que el mercado de alquiler sea
poco eficiente en Espaa lleva a que la

disponibilidad de los trabajadores a irse a
otra ciudad a vivir sea mnima. Como
consecuencia, hay una
carencia
de
trabajadores adecuados en las zonas que
son requeridos. Pero: por qu el sistema
poltico no hace nada para mejorar esta
situacin?
Para poder responder a esta pregunta
hemos de platearnos otra previa: Qu es un
mercado de alquiler que funcione?
Un mercado de alquiler eficiente es aquel
en el que el arrendador tiene el
suficiente aliciente como para sacar al
mercado de alquiler su piso porque sabe
que la ley le protege y puede desahuciar
al inquilino moroso sin dilaciones.
Veamos la legislacin vigente; dos son las
leyes relevantes:
Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley

29/1994 de 24 de noviembre en sus
artculos 9 y 10;
Ley de Enjuiciamiento Civil en su artculo
250.
Los
artculos 9
y 10 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos establecen que:
Excepto por disposicin contraria, el

plazo de un alquiler es de 5 aos;
Si, con 30 das antes de la expiracin
del alquiler de 5 aos, el propietario
no ha dicho nada, se entiende que el
alquiler se prolonga durante 3 aos
ms.
El artculo 250 de la Ley de Enjuiciamiento

Civil establece una serie de excepciones por
las que es necesario prescindir del juicio oral
y pasar al juicio ordinario. En caso de
desavenencias por impago de alquiler,
desperfectos y otros, pasar al juicio ordinario
significa un proceso tremendamente largo y
costoso para el propietario. Tras haber
hablado con juristas de primera fila,
podemos cifrar en 18-24 los meses que
median desde el impago de la renta hasta el
desahucio del inquilino. En estos meses que
transcurren no cobramos nada y, adems, en
caso de ser nuestro inquilino insolvente, no
veremos nunca un duro.
Las excepciones que nos pueden llevar a un
juicio ordinario y que pueden llevar a una
enorme dilacin en el desahucio, son tan
nimias como no haber entregado las llaves
en el tiempo o lugar adecuado, Este riesgo

es real y conocido por un buen nmero de
inquilinos[70]. Como dice Iaki Velasco de la
a s o c i a c i n OCUV
(Organizacin
de
Consumidores y Usuarios Vasca) de Bilbao el
15 de Diciembre de 2008 en el artculo de El
Correo: Hay jetas profesionales que pagan
un mes y esperan a que les echen[71].
El mayor riesgo del arrendador es por tanto
el de no cobrar la renta durante todo el
perodo que tardar en echar a su moroso
inquilino. A ello se suman los desperfectos
que ste pueda producir. Ante ello la
proteccin de la ley es mnima. Pero, por
qu es as? La contestacin es fcil. Para ello
has de saber que segn el Anuario
Estadstico del Mercado Inmobiliario Espaol
2009 publicado por la consultora R.R. de
Acua y Asociados en Espaa, existen[72]
327.350 casas en promociones paradas sin

terminar;
1.098.000
proyecto;
de
casas
no
iniciadas
con
3 millones de pisos acumulados que lo son

de inmobiliarias, inversores y bancos
Cules
crees
t que
seran las
consecuencias de un mercado de alquiler
que funcionara? Yo te las resumo:
Como los propietarios veran el

alquilar el piso como una opcin con
poco riesgo al poder expulsar a los
inquilinos con rapidez, el nmero de
pisos que saldran al mercado de
alquiler aumentara enormemente;
Como saldran al mercado de alquiler

muchos
pisos,
los
alquileres
bajaran;
Como consecuencia de unos precios
de alquiler baratos, los particulares
no compraran, sino que alquilaran.
De esta forma los precios de
mercado de los pisos se hundiran;
Como un buen nmero de pisos que
hasta ahora estaban vacos, saldran
al mercado, las necesidades de
vivienda disminuiran durante varios
aos. Al estar cubiertas por los
nuevos pisos en el mercado dejaran
de construirse pisos.
Crees que las constructoras/inmobiliarias y

promotoras tienen algn inters en que
sepas esto? Crees que aquellas personas ya
propietarias cuyos pisos fueron comprados a

precios muy por encima de los actuales del
mercado desean que la Ley cambie[73]?
Imagnate que has comprado un piso a 100
euros en 2006. Como ya demostramos en el
captulo II, los precios de los pisos de
segunda mano en trminos reales han
bajado ya el 35,43% y el 30,04% en trminos
nominales. Qu te parecera si, de repente,
el gobierno tomara una serie de medidas con
el fin de regular mejor el mercado de alquiler
que precipitara an ms la cada del precio
de mercado de tu piso? Ya hemos dicho que
un trabajador varn gasta, de media, 13,22
veces su salario anual tras impuestos en la
compra del piso. Las consecuencias
psicolgicas seran enormes. Como la gente
se sentira mucho ms pobre (realmente los
son dado que sus bienes se han devaluado)
el consumo bajara fuertemente.
Piensas que el Gobierno desea algn
cambio en la legislacin?
Los entes pblicos se financian en parte a
travs de la recaudacin de I.V.A. y el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Imagnate que, de golpe y porrazo, esa
fuente de ingresos se viera mermada porque
bajara el nmero de pisos vendidos. Cmo
podra el Estado mantener su enorme
maquinaria funcionarial? No crees que ante
una enorme bajada de los ingresos, el
Estado no podra pagar muchos salarios?
Cmo reaccionaran los funcionarios? Eres
de la opinin de que los bancos y cajas no
tienen nada en contra de modernizar la
legislacin que regula el alquiler en Espaa?
Piensa en un piso que se vendi en 2006 a
1.000.000 de euros. A este precio has de
sumar los gastos de transmisin, es decir,
o t r o s 100.000 euros. El banco/caja me
financi la compra del piso en su integridad.
Ahora, adems de la cada de los precios de
los pisos que estaban en un principio

destinados a la venta, estos bajan an ms
porque salen cientos de miles al alquiler. Es
decir, el piso ya no tienen un valor de
mercado de 1.000.000 euros como cuando yo
lo compr, sino de 699.960 euros, lo que
representa una bajada del 30,04% del precio
del piso (como hemos explicado antes sta
corresponde con la bajada media del precio
de los pisos desde el segundo trimestre de
2006 en trminos nominales sin tener en
cuenta la inflacin).
Las garantas del pago de la deuda se
establecen sobre el piso. Esto quiere decir
que, si pudiera devolver el prstamo, el
banco incoara la ejecucin de la garanta
hipotecaria. Pero ahora se presenta el
problema de que debo al banco 1.100.000
euros (el precio de venta efectiva del piso=
1.000.000 euros + 100.000 euros en concepto
de gastos de transmisin) y de que el banco
slo saca por el piso 699.960 euros en el
mercado. En caso de que existiera mucha

gente como yo (como de hecho sucede
ahora en el ao 2010): cmo iba el banco/la
caja a hacer frente a las enormes prdidas
que eso le supondra? Estara en la posicin
de poder devolver el dinero a las personas
que depositaron sus ahorros/dinero en el
banco/caja?
3.5. NECESIDAD DE CAMBIOS LEGALES PARA
GARANTIZAR EL DINAMISMO DEL MERCADO
DE ALQUILER
La solucin que permitir modernizar el

mercado de alquiler pasa por tomar varias
medidas. Aqu lanzo una serie de ideas:
El contrato de alquiler ha de poder ser
inscrito en el Registro de la Propiedad con el
fin de que el inquilino goce de la proteccin
jurdica correspondiente;
Enumeracin en el contrato (como de hecho

sucede en el caso de las garantas
hipotecarias-compra de vivienda) de las
razones por las que el desahucio no tendr
lugar;
Eliminacin de la indexacin de los precios
de los alquileres al IPC con el fin de que
estos flucten con el mercado
Como muy bien dice el aspirante a

Registrador de la Propiedad, Javier Garde:
La cuestin se reduce a determinar

por qu en nuestro pas el precio de
los alquileres es notoriamente superior
al resto de pases de la Unin Europea
y porqu la oferta de pisos en alquiler
es sensiblemente inferior que en otros
pases de nuestro entorno. La solucin

a ambas cuestiones creo que tiene
una misma respuesta: podemos decir
que es un problema cultural,
propiciado eso s, por nuestros
legisladores. Por eso conviene echar
un vistazo a la evolucin histrica y
legislativa del arrendamiento de
bienes inmuebles en Espaa.
El contrato de arrendamiento de fincas
urbanas es, sin duda, uno de los
contratos que ha sufrido ms amplias
modificaciones, que han afectado a los
principios bsicos de su regulacin.
La regulacin que el Cdigo Civil de
1889 hace del mismo gira en torno al
siguiente principio fundamental: la
duracin del contrato y la renta son los
pactados por las partes.
A principios del siglo XX surge el
problema de la escasez de viviendas
derivada del xodo masivo del campo

a la ciudad y agudizada por la
destruccin de edificios por la Primera
Guerra Mundial, lo que provoc que en
casi todos los pases europeos, y entre
ellos el nuestro, se dictaran una serie
de disposiciones encaminadas a
proteger a los inquilinos contra la
resolucin del contrato por parte del
arrendador y contra el aumento
incontrolado de los alquileres.
As en Espaa aparecen una serie de
disposiciones que culminaran con la
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
de
1964,
cuyas
notas
ms
caractersticas son la concesin de un
derecho irrenunciable al arrendatario,
como el de la prrroga forzosa del
contrato,
la
amplitud
de
las
subrogaciones familiares y el control
de las rentas.
Un cambio de las circunstancias que

haban determinado esta legislacin
especial provoc el Real Decreto-Ley
de 30 abril 1985 que suprime la
prrroga forzosa para los contratos
que se celebrasen despus de su
entrada en vigor y establece, adems,
una mayor libertad de las partes en la
fijacin de las rentas.
En la misma lnea, aparece la vigente
Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994
(LAU)
cuyos
principios
fundamentales son, con relacin al
arrendamiento de viviendas, el de
mantener la supresin de la prrroga
forzosa y el establecimiento como
contrapartida, y en garanta del
arrendatario, de un plazo mnimo de
duracin del contrato cifrado en 5
aos.
Con este punto de partida es fcil que
se observe cul ha sido el objetivo

legislativo:
dar
proteccin
al
arrendatario a travs de las siguientes
medidas:
Dar estabilidad al arrendamiento.
Antes con la prrroga forzosa;
actualmente con el plazo de duracin
mnima;
El control de la renta. Los
arrendamientos sujetos a la ley de
1964 (algunos todava vigentes)
presentan una situacin de renta
congelada, que aunque se ha
intentado a travs de las disposiciones
transitorias equipar a las de mercado,
o al menos establecer un sistema de
compensacin fiscal en favor de los
arrendadores, resulta injusta. Y en la
actual LAU, slo se permite la
actualizacin de la renta ms all del
Indice de Precios al Consumo (el IPC)
a partir de los 5 aos, lo cual sin duda

tampoco contribuye en demasa a
dinamizar el mercado.
Por ltimo, la excesiva lentitud y
deficiente mecnica procesal de los
procedimientos de desahucio, lo cual
tampoco contribuye a fomentar el
alquiler ()
Desde el punto de vista del
propietario: Los propietarios con
posibilidad de sacar viviendas al
mercado de alquiler se piensan muy
mucho el hacerlo porque, resumiendo:
A) se les obliga a mantener
arrendatario al menos 5 aos;
B) no existe libertad a la hora
actualizar la renta;
C) se dificulta la posibilidad
desahuciar al inquilino, en caso
impago.
al
de
de
de
En qu se traduce todo esto? Se
sacan pocas viviendas y las que se

sacan se hace a precio desorbitado. En
definitiva es la pescadilla que se
muerde la cola: si hay poca oferta y
mucha demanda el precio sube. Si yo
me la juego (pueden no pagarme, mi
vivienda puede sufrir desperfectos, no
tengo un proceso rpido para poder
recuperarla...) me cubro las espaldas;
cmo?: subiendo el precio. Por ello,
existe en Espaa mucha vivienda vaca
(porcentaje claramente superior a
otros pases) puesto que, en muchos
casos, no compensa ponerla en
alquiler.
Conclusin: se necesita con urgencia
una reforma de la legislacin
arrendaticia. Es fundamental atribuir a
los
arrendadores
una
mnima
seguridad jurdica, si queremos
dinamizar este mercado, hacindola
compatible y conjugable con la
proteccin del arrendatario. Ambas

son necesarias. El
precio
del
arrendamiento debe ser asumible para
el arrendatario y eso slo puede
conseguirse dando al arrendador la
seguridad de que percibir esa renta y
de que en caso contrario el
lanzamiento
y
consiguiente
recuperacin de la vivienda no ser
superior a 3 meses. Slo as podremos
empezar a instaurar una cultura del
alquiler en Espaa semejante a la
europea.
En 2009, y bajo los auspicios de la Ministra
Beatriz Corredor, el Gobierno volver a la
carga con este tema al establecer una serie
de reformas que protegern de una forma
ms efectiva los derechos de propiedad
respecto al inquilino, para as dinamizar el
mercado inmobiliario[74]. As, entre otras,
se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Segn el Ministerio de Vivienda, esta
modificacin est encaminada a facilitar

que los arrendadores puedan recuperar su
vivienda de modo rpido y sencillo en caso
de incumplimientos graves del pago del
alquiler sin que esto menoscabe los derechos
de los inquilinos. Se habla de la supresin
de trmites y la reduccin de plazos en los
procedimientos de desahucio, que en la
actualidad pueden durar ms de un ao. El
Ministerio confa en que la rapidez en la
aplicacin de la ley contribuir a la
reduccin de precios y a evitar la exigencia
de garantas excesivas (avales o fianzas).
Un ejercicio de voluntarismo bastante
acusado, pero que debe ponerse en prctica
mediante herramientas que no estn en
manos del Ministerio de Vivienda; as, dotar
a los juzgados de mayores efectivos para
poder acometer con prontitud estas
decisiones. La nueva ley no ser de fcil
aplicacin dada la falta de efectivos
policiales y judiciales.
Como dice Mario Navarro-Rubio, secretario

general de la Corte de Arbitraje Econmico
de Derecho y Equidad: La nueva ley
aprobada (...) no reduce el tiempo de
tramitacin, es decir, no soluciona los
problemas que tienen los juzgados en el
momento de tramitar un procedimiento
lento, ya que el perodo de espera que
transcurre desde la presentacin de la
demanda hasta que se designa por juzgado
sigue siendo el mismo[75].
El Gobierno sabe perfectamente que el quid
de
la
modernizacin
del
mercado
inmobiliario y la forma ms barata de llegar
a tal fin, es una modernizacin de la Ley de
Arrendamientos Urbanos que garantice los
derechos de los propietarios frente a los
inquilinos. El Gobierno dice que tiene la
voluntad de cambiar la Ley como lo
demuestran las declaraciones de sus
Ministros:
El Gobierno crear juzgados para

desahucios y rebajar a 15 das el plazo para
que el inquilino liquide la deuda[76]
Tras lo que hemos expuesto anteriormente:
crees que realmente existe la voluntad de
remodernizar la Ley? Yo creo que no. Mi
tesis es que el Gobierno imperante dir y
pretender hacer creer que van a crear esos
juzgados. De hacerlo, no les concedern los
medios adecuados porque simplemente no
tienen ningn inters en que funcionen. El
Gobierno no propondr medidas efectivas
para modernizar la Ley de Arrendamientos
Urbanos. El nico objetivo es mantener el
status quo de los poderes fcticos cuyo
poder representa el Gobierno imperante; an
as, hay que demostrar que se hace algo. Las
medidas o bien no se llegan a tomar, o bien
son del todo inoperantes o simplemente no
estn dotadas de medios, de tal suerte que
no se pueden poner en marcha[77].
El Gobierno anunci a finales del ao 2007 la

constitucin de diez juzgados de Primera
Instancia especializados en desahucio. Dos
aos despus, poco se sabe de estos
juzgados, aunque la experiencia piloto se
realiz en Murcia y con resultados
satisfactorios. Debern de ser muchas ms si
realmente se quiere hacer efectiva la
ley[78].
3.6. ARBITRAJE
La Real Academia de la Lengua espaola se

refiere
a arbitraje como operacin de
cambio de valores mercantiles en la que se
busca la ganancia aprovechando la
diferencia entre unas plazas y otras[79]. Es
decir, comprar barato en un mercado A y
vender ms caro en un mercado B.
El mercado de compraventa de pisos, as
como
de
alquiler,
tienen
varias
caractersticas comunes:
Disparidad de productos;
Muy poca claridad en la formacin de
los precios,
elementos ambos que permiten arbitrar en

un mercado.
3.6.1. DISPARIDAD DE PRODUCTOS
Todos los inmuebles son distintos. Existen

muy pocos pisos que sean iguales, ya sea
por orientacin, altura, zona de la ciudad en
los que se hallan u otras caractersticas. Por
esta misma razn la gente est dispuesta a
pagar precios distintos por pisos que, an
siendo muy similares, son dispares entre s.

Los pisos, a diferencia de otros muchos
bienes,
carecen
de
lo
se
llama
estandarizacin, es decir, de la cualidad
que hace que todos ellos sean iguales. Esta
caracterstica tiene como consecuencia que
sea muy difcil comparar un piso con otro. La
nica forma que tenemos de comparar un
piso es mediante el clculo de su valor
objetivo.
Las inmobiliarias y los vendedores
intentarn siempre que huyas de cualquier
clculo de valor objetivo mediante los
medios racionales que hemos descrito antes.
Su objetivo es subrayar lo especial que es su
piso con el fin de vendrtelo muy por encima
del valor objetivo. De esta forma, sern las
percepciones que ese piso produzca en ti y
no los argumentos de tipo racional, los que
predominarn en la toma de decisin. Este
mecanismo sera mucho ms difcil de
mantener en caso de que los productos a la
venta fueran todos iguales ya que en este

caso la comparacin entre los mismos sera
ms sencilla, tal y como ocurre en el caso de
las acciones, por ejemplo. Uno se enamora
de un piso, cree que es el piso de su vida,
que es insustituible, pero no de una accin.
3.6.2. FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA
FORMACIN DE LOS PRECIOS: SUS
CONSECUENCIAS
Al revs de lo que sucede en el mercado de

las acciones, la formacin de precios en el
mercado de pisos y de alquileres no es
transparente. Es factible, aunque no siempre
fcil, conocer el precio al que se ha vendido
o alquilado un piso. De esta forma, el metro
cuadrado de superficie til de dos pisos en
una misma zona puede llevar a venderse en
un mismo momento a precios distintos; esto
raramente sera posible en mercados
transparentes donde todos los participantes

tienen acceso a una cantidad de informacin
muy similar.
Por las razones anteriormente mencionadas
aumentan las posibilidades de pagar un
precio menor que la media de lo que se paga
por pisos parecidos. Si a esto aadimos una
coyuntura en la cual pocas personas
compran, nos encontramos con la situacin
actual. A ello hemos de aadir las
expectativas que tienen los compradores de
que los precios de los pisos seguirn
bajando, las restricciones en la concesin de
crdito para adquisicin piso, la quiebra de
un gran nmero de empresas promotoras y
de economas familiares y el aumento del
paro. El resultado de todo ello es un
fantasmagrico paisaje para el que desee
comprar un inmueble. A lo anteriormente
descrito se une un mercado de alquiler cuyos
precios hacen aguas. Bueno, pues eso ser
Espaa durante los aos 2011, 2012 y 2013.
Como explicar ms adelante, no creo que el

mejor momento para comprar pisos en
Espaa sea 2010, ni 2011, ni 2012, ni 2013 sino,
tal vez, a partir de 2014 como muy pronto.
Desde el punto de vista prctico, existe una
enorme ventaja por el hecho de que muy
pocos de los vendedores o de los
arrendatarios saben exactamente lo que
esta sucediendo con los precios de alquiler y
de venta de otros pisos similares a los suyos.
As como en el perodo 1997-2006 (y no 19972007 como incorrectamente indican algunos)
eran los compradores los desorientados,
ahora son los propietarios. La ventaja se
refiere al hecho de que en este mercado la
informacin es an ms importante que en
otros, ya que nadie tiene acceso al conjunto
de los datos existentes.
En el perodo 1997-2006 la expectativa del
mercado era que los precios aumentaran.
Como los compradores tambin partan de
esa base y deseaban hacerse con una casa,

pujaban los precios al alza ya que consideran
que esa era la direccin del mercado. Por
tanto, los potenciales compradores pensaban
que para hacerse con el piso deban
competir con otros pujantes, quienes, al
esperar competencia, llevaban los precios
hacia arriba. De esta forma, y de manera
continuada mientras que los bancos/cajas lo
financiaban, la gente se vea obligada a
asumir cada vez crditos ms altos con el fin
de financiar la compra. De esta forma tan
sencilla se creaba la burbuja.
Actualmente la situacin es la opuesta. La
poblacin en general percibe las bajadas
desde mediados de 2008. En el mercado de
alquiler en el ao 2007 y principios de 2008, la
demanda por parte de los inquilinos
aument y la oferta disminuy porque los
vendedores tenan la expectativa de vender
sus pisos a precios de 1997-2006. Los
potenciales compradores en ese perodo
pasaron al alquiler al no poder comprar un

piso y esperar a que los precios bajaran. De
esta forma los precios de los alquileres
subieron.
Desde principios de 2008 hemos visto cmo
muchos pisos entraban al mercado de
alquiler ya que los propietarios piensan que
algn da lo vendern a lo que valen (=a lo
que ellos creen que valen y nunca valieron y
el mercado nunca ms volver a pagar). De
esta forma, mientras tanto, y con el fin de no
malvender, lo sacan al alquiler puesto que
as obtenan un rendimiento. Quien piensa
as no sabe/ no quiere saber:
Que existe un riesgo de impago del

alquiler y que, por tanto, al haber
aumentado la tasa de paro, el
porcentaje de impagos por alquiler
ha aumentado enormemente y lo
seguir haciendo. De esta forma la

renta se convierte en problemas
legales de desahucio (18-24 meses
si el inquilino es listo);
Cul es la forma de calcular el valor
objetivo de un piso;
La disminucin de entrada de
extranjeros,
una
pirmide
de
poblacin muy dbil por la base[80],
las expectativas de continuadas
cadas en los precios de los pisos y
del alquiler, as como el aumento del
paro, harn que los precios caigan
durante mucho ms tiempo.
La tendencia a la baja aumenta al no saber

los vendedores/arrendadores lo que el
mercado est pagando por pisos similares en
ese mismo momento y haber aceptado tanto
vendedor como comprador que los precios

estn bajando. Estamos ante el mismo
proceso, pero invertido, que se produca
cuando los compradores pagaban ms por
un piso al opinar que los mismos subiran de
forma indefinida.
En el mercado de venta de inmuebles se
aade la dificultad de que las barreras de
entrada son muy altas, porque los precios de
los pisos tienen un precio alto. Este
fenmeno ya se daba antes de la creacin
de la burbuja.
La gran ventaja de los mercados opacos y
en los que los precios bajan, es que los
vendedores/arrendatarios no saben en
ningn momento en qu direccin estn
yendo los precios: Suben? Bajan? No hay
forma de medirlo, al revs de lo que
sucedera en otros mercados transparentes
como el de acciones. No hay ningn ndice
diario de precios de pisos. Esto se debe,
entre otras razones, a las siguientes:
Todos los pisos son distintos. Por

esta razn es difcil comparar precios
de venta de pisos;
El nmero de transacciones en el
mercado
inmobiliario
son
muchsimas menos que en el
mercado de acciones o de bonos, por
ejemplo. Al ser el precio de los pisos
mucho mayor que el de una accin o
un bono, el nmero de compraventas
que tienen lugar son mucho
menores;
El perodo desde que un piso sale al
mercado hasta que se vende/alquila
es enormemente mayor que en el
caso de las acciones/bonos.
Al haberse aceptado socialmente que los

precios estn bajando la probabilidad de
aceptar ofertas a la baja aumenta. Hace
unos aos la dinmica era la misma slo que
en la direccin contraria. Este hecho es tu
mayor ventaja. No hay que tener miedo al
enfrentamiento con el vendedor, se trata de
obtener un ahorro que suponga varios aos
de tu sueldo y, por tanto, de trabajo.
Muchas formas son las existentes para dar
visibilidad a un objeto dentro de un mercado
tan poco transparente como es el de la
vivienda. Entre otros, insertar nuestro piso
en pginas de Internet o bien llevarlo a
subastas. Esta tendencia aumente en los
a o s 2008 y 2009 ante la disminucin del
nmero de ventas de pisos[81].
3.6.3. LO QUE PODEMOS APRENDER DE ALDI Y
LIDL
La tctica, tanto en el mercado de alquiler

como en el de compraventa, est guiada por
los principios que rigen las compras que
llevan a cabo empresas como Lidl y de Aldi.
A saber , y de forma esquemtica:
Preguntar al mayor nmero de

oferentes
(vendedores/arrendadores) por su
producto;
Hacer ofertas los ms draconianas
posibles. Nuestras
ofertas
las
basaremos en el valor objetivo de
los diversos inmuebles
En los posteriores captulos hablaremos de

formas de cmo se ponen en prctica esos
dos principios tan sencillos de una forma
eficaz.
Hay varias ideas que has de recordar
cuando negocies la compra/ alquiler:
A ti nadie te regala el dinero;

Has de pensar cunta casa vale tu
dinero de la misma forma que el
propietario piensa cunto dinero vale
su casa;
El mismo derecho que tiene
vendedor a pedirte por la casa
precio que piensa que vale, tienes
para ofrecerle el precio que crees
que es el valor objetivo
el
el
t
t
Es necesario diferenciar las estrategias a la

hora de negociar el alquiler y la compra. Por
esta razn trataremos estos dos temas en
dos captulos distintos.
3.6.4. LA PAZ SOCIAL
Hay un elemento ms que debo resear y

que siempre me ha llamado la atencin. Es
lo que llamo la necesidad de paz social.
Siempre me ha impresionado lo poco
negociadores que somos los espaoles
cuando se trata de hablar sobre el precio de
la casa/ del alquiler que van a adquirir. Este
hecho impacta teniendo en cuenta que se
trata de la compra/gasto ms importante
que vamos a tener que asumir en nuestra
vida. Cuando en el perodo 1997-2006 los
vendedores exigan enormes sumas por unos
pocos metros cuadrados, era de admirar la
parsimonia, la pasividad total con la cual los

compradores las aceptaban. Muy pocas
veces entraban en verdaderas negociaciones
a este respecto.
Este fenmeno se explica de una forma ms
sencilla. Al existir el convencimiento de que
los precios de los pisos siempre suban (algo
falso como ya hemos indicado), se
aceptaban los precios estratosfricos como
una parte natural de ese proceso. Se
pensaba de forma ms o menos consciente
que, al aceptar unos precios desorbitados, se
tena la fuerza moral de reproducir el mismo
proceso con aquel incauto que en el futuro
adquiriera mi piso. As mismo muy poca
gente se paraba a hacer los nmeros,
reflexionar y ver que los precios que se
estaban pagando en absoluto estaban
justificados.
En Espaa existe el miedo de tener
desavenencias con otra persona. Se trata de
evitar entrar en discusiones sobre un tema

con el fin de no provocar el rechazo del
contertuliano (el vendedor). Ese es un error
cardinal: en las negociaciones por el precio
de un piso, ya sea compra o alquiler, se ha
de entrar a la confrontacin de forma sutil y
con la crudeza de un jefe de compras de
Lidl: se trata de presentarse como vctima
del sistema para hacer una oferta baja de
una forma suave.
Nunca dir:
Su piso no vale ms de 425.000 euros porque
es su valor objetivo y porque los tipos de
inters y los precios de los alquileres los
justifican,
sino
Su piso ciertamente vale lo que cuesta. Pero
ya sabe usted como estn de duros los
bancos, el paro esta aumentando, el nmero
de pisos en venta no deja de crecer. Yo,
haciendo un esfuerzo, puedo ofrecerle 212.238
euros.
Las inmobiliarias intentarn, en el proceso

de venta, dar una visin de mercado distinta
al
comprador/arrendatario
y
al
vendedor/arrendador, dado que su fin
fundamental es que la venta/alquiler tenga
lugar al precio ms alto posible. No les
interesa una venta a un precio bajo, ya que
su comisin es un porcentaje del precio de
venta, pero tampoco que el precio sea muy
alto porque espantara a potenciales
compradores al estar totalmente fuera de
mercado.
Por esta razn, es inteligente coger con
pinzas cualquier opinin que te den sobre en
qu direccin van los precios de los pisos.
Los agentes de las inmobiliarias conocen la
psicologa del comprador/vendedor medio,
pero no suelen tener cultura financiera y
todo lo que les digas de clculos de valores
objetivos de pisos les sonar a chino, entre
otras cosas, porque nuestras valoraciones

ponen los precios en su sitio y no en las
nubes,
como
ellos
han
estado
acostumbrados desde hace muchos aos.
Preprate, porque tanto inmobiliarias como
vendedores/arrendadores te van a llamar
todo menos bonito.
CAPTULO IV
SAQUEMOS PARTIDO DE LA COMPRA
Tesis
1. Es muy mal momento para comprarse un
piso, van a venir tiempos mejores porque los
precios van a seguir cayendo;
2. Ni 2010, ni 2011, ni 2012, ni 2013 sern un

buen momento para comprarse piso;
3. Puede ser que a partir del ao 2014 sea buen

momento para comprarse piso, pero nunca
antes;
4. El vendedor piensa que su piso vale un Potos

mientras que t lo que tienes que
transmitirle de una forma diplomtica es cul
es su valor objetivo;
5. Hemos de saber interpretar de forma

correcta los mensajes de las inmobiliarias;
6. Existen una serie de tcnicas de negociacin

de compra de un piso que se han de conocer
con el fin de sacar el mayor partido al dinero.
4.1. POR QU NO ES EL MOMENTO DE

COMPRAR?
Resumimos
Es muy mal momento para comprar y
muy bueno para vender, a pesar de que
te digan lo contrario.
Entiendo que un mal momento para
comprar es aquel en el que existen motivos
ms que de peso para pensar que el precio
del bien va a bajar an ms en el futuro. En
mi opinin un buen momento para vender es
aquel en el cual, a pesar de alcanzar un
menor precio que en el pasado, puedo
vender ms caro de lo que lo podra vender
maana.
Ya lo dice Jos Luis Rodrguez Zapatero el
15 de julio de 2010: Las viviendas ahora
mismo no son productivas. Mientras no

interioricemos esa realidad, no estaremos
preparados para cambiar el sistema
productivo.[82]
Ahora te voy a explicar porqu estoy de
acuerdo con l.
4.2. SITUACIN DEL MERCADO DESDE 2004 Y
PERSPECTIVAS DE CARA AL FUTURO
El nmero de noticias negativas sobre el

sector lleva aumentando desde ms o menos
el ltimo trimestre de 2006. Podemos resumir
la situacin desde finales de 2004 y ao 2005
de la siguiente forma:
los precios de salida de los pisos

siguen subiendo con vigor. Los
vendedores vienen de una situacin
de constantes aumentos y siguen

estando acostumbrados a ello. De
esa misma suerte, los compradores
tenan la impresin de que los
precios
seguiran
subiendo
y
mostraban una gran disponibilidad a
adaptarse a las exigencias de precio
de los vendedores. De esta forma se
aseguraban que se les iba a vender
el piso;
Los bancos continan concediendo
crditos de una forma temeraria, tal
y como llevaban haciendo desde
haca varios aos[83];
A mediados de esta fase empieza a
observarse que aumenta el perodo
de venta. Es decir, el piso como
clase de activo pierde mucha liquidez
por cuanto que cuesta cada da ms
venderlo;
Ao 2006
La estafa de los sellos de Nafinsa es
descubierta;
este
hecho
es
simultneo
a
las
bajadas
generalizadas an moderadas de los
precios de los pisos;
El Boletn Oficial del Estado 277 del
19 de noviembre de 2005 publica la
constitucin de la Comisin de
Expertos de Estadstica del Ministerio
de
Vivienda.
Entre
otros
la
conforman los expertos don Ricardo
Vergs Escun, don Julio Rodrguez
Lpez, don Juan Romo y doa
Asuncin
Rubio.
Tras
varias
reuniones (4?) la comisin deja de
facto de existir en el ao 2007. La
Ministra no tiene ningn inters en
las propuestas de los expertos. Estas
hubieran
permitido
consolidar
estadsticas con el fin de saber cul

es
el
estado
del
mercado
inmobiliario. Durante el perodo de
Carme Chacn como Ministra esta
comisin no llega a reunirse. Es de
esperar que bajo el mandato de
Beatriz Corredor y siendo Paloma
Seoane
la
responsable
del
departamento de Estadstica del
Ministerio de Vivienda, esta comisin
vuelva a reunirse;
Se confirma el aumento del plazo de
venta de los pisos que ya comenzaba
a observarse desde mediados del
perodo anterior;
Ante el incremento tan brutal de los
precios registrados en los aos
anteriores, la demanda observa ya
signos evidentes de agotamiento. El
espaolito medio no puede pagar
ms[84];
La poblacin no es an consciente de
las rebajas de precios de pisos por
varias
razones:
falta
de
transparencia en el mercado, nula
formacin financiera y mitologa
popular tal que los precios de los
pisos no bajan nunca.
Ao 2007
Las acciones de muchas de las empresas
constructoras bajarn durante 2007 de
forma muy abultada[85];
Las promotoras piden al Gobierno que les
siga permitiendo ganar dinero como hasta
ahora mediante medidas que, siendo
perniciosas para el conjunto de la economa,
sin embargo a ellos les convienen. Su lema
es lo que el mercado no me financia este
ao que me lo regale el Gobierno[86];
Tras la quiebra de uno de los hedge

funds[87] de Bear Sterns en junio de 2007,
comienza el ltimo acto de la gran
tragicomedia del engao inmobiliario en gran
nmero de pases, entre ellos Espaa;
Ante el aumento de denegaciones de
concesin de crditos muchas personas se
pasan al alquiler. Como los vendedores
siguen pensado que sern capaces de
vender sus pisos por lo que valen la
demanda de pisos de alquiler supera con
fuerza la oferta. Desde mediados de 2007
los precios de los alquileres suben;
Se confirma que, an usando otra
nomenclatura distinta, en Espaa existe un
amplsimo mercado Subprime (crditos
concedidos a personas con muy mala
capacidad de pago). El Gobierno de la
nacin es consciente de la gravedad del
asunto e intenta ocultar su existencia[88];
Los vendedores siguen creyendo factible
vender a precios de 2004, 2005 y precios de

salida de 2006 y prefieren esperar a que el
mercado se recupere, aunque algunos ya
comienzan a rebajar sus expectativas de
precio[89];
Las familias destinan ya el 45% de su renta
disponible a financiar la compra de vivienda,
lo que representa el mayor porcentaje de
endeudamiento jams alcanzado[90];
La rentabilidad del alquiler (comprar un piso
para luego alquilarlo), una de las
coordenadas ms importantes para ver
hasta qu punto son caros los pisos, es el
ms bajo de la historia. Es decir, es el mejor
momento para alquilar y el peor para
comprar puesto que los alquileres respecto a
los precios de los pisos son muy
baratos[91];
Ante el inicio de la crisis financiera, varios
bancos internacionales advierten que el
endeudamiento en Espaa es atroz por los
estratosfricos precios de la vivienda. Este

hecho volver a Espaa mucho ms
vulnerable que a otros pases[92];
La prensa extranjera se hace eco del
enorme parn de las ventas de pisos en
Espaa[93];
El nmero de pisos vendidos en el mercado
de primera mano desciende hasta el 70%
respecto al ao anterior[94];
El Gobierno es consciente de que la subida
del Eurbor, sumado a un precio de pisos que
baja, forma un cctel demoledor. Por este
motivo la Ministra de Vivienda, Carmen
Chacn, dice el 03/09/2007 que los tipos de
inters bajarn durante los prximos
meses[95];
Las 14 constructoras ms grandes del pas
crean su propio grupo de presin, el llamado
G14. El Gobierno deja bien claro lo que
piensa de las intenciones del grupo de
presin: los recibe el da despus de su
constitucin,
2007[96];
el
18
de
septiembre
de
El nmero de agencias inmobiliarias que

cierran sus puertas es alarmante. Al no
poder estirar ms la capacidad de pago de
los espaoles estos dejan de comprar
pisos[97];
En los foros de Internet se observa desde
septiembre de 2007 una disminucin
importante del porcentaje de foreros que
piensan que los precios de los pisos seguirn
subiendo. A mismo tiempo, aumenta la
virulencia de estos mismos contra los que
intentan reflejar la realidad[98];
El Gobierno pasa a subvencionar a los
propietarios de pisos unos alquileres ms
altos[99];
El mismo El Pas reconoce el 21/09/07 que
en este momento es mucho ms interesante
alquilar que comprar. Este predicado no es
el ms conveniente para los intereses del
Gobierno[100] quien haba apostado fuerte

porque la poblacin continuara comprando
pisos;
La menor venta de pisos hace disminuir la
recaudacin va impuestos[101];
Desde septiembre de 2007 la tasa de paro
aumenta;
La deuda inmobiliaria alcanza cuotas
insostenibles al llegar a la suma del
PIB[102];
El Gobierno sigue ayudando a los
constructores. Ahora presiona a los bancos y
cajas para que sigan continuando con las
prcticas de concesin de crditos a las que
nos haba acostumbrado en el perodo 19972006[103]
Los ndices que siguen el precio de los pisos
desde el punto de vista de los precios de
salida (no de compraventa efectiva), hablan
ya de estabilizacin[104]. Como hemos
comentado antes, los precios de salida son
los que desean obtener los vendedores por

sus casas, pero no aquellos a los que las
operaciones acaban cerrndose. Los de
compraventa efectiva estn ya bajando
desde el segundo semestre de 2006;
Muchas
de
las
constructoras
ms
importantes del pas estn altamente
endeudadas[105];
Los llamados expertos prevn para 2008 o
2009 la primera bajada de valor de los pisos
en 15 aos[106]. Nosotros ya sabemos que
lo que los expertos prevean para el ao
2008 o 2009 ya haba comenzado a suceder
en el ao 2006;
Aumentan considerablemente los plazos de
venta de los pisos a la vez que las ventas se
vienen abajo[107];
En el extranjero se habla abiertamente de
gravsimos problemas en bancos y cajas
espaolas. Tanto bancos y cajas intentan
negar su existencia. El fin esta clarsimo:
Espaa es un pas de hipotecas basura y

esto hay que ocultarlo. El Banco de Espaa
ser una parte muy activa en esta poltica,
al haber permitido la ocultacin de prdidas
patrimoniales en las que han incurrido tanto
bancos como cajas[108];
Tras aos de una imprudente supervisin de
bancos y cajas, el Banco de Espaa, ante lo
grave de la situacin, decide finalmente
hacer algo[109];
La ltima vez que el mercado inmobiliario se
desmoron fue en el perodo 1990-1996 en
el que los precios subieron en trminos
nominales el 7% y la inflacin fue de 38,3%,
es decir, la bajada en trminos reales fue de
por lo menos del 31,3%. Con el fin de poder
seguir manteniendo la ficcin de que los
precios nunca bajan el Ministerio de
Vivienda retira esa estadstica de su pgina
y la sustituye por otra que empieza su
andadura durante la burbuja 1997-2007. En
el perodo 1997-2007 los precios de los pisos

subieron. De esta forma intenta evitar que la
gente se pueda informar y ver por sus
propios ojos que s, que los precios de los
pisos ya bajaron en Espaa. Se trata de
mantener con vida el principio de nunca
bajan;
Ao 2008
El Gobierno sigue en su empeo de
crear Estadsticas que nieguen lo
evidente: el derrumbamiento del
mercado[110];
El Estado, mediante las lneas de
crdito a travs del Instituto de
Crdito Oficial o el Plan Estatal de
Vivienda y Rehabilitacin 2005-2008,
contina regalando dinero a las
inmobiliarias y constructoras[111];
El Gobierno pasa a vilipendiar a los
que advierten a la poblacin de cul
es la verdadera situacin. El engao

toma tintes rocambolescos hasta el
punto de que se tilda de
antipatriotas a los que hablan
abiertamente de la situacin[112];
Ya en enero de 2008 los propios medios
cercanos al poder establecido, comienzan a
reconocer la gravedad de la situacin a
pesar de hallarnos a dos meses de las
elecciones generales[113];
El nmero de pisos sin vender sigue
aumentando a ritmo de vrtigo y llega al
milln en el mercado de primera mano. A
ello habr que sumar los pisos de segunda
mano a la venta[114];
Los precios de los pisos bajan. Esta
percepcin comienza extenderse entre la
ciudadana[115];
El Gobierno sube los precios de los VPO
(Vivienda de Proteccin Oficial) de la noche
a la maana. Tanta ayuda a las
constructoras y la subida de artificial de los

precios de VPO, hacen que sta sea ms
cara que los pisos del mercado libre y lleva a
que muchos agraciados las rechacen[116];
Hasta los sindicatos, uno de los ltimos
reductos
del
Franquismo
en las
instituciones del Estado, tienen que

reconocer la gravedad de la situacin
econmica del pas[117];
Las inmobiliarias intentan dar la
impresin de que este es un buen
momento para comprar[118];
Las
promotoras/constructoras
e
inmobiliarias reciben con los brazos
abiertos esta nueva medida, tal y
como reconoce Fernando Martn,
presidente de Martinsa Fadesa[119];
Los municipios de Espaa deciden el
traspaso de dinero pblico de todos
los ciudadanos a los beneficios de las
grandes constructoras al decidir la
construccin de miles de pisos que

no se necesitan[120];
Contina el goteo de estudios
independientes que apunta a la
sobrevaloracin de los precios de los
pisos[121];
En las conferencias del sector
comienzan a notarse bajas porque
simplemente no hay negocio[122];
El nmero de constructoras en
apuros
aumenta
vertiginosamente[123] [124];
Los compradores comienzan a sentir
con fuerza, sobre todo desde la
segunda mitad del ao, que los
bancos/cajas
endurecen
las
condiciones
de
concesin
de
crditos, lo que se deja notar en el
hundimiento del nmero de pisos
vendidos[125];
Incluso medios adictos al poder
poltico reconocen que no se pueden

seguir manteniendo los beneficios de
las empresas constructoras mediante
regalos procedentes de las arcas del
Estado[126];
Comienzan a verse muchos carteles
de se vende colgando de las calles
de Espaa. En el mercado de
segunda mano se constatan rebajas,
pero todava los precios estn muy
alejados del precio al cual el
mercado
est
dispuesto
a
comprarlos[127];
La banca espaola tiene que hacer
frente a una enorme morosidad,
consecuencia
de
la
recesin
econmica y de los problemas de las
promotoras[128];
Algunas Comunidades Autnomas
pasan a aumentar de forma artificial
los precios de los pisos de Proteccin
Oficial. El fin es claro: posibilitar que

los constructores sigan ganando
dinero como lo haba hecho hasta
entonces. Como consecuencia de ello
muchas de las promociones de
vivienda
protegida
quedarn
desiertas: ms pisos construidos sin
vender y financiados por las
Comunidades Autnomas en su afn
de que el mercado no se corrija de
forma natural[129];
En algunos segmentos del mercado
el perodo de venta de un piso se
triplica en el durante 2005-2008[130];
Las estadsticas oficiales, que se
nutren de datos provenientes de
ATASA , reflejan que los precios de los
pisos suben al mismo ritmo que la
inflacin. Este era el objetivo
declarado del gobierno[131] [132];
Ante las elecciones Generales de
marzo de 2008, el Gobierno opta por

presentar datos verdaderos de una
forma tal que los oyentes lleguen a
conclusiones lgicas, pero falsas en
s mismas. Es la cima del espritu
torticero. El gobierno se vale de
mitologa,
de
ideas
muy
profundamente asumidas entre la
poblacin con el fin de ocultarle lo
que esta sucediendo[133];
La prensa internacional se hace eco
de los enormes problemas de la
banca espaola[134] y la banca
espaola lo niega vehemente[135];
Comienzan
a
verse
seales
inequvocas de que el mercado de
alquiler
va
a
comenzar
a
desplomarse. La oferta de viviendas
en alquiler aument un 53% en el
primer
trimestre,
segn
FOTOCASA .es[136] y el precio de los
alquileres
ostensiblemente[137];
baj
Analistas econmicos de primer

orden mundial dicen a las claras que
Espaa ser uno de los pases que
peor lo va a pasar[138];
El Gobierno se empea en hablar de
desaceleracin con el fin de ocultar
lo que realmente est sucediendo, a
saber, que Espaa ya est en
recesin[139];
Comienzan a orse algunas voces
crticas dentro del propio sector de la
construccin. Se trata de cantos de
sirena dentro de una tctica muy
bien calculada. La misma consiste en
reconocer algn error, que los
precios han cado algo (sin
mencionar que realmente ya se han
desplomado) y que as podremos
conseguir que la gente se trague la
siguiente mentira: ya han cado lo

suficiente, no podemos bajar y, por
tanto, es un bien momento para
comprar[140];
Aprovechando que las cadas son ya
evidentes, las inmobiliarias animan a
la gente a comprarse un piso[141];
En algunas Comunidades Autnomas
las autoridades optan directamente
por
regalar
dinero
a
las
promotoras/constructoras[142];
Los bancos, ante la constatacin de
que los precios de los pisos se
hunden y de los problemas que eso
les va ocasionar, cierran de forma
abrupta el grifo de concesiones de
crditos[143];
El nmero de pisos vendidos sigue
cayendo[144];
En un signo de desesperacin, las
constructores de Murcia piden que el
Banco de Espaa les financie los

beneficios[145];
Se propone el alargamiento de los
plazos de las hipotecas con el fin de
poder mantener el precio de los
pisos por las nubes[146];
Siguiendo el guin preestablecido
entre gobierno y constructores, con
el fin de desviar la atencin de las
ayudas que estn recibiendo del
Estado, los constructores atacan al
Ministro de Economa Pedro Solbes.
El fin es claro: que los ciudadanos no
sean conscientes de las cantidades
que se les estn regalando[147];
Ante la necesidad de obtener dinero,
los precios de los pisos alcanzan
considerables descuentos en las
subastas. An as, los precios estn
an muy por encima de sus valores
objetivos[148];
El fuerte aumento de la inflacin

provoca problemas sociales[149];
Los tipos de inters siguen el
comps del aumento de la inflacin,
lo que hace que el Eurbor
(recordemos, el tipo al cual estn
indexados la gran mayora de los
prstamos hipotecarios en Espaa)
alcance su mximo histrico en el
5,4% tras registrar su mayor subida
en una sola jornada. Todo esto
sucede despus que el Gobierno nos
dijera:
El 03/09/2007 Carme Chacn, Ministra
de de Vivienda: los tipos de inters y
el Eurbor estn tocando techo[150];
E l 27/09/2007 Pedro Solbes, Ministro
de Economa y Hacienda: el Eurbor
esta a punto de tocar techo[151];
El 04/10/2007 Zapatero ratific que el
Eurbor ha tocado techo y, por tanto, el
esfuerzo a hacer por las familias no ir
a ms en el futuro;
El 30/10/07 Pedro Solbes la sensacin
es que hay algunas posibilidades de
que pueda bajar (el Eurbor);
E l 30/04/08 Pedro Solbes en la
medida en que la liquidez fluya, el
diferencial entre el Eurbor y el Banco
Central Europeo lgicamente se
reducir[152];
Economistas
de
primer
rango
mundial critican duramente que el
Gobierno, mediante avales pblicos
pagados por todos, salve a las
constructoras; as Jrgen Donges,
Economista, catedrtico de la
Universidad de Colonia:
Cul es su receta para impulsar un
sector tan castigado como el de la
construccin?
(...) Y reajuste significa que tiene que
reducirse, que muchas empresas
tendrn que quebrar, porque han
crecido sobre una base especulativa y

sera un error salir ahora en defensa de
ellas abriendo avales en el Instituto de
Crdito Oficial.[153]
El Gobierno sigue en su empeo de
regalar
ms
dinero
a
los
constructores
mediante
la
modificicacin del Plan Nacional de
Vivienda 2005-2008 en el cual opta
por:
insuflar confianza en el sector
constructor y promotor al acudir a este
mercado bajo el manto de los crdito
ICO. (Es decir, todos avalamos con
nuestros
impuestos
que
las
constructoras y promotoras sigan
ganando dinero);
Seguir llevando la contraria a la
realidad y decirnos que es el momento
adecuado para comprar una vivienda si
realmente se necesita[154]
El dramatismo de la situacin lo
refleja el enorme aumento del

nmero de embargos que se
registra[155]: la subida de los tipos
y el aumento del paro ahogan a
mucha gente[156];
Zapatero culpa a Trichet[157] de la
subida
de
hipotecas por su
irresponsabilidad. Pide prudencia al
presidente del Banco Central y le
hace responsable de la escalada del
Eurbor y el petrleo[158]. A su vez
Trichet nos recuerda lo que Zapatero
ya sabe: que su trabajo no es
mantener los tipos de inters bajos
sino contener la inflacin[159];
La Confederacin Nacional de
Constructores opta por nombrar al
director de la Oficina Econmica de
Presidencia
como
su
representante[160];
A pesar de desconocer las dinmicas
del mercado inmobiliario la gente ya

sabe, a medida que avanza el ao,
que los precios estn bajando. An
as ,an no son capaces de atisbar
en qu medida se desploman[161];
La inmobiliaria Martinsa Fadesa se
ahoga con 5.200 millones de deuda:
se trata de la mayor suspensin de
pagos de la historia de Espaa[162];
El presidente de la Federacin
Espaola de Municipios y Provincias
(FEMP),
Pedro
Castro,
apoya
pblicamente el Plan Vivienda 20052008. Este prev el que no es slo el
Gobierno de la Nacin, ni el PP sino
tambin el conjunto de Municipios y
Provincias, optan por el transpaso de
dinero a las constructoras[163];
Poderes fcticos apoyan las tesis del
Gobierno a la espera de prebendas;
as Emilio Botn[164];
Hay firmes razones para pensar que

las tasadoras inmobiliarias ayudan a
las instituciones de crdito a
sobrevalorar activos con el fin de
esconder sus prdidas[165];
Las propias estadsticas oficiales
creadas por las cajas de ahorros y
bancos, recogen bajadas de los
precios de los pisos[166]. Es un
cambio muy importante, puesto que
hasta entonces slo recogan subidas
cercanas a la inflacin;
La tasa de desempleo se dispara y
aumenta en meses ms de lo que
histricamente nunca lo haba hecho
desde haca dcadas[167];
El nmero de viviendas vacas en
Espaa oscila entre 1,6 y 2,7 millones,
segn Acua & Asociados[168];
Tras
haberse
empeado
en
mantener con vida mediante dinero
pblico a una industria sin futuro, el

Gobierno lanza mensajes diciendo
que no financiar los aos de
excesos[169];
Jos Luis Rodrguez Zapatero el 24
de septiembre: Quizs Espaa
tenga el sistema bancario ms slido
de la comunidad internacional[170];
Muchos potenciales vendedores se
siguen aferrando a la idea de que es
mejor esperar a tiempos mejores
para vender su piso. No son
conscientes de que los precios
seguirn bajando durante muchos
ms aos[171];
En junio de ese ao, los nuevos
crditos para la compra de una casa
caen
un 40% respecto a los
concedidos un ao antes[172];
Los medios cercanos al poder
inducen al error a la poblacin para
hacerle creer que, en un momento

en que los precios de los pisos bajan,
es
un
buen
momento
para
comprarse un piso[173];
La Comunidad de Madrid pasa a
subvencionar los beneficios de las
constructoras, pero presentndolo
como una ayuda al ciudadano. La
diferencia entre el precio al cual el
promotor vende y el que el mercado
est dispuesto a pagar, se lo pagar
la
Comunidad[174],
as
La
Comunidad de Madrid sube un 31,6%
el
precio
de
la
vivienda
protegida[175];
La Comunidad de Castilla-la-Mancha
pasa directamente a comprar los
pisos a los constructores a un precio
muy
por
encima
del
de
mercado[176];
Los ms informados reconocen que
lo mejor es que los precios de los

pisos caigan con la mayor rapidez
posible. De esta forma, piensan que
el mercado se recuperar ms
rpidamente. Esto es precisamente
lo que el Gobierno, las entidades de
crdito
y
las
constructoras/promotoras no desean.
[177]
Ao 2009
En enero de este ao Standard and
Poors, una de las mayores agencias
de calificacin de riesgos, dice que la
posibilidad de que Espaa no pueda
devolver la deuda contrada ha
aumentado. La consecuencia es que
los acreedores slo prestarn dinero
a Espaa a cambio del pago de
intereses ms altos[178];
El fondo Banif Inmobiliario deja a
50.000 partcipes con 3.200 millones
de euros atrapados[179]. Ante la

imposibilidad de vender los activos
inmobiliarios que tiene, el fondo
suspende todos los reembolsos;
Ante la enorme bajada en el nmero
de pisos vendidos, el sector
inmobiliario pisa fuerte el acelerador
y anima a la poblacin a comprarse
un piso[180];
Las constructoras pasan a adoptar
posiciones como decir que la
vivienda
es
un
derecho
constitucional y que, por tanto, hay
que obligar a los bancos/cajas a
conceder financiacin porque es la
financiacin (y no el precio) el
problema. Luego te mostrar varios
ejemplos de cmo ponen en marcha
esta poltica;
Los bancos siguen sin prestar dinero
como antao, sobre todo por el

aumento
de
impagos
y
las
dificultades de refinanciarse que
tienen;
El Banco de Espaa interviene en
marzo de 2009 la primera institucin
financiera, la Caja de Ahorros de
Castilla-la-Mancha. La tasa de
morosidad declarada es del 17%, la
real es del 30%;
Las ayudas al sector, ahora
mediante el aumento de los precios
de los mdulos de los pisos de
Proteccin Oficial, hacen que los
precios de los mismos estn ya por
encima de los pisos del mercado
libre. Este fenmeno ya se produca
desde principios de 2008, pero es
ahora cuando, por primera vez, la
prensa se hace eco del mismo[181];
El Banco de Espaa da el visto bueno
a que las cajas de ahorros no tengan

que reconocer sus enormes prdidas
patrimoniales;
stas
son
consecuencia del batacazo de los
precios de los pisos. Se trata a toda
costa de ocultar que algunas
entidades estaran tal vez, estn
muy tocadas[182];
Si no fuera por la bajada de los tipos
de inters, el conjunto de la
economa espaola estara en
quiebra;
La pobreza comienza a hacer
estragos entre la poblacin. Son
sobre todo aquellas personas que
haban trabajado en el sector
servicios y de la construccin las que
peor estn haciendo frente al
derrumbe econmico, la llamada
clase econmica media y mediabaja[183];
El perodo necesario para la venta de

un piso sigue aumentando: los
precios siguen estando an muy por
encima de lo que el mercado est
dispuesto a pagar por ellos y siguen
existiendo vendedores que no lo
captan[184];
El Gobierno pasa a permitir que los
prstamos
para
inmuebles
construidos sobre suelo ajeno con
propiedad temporal puedan formar
parte de la cartera de garanta de las
cdulas y de los bonos hipotecarios;
ello siempre y cuando su duracin,
contada a partir de la fecha hasta la
total amortizacin del prstamo o
crdito hipotecario, no alcance los 20
aos. De esta forma se intenta de
cualquier
forma
ayudar
a
cajas/bancos y, sobre todo, a
constructoras[185];
Ante
la
situacin
econmica
aumenta el ritmo al que se sacan
discursos de tipo ideolgico[186];
El nmero de ventas de pisos, sobre
todo en el mercado de segunda
mano, se desploma[187];
Mediante el Real Decreto-Ley 9/2009,
d e 26 de junio de 2009, sobre
reestructuracin
bancaria
y
reforzamiento de los recursos
propios de las entidades de crdito,
se crea el Fondo de Reestructuracin
Ordenada
Bancaria[188]
con
vigencia hasta el 30 de junio de 2010.
Mediante este fondo se inyecta
capital en bancos/cajas que han
sufrido fuertes prdidas. De esta
forma se reconoce la situacin de
enorme gravedad por la que pasan
muchas entidades bancarias y cajas
en Espaa;
Las promotoras pasan del nunca

bajan al ya han bajado lo
suficiente y comienzan a ofrecer
pisos a precios ventajosos[189]
usando para ello los llamados
Outlets con descuentos de hasta
e l 50%. Las rebajas que se
proponen se realizan respecto de
precios
de
tasacin
de 2006.
Sabemos que los precios de tasacin
d e 2006 estaban sobreinflados
respecto al mercado de entonces. De
esta forma, llegamos a la conclusin
de que los descuentos son publicidad
con el fin de hacer creer que es el
momento adecuado para comprarse
un piso porque ahora es cuando
ms opciones hay[190];
La Comunidad Autnoma de Madrid
se empea en seguir financiando
directamente los beneficios de las
constructoras/promotoras y pasa a
aumentar la deduccin por la compra

de vivienda[191];
La tasa de morosidad oficial de
bancos y cajas sube a los 90.000
millones de euros, o al 4,93% del
total de los crditos concedidos. A la
vez las cajas de ahorro prevn que la
tasa de impagos llegue al 7% en
enero de 2010[192]. En 2010 la tasa
real de morosidad del sistema
bancario espaol est entre el 11,515%.
Algunos se empean en hacer ver
pequeos aumentos en el nivel de
ventas como un resurgir del sector.
Para que el mismo resurja har falta
una
disminucin
fuerte
del
desempleo la cual tardar an varios
aos en llegar[193];
Los expertos en poltica de
vivienda[194] apuntan a los pisos de
proteccin oficial en rgimen de

propiedad como uno de los mayores
errores. A pesar de ello, el Gobierno
se
opone
a
seguir
tales
consejos[195];
La asesora inmobiliaria Acua y
Asociados, vuelven a confirmar con
gran detalle que en Espaa sobran
pisos
para
los
prximos 15
aos[196];
En algunas zonas de Espaa la cada
del precio de los pisos ya roza el
60%[197];
Los parados sin proteccin llegan a
1,15
millones,
su
mximo
histrico[198];
Se plantea la fusin de cajas como
una forma de solucionar los
problemas, es decir, de ocultar
prdidas sin pedir cuentas a ningn
gestor; se trata, sobre todo, de
mantener un sistema de caciquismo

entre los seores polticos locales y
los constructores de turno;
El Gobierno toma la primera medida
que, aunque dirigida a ayudar en
todo lo posible a los constructores,
logra un fin no deseado. A partir de
2011 se elimina la desgravacin fiscal
por adquisicin de vivienda habitual;
de esta forma se intenta apoyar a la
industria de la construccin y a los
bancos/cajas
al
acelerar
los
potenciales
compradores
la
compra[199].
As
tendera
a
desaparecer una buena parte de las
existencias de las casas an no
vendidas. El tiro sale por la culata: el
paro en aumento, lo hace el nmero
de viviendas en venta, disminuyen
los precios de los alquileres y los
bancos/cajas no pueden prestar.
Todo ello hace que los espaoles
vean la nueva medida como una

forma de obligarles a comprar a
precios sobre-inflados, as que no se
deciden;
El Consejo de Ministros da luz verde
a la norma que posibilitar que las
grandes constructoras puedan captar
dinero en los mercados y a la vez
obtener avales pblicos. Se trata de
financiar, con el dinero de todos, que
las constructoras puedan seguir
ganando dinero[200];
El Gobernador del Banco de Espaa,
Miguel ngel Fernndez Ordez,
previene contra un 2010 negro y
obliga a bancos y cajas a recortar
beneficios y guardar provisiones para
afrontar el ao[201];
Espaa supera ya los cuatro millones
de parados, un 19,2% de la poblacin
activa a finales de septiembre de
2009. Los datos son tan graves como
escandalosos[202]. El Gobierno pasa

a la tctica de reconocer que hay
una salida de la recesin, pero no
ser
ni
fcil
ni
rpida.
Reconociendo que Espaa lo est
pasando un poco mal, se pretende
ahora ser prudentemente positivo.
Entre tanta necedad hay que decir
algo que resulte creble ante los
oyentes. El Gobierno ya sabe que la
tasa de paro estar por encima del
20%
(estadstica
Eurostat[203])
tanto en 2010 como en 2011[204];
En
el
extranjero
se
tienen
verdaderas dudas de que los
balances de los bancos y cajas
espaoles reflejen la realidad de la
situacin patrimonial de los mismos.
Ante esto, la banca se rebela y se
lanza al ataque. Ahora de lo que se
trata ante todo es de evitar que la
gente retire la financiacin

sistema financiero[205];
al
El nmero de pisos vendidos

disminuye al menor ritmo desde
haca mucho tiempo. Es la antesala
de un mayor hundimiento. Algunos
actores del mercado creen que los
precios ya han bajado lo suficiente y
se lanzan a la compra[206];
Los precios de los alquileres en el
mercado
residencial
se
desmoronan[207];
Sale adelante la Ley de medidas de
fomento de alquiler y eficiencia
energtica de los edificios mediante
la que se pretende agilizar los
desahucios de los inquilinos y
dinamizar el mercado de alquiler en
Espaa[208];
La recesin pega tan fuerte en
Espaa que lleva a una bajada muy
acusada de los alquileres de oficinas.

Es el mismo proceso que se observa
en el mercado residencial[209];
Ricardo Vergs Escun calcula que, a
finales de este ao existen en
Espaa[210].
3 millones de pisos vacos;
1,35 millones de pisos sin finalizar de
construir (este nmero es el mnimo,
ya que en realidad es muy superior);
650 mil pisos nuevos construidos y no
vendidos;
200 mil casas escrituradas
registradas[211].
y no
Yo calculo que el nmero de pisos de

segunda mano en venta es de por lo
menos 580 mil, y estimo entre 275 y 325
mil las casas en propiedad de cajas y
bancos;
El 16/11/2009 el Gobernador del Banco
de Espaa reconoce, en una
entrevista al Financial Times, la

necesidad de fusiones en el sector
de las cajas de ahorro. Por lo menos,
15 de las instituciones existentes
han de ser fusionadas;
La deflacin comienza a galopar en
Espaa. Este es un proceso mucho
ms grave que la inflacin, puesto
que hace que las personas, ante la
espera de bajadas mayores en el
futuro, posterguen toda decisin de
comprar de tal suerte que la
economa no avance;
Bancos y cajas organizan ferias con
el fin de intentar vender los pisos
que tienen. Se presentan grandes
descuentos respecto a los precios de
tasacin
de 2006,
pero
an
demasiado pequeos para lo que se
viene encima[212] [213];
El
propio BBVA
reconoce
en su
informe
Situacin
inmobiliaria,
segundo
semestre 2009 que el
precio real de la vivienda descender
un 7% en 2009 y otro 8% en
2010[214]. As mismo cifra en un
30% en trminos reales la cada que
los precios de los pisos han de sufrir
para que las existencias de pisos
sean absorbidas[215];
La tasa de natalidad no acaba de
subir. Este hecho hace que en el
futuro la demanda de pisos vaya a
ser muy reducida. Como muy bien
dice El Correo del 27 de Julio de 2009
No hay jvenes ni los habr[216];
BNP
Paribas
Real
Estate,
perteneciente a BNP Paribas, uno de
los
bancos
comerciales
ms
importantes a nivel mundial, calcula
q u e algunas entidades financieras
debern realizar descuentos de
liquidacin del entorno del 50%

para dar salida a productos
inmobiliarios que no la encuentran
con los descuentos que actualmente
se realizan y que todava no se han
producido los descuentos que espera
el potencial comprador[217];
El Banco de Espaa ve riesgos reales
de quiebras entre las cajas de
ahorros dado el aumento enorme de
morosidad que ha tenido lugar[218];
Segn datos del Consejo General del
Poder Judicial ( CGPJ) la crisis
econmica provoc que los juzgados
espaoles
recibieran
93.319
solicitudes
de
ejecuciones
hipotecarias en 2009[219]
Ao 2010
Segn cifras del Idealista.com, es
necesario casi un ao para vender
una vivienda de segunda mano en

Espaa,
concretamente 344 das.
Fernando Encinar, jefe de estudios
de este portal de Internet subraya:
No hay que olvidar que estos datos
se refieren a las viviendas que han
encontrado un comprador. Todas
aquellas cuyos precios se encuentran
fuera del alcance real de la demanda
no se han incluido en el estudio
porque no se han vendido, y hasta
que no ajusten su precio, no se
vendern [220];
Mientras siga subiendo el paro y
contine siendo difcil acceder al
crdito,
los
precios
seguirn
bajando[221];
La agencia de calificacin de riesgos
Moodys, amenaza con bajar las
calificaciones de riesgo de una muy
buena parte de la banca espaola. Si
esto se lleva a efecto, los gastos de

financiacin
de
la
misma
aumentaran y, por tanto, su
capacidad de hacer frente a su mala
situacin disminuira[222];
Ante la incertidumbre sobre el futuro
econmico, los ciudadanos ahorran
hasta
el 24,7% de su renta
disponible.
Segn
el
Instituto
Nacional de Estadstica este es el el
porcentaje
ms
alto
jams
alcanzado[223]. Cuanto ms se
ahorra menos se consume y ms
bajan los precios de los bienes y
servicios;
Segn Paul Donovan, analista del
banco suizo UBS en febrero de 2010
Espaa ha sido vctima de su
pertenencia a una unin monetaria
inapropiada y de un mercado
inmobiliario que era un esquema
Ponzi (fraude piramidal)[224];

Carlos Snchez, experto en temas
inmobiliarios dice el 17/03/2010 Si no
se crea empleo, los salarios reales
no crecen, los tipos de inters se
mantienen estables y la inversin
extranjera
retrocede,
no
es
razonable pensar que la salida de la
crisis inmobiliaria est cerca[225];
Aumentan el nmero de pisos
vendidos[226]. El sistema presenta
este hecho como la seal que
demuestra que el mercado se est
recuperando. En realidad el aumento
de las transacciones es consecuencia
de triquiuelas contables realizadas
por los bancos y cajas a travs de la
dacin de pago[227]. Gracias a las
mismas, los bancos y cajas slo
tienen que reconocer una parte de la
prdida que han tenido y no su
totalidad[228];
Segn el Instituto Nacional de
Estadstica (INE), los precios de los
pisos de segunda mano, subieron un
0,1% en el segundo semestre de
2009. Ya sabes cmo el INE calcula
este ndice, as que ya conoces el
valor que esta informacin tiene;
E l 18/03/2010 Beatriz Corredor,
Ministra de Vivienda, destac que las
familias dedican en la actualidad el
29% de su renta bruta disponible a la
compra de una vivienda, una vuelta
a los niveles de 2006 que calific de
buena noticia[229]. Si ya sabemos
que la cima de los precios se alcanz
e n 2006 crees que es un buen
momento para comprarse un piso?;
Segn la consultora inmobiliaria
Knight Frank, los precios de los
alquileres han bajado un 24% y
bajarn
2010[230];
un 10%
adicional
en
La agencia de calificacin Standard &

Poors rebaja su nota de solvencia
para Espaa y abre la puerta a
nuevos recortes; esto quiere decir
que la calidad de Espaa como
deudor ha empeorado[231];
Los tipos de inters estn en sus
niveles ms bajos, hecho que
algunos interpretan como una seal
inequvoca para comprarse un piso.
Luis de Guindos, ex Secretario de
Economa con el PP, el 24/03/2010
liquida el asunto: Creo que hay
dudas de cundo sevan a subir los
tipos porque tengo dudas sobre la
intensidad de la recuperacin en
Europa. Los tipos no van a bajar
ms. El Eurbor es imposible que
est por debajo del 1,20%, nivel al
que est ahora. Y tambin olvidamos

que si t te endeudas con una
hipoteca a 20-25 aos, a lo largo de
ese tiempo los tipos seguro que
suben, con lo que la gente no debe
tomar por fijo los tipos que esta
pagando hoy. Dentro de dos aos no
estarn a estos niveles, sino ms
altos[232];
La morosidad devora seis de cada
diez euros del beneficio recurrente
de la banca. Los activos dudosos
rebasan los 113.600 millones[233];
Los vendedores siguen esperando a
que sus pisos recuperen los precios
que ellos creen que valen. Mientras
esperan, siguen sacando pisos al
mercado de alquiler. Si en 2009 los
precios de los alquileres bajaron muy
posiblemente de media el 20%
respecto a los firmados un ao
antes, en 2010 los mismos bajan otro

10% respecto a los alquileres
firmados a finales de 2009;
2010 no es el ao indicado para
comprar porque los precios de los

pisos siguen bajando, los alquileres
tambin y el diferencial que los
bancos cobran respecto del Eurbor
sigue por las nubes. La bajada de los
alquileres hace que estos resulten
mucho ms baratos de los gastos
derivados de los intereses a pagar
por un crdito. Recordemos: tanto
los alquileres como los intereses a
pagar al banco por un crdito son
gastos y no inversin como pretenda
hacernos ver la mitologa popular;
El Gobierno decide unilateralmente
el mayor recorte de derechos
sociales
de
la
historia
de
Espaa[234];
El paro en Espaa supera ya el 20% y

se sita en 4.612.700 personas[235];
Los bancos y cajas han de vender
ms pisos con el fin de hacer caja. Al
no haber demanda de vivienda, han
de seguir rebajando los precios. Este
hecho hace que los precios de los
pisos ofrecidos por los bancos sean
ms baratos que aquellos que
ofrecen
las
promotoras/inmobiliarias[236];
El 22 de mayo, el Banco de Espaa,
interviene Caja Sur[237];
La agencia de calificacin de riesgos
Fitch IBCA rebaja la nota de solvencia
a Espaa; esto quiere decir que
Espaa tendr que pagar unos
mayores intereses con el fin de
acceder al crdito en los mercados
de deuda internacionales[238];
La eliminacin de la desgravacin
fiscal por adquisicin de vivienda a

partir de enero de 2010, y anunciada
durante el Debate del Estado de la
Nacin en junio de 2009, tena como
primer objetivo ayudar a que los
vendedores se deshicieran de los
pisos al mayor precio posible
mediante ayuditas fiscales a los
constructores[239]. Esta medida es
un fracaso. Los compradores se dan
cuenta de que los precios de los
pisos van a bajar ms all de 2011, lo
que hace que sea aconsejable
esperar;
El Gobierno de Espaa opta por la
prrroga
del FROB[240] ante la
constatacin de que el proceso de
reordenacin bancaria an no ha
finalizado;
Los precios de las VPO (Vivienda de
Proteccin Oficial) siguen disparados
respecto a los precios que se puede

obtener por pisos similares en el
mercado libre de segunda mano;
Como ya describi El Pas al referirse
al ao 2009, el sistema financiero
sigue sin prestar dinero. Este hecho
provoca que los particulares no
puedan acceder a dinero para
adquirir una casa o consumir, las
empresas no puedan financiarse y
contratar a ms personal ni los
particulares consumir. Esta situacin
se mantendr durante varios aos
ms[241];
Siguen sobrando pisos por doquier,
aunque el Gobierno se empee en
intentar demostrar lo contrario[242];
La mala situacin econmica de
Espaa hace que el Estado se
endeude ms con el fin de suplir el
vaco de actividad dejado por la
iniciativa privada. Este proceso hace

que los mercados internacionales
duden que Espaa pueda pagar sus
deudas. Como consecuencia de ello,
el Euro se derrumba en su cotizacin
contra muchas divisas[243];
El Ministro de Fomento, Jos Blanco,
advierte que sobran constructoras en
Espaa[244] [245];
El 15 de junio de 2010 los sindicatos
mayoritarios convocan para el 29 de
septiembre una huelga general[246].
La
crisis
econmica,
que
desembocara en recesin poco
despus, ya se haba iniciado en
junio de 2007[247];
Mediante la fusin de 7 cajas de
ahorros se crea la ms grande del
pas con activos por valor de 340.000
millones de euros[248]. El objetivo
es claro: ocultar las mayores
prdidas posibles.
Segn la revista Qu, las llamadas
Cuatro Torres de Madrid, las cuales
estaban
pensadas
para
ser
alquiladas como oficinas en su
totalidad, presentan la siguiente
situacin: Torre Caja Madrid el 0%
de la superficie alquilada, Torre
SACYR el 66% alquilado, Torre CRISTAL
el 0%, el 83% de la torre ESPACIO y
todo ello desde hace ms de un
ao[249];
Elena Salgado, Ministra de Economa
y Hacienda: El sistema financiero
espaol
es
absolutamente
solvente[250];
Segn el economista britnico
Edward Hugh, Espaa tendr que ser
intervenida antes de 2011, ya que la
situacin econmica del pas es de
extrema gravedad[251];
Sabadell y Banco Guipuzcoano se

fusionan: es la primera unin de dos
bancos en Espaa desde el inicio de
la recesin y una prueba ms de que
la situacin es muy dura, y no slo
entre las cajas[252];
Mara Antonia Trujillo, antigua
Ministra de Vivienda, En Espaa hay
suelo clasificado para los prximos 20
aos y viviendas construidas para los
10 prximos...[253];
Sacresa solicita el concurso al juez
c o n 1.800 millones de deuda. La
banca no acept quedarse con
activos a cambio del abultado pasivo
de la empresa[254]. Este es el tercer
mayor concurso de acreedores
despus del de Martinsa-Fadesa
(5.200 millones) y Promociones
Habitat (2.300);
La
introduccin
de
una
nueva
contabilidad hace que los requisitos

para la concesin de crditos se
endurezcan. Este hecho representa
una
gran
dificultad
para
la
recuperacin
econmica
de
Espaa[255];
El Gobierno aprueba la ley de cajas
tras haber destinado 11.200 millones
en ayudas[256];
Ante la urgente necesidad de
recortar el gasto pblico, el Gobierno
ha de recortar el presupuesto del
Plan
Estatal
de
Vivienda
y
Rehabilitacin 2009-2012[257]; ste
haba sido concebido para mantener
el nivel de beneficios de las
constructoras de una forma artificial.
Como te puedes imaginar, esta
medida no hace ninguna gracia a los
constructores[258];
Aumenta enormemente el nmero
de pisos que salen al alquiler; a la

vez, tambin lo hacen el de las
habitaciones en pisos[259] hechos
ambos que se reflejan en los precios
de los alquileres
Ao 2011
A partir del 01/01/2011 slo las rentas
inferiores a los 24.107 euros tendrn
derecho a la desgravacin fiscal por
adquisicin de vivienda habitual. De
esta forma, el mercado de la
compraventa se normaliza y gana en
transparencia;
una
anormalidad
histrica
(el
que
el
Estado
subvencione de forma directa la
cuenta de ganancias de las
empresas
del
sector
de
la
construccin) ha muerto[260];
La eliminacin mencionada en el
punto anterior hace que el nmero
de
pisos
vendidos
disminuya
fuertemente[261]; es un fenmeno
similar al que ya haba sido
observado en la industria del
automvil en el momento de la
eliminacin de las ayudas para la
compra de coches en 2010[262];
Los bancos comienzan a vender los
pisos que tienen acumulados,
usando valindose de las lneas
preferentes de financiacin que el
Banco Central Europeo les haba
concedido para evitar su quiebra.
Este hecho permite que los bancos y
cajas puedan vender sus pisos a un
menor precio. Como te puedes
imaginar, este hecho enfurece a los
constructores, al provocar la bajada
de los precios de la vivienda[263];
Ante la recuperacin econmica que
se afianza en el resto de Europa, el
Banco Central Europeo sube los tipos

de inters. A Espaa, cuya Economa
an sigue en recesin, esta subida le
sorprende en muy mala situacin.
Ahora lo que le vendra bien seran
unos tipos de inters bajos que
estimularan
el
crecimiento
econmico[264];
El
paro
no
ha
bajado
sustancialmente; los bancos siguen
siendo restrictivos en sus polticas de
valoracin de los pisos y de
condiciones
de
concesin
de
prstamos hipotecarios. La poblacin
es ms consciente de que los precios
llevan ya varios aos derrumbndose
y de que lo seguirn haciendo en los
prximos
aos.
Todos
estos
elementos hacen que el nmero de
pisos vendidos contine bajando;
Los
vendedores,
que
llevan
esperando varios aos a vender sus

pisos por lo que valen, son
conscientes del efecto que la
finalizacin de la deduccin fiscal
tendr en los precios. Algunos se
apresuran a sacar los pisos a la
venta a un precio menor. Ante esta
realidad, el mercado se anima, pero
los compradores desean mayores
rebajas;
Los precios de los alquileres siguen
bajando, pero a menor ritmo que en
aos anteriores;
Espaa empieza 2011 con una tasa
de paro (sistemtica Eurostat) del
21% y lo acaba al 22%.
Aos 2012 y posteriores
La cultura del alquiler se ha
afianzado y es una alternativa real
para muchas personas. Tras el
perodo 1997-2006 una parte de la

poblacin es consciente de las
consecuencias nefastas que ha
tenido la mentalidad de comprar es
siempre una buena inversin,
nunca bajan, alquilar es tirar el
dinero.
Consecuentemente,
la
tendencia de la gente a firmar una
hipoteca
ha
disminuido
sustancialmente;
Se extiende entre la poblacin la
idea de que los precios de los pisos
han bajado y de que pueden bajar
mucho ms;
La bajada de la poblacin en el
grupo de los nacidos entre 1985-1990
hace que la demanda de pisos est
muy mermada;
Usando el ndice de TECNOCASA , para
el mercado de segunda mano, los
precios de los pisos han bajado ya el
58% en trminos
principios de 2006.
reales
desde
Algunos creemos que a partir del ao 2014

(incluido este mismo) puede ser un
momento adecuado para comprarse un
piso[265]. Lo ms importante es que:
El valor objetivo del bien se

aproxime lo ms posible al precio
que me piden;
El montante que haya de pagar por
los intereses del dinero que he
tomado prestado para comprar el
piso sea mayor que el precio de
alquiler que tendra que pagar si en
vez de comprar alquilo;
Crea firmemente en la subida de los

precios para los aos que vienen;
Piense que voy a estar en una
situacin de poder hacer frente a las
devoluciones de la deuda que an
tengo, aunque se den aumentos en
los tipos de inters a los que me
estoy financiando.
Cuanto mayor sea la intromisin del Estado

en el desinfle natural de la burbuja
inmobiliaria que an sigue existiendo en
Espaa en 2010 y menor sea la proteccin de
los propietarios a la hora de alquilar sus
pisos, ms tiempo tardarn en recuperarse
los precios de los pisos y el mercado
inmobiliario en general.
4.3. NEGOCIANDO CON EL VENDEDOR
Un principio que nos ser muy til tanto

cuando negociemos el precio de alquiler
como el de compra, es el de que el nico
lmite a nuestras acciones es la legalidad. En
ningn momento hemos de tener en cuenta
ni la decencia ni la moral, hacerlo sera
discriminatorio
de
cara
al
vendedor/arrendador.
Hasta 2006
se
apoyaron en la legalidad vigente para
pedirte precios de escndalo. Ahora esa
misma legitimidad es la que te asiste a ti
para sacar el mayor valor al dinero. En caso
de que sintieras algn tipo de miramiento
para con ellos, estaras actuando de forma
discriminatoria, puesto que ellos nunca lo
tuvieron. Las proposiciones que se hicieron a
los compradores fueron inmorales, ilegtimas
e indecentes, pero en todo caso legales, que
es lo que importa. Apliquemos los mismos
principios en aras de la no discriminacin.
4.3.1. TIPOLOGA DE VENDEDORES
Como el forero LosMundosdeYupi defini en

El Confidencial el 28 de Julio de 2008, hay
varias tipologas de vendedores segn en
que momento del ciclo nos encontremos.
Recapitulo:
1 Nuncabajista.
2 Mipisovaleistas.
3 Nobajarnmuchomasistas.
4 Ahorasquehantocadofondistas.
5 Esta fase final del desarrollo es la
ms compleja y donde se producir una
diversidad de especies, algunas de las
cuales estn an por definir, pero de las
que destacamos:
A) Tragamoshastaelfondistas.
B) Nostimaroncomoachinistas.
C) Tenamosquehabervendidoantesistas
Los nuncabajistas forman un grupo que

se dio hasta, como mximo, principios de
2009. Exista hasta entonces el principio de
que los pisos nunca bajaran, algo que es
falso. Como en el perodo 1990-1996 los
precios de los pisos subieron en trminos
nominales, pero la inflacin fue muy superior
a esa subida (es decir, en trminos reales los
precios de los pisos bajaron), la gente no fue
consciente de que los precios de los pisos
hubieran bajado. A ello se le suma el hecho
de que muchos se han comprado un piso y
asumir que el precio de mercado del mismo
haya bajado es asumir una prdida
patrimonial, algo a lo que se niegan.
Los mipisosvaleistas definen el valor
(quieren decir precio) de su piso por las
tasaciones de los pisos que se haban hecho
en aos anteriores para pisos como el suyo o
similares. De ah que crean que osar a

contrariarles y ofrecerles menos por su piso
de lo que su vecina le dijo que le haban
ofrecido por el suyo, es en s mismo un
ataque.
Nobajarnmuchomsstas a los que se
refiere nuestro forero LosMundosdeYupi. Se
dan ya en el ao 2008. El se refiere a sta
como una especie del ao 2008. Yo ms bien
lo pondra hacia el final de ese ao y en el
ao 2009. Se trata de gente/vendedores que
son conscientes de que algo pasa. Los
gobernantes, tanto de derechas como de
izquierdas, les dicen que no se preocupen,
que es un buen momento para comprar,
pero en su entorno las cosas tienen otra
pinta: los carteles de pisos en venta (y
desde mediados de 2008 de alquiler) en
todas
las
ciudades
espaolas
son
omnipresentes, la gente est perdiendo el
trabajo, Intuyen que en el mercado
inmobiliario sucede algo, pero no acaban de
saber qu es. No conocen los resultados de

la estadstica de TECNOCASA y, aunque los
conocieran, no se los creeran. S que son
dados a pensar que los precios estn
cayendo algo, pero no el mo, porque no me
compares mi piso en el que hecho obra con
las porqueras que ofrecen por ah, slo
bajarn en la periferia, ya sabes, en sitios
como en los que ha construido El Pocero,
en la costa y en sitios donde nadie quiere
comprar, pero en el centro, nunca, eso es
imposible.
Ahorasquehantocadofondistas son los
que han pasado por las anteriores fases a
trancas y barrancas, con muchsimo esfuerzo
intelectual y superando con gran dificultad
las ideas preconcebidas. A finales de 2009 y
e n 2010 todava no veo que este grupo
exista. Los nicos que son abanderados de
esta visin son los constructores. Estos
buscan de forma sibilina animar a los
potenciales compradores a adquirir un piso,
an sabiendo que los precios van a continuar

bajando en los prximos aos.
Una vez que has tomado la decisin de
comprar un piso, hay formas que se pueden
usar con el fin de transmitir el mensaje de
que quieres una rebaja importante. Que te
quede claro que el mensaje va a ser de una
gran dureza. Vas a decir sin tapujos que su
piso vale de media el 65-70% menos de lo
que lleg a costar en el ao 2006.
Lo nico que has de moderar es la forma en
la que transmites la informacin.
4.3.2. CUESTIONES QUE HAY QUE EVITAR
MENCIONAR
4.3.2.1 Comentarios agresivos

Su piso no vale lo que usted pide;
Esto es lo que le ofrezco: si lo toma
usted bien y si no, tambin;

Seora,
vyase
usted
espabilndose, porque los precios se
estn derrumbando.
Las anteriores frases las puedes reemplazar

por otras que eviten el conflicto y que
reestablezcan la paz social, tales como:
Ciertamente su piso vale lo que me
pide, pero es que los bancos estn
muy duros y no conceden crdito a
nadie;
Seora,
muchas
gracias
por
ensearme su piso. Me ha gustado.
Lo he estado hablando con el banco
y ya sabe como estn: no conceden
crdito. Puedo ofrecerle tanto por el
piso;
La gente se est quedando sin

trabajo, el paro sigue aumentando,
los bancos estn muy rcanos y no
me prestan el dinero y hay muchos
pisos en venta. Pero mi primo me va
a dejar algo de dinero y, haciendo un
esfuerzo enorme, puedo ofrecerle X.
Es bueno presentarse como vctima de la

crisis inmobiliaria, del paro y del sistema.
Huyamos del enfrentamiento. Hemos de dar
a entender que s, que queremos pagar lo
que piden, pero que no podemos porque el
sistema no nos lo da, no porque no lo
valga. Es buena idea mirar al propietario
con cara de pesadumbre y no demostrar
nunca ante l que sabemos qu esta
sucediendo en el mercado. Es ventajoso
mostrarse solidario con el propietario: los
dos sabis que el piso cuesta lo que no vale,
pero son fuerzas externas el sistema, los

poderosos, los bancos y dems los que te
impiden darle al vendedor aquel precio que
los dos pensis que vale. Todo es mentira:
t ya sabes que el precio que se pide no
corresponde ni por asomo al valor objetivo
(que antes ya has podido calcular sabiendo
el precio de alquiler y tus gastos de
financiacin).
Ante la inmobiliaria el comportamiento es
otro, como luego analizaremos.
4.3.2.2 COMENTARIOS INTELECTUALES
Como con los ingleses, lo nuestro por lo

general no es el debate intelectual. A la
gente le hastan las conversaciones en las
que haya que poner en relacin tres o cuatro
ideas. Es inteligente evitar dar explicaciones
largas de nuestra opinin sobre el mercado,
ya que aburriremos al personal.
Evitar hablarles de tipos de inters en

detalle es positivo. Mencinalo, pero una
sola vez. Yo no incluira en ningn caso
conceptos como probabilidad de impago del
alquiler o valor objetivo. Son conceptos
que no van a entender y para ellos su piso
tiene un valor del pasado: viven en el ao
2005 o en el 2006 viven en la luna.
4.3.2.3. COMPROMETERNOS A PAGAR UNA
CANTIDAD POR EL PISO.
Ms adelante vers por qu. No diremos le

ofrezco X, sino tenderemos a decir:
creo que le podra ofrecer X por su
piso;
haciendo un enorme esfuerzo podra
darle X
4.3.2.4. LOAR DEMASIADO AL PISO
No lo olvidemos: en estos momentos hay

muchos ms pisos a la venta que potenciales
compradores y la tendencia es que los pisos
en el mercado aumenten. No dira tonteras
ni horteradas como:
este es el piso de mis sueos Hay

muchos pisos que te van a ir muy
bien slo que este es uno de ellos;
me he enamorado de l, ya slo te
falta decir que tiene glamour;
es exactamente el que buscaba ;
es que me ha emocionado.
Hemos de evitar declaraciones cursis que

demuestren una ligazn emocional con el
piso. Aunque realmente sea el piso que
deseas por todo el oro del mundo NUNCA lo

expresara. El piso que has visto es uno de
tantos y ya est. El desesperado por vender
es el propietario. En muchos casos lleva
varios aos intentando deshacerse de su
piso y no logra que un mirlo de oro, como
lo llaman las inmobiliarias, le pague lo que
vale, pero que el mercado nunca volver a
pagar.
T tienes una posicin de fuerza y, en
cualquier caso, te puedes ir al alquiler. Como
ya hemos visto, estn en cada libre y son
mucho ms baratos que los gastos
resultantes de la financiacin del prstamo
hipotecario.
4.3.3. CUESTIONES QUE PUEDE RESULTAR
INTELIGENTE DECIR
Demostrar un inters medio en el piso, dar

a entender que se sabe que se venden muy
pocos, que los bancos no prestan dinero para

hipotecas y que, por tanto, a pesar de querer
pagar el precio que se nos pide, no podemos
hacerlo porque los malos de la pelcula (los
bancos) nos lo impiden.
Este podra ser uno de los pisos que me
gustan, pero nunca este es el nico
piso
Sacar fallos al piso, aunque realmente no te
importe nada, siempre y cuando los mismos
sean crebles. Ejemplos:
La cocina es pequea;
Tiene poca luz;
Hay que hacer una remodelacin de las
habitaciones, cambiar la electricidad y
fontanera,
En caso de que el propietario conteste a los
argumentos que te hacen no querer el piso,
no respondera, no entrara en una discusin.
No merece la pena: estn sordos y lo nico
por lo que se guan es por los precios de

2005-2006, por lo que ellos creen que el piso
vale.
No ser nada concreto sobre en cundo les
vamos a volver a contactar. Simplemente
basta con no decir nada al final de la visita,
a no ser que el propietario te diga Le
interesa?
A
ello
le
contestara
escuetamente:
Me lo tengo que pensar. Hay muchas
cosas que hay que remodelar;
A ver lo que me dan en el banco. Ya
sabe cmo se han puesto ltimamente:
con tanto paro y tanta crisis no dan un
duro
El mensaje que hay que transmitir es
sencillo:
Este piso puede ser uno de los muchos
que me interesan, aunque le veo fallos;
Creo que vale lo que usted pide, pero el
banco no me lo da;
En estos momentos, haciendo un
esfuerzo excepcional, le puedo ofrecer X
pero dse prisa porque tal vez el banco
se eche atrs en la concesin del crdito
y todo ello sin ser altivo.
4.4. Cmo tratar con las inmobiliarias
4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir
Que estamos desesperados, aunque
realmente lo estemos;
Que tenemos una cuenta-vivienda,
aunque en muchos caso es mucho
ms econmico pagar los impuestos
que tengamos que pagar porque el
ahorro que vamos a conseguir en
caso de esperar, va a ser mucho
mayor de lo que vamos a tener que
abonar en impuestos por no usar la
cuenta-vivienda;
Evita cualquier tipo de disquisitez
intelectual;
Loar demasiado el piso como he
explicado anteriormente;
No entres en una discusin sobre
opiniones de la direccin en la que
va el mercado si ves que la persona
de la inmobiliaria se pone agresiva.
Con ese tipo de gente vas a perder
el tiempo.
4.4.2. Lo que puede ser positivo decir
Hablar abiertamente de la situacin del
mercado. Yo dira que
S que los precios se estn
hundiendo;
Cul es el efecto que tendr en el
mercado la finalizacin de la
desgravacin por adquisicin de
vivienda habitual y que antes hemos

descrito;
Que los bancos no conceden
crditos;
Que la tasa de paro est al 19% o al
porcentaje que est en ese
momento;
Que s que los compradores tienen
la sartn por el mango;
Que no tengo problema en ir al
alquiler porque s que los precios en
este
mercado
se
estn
derrumbando;
Que las cajas/bancos tienen pisos a
rebosar y que o bien los estn
sacando al mercado o bien estn al
acecho para hacerlo.
Y de lo que esta sucediendo en estos
momentos en el mercado de compraventa
efectiva y de los pisos que han bajado:
Hablara del ndice TECNOCASA con el

fin de demostrar que s lo que est
sucediendo en el mercado;
Que los precios estn bajando
mucho ms de lo que dice el
gobierno;
Que no estoy dispuesto a pagar
precios de 2005 ni 2006 sino los
actuales;
Que mi dinero vale mucho ms casa
de lo que ellos te dicen, de la misma
forma que ellos piensan que su casa
vale mucho ms dinero.
Les dejara claro que mover ficha en
cuanto me hagan visitar un piso que
realmente me interese, que no hago perder
el tiempo a nadie, pero que no voy a pagar
lo que los pisos no valen. El nmero de

inmobiliarias ha bajado enormemente en los
ltimos aos y las que han quedado estn
desesperadas. El nmero de ventas ha
bajado fuertemente y se recuperar muy
poco en los prximos aos.
Hemos de tener en cuenta una cosa: la
inmobiliaria siempre tender a decirle al
vendedor que el precio de los pisos es
demasiado alto y a ti que lo que ofreces es
demasiado bajo. Las inmobiliarias estn para
hacer negocio, no para servirte ni a ti ni al
vendedor. Os harn creer lo que haga falta
con tal de hacer negocio. De ti quieren el
mayor dinero. Son sin lugar a dudas uno de
los elementos ms importantes en la
creacin de la burbuja inmobiliaria y el
empobrecimiento de una parte muy
importante de la poblacin que se ha
producido entre 1997-2006. Cuanto mayor
fuera el precio de venta de los pisos ms
alta era la comisin que ellos se llevaban.
Han animado a los vendedores a poner el

precio ms alto, ms alto que la vecina del
tercero que acababa de vender su piso (a un
precio de escndalo). Intentemos aprender
de la experiencia de otros y no los
cometamos porque nos falte conocimiento
de cmo funciona el mercado.
Hay un grupo dentro de esta especie que es
especialmente agresiva. Parece que cuando
le ofreces un precio cercano al valor objetivo
le has pisado el pie. Yo no me cortara:
atacara educadamente. No seamos cndidos
y no olvidemos nunca que ellos, con el fin de
que te compres un pisos y sacarse su
comisin, van a mentirte lo que consideren
necesario, incluso llegarn a creerse sus
propias mentiras.
Si te dicen:
Esa oferta no es seria dira es tan
seria como lo que pide el vendedor
por el piso, ni ms ni menos seria;
pero el piso vale 100, contestara:

valdr 100, pero lleva 9 meses en
venta y no se vende, as que 100 no
valdr. Para m vale 60 y es lo que
estoy dispuesto a ofrecer ya sabe
usted lo duros que se han puesto los
bancos;
no me tome usted el pelo, dira:
yo no le tomo el pelo, le digo a qu
precio estoy dispuesto a comprar. Ya
sabe que compradores ahora somos
pocos y pisos los hay a mansalva;
El de la inmobiliaria, intentando
vender el piso de su cliente: no voy
ni a pasar esa oferta porque es
irrisoria, dira: estoy tan interesado
en comprar como usted en que el
vendedor venda. Si no hay venta
usted no se lleva la comisin. Desde
el momento en que el piso lleva en
venta un ao es porque el precio que
se pide es demasiado alto. Seamos

racionales, es en su propio inters:
pase la oferta. Es usted el primer
interesado en que el vendedor se
baje de la burra;
El agente inmobiliario te dice: No
me moleste usted ms. Ya ha visto
varios pisos y siempre hace ofertas
que son de risa, di sin cortarte un
pelo: Puedo adaptarme a tratar con
gente agresiva, pero no maleducada.
Si no desea que le llame
interesndome
por
sus
pisos
simplemente no inserte ud anuncios
en prensa, es la mejor forma.
Ante ataques agresivos lo peor que

podemos hacer es callarnos. Apuesto por el
ataque sin complejos necios. Las dinmicas
existentes actualmente en el mercado son
muy positivas para el comprador y van a

continuar mantenindose as muchos aos
ms. La tendencia del mercado y este libro
son nuestros principales aliados. Si a ello le
la seriedad que has de tener contigo mismo
sois un equipo difcilmente batible.
4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias
y realmente te quieren decir, pero
nunca te dirn
Las inmobiliarias, con el fin de mantener su
negocio, han de continuar perpetuando
visiones enraizadas entre la poblacin tales
como alquilar es tirar el dinero, nunca
bajan y dems. Vamos a explicar los
recursos argumentativos ms usados por
esta gente y lo que realmente te dicen, pero
nunca te dirn.
Los pisos han bajado algo, pero
mucho menos de lo que la gente se
cree, quiere decir:
Si usted supiera lo que ya han bajado

no se lo creera porque la gente en
este pas no tiene ninguna cultura
financiera;
Si usted supiera lo que van a seguir
bajando, no sera tan necio como para
comprar un piso ahora, ya que maana
van a ser mucho ms baratos.
Los pisos han bajado en muchas

zonas, pero en esta mucho menos
porque aqu estamos en una zona
muy especial, quiere decir:
Los precios de los pisos estn que
hacen aguas en todo el pas. A ver si
soy capaz de encontrar una razn que,
desde la ignorancia de la ciudadana,
parezca creble. Mi objetivo es llevarle
a usted a engao y que se trague que
aqu caen menos. Para ello me sirve
cualquier argumento: que por la zona
vive la Preysler o lo que fuera.
Los vendedores, que realmente

desean vender este piso, han
rebajado varias veces el precio del
piso y ya no lo van a bajar ms,

quiere decir:
Los propietarios llevan ms de dos
aos de media en vender el piso. Como
no estuvieron dispuestos a bajarse de
la burra en su momento cuando el
mercado les daba un poco menos de lo
que deseaban en un principio, se han
visto obligados a rebajar varias veces
el precio. Pero claro, cada da el
mercado da menos por el piso. Si
ustedes les hacen una oferta con el
20% del descuento de lo que piden
ahora se la aceptarn. Si ellos no la
aceptan, tendrn que vender con un
descuento de mucho ms del 20%
respecto a lo que piden hoy con el fin
de venderlo en un ao;
A este precio no hay quien venda el
piso. Si ustedes esperan tiempo
conseguirn el piso a un precio mucho
ms barato el ao que viene: yo
esperara.
Ya han bajado los pisos y aqu no

van a bajar ms
Aqu, aunque nos creamos especiales,

no lo somos. Como en el resto del pas
se venden muy pocos pisos y menos se
van a vender menos el ao que viene.
El nmero de pisos en venta aumenta y
los
precios
van
a
continuar
desplomndose durante los prximos
aos;
Cuando los precios de los pisos en el
ao 2006 comenzaron a bajar, nuestra
poltica fue, desde el primer momento,
negar la realidad. Reconocerla hubiera
significado ir contra nuestros propios
intereses. Ahora que es innegable que
bajan, no lo reconocemos. Tambin,
como en 2006, intentamos llevar
inducir al error a la gente hacindole
pensar que es el momento idneo de
comprar. De todo lo que intentamos
engaar a la gente ya no sabemos ni lo
que es verdad ni mentira.
Se ve ms movimiento en el
mercado y que la gente se anima
ms a comprarse un piso
Hay algunos que no saben lo que
sucede y que se lanzan a ponerse la

soga al cuello en estos momentos. Los
que
trabajamos
en
el
sector
inmobiliario ya sabemos que los
precios
van
a
continuar
desplomndose;
El Gobierno miente, los bancos y cajas
tambin y el grupo de presin de la
construccin ni
digamos.
Como
consecuencia de tanto engao hay
algunos desaprensivos que se lanzan a
la piscina cuando esta no tiene agua.
Es un buen momento
comprarse un piso
para
Soy un caradura de mucho cuidado,

pero es que, como no venda pisos: de
qu voy a comer?
4.5. MEDIDAS POSITIVAS EN GENERAL
Visitara el mayor nmero de viviendas

posible. Cuantas ms casas visitemos, ms
posibilidades tendremos estadsticamente de
encontrar un propietario que ajuste el precio

del piso a su valor objetivo.
Recordemos que en un mercado poco
transparente, los participantes en el
mercado,
ya
sean
compradores
o
vendedores, no saben lo que est
sucediendo. Este hecho aumenta las
posibilidades de que el vendedor obtenga
por el piso un precio ms alto que la media
para transacciones similares cuando los
precios estn subiendo, y el que el
comprador pueda comprar a precios ms
bajos que la media cuando estos estn
bajando. Esta es una gran ayuda en la poca
de bajadas en la que estamos, al aumentar
las probabilidades de que las ofertas a la
baja sean aceptadas.
Cuanto ms aumente la necesidad de
dinero en metlico que tenga el vendedor,
mayor ser su tendencia a realizar rebajas.
Tus aliados son los embargos judiciales, que
ya llegaron en 2009 a los 93.319[266], la tasa

de paro y la necesidad de liquidez de los
bancos y las cajas. Cuanto ms avance el
ciclo inmobiliario, mayores sern las rebajas.
Las ofertas realistas impresionarn a los
vendedores y a las inmobiliarias. El secreto
es presentarlas siempre como que deseara
ofrecer ms, pero que los bancos (!qu
malos ellos!) no prestan el dinero que se
pide.
Cuanto menos me interese el precio, ms
draconianas han de ser las ofertas que tengo
que hacer. De esta forma realizar una labor
social:
Al ayudar a los vendedores a hacerse
a la idea de la realidad de lo que el
mercado est dispuesto a ofrecerles;
Al allanar el camino a posteriores
compradores. Al estar el vendedor
acostumbrado a ofertas mucho ms
bajas que sus pretensiones, estar

ms dispuesto a aceptar ofertas ms
bajas a las que deseaba en un
primer momento.
Una vez que tengamos un piso que NO nos
interese (s, que no nos interese) puede ser
bueno hacer una oferta mucho ms baja de
lo que nos piden por l. Nos estaremos
haciendo un gran favor, dado que nos
permitir ver con ejemplos prcticos cual es
la receptividad del mercado a las nuevas
valoraciones objetivas de los pisos. As
podremos calibrar mejor nuestro mensaje a
nuestro mercado local por cuyos pisos nos
interesamos.
Nunca calculara el precio del piso por
metros cuadrados construidos, sino tiles. Es
un error muy comn pagar X euros/metro
cuadrado construido. Nosotros slo pagamos
por la superficie de la cual realmente
disfrutamos y no por aquella que el
constructor no supo aprovechar.

4.6. TCNICAS MUY EFECTIVAS DE
NEGOCIACIN
Son dos. Sabemos que hay gente que las ha

utilizado. Corresponder a cada uno decidir
si la emplea o no. En cualquier caso, es
bueno que conozcamos su existencia. Hay
que darse cuenta de que, para que los
vendedores acepten el valor objetivo de su
piso, hay que ayudarles un poco. Ellos para
inflarlos ya contaron con la ayuda de los
bancos/cajas, la mitologa popular y ahora
con la del Gobierno. T mismo has de
sopesar hasta qu punto te vas a andar con
miramientos con ellos. La decisin es tuya.
4.6.1. Ayudando al vendedor a caer en
la realidad
Tras haber mirado muchos pisos llegamos a
la conclusin de que un piso nos interesa.

Por el piso nos piden 100 euros. Usando
nuestra frmula llegamos a un valor objetivo
de 40 euros. Varios son los pasos que se han
de seguir:
Visitar el piso;
Todava no haremos ninguna oferta
por el piso. No daremos ninguna
indicacin sobre si el piso nos ha
interesado o no. Seremos neutros;
Hablara con amigos/familiares con
el fin de que vayan a ver el piso. Que
las personas que vayan a verlo lo
hagan por separado a travs de la
misma agencia que te ha puesto en
contacto con el vendedor o bien a
travs de otra (si es que el vendedor
usa varias);
Elegira bien a los auxiliadores. Que

no se note que estn relacionados
entre s. Es decir, evita que tengan
parecidos fsicos que les puedan
relacionar entre s o formas de
expresarse como la nuestra;
Una semana despus de nuestra
primera visita y de constatar que nos
interesa el piso, una primera persona
amiga va a visitarlo. Tras unos das,
que esta misma persona haga una
oferta por el piso. En este caso por
50 euros. Como te podrs imaginar,
la reaccin del vendedor/agencia va
a ser muy negativa ya que el precio
de salida es de 100 euros. Hemos de
preparar a nuestro amigo para la
reaccin que probablemente tendr.
La forma de actuar que nuestro
amigo ha de tener es agresiva, s,
muy agresiva: Lo toma o lo deja,
ese piso ni se asoma a lo que vale,
dnde vive usted: en Marte?, no

estamos en 2005 sino en 2011-15. De
tratarse de una constructora que le
diga directamente Bueno, si no se
lo compro a usted a este precio, se
lo comprar al banco que se lo va a
embargar mucho ms barato, usted
ver;
Esta forma agresiva de reaccin ser
un verdadero jarro de agua fra para
el vendedor/ inmobiliaria y le
ayudar a situarse en la realidad;
Ahora tras este primer amigo que
vayan desfilando ms. Haremos que
todos se comporten de forma
distinta: unos que hablen ms, otros
menos, lo importante es que nadie
pueda ver que tenemos relacin los
unos con los otros. Que todos ellos
de una forma u otra y con distintos
das de diferencia entre la visita y la
oferta vayan realizando ofertas por

precios muy realistas y ajustados al
valor objetivo del piso. En este caso
en el rango 40-55; nunca ms alto;
Tras unos meses (no debemos
preocuparnos porque en estos
momentos la especie abundante es
la de los vendedores) aparecemos
de nuevo y preguntamos si el piso
sigue en venta. Lo volvemos a
visitar, involucramos al vendedor
emocionalmente con frases como ya
sabe como est el mercado, estoy
haciendo un esfuerzo muy grande
para hacerle una oferta digna y
justa, porque deseo un trato justo
tanto para el vendedor como para
m. Le ofrecemos 60.
Esos 60
respecto a los 100 de partido es
poco, pero mucho ms que el rango
40-55 que le han estado ofreciendo
nuestros amigos. Nosotros nos
presentamos como una persona de

carcter humilde y honrado que
realmente hace todo lo que puede
para darle al vendedor el precio que
pide.
4.6.2. La manita de ltima hora
Como ya hemos comentado y analizado, los
perodos de venta en los ltimos aos se han
alargado debido a una demanda muy
mermada dados los precios estratosfricos
de los pisos. La esperanza de mucha gente
es realizar la mayor inversin de su vida,
vender uno de sus pisos a un precio
desorbitado.
Te voy a dar un ejemplo muy bueno de otro
tipo de activo que sigue el esquema mental
que acabo de describir. El 16 de Julio de 2009
El Correo de Bilbao dice:[267]
La crisis frena el traspaso de licencias e
impide jubilarse a 70 taxistas de Bilbao. Los
bancos no prestan dinero a los que se

interesan por la profesin y necesitan 180.000
euros para pagar la cesin.
A ello aade:
Son taxistas con ms de tres dcadas de
servicio a sus espaldas. Su edad supera los 60
aos, pero, a pesar de todo, ven muy lejana su
jubilacin. El motivo? La crisis ha paralizado
la transferencia de licencias en Bilbao.
Alrededor de 70 profesionales de la capital
vizcana casi el 10% del total aguardan un
milagro que les permita bajar la bandera y
aparcar su vehculo de forma definitiva.
Valieron alguna vez esas licencias de taxi

30 millones de las antiguas pesetas? No,
nunca. Por qu llegaron las licencias a esos
precios?
Porque los tipos de inters hacan
que los gastos de financiacin de
cualquier deuda fueran muy bajos y,
por
tanto
la
capacidad
de
endeudamiento enorme;
Porque los bancos creyeron que los
precios de los activos, fueran estos
pisos o licencias de taxi, nunca
caeran;
Porque los compradores de las
licencias de los taxis nunca creyeron
que fueran a bajar de precio.
Ahora tienes a 70 taxistas en Bilbao que
creen que su licencia vale 30 millones y
esperan un milagro. Cuanto ms tarden en
vender la licencia al precio que en ese
momento estime el mercado, peor para
ellos. El ao que viene las podrn vender a
un precio menor, ya que las expectativas de
los precios de las licencias sern peores.
Los taxistas de Bilbao, como los vendedores
de pisos, viven en otra dimensin. Viven en
una realidad virtual que se ha estancado en
los aos 2005-2006. La frustracin de ver que
no se vende el piso o la licencia al valor

que se considera, es muy profunda. A veces
necesitan el dinero y otras no desean hacer
el tonto. Cmo voy a vender la licencia/ o
el piso a menos de 180.000 euros cuando un
amigo mi/o mi vecino vendi el suyo a ese
precio hace 4 aos? Eso sera malvender, y
de eso ni hablar. Lo mismo dirn los
promotores/constructores varias veces:
La gente no es que no quiera comprar. Hay
mucha demanda insatisfecha. El problema es
que no dan crdito- afirma un experto. El
Pas, Negocios, 20/04/2008, pgina 5.
El problema de la demanda de pisos no es el
precio, sino las expectativas. Luis Nozaleda,
presidente y consejero delegado del grupo
Nozar el 27/04/2008 en Negocios de El Pas,
pgina 36.
Tras llegar a un acuerdo sobre el precio del

piso (usando la anterior tcnica descrita
ayudando al vendedor a caer en la realidad
o cualquier otra), este es el esquema que

sigue la tctica la manita de ltima hora:
Durante la negociacin del precio del

piso dejaremos en todo momento
claro que el precio est condicionado
a la firma final del contrato de
compraventa. Sin contrato de
compraventa no hay venta del piso;
Digamos en repetidas ocasiones que
hasta el mismo momento de la firma
del contrato nos podemos echar para
atrs;
Ni se me ocurrir dar una seal
mediante un contrato de arras. No
nos hace falta, en estos momentos y
en aos venideros, la demanda va a
ser tan dbil que no tendremos
ninguna necesidad de dar una seal
para asegurarnos que nos reserven

el piso;
Una vez acordado el precio (precio
condicionado siempre a la firma final
del contrato) retrasaremos una o dos
veces en el ltimo momento la firma
del contrato. Esto har que el
vendedor se ponga ms nervioso.
Aduciremos razones de salud, de lo
que sea, pero siempre en ltimo
momento.
De
esta
forma
aumentaremos la excitacin del
vendedor. Tras aos de espera y
haber
tenido
que
bajar
sustancialmente sus expectativas de
precio, por fin vende su piso. Eso s,
no al valor que para l tiene, sino a
un precio mucho ms bajo;
Ahora nos armamos de valor: en la
misma mesa del notario, e inminente
la firma del contrato, le decimos con
tranquilidad Gracias por haber sido

usted tan amable y haberse tomado
la molestia de estar aqu hoy.
Perdone por la cancelacin de la
firma, pero es que he estado
enfermo (o lo que sea). A ltima
hora el banco me ha denegado el
crdito. En vez de concederme X me
conceden Y. Habamos acordado que
le pagara 60 (el precio de salida era
100 recuerda) y le puedo dar 56.
Nosotros muy tranquilitos. Lo hemos
de decir como si estuviramos
pidiendo perdn. La culpa de que no
le d el precio que l pide, lo que
vale, no es nuestra. Yo reconozco el
valor del piso, pero es el sistema el
que me impide darle el precio que l
pide En este mismo momento le
puedo firmar el cheque por 56 porque
lo tengo, pero no por 60 porque el
banco no me da el dinero, si no
encantado.
La reaccin te la digo yo, que la he
experimentado en dos ocasiones. La
excitacin de que la venta, tras tanto
esfuerzo, tiene lugar es tal que
tenemos una muy alta probabilidad
de que nos la acepten. 4 pueden ser
4 millones de pesetas, es decir:
mucho trabajo. Recordemos que a
nosotros nadie nos regala el dinero,
as que no tenemos porqu regalarlo
tampoco.
Complementando estas dos tcnicas tal vez
sea prudente, en la misma mesa de firma
del acuerdo del contrato, deducir del precio
de venta la comisin que se lleva la
inmobiliaria. Este tema lo puedes ventilar
con una frase: Yo no he contratado a esta
inmobiliaria, sino usted y yo no la voy a
pagar.
Depender del dinero que deseemos
regalar al vendedor para que nos mostremos

ms o menos combativos. Cuanto ms
combativos seamos, ms posibilidades
tendremos de obtener un precio por el piso
que mejor se adapte a ese valor objetivo. Si
resulta que nos regalan el dinero seremos
pasivos; si nos lo hemos tenido que ganar
con el sudor de nuestra frente, lucharemos.
CAPTULO V
SAQUEMOS PARTIDO DEL ALQUILER
Tesis:
1. Dado que los precios de los pisos van
a continuar bajando durante los
prximos aos, que la demanda
disminuir debido a las dinmica de
poblacin, y que la oferta continuar
aumentando, es un muy buen
momento para alquilar y, sobre todo,
para renegociar el precio de un
alquiler existente;
2. Existen una serie de tcnicas de
negociacin del alquiler que son muy
efectivas.
5.1. ES MOMENTO DE ALQUILAR? POR QU?
S, s que lo es. Muy posiblemente estamos
ante una de las mejores situaciones que

nunca se hayan dado para alquilar. Los
precios de los alquileres, respecto de los
precios de compraventa, son muy ventajosos
y van a bajar an ms. La cantidad de pisos
en venta, que al no ser vendidos pasan al
mercado de alquiler, va en aumento. Este
hecho hace que los precios de los alquileres
continen desplomndose en los prximos
aos.
5.2. CUL VA A SER LA TENDENCIA EN LA
EVOLUCIN DEL PRECIO DE LOS PISOS?
En los aos 2006, y sobre todo 2007, los

precios de los alquileres subieron en Espaa.
La razn fundamental fue que, como el
nmero de ventas de pisos bajaron
fuertemente, los propietarios prefirieron
esperar a mejores momentos para vender.
Ellos no deseaban malvender. Por esta
razn nos hallamos con dos factores que

hicieron que los precios de los alquileres
subieran en aquellos aos. Por un lado, la
cantidad de pisos en venta que se
acumulaban, pero que slo estaban
destinados a la venta y no al alquiler. Por
otro, todos los potenciales compradores
optaban por el alquiler, ya que los precios de
compra eran prohibitivos.
Ante una mayor demanda de pisos por
parte de potenciales inquilinos que de pisos
disponibles para ser alquilados, los precios
de los alquileres subieron. A da de hoy
existe mucha ms oferta de pisos en alquiler
que demanda[268].
Desde mediados de 2007, y sobre todo a lo
largo de 2008, el nmero de pisos en alquiler
aument considerablemente[269]. Estos
nuevos pisos que salan al mercado de
alquiler estaban, en principio, dirigidos a la
venta. Los vendedores preferan esperar
porque no los venda a los precios que

deseaban. Como consecuencia de este
proceso, los precios de los alquileres bajaron
fuertemente en el ao 2009 respecto a
aquellos firmados durante 2007 y sobre todo
principios de 2008.
La decisin de alquilar el piso en vez de
venderlo al precio de mercado (an siendo
este ostensiblemente inferior al de
2005/2006),
es
financieramente
poco
inteligente por varias razones:
Los precios de los pisos seguirn
cayendo en los prximos aos;
El riesgo de impago del alquiler ha
aumentado considerablemente a
medida que la recesin econmica
avanza en Espaa. Se puede llegar a
tardar hasta 18-24 meses en
expulsar a un inquilino que sepa
jugar con todos los resortes legales;
El rdito que me hubiera dado en

2008 y hasta mediados de 2009 una
cuenta corriente o un depsito es
mucho mayor que lo que hubiera
ingresado en concepto de alquiler. A
ello se une un mucho menor riesgo
de impago si lo comparamos con el
riesgo de impago del alquiler.
El nmero de pisos que seguirn saliendo al
alquiler en Espaa continuar en aumento
en los prximos meses y aos por varias
razones:
Los compradores seguirn sin poder

comprar como consecuencia del
aumento del paro y las mayores
restricciones de las entidades de
crdito en la poltica de concesin de
crditos;
El hecho de que el precio de los

pisos baje y de que, por tanto,
menos vendedores estn dispuestos
a vender, har que el nmero de
pisos en el mercado de alquiler
aumente, de forma tal que los
precios de los alquileres continuarn
bajando[270];
El Gobierno se ha empeado en
apoyar a toda costa los intereses de
constructores y promotores, se ha
metido entre ceja y ceja promover el
alquiler de aquellos pisos que los
promotores no pueden vender al
precio que se les antoja. A tal fin les
ha concedido ayudas. De esta forma,
el nmero de pisos disponibles para
el
alquiler
continuar
aumentando[271];
Una vez que la zona Euro (no
necesariamente en Espaa) vaya
recuperndose econmicamente, los

tipos de inters subirn. Si a eso se
aade que los precios de los
alquileres
seguirn
bajando,
resultar que el alquiler ser mucho
ms ventajoso. Al aumentar los tipos
de inters resultar ms caro
comprarse un piso, puesto que los
bancos/cajas
me
pedirn
en
concepto de intereses ms por el
dinero que me prestan.
Animo a a leer el artculo En crisis y sin
financiacin, es el momento de de enterrar
el tpico alquilar es tirar el dinero?
publicado en El Mundo el 24/03/2009[272]. En
l se explican de una forma muy didctica
los clculos que se han de hacer a la hora de
ver cul es la carga real de una hipoteca en
cuanto a los gastos se refiere. Me quedo con
el siguiente prrafo que recoge muy bien
como el tomar una hipoteca, teniendo en
cuenta los
devengados,
gravosa:
gastos por los intereses

puede ser tremendamente
Comparando estas cifras de vrtigo (la de

pagos de intereses por el crdito concedido)
con las que rodean al arrendamiento, mucho
ms terrenales a priori, se pueden sacar todo
tipo de conclusiones que, al menos, harn
dudar a aquellos que defienden aquello de
alquilar es tirar el dinero. Partiendo de la
base de que el precio medio que cuesta
arrendar una vivienda tipo en Espaa -75
metros cuadrados- asciende a 662 euros (dato
que se obtiene partiendo del precio de 7,2
euros/metro cuadrado en 2006 publicado por
el Observatorio del Alquiler ms la
correspondiente subida del IPC), un inquilino
podra hacer pagar ms de 62 aos de
arrendamiento slo con los intereses que
supone la hipoteca tope calculada. Eso s, este
crdito se corresponde con viviendas de
mucho mayor nivel y cuya renta mensual est
por encima de los 662 euros.
Buena prueba de cmo est el mercado de
alquiler lo da la noticia del 28/12/2009 en El

Correo:
2.300 vascos ofrecen sus pisos vacos al
Gobierno (Vasco) para que los alquile en plena
crisis. La lista de espera para entrar a en el
programa Bizigune[273], que hasta ahora ha
contratado 4.500 inmuebles, ha crecido ms
del doble desde junio[274]
Por qu crees que mucha ms gente ofrece

al Gobierno Vasco para que se lo alquile?
Muy fcil: porque no lo pueden vender al
precio que desean y tienen miedo atroz a los
impagos.
Con todo lo que te explicado: crees que
con un aluvin de pisos en el mercado, los
precios de los alquileres subirn o bajarn?
La respuesta la tienes en el mismo artculo:
La renta mxima que la Administracin vasca
paga por un piso del programa Bizigune ha
bajado de 750 a 600 euros
Por qu ha bajado el precio que el

Gobierno Vasco est dispuesto a pagar? Muy
fcil: porque el mercado se est inundando
de pisos para alquilar y, consiguientemente,
los precios de los alquileres en el mercado
libre se hunden.
5.3. PSICOLOGA DEL CASERO
La formacin financiera en Espaa es

bajsima, algo que juega a todas luces a tu
favor. La gente sigue creyendo que alquilarle
el piso a un seor es un gran negocio,
aunque no se da cuenta de que el riesgo por
impago est en estos momentos en su
cumbre. Este riesgo seguir en los niveles en
los que nos hallamos durante mucho ms
tiempo debido a que la recuperacin
econmica en Espaa, traducida en una
fuerte creacin de empleo, tardar mucho en
llegar. Yo opino que no bajaremos del 20%
de tasa de desempleo antes de principios de

2012.
Desde muchos puntos de vista es mucho
ms eficiente vender un piso y tener el
dinero en una cuenta corriente que tenerlo
en alquiler, mxime a sabiendas que el
precio del piso continuar bajando en los
prximos aos.
Las prioridades del casero son:
Cobrar y no tener problemas;
Que no le destrocen el piso.
5.2. TCNICAS DE NEGOCIACIN DE ALQUILER
DE UN PISO
Conociendo la psicologa del arrendador,

doy varias ideas con el fin de que sacar el
mayor valor al dinero a la hora de alquilar un
piso. Las saco todas de la de la renta de un
piso en una de las mejores zonas de Espaa

en cuya negociacin particip. Transcribo la
carta que uso y comento las ideas que
lanzamos:
Estimado seor,
le mandamos esta carta con la finalidad de
darle a conocer nuestra situacin como
arrendatarios en su vivienda, as como de
hacerle una interesante propuesta. Llevamos
ya un ao en ella y con ocasin de la revisin
del precio del arrendamiento mediante su
actualizacin con el I.P.C., deseamos hacer
balance sobre las mejoras que hemos
realizado en su apartamento.
De acuerdo con la pgina del Instituto
Nacional de Estadstica a fecha de hoy
(www.ine.es), el ndice de Precios al Consumo
de los doce ltimos meses apenas si se ha
alterado unas dcimas, por lo que no se
deber alterar el importe del alquiler o, en
caso de hacerlo, la variacin ser inapreciable.
Deseamos manifestarle las mejoras que
hemos realizado durante este ao en el piso a
los efectos de que tenga constancia del debido
cuidado con el que tratamos su propiedad:

Pintura: hemos pintado toda la casa para
hacerle un lavado de cara: cuartos, pasillos y
cuartos de bao.
Humedad del pasillo y cuarto de bao azul:
Electricidad:
Cocina: realizamos al inicio de nuestra estancia
un importante cambio de muebles en la cocina
que le ha dado un aire nuevo a la misma. En
concreto, hemos renovado la encimera, los
armarios, cajones y baldas. Igualmente
renovamos el cableado, los enchufes y la
iluminacin de la cocina.
Zona de servicio: se ha renovado y mejorado
la iluminacin del cuarto de bao, as como
adecentado la zona de la ducha y blanqueado las
baldosas del mismo. Se ha acondicionado el
dormitorio de servicio con una nueva lmpara, un
espejo, una mesilla de noche y orden de tabla de
plancha.
Todas esas mejoras hacen aumentar el valor
de su piso y se quedarn en su casa una vez la
hayamos abandonado. El importe total
gastado ha sido de cuatro mil (4.000 ) euros.
En cuanto a las reformas necesarias que

quedan pendientes, deseamos trasladarle la
necesidad de cambiar ambas puertas
(principal y de servicio). Nos gustara proceder
al cambio de las mismas, pero dado el elevado
importe que ello supondra entendemos que no
debemos afrontarlo por nuestra parte, mxime
teniendo en cuenta el desembolso ya realizado
para adecuar la casa y acomodarla a un
estado aceptable.
Por ltimo, deseamos hacerle la siguiente
propuesta: como sabe, la brutal crisis
econmica actual ha generado un aumento
enorme del paro y de los impagos por alquiler.
Segn la informacin que hemos obtenido
hablando con inmobiliarias en Madrid capital,
en estos momentos alrededor del 20% de los
contratos de alquiler acaban en litigio.
Tambin se ha producido una fuerte bajada en
los precios de los arrendamientos. Los pisos
que estaban en venta y que no se han vendido
han salido al mercado de alquiler haciendo que
los
arrendamientos
hayan
bajado
sustancialmente. Slo hace falta darse una
vuelta por nuestra zona para hacerse una idea
de ello.
Pese a la inseguridad en el pago de las

obligaciones que ha producido esta crisis,
nosotros
deseamos darle las mayores
seguridades posibles en el pago del
alquiler. En estos momentos inquilinos en los
cuales la inseguridad de impago sea minima
valen su peso en oro.
Nuestra propuesta es la siguiente: le
ofrecemos adelantarle ntegramente el precio
del alquiler de un ao a cambio de una rebaja
del precio.
Por un lado, usted podr disponer del dinero
del alquiler (el cual le pagaremos de una sola
vez al principio del ao) obteniendo un
ventajoso inters del cuatro por ciento (que es
el rendimiento actual de los mejores depsitos
que podemos obtener). Asimismo, tendr todo
el precio del arrendamiento en la mano desde
un principio, por lo que su riesgo de impago
del alquiler ser nulo y obtendr una liquidez
del cien por ciento.
Por ltimo, para el caso de que abandonemos
la vivienda antes de terminar el ao usted se
quedar con el importe ntegro que le
hayamos abandonado sin que tenga que
devolvernos el importe proporcional hasta la
terminacin del ao del arrendamiento. As, si

al da siguiente, por ejemplo, de haberle
pagado decidimos abandonar el piso, usted se
quedar con todo el dinero que se le haya
pagado que ser el correspondiente al alquiler
de todo el ao del piso (x ).
En lo dems, el arrendamiento se regir por lo
que acordamos en el contrato.
Actualmente pagamos una renta de mil euros
mensuales (1000 ). Le proponemos fijar tal
renta en ochocientos euros mensuales (800
), por lo que el importe total anual de la
renta ascendera a nueve mil seiscientos euros
(800euros* 12 meses=9.600) que le
abonaramos en su cuenta como venimos
haciendo hasta ahora, el prximo mes de
junio. En cuanto a los gastos ordinarios, stos
se seguirn abonando en el modo que
venamos haciendo hasta ahora.
Nuestro inters es doble: darle mayor
seguridad en un momento en el que el riesgo
ha aumentado considerablemente ofrecindole
todo el precio anual en un solo pago y obtener
una rebaja razonable del precio del
arrendamiento que permita amoldarnos a esta
nueva situacin en el mercado de alquiler.
Le enviamos un saludo agradecindole de

antemano su atencin y esperando que valore
positivamente el cuidado y renovacin que
estamos realizando de la casa.
En espera de su pronta respuesta,
Ideas que se recogen en esta carta y que

creo que es muy bueno seguir:
He de informarme bien sobre cules

son los precios de alquiler en mi
zona para un piso similar al cual
estoy alquilado. Hara un pequeo
estudio
preguntando
por
las
inmobiliarias y llamando a pisos en
los que cuelgue el cartel de se
alquila. La bajada en nuestro
alquiler o la oferta que hagamos por
un piso ha de ser realista y ajustada
a lo que es factible obtener;
En todo momento, har referencia a
lo mal que est todo y que para m

lo ms importante es que el
propietario tenga su dinerito al final
del mes. Resulta que esto es lo que
a l ms le interesa. Ante todo, y a
pesar de cmo est la economa del
pas, no hay otra cosa que ms
deseemos que pagar nuestras
deudas. Para ello, y por tal hercleo
esfuerzo, lo nico que deseamos es
un cable por parte del propietario.
Nos hemos de presentar como
vctimas del sistema, que estn
haciendo lo indecible con el fin de
satisfacer al propietario. De esta
forma, generamos una reaccin de
piedad egosta. Piedad porque la
reaccin del propietario ser que
este se solidarice con nosotros, y
egosta porque si es que se
solidariza con nosotros es por el
mero hecho de que l es el primer
interesado en que podamos salir

adelante y as asegurar su renta;
En todo momento seremos corteses
y recordaremos de forma detallada
las mejoras que hayamos realizado
en el piso y su precio con el fin de
que el propietario sienta que somos
uno, que nos preocupamos por l y
su piso;
Ofrecer el pago de un ao o de tres
meses o del perodo que sea. Este es
un buen argumento al pensar el
propietario que el cobro de su renta
est a salvo. No lo olvides: este el
aspecto ms importante para el
propietario;
Ante una conversacin en la que
est negociando una bajada del
precio de alquiler, dar a entender
de forma sutil que estoy dispuesto a
marcharme del piso en caso de no
ceder, aunque sea parcialmente a

mis peticiones. Creo que las
siguientes frases pueden venirme
muy bien:
Es que ya sabe usted cmo
est el patio y cunta gente se
est quedando sin trabajo en
Espaa. Yo estoy haciendo lo
imposible por mantenerme en
el puesto y claro: por algn
lado tengo que ahorrar algo
porque, es que si no, me
tengo que buscar otra cosa.
Fjese cmo est todo: mucha
gente se est volviendo a vivir
con sus familias porque no les
da para pagar el alquiler;
Usted est contento conmigo
como inquilino ya que ve que
soy buen pagador. Si no
estuviera en la situacin en la
que estamos no le pedira una

rebaja del alquiler, pero creo
que es justa. Si no le parece
bien lo entender, pero ya
sabe que mi voluntad (aunque
no lo sea, eso da igual) es
quedarme en su piso durante
una larga temporada y yo lo
que quiero es poderle pagar a
usted porque tambin ha de
poder vivir de algo. Tal vez
podamos llegar a un arreglo
positivo para los dos y que,
sobre todo, le garantice un
cobro sin problemas;
Mi prioridad es llegar a un
acuerdo justo para ambos.
Pero claro, tal y como estn
las cosas, en caso de que no
pueda bajar algo la renta me
tendr que buscar algo. Creo
que sera bueno para los dos
que lleguemos a un precio de

alquiler justo es que si no,
tengo
que
mirar
otras
posibilidades
Demos pena, intentemos crear un
sentimiento de piedad por nuestra
situacin. Frases como es que en mi
empresa las cosas estn muy mal,
la recesin nos est pegando a
todos fuerte y con lo mal que lo
est haciendo este Gobierno se va a
ir mucha ms gente a la calle nos
pueden echar un cable.
CAPTULLO VI
LA SITUACIN REAL DEL SISTEMA BANCARIO

ESPAOL Y SUS CONSECUENCIAS EN EL
MERCADO INMOBILIARIO
Tesis
1. La situacin patrimonial de la banca y
cajas espaolas es, posiblemente,
mucho peor de lo que nos estn
haciendo querer ver;
2. El Banco de Espaa ha creado
normas cuya finalidad principal es
que
se
pueda
endulzar
las
valoraciones de los activos del
sistema;
3. Muy posiblemente las prdidas reales
de bancos y cajas ponen al conjunto
del sistema bancario espaol en una
situacin muy difcil: podemos
demostrarlo mediante los propios
datos que los bancos/cajas nos

facilitan, adems de los clculos que
nosotros tenemos en cuanto a lo que
los precios de los pisos han bajado
ya;
4. Los test de estrs financiero a los que
fueron sometidos las instituciones
financieras espaolas se realizaron
en base a unas presunciones de
bajada de los precios de bienes
inmobiliarios errneas.
6.1. LAS CONSECUENCIAS DE LOS IMPAGOS Y
LA SITUACIN REAL DE LOS BANCOS Y CAJAS
La labor fundamental de un banco o una

caja es actuar como intermediario entre los
ahorradores y los que necesitan endeudarse.
Los ingresos de un banco provienen sobre
todo de los intereses de los prstamos
concedidos y de las comisiones generadas.
En Espaa, el sistema financiero est

dividido entre cajas y bancos. Cada una de
ellas supone ms o menos el 50% del
conjunto del sistema.
La banca espaola, como todos sabemos,
est en crisis. Durante los ltimos aos los
bancos, y en especial las cajas de ahorro,
han financiado de una forma directa o
indirecta la mayor parte de la actividad
constructora del pas. Este hecho ha
provocado la implosin de la burbuja que
nos ha llevado a una situacin de quiebra de
una buena parte de las cajas de ahorros y de
algunos bancos medianos. Hay que distinguir
entre los grandes bancos tipo BBVA y
Santander (menos expuestos a esta
situacin) y el resto. La financiacin de la
burbuja inmobiliaria, unida a la crisis
econmica, genera una acumulacin de
prdidas en dos frentes: por un lado, las
prdidas provenientes directamente de la
burbuja inmobiliaria y, por otra, aquellas
originadas por la concesin de crditos en

otras reas de la economa.
La consecuencia de todo ello es que el
conjunto del sistema bancario en Espaa
esconde en sus balances activos txicos
(crditos de mala calidad y activos
inmobiliarios a precios sobrevalorados) a
gran escala. Los mismos proceden en gran
parte de la financiacin de la actividad
inmobiliaria (embargos de viviendas por
impago del prstamo) y, en menor medida,
de otras reas de la actividad econmica.
Por esta razn, la banca es en estos
momentos la propietaria directa o indirecta
de la mayor parte de los activos
inmobiliarios de todo tipo (pisos, lonjas y
dems) que no est en manos de los
particulares. Este hecho implica que el
comportamiento del sistema bancario
durante los prximos aos sea clave para
entender las dinmicas de los precios de los
distintos activos inmobiliarios.
En caso de que el sistema bancario se vea

obligado a sacar al mercado todos los pisos y
dems activos inmobiliarios que posee, el
impacto sobre el mercado ser brutal. Quien
decidir sobre la velocidad a la que estos
activos salen al mercado, ser el Banco de
Espaa y el Gobierno. Cuanto mayores sean
las provisiones que se exijan a los
bancos/cajas por los pisos que posean,
mayor ser la necesidad de estos de sacarlos
al mercado. La razn es sencilla: en caso de
tener que provisionar un piso que poseen
ahora, han de reconocer que han tenido una
prdida. Cuanto mayor sea la prdida que se
les exija reconocer, ms razn tienen para
quitarse los pisos de encima.
Como te puedes imaginar, los primeros
afectados de que los bancos y cajas se vean
obligados a vender pisos, son las
constructoras/promotoras, ya que tienen un
competidor que ofrece su propio producto a
un mucho menor precio. De esta forma, las
cajas y bancos alimentan la espiral a la baja

en el mercado.
El Banco de Espaa se halla ante dos
posibilidades: por un lado, obligar de forma
rpida a los bancos y cajas a reconocer las
prdidas que tienen porque los precios de
mercado de los pisos que poseen son
menores que los crditos que an se les
adeudan, o bien arrastrar esta situacin
durante varios aos. En ambos casos las
consecuencias son catastrficas. Optar por
arrastrar los precios sin reconocer que estos
en el mercado libre ya han bajado,
posiblemente sea peor. En este ltimo caso,
Espaa entra en una situacin muy similar a
la de Japn en los aos 90 con una diferencia
importante: la falta de tejido industrial. Esta
diferencia puede hacer que la recesin
econmica en Espaa sea crnica.
En relacin con el ratio de morosidad de
cajas y bancos, la declarada en un buen
nmero de entidades financieras tendra que

entre el 15 y el 20 por cien, siendo incluso
ms alto en algunos casos. Para algunas
entidades ms grandes el ratio declarado
debera estar entre el 12 y el 15 por cien del
conjunto de los crditos concedidos.
Existen muchos intereses para que los
bancos y cajas no tengan que reconocer la
situacin real. Entre otros, que han sido los
polticos de turno en sus reinos taifas los que
han nombrado a gestores de cajas. Pero
bueno... as es Espaa.
Para que te hagas una idea de la gravedad
de la situacin, el Centro de Investigacin
Financiera del IE Business School y
PricewaterhouseCoopers cifra en hasta 50.000
millones el capital que necesitan las
cajas[275] como consecuencia de las
prdidas derivadas de la depreciacin de los
pisos/casas que tienen en cartera. Lo que
realmente sucede lo resume el nuevo
presidente de la Confederacin Espaola de

Cajas de Ahorros el 21/04/2010 cuando dice
que las cajas de ahorro estn en una
situacin extrema[276].
Finalmente, buena parte de las cajas de
ahorro y algunos bancos medianos han
desarrollado sus propias actividades de
promocin inmobiliaria, creando importantes
grupos promotores con los que mantienen
niveles de riesgo muy elevados. Voy a
analizar el caso de una caja y un banco con
riesgos por desarrollo inmobiliario directo
prximos a 7.000 y 1.732 millones de euros
respectivamente
Vamos a fijarnos en los riesgos que tiene un
banco mediano que ha sacado muchos de
sus activos inmobiliarios fuera de su balance.
Analizamos los nmeros:
Ao 2009
Holding X
116,146
Golf A
14,264
Golf B
20,8
Desarrollo en islas
16,1
Empresa A
2,01
Emprea en la costa
27,6
Inmobiliaria A
7,29
Inmobiliaria B
4,3
Invesiones Turisticas
945,7
Empresa bienes 2005
63,5
Desarrollo Portugal
1.249
Desarrollo costa sureste
63,59
Programa Y
374,2
Desarrollo costa noreste
75,71
Desarrollo de Inmuebles
0,589
Conjunto del grupo 1732[277]
De estos 1.732 millones de euros, esta

entidad tal vez tuviera que aprovisionar el
40% al haber experimentado estos bienes
una depreciacin posiblemente del 40%
respecto a su valor declarado. Al no estar
estos bienes dentro del balance, no han de
aprovisionar por ese 40% del valor perdido,
es decir, no tiene la obligacin legal de decir
pblicamente que tiene unas enormes
prdidas. Dentro de la legalidad, usa los
medios a su alcance con el fin de ocultar su
verdadera situacin.
En el caso de otra entidad, la exposicin a
sus subsidiarias de promocin a travs de su
subsidiaria, asciende a unos 6.405 millones
de euros. Esto se divide en una parte de
fondos propios (dinero que realmente los
constructores han puesto para el proyecto) y

el resto son los crditos que ha prestado. Las
plusvalas ocultas, es decir, aquellos bienes,
tipos oficina con un valor cero o muy bajo en
su balance, a pesar de tener un valor mucho
mayor, es de 2.420 millones de euros. Las
prdidas patrimoniales deben rondar, por lo
menos, los 4.284 millones de euros[278].
Vamos a hacer los nmeros:
Plusvalas ocultas
+ 2.420
Prdidas del grupo inmobiliario

Agujero patrimonial
- 4.284
-1.864 millones de
Este clculo es muy a la baja. Muy

posiblemente el agujero ande ms bien por
los 3.000 millones de euros. Crees que una
caja/banco puede subsistir con semejante
diferencia entre lo que debe y lo que tiene?
Una de las muchas medidas que el

Gobierno y el Banco de Espaa ha puesto en
manos de los bancos y cajas para poder
ocultar su verdadera situacin patrimonial,
es la prrroga del plazo legal de tres aos
para empezar a construir en los suelos
urbanizables. De esta forma, se impide que
vuelvan a considerarse rsticos esos terrenos
lo que llevara al desplome de su valor. As,
los bancos/cajas no tienen la obligacin de
aprovisionar
(reconocer
las
prdidas
sufridas) por la prdida de valor de sus
activos que ha tenido lugar. El fin es claro:
evitar que entre los inversores cunda el
pnico que tendra que existir si se les
permitiera conocer la verdadera situacin de
las instituciones de crdito. No crees que de
esta forma se est intentando llevar a error
a los inversores sobre la situacin de los
bancos y cajas en los cuales tiene
depositados sus ahorros?
Unos de los mecanismos que los bancos
utilizan para mantener artificialmente los

precios de los pisos es no venderlos,
quedndoselos en sus propios balances.
Saben que venderlos significa no tener que
verse obligados a realizar descuentos que
pondran en peligro su solvencia. De esta
forma se crea una balsa enorme de pisos
que estn retenidos de forma artificial y que
no salen a la venta. Esta situacin no se
podr mantener en el tiempo: las dinmicas
de mercado no tienen piedad, la tendencia a
la baja es imbatible. Ahora, el nico rbitro
de cundo saldrn al mercado esos pisos es
el Banco de Espaa, de l depende en
cunto tiempo se recuperar nuestro
pas[279].
Iigo de Barrn resume en octubre de 2009
los ltimos movimientos del Banco de
Espaa[280]:
El Banco de Espaa ha decidido incrementar la
presin sobre las entidades al elevar el 10% al
20% del valor de tasacin las provisiones (el

colchn con el que se hace frente a la
morosidad) con que deben contar cuando haya
transcurrido un ao desde que aceptaron un
inmueble como pago de una deuda. () Con
esta medida () se obliga a tasar de nuevo
parte de la cartera, lo que depreciar su valor
y evitar que bancos y cajas tengan activos
dentro de los balances a un precio superior del
mercado. Ejecutivos del sector entienden que
la medida es un toque de atencin para que no
se abuse de la aceptacin de inmuebles como
pago de crditos y creen que podra frenar las
ya escasas compraventas en el sector del
ladrillo (). Elevar las provisiones supone
reforzar una entidad financiera a costa de
reducir el beneficio.
Esta medida a la que hace referencia Iigo

de Barrn en su artculo va en la buena
direccin: obligar a las entidades financieras
a reconocer parte de sus prdidas; incluso el
Banco de Espaa baraja una nueva provisin
extra de otro 10% sobre activos inmobiliarios
en balance.
Cmo no, la reaccin del grupo de presin

de las constructoras no tard en llegar de la
mano de Pedro Prez, presidente del G-14
(grupo de presin de las mayores
constructoras espaolas):
() dificultar que se acepten viviendas como
pago de deudas, lo que obligar a las
empresas a venderlas a cualquier precio. ()
las instituciones financieras son las primeras
interesadas en que estos stock no estn en
sus balances. Esta modificacin entorpecer la
bsqueda de frmulas para aliviar el
endeudamiento del sector, como la dacin a
las entidades financieras de parte de los
activos como parte de la deuda. Al cerrar esta
va se empujar a muchas inmobiliarias a
liquidar activos a cualquier precio[281]
El Banco de Espaa diferencia entre dos

tipos de hipotecas no pagadas:
Aquellas a las que nos acabamos de
referir en las que la provisin para el
banco pasa del 10% al 20% del
valor de tasacin en el caso de la

dacin de pago (=cuando le doy el
piso al banco y el banco est de
acuerdo
en
limitar
mi
responsabilidad al valor de venta del
inmueble);
Aquellas otras en las que la entidad
financiera hubiera prestado menos
d e l 80% del valor de tasacin.
Mediante la reinterpretacin de la
circular 4/2004 del propio Banco de
Espaa, las entidades pasan de
tener que provisionar estas viviendas
a l 100% del valor del piso a slo el
70%. Mediante esta novedad los
bancos tienen menos inters en
vender rpidamente los pisos que
tengan en su poder dado que tienen
que reconocer unas prdidas muchos
menores.
Como
vemos,
ambas
medidas
son
contradictorias. Si bien la primera tiende a

que el ajuste tenga lugar al poner ms pisos
en venta, la segunda busca lo contrario. As
mismo, la segunda medida abre la veda a
que sean las propias tasadoras de las
entidades financieras las que tasen el valor
de mercado de los pisos que tengan los
bancos/cajas. De esta forma, se permite que
la tasacin sea aquella que interese al
banco/caja y no la real del mercado[282].
El Banco de Espaa sabe muy bien que ha
de mantener el equilibrio entre el
reconocimiento del valor real de los activos
que las entidades financieras poseen y su
solvencia. Como dice Anthony Angel, director
de la agencia de calificacin de riesgos
Standard&Poors:[283]
En el caso de Espaa Standard&Poors prev
un elevado nivel de morosidad en el sistema
financiero durante los prximos tres aos,
debido a la magnitud de la recesin, el elevado
nivel de deuda privada espaola (tanto
empresarial como de los hogares) y al rpido

crecimiento del crdito de los ltimos aos.
() Pero, sin duda, la fortaleza del sistema
financiero espaol se ver debilitada en los
prximos tres aos
Lo dice muy bien la anterior Ministra de

Vivienda, Mara Antonia Trujillo, en una
entrevista concedida a Fotocasanoticias.es el
24/03/2010:
y es verdad que nadie quiere perder, ni los
bancos, ni los promotores, ni los ciudadanos.
() Bueno, si no la vendo la pongo en alquiler.
Vale, perfecto, es una opcin que tambin
tendr su influencia en el mercado de alquiler
porque hay ms alquileres. El promotor tendr
que vender perdiendo o, si no, concurso de
acreedores
y
acabar
cerrando
y
desapareciendo y la entidad financiera
bueno, son muchos los activos inmobiliarios en
manos de las entidades financieras. Esto, yo
creo que en los prximosen este semestre
se tiene que solucionar necesariamente. Tiene
que haber una solucin porque sino nos
podemos encontrar un repunte de la crisis en
el sector inmobiliario todava peor. Esto no

creo que pueda aguantar ms. (). Esto tiene
un lmite y es que en Espaa la situacin de
crisis econmica, con muchos ciudadanos en
situacin de desempleo que no pueden
comprar y si quieren comprar no obtienen la
financiacin adecuada y, por otro lado, hay
una espera. Hay una demanda de vivienda que
est esperando a que los precios vengan
mejor, que probablemente tenga posibilidades.
Necesita un ajuste inmediato y con carcter
imperioso, y yo creo que este ajuste se tiene
que producir en los prximos meses, sino la
situacin es inaguantable[284].
Segn el peridico de Internet Cotizalia del

25/01/2010 la banca contempla una cada del
60% precio del suelo desde los mximos de
la
burbuja[285].
Cuntos
bancos
aguantaran tal bajada en el valor de sus
activos sin tener que declararse en
bancarrota? Lo nico que les salva de tener
que declararse en tal situacin son las
ayuditas contables del Banco de Espaa y las
inyecciones de liquidez del Banco Central

Europeo.
El peridico Pblico dice el 6 de abril de
2010:
() bancos y cajas siguen reservando sus
mejores activos y aguantando hasta que
mejore el mercado y suban los precios. La
banca, que ya acumula ms de 100.000
pisos[286], por supuesto niega esta
estrategia.[287]
La cuestin que queda pendiente es saber

cundo se va a recuperar el mercado
inmobiliario, as como cunto ms tiempo les
permitir el Banco de Espaa a bancos y
cajas conservar esos pisos sin tenerlos que
sacarlos a la venta. Verse obligados a
venderlos en estos momentos significa tener
que hacer frente a prdidas, al no estar el
mercado dispuesto a adquirir los pisos por
los precios cuyos prstamos los mismos
garantizaban[288].
En la noticia El Banco de Espaa exige

recortar el 20%. El valor de los activos
inmobiliarios de los bancos y bancas se
reducir un 20% en los balances de 2010.
Esos activos suman 100.000 millones de
euros, por lo que la minusvala ser de 20.000
millones en El Mundo del 10/02/2010 se dice:
Qu impacto tendr esta medida en el
mercado? () la medida aprobada por el
Banco de Espaa reflejar con ms nitidez la
exposicin de la banca al mercado
inmobiliario. La obligacin de realizar mayores
dotaciones implicar, adems un deterioro
adicional de los resultados al rebajar los
beneficios.
El aumento de provisiones podra poner en
aprietos a bancos y cajas? () Fuentes del
sector, sin embargo, consideran que algunas
cajas no estn en condiciones de cumplir con
esta medida por las estrecheces de sus fondos
propios.
La bajada del 20% del valor contable de los
inmuebles refleja la realidad del mercado? ()
La depreciacin que sufrirn suelos y terrenos
no guardar ningn parecido con la situacin

de mercado.
Cunto pisos tienen ya las entidades
financieras? () por lo menos unos 100.000
pisos. Este nmero puede incrementarse en
unas 50.000 unidades ms este ao.
Bajarn bancos y cajas los precios de los
pisos para sacarlos de su balance? Depende
de las necesidades de liquidez de cada entidad
(). El grifo se ha cerrado (la financiacin del
Banco Central Europeo) y determinados
bancos y cajas pueden verse abocados a tirar
precios para sortear sus problemas de
liquidez[289]
E l 22/02/2010 el Banco de Espaa dar una

vuelta de tuerca al hacerse pblico que est
estudiando con la banca la posibilidad de
elevar la provisin por activos inmobiliarios
al 30%. De esta forma, los bancos y cajas
tendran que llevar a prdidas ese 30%.
Como consecuencia de ello, pondran en el
mercado un gran nmero de pisos a un
precio muy inferior al del ao 2009. Parece
ser que el Banco de Espaa va dando pistas

sobre cul va a ser su posicin a travs de
Jos Mara Roldn, director general de
Regulacin del Banco de Espaa, quien el 31
de mayo asegura que bancos y cajas no
tienen ms alternativa que cumplir con la
nueva norma de provisiones, y constat que
el mensaje que subyace a la reforma es
claro:
Los
bancos
no
son
inmobiliarias[290]. Ya veremos en los
prximos meses qu quiere decir eso
exactamente.
Ahora te pregunto: qu consecuencias
crees que tendra sobre los propios bancos y
cajas reconocer tan enormes prdidas?
Podran soportarlo? Qu consecuencia
tendra sobre el mercado de pisos el hecho
de que, de repente, salieran varios cientos
de pisos a un precio mucho ms bajo del que
el mercado est barajando para pisos
similares? Crees que los precios de los pisos
bajaran ms o no?
Para los resultados del ao 2009, las cajas

de ahorro pasan a ir reconociendo en sus
balances una parte muy pequea de sus
enormes depreciaciones en el valor de los
pisos que tiene; en concreto slo 2.300
millones[291]. Estos 2.300 millones suponen
u n 270% ms de lo que haban deseado
reconocer en 2008 y mucho menos de lo que
tendrn que reconocer en 2010.
Miguel Rico Rubio, presidente del Grupo
MRA, llega a la siguiente conclusin al ser
preguntado en manos de quin est el suelo:
la verdadera burbuja que se ha creado no
es en inmobiliaria sino en el suelo. El tenedor
de la materia prima es la banca, porque,
aunque tiene que dar salida a 30.000 viviendas
que tienen en sus bacanes a cambio de la
deuda con los promotores, el mayor problema
lo tienen en la cartera de suelo. Se han
invertido 320.000 millones en suelos parados
para un mercado ms amplio, hoy en da, esa
demanda ya no existe y se tiene que
reorganizar. La liquidez que se ha dado a la
banca se ha quedado en suelo. [292]
Cuestin que planteo al lector: si como dice

Miguel Se han invertido 320.000 millones en
suelos parados para un mercado ms
amplio, hoy en da, esa demanda ya no
existe y se tiene que reorganizar: crees
que el precio del suelo que tienen los bancos
y las cajas tiene un precio de mercado
mayor o menor que aquel al que lo
compraron? Recuerda que el suelo o los
pisos y otros activos inmobiliarios son los
que garantizan que el banco te pueda
devolver el dinero que has depositado en l.
Date cuenta de la siguiente realidad: en
caso de que un terreno calificado como
urbanizable no sea construido en un perodo
concreto de tiempo, perder la calidad de
urbanizable, recuperar su categora de
rstico y, por tanto, perder un enorme
valor. Esta situacin es muy negativa para
los bancos y cajas ya que guardan
cantidades inmensas de terrenos que les han

sido dadas por las promotoras con el fin de
saldar sus deudas. Por esta razn, y siempre
que sea posible, las cajas/bancos se
lanzarn a una vorgine constructora con el
fin de evitar que los terrenos vuelvan a su
categora de rsticos[293]. Un terreno
construido siempre vale ms que uno rstico,
de esta forma, la prdida resultante para la
caja/banco es menor[294].
Incluso,
en
ocasiones,
son
los
ayuntamientos donde se ubican esos
terrenos vacos los que presionan a la
banca a edificar; de esta forma intentan que
la actividad constructora les produzca algn
ingreso va impuestos[295]. Esto lleva a que
sean ms los pisos que salgan al mercado
con la consiguiente presin sobre los precios.
E l 09/03/2010 el presidente del Consejo
Superior de Cmaras de Comercio, Javier
Gmez Navarro, afirm que las entidades
financieras nunca recuperarn el 30% de la

deuda que ha contrado con ellas el sector
inmobiliario, y que asciende a unos 97.500
millones de euros.[296]
En toda esta maraa existen dos
necesidades: por un lado, reconocer las
prdidas enormes de muchas entidades
financieras espaolas sin que ello ponga en
peligro al conjunto del sistema y, por otro,
liquidar aquellas que no sean viables.
Ambos objetivos se podran conseguir
mediante la fusin de cajas o bancos. En los
bancos la toma de decisiones sera rpida,
dado que sus accionistas seran quienes
decidiran sobre el proceso. En el caso de las
cajas no es tan sencillo ya que, al no tener
una estructura de propietarios clara, las
decisiones han de pasar por varios consejos
en los que estn representados los poderes
pblicos, los trabajadores y los impositores
(los ahorradores que tienen depositado su
dinero en las mismas). Como te puedes

imaginar, la entrada de tantos actores cuya
mayor motivacin no es la econmica, sino
ms bien la poltica y los juegos de poder,
hace que el proceso avance muy
lentamente.
Hay indicios de que el Banco de Espaa
acelerar el proceso de obligar a las cajas y
bancos a desprenderse de sus activos
inmobiliarios. El conjunto del sector de las
cajas est inmerso en un proceso de
fusiones. Estas tienen como fin que las
sanas se fusionen con una o ms
enfermas. El problema es encontrar el
nmero suficiente de cajas sanas; existen
muy pocas. El fin ltimo es llevar a cabo una
ordenada venta de parte de los activos
inmobiliarios que tiene el sector al ms alto
precio posible con el fin de daar lo menos
posible el balance de estas cajas. La prisa
del Banco de Espaa est relacionada con el
hecho de que es consciente de que, cuanto
ms rpida sea la venta de los pisos, a ms

alto precio podr tener lugar. No hay tiempo
que perder. El Banco de Espaa llega hasta a
amenzar a las cajas en cuestin con su
intervencin en caso de que el proceso no se
lleve a cabo con la celeridad requerida. As,
el Gobernador del Banco de Espaa, Miguel
ngel Fernndez Ordez, el 24/03/2010:
() quiero en esta ocasin, con la mayor
rotundidad posible, hacer una llamada a la
responsabilidad de esas cajas y de las
comunidades
autnomas
que
estn
perjudicando esos procesos (de fusin)[297]
para que cambien su actitud inmediatamente,
no slo por el dao que hacen a s mismas y a
su regin, sino por el perjuicio que causan al
resto de las instituciones de crdito espaolas
que s que estn haciendo sus deberes. ()
pero deben saber () que el Parlamento ha
dotado al Banco de Espaa de suficientes
instrumentos para que ms all de lo que
piensen las asambleas de esas cajas y los
gobiernos autonmicos, esas entidades sean
intervenidas y posteriormente liquidadas o

vendidas.[298]
La cuestin fundamental es saber si los

bancos y cajas van a ser capaces de hacer
frente a las prdidas derivadas de sus
actividades en el mercado inmobiliario. En
opinin de Santos Gonzlez, presidente de la
Asociacin Hipotecaria Espaola, no lo sern.
Santos cifra en 325.000 millones de euros la
cantidad adeudada a la banca por la
industria constructora.
Para Santos es necesario tomar medidas
urgentes y no se puede dejar pasar el
tiempo pensando que por vender unas
algunas casas con poco margen de beneficio
se va a salir del atolladero. (...) La solucin
pasa por algo ms complejo que echar la
culpa al sistema financiero[299].
Hay personas que desean que esos bancos
y cajas quebradas fueran rescatados con el
dinero del Estado. Sera eso correcto en tu
opinin? Tendran los directivos de esas

entidades que estar exentos de sus
responsabilidades civiles y penales? Quin
va a comprarles los pisos a un precio al cual
los bancos/cajas no tengan prdidas cuando
el mercado no les quiere dar ms?
Crees que los polticos, que fueron quienes
eligieron a los gestores de las cajas, tienen
algn inters en que la situacin contable de
las mismas salga a la luz? No crees que de
este hecho se derivaran consecuencias para
muchos, a sabiendas de que las concesiones
de crditos se tomaron muchas veces
siguiendo
criterios
totalmente
antieconmicos? Esta circunstancia dificulta
que las cajas enfermas puedan intentar
reparar su balance mediante, entre otros, la
ayuda de la entidad, se entiende que sana,
con la que se fusionarn.
El Economista, Luis Garicano, expone de la
siguiente forma la situacin el 01/03/2010:
() Esto[300] no soluciona nada. La suma de

entidades vulnerables es, al menos, igual de
vulnerable. La situacin requiere que el Banco
de Espaa se ponga manos a la obra e
intervenga en las instituciones que lo
requieran ()
Existen indicios claros de que la contabilidad,
al menos de las cajas[301], no es
transparente y de que el reconocimiento de las
prdidas se est posponiendo excesivamente
()
La Caixa sugiere que la mora de los bancos
(en el ltimo trimestre)[302] ha crecido a un
ritmo constante desde que la crisis comenz,
mientras que la de las cajas ha dejado de
crecer en abril de 2009. Si desde ese mes la
situacin de morosidad se ha estabilizado, esa
es la mejor noticia que he odo sobre la
economa espaola en mucho tiempo. ()
En los datos de mora de julio de 2009, slo
Caja Castilla la Mancha, intervenida por el
Banco de Espaa, presentaba unas cuentas
transparentes. Pues bien, su nivel de mora
alcanzaba el 17,3 por ciento[303]. El resto del

sector mostraba un 5 por ciento ()
En suma. Por su efecto sobre la economa
domstica, por la falta de transparencia de sus
cuentas, y por las grandes posibilidades de
deterioro futuro, creo que es hora de intervenir
en el sector financiero. () est claro que hay
muchas entidades que no son solventes () y
estas estn contribuyendo a asfixiar a la
economa espaola.() No es posible la
recuperacin econmica sin que los bancos
reconozcan sus prdidas, las purguen y
comiencen a cumplir su labor de prestar dinero
de nuevo.()
Qu instituciones deben ser intervenidas?
() El Banco de Espaa sabe qu
instituciones no tienen suficientes recursos
propios y puede forzarlas o bien a conseguir
ms capital, o bien a vender activos y
participaciones; si esto no es posible, puede y
debe intervenir. Ya. Lo quieran los polticos
autonmicos o no.[304]
La Ministra de Economa, Elena Salgado,
dice el 18/03/2010:
Un tercio de las entidades podra sufrir
problemas de solvencia y de este grupo un
tercio permanece al margen de la
reestructuracin. En todos los proyectos que
por el momento han cursado las cajas de
ahorro se mezclan entidades sanas y otras
que
prevn
algn
problema
en
el
horizonte[305]
A ello, y el mismo da, ngel Laborda,

director de Coyuntura de Funcas aade
Hay que ver cmo aguantan (las cajas)[306]
esos muros de contencin y absorben esos
activos inmobiliarios hasta que la economa en
general empiece a recuperarse. El problema
es que a muchas entidades no les dar tiempo
y el tsunami las puede arrasar. A partir de
2010 y 2011 las provisiones son menos porque
hay que cubrir fallidos, la cuenta de resultados
se reduce y la morosidad aprieta.[307]
Despus de haberte explicado en qu

medida los precios de los pisos han bajado y
lo van a seguir haciendo: crees que hay

muchos bancos y cajas en una situacin
contable delicada?; crees que la tasa de
mora del conjunto de las cajas est en algo
ms del 5% cuando resulta que para la Caja
Castilla la Mancha est en el 30%?; Crees
que el Gobernador del Banco de Espaa
tiene algn tipo de responsabilidad en el
hecho de que tantas cajas y bancos estn en
quiebra cuando l ha de controlar sus
prcticas de concesin de crditos?; Crees
que un banco o caja con un alto ndice de
mora puede prestar dinero? En caso de que
no: qu consecuencias tiene este hecho en
la economa de un pas? Crees que este
pas podr crecer si la intermediadora entre
el ahorro y el gasto/inversin est muy
tocada?
La visin ms actualizada de la situacin
del sistema bancario espaol nos la da el
informe Reverse Conquista de Mediobanca
Securities de 8 de julio de 2010. Este informe
ve cuatro escenarios posibles de ratio de

morosidad dependiendo de de qu escenario
se parta:
Apoyndose en la metodologa
utilizada para analizar los resultados
del BBVA del cuarto trimestre de 2009
que, en resumen, ha optado por
hacer frente a los impagos mediante
la deduccin de sus beneficios para
el perodo;
Apoyndose en lo sucedido durante
la recesin de 1993;
Usando los datos de la Caja Castillala-Mancha que, como sabemos, fue
intervenida en marzo de 2009;
El caso de Irlanda
La media de estos cuatro escenarios es que
el ratio de morosidad es del 10,8%[308] del
conjunto de los prstamos concedidos y 199
mil millones de
euros de
activos
dudosos[309], o lo que es lo mismo, 107 mil
millones de euros ms de los ya reconocidos.
Estos datos representan ms del doble de lo
que el Banco de Espaa reconoce para el
sistema bancario/cajas de ahorro. Este
escenario medio significara que el sistema
se hallara a medio camino an en reconocer
las prdidas reales existentes.
En el primer escenario (se presupone que el
conjunto de los bancos y cajas tienen un
ratio de impagados similar al BBVA , algo que
no es cierto) el aumento de la morosidad es
del 16% respecto de lo an declarado. Esto
querra decir que la tasa de morosidad
llegara al 5,9% del conjunto de los activos
as como unas prdidas an no reconocidas
por el sistema de 14.442 millones de euros.
En el segundo caso, el aumento de la
morosidad respecto de la declarada sera del
45% hasta llegar al 8,6% del conjunto de los
crditos concedidos. Esto sera suponer que

la recesin actual es ms leve que la
experimentada en 1993, lo que es incorrecto:
la recesin actual es mucho ms profunda,
entre otras razones por la incapacidad de
devaluar la peseta (la cual ya no existe) y
por el nivel de endeudamiento de las
economas privadas.
En el tercer escenario el porcentaje de
morosidad subira un 71% respecto del
oficial, o lo que es lo mismo, 157 mil millones
de euros ms (91.820 millones de euros son
los declarados). La tasa de morosidad del
sistema se situara en el 13,8%.
En el cuarto caso, y apoyndonos en la
experiencia de Irlanda, la tasa de morosidad
subira al 15,9% del conjunto del sistema. Si
esto fuera cierto los crditos dudosos y an
no declarados se iran a los 292.000 millones
de Euros, es decir, un 118% ms de los
declarados. Este escenario sera catastrfico
para Espaa, pero factible en la realidad.

6.2. TEST DE RESISTENCIA FINANCIERA DE
JULIO DE 2010[310]: RAZONES QUE INDUCEN
A PENSAR QUE EL SISTEMA FINANCIERO
ESPAOL PODRA ESTAR QUEBRADO
La cada de los precios de todos los activos

inmobiliarios
(pisos,
casas,
lonjas
comerciales, terrenos y dems) y la
consiguiente recesin econmica que sufre
nuestro pas desde hace varios aos, han
llevado a que los bancos y cajas hayan
recibido gran cantidad de propiedades
inmobiliarias. Estos bienes sirven como pago
de las deudas an existentes. La cada del
precio de esos mismos activos, y que hemos
estudiado anteriormente, hace que la
garanta real (los pisos y dems) no cubran
necesariamente el valor de la deuda an
existente. Ante esta realidad, el valor de las
deudas que tiene el banco/caja es superior

al de los activos (acciones, cuentas
corrientes ante el Banco de Espaa, pisos,
lonjas y dems). Esta situacin lleva a un
banco/caja a la bancarrota[311]. Si a este
elemento aadimos que se tiene la
percepcin de que el valor de las garantas
de las deudas continuar devalundose a
futuro y que la tasa de paro permanecer
alta en los prximos aos, hace que existan
dudas ms que razonables sobre si los
bancos y cajas espaoles son solventes.
Como consecuencia de lo anterior las
instituciones financieras espaolas tienen
enormes dificultades para financiarse[312].
Derivado de lo anterior, y de las
necesidades de los bancos y cajas espaolas
de financiarse como fuera, se han
desarrollado dos elementos diferenciadores
de la dinmica del mercado bancario espaol
desde mediados de 2007:
Por un lado, la enorme competencia por

ofrecer a los clientes depsitos que dieran
unos mayores tipos de inters; de esta
forma se atrae al ahorro hacia banco/caja de
turno[313] [314]. Los bancos estn
remunerando ya desde finales de 2007 a los
clientes sus depsitos a un tipo de inters
muy superior de aquel que se considera que
no tiene riesgo (=aquel al cual se prestan
los bancos entre s). Esto quiere decir que el
banco/caja habr de generarlo de algn
sitio; para generar este inters superior al
que a l le pagara un banco en caso de
prestarle dinero, el banco/caja que te da ese
tipo de inters tan alto ha de invertir en
activos ms arriesgados. De esta forma
aumenta el riesgo de que devuelvan el
dinero que les has prestado: recuerda que
son los activos en los que el banco/caja
invierte el dinero que has depositado en ella
los que utilizar para devolverte a ti tu
dinero.
Por
otro,
las
llamadas
cuotas
participativas[315] que son instrumentos
financieros similares al capital, pero muy
ventajosos para las cajas. Estas son a
perpetuidad; slo han de pagar un inters a
su poseedor en casos muy concretos y estn
a un nivel de cobro muy similar al capital, es
decir, en caso de insolvencia de la caja, su
tenedor ser uno de los ltimos en cobrar.
As mismo su propietario carece de derechos
polticos. Desde 2007 las cajas han hecho un
uso muy extendido y abiertamente abusivo
de las mismas con el beneplcito de la
Comisin Nacional del Mercado de Valores y
del Banco de Espaa. Las cajas han usado
sus maquinarias de ventas entre sus clientes
minoristas y la nula cultura financiera de los
espaoles para venderles estas cuotas. La
cajas les han ofrecido unas condiciones de
inversin mucho peores de las les hubieran
exigido
inversores
profesionales[316],
quienes, muy posiblemente, nunca hubieran
prestado dinero a las cajas espaolas habida

cuenta de su situacin patrimonial real.
Hablo de la situacin patrimonial real y no
de la declarada en sus balances, que es otra,
como demostraremos, y mucho peor que la
anterior.
Los inversores internacionales creen que
Espaa
como
Estado
puede
ser
insolvente[317]; piensan que una serie de
instituciones de crdito pueden caer y que el
Estado tendra que hacer frente a las deudas
para evitar un desmoronamiento del sistema
financiero espaol[318]. Ante tanta deuda el
propio Estado podra tener que declararse en
bancarrota[319].
Con el fin de despejar todo tipo de dudas,
las instituciones de la Unin Europea
coordinaron en julio de 2010 la realizacin de
una serie de pruebas de resistencia
financiera para bancos y cajas de toda
Europa[320]. Vamos a entender en qu
consisten estas pruebas en el caso

espaol[321], Esto nos permitir entender
mucho mejor cul es la situacin patrimonial
real de nuestro sistema financiero.
En qu consisten estas pruebas/test de
resistencia financiera?[322]
Los exmenes los realizan los

Bancos Centrales de los distintos
Estados miembros;
Estos exmenes los coordina el
Comit Europeo de Supervisores
Bancarios por mandato del ECOFIN
del Consejo Europeo junto con el
Banco Central Europeo y la Comisin
Europea;
Queda a la libre decisin de los
Bancos Centrales de los distintos
Estados controlar la veracidad de la
informacin contable usada;

Se parte de un conjunto de
escenarios macroeconmicos iguales
para todas las instituciones de
crdito que se sometieron a estas
pruebas;
Se
pretende
someter
a
los
bancos/cajas a una situacin en la
que los mercados internacionales se
desarrollen en su contra, de esta
forma se puede constatar en qu
medida pueden hacer frente a esta
situacin, es decir, cunto aguanta;
Se analizan varias fuentes de riesgo
a las que los bancos/cajas realizan
estn expuestas:
la cartera financiera de los bancos, es
decir, los bonos que los mismos tienen
ya sean de empresas o de Estados;
las posiciones de inters: segn el
desarrollo de los tipos de inters las
instituciones tendrn que hacer frente
a ms altos pagos. Habr que ver en

qu
medida
son
capaces
de
contrarrestar subidas o bajadas de los
mismos; esto depender de en qu
medida sean dadores de crdito o
receptores;
las carteras de bienes inmuebles de
todo tipo que poseen.
Nosotros vamos a analizar, sobre todo, el

tercer apartado. Este mismo es el que
supone mayor fuente de riesgos para los
bancos y cajas en nuestro pas.
Las pruebas de esfuerzo financiero parten
de las siguientes premisas:
El
valor
de
los
inmuebles
residenciales se deprecian en Espaa
e n 2010 el 8,8% respecto a 2009 y el
15,2%
en 2011 respecto al ao
precedente[323];
Las tasaciones de los bienes
inmuebles residenciales las llevan a
cabo, en gran parte, las tasadoras

englobadas en ATASA . Recordemos
que la estadstica del Ministerio de
Vivienda se nutre de esos mismos
datos.
Vamos a ver qu es lo que dice la
Estadstica del Ministerio de Vivienda
respecto a la evolucin de los precios de los
pisos desde el segundo trimestre de 2006
hasta finales de 2009. Hemos tomado estas
dos fechas como referencia por los
siguientes motivos:
La del segundo trimestre de 2006
porque ya hemos demostrado que en
ese momento es cuando se vivi el
apogeo del precio de los pisos: ya a
partir del segundo semestre del ao
(tercer trimestre) los precios de los
pisos comenzaron a bajar. En el
segundo trimestre de 2006 es cuando
la garanta que los bancos tenan

sobre los crditos concedidos tena
su mayor valor de mercado; esto
quiere decir que en este momento
mejor protegida estaba la deuda
puesto que el valor del bien que
serva como garanta era el ms alto
que la cantidad adeudada;
La del ltimo trimestre de 2009 ya
que las pruebas de esfuerzo
financiero se hacen partiendo del
supuesto de que los precios de los
pisos se devalan el 8,8% en 2010
respecto de los alcanzados en 2009 y
e l 15,2% en 2011 respecto de los de
finales de 2010.
Nosotros sabemos que los precios de los
pisos, en trminos nominales (no teniendo
en cuenta la inflacin) han bajado el 30,04%
entre finales de 2006 y mayo de 2010. Vamos
a suponer que entre finales de 2006 y
diciembre de 2009 (ltimo trimestre de 2009)

los precios de los pisos bajaron el 27%.
Vamos a hacer los nmeros de una forma
sencilla:
Lo que
sabemos
nosotros*
Lo que
ATASA
dice**
Diferencia en %
realidad/declarado
Precio
piso
en
2006
100
115,9324
No aplica
Precio
pisos
en
2009
73
112,8
No aplica
27%
2,67%
24,23% (=27-2,67)
Bajada
hasta
finales
de
2009
*Para los nmero que nosotros ya conocemos, he

partido de que los precios en 2006=100. Slo me
interesa que veas en que porcentaje los mismos han
bajado
**En cuanto a los nmeros de ATASA he tomado
como referencia 100 los del ao 2005 tal y como
hace la estadstica del Ministerio de Vivienda. Lo
nico que deseo que veas es lo que los precios han
bajado porcentualmente en el perodo y compararlo
con lo que nosotros sabemos que han cado.
Acabamos de demostrar que el Banco de

Espaa, coordinado por los entes europeos,
parte de la premisa que los precios de los
pisos en Espaa: en el perodo finales de
2006 finales de 2009 han bajado el 2,67%.
Este es el valor que se someter a una

prueba de esfuerzo financiero o tambin
llamado de estrs financiero.
Teniendo en cuenta los escenarios de las

pruebas de estrs (cada del 8,8% en 2010 y
del 15,2% en 2011) vamos a en qu medida
estas pruebas son reflejo de la realidad:
Lo que
sabemos
nosotros*
Lo que
ATASA
dice**
Diferencia en %
realidad/declarado
Precio
piso en
2006
100
115,9324
No aplica
Precio
pisos en
2009
73
112,8
No aplica
Bajada
hasta
finales de
2009
27%
2,67%
24,23% (=272,67)
Bajada de
los
precios
hasta
finales de
2010
aplicando
la bajada
prevista
en los
test
Por lo
menos el
30,04%*
(decir
31,5% es
una
bajada
realista)
11,24%**
20,26% (=30,0411,24)
Idem del
anterior,
pero
hasta
finales de
2011
Muy por
encima del
30,04%
(el 38%
es una
bajada
realista
hasta
entonces)
24,55%***
13,45% (=3824,55)
*Se trata de la bajada de 30,04% respecto a los precios

alcanzados en el segundo trimestre de 2006 de la que ya
hablamos y explicamos.
**Esta es la suma de la bajada existente entre el segundo
trimestre de 2006 hasta el cuarto trimestre de 2009 ms la
bajada prevista en los test de esfuerzo financiero y que es
del 8,8%.
***La anterior bajada ms una bajada supletoria para el
perodo 2010-2011 del 15,2%.
Como puedes ver:
Los test de resistencia parten de una

bajada respecto a los precios de 2006
d e l 11,24% hasta finales de 2010.
Nosotros sabemos que, por lo
menos, la bajada, ha sido del 30,04%.
Digo que la bajada ha sido, por lo
menos del 30,04% porque nuestros
clculos explicados en los captulos
anteriores abarcan hasta el mes de
mayo de 2010 y no hasta el final de
2010. Te puedo adelantar que en los
meses desde mayo de 2010 hasta la
ltima actualizacin de este libro los
precios han bajado hacia el 1,5%; de

esta forma la bajada no debera ser
del 30,04% sino del 31,5%;
Los tests dicen que hasta finales de
2011, respecto a los precios de l
segundo semestre de 2006, en el
peor de los casos, habrn bajado el
24,55%; eso se aleja a todas luces de
la realidad. Ya hemos explicado que
el ao 2011 ser un muy mal ao
para el sector que har que los
precios bajen an ms, entre otras
razones, porque la desgravacin por
adquisicin de vivienda habitual se
reducir ostensiblemente. Por este y
otros motivos hago una previsin de
bajada hasta finales de 2011 de, por
lo menos, el 38% respecto a los
precios de los pisos de 2006.
Como has visto, a la hora de calcular el

peor escenario posible para los bancos y
cajas analizados, el estudio realizado por el
Banco
de
Espaa
parte
de
la
presuncin[326] de que los precios de los
pisos, en el peor de los casos:
Habrn bajado slo el 11,24% hasta

finales de 2010 cuando sabemos que
la bajada rondar el 31,5%, es decir,
la diferencia es del 20,26%: la
diferencia entre lo declarado en el
peor de los escenarios y la realidad
es del 20,26%;
Habrn bajado slo el 24,55% hasta
finales de 2011 cuando sabemos que
la bajada habr sido del 38%: la
diferencia es del 13,45%
El banco de Espaa, una vez ms, crea una
sistemtica y unas normas contables con el

fin de ocultar la situacin patrimonial real de
los bienes que tiene bancos y cajas. No
crees que queda claro que el Banco de
Espaa permite a todas luces, que los
balances de los bancos/cajas reflejen un
valor muy superior al que los bienes tienen
en la realidad del mercado?
Para que veas que no soy el nico en
defender esta tesis te transcribo parte de la
entrevista concedida por Dhaval Joshi, jefe
de estrategia de inversin de RAB Capital el 5
de agosto de 2010:
Es esa la razn por la que los test de
resistencia financiera fueron manipulados?
Yo no hablara de manipulacin. Existe el
dilema de si se debe dar confianza al mercado
o bien decir directamente la verdad. La verdad
sera un verdadero golpe para los inversores y
sera contraproductiva. Por esta razn ya se
haba partido de la necesidad de evitar un
sobresalto.[327]
A esta misma tesis se suma Nouriel Roubini

quien dice que los test de estrs a la banca
europea no son realistas[328]. Para que te
sites: Nouriel es uno de los grandes
economistas a nivel mundial.
Para ver si esa diferencia entre la realidad y
el estrs de esfuerzo financiero es suficiente
como para tumbar a esos bancos y cajas
hay que ver si los mismos son capaces de
hacer frente a la diferencia entre valor
declarado en balance y el real.
En nuestro pas el Banco de Espaa no
impone la obligacin a las entidades
financieras de publicar qu parte del balance
de los bancos/cajas constituyen los bienes
inmuebles, as que slo podemos especular.
No crees que los impositores como t y
como yo tendran que tener el derecho a
saber con qu bienes estn garantizados sus
depsitos? Cul crees que puede ser la

razn por la que el Banco de Espaa se
niega a publicar el porcentaje de bienes
inmuebles en el activo de cada banco y caja?
Tras haber hablado con varios analistas
bancarios, los mismos cifran entre el 45-55%
el peso que los bienes inmuebles tiene en el
activo de las entidades financieras. Esto
quiere decir que el 45-55% de las deudas de
un banco/caja medio espaol estn
garantizadas por el valor de mercado de
esos bienes inmuebles.
En caso de que la bajada del valor de los
mismos sea ostensible, el banco/caja habr
de ser capitalizado; si esto no tiene lugar la
bancarrota del mismo es inevitable si bien
puede ser ocultada mediante argucias
contables que permitan la sobrevaloracin
de los bienes. As, mientras que no sean
vendidos, las prdidas no sern de dominio
pblico por lo que los acreedores (t como
depositario del banco) pensarn que su

dinero est a buen recaudo[329].
Una vez que hemos demostrado en qu
medida hay diferencias entre lo declarado y
el valor real de los bienes, vamos a abordar
los siguientes aspectos con el fin de
adentrarnos en las conclusiones:
Las bajadas de precios de mercado a
los que se ha referido nuestro
anlisis
se
refieren
a
pisos
residenciales;
Antes deja de pagar una empresa la
letra de un local comercial que un
partcular la de su piso. Una vez
disuelta la empresa se acab la
deuda para la empresa mientras que
el particular la arrastrar de por vida
(acurdate del artculo 1911 del
Cdigo Civil); por lo tanto, mayor
tiene que ser el ndice de impagos
entre
empresas
que
entre
particulares;
Lo mismo sucede cuando nos
refiramos a terrenos; hemos de
tener en cuenta que los mismos si
son urbanizables se convierten en
rsticos en caso de que no se
construya en ellos durante un
perodo de tiempo concreto. De esta
forma su valor se desploma hasta el
90%[330]. Alargar los perodos para
que un terreno que ha sido
adjudicado a una entidad financiera
pase a ser rstico, ha sido una de la
tretas que le Banco de Espaa ha
usado. Da la impresin de que, de
esta forma, se posibilita a los
bancos/cajas maquillar su verdadera
situacin patrimonial.[331]
Por estas razones deduzco que la
bajada del conjunto de bienes
inmuebles (pisos el 30,04% analizado,
suelo, lonjas y dems) ha de ser,

como muy poco, ese mencionado
30,04%. Eso quiere decir que la
diferencia entre la realidad y lo que
los test de resistencia dicen tiene
que ser an mayor. Parece plausible
afirmar que la diferencia del 20,26%
para el ao 2009 y del 13,45% para
2010 respecto a los precios realmente
alcanzados en 2006 no son reales: las
bajadas reales de los precios de los
bienes
inmuebles
son
mucho
mayores a lo declarado en los test
de resistencia financiera.
Para que veas que mi tesis de bajadas de,
por lo menos, el 30,04% puede ser
perfectamente correcta deseo indicarte cul
es la bajada del precio del suelo a mediados
de 2010 ya haba cado el 14,9% de media (el
38% en las grandes ciudades) desde haca un
ao[332]. Desde mediados de 2006 la bajada
ha sido muy superior al 30,04%.

Los test de estrs no prevn ninguna
bajada en los precios de los terrenos; este
hecho es un enorme error de percepcin en
el caso espaol ya que muchos de los
crditos estaban garantizados por terrenos
adquiridos durante el frenes de los ltimos
aos del alza de los precios de los pisos. De
esta forma, se excluye la depreciacin de
una parte importante de los activos
inmobiliarios.
De lo anterior deduzco:
La diferencia entre los precios de
mercado de los bienes inmuebles y
lo declarado es lo suficientemente
grande para que un banco tenga que
declarase en bancarrota al ser el
valor del patrimonio muy inferior al
de las deudas;
Ya slo con la diferencia existente en
la cartera de viviendas, es factible

que muchos de los bancos/cajas
pudieran estar quebrados;
El Banco de Espaa, que es quien
dirige las pruebas de estrs
financiero, crea un sistema de
valoracin de
la
cartera
de
inmuebles de las entidades de
crdito que induce a error: la
situacin es mucho peor que la
declarada;
Limitar las cadas, como lo hacen los
test de estrs a los aos 2010 y 2011,
es totalmente irreal como ya hemos
explicado en captulos anteriores:
hay razones ms que suficientes
para pensar que los precios de los
pisos continuarn bajando en los
prximos aos; este hecho supondr
un estrs an mayor para las
entidades espaolas al bajar el valor
de los bienes que sirven garanta y

no ser suficientes para hacer frente a
las cantidades derivadas del impago
de los crditos.
Crees que el sistema financiero espaol es
viable? Qu consecuencias va a tener esa
falta de solvencia en la concesin de
crditos[333]? Los bancos y cajas:
concedern
ms
o
menos?
Como
consecuencia de ello: subirn los precios de
los pisos o seguirn bajando? Qu efectos
tendr la nueva poltica de concesin de
crditos en la economa? Podrn las
empresas endeudarse ms para invertir ms
y crear puestos de trabajo o no? En caso de
que no: qu consecuencias tendr este
hecho en el mercado inmobiliario?
A pesar de todos los esfuerzos por maquillar
la situacin patrimonial, cuatro uniones de
cajas recin creadas suspenden los
exmenes de estrs financiero: Banca Cvica
y las fusiones de Caja Duero y Caja Espaa,

Caixa Catalunya, Tarragona y Manresa, y
Caixa Sabadell, Terrasa y Manlleu, a ellas
hemos de sumar la intervenida Cajasur.
A estas entidades habra que aadir otras 9.
E s t a s 9 slo han aprobado los test de
esfuerzo financiero porque el hecho de haber
incurrido en prdidas (s, en prdidas) les
genera un crdito de cara a la Hacienda, el
cual tiene un efecto positivo sobre sus
resultados. Las mismas pueden compensar
las prdidas de un ao con los beneficios de
futuros[334].
El 21 de septiembre de 2010 a las 08:48 de la
maana en el canal Telecinco, Jos Antonio
Alonso, portavoz del PSOE en el Congreso
dice, La salud de la banca espaola es
buena. A la luz de todo lo que te he contado
hasta ahora: qu opinin te merecen estas
declaraciones? Qu razones crees t que
llevan a Jos Antonio a decir lo que dice?
6.3. LAS LTIMAS REFORMAS DEL SISTEMA

BANCARIO Y SUS CONSECUENCIAS
Ante la constatacin de que la permisividad

de los reguladores nacionales fueron una
piedra angular en la creacin de la burbuja
inmobiliaria, los mismos han tomando un
conjunto de medidas drsticas sobre el
control
de
las actividades de
los
bancos/cajos. Estas tienen como objetivo
principal que estas ltimas no presten
demasiado dinero y que tengan un capital
suficiente como para protegerlos de futuras
recesiones.
En el caso espaol el hecho de que las
condiciones para la concesin de crditos
sean endurecidas llevar a un mucho menor
crecimiento de la economa. Las empresas
que desean tomar un crdito no lo podrn
hacer tan fcilmente como hasta 2006 por la
simple razn de que su banco/caja
correspondiente ser ms exigente en los

requisitos de concesin. Como consecuencias
de ello no podr invertir tanto como antao,
y de ah que su capacidad de creacin de
puestos de trabajo lastrar la economa en
su conjunto y tambin las dinmicas del
mercado inmobiliario.
La reforma del sector financiero, una de las
prioridades
del G-20 tras la debacle
econmica originada en los mercados,
retoma el paso tras meses de dilaciones. El
comit
de
Basilea,
que
rene
a
gobernadores de bancos centrales y otros
supervisores
de 27 pases avanzados y
emergentes,
logr
desbloquear
la
negociacin sobre los nuevos requisitos de
capital a la banca, uno de los asuntos ms
polmicos de la reforma. En la revisin de
reglas ms drstica en dcadas, los
supervisores optaron por criterios mucho
ms duros que los que haba antes de la
crisis, en una decisin que las entidades
financieras, a buen seguro, encajarn mal. A

cambio, restan exigencia a los plazos. Las
nuevas normas empezarn a entrar en vigor
e n 2013 y no se exigirn de forma completa
h a s t a 2018[335]. Los bancos centrales
acuerdan triplicar el nivel mnimo de
acciones y reservas. Las normas entrarn en
vigor de forma gradual a partir de 2013.
Adems de reforzar los niveles de recursos
propios bsicos de la banca establecer
provisiones anticclicas, obligatorias y
voluntarias, que acten como mecanismo
anti-crisis. Se establece as mismo un
coeficiente de liquidez que permite a bancos
y cajas hacer frente a salidas masivas de
fondos,
disea
unos
mecanismos
sancionadores en caso de incumplimiento
(ampliaciones de capital y/o congelaciones
de dividendos y bonus) y anticipa una
regulacin especfica para aquellas firmas
que entren dentro de la categora de la de
que son demasiado grandes para caer por el
riesgo sistmico que representan,

veremos en qu se concreta[336].
que
La nueva normativa permite a las cajas

espaolas mantener las cuotas participativas
de las que hemos hablado ms arriba y cuyo
uso ha estado tan extendido en los aos en
los que las cajas han encontrado enormes
dificultades para financiarse.
CAPTULO VII
CREADORES DE LA SITUACIN ACTUAL Y SUS

INTERESES
Tesis
1. El poder poltico crea un sistema de leyes
que protegen muy bien los intereses de los
bancos/cajas y constructores, pero que son
muy negativas para los ciudadanos.
2. Hay razones que inducen a pensar que el

Banco de Espaa ayuda a bancos y cajas a
ocultar sus prdidas.
7.1. GOBIERNO, BANCO DE ESPAA,

CONSTRUCTORES/PROMOTORES Y CAJAS/
BANCOS
El Gobierno
Su objetivo primordial es ocultar el hecho

de que controla el Banco de Espaa. Esta
institucin fue la que cre el marco legal que

permiti a los bancos y cajas conceder
crditos por doquier e imprudentemente. Al
no hablar del Banco de Espaa, o hablar lo
menos posible, se intenta no centralizar el
debate en esta institucin y, por tanto, que
no planteen preguntas sobre quin elige a su
Gobernador.
El mismo Gobierno ha de ocultar hasta qu
punto
depende
del
Impuesto
de
Transmisiones Patrimoniales, y de otros
derivados de la construccin.
El Banco de Espaa
En el ao 2009 el Banco de Espaa opta por

crear normas que posibiliten a los bancos y
cajas tener que reconocer menos prdidas,
todo ello mediante la flexibilizacin de las
normas
contables[337].
La
situacin
financiera de las cajas y bancos sera, en
realidad, mucho ms grave de lo que se

reconoce[338].
Los constructores y promotores
Compraron suelo en el perodo de bonanza
cuando se haban creado unas expectativas
de rdito de su inversin que ahora no se
cumplen. No estn dispuestos a vender en
muchos casos a menos de lo hubieran
podido hacerlo en el perodo cnit de la
burbuja. De ah que siempre intentarn que
los bancos financien a los particulares los
precios de 2005/2006 o, simplemente, que el
Estado les compre los pisos a precios de
2005/2006.
Las cajas/ bancos

Siguiendo las limitaciones del Banco de
Espaa (cuyo Gobernador es propuesto por
el Gobierno) concedieron crditos sin
atender a los ms elementales criterios de
prudencia. Su mayor objetivo sera presentar
los balances mejor de lo que la realidad
parece ser.
7.2. MI TESIS
El Gobierno, necesitando de los impuestos

que la actividad constructora generaba (el
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y
el I.V.A. entre otros) con el fin de mantener
su estructura (17 Comunidades Autnomas),
cre un sistema de normativas legales que
garantizaban los siguientes objetivos:
Financiacin por parte de las
entidades
de
crdito
a
los
particulares de precios abusivos de
la vivienda, al crear garantas legales
a favor de bancos y cajas que iban
ms all del precio de embargo del
piso (mediante el artculo 1911 del
Cdigo Civil y el Real Decreto
716/2009, de 24 de abril);
Modificacin de normas fiscales con

el fin de favorecer los intereses del
grupo
de
presin
constructor/promotor/banquero/cajero
Directrices polticas al Banco de
Espaa para que este posibilitara,
mediante la mala regulacin de la
banca en general, prcticas necias
de concesin de crditos cuyo fin
fundamental era llegar a una
sobrevaloracin de los pisos. Era
sobre el precio de venta final sobre
el que se cobraban los impuestos
que servan para financiar el aparato
del Estado;
Concesin a las Comunidades
Autnomas de los medios para hacer
lo que quisieran en materia de
urbanismo. De esta forma se
potenciaba una mayor connivencia
entre el poder poltico y las
constructoras/promotoras a travs
de la corrupcin;
La connivencia en forma de
corrupcin entre aparato poltico y
promotoras/constructoras,
es
demostrable
en
muchsimos
municipios de Espaa.
Una vez creada la crisis financiera como
consecuencia directa de la explosin de la
burbuja inmobiliaria espaola (y no en EEUU
como se pretenda hacer creer) el Estado
pas a la siguiente poltica:
Creacin de normas, de forma
directa o a travs del Banco de
Espaa, que ocultaran la verdadera
situacin
patrimonial
de
las
entidades de crdito que el mismo
haba patrocinado;
Mantenimiento de una red de
agentes a los que, por su prestigio
social, la poblacin crea. Todo ello

con el fin de que la misma comprara
los pisos a constructoras y bancos a
precios muy por encima de los del
mercado. El nico objetivo era que
las mismas pudieran vender al precio
ms alto posible, aunque fuera a
costa de un mayor esfuerzo por
parte del ciudadano.
El objetivo de toda esta poltica es claro:
defender a capa y espada los intereses de
los creadores de toda esta debacle sin que
nadie les pueda pedir cuentas. Los cuatro
actores de este gran desastre tenan
intereses convergentes y una red muy tupida
de relaciones los unos con los otros.
Vamos parte por parte.
7.2.1. PAPEL DEL IMPUESTO DE
TRANSMISIONES PATRIMONIALES E IVA
Te voy a dar dos ejemplos con el fin de que

seas consciente del valor que la recaudacin
del
Impuesto
de
Transmisiones
Patrimoniales tiene para el Gobierno en
Espaa:
El Peridico de Aragn el 06/11/2005 nos
dice:
El impulso experimentado en los ltimos aos
por el impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados
es espectacular, como consecuencia de la
bonanza econmica del pas y, especialmente,
de que se ha disparado el precio de la vivienda
usada y nueva. Este impuesto tiene un tipo
general del 7% y su coste para el bolsillo del
ciudadano es directamente proporcional al
precio del piso en venta. Es decir, cuanto ms
vale la vivienda ms tiene que pagar por este
impuesto el comprador del inmueble. Slo un
dato, la recaudacin por este tributo se ha
duplicado durante el perodo 2002-2006. Ha
pasado de los 198 millones en el 2002 a los
405 millones que el Ejecutivo piensa recaudar
el prximo ao.[339]
Para que te hagas una idea: el presupuesto

de Aragn para el ao 2006 esperaba que se
recaudasen 4.800 millones de euros. Es decir,
el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales
representaba el 8,4% del conjunto de la
recaudacin.
Otro ejemplo, Castilla-Len. En el ao 2006
del total de 1.035 millones de euros
recaudados por la Junta, 315 millones, o poco
ms del 30%, procedan del Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales. Para el ao
2007, y segn los presupuestos de la
Comunidad Autnoma, de los 978 millones
que se esperaban recaudar, 389 millones
vendran del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales, o lo que es lo mismo el 40%
del conjunto de la recaudacin[340].
De esta forma puedes ver cul es la
importancia que este impuesto tiene en la
financiacin de las Comunidades Autnomas
y por qu el Gobierno nunca tuvo ningn
inters en que la espiral de aumento de los

precios de los pisos tocara a su fin. Por esta
misma razn, nadie dese presionar al
Gobernador del Banco de Espaa para que
hiciera bien su trabajo. Todos tenan un
inters bien claro en que no fuera as.
7.2.2. Marco legal de proteccin de los
intereses de los bancos
7.2.2.1. Artculo 1911 del Cdigo Civil
Del cumplimiento de las obligaciones
responde el deudor con todos sus bienes,
presentes y futuros.
Te lo traduzco con caso prctico:
1. Compr en el ao 2005 un piso a
300.000 euros por el que pagu,
incluyendo los gastos de transmisin,
330.000
euros (los gastos de
transmisin del bien los cifro en el
10% del precio de venta del piso y
corresponden a impuestos notara,

registro y dems);
2. Como en aquel entonces muchos
bancos concedan el 100% de la
financiacin, pude pagar el piso
ntegramente con el crdito que un
banco me concedi, esto es, los
300.000 euros; yo slo tuve que poner
de mi bolsillo el 10% para los gastos
de transmisin;
3. E n 2010 el paro sube a ms del 20%
de la poblacin activa y me quedo sin
trabajo;
4. El precio de mercado de mi piso ha
bajado un 30%, es decir, a da de hoy
ya no me pagan 300.000 euros sino
210.000 euros;
5. Como no puedo pagar los intereses
de la hipoteca ni el crdito, el banco
me embarga la casa;
6. En subasta judicial el piso se vende a

180.000 euros. Es decir, de los 300.000
Euros que el banco me prest le sigo
d e b i e n d o 120.000 euros (300.000180.000);
7. El banco me pide que venda otros
bienes porque el precio de la venta
del piso no limita mi responsabilidad.
Por esta razn, insta al juez a
embargarme todos aquellos otros
bienes que tenga. Incluso si en el
futuro vuelvo a tener un trabajo, se
me requisar una parte de mi sueldo
con el fin de pagar lo an adeudado;
Cuando el Gobierno plantea en Noviembre
de 2008 a travs de su Vice-Presidenta:
ayudar a los desempleados a pagar sus
hipotecas contemplara un perodo de
carencia, que podra llegar a los dos aos para
que los parados puedan eximirse del pago de
una parte de sus obligaciones hipotecarias,
(), gracias al aval que el Gobierno dara a

estas entidades de crdito utilizando como
garanta su subsidio de desempleo[341]
Por qu no plantea el Gobierno

directamente, como se hace en Estados
Unidos, que el precio de venta del bien
hipotecado (el piso) limite la responsabilidad
del hipotecado independientemente del
montante que pidi prestado y del precio al
cual se vende finalmente el bien (el piso)?
[342] Es decir: por qu no elimina el
artculo 1911 del Cdigo Civil para el caso en
el cual el acreedor sea una institucin
financiera?
Las razones son muy sencillas. En caso de
hacerse as:
Se estara protegiendo al ciudadano
frente a las decisiones imprudentes
de los bancos que hicieron que la
burbuja inmobiliaria se creara;
Se ira contra los intereses del

sistema financiero, muy ligado en un
buen nmero de casos a los partidos
de cada zona;
Los bancos veran desplomarse el
valor de los bienes que tienen como
garanta, poniendo en muy grave
peligro su supervivencia.
No crees que lo que se pretende es que el
ciudadano tenga que pagar, slo l, las
consecuencias de una decisin que tom con
la ayuda imprescindible del banco/caja de
turno? Si el banco/caja se aprovecha del
ciudadano cuando las cosas van bien
mediante el cobro de intereses: no es justo
pensar que se tiene que solidarizar con el
trabajador cuando este no puede pagar?
Es cierto que la decisin de comprar fue
libre y neciamente tomada por el ciudadano
que pensaba que podra pagar un precio de
locura sin tener nunca en cuenta si iba a
poder hacer frente a esos pagos en el futuro.

Lo haca porque para ser normal y no
raro haba que callarse, comprarse un piso,
no alquilar, que eso era tirar el dinero y
pagar lo que a uno le pidieran aunque fuera
abusivo, siempre con la ayuda del banco o
caja de turno.
Si en imprudencia tanto el comprador como
la caja/banco han sido socios: por qu no lo
van a ser ahora que las cosas van mal?
Mara Teresa, como siempre desde el inicio
de la crisis en el verano de 2007, se pone del
lado de los poderosos, del lado de los ricos.
De una forma cnica a ms no poder, vende
la medida de postergar el pago de la
hipoteca como una ayuda al trabajador,
cuando a fin de cuentas, no se le est
condonando la deuda, sino obligndole a
repagarla durante ms aos de los que ya se
haba comprometido. De esta forma, se
obliga al trabajador a pagar ms al banco en
concepto de intereses.
Si la banca, como sucede en EEUU, tuviera
que hacer frente a una prdida de valor de
las garantas hipotecarias, sera mucho ms
prudente en las valoraciones de los precios
de los pisos. Como consecuencia, los
prstamos que se concederan para la
adquisicin de un piso seran de mucho
menor montante. De esta manera, los
precios a los que se podran vender los pisos
seran mucho ms bajos de aquellos a los
que se han vendido hasta el momento y los
bancos ganaran menos en concepto de
intereses.
Ahora observemos la actitud hipcrita del PP
en este tema, de mano de Esperanza
Aguirre. Esperanza propondr, de forma
retroactiva y para los crditos concedidos por
las entidades de crdito, la derogacin del
artculo 1911 del Cdigo Civil[343]. Este es un
movimiento muy calculado. En un momento
que mucha gente est con el agua al cuello,

Esperanza se presenta como la gran
salvadora, a sabiendas que el cambio que
ella propone llevara a la quiebra al conjunto
del sistema financiero que ella realmente
defiende en la prctica. Por eso, su
propuesta no pasar ms all de ser un
brindis al sol, una propuesta carente de toda
seriedad, orientada slo y exclusivamente a
demostrar al pblico que se hace algo con el
fin de ayudarle aunque de eso no se tenga
ninguna voluntad.
Es Esperanza Aguirre la misma que en 2008
decret de golpe y plumazo la subida de los
precios de los pisos de Proteccin Oficial y
quien en septiembre de 2009 nos anunci el
aumento de las ayudas a los constructores
disfrazadas de desgravaciones fiscales por
adquisicin de vivienda habitual. Ella no
tiene ninguna potestad para cambiar el
artculo 1911 del Cdigo Civil y lo sabe.
El sistema estadounidense, que exige una

mucha mayor responsabilidad por parte de
los bancos a la hora de conceder crditos, se
asemeja a la llamada dacin de deuda
recogida en nuestra legislacin civil. Por la
misma, el deudor se deshace totalmente de
la deuda en caso de que pase el bien (el piso
en este caso) al banco. Ello tiene lugar
independientemente de que el precio, al cual
el banco subaste el piso, est por debajo de
la deuda que se debe an al banco/caja.
Imagnate el escenario que se presentara a
los bancos y cajas en caso de que en Espaa
existiera el sistema reinante en los Estados
Unidos.
Es a partir del ao 2007 que comienza a
resurgir el fantasma del paro. Sobre todo a
partir del 2008 la arbitrariedad del artculo
1911 del Cdigo Civil recobra nueva vida. La
razn fundamental es que mucha gente deja
de poder pagar su hipoteca. Las vctimas del
artculo 1911 del Cdigo Civil han pasado a la

ofensiva y propugnan que Espaa opte por
un sistema como el americano. Ese cambio
sera muy negativo para los intereses de las
entidades de crdito, sobre todo si la
modificacin tambin tocara a las hipotecas
ya constituidas. Ahora estn recogiendo
firmas con el fin de cambiar la ley. Si crees
que el artculo 1911 del Cdigo Civil es injusto
tal vez sera una buena idea que te sumaras
a esta iniciativa[344].
Como dice El Confidencial el 31/03/2010 en la
noticia Cancelar una hipoteca impagada
slo con el inmueble? Una pesadilla para los
bancos:
Era una pregunta sin responder. Nadie se la
haca. En un contexto de subidas de precios y
fuerte
demanda
no
tena
sentido
cuestionarsequ hacer al no poder afrontar
el pago de una hipoteca? Respuesta: vender y
liquidar deudas. Pero con el inicio de la crisis
en el verano de 2007, muchos espaoles
comenzaron a darse cuenta y sufrir que no era
tan sencillo, debido al marco jurdico del

sistema hipotecario espaol (el artculo 1911
del Cdigo Civil)[345].
La propuesta al Gobierno est impulsada por
la Plataforma de Afectados por las Hipotecas,
con el asesoramiento del Colegio de Abogados
de Barcelona y con el apoyo de numerosas
entidades, entre ellas la Asociacin Catalana
para la Defensa de los Derechos Humanos y la
Asociacin de Usuarios de Bancos y Cajas de
Ahorro de Catalua (Adicae). Y ya estn
recogiendo firmas a travs de Internet.
Este cambio legislativo, de aprovarse,
provocara un fuerte incremento de la
morosidad del sistema financiero espaol y un
descenso en la tasa de recuperaciones, que
son las que estn conteniendo la mora ratio
de impagos en relacin con los crditos
concedidos a niveles cercanos al 5% durante
el ltimo ao[346]. () un cambio de este
tipo no sera viable en estos momentos de
crisis[347] y llevara varios aos aplicarlo. Una
pesadilla para banqueros y cajeros, ya que
cambiara completamente las reglas del juego
introduciendo incertidumbres e inseguridad
jurdica para el sistema[348].
Actualmente son miles las familias que, por la

crisis, no pueden seguir pagando la hipoteca.
Cuando esto sucede, las entidades financieras
embargan los inmuebles y los sacan a subasta
que, en el actual contexto, quedan
desiertas[349] (). Ante esta situacin, el
banco o caja se adjudica la vivienda subastada
por el 50 por ciento del valor de tasacin, de
manera que el propietario ha de hacer frente a
la mitad de la deuda pendiente, ms los
intereses y las costas derivadas del proceso
judicial.
El Pas recoge la situacin tan desesperante

ante la cual se hallan los deudores morosos
en el ao 2010:[350]
Es increble que no pueda detener el proceso
de desahucio. (...) Somos los nuevos pobres,
gente que a la que nos da un enorme apuro y
vergenza reconocer que estamos viviendo a
un paso de miseria. (...) El campo en ruinas de
los damnificados est abonado con crditos
hipotecarios concedidos por el 100% y hasta
el 120% del precio de pisos a personas de
salarios modesto y situacin laboral poco
estable que ahora cargan con su error. A estas

alturas, parece evidente que parte de las
entidades
de
crdito
incurri
en
comportamientos excesivamente laxos, poco
rigurosos. () Estamos ante un equvoco
inducido por el mercado o ante un ejercicio de
ingenuidad por parte de gentes ambiciosas e
incautas que pensaron tener una vivienda en
propiedad en Espaa estaba al alcance de
todo el mundo?
Como El Pas, yo te planteo la siguiente

pregunta:
Ellos[351] solos se lo han buscado o es que
ese sueo nacional al que se adhirieron con
especial ilusin los inmigrantes, el sueo
espaol, fue inducido irresponsablemente por
la alegra crediticia de estos aos atrs, al
tiempo que el sobreendeudamiento resultante
de la burbuja inmobiliaria, que nadie se atrevi
a pinchar, les colocaba inadvertidamente la
soga que ha acabado de ahogarles?[352]
Creo que merece la pena ver el programa

especial Reporteros Cuatro. Amenaza de
desahucio
cuyo
enlace
adjunto[353],
realizado por Clara Snchez-Castro, la
cadena Cuatro y CNN+. Tanto el debate
como el debate anterior y posterior al mismo
no tienen prdida. Son un muy buen
resumen de la situacin actual de los cientos
de miles de personas desahuciadas. Os pido,
por favor, que escuchis con atencin, sobre
todo, a dos personas: a Adri Alemany,
miembro de la Plataforma de Afectados por
la Hipoteca y a Jos Mara Fernndez Seij,
del juzgado nmero 3 de lo Mercantil de
Barcelona. Juzgar por vosotros mismos con
quin est cada uno de ellos, si con los
dbiles y vctimas o con los bancos y
constructoras.
En junio de 2010 en la Comisin de Vivienda
del Congreso de los Diputados se debati la
propuesta de la Plataforma de Afectados por
la Hipoteca con el fin de que la dacin en
pago[354] sea inmediata si concurren una
serie de circunstancias[355]. De esta forma
avanzaramos a un sistema tipo el

estadounidense en el que, una vez
entregadas las llaves del piso al banco, se
acaban las obligaciones del deudor. Como ya
hemos explicado, en Espaa en deudor es
responsable del conjunto de la deuda, an
cuando el bien que serva de garanta (la
casa en este caso) se hubiera vendido a un
precio inferior al adeudado. Merece la pena
echar un vistazo al vdeo ya que refleja muy
bien la posicin de los distintos partidos
polticos[356].
Mientras que Izquierda Unida, Iniciativa per
Catalunya Verds y Esquerra Republicana de
Catalunya
apoyaron
la
propuesta,
Convergencia y Uni se mostr a favor de
apoyar la parte principal (que hace
referencia a la dacin en pago y modificar la
ley de enjuiciamiento civil). El Partido
Popular present una enmienda que peda
instar al Gobierno a realizar, durante un
perodo
de
3
meses,
un
estudio
(bsicamente econmico) antes de votar a

favor o en contra de la propuesta.
Me quedo con las siguientes declaraciones
del portavoz del Grupo Socialista, Higio
Almagro Castro, Diputado por Granada y
vocal de la Comisin de Vivienda:
La preocupacin por las personas que lo est
pasando mal en esta situacin econmica (...),
es algo que nos ocupa que nos ocupa y nos
preocupa al Grupo Parlamentario Socialista, al
Gobierno y, supongo y presupongo, que a
todos y a todas que nos sentamos en este
hemiciclo.
No compartimos la solucin propuesta por
varias razones. En primer lugar es la propia
seguridad jurdica la que impide aplicar la
reforma propuesta con efectos retroactivos.
(...). En segundo lugar () admitir la dacin
de pago (...) dara lugar a un problema an
mayor (...): habra que encontrar una vivienda
para la gente que se habra quedado sin
vivienda. () Adems la medida propuesta
agravara la situacin econmica en la que nos
encontramos por cuanto que las entidades
financieras veran disminuidas sus garantas

(...). Al final nos encontraramos con
ciudadanos sin vivienda y, lo que es peor, con
ciudadanos con mayores dificultades para
acceder a esta (...): las entidades financieras
se cuidaran en salud y, por tanto, disminuiran
el porcentaje del prstamo o aumentaran los
diferenciales.
E l PSOE neg su apoyo a la propuesta.

Crees que es justo, con todo lo que te he
explicado hasta ahora, que el PSOE se ponga
del lado de los intereses de los bancos? Por
qu?
Finalmente esta proposicin fue aprobada
(19 votos a favor y 18 en contra). Ahora
queda estudiar la propuesta, trmite este
que llevar unos tres meses de acciones y
contra-informes econmicos.
En caso de que esta propuesta finalmente
prospere y que los bancos cuenten con
menos garantas: crees que se concedern
ms o menos hipotecas? Se tendern a
vender ms o menos pisos? Bajarn o

subirn los precios de los mismos?
7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24
de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de
25 de marzo)
Artculo 9 del Real Decreto 716/2009, de 24
de abril, Ampliacin de hipoteca.
Si por razones de mercado o por cualquier otra
circunstancia el valor del bien hipotecado
desmereciese
(=perdiera
valor
de
mercado[357]) de la tasacin inicial en ms
de un 20%, y con ello se superasen, en
funcin del principal pendiente de amortizar,
los lmites a que se refiere el artculo 5.1, la
entidad acreedora, previa tasacin realizada
por una sociedad homologada independiente,
podr exigir del deudor la ampliacin de la
hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir
la relacin exigible entre el valor del bien y el
prstamo o crdito que garantiza.
En el caso de que el deudor sea una persona
fsica, el desmerecimiento al que se refiere el
prrafo anterior deber haberse mantenido

durante el plazo de un ao, a contar desde el
momento en que la entidad acreedora haya
hecho constar en el registro contable al que se
refiere
el
artculo
21
el
citado
desmerecimiento.
El deudor, despus de requerido para efectuar
la ampliacin, podr optar por la devolucin de
la totalidad del prstamo o crdito o de la
parte de ste que exceda del importe
resultante de aplicar a la tasacin actual el
porcentaje
utilizado
para
determinar
inicialmente la cuanta del mismo.
Si dentro del plazo de dos meses desde que
fuera requerido para la ampliacin, el deudor
no la realiza ni devuelve la parte de prstamo
o crdito a que se refiere el prrafo anterior,
se entender que ha optado por la devolucin
de la totalidad del prstamo o crdito, la que
le ser inmediatamente exigible por la entidad
acreedora.
Te traduzco:
1. Has comprado el piso en 2006 a
300.000 euros, pero has pagado
330.000 euros puesto que
has de
incluir el 10% supletorio por los
gastos de transmisin;
2. Para comprar el piso en 2006 el banco
te ha prestado 300.000 euros, que es
el precio al cual te lo ha tasado;
3. Resulta que el piso te lo tasa el
banco en 2010 en 180.000 euros;
4. El banco te puede exigir que
presentes nuevas garantas que
hagan frente a los 120.000 euros por
la prdida de valor del piso. Esos
120.000 euros son la diferencia entre
l o s 300.000 euros que debes por el
prstamo y los 180.000 euros que es el
valor de tasacin en 2010;
5. Si dentro del plazo de 2 meses no
puedes presentar ms garantas, el
banco puede pedirte directamente
que le pagues en metlico esos
120.000 euros. Si no lo haces te
embargan todos tus bienes.

Aunque sigas pagando tu hipoteca, si una
sociedad tasadora (mira el listado de las
tasadoras adheridas a ATASA y vers cmo
muchas pertenecen a cajas y bancos) realiza
una tasacin mediante la cual concluye que
el valor del bien es mayor que el del dinero
debido, has de poner la diferencia encima de
la mesa. En caso contrario te embargan
todos tus otros bienes hasta cubrir la
diferencia.
No crees que se est abriendo una puerta
para que los bancos y cajas hagan lo que
tengan por conveniente y mejor les venga en
cada momento? No crees que alguien les
debera pedir cuentas, puesto que su
actuacin ha puesto al conjunto del sistema
financiero espaol al borde del abismo?
E l 01/03/2010 Vicente Martnez-Pujalte,
doctor en ciencias econmicas y diputado del
PP por Murcia recoge muy bien esta cuestin:
El PP entiende que los precios tienen que bajar

de manera ordenada, pero es el Gobierno el
que tiene que tomar las iniciativas y los
bancos tienen que sacar el stock de viviendas,
etc. Personalmente, lanzo una propuesta. qu
pasara si la garanta real de las nuevas
hipotecas, no de las antiguas, fueran el propio
piso y no el patrimonio del que firma la
hipoteca? no habra un sistema de valoracin
de viviendas por parte de las entidades
financieras ms adecuado? no habra un
estudio ms adecuado sobre las posibilidades
de cobro? y no habra ms alegra del
comprador para acceder a la vivienda sabiendo
que lo que se juega es esa vivienda y no todo
su patrimonio ni su salario futuro? Este
modelo de hipoteca ya existe en los pases
anglosajones y ha hecho posible un ajuste en
el mercado de la vivienda muy rpido y del que
se ha salido ms rpido como en EEUU.[358]
Estas reflexiones de Vicente les habran

venido muy bien a gente como Segundo
Zapata quien, a pesar de haberle sido
embargado el piso, sigue debiendo dinero al
banco de turno:
Los casos se multiplican ahora como
consecuencia de las abultadas hipotecas que
concedi la banca en los aos del boom. Hasta
el momento, eran habituales las subastas en
las que las viviendas se adjudicaban sin
problemas por la cantidad que faltaba por
cubrir de la deuda, normalmente no muy
elevada.(...) Pero nadie puja por las viviendas
adquiridas en plena burbuja inmobiliaria.
La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) protege a
la banca: cuando el precio en la subasta baja
hasta el 50% del valor de la deuda, permite a
la entidad financiera adjudicarse el piso. El
banco, entonces, puede reclamar la otra mitad
al ex propietario. Antes de ejecutar la
hipoteca, los bancos intentan llegar a
acuerdos con los propietarios. Pero, alcanzado
un cupo y si no hay posibilidad de cobro,
acostumbran a adjudicrselo, explica la
abogada experta en el sector inmobiliario,
Marta Legarreta.
El trmite judicial suele suponer unos 27.800
para una casa de 300.000. El problema para
los afectados es mayor, ya que, debido a la
cada de los precios de la vivienda, el perito

designado por el juez valora el piso por una
cuanta menor. Adems, el ex propietario tiene
que asumir los costes de abogado y perito. Los
trmites judiciales suelen suponer unos 27.800
euros en el caso de un piso valorado en
300.000 euros. Por eso, la actual deuda de
Zapata es mucho mayor del 50% de la
hipoteca que se le concedi en su momento.
[359]
Es cierto que nadie oblig a los propietarios

a firmar los prstamos que les fueron
concedidos. En la mayora de los casos la
gente no realiz ni un solo simple clculo
matemtico. Tambin es cierto que, en
algunos casos, los hipotecados quizs fueron
inducidos al error por los empleados de las
cajas y bancos, porque estos tenan que
cumplir una serie de objetivos de ventas
establecidos por sus entidades. Ya sabes
cmo funciona el mercado laboral en Espaa
y cules son las condiciones de trabajo de
mucha gente. Cuando sta se incorpora a un
puesto sus primeras apuestas son dos:

comprarse un piso y que le hagan fijo. Con
tal de conseguir tal fin imprescindible en
nuestro imaginario popular para tener
xito[360], el espaol, incluido el empleado
de banca, estar dispuesto a hacer muchas
cosas.
Con el fin de que veas cmo han de
trabajar los que vendieron crditos e
hipotecas a los espaoles te transcribo una
parte del artculo Empleados de banca al
desnudo: tortura diaria (Bankberater
packen aus: tglicher Horror) del semanario
alemn Wirtschaftswoche de 11/02/2008 sobre
las tcnicas y la tica de venta de los
empleados de banca y de la presin a la que
son sometidos por sus empresa. Estos
ejemplos se pueden trasladar al caso
espaol:
Se trata de un sistema muy inteligente con el
fin de establecer los resultados de volumen de
venta y que se pone en marcha mediante el
uso de amenazas y humillaciones. Esta es la

realidad que convierte un trabajo, que en
principio era de ensueo, en una verdadera
pesadilla. Esta realidad convierte para el
cliente una visita al banco en un riesgo cuyas
consecuencias son de difcil clculo. Lo que
antiguamente era un oficio de asesor, se ha
convertido en un oficio de vendedor, pero con
una enorme ventaja: Cuando alguien se
compra un coche siempre comprara los
precios, pero cuando adquiere un producto
bancario no (...) Por esta razn funciona la
venta de productos bancarios tan bien (...)
La gente se suele fiar ciegamente de su
banco. Renuncian a leerse los contratos,
comparar las rentabilidades o a comparar
bancos dice un empleado de banca
entrevistado.
Karina B y muchos de sus compaeros
aconsejan a sus clientes cambiar nuevas
acciones por antiguas a pesar de que no le
aporte nada al cliente Les venden un
certificado[361] incluso cuando una simple
cuenta corriente o un depsito resulten ms
interesantes. Les meten en la cabeza firmar
un contrato de seguro a pesar de que no les
haga falta para nada. Todo ello slo porque el

banco les obliga a vender estos productos o
bien porque al banco le reporta una
importante comisin.
En la mente de todos est presente la lista
de lo que cada uno ha vendido y a qu cliente
durante una semana concreta, as lo que
queda por vender, El nico fin del
asesoramiento es lo que le interesa al banco y
no al cliente comenta otro empleado de
banca.
Para el cliente esta mutacin de asesor a
vendedor de los empleados de banca es un
verdadero desastre. No tienen la seguridad
de que el producto les sea sugerido porque
realmente es bueno o porque resulta ser que
es el que los empleados han de vender
durante una semana determinada, dice la
empleada de la Dresdner-Bank Claudia S. He
engaado a clientes y les he vendido
productos con malas condiciones, segn el
empleado de la HypoVerinsbank Gerhard W.
Muchos de los empleados de banca se
enfrentan a verdaderos dilemas morales,
comenta el seor Foullong, miembro del
sindicato de banca puesto que han de
escoger entre vender un producto a un cliente

el cual ni si quiera lo necesita, o bien no
alcanzar los resultados que les han sido
impuestos[362]
Un ejemplo espaol 100% es la venta de

seguros contra la subida de los tipos de
inters. Bankinter los vendi como clips en
el ao 2008, ao en el que los tipos
estuvieron ms altos. Mediante este seguro,
los clientes se protegan contra las subidas
de los tipos y, en caso de que estos bajaran
(como luego sucedi), deban pagar a
Bankinter.
La subida de los tipos, y el hecho de que los
clientes se vieran obligados a pagar, hizo
que los mismos presentaran denuncias. Los
clientes mantenan que la venta del producto
tuvo lugar sin las explicaciones debidas. La
situacin la resume el artculo Juicio a los
abusos bancarios[363] en la que recoge el
tratamiento judicial de estos casos:
(Enrique) Viera denunci a su entidad y el

comercial que le vendi los productos
reconoci al juez que tena la orden de
colocarlos sin advertir de sus riesgos y sin
citar el coste de cancelacin.
(...) Los jueces que han dado la razn a los
clientes afectados, entienden que las
entidades no actuaron con diligencia, pues se
ocult informacin o no se detallaron con
exactitud los riesgos que entraan los
productos.
(...) Cul es, pues, el problema? Que en
muchos casos, segn acreditan diversas
sentencias a las que ha tenido acceso este
peridico,
los
bancos
no
informaron
correctamente al cliente de los riesgos del
producto o le ocultaron informacin sustancial
del derivado financiero.
(...) Precisamente, la ltima sentencia que ha
resultado favorable para el cliente, conocida
este mismo mircoles, abunda en la ocultacin
de informacin relevante del producto, como el
coste de cancelacin. (...) en su fallo, el juez
seala que la desproporcin entre lo que
arriesga el cliente y lo que arriesga el banco
es escalofriante. (...) En otros casos, los
jueces resaltan que la informacin ofrecida por

el banco indujo a error al cliente o que haba
informacin defectuosa imputable a la
entidad. (...) Segn el juez, se incumplieron
sustancialmente
las
obligaciones
de
transparencia e informacin (...) El cmo se
vende es la clave de si constituye o no una
infraccin por parte de bancos y cajas.
El que lee en los cometarios banco puede

pensar en Bankinter o en cualquier otro
banco. Todas las formas de venta de
productos financieros son muy similares.
Ahora que sabes cul es la situacin legal
de los endeudados, la importancia que tiene
para los bancos y las cajas que la garanta
hipotecaria no limite la responsabilidad
pecuniaria del endeudado y las tcnicas de
venta de los bancos y cajas, te pregunto:
Te parece justo que los bancos y cajas se
desentiendan de los hipotecados cuando
estos no puedan pagar la hipoteca y que,
adems, el precio de venta del piso no limite
la responsabilidad de los segundos cuando

se proceda a la subasta judicial de la casa?
En la dacin en pago el deudor limita su
responsabilidad a la entrega del bien
hipotecado (el piso) al banco. Aun en caso
de que el bien se venda finalmente por un
precio menor al de la deuda, no debe nada
al banco/caja. Como dice el forero Kramer
en Cotizalia
La dacin en pago tendra varios efectos:
Restriccin drstica en la concesin de
crdito.
Reduccin importante del LTV [% del valor
de la casa concedido... hablamos de 50-60%
del valor de tasacin en vez del actual 80%]
Aumento de los intereses.
Si se implementara esa medida hoy con
carcter retroactivo habra 2 colas en todas
las sucursales de Espaa, una para devolver
las llaves y otra para retirar todo el dinero de
manera inmediata. El precio de las casas
caera en picado. El sistema financiero espaol
entero quebrara en un par de das.[364]
Crees que la banca tiene algn tipo de

inters en limitar tu responsabilidad al precio
de mercado del piso? Crees que esta
situacin es justa?
Para que veas la desgracia y la enorme
injusticia que supone esta situacin, te
animo a que veas el Debate sobre los
desahucios en la cadena de televisin La 2
d e l 20 de mayo de 2010, cuyo enlace te
adjunto[365]. Creo que resume muy bien la
situacin. Presta, por favor, especial
atencin a las intervenciones de Auda Colau.
Creo que es quien mejor recoge la situacin
actual.
7.2.3. MODIFICACIN ARBITRARIA DE LAS
NORMAS FISCALES EXISTENTES
Todos conocemos las llamadas Cuenta

Vivienda. A travs de ellas el Estado ofrece
la posibilidad de que los intereses que te
paguen por las mismas queden exentos de

pagar impuestos. Estas cuentas estn
adscritas a la adquisicin de un piso.
E n 2009 el Ministro de Economa, Pedro
Solbes, aumentar el plazo de uso de estas
Cuentas Vivienda. As conceder una
moratoria de 730 das a las personas que
tienen abierto un depsito con una
deduccin del 15% en el IRPF para realizar
una futura compra de vivienda[366]. De esta
manera, el plazo para ejecutar esta cuenta
pasa de cuatro a seis aos, aunque los
beneficios fiscales no se aplicarn durante la
prrroga concedida, como peda el PP en el
a o 2009. El propio Partido Popular volver
e n 2010 a pedir su ampliacin, esta vez, de
nuevo, sin xito[367].
Alargar la vigencia de las cuentas vivienda
es catastrfico para el ciudadano. Supone,
como muy bien dijo la Ministra de Vivienda
Beatriz Corredor el 23 de julio de 2008 sobre
las deducciones fiscales para la adquisicin

de vivienda habitual, echar ms lea al
fuego[368]. Es una subvencin va impuestos
a favor de los promotores/constructores con
el fin de seguir manteniendo sus beneficios.
El beneficio sale de todos, se aumenta de
forma artificial el precio de los pisos (el
promotor ya sabe que el cliente cuenta con
una ayuda del Estado y por tanto le aumenta
el precio en la misma cuanta) y se engordan
sus bolsillos.
Incluso la propia Confederacin Espaola de
Organizaciones
de
Amas
de
Casa,
Consumidores y Usuarios (CEACCU), a travs
de Fernando Lpez Romano, nos dice el
29/10/2008 que esta medida:
resulta (...) importante (...) que, a
su juicio, ser muy positiva, dadas
las complicaciones que existen para
acceder al crdito;
dar tranquilidad a quines se les
acabe el plazo (que existe para

comprar el piso)[369] de la cuenta
ahorro vivienda, y que tenan que
comprar un piso, en un momento de
incertidumbre
y
difcil
financiacin.[370]
Apoya as de forma directsima que los
consumidores y usuarios tengan que pagar
ms por un piso. No acabo de ver el inters
en apoyar esta medida.
Jos Manuel Galindo, Presidente de la
Asociacin de Promotores y Constructores de
Espaa, pone los puntos sobre las es el
31/10/2008 en El Mundo:
S a la moratoria de las cuentas
ahorro vivienda, aunque lo ideal
sera
ampliar
tambin
las
deducciones fiscales durante los dos
aos de prrroga;
los beneficiarios podran pagar la
entrada de una casa con mayor

facilidad tras transcurrir los seis
aos de margen. De esta manera,
se incentivara el ahorro dos aos
ms y su depsito para comprar una
vivienda contara con ms dinero,
afirma.[371]
Lo que Jos Manuel viene a decir es que el
dinero que les sea deducido a los ciudadanos
se los sumar l al precio de la casa. De esta
forma el ganar mucho ms.
A travs de la eliminacin de la
desgravacin por adquisicin de vivienda
habitual, se pretende ayudar tanto a
entidades de crdito como a promotores.
Empuja a que el ciudadano se d prisa. Si
ste echase cuentas se percatara de que es
mucho mejor quedarse sin la cuenta vivienda
y sin la desgravacin. El importe de esta
ltima ser menor que lo que se va a ahorrar
si esperara a comprarse un piso a partir de
2014. Se aprovechan de la falta de pericia y
conocimiento financiero de los espaoles con

el fin de ponerlos de espaldas a la pared,
que estos se sientan forzados a comprar ya
aunque pudieran comprar mucho ms barato
ms tarde.
7.2.4. Regulacin de la actividad
bancaria por parte del Banco de Espaa
Llamar al orden al Gobernador del Banco de
Espaa es llamar la atencin directamente al
Gobierno. Como reza la ley 13/1994 de 1 de
junio, la llamada Ley de Autonoma del
Banco de Espaa en su artculo 24 sobre
Designacin de los rganos rectores:
1. El Gobernador del Banco de Espaa ser
nombrado por el Rey, a propuesta del
Presidente del Gobierno, entre quienes sean
espaoles y tengan reconocida competencia
en asuntos monetarios o bancarios.
El artculo 6 de la modificada Ley nos dice:
El Banco de Espaa deber supervisar,

conforme a las disposiciones vigentes, la
solvencia, actuacin y cumplimiento de la
normativa especfica de las entidades de
crdito y de cualesquiera otras entidades y
mercados financieros cuya supervisin le haya
sido atribuida, sin perjuicio de la funcin de
supervisin prudencial llevada a cabo por las
Comunidades Autnomas en el mbito de sus
competencias y de la cooperacin de stas
con el Banco en el ejercicio de tales
competencias autonmicas de supervisin.
Es decir:
El Gobierno designa al Gobernador
del Banco de Espaa;
El Gobernador de Espaa se encarga
de supervisar las actividades de las
entidades de crdito.
El Gobernador del Banco de Espaa pudo
haber cortado en seco la creacin de la
burbuja inmobiliaria cuando ya existan
indicios claros de su formacin. En Junio de

2003
Jaime
Caruana,
por
entonces
Gobernador del Banco de Espaa, en el
discurso de presentacin del informe anual
pronunciado ante el Consejo de Gobierno del
Banco de Espaa ya dijo que
Aunque este patrn de crecimiento, centrado
en el consumo y en la construccin, ha
proporcionado un soporte adecuado al
progreso de la convergencia real, es probable
que algunos de los elementos en los que se ha
fundamentado no tengan continuidad en el
futuro. En particular, cabe esperar una prdida
de intensidad de los efectos expansivos del
importante descenso de los tipos de inters y
de la revalorizacin inmobiliaria, factores
ambos en los que, junto con el empleo, se ha
apoyado el dinamismo del gasto de las
familias. Adems, el hecho de que en el
pasado los hogares hayan expandido su gasto
y
reducido
su
ahorro
aumentando
simultneamente su endeudamiento, ()
hace previsible y deseable un comportamiento
ms moderado en el futuro, orientado hacia
una recomposicin de su tasa de ahorro, como

de hecho ha empezado ya a observarse en el
ao 2002[372].
Si ya vea venir que las valoraciones

desorbitadas de los precios de los pisos no
eran sostenibles: por qu no movi el
Banco de Espaa ni un slo dedo para que
las instituciones de crdito no siguieran
financiando crditos al 100% o hasta el 120%
del valor de tasacin de los pisos?
No olvidemos que a Jaime Caruana lo eligi
el Gobierno. Al Gobierno le interesa que los
precios de los pisos suban con el fin de
recaudar ms: por qu va Jaime a tomar
ninguna medida con el fin de impedir que la
burbuja inmobiliaria siga aumentando? Por
qu va a animar a las entidades de crdito a
ser prudentes, cuando es precisamente esa
imprudencia en la valoracin de los pisos y
en la concesin de crditos la que llena las
alforjas del poder poltico?
Todo el sistema quiso tal vez creer un bulo,

con la aquiescencia y el beneplcito del
Banco de Espaa, los bancos y cajas de
ahorros[373].
Vamos a dar uno de los muchos ejemplos
mediante los que el Banco de Espaa ha
modificado las normas contables y de
necesidad de capital con el fin claro de
ocultar las prdidas en las que las
cajas/bancos haban incurrido.
Un ejemplo fantstico es el que nos da la
creacin en marzo de 2009 de Ahorro
Corporacin Soluciones Inmobiliarias (ACSI).
Esta empresa pasar a gestionar una muy
buena parte de los activos inmobiliarios
(pisos y dems) que tienen las cajas.
Como recoge el diario Cinco Das:
Las ventajas que para las cajas tiene la
creacin de esta nueva entidad son las
siguientes:
obtienen ahorros en el consumo de capitales.
Cuando una entidad recibe como dacin en

pago un activo inmobiliario para cancelar una
deuda con un promotor, mantenerlo en el
balance supone la utilizacin de muchos
recursos propios. Ahora bien, al transformar
esos activos en una participacin de una
sociedad inmobiliaria, el consumo de capital se
reduce en un tercio;
La segunda ventaja es que se otorga la
gestin de esos activos a una empresa
especializada. ACSI cuenta con personal de
Ahorro Corporacin, adems de asesores
externos (de TINSA para tasaciones, de
Garrigues para cuestiones fiscales, de GmezAcebo para temas legales y de AFI para
asuntos regulatorios).
En total, ms de 45 personas estn
involucradas en el proyecto. El objetivo, segn
explic ayer Antonio Fernndez director
general de Ahorro Corporacin y consejero
delegado de ASCI, es buscar una finalidad
para cada activo, como su venta inmediata, su
alquiler o su mantenimiento en cartera para
maximizar su valor. Adems, estas sociedades
contarn con toda la red de oficinas de las
cajas asociadas a Ahorro Corporacin para
vender inmuebles a clientes minoristas, y todo

el apoyo de la divisin de banca de inversin
de la entidad para buscar compradores
institucionales.
As mismo Antonio Fernndez y Luis SnchezGuerra que son sus mximos responsables
dijeron que no es el banco txico de las
cajas pues sus accionistas no aceptarn
activos de mala calidad. ASCI comprar
cualquier tipo de inmuebles, pero siempre
segn el valor de mercado [374]
Vamos por partes:

Como ya hemos dicho, TINSA pertenece a
las cajas de ahorros integradas dentro de la
Confederacin Espaola de Cajas de Ahorros
o CECA . Cmo va a ser TINSA una fuente
fidedigna y creble de valoracin de los pisos
cuando resulta que sus clientes son los
propietarios de la propia TINSA ? De esta
forma dar a entender que tienen ms de lo
que realmente poseen con el fin de tapar los
agujeros patrimoniales que los bancos/cajas
tienen.
Realmente, a la entidad creada no le hace

falta considerarse como banco txico de las
cajas. No existe esa necesidad ya que gran
parte de los activos inmobiliarios que tienen
las cajas espaolas son en s basura. Son
basura si tenemos en cuenta que las
valoraciones que se realizaron para la
concesin de los crditos hipotecarios no
eran realistas, ni sostenibles y que el paro
e n 2010 est ya muy por encima del 20%.
Espaa es per se, por propia definicin, un
m e rca d o subprime (expresin americana
para los crditos de mala calidad): los
criterios de concesin de crditos fueron en
s para tirarlos a la basura directamente por
su enorme imprudencia.
A principios de abril de 2009, es decir, un
mes despus de la creacin de Ahorro
Corporacin Soluciones Inmobiliarias (ACSI),
el Banco de Espaa cierra el crculo en
cuanto a la situacin patrimonial de las cajas
de ahorros se refiere. En este momento, el
regulador espaol permite a las cajas no

tener que actualizar las prdidas de los pisos
que hayan aportado a esa entidad.
Para que nos entendamos:
en 2005 una caja concedi un crdito
hipotecario por valor de 100;
a finales de 2009 se procede al
embargo del piso en cuestin por
impago;
el mercado ya no da 100 por ese piso
sino 60, es decir, la caja tiene una
prdida de 40.
Bueno, pues el Banco de Espaa da una
palmadita a la caja y le dije no te
preocupes, que como yo soy el nico que
controla tus actividades, podrs decir que el
valor del piso es de 100 y no de 60[375].
Ante el anuncio de esta nueva normativa,
Snchez Guerra, que es quien dirige Ahorro
Corporacin Soluciones Inmobiliarias, dice

El Banco de Espaa nos prima un poquito.
No crees que es claramente una forma de
ayudar a los bancos/cajas a ocultar prdidas
precisamente cuando ms falta les hace?
7.2.5. AYUDAN LAS NUEVAS NORMAS
CONTABLES A LOS BANCOS Y CAJAS A
OCULTAR PRDIDAS PATRIMONIALES?
En el extranjero resulta muy difcil creer en

la veracidad de los clculos de impagos de la
banca espaola; de hecho se piensa que
estos son mucho mayores de lo que los
bancos/cajas reconocen[376].
Los bajos tipos de inters, y las ayudas a la
ocultacin de las prdidas que les est
dando el Banco de Espaa, hacen que los
bancos puedan aguantar ms los pisos en
sus manos. La subida de los tipos de inters
a partir de 2011 har que la necesidad de
vender las casa sea mayor al ser ms altos

los inters que los bancos tengan que pagar.
Este conjunto de pisos que los bancos
conservan de forma artificial esperando que
los precios suban en el futuro, llevar a que
dentro de poco salgan muchos ms pisos al
mercado tirando a la baja de los precios de
los mismos.
El proceso lo explica muy bien Lorenzo
Dvila en su artculo del 15/10/09 en
Expansin[377]. Creo que da en la diana a la
hora de explicar el dilema ante el cual se
encuentra el Banco de Espaa a estas
alturas. Resolverlo en una u otra direccin
har que el mercado inmobiliario espaol
tarde ms o menos en recuperarse. Hacer
que los bancos y cajas se acerquen en la
valoracin de sus activos al valor de
mercado, llevar a que los precios bajen
rpidamente, conceder el derecho a no tener
que reconocer la prdida patrimonial tendr
como consecuencia una recuperacin mucho
ms lenta y dolorosa para los sectores

bancario e inmobiliario:
() Hay que tener presente que segn la
circular 3/2008 del Banco de Espaa, para
aquellas entidades financieras que estn bajo
metodologa estndar, con la que calculan sus
requerimientos de capital la mayora de las
entidades financieras de nuestro pas, la
normativa obliga a ponderar con un 35%
aquellas exposiciones garantizadas con
inmuebles residenciales cuyo importe no
supere el 80% del valor de tasacin, pero en
el momento en que el valor de la exposicin
supera ese umbral y se sita entre el 80% y el
95% del valor de tasacin la ponderacin por
la cantidad que excede del 80% tiene que ser
del 100%, y si supera el 95% la ponderacin
alcanza el 150%, por lo que una depreciacin
del activo subyacente nos llevara a un
incremento de capital mnimo, si realmente
queremos una correcta adecuacin a los
riesgos, a unas entidades financieras muy
castigadas ya por los requerimientos
adicionales debido al empeoramiento de la
calidad crediticia y a un incremento de la
morosidad.
Dilema
()
En definitiva, nos enfrentamos al dilema entre
forzar a que las entidades financieras
actualicen correctamente sus riesgos, es
decir, poner en valor de mercado () sus
inversiones, para mayor estabilidad terica del
sistema, o seguir bajo la nebulosa poco clara
de la normativa actual sobre la actualizacin
de los inmuebles, habida cuenta que una
revisin podra dar lugar a situaciones de
insolvencia que llevadas a un extremo crearan
situaciones de bank-run (es decir, que los
impositores de un banco saquen su dinero del
mismo por miedo a perder sus ahorros) que se
podran extender a todo el sistema financiero,
llevndonos a donde claramente no queremos.
()
()
La va del ndice general de precios nos estara
llevando a una incorrecta valoracin de los
inmuebles, especialmente ahora que parece
que se produce un cierto acuerdo win-win

(se pretende hacer ver que el valor de
mercado de los inmuebles es superior al real)
entre las entidades financieras y algunos
promotores con el objetivo de facilitar la
financiacin de la finalizacin de obras sin
terminar a cambio de que estos ltimos
acepten rebajas importantes en el precio de
las viviendas nuevas y facilitar a su vez la
financiacin al comprador.
Ello debido a que dos aos despus de que
comenzara la crisis del sector inmobiliario en
Espaa, las entidades financieras tienen el
problema del prstamo promotor, que obliga a
establecer dotaciones por morosidad que
llegan hasta el 100%, con la consiguiente
prdida de liquidez, mientras que en el
prstamo al comprador estas llegan hasta el
30%, por lo que las propias entidades estn
dispuestas a colaborar en la comercializacin
de los inmuebles con el consiguiente efecto
dinamizador del mercado, provocando las
cadas generalizadas de precios, que nos
llevaran
a
la
necesidad
de
unas
revalorizaciones de las garantas de la cartera
de prstamos hipotecarios muy a la baja, con
el consiguiente efecto antes mencionado en

trminos de requerimientos de capital.
A este mismo efecto colabora el incremento
que se ha producido del mecanismo de la
dacin en pago, a travs del cual el propietario
del inmueble se presenta en la entidad
financiera con las llaves de su vivienda en la
mano y le plantea a la entidad que se quede
con la vivienda a cambio de cancelar su deuda.
A este proceso lo califica el regulador de
morosidad express y solicita a las entidades
financieras que lo traten con el 100% de
dotacin por morosidad, () que deben netear
su valor terico de mercado con el saldo
pendiente del deudor, as como contabilizarlo
en su activo inmovilizado y asumir la
correspondiente dotacin.
Controversia metodolgica
() la verdadera cuestin se centra en las
consecuencias de la exigibilidad o no del
cumplimiento de la normativa del Banco de
Espaa, sobre todo si tenemos en cuenta que
el efecto de la actualizacin del valor de las
garantas tambin afectara al consumo de

recursos propios sobre las exposiciones sanas
(). Dicho de otra forma, teniendo en cuenta,
tal y como se ha indicado, de que el principal
problema est sobre el riesgo promotor, la
iniciativa del Banco de Espaa encaminada a
crear un estmulo para que las promociones se
terminen entendemos que es positiva, si bien
existe un riesgo muy alto de que este
mecanismo de intentar suavizar el aterrizaje
forzoso se le pueda escapar de las manos.
Por otro lado, el Banco de Espaa, tambin ha
dejado puertas traseras de escapatoria
permitiendo a las entidades financieras
traspasar sus inmuebles a otra sociedad para
que la depreciacin de esos activos no afloren
prdidas en sus cuentas de resultados,
crendose as una especie de bancos malos
al que derivar todos los activos txicos en
forma de inmuebles devaluados, lo cual no
tiene por qu ser malo, siempre y cuando la
transferencia del activo se haga a precio de
mercado.
En definitiva, la patata caliente del sector
inmobiliario sigue entre las manos saltando de
una a otra, y la previsible lenta recuperacin
del sector no hace ms que agravar la

situacin por lo que exige un tratamiento
personalizado
y
con
consecuencias
imprevisibles por parte del regulador[378].
El forero Tadeus en el peridico Pblico lo

resume muy bien el 05/06/2009:
Aqu se est manteniendo artificialmente el
valor de la vivienda para proteger los activos
bancarios, por eso an no se ha producido un
crash financiero como en el resto de
occidente, pero todo llegara, porque esta
situacion no se puede mantener artificialmente
durante mucho tiempo. En Espaa se dice que
tenemos el mejor sistema bancario del mundo
porque toda la poblacin vive sometida a los
intereses de los mismos. Mientras que en USA
si no puedes pagar la hipoteca, entregas las
llaves de la vivienda al banco y el marrn es
para ellos, en Espaa adems de entregar la
vivienda, sigues debiendo la diferencia con
todos tus activos y los de tus avalistas el resto
de tu vida. Si cambiaran la ley todos los
bancos entraran en quiebra al instante.[379]
De la misma opinin es el forero Manuel el
02/10/2009:
Los bancos se estn quedando con sus
promociones una vez acabadas y con la
reciente medida del Banco de Espaa, de slo
provisionar el 30% de las viviendas morosas
ya acabadas, eso se va a acelerar. El mercado
inmobiliario
est
siendo
sostenido
artificialmente por los bancos que intentan
fijar un suelo a los precios con la
complicidad de las autoridades econmicas
para sostener sus balances. Ellos vendern
principalmente sus inmuebles gracias a sus
ventajas hipotecarias, pero an y as no van a
vender muchas. Es un pattico intento de
aguantar un antimercado, la burbuja, que no
se sostiene. Es la estrategia del avestruz. Lo
contrario a lo hecho en USA. Cuando los tipos
empiecen a subir, ser el crujir de dientes y
por eso una salida de Espaa muy retrasada
(Espaa en recesin y deflacin con tipos
creciendo) ser la quiebra segura de la mitad
del sistema financiero (fundamentalmente
cajas) de ah el nerviosismo de la CECA
(Quints[380]
pidiendo
elecciones
anticipadas) y de la AEB Asociacin Espaola
de Banca (Martn anunciando una debacle

muy peligrosa si nos retrasamos en la
recuperacin
por
no
tomar
medidas
estructurales: competitividad y trabajo) ()
Los bancos y cajas mientras, con el espejismo
de la liquidez del BCE al 1% y colocndola en
deuda del Estado (segura??) al 3% ya ganan
dinero. Ya veremos cuando Trichet empiece a
apretar la tuerca. Por eso en el BCE estn que
trinan con el Banco de Espaa.[381]
En este momento, una vez que se cre una

regulacin que permiti la creacin de la
burbuja, se trata de ocultar los enormes
errores que se cometieron. Se llegar hasta
al extremo de incluso ocultar las pruebas de
la fortaleza financiera/ solvencia financiera
de las entidades de crdito. Como bien dice
el forero emilio el 19/09/2008:
Reestructurar la deuda slo permite
prolongar la agona. El sector se resiste a
bajar los precios de las viviendas en stock, por
presiones de los Bancos/Cajas que veran un
aumento de impagos hipotecarios por estar el
monto de la hipoteca muy por encima del

precio en el mercado de la vivienda. Esto es la
consecuencia de la orga de sobrevaloracin
por tasaciones disparatadas que dio pinges
beneficios (dnde estn?); pero no les
quedar ms remedio que bajar los precios de
las viviendas en stock para hacer frente a la
deuda a no se qu los Bancos/Cajas prefieran
condonar parte de la deuda para no ver sus
despachos llenos de llaves y el marrn de unas
viviendas que no valen ni la mitad de lo que se
pidi por ellas.[382]
Francisco Garca Params, uno de los

gestores financieros mejores del mundo, lo
resume en una sola frase:
Cuanto ms tarden en bajar los pisos, ms se
alargar la crisis;
Aqu no se asumen unas cadas de precios
tan fuertes, porque tenemos otra cultura, ms
parecida a la de Japn, de no coger el toro por
los cuernos. Y cuanto ms tarde en bajar la
vivienda, ms se alargar la crisis. Hasta
Solbes ha admitido que, hasta que no caigan
los precios un 30%, no acabar la crisis. El
problema de ajustar as los precios es que el

sistema financiero sufre; en otros pases ya ha
sufrido, pero aqu ese ajuste no se ha
producido y tiene que hacerse. Lo que no
sabemos es el impacto que puede tener en las
cuentas de los bancos.[383]
Esta tctica de ocultacin no es sostenible

en el tiempo. Las prdidas patrimoniales,
derivadas de la bajada de los precios de los
pisos que los bancos han tenido que
quedarse por el impago de las hipotecas,
pueden hacer que quiebren. Ante tal
situacin el Banco de Espaa tiene que
recular. El 26 de octubre de 2009 nos dice El
Pas:
El Banco de Espaa castiga a las entidades
que se quedan inmuebles. El regulador obliga
a doblar la provisin si se aceptan propiedades
como pago. El Banco de Espaa ha decidido
incrementar la presin sobre las entidades al
elevar del 10% al 20% del valor de tasacin
las provisiones (el colchn con el que se hace
frente a la morosidad) con que deben contar
cuando haya transcurrido un ao desde que

aceptaron un inmueble como pago de una
deuda, segn fuentes del mercado.[384]
Para que nos entendamos:

Hasta ahora, si el banco se quedaba
con un piso tena que constituir una
reserva por el 10% del valor de la
tasacin del piso que se haya tenido
que quedar;
Ahora esa reserva pasa al 20%.
Las consecuencias son claras: los bancos
tienen un mayor inters en vender los pisos
que han embargado ya que en caso
contrario, habrn de reconocer mayores
prdidas.
El Banco Sabadell capta esta idea
rpidamente como deja claro el da 27 de
octubre de 2009 a travs de su presidente
Josep Oliu :
Se trata de una medida prudente y que, de

alguna manera, refuerza la solvencia de las
entidades a costa de mayores sacrificios
actuales, y tendr el doble efecto de, por un
lado y al igual que las provisiones genricas,
aumentar la solvencia, y, por otro,
incentivar, activar procesos de venta (de
activos inmobiliarios) por parte de la
banca[385]
Esta medida no le hace ni pizca de gracia al

sector de la construccin porque quiere decir
que tendr un competidor, la banca, que
estar forzado a vender sus pisos a un precio
menor. De esta forma arrastrar al conjunto
del mercado a la baja. Como bien dice Pedro
Prez, presidente del grupo de presin del G14,
es una mala noticia, ya que los bancos son
los primeros interesados en que este stock
no est en sus balances. la decisin del
Banco de Espaa puede empujar a la baja los
precios de vivienda despus de un recorte
que no ha sido pequeo desde el inicio de la
crisis y que cuantific en ms de un 20%.

Bancos y cajas debern aumentar del 10% del
valor de tasacin actual al 20% las provisiones
sobre los activos inmobiliarios que estn ms
de un ao en el balance. 386
Alberto Recarte en su artculo La crisis

financiera internacional y el crack financiero
espaol sentencia el asunto al decir que:
Si los precios del suelo y la vivienda y otras
edificaciones se reducen como ya est
ocurriendo y la crisis de los promotores
arrastra al sector de la construccin, la
posicin global del sistema financiero espaol
ser insostenible.
Para ocultar sus prdidas reales, el Banco de
Espaa ha permitido a los bancos/cajas meter
los crditos fallidos en un apartado llamado
crditos substdard. Tienes tres tipos de
crditos: 1.-los normales en los cuales el
deudor paga; 2.-los fallidos en los que el
deudor es manifiestamente insolvente; 3.-los
substndard en los que, a pesar de que el
deudor es insolvente, el banco/caja lo
mantiene a flote dndole liquidez. El fin es
claro: no tener que sumarlo a los impagados

ya existentes. De esta forma se pervierte la
realidad: a pesar de saber que los crditos
substndard son insolventes se les posibilita
subsistir mediante lneas de liquidez: sin estas
lneas estos deudores estn abocados a la
insolvencia.
Te voy a dar un ejemplo mediante a los datos
facilitados por una mediana entidad financiera
espaola:
2 trimestre 2010
Crdito Substandard 2500 millones
Dudosos (fallidos) 3190 millones
Si slo tienes en cuenta los crditos
declarados/fallidos la tasa de mora de esta
entidad es del 4,38%. Si, en cambio, y como
sera correcto, tomas los crditos substndard,
la tasa de mora de esta entidad se te va al
7,9%. A ello has de sumar lo ya explicado en el
captulo VI sobre las pruebas de resistencia
financiera y sobre la valoracin que se est
haciendo de los bienes inmuebles de los
bancos/cajas. Saca t mismo tus conclusiones.
Crees que este banco es un banco solvente, es
decir, que a valor de mercado, sus activos

suman ms
que sus
pasivos? Qu
consecuencias tiene este hecho? Crees que
este banco es viable como entidad financiera?
Has de saber que un banco quebrado, siempre y
cuando cuente con liquidez, es un banco viable.
Eso es precisamente lo el Banco Central
Europeo con la ayuda del Banco de Espaa
estn intentando hacer: dar liquidez a entidades
financieras mientras que se espera a que el
valor de sus activos (pisos y dems) suban.
Despus del anlisis que hemos hecho de la
evolucin de pisos a futuro en Espaa: crees
que el valor de los bienes inmuebles de los
bancos subir? Qu consecuencias tiene este
hecho en la viabilidad de los mismos?
Otro ejemplo del uso del apartado de crdito
substndard es la Caja de Ahorros de Castillala-Mancha: la tasa de mora oficial era del 17%,
la real del 30%.
Los crditos substndard los publican los
bancos/cajas en su informe anual; en la
presentacin
de
los
resultados
trimestrales/semestrales slo son facilitados si
son directamente preguntados, En ningn caso
se detalla qu se esconden detrs de los
mismos.
7.2.6. AYUNTAMIENTOS Y COMUNIDADES

AUTNOMAS: COMPETENCIAS EN MATERIA DE
URBANISMO Y SUS CONSECUENCIAS
Como muy bien dice Javier

Registrador de la Propiedad in spe:
Garde,
Se puede calificar en mi opinin, como una

muestra ms (y cabra hablar de otros muchos
ejemplos) del fracaso del denominado Estado
de las Autonomas instaurado por la
Constitucin de 1978 (CE). Para ello es preciso
profundizar en la evolucin histrica y legislativa
del urbanismo en nuestro pas.
En Espaa, la legislacin sobre el urbanismo
comenz desde un punto de vista moderno en
el siglo XIX con una serie de disposiciones
locales relativas al ensanche y reforma interior
de las ciudades que tuvieron escasa influencia
en la propiedad privada.
Tras la Guerra Civil, la vivienda se convirti en
un bien escaso, aumentando vertiginosamente
su precio. Aparece el fenmeno de la

especulacin inmobiliaria. Dicho fenmeno
intenta ser frenado de forma ineficaz por una
Ley del Suelo de 1956, reformada por otra en
1975 y siendo ambas refundidas en el Texto de
1976 (TR 76).
En 1978 la Constitucin consagra un nuevo
concepto de propiedad acentuando la funcin
social de la misma (artculo 33) el cual
delimitar su contenido de acuerdo con las
leyes. En esta lnea el artculo 47 se seala que
Todos los espaoles tienen derecho a disfrutar
de una vivienda digna y adecuada. Los poderes
pblicos promovern las condiciones necesarias
y establecern las normas pertinentes para
hacer efectivo este derecho, regulando la
utilizacin del suelo de acuerdo con el inters
general para impedir la especulacin. La
comunidad participar en las plusvalas que
genere la accin urbanstica de los entes
pblicos.
A la vista de estas exigencias constitucionales y
con nimo de seguir frenando la especulacin,
surge la reforma de 1990 y el Texto Refundido
de 1992. Este Texto Refundido fue objeto de
varios
recursos
de
inconstitucionalidad
interpuestos por las Comunidades Autnomas

(CCAA) de Aragn, Baleares y Catalua que
fueron resueltos por la vital Sentencia del
Tribunal Constitucional (TC) 61/97 de 20 de
marzo.
Dicha
Sentencia
del
Tribunal
Constitucional declar inconstitucionales cerca
de dos terceras partes del Texto Refundido de
1992
por
infraccin
de
competencias
autonmicas.
Segn dicha sentencia del juego de los artculos
148 y 149 de la Constitucin se deduce que:
Los rganos legislativos de las CCAA tienen
competencia exclusiva para la ordenacin del
territorio y el urbanismo (lo cual no se olvide
comprende el planeamiento urbanstico, la
ejecucin, gestin y la disciplina urbanstica;
aspectos
todos
ellos
absolutamente
fundamentales);
El Estado no tiene competencia en la
ordenacin del territorio y el urbanismo por lo
que ni siquiera puede promulgar normas con
carcter supletorio en esta materia. Sus
competencias se reducen a regular las
condiciones bsicas que permitan la igualdad
de todos los espaoles en el ejercicio del
derecho de propiedad urbana. Regular las
garantas generales de la expropiacin

forzosa (y por tanto el rgimen de
valoraciones del suelo) y regular los aspectos
registrales en cuanto forman parte de la
legislacin civil.
Como consecuencia de ello, en el mbito
autonmico, las distintas CCAA, se han
apresurado a dictar sus respectivas normas
urbansticas, en ocasiones incluso en un primer
momento haciendo suyo el Texto Refundido
1992, o basndose en l, para evitar la
aplicacin subsidiaria del Texto Refundido 1976.
En el mbito estatal, se promulg la Ley de 13
abril de 1998 sobre el rgimen del suelo y
valoraciones que dej en vigor los preceptos del
Texto
Refundido
1992
no
declarados
inconstitucionales y estableci las pautas
bsicas de la legislacin urbanstica. Pero
tambin esta ley fue objeto de varios recursos,
siendo anulados por la sentencia del Tribunal
Constitucional de 11 julio 2001 alguno de sus
preceptos.
Ante la confusin normativa creada, se dicta por
fin la Ley del Suelo 28 mayo 2007 que deroga
por completo la de 1998 y que trata de
establecer el marco en el que las Comunidades

Autnomas han de ejercer sus competencias.
Tambin deleg en el gobierno la potestad de
refundir en un slo texto la ley 2007 y los
artculos todava vigentes del Texto Refundido
1992, siendo aprobado el nuevo Texto
Refundido de la Ley del Suelo por Real Decreto
Legislativo 20 junio 2008.
Con carcter general cabe decir que esta nueva
ley ha prescindido por primera vez de regular
tcnicas especficamente urbansticas como los
tipos de planes o la clasificacin del suelo (esto
ltimo, con matizaciones)
Por tanto y para finalizar esta evolucin
histrica, hay que sealar que la legalidad
urbanstica en Espaa esta constituida, adems
de por la estatal que acabamos de ver, por los
ordenamientos urbansticos de todas y cada una
de las 17 CCAA, amn de la existencia
asimismo de disposiciones de rango inferior
aplicables a todo el territorio nacional.
LA QUIEBRA DEL SISTEMA
Como hemos visto antes a partir de la Sentencia

del Tribunal Constitucional de1997, las
competencias pasan a ser autonmicas y las
CCAA a su vez han transferido unas
competencias excesivas a los ayuntamientos, y
de ah nace la corrupcin. Lo explico con un
ejemplo:
Imagnate una finca rstica y de no mucho
valor, que originariamente y segn el Plan
General de Ordenacin Urbana del municipio
tiene
esa
clasificacin.
Una
empresa
constructora del pueblo compra ese terreno al
precio real del suelo (es decir: como rstico)
por 1000 euros, y propone al ayuntamiento la
celebracin de un convenio urbanstico para
construir digamos 100 viviendas. Para ello es
preciso que el ayuntamiento modifique el plan y
recalifique el suelo como urbanizable (los
trminos no son ya tcnicamente correctos,
pues a partir de 2008 slo hay 2 situaciones
bsicas del suelo: urbano y rstico, pero bueno
es para que se entienda mejor).
Una vez que el nuevo plan est vigente, ese
terreno (ahora urbanizable) ya no vale 1000,
ahora, gracias al ayuntamiento vale 100.000.
Y al loro!!, la finca fsicamente est igual, no
se ha modificado nada, tan slo por una

decisin poltica, ha adquirido ese valor. Es
cierto que el constructor tiene que cumplir una
serie de obligaciones, fundamentalmente
urbanizar y ceder el 10 por ciento del terreno a
la administracin, pero el resto de la plusvala
es para l, por la cara.
Como repercute eso en el consumidor? Cada
casa construida en ese terreno que en un
principio no vala nada, se vende a un precio
excesivo debido a la voracidad del constructor,
hinchndose ms y ms el precio en segundas y
posteriores transmisiones.
El negocio es redondo para todos menos para el
comprador. Vemoslo:
El banco (que normalmente ha financiado al
constructor), financia tambin al comprador y
concede prstamos hipotecarios superiores al
valor real de vivienda a fin de que puedan ser
adquiridas.
El constructor, tiene varias posibilidades, puede
en ocasiones, incluso antes de edificar negociar
y vender su propio aprovechamiento urbanstico,
con lo que no slo recuperar su inversin inicial
por el terreno sino que sacar un beneficio
increble. Puede tambin vender l mismo los

pisos y locales. Negocio.
El Ayuntamiento: La mala financiacin de los
ayuntamientos ha llevado a que stos vivan
del urbanismo, cobrando comisiones por
recalificar los terrenos. En el ejemplo de antes
imagnate que al lado del terreno del que
hablamos hay otros 2 ms. Crees que sus
propietarios no harn lo posiblepara que
tambin se les incluya en la reforma? A cambio
de una comisin, pueden conseguirlo y como el
beneficio que van a obtener a posteriori es
enorme, digamos que no les importa y se ve ya
como algo normal, simplemente como una
etapa ms del proceso.
En mi opinin la solucin podra venir por una
reduccin de las competencias atribuidas a los
ayuntamientos sobre todo las de disciplina y
planeamiento. Con esto reduciramos el
excesivo poder que tienen en la actualidad las
pequeas
y
medianas
corporaciones
municipales. No te resulta curioso que tras las
elecciones o en caso de transfuguismo el precio
del voto decisivo para gobernar es la concejala
de urbanismo? Da qu pensar.
Ciertamente el anlisis de Javier Garde da

en el clavo: el Gobierno crea un marco legal
que le permite financiarse de forma legal y,
a la vez, fomenta la corrupcin.
El Pas resume de forma didctica la
situacin de corrupcin existente en Espaa
el 16 de noviembre de 2008:
Ya hay un centenar y medio de alcaldes
procesados por delitos urbansticos, pero por
abultada que parezca esa cifra, apenas
representa la punta del iceberg de un
fenmeno, el de la corrupcin municipal, y el
de una industria, la de la especulacin
inmobiliaria y el urbanismo salvaje, engrasada
con la pasividad o complicidad de las
administraciones locales y autonmicas y de
los partidos que las dirigen. Todava hoy, los
fiscales siguen quejndose amargamente del
silencio y de la escasa colaboracin que les
prestan las autoridades en la mayora de las
comunidades autnomas.
El Estado ha sido sustituido por la
partidocracia y, en ultima instancia, por una
oligarqua econmico-poltica. Los partidos
compiten en un mercado inspirado por el lucro

personal y apoyado en la corrupcin ms
descarnada (Alejandro Nieto, ex director del
Consejo
Superior
de
Investigaciones
Cientficas).
Tenemos un sistema de garantas procesales
que permite recurrir sistemticamente las
sentencias y ganar tiempo, de forma que, al
final, la demolicin del inmueble resulta una
decisin comprometida porque ya hay terceros
de buena fe (Antonio Morales, fiscal jefe de
Mlaga).
De acuerdo con los expertos, la configuracin
del plan de urbanismo como un ilimitado
instrumento de reparto de poder econmico y
la gran discrecionalidad de que gozan los
ayuntamientos, componen una mezcla elevada
de potencialidad corruptora.[387]
El forero Especulador aade el 17/10/2007 en

El Confidencial:
A todos los iluminados con fobia al actual
gobierno espaol.
El desmadre inmobiliario ha tenido como
principales actores los siguientes:
1. La ley del suelo aprobada en 1998, donde

en pocas palabras y mal podramos resumirla
como haz lo que quieras con el suelo de tu
municipio que nosotros los ricachones del
ladrillo y de los bancos te estaremos muy
agradecidos y sabremos recompensarte;
2. La salida a la luz de todo el dinero negro
pesetero con la entrada del euro;
3. La pauprrima cultura financiera espaola,
que se resume en frases como los pisos
nunca bajan,la mejor inversin a largo plazo
es el ladrillo ( es ms gracioso an cuando lo
dice alguien que se ha comprado la vivienda
como residencia habitual y no como una
inversin propiamente dicha);
4. La cultura empresarial del pelotazo
imperante en nuestra sociedad, propia de
pases bananeros, con perdn para dichos
pases;
5. La desidia poltica y judicial ante tal
desmadre. En este ltimo punto, comparen
ustedes mismos la actuacin de unos
gobiernos u otros (a ver quin es el chulo que
se pone delante de un tren que viene a
500kms./hora);
La ley del suelo de 1998 no lleg a aplicarse

precisamente en los dos puntos ms
importantes que pretenda para liberalizar
suelo, porque parte del grupo parlamentario
del PSOE, parte del parlamento navarro, IU,
Grupo Mixto y Junta de Extremadura,
recurrieron la ley ante el TC y ste elimin los
art.16.1 y 16.8, adems de la Disposicin Final
nica por referenciarlos, por considerar que
eran competencias autonmicas, con lo que se
volvi prcticamente a la situacin anterior,
con los ayuntamientos promoviendo la
especulacin del terreno o su calificacin
urbanstica. Luego no puede achacarse al
propsito de esa ley que no haya impedido lo
que no se le permiti intentar solucionar.
Muy buen ejemplo de todo lo que ha

sucedido estos aos y de sus nefastas
consecuencias, ha sido tambin el aumento
del endeudamiento de los municipios
espaoles. Es el caso de de Garnoain en
Navarra
No hay dinero ni para arreglar las aceras ms
estropeadas. Ni mucho menos para instalar

una escuela de msica: sus 120 alumnos
reciben clases repartidos por las distintas
estancias municipales, incluidos los bajos del
Ayuntamiento. () retumban los ecos del
pinchazo del ladrillo. Aqu pensaban que la
gallina de los huevos de oro no iba a fallar,
pero fall, relata el alcalde, Xavier Barrena.
Durante aos, el boom inmobiliario aport
importantes ingresos. Eso se acab. El
municipio dispone de suelo urbanizable tanto
para viviendas como para un polgono
industrial, pero no hay ni un solo promotor con
intencin de construir. Y, como siempre, los
que pagan los platos rotos son los vecinos.
[388]
La deuda de los ayuntamientos espaoles

ha pasado de 25.535 millones de euros en el
ao 2005 a los 34.594 en 2009.
7.2.7. CORRUPCIN DE POLTICOS Y
PROMOTORAS/CONSTRUCTORAS
La relacin entre el grupo de presin de las

constructoras/inmobiliarias y el Gobierno se
manifiesta en el hecho de que David Taguas
pase, en mayo de 2008, de ser asesor
econmico de Zapatero en su primera
legislatura, a ser presidente de Asociacin de
Empresas Constructoras de mbito Nacional
de Espaa (SEOPAN) . SEOPAN es uno de los
grupos de presin existentes en el sector de
la construccin. David coordinar que el
dinero del Estado llegue a las constructoras
de diferentes formas. A veces mediante
crditos del Instituto de Crdito Oficial, otras
mediante envos de dinero directamente
(Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitacin
2009-2012 o el Plan Estatal de Vivienda 20052008 , por ejemplo), otras mediante rebajas
fiscales. Cuando David se pase a SEOPAN, el
gobierno dar a entender a la opinin
pblica que est molesto:
El
presidente
desagradablemente
sorprendido por la decisin rezara la
portada de El Pas del 1 de mayo de 2008.

No crees que muy posiblemente fuera el
propio gobierno quien lleg a un acuerdo con
el grupo de presin de los constructores con
el fin de que David pasara al mismo en
calidad de enviado del Gobierno?
El da 2 de mayo de 2008 el propio El Pas se
hace eco de que
Taguas no ha firmado an el contrato con
SEOPAN, a la espera de que el Ministerio de
Administraciones
Pblicas
resuelva
el
dictamen final si se incurre o no en
incompatibilidad.
Como muy bien dice El Mundo el 01/05/2008

en su pgina 27:
Taguas
representar
a
las
grandes
constructoras en un momento crtico para un
sector que exige a Zapatero medidas
urgentes. El sector () necesitaba un hombre
prximo al Gobierno y un interlocutor que
tuviera hilo directo con los principales
Ministerios, sobre todo con el departamento

de Economa.
Por otro se nombra a Beatriz Corredor

Ministra de Vivienda. Como veremos, su
funcin fundamental va a ser proteger a toda
costa los intereses de los representados por
David Taguas, es decir, de los poderosos del
pas.
Los casos de corrupcin que han sido
llevados a los tribunales son unos 150[389].
Vamos a partir de la siguiente ficcin:
vamos a decir que, en el mejor de los casos,
acaben el 25% de las situaciones ante los
tribunales (muy posiblemente son muchos
menos). Eso quiere decir que hay unos 600
municipios en Espaa donde la relacin entre
el poder poltico y las constructoras es muy
familiar. En Espaa existen, segn el
Instituto Nacional de Estadstica, 8.111
municipios. De esto se deduce una cuota de
corrupcin del 7,4%.
Un mapa muy actualizado con los ltimos

casos de corrupcin del sector lo tenemos en
las pginas 14 a 17 de la edicin escrita de
ABC del 1 de noviembre[390] de 2009, as
como
en
la
portada
del
mismo
peridico[391] [392]. Las noticias sobre los
casos de corrupcin llegan hasta muy lejos
de nuestras fronteras: en el extranjero la
percepcin del sector inmobiliario espaol es
muy negativa[393].
Especialmente sangrante es el caso de
algunas regiones como, por ejemplo, Murcia.
Creo que merece la pena leer el artculo
publicado en El Pas el 01/05/2008, pgina 14,
as como el del 10/02/2008 pgina 26 en los
que se detalla cmo se traman las
corruptelas en esa regin.
CAPTULO VIII
CMO SE HA INDUCIDO A ERROR A LA

POBLACIN?
Tesis
1. Los bajos tipos de inters, una mala

regulacin de la actividad bancaria
por parte del Gobierno, la mitologa
popular y la nula cultura financiera
propiciaron la creacin de una
burbuja en el mercado inmobiliario;
2. El tringulo formado por el sistema
poltico,
cajas/bancos
y
constructoras/promotoras/inmobiliarias
han ocultado desde 2003 hasta 2008 la
existencia de la burbuja inmobiliaria;
tras su explosin en 2006 pasaron a
decir que los precios bajaran de
forma progresiva; una vez que no
pudieron ocultar que los precios de
los pisos bajaban, pasaron a afirmar
que ya haban bajado lo suficiente;

3. Se intenta de forma torticera
presentar
cualquier
momento,
independientemente de cundo se
hable, como el momento idneo para
comprarse un piso, a pesar de que se
sabe que esto es falso;
Varias son las lneas ms importantes de
actuacin en la poltica de desinformacin de
la poblacin:
8.1. Mecanismos usados[394]
8.1.1. Negar la existencia de la burbuja.
Si la gente piensa que los precios de los
pisos estn cayendo, no comprar. Asimismo
se dejarn de vender tantas casas y, por
tanto, los constructores no ganarn lo que
ganaron hasta 2005/2006, los ayuntamientos
perdern el dinero que recaudaban va
impuestos y los bancos tendrn garantas

por deudas hipotecarias con un valor de
mercado menor que la deuda en s.
Las estadsticas esgrimidas por el sistema,
ya sean las del Ministerio de Vivienda, de
ATASA o TINSA ), llevan a pensar, una tras
otra segn avance el ciclo, que las siguientes
conclusiones son ciertas, a pesar de no serlo:
Bajan en zonas muy concretas y
para pisos con unas caractersticas
muy particulares;
Ahora que ya han bajado tanto, no
van a bajar ms y, por tanto, es
buen momento para comprar;
Que nadie se crea que van a bajar
ms porque eso no es cierto;
Vamos a ayudar a la gente a
poderse
comprar
mediante
subvenciones. Estas subvenciones
acabarn directamente en el bolsillo
de las constructoras;
Ahora que los tipos de inters han
bajado fuertemente es un buen
momento para comprarse un piso.
Cada uno de estos cinco enunciados, que se
repetirn de una u otra forma en distintas
etapas del proceso irn, poco a poco,
perdiendo credibilidad ante los potenciales
compradores (hace un ao me dijiste A y
ahora me dices B). An as, conseguirn
entrampar a muchos en la hipoteca a precios
d e 2005/2006 y no a los de mercado de
2010/2013.
Esos cinco pasos son los mensajes que el
sistema intentar trasmitir a la poblacin a
lo largo del periplo que marca el engao. En
unas ocasiones sern las cajas, en otras el
Gobierno o los constructores quienes, de una
forma u otra, dirn lo mismo.
En julio 2010, cuando salgan publicados los
resultados de las pruebas de esfuerzo

financiero, se intentar hacer creer que los
escenarios de bajadas de los precios que se
plantean en los mismos son exagerados; es
decir, se dice que los precios han bajado
mucho menos de lo que en los tests se
dicen. Nosotros ya hemos demostrado que lo
que realmente sucede es lo contrario: as, El
director General Corporativo y de Finanzas
del Banco Popular, Jacobo Gonzlez-Robatto
el 28 de julio de 2010:
Algunas
asunciones
no
son
extravagantes, pero s muy duras, con
bajadas de precios de la vivienda que no
hemos visto nunca.[395]
8.1.2. FALSA CORRELACIN ENTRE LA
EXPLOSIN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y
OTROS ELEMENTOS NO DETERMINANTES
Se
echa
la
culpa
al
liberalismo,
al
Franquismo y si hace falta hasta a Amadeo

de Saboya, todo ello con el fin de no hacer
frente a sus propias responsabilidades.
La culpa es de los polticos por no haber
querido controlar las actividades de las
instituciones de crdito de una forma
efectiva, por haber sobreintervenido el
mercado de alquiler y no haber protegido a
los propietarios y haberse hecho de oro junto
a las promotoras. No se trata de tener ms
controles, sino de que estos sean efectivos.
Ya hemos visto anteriormente como el
Gobierno ejerce el control sobre el Banco de
Espaa mediante el nombramiento de su
Gobernador.
As Joaqun Almunia, Comisario de Asuntos
Econmicos y Monetarios, cargar contra los
banqueros y lo que ganan diciendo que:
Vamos a dar recomendaciones sobre las
retribuciones de los directivos[396]
Se trata de establecer una relacin causa-
efecto entre el terremoto financiero y lo que

los banqueros ganan. Pretendiendo as dejar
de lado la relacin real entre el problema y
otros elementos; a saber:
La politizacin de las cajas de
ahorro[397];
La financiacin desastrosa de los
ayuntamientos en Espaa;
La necesidad de una modernizacin
del mercado laboral
Llevar a cabo estas tres reformas supondra
que los polticos perderan poder y eso es
algo que no estn dispuestos a hacer. Por
esta razn Joaqun Almunia se va por la
tangente y nos saca el tema de los salarios
de los ejecutivos. El sabe perfectamente que
ese aspecto, an pudiendo ser relevante, no
es el esencial a la hora de explicar qu ha
sucedido.
Otros ejemplos:
Jess Caldera, ex Ministro de Trabajo y
vicepresidente de la Fundacin de Estudios
Progresistas, el 04/07/2008:[398]
la actual situacin econmica se debe al
pensamiento neoconservador de Bush.
Y me pregunto: qu tendr que ver Bush

con la burbuja inmobiliaria que gente como
Jess ha permitido crear en Espaa?
Se buscan culpables en personas concretas
para una situacin muy compleja, que ha
sido creada por la actuacin y la pasividad
de una serie de actores.
Se presenta la actuacin de una serie de
personas como la mayor culpable del
problema y se dejan de lado los elementos
verdaderamente relevantes que han llevado
a la situacin actual. De esta forma, al no
entrar en las causas fundamentales de la
actual situacin y centrarse slo en aquellas
de relevancia secundaria, no se podr

resolver el problema existente. As la
solucin se postergar en el tiempo, lo que,
en el caso de Espaa, llevar a una tasa de
desempleo alta durante un largo perodo de
tiempo.
Otro ejemplo nos lo da el 30/04/2008 Mervyn
King (Gobernador del Banco de Inglaterra),
cuando nos dice que:
King condena las primas de la City londinense
y propone acabar con los excesos.[399]
Lo que Mervyn no nos quiere recordar es

que l era uno de los responsables de vigilar
las actividades de bancos y cajas y que
precisamente su falta de pericia posibilit
que los bancos acumularan riesgos
insostenibles. Atacar los bonus como
creadores de la crisis es fcil porque resulta
muy populista, hacer frente a sus propias
responsabilidades es algo que prefiere
eludir.
Como bien dice Bettina Schulz el 25/09/2009

en el Frankfurter Allgemeine Zeitung:
Al mismo tiempo ha habido gobiernos que se
han propuesto hacer realidad lo que una parte
de sus poblaciones deseaba: llegar a ser
propietario de su propia casa. Por este motivo
renunciaban a regular de forma efectiva el
mercado hipotecario. Los gobiernos a ambas
orillas del Atlntico se empean ahora en
hacer de los bancos y los hedge funds los
chivos expiatorios de la crisis porque, al
parecer, tomaron decisiones de inversin
arriesgadas. Usarlos como escapatoria es una
apuesta que las poblaciones recibirn bien,
pero en la prctica no soluciona ningn
problema. Al fin y al cabo los bancos actuaron
de acuerdo con las normas creadas por los
reguladores pblicos y en ningn caso
incurrieron en ilegalidades.[400]
Lo que se trata ahora es de maquillar el

hecho de que el Estado ha fallado y no los
individuos[401]. En Espaa al Estado le vino
de perlas durante muchos aos que los
precios de los pisos subieran: se ingresaba

mucho dinero travs del impuesto de
trasmisiones patrimoniales; el Gobierno se
llevaban su participacin que las promotoras
le proporcionaban; sostenan un sistema de
clientelismo y califato que haca que mucha
gente, s, mucha gente, se hiciera de oro de
forma indecente.
Ahora se plantea a los banqueros como los
grandes culpables cuando no lo son. Atacar
al rico refuerza nuestro odio secular de raz
judeo-cristiana al rico, al poderoso[402].
De esta manera se desva la atencin de los
verdaderos culpables (el Gobierno que no
dese poner fin al espectacular aumento de
los precios de los pisos) a otros que,
teniendo culpa en lo que sucedi, no eran
nada ms que responsables de actuar dentro
de los lmites que el Gobierno a travs de los
Bancos de Espaa de turno le planteaban.
Era responsabilidad del Banco de Espaa
controlar de forma efectiva las actividades
de los bancos, algo que se negaron a hacer.

El objetivo claro de esta forma de engao
es evitar hablar de aquello que realmente
importa, que es relevante para el caso, y
desviar la atencin a cuestiones secundarias
cuya
discusin
se
presenta
como
imprescindible para poder avanzar en la
resolucin del problema.
Como bien explica Dietmar Neuerer el 17 de
septiembre de 2009 en el diario econmico
alemn Handelsblatt:
Los polticos (europeos) corren el peligro de
no centrarse en los asuntos de enjundia. As
mismo existe el riesgo de ofrecer a los
ciudadanos
soluciones
baratas
que
unicamente son populistas. Desde el punto de
vista poltico la limitacin de los salarios y de
otro tipo de primas no tiene razn de
ser[403]
El Pas refleja muy bien esta forma de

intento de desviar la atencin. John Carlin
dir en su artculo La burbuja ms grande

del mundo:
La mayor concentracin de ansiedad est en
el sector financiero de Londres () donde se
gan ms dinero grotescamente inflado a base
de comisiones extravagantes y riesgos
irresponsables. (...) Jvenes de 25 aos recin
entrados en firmas de inversiones se
compraban Aston Martins o casas valoradas
en 2 millones de Libras porque, por encima de
un sueldo de 65 mil Libras, acumulaban
primas. (...) Cuanto ms dinero (de otras
personas) arriesgaban, ms ganaban. Todo el
mundo se imagin ms rico y gast como si lo
fuera.[404]
8.1.3. VACIAR DE VALOR LAS PALABRAS Y LOS

DATOS QUE VAN SURGIENDO CON EL FIN DE
DESPISTAR
El Pas resume sagazmente esta tcnica:

El mecanismo del bulo. Como en muchas
ocasiones (...) se asla un dato, se

descontextualiza y se pretende dar la falsa
impresin de que cualquier conclusin pende
exclusivamente de l, obviando as la
obligacin de la valoracin conjunta de los
datos prueba que permita, mediante el
razonamiento, llegar a una conclusin segn
las reglas de la lgica y de la
experiencia[405]
Se trata de vaciar de contenido a una serie

de datos que van surgiendo sobre el
descalabro del mercado inmobiliario con el
fin de relativizar la informacin. De esta
forma, se pretende dar la impresin de que
los datos no son definitivos, que no son
representativos de la realidad que tiene
lugar y, como consecuencia de ello, lo lgico
es obviarlos. Como nica alternativa ante los
datos que se presentan como relativos
(ciertamente, por ejemplo, no caen los
precios de los pisos lo mismo en todas las
zonas de Espaa) se toma la sabidura
popular (los precios de los pisos nunca

bajan) como cierto. De esta forma se oculta
la realidad y se consigue el fin propuesto:
inducir al error al ciudadano de a pie.
Una buena parte de la poblacin cree en
esa mitologa popular; piensa que si se
equivoca, nos equivocamos todos. Es el
mismo recurso que siguen las religiones:
cuantas ms personas compartan mis
creencias, se piensa, menos probable es que
yo est equivocado, porque: cmo van a
ignorar tantas personas si es o no falso lo
que creen? La creencia mitolgica es el
refugio de aquellos que no entienden lo que
est sucediendo, as como de aquellos que
no desean ver la realidad tal y como es.
Un mecanismo similar es el que se observa
en las tiendas: cuanto ms llena est una
tienda ms tender a atraer a otras
personas y, por tanto, a que se llene hasta la
bandera. Si tanta gente acude a esa tienda,
si tanta gente cree en la mitologa, es que

algo de verdad tendr.
Cuanto ms avance el derrumbe del
mercado y, por lo tanto, ms difcil sea
ocultar lo que realmente est sucediendo,
menos efectiva ser esta triquiuela, porque
ms conscientes sern los ciudadanos que
aquello que se les presenta como verdad,
contrastado con sus experiencias diarias,
resulta ser falso.
Otra mecnica del engao que es muy
utilizada es el debate sobre lo que las
palabras significan. Un ejemplo muy claro es
la de la misma existencia de la burbuja
inmobiliaria. No es que se intente negar su
existencia (que tambin se har); ms bien
se pretende presentar la discusin sobre el
significado de la palabra burbuja como
condicin sine qua non para reflexionar
sobre el derrumbamiento del precio de los
pisos. Es decir, como no nos ponemos de
acuerdo en lo que es una burbuja, o los

propios crditos sub-prime los de mala
calidad
en
Estados
Unidos(existentes
tambin en Espaa por doquier, pero con
otro nombre) evitamos la discusin
intelectual sobre el proceso que esas
palabras describen. Realmente da igual que
llamemos as a la burbuja; la podramos
llamar sobreprecios no sostenibles de los
pisos o salvajada de precios, o al subprime espaol (muchos negarn su
existencia)
subprime
o
crditos
concedidos
de
acuerdo
a
criterios
imprudentes. Creando un debate ficticio
sobre las palabras que hemos de escoger
para describir lo que sucede, se intenta
evitar el debate real, generando as una
duda sin cuya solucin no se puede avanzar.
De esto veremos varios ejemplos.
8.1.4. EUFEMISMOS
Esta ser una constante a lo largo de los

aos. Negando la magnitud de los hechos se
intenta esconder lo que ocurre. As no se
hablar de recesin sino de desaceleracin.
Cuando la recesin se haya instalado, de
crisis, a pesar de ser esta la antesala de la
recesin. As Jos Luis Rodrguez Zapatero
dir:
las tasas de crecimiento sern inferiores a las
del pasado cuatrienio y el comportamiento del
empleo ser menos favorable que en los
ltimos aos auguro que esta situacin ser
transitoria y que retornaremos a elevadas
tasas de crecimiento
Zapatero vuelve a negar la crisis y avanza
ms medidas de gasto frente a la
desaceleracin.[406]
Cuando los precios de los pisos estn

desmoronndose (esto sucede desde el
segundo semestre de 2006) se hablar de
que
estamos en un proceso de ajuste gradual del
mercado.[407]
La eufemizacion de la realidad viene

determinada por la necesidad de evitar el
conflicto moral. Para lograr que se nos
rechace evitamos hablar de una serie de
hechos que ocasionan por s mismos
animadversin. Un muy buen caso es la de la
palabra crisis, que el Gobierno comenz a
pronunciar una vez que la recesin
econmica ya estaba instalada en Espaa.
Creo que las recoge muy bien Mariano
Calleja en el peridico ABC en el artculo 25
maneras de decir crisis y hacer el ridculo:
1.- Desaceleracin intensa
2.- Desaceleracin abrupta
3.- Desaceleracin de carcter cclico
4.- Contraccin econmica
5.- Periodo de ajuste
6.- Dificultades objetivas
7.- Reduccin de nuestro crecimiento

8.- Coyuntura difcil
9.- Empeoramiento del ciclo econmico
10.- Problema importado
11.- Fase de preparacin de la economa para la
recuperacin
12.- Fase de desaceleracin econmica en el
contexto mundial
13.- Prdida de capacidad de crear empleo
14.- El pas sufre un shock externo
15.- El signo de la economa es distinto en esta
primera parte de la legislatura
16.- Hay turbulencias en la economa mundial
17.- Acumulacin de desequilibrios
18.- No es un horizonte prolongado, sino transitorio
19.- Es un reto para reforzar nuestra capacidad de
crecimiento
20.- Estamos en un nuevo entorno
21.- Cambio de modelo de crecimiento
22.- Seguimos en una fase de continuado
crecimiento econmico
23.- Estamos en un nuevo contexto econmico
24.- Tenemos una restriccin severa en la liquidez
25.- En este nuevo escenario de la economa[408]
Otros ejemplos son:
Zapatero se aferra en solitario a

que la crisis es cuestin de meses
cita pgina 12, La Vanguardia el
03/07/08 en el debate econmico en
El Congreso
El escenario es de crecimiento
debilitado,
pero
no
de
un
estancamiento duradero ni de una
etapa de recesin, pgina 16, ABC el
03/07/08, Zapatero
8.1.5. Ahondar en los tpicos o decir
cosas que se sabe son incorrectas
Es el ms utilizado:
Los precios de los pisos nunca bajan;
Los precios de los pisos no van a
bajar ms;
Que no se crea la gente que vamos a
regalar los pisos
Dependiendo de la fase del ciclo, se

avanzar en el reconocimiento de lo
evidente para evitar la prdida de
legitimidad.
8.1.6. USO DEL CINISMO
De antologa sern las intervenciones del

jefe de la patronal de la construccin en la
Televisin COPE en febrero de 2009, exigiendo
al Estado la compra de los pisos que ellos
tienen sin vender porque por mandato
constitucional todos tenemos derecho a una
vivienda.
Jos Manuel Galindo, el presidente de la
patronal de los promotores (APCE):
record al Gobierno que, en tanto que todo
ciudadano tiene derecho a una vivienda digna,
negar el crdito a demandantes de hipotecas
que cumplen con los requisitos objetivos de
solvencia es algo que va en contra de la
Constitucin[409]
Lo cierto es que a Jos Manuel le ha tocado

un papel de muy difcil representacin:
salvar a un sector avocado al declive durante
muchos aos y convencer a los incautos
ciudadanos de que este es un buen
momento para comprar. Lo que s que es
inconstitucional es que un grupo minoritario,
como es el que representa Jos Manuel, se
dedique a presionar al Gobierno con el fin de
que gracias al dinero de todos se financien
sus beneficios.
De Jos Manuel os puedo decir una cosa
que ser una constante en su actuacin:
siempre, siempre, dice lo contrario de lo que
sabe que es verdad. Es, a todas luces, un
mago del idioma que domina muy bien las
diversas formas de decir con conviccin lo
que se sabe falso. No olvidis a este
personaje, ya que saldr varias veces en los
prximos aos. Perfectamente podra Vctor
Klemperer haber escrito un libro sobre sus

andanzas, pues son dignas de una tesis
doctoral.
Otro muy buen ejemplo son las
declaraciones de Juan Iranzo, director del
Centro de Estudios Econmicos de la
Provincia de Alicante del 27 de julio de 2010:
uno de los graves errores que ha cometido el
Gobierno socialista es demonizar el sector de
la construccin[410]
y todo ello con las ayuditas que el

Gobierno ha echado al sector, que ya hemos
explicado y ejemplificaremos en este
captulo con declaraciones concretas de
estos ltimos aos.
8.1.7. PRESENTAR LA FINANCIACIN COMO EL
MAYOR PROBLEMA
Durante un buen perodo de tiempo, sobre
todo a partir de mediados de 2007, se incidir

en la falta de financiacin como el mayor de
los culpables de lo que sucede (bajada de
los precios de los pisos). Esa teora es falsa
porque implicara que a tipos de inters del
0% los precios de los bienes deberan ser
infinito tal y como hemos explicado en el
primer captulo. La justificacin para decir
esto es que lo que se busca es mantener los
precios de los pisos altos y en ningn
momento se plantea su bajada. Segn esta
lgica, la culpa la tienen los que no desean o
no pueden financiar hipotecas a 30, 40 o 50
aos y no los promotores; estos ltimos se
oponen con todas sus fuerzas a una
moderacin de sus descomunales beneficios.
As, Jos Manuel Galindo en Cinco Das a
finales de 2008:
Pregunta: Jos Manuel, cree usted que en
cinco aos volveremos a los precios anteriores
que se estaban moviendo en el mercado
inmobiliario?
Respuesta: Considero que aventurar hiptesis

de aqu a cinco aos no sera responsable,
aunque en general en cinco aos la riqueza
inmobiliaria, patrimonio de las familias, no
debe verse afectada.
Pregunta: Buenos das: Me gustara saber cul
es la previsin real de la bajada del precio de
la vivienda en los prximos dos aos. Gracias
Respuesta: La nica manera para conocer si
los precios bajan y cul va ser la bajada es
que se cierren operaciones de compraventa,
que son las que reflejan esta informacin, pero
para que se de esta circunstancia hace falta
que el comprador tenga acceso al crdito que
en estos momentos parece que est vetado
por las entidades financieras. Si no hay dinero
para comprar, no hay precio.[411]
La nica solucin cuando un bien no se

vende por tener un precio excesivo es
bajarlo y no buscar a algn necio que me
financie deudas a perodos de tiempo de
locura.
Otra lindeza de Jos Manuel Galindo el
15/01/09:
los precios de la vivienda ya se han ajustado
mucho en pos de reactivar las ventas y es
preciso que bancos y cajas reabran tambin el
crdito a las familias para desbloquear el
mercado de la vivienda[412]
Los puntos sobre las es las ponen Luis de

Guindos, ex-secretario de Estado de
Economa, el 24 de marzo de 2010 al recoger
cul ha sido el comportamiento de las
inmobiliarias:
(...) me refera al ajuste de precios. Se ha
producido un cierto ajuste de precios aunque
todava queda bastante. Segn el Fondo
Monetario Internacional entre 2001 y 2006 el
pas donde ms subi el precio de la vivienda
en trminos reales fue Espaa y sin embargo
ha sido de los que menos se ha ajustado a la
baja desde que estall la burbuja inmobiliaria.
Ah queda pendiente un ajuste importante, no
s si entre un 20 25% pero evidentemente
cuanto antes se produzca mejor. El precio se
ha retenido primero por las inmobiliarias y
ahora son los bancos que tienen en sus

balances gran nmero de inmuebles los que,
de alguna forma, estn reteniendo el precio de
la vivienda[413]
8.1.8 Presentar alguna mejora en el

mercado como el mejor momento para
comprarse una vivienda
Ya puede tratarse de una pequea rebaja
del precio de los pisos que se presenta como
la ltima que va a existir antes de una
subida espectacular de los precios de los
pisos, o bien de una mejora en las
condiciones de la financiacin como
consecuencia de la cada de los tipos de
inters. Todos ellos son elementos que se
presentan como la seal inequvoca para
comprarse un piso. Lo que se busca es
despistar y tomar ese hecho que se presenta
como seal fundamental, como el nico
elemento determinante en la adquisicin de
un piso y se dejan de lado otros muchos ms
que son realmente importantes. Estos

ltimos son los harn que los precios de los
pisos continen derrumbndose.
Un muy buen ejemplo del 15 de octubre de
2009 en la noticia:
Ministerio: Es un buen momento para comprar
Ya no cabe hablar de desplome,

sino de una tendencia a la
estabilizacin .
Anunciacin Romero elude hablar
del informe que peda suprimir la
VPO en propiedad .
En opinin de Romero, la bajada
de precios y el nivel del Eurbor
hacen que el actual momento sea
ms favorable para comprar una
casa.[414]
Anunciacin Romero (Secretara de Estado
para Vivienda) presenta la bajada del
Eurbor como la seal que haba que esperar

y de la que dependa la decisin del lanzarse
a la compra de un piso. Es cierto que la
bajada de los tipos de inters a los que yo
financio mi deuda facilitan la compra de un
bien; tambin que existen otras muchas
variables y que Anunciacin, de forma
torticera, oculta. Su fin es presentarte los
tipos de inters como la variable de la que
ha de depender la decisin de comprar o no
y, puesto que son mucho ms bajos que
hace un ao, te lanza el mensaje de lnzate
ya porque precisamente ese que te lances
es el que interesa a Anunciacin.
Te oculta taimadamente que existen otros
elementos que tambin has de tener en
cuenta a la hora de decidir y que, adems,
son mucho ms importantes; a saber:
Seguirn bajando los precios de los
pisos? Como ya hemos visto
anteriormente, s;
Va a subir el Eurbor a corto plazo?

Muy posiblemente s, en cuanto se
apuntale la recuperacin econmica
en la zona Euro, recuperacin en la
que Espaa no va a participar;
Va a haber una mayor tasa de paro
en 12 meses? Muy posiblemente s,
as que tienes posibilidades reales de
quedarte sin trabajo y, por tanto, de
no poder devolver el dinero que se
te prest;
Van a seguir bajando los precios de
los alquileres? Como ya hemos
explicado anteriormente, s, de ah
que tendencialmente vaya a ser
mucho ms interesante alquilar que
comprar.
8.1.9. Presentar las opiniones de
aquellos que dicen que los precios van
a bajar an ms como absurdas
Se dir, entre otras, que nadie espera que

vayan a regalar los pisos algo que aquellos
que mantenemos que el mercado va a seguir
hundindose en los prximos aos nunca
hemos dicho. Se intenta por todos los
medios presentar la opinin del contrario, de
aquel que dice la verdad, como absurda (es
ridculo pensar que nos vayan a reglar un
piso, pero no que los precios de los mismos
se derrumben). De esta forma se pretende
caricaturizar la opinin del adversario.
El efecto es claro:
A dice que los precios van a seguir
cayendo, pero no dice que los vayan
a regalar;
B, que no desea que sepas que
estn cayendo, presenta a A como
un exagerado;
Los ciudadanos, al escuchar a A decir
que los precios van a bajar, saben
que A no dice que los vayan a

regalar;
Los oyentes se dan cuenta de que
quien exagera es B y no A. De esta
forma el que pierde autoridad es B y
no A.
Lo anterior sera lo ms deseable, pero por
desgracia, la realidad nos da una bofetada
ms y nos demuestra que, habitualmente,
los oyentes no se dan cuenta de quin
exagera.
8.1.10. USO DEL ESPRITU TORTICERO
Defino torticero como el engao consistente

en presentar datos que son ciertos de tal
forma que lleven al oyente a una conclusin
que, an siendo lgica, es falsa. El que habla
sabe que su oyente, siguiendo el esquema
de hechos que le son presentados, llegar a
esa conclusin lgica, pero falsa en s, y de

ah que presente los hechos de manera que
su oyente llegue a la conclusin que el
hablante desea.
Un ejemplo que luego veremos se producir
cuando tanto los precios de los pisos como
los tipos de inters bajen. Se dir que es el
momento indicado para comprarse un piso.
Es cierto que los tipos han bajado a finales
de 2009 respecto de finales de 2008; tambin
lo es que lo han hecho los precios de los
pisos. Desde el punto de vista del oyente (y
eso lo sabe el interlocutor) lo lgico es que
es un buen momento para comprarse un
piso. Esa es la consecuencia lgica de lo
dicho, aunque es falsa.
El hablante sabe lo que desconoce el
oyente: que los tipos de inters pueden subir
y, por tanto, encarecer la financiacin de la
deuda con la que se ha comprado el piso,
que los precios de los pisos van a bajar
mucho ms, que los precios de los alquileres

van a seguir derrumbndose, y otros
muchos elementos que se ocultan.
Este ser un mecanismo muy utilizado
sobre todo por las Ministras de Vivienda.
El que desee ver con gran detalle cmo
este proceso tiene lugar le animo a ver la
pelcula El Golpe de Paul Newman y Robert
Redford.
8.1.11. PRESENTAR LOS PRECIOS ACTUALES

(MENORES QUE LOS ANTERIORES) COMO
POSITIVOS Y COMO MORALMENTE
PLAUSIBLES
Te explico esta tcnica:

El precio al que se venda un piso
2006 era de 100 euros (por ejemplo,

o el precio que fuera);
Los precios de tasacin de 2006
estaban inflados en un 10-15%
respecto a los precios de compraefectiva, es decir, estaban a 110-115
euros;
Ahora se presentan los descuentos
respecto a los precios de tasacin de
2006 como el gran chollo. Es la gran
moda. Poner la vara de medir de la
rebaja lo ms alto posible con el fin
de dar la impresin de que la rebaja
ha sido importante, de que los
precios de hasta hace un ao s que
estaban inflados, pero que los
actuales son un gran chollo;
El descuento es importante respecto
a precios de tasacin, pero ni por
asomo se acerca al valor objetivo;
Se presenta el precio de 110-115
euros menos el descuento del X%

como buena. Ser menos estpida
que la de intentarlos vender a 110115 euros, pero no deja de ser una
proposicin necia en s misma.
As veremos ejemplos de todo ello ya desde
Julio de 2008 y tambin ms adelante, segn
vaya avanzando la recesin[415].
8.1.12. Plantear la explosin de la
burbuja inmobiliaria como posterior a
la crisis de liquidez
Se plantea el siguiente orden cronolgico
de los hechos:
Se produce una burbuja en el mercado

inmobiliario en EEUU;
Esta burbuja es consecuencia de la falta de
regulacin de los mercados que haban

propugnado las polticas del gobierno de
George Bush;
La burbuja inmobiliaria en EEUU crea la
crisis financiera en aquel pas;
Esta crisis de liquidez a su vez lleva a la
crisis de liquidez en Espaa;
La crisis de falta de liquidez que se produce
en Estados Unidos, hace que la que en
nuestro pas explote la burbuja inmobiliaria
con mayor virulencia.
Siguiendo esta exposicin de hechos sacan

las siguientes conclusiones:
La crisis es de origen externo, no

espaola, sino producto de las
polticas de falta de regulacin de los

mercados de capitales importada
desde EEUU;
La crisis exista antes que la
explosin de la burbuja inmobiliaria
espaola. Esta es producto de la
crisis financiera y no al revs;
No exista una burbuja inmobiliaria
en Espaa y las dificultades de los
bancos y cajas espaoles no han
sido consecuencia de su actuacin
sino de la malhacer de bancos en
EEUU.
Todo eso es falso! Antes de la explosin de

la burbuja inmobiliaria en EEUU ya haba
explotado la nuestra, la pata ibrica, la
espaola. Para ser ms concretos, sta
comenz a explotar en el segundo semestre
d e 2006. Ya desde entonces, los precios de

compraventa de los pisos bajaban. La
explosin de la burbuja es un hecho que
hubiera sucedido en Espaa sin necesitar
para ello de la ayuda de la explosin en
EEUU. Se trata de dos fenmenos que se
produjeron en momentos distintos, y que
podan perfectamente haber tenido lugar sin
la existencia del otro.
La razn por la que el sistema ha de
intentar presentar la crisis como externa es
la de ocultar sus propios fallos. El Banco de
Espaa se adapt a lo que al poder poltico
le interesaba en cada momento. Fall el
Banco de Espaa al no ser diligente y
controlar las actividades de las entidades de
crdito espaolas. Craso error al hacerse tan
dependiente del sistema del Impuesto de
Transmisiones
Patrimoniales
para
financiarse, era muy sensible a los intereses
de las constructoras que se oponan como
gato panza arriba a cualquier modernizacin
de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Al echar la culpa a la falta de regulacin,
se busca adems la consecucin de un
objetivo ideolgico. Tras la cada del Muro
de Berln, los partidos de izquierda se han
quedado sin referente ideolgico. Su visin
nihilista es parte de una antropologa muy
negativa: el individuo es por naturaleza
egosta y todos hemos de ser iguales (igual
de pobres, de incultos y de esclavos).
Mediante el mayor control del individuo por
parte del Estado logro cumplir esa parte de
mi agenda ideolgica; se presenta al
individuo y a su libertad como la culpable. En
ningn momento se aborda la nefasta
regulacin que el Estado ha hecho como la
verdadera causa de la situacin. De esta
forma se refuerza la posicin del Estado
frente al individuo y al mismo tiempo el
Estado descarga toda responsabilidad con el
fin de no tener que hacer frente a la misma.
Esta crisis inmobiliaria, que desencaden un

tsunami financiero, no fue responsabilidad
de los individuos, sino de los Estados. Ahora,
por motivos ideolgicos, se cargan las
responsabilidades en los ciudadanos. Los
ciudadanos (los bancos por ejemplo) fueron
culpables, pero nunca responsables ya que,
en la mayor parte de los casos, actuaron
dentro del marco de las normas.
Corresponda al Estado regular de forma
eficaz las actividades de los bancos/cajas,
pero falt voluntad poltica para ello.
8.1.13. Reconocimiento postergado de
la verdad
A lo largo del libro hemos explicado que el
Gobierno antepone los intereses de bancos y
cajas,
adems
de
constructores/promotores/inmobiliarias a los
de los ciudadanos. A travs de la estadstica
oficial dir que:
los precios nunca bajan ao 2006, 2007 y

2008;
los precios no han bajado ao 2007 y
2008;
que bajarn para ajustarse a las subidas de
la inflacin ao 2007, 2008 y 2009;
que si han bajado ya lo han hecho lo
suficiente y que es un buen momento para
comprar ao 2008, 2009 y 2010.
La apuesta de los poderosos es no forzar a

constructores y promotores a vender a
precios de mercado de 2010-2013 sino darles
la oportunidad de vender a precios de 2005 o
d e 2006 a costa de cargar al ciudadano ese
sobreprecio entre lo exigido y lo que el
mercado est dispuesto a pagar. Lo que se

pretende es la perpetuacin de una gran
comedia, del gran engao intergeneracional
porque los intereses que priman son los de
los poderosos y no los del ciudadano.
Los precios de 2010 son sustancialmente
ms bajos que los de los aos 2005 y 2006,
pero ms altos que los que se alcanzarn en
los prximos aos. Esta es la realidad que
desean ocultarte. Su obsesin es que
compres ahora porque saben que cuanto
ms tiempo transcurra, a menor precio
podrn vender.
Te preguntars:
Cmo es que la estadstica del
Ministerio de Vivienda habla desde
hace poco de bajadas?;
Si me miente y desea hacerme creer
que los pisos no bajan: no tendran
estas cifras que hablar de subidas o
simplemente de que los precios se

estabilizan?
Permteme que te explique lo qu es lo que
yo llamo el reconocimiento postergado de la
verdad. En resumen, se trata de ir
reconociendo la verdad poco a poco, porque
negarla significara perder la autoridad que
uno tiene.
Desde principios de 2006 los precios de las
casa bajan. En aquel momento nadie hubiera
credo que eso era posible ya que se viva
an en la dinmica de 1997-2006 en la que
pareca que los precios de los pisos nunca
dejaran de subir. Poco a poco en los aos
2006 y 2007, y tras experiencias personales, la
poblacin iba siendo consciente que los pisos
tardaban cada da ms en venderse, pero
an no era consciente de que los precios de
los pisos bajaran.
Ya en 2006 se saba que los precios de los
pisos bajaban. An as todava poda
mantener la falacia de que los precios van a

subir slo al ritmo que lo haga la inflacin.
El Gobierno lo reconoci slo cuando la
gente fue consciente de la bajada. Si se
hubiera rechazado reconocer que los precios
bajaban cuando el normal de los ciudadanos
poda ver en su entorno que la bajada era
una realidad, ya nadie hubiera credo al
Gobierno.
Como muy bien dice el forero Zozazu el 11
de
agosto
de 2009
en
www.elconfidencial.com:
Lo malo es que se ha elegido el peor camino:
tratan de evitar las bajadas cueste lo que
cueste. Al final ser una completa ruina. Aqu
no va a quedar el apuntador. Yo crea que
llegaramos a descuentos del 33% desde que
empez la crisis justo hace ahora dos aos.
() Y no se nota movimiento. Supongo que al
final llegaremos a ese 50% que muchos
anunciaban y que yo era tan reacio a creer. Lo
malo es que conforme estn las cosas dudo
mucho que an con un 50% de rebajas haya
alguien que se atreva a comprar. Mucho me

temo que haya una cada brutal e instantnea
de los precios y todos, absolutamente todos
los implicados [vendedores, bancos, cajas,
compradores potenciales y compradores
impotentes, especuladores, etc] queden en la
ruina. Si los descuentos se hubieran hecho en
pocos meses, igual ya habramos tocado fondo
y empezaramos a levantarnos.
Algo muy similar que Zozazu en El

Confidencial, pero de forma mucho ms sutil,
nos dice Julio Rodrguez, gerente de la
Universidad de Alcal y expresidente del
Banco Hipotecario de Espaa[416]:
Sin entrar a analizar el alcance de la
sobrevaloracin media de los pisos de venta
en Espaa en 2008, el proceso de ajuste se
acortara en el tiempo y la actividad
constructora tardara menos en alcanzar
niveles normales de tener lugar un descenso
significativo de los precios. De lo contrario, el
ajuste se prolongar ms tiempo, con mayores
consecuencias sobre la inversin en vivienda y
sobre el crecimiento de la economa.
Las Administraciones Pblicas no deben

favorecer que se construyan viviendas en
volmenes superiores a lo que el mercado es
capaz de absorber.
8.2. CRONOLOGA DEL ENGAO
Voy a ir demostrndote, cmo a lo largo de

los ltimos, aos tanto el Gobierno
imperante como los bancos/cajas y los
constructores, han ocultado al conjunto de la
poblacin la existencia, formacin y
explosin de la burburja inmobiliaria que
existe an en Espaa[417].
A veces diremos lo que quiere decir

quien nos habla, pero que no puede
decirnos;
A la vez comentaremos cada una de
las noticias e intentaremos dar una

explicacin de por qu los distintos
actores dicen lo que dicen ante las
noticias que sobre el sector van
surgiendo;
En otras ocasiones aadiremos un
comentario sacado de un foro de
Internet y que vendr muy bien al
caso.
Vamos a ir ao a ao, sabiendo que son

varios los elementos que describen a cada
uno de ellos y que podemos resumir de la
forma siguiente
2003 el PP en el poder
La burbuja, que comenz a formarse en el
ao 1998, es reconocida como problema

social;
Son los aos del PP y el PSOE ataca al
Gobierno por este motivo. Como veremos el
PSOE pasar muy pronto a la poltica de la
falacia.
2004-2006
Comienza la etapa socialista;
La burbuja llega a su techo. Es la
poca del slvese quien pueda y
venta a los ltimos infelices.
2007
La falsa teora del aterrizaje suave
del mercado inmobiliario y las
primeras seales de que el Gobierno

se ha propuesto ocultar lo que
sucede. La famosa entrevista de
Carme Chacn, Ministra de Vivienda
con la BBC;
La falacia de que la subida de los
precios de los pisos se asemejar a
la subida de la inflacin y de que
seguir siendo as a futuro;
Los precios de los pisos estn
bajando, pero an as el sistema
mantendr que nunca bajan.
2008
Si los precios ya han bajado, ya lo
han hecho lo suficiente y es el
momento de comprar;
Ayudas al sector a travs de los
impuestos de todo el mundo con fin

de que puedan seguir manteniendo
los precios de venta de 2005-2006.
2009
Ayudas al sector (eliminacin de la
desgravacin por adquisicin de
vivienda): un tiro que al final saldr
por la culata;
El Banco Central Europeo financia a
los bancos y cajas espaolas,
permitiendo de esta forma que
mantengan en su balance los pisos
sin tener la necesidad de venderlos a
su precio de mercado. Es una forma
artificial para que los bancos/cajas
no tengan que aflorar prdidas;
El Banco de Espaa da carta blanca
a los bancos y cajas con el fin de

endulzar su verdadera situacin
patrimonial.
2010
El Gobierno sigue induciendo a error a la
poblacin;
El Banco de Espaa presiona a los bancos y
cajas con el fin de que saquen sus pisos al
mercado.
8.2.1. AO 2003
8.2.1.1. GOBIERNO, SOBRE TODO EL PP
Rodrigo Rato, Vicepresidente Segundo y

Ministro de Economa, el 13/03/2003,
rechaz de forma contundente la existencia
de una burbuja inmobiliaria, alegando que la
subida que vienen experimentando los precios
es similar a la registrada en otros ciclos
econmicos alcistas.[418]
LQP (lo que piensa realmente): Aqu

sobre
todo
no
perdis
la
tranquilidad: aunque los precios
hayan subido una salvajada y mi
gobierno no haya querido poner fin a
esta burrada, esta es la misma
situacin que en otros ciclos.;
LTD (lo que te quiere decir): La
burbuja? Esa no existe, as que no te
preocupes. Eso s: trabaja como un
bestia los prximos 50 aos para
pagar a los constructores sus
beneficios;
Comentario: Lo que Rodrigo no

quiere contarnos (el s que lo sabe)
es que, como dice Jos Garca
Montalvo, Catedrtico de la Pompeu
Fabra El inmobiliario no es un sector
de aterrizajes suaves[419]
Francisco lvarez-Cascos,
Fomento, el 15/03/2003:
Ministro
afirm ayer que no existe la burbuja

inmobiliaria que algunos dicen y que temen
que se pinche con una cada fuerte de la
vivienda, hecho que, aadi, no suceder en
los prximos aos, aunque puede haber un
pequeo retroceso[420]
Cristbal Montoro, Ministro de Hacienda:

Niega la burbuja inmobiliaria y prev una
previsible estabilizacin de precios.[421]
de
Luis de Guindos, Secretario de Estado de

Economa:
Ha negado una vez ms la existencia de una
burbuja inmobiliaria y se ha mostrado
convencido de que los precios de la vivienda
se moderarn suavemente sin afectar a
crecimiento econmico[422]
Rodrigo Rato, vicepresidente del Gobierno,

el 20/11/2003:
Los precios suben porque todos los pisos que
se construyen se venden.[423]
8.2.1.2.
Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras
Jos Pablo de Mndez, presidente de La
Sociedad de Tasacin, el 03/01/2003 dice
que
Es previsible que en 2003 se mantenga el

clima de confianza que genere una demanda
suficiente para absorber a buen ritmo la
oferta, si no se producen modificaciones
sustanciales en el crecimiento econmico y
que
Burbuja inmobiliaria no es una definicin
correcta, se trata de un perodo de aumento
de precios y
Aadi que en caso de un hipottico
enfriamiento del mercado los precios podran
estancarse, pero difcilmente bajar[424]
Comentario: Promotores/constructoras y
bancos son los mejores clientes de Jos
Pablo;
Comentario: Diciendo que el concepto de
burbuja no es correcto, evita hablar de su
existencia porque: para qu hablar de un
concepto que en s mismo no es correcto?
Guillermo Chicote, de La Asociacin de

Constructores y Promotores de Espaa el
08/01/2003, afirma que:
el encarecimiento de la vivienda ha sido
solamente de un 9% en 2002[425]
Comentario: La obsesin es dar una
sensacin de normalidad a subidas
espectaculares con el fin de minimizar el
rechazo social.
Jos Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente

de Sociedad de Tasacin el 28/05/2003
opina que
Para nosotros, no
inmobiliaria.[426]
existe
tal
burbuja
Germn Prez Barrio, director gerente de

ATINSA afirma el 28/05/2003:
Para empezar, hablar de burbuja tiene un

problema: sugiere que el mercado inmobiliario
puede tener un comportamiento idntico al
mercado de acciones y eso no es exactamente
as.[427]
Comentario: Se trata de sembrar en todo
momento la duda intelectual. No se puede
hablar de A porque no estamos seguros de
B y antes de llegar a conclusiones hemos de
conocer bien B aunque B no tenga nada que
ver nada con A.
Jos Manuel Galindo, secretario general de

la Asociacin de Promotores Inmobiliarios de
Madrid (ASPRIMA ) el 22/06/2003:
No hay una burbuja inmobiliaria, sino un
ciclo alcista y slo un 30% del alza de
precios tiene un componente especulativo,
mientras que el 70% restante responde a
fundamentos econmicos como el empleo y
las condiciones de financiacin.[428]
Comentario: se prostituyen las palabras al

ser vaciadas de su contenido originario y ser
sustituidas por otro. Ya no se habla de
burbuja (una palabra que por s tiene una
connotacin de especulacin y negativa),
sino de ciclo alcista que suena mucho ms
positivo.
Juan Jos Bruguera, consejero delegado de

Inmobiliaria Colonial el 20/09/2003:
La burbuja es un reclamo periodstico y no
tiene un contenido real.[429]
Guillermo Chicote, presidente de la

Asociacin de Promotores Constructores el
15/10/2003:
pidi medidas para poner freno
encarecimiento de los pisos.[430]
al
LQP: Ojal sigan subiendo los precios de
los pisos.
Apolinar Cuesta, Vicepresidente de la

asociacin de promotores constructores de
Espaa (APCE):
niega
que
exista
inmobiliaria[431]
una
burbuja
Los responsables de Sacyr-Vallehermoso,

Metrovacesa, Colonial, Sacresa y Necso
(todas ellas constructoras/promotoras) el
23/10/2003:
En Espaa no existe burbuja inmobiliaria y no
hay ningn indicador econmico que permita
aventurar que vaya a producirse. Este fue el
diagnstico que realizaron ayer en Barcelona
las
principales
empresas
inmobiliarias
espaolas.
Eso
s,
el
espectacular
encarecimiento de las viviendas en los ltimos
aos se moderar en uno o dos ejercicios.
[432]
Comentario: Aventurar segn la Real
Academia es arriesgar, poner en peligro o

Decir algo atrevido o de lo que se tiene
duda o recelo. Manipulan el significado de
las palabras: para qu tomar riesgos si lo
seguro es seguir creyendo que los pisos
nunca bajan? El que se atreve a aventurar
te pone en una situacin de peligro: no le
escuches!! Los pisos nunca bajan, eso ya
lo sabe todo el mundo!
El consejero delegado de Colonial. Juan

Jos Bruguera el 23/10/2003, defendi que
la burbuja es un concepto que define algo de
lo que, tras estallar, no queda nada; mientras
que el sector inmobiliario lo conforman
viviendas adquiridas por unas personas que
tienen capacidad de endeudamiento y de
pagar los crditos que les han sido
concedidos.[433]
Felipa Jove, vicepresidenta de Grupo

Fadesa (una de las mayores constructoras de
Espaa)
Por otro lado, la vicepresidenta de Fadesa

afirm que no hay burbuja inmobiliaria en
Espaa, algo que ya han sealado diferentes
participantes del Barcelona Meeting Point,
entre ellos el Ministro de Fomento, Francisco
lvarez-Cascos. Jov estim que habr una
moderacin de la subida del precio de la
vivienda y asegur que el rumor sobre la
existencia de una burbuja inmobiliaria es un
tema que no nos preocupa.[434]
Joaqun Ayuso, Consejero delegado de

Ferrovial dice que
Se podra hablar de una burbuja si al
pincharse desapareciera, pero en el sector
inmobiliario s hay activos detrs que no van a
desaparecer.[435]
Comentario: ciertamente las casas no
desaparecen, pero perfectamente pueden
desplomarse sus precios.

Caruana
(gobernador
del
Banco
de
Espaa):
descarta la existencia de una burbuja
inmobiliaria. El precio de la vivienda ha subido
ms de la cuenta, pero no tanto como para
poder hablar de burbuja inmobiliaria, ni mucho
menos de riesgo de pinchazo.[436]
Ricard Fornesa, presidente de La Caixa el

14/07/2003:
Burbuja? Los hechos demuestran lo
contrario. No slo hay demanda, sino que los
precios aumentan. La demanda excede a la
oferta.
Fernando Gil, el presidente de la Caja

Inmaculada, el 23/07/2003
descart que exista una burbuja inmobiliaria
sino que se ha producido una demanda real en
un contexto de tipos bajos. En su opinin, lo
normal es que se ajuste el mercado, pero sin
alteraciones[437]
Comentario:
Ajuste
de
Mercado,
adaptacin de la oferta a la demanda,

aterrizaje suave, ajuste progresivo...
todos eufemismos con el fin de ocultar la
realidad de un batacazo que cada vez ms
se aproxima en el tiempo. El uso de
eufemismos, como bien describe Viktor
Klemperer en su libro Die Sprache des
Dritten Reiches (El lenguaje del Tercer
Reich) hace que las palabras pierdan su
verdadero sentido al eliminar el conflicto
moral que significara descubrir la realidad
al oyente. El uso de expresiones
perifrsticas, que buscan el objetivo
eufemstico, es en s misma perversa: busca
la ocultacin torticera de la realidad de las
personas que, de buena fe, me escuchan y
creen mis palabras.
Gregorio Mayayo, presidente de

Asociacin
Hipotecaria
Espaola,
25/09/2003, afirm que:
la
el
No estamos ante una burbuja inmobiliaria en

Espaa. As mismo seal que, si bien la
produccin es muy alta y los precios de la
vivienda tambin, el endeudamiento que trae
consigo es positivo[438]
Jaime Botn, Presidente

Santander, el 22/10/2003:
del
Banco
Niega que haya burbuja inmobiliaria y afirma

que el informe del Banco de Espaa se
malinterpret.[439]
8.2.2. AO 2004
8.2.2.1. Gobierno
Mara Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda,
el 23/06/2004:
Son unos irresponsables aquellos que piensan
que en Espaa existe una burbuja inmobiliaria
augurando un brusco descenso en el precio de
la vivienda.[440]
Jos Luis Rodrguez Zapatero como lder de

la oposicin en octubre de 2003:
Ya le advertimos sobre el riesgo de que haya
una burbuja, y el Gobierno [entonces del PP]
est desoyendo todos los avisos.[441]
Juan Velarde, Doctor en Econmicas,

catedrtico y consejero del Tribunal de
Cuentas el 01/11/2004:
Pregunta: Se esquivar,
llamada burbuja inmobiliaria?
entonces,
la
Respuestas: Muchas veces se usan mal los

trminos o se exagera la realidad () Para
llegar a hablar con propiedad de una burbuja
inmobiliaria hay que llegar al lmite, como
sucedido en Japn hace escasos aos, cuando
el valor de la superficie del palacio imperial de
Tokio pas a valer tanto como todo el terreno
de California. Mientras no se llegue a esto, no
hay burbuja.[442]
8.2.2.2. Constructoras/Inmobiliarias/
Enrique de Aldama, presidente de la

patronal Seopan en El Mundo el 02/04/2004:
NUEVA ETAPA/ Solicitan a Zapatero que
centre su poltica de ayudas en las familias
que no pueden comprar casa y que no tome
medidas que distorsionen al resto del sector.
Las constructoras piden al PSOE que no
intervenga en el mercado de la vivienda.[43]
Mara Antonia Trujillo, exMinistra de
Vivienda el 06/11/2009:
Pregunta.- Quiz no supo hacer llegar su
mensaje y el de su Ministerio?
Respuesta.- Lo que pas es que yo
resultaba peligrosa porque se pens que iba
a poner en riesgo la economa espaola
cuando realmente sta ya estaba en peligro.
Con la creacin del Ministerio de Vivienda,
algunos creyeron que se iba a poner el pas
patas arriba. Se miraba todo con tanto
temor que nadie quiso ver lo que iba a pasar
en el futuro. La racionalidad no imper.
[444]
Manuel Pastor, el presidente de la

Gijn (Asprocon), afirm el 20/06/2004 que:
no hay burbuja inmobiliaria en la ciudad. Se
vende bien porque los tipos de inters estn
bajos y todava hay ahorro, pero hay menos
oferta que en Oviedo.[445]
Juan Bautistas Soler,

constructor, el 22/11/2004,
empresario
Vivimos bajo una burbuja inmobiliaria o un

boom de la construccin? Yo dira que ninguna
de las dos cosas. Si bien es verdad que la
construccin se encuentra en un momento
lgido, sta tiende tambin a estabilizarse.
Pero no se trata de una burbuja, ni tampoco
de un boom inmobiliario: simplemente sucede
que la demanda est por encima de la oferta;
ya que por otro lado, la situacin socioeconmica es propicia para el desarrollo de
este sector, y tambin de la inversin en
vivienda, porque tenemos tipos de inters

bajos,
poco
desempleo
y
consumo
activo.[446]
Iigo Aldaz, Director General de Realia

Business
Pregunta: En cuanto a la burbuja inmobiliaria,
cree usted que tiene vistas a estallar o es,
ms bien, un concepto desproporcionado de la
situacin que se vive en Espaa?
Respuesta: Tomando como referencia criterios
econmicos, no podemos hablar de burbuja
inmobiliaria.
En
la
actualidad,
nos
encontramos ante un mercado que est
experimentando un significativo crecimiento
debido a las razones estructurales a las que
me
he
referido
anteriormente.
En
consecuencia, se ha producido una mayor
accesibilidad a la compra de vivienda, que
junto a los factores demogrficos, ha originado
una fuerte demanda. La tendencia es que el
mercado se mantenga slido, con un nmero
de viviendas construidas al ao que se
acerque ms a criterios de normalidad y
asistamos a una desaceleracin en el aumento
de los precios.[447]
Luis Eugena, director de inversiones de

Roan (se definen en su pgina como
Expertos en consultora inmobiliaria):
Pregunta: Una pregunta clsica, va a llegar
alguna vez la explosin de la temida y famosa
burbuja inmobiliaria? Hay gente que cree que
la vivienda en Espaa ha subido ms que en
otros pases por culpa de la ambicin excesiva
de las empresas inmobiliarias. Qu opina al
respecto?, cul ha sido el papel de las
empresas en la subida de precios?
Respuesta: No creo que sea correcto hablar
de burbuja inmobiliaria en nuestro pas. S es
cierto que hemos atravesado un ciclo alcista
de fuerte perfil en los ltimos 4 5 aos. Ello
se debe, en parte, al desfase existente en
relacin con los precios en pases de nuestro
entorno, lo que ha provocado un ritmo ms
acelerado en el nuestro. Los precios
mantienen un potencial de incremento ya ms
moderado hasta una estabilizacin que debe
considerarse prxima. Por ello, ms que
explosin, yo hablara de deshinchamiento

progresivo.[448]

Eugenio Domingo Solans, Miembro del
comit ejecutivo del Banco Central Europeo
(BCE), el 24/05/2004,
Niega tajantemente que haya burbuja en
Espaa.[449]
Alfredo Sez, Vicepresidente segundo y

consejero delegado del Santander Central
Hispano (SCH)
Descart la existencia de una burbuja
inmobiliaria y defini la actual suavizamiento
de la demanda y la de crditos como un
estado de precaucin.
Jaime Caruana, gobernador del Banco de

Espaa, el 01/07/2004:
No
hay
burbuja,
sobrevaloracin.[450]
sino
una
cierta
8.2.2.4. Otros
Santiago Carb, Catedrtico de Economa
de la Universidad de Granada, el 30/06/2004:
No creo que haya una burbuja, pero s que
estamos inmersos en un crculo vicioso del que
necesitamos salir. Y esto requiere medidas de
fondo que, sin embargo, no empezarn a
notarse hasta dentro de un ao. Y advierte
que los precios no van a bajar, pero al menos
s que se puede conseguir que crezcan muy
lentos, en torno a un 1%, 2% o 3%.[451]
Jos Mara Serrano, catedrtico y director

de la Fundacin Economa Aragonesa
(Fundear) el 07/07/2004:
descart que en Aragn exista una burbuja
inmobiliaria, si bien reconoci la posibilidad de
desajustes entre los precios de las
viviendas, la oferta y la demanda,
circunstancia similar a la del resto del pas.
Por su parte, el presidente de la CAI, Fernando
Gil, seal que aunque el Banco de Espaa
haya aconsejado prudencia a la hora de
endeudarse para comprar una vivienda la

situacin no es grave. As, seal que
aunque el Banco Central Europeo subiese los
tipos un 0,25% este ao no se corran riesgos.
Del mismo modo, apunt la conveniencia de
desdramatizar
las
informaciones
que
defienden que no se llega a fin de mes, al ser
algo que se ha escuchado toda la vida y ante
ello se debe tener en cuenta que las familias
han incrementado su patrimonio real.[452]
Federico Jimnez Losantos:

Cree usted que la burbuja inmobiliaria tiene
posibilidad de estallar en menos de 4 aos? En
Espaa no hay tal burbuja. Lo que hay es
bastante agua y no poco jabn. Y poco suelo
edificable y mucha corrupcin poltica.
8.2.3. AO 2005
8.2.3.1. Gobierno
Pablo Matos, Portavoz de Vivienda PP en el
Congreso, el 25/04/2005:
No creo que los pisos bajen. Lo que s

creemos que se producir con toda seguridad,
si se mantienen los actuales niveles de
crecimiento econmico y creacin de empleo y
se construye aproximadamente el mismo
nmero de viviendas, es que los precios suban
cada ao un par de puntos por encima del IPC.
Eso s es posible.
El Consejero de Vivienda y Urbanismo de

Castilla-La Mancha, Alejandro Gil, 25/09/2005:
Asegur que aunque hay voces que hablan
de burbuja inmobiliaria y que auguran una
cada en la construccin y venta de vivienda,
en
Castilla-La
Mancha
no
estamos
detectando esa cada ni la prevemos para el
futuro, y destac los precios competitivos
de la Comunidad y su situacin geogrfica
envidiable[453]
El 29/03 de 2009 el Banco de Espaa
decide
intervenir
Caja
Castilla-La
Mancha[454]
8.2.3.2.
Constructoras/
Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras
Jos Luis Estevas-Guilmain, presidente de
Sociedad de Tasacin, el 07/02/2005:
En tres o cuatro aos el precio de la vivienda
crecer en torno al IPC.[455]
Jos
Manuel
Pedro,
director
del
Departamento Residencial de CB Richard
Ellis (una de las mayores asesoras en temas
de transacciones inmobiliarias) el 16/05/2005:
En Espaa no se va a producir un desplome
en el precio de la vivienda.[456]
El director del departamento de Estudios de

Cohispania (empresa de tasacin y
valoracin), Andrs Toledo, el 03/10/2005:
No cabe hablar de burbuja inmobiliaria,
seal, y subray que prev que este
crecimiento se ralentice de forma paulatina en
los prximos trimestres, debido a la no tan
favorable evolucin de las variables relevantes

de la demanda del bien inmueble residencial,
aunque de ningn modo, afirm, esperamos
una cada del precio.[457]
Javier Sierra, Asociacin Empresarial de

Gestin Inmobiliaria, afirm que:
El precio de la vivienda sube porque la gente
est dispuesta a pagar por ello, ya que si no
tuvieran
medios
econmicos
no
la
compraran, y descart la posibilidad de que
exista una burbuja inmobiliaria en el mercado
espaol.
Comentario: ciertamente que la gente
est dispuesta a hipotecarse a cualquier
precio, pero: sern capaces de seguir
pagando los intereses devengados de los
prstamos cuando se queden sin trabajo?
Qu suceder a los bancos/cajas cuando el
precio de mercado de la garanta de los
prstamos est por debajo del dinero an
debido?;
Comentario: No se da cuenta Javier que

los espaoles lo que han hecho es actualizar
todas sus rentas de los prximos aos
usando para ello un tipo de inters muy
bajo? Qu suceder cuando los tipos de
inters suban?
Jaume
Llopis,
asesor
promotora/constructora Arista
de
la
Pregunta: Y en caso de que estallara la

famosa burbuja inmobiliaria? Si es que existe
Respuesta: Yo no creo que exista y si existe
yo no creo que se vaya a pinchar en los
prximos aos. Esto no quita para reconocer
que los precios estn muy elevados. Esto no
es como la burbuja tecnolgica. Aqu no
hablamos de intangibles sino de un bien raz.
Puede haber coyunturas difciles, pero yo no
creo en el crack ni en que se vaya a pinchar la
burbuja inmobiliaria.[458]
Manuel Vilas, Director del observatorio

inmobiliario de la fundacin Caixa Galicia
Yo siempre he rechazado la expresin

burbuja inmobiliaria porque es una expresin
que no sirve para la vivienda.[459]

Presidente de Sa Nostra (Caja de Ahorros
de las Islas Baleares) Pasqual Calb, el
15/01/2005:
Nosotros no hablamos de burbuja, porque no
hay sntomas que hagan pensar en una cada
del sector. Los intereses financieros estn
bajos, la gente ha ajustado la inversin a su
capacidad para afrontarla y es un momento de
muy baja morosidad... No podemos hablar de
burbuja en cuanto a una situacin de riesgo.
La hipoteca en Espaa es casi un hecho
cultural. La gente est dispuesta a hacer un
sacrificio para tener una casa en propiedad.
Los ciudadanos se arriesgan, pero lo hacen
porque tienen confianza.[460]
Jos Mara Bueno Lidn, presidente de la

Caja de Ahorros El Monte:
Aqu hay ladrillos, no burbujas, brome,

sealando no obstante que tras unos aos de
tasas de crecimiento muy importantes,
posiblemente los aumentos se ralenticen. Hay
cierta desaceleracin en el incremento de los
precios, pero no creo que se produzca un
parn ni un decremento en los precios, sino
que lo que ms puede suceder es que no
crezca al mismo ritmo.[461]
Ildefonso Ortega, director general de Caja

Castilla-La Mancha y presidente de la
sociedad de tasacin TINSA :
Admiti la ralentizacin del mercado
inmobiliario espaol aunque lo calific de
suave aterrizaje para ajustar al oferta y la
demanda. A juicio del director general de
Caja de Ahorros de Castilla-la-Mancha esta
situacin no es grave e incluso calific la
situacin de positiva porque se trata de un
proceso de adaptacin al ciclo para que el
mercado se acomode ya que hay un
acercamiento suave entre la oferta y la
demanda.[462]
Caja Castilla-La-Mancha fue intervenida

por el Banco de Espaa en marzo de 2009.
Comentario: ciertamente tiene razn
cuando habla de reajuste suave. En el pico
de los ciclos el nmero de transacciones
bajan enormemente, pero el de los precios
slo de forma leve. Es cuando el nmero de
transacciones ha bajado durante un perodo
de tiempo, cuando se aproximan las
mayores bajadas de los precios. El batacazo
no lleg en 2005 cuando l pronuncia sus
palabras, sino en 2006, se acelera en 2007 y
en 2008-2013 caen en picado.
Jorge Morn, director general de la Divisin

de Activos y Seguros del Grupo Santander, el
05/10/2005:
En 20 aos puede haber exceso de oferta de
vivienda;
En la actualidad no hay ninguna burbuja del
mercado inmobiliario, dado que la vivienda va
a seguir teniendo un recorrido muy importante
en Espaa;
Probablemente se registrar un exceso de
oferta de vivienda que podra conducir al
deterioro del mercado inmobiliario.[463]
8.2.3.4. Otros
Josep Oliver, Catedrtico, responsable del
Estudio Demografa y Vivienda en Espaa y
en las Comunidades Autnomas, el
02/03/2005:
En mi opinin, la adecuacin de la oferta a la
demanda real se producir sin traumas, como
est ocurriendo en el Reino Unido, donde no
han bajado los precios, pero se ha reducido el
ritmo de crecimiento.[464]
Enrique Lacalle, presidente del Saln

Inmobiliario de Barcelona, el 21 de octubre
de 2005:
No hay burbuja. Llevo aos dicindolo. Hay
confianza y satisfaccin generalizadas. No
conozco a nadie que no est satisfecho de
haber invertido en inmobiliaria, y en cambio s

de muchos que se arrepienten de no haber
adquirido un producto que ahora est mucho
ms caro.
8.2.4. AO 2006
8.2.4.1. Gobierno
Mara Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda
el 12/02/2006:
Pregunta: - Cul es su objetivo?
Respuesta: - Que se vaya produciendo un
aterrizaje suave de los precios y que podamos
conseguir la estabilidad del sector para que la
economa espaola no caiga en una crisis
como la que padecimos en los aos 90 o la
que sufren ahora otros pases.[465]
Mara Antonia Trujillo, el 27/11/2006:

P. Los precios de vivienda se han empezado a
moderar tras aos de boom inmobiliario.
Teme que puedan caer los precios, como en
EE UU?
R. Uno de nuestros objetivos de la legislatura

es trabajar por una desaceleracin gradual de
los precios de vivienda libre, por un aterrizaje
suave, para garantizar la estabilidad
econmica.
P. Si tuviese que comprarse un piso lo
comprara ahora o esperara un poco?
R. El otro da me deca un chico por la calle:
Ministra, viendo como est el mercado yo voy
a esperar para comprar. Est claro que cada
vez hay ms carteles de se vende, se tarda
ms en vender un piso, cada vez los
propietarios ofrecen el piso a un precio ms
bajo, cada vez hay ms alquiler, el precio de
vivienda libre se est desacelerando...
P. Y usted qu le dijo?
R. Que es una opcin adecuada, si considera
l que es lo mejor.
P. Qu aconsejara a las familias que ya han
hipotecado su casa para hacer frente a la
subida de los tipos de inters?
R. No soy quin para decirle a las familias qu
tienen que hacer. En un mercado libre, lo
importante es que haya informacin y
transparencia. La nueva ley hipotecaria, que

tiene prevista su entrada en vigor en 2007,
obligar a que exista ms informacin y ms
transparencia para que las familias conozcan
hasta dnde pueden llegar de acuerdo con su
economa.[466]

Luis Portillo, presidente de Inmocaral el 29
de junio de 2006:
No va a haber una cada del negocio, sino una
moderacin. Nunca he sido especulativo y
estoy con socios que buscan un proyecto, no
slo dinero.
Carolina San Miguel, Directora comercial del

Grupo Inmobiliario San Miguel, el 01/07/2006:
Es correcto hablar de burbuja para referirse
a la situacin actual?
El
trmino
burbuja
est
totalmente
equivocado, al menos en la provincia de
Castelln. La oferta actual ha surgido para
satisfacer la demanda que hay, no como

resultado de la especulacin. No creo que
haya
una
burbuja
inmobiliaria
en
Castelln.[467]
Guillermo Chicote, presidente de la

Espaa (APCE) el 21/07/2006:
La Asociacin de Promotores y Constructores
de Espaa (APCE) tambin reaccion a los
augurios de BBVA y descart de modo tajante
cualquier problema en el mercado. Estamos
preocupados, pero no alarmados, asegur su
presidente, Guillermo Chicote. El responsable
de la patronal reconoci, sin embargo, que
los compradores se lo piensan ahora ms,
pero aclar que la oferta y la demanda se
ajustan y estn equilibradas. Su previsin
para los precios del mercado libre en el 2006
es que no vayan ms all de los dos dgitos,
dijo. Atribuy el repunte de los visados, que
sirvieron de argumento a la entidad financiera,
al efecto Cdigo Tcnico de Edificacin.
Explic que los promotores se han lanzado a
solicitar visados antes de que la nueva norma
sobre calidades y condiciones de construccin

entre en vigor el prximo mes de septiembre.
[468]
Jos Costas,
Bullrich:
director
de
Inmobiliarias
Yo no hablara de burbuja sino de un

sinceramiento donde nadie paga ms de lo
que el negocio da.[469]
Enrique Gutirrez Director General

Consejero delegado del grupo Arista:
En cuanto a la llamada burbuja inmobiliaria

no creo que exista. Existe exceso de oferta en
determinadas
zonas
y
exceso
de
revalorizaciones en otras.[470]
Michael Strong, presidente EMEA

Richard Ellis, el 07/11/2006:
de CB
Ante la gran cuestin de si nos encontramos

ante una burbuja inmobiliaria, Strong se
mostr rotundo: no estamos ante una burbuja
que vaya a estallar, el mercado goza de buena
salud a largo plazo.[471]
Jos Manuel Galindo, Secretario general de

la Asociacin de Promotores Inmobiliarios de
Madrid (Asprima), el 24/11/2006:
La pregunta que cabra hacerse es cundo
ha habido burbuja? Preguntar si ya no la hay
es porque se presupone que la ha habido.
Desde Asprima creemos que en ningn
momento ha habido burbuja ni, por tanto,
habr pinchazos. () La capacidad de compra
del cliente ha respondido en todo momento a
la produccin, lo que nos hace pensar que en
ningn momento ha
habido burbuja
inmobiliaria, sino ms bien un ciclo creciente
motivado por el buen momento fiscal,
econmico-financiero y demogrfico. Por
tanto, la actitud del ciudadano va a seguir
siendo activa ante la compra de una vivienda y
mientras haya respuesta suficiente a la oferta
del mercado -siempre y cuando no sea por
motivos inversores-, no podr hablarse de que
exista burbuja inmobiliaria.[472]
8.2.4.3. BANCA EN GENERAL
Patricia Botn, Presidenta de Banesto, el

28/02/2006:
Descart
que
exista
una
burbuja
inmobiliaria en Espaa, y aunque sus
previsiones son de una desaceleracin
gradual del precio de la vivienda, indic que el
mercado inmobiliario mantendr todava un
importante dinamismo apoyado por los bajos
tipos de inters y la buena evolucin de
empleo.[473]
A partir de mediados de 2006 los precios
de los pisos en el Mercado de segunda
mano comienzan a bajar en Espaa.
Alejandro Garca Balcones, Director de

Halifax Espaa (un banco ingls), el
01/06/2006:
Neg hoy que se pueda romper la burbuja
inmobiliaria en el mercado espaol por el ritmo
de subida de los precios de la vivienda y los
tipos de inters en los crditos hipotecarios,

aunque asegur que se producir a corto plazo
un aterrizaje suave en la escalada de
precios.[474]
Halifax fue adquirida por Lloyds en
octubre de 2008 porque de facto haba
quebrado
Jordi Gual, director del Servicio de Estudios

de La Caixa:
Prev un aterrizaje suave de los precios de
los inmuebles durante este ao y los dos
siguientes. En los prximos aos incluso
pueden darse aumentos inferiores al IPC, con
lo que el precio real estar bajando, tal y
como ya pas en el perodo comprendido entre
1993 y 1996, no esperamos un descenso
brusco de los precios, sino una suave
desaceleracin de la demanda.
Robert Leporace i Roig, Director Terrotorial

de La Caixa en las islas Baleares:
-Seguramente, los crditos hipotecarios

constituyen el producto ms destacado por lo
que se refiere a este tipo de clientela. Le
preocupa esa posible burbuja inmobiliaria,
comoselahallamado?
-No veo una burbuja. Estamos a punto de
llegar a una estabilizacin. Creo que eso ser
positivo. Estamos concediendo prstamos
hipotecarios a cuarenta aos, alargar los
plazos facilita que las cuotas sean asumidas
por los jvenes. No creo que la subida del tipo
de inters, que puede subir algo, ocasiones
graves problemas para el pago de las cuotas,
en cambio s habra problemas si el paro
aumentase.[475]
8.2.4.3. Otros
Juan
Lpez
Cohard,
economista,
03/03/2006:
la llamada burbuja inmobiliaria no existe. Es
un invento. Sencillamente dijo se trata de
una
inflacin en el
precio de
la
vivienda.[476]
el
Juan Latorre mximo responsable de KPMG

(una auditora de cuentas), expone un
informe patrocinado, por tercer ao
consecutivo, por la Caja de Ahorros del
Mediterrneo el 19/05/2006:
La promocin inmobiliaria no sufrir a corto
plazo
ni
burbuja
econmica
ni
recalentamiento si las compaas se dejan
dinero dentro es porque es prueba palpable de
que no existe sntoma alguno de la famosa
burbuja inmobiliaria, si bien se ha reducido ya
la lnea de ventas del sector. A su juicio, no
habr desaceleracin en la costa blanca, ni en
el litoral, ni en el interior.[477]
Gregorio Izquierdo, Director del Servicio de

Estudios
del
Instituto
de
Estudios
Econmicos, el 24/11/2006:
Ya llevamos ms de cinco aos en los que
algunos empezaron a equivocarse y hablar de
burbuja inmobiliaria y de ajuste de precios a
la baja. Lo cierto es que nuestro mercado
inmobiliario est disfrutando de un prolongado
ciclo expansivo, que tiene su reflejo tanto en

el dinamismo de la actividad como en las
subidas de los precios, para ajustar un
mercado guiado fundamentalmente por la
fortaleza de la demanda.
Las subidas del Eurbor de este ltimo ao han
contribuido a enfriar el mercado y ante todo
han contrado las expectativas acerca de la
evolucin futura de los precios, tal y como
parece indicar el inicio de la desaceleracin
gradual de los precios y el aumento en los
tiempos medios de venta. No obstante, la
coyuntura inmobiliaria para 2007 seguir
siendo expansiva, ya que lo peor de las
subidas de tipos ya se ha pasado y stos
siguen en trminos reales muy bajos, a lo que
se aade la continuidad del empleo, con lo que
la bonanza seguir, aunque con menor fuelle
que en el pasado.[478]
Comentario: Las burbujas no se forman de
la noche a la maana sino que tienen un
perodo de incubacin hasta que al final
estallan. Ya en 2001 se vean signos claros
de formacin de un burbuja;
Comentario: En octubre de 2007 en la

Revista Consumer Gregorio Izquierdo
volver a negar la existencia de la burbuja
ngel Laborda, Director del Gabinete de

Coyuntura y Estadstica de Funcas (la
Fundacin para Estudios Econmicos de las
Cajas de Ahorro), el 24/11/2006:
Para que los precios flexionaran bruscamente
a la baja tendra que producirse una
acumulacin generalizada de viviendas nuevas
terminadas sin vender que, ante la presin de
la financiacin crediticia de los promotores,
provocara una crisis de oferta. Ese escenario
es improbable en la mayor parte de nuestros
mercados.[479]
ngel Gurra secretario general de la

Organizacin para la Cooperacin y el
Desarrollo Econmico, el 27/11/2006:
Lo que estamos viendo es una desaceleracin
de la velocidad del aumento del valor de la
vivienda. No es que se vaya a producir una
cada en trminos
propiedades.[480]
nominales
de
las
8.2.5. AO 2007
8.2.5.1. Gobierno
Mara Antonia Trujillo, Ministra de Vivienda
el 19/04/07:
Contina el progresivo acercamiento del
precio de vivienda y del IPC.[481]
Mara Antonia Trujillo, el 25/04/07:

La Ministra de Vivienda, Mara Antonia
Trujillo, asegur ayer que los datos
estadsticos del ltimo trimestre revelan que
se est consiguiendo un aterrizaje suave del
precio de vivienda libre, que crece a un 7%
frente
al
19%
de
incremento que
experimentaba en 2004.[482]
Pedro Solbes, Ministro de Economa, el 25
de abril de 2007:
Yo no veo afectado para nada el sector de la
construccin.
Especficamente,
sigue
funcionando
igual,
con
una
ligera
desaceleracin que permite ajustarse a una
realidad que lgicamente va a exigir una
demanda ligeramente inferior.[483]
Carme Chacn, Ministra de Vivienda en

junio de 2007 a la BBC ante preguntas
concretas sobre la situacin del mercado
inmobiliario espaol que no quera contestar
en junio de 2007:
Vamos a terminar ahora mismo si no le
importa.[484]
David Taguas, director de la Oficina

Econmica de La Moncloa, el 01/07/2007:
El
Niega una crisis

financieras.[485]
por
las
turbulencias
Vicepresidente
del
Gobierno,
Pedro
Solbes, En declaraciones a Europa Press, el

31/07/2007:
Considera que el sector de la construccin
continuar adelante y que no hay motivos para
temer un pinchazo brusco de la llamada
burbuja inmobiliaria, a pesar de que el Eurbor
contina subiendo.[486]
Comentario de forero de El Confidencial
NUNCA BaJAN 17/10/2007.
Pues yo estoy encantado con Antena 3; acaba
de confirmar que he ganado otra vez ms de un
5% y ahora soy ms millonario. Todava le saco
ms al ao que la renta fija y que la mayora de
rentabilidades por dividendo. No entiendo cmo
los dems no hacis lo mismo en lugar de
protestar tanto. No veis que es un chollo que
tenemos en Espaa? Uno compra, con dinero de
otro (hasta el Presidente ha pedido que no se
nos niegue el dinero!) y luego a vivir, cada vez
ms millonario y como dice Solbes sin
preocuparnos de la evolucin de los salarios
gracias a las rentas que los espaoles
generamos de otros activos.
La consejera de Vivienda de la Comunidad

de Madrid, Ana Isabel Mario, el 06/09/2007:
Anunci que la Comunidad de Madrid tomar
medidas para paliar las consecuencias de una
posible crisis hipotecaria que, segn dijo,
podra afectar a la calidad de vida de las
familias.
Preguntada por si el Ejecutivo regional teme
que se produzca un crack en la economa
madrilea a causa de la subida de las
hipotecas, Mario explic que en la regin hay
actualmente un milln de hipotecas vivas que
se han encarecido unos 200 euros al mes o
2.400 euros al ao, motivo por el que el
Ejecutivo autonmico est muy preocupado.
La consejera, que no quiso dar ms detalles
de los procedimientos que utilizar el Gobierno
regional para paliar los efectos de la subida de
las hipotecas, acus a la Ministra Carme
Chacn de hacer declaraciones frvolas al
afirmar que son pocos quienes tendrn que
apretarse ms de la cuenta el cinturn tras el
encarecimiento
del
Eurbor
(principal
referencia
de
los
prstamos
hipotecarios).[487]
Jos Luis Rodrguez Zapatero, el 06/09/2007

en El Pas:
La solvencia de las familias espaolas y de
las empresas permite que la moderacin del
sector inmobiliario se est produciendo de
forma suave y, por tanto, garantizando la
situacin financiera de nuestra economa.
La economa espaola est preparada para
hacer frente a coyunturas como las vividas en
las ltimas semanas con las turbulencias en el
sector financiero y tambin preparada para
desafos hipotecarios.[488]
Carme Chacn, Ministra de Vivienda, el 24

de octubre de 2007
Nuestro sector inmobiliario es de los mejores
del mundo. Vivimos un aterrizaje o ajuste
suave.
Comentario de forero en el El Confidencial
guille 25/10/2007:
Un buen observador saca ms conclusiones
de lo que se oculta que de lo que se dice.
Hay que reconocer que estos nuevos ricos

de la construccin, especuladores algunos,
puros y duros, han creado algo ms que
un grupo de presin en Espaa; estn
llevando sus ideas a ms de un sector de
la economa, enfrente se han encontrado a
una tropa poco disciplinada con pocos
proyectos
a
largo
plazo
y
un
comportamiento del da a da como se
pueda y como sea. El gobierno lo que
tiene que hacer tan slo es crear las
condiciones para que los empresarios, sean
del sector que sean, creen riqueza y que
esta favorezca a la mayor parte de los
habitantes de esta nacin (perdn) y no
aprovecharse de esta necesidad, la
vivienda, para que desde los ayuntamientos,
las autonomas y terminando por el propio
gobierno se forren; ha corrido mucho
dinero y han hecho de la vivienda un
lucrativo negocio, la corrupcin ha campado
a sus anchas y ahora todos temen perder
estos ingresos; el colmo es la splica a los

bancos que echen ms madera.Si
pretendemos seguir entre los pases ms
eficientes ( ya descendemos un puesto),no
se puede basar el desarrollo en ms
inmigracin, versus ms construccin
Comentario forero El Confidencial NUNCA
BAJaN 01/10/2007. Por fin se pincha la
burbuja que arrastramos de la Era PP.
Ahora los polticos tienen que hacer que el
aterrizaje sea suave, para que no afecte a
los ciudadanos. Una combinacin de
polticas activas de este gobierno en
materia de vivienda y en materias sociales
con la bajada del tipo de inters y la
modificacin de las leyes han hecho posible
lo que pareca difcil. Dnde quedan ahora
los gurs inmobiliarios que nos contaban
que la vivienda nunca bajaba?? A ver si se
reajusta y los espaoles tenemos un acceso
ms fcil a un bien de primera necesidad.
Malo de Molina, director general del Servicio

de Estudios del Banco de Espaa el
27/11/2007:
La oferta de casas ha empezado a ajustarse y
hay razones para pensar que el dinamismo
de la demanda seguir siendo potente. Un
mensaje de tranquilidad, porque la propia
demografa permite prever una demanda de
vivienda an fuerte ha empezado a dar este
ao seales de una suave tendencia a la
desaceleracin.[489]
Comentario de forero de Internet NUNCA
BaJAN 10/10/2007 (15:31). No es necesario
ya tanto alarmismo; lo que ha ocurrido ha
sido la materializacin del ajuste gradual
a travs de una reconduccin pautada que
ha permitido el aterrizaje suave que YA se
ha producido. Por tanto, lo peor ha pasado
ya y puede decirse que los pisitos han
cumplido como activo inversor de primer
orden, con revalorizacin segura y
permanente. Adems el Eurbor ya ha
tocado techo y en la prxima legislatura el

Gobierno implementar un plan para que la
vivienda sea asequible para el que compra y
muy cara y un gran activo (que permite
disponer de rentas adicionales al salario)
para el que ya la tiene. No se ran de esta
argumentacin que la he formado con
axiomas de insignes economistas (Carmen
Toms, Solbes, EL PAS, lvarez Cascos,
Carmen Karma Chacn, etc.).
8.2.5.2 Constructoras/ Inmobiliarias/

Santiago Baena, el 03/01/2007:
Rechaza
que
exista
inmobiliaria.[490]
una
burbuja
Juan Ramn Libana, secretario de la

asociacin de la Construccin de la
Federacin de Empresarios de La Rioja:
A corto y medio plazo nuestras perspectivas
son buenas. No somos agoreras ni creemos

que
se
pueda
hablar
de
burbuja
inmobiliaria.[491]
Salvador Vila, presidente de la Asociacin

de Promotores Inmobiliarios y Agentes
Urbanizadores de Valencia:
No podemos decir, en ningn caso, que la
llamada burbuja inmobiliaria ha explotado, ni
tan siquiera hay que utilizar las palabras crisis
o aterrizaje suave. Vivimos un perodo de
normalizacin. Ni los visionarios ms
catastrofistas pueden hacernos creer que la
actividad urbanstica est agotada.[492]
Gregorio Izquierdo, director de estudios del

Instituto de Estudios Econmicos y Javier
Martnez,
gerente
de
la
Asociacin
Empresarial de Gestin Inmobiliaria:
Gregorio Izquierdo: No creo que se pueda
hablar realmente de burbuja inmobiliaria. Lo
que ha sucedido es que ha habido en los
ltimos tiempos una fuerte subida de los
precios por una alta demanda, pero en estos

momentos el mercado se est normalizando.
La razn es que, desde la primavera pasada,
la subida de tipos de inters ha empezado a
frenar las decisiones de compra. Por eso hoy
se tarda bastante ms en vender un piso, lo
que ha hecho que se desaceleren los precios y
que si uno se encuentra con alguien que tenga
mucha
urgencia
en
vender
puede,
ocasionalmente, negociar un descuento.
Javier Martnez: No existe tal burbuja. Ese
trmino se utiliza cuando se da una situacin
en la que se asiste a una bajada de precios
tan grande que el propietario vende ms
barato de lo que compr. Lo que s se est
produciendo es una desaceleracin en la
subida de los precios de la vivienda.
Javier Martnez: Siempre es buen momento
para comprar si se tiene capacidad para ello
porque la vivienda es uno de los sectores ms
seguros y rentables. En cuanto a la venta, es
probable que ahora se tarde ms tiempo en
vender que en aos anteriores y tambin que
el vendedor tenga que ser ms flexible, pero
seguir obteniendo beneficios[493]
Julio Fernando Noval, presidente del grupo

Mall, el 28/01/2007:
No existe burbuja, pero est claro que hay
una detraccin, se vende menos, pero no hay
burbuja.[494]
Enrique Bauelos, presidente de Astroc el 8

de abril de 2007:
Ha habido una expansin tremenda, pero
como resultado de una peticin de los
mercados internacionales y los residentes
europeos. Ha servido para que haya
crecimientos econmicos muy importantes y
de generacin de riqueza.
Ignacio Iturzaeta de Itesa, Iaki Arrieta de

Arrieta y Javier Ganuza de Ondarreta de
Servicios en el Diario Vasco de Guipzcoa, el
21/04/2007:
Los precios de los pisos, advierten, seguirn
subiendo, pero no de la forma escandalosa
en que lo han venido haciendo hasta hace
poco. Y hay quienes se atreven a aventurar

que dichas subidas se situarn en el entorno
de un 4% o, incluso, ms o menos como la
inflacin.[495]
Luis de Rivero, presidente

Vallerhermoso, el 25/04/2007:
de
Sacyr-
Ms an, no creo que haya una burbuja

inmobiliaria en Espaa.[496]
Comentario: Sacyr Vallerhermoso es una
de las inmobiliarias en el sector residencial
ms importantes de Espaa.
Enrique Bauelos, El presidente de Astroc

Mediterrneo en Norte de Castilla, el
25/04/2007:
Descart ser responsable del hundimiento
vivido por el ladrillo y neg la existencia de la
burbuja inmobiliaria.
Foro Situacin real del sector inmobiliario,

(Mster en Direccin de Empresas
MDI
Constructoras e Inmobiliarias), el 18/05/2007:

Rodrguez-Avial delegado de Testa Inmuebles
(Grupo Sacyr-Vallehermoso), insisti en que
la vivienda media no ha bajado nunca, ni en
los peores momentos.
Pedro Javier Rodera, director general adjunto
de promociones de Realia Business afirmo que
No me gusta recordar las crisis de los 80 y 90
porque no estamos en crisis, sino en una
etapa de reajuste y vuelta a la normalidad
Jos Luis Marcos Muoz, consejero delegado
de Roan Asesoramiento Inmobiliario, ironiz
sobre la supuesta burbuja inmobiliaria y
augur que las modernas casandras que
profetizan el desplome del mercado no vern
cumplidos sus designios.
El consejero delegado de Roan puso como
ejemplo que el nmero de inversores no baja.
Hay burbuja cuando un colectivo compra algo
que no le hace falta por ms de lo que vale
con nimo de ganar dinero. Existe en Miami,
aqu no, asegur. Muoz culp del descenso
de las ventas en la costa a la mala imagen
internacional que Espaa ha dado, bien por un
alarmismo innecesario de la prensa -en parte,
extranjera-, bien por los elevados precios que

algunos empresarios todava mantienen. Para
que nos compren ya no vale con poner un
anuncio en prensa o una valla publicitaria: hay
que salir a vender con nuevas tcnicas de
marketing, apostill.
Julio Gil Iglesias, gerente de la Asociacin de
Promotores Constructores de Espaa (APCE),
se lament de que se ataque a los promotores
y se utilice el urbanismo como arma
electoral. Explic el fuerte incremento del
nmero de viviendas visadas el ao pasado
como consecuencia de la entrada en vigor del
CTE (Cdigo Tcnico de Edificacin). Gil
insisti en la normalidad de la situacin actual
del mercado, que se encuentra por encima
de una media histrica en la que ha habido
altos y bajos[497]
Iaki Egurrola, presidente del Colegio de

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de
Vizcaya, el 17/06/2007:
La causa? Su caresta, responde. Despus
de una etapa en la que los precios se doblaban
en cinco o seis aos, lo que convirti el sector
inmobiliario en una alternativa de inversin

con ms rentabilidad y menos riesgo que otros
mercados como la Bolsa, se estn
empezando a estabilizar, explica. Ya apenas
dan ms de s.
Caminamos hacia un ajuste, hacia una
contencin, pero no creo que bajen. No es
posible que lo hagan, defienden los
promotores. Egurrola descarta un estallido
de la burbuja inmobiliaria, un hundimiento de
las ventas de tal dimensin que desplome los
precios de los pisos y los site en el mercado
por debajo del importe de las hipotecas que
pesan sobre ellos.Quizs se percibe ahora
una mayor facilidad para limar el ltimo pico
y cerrar una transaccin, pero sin grandes
alegras.[498]
Manu A. Galndez, presidente de ASCOBI

(Asociacin de Contructores y Promotores de
Bizkaia) el 17/06/2007:
Entonces, en Euskadi, no se puede hablar de
una burbuja inmobiliaria?
-Desde luego, aqu no existe burbuja. No se
si existir en algn lugar de Espaa, pero aqu

no. Todo lo contrario. En Vizcaya y en todo el
Pas Vasco hay ms demanda que oferta. Tal
vez a nivel estatal se produzca un
enfriamiento del sector, que estaba creciendo
a tasas muy importantes. Pero en Euskadi no
porque
apenas
se
construyen
viviendas.[499]
Miguel
Rus,
Asociacin
Empresarial
Sevillana de Constructores y Promotores de
Obras (GAESCO) 29/06/2007 en crditoVivienda.com:
El sector de la construccin no sufre ninguna
crisis
o
estallido
de
la
burbuja
inmobiliaria.[500]
Jos Luis Marcos, consejero delegado de

Roan, de una asesora inmobiliaria, el
11/07/2007 en Idealista:
Dificulta la bajada de precios de vivienda
anunciada por el estado. Marcos fue incluso
ms lejos y asegur que el precio de la
vivienda
seguir
experimentando
un
crecimiento interanual que rondar entre el
3% y el 5%, con lo que no existe la tan
cacareada burbuja inmobiliaria.[501]
Guillermo Chicote,
Confidencial:
el 08/08/2007 en El
El comprador no debe tener miedo, el precio

de la vivienda no va a bajar, de hecho hemos
de recordar que incluso en situaciones de
grave crisis econmica como la de principios
de los noventa, cuando el crecimiento
demogrfico era prcticamente nulo, cuando
se destrua empleo, la tasa de paro super el
20%, y cuando los tipos de inters estaban
por encima de los dos dgitos, los precios no
bajaron.[502]
Comentario: Ambos postulados son
falsos: los precios de los pisos llevan
bajando desde mediados de 2006 y tambin
lo hicieron a inicios de los 90;
LTD: Ahora que ha estallado la ltima
fase de la crisis financiera a ver si somos

capaces de inducir a error a los ltimos
desgraciados y les encasquetamos los
ltimos pisos que nos quedan antes de que
esto se ponga muy feo
Antonio Vega, presidente del Colegio de

Agentes de La Propiedad de Asturias el
12/08/2007
El precio medio de la vivienda en Gijn es
caro, pero va a seguir subiendo Es cierto
que hay una desaceleracin en el sector, por
el miedo del mercado y la subida de los
intereses. A partir de ahora habr un
crecimiento mucho ms sostenido
-Tengo que comprar un piso. Es un buen
momento o espero todava un poco ms?
-Cuanto antes lo compres, ser mejor. Las
hipotecas van a seguir subiendo. En este
momento no es que el mercado est parado,
pero s en retroceso en comparacin con la
evolucin que vena siendo normal hasta
ahora. Pero, de verdad, yo no veo ese
desplome de la burbuja inmobiliaria del que se
habla. Lo que ocurre es que en la ltima

dcada se refugi mucho dinero en la
construccin, un dinero que ahora se est
yendo a otros sectores. Por eso se ralentiza la
evolucin del mercado.[503]
Eduardo Monet el 13/01/2010: los
particulares tienen que rebajar sus casas
entre un 30% y un 40% si quieren
vender.[504]
G14
(Colonial,
Metrovacesa,
Sacyr
Vallehermoso, Fadesa, Nozar, Reyal Urbis,
Rayet, Restaura y Realia, Martinsa) el
grupo de presin del sector de la
construccin el 06/09/2007
Para explicar las excelencias del sector e
incrementar la confianza en el mercado
inmobiliario espaol, tanto de los particulares
como de los grandes fondos internacionales;
son responsables de la generacin de riqueza
y estabilidad al conjunto de la economa
espaola;
calidad
de
sus
promociones,
la
profesionalidad de sus equipos y la absoluta
transparencia en su gestin. Tambin
presumen de contar con msculo financiero,
vocacin empresarial, y de ser grandes
generadoras de empleo, un club de grandes
inmobiliarias con intereses comunes.[505]
LTD: Tras lo que ha ocurrido durante el
verano en los mercados financieros, el
descalabro del mercado inmobiliario se est
acelerando. Cuanto ms tarde sean
conscientes los ciudadanos de lo que
realmente sucede mejor, porque a mayores
precios podremos vender las viviendas
Jos Luis Miguel, Presidente de la feria

inmobiliaria Urbe Desarrollo:
Respuesta: Los precios caern un 5% en seis
meses y luego se mantendrn durante 10
aos. De repente pasa, se juntan dos o tres
cositas de empresas [en alusin a Astroc y
Llanera] y automticamente todo el mundo
entra en una fase de depresin; los primeros

los compradores. Todo esto hay que ponerlo
en contexto porque si no podemos llegar al
absurdo y cometer errores estratgicos.
Como mucho, un 5% y durante seis meses.
Luego se quedarn ah durante 10 aos, con
ligeras subidas o bajadas. La gente cree que
los precios van a bajar un 30% y eso es falso.
Ya no hay razones estructurales que hagan
subir el precio como pas en 1994. Este ao
llevamos ya una reduccin del 23% en la
produccin de pisos y el ao que viene otro
tanto.
Pregunta: Ser el alquiler la salida a la crisis
de oferta?
Respuesta: Mientras no cambie la ley de
arrendamientos
urbanos,
no.
Hace
prcticamente inviable el alquiler porque te
limita mucho las garantas que puedes pedirle
al inquilino. Es necesario flexibilizar el
mercado de los alquileres.
Comentario: Sus comentarios sobre el
alquiler son muy interesantes y ciertos, ya
los abordamos en los captulos anteriores;
Fernando Martn, presidente de FadesaMartinsa y del G-14 el 24/10/2007, en el Foro

Sector Inmobiliario en Espaa cuando
Asegura que el precio de la vivienda nueva no
va a bajar y que los tipos de inters no van a
subir, en contra de los mensajes que desde
distintos sectores actualmente se lanzan a la
sociedad.
Defendi la profesionalidad y excelencia del
sector, pilar de la economa y que se
encarga
de
suministrar
algo
tan
transcendente, bien fundamental y un
derecho
constitucional
como
es
la
vivienda.[506]
Comentarios de forero de El Confidencial
NuNCA BAJAN el 23/01/2008. Pero vamos
a ver, si es mucho ms sencillo: la vivienda
en Espaa nunca baja. Como mucho, subir
algo menos. Y eso es lo que se ha
decidido. Aunque en mi opinin muy
rcanamente. Ya podan haberla subido
por lo menos un 10% como haca el PP!
Efectivamente, ya se saba que el Gobierno no

lo permitir. Adems en la prxima legislatura
conseguirn a la vez facilitar el acceso a la
vivienda y que sta sea a la vez depositaria del
ahorro de las familias. El pisito espaol tiene
estas cosas: es barato y caro a la vez y adems
nunca baja. De todos modos noto cierto relajo
en el Gobierno en la promocin de los nuevos
PAUs[507] como lugar de retiro preferente para
los solventes jubilados de la Europa del este y
millonarios rusos (que para eso estn diseados
tomando como modelo la arquitectura de Berln
aos 60).
A pesar de lo que nos dijo Fernando Martn,

presidente de Fadesa-Martinsa, y presidente
del Grupo 14 Inmobiliarias por la Excelencia,
en octubre de 2007, en diciembre del mismo
ao nos enteramos de que
En Martinsa no salen los nmeros. El 70% de
las deudas comunicadas al juzgado no casan
con la contabilidad.
Las nuevas tasaciones reducen en ms de
3.000 millones la valoracin de activos.[508]
El G-14 inmobiliario prev una subida
vertiginosa de precios en Espaa hasta 2009

si no se urbaniza ms suelo.[509]
NuNCA BAJAN el 24/10/2007. Menos mal
que por fin alguien pone un poco de sentido
comn en todo esto; yo la verdad me quedo
mucho ms tranquilo oyendo esto dado que
me parece una fuente de absoluta
confianza. Adems, incide en algo que
vengo diciendo mucho tiempo: ahora es
buen momento para comprar y cuanto ms
caro mejor (al ser la revalorizacin
proporcional a la inversin es mejor meter
cuanto ms dinero mejor).
Ya puestos a buscarle algn pero a las, por
otro lado irrefutables conclusiones de ese grupo
de autnticos expertos, habra que decir que las
subidas vertiginosas no van a producirse slo
hasta 2009. De ser as no podran revalorizarse
lo suficiente los pisitos comprados en los
ltimos dos aos. En mi autorizada opinin, tras
las subidas vertiginosas (hasta un 20% anual)
hasta 2009 se producir una fase de subidas

constantes afianzadas (alrededor de un 10 a
15% anual) hasta 2032 aproximadamente.
Marisa Molina, directora general

Cohispania
(Compaa
Hispania
Tasaciones y Valoraciones):
de
de
La vivienda no est sobrevalorada.

No existe burbuja inmobiliaria y nunca ha
existido. As lo hemos venido diciendo en los
ltimos tres aos. No obstante, hay que decir
que este proceso de desaceleracin es
diferente a lo que implicara una explosin de
una supuesta burbuja, ya que, en caso de
existir el efecto, sera inmediato y no dilatado
y sosegado, como est ocurriendo.[510]
Enrique Lacalle, Presidente de Barcelona

Meeting Point (Feria organizada por el sector
de
la
construccin/promotoras)
en
noviembre de 2007:
Los promotores inmobiliarios mantendrn los
precios y darn facilidades de compra.
Yo nunca hablo de crisis, sino de un resfriado.
El sector inmobiliario espaol ha vivido en los

ltimos doce aos una poca nica, la mejor
de la historia, y los ciclos no son permanentes,
hay cambios. Se ha vendido todo, se ha
comprado todo, millones de ciudadanos han
depositado su confianza en el sector
inmobiliario, y lo encuentro normal, porque el
inmobiliario a medio y largo plazo siempre da
satisfacciones. Pero esta confianza de tanta
gente ha provocado una subida de precios. Por
otro lado, la banca ha cerrado un poco el grifo
y vigila todo el tema crediticio con ms
cuidado.
Adems,
hemos
visto
un
encarecimiento del tipo de inters. Todo ello
ha hecho que cojamos un pequeo resfriado,
que creo que ser coyuntural.
Yo el precio del inmobiliario no lo he visto
bajar nunca. Es una pregunta difcil, pero creo
sinceramente que es mejor comprar ahora que
dentro de dos aos porque la vivienda costar
ms. Hay pocas alternativas al sector
inmobiliario.
Yo tampoco hablara de corrupcin urbanstica.
Ha habido, como en todos los pases del
mundo, temas puntuales que ya han tenido
unas actuaciones muy radicales. Pero en
general el sector inmobiliario es muy sano y

muy serio.
El catastrofismo no es la solucin.[511]
Jos Manuel Galindo, el 11/12/2007:

No hay que negar la realidad, pero s
acotarla. No se trata de maquillar la realidad,
sino de objetivar la informacin. Y a partir de
ah, si hay una crisis de confianza, hay que
hacer que se perciba tal y como es. Hay
momentos en que se sube y otros en que se
baja, y buena parte de lo que sucede depende
de la percepcin que se tenga. Cada uno
jugamos un papel y lo que pedimos es que se
sea un poco ms crtico a la hora de informar
de un modo u otro.[512]
NuNCA BAJAN el 12/11/2007 (14:22): El
sector inmobiliario, aunque en apariencia
sencillo (consiste en promover o bien
comprar a un promotor y esperar
tranquilamente la revalorizacin asegurada
la vivienda nunca baja) tiene una cierta
complejidad y de ah el mrito empresarial

de nuestros grandes prohombres. Adems,
es altamente innovador (recuerden que
cuando la banca va el inmobiliario ya ha
vuelto) lo que hace que muchas de sus
actuaciones necesiten ser explicadas y de
ah el mensaje de Galindo.
No puedo estar sino de acuerdo con los foreros
que ridiculizan las opiniones contrarias al
sector; de hecho, creo que en este tema el
Estado debera actuar como con otros temas
como la velocidad o el consumo de drogas: ya
que hay muchos ciudadanos irresponsables,
legislemos su comportamiento. Por eso
propongo que sea obligatorio que todos los
espaoles disfrutemos de las innumerables
ventajas de tener pisitos en propiedad. Adems
de favorecer la principal industria nacional
conseguiremos as que todos los espaoles
sean millonarios.
El peridico Pblico el 25/11/2007 nos dice:

A medio camino entre la VPO y el mercado
libre. Los promotores piden ayuda al Gobierno

contra la crisis. Proponen a Vivienda sacar al
mercado, ms baratos, los pisos que no
venden.[513]
LQP: A ver si conseguimos que el
Gobierno siga financindonos la diferencia
entre lo que est dispuesto a pagar el
mercado en 2007 y los precios a los que
vendimos los pisos en 2005/2006 o lo que
es lo mismo: A ver si logro que va
impuestos me paguen los beneficios que
hemos sacado en aos anteriores.
Frdric Mangeant, socio propietario de

Knight Frank, el 28/11/07 en El Confidencial:
Estn entrando fondos extranjeros que no
pisaban Espaa desde haca tres aos.[514]
NuNCA BAJAN el 28/11/2007. Puede ser
que esos fondos internacionales (deben ser
muy importantes siendo internacionales)
estn pensando en tomar posiciones en un

mercado tan interesante como los nuevos
PAUs (por ejemplo Sanchinarro); quiz deba
comprar algn pisito ms antes de que la
presin de estos fondos internacionales
haga subir ms los precios.
pisitfilos creditfagos, 28/11/2007:
Hay quien no est haciendo bien su papel:
sobre-actan y no introducen los elementos de
responsabilizacin que estn ya en las
interpretaciones de los mejores actores de LA
COMEDIA.
Proclaman la cultureta de la oportunidad,
dentro del enfoque temporal (o sea, no
estructural), que es la esencia del rol que tiene
que representar, pero lo hacen de una forma tan
vehemente y lineal que no slo no resulta creble
sino que transmiten una gran zozobra.
Adems, comenten dos errores imperdonables
que restan toda credibilidad a sus discursos
1) presentan las dificultades del negocio
inmobiliario como una consecuencia de la crisis
financiera, cuando todos sabemos que es justo

al revs; y se atreven a darle ultimtum al
sector financiero: se tendr que resolver pronto
el tema financiero; y
2) dicen, literalmente, que, en el extranjero,
hay quien ve a Espaa como un gran casino.
No me extraa que tanto el sector financiero
como la gente de a pie les estn dando la
espalda. Parecen como que no saben que la
gente no somos tontos y que todos sabemos que
esto es La Comedia. Van como demasiados
frescos. Son triunfadores.
La economa no va a salir de este hoyo
estructural hasta que no haya una rebaja
sustancial de COSTES INMOBILIARIOS. Esta es la
regla final del, cmo lo llaman?, florecimiento
del sector o plan estratgico.
Se suben los costes inmobiliarios de una
economa, con gran regocijo de El Sector; todo
el mundo dice que es una barbaridad, pero
traga, porque todos somos propietarios de algn
inmueble; y las administraciones pblicas sacan
su correspondiente tajada a corto plazo; pero, al
final, no hay ms cera que la que arde, y si
quieres tener emprendimientos (que no sean en
El Sector, obviamente), tienes que rebajar los

costes inmobiliarios directos e indirectos (los
que van anidados en la necesidad de cobijo de
los trabajadores).
3) Entonces, cuando el sistema (financiero)
proclama el no va ms (estrangulamiento
financiero), rompemos a decir que el negocio
est maduro en esa economa en concreto; y
levantamos la mirada estratgica a otras
economas donde todava haya recorrido. Los
montajes piramidales mixtos con tangibles son
as.
Esto que yo enuncio tan crudamente, atencin!,
lo tienen todas las gentes sencillas en la cabeza.
Por eso, estn resultando ahora tan patticos los
que salen con este tipo de deposiciones
simplonas. Nunca hay que menospreciar al
destinatario de tus observaciones. Es como esos
que se levantan para denunciar que hay
profetas apocalpticos que destrozan las
expectativas. Pues, claro que s, membrillos!. El
bajsimo es consustancial con el mercado. Estos
denunciantes saben muy bien que lo suyo no
es
mercado...
bien
que
hincharon
artificialmente la burra durante la orga!.
Acurdense de cmo hablaban de lo eterna que
era la demanda de cobijo (como si ninguna

necesidad fuera ilimitada), de cmo de
inagotables eran los recursos y cmo
proclamaban la fisiocracia, como si el sistema no
fuera capitalista sino inmobiliarista.
Luis del Rivero, presidente de Sacyr, el 29

de noviembre de 2007:
Creo que la demanda lgica en Espaa es de
450.000 viviendas al ao. Eso, si no se hacen
maravillosas campaas de que aqu se va a
expropiar o se van a caer las casas.[515]
Arbizu Echauri el 31/10/2007 (14:54):
Efectivamente: Los que no tienen vivienda, con
los precios ridculos que vemos, preocupados.
Los almacenistas, viendo que el valor de su
stock disminuye, preocupados. El G 14 y los del
gremio, viendo lo que se les viene encima,
preocupados. El que quiere vender esa vivienda
recibida en herencia o que compr por casi nada
y quiere solventar con lo que saque su vida, la
de sus hijos y la de sus nietos, preocupado. Las
cajitas y bancos, con el aumento de la

morosidad y el corte de crdito, preocupados. El
gobierno, poniendo una vela a la Virgen para que
el tinglado aguante hasta marzo, preocupado.
Los que hemos asistido a esta estafa, ante la
que se nos viene encima, preocupados. El
hipotecado, que entra en negative equity,
preocupado. Todos preocupados.
Pedro Prez, secretario general del G-14, el

30 de diciembre de 2007:
Uno de los aspectos llamativos es que no hay
crisis de demanda. Las ventas han cado, pero
no por los factores clsicos. En la crisis de los
ochenta o de principios de los noventa se dio
una combinacin tpica: cada del PIB, del nivel
de renta, del empleo, subida importante de los
tipos de inters, endurecimiento de las
condiciones de financiacin... La demanda
entonces baj drsticamente. Pero ahora est
ah, slo hay algunos factores que la estn
remansando.
Alfredo Senz, Banco Santander,

www.lukor.com el 27/04/2007:
en
Santander no ve un pinchazo de la burbuja

inmobiliaria y descarta cambiar su poltica
crediticia[516]
Miguel Blesa, El presidente de Caja Madrid

el 13/05/07:
Blesa destac durante el encuentro que el
sector no est entrando en crisis ni hay
burbuja inmobiliaria, sino que el enfriamiento
del mercado responde al incremento de los
tipos de inters, que ha dado lugar a una
desaceleracin de las hipotecas y ha
aumentado el tiempo de comercializacin de
las promociones.[517]
Emilio Botn, presidente

Santander, el 06/09/2007:
del
Grupo
la economa espaola es un xito, ya que

crece trimestre a trimestre entre las ms
destacadas de Europa, y ha mostrado su
confianza en que en el futuro mantendr
elevadas tasas de crecimiento.La economa

espaola sigue mostrndose trimestre a
trimestre como una de las ms fuertes de
Europa, ha afirmado Botn. Adems, el
presidente del Santander ha mostrado su
plena confianza en la economa espaola y
ha asegurado que en el futuro mantendr
elevadas tasas de crecimiento.
Santos Llams, El presidente de Caja

Espaa, defendi que
no hay burbuja inmobiliaria aunque
reconoci que se est produciendo una
estabilizacin de precios;
No podemos estar con unas alzas como las
que estbamos y es normal que los beneficios
puedan rondar entre el diez y el quince por
ciento, y no en los veinticinco o treinta por
ciento, asegur. En este sentido, capitul con
que la situacin est yendo a la normalidad,
de ah que abogase por eliminar sobresaltos,
riesgos y criterios alarmistas. Respecto a la
posible subida del precio del dinero, Llams
coment que primero se tiene que confirmar
esa subida y de ser as no va a afectar en
exceso porque no va a seguir una progresin

ascendente a partir del cinco por ciento,
aadi.
Asimismo,
al
tiempo que
solicitaba
tranquilidad total, mostr que en al sueldo
normal siempre le afecta la subida de
intereses.
El director general de La Caixa, Juan Maria

Nin, el 11/11/2007 nos dice:
fue el primero en lanzar el mensaje al
considerar un posible embalsamiento de
compradores si la gente decide retrasar la
compra. Podra ser peligroso si se rompe de
golpe, puesto que disparara los precios.[518]
Miguel Rus Palacios, presidente de Gaesco

el 09/12/2007:
Sin duda es un momento difcil, pero el
trmino burbuja inmobiliaria es demasiado
periodstico. () Ahora estamos asistiendo a
un proceso de desaceleracin.
Pregunta: Asistimos a un descalabro de los
precios de la vivienda?
No asistimos a un recorte importante. La

vivienda nueva no puede bajar (). La
situacin es algo diferente para la vivienda
usada: muchos especuladores haban invertido
a corto plazo y sin capacidad financiera
suficiente, por lo que la ralentizacin de la
demanda supone para ellos un verdadero
problema. Eso explicara una bajada, y
tambin el hecho de que la vivienda usada ha
estado desproporcionada en precio.
Pregunta: Est el mercado saturado y por
eso cuesta tanto vender ahora?
No, se trata slo de un proceso de ajuste. De
cara a la demanda, lo que hay es una crisis de
confianza; est asustada y engaada por una
serie de expectativas polticas y titulares
catastrofistas sobre futuras bajadas de
precios, que estn llevando a posponer la
inversin.[519]
Jos Luis Malo de Molina, del Banco de

Espaa, el 14/12/07:
Para el precio de los inmuebles, el escenario
actual ms probable es el de una
estabilizacin
Nunca hemos hablado de burbuja inmobiliaria

zanj, ni esperamos otra cosa que no sea
una suave desaceleracin.[520]
Jess Castillo, del banco francs Natixis el

17/12/2007:
Considera que el sector de la construccin en
Espaa se ha adaptado a las nuevas
condiciones de la demanda y, por lo tanto, no
habr un descenso del precio de la vivienda al
no existir una situacin de exceso de oferta,
aunque temporalmente se viva un fenmeno
de ajuste.
Castillo expuso su visin sobre el mercado
inmobiliario en Espaa durante un encuentro
con la prensa celebrado en Pars con las cajas
de ahorros espaolas, que lanzaron un
mensaje de tranquilidad sobre su solvencia
para hacer frente a la actual crisis financiera.
Segn el experto de Natixis, el mayor ajuste
del precio de la vivienda ya se ha pasado y
ahora se recuperar lentamente a un ritmo
de crecimiento de entre el 2% y el 3% anual.
[521]
8.2.5.4. OTROS
Fernando Gonzlez Urbaneja, el 29/04/07:

Ni en el mercado inmobiliario, ni tampoco en
el burstil. Astroc no es representativa, ni
siquiera indicativa, ni del sector inmobiliario, ni
del burstil. Es una ancdota, ni siquiera nota
a pie de pgina. Pudiera ocurrir un estallido
inmobiliario en Espaa, pero no es ni siquiera
probable. Ni el endeudamiento familiar, ni el
precio del dinero, ni las tendencias
demogrficas y de empleo, avalan esa
hiptesis[522]
Marcos Pea, presidente del Consejo

Econmico y Social (CES) en El Mundo el
12/07/2007:
no teme un pinchazo inmobiliario, como
vaticinan los estudios ms agoreros. Si eso
ocurriese, estaramos ante una autntica
desgracia nacional, pero no lo veo posible, ya
que hay necesidades habitacionales que
exigen ser cubiertas
Gregorio Izquierdo, director del Servicio de

Estudios
del
Instituto
de
Estudios
Econmicos, al cual ya hemos mencionado
e n 2006, nos dice ahora el 09 de octubre de
2007 en Consumer Eroski:
En qu tipo de activos recomendara invertir
en estos momentos?
Creo que es bueno que la vivienda siga
considerndose como la inversin principal.
() Eso s, ante el enfriamiento que sufre
ahora el mercado, los compradores tienen
ahora ms posibilidad para negociar una
rebaja en los precios a plazo; eso s,
histricamente se ha demostrado que la bolsa
y la inversin inmobiliaria son dos de los
activos ms rentables.
En su opinin existe burbuja inmobiliaria en
Espaa? Por qu?
No creo que exista burbuja inmobiliaria. Las
condiciones estructurales han cambiado en
cierto modo y ahora s se est notando una
cierta desaceleracin en los precios, pero creo
que seguirn subiendo. Eso s, ante el
enfriamiento que sufre ahora el mercado, los
compradores tienen ahora ms posibilidad

para negociar una rebaja en los precios[523]
El Mundo, varios expertos imparciales el

21/11/2007:
Flix
Lores,
Analistas
Financieros
Internacionales Si ve la casa de sus sueos,
compre, porque parece que los precios no van
a descender, Prev una correccin no muy
severa del valor de los pisos;
Julio Rodrguez, gerente de la Universidad de
Alcal y ex director del Banco Hipotecario,
cree que no hay por qu esperar. Los
precios no van a caer muy significativamente;
Pedro Morn, profesor de Economa de la
Universidad Autnoma de Madrid, Si quiero
invertir, mirara si esa casa es buena o mala.
Ahora hay viviendas a buen precio. Aunque no
es descartable que bajen, para esperar dos
meses, yo comprara ya que el futuro en el
sector inmobiliario en estos momentos es muy
incierto[524]
8.2.6. AO 2008
8.2.6.1. Gobierno
Jos Luis Rodrguez Zapatero, el 09/01/ 2008
en El Mundo:
Crear alarmismo injustificado puede daar las
expectativas y es lo menos patritico que
conozco;
Ha pedido prudencia y sensatez a la hora
de analizar la economa;
Ninguna de las tensiones actuales de la
economa, como las turbulencias financieras o
la subida de los precios del petrleo y las
materias primas, procede de la existencia de
problemas espaoles y no cabe atribuir
ninguna a la gestin del Ejecutivo que en
estos cuatro aos, aadi, se ha ganado la
credibilidad y la confianza para gobernar
otros cuatro aos ms.[525]
pisitfilos creditfagos el 09/01/2008:
La gente no es tonta. Hasta los ms modestos,
intelectualmente hablando, saban y saben que
no vivimos en el mejor de los mundos posible y
que los problemas no son pasajeros; todo el

mundo saba y sabe que los precios de las
viviendas son una barbaridad, que el
endeudamiento de la juventud es una
barbaridad, que la inmigracin indiscriminada es
una barbaridad, que el expansionismo de las
administraciones pblicas regionales es una
barbaridad, que la precariedad en el empleo es
una barbaridad, etc. TODOS SABAMOS Y
SABEMOS
QUE
LOS
PROBLEMAS
SON
ESTRUCTURALES y que ha comenzado la purga
tras la orga... que somos zombies al amanecer.

Lo que hace que esta noticia sea importantsima
es que pone de manifiesto un cambio en la
liturgia de la palabra, anticipando la
oficializacin de la entrada en RECESIN-2008 y
la llegada de la fase de botella medio vaca,
dentro del proceso de crash, que no tiene
porqu durar ms all de 2010. Vean cmo ya
no se habla de profetismo apocalptico: no
tiene sentido denunciar profetas cuando se est
viviendo el cumplimiento de lo previsto.
Carme Chacn, sobre las reformas al Plan

Estatal de Vivienda 2005-2008 el 11/01/2008 en
El Mundo:
El Real Decreto pretende un doble efecto, por

un lado, llegar a ms ciudadanos, y por otro
contribuir a que el pulso del sector inmobiliario
no decaiga y que las iniciativas no perjudican
a nadie[526]
David Vergara, secretario de Estado de

Economa, el 15/01/2008 en El Mundo:
El Gobierno no ayudar a promotoras y
constructoras a salvar el ajuste del sector.
Comentario: lo acaba de hacer mediante
el Decreto que regula el Plan Estatal de
Vivienda 2005-2008. Este plan ha concedido
trabajos a constructoras que no hacan
falta. Se ha sacado dinero del erario pblico
para drselo a los constructores.
Zapatero el 03/02/2008 en el Mundo:

Zapatero pide al Instituto de Crdito Oficial
que habilite una lnea de crditos blandos para
las inmobiliarias.
Comentario: los bancos privados no estn

dispuestos a prestar dinero a estas
empresas dado que saben que su solvencia
es mala. Se pasa a prestar dinero pblico a
empresas con muy alto riesgo de impago, y
el dinero sale del bolsillo de todos.
Zapatero el 09 de abril 2008 en El Pas

(portada):
Zapatero formula un plan de choque para
hacer frente a dos aos de crisis. Propone
medidas para ampliar hipotecas.
Comentario:. Hasta ahora tenas un
crdito a 30 aos, ahora Zapatero te lo
cambia por otro a 40 o 50 aos con el fin de
rebajarte la cuota hipotecaria. Al final del
da, se pagar mucho ms dinero ya que los
intereses no los pagars durante 30 aos
sino durante muchos ms
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda,
fotografiada con el presidente de la

Confederacin Nacional de la Construccin,
Juan Lazcano, y el vicepresidente de la CEOE
(Confederacin Espaola de Organizaciones
Empresariales), Juan Jimnez Aguilar el
29/04/2008 en El Mundo:
Que el ajuste necesario y previsible que
atraviesa el sector de promocin de vivienda
se extender hasta 2010, fecha en la que
calcula que la oferta y la demanda empiecen a
encontrar un ptimo nivel de equilibrio[527]
Jos Mara Barreda, presidente de CastillaLa Mancha, paga precios de 2005 por los
pisos que los promotores y constructores no
pueden vender en 2008. Para ello crea el Plan
de Vivienda Pblico-Privada (Plan VIPP) el
12/05/2008:
Nuestro objetivo es el acceso a la vivienda de
los jvenes (...), si de paso a los promotores
les viene bien, miel sobre hojuelas.[528]
Joaqun Almunia, Comisario Europeo de
Asuntos Econmicos, el 24/05/2008:

Almunia volvi a insistir en que la economa
espaola crecer por encima de la zona Euro
tanto este ao como el prximo y asegur que
se continuar creando empleo.[529]
Soraya Senz de Santamara, portavoz del

PP en el Congreso de los Diputados, el
27/05/2008 en El Mundo:
Propone una deduccin fiscal para
hipotecas que duplica los 400 euros.
las
LQP: Presentando las ayudas a los

constructores como desgravaciones fiscales
tal vez podamos ocultar que nuestro fin es
financiar los beneficios de las promotoras.
As alargamos ad infinitum el problema.
Jos Luis Rodrguez Zapatero, el 28/05/2008:

Reconoci este mircoles durante su
comparecencia en la sesin de control de la
Cmara Alta que el Gobierno se equivoc en
sus previsiones
economa.
sobre la marcha de la
LQP: Ment como un bellaco.
Zapatero, el 01/06/2008:
Si infundes pesimismo es peor;
El presidente alega, sin saber que haba
micrfonos, que no reconoce que hay crisis
econmica
para
no
acentuar
los
problemas[530]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda del PP

propone el 03/06/2008:
Incrementar del 15% al 25% la deduccin
por inversin en vivienda habitual.[531]
LQP: El PP propone seguir regalando
dinero a los constructores va impuestos
ahora que ya no pueden ganar todo lo que
estaban acostumbrados hasta haca poco.
La Ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, el
05/06/2008 en El Economista:
Reiter que es un buen momento, sobre
todo para adquirir una vivienda nueva.[532]
NuNCA BAJAN, el 14/12/2007:
En cualquier caso no va a ocurrir nada grave ya
que, por un lado, lo peor ha pasado ya y, como
dicen los expertos, ahora es un buen momento
para comprar. Por otro lado, el Gobierno no
permitir que haya crisis ya que no interesa a
nadie. Adems desde el G14 ya se le ha pedido
a la banca que sea menos fra y es evidente
que parte de esta calidez de la banca es no
exigir pagos a los inmobiliarios si a stos no les
viene bien. No olvidemos que como dice Don
Luis Portillo, cuando la banca va el inmobiliario
ya ha vuelto.
La situacin no es ni mucho menos
preocupante: de hecho, como debe ser, los
pisos siguen subiendo. Por ejemplo a un
conocido de una urbanizacin cercana a la ma
ya le dan 600.000 euros por su piso (que
compr por 400.000) y el suyo es peor que el
mo. Lo que pasa es que hay que saber

comprar y hacerlo siempre en zonas que van
parriba.
Beatriz Corredor, el 10/06/2008:

La lnea de avales del ICO de 3.000 millones
se ampli a 5.000. Esta lnea se ha agotado
rpidamente
Los
avales
del ICO se han agotado
rpidamente y Solbes estudia ampliarlos[533]
LTD: Hemos regalado 3.000 millones a
los constructores y vamos a regalarles otros
2.000 millones ms.

Convoca a las Comunidades Autnomas y
ayuntamientos para septiembre.
La coyuntura desfavorable del sector
comenzar a cambiar a finales de 2009.
CCAA y Ayuntamientos podrn enviar sus
propuestas para el Plan de Vivienda 20092012. Las ayudas, un alquiler digno y la
rehabilitacin, las lneas maestras del texto.
Apuesta por el alquiler con opcin a compra y

viviendas pblicas sobre suelo dotacional.
[534]
LQP: El mercado inmobiliario no
levantar cabeza hasta, por lo menos, el
ao 2014
Beatriz Corredor,
Inmobiliarias:
el 07/07/2008 con las
La actual coyuntura desfavorable para el

sector inmobiliario y de la construccin
cambiar en el ltimo semestre de 2009 y el
primero de 2010.[535]
Beatriz
Corredor,
representantes
de
promotoras:
el 07/07/2008
inmobiliarias
con
y
Con vosotros promotores y constructores ()

os quiero incitar a participar en este cambio
de modelo productivo para lo cual cada uno
habr de hacer frente a sus responsabilidades
y arrimar el hombro.
LTD: No os preocupis que os

seguiremos dando dinero. Ahora, y de cara
a la galera os echo una pequea bronca,
pero tranquilos, que al final de mes os
enviaremos el dinero para que sigis
manteniendo vuestros beneficios que eso es
lo que hemos hecho al principio del ao
mediante la aprobacin del Plan de
Vivienda.
Ana Isabel Mario, Consejera de Vivienda

de la Comunidad de Madrid el 01/08/2008 nos
espeta:
Comprar piso sigue siendo buena inversin
Anima a los madrileos a adquirir una casa
incluso en estos momentos de incertidumbre;
La compra de un piso sigue siendo una
buena inversin;
Ha recordado que el reciente acuerdo firmado
entre el Ejecutivo regional, Asprima y
entidades bancarias, no slo es pionero en
Espaa sino que representa el ejemplo ms
evidente de cmo afronta la crisis del
sector[536]
Jos Antonio Alonso, portavoz del PSOE en

el Congreso de los Diputados, el 17/08/2008
en una entrevista con internautas en El Pas:
Pregunta: Buenos Das Seor Alonso Por qu
se camufl la crisis antes de las elecciones? Y
si fue as quin asume las responsabilidad
ante tantos ciudadanos que nos sentimos
engaados?
Respuesta: No se ocult nada. Los datos de
la economa son objetivos y se facilitan en
cuanto salen; por ejemplo los del paro. Por lo
dems hay otros datos que ni siquiera
dependen de un gobierno, sino de instituciones
econmicas y financieras internacionales, que
tambin los facilitan objetivamente. El PP est
empeado en ese discurso de la ocultacin,
pero silencia que en el programa econmico
con el que se presentaron a las elecciones
prevean un crecimiento econmico de 26%
para 2008 y 30% para 2009. Es que tambin
ocultaban la realidad? Las previsiones se
hacen por parte del gobierno (y supongo que
por parte de todo el mundo) de buena fe;
luego pueden fallar, pero se hacen

honestamente.
Pregunta: Tienen pensada alguna ayuda
para las grandes empresas del sector
inmobiliario? O las reglas de la economa,
como en el caso de Martinsa, seguirn su
camino?.
Respuesta: Francamente, el poder pblico no
est para cubrir los problemas de gestin de
empresas privadas. Lo que hace el poder
pblico es mantener una red de proteccin
social, sobre todo para las personas que
puedan perder su empleo.
Jos Antonio Alonso, portavoz socialista en

el Congreso el 11/09/2008 en El Mundo:
El rescate de constructoras por parte del
Gobierno, Es una medida razonable y
pertinente en los momentos actuales.
LTD: Las ganancias de las constructoras
son privadas, las prdidas pblicas.
Pedro Solbes, Vicepresidente Segundo del
Gobierno y Ministro de Economa y Hacienda,

el 12/09/08 en El Mundo:
Es evidente que no estuve afortunado (en mis
declaraciones sobre la recesin) en la forma,
pero la idea de fondo era muy clara. Hay veces
que se producen crecimientos negativos en las
economas y hay que aprovechar esos
momentos para hacer las reformas necesarias
que nos permitan crecer con ms potencia y
ms fuerza[537]
Pedro Solbes, el 09/10/08 en El Mundo:

Solbes insiste en que ningn banco espaol
est en riesgo[538]
Maria Teresa de la Vega, Vicepresidenta

Primera del Gobierno, el 12/10/2008:
Destaco (...) la fortaleza del sistema
financiero espaol y lo considero un pilar
enormemente fuerte para salir adelante y
fortalecidos de esta crisis.
Sin citar expresamente al PP (...) aadi:
Slo ha habido, una vez ms, una voz
discordante no slo hacia el Gobierno, lo que

an podra entenderse, sino contra la
solvencia,
la
eficacia
e
incluso
la
responsabilidad
del
sistema
financiero
espaol.(...) No es el momento de seguir
sembrando la desconfianza de todos y en
todos[539]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda en el

Congreso de los Diputados del Partido
Popular el 16/10/08:
lo que debe hacer rpidamente el Gobierno
es actuar para dotar de ms liquidez a las
familias
para
que
puedan
adquirir
viviendas.[540]
Comentario: Precisamente lo que no tiene
que hacer el Gobierno es regalar liquidez a
la gente para que los nicos ganadores sean
las constructoras. La liquidez ha de ser
usada para financiar actividades con futuro
y no esquemas piramidales como es el de
los pisos.
Pere Macas, portavoz de Vivienda de CiU el

16/10/2008:
esperar que slo con un ajuste del precio se
solucione
el
problema
es
una
temeridad[541]
Comentario: Cmo lo solucionamos?
Regalando a los promotores dinero con el
fin de continuar subvencionando sus
beneficios con el dinero de todos?
Jos Luis Rodrguez Zapatero, El presidente

del Gobierno, el 16/10/2008 en El Mundo:
Ha dicho que puede ser interesante que la
Administracin compre viviendas libres para
reactivar el sector.
Comentario: El promotor desea vender a
100 (precio de 2005/2006). El mercado
compra a 60. Zapatero con el dinero de
todos compra a 85. De esta forma la
diferencia entre 85 y 60 (es decir, 25) la
ponemos todos de nuestro bolsillo con el fin

de que los promotores sigan forrndose
indecentemente.
Javier Madrazo, Consejero Vasco de

Vivienda y Asuntos Sociales, el 03/11/2008 en
El Mundo:
El Pas Vasco dar a las constructoras 27.000
por cada piso vaco que saquen en
alquiler.[542]
8.2.6.2. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/

PROMOTORAS/ TASADORAS
Jos Manuel
Finanzas:
Galindo,
el 15/01/2008 en
llam hoy a la sensibilizacin de todos los

agentes del sector, especialmente de bancos y
cajas, para que financien coyunturalmente a
las empresas del sector, aunque sea con
crditos ms caros, hasta que finalice el
ajuste del ciclo[543]

LQD: A ver si encuentro algn anormal
comprador y algn imprudente financiador
que me compren los pisos a precio de
escndalo.
Pedro Prez, secretario general del G-14, el

05/02/2008:
El grupo de las catorce principales
inmobiliarias (G-14) asegur hoy que en
ningn momento ha solicitado al Gobierno
una lnea de crditos al sector a travs del
Instituto de Crdito Oficial (ICO), una
demanda que, segn subray, no responde a
su ideario ni a las preocupaciones que en este
momento tiene el grupo;
Lo que s tratamos de llevar al nimo de todo
el mundo, administracin, entidades privadas,
bancos y cajas de ahorros es el deseo de que
entre todos hagamos todo lo posible para que
la situacin de insuficiencia de financiacin
que estn sufriendo los mercados desde el
pasado agosto derivada de la crisis
hipotecaria estadounidense por las hipotecas

subprime se solucione lo antes posible y
volvamos a la normalidad;
En cualquier caso, Prez se mostr
convencido de que se trata de una situacin
transitoria, entre otros motivos porque el
mercado espaol no fue contaminado por los
ttulos con productos subprime.[544]
Enric Reyna, presidente de los promotores y

constructores de Catalunya y ex-presidente
del Bara, entrevista en la cadena de radio
RAC1 en febrero 2008:
Entrevistador: Primera pregunta, bajarn el
precio de los pisos nuevos, seor Reyna?
Enric Reyna: No, se estabilizarn, habr un
reajuste, pero lo que se dice bajar bajar, no.
De todas maneras, el que no suban los pisos
al ritmo que han venido subiendo hasta ahora
ya es una forma de bajar, pero lo que vala 20
que pueda valer 15, esto no suceder.
Enric Reyna: Esto no quiere decir que
puntualmente pueda haber algn caso de que
un tema determinado, alguien determinado,
pueda hacer alguna cuestin, pero en lneas

generales debemos decir rotundamente no. Se
mantendrn los precios, no subirn el ritmo y
yo creo que las subidas sern lo que sera
lgico, que la vivienda suba ms o menos lo
que suba cada ao el IPC.
Hay una psicosis de que los intereses de las
hipotecas continuarn subiendo, cuando hace
dos veces seguidas que el Eurbor ha bajado.
Con todo esto hemos hecho un globo muy
grande de que esto va muy mal muy mal y de
esto hay que informar a la gente. Hay que
decirles, oiga, la cosa no va como iba, no
continuar creciendo como creca, esto se
debe parar, pero tampoco est tan mal como
nos quieren hacer creer y como todos juntos,
parece que haya este inters determinado en
estos momentos de decir todo va muy mal,
todo va muy mal...
Entrevistador: Hay muchos pisos pendientes
de venderse?
Enric Reyna: Mire, esto es una cifra que no se
sabe con demasiada exactitud. Y yo contino
diciendo lo mismo... eeehhhhhh... Usted
compare en cualquier zona, siempre hablando
de vivienda nueva, en Barcelona dgame
alguna zona donde se haya construido vivienda

nueva y el precio haya bajado respecto hace
un ao No puede bajar por una razn muy
sencilla: el suelo es algo escaso y donde se
hace una casa no se puede volver a hacer otra
casa al lado. Y lo que est bien situado est
bien situado y no bajar de precio.
Entrevistador: Le molesta que le digan que
el sector del tocho, que es el que marca un
poco la tendencia econmica del pas, est en
crisis?
Enric Reyna: S, porque la palabra crisis, para
mi es algo muy profundo y aqu no es crisis, yo
insisto, es un reajuste.
Entrevistador: Permtame. Ahora habr gente
que nos estar escuchando y que tenga la
intencin de comprarse un piso. Qu
consejos dara a la gente que est pendiente
de comprar este piso?
Enric Reyna: Mire, antes de nada, que no se
dejen llevar por la ilusin que en determinados
segmentos se dice, los precios de los pisos
bajarn. No bajarn. Se estabilizarn, no
bajarn.
Enric Reyna: Hay otra palabra, si me permite,
que no me gusta. No es burbuja. Una burbuja
es algo que cuando estalla no deja nada. Aqu

el precio del piso se puede estabilizar o puede
bajar, pero siempre queda el piso. Y la
burbuja, cuando estalla, no deja nada.[545]
Asociacin de Promotores Inmobiliarios de

Murcia, el 18/02/2008:
Somos conscientes de que, durante los dos
ltimos aos, ha habido una gran hostilidad
contra nuestro sector, protagonizada en gran
medida por algunos grupos de escasa
representatividad social, pero que han
obtenido una gran proyeccin en los medios de
comunicacin, con el objeto confesado de
paralizar nuestra actividad, y lo han hecho sin
medir
de
forma
irresponsable
las
consecuencias tan negativas que en trminos
de desempleo ello podra acarrear. Nosotros lo
hemos venido denunciando una y otra vez, y
las consecuencias, tal y como alertamos, ya
estn aqu.
Hemos
contribuido
gratuitamente
a
enriquecer monopolios fcticos de empresas
suministradoras, sin recibir a cambio la
contraprestacin lgica a la que tenamos
derecho.
Tras sealar la aportacin del sector a la
sociedad va ingresos fiscales, los promotores
advierten que el parn que sufre su actividad
repercutir a corto plazo en un dficit de los
presupuestos de las administraciones pblicas
y en un empobrecimiento social generalizado.
[546]
Comentario del forero de El Confidencial
pisitfilos creditfagos 18/02/2008:
La caradura de los promotores de Murcia
no es sino una faceta ms de la estupidez
de toda burbuja inmobiliaria. Nos estn
diciendo que fue El Sistema el que cre el
negocio y, ahora, es El Sistema el que lo
est cerrando. A mi me parece hasta
razonable dentro de la lgica hipcrita y
cnica de la cueva de Al Bab en la que se
ha convertido La Comedia. Finalmente, ya
est pasando que entidades de ahorro sin
nimo de lucro estn prestando a
empresas muertas, a sabiendas. De lo que
se quejan algunos murcianos es que no son
ellos los agraciados. Murcia se configura
como un campo de batalla en los prximos

meses. Habr encarcelamientos.
Manuel Mart, secretario general de la

Asociacin de Promotores Constructores de
Espaa:
Neg hoy que atraviese por una crisis
econmica porque existe necesidad de
comprar viviendas, aunque considera, con
satisfaccin, que s ha desaparecido la
demanda especulativa;
La demanda no ha desaparecido, aunque
afortunadamente s la especulativa y que no
haba burbuja inmobiliaria.[547]
Comentario: no hay palabras para
describirlo: mentiroso, embaucador, sibilino,
taimado, engaador
El mismo Manuel Mart nos dir el 22/05/2008

que:
Los precios de las viviendas han cado en los

ltimos meses no menos del 15%, y que
puede haber bajadas puntuales ms fuertes;
los promotores ajustaron los precios de la
vivienda nueva en septiembre y lo han vuelto a
hacer en enero. A la vista de esta evolucin
de los precios, el secretario general de APCE
asegur que la cosa se ha atemperado
muchsimo, por lo que ya hay buenas
oportunidades para los compradores;
Sin embargo, Mart explic que a pesar de este
ajuste se ha extendido la idea de que a la
gente pronto le van a regalar los pisos o de
que va a haber gangas generalizadas, lo que
est provocando un parn en la venta de
viviendas. En este punto, el secretario general
de los promotores quiso dejar claro que en
materia de precios eso no va a ser as, y que
hasta que la poblacin se d cuenta es
probable que el mercado sufra[548]
Comentario: Nadie ha dicho nunca que los
pisos los vayan a regalar sino que su precio
va a continuar desmoronndose.
Jos Manuel Galindo, el 29/03/2008 en El

Pas:
Salvo decisiones puntuales tomadas por las
empresas para afrontar el momento actual, el
precio de la vivienda libre de nueva
construccin es rgido a la baja en trminos
generales[549]
Manuel Gandarias, Presidente de la

Asociacin M.D.I. (Mster en Direccin de
Empresas Constructoras e Inmobilirias) en su
propia pgina nos dice el 30/04/2008:
La realidad es que hay una importante
demanda latente de vivienda y lo que falla es
la confianza del comprador.
Que no se piense el comprador que esto vaya
a ocurrir en todos los casos y quien compra
con estos descuentos que analice y reflexione
cules son las causas. Nunca he credo en el
concepto de burbuja inmobiliaria. Cuando se
genera una burbuja y sta estalla, desaparece
el valor. No cabe duda que el concepto lo
explica por s slo. La vivienda en Espaa ha
generado valor para las familias que no se

hace lquido hasta que no se procede a la
venta[550].
Ya para aquel entonces grandes empresas
constructoras se haban declarado en
suspensin de pagos:[551]
Martinsa el 24/07/2008 con 7.156
millones de deuda;
Habitat el 28/11/2008 con 2.348
millones;
Tremon el 15/11/2008 con 1.000
millones;
Aifos el 22/11/2008 con 850
millones;
Llanera el 01/10/2007 con 663
millones;
Labaro el 14/04/2007 con 582
millones;
Drac el 22/07/2008 con 527
millones;
Urazca el 09/05/2208 con 450
millones;
Seop el 07/04/2008 con 367
millones;
Inmobiliaria Amuerma el 04/03/08
con 301 millones;

Cosmani el 22/05/08 con 270
millones;
Restaura el 13/10/2008 con 237
millones;
Construcciones Serrano con 167
millones;
San Jos Inversiones el 25/05/08
con 158 millones;
Pedralbes el 27/10/2008 con 155
millones;
Renfisa
el
05/06/2008
104
millones;
Grupo Snchez el 22/03/2008 con
97 millones.
Jos Manuel Snchez, Director de Estudios y

Anlisis de Knight Frank, el 06/05/2008:
Pregunta
planteada
por
el
forero
Chiquilicuatre: creo que en 4 aos bajaran
un 50% y usted?
Pues me hara polvo pagar una hipoteca por
un bien que se devale en esa medida, as que
por el bien de la economa espero que no
ocurra. Supongo que llevados a un extremo los

actores del mercado, que no son slo
compradores y vendedores intervendran. Si no
la crisis econmica sera muy peliaguda.
LTD: espero que no baje tanto, aunque
me da la impresin de que hay muchos
elementos de juicio que indican lo que usted
dice o incluso ms.
Pregunta: En general, cul es el margen
temporal de recuperacin para el sector?
2015?
La verdad es que yo apostara ms por un par
de aos para volver a remontar, pero como he
comentado
anteriormente
primero
las
entidades financieras deben aclarar su
situacin. Inmobiliariamente dependemos de
ellos y como compradores tambin.[552]
LQP: Cuando quiero decir remontar me
refiero a que no sigan bajando, y un par de
aos pueden ser 5 perfectamente.
Pidi hoy medidas fiscales con efecto

inmediato, pero limitadas en el tiempo para
dinamizar la economa espaola, al considerar
que la crisis afecta a toda la economa, no
slo a la construccin. [553]
Pedro Prez, El secretario general del G-14,

grupo que ana a las principales
inmobiliarias del pas, el 14/05/2010:
Pidi este mircoles al Gobierno una
inyeccin de liquidez en el sistema financiero
de 40.000 millones de euros para paliar el
excesivo
ajuste
del
sector
de
la
construccin.[554]
scar Martnez Solozbal, presidente de la

Asociacin
Profesional
de
expertos
Inmobiliarios, el 28/05/2008 en Gente Digital:
Dejar una hipoteca a largo plazo como
herencia es buena idea;
Una vivienda nueva no va a caer, pues los
solares han costado mucho, la mano de obra
no ha bajado, los impuestos tampoco y encima
ha aparecido el Cdigo Tcnico de la
Habilitacin que va a incrementar entre un

5%-10% los precios;
Ojal que hubiera prstamos a 200 aos. Eso
les garantiza un mayor patrimonio, porque si
puedo comprar sin prstamo el equivalente a
diez millones con este a 90 aos tambin la
compra ser mucho mayor y aunque le deje
proporcionalmente la misma cantidad, no cabe
duda que su valor ser muy superior.[555]
Comentario: Nos dice que si tienes ms
tiempo para pagar una deuda, mayor podr
ser esta. Tiene razn. Es decir si me dieran
una indefinida cantidad de aos para
devolver el dinero la deuda asumible sera
entonces infinita. Eso es todo un
despropsito como todo lo que dice.
NuNCA BAJAN 05/03/2008:
Lo peor ha pasado ya y ahora es
claramente un muy buen momento para
comprar. En cuanto pasen las elecciones el
Gobierno volver a subir los pisos. Esta
noticia simplemente confirma que se ha

llevado a cabo con xito la reconduccin
pautada y el ajuste gradual del sector. A
partir de ahora podemos esperar subidas
vertiginosas. Adems, como siempre, la
noticia es muy general, pero si la hubieran
separado en zonas se vera como en las
zonas que van parriba el precio ha
seguido subiendo. Por ejemplo a mi unos
jubilados millonarios rusos que se quieren
retirar en Sanchinarro en lugar de en el
Caribe ya me dan un 10% ms que lo que
yo puse hace un ao. Ese es el secreto y lo
que yo recomiendo a todo el mundo:
compren en zonas que van parriba.
Iaki Egurrola, presidente del Colegio de

Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de
Vizcaya, el 29/05/2008:
-Por qu cree que los bancos y las cajas son
culpables de la crisis?
-Aqu, en Vizcaya, apenas hay segunda
residencia. En general, la gente que se compra
una vivienda es porque se ha casado o porque
quiere independizarse y necesita un hogar.
Esa demanda sigue existiendo y, aunque los

pisos estn caros, no lo estn ms que antes.
Por lo tanto, ese no es el problema. Lo que ha
cambiado es que ahora los bancos no te dan
crdito con tantas alegras como antes.
Otorgan los prstamos con cuentagotas.
-No cree que la gente puede estar retrasando
la compra de la vivienda a la espera de que los
precios de los pisos bajen todava ms?
-Todo el mundo busca chollos en este pas.
Pero, como he sealado antes, aqu en Vizcaya
la gente compra piso cuando quiere marcharse
de casa de sus padres. Es una necesidad. La
especulacin no existe[556]
Guillermo Chicote, el 30/05/2008:

El Gobierno realmente no ha dejado plantado
al sector porque no se le haba pedido nada.
Lo pedimos para nuestros compradores, los
cuales como tienen una incertidumbre
econmica y una falta de confianza en el
precio del dinero se retraen a comprar. La
funcin del Gobierno es hacer que el sistema
funcione y, cuando falla el inmobiliario, hay
que acudir a asistir al de compra de vivienda.
El mercado del automvil tiene problemas,

entonces es lgico que el Gobierno acuda a
auxiliar en la medida que pueda a que este
sector
tan
importante
contine
funcionando.[557]
LTD: Que el Gobierno nos d ms dinero.
Esto se puede hacer de dos formas: nos dan
el dinero directamente a nosotros, o bien a
travs de seguir engaando a la gente. Que
hagan creer a la gente que es un buen
momento para adquirir un piso con el fin de
que se animen a comprar a pesar de que
todos sabemos que maana se va a poder
comprar mucho ms barato.

Pidi el compromiso de las entidades
financieras para garantizar el acceso a los
crditos hipotecarios, mxime cuando la
vivienda es protegida;
las restricciones a la financiacin estn
impidiendo en algunos casos que la
demanda existente acceda a la compra[558]
Santiago Baena, presidente de los Colegios

Oficiales de Agentes de la Propiedad el
21/07/2008 en El Mundo:
el actual es un buen momento para comprar
ya que los precios no disminuirn ms y el
mercado est muy receptivo;
Esperemos que el catarro que nos ha llegado
de Estados Unidos no se convierta en
pulmona;
El pesimismo no lleva a ningn lado;
esperan que el precio de la vivienda en
Espaa comience a estabilizarse en 2009.
Ignacio Bayn, presidente de Realia[559]

el 23/03/2010:
Toda inmobiliaria sensata ha bajado los
precios un 25%.[560]
Manuel Mart, Asociacin de Promotores y

Constructores de Espaa (APCE) el 28/07/2008
El Mundo:
aseguran que el descenso de las

compraventas no se traducir en una cada de
los precios de las viviendas nuevas, puesto
que ya han cado todo lo que tenan
caer[561]
Flix Cuadrado Duque, vicepresidente de la

Asociacin
de
Empresarios
de
la
Construccin. El 05/09/2008, en La Crnica de
Guadalajara,
La vivienda nueva nunca podr bajar un
30%.
Jos Manuel Galindo, y Guillermo Chicote, el

22/09/08 en El Mundo:
Los promotores piden que el ICO (Instituto de
Crdito Oficial de propiedad estatal) extienda
los avales para financiar viviendas de
Proteccin Oficial a la vivienda libre.
El presidente de la Asociacin de
Promotores y Constructores de Espaa
(APCE), Guillermo Chicote, el 09/10/2008 en El
Mundo:
que nadie espere que el precio de la vivienda
baje un 30 o un 40% porque, antes de eso, se
lo regalo al banco.[562]
NuNCA BAJAN 09/10/2008:
No pedimos nada para los promotores...,
Guillermo Corleone Chicote, octubre 2008.
(...) slo pedimos que el Estado aporte la
diferencia de poder adquisitivo que supone
la situacin actual respecto a la que se tena
con el crdito pornogrficamente barato,
para que as nosotros podamos mantener
nuestros pornogrficos mrgenes de
beneficio y el estado podr mantener
puestos de trabajo. Han olvidado esas
peticiones que haca all por marzo de 2004
el presidente de Seopan, el desaparecido
Enrique Aldama? solicit al nuevo gobierno
que no intervenga en el libre mercado y
que respete el juego de la oferta y la
demanda para no romper el dinamismo de la
actividad inmobiliaria Quines son los que
intentan saltarse la ley de la oferta y la

demanda a golpe de subvencin pblica?
Quines son los que han paralizado el
dinamismo de la actividad inmobiliaria en
un intento de chantajear al estado con la
amenaza del paro si ste no accede a
subvencionar
esos
pornogrficos
mrgenes de beneficio que han disfrutado?
Gran persona este Chicote....
Pedro Prez en El Mundo:
Se ha producido un cada de precios no
inferior a un 15%, y superior al 20% en la
Costa[563]
Pedro Prez, Secretario General del G14 el

10/11/2008:
Sin ayudar a las inmobiliarias no se saldr de
la crisis;
Los excesos y los precios en gran medida se
han corregido;
no notamos que la banca haya vuelto a dar
financiacin a personas, familias y empresas;
Me gustara incluso que la banca no esperase
ms, dado que ya sabe que eso va ocurrir y

conoce las consecuencias que para el sistema
y para ellos mismos tiene el que contine la
restriccin crediticia, debe aflojar el grifo ya;
Hace falta incentivar, y en el sector se nos
ocurren dos vas. La que tradicionalmente se
ha usado: ampliar las desgravaciones fiscales
por un tiempo limitado (). Y tambin, como
ocurri en el pasado, el que se extienda la
desgravacin no slo a la primera vivienda
sino a cualquier tipo de adquisicin.[564]
lo realmente bueno viene ahora.
Pero, hablamos de un plan de salvamento,
de compra de activos de primer nivel?;
No, para nada. Que el mercado funcione.
Jos Luis Malo de Molina, director del

servicio de estudios del Banco de Espaa, el
08/04/2008 sobre una informacin relativa al
Saln Inmobiliario de Madrid:
Los precios ya han tocado techo y se ha

iniciado una fase de reabsorcin de forma
que ya crecen por debajo del IPC.[565]
Jaime Caruana, ex-Gobernador del Banco

de Espaa el 09/04/2008:
Caruana cree que la banca espaola est
preparada para una cada de la vivienda.[566]
Alberto Recarte: Si no se recapitaliza,
nuestro sistema financiero arrastrara al
real. Pues los crditos tendran que
reducirse drsticamente, para acompasarlos
a sus fondos propios y respetar los criterios
de solvencia fijados imperativamente por el
Banco Central Europeo, de acuerdo con las
decisiones de Basilea. Habra que buscar
una solucin, pues una crisis financiera
global de esta naturaleza provocara una
catstrofe.
Desgraciadamente
los
problemas crediticios de la banca no
terminan aqu. El crdito hipotecario por
compra de vivienda durante los aos de

2005, 2006 y 2007 tambin presenta
caractersticas que los acerca a la categora
de hipotecas subprime espaolas.[567]
El Banco de Espaa el 24/05/2008:

Endurece la concesin de hipotecas con ms
riesgo. Para fomentar la solvencia de las
entidades e incentivar las buenas prcticas en
la concesin de los crditos para la adquisicin
de inmuebles, aquella parte de los prstamos
hipotecarios concedidos con esta finalidad que
superen el 95% del valor de garanta se tratan
como activos de alto riesgo.[568]
LTD: Durante los ltimos aos he
actuado de forma inepta y he hecho posible
que los bancos crearan la burbuja. Ahora
hay que de ocultar el bulto de lo mal que lo
he hecho y demostrarme prudente.
Miguel
ngel
Fernndez
Ordez,
gobernador del Banco de Espaa, dice el
24/06/2008:
deben tomarse las medidas adecuadas para
evitar un ajuste largo y costoso;
debe evitar que el ajuste de la economa sea
largo y costoso con medidas adecuadas.
[569]
Rafael Sanz, director de los Servicios de

Banca Hipotecaria BBVA, el 09/07/09:
Mantener un stock de viviendas tan grande
como el que en la actualidad hay en Espaa
ser un lastre para la recuperacin del
mercado inmobiliario. Por ello, ha demandado
ayudas directas y urgentes para la compra
de inmuebles ya construidos y que estn sin
vender en nuestro pas.[570]
Miguel
ngel
gobernador del
Fernndez
Ordez,
Banco de Espaa el
09/07/2008:
Reclam hoy una reforma de la regulacin del
alquiler de viviendas en Espaa, que consider
ms necesaria que nunca en la coyuntura
actual, y consider aberrante, sobre todo

para los arrendadores, que la ley establezca
un perodo mnimo de cinco aos de alquiler.
Juan Ramn Quintas, presidente de la

Confederacin Espaola de Cajas de Ahorros,
el 02/10/2008:
El presidente de la CECA descarta situaciones
crticas o posibles intervenciones de cajas;
La banca espaola es una de las ms
rentables del mundo y con una morosidad
razonable.[571]
Comentario de Juan Ramn Quints, el
06/12/09:
Pregunta: Hay ms casos como el de Caja
Castilla-La-Mancha y Cajasur (de facto
quebradas)?
Respuesta: Creo que no, pero la realidad la
conoce El Banco de Espaa
P: Qu han hecho mal las cajas en la
crisis?
R: () Con ms provisiones anticclicas no
habra habido burbujas

P: Nada de autocrtica?
R: Bueno, no se dieron cuenta de que los
pisos no pueden subir indefinidamente.
Pero, son ellos responsables?[572]
Varios bancos el 05/10/08:

El sistema bancario espaol dispone de unos
mecanismos muy eficaces que garantizan su
estabilidad y lo hacen singular a nivel
internacional. Adems, el modelo de negocio y
los mecanismos de gestin de riesgo lo hacen
relativamente inmune a los problemas que se
estn generando a nivel internacional, Jos
Luis Escriv, economista jefe de Grupo BBVA;
La banca espaola ha tenido una exposicin
prcticamente nula a los productos txicos
J.A. lvarez director financiero del Grupo
Santander;
(...) Lo que hace falta es una respuesta
coordinada y segn pautas marcadas por los
reguladores ms ortodoxos, como es el caso
espaol Ernesto Rey, director financiero de
Banco Popular;
Vera muy bien que en otras jurisdicciones se
tomara el ejemplo y la lnea marcada por el

Banco de Espaa, la CNMV o la Direccin
General de Seguros, Tefilo Sogorb, director
de planificacin de la Caja de Ahorros del
Mediterrneo.[573]
LQP: Espaa es un mercado sub-prime
per se, pero quiz atacando a los
americanos logramos que no se hable de las
barrabasadas que hemos hecho en Espaa;
LTD: La CNMV (Comisin Nacional del
Mercado de Valores) nos permitir a las
cajas financiarnos mediante la emisin de
cuotas participativas a travs de nuestra
red de distribucin. Estas cuotas cotizaran
al 50-70% de su valor de emisin al da
siguiente de su salida al mercado. De esta
forma
hacemos
que
los
clientes
particulares, con la ayuda de la CNMV, nos
financien nuestras prdidas
J.A. Olavarrieta, director general de la

(CECA ) el 05/10/08:
No hay injerencia poltica en las cajas.
Trabajamos como cualquier otra entidad.
[574]
Julio Rodrguez Lpez ex-presidente del BHE

y de Caja Granada el 07/12/2008 nos espeta:
Los bancos y las cajas de ahorros espaoles
no tenan entre sus activos ttulos basura
asociados con los crditos subprime fallidos
procedentes de Estados Unidos;
Sin embargo, lo ms trascendente ser la
evolucin del ritmo de nueva financiacin por
parte de las entidades de crdito. Un
crecimiento dbil del crdito no facilita las
cosas ni a los compradores de viviendas,
incluidas las viviendas protegidas, ni al
conjunto de la economa.[575]
Comentario: Ciertamente que las cajas y
bancos espaolas no tenan los crditos
importados desde EEUU. Para que los iban
a importar, si ellos mismos eran unos de los
mayores productores
bajsima calidad?
de
crditos
de
8.2.6.4. OTROS
Juan Doral, Director de operaciones de

Facilsimo.com:
No es correcto
inmobiliaria.
hablar
de
burbuja
ngel Gurra, secretario general de la

Organizacin para la Cooperacin y el
Desarrollo Econmico (OCDE), el 15/02/2008:
En Espaa el boom inmobiliario est
pasando a un aterrizaje mucho ms suave que
en otros sitios porque no haba burbuja
especulativa.[576]
Jos Marqueo, presidente del Consejo del

Notariado y la representante del Ministerio
de Justicia Pilar Blanco-Morales el 28/07/2008
han afirmado que:

En Espaa no se ha producido una crisis
hipotecaria como la de Estados Unidos;
Ha sealado que el sistema espaol tiene
unas instituciones estables y una serie de
controles que hacen que las leyes se
cumplan, con unas entidades financieras
solventes y bien supervisadas por el Banco
de Espaa.[577]
Alberto Recarte: el problema de solvencia
de la banca, bancos, cajas y cooperativas de
crdito se manifestar en toda su gravedad a
partir de 2009. () Parece difcil que
sobreviva, en su forma actual, el sistema de
cajas de ahorro, lo que puede ser una buena
noticia si se logra convencer al legislador de
que esa forma jurdica ha quedado obsoleta,
por ms que haya funcionado admirablemente
bien hasta ahora. Lo que no est claro es
cmo podr el sistema financiero espaol
afrontar las prdidas que irremediablemente
se presentarn en los prximos aos. Si su
volumen total es tan grande como he
calculado (42.000 millones de euros)578 harn
falta imaginacin y medidas, que prefiero no
plantear siquiera, para superar una situacin

tan extrema como la que podra llegar a
darse.[579]
Editorial de El Pas 07/12/2008:

La nica salida del edificio en ruinas del
mercado inmobiliario es la venta de activos:
pero, cmo valorarlos si precisamente uno de
los problema del desbarajuste inmobiliario es
la desaparicin de los precios de referencia?
En esta telaraa tan espesa de dificultades, la
participacin de Estado tambin tendr que
remediar este nuevo fallo del mercado. Como
pide Solbes, sin subvenciones ni subsidios que
retrasen el ajuste del mercado, pero si
mediante soluciones que retiren las cargas de
los activos daados o sin precio de las cuentas
de los resultados. Por ejemplo mediante una
sociedad mixta pblico-privada que almacene
esos activos a la espera de que puedan
transformarse en liquidez en un mercado con
precios articulados.[580]
El Pas lo que realmente quiere decirnos es:
Vamos a dar dinero a los constructores y

a las cajas (dinero que sale de todos) con el
fin de que no tengan que vender ahora a un
precio ms barato, sino que puedan esperar
ms tiempo para vender los pisos ms
caros, y todo eso mediante dinero publico;
Que el Estado subvencione a los
vendedores mediante dinero salido del
erario publico;
El Gobierno es el culpable: dando dinero a
los constructores con el fin de que
mantengan su nivel de beneficios, resuelve
el problema cuando realmente la nica
solucin sera que los constructores vendan
a precios de mercado.
8.2.7. Ao 2009
8.2.7.1. Gobierno
Pedro Solbes, el 30/03/2009:
Si lo que me est planteando es si hay
dificultades previas en estos momentos, yo le

dira que no, que en estos momentos no hay
ningn problema parecido planteado encima
de la mesa. Evidentemente los nuevos
administradores que entran en la caja (Caja
de Ahorros de Castilla-La-Mancha) tendrn
que analizar que es lo ha sucedido y si hay
algn comportamiento que considera que es
anormal, pues lgicamente lo pondrn en
conocimiento del banco de Espaa. Pero yo
creo que es prematuro sacar conclusiones de
ese tipo de culpables inmediatos, y
entendamos por culpables personas que han
hecho las cosas de forma incorrecta.[581]
LTD: El informe de Alberto Recarte[582]
ya ha nos ha explicado que el crdito
concedido a los promotores se ha
multiplicado por 12 en apenas 15 aos, de
tal suerte que los crditos a la construccin
superaron en el 60% del conjunto de los
crditos concedidos en Espaa a fecha de
2007. En vez de abordar esta situacin y
juzgar a los culpables, hemos optado por la
poltica del tapadillo [583];

LQP: El caso de la Caja de Castilla-LaMancha es muy parecido a la de Banesto en
1989. La nica diferencia es que en esta
ocasin los gestores, los que han llevado a
esta institucin a la ruina, han sido elegidos
por el Gobierno al cual yo represento.
Reconocer que escogimos a gente a dedo
sin ninguna capacidad de gestin es muy
duro. En caso de hacerlo la poblacin nos
exigira que implantramos un sistema
meritocrtico en la ocupacin de puestos y
eso es algo que nosotros no queremos en
absoluto. Todo lo contrario: queremos
seguir controlando las cajas con el fin de
hacer lo que a nosotros nos venga bien en
cada momento aunque sea con el verdadero
riesgo de llevar a la quiebra a una caja
como ha sucedi con esta. Adems,
tendramos que hacer frente a nuestras
propuestas responsabilidades y un proceso
pblico judicial de investigacin de las
anomalas que han sucedido en esa caja

pondran al descubierto las relaciones entre
polticos, cajas y constructoras. De esta
forma se demostrara hasta que punto se
juega con el dinero de los ahorradores de
las cajas y se conceden crditos a
constructores que ninguna persona con dos
dedos de frente concedera.
Elena Salgado, Ministra de Economa y

Hacienda 14/04/2009:
Reportaje: el gran desafo. Tesn frente a la
crisis. Elena Salgado, la primera mujer
responsable del Ministerio de Economa, con
fama de severidad y dureza, deber sacar a
Espaa de la recesin y cambiar el modelo
productivo.
No es hora de pedir sacrificios a los
espaoles, sino de infundirles entusiasmo.
[584]
Anunciacin Romero, directora general de

Arquitectura y Poltica de Vivienda el
17/04/09:
Desde el Ministerio de Vivienda no se va a
comprar stock.[585]
Comentario: Anunciacin, eso no es
correcto. En el Plan Estatal de Vivienda (ver
Real Decreto 2066/2008, de 12 de
diciembre) os dedicis a regalar dinero a las
constructoras a diestros y siniestro. Otro
tanto hacis con las lneas de crdito
ventajosas que les dais de prebenda a
travs del Instituto de Crdito Oficial. A
travs del Banco de Espaa estis
permitiendo a las cajas y bancos que no
contabilicen prdidas patrimoniales en
inmuebles con el fin de que mejoren su
situacin en el papel y as puedan prestar
ms dinero a insensatos espaoles. A estos
ltimo les hacis creer que es un buen
momento para comprarse un piso cuando
sabis perfectamente que eso es incorrecto;
Nieves Huertas, La presidenta de

Sociedad Pblica del Alquiler S.A.,
24/04/2009 :
Pregunta 6. Por qu no acaban ya con la
agona del ladrillo? 5 millones de viviendas
vacas y los precios burbujeados qu indican?
Nadie se da cuenta que han destrozado el
pas para generaciones por la burbuja
inmobiliaria?
Respuesta: En este sentido, creo que el nuevo
Plan de Vivienda 2009-2012 remediar muchos
de los problemas existentes en el acceso a
una vivienda. No obstante, la S.A.pretende
colaborar en que todas estas viviendas
(vacas) puedan salir al mercado del
arrendamiento en condiciones ventajosas.
Como sabe, existe tambin una lnea ICO
Vivienda que colabora con los promotores en
este sentido y la S.A.colabora con ellos en
garantizar el precio de renta junto con la
gestin de esas viviendas en el mercado del
alquiler.
la
el
Pregunta 14. Buenos das, cul piensa que va

a ser la tendencia de la demanda de viviendas
en alquiler en los prximos aos? Gracias.
Respuesta: Yo creo que la evolucin en la
demanda de viviendas en alquiler aumentar
gracias a las medidas legislativas adoptadas
por el Gobierno, a la recuperacin de la
deduccin fiscal para los inquilinos, a las
ayudas a la emancipacin, as como el resto
de medidas recogidas en el Plan de Vivienda.
Y, por supuesto, a un cambio de mentalidad
en la actual poblacin y a la mejora del parque
inmobiliario destinado al alquiler, que es uno
de los objetivos de la S.A.
Pregunta 21: Para cundo juzgados
especficos en arrendamientos como los de
violencia de gnero para cimentar una
correcta seguridad jurdica que no existe y
animar a los propietarios a alquilar?
Respuesta: Creo que la modificacin de la Ley
de Enjuiciamiento Civil colabora muy
directamente en este inters. Adems,
confiamos en que tanto la modificacin de
esta Ley como la de la Ley de Arrendamientos
Urbanos favorezcan la dinamizacin del
mercado de alquiler y a la agilidad deseada en

este mbito.[586]
LTD: La lnea del ICO mantiene con vida a
muchas empresas del sector de la
construccin. Este dinero sale del bolsillo de
todos los espaoles con el fin de que los
propietarios de esas empresas sigan, dentro
de lo que nosotros podamos conseguir,
manteniendo su nivel de beneficios de
2005/2006;
El 24/05/2010 Asociacin para el Fomento
del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta)
se est admitiendo implcitamente que el
sistema[587], a seis meses de su puesta en
marcha, no funciona.
Mariano Rajoy, lder del Partido Popular, el

13 de mayo de 2009:
Pedir que se eleve a 10.000 euros el mximo
de la deduccin por vivienda.[588]
LTD: Pretendo traspasar dinero a los

constructores disfrazndolo de deduccin de
impuestos.
Esperanza Aguirre, La presidenta de la

Comunidad de Madrid, el 21/05/09:
La Comunidad de Madrid ha remitido al
Consejo Econmico y Social (CES) el
anteproyecto de Ley en el que se incluyen
nuevas medidas fiscales, entre las que figuran
el incremento del 20% en el tramo
autonmico en la deduccin de compra de
vivienda nueva.[589]
LTD: Aguirre mediante el 20% de
aumento de ayuda directa al beneficio de
los constructores, potencia que los precios
de los pisos suban otro tanto en Madrid;
Jos Luis Rodrguez Zapatero en junio de

2009, en el Debate sobre el estado de la
Nacin:
El Gobierno limitar la actual deduccin por

vivienda del IRPF a partir del 1 de enero de
2011 a las rentas inferiores a 17.000 euros
anuales. Para quienes cobren ms, la
desgravacin se reducir linealmente hasta
desaparecer cuando la renta declarada est
por encima de 24.000 euros anuales. Con este
calendario, ha defendido Zapatero, el
mercado se podr reactivar durante los dos
aos que quedan hasta que entre en vigor
para liberar el parque inmobiliario de pisos
vacos, sin vender o alquilar. El objetivo es que
en un futuro se construyan aproximadamente
400.000 viviendas al ao.
Comentario de EL ANLISIS, por Miguel
Jimnez, en El Pas:
Es una medida reclamada por el sector para dar
salida al stock de viviendas sin vender.
Incentivar la compra de aquellos que estn
esperando que el precio de los pisos siga
cayendo. A medio plazo, el recorte es el mayor
desde el que efectu el Gobierno del Partido
Popular,
que
acot
enormemente
las
deducciones en su perodo de Gobierno. Ahora
el PP peda justo lo contrario, ms deducciones

fiscales para incentivar la compra.
El Gobierno cree que no se debe primar la
economa del ladrillo por esa va, especialmente
en lo que se refiere a las rentas altas. La
deduccin mxima slo seguir vigente para las
rentas inferiores a los 17.000 euros, pero
cuntos con esa renta pueden destinar la
mitad de su sueldo a la compra de un piso?
Seguramente slo quienes sean pareja de
alguien con un sueldo mucho ms alto, lo que
dar lugar a operaciones de optimizacin fiscal.
A medio plazo, supone desincentivar la compra
y, probablemente, precios ms bajos.[590]
Pablo Matos, portavoz de Vivienda del PP en

el Congreso, con el apoyo de CiU, el 09/06/09:
reclama al Gobierno que el Ejecutivo
garantice que los instrumentos del Fondo de
Adquisicin de Activos (FAAF), dotado con
hasta 50.000 millones de euros, y los avales a
las emisiones de las entidades por 100.000
millones de euros lleguen a las familias
espaolas que deseen acceder a una
vivienda.
Comentario: La noticia bien podra haber

rezado: El PP con apoyo de CiU pretende que
se vuelva a las imprudencias cometidas hasta
2007 y que se vuelvan a conceder hipotecas a
50 aos y, si se puede, tambin a 100 aos o
bien El PP vuelve a representar los intereses
del grupo de presin constructor en el
Congreso.
Elena Salgado, el 07/07/09:

Pregunta: hasta cundo cree que va a seguir
bajando la vivienda?
Respuesta: lo siento muchsimo, no tengo ni
idea () No tengo previsiones al respecto.
[591]
LQP: Por lo menos hasta 2013, eso como
mnimo. Depender mucho de en que
medida continuemos desde el Gobierno
regalando dinero a las constructoras y a los
bancos. As como la tasa de paro jugar un
papel muy importante. Desde el Gobierno
hacemos todo lo indecible con el fin de que
ambas variables permanezcan lo ms altas
de la historia.
Pere Macas, portavoz de Vivienda de CiU

en el Congreso, el 15/07/09 en El Mundo:
Propone que el Estado compre parte del
stock para que la Constitucin se cumpla.
[592]
Beatriz Corredor, el 28 de Julio de 2009 en El

Mundo:
El repunte de las hipotecas constituidas en el
mes de mayo respecto al mes precedente
(14,6%) demuestra que se acaba la cada y
que el sector y los precios se estn
estabilizando.[593]
LTD: Los precios de los pisos van a
continuar bajando. Digo que se van a
estabilizar con el fin de inducir a la
poblacin a error y as piense que es un
buen momento para comprarse un piso.
Elena Salgado, Ministra de Economa y
Vicepresidenta Segunda del Gobierno:

Hay que ser razonablemente optimista sobre
el futuro econmico de Espaa;
La Ministra de Economa considera que hay
que dar confianza a las previsiones del
Gobierno, que se van a ir cumpliendo.[594]
LQP: la tasa de paro en 2010 llegar al
20-21%.
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda dice

el 16/09/2009 que
ya es posible comprarse una casa
tranquilamente;
Segn la Ministra, el esfuerzo para adquirir
una vivienda es infinitamente menor que
hace un ao, por la bajada de los precios;
Con un inters bajo y una hipoteca que les
permite vivir tranquilamente y sin estar
agobiados al final, las familias pueden tomar la
decisin
de
comprarse
una
casa
tranquilamente;
Ya no cabe hablar de desplome, sino de una
tendencia a la estabilizacin;
Nadie va a comprar pisos como churros si no
lo necesita para vivir.[595]
Comentario: Desde el punto de vista de
financiacin las condiciones son mejores
que hace un ao, pero los precios
continuarn bajando. Para qu me voy a
comprar un piso cuando hay razones ms
que de sobra para pensar que los precios de
los pisos van a continuar bajando?;
Comentario: Tomar la decisin de
comprarse un piso ahora es de una
imprudencia
financiera
realmente
abrumadora. Si la Ministra no sabe de
finanzas lo que tiene que hacer es guardar
silencio;
NUNCA BaJAN 23/10/2007:
Lo peor ha pasado ya. Ahora es buen momento
para comprar. Adems, el Eurbor ya ha tocado
techo (como bien predijo Carmen Karma).
Adems, recuerden que alquilar es tirar el

dinero y por lo que me cuesta el alquiler pago
la hipoteca(Carmen Toms, hace muy poco) y
piensen lo bueno que es no estar preocupados
por la evolucin de los salarios al tener otros
activos que generan rentas adicionales
(Solbes). Nada como un inmueble (o, en su
versin para pobres, un pisito) en Espaa, nada.
No irn Vds. a contradecir a estos ilustres
economistas que escriben libros y todo? (y
hasta consiguen que se los publiquen). Por todo
esto, en Espaa los pisos nunca bajan.
Elena Salgado el 08/10/09 en El Confidencial:

La gran expansin de la burbuja inmobiliaria
se produjo en las dos legislaturas en las que
gobern el PP.[596]
Comentario: Eso es cierto. Lo que se le ha
olvidado decir es que en la primera
legislatura del PSOE la burbuja continu
aumentando; ahora que ha explotado, el
PSOE se est empeando en mantener los
precios anteriores a la burbuja mediante
engaos a la poblacin y subvenciones

directas a los promotores/constructores.
Aadi que se ha demostrado que las
deducciones fiscales para la compra de
viviendas han sido un error
Eso tambin es verdad. Lo que has de decir
Elena, es que su Gobierno las ha eliminado a la
vez que ha estado mintiendo al decir que es el
momento adecuado para comprar un piso
cuando no lo es (ya sabemos que van a
continuar bajando mas en los prximos aos).
El fin ltimo es que las constructoras puedan
quitarse los pisos al mayor precio posible.
Anunciacin Romero, Secretaria de Estado

de Vivienda, el 15 de octubre de 2009:
Ya no cabe hablar de desplome, sino de una
tendencia a la estabilizacin.
En opinin de Romero, la bajada de precios y
el nivel del Eurbor hacen que el actual
momento sea ms favorable para comprar
una vivienda.[597]
Comentario
de
forero
de
Facilsimo
02/10/2009 Manuel dice:

El problema es que ese Eurbor dentro de uno o
dos aos volver a estar al 4 o 5%. Y si no que
intenten negociar los compradores una hipoteca
con su banco a tipo fijo y vern lo que el
mercado est anticipando. Ese descenso es pan
para hoy y hambre para maana. La gente que
ha vivido la subida de tipos de 2007 lo sabe. Los
tipos se van a disparar y lo que hoy son 600 en
dos aos pueden ser 1000, lo contrario del
ltimo ao. Lo que de verdad tienen que bajar
son los precios, ese 7% de media es ridculo
con la sobreoferta del mercado, dos millones de
casas entre 1 y 2 mano. No nos dejemos
engaar, van a bajar mucho ms. Comprar una
vivienda hoy es un 39,5% ms barato que hace
un ao.[598]
Beatriz Corredor, Ministra de Vivienda, el

16/10/2009:
Adems, Corredor ha recordado que el
Proyecto de Ley de Medidas de Fomento y
Agilizacin Procesal del Alquiler y de la
Eficiencia Energtica de Edificios ya ha sido
aprobado por la Comisin de Justicia del
Senado, por lo que proseguir su tramitacin

en esta Cmara y despus en el Congreso;
Este proyecto reforma a su vez tres leyes, las
de Enjuiciamiento Civil, Arrendamientos
Urbanos y Propiedad Horizontal, para agilizar
casos como los desahucios por impago del
alquiler, para acabar con el inaceptable
nmero de viviendas vacas en Espaa o para
mejorar la eficiencia energtica en la vivienda.
Unas reformas legales a las que se aaden las
medidas incluidas en el Plan Estatal de
Vivienda, con ayudas al alquiler y una previsin
de que el 40% de las viviendas de proteccin
oficial sean para arrendamiento.[599]
Asociacin para el Fomento del Alquiler y
Acceso a la Vivienda: El desahucio exprs
ha sido un fracaso[600] el 24/05/2010.
Acuerdo entre el G-14[601] y la Junta de

Andaluca 04/12/2009 en El Mundo:
Nuevo pacto pblico-privado en el sector
inmobiliario.
Las
grandes
inmobiliarias
espaolas que integran el G-14 han acordado
con la Junta de Andaluca incluir pisos que

cumplan determinados requisitos en el Plan de
Vivienda de la comunidad. A estas viviendas
se les aplicar una rebaja de precio de al
menos el 20% con el objetivo de drenar el
stock de 70.000 casas que tienen en la
regin.[602]
Comentario: No crees que es injusto que
las andaluzas y los andaluces paguen nada
de
sus
impuestos
para
que
los
constructores puedan vender sus pisos? No
piensas que lo ms justo es que los
constructores bajaran los precios de los
pisos para poderlos vender? No han
ganado lo suficiente ya en el perodo 19972006?
Beatriz Corredor, el 17/12/2009 en El Mundo:

La limitacin en los precios que sufrirn las
viviendas al convertirse en protegidas
quedarn compensada con las garantas de
demanda y de financiacin.[603]
Jos Manuel Galindo, presidente de la

Patronal de Promotores y Constructores de
Espaa (APCE) considera las medidas para
dar salida al stock positivas[604]
Ahora que ya conoces de sobra a Jos
Manuel: Te parecen buenas o malas para
la gente la gente honrada estas medidas
anunciadas por Beatriz el 17/12/2009?

PROMOTORAS/TASADORAS
Carlos Smerdou, consejero delegado de

Foro Consultores, el 09/01/09 en El Mundo:
Es importante recobrar la confianza y que no
se piense que la vivienda va a seguir bajando
en picado. El comprador est esperando por
esa razn y puede ser un error porque los
precios no van a seguir cayendo.[605]
Santiago Baena, el 15/01/09 en El Mundo:
Ya se ha producido toda la bajada de precios

que se tena que dar, ahora slo se darn
ajustes. En estos momentos, el mercado esta
congelado por la falta de liquidez lo que
provoca que no se vendan las viviendas. El
2009 va a ser un ao complicado, interesante,
difcil, pero finalmente saldremos de esta crisis
en la que nos han metido y de esta racha tan
negativa
que
atraviesa
el
mercado
inmobiliario.[606]
Santiago Baena, el 30/01/2009 en El Mundo:

Los advenedizos han sobrecalentado el
mercado. Nosotros no habramos favorecido
esas subidas de precios.
Qu opina usted del estudio presentado por
Funcas que dice que las viviendas deben bajar
todava un 30% ms.
Pienso que es desmesurado. Los precios ya
se han ajustado mucho ms de lo que dicen
algunas encuestas y al hilo de lo que los Api
hemos venido manifestando. El problema no
est slo en el precio, que es un problema, y
grande.
El
problema
est
en
la
financiacin.[607]
LQP: Como la gente sepa que est

sucediendo no vendemos un piso
Jos Luis Galindo, el 02/02/09 en Popular TV:

Pregunta: Qu espera el sector inmobiliario
de esta reunin (con los principales banqueros
de Espaa)?
..que financien a los particulares con el fin de
que puedan comprar una vivienda a los
particulares a aquellos que la necesiten y
(...) tambin a las empresas y a las
personas.
Lo que he manifestado es que todo el mundo
tiene el derecho a una vivienda digna y eso
viene recogido en la Constitucin. Si tiene
derecho a ello y, en condiciones objetivas, no
encuentra financiacin para poderla adquirir
evidentemente entrara en conflicto con el
propio mandato constitucional (...) No es
razn directa de inconstitucionalidad, pero es
indirecta.
No ha habido ninguna sola peseta que haya
salido de este plan (el Plan de Vivienda
aprobado por el gobierno). El plan en si es
interesante (...), pero no se ha materializado.

Pregunta: Qu medidas propondra usted?
En primer lugar (...) sera absorber el sector.
(...) Para ello hemos propuesto una serie de
medidas entre otras una subvencin de los
intereses (...) para que fueran suficientes para
el promotor para amortizar la carga financiera.
Otras medidas sera un poco ms directa:
sera la compra de activos inmobiliarios (...),
pero yo s que al Gobierno cuando le propuse
esta medida no le gust excesivamente. Pero
no es igual: cualquier medida que tenga que
ver con la absorcin de los stocks (...) sera
una medida interesante.
Pregunta: Qu esta impidiendo que se
reabsorba el stock de viviendas?
La falta de financiacin a las personas. (...)
Hay que conseguir (...) que encuentren la
financiacin. (...) Los bancos estn usando la
liquidez que se les inyecta para sus propios
problemas y no tienen en cuenta otros
problemas que son los de la economa
general.[608]
LTD: En definitiva lo que deseamos son
dos cosas:
Que el gobierno nos compre los pisos a
precios de 2005/2006;
No bajar los precios de los pisos ni un cntimo
Juan Miguel Villar Mir, El empresario y

presidente del grupo Villar Mir y OHL, el
24/03/09 en El Mundo:
El actual Ejecutivo lo est haciendo bien
ante la crisis.[609]
LQD: Ciertamente lo est haciendo bien
desde el punto de vista de los constructores
porque buen dinero que nos esta pasando y
regalando. Entre otras formas he de
destacar los avales que nos ha concedido el
Instituto de Crdito Oficial. Con nuestra
situacin financiera ningn banco privado
nos hubiera avalado.
Jos Manuel Galindo, el 25/03/2009 en El

Mundo:
Con la colaboracin de la Administracin se

ira ms lejos. Por eso, les pido que se sienten
con nosotros y los tres agentes (promotores,
banca y Gobierno) podramos articular
medidas que podran ayudar al conjunto de la
sociedad porque hay que recordar que la
vivienda es un bien de primera necesidad.
[610]
Jos Manuel
Expansin:
Galindo,
el 17/04/2009 en
Ha solicitado en rueda de prensa la

intervencin del Estado para drenar el stock
de casi 800.000 pisos sin vender que estima
habr a finales de este ao. Propone crear por
las distintas administraciones una sociedad
pblica que se quede con parte de estos pisos
para realizar poltica de vivienda, esto es, para
venderlos o alquilaros a determinada
demanda.[611]
LQD: Vendimos las casa a 100, ahora nos
las compra el mercado a 60. Queremos
seguir ganando como en 2005/2006 as que
el Estado ponga la diferencia entre 60 y
100.
Es que la vivienda es un derecho, un derecho
constitucional. Hay un Plan de Vivienda donde
hay recursos (...). Estamos en unas
circunstancias que creo que justifican que la
Administracin Pblica destine recursos para
salir de la coyuntura. Es que otro escenario
sera un escenario que... eeehhh... no
deberamos plantearnos.
Comentario: El escenario que ellos no
desean plantearse es el de vender los pisos
a precios de mercado. Ellos (los
constructores) estn acostumbrados a
llevarse enormes mrgenes y a una cosa no
estn dispuestos, a bajarse del burro. Todo
lo contrario, no desean con ms ahnco que
todos les paguemos los beneficios
comprndoles sus pisos con un sobreprecio
respecto del mercado enorme. Que el
mercado funcione y que el Estado no
intervenga como tampoco lo hizo en el
perodo 1997-2006 que es cuando se form
la burbuja. Enrique de Aldama, presidente

de la patronal Seopan, ya exigi al Gobierno
en 2004 pasividad.[612]
David Taguas, presidente de la patronal

constructora Seopan, el 21/04/2009 en El
Mundo:
Los inmuebles adquiridos como inversin por
parte de particulares no deberan ser motivo
de preocupacin.
Las promotoras y los bancos tienen como
mucho 325.000 pisos sin vender.[613]
Comentario: Ricardo Vergs Escun cifra
en 2009 el nmero de pisos nuevos sin
vender en, por lo menos, 650.000. Adems,
cifra en 1.350.000 los pisos en construccin,
200.000 aquellos escriturados y no
registrados y 3 millones los vacos.

Se empiezan a dar las condiciones ptimas
para que comprar una vivienda sea muy

posible;
Los
precios
ya
se
han
ajustado
razonablemente y ha recordado que el 20%
es lo mximo a lo que se puede llegar, ya que
ms all no se podran cubrir los crditos al
promotor;
Se dan condiciones objetivamente buenas
para la compra[614]
Luis Garicano. Profesor de Economa de la
London School of Economics el 07/12/2009
en Pblico:
Han descendido lo suficiente los precios de la
vivienda en Espaa? No. Ha sido an muy
reducido comparado con otros lugares con
incrementos parecidos a los de Espaa, como el
sur de EEUU con cadas superiores al 50%.
Existe un exceso de oferta enorme, quiz de 1,5
millones de viviendas, ms que en ningn otro
pas del mundo.[615]
David Taguas, presidente de la patronal de

empresas constructoras Seopan, sobre la
eliminacin de la desgravacin fiscal por la

adquisicin de vivienda habitual a partir del
01/01/2011, en El Mundo el 18/05/09:
El anuncio de esta iniciativa tiene un fuerte
carcter estabilizador, ya que tiene como
objetivo
estimular
transitoriamente
la
demanda (durante los prximos 19 meses)
para reducir el stock acumulado;
Si antes la compra de viviendas responda ms
a la expectativa de subida del precio, ahora no
se compran por la expectativa de bajada del
mismo.[616]
Jos
Garca-Montalvo,
profesor
de
Economa de la Universidad Pompeu Fabra:
Que slo las rentas bajas puedan deducirse
hasta 9.015 euros va en la buena direccin y la
coherencia del mercado pues el salario medio
real de la clase media que compra vivienda en
Espaa es de 18.000 euros y no hay mejor
desgravacin para un comprador de vivienda
que los pisos bajen de precio un 30% en El
Mundo el 12/02/09.[617]
David Taguas, el 04/06/09 en El Mundo:

El mero anuncio de limitar la deduccin por
compra de casa ya tiene efecto;
El mero anuncio de la eliminacin parcial de la
deduccin por compra de vivienda para rentas,
en principio, superiores a 24.000 euros
anuales a partir de 2011, ya ha empezado a
tener efecto sobre las decisiones de compra
de las familias;
Esta reforma de la deduccin debera aplicarse
cuanto antes mejor y no posponerse hasta
2011, ya que el efecto positivo para el drenaje
del stock y la recuperacin de la demanda se
demorara otro ao.[618]
Oscar Martnez, presidente de la Asociacin

Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei)
el 20/10/2009:
en ciudades como Madrid, Barcelona y Sevilla
el precio ha tocado fondo;
ms all de la idiosincrasia de cada
comunidad y de cada municipio, lo que es
cierto es que la bajada de los precios est
tocando fondo.[619]

La gente ha entendido que los actuales
precios de las casas son los mejores a los que
podr comprar.[620]
Informe de estabilidad financiera del
Banco de Espaa de marzo de 2010: La
banca acumula 60.000 millones en activos
inmobiliarios por los morosos. La exposicin
potencialmente problemtica es de 165.000
millones. El sector cuenta con provisiones
totales como para hacer frente a una
devaluacin del 35% en los precios de los
inmuebles, sin tener que recurrir a los
beneficios. Ese es el colchn con el que se
enfrenta a 2010.[621]
Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad

Inmobiliaria de Bizkaia el 14/12/2009:
Es obvio que el precio de los inmuebles ha
sufrido una bajada importante. Este es un

buen momento para la compra, tanto si
buscas tu vivienda habitual, como si lo que
quieres es una segunda residencia para tus
vacaciones o bien realizar una buena inversin
y colocar tu negocio donde siempre
soaste[622]
Instituto Juan de Mariana el 03/03/2010:
La vivienda sigue sobrevalorada ms de un
20% en 2009. Segn los ltimos datos, el
precio de la vivienda nueva se ha reducido
un 6% en Espaa a lo largo de 2009. Sin
embargo, la relacin entre el precio de
venta y el de alquiler todava muestra una
sobrevaloracin de ms del 20% respecto a
su nivel medio histrico.[623]
Juan Ramn Quints, El presidente de la

(CECA ), el 17/03/09 en El Mundo:

Las cajas han pecado de exceso al conceder
demasiadas hipotecas a inmigrantes;
La obra social est en nuestro ADN y no nos
avergenza ni nos pesa haberlo hecho.[624]
LTD: A ver si echndole las culpas a los
inmigrantes e ir de sociales, despisto al
personal.
Rafael Domenech, Economista Jefe BBVA

para Espaa y Portugal, en marzo de 2009:
() podra ser un buen momento para
adquirir una vivienda.[625]
L a CECA (Confederacin Espaola de Cajas

de Ahorros) seala al BCE (Banco Central
Europeo) como nico responsable de la crisis
de liquidez el 08/06/2009
Comentarios de foreros en El Confidencial:
TITI3: Efectivamente, las cajas no tienen la

culpa de su situacin. Veo que se apuntan a la
teora Rodrguez Zapatero de que todo viene de
fuera. Yo tambin creo que el BCE deba haber
relajado su poltica monetaria antes porque vea
el peligro de inflacin y no la recesin que vena,
pero los problemas de las cajas y bancos en
Espaa, se los han buscado ellos solitos con
crecimiento de los crditos desbocado, sin rigor
de riesgos y, en el caso de las cajas, con el
aadido de las operaciones polticas o
semipolticas. Vaya cara.
badalillo: Los niveles de cinismo, hipocresa y
caradurismo por los que se mueve la clase
poltica espaola ya rayan con el insulto.
Normal, si despus se asoman al balcn y se
congrega a su alrededor la borregada con las
banderitas.
Una pregunta a este gran prohombre de las
finanzas: y como va a inyectar liquidez el
BCE en las corruptas cajitas espaolas? a
cambio de qu? qu le queda por sobrevalorar
a
los
banqueros
ms
corruptos
y
sinvergenzas a este lado del atlntico? acaso
se creen que el BCE es un pozo sin fondo de
bodrios inmobiliarios? alguien se cree que un
piso en Manoteras[Madrid] puede costar

500.000 euros, casi un milln de dlares, como
dicen los muy cnicos?. si ni siquiera nos lo
creemos nosotros, como esperan que se lo
crean los que nos financian, allende de nuestras
fronteras?[626]
Miguel
ngel
Gobernador del
15/07/2009:
Fernndez
Ordez,
Banco de Espaa, el
Ha accedido a relajar las provisiones que

tienen que dotar las entidades por las
hipotecas morosas, como adelant El
Confidencial: segn una carta remitida al
sector, ahora no abarcarn el 100% del valor
del inmueble sino slo el 30%. Es decir, se
trata de una gran ayuda para las cuentas del
sector que puede salvar a ms de una entidad.
La de arena es que deja fuera el crdito
promotor que tenga como garanta suelo no
rstico o promociones en construccin, que
suponen el grueso de la morosidad actual de
bancos y cajas.[627]
Emilio Botn, presidente de Santander har
referencia el 15/09/2009:
Al caso espaol, cuyo sistema financiero ha
superado con xito la mayor prueba de estrs
de la historia, gracias la proximidad entre el
Banco de Espaa y las entidades que ha
proporcionado
mayor
sensibilidad
y
conocimiento para actuar.[628]
Standard and Poors (una de las grandes
agencias en el sector de las calificaciones
de riesgos) El incremento de nuestra
estimacin
de
rango
de
activos
problemticos para Espaa refleja nuestra
perspectiva de que, durante la actual
recesin, los crditos problemticos podran
alcanzar el 11 por ciento del sector
crediticio domestico privado.[629]
El director de la divisin inmobiliaria de

Caixa Catalunya, Eduard Mendiluce, el
26/11/2009:
Ha asegurado en declaraciones recogidas por
Europa Press que los precios de la vivienda y

suelo han tocado fondo en algunos casos. El
ajuste est muy cerca del final, si es que no
est en su final.[630]
Ramn Forcada, director de anlisis de

Bankinter el 23/12/2009:
El ajuste ha sido suficiente para que los
precios no sigan bajando. Que la cada de
precios no vaya a ms es transmitir a las
familias que sus viviendas no valen menos,
pero la recuperacin de precios no va a llegar
hasta al menos 2012.[631]
8.2.7.4. Otros
En relacin con la noticia Mayo 2009, La
Nueva Era Vivienda con motivo del Saln
SIMA en Madrid los das 27 a 30 de mayo de
2009 Compro ahora o espero?[632]
Iliana Izverneniceanu de la OCU: () Los
pisos ya estn muy bajos comparado con el
ao pasado respecto al precio. () Es que
esperar es malo tambin porque entramos en
lo que podemos llamar una deflacin, si el

consumidor sigue esperando porque el
consumidor cree que el precio de un producto,
y en concreto de un piso, va a seguir bajando,
no compramos nunca, no animamos el
consumo y no animamos la economa con lo
cual nuestro consejo: si usted ya tiene dinero
ahorrado, ya tiene una hipoteca interesante,
compre un piso porque, adems, va a hacerse
usted un bien a usted porque tiene un piso y a
la economa en general.
Fernando Encinar, de el portal de Internet
Idealista el 05/04/2010: Nadie que conozca
el mercado inmobiliario se atreve a hablar
de estabilizacin o subida de precios.[633]
Gonzalo Bernardos, Economista de la
Universidad de Barcelona: Qu pueda bajar
de ahora (junio 2009) a final del ao (2009?):
un 4%, 5% o 6%. Cundo llego a una
vivienda tengo que decir: es una vivienda
barata? Est bien de precio? Y hoy digo que
mayoritariamente
que
s
en muchas
localizaciones. Segundo: me gusta? Hay
autenticas digamos princesas en materia de

vivienda en venta. Y la tercera es: la puedo
pagar con estos tipos de inters? Con estos
tipos de inters hay mucha ms gente que la
puede
pagar
que
lo
que
haba
aproximadamente 6 meses atrs (). Yo creo
que ha llegado el momento de comprar una
vivienda en Espaa.
Jos Luis Campos Echevarria (autor del
libro La burbuja inmobiliaria): En
abstracto es que hay que esperar, por lo
menos un ao.
Yolanda Cristbal, abogada y asesora de

RE/MAX Venture:
Es el mejor momento para comprar. (...) Hay
que comprar ofertando ahora porque sino te
quedas sin la casa que quieras.
El 02/02/2010 El director general del
Instituto de Estudios Econmicos (IEE),
Juan Iranzo, prev que en los prximos
meses las entidades financieras pongan

gran cantidad de activos inmobiliarios en
el mercado y que los precios de las
viviendas sigan bajando. As lo dijo durante
la presentacin del libro Economa de la
vivienda en Espaa dirigido por el director
de servicio de estudios del IEE, Gregorio
Izquierdo, y patrocinado por Bancaja, tras
sealar que el aumento de la demanda de
viviendas no llegar hasta 2013. Destac
que la situacin del sector de la vivienda
ser bastante peor este ao, debido a que
se seguir destruyendo empleo, por lo que
las
perspectivas
no
favorecen
la
adquisicin de inmuebles.
No obstante, advirti de que todava deben
ajustarse los precios de las viviendas hasta
llegar a una media del 30% y previ que un
aumento de los tipos de inters a finales de
ao, as como el endurecimiento de las
condiciones de aprovisionamiento marcadas
por el Banco de Espaa desde enero a las

entidades financieras, que ha pasado del
10% al 20%, aceleren la salida del stock
de vivienda. As, cifr en 100.000 las
viviendas gestionadas por bancos y cajas,
del stock de 700.000 que existen en la
actualidad, y dijo que estos activos
debern venderse para mejorar los
balances de las entidades financieras[634].
Lorena Mullor, economista AHE:

Siempre es un buen momento para comprar
si lo que se pretende es cubrir una necesidad
real de uso propio. () Por lo tanto para todos
los que estn pensando comprar ahora puede
ser un buen momento.
Eduardo Molet, socio fundador y
presidente de Red Expertos Inmobiliarios el
16/11/2009
Para vender esas propiedades es fundamental
que el propietario rebaje sus pretensiones entre
un 30 y un 40 % respecto al precio que tena el

inmueble en el ao 2006.[635]
Mikel Echavarren, consejero delegado de

Irea el 19/11/2009
Pregunta: el precio de la vivienda y del suelo
ha tocado fondo?
Respuesta: el precio de la vivienda toc fondo
hace tiempo, ya ha bajado todo lo que tena
que bajar. Y el precio del suelo ha cado ms
rpidamente que el de la vivienda aunque
quizs
pueda
descender
algo
ms.
Exclamamos en el desierto que las
estadsticas de precios del gobierno no valen
para nada y estn haciendo mucho dao al
sector y a la visin que tienen los analistas
internacionales sobre el pas porque piensan
que somos idiotas. En EEUU y Reino Unido el
precio ha cado ya en torno al 20% desde
mximos y en cambio en Espaa slo hemos
bajado un 8%. Nosotros trabajamos para
cerca de 28 compaas inmobiliarias
reestructuradas y ves que el tasador le ha
rebajado los activos en dos aos un 30% y
luego el banco compra esos activos con un
descuento del 10%-15% sobre el valor de
tasacin.[636]
8.2.8. AO 2010
8.2.8.1. Gobierno
Jos Luis Rodrguez Zapatero, el 17/01/2010:
...lo que no hicimos, porque creo que no se
poda hacer, fue ir al rescate del sector
inmobiliario, que es el que ha generado el peor
efecto de la crisis en este pas, la destruccin
de empleo.[637]
Celestino Corbacho
Economista:
el 19/12/2009 en El
Anima a comprar una vivienda en 2010 porque

todava podr desgravar.
Francesc Xavier Mena, catedrtico del
Esade (Barcelona) el 13/01/2010:
El precio de los pisos bajar un 20% en los
prximos dos aos.[638]
Junta de Andaluca, el 03/02/2010:

El que quiera comprar, que no espere ms;
Para que el mercado inmobiliario comience a
reactivarse deben ajustarse los precios a las
condiciones financieras de los hogares y que
finalicen las perspectivas bajistas sobre los
precios.[639]
Facua-Consumidores
Andaluca 04/02/2010:
en
Accin
de
cuanto menos viviendas compren los

consumidores, ms bajar su precio, por lo que
seal que no cabe plantear que las viviendas
han tocado techo y no van a bajar ms de
precio.[640]
Pablo Matos, portavoz de vivienda del grupo

del Partido Popular en el Congreso de los
Diputados sobre la eliminacin de la
desgravacin por la adquisicin de vivienda
habitual a partir del 01/01/2011 para una
parte importante de los ciudadanos el
24/02/2010:
Eliminarla es suprimir la desgravacin a toda

la clase media;
Propone incrementar del actual 15% al 25%
la desgravacin fiscal en la retencin del IRPF
y de manera generalizada, como hasta ahora.
En la misma noticia, Pere Macas de CiU:

Es fruto de la ignorancia absoluta
comportamiento humano.[641]
del
E l PP en la Comisin de Vivienda del

Congreso de los Diputados el 25/02/2010:
Insta al Gobierno a modificar las condiciones
de acceso a la lnea del Instituto de Crdito
Oficial (ICO) de moratoria hipotecaria
destinada a desempleados.[642]
ngel Laborda, director de coyuntura de
Funcas[643] el 18/03/2010: Espaa corre
el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da
crditos directos[644]
Pregunta.- Es realmente ste, como usted ha

asegurado recientemente, un buen momento
para comprar vivienda?
Respuesta.- Objetivamente, las condiciones
para elegir vivienda y para decidirse
correctamente son buenas en cuanto a oferta,
tipos de inters, fiscalidad desde 2011 ya no
habr deduccin por compra salvo para las
rentas inferiores a 24.000 euros y ayudas
pblicas ()
P.- Entonces, si alguien encuentra la casa que
desea, le recomendara que la compre en
este momento?
R.- Siempre que el esfuerzo para comprarla no
supere el 30% de los ingresos familiares, ya
que esto es lo que consideramos razonable
para poder pagar una hipoteca con
tranquilidad y sin agobios.
P.- Y en lo que se refiere a los precios, ya son
los adecuados?
R.- Todava hay discrepancias en cuanto a su
evolucin. Todo depende del stock de
viviendas en la zona en la que se quiera
comprar. Los precios deben ir ajustndose
ms donde haya mucha oferta de viviendas
para residencia familiar. Pero hay sitios donde
el stock ya no es tan amplio e incluso

empieza a reducirse bastante y los precios se
van estabilizando. Las ltimas estadsticas que
publicamos dicen incluso que, en 21
provincias, el precio tiende a incrementarse.
[645]
Mara Antonia Trujillo, antigua Ministra de
Vivienda el 06/11/2009 en El Mundo: Para
que se acabe con el stock, la vivienda
todava debera bajar de un 30% a un 50%.
[646]
El Gobierno Vasco, el 22/03/2010:

dar ms dinero a los promotores que le
cedan pisos para alquiler. Elevar su oferta de
27.000 a 36.000 euros por adelantado por
cada vivienda nueva que entreguen durante
cinco aos a la Administracin.[647]
Como muy bien dice Pedro Prez,
Secretario General del G14 el 10/11/2008:
Que el mercado funcione.
Anunciacin Romero, directora general de

Arquitectura y Poltica de Vivienda del
Ministerio de Vivienda, el 19/04/2010:
Este ao es el momento de comprar una
vivienda.[648]
Juan
Ramn
Rallo,
Director
del
Observatorio de Coyuntura Econmica del
Instituto Juan de Marina el 14/09/2009:
(...) en general conviene esperar un par de
aos a que los precios de la vivienda en
propiedad sigan bajando.

El ao 2010 es uno de los mejores aos que
pueden utilizar para tomar esa decisin
(comprarse un piso)[649]
Asociacin
Cemento de
ajustarse a
precios que
de Empresas Fabricantes de
Espaa: el mercado debera
los precios reales, y no a los
se establecieron en plena
burbuja inmobiliaria, Los precios de

vivienda debern caer entre un 5% y 40%
para que el sector vuelva a reactivarse.
[650]
Beatriz Corredor el 13/07/2010:

Los brotes verdes empiezan a tener una
entidad esperanzadora para el ladrillo.[651]
Jos
Luis Rodrguez Zapatero el

23/09/2010 en la cadena estadounidense
CNBC ,El precio de la vivienda ha tocado
fondo y ya no va a bajar ms, de hecho, en
los dos o tres ltimos meses, se ha visto
que el nivel (de precios) no slo no ha
cado, sino que en ciertas zonas de Espaa,
donde la gente compra su primera vivienda,
los precios estn subiendo.

PROMOTORAS/TASADORAS
Pedro Prez, el 14/01/2010:

Con lo que se ha ajustado el sector residencial
en los ltimos aos ya es suficiente. En su
opinin, si siguen bajando los precios se corre
el riesgo de llegar a un sobreajuste, lo que
tendra importantes consecuencias sobre el
empleo.[652]
Vicente Martnez-Pujalte, diputado del PP
por Murcia el 01/03/2010 en idealista.com:
Pregunta: Es buen momento para comprar
casa?
Respuesta: No dir si s o si no, porque
entonces le hara una faena a muchas empresas
privadas[653]
Juan Lazcano, presidente de la La

Confederacin Nacional de la Construccin el
03/03/2010 sobre la rebaja del IVA en los
trabajos de rehabilitacin de vivienda:
Estamos satisfechos con la sensibilidad que
ha mostrado este Gobierno en relacin con
parcelas muy importantes de la actividad de la

construccin, como son la rehabilitacin y la
obra civil. Tambin consideramos positivo que
hayan incorporado a este documento muchas
de las propuestas que hemos venido
presentando en los ltimos meses y solicita
extender estas bonificaciones argumentando
que el actual stock de viviendas sin vender no
se solucionar al menos hasta 2014.[654]
Bibi
Rodrguez
18/03/2010:
de
Grupo
Afirma
el
los clientes ya se han dado cuenta de que el

precio no puede bajar ms. Segn seala,
siempre ha habido un inters real por
comprar, pero la gente esperaba que el precio
bajara ms y el problema es que los
promotores ya hemos hecho un gran esfuerzo
de reducirlo en el margen que podamos.
En el mismo foro, Vctor de la Puerta,

director comercial de Salsa Inmobiliaria,
Los precios no los podemos bajar ms, las
gangas que estaban esperando ya estn en el
mercado.[655]
David
Gonzlez
(Grupo
Anuntis),
el
23/03/2010:
Es bueno que los precios de las viviendas
dejen de caer.[656]
Remo, editor del blogsalmon.com el 10 de
mayo de 2010: lo que deberan hacer es
ajustar los precios entre un 40% y un
50%.[657]
Juan Eloy Dur, la Federacin Valenciana de

Empresarios de la Construccin (Fevec) el
25/03/2010:
Dur afirma que un 70% de las casas en
manos de bancos, cajas y cooperativas de
crdito procede de pactos de compensacin de
deuda con promotores.
As, Dur cree que la banca vendera todo su
stock de viviendas en el plazo de un ao y
medio si el Gobierno central y el autonmico
emprendieran un plan similar al del automvil,
un plan que los constructores ya reclamaron a

principios de enero.
El precio de la vivienda est empezando a
llegar a su valor objetivo para poder
incrementar el nmero de ventas y consider
que no bajar mucho ms[658]
Santiago Baena, Colegio General de los

Colegios
Oficiales
de
la
Propiedad
Inmobiliaria de Espaa el 14/04/2010:
Es indudable que ste es un buen momento
para comprar. En cuanto al ajuste del precio
de la vivienda, mi opinin es que si se
conocieran realmente las operaciones que se
cierran, no se producira esta pregunta: los
precios ya van muy ajustados.[659]

Las condiciones son ptimas para comprar
una vivienda.[660]
Mara Antonia Trujillo, exMinistra de
Vivienda el 16 de junio 2010: Cada uno
puede hacer lo que considere oportuno ()

YO AHORA NO COMPRARIA[661] [662]
Jos Manuel Galindo, el 19 de mayo de 2010:

Mejor comprar este ao que el que viene.
[663]
Jos Manuel Galindo, el 21 de junio de 2010:

Galindo prev un efecto llamada tras el
verano que disparar las ventas de casas.
[664]
Banca March el 23 de junio de 2010 Al
mercado inmobiliario espaol le quedan dos
aos y medio ms de parlisis[665]
Isidro Fain, presidente de La Caixa, el

05/02/2010:
Ahora no venderas tu casa con una prdida
del 30%, expres Fain a uno de los muchos

periodistas presentes en la sala. La clave de
la gestin es el factor tiempo, tiene sentido
vender con reducciones de precios desde
2007? O tiene sentido aguantar hasta que
llegue la recuperacin? Y como es una clave
de gestin, pues no lo cuento, explic Juan
Mara Nin, director general.[666]
Esa es la cuestin fundamental para
entender el comportamiento de los bancos y
cajas en los prximos meses. Yo creo que
no: los bancos y cajas no sern capaces de
aguantar sus viviendas sin sacarlas al
mercado y con ello hundirn an ms si
caben los precios de los pisos. No las
podrn aguantar porque la mora de los
crditos concedidos seguir aumentando, el
paro subiendo y el Banco Central Europeo
les cortar de cuajo las lneas de
financiacin preferencial; asmismo seguirn
saliendo ms pisos al mercado, tanto al
mercado de segunda mano como al de
primera, procedentes de promociones en

curso.
Alberto Pulido, director

Hipotecario en el Santander
de
Negocio
Pregunta: Es un buen momento para

comprar vivienda?
Respuesta: Por su puesto.[667]
Xavier Mena, catedrtico de Esade: Los
bancos podra hacer frente a una cada de
los precios inmobiliarios de hasta un 50%.
[668]
Juan Carlos Jimnez, responsable

gestin de inmuebles de Unicaja:
de
No creo que las bajadas sean ya significativas

sobre los precios actuales.[669]
La agencia de calificacin de crdito Fitch
estima que el precio de la vivienda debera
caer un 30% hasta 2012[670]
8.2.8.4. OTROS
Gonzalo Bernardos, economista y profesor

de la Universidad de Barcelona, el 12/02/2010:
Pregunta: Le planteo mi pregunta en pocas
palabras, compro ahora o espero todava
ms?
Respuesta: Si la vivienda le gusta, el precio es
adecuado y tiene dinero para pagarla, compre.
En cualquier otro caso, espere.[671]
Luis de Guindos, ex Secretario de Estado
de Economa con el gobierno del Partido
Popular y ex presidente de Lehman Brothers
en Espaa el 24/03/2010:
Pregunta: cmo cree que se podra reflotar el
mercado residencial?
Respuesta: la medida fundamental es el ajuste
de los precios a la realidad del mercado. Cuando
se produzca, empezar a eliminarse el exceso
de oferta y la demanda no slo estar enfocada
en el stock de vivienda, sino en viviendas
nuevas, con lo que se reactivar el sector de la

construccin. Y tambin es muy importante que
las entidades comiencen a dar crdito. Aunque
s estn dando financiacin, pero para sus
propios inmuebles.[672]
Informe
de
Coyuntura
GrupQualitat el 17/03/2010:
Inmobiliaria
Calcula que la venta de pisos repuntar un

25% en 2010 y que el precio de la primera
vivienda dejar de bajar y tendr un
comportamiento estable durante 2010.[673]
Casi dos de cada 10 espaoles estn por
debajo del umbral de la pobreza. El 13,7%
de los hogares tiene muchas dificultades
para llegar a finales de mes, la tasa ms
alta en seis aos.[674]
Instituto
de
Prctica
Empresarial
20/07/2010:
Los precios de los pisos volvern a subir a
partir de 2011.
el
Banco Internacional de pagos: hasta el

ao 2050 y, basndonos en las dinmicas
demogrficas, los precios de los pisos en
Espaa bajarn el 75%.[675]
CAPTULO IX
ORGENES CULTURALES DE LA OBSESIN POR

TENER PISO
Hasta ahora he intentado abordar los

siguientes
aspectos
de
una
forma
pormenorizada:
1. Cmo se valora de forma objetiva un
piso sabiendo el precio de su alquiler,
los tipos inters a los cuales me
financio as como el riesgo de impago
del alquiler de ese piso en caso de
que lo sacara al mercado de alquiler;
2. Qu esta sucediendo con los precios de los
pisos y el de los alquileres, hasta qu punto
estos estn cayendo y cmo y porqu los
mismos seguirn cayendo en los prximos
aos;
3. Cmo sacar el mayor provecho al derrumbe
de los mercados de alquiler

compraventa de pisos en Espaa;
de
4. Los mecanismos mediante los que se ha

inducido a error a la poblacin y las formas
que han tomado;
5. El calendario del engao ao tras ao desde

2003;
6. Ejemplos
concretos
de
las
declaraciones de los distintos poderes
fcticos artfices de la gran mentira.
En este captulo hablaremos sobre las
razones antropolgicas que vienen definidas
por el carcter espaol y que han facilitado
que el engao fuera tan eficaz.
9.1. CAUSAS CULTURALES DE ESTA
SITUACIN. LA IDIOSINCRASIA DE LA
SOCIEDAD ESPAOLA.
9.1.1. El Lazarillo de Tormes

Varias son las cosas que podemos aprender
de este libro sobre la sociedad espaola de
la poca que no han variado desde entonces.
Por un lado, el rechazo de cualquier trabajo
manual por ser visto como perteneciente a
las clases sociales ms bajas. En Espaa
existe la idea de que todos tenemos que ser
licenciados: en Derecho, en Economa o en
lo que sea. La gran mayora desea que su
hijo sea abogado o mdico y casi nadie
repara en el hecho de que de obrero
especializado tal vez se viva mucho mejor.
Por otro lado, la necesidad de la pleitesa
debida a las apariencias. Buena prueba de
ello es la figura del hidalgo en la obra que,
aun no pudiendo ms que ofrecer a El
Lazarillo comidas sin principio ni fin (El
Lazarillo no coma nada), tena una obsesin
enfermiza con mantener la buena imagen. El
alquiler ha sido denostado como propio de
los pobres, para aquellos que no podan

comprar. Se parta de la falacia de que
comprar lo hace el que puede y el que no, al
alquiler. Hasta bien entrados los aos 50 el
alquiler era una opcin muy extendida entre
la poblacin. Fue durante el Franquismo
cuando la opcin de compra se populariz.
Ahora la forma de aparentar es tener el
pisito, el coche 4X4, mandar a los nios a
colegios de pago e ir de vacaciones a sitios
que no sabemos ni situar en el mapa, a
pesar de no conocer ni la provincia limtrofe.
Del pisito nos diremos propietarios, cuando
en realidad lo nico que somos es
poseedores mientras que al banco le parezca
bien. El 4X4 no nos servir de nada cuando
haya nieve o hielo, al no tener los
neumticos de invierno, nos quedaremos
estancados en la carretera. Los colegios de
pago de los nios los tenemos por ah con el
fin de que nuestros hijos se muevan entre
gente que tiene piso y 4X4. Lo de las
vacaciones en sitios lejanos con el fin de que

podamos contar a los nuestros que hemos
estado en lugares lejanos porque a nosotros,
en el fondo, lo que nos gusta es fardar.
La cultura del pelotazo ha encontrado su
expresin durante todos estos aos de una
forma que no tiene parangn en el mundo
occidental. En Espaa, el que triunfaba en
toda esta farsa que ha sido el engao de los
pisos, no ha sido el trabajador y el honrado.
El que ha ganado ha sido el que ha mentido
como un bellaco, el que ha hecho
proposiciones
indecentes
moralmente
(indecentes eran los precios que se pedan)
y no sostenibles en el tiempo, el que haca
dinero sin dar un palo al agua.
9.1.2. ENDOGAMIA ENDMICA
Los mejores sistemas sociales y econmicos

son aquellos que promueven la competencia
leal entre los individuos. Sistemas dirigistas

en los que se premia a unos individuos por
razones distintas a aquellas que realmente
demandan el puesto en cuestin, son mucho
ms ineficicaces. En Espaa la cultura del
enchufismo est muy enraizada en nuestra
cultura y es ampliamente aceptada como
una forma de acceder a puestos.
Como muy bien dice Guillem Bou, miembro
fundador de la Plataforma contra el acoso y
la corrupcin en la universidad pblica
espaola: La endogamia, el acoso y el
caciquismo no son frecuentes en la
universidad espaola: son su modus
vivendi.[676]
Bueno, pues ese mismo proceso es el que
se ha producido en muchos otros mbitos de
la vida espaola. Se meten enchufados en
puestos, que por capacidades, nunca les
hubieran correspondido. Colocamos a Juan,
hermano de Pepe, que es ingeniero, o
carnicero, o prestidigitador. No es relevante

que Juan sepa o no de llevar un banco (que
es lo que realmente tendra que primar en su
nombramiento), sino que sea amigo o
hermano, o primo cuarto de Pepe. Con estos
ingredientes, las chapuzas estn servidas...
con el dinero de todos los espaoles.
Un muy buen ejemplo de este carcter fue
la eleccin de Rodrigo Rato para presidir
Caja Madrid a principios de 2010. La eleccin
no respondi nunca a criterios de capacidad
sino de conveniencia poltica, de a qu
partido o grupo perteneca Rodrigo. Elena
Salgado,
Vicepresidenta
Segunda
del
Gobierno y Ministra de Economa y Hacienda
nos dir el 18 de abril de 2010:
Creemos que debe profesionalizarse la
gestin de las cajas de ahorro.[677]
Sera bueno para el conjunto de la sociedad
que se pongan en marcha los adecuados
mecanismos para hacer realidad el deseo de
Elena.
9.1.3. VISCERALIDAD
Se trata de insultar al que piensa de forma

distinta porque se presentan el discurso y las
opiniones diferentes como un ataque. No se
separa la opinin que tiene una persona de
la persona en s. Se opta por poner nuestros
complejos y opiniones no contrastadas sobre
la realidad como las nicas vlidas.
En el mundo anglosajn las recesiones
tienden a ser ms cortas porque, en cuanto
se hallan en un perodo de contraccin, se
hace tabula rasa, se pasa directamente a
reconocer con celeridad la prdida en la que
se ha incurrido y la necesidad de tirar hacia
adelante. Todo ello se lleva a cabo a pesar
del dolor que produce tener que reconocer
prdidas de patrimonio. Todo lo contrario
que en Espaa, donde se opta por no
vender mal o vender cuando suban. Todas

estas son decisiones muy poco acertadas ya
que, en trminos reales, los precios de los
pisos muy posiblemente nunca vuelvan a
alcanzar las cuotas de las que fuimos
testigos en el perodo 1997-2006. Ese tiempo
se fue para no volver nunca ms.
Te doy dar ejemplos de esa actitud visceral:
As la forera maria el 19/07/2008 en el
peridico Pblico:
Pero vamos a ver, hombre. Si los alquileres
estn igual ms caros que la amortizacin
de una hipoteca. No es normal que una
persona no quiera tirar, de media, 600 euros al
mes a la basura? Ya veo que la demagogia
sigue campando por algunos peridicos.
[678]
El Confidencial el forero piolincordoba el

22/10/2007:
Listillos: con que esto se hunde... no? Ya
estn aqu los que van a hacer los grandes
negocios por el miedo de la gente, gracias

entre otras cosas, a foros como este. Seguid
transmitiendo miedo da igual, el ladrillo es y
ser lo que todos saben lo que es: El activo
que da estabilidad (independientemente de las
fluctuaciones). Ahora estamos en la zona baja
y con miedo, `pero la historia es larga y no se
escribe en una maana.
9.1.4. EL GREGARISMO DEL CARCTER

ESPAOL
Lo resume muy bien el forero Iskander33 el

27/03/2009 en un foro de El Pas:
La cultura espaola (la mediterrnea en
general) produce individuos muy sociables,
pero muy dependientes (que nos diviertan,
que nos cuiden... que anmicamente pasivos
somos...) y extremadamente grupales, a los
que la soledad les aterra. Nuestra religin es
el que dirn, siempre pendientes de lo que
dicen los dems y cuidadito con no sobresalir
de la manada. Y esto va cambiando, pero a
cuenta gotas... Salvo en las grandes ciudades,

no auguro mucho xito a los singles.[679]
Al espaol le cuesta mucho romper con

cualquier dinmica de grupo. Es grupodependiente como los borregos. Si el grupo
va de marquitas yo tambin, si el grupo se
pone la soga al cuello... yo tambin. Esta
dinmica es la que se ha seguido en el
mercado inmobiliario. A una cierta edad hay
que comprarse piso, ir a la universidad
(aunque valga para poco), casarse
(aunque luego muchos se divorcien), hay
que comprarse una televisin de plasma...
hay que ser uno ms del montn, no
sobresalir y ser igual de mediocre que el
resto, es lo que llaman ser normal. Los
normales nunca han hecho avanzar el
mundo, los raros s.
El que usa la palabra raro expresa su
incapacidad para entender lo excepcional. En
Espaa nunca se ha aceptado de buen grado
a los creadores independientes, a los que

son distintos.
Alfonso Cornella de Infonomia lo resume
muy bien al decir que: En Espaa el estado
mental nos determina ms que el estado
mental personal porque las motivaciones
extrnsecas son la familia, los amigos, la
fiesta y la diversin. (...) Dos elementos
influyen en esta especie de adormecimiento
y de escaso riesgo del latino: el miedo al
fracaso y al que dirn[680].
En este mismo artculo, Javier Elzo, profesor
de sociologa de la universidad de Deusto
d i c e : en Espaa cargamos toda la
responsabilidad en el Estado, porque
creemos que son los malos. Es una actitud
acomodaticia, quejita, poco responsable que
me da mucho miedo.
9.1.5. EL FRANQUISMO Y EL ENGAO
INTERGENERACIONAL
El Franquismo, a pesar de sus muchas

maldades como sistema, obtuvo un gran
logro: la creacin en Espaa de una fuerte
clase social media inexistente durante la II
Repblica. En caso de que el sistema
marxista hubiera triunfado en Espaa, las
clases medias actuales nunca hubieran
llegado a existir. Buena prueba de mi tesis la
tenemos en los pases al este del antiguo
teln de acero.
En su afn de crear riqueza, Franco
potenci la propiedad del piso entre las
clases ms populares con el fin de que stas
pasaran a formar parte de una pequea
burguesa propietaria incipiente. De esta
forma se intentaba alinear, dentro de lo
posible, los intereses de este nuevo grupo
con la forma de capitalismo propugnada por
el Franquismo.
Esto, adems de otros elementos, propici
que se pasara de una cultura de alquiler en
la que se haba vivido hasta entonces por

necesidad, a otra de compra en la que nos
hallamos actualmente. Como parte de este
cambio cultural, el alquiler se vea como un
paso ms en las aspiraciones de ascenso
econmico y se potenciaba la compra como
expresin de inversin, de avance social
y de estabilidad en la vida (hay que
asentarse).
Esta es la mentalidad que se ha inculcado a
muchas generaciones y de la que es muy
difcil salir. En las generaciones nacidas tras
1970, es decir, aquellas que no han vivido el
Franquismo, se ha creado la idea que hay
que comprar sin plantearse si realmente
uno desea realizar aquello que se le propone
que hay que hacer.
Como muy bien dice Javier Elzo:
Aqu todo el mundo piensa en hacer lo mismo
que haca antes. Hasta que no cambie el chip
no habr cambiado nada. Cuntas cosas que
compramos nos producen total satisfaccin?

No veo a la sociedad preparada para tener que
cambiar el chip, que es el de una cierta
austeridad y plantearse otra escala de
valores.[681]
El engao intergeneracional consiste en

vender casas donde caerse muertos a
precios
de
escndalo.
Los
mismos
vendedores que vendieron a precios de oro,
son la gente de una cierta edad que, o bien
cobran pensiones de la Caja de la Seguridad
Social, o bien las cobrarn prximamente.
Resulta
que
los
compradores,
va
aportaciones a la Seguridad Social, pagan las
pensiones
de
los
vendedores.
Los
compradores, ahogados por las deudas
acumuladas, no pueden tener hijos por la
sencilla razn de que no tienen con qu
alimentarlos. Si resulta que, como no tienen
hijos, no tendrn quien cotice por ellos para
su futura pensin: por qu van a tener los
compradores que pagar las pensiones de los
vendedores? No sera justo que se las

cobraran directamente del precio de venta
puesto que los compradores nunca vern un
duro en forma de pensin?
Una buena parte del ahorro de los
vendedores se encauza hacia fondos de
pensiones. Estos fondos de pensiones
invierten en acciones de bancos. Resulta que
los bancos, con cuyos prstamos se financian
los precios de los pisos, ganan dinero gracias
al cobro de intereses a los compradores. De
esta forma se cierra la tercera forma de
explotacin. La primera, por el cobro de un
precio inmoral por un bien necesario; la
segunda, por el pago de pensiones que
nunca se cobrarn y el tercero, mediante el
pago de los intereses. Es lo que llamo yo el
engao intergeneracional en toda regla.
Cuando la gente piensa que tiene derecho a
una vivienda y que se la tienen que pagar el
resto de los contribuyentes esto jams puede
funcionar. Las casas no se dan: se compran o
se alquilan. Por qu los padres en lugar de

pagar un Master a sus hijos les facilitan la
entrada para un piso? Por qu los bancos en
lugar de financiar la inteligencia financian el
ladrillo? Y de aquellos barros, hoy tenemos
estos lodos.[682]
9.1.6. Una cultura financiera muy baja

Lo cierto es que nuestra obsesin de
raigambre cristiana y el amor-odio que
sentimos por el dinero no nos lo quita nadie.
Es que es malo hacer dinero de forma
honrada? Si socialmente es presentable decir
que un trabajo me gusta porque el puesto
est cerca de mi casa o porque entro a las
nueve y salgo a las cinco: por qu no voy a
poder decir con la misma libertad que algo
me gusta o me disgusta porque se gane
tanto o cunto?
En los pases de cultura calvinista la riqueza
se ve como una expresin de haber sido
escogido por Dios para ser salvados. Dios es
el que decide quin se salva y quien no. Por
esta razn, y por otras muchas ms, en

pases como Estados Unidos o Gran Bretaa,
la gente no tiene esas limitaciones mentales
para hablar de la generacin de la riqueza
como algo natural. Bueno, pues esas mismas
necias barreras mentales que nos hemos
querido imponer a nosotros mismos, son las
que han hecho que no analizramos en
absoluto el robo del siglo.
9.2. LAS FALSEDADES MS EXTENDIDAS
Muchas han sido las falsedades en las

cuales la poblacin ha vivido y ha deseado
creerse. Todos en su locura, deseaban
hacerse ricos aunque fueran unos verdaderos
desgraciados endeudados hasta el cuello.
Las mentiras tienen sus variaciones en la
forma, pero son resumibles en unos pocos
principios:
Alquilar es tirar el dinero. Falso y

que hemos explicado en detalle en
los primeros captulos;
Los precios de los pisos nunca bajan. Algo
falso como ya hemos explicado para los
perodos 2006-2013 y 1990-1996;
El Gobierno ya har algo. Como ya hemos
visto, desde que el Gobierno supo que los
precios de los pisos comenzaban a bajar (en
2006) y cuando el proceso se aceler a
partir de mediados de 2007, puso todos los
recursos al servicio del sistema de
promotores/bancos y cajas con el fin de
proteger sus prebendasy todo ello a costa
del malinformado espaol;
Comprarse un piso es siempre la mejor
inversin;
En otras pocas se pagaban muchos

ms intereses y nunca pas nada.
Voy a ceirme a una serie de comentarios
fantsticos que han hecho varios foreros del

Internet en los ltimos aos y que, de una
forma muy sencilla y con gracia, dan en el
clavo al 100% a la hora de analizar esos
errores preconcebidos en la mentalidad
espaola.
El forero As nos ha ido el 28/09/2007:
Eslganes burbujistasuicidas. 1. La vivienda
nunca baja 2. Alquilar es tirar el dinero 3. La
gente tiene que meterse en algn sitio 4. Si
hasta los inmigrantes compran piso, cmo no
vas a poder t 5. En unos aos venderemos
para comprar un chalet 6. Por lo menos la
casa es ma. 7. Lo importante es entrar en el
mercado 8. Le he ganado X kilos a mi casa 9.
Todo el mundo compra barato y vende caro.
10. Conoces a alguien que haya perdido
dinero en el mercado inmobiliario? 11. Cuanto
ms tardes en meterte, ms te costar luego.
12. Si tus padres compraron casa al 17%, vas
a ser t el tonto de la familia, al 4,5%? 13. El
Eurbor no puede subir ms, est toda Europa
hipotecada 14. Los tipos de inters reales son
negativos, endeudndote ganas dinero...15.
Nadie vende por menos de lo que le cost. 16.

El Gobierno no dejar que los tipos suban. 17.
El Banco de Espaa ayudar al sistema porque
no puede dejar que se venga abajo 18. Si
viene una crisis y se hunde mi banco,
desaparece mi hipoteca 19. Si no llego a fin de
mes, renegociar con mi banco 20. Al principio
la hipoteca cuesta un poco, pero con los aos
se va suavizando 21. Hoy voy con el agua al
cuello, pero en unos aos, cuando gane ms,
ir sobrado 22. Es cuestin de alargar el plazo
de la hipoteca 23. Si amortizas capital, reduce
cuota y no plazo para ir ms desahogado 24.
Aprovecho y meto el prstamo del coche en la
hipoteca 25. Hipotcate en yenes que te sale
mejor 26. El piso de abajo, que es peor que el
mo, se vendi por X 27. Si ves el piso que te
gusta, cmpralo con un prstamo puente y
vende el tuyo con calma. !!Suerte!!
NUNCA BAJAN el 23/10/2007:
Se nota que los autores no conocen la realidad
espaola, se habran ahorrado el estudio: en
Espaa la vivienda nunca baja. No slo es una
cuestin histrica. Es tambin metafsica
como dijo Goyito el de la AHE (Asociacin

Hipotecaria
Espaola[683]),
coreado
adecuadamente por la banca sobre todo las
cajas, pero tambin algn banco (por ejemplo
Bankinter dijo lo mismo antes de este verano).
NUNCA BAJAN el 19/11/2007:
Menos mal que algunos foreros ya han
comentado una de las grandes ventajas de
comprar: al final tengo algo mo. Y es que ya
se sabe que en Espaa, con tantas opciones
de gastar como tenemos, el que no compra se
gasta la mitad de lo que sobra en juergas y la
otra mitad la derrocha. De todos modos, el
artculo est mal porque no tiene en cuenta la
revalorizacin que tienen los pisos todos los
aos. Creo que incluso se est planteando si
hacerla obligatoria, por Ley. En cualquier caso,
basta con haber hecho como yo, que he
comprado todos mis pisitos en zonas que van
parriba, y por tanto espero revalorizaciones
de entre el 10 y el 15% anual todos los aos.
9.2.1. ALQUILAR ES TIRAR EL DINERO
Entrevista a Luis Garicano, profesor de la

Universidad de Chicago:
Pregunta: No le sorprende que haya tanto
mileurista que se entrampa con crditos a 40
aos? Cmo los pagan?
Respuesta: No los pueden pagar. Todos tienen
la percepcin de que los precios de las casas
van para arriba. Por eso se entrampan ahora y
piensan que van a vender ms caro despus,
porque eso son sus ahorros. Es como ir al
casino y jugrselo todo a una ficha. S. Nadie
est diversificando. Si yo pidiera un crdito de
150.000 euros a un banco para invertirlo en
una compaa de internet, la gente me dira:
ests loco! Mejor invierte en varios sitios.
Diversifica. Pero en Espaa a todo el mundo le
parece normal meter sus ahorros en una casa.
P: Se debe a que el espaol es miedoso?
R: S. Pero el colmo es que se cree que
apostar en los ladrillos es seguro, cuando es
arriesgado.
P: A los recin casados, les dira que se
compren una casa?
R: Ni hablar. Que alquilen.
P: No es tirar el dinero pagar lo mismo por un

alquiler que por una hipoteca?
R: Esa es una lgica equivocada. Si tienes cien
mil euros y los pones en una casa te ahorras
un alquiler en diez aos. Pero si los pones en
un banco o en Letras del Tesoro ganas un
cinco por ciento anual: 50000 euros que
equivalen a todo un ao de alquiler. La idea de
que alquilar una vivienda es tirar el dinero me
parece una locura.[684]
El forero efeeme el 20/07/2008 en Pblico lo

resume muy bien con su aportacin:
Y para darse cuenta de esto haca falta que
reventase la burbuja??? Todava hay gente
que piensa que alquilar es tirar el dinero
porque compara la mensualidad con la cuota
de hipoteca. Realmente hay que compararlo
con la parte de amortizacin de la hipoteca, el
resto son intereses. Es posible que tirar el
dinero sea justo lo contrario, por no hablar de
impuestos, amueblar, la irreversibilidad de
comprar. En fin, seguid comprando...[685]
Os animo a leer el artculo Rostros del
repunte inmobiliario[686] cuya referencia

adjunto para que veis las distintas razones
por las que una serie de personas concretas
se ha animado a comprar una casa en el ao
2010. Me quedo con las siguientes frases:
Vivir de alquiler es, en cierto modo, tirar el
dinero y En absoluto los precios han bajado
tanto como se dice.
9.2.2. COMPRARSE UN PISO ES SIEMPRE LA
MEJOR INVERSIN
En 2008, y segn los datos del Ministerio de

Vivienda, slo el 13,2% de los hogares vivan
en rgimen de alquiler. Esta cifra un es 2%
superior a la registrada en 2007.[687]
Coincido plenamente con el anlisis hecho
por el forero Libero el 09/10/2007 en El
Confidencial:
(...) En este pas siempre se ha considerado
que vivir de alquiler es de miserables, y hay

muchos que no se casan ni se van de casa de
sus padres si no es con una hipoteca al
hombro. No hay cultura del alquiler, ni
movilidad geogrfica importante. La gente
tiende a nacer, crecer y morir en un radio
mximo de 60 kms. Vamos, que tenemos
metido en el tutano el gen pueblerino y si no
somos propietarios nos creemos peor que
unos gitanos de carromato. Pues gracias a
esta obsesin nos han tomado el pelo a todos.
Hemos credo que un duro invertido en ladrillo
siempre era una inversin segura, y ahora
sern legin los que cargarn una hipoteca
como soga al cuello para pagarle al banco
muchsimo ms dinero que lo que valdrn
nuestras propiedades. Se acab la marea, y
todos hemos picado el anzuelo. Por otra parte,
hasta qu edad creen que soportarn a sus
hijos en casa? Hasta que ahorren lo
necesario con sus mseros sueldos para
pagarse el piso? O piensan ponerles uds. 10
kilitos encima de la mesa para que se larguen
de una vez, preceptivamente hipotecados?
Sabe cunta gente comparte piso por no
poder alquilar uno ellos slo con su sueldo?
Como dice Alberto Recarte en su artculo La

crisis financiera internacional y el crack
financiero espaol:[688]
Las compras de viviendas para familias como
inversin, no para uso propio, partan del
convencimiento de que sus precios nunca
descenderan. Creencia firmemente asentada
en el imaginario colectivo, porque quienes
invirtieron en este tipo de bienes en el pasado
siempre terminaron por ganar.[689]
9.2.3. EL GOBIERNO YA HAR ALGO
Ya hemos visto en captulos anteriores lo

que el Gobierno ha hecho por los espaoles:
Reforzar los derechos de la gran
banca respecto de los deudores
mediante el Real Decreto 716/2009,
de 24 de abril;
Dar dinero de los contribuyentes a
las constructoras/promotoras con el

fin de mantener su nivel de
beneficios alcanzado en 2005/2006;
Hacer publicidad de los beneficios de
la compra de un piso a sabiendas
que sus precios iban a seguir
bajando.
El Gobierno se ha dedicado estos ltimos
aos a esconder la realidad a los espaoles
de una forma descarada. Buena prueba de
ello es que la Comisin de Estadstica del
Ministerio de Vivienda slo se reuni unas
pocas veces. Esta comisin fue creada por
orden publicada en el Boletn Oficial del
Estado del 31 de octubre de 2005[690]. Nunca
hubo inters en que la ciudadana conociera
los datos sobre la realidad. Como dice
Ricardo
Vergs
Escun,
Profesor
honorario por la Universidad de Montreal y
Catedrtico de Economa Inmobiliaria
y
miembro de esta comisin de Estadstica, el
en la Universidad de Lejona
(Universidad del Pas Vasco):
19/11/2009
Hay una poltica de ocultacin de datos en

Espaa que es (...) nunca la haba visto. He
pasado 20 aos viviendo en pases del G-7 y
nunca jams he visto una ocultacin y un
control de la informacin como el que haba
visto en Espaa. (). No hay un inters de la
propia prensa por buscar la realidad, exponerla
para que entre todos votemos y adoptemos
las polticas que ms nos convienen. ()[691]
9.2.4. EN OTRAS POCAS SE PAGABAN

MUCHOS MS INTERESES Y NUNCA PAS
NADA
Se suele decir que en los aos 70 y 80,

cuando existan tipos de inters mucho ms
altos que los actuales, la gente era capaz de
hacer frente al pago de sus cuotas
hipotecarias sin problemas. Se dice que la
gente que aspira a comprarse un piso ahora
es una quejica, dndose a entender que los

tiempos pasados (los aos 70 y 80) fueron
tan o ms duros que los actuales. Bueno,
esta visin es errnea.
Imagnate que tienes una casa cuyo precio
de mercado es de 100.000 euros y que para
comprarla has tomado un crdito de 100.000
euros. Si resulta que la inflacin es del 7% el
primer ao al finalizar el mismo el valor real
de la misma es de:
100.000 7.000 (7% de 100.000) = 93.000

euros
Lo mismo suceder con la cantidad que

adeudas al banco, que tendr un valor real
de 93.000 y no de 100.000.
Vamos a hacer el ejercicio contrario. En
esta ocasin no hay inflacin, sino deflacin.

En la deflacin los precios de los bienes y
servicios bajan, es decir, todo se vuelve ms
barato. As, para el ejemplo anterior con una
deflacin del 7%:
100.000 + 7.000 (7% de 100.000) =

107.000 euros
Es decir, mi casa no tendr un valor real de

100.000, sino de 107.000 euros. Esto mismo
sucede al valor real de mi deuda: ya no vale
100.000 euros sino 107.000 euros en trminos
reales.
Al deudor (a ti es este caso) lo que te viene
bien es que la inflacin sea la mayor posible,
porque as el valor real del dinero que debes
disminuye. Precisamente esto es lo que
suceda en los aos 70 y 80. Como la inflacin
era mucho ms alta, la gente vea cmo el

valor real de la deuda que haba contrado
para la adquisicin de su vivienda bajaba. Al
mismo tiempo, las empresas tenan que
subir los salarios para resarcir a sus
trabajadores de la prdida de poder
adquisitivo.
Ahora vamos a ponernos en la situacin de
los aos 2009-2011. Existe deflacin, lo que
quiere decir que, como deudor, veo
aumentar el valor real de mi deuda. A la vez,
las empresas no aumentan los salarios ya
que no hay inflacin. Es decir, mi deuda en
trminos reales ha aumentado, pero no el
dinero que tengo a mis disposicin para
devolverla.
Los que te dicen que en los aos 70 y 80 la
cosa estaba muy mal no te engaan.
Simplemente no tienen en cuenta el efecto
que la deflacin tiene en el deudor. A ellos el
peso real de sus deudas les iba
disminuyendo. Para ti el peso de la deuda ir

aumentando en los prximos aos, a la par
que van bajando los precios de los pisos.
A todo lo anteriormente explicado smale:
Aos 70-80
Compr a 100.000 euros y debo 100.000 euros;
Los precios de los pisos suben el 7%. Es decir en
un ao el precio de mi piso es de 107.000 euros;
El valor real de la deuda ha pasado de 100.000
euros a 93.000 al haber una inflacin del 7%.
Aos 2008 en adelante

Compro a 100.000 euros y debo 100.000 euros;
Los precios de los pisos bajan el 7%. Es decir, al
ao de haber adquirido mi vivienda la misma tiene
un valor de mercado de 93.000 euros;
el valor real de mi deuda es de 107.000 euros (la
deflacin para el perodo es del 7%).
Ahora, y con el fin de que entiendas lo que

se nos viene a los espaoles encima durante
los prximos aos, el Banco Central Europeo
sube los tipos de inters. Los ha de subir
porque economas como la francesa y la
alemana estn saliendo del agujero. Esta
recuperacin de la economa genera inflacin
en el conjunto de los pases del Euro, pero
no en Espaa. Resulta que te suben los tipos
del 1% por ejemplo al 2%. Vamos a ver los
efectos que tiene en ti.
Aos 2007
Pago en concepto de inters el 1% o 1.000 euros
por el dinero prestado.
Aos 2008-2010
Los precios de los pisos bajan. Es decir, al ao de
haber adquirido mi vivienda la misma tiene un valor
de mercado de 93.000 euros, mientras que el valor
real de mi deuda es de 107.000 euros;
Ya no pago 1.000 euros (el 1% de la deuda) en
concepto de intereses sino 2.000 euros (el 2%).
Aade a todo esto que, como Espaa no

acaba de recuperarse, pierdes tu trabajo.
Ahora te remito a los puntos 7.2.2.1. y 7.2.2.2.
de este libro, con el fin de que entiendas qu
es lo que el banco puede hacer contigo.
Para que veas que el peligro de deflacin es
muy real en Espaa, permteme que
mencione un artculo de prensa:
Los expertos creen que los hogares elevarn
su tasa de ahorro durante aos. En apenas
dos aos, los hogares espaoles han pasado
del consumismo voraz y el endeudamiento sin
complejos a una economa de guerra. (...) Las
familias ahorran ya, en su conjunto, el 17,5%
de su renta disponible, una cifra indita desde
hace ms de 40 aos.[692]
El riesgo de la deflacin es que la

ciudadana, por miedo ante el futuro, deje de
gastar dinero. Esta falta de gasto lleve a una
espiral en la que, para vender cualquier
producto, incluidos los pisos, haga falta bajar

los precios. Como no se consume, se siguen
destruyendo puestos de trabajo. La nica
forma de acabar con esta dinmica es que se
vea la luz al fin del tnel, pero: cundo va a
suceder esto en Espaa?
Como bien dice el forero Manu el 27/09/2007
en El Pas:
A nadie le han puesto un cuchillo en el cuello
para firmar una hipoteca con el Banco. El
Banco no es culpable. Tampoco el Estado. El
tipo de inters, ya advirti hace aos el Banco
de Espaa que subira y que no se concedieran
prstamos tan fcilmente. El problema est en
que se compran viviendas sobrevaloradas.
Todo el mundo quiere obtener tajada de la
venta de pisos, polticos y constructores, pero
eso es otra lucha puesto que estos te roban,
pero no te obligan a firmar una hipoteca, por
lo que somos nosotros los gilipollas que nos
endeudamos mucho ms de nuestras
posibilidades, queremos tener un coche (...) y
no cortarnos nada con sueldos de mierda, los
cuales no suben de igual forma que los tipos
de inters, que el IPC, etc, etc.[693]
Como nota final a este captulo me quedo

con el artculo La crisis destapa las mentiras
del ladrillo, del 4 de abril de 2010:
Los mitos de que los pisos nunca bajan o que
se necesitan 350.000 al ao se hacen aicos.
Los promotores decan que las casas no se
devaluaban para alentar ventas.
Las casas nunca pierden valor Ya

caen un 10% desde 2008;
Espaa necesita 350.000 pisos al ao
Ya hay ms de un milln de
inmuebles sin vender;
El stock se absorber en unos cinco
aos Las casas de la costa
necesitarn hasta 20;
La vivienda protegida ser el nico
negocio Se vende un 14% menos;
La crisis no afectar a lo que no son
inmuebles Los inversores huyen de
Madrid y Barcelona.[694]
CAPTULO X
CONCLUSIONES DEL LIBRO CON LA

AYUDA DE FOREROS DE INTERNET
Reproduzco uno de los foreros de El

Confidencial en un comentario sobre el
artculo de La banca y el Gobierno ocultan
la porquera debajo de la alfombra de
Eduardo Segovia del 08/07/2009. Creo que, en
pocas palabras, refleja muy bien qu es lo
que ha ocurrido en Espaa en los ltimos
aos.
El crecimiento artificial del PIB mediante el
dumping social [importando 6 millones de
pobres para hundir los salarios de las clases
trabajadoras para siempre], y la dedicacin de
todos los recursos econmicos a la
construccin de centenares de miles de pisos,
innecesarios, vacos, que nadie puede
comprar, ha terminado.
Ahora toca tapar el gigantesco agujero de
pobreza y miseria creado, imposible de ocultar
y maquillar, en el que seguirn cayendo como
chinches los ms dbiles en los prximos

aos, un precio de fuego y sangre
generacional, que tendrn que pagar, para que
contine el expolio de los mayores, los
jvenes, estafados en su educacin, estafados
en lo laboral, estafados en lo econmico y por
encima de todo estafados en lo moral,
hacindoles creer que viven en un pas
europeo, civilizado, en un Estado de Derecho,
una falsedad suprema que, a pesar de la
infinita propaganda de los funcionarios de la
educacin y de la basura televisiva, algn da
descubrirn.[695]
Arbizu Echauri en El Confidencial, recoge de

forma sucinta el 17 de diciembre de 2007 lo
que yo tambin pienso que se nos viene
encima a los espaoles durante los prximos
aos en su artculo EL MONTCULO:
(1) Lo que se va a socializar son las prdidas
del sistema financiero, no las de quienes
compraron sus pisitos caros; estos ya pueden
darse por muertos financieros verticales hasta
el da de su paso a posicin horizontal
definitiva en los cementerios reales. Como
nunca ha pasado esto de que la gente tenga

una deuda inmensa de por vida (...) por
haberse comprado algo cuyo valor se va
desinflando, pues no sabemos cmo vamos a
gestionar esos sentimientos ni cmo son, en
consecuencia, las relaciones sociales;
(2) Visitando Japn uno se da cuenta que, en
esas situaciones, se produce un renacimiento
de la espiritualidad (a la fuerza hay que
desapegarse de los valores materiales); el
problema est en que las religiones
abrahmicas (judasmo, cristianismo e islam)
no son tan buenas al respecto como la
combinacin de budismo y sintosmo (o
taosmo, en el caso chino). Desde luego, lo
que viene va a ser muy triste. Pero, la
nostalgia es buena para la creacin artstica.
Reelaboraremos la bohemia y el hippismo.
Ayer, los del PSOE se reunieron (Foro
Economa en Progreso) para mostrarnos la
partitura de un maravilloso villancico, lleno de
fantasa y humor: Bella productividad;
(3) La letra es la siguiente: slo el avance de
la productividad permite el crecimiento de la
capacidad adquisitiva de los salarios,
aumentar la renta per cpita y solucionar
algunos de los desequilibrios actuales de la

economa espaola, como el diferencial de la
inflacin y la competitividad externa, y hacer
frente a los retos del futuro como el
envejecimiento de la poblacin. Ah es nada.
Sin embargo, lo que sonaba por los altavoces
no eran esas dulces melodas prometidas, sino
puro heavy metal: construiremos 1.500.000
uvepes en la prxima legislatura (el
Manhattan de Cullera y Las Vegas de Los
Monegros, podramos aadir). los espaoles
dan demasiada propina porque no han
interiorizado el valor del euro luego de seis
aos;
(4) Hay una Tierra Prometida, parece ser.
Pero, ahora lo que no nos toca son 40 aos
vagando por el desierto de cemento detrs de
Moiss. En efecto, lo que viene es como muy
prosaico: Por un lado, para mantener el fuego
del PIB, hay que ponerse a construir lo que
sea como sea (imagnenselos, a los zombies
financieros, viendo, al lado de su blocaco, ya
sea blocaco en sentido estricto o blocaco
tumbao, o sea, ristra de adobaos, esas
gras
amenazantes
construyendo
edificaciones igualitas a mitad de precio, slo
porque, jurdicamente, tienen la calificacin de

uvepe). Por otro lado, la acusacin
permanente de que la prdida de poder
adquisitivo de tu salario la tienes slo t por tu
falta de productividad y por ser un membrillo
con el dinerito;
(5) Si yo hubiera estado en la rueda de prensa
habra hecho slo una pregunta al Sr. Ministro
de Economa: cuando crucemos el ro Jordn,
construyamos El Templo (los millones de
uvepes) y, por fin, interioricemos el valor del
euro, qu precio cree usted que tendrn los
pisitos bsicos estndar?. Se mostraron
optimistas. Lo ven?. Se han quedado en
Leibniz, como dira Voltaire. Recordemos:
Qu es el optimismo?, dijo Cacambo. Ah!
respondi Cndido, es la mana de sustentar
que todo est bien cuando est uno muy mal.
Pero, atencin!, aadieron una novedad
genuina. Literalmente: Espaa puede mirar
hacia el futuro ms all del primer montculo
con el que pueda encontrase. Seores, ha
nacido un nuevo concepto: EL MONTCULO;
(6) Despus de habernos encontrado con el
montculo Moriah (slo que, en nuestro caso,
Abraham s se ha comido crudo a su hijito
Isaac, con lo que ya no sabemos de dnde van

a salir esas 12 tribus, en una de las cuales
debera nacer nuestro Mesas), ahora nos
vamos a encontrar con otro montculo. Vaya
por Dios!. Esperemos que no se trate del
montculo Ararat, que fue donde encall No
con su Arca! Finalmente, no quiero dejar pasar
que, por primera vez, este fin de semana, una
caja de ahorros (la del Mediterrneo) ha
aprobado la emisin de cuotas participativas.
Dicen que su cajita vale lo que Bankinter y que
necesitan el dinero (recuerden que son
acciones sin derechos... por ahora) para
invertir no sabemos en qu, salvo que est
en el extranjero;
(7) Para estos, el extranjero sera Marruecos,
Ecuador y Mxico. Vaya extranjero! Qu
pensarn en estos pases de este tipo de
invasn filistea?; como saben, los filisteos
eran pueblos del mar que se asentaron en lo
que hoy ha acabado siendo la paradisaca
Franja de Gaza, controlada por los extremistas
de Hams; los romanos, en su honor, llamaron
a todo el territorio Philistea (Palestina);
acabaremos los espaoles de provincias
cambindole el nombre al capitalismo por
cajitastn?; sern capaces los cisjordanos

(catalanes), guiados por el nacionalismo
posibilista de Al Fatah, de formar, por fin, su
Estado (Fin landia, pero con olor a ajo),
dejando a los israelitas slo con Tel Madrid,
y, de paso, expandirse por los Altos del Goln
(Aragn, etc.)?;
( 8 ) FINAL (ltimamente estamos como muy
bblicos y cananeos, igual es que va calando lo
del profetismo, aunque, como tendr ocasin
de contarles, los falsos profetas eran los
nuncabajistas, que crean que la parusa
consista en que el ladrillo reapareca para
liberar a los pobres de la pobreza). ()
Otro forero que recoge tambin muy bien la

situacin de una forma compacta y rigurosa
e s pisitfilos creditfagos en El Confidencial
el 18/10/2007:
Qu no es cuestin de oferta y demanda!.
Estamos ante un montaje piramidalgeneracional, ante una activoma y ante una
burbuja hipotecaria, en Espaa, inflada mucho
ms all de lo razonablemente irracional por la
banca pblica, provincial y poltica (las cajas).

Por qu no empleamos el liberalismo para
liberarnos?
Es o no hipcrita, por lado, engolar la voz
para hablar de sagradas leyes de mercado y,
por otro, comulgar con la rueda de molino de
que el 60% del corazn del sistema sean
entidades de crdito impresentables en la
OCDE, gobernadas por polticos de segunda
divisin? Los rganos de gobierno de las cajas
se reclutan mediante democracia orgnica
(la quintaesencia de la Falange & JONS y del
franquismo): familia (impositores) + municipio
+ sindicato. Los representantes de los
trabajadores bancarios, encantados de la vida
con medrar en las entidades de crdito
formalmente orientadas a la caridad y la
filantropa
de
obras
sociales
(qu
sinsentido, Dios!). Sin embargo, el papel que
juegan es el que ide para ellos el mismsimo
Sr. Girn en el Sindicato Vertical. Adems, lo
inmobiliario est intervenidsimo. (...)
El envilicemiento de la inversin hipotecaria de
las cajas lo pagaremos todos, dado que se
trata de banca pblica. No en vano hemos
puesto a un poltico con carnet al frente del
proceso, como Ministro de Banco de Espaa.

Los que compraron carsimo los pisitos, saban
que lo estaban haciendo. Su error slo fue
creer que habra otros ms tontos que ellos.
Sin embargo, para los que han participado en
la pirmide de los pisitos va a haber ms que
para los piramidistas filatlicos, p.e. La razn
es muy sencilla: los perdedores del pisito han
sido los hroes del PIB durante un montn
de aos, con gran regocijo para la recaudacin
tributaria. Algo s que estamos en deuda con
ellos.
Ni oferta ni demanda ni leches. La asset
economy (economa de los activos), encima,
debt propelled (financiada por la deuda), son
las cosas que tiene. Muerto el perro, se acab
la rabia. Y, atencin!, la construccin no va a
parar; dada la capacidad instalada que
tenemos, por mucho desempleo que se genere
(ya se ven 4 mill. de parados, nmero que
hemos alcanzado en octubre de 2009), vamos
a seguir produciendo por encima de la
demanda de cobijo, o sea, de la demanda de
verdad, la del consumidor final.
Ahora tenemos 4 millones de viviendas en
curso o vacas, entendiendo por vacas las que
no son ni primera ni segunda residencia.

Durante el crash, llegaremos a 5 millones, por
la sencilla razn de los precios de mercado
estn lejsimos de los costes de produccin y
buena parte del sector es como es:
advenedizo, atomizado, inculto, corrupto,
arrogante, usurero y explotador.
Como se ha teorizado brillantemente en los
ltimos tiempos, el mercado inmobiliario es un
antimercado, en el sentido filatlico,
podemos decir: aumentos de la produccin
van acompaados, no paradjicamente, de
aumentos de precios.
As que, no nos pongamos tan liberales
cuando estamos hablando de algo tan especial
como el pisito, mxime cuando las viviendas
son las celdillas (nunca mejor dicho) de las
clulas familiares en el panal de la sociedad,
nacioncitas incluidas, financiadas por cajas
identitarias.
El mismo creditfilos pisitfagos aade el

21/01/2008 en las pginas de El Confidencial:
(...) Dicho esto, permtanme que insista. La
situacin macroeconmica es administrable. El
nico problema (ms bien, bendicin) es que

LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA (=costes
inmobiliarios) SE VAN A DIVIDIR POR DOS, lo
que no significa nada para la inmensa mayora
de familias, que hemos comprado baratsimo
comparado con los precios alucinantes que
hemos visto durante la orga.
Uno de los problemas ms gordos que hay son
los comunicadores anti-PSOE que juegan a
hacer crtica econmica y proclamar laS crisiS,
pero, que, desgraciadamente, llegan al punto
en el que esa proclamacin incluye la
desvalorizacin de sus propios pisitos. Por eso
hay tantas contradicciones. El otro, en la
radio, tres periodistas hablaron de la crisis
subprime sin decir ni una sola vez la palabra
inmobiliario/a; tan forzados estaban que mi
mujer no paraba de rerse. Hubo uno que lleg
a decir: la causa de la causa de la crisis es
(por fin dan su brazo a torcer, me dije a mi
mismo)... la incertidumbre!, remat. Toma
Jeroma pastillas de goma!.
La poltica slo me interesa en las contadas
ocasiones en las que el anlisis econmico
debe focalizarla. En momentos de CRISIS
ESTRUCTURAL es obligado otear el panorama
poltico, de modo que podamos hacernos una

idea de cunta sal socialdemcrata hay en la
olla y, as, ver cunta sangre va a haber en el
proceso. Tras la gallardonada, el PP ha
quedado castrado para negociar reformas
estructurales. Pizarro puede ser el vocero de
laS crisiS, ante la mudez gubernamental.
En la Bolsa, podramos haber llegado
anticipadamente a la TENDENCIA PRINCIPAL
BAJISTA.por culpa de un CREDIT CRUNCH
HIPOTECARIO originado por el descuento que
las entidades de crdito estn haciendo del
pinchazo
de
la BURBUJA INMOBILIARIA.
Adems, sin REBAJA SUSTANCIAL DE COSTES
INMOBILIARIOS no va a ser posible salir de la
RECESIN SEVERA en la que ya estamos por
culpa de la sincronizacin de las fases bajistas
en tres ciclos: hipotecario-inmobiliario, ocaso
del patrn de crecimiento y burstil.
El forero Winston el 11/01/2008 dice:

(...) La demanda se pisos se volvi loca por
varios motivos, el principal los tipos de inters,
y los bancos estiraron el brazo muchsimo ms
de lo que daba de s la manga financiando sin
conocimiento proyectos que slo existan en la

imaginacin de sus promotores.
Un ejemplo: 1994. Un piso de 90000 con
hipoteca a tipo 12% anual y 15 aos pagaba
de cuota mensual 1069. 2000-2006 Con una
cuota de 1069 , financiacin a 40 aos y tipos
del 3,5% anual se poda acceder a una
hipoteca de 276000.
Este factor calent la demanda, pero no fue el
nico: el incremento del empleo (en muchos
hogares pas a haber dos sueldos), la llegada
de inmigrantes, la inversin extranjera en la
costa (aproximadamente el 25% de las
viviendas construdas), la llegada al mercado
de la generacin nacida en los 70 (todava
haba baby boom), los divorcios (s, los
divorcios han supuesto un 15% de la
demanda), la conversin al euro (blanqueando
pesetas y otras divisas), la cada de la bolsa
en el 2001 que dej al ladrillo como la
inversin ms ventajosa. Todos estos factores
volvieron loca a la demanda.
Adicionalmente los bancos se ofrecieron a
financiarlo todo, y es que el crdito hipotecario
es muy apetitoso para bancos y cajas.
Consigues secuestrar al cliente durante toda
su vida y lo explotas a tu antojo (comisiones,

crditos para consumo, etc). Ha habido
bancos/cajas que han financiado hasta el
130% del coste del terreno, todo jugando con
expectativas de revalorizacin e intentando
acaparar cuota de mercado, y a tipos que
estaban en algn caso incluso por debajo del
Eurbor.
Y qu pasaba con la oferta?. Pues que
inicialmente no poda satisfacer la demanda.
Construir un piso no es lo mismo que fabricar
pantalones. La burocracia urbanstica y la
propia construccin hace que el plazo de
entrega de una vivienda, desde que compras
el suelo (ya con plan aprobado) hasta que lo
puedes entregar, sea de 4 aos.
Resultado: ante una demanda loca y una
oferta escasa el precio se dispara.
Ante esta demanda loca y el incremento de
precios constante (15-20% anual) aparecen
multitud de nuevos promotores dispuestos a
hacerse ricos en poco tiempo.
Pero haba un problema adicional. La materia
prima de la vivienda es el suelo.
El principal ofertante de suelo es la
administracin (ayuntamientos y comunidades
autnomas), va propiedad o, mucho ms

importante, va aprobacin de planes
urbansticos que tardan ms de un lustro en
convertir suelo bruto en suelo urbanizable y
edificable. Como resultado, los pisos ya
terminados no eran suficientes para cubrir
toda la demanda y se compraban pisos sobre
plano y sin plano. La venta de suelo se
convirti en un inmenso negocio para
ayuntamientos y comunidades, eso sin contar
con la corrupcin, un inmenso negocio para
algunos polticos.
Los promotores seguan acaparando suelo,
bruto en muchos casos, porque la demanda
segua firme (no haba suficiente oferta) y los
precios seguan disparados. Pagaban el suelo
a precios desorbitados. Y en esta dinmica los
tipos comienzan a subir, cambian las
expectativas y la demanda (incluida la
inversin extranjera) se contrae por los tipos
ms altos y los precios ya inasumibles. Y
ahora resulta que la oferta (entre viviendas
terminadas y viviendas en sus distintas fases
de construccin) es ya superior a la demanda.
Como resultado, las ventas se hunden y los
precios tambin.
El resultado de este proceso es:

1) muchas familias endeudadas de por vida y
con unos tipos al alza, lo que hace difcil
mantener sus niveles de consumo sino es con
ms endeudamiento. Salvo que comience un
proceso de destruccin de empleo grave, no
veo un riesgo excesivo de impagos. El espaol,
en general, no es moroso y pagar sus
crditos, siempre que pueda;
2) Inmobiliarias (muchas de ellas nuevas y
algunas muy pequeas) que han realizado
compras de suelo excesivas pensando que
estaba todo vendido y ahora resulta que ya no.
Y esas compras las han realizado con
endeudamiento. Algunos promotores (ms
atrevidos todava) se han dedicado a
comprase entre ellos a precios desorbitados e
injustificados. Y tambin lo han hecho con
endeudamiento. Y ahora, ante el hundimiento
de las ventas, no pueden ni pagar los
intereses. Y no slo eso, tampoco pueden
terminar sus promociones en curso, viviendas
que tienen comprometidas. Ni tampoco podrn
devolver las cantidades recibidas a cuenta. Se
hundirn muchas y otras podrn subsistir (a
duras penas) va fusiones entre ellas. Pero les
auguro un futuro negro o gris oscuro, como

mnimo.
3) Bancos y cajas que estn pillados y que les
va a costar recuperar los crditos que han
concedido a promotores. Porque el precio ya
no sube, si no que baja, y el valor actual de los
activos inmobiliarios ya no cubre el principal
de los prstamos concedidos a los
promotores.
Resumen:
Promotores,
bancos
y
administraciones pblicas se han puesto las
botas a costa de las familias y ciudadanos. Y
han dejado la gallina medio muerta. Pues con
su pan se lo coman. La inmobiliaria que se
hunda se le deja hundir. Alguien se har cargo
de sus activos, que no se destruyen aunque la
empresa se hunda (el mundo inmobiliario tiene
esta ventaja: los inmuebles no tienen
obsolescencia). Los bancos que tengan
problemas que utilicen los beneficios y
reservas que han acumulado estos aos para
aprovisionar sus riesgos. Y si no pueden
repartir dividendo, que no lo repartan. Y las
administraciones
(ayuntamientos
y
comunidades autnomas) que se aprieten el
cinturn, para que los ciudadanos puedan
aflojrselo. Van a disminuir sus ingresos por

(ITP
Impuesto
de
Transmisiones
Patrimoniales[696], Actos jurdicos, licencias
de obras, etc.) y lo que deben hacer es reducir
sus gastos y no derrochar nuestro dinero.
Esta situacin no es responsabilidad del
Gobierno, ni de ste ni del anterior. Los
espaoles hemos permitido que los polticos
destruyan nuestra organizacin territorial (va
estatutos y transferencias) y hoy son los
ayuntamientos y comunidades autnomas los
que controlan el mercado de la vivienda, va
suelo y va planes urbansticos, recalificaciones
y concesin de licencias.
El PP intent modificar la situacin intentando
liberalizar el suelo y acortar los plazos de
urbanizacin y licencias, pero el Constitucional
no le dej. Esa ley, que no era ptima, hubiese
podido incrementar la oferta de suelo en el
momento en que la demanda estaba
creciendo, pero no fue posible.
La nueva ley del PSOE (aunque no la conozco
con todo detalle) tampoco arregla nada,
porque nada puede arreglar. Si acaso, incluye
mayor intervencionismo, lo que todava es
peor. Pero ni el Gobierno de Espaa ni el
Parlamento Espaol tienen competencias para

legislar sobre el suelo (la materia prima de la
vivienda) ni sobre los planes urbansticos. Y el
suelo es el principal factor de coste de la
vivienda.
Es lo que hay. Saludos cordiales.
Y el que, tal vez, mejor lo resume todo en

pocas palabras es luismu el 17/09/2008:
Esta es una crisis motivada por:
1. la avaricia desmedida de profesionales y
empresarios sin escrpulos, preocupados
exclusivamente de sus fortunas y carreras.
2. la indolencia y amoralidad de unos polticos
que miran para otro lado y que slo buscan la
posicin de poder, para lo que se requieren
fondos y apoyos.
3. una sociedad de ciudadanos que hemos
dejado de serlo para transformarnos en
borregos sin criterio que prefieren ir a lo
suyo mientras la mierda de este mundo no
nos salpique.
Tenemos estrictamente lo que hemos
sembrado: caos, corrupcin y, al final, la miseria
que creamos dejar para otros.
Espero que este libro te haya servido para

hacerte una idea de lo que ha sucedido y, lo
ms importante, de aquello que sucede a
nuestro alrededor y se empean en
ocultarnos.
Cunta avaricia, necedad y estupidez
concentradas! Las consecuencias de haber
prohibido a toda una generacin asentarse
sern enormes. Dentro de 20 aos, y con
perspectiva histrica, la gente de mi
generacin ver los aos 2000-2006 como
aquellos que irremediablemente marcaron
nuestras vidas.
Qu listillos hemos querido ser todos! Los
que compraron a precios disparatados
hipotecndose de por vida porque pensaban
que hacan el negociete de sus vidas; los que
vendan porque realmente se llevaron una
gran ganancia; el Gobierno porque a travs
de l I.V.A. y del Impuesto de Transmisiones
Patrimoniales mantena una estructura

administrativa que le permita mantenerse
en el poder; los bancos por su avaricia e
imprudencia inexcusables en conceder
crditos a pesar de haber tenido que saber
que el riesgo de impago del alquiler era muy
alto.
NOTAS
1
Para entender cmo este proceso tuvo lugar,

animo a leer el artculo A tricky pick del Financial
Times de 10 de junio de 2010.
Noticia Moncloa estima que los precios de la

vivienda deben caer an ms para reactivar el
sector
en
El
Mundo
el
11/11/2008:
http://www.elmundo.es/elmundo/2008/11/11/suvivie
a=AR2d1d60f6e434044a7e9307bd1a41708ca&t=1226
3 www.rae.es/
4
Ante la necesidad del Estado de recaudar dinero,

la presin fiscal sobre los bienes inmuebles aumenta
fuertemente desde 2006. Este hecho supone una
mayor presin a la baja de los pisos. Un rdito
menor significa un valor objetivo ms bajo; as en
La presin fiscal sobre la vivienda sube un 28% en
plena cada de precios el 12 de julio de 2010 en
http://www.elconfidencial.com/espana/presionfiscal-sobre-vivienda-plena-caida-2010071267534.html
5 Buena prueba de que estas clasulas son abusivas
es el hecho de que el Partido Popular pidi en julio

de 2010 que no superaran en ningn caso el 40%
del
Eurbor
6
La mayor parte de los prstamos hipotecarios en

Espaa estn referenciados al Eurbor a un ao. El
Eurbor es la tasa de inters, fijada por el Banco
Central Europeo en Frankfurt am Main, a la cual los
bancos se prestan dinero entre s. El Eurbor a un
ao indica que en este caso el prstamo lo realizan
entre los bancos por un perodo de un ao.
7 En Demandas contra 59 entidades financieras por

las clusulas suelo en las hipotecas del 18 de
mayo
de
2010.
http://www.elmundo.es/mundodinero/2010/05/18/ec
8 Con el fin de ver ejemplos de cmo este hecho ha
impactado en los hipotecados, invito a leer El Pas
del 07/12/2008, pgina 27 Cuidado con los tipos
muy bajos. La rebaja del precio del dinero hasta
mnimos no implica un beneficio automtico para los
consumidores, as como El Pas del 02/08/09
pgina 26 Miles de compradores se quedan al
margen de la cada del Eurbor
Oficina de Estadstica de las Comunidades

Europeas.
10
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/tgm/table.do?
tab=table&language=en&pcode=teilm020&tableSelec
11
Todos estos datos proceden del trabajo de
campo que he realizado llamando a un buen nmero
de agencias inmobiliarias especializadas en el
alquiler. Las llamadas fueron realizadas en el
perodo 1-15 de febrero de 2010.
12 Para ms detalle al respecto animo a leer el II

Estudio FIM sobre Morosidad en Arrendamientos
Espaa
2009
http://www.ficherodeinquilinosmorosos.es/LinkClick.a
fileticket=1HqQ2gv12p4%3d&tabid=110&language=e
ES
1 3 Con el fin de entender este proceso complejo
recomiendo ver el programa House of Cards
realizado por la cadena estadounidense CNBC.
Mediante entrevista con los distintos actores dentro
y fuera de los bancos, se describe muy bien cul fue
el proceso, cmo pensaban los distintos actores y
cules eran sus motivaciones.
1 4 Este proceso es explicado con todo tipo de

detalles en el perodico ingls The Sunday Times de
12/12/2008 en sus pginas 11, 12 y 13. El artculo
se centra en lo que sucedi en Inglaterra, pero es
perfectamente transpasable al caso espaol.
15
From default rates to default matrices: an
application
to
Brazilian
consumer
credit
http://www.financeinnovation.org/risk09/work/5114854.pdf
Forecasting Default Rates: A Tricky Business de

Edward
I.
Altmann
en
http://pages.stern.nyu.edu/~sternfin/crisis/altman_de
Using default rates to model the term structure of
Credit Risk de Jerome S. Fons en:
http://www.fonsrisksolutions.com/Documents/Using%
Measuring Corporate Default Rates de David T.
Hamilton y Richard Cantor en noviembre de 2006
en:
http://www.moodys.com/cust/content/Content.ashx?
source=StaticContent/Free%20Pages/Regulatory%20
1 6 El perodo de 18-24 meses de desahucio lo he

calculado gracias a las indicaciones de varios
abogados especialistas en la materia.
1 7
Las condiciones de aval son distintas
dependiendo del contrato que se tenga; unos
avalistas acordarn el pago de 3 meses, otros de 6
o de perodos de tiempo ms largos.
1 8 El clculo se hace a fecha de 23 de marzo de
2010
19 dem de la anterior anotacin
20 Ms detalles sobre esta forma de ver la situacin
las hallamos en la entrevista concedida por Pedro
Prez, presidente del grupo de presin del sector
inmobilairio, tambin llamado G14, el 10/11/2008 en
el perodico econmico Cinco Das.
21
En Cul es el precio justo de su piso? en
http://revista.libertaddigital.com/cual-es-el-preciojusto-de-su-piso-1276237111.html
22 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/20/suvi
23
Fue la Bilbao Bizkaia Kutxa (Caja de Ahorros de
Bilbao y de Vizcaya) la que, en diciembre de 2005,

tuvo la ocurrencia de sacar al mercado una hipoteca
con un plazo de amortizacin de 50 aos. Este
producto fue vendido como si se tratara de realizar
una labor social (permitir a los menores de 35 aos
acceder a un piso) cuando realmente posibilitaba un
fin muy antisocial. As la noticia BBK lanza la
primera hipoteca hasta 50 aos dirigida a jvenes
menores de 35 aos del 28/12/2005 en
http://www.finanzas.com/noticias/finanzas.php?
id=8882467
24 Corbacho anima a comprar una vivienda en 2010

porque todava podr desgravar en El Economista
el
19/12/2009
en
http://www.eleconomista.es/vivienda/noticias/178504
anima-a-comprar-una-vivienda-en-2010-porquetodavia-podra-desgravar.html
2 5 Economa no prev volver a tasas de paro

cercanas al 8% hasta dentro de cinco aos. Campa
cree que el primer semestre de 2010 puede ser un
buen momento para comprar una vivienda el
06/01/2010
en
Europapress
en:
http://www.europapress.es/economia/macroeconomi
00338/noticia-economia-macro-economia-no-prevevolver-tasas-paro-cercanas-dentro-cinco-anos-
20100106120535.html
26
INFORME TRIMESTRAL DE LOS MERCADOS PARA

2010 Bankinter: El precio de la vivienda ha tocado
suelo y tardar en repuntar dos aos, al menos

Forcada, director de anlisis: El valor de las casas
se ha ajustado de un 25% a un 30% Cifra el stock
de pisos entre 730.000 y 840.000 y calcula que se
absorba en 2012 el 23/12/2009 en El Mundo en
27
DECLARACIONES DE PEDRO PREZ, SECRETARIO

GENERAL DE LA AGRUPACIN G-14: El ajuste en el
sector es ya suficiente. Pedro Prez alerta del

riesgo de que se pierdan 200.000 puestos de
trabajo. Denuncia la manera cicatera con que las
entidades de crdito prestan su dinero el
14/01/2010
en
El
Mundo:
1263470061.html
28
La figura jurdica de la novacin de deuda
consiste en prorrogar el perodo de devolucin de un
crdito. Es una de les estratagemas legales
empleadas por bancos y cajas cuando saben que un
dedudor es insolvente. De esta forma evitan tener
que reconocer que el deudor no podr devolver la
deudad, as no tienen que contabilizar prdidas por

un dinero no devuelto. Las cajas y bancos saben que
esos deudores no podrn devolver nunca el dinero
prestado.
29 En el documentos sobre notas metodgicas de la
estadstica de precios el propio Ministerio se refiere,
en su pgina 9 que () Por consiguiente, la
informacin utilizada en el clculo de los precios de
la vivienda procede de la Asociacin Profesional de
Sociedades
de
Tasacin
en
http://www.mviv.es/es/pdf/otros/NMPV.pdf
30 http://www.ATASA.com
31
Todas las informaciones sobre las distintas
tasadoras las he obtenido de todas y cada una de
las pginas de Internet de las mismas tasadoras o
bien mediante llamada directa.
3 2 La lista completa de este tipo de tasadoras la
adjunto aqu:
Tasaciones Hipotecarias, S.A., pertenece a Gesinar ,
propiedad de Atisreal (BNP Paribas);
Tasa Galicia, participada al 90,50% por Corporacin
Caixa Galicia;
Servatas (pertnece al 100% a las tres cajas de
ahorros de la Comunidad Autnoma del Pas Vasco Bilbao Bizkaia Kutxa BBK-, Kutxa y Caja Vital);
Tasaciones andaluzas (asociada con Unicaja);
TINSA (pertenece al 100% a la CECA y a otras 36
cajas de ahorros espaolas);
Tasaciones de Bienes Mediterrneo S.A.
(participada por la Caja de Ahorros del Mediterrneo
al 99,60%);
Tasamadrid pertenece a CajaMadrid;
Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias, S.A. (VTH)
pertenece al grupo La Caixa;
CMS Tasacin, participada por Cajasol aunque no
dicen el porcentaje;
LKS parte del grupo Mondragn Cooperativa.
Mondragn Cooperativa tiene su propio banco
cooperativo, la Caja Laboral Popular;
SIVASA pertenece al Grupo del Banco Santander;
Tasaciones Hipotecarias Servicios Financieros

pertenece a Gesinar Servicios Inmobiliarios, quien a
su vez, pertenece a BNP Paribas;
Tasaciones y Consultora, pertenece a Caja Navarra
3 3 La lista completa de este tipo de tasadoras la
adjunto aqu
Afes Tcnicas de Tasacin S.A.;
Arquitectura y Tasaciones, S.A. (ARTASA);
EBROTASA. La cartera de clientes est compuesta
por
destacadas
organizaciones
financieras,
organismos pblicos, empresas promotoras y
particulares;
Global Gestin de tasaciones;
INTA. Su principal accionista, Departamentos de
Informacin y Gestin, S.L. (INGEST, S.L.), es una
empresa de servicios hipotecarios a entidades
financieras;
MutaSA. En conversacin telefnica dicen trabajar
para bancos y cajas para valorar pisos con el fin de
conceder hipotecas;
Tasabalear, S.A. (TASABALEAR);
Tecglen Tasaciones, S.A. (TECGLEN) dicen ser
independientes;
Alia Tasaciones;
ASEVASA Asesoramiento y Valoraciones S.A.U.
pertenece al grupo AON Grupo que es una
corredura de seguros;
EUROVALORACIONES,
accionistas privados;
S.A.,
pertenece
Ibertasa Sociedad de tasacin es propiedad de

varios accionistas privados;
Intraser (Interacional de Transacciones y Servicios
S.A.) la cual desde 1992 ofrece a travs de Intraser
Servicios Hipotecarios la externalizacion de todos
los procesos bancarios relacionados con el prstamo
hipotecario a travs de medios tcnicos y humanos
propios;
Tasasur es una Sociedad totalmente independiente,
al no estar ligada accionarialmente a ninguna

entidad financiera, ni grupo de presin empresarial,
industrial o de otro tipo;
Valoraciones Mediterrneo, S.A. pertenece a varios
accionistas privados;
ARCO VALORACIONES, S.A. Es una empresa
independiente de cualquier entidad bancaria, de
ahorros, financiera o inmobiliaria;
Colectivo Arquitectos Tasadores, S.A., dicen que
pertenecen a 8 accionistas particulares;
Gabinete de Tasaciones Inmobiliarias, dicen que son
independientes;
Sociedad de Tasacion. ST no est ligada
accionarialmente a entidades financieras ni a grupos
empresariales, industriales o de otro tipo. No acta
como intermediario inmobiliario por lo que ejerce su
actividad con total independencia profesional;
KRATA, S.A., Sociedad de Tasacin, dicen ser
independientes;
Tasiberica. Dentro de los clientes que detalla en su
pgina se encuentran varias de las instituciones de

crdito ms importantes del pas. Trabajan sobre
todo BBVA y Santander;
Aquitana, es la Sociedad de Tasaciones de los
Colegios de Arquitectos de Espaa, S.A.;
Gesvalt;
INTA S.A. Su principal accionista, Departamentos
de Informacin y Gestin, S.L. (INGEST, S.L.), es
una empresa de servicios hipotecarios a entidades
financieras. Ambas sociedades tienen sus sedes
centrales contiguas y en estrecha colaboracin, lo
que posibilita ofertar un servicio combinado en el
mbito de las valoraciones inmobiliarias e
hipotecarias. Dicen que trabajan sobre todo Banco
Valencia, Ruralcaja y BBVA empresas;
Tecnitasa independiente, 100% del accionariado
son profesionales independientes;
Immoseguros pertenece a Inverseguros.
34 Para que veas cmo se valora un piso te animo
que veas el vdeo adjunto a la noticia La crisis
cambia las reglas de juego de las tasadoras:
a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1277
3
5
El
Mundo
en
http://www.elmundo.es/encuentros/invitados/2010/0
36 En Noticias Fotocas en O se produce un ajuste

en el sector inmobiliario en los prximos meses o la
situacin
ser
inaguantable
en
http://noticias.Fotocasa.es/maria-antonia-trujillo-ose-produce-un-ajuste-en-el-sector-inmobiliario-enlos-proximos-meses-o-la-situacion-serainaguantable-__5338.aspx; de nuevo el 06/11/2009
en El Mundo en la noticia La mayora de mis
compaeros diputados, incluso del PP, tiene
minipisos de 30 metros, as
3 7
P.-Cul fue su mayor acierto? R.-Las
estadsticas. Que por primera vez en este pas
existiera informacin sobre qu pasaba en el
mercado inmobiliario. Informacin y transparencia.
Hasta ese momento, todos los das apareca una
empresa privada con cifras de todo tipo y yo puse
coto. Firm el convenio para que la estadstica fuera
nica y estuviera centralizada. se es uno de los
mejores aciertos de mi gestin. Ni la Ley de Suelo,
ni el CTE, ni las polticas de alquiler en el Plan
Estatal
en
a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750
3
8
IMIE
nota
de
prensa
http://www.TINSA.es/down/notas_de_prensa/2009/8
9
http://www.Fotocasa.es/indiceinmobiliario__Fotocasa.aspx
40 http://casas.facilisimo.com/preciometro/
41 http://www.TECNOCASA.es/prensa.php
42 En Evolucin histrica de los indicadores Grupo

Tecnocasa Universidad Pompeu Fabra del
mercado
inmobiliario
en
http://www.TECNOCASA.es/salaprensa/informes/UPF_
43 Se puede hallar en internet como Informe sobre
el mercado de la vivienda. Informe Grupo
Tecnocasa- UPF.
44 Esta es la ltima estadstica de TECNOCASA de la
que disponemos.
4
http://www. FOTOCASA.es/indice-
inmobiliario__FOTOCASA.aspx
46
Con el fin de facilitar la lectura del texto
redondearemos estos nmeros a dos decimales.
4
7
En
El
Mundo:
48 En la noticia Los particulares tienen que rebajar

sus casas entre un 30% y un 40% si quieren
vender
en
http://www.idealista.com/news/archivo/2010/01/13/0
particulares-tienen-rebajar-casas-30-40-quierenvender
4 9 En La mayora de mis compaeros diputados,

incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros
50 El precio de los pesos, nota del autor.
51 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/11/20/suvi
5 2 As en Diario de Mallorca del 29 de agosto de
2010 en La banca tumba los precios y coloca en
ocho meses la mitad de los pisos embargados en
http://www.diariodemallorca.es/mallorca/2010/08/29
tumba-precios-coloca-ocho-meses-mitad-pisosembargados/598658.html
53 Para ms informacin sobre este aspecto animo
a leer el artculo Los sindicatos reciben la mitad de
dinero que las Autonomas slo para cursos de
formacin en el ABC del 5 de enero de 2010
http://www.abc.es/hemeroteca/historico-05-012010/abc/Nacional/los-sindicatos-reciben-la-mitadde-dinero-que-las-autonomias-solo-para-cursos-deformacion_1132874727950.html
54 Nota del autor. El dato procede de este mismo
artculo en otro prrafo. Con el fin de evitar tener
que plasmarlo entero, he tomado la cifra y la
introduzco en contexto.
55 Pgina 30.
56 As en El Mundo edicin digital del 27 de Julio de
2009 en la informacin titulada La Comunidad de
Madrid ampla el convenio con las entidades para
estimular las ventas Aguirre advierte de que si no
se vende el stock de casas no habr nuevas
promociones. Slo se han adjudicado 212 y alquilado
otras 23 de las ms de 1.300 viviendas libres El
nuevo acuerdo permite financiaciones del 100% y

acceder a hipotecas a 40 aos. As, ha recordado
que hace un ao, y en funcin de ese primer
acuerdo, se pusieron a disposicin de los madrileos
unas 1.300 viviendas a un precio entre 2.000 y 3.200
euros el metro cuadrado con un mximo computado
por vivienda de cien metros cuadrados. La
presidenta de los madrileos ha recordado que en
este perodo se han vendido 212 de estas viviendas,
y alquilado 23. Es muy poco, ha dicho Aguirre,
para advertir de que mientras exista un stock tan
abultado sin vender va a ser difcil, casi imposible,
que se desarrollen las nuevas promociones y, por
tanto, que se recuperen la actividad y el empleo en
el sector inmobiliario y en el de la construccin:
57 Para ms informacin sobre estos datos invito a
consultar el Informe R.R. Acua y Asociados El
mercado cuenta con viviendas y suelo para los
prximos quince aos en Expansin del 15/09/2009
http://www.expansion.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.html as como la pgina de
Ricardo Vergs Escun, profesor honorario por la
Universidad de Montreal y Catedrtico de Economa
Inmobiliaria www.ricardoverges.com
58 pgina 35.
5 9 Informe monogrfico.El proceso de ajuste del

Mercado
inmobiliario
espaol
http://www.caixacatalunya.com/caixacat/es/ccpublic/
60 (EPA) cita Pgina 35 sobre ndice de Precios de
Consumo
http://www.ine.es/daco/daco43/metoipc06.pdf
6 1 Con el fin de ver la metodologa de clculo de

este
ndice
ve
a
http://www.FOTOCASA.es/Portals/49/Static/Tendencie
6 2
El Mundo 24 de mayo de 2010
6 3 En Encuesta Anual de Estructura Salarial 2008
http://www.ine.es/prensa/np601.pdf
64 En El acceso de los y las jvenes a la vivienda

libre protegida, boletn 25 cuatro trimestre- 2008
http://www.cje.org/C15/C2/OBJOVI%2025%20(Cuar
pgina 33 del documento.
65
En Monetary policy, market excesses and
financial turmoil economics department working

paper number 597, pgina 16 del enlace
http://www.olis.oecd.org/olis/2008doc.nsf/LinkTo/NT
66 Ms informacin sobre la cuanta que los precios

de los pisos han alcando en el Reino Unido tomando
como vara de medir el sueldo medio de un
trabajador varn los hallars en Halifax plc- House
price- Eranings ratio (all houses, all buyers)
Seasonally
adjusted
en
www.lloydsbankinggroup.com/media/excel/regionalaff
67 Para ms informacin al respecto consulta en la
pgina 16 del documento Encuesta Annual de
Estructura
2007
http://www.ine.es/prensa/np568.pdf
6 8 Te animo a que leas, entre otros, el artculo

Mortgage affordability hits 16-year low (La
capacidad de repago de la deudas hipotecarias est
en su momento ms bajo de los ltimos 16 aos)
publicado en el perodico The Guardia el 11 de
diciembre
en
http://www.guardian.co.uk/money/2007/dec/11/lendi
6 9 Este tema lo trata entre otros el artculo Los
embargos de pisos de desbocan por el aumento del
paro y de la morosidad de El Pas del 14 de abril de

2009
en
http://www.elpais.com/articulo/economia/embargos/
as como en La crisis dispara los embargos de casas
hasta
casi
100.000
el
04/04/2010
en
a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684
70
Casos prcticos de los riesgos reales que
conlleva alquilar un piso dentro del marco de baja
proteccin que ofrece la ley los vemos en el
programa No todos los alquileres tienen un final
feliz del programa Callejeros del canal Cuatro
71 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20081215/
espana/jetas-profesionales-pagan-esperan20081215.html
72 Ve la pgina 26 del perodico Expansin de 16 de
septiembre de 2009.
73
Esta tesis la confirma Gusatavo Rossi, cofundador de la empresa Alquiler Seguro el 9 de
junio de 2010 en El Mundo al decir Pregunta Desde
su punto de vista: Cual es el principal problema
para que no salgan al mercado las viviendas que
estan vacias y cerradas?
Respuesta: El principal problema por el que en

nuestro pais hay mas de tres millones de viviendas
cerradas, es la inseguridad por parte de los
propietarios de cobrar sus rentas, los largos
procesos judiciales para resolver conflictos y la falta
de profesionalidad en la gestin del alquiler, hacen
que muchos propietarios prefieran tener la vivienda
cerrada antes de exponerla al mercado.
74 As lo publica el Boletn Oficial del Estado el 24
de
noviembre
de
2009
en
www.boe.es/boe/dias/2009/11/24/pdfs/BOE-A2009-18733.pdf
75 Vase en la Gaceta de los Negocios, pgina 28
del 3 de octubre de 2009.
76
Declaraciones de Carme Chac la entonces
Ministra de Vivienda el 29 de septiembre de 2007 en
El Mundo, pgina 38.
77 Con el fin de ilustrar la situacin real a la cual se
encuentran sometidos los propietarios de los pisos
ante la ineficacia de la ley te animo a leer la noticia
del 14/12/2008 en Noticias de Bilbao Mil vascos

con pisos en alquiler recurren a la justicia cada ao
para echar a los inquilinos El Gobierno central
promueve una reforma legal para agilizar los
procesos de desahucio, que pueden durar hasta un
ao, y hacer ms atractivo el escaso mercado del
alquiler en http://www.noticiasdebilbao.com/?
p=58
78 Tienes piso para alquilar? Dentro de un mes lo
tendrs ms fcil en ABC del 17/12/2009
http://www.abc.es/20091126/economia-empresasinmobiliario/tienes-piso-para-alquilar200911251831.html
79 www.rae.es
80 Para ver qu efectos tiene este proceso en una
zona concreta de Espaa lee la noticia 15.000
jvenes vascos buscan piso a corto plazo, la
demanda ms baja en una dcada. Un estudio del
Gobierno vasco advierte de que la crisis tambin ha
reducido el nmero de ciudadanos que aspiran a
cambiar de vivienda del 27/07/2009 en
http://www.diariovasco.com/20090727/al-diasociedad/jovenes-vascos-buscan-piso20090727.html
8 1
Entre otras formas destacan las subastas
inversas cuyo funcionamiento explica El Mundo del
13/06/2008 en la noticia En el corazn de una
subasta
inversa
de
casas
en
A esta forma puedes sumar las ya conocidas
subastas
en
www.elmundo.es/elmundo/2008/04/01/suvivienda/12
Madrid acoge la segunda subasta de viviendas a la
baja con descuentos de hasta el 45%
este proceso lo explica as mismo El Mundo el
01/04/2008 en la noticia Primera subasta a la baja
de
inmuebles,
en
todo
el
mundo?
8 2 En Zapatero: invertir en vivienda ya no es un

negocio, debemos asumirlo para cambiar el sistema
productivo
en
http://www.expansion.com/2010/07/15/economia/12
8 3 Un muy buen resumen de qu prcticas de
concesin de crditos de esos aos lo encuentras en
el Informe Recarte.
84 Para tener ms informacin sobre este aspecto
te animo a leer el artculo Los salarios han perdido
entre 9 y 20 puntos de poder adquisitivo en la ltima

dcada por la carga de las hipotecas, publicado el
26 de diciembre de 2007 en El Confidencial.
85
Para ver un resumen de lo qu sucedi en
concreto lee el artculo publicado en la Gaceta de
los Negocios el 4 de enero de 2008 en su pgina 17
as Inmobiliaria Colonial el 62%, Fadesa el 34%,
Astroc el 87%, Urbas el 79%, Metrovacesa el
33%, as como el artculo La era del ladrillo toca
techo. La cada en Bolsa de las inmobiliarias
conmociona a un sector que frena su crecimiento
publicado en El Pas, pgina 55 el 29 de abril de
2007.
8 6 El presidente de la Asociacin de Promotores
Inmobiliarios de Madrid (Asprima), Jos Manuel
Galindo, pidi hoy medidas fiscales con efecto
inmediato, pero limitadas en el tiempo para
dinamizar la economa espaola, al considerar que
la crisis afecta a toda la economa, no slo a la
construccin en el peridico digital Neg-ocio del
07/05/2009 pgina 10.
87 Un Hedge Fund (del ingls literalmente fondo de
cobertura) es un vehculo de inversin muy
innovador. Sus caractersticas son: 1.-total opacidad
en sus inversiones; 2.-posibilidad de alquilar lo que

no se tiene, venderlo y recomprarlo. Mediante esta
forma se gana dinero de activos cuyos precios se
creen van a bajar; 3.-formas de inversin muy
creativas que, compraradas con las existentes hasta
ahora, son vistas como muy agresivas; 4.-pueden
estar relacionados con instituciones financieras
(bancos y aseguradoras o fondos de inversin
soberanos), pero no necesariamente. En caso de
que este hedge fund est dentro de la estructura de
un banco hablaremos de Prop Trading Desk (grupo
propio de compraventa).
88
Un clarsimo ejemplo de esta poltica es la
entrevista que concedi a la BBC en junio de 2007 la
entonces Ministra de Vivienda Carme Chac y que
se puede consultar en www.youtube.com bajo el
nombre El miedo del mercado inmobiliario
espaol. Como vers la Ministra slo estaba
dispuesta a leer una declaracin genrica sobre la
situacin del sector inmobiliario espaol. Cuando el
entrevistador le plantea una cuestin muy concreta
que se sale de lo que ella est dispuesta a
contester, decide echar a los reporteros de la BBC
de su despacho.
89
El Pas recogi esta situacin en la noticia del 1
de agosto de 2008 Los vendedores de pisos

cuelgan el cartel de rebajas El 27,6% de los de
Barcelona y el 27% de los de Madrid reducen el
importe solicitado en el ltimo trimestre.
9 0 Consumer Eroski recoge esta realidad en sus

pginas el 24 de octubre de 2007 en la noticia El
45,4% de la renta familiar se destina ya al pago de
la
vivienda
en
www.consumer.es/web/es/vivienda/2007/10/24/1710
as como en la noticia La economa espaola en
conjunto se resentir tras el living la vida loca del
ladrillo en Cotizalia de 7 de junio de 2007
http://www.cotizalia.com/cache/2007/06/07/16_econ
91 Esta realidad la analiza El Mundo el 16 de agosto
de 2007 en la baja la rbrica Comprar una vivienda
para luego alquilarla no es rentable en Espaa. Un
estudio dice que es preciso alquilar una casa 35
aos para que comprarla sea rentable en
9 2 As la opinin del banco alemn Commerzbank

quien augura una fuerte ralentizacin segn la
noticia recogida el 8 de agosto de 2007
www.cotizalia.com/cache/2007/08/08/30_espana_pag
Morgan Stanley quien augura recesin para Espaa

en 2009 si los tipos de inters superan el 5%
www.cotizalia.com/cache/2007/05/17/30_morgan_sta
del 17/05/2008;
Credit Suisse quien ve a Espaa al borde de la

recesin
www.cotizalia.com/cache/2007/06/14/59_credit_suiss
o Deutsche Bank quien prev que el precio de la
vivienda en Espaa caiga en 2008 entre un 2 y un
8% en su informe titulado (Casi) todo lo que quiso
saber sobre el sector inmobiliario en Espaa, alerta
de que el descenso del precio de los inmuebles
puede generar ansiedad en el mercado y acelerar
el
proceso
de
ajuste
econmico
en
www.adn.es/dinero/vivienda/20071029/NWS-2620Deutsche-Bank-vivienda-precio-caiga.html
9 3 Entre otras muchos animo a leer el artcuclo
Wenn die Hypothek zur Last wird (Cuando la
hipoteca se convierte en un fardo) del diario
econmico alemn Handelsblatt del 04 de
septiembre de 2007 pgina 26.
9 4 La Vanguardia pgina 55 del 11/09/2007 Las
inmobiliarias se ponen serias. Las firmas cotizadas
venden hasta el 70% menos de viviendas por el

parn del mercado.
95
Los espaoles nos hemos hipotecado con
cabeza, esa es la gran mayora de gente, aunque
seguro que hay casos puntuales de gente que se
est teniendo que apretar ms de lo que esperaba
el cinturn, Chacn cree que el aumento del precio
de las hipotecas puede haber tocado techo en
Cinco Das en:
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Chacon
cree-aumento-precio-hipotecas-puede-habertocado-techo/20070903cdscdseco_2/cdseco/
9 6 Este acontecimiento lo recogi El Pas en su

edicin digital al referirse al encuentro ...y as lo
han explicado al Gobierno (se reunieron con el
director de la Oficina Econmica de La Moncloa,
David Taguas) y a la oposicin (encuentro con
Mariano
Rajoy)
http://www.elpais.com/articulo/economia/inmobiliaria
97 Este proceso lo recoge muy bien el diario Cinco
Das el 05 de septiembre de 2007:
http://www.cincodias.com/articulo/economia/cambio
El cambio de ciclo agita a las agencias

inmobiliarias No hay datos globales y las empresas
prefieren hablar de ajustes al mercado y no de
cierres, pero los elevados precios y la disminucin
en el ritmo y volumen de ventas empieza a poner a
algunas agencias inmobiliarias ante un escenario
menos favorable y en algunos aprietos. Los
compradores, ante los elevados precios, con la
evolucin al alza del Eurbor muy presente y
expectantes en medio de un runrn de posibles
bajadas de precios, se lo piensan ms. Los tiempos
de venta se amplan y detrs de los escaparates de
las
inmobiliarias
quedan
tambin
muchos
particulares que hicieron clculos optimistas con la
venta de su vivienda y que tienen que hacer frente a
situaciones con las que no contaban. El Pas se
hace eco de sucesos que van en la misma direccin
el 30 de agosto de 2007:
Fincas Corral cierra la mitad de sus oficinas como

ajuste al sector inmobiliario La empresa pasa de
350 a unas 180 sedes.- Justifica que los cierres se
deben a la cada de las ventas en
http://www.elpais.com/articulo/economia/Fincas/Cor
9 8 As el forero Piolincordoba 22/10/2007 (13:01)
Listillos: con que esto se hunde... no?. Ya estn
aqu los que van a hacer los grandes negocios por el

miedo de la gente, gracias entre otras cosas, a
foros como este. Seguid transmitiendo miedo da
igual, el ladrillo es y ser lo que todos saben lo que
es:
El
activo
que
da
estabilidad
(independientemente a las fluctuaciones). Ahora
estamos en la zona baja y con miedo `pero la
historia es larga y no escribe en una maana.; Pau
Higueras Pubill dijo el da 04/01/2007 en
http://www.aedru.org/forophorum/read.php?5095,252578
TENGO 48 AOS Y JAMS HE VISTO DESCENDER EL
PRECIO DE LA VIVIENDA, SIEMPRE HA SIDO UNA
SEGURA Y RENTABLE INVERSION, Y CUANDO DIGO
SIEMPRE ME REFIERO A LO QUE CONOZCO DESDE HACE
MS DE 30 AOS COMO PROFANO Y AHORA COMO
PROFESIONAL. AS MISMO SIEMPRE, TAMBIEN HE OIDO
HABLAR DE CRISIS, Y QUE LOS PRECIOS TIENE QUE
BAJAR ETC, ETC, ETC,... Y SINCERAMENTE NO LO HE
VISTO NUNCA. FLACO FAVOR ES.A. HACIENDO ES.A.
ASOCIACIONES.A.LA GENTE QUE QUIERE COMPRAR
VIVIENDA, YA QUE CUANDO SE DEN CUENTA DE QUE LA
REALIDAD ES LA QUE ES, LA VIVIENDA LES VA A COS.A.
UN
INCREMENTO
DE
PRECIO
DIRECTAMENTE
PROPORCIONAL AL TIEMPO QUE HAYAN TARDADO EN
DARSE CUENTA DE LA REALIDAD IMPLACABLE QUE NOS
DICE QUE EL MERCADO INMOBILIARIO SIEMPRE SE HA
MOVIDO AL ALZA, MS O MENOS IMPORTANTE DICHA

ALZA, PERO JAMS.A.LA BAJA; TENGO QUE DECIR AS
MISMO QUE SI CREO Y HE VISTO Y COMPROBADO EN
LA DESACELERACION DEL MERCADO AL ALZA PERO,
SEORES COMPRADORES, NO FRENEN UNA COMPRA POR
EL HECHO DE QUE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA
BAJARN: ESTN PERDIENDO DINERO!
9 9 El 19/09/07 en El Mundo Sale al paso de las

crticas por electoralismo Chacn asegura que las
ayudas econmicas para los jvenes no encarecern
los
alquileres
100 Se cierra la brecha entre alquiler y compra El

arrendamiento adquiere ms ventajas ante la
imparable subida de las hipotecas y la menor
revalorizacin
de
las
viviendas
en
http://www.elpais.com/articulo/economia/cierra/brec
101
El parn inmobiliario ahoga el principal
impuesto de las Comunidades Autnomas en
Expansn
del
24/09/2007
en
http://www.expansion.com/2007/09/24/economiapolitica/economia/1038943.html
102 El Pas, domingo 7 de octubre de 2007 , pgina
57, La deuda del ladrillo supera el billn de euros.
La suma de lo que deben familias, inmobiliarias y

constructoras iguala al PIB. El cierre de la Llanera
desata la preocupacin. Un tercio del crdito a las
empresas va a la inmobiliarias. El PIB es el
Producto Interior Bruto que es la suma del valor de
los bienes y servicios producidos en un pas
concreto.
103
El 25/10/2007 en la revista electrnica
www.cotizalia.com Ministerio de Vivienda e
inmobiliarias presionan a la banca para que no les
cierre el grifo del crdito . La Ministra Carme
Chacn, insisti en manifestar su deseo de que los
bancos mantengan su apoyo a las inmobiliarias, al
igual que los promotores, que exigieron que no les
restrinjan el acceso a la financiacin y les den
margen para adaptarse a los nuevos tiempos.
Chacn, durante su intervencin, dijo que no debera
restringirse el crdito a quienes afrontan su
actividad con un nivel razonable de riesgo, en
contra de quien se lo jug todo a la carta de la
especulacin (...) ahora lo paga con dificultades e
incluso
con
quiebras
en
www.cotizalia.com/cache/2007/10/25/68_ministerio_
104 Ver Cinco Das pgina 11 del 12/11/2007 ndice
FOTOCASA.es informa El precio de la vivienda se
estabiliza en agosto con una leve subida del 0,2%.

105
El Pas, pgina 22 del 24/11/2007, Tremon
tiene una deuda del 466% de su patrimonio as
como en El Ibex se desploma por el derrumbe del
sector inmobiliario y constructor La Bolsa espaola
ha vivido hoy los estragos provocados por el efecto
domin del derrumbe de Astroc y para el que su
presidente, Enrique Bauelos, sigue sin tener
explicacin aunque reconoce que la accin pueda
estar sobrevalorada. El Ibex ceda al cierre un
2,73% arrastrado por las fuertes cadas que durante
todo el da han pesado sobre las cotizadas del
ladrillo, y perda el nivel de los 14.600 puntos en la
segunda mayor cada del ao. Las prdidas son
generalizadas en todo el sector inmobiliario y
constructor, adems de en la banca, en Cinco Das
del 24/04/2007 en:
www.cincodias.com/articulo/empresas/Ibexdesploma-derrumbe-sector
-inmobiliarioconstructor/20070424cdscdsemp_4/cdsemp/
106 El Pas, pgina 30 del 25/11/2007.
107
El Pas el 7 de diciembre de 2007 Sube a seis
meses el plazo medio para vender un piso Las

inmobiliarias instan a aprovechar el mayor tiempo
de espera para mejorar las condiciones de la
operacin
en
www.elpais.com/articulo/economia/Sube/meses/plazo
Expansion del 13/12/2007 La venta de viviendas cae
un
40%
en
cinco
meses
en
www.expansion.com/edicion/exp/empresas/inmobiliar
108 Expansin 11/12/07 La banca espaola califica

d e externa
y
extraa
la
crisis
en
http://www.expansion.com/2007/12/11/empresas/ba
Huge ECB cash injection dwarfs BoE auction el
19/12/2007 en el perdioco ingls The daily
Telegraph en:
http://www.telegraph.co.uk/finance/newsbysector/ba
ECB-cash-injection-dwarfs-BoE-auction.html
Expansin Pg. 23 del 12/11/2007 Popular retrasa
una emisin de cedulas hipotecarias por 2.000
millones. Las cajas de ahorros paralizan su gran
proyecto de financiacin en EEUU. Ahorro y
Titulizacion suspende una emisin de 2.000 millones
de dlares en bonos de 17 cajas de ahorros, que
prevea lanzar en EEUU a finales de mes. Retrasa la
operacin por los altos precios que piden los

inversores.
109 MAFO toca arrebato: inspecciones masivas a

bancos y cajas en 2008 por su riesgo inmobiliario
del
12/12/2007
www.cotizalia.com/cache/2007/12/12/77_rebato_insp
110 El Pas el 02 de enero de 2008 nos dice La

subida del precio de la vivienda se desacelera hasta
el 5,1% en 2007 en las capitales de provincia San
Sebastin adelanta a Madrid como segunda ciudad
ms cara de Espaa con 4.061 euros el metro,
segn los datos de la sociedad de tasacin en
http://www.elpais.com/articulo/economia/subida/pre
111 EL CONSEJO DE MINISTROS APROBAR EL VIERNES
LAS MODIFICACIONES DEL PLAN
El Gobierno incorpora el alquiler con

opcin a compra de pisos en el Plan Estatal
de Vivienda.
Esta medida ya existe en comunidades
autnomas como Madrid, Valencia o
Andaluca.
El 09/01/2008 en El Mundo.
EL METRO CUADRADO SUBIR DE 728 A 760

EUROS. Facua acusa a Chacn de ceder ante los
promotores al subir el mdulo de VPO
El 10/01/2008 en Cotizalia.
EN EXCLUSIVA Moncloa tratar de impedir por

todos los medios que ninguna gran inmobiliaria
suspenda
pagos
antes
del
9-M:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/01/10/20_mon
El ICO lanza una Lnea de Avales destinada a la
promocin de vivienda protegida por importe de
3.000
millones:
http://www.ico.es/web/contenidos/4634/index?
abre=3971
112
Zapatero pide unas gotas patriotismo a
quienes crean alarmismo en economa Crear
alarmismo
injustificado
puede
daar
las
expectativas y es lo menos patritico que conozco,
seal Zapatero en su intervencin en un desayuno
organizado por Nueva Economa Frum, en el que
tambin pidi prudencia y sensatez a la hora de
analizar
la
economa
el
09/01/2008
http://actualidad.orange.es/noticias/n_226394_print.h
Muy atinado comenta el forista de El Confidencial
pisitfilos creditfagos el 01/2008 (12:10):
SE ANUNCIA EL DESENLACE DE LA COMEDIA.
Importantsims jornadas las que estamos viviendo.
Anteayer era el Presidente del Gobierno de Espaa
el que, implcitamente, oficializaba el crash
econmico dndonos nimos (el pesimismo es
malo) y prohibindonos hablar de lo mal que estn
las expectativas, apelando al patriotismo. Ayer, en
el Congreso de los Diputados, le toc la misma
faena al Vicepresidente Econmico del Gobierno de
Espaa. Sin embargo, ste fue ms preciso, aunque
siempre en clave de La Comedia y dentro de su lnea
elptica habitual:
1.- Proclam por omisin el ocaso del ciclo
estructural, razn por la cual, en primer lugar, es
intil adoptar en caliente medidas no estructurales
o de choque (la caracterstica principal de las
situaciones de crisis estructural es la ineficacia de
las medidas coyunturales), adems de que los
vaivenes del ciclo corto ya se administran
suficientemente por el Banco Central Europeo; y, en

segundo lugar, anuncio las medidas estructurales
para despus de las elecciones (ya gestionaremos
la crisis, dijo), o sea, cuando ya no importe la
prdida de votos que este tipo de medidas
impopulares siempre conlleva.
2.- Como en tantas otras ocasiones, aunque esta
vez muy categricamente, reiter lo administrable
que va a ser el trago amargo del crash inmobiliario y
la recesin, corroborando dos extremos ya
conocidos por los inciados:
a) el impacto directo del crash es relativamente
limitado, toda vez que, dijo literalmente, slo el
24% de las familias espaolas estn hipotecadas y,
de ese porcentaje, menos del 10% tienen que
apretarse realmente el cinturn para afrontar el
pago de su vivienda; y
b) tenemos mrgenes de maniobra suficientes por
tres circunstancias:
- no importa que el gasto pblico se expanda para
compensar la cada del consumo y la inversin,
porque tenemos supervit presupuestario;
- no importa que repunte el desempleo, porque

hemos sido bastante buenos crendolo ltimamente
(tres millones de nuevos empleos creados en la
legislatura); y
- no importa el estrs para las entidades de crdito,
porque la situacin de partida es de fortaleza del
sistema financiero.
Resumiendo:
-la crisis que importa no es la coyuntural exgena
sino la estructural espaola y se afrontar
despus de las elecciones;
- la situacin es adinistrable porque la mayora de
los hogares compraron sus viviendas barato o
baratsimo y hay mrgenes de maniobra
macroeconmicos suficientes.
En un pas normal, hoy debera estar todo el mundo
hablando de la crisis estructural de la economa
espaola y de cunto valen de verdad los pisitos.
Dnde hay ms pereza y cobarda, en el mando o
en la tropa?. Gracias por leerme.
113 El Pas el 6 de enero de 2008, pgina 24 en La
crisis que el Gobierno menospreci. La falta de

financiacin golpea en la construccin, el flanco
dbil de la economa, El Correo el 30/03/2008: A
pesar del riesgo de agravar el frenazo de la compra
de viviendas, el sector reconoce que los precios
bajarn an ms en los prximos aos, un mensaje
que le sirve para pedir ayuda al Gobierno en
http://www.elcorreo.com/vizcaya/20080330/economi
inmobiliaria-20080330.html
114
El 16/01/2008 en Canarias 7 La crisis
inmobiliaria deja a los promotores colgados con un
milln de pisos a la venta en Espaa:
http://www.canarias7.es/articulo.cfm?Id=80603
115 Ver la noticia publicada en El Mundo el 18 de

enero de 2008 COMPRAR Y VENDER EN TIEMPOS DE
CRISIS Doctor, mi piso no se vende Si pone su casa
a la venta sepa que, con toda seguridad, tendr que
rebajar el precio entre un 5% y un 10%: en
http://www.juandemariana.org/repercusion/2072/est
Muy al caso de esta noticia est el comentario del
forero de El Confidencial NuNCA BAJAN del
19/02/2008 (16:45) Hay que saber leer la noticia y
sta, una vez leda bien, es una noticia inmejorable
que demuestra que lo peor ha pasado ya y que
ahora es buen momento para comprar (eso s,

siempre en zonas que vayan parriba). Como
prueba de que ahora es un buen momento para
comprar, Metrovacesa est ofreciendo descuentos,
por ser ao bisiesto, del 20% en varias promociones
nuevas. Pero slo hasta el 29 de febrero. Despus,
volvern a subir el precio de todo aquello que no
hayan vendido y ya no lo bajarn nunca ms. Al
contrario, lo subirn vertiginosamente.
116 As el Heraldo de Aragn el 20/01/2008 La

mitad de los solicitantes de vivienda protegida la
rechazan cuando les toca . La DGA estudia
modificar la legislacin para evitar que esto retrase
el proceso de adjudicacin hasta ao y medio. Una
de las medidas que se plantean es penalizar a los
aspirantes en la primera renuncia y no en la
segunda
en
http://www.heraldo.es/index.php/mod.noticias/mem.
117 El Pas, el 02/05/2008 pgina 24: No hay una
alternativa rpida al ladrillo en entrevista a Candido
Mndez de UGT y Jos Maria Fidalgo de CCOO.
118 El Saln Inmobiliario de Madrid se presenta con
un 20% menos de pisos. Los promotores preparan
ofertas impactantes para reactivar un sector en
crisis, 12/03/2008 El Pas, pgina 29: Descuentos

hasta de 50.000 Euros para quien compre un piso.
El Saln Inmobiliario de Madrid abre sus puertas en
un clima de pesimismo en ABC 09/04/2008, pgina
41, El mercado de la vivienda tardara dos aos en
normalizarse, segn el sector.
119
Expansin, 9 de abril de 2008, pgina 6
gracias a los incrementos introducidos por las
Comunidades Autnomas en el precio del mdulo,
nos permite ganar ms dinero con la vivienda
protegida que con la libre la noticia aade Estos
incrementos ascienden a un 30% de media. Gracias
a estas medidas, Martinsa Fadesa se lanzar a la
promocin de vivienda de proteccin oficial en
detrimento de la vivienda libre.
120 El Mundo publica el 22 de enero de 2008 la
siguiente noticia LA FEMP
Federacin Espaola de Municipios y Provincias Y EL G-14
SUSCRIBEN UNA DECLARACIN DE INTENCIONES Los
ayuntamientos impulsarn unas 200.000 viviendas

de Proteccin Oficial anuales para atender a la
demanda Buscan facilitar el acceso a la vivienda y
garantizar la actividad en el sector inmobiliario
Pedro Castro: La crisis del sector puede empezar a
ver la luz al final del tnel El convenio busca el
primer eslabn hacia un gran acuerdo nacional.

121
Observatorio de Coyuntura Econmica del
Instituto Juan de Mariana LOS ALQUILERES SUBIRN
MS QUE LOS PRECIOS DE VENTA
Un estudio afirma que la vivienda en

Espaa est sobrevalorada en un 40%
El ratio entre el precio de venta y el de
alquiler revela la magnitud de la burbuja
Los precios de venta pueden contraerse,
pero los alquileres subirn
El informe concluye que es necesario
poner ms suelo en el mercado
http://www.juandemariana.org/repercusion/2072/est
122 Nozar, Richard Ellis y Jones Lang se caen del

cartel del Saln Inmobiliario de Madrid el
08/02/2008
en:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/08/90_noza
El forero NuNCA BAJAN dir el 08/02/2008 (10:44)
en El Confidencial: Yo creo que el motivo por el que
no acuden las promotoras es otro: ahora que ya ha
pasado lo peor es un buen momento para

comprar, as que probablemente tengan ya todo
vendido incluso antes de estar sobre plano. Siendo
as para qu acudir a una feria? Yo mismo por
ejemplo tengo varios pisos por los que ya me dan
un 10% ms (a pesar de la tacaera del Gobierno
que este ao slo ha subido los pisos un 5%).
123 Seis bancos y cajas dan la espalda a Hbitat y
la empresa admite que esta al borde de la
suspensin de pagos. El presidente de la firma
declara que la intransigencia de estas entidades
puede destruir el presente y el futuro de la sexta
inmobiliaria del Pas: El Pas el 23/02/2008 pgina
39; Colonial admite que puede quebrar si no logra
vender activos: El Pas 29/11/2008, pgina 27.
124 Colonial cada Libre. El Valor cae el 13,3% en
su vuelta a la bolsa y pasa factura al IBEX, que
pierde el 15.000. El desplome en tres das es del
46,03%, La Gaceta de los Negocios del 4 de enero
de 2008.
125 Sobran ms de un milln de pisos en Espaa
La consultora que ha realizado el estudio propone
grandes rebajas inmobiliarias El informe,
elaborado por la consultora Forcadell y la Universitat
de Barcelona (UB), y presentado este mircoles en

Barcelona por el experto y profesor de la UB
Gonzalo Bernardos, constata que prcticamente
nadie vende nada y destaca que en Espaa no
faltan viviendas, sino que sobrarn hasta un
milln a finales de este ao en la Cadena Ser el
29/05/2008
en
www.cadenaser.com/economia/articulo/informepreve-sobraran-millonviviendas/csrcsrpor/20080529csrcsreco_1/Tes
126
El Pas, edicin en ingls del 29/03/2008,
pgina 2 Safe as Houses The downturn in the
property market will hit jobs, but shouldnt be
combated with tax breaks. It is precisely those
kinds of policies that have contributed to the bubble
of the last decade which is now bursting. Real
estate companies, builders and property developers
have enjoyed a long and prosperous period during
which they have benefited from a spectacular
overvaluation of their shares and from cheap money.
The rules of the market demand that they pay for
the mistakes they have made. Tax payers are not to
blame for the fact that during the boom years some
companies failed to put money asde for the lean
times
127
As el 17/02/2008 en Terra Noticias Los
dueos de pisos usados rebajan su precio hasta un
20 por ciento por la crisis inmobiliaria Hay quien
habla de crisis inmobiliaria, otros dicen que la
burbuja ha estallado, y tambin los hay que
prefieren denominarlo enfriamiento o ralentizacin
del mercado. Se le llame como se le llame, la
cuestin es que el tiempo de bonanza especulativa
ha terminado y cada vez es ms difcil vender un
piso en Vitoria. De manera machacona y peridica
surgen estadsticas que confirman esta tendencia,
aunque los que mejor conocen la magnitud del
fenmeno son quienes lo sufren en sus carnes. Es
decir, los propietarios que ponen un piso de segunda
mano a la venta. Ahora, la falta de compradores
hace que deban rebajar sus pretensiones
econmicas y abaratar el precio hasta un 20 por
ciento.
http://noticias.terra.es/2008/local/0217/actualidad/lo
duenos-de-pisos-usados-rebajan-su-precio-hastaun-20-por-ciento-por-la-crisis-inmobiliaria.aspx
128
El Mundo, Mercados el 30/03/2008, El
agujero negro de 300.000 millones que amenaza
el futuro de la banca Las promotoras deben a las
entidades financieras una cantidad prxima al 30%
del PIB. El BBVA avisa de que los bancos pueden

convertirse en los dueos de las inmobiliarias
129 El Economista del 9 de abril de 2008 en su
pgina 12 nos dir: (Martinsa Fadesa) Se plantea
transformar las viviendas libres que no venda en
casas que reciban ayudas pblicas. El forero Emilio
dir muy acertadamente sobre esta poltica el
02/11/2007 (17:42) No s si entend bien la noticia,
la repas y no me aclaro; si puede alguien
explicrmela se lo agradezco. No s si se refiere a
que los pisos nuevos que llevan en stock ms de un
ao, ya se pueden considerar de segunda mano y
venderlos como tales para poder acogerse a la
subvencin. Si interpreto bien, subvencionamos al
promotor y toda la cadena, bancos incluidos, con el
dinero de todos para el que quiera comprar o vender
tenga ms facilidades. El prudente, el ahorrador, el
que no se meti a comprar pisos sobrevalorados es
el que sale jodido porque subvenciona a los
estafadores que pedan por un piso bastante ms
que su valor y a los imprudentes que apuntaron a la
estpida moda de ser propietarios cueste lo que
cueste. Pues no es justo...
130 La vivienda vacacional tarda casi el triple en
venderse que en 2005, segn Promotur del
10/04/2008
en
http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/10/37_vivie
131
As, El Mundo el 18 de abril de 2008 POR
PRIMERA VEZ EN ONCE AOS El precio medio de la
vivienda sube un 4% en un ao, por debajo del IPC.
La vivienda libre sube 3,8% y la protegida un 7,8%,
segn el Ministerio de Viviviend. En Madrid (0,1%)
los precios estn paralizados; Asturias (7,4%)
donde ms suben San Sebastin (4.074 ), el metro
cuadrado ms caro; Elda, el ms barato (1.083 ).
Ante este anuncio las reacciones de los foreros del
internet no se hace esperar (las dos recogidas
fueron publicadas en El Confidencial): NuNCA
BAJAN 21/01/2008 (16:18) No ven cmo siempre
es mejor el negocio inmobiliario? Miren cmo estn
las bolsas hoy, qu desasosiego e intranquilidad
provocan; sin embargo el Gobierno me dijo la
semana pasada que mis pisitos ya valen un 5%
ms. Han sido un poco rcanos es verdad pero
bueno, dentro de poco seguro que vuelven a
revalorizarse un 15 o 20% annual. El forero Emilio
nos dir el 18/04/2008 (18:42) Los precios de los
inmuebles bajaron mucho ms, pero Bancos, G-14 y
gobierno estn interesados en falsear la realidad
para que no se produzca una mayor desaceleracin.

Si se reconoce lo que bajaron los pisos, muchos
dejaran de pagar la hipoteca, pues su monto es
superior en un 15-20%, con tendencia a ir a ms,
del precio actual en el mercado. Si se reconoce
oficialmente se producira una situacin parecida a
la de las hipotecas subprime en EE.UU (hipotecas
cuoys tomadores son de baja calidad); los Bancos
tendran que embargar pisos y se convertiran en
inmobiliarias por el procedimiento de subasta.
Sospecho que hay una conjura de los implicados en
el ladrillo y gobierno para desinflar la burbuja poco a
poco, evitando un grave problema econmico para
ellos y para el pas.
132 Ver pgina 32 de El Pas de 27/04/2008 Los
precios caen ms de lo que nos dicen. Los expertos
creen que las estadsticas oficiales infravaloran las
bajadas en la vivienda
133
El forero pisitfilos creditfagos en El
Confidencial el 09/01/2008 (12:07) apunta que:
La gente no es tonta. Hasta los ms modestos,
intelectualmente hablando, saban y saben que no
vivimos en el mejor de los mundos posible y que los
problemas no son pasajeros; todo el mundo saba y
sabe que los precios de las viviendas son una

barbaridad, que el endeudamiento de la juventud es
una barbaridad, que la inmigracin indiscriminada es
una barbaridad, que el expansionismo de las
administraciones pblicas regionales es una
barbaridad, que la precariedad en el empleo es una
barbaridad, etc. TODOS SABAMOS Y SABEMOS QUE
LOS PROBLEMAS SON ESTRUCTURALES y que ha
comenzado la purga tras la orga... que somos
zombies al amanecer. Lo que hace que esta noticia
sea importantsima es que pone de manifiesto un
cambio en la liturgia de la palabra, anticipando la
oficializacin de la entrada en RECESIN-2008 y la
llegada de la fase de botella medio vaca, dentro del
proceso de crash, que no tiene porqu durar ms
all de 2010. Vean cmo ya no se habla de
profetismo apocalptico: no tiene sentido
denunciar profetas cuando se est viviendo el
cumplimiento de lo previsto.
Ahora, La Comedia pasa a versar sobre la etiologa
de la malsima situacin que comienza a
reconocerse.
134 The daily Telegraph el 04/04/2008, pgina B7
Foreign banks flee Spanish property debt.
International Banks are scrambling to sell their
holdings of Spanish mortgage debt at a steep

discount, fearing that the country may be sliding
into the worst economic downturn in its modern
history.
135 Miguel Martn, el Presidente de la Asociacin

espaola de Banca el 12/02/2008 Los bancos
espaoles, al contrario que muchos de sus
homlogos americanos y europeos, no estn
contaminados por las hipotecas subprime en la
noticia Miguel Martn (AEB) responde a las crticas
extranjeras al sistema financiero espaol
http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/12/43_migu
136
En Cotizalia el 24/04/2008 La oferta de
viviendas en alquiler aument en alquiler un 53% en
el
primer
trimestre,
segn
fotocasa.es
http://www.cotizalia.com/cache/2008/04/24/70_ofert
137 MERCADO INMOBILIARIO
El alquiler baja una media del 8% en
2008.
Es la primera rebaja en los ltimos diez
aos. El parn de ventas ha obligado a las
promotoras a poner ms viviendas en
arrendamiento. La oferta ha subido en unos

300.000 pisos.
A falta de estadsticas del ministerio (la
ms actual es de 2006 y no est
desglosada), los datos que manejan el
Consejo
General
de
Colegios
de
Administradores
de
la
Propiedad
Inmobiliaria, el Consejo de la Juventud de
Espaa y los intermediarios Enalquiler,
Idealista y FOTOCASA constatan que en
2008 comenzaronlas rebajas.
Segn los intermediarios, la cada media
se situ entre el 7% y el 8%. Aunque eso
no quiere decir que matemticamente
bajara el precio en todas las provincias.
http://www.publico.es/dinero/207699/alquiler/baja/m
138 El Pas, pgina 26 el 06/04/2008 La burbuja
inmobiliaria hace que Espaa sea ms vulnerable a
la crisis.
139 Expansin del 09/04/2008 pgina 33: Zapatero
vuelve a negar la crisis y avanza medidas de gasto
frente a la desaceleracin. El Presidente en

funciones considera que Espaa esta hoy ms
preparada que en 2004 para hacer frente a la
desaceleracin, que, a su juicio, ser transitoria.
140 El Mundo, pgina 4 de economa el 08/04/2008
Hemos subido mucho los pisos y hemos echado a
la demanda. El Vicepresidente de Parquesol rompe
con el discurso oficial en SIMA, admite la
responsabilidad del sector en la crisis y calcula que
los precios caern un 15%.
141
El 14 de abril de 2008 en el Mundo en LOS

PRECIOS HAN BAJADO, EN ALGUNOS CASOS, HAS.A.UN
30% UCI: Para aquellos que tengan disposicin para
comprar (casa), ahora es buen momento Su

presidente, Juan Carlos Sandoval, dice que ya se
estn aplicando grandes rebajas Hay un parque
brutal de pisos que no est colocado y los
vendedores
son
conscientes
142
En Galicia la Xunta pasa a regalar 18.000
euros por cada piso a los constructores LUZ VERDE A
LA COMPATIBILIDAD DE DOS SUBVENCIONES La Xunta
dar ayudas de hasta 18.000 euros a pisos que
lleven vacos un ao y se alquilen 6.000 euros por
arrendar la vivienda y otros 12.000 por la realizacin

de obras Tambin crear reas de Renovacin
Urbana (ARU) para recuperar tejidos urbanos
143 El Economista el 7 de mayo de 2008, EN ABRIL
LAS ENTIDADES ENDURECIERON MS AN SUS
CONDICIONES. Un informe revela que los bancos y
las cajas han endurecido la concesin de hipotecas

El endurecimiento de los criterios para dar hipotecas
a las familias se agudiz en abril: en
http://www.eleconomista.es/mercadoscotizaciones/noticias/522758/05/08/La-bancaendurecio-condiciones-de-concesion-hipotecasdurante-el-mes-de-abril.html; Los bancos rechazan
seis de cada diez nuevas hipotecas en Expansin el
13/05/2008
http://www.expansion.com/edicion/exp/mercados/es
144
As el perodico Pblico del 28/05/2008 La
compraventa de viviendas cay el 38,5% en marzo.
Slo se registraron 46.074 operaciones de
compradneta, un 38,5% menos, segn los datos
publicados
por
el
INE
en
http://www.publico.es/119423/compraventa/Vivienda
145
En la noticia El CNI sigue cerca a Caja
Murcia a instancias de Diego de Ramn y por

seguridad nacional en Murcia Confidencial del
14/02/2007
http://murciaconfidencial.blogspot.com/2007/02/elcni-sigue-de-cerca-caja-murcia.html; un comentario
muy acertado lo hace en El Confidencial el forero
pisitfilos creditfagos el 18/02/2008 (13:48) No
debemos confundir:
el patrimonio de las empresas promotoras, en al
inmensa mayora de los casos, sociedades de
responsabilidad
limitada
infracapitalizadas
(cuntas sociedades con 3.000, euros de capital
han recibido prstamos multimillonarios durante la
orga?)
el patrimonio personal de los socios de dichas
empresas, el cual se encuantra a buen recaudo,
normalmente, en los liechtensteins. Ahora, lo que
se est dilucidando es la culpa en la liquidacin de
las empresas. No les falta razn a estos USUREROS
cuando dicen que los netos patrimoniales de las
empresas promotoras son parte del stock de capital
que tiene el pas. Ellos slo responden con sus
nfimas aportaciones. Estn anunciando que los
acreedores se van a quedar sin cobrar... y que la
culpa no es de ellos sino de El Sistema (como
llama el Sr. Botn al proceso de creacin de dinero

bancario).
Como
ya
no
queris
seguir
refinanciando... tomada, ah tenis las empresas.
Hay que decir que los propios pisitos tambin
forman parte del stock de capital colectivo. No se
entiende porqu nos ha dado por pujar para
quedrnoslos. Es como si se organizaran subastas
de trozos de las carteras nacionales.
La caradura de los promotores de Murcia no es sino
una faceta ms de la estupidez de toda burbuja
inmobiliaria. Nos estn diciendo que fue El Sistema
el que cre el negocio y, ahora, es El Sistema el que
lo est cerrando. A mi me parece hasta razonable
dentro de la lgica hipcrita y cnica de la cueva de
Al Bab en la que se ha convertido La Comedia.
Finalmente, ya est pasando que entidades de
ahorro sin nimo de lucro estn prestando a
empresas muertas, a sabiendas. De lo que se
quejan algunos murcianos es que no son ellos los
agraciados. Murcia se configura como un campo de
batalla
en
los
prximos
meses.
Habr
encarcelamientos.
146
El 30/04/2008 en la noticia Las familias ya
pueden ampliar el plazo de la hipoteca de forma
gratuita
en
http://www.diariosur.es/20080430/economia/familias
pueden-ampliar-plazo-20080430.html
Muy al cuento de esta noticia viene el comentario
de NuNCA BAJAN 26/02/2008: Que quede claro
que yo soy contrario a todo este tipo de ayudas
estatales. Lo que tienen que hacer los que se vean
en dificultades es vender el pisito y disfrutar de la
merecida revalorizacin. Al fin y al cabo no
pensaban ellos, como yo, cuando compraban que si
vienen mal dadas vendo el piso y ya est? Yo creo
que es una excelente noticia sobre todo por la
realidad que anticipa: lo que ha querido decir Solbes
con esta medida es que a partir del 9 de marzo el
Gobierno volver a subir los pisos a ritmos del 15
o 20% anual. Por ello, podremos ampliar no slo el
plazo sino, sobretodo, el importe. Adems se
permitirn endeudamientos muy por encima de los
valores de tasacin al estar asegurada la
revalorizacin del pisito. Por fin mis hijos, nueras,
yernos y dems a quien convenc en su momento de
endeudarse para conseguir sus propios pisitos
podrn volver a gastar como merecen y dejarn de
veranear a mi costa.
147
Los promotores piden a Solbes menos
discursitos y le acusan de ver el problema con

frivolidad en El Confidencial de 09/05/2009:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/09/66_prom
148 DAS 24 Y 25 DE MAYO EN LOS RECINTOS
FERIALES DE LA CASA DE CAMPO Madrid acoge la
segunda subasta de viviendas a la baja con
descuentos de hasta el 45%. 20 expositores
sacarn a la puja ms de 200 casas nuevas
repartidas por toda Espaa. En la primera edicin
celebrada se vendieron 22 inmuebles en menos de
10 horas; el 22/05/2008 en El Mundo:
149 Jornada negra. Los efectos de la subida del
gasleo. Los transportistas amena zan con una
huelga larga y dura En El Pas el 07/06/2008,
pgina 40
150
http://www.eleconomista.es/empresasfinanzas/noticias/269849/09/07/Chacon-aseguraque-subida-de-tipos-de-interes-esta-tocandotecho.html
151
www.expansion.com/2007/09/27/economiapolitica/1040447.html
152 El Mundo, 07/06/2008 pgina 38.

153 08/06/2008 ABC, pgina 48.
154 Cita ABC 08/06/2008 pginas 39, 40 y 41.
155
Ante tanto impago los embargos aumentan
enormemente; as el Mundo el 8 de Julio de 2008
SE REGISTRARON 21.052, SEGN AXESOR. Los
embargos
a
inmobiliarias
y
constructoras
aumentaron ms de un 40% hasta abril. El
incremento es mayor entre las inmobiliarias, un
48,5%
hasta
los
9.395
en
156
As El Mundo el 04/11/2008 EL 46% SE DEBE A

EMPRESAS DEL LADRILLO Las suspensiones de pagos
se
disparan
un
263%
157 Presidente del Banco Central Europeo.
158 ABC 08/06/2008.
159
As su presidente Jean-Claude Trichet en el
Frankfurter Allgemeine Zeitung de 17/07/2008 en la
entrevista Kein Konflkt zwischen Peisstabilitt und
Wachstum: (No existe conflicto entre la

estabilidad de los precios y el crecimiento) en:
http://www.faz.net/s/Rub09A305833E12405A808EF0
160
El 12/06/2008 en El Economista Taguas,
nombrado vicepresidente de la Confederacin
Nacional de la Construccin. El ex director de la
Oficina Econmica de Presidencia, desde la que
pas directamente a presidir el grupo de presin
constructor SEOPAN, es nombrado apenas mes y
medio despus de asumir el cargo en
http://www.eleconomista.es/economia/noticias/5953
Empresas-David-Taguas-nombrado-vicepresidentede-la-Confederacion-Nacional-de-laConstruccion.html
161 As el 16/06/2008 en la noticia El precio de la

vivienda desciende en torno al 10 por ciento en el
Diario
de
Cdiz
en
http://www.diariodecadiz.es/article/elpuerto/156311/
162 En Cotizalia el 15/07/2008. Fernando Martn

envi un SOS a Zapatero el pasado viernes, que el
presidente
no
contest:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/15/33_ferna
En Pblico el 14/07/2008 Martinsa provoca un
efecto domin en ladrillo y banca. Las constructoras

dejan de cobrar 600 millones de la inmobiliaria
mientras los empleos afectados pueden llegar a
4.000
en
http://www.publico.es/dinero/134413/Martinsa/prime
Pblico el 15/07/2008 TRIUNFO Y TRAGEDIA. Por

qu se pinch la burbuja. La crisis de MartinsaFadesa es una dolorosa constatacin de que el
sector era un gigante con pies de barro, en
http://www.publico.es/dinero/134815/Martinsa/provo
El 16/07/2008 en El Correo Por qu se pinch la
burbuja en
http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20080716/ec
burbuja-20080716.html
en El Mundo el 16/07/2008 INTERESA QUE LAS
VIVIENDAS SE CONSTRUYAN . Solbes cree injustificado
la ayuda del Gobierno a Martinsa por asumir riesgos

excesivos
en
El Mundo en 16/07/2008 QUEDAN DOS MESES PARA
QUE SE CUMPLA EL PLAZO. Martinsa estudia pedir al
juez
que
anule
la
compra
de
Fadesa
en
el 16/07/2008 en El Mundo.
Solbes: la situacin econmica actual es
la ms compleja que hemos vivido nunca.
Prefiero una subida salarial menor a que
una empresa cierre.
Tiene la sensacin de que el crecimiento
no ser negativo
Se muestra optimista tras haber
superado otras crisis.
Zapatero, por su parte, no duda de la
fortaleza de la economa espaola
CASO
MARTINSA-FADESA .
Las 10 claves del
macroconcurso
163
CONVOCA A LAS CCAA Y AYUNTAMIENTOS PARA

SEPTIEMBRE
Corredor: La coyuntura desfavorable del
sector comenzar a cambiar a finales de

2009.
CCAA y Ayuntamientos podrn enviar sus
propuestas para el Plan de Vivienda 20092012.
Las ayudas, un alquiler digno y la
rehabilitacin, las lneas maestras del texto.
Apuesta por el alquiler con opcin a
compra y viviendas pblicas sobre suelo
dotacional.
En El
Mundo
el
17/06/2008
en
http://www.construnario.com/notiweb/noticia_extern
id=735953
164 Botn dice que la crisis es como un nio con
fiebre alta pero que se le pasa rpido El Mundo
pgina 46 22/06/2008 y El Pas pgina 29
22/06/2008
165 Cita Llueve sobre mojado en tasaciones, El
Economista, pgina 14 de 03/07/08, artculo de
Carmn Canfran.
166
Ver el artculo de El Pas del 12 de agosto de
2008 Cae un 3,9% el valor de tasacin de los pisos

El de julio es el quinto descenso consecutivo, segn
el
informe
de
TINSA
en
http://www.elpais.com/articulo/economia/Cae/39/val
Muy al caso de esta noticia viene el comentario del
forero Cortadillo del 12/08/2008 (13:05) Qu risa,
Ta Felisa ! Espaa, el pas de la rechifla
Ministerio de Vivienda: los precios siguen subiendo,
pero menos que el IPC. Tal y como haban
anunciado, aterrizaje suave.
TINSA: los precios caen un ridculo 3,9%
interanual.
BANCOS y CAJAS: Secos secos; Tienen lo
justito para intentar quitarle parte del
marrn a los promotores que les tienen
enganchados y colocarle la hipoteca a una
pareja de mirlos blancos. Mejor que 200
familias te deban un piso cada una, que un
slo promotor las 200 (que se puede
declarar insolvente con su empresita de
3.000 eurazos de capital).
MI VECINA: lleva 1.5 aos intentando
vender su tesoro de 80m2, y est

indignadsima porque no la llaman tras
haber rebajado ms de un 15%. al final voy
a tener que regalarlo=al final me van a
dar menos que al vecino que vendi hace 4
aos.
Vox Populi: Nadie tiene un duro, el empleo
est en declive... Las que llevan tiempo en
venta no reciben ni llamadas. Cada da ms
viviendas terminadas sin vender. Y otras
muchas
en
camino.
Promotoras,
inmobiliarias y constructoras quebrando...
http://www.cotizalia.com/cache/2008/08/12/
El forero NUNCA BaJAN realiza un comentario que
muy bien viene al caso 18/10/2007 (14:14): Esto
es lo bueno de los que profesamos la fe
nuncabajista en el pisito espaol: que estas noticias
no nos preocupan porque nosotros SABEMOS que la
vivienda nunca baja, alquilar es tirar el dinero y la
hipoteca al principio cuesta pero luego ni se nota.
Adems lo pero ha pasado ya y el Eurbor ha tocado
techo. Adems en ltimo extremo el Gobierno no
permitir que haya crisis: de hecho, el Presidente ya
ha lanzado un aviso, de momento a la banca

espaola pero llegado el caso lanzar el mismo
mensaje a la banca internacional.
167 As El Pas el5 de agosto de 2008 El deterioro
del empleo se agrava con el peor julio desde 1960.El
paro sube en el sector servicios en plena temporada
turstica.
168 http://www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/33_
espana_oscila_entre.html
169 En Pblico el 08/05/2008 Solbes se muestra

contrario a impedir artificialmente el ajuste en la
construccin Cree que es necesaria la correccin,
tras los excesos acumulados en aos anteriores
en
http://www.publico.es/079150/solbes/contrario/impe
170 http://www.forumlibertas.com/frontend/forumlibe
id_noticia
=11880&id_seccion=7
171 Muy bueno en este sentido es el comentario de
El
Confidencial
01.10.
NUNCA
BaJAN
01/10/2007 (16:22) en El Confidencial:
Claro que me dan un 20% ms que hace dos aos:

nadie vende su casa sin sacarle por lo menos un
10% anual. Lo que pasa es que yo no voy a poner
nada a la venta porque prefiero que sigan subiendo
y al final disfrutar de la revalorizacin. Adems
aunque ahora voy un poco justo con las hipotecas
es cuestin de aguantar porque ya se sabe que al
principio cuesta un poco pero luego ni te enteras.
Adems est todo el mundo igual as que algo
har el Gobierno porque a la banca no le interesa
que esto vaya mal.
172
BANCO DE ESPAA | HACE DOS AOS CRECAN UN
14%
Los nuevos crditos para la compra de

vivienda cayeron un 40% en junio
Segn Adicae, el nmero de familias
morosas se duplicar a finales de ao
el
07/08/2008
en
www.elmundo.es/elmundo/2008/08/07/suvivienda/
1218108947.html
173 En Pblico del 19/07/2008 Vivienda: Manual de
supervivencia No es momento de vender, sino de

comprar pero no sobre plao. Mejor contratar ahora
la hipoteca a tipo fijo. Alquilar tambin se pone
difcil
http://www.publico.es/135875/Vivienda/manual/supe
174
El 30/07/2008 en Esperanza Aguirre y
promotores firman un pacto para dar salida al stock
de
viviendas
en
http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/30/37_espe
175
Se acaba de aprobar una subida en los
mdulos de vivienda protegida en la Comunidad de
Madrid. A modo de ejemplo una vivienda de
proteccin pblica bsica (VPPB) en el municipio de
Madrid, que antes costaba 1.474,07 /m2, ahora
pasar a costar 1.940,48 /m2. Es decir, una subida
del 31,6%. El m2 de la vivienda de proteccin
pblica limitada (VPPL) pasar a costar 2.425,60
/m en Madrid en El Pas del 04/04/2008
176
LA MEDIDA, APROBADA EL SBADO PASADO, ES

INDITA EN ES.A.A.
Un decreto de Barreda obliga a Castilla-La Mancha a
comprar los pisos nuevos sin vende. Afectar a un
nuevo tipo de viviendas protegidas que se
levantarn en suelo privado La Junta calcula una

demanda de 50.000 viviendas pero en la CA hay
85.000 sin vender. La norma recin aprobada
tambin permite al constructor convertir pisos libres
en
VPO,
el
07/08/2008
en
177 Como una casa ardiendo. Cuanto ms rpido
caiga el precio de la vivienda, ms rpida ser la
recuperacin. El Pas 14/09/2008, pgina 18 de
Fiona Maharg-Bravo
178 Spanien wird zur Gefahr fr Euro (Espaa se
ha convertido en un peligro para el euro),
20/01/2009, Financial Times Deutschland
179 http://www.expansion.com/2009/02/16/empresa
180 Santiago Baena, presidente de los Agentes de

la Propiedad Inmobiliaria de Espaa (API) Ahora
llega el momento de los compradores y no el de los
vendedores en El Mundo el 11/03/2009; Santander
ofrece pisos rebajados a particulares a partir de
Eurbor ms 0,50% en Cotizalia el 17/03/2009 en
http://www.cotizalia.com/cache/2009/03/17/noticias_
181
El 20/03/2009 en El Mundo LA EQUIPARACIN
DE PRECIOS PODRA NO SER LA NICA SORPRESA Lo
nunca visto: Casas en el mercado libre ms baratas

que las de proteccin oficial El metro de las VPPL en
cualquier localizacin de Madrid se vende por 2.425
euros Las libres se ofrecen en metros cuadrados
construidos y la protegida en tiles en
ALUVIN DE RENUNCIAS EN LAS.A.JUDIACACIONES DE
VIVIENDAS PROTEGIDAS Una VPO?, a estos precios
no, gracias El ajuste de precios de la vivienda libre
disminuye el atractivo de estas casas Los expertos
apuestan por un modelo de promociones pblicas
volcado en el alquiler en El Mundo del 23/07/2009
182 El Banco de Espaa favorece a las entidades

que gestionan inmuebles en ACSI Las cajas no
registrarn como prdidas la devaluacin de activos
de su filial inmobiliaria el 09/04/2009 en Expansin
183
El Mundo el 09/04/2009 DE LA SEGUNDA
CASA AL COMEDOR PARA PARADOS. La clase
media que vivi ms all de sus posibilidades vuelve
a
la
realidad
de
la
pobreza
184 Cuanto tardar en vender mi casa? Un ao...

y
si
se
vende
http://www.expansion.com/2009/04/20/economiapolitica/1240220215.html Expansin 21/04/09.
185 Entidades financieras: Les ser ms fcil emitir
bonos y cdulas hipotecarias, al poder garantizarlas
con los prstamos de viviendas construidas en una
superficie que no es propiedad del dueo fundamentalmente, VPO-. Va a facilitar ms
emisiones, y as los bancos tendrn una mayor
cartera de prstamos, con lo que obtendrn
financiacin, seal Leonardo Fernndez, abogado
de Cuatrecasas. Promotores: Obtendrn ms
fcilmente financiacin para construir Viviendas de
Proteccin Oficial (VPO), sobre todo si las van a
destinar al alquiler. El mercado del crdito se les
cerr a cal y canto con las turbulencias subprime, y
la VPO puede ser un buen flotador para evitar hundir
sus cuentas de resultados en plena crisis. La VPO
proporciona unos mrgenes mucho menores que la
Vivienda libre (8% frente a ms del 20%), pero se
ha convertido en una inversin muy segura, ya que
tradicionalmente se han vendido todos los pisos
sociales. Compradores: El objetivo principal de la
medida que prepara el Ministerio de Economa y
Hacienda es impulsar la construccin de viviendas

baratas y, a poder ser, en rgimen de alquiler. Con
ello, el Ejecutivo aspira a fomentar el acceso a la
vivienda y la emancipacin. El Gobierno da otro
baln de oxgeno a bancos y promotores en
Expansin
el
24/04/09
en
http://www.expansion.com/2009/04/24/economiapolitica/1240571499.html
186 As Zapatero el 22/04/2009 Zapatero provoc

la crisis de Gobierno para mantener las seas de
identidad
de
su
proyecto
progresista
http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20090422/so
comparece-congreso-nuevo-200904220346.html
187
DATOS DEL INE Las ventas de viviendas
cayeron el 25,5% en junio La cada contina siendo
ms acusada en el caso de los pisos de segunda
mano en 20 Minutos el 12/08/2009 en
http://www.20minutos.es/noticia/496747/l/
188
Para acceder a ms informacin sobre esta
entidad,
ve
a
http://www.frob.es/general/creacion.html
189
La Gaceta de Los Negocios, 16/09/09; El
director del Saln Inmobiliario de Madrid (SIMA),
Eloy Boha, se muestra optimista de cara a la

primera edicin otoal de la feria. Su mximo
responsable, en una entrevista concedida a
suvivienda.es, ensalza el gran esfuerzo que los
expositores han realizado para ajustar los precios y
adems ofrecer una alternativa de financiacin.
Los descuentos en el precio de los pisos que se
comercializan van desde el 10% al 50%. Por
Raquel
G.
Risco
http://www.elmundo.es/especiales/2009/10/suviviend
Nueva oportunidad para comprar casa con las
mejores condiciones.
190
Jos Manuel Galindo, presidente de la
asociacin de Promotores y Constructores de
Espaa, el 16/09/09, Cinco Das, pgina 2.
191 La Razn, pgina 4, 16/09/09.
192 Pgina 21 de 17 octubre de 2009, El Pas: La
morosidad alcanza su mximo desde 1996 y crecer
an ms este ao.
193 En La vivienda vuelve a latir en El Mundo del

19/10/2009
a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559
194
Entre otras es muy interesante leer la
entrevista a Luis Garicano, profesor de Economa de
la London School of Economics el 07/12/2009 en
Pblico Los precios de la vivienda no han cado los
suficiente. A la pregunta Es posible cambiar la
mentalidad sobre la compra de pisos? contesta
Claro que s. El alquiler era popular en Espaa
hasta los setenta. Desapareci por la congelacin
de alquileres en un momento de inflacin. Si los
alquileres se hacen ms eficientes, si la VPO se
elimina y se sustituye por subsidios a vivienda en el
mercado abierto, si la desgravacin por compra se
elimina, el mercado cambiar radicalmente. en
http://www.publico.es/dinero/276020/precios/viviend
195
En Expansin del 14/10/2009 Un Grupo de
expertos aboga por eliminar la vivienda de
proteccin
oficial
en
propiedad
en
196 Informe R.R. Acua y Asociados El mercado
cuenta con viviendas y suelo para los prximos
quince aos en Expansin del 15/09/2009
http://www.expansion.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.html
El stock se elevar a 1,7 millones de viviendas y
no se liquidar hasta 2016. La demanda total

estimada para este ao ser de 218.428 viviendas,
segn el informe en El Mundo el 16/09/2009
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/09/16/suVivie
197 El precio de la vivienda de segunda mano cae

en un 60% en 2008 en el perodico Las Provincias
del
17/10/2008
en:
http://www.lasprovincias.es/valencia/20081017/coste
vivienda-segunda-mano-20081017.html
198 Pgina 30 de Cinco Das del 4 de noviembre de
2009.
199 Que este era el principal motivo, se pudo ver en

el ao 2010 como recoge la noticia Los estmulos
fiscales tiran del sector inmobiliario y cotienen los
precios
en
200 Cinco Das, pgina 35 de 30/10/2009.
201 El Pas, el 23/10/2009, pgina 44.
202
en
En Vyase, seora Ministra! el 24/04/2009
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/04/24/consejo
203 El Eurostat es el Instituto de Estadstica de la
Unin Europea.
204
La vicepresidenta confa en que las
exportaciones y el I+D+I impulsen el crecimiento
tras la crisis pero cree que la recuperacin no ser
ni fcil ni rpida La economa espaola es como
las mujeres. Aunque estn igual de capacitadas,
tenemos que trabajar el doble el 08/10/2009
http://www.elpais.com/articulo/economia/Salgado/af
Bruselas prev una tasa de desempleo al 20% en
Espaa hasta 2011, El Pas, mircoles 4 de
noviembre de 2009, pgina 24.
205 Bancos y cajas ven alarmistas las crticas de

Moodys al sector en Expansin del 13/10/2009
1255469534.html; TRAS EL INFORME DE MOODYS
La banca espaola se defiende: Los balances no
ocultan nada en El Mundo el 15/10/2009
a=452da786dcfec52d161bf884bf8c4d72&t=125560837
206 La venta de casas baja un 9,9% y registra su
menor cada desde el inicio de la crisis. La
transmisin de inmuebles cierra agosto con 34.019

operaciones. -La segunda mano sigue al frente del
parn del sector con un retroceso del 13,7% el
13/10/2009 en:
http://www.elpais.com/articulo/economia/venta/casa
207 El parn inmobiliario se extiende al alquiler con

descensos hasta del 30% El arrendamiento en las
grandes ciudades cae ms que la media espaola de
los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% ms
asequible,
y
Barcelona,
un
11,7%,
http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/pa
208 As reza la segunda norma que se va a ver
modificada por este Proyecto de Ley es la Ley de
Enjuiciamiento Civil. Los cambios introducidos en la
misma estn orientados a la agilizacin de los
procesos de desahucio y de reclamacin de rentas
debidas. En sntesis, tiene por objeto mejorar la
seguridad y las garantas del propietario y del
inquilino como medida idnea para fomentar el
aumento de la oferta del mercado de alquiler y
contribuir as a la moderacin de sus precios. La
reforma ofrece varias mejoras. Por un lado, permite
asegurar la tutela eficaz de los derechos de los
arrendadores, de manera que ante incumplimientos
graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus
viviendas de modo rpido y sencillo. Por otra parte,

la reforma beneficia a los inquilinos de buena fe,
dado que la supresin de trmites y la reduccin de
plazos en los procedimientos impide que se
prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la
resolucin del conflicto, sin que con ello se vean
alteradas sus garantas procesales.
http://www.la-moncloa.es/NR/exeres/C8DE647319B2-429F-B5D0-B7C65C45C565,frameless.htm?
NRMODE=Published
209 En el artculo De spanishe Bromarkt bleibt
weiterhin angespannt (El mercado inmobiliario
espaol sigue teniendo dificultades)
http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/de
spanischebueromarkt-bleibt-weiterhin-angespannt;2442207
210
Para ms informacin al respecto vaya al
artculo Auge y crisis inmobiliaria segn las
estadsticas de trmite publicado en el nmero
37/2009 de Observatorio Inmobiliario.
211
A pesar de que quedar demostrado
perfectamente que en Espaa sobran varios
millones de pisos, Convergencia y Uni propondr en

abril de 2010 la construccin de 150.000 viviendas
de
Proteccin
Oficial
ms:
212
Ver Rastrillo inmobiliario Banesto, en El
Mundo del 11/11/2009
213
El tentador escaparate de casas de los 10
principales bancos y cajas de Espaa
Oferta de los cinco bancos principales: Santander,

BBVA, Popular, Sabadell y Banesto Oferta de las
cinco grandes cajas: La Caixa, Caja Madrid,
Bancaja, Caixa Catalua y CAM. Rebajas de hasta el
50% y condiciones especiales de financiacin, sus
principales bazas. El Mundo el 19/05/2009
214 http://www.elmundo.es/suvivienda/documentos/
215 El BBVA prev que el precio real de la vivienda

descienda un 7% en 2009 y otro 8% en 2010 el
15/12/2009
en
El
Mundo
a=JUB64aa7d0d9d1fa24b9282bc9f75261762&t=12608
216 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/2009072
espana/jovenes-vascos-buscan-piso-20090727.html
Los demgrafos advierten que la situacin

econmica reducir la natalidad - El desempleo y el
menor flujo migratorio frenarn los nacimientos en
El
Pas
de
13/10/2009
http://www.elpas.com/articulo/sociedad/Crisis/emba
Una informacin que merece la pena ser analizada
es la pirmide de poblacin de las distintas
generaciones. Acompao los datos que me baj de
la pgina del Instituto Nacional de Estadstica en
julio de 2009 y que dejan muy claro en qu medida
la pirmide es mucho ms estrecha por la base.
Nacidos
2004-2008
2.422.093
Nacidos
1999-2003
2.250.073
Nacidos
1994-1998
2.102.166
Nacidos
1989-1993
2.283.573
Nacidos
1984-1988
2.737.039
Nacidos
1979-1983
3.557.030
Nacidos
1974-1978
4.076.248
Nacidos
1969-1973
3.902.889
en
www.ine.es/jaxiBD/menu.do?
L=0&divi=EPOB&his=0&type=db
217 En BNP Paribas ve necesarias rebajas de hasta

el 50% para dar salida a los activos de bancos en
El
Mundo
el
14/12/2009
218 El Banco de Espaa seala dos entidades con
graves riesgos y otras seis en situacin
preocupante en Cotizalia el 04/11/2009
http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/bancoespana-cajas-riesgo-inmobiliario-20091104.html
219 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo La ciris

dispara lso embargos de casa hasta casi 100.000
en
a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684
220 Artculo Cmo ponerle precio a un piso en
Finanzas&Inversin, nmero 750 del 8 al 14 de
enero de 2010.
221 Jos Luis Estevas-Guilmain, presidente de la

sociedad de tasacin en Cmo ponerle precio a un
piso en Finanas&Inversin nmero 750 del 8 al 14
de enero de 2010.
222
El Mundo, el 12/03/10, pgina 36 Moodys
amenaza el rating de toda la nanca. Critica la
lentitud del proceso de reestructuracin y culpa de
ello a los poderes polticos.
223
Para ms informacin sobre esta noticia lee
Nunca se haba ahorrado ms! Las familias
guardan el 25% de su renta en El Economista de 6
de abril de 2010, pgina 31.
224
UBS No hay conspiracin, sino una unin
monetaria inapropiada y un fraude piramidal
inmobiliario en El Confidencial el 16/02/2010
http://www.cotizalia.com/enexclusiva/conspiracion-ubs-cni-fraude-inmobiliario20100216.html
225 Alguien est jugando con fuego en el mercado
de la vivienda escrito por Carlos Snchez el
17/03/2010
en
El
Confidencial
en
http://www.elconfidencial.com/mientrastanto/vivienda-precios-estadisticas-compraventa-
accesibilidad-20100317.html
226 As en el perodico Pblico del 12/03/2010 en la
noticia Ya se venden quien habla de cambio de
tendencia y de que El tirn de las casa usadas,
con un 11% ms de operaciones, impulsa las
seales de mejora del mercado.
227
El sistema espaol de deudas hace que el
precio al cual se venda un piso no limite la
responsabilidad del deudor. Es decir, si debo 100 y
el piso se vende tras su embargo en una subasta
judicial a 60, sigo debiendo 40 al banco (=100-60).
Si el banco sabe que no tengo realmente dinero
para pagar la totalidad de la deuda, se avendr a la
dacin del pago. Mediante la misma el banco se
avendr a contentarse con los 60. La gran ventaja
para el banco en este caso es que no tiene que
sacar el piso a pblica subasta y, por lo tanto, no
tiene que reconocer la prdida de 40. A la vez se le
permite valorar el piso al precio que tenga en gana.
De esta forma oculta las prdidas que tiene.
228 La importancia de este hecho, y como el mismo
lleva a que las estadsticas reflejen muchas mas
ventas de las que realmente estn teniendo lugar,
las explican el artculo Estadsticas vs realidad: las
casas que se queda la banca tambin suman del 9

de
septiembre
de
2010
229 Corredor: Las familias ya dedican a la hipoteca

lo mismo que en 2006 en El Mundo el 18/03/2010
230 Los alquileres han cado un 24% en dos aos y

bajarn un 10% adicional en 2010 en El Mundo el
16/03/2010
231 http://www.elpais.com/articulo/economia/Standa
Espana/emisor/fuerte/pese/rebajar/nota/solvencia/el
elpepueco_5/Tes
232 De Guindos: la cada de la vivienda la frenaron

primero las inmobiliarias y ahora los bancos
de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b
233 La Gaceta del 6 de abril de 2010, pgina 6.
234 La Razn en Zapatero impone el mayor recorte
social
de
la
historia
en
http://www.larazon.es/noticia/3691-zapateroexpone-presionado-por-la-ue-y-eeuu-su-plan-parareducir-el-deficit
235 El paro en Espaa supera ya el 20% y se sita
en 4.612.700 personas.
236
UNO DE LOS OBJETIVOS DEL GOBIERNO EN

MATERIA INMOBILIARIA APCE: Aumentar el parque de
alquiler hasta el 40% requiere cuatro millones de

casas ms
Galindo: Es impensable no fomentar el
arrendamiento con un stock de 800.000
pisos
Eliminar la deduccin no garantiza la
compras ya que lo que hace falta es
financiacin La bajada de precios tendr
como lmite el crdito promotor, alrededor
de un 20%.
En el Mundo del 18/05/2009
237 http://www.idealista.com/news/archivos/interven
cajasur.pdf
238
En Fitch no se fa del plan de ajuste, El
Economista, 29 de mayo, pgina 14
239 Buena prueba de que esta tesis es correcta son

las declaraciones de Jos Manuel Galindo,
presidente de la APCE el 13 de septiembre de 2010
la supresin de la deduccin por compra de
vivienda para rentas superiores a 24.000 euros a
partir de enero tendr un efecto significativo a la
hora de anticipar decisiones de compra, mayor que
el que ha tenido la subida del IVA en julio.
240
El FROB es el Fondo de Reestructuracin
Ordenada Bancaria. Se dedica a recapitalizar a
entidades de crdito con problemas.
241 Ver El Pas Negocios del 22/11/2009, pginas 37.
242 En El Confidencial el 10/06/2008 El nmero de

viviendas vacas en Espaa oscila entre 1,6 y 2,7
millones,
segn
Acua
&
Asociados
www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/33_numero_viv
243
Turmoil in Spain sparks fear of crisis
spreading (La confusin sobre la situacin de
Espaa hace pensar en una crisis inminente) en el
Financial Times del 16 de junio de 2010.
244
Expansin, mircoles 16 de junio de 2010,
pgina 4
245 Cinco das, 16 de junio 2010, pgina 3.
246 Expansin, 16 de junio de 2010, pgina 29.
247 Se considera como inicio del acto final de la
crisis financiera internacional el anuncio de
necesidad de reestructuracin realizado el 22 de
junio de 2007 de dos fondos: Bear Stearns HighGrade Structured Credit Fund y el Bear Stearns
High-Grade Structured Credit Enhanced Leveraged
Fund.
248 El Pas, 16 de junio de 2010, pgina 38. Tales
Cajas son: Caja Segovia, Caja Avila, Bancaja, Caja
Madrid, Caja Insular de Canarias, Caixa Laietana,
Caja Rioja.
249 Qu, 15 de junio de 201, pgina 4 en Ms de
un ao despus, en Torre Cirstal y Caja Madrid
todava no hay nadie. La Antigua Ciudad Deportiva

tiene dos torres sin ocupar.
250 http://www.elmundo.es/mundodinero/2010/05/2
html
251 Le Figaro, 18 de junio de 2010, pgina 18.
252 http://www.diariodenavarra.es/20100625/econom
sabadell-banco-guipuzcoano-fusionan-medianteintercambio-acciones-bonos.html?
not=2010062517082579&idnot=2010062517082579&d
253 Encuentro digital del 16 de junio de 2010 en
http://www.elpais.com/edigitales/entrevista.html?
encuentro=6873
254
http://www.abc.es/20100629/economia/sacresaprotagoniza-tercer-mayor20100629.html
255 En El Pais, del 4 de julio, pgina 28, La banca
alerta de un corte del crdito
256
El 9 de Julio de 2010 en
257 La secuencia de lo que sucedi aquellos das la

puedes leer en los artculos en La crisis abre las
primeras grietas importantes en la poltica de
vivienda del Gobierno del 23 de julio de 2010
Corredor confirma la supresin de las ayudas
directas a la compra de vivienda protegida de 27 de
julio
de
2010
La Conferencia Sectorial, amenazada por un clima
de rebelin y alta tensin
del 27 de julio; Bienvenida a la realidad del 30 de
julio
258
En Los promotores califican el ajuste de
excesivo y muy traumtico el 2 de agosto de 2010
en
259
la crisis dispara la oferta y la demanda de
habitaciones en pisos compartidos
http://www.idealista.com/news/archivo/2010/09/02/
la-crisis-desata-la-oferta-de-habitaciones-en-pisoscompartidos.
260 En la noticia Adis a las cuentas vivienda para

todos en El Mundo el 14/01/2010:
261 El 1 de septiembre de 2010 en Una anomala

estadstica de 3.000 millones alivia al mercado
hipotecario.
262 En Las ventas de coches se hunden y vuelven

a niveles de los ochenta, el 1 de septiembre de
2010:
http://www.expansion.com/2010/09/01/empresas/au
industria/1283333219.html
263 El 26/01/2010 en facilisimo.com en la noticia

Galindo arremete contra las ofertas inmobiliarias
de
la
banca:
http://casas.facilisimo.com/actualidad/2995/noticia_1
arremete-contras-las-ofertas-inmobiliarias-de-labanca.html
264
Pblico el 13/11/2009 El BCE subir los tipos
aunque sea menos conveniente para pases

rezagados como Espaa. La medida se tomar en
el momento oportuno y los gobiernos nacionales
deben comprenderlo para tomar las medidas
oportunas
en
http://www.publico.es/dinero/269487/bce/subir/tipos
265 Debate sobre vivienda Es momento de volver

a invertir en vivienda? Mejor esperar hasta 2012,
segn PWC el 06/06/2009 en El Confidencial
www.cotizalia.com/cache/2009/06/06/noticias_80_inv
266 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo La crisis

dispara los embargos de casa hasta casi 100.000
en
a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684
267 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/2009071
frena-traspaso-licencias-20090715.html
268 Para que veas que esta dinmica de bajada de
los precios de los alquileres no es exclusiva del
mercado residencial, puedes leer la noticia Las
cuatro torres de Madrid siguen vacas, casi dos aos
despus del 12 de julio de 2010 y que refiere a las
torres construidas en los antiguos terrenos de la
ciudad
deportiva
del
Real
Madrid
en
269 El parn inmobiliario se extiende al alquiler con

descensos hasta del 30% El arrendamiento en las
grandes ciudades cae ms que la media espaola de
los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% ms
asequible, y Barcelona, un 11,7% en El Pas del
17/08/2009
http://www.elpais.com/articulo/economia/paron/inmo
270
Los especuladores optan por arrendar y
esperar para la venta. Ms de 50.000 inversores se
han quedado atrapados en pisos que han perdido
valor tras el pinchazo inmobiliario en Pblico el
09/03/2009
http://www.publico.es/dinero/207701/especuladores/
271 Javier Madrazo, consejero vasco de Vivienda y

Asuntos Sociales, el 03/11/2008 en El Mundo El
Pas Vasco dar a las constructoras 27.000 por
cada piso vaco que saquen en alquiler
272 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/20/su
273 El programa Bizigune lo gestiona el Gobierno

Vasco. Este programa, entre otros servicios, ofrece
alquilar los pisos directamente de los propietarios. A
la vez el Gobierno Vasco lo subarrienda a una
tercera persona. El Gobierno Vasco es garante de
que el alquiler se paga puntualmente y de que,
adems, el piso es devuelto en las mejores
condiciones. De esta forma el propietario se quita el
riesgo de destrozos o de impagos.
274 http://www.elcorreo.com/vizcaya/20091228/pvas
espana/vascos-ofrecen-pisos-vacios-20091228.html
275 En De Guindos cifra en hasta 50.000 millones
el capital que necesitan las cajas el 08/04/2010 en
http://www.cope.es/economia/08-04-10-guindoscifra-50-000-millones-capital-que-necesitan-cajas156923-1
276
En El Pas en Faine afirma que procurar
acelerar
las
fusiones
de
cajas
en
http://www.elpais.com/articulo/economia/Faine/afirm
277 Todas estas cifras son en millones de euros.
278 El clculo de 4.284 millones de euros asume
que el ratio de morosidad es 4% ms alto que lo
declarado algo que entra dentro del ranngo ms

bajo de lo factibles, y que el porcentaje de prdidas
patrimoniales respecto del valor declarados de los
bienes inmuebles en balance ronde el 35%.
279 Ilustrativas de la posicin de la banca espaola

sobre la necesidad que tienen de vender los pisos a
un precio muy por encima del actual del mercado lo
hallamos en las declaraciones realizadas por el
Banco Popular el 28/07/2009 Popular lo confirma:
los bancos prefieren aguantar los pisos antes que
bajar los precios Vamos a mantener los activos
inmobiliarios, no a malvenderlos. No tenemos
ninguna intencin de venderlos a precios por debajo
de los de mercado porque podemos aguantar sin
problemas, afirm ayer Robatto en la rueda de
prensa de resultados del Popular. Es muy diferente
tener activos inmobiliarios ahora que en la anterior
crisis, la de los aos 90. Entonces, con tipos al
18%, en tres aos te habas comido casi todo el
valor del activo, pero ahora, con el precio del dinero
al 1% al 2%, no hay ningn problema por
aguantar los activos en balance el tiempo que sea
necesario,
aadi
en
Cotizalia
280
Ver El Pas del da 26 de octubre de 2009 en la
noticia El Banco de Espaa castiga a las entidades

que se quedan inmuebles.
281 Ver El Pas, del 2 de noviembre de 2009, pgina
37
282 Para encontrar ms detalles sobre estas dos
normas ve a la pgina 8 de El Pas Negocios de
29/11/2009 en el artculo El ajuste inmobiliario en
Espaa de Jos Garca Montalvo catedrtico en
Economa de la Universidad Pompeu Fabra
283 Entrevista publicada en El Pas Negocios del 1
de noviembre de 2009, pgina 15.
284
http://www.youtube.com/watch?
v=jzOBd71xVrc En youtube bajo la rbrica
Fotocasa.es entrevista a Mara Trujillo, ex Ministra
de Vivienda.
285 http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/bancacaida-precio-suelo-bankinter-20100125.html
286 Este nmero es muy inferior al que los bancos y
cajas tienen realmente. No creo que Pblico haya
deseado llevar a equvoco a sus lectores.
287 Noticia Los chollos inmobiliarios de bancos y

cajas decepcionan en las pginas 22 y 23.
288 Explicativo de una de las muchas triquiuelas
que usan las cajas y bancos para deshacerse de los
pisos que le son entregados con el fin de saldar
parte de las deudas es el artculo del 17 de mayo de
2010 La banca vende viviendas en procesos de
embargo sin tener an la propiedad, pgina 35.
Esta prctica es usada por las entidades de credito
con el fin de aminorar las provisiones y mejorar su
ratio de morosidad.
289 Pginas 30 y 31.
290 http://casas.facilisimo.com/actualidad/3150/notic
banco-de-espaaadvierte-que-la-quot-banca-no-es-una-inmobiliariaquot.html
291 El Mundo, 18/02/2010 La mora oculta de las
cajas aflora: las prdidas por depreciacin de
inmuebles suben un 270%.
292 El problema inmobiliario no est en el precio
de los pisos sino en el suelo en La Gaceta,
06/02/2010, pgina 26
293 Este proceso lo explica muy bien el artculo La

banca saca sus terrenos al mercado y financia la
promocin de viviendas libres en El Mundo SU
VIVIENDA nmero 638, del 18 de junio de 2010
294 El 19 de mayo de 2010 en la noticia La banca

se lanza a construir pisos para evitar provisiones
adicionales
a=f6dae6f288f68191ec1d6e18a4d23c59&t=127435236
295
Este fenmeno lo describe el artculo Los
alcaldes fuerzan a la banca a edificar bajo amenaza
de expropiacin de, 14 de julio de 2010
296 En Las Cmaras dan por perdido el 30% de la
deuda de las inmobiliarias con los bancos y cajas
http://www.cotizalia.com/noticias/camarasperdido-deuda-inmobiliarias-bancos-20100309.html
297 Nota del autor.
298
Discurso pronunciado en el marco de la
conferencia-almuerzo organizado por la Asociacin
para el Progreso de la Direccin de Valencia, pgina
8.
299 El 25/01/2010 en la noticia La banca no puede

asumir
la
deuda
inmobiliaria
300 Fusionar una entidad con otra u otras.
301
Yo tambin aadira el nombre de varios
bancos.
302 Nota del autor.
303 En realidad la tasa de mora de esta entidad es
del 30%. La del 17%, a la cual l hace referencia,
no incluye una partida contable, la del riesgo substandard. Este riesgo es el riesgo por crditos de
alta probabilidad de impago. Los bancos no lo
incluyen entre la mora aunque ciertamente la
probabilidad de impago es muy alto.
304 El sector financiero: es hora de que el Banco
de Espaa pase a la accin, en El Economista de
01/03/2010, pgina 4.
305 El Economista, pgina 9 en Un aviso! Cajas
con problemas continan sin planes de fusin.
306 Nota del autor.
307 En Expansin, pgina 26 en la noticia Espaa

corre el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da
crditos directos.
308 El banco suizo UBS elevar el 14 de septiembre
la mora real del sistema bancario espaol al 12%
durante la publicacin del estudio Espaa:
anatoma de un ajuste econmico inevitable.
309
El mximo previsto de recapitalizacin del
sistema bancario que prev el Fondo de
Reestructuracin Ordenada Bancaria es de 100.000
millones de Euros.
310 Toda la informacin pblicamente disponible la
hallars
en
http://www.cebs.org/EuWideStressTesting.aspx
311
El Gobierno es muy consciente de que la
situacin es muy delicada. Buena prueba de ella es
que crea mediante Real Decreto 9/2009 un vehculo
de recapitalizacin del sistema finaciero espaol, el
FROB (Fondo de Reestructuracin ordenada de la
Banca). Este fondo cuenta con 9.000 millones de
Euros de recursos. Ser esta cantidad suficiente?
Lo dudo.
312 Para que veas la importancia que, entre otros,

las cajas conceden a la imagen que de su solvencia
tenga los mercados, lea las pginas 2 a 5 de Pblico
de 25 de julio de 2010 en Malestar en las cajas por
el efecto en su imagen. Visto lo que realmente
sucede, me hace mucha gracia la frase pronunciada
por Isidro Fain, Presidente de la CECA Slo
Espaa puede decir que todo sus sistema es
resistente.
313 Interesante artculo que recoge esta dinmica

del 13 de abril de 2010 es
Unicaja niega que la guerra del pasivo ponga en
peligro a las cajas de ahorros
a=fb3323869148b2403b136b5378e0c622&t=12844072
314 Los bancos pisan el acelerador en la captacin

de depsitos a corto plazo
315 Con el fin de entender mejor el funcionamiento
de las cuotas participativas lee el artculo del 24 de
febreo de 2010 Las cajas y MAFO piden reformar
las cuotas participativas ante el fracaso del FROB
http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/cajas-mafocuotas-cajas-frob-20100224.html
316
Que esto que digo es cierto lo analiza el
perodico Pblico el 18 de julio de 2010 en la noticia
Nada volver a ser lo que era en las cajas de
ahorros al decir Vender cuotas participativas con
derechos de voto es casi imposible en el contexto
actual de cierre de mercados. Los inversores
internacionales estn muy reticentes a adquirir
cualquier ttulo de entidades financieras espaolas y
no quieren ni or hablar de nada que se llame o
apellide caja. En el sector admiten que ser una caja
es hoy un obstculo para ir al mercado y, por eso,
entienden que haya entidades, como Caja Madrid y
Bancaja, que se van al extranjero, casi renegando
de ser cajas, a explicar que ahora son un banco
http://www.publico.es/dinero/328409/volvera/cajas/a
317 La percepcin de riesgo que los inversores tiene
respecto de un Estado y cualquier otro tipo de
deudor lo expresa el CDS o Credit Default Swap. Se
trata de una prima que el inversor ha de pagar por
asegurar un deuda que posee contra un Estado:
cuanto mayor sea el riesgo que el mercado
percibido, mayor ser la prima que el inversor ha de
pagar para encontrar alguien que est dispuesto a
venderle un seguro sobre la deuda. El mercado de
CDS es mucho ms lquido que el de la deuda, es
decir, se intercambian en el mercado muchos ms

contratos de seguro de deuda que deuda en s. Por
esta razn es un instrumento muy interesante de
inversin: aquellos que piensen que la capacidad de
pago de las deudas de un ente es mayor que la
percibida, vendern el CDS ya que piensan que el
riesgo nunca acaecer; los que creen que el riesgo
es mayor que el precibido, comprarn estos CDS.
318 Con el fin de entender cmo tiene lugar este
proceso, es interesante leer el artculo El dinero
vuelve a fluir para Espaa del 5 de septiembre de
2010 en Pblico, pginas 2 y 3.
319
No sera la primera vez que Espaa ha de
declararse en bancarrota; este proceso ya he tenido
lugar varias veces en nuestras hisotia. Ms
informacin al respecto puedes hallar en el artculo
Dos quiebras por siglo: historia de las bancarrotas
en el Reino de Espaa de Ramn Garca del 14 de
mayo
de
2010
en
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?
idNoticia=2341102
320 La lista de las entidades crediticias espaolas
que se sometieron a estas pruebas la hallas en las
pginas 37 y 38 del documento anteriormente citado
321 El Pas del 24 de Julio de 2010, pginas 32-35

recoge en varios artculos aspectos muy
interesantes de cmo se llevaron a cabo estas
pruebas. Merece la pena echarles un vistazo.
322
Con el fin de ver las caractersticas de las
pruebas te animo a ir al documento Aggregate
outcome of the 2010 EU wide stress test exercise
coordinated by CEBS in cooperation with the ECB
en
http://stress-test.cebs.org/documents/Summaryreport.pdf
323 Vase la pgina 55 del informe citado.
324
Los nmeros los encuentras en el Indice
General de Precios que el Ministerio de Vivienda
publica
en
su
propia
pgina
http://www.mviv.es/es/index.php?
option=com_content&task=view&id=1608&Itemid=52
Has de ir a los precios generales indicados para el
total nacional.
325 Idem de la anterior nota.
326 Credit Suisse tambin comparte la opinin de
que los activos han sido valorados muy por encima
de
la
realidad
del
mercado
http://www.libertaddigital.com/economia/lamorosidad-espanola-es-un-40-superior-a-la-enviadaa-los-stress-test-1276397911/
327
La entrevista la hayas en el Frankfurter
Allgemeine Zeitung en Im Gesprch: Dhaval Joshi,
RAB Capital. Wir setzen auf asiatische Wrungen
http://www.faz.net/s/Rub58BA8E456DE64F1890E34F
328 En El Economista, 27 de Julio de 2010, pgina
10.
329
Muy reveladoras son las declaraciones de
Alfonos Benavides, de la firma de abogados Clifford
Chance, el 14 de septiembre de 2010 Bancos y
cajas han creado un mercado inmobiliario
secundario que controlan a su voluntad. (...) Es
verdad que puede haber un factor cultural, pero
sobre todo algunos lo han hecho (guardar los pisos
y no sacarlos a la venta) por no quebrar en Los
precios del sector inmobiliario slo se han ajustado
un escaln en http://www.cotizalia.com/enexclusiva/precios-sector-inmobiliario-ajustadoescalon-20100914-58027.html
330
Para que veas lo que sucede con todos los
terrenos urbanizales que no han llegado a ser
construidos y los problemas que ello representa lee

el artculo Los alcaldes fuerzan a la banca a
construir viviendas bajo amenaza de expropiacin
del
14
de
julio
de
2010
331 Una buena descripcin de todos estos cambios
contables la encontramos en las pginas 38 a 51 del
informe del banco de inversiones italiano
Mediobanca del 8 de julio de 2010 Reverse
Conquista.
332 Para ms informacin al respecto ve a la pgina
de Internet del Instituto Nacional de Estadstica.
333 Una buena descripcin de este proceso nos lo
hace el artculo Familias y PYMES an tienen difcil
conseguir crditos en Pblico, 5 de septiembre de
2010, pgina 4.
334 Este fenmeno lo describe muy bien El Pas, el
27 de julio de 2010 en su pgina 32.
335 Los supervisores exigen a la banca ms capital
para afrontar las crisis en El Pas del 13 de
septiembre de 2010:
http://www.elpais.com/articulo/economia/supervisore
336 Un artculo que analiza los pros y los contras de
esta reforma es el de S. MacCoy publicado en El
Confidencial el 13 de septiembre de 2010 bajo el
ttulo La gran mentira de Basilea III o por qu la
norma yerra el tiro.
http://www.cotizalia.com/valor-anadido/mentirabasilea-norma-yerra-20100914-3957.html
337
Te animo a leer el artculo Las argucias
contables permiten la primera cada de la morosidad
desde
septiembre
http://www.cotizalia.com/noticias/morosidadsistema-financiero-marzo-hasta-20100518.html
donde se describen las formas de ocultar prdidas
reales.
338 Nuevos informes acusan a la banca espaola de

ocultar las prdidas de la crisis. Moodys afirma que
los bancos espaoles necesitan provisionar 57.000
millones ms. La agencia advierte de que el impacto
de la crisis en los activos del sector llegar a los
225.000 millones en El Confidencial el 08/10/2009
www.cotizalia.com/cache/2009/10/08/noticias_18_cre
La banca espaola debe provisionar 57.000 millones
para afrontar futuros impagos el 13/10/2009 en El
Mundo
www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/13/economia
339 http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/no
pkid=212777
340 Norte de Castilla, el 12/02/2008 en La crisis
inmobiliaria reduce ya casi un tercio los ingresos de
la
Junta
por
vivienda
en
http://www.nortecastilla.es/20080411/castillaleon/crisis-inmobiliaria-reduce-casi-20080411.html
Ver Norte de Castilla de 12/02/2008.
341
Boletn de Prensa Nacional del Gobierno de
Espaa
http://www.lamoncloa.es/ServiciosdePrensa/BoletinPr
342 Salgado se ala con la banca: los hipotecados

deben responder con todos sus bienes en caso de
embargo en El Confidencial el 27/05/2009
343
En El Confidencial el 28/05/2009 en La
proposicin de Aguirre sobre las hipotecas sera
retroactiva
y
hundira
a
la
banca
Segn varios expertos jurdicos consultados, la
supresin propuesta por Esperanza Aguirre no

requerira un cambio del Cdigo Civil, lo que evitara
un autntico terremoto jurdico porque se trata de
uno de los principios ms arraigados en nuestro
ordenamiento, el de responsabilidad patrimonial
universal: Del cumplimiento de las obligaciones
responde el deudor con todos sus bienes, presentes
y futuros. Al contrario, bastara con modificar la Ley
Hipotecaria, que en su artculo 140 abre la puerta a
que el hipotecado responda solamente con el piso
en caso de impago si as se pacta entre las partes.
Evidentemente, aqu no se tratara de un pacto, sino
que tendra que establecerse una obligacin en este
sentido cuando se trate de la primera vivienda. En
segundo lugar, el fin de esta obligacin podra
aplicarse perfectamente a las hipotecas actuales y
no slo a las de nueva concesin, segn las citadas
fuentes. En principio, el artculo 9 de la Constitucin
prohbe la retroactividad de las disposiciones
sancionadoras no favorables, y esta modificacin
no podra entenderse por sancionadora. Lo cierto es
que esta modificacin slo tiene sentido si se aplica
a las hipotecas vivas en la actualidad, no slo a las
de nueva concesin: la proposicin de la Asamblea
de Madrid persigue evitar que las personas que son
embargadas por no poder pagar la hipoteca,
adems de quedarse sin casa, sigan teniendo una

deuda de la que tienen que responder con su
sueldo. Ahora bien, la cosa no es tan sencilla. Este
mismo artculo de la Carta Magna habla de
garantizar la seguridad jurdica y evitar la
arbitrariedad, cosas que estn mucho menos claras.
Por otro lado, tambin puede interpretarse que
tendra un efecto expropiatorio para la banca, que
podra reclamar una indemnizacin, lo cual sera
absurdo. En todo caso, una modificacin de la ley en
este sentido provocara con toda seguridad una
reaccin de la banca ante los tribunales que
terminara en el Tribunal Constitucional, porque se
juega mucho en el envite.
344 http://afectadosporlahipoteca.wordpress.com/
345 Nota del autor.
346 Mis clculos, del conjunto de las entidades de
crdito espaolas, es que tasa de morosidad que
tienen los bancos/cajas en Espaa es del 11 y el
15% del conjunto de todos los crditos que han sido
concedidos en nuestro pas.
347
Lgicamente ya que hundira an ms a los
bancos y cajas espaolas.
348 No existira ningn tipo de inseguridad si esta

cmabio slo afectara a los nuevos crditos. Lo que
si que pasara es que los bancos y cajas
restringiran enormemente los crditos al aumentar
el riesgo que asumen.
349 Lgicamente que las mismas queden desiertas:
quin va a comprarse un piso ahora cuando hay
razones ms que de sobra para pensar que maana
va a poder comprar ms barato?
350 Noticia Mi casa ya no es ma. Candidatos al
desahucio, el 04/04/2010 pginas 1 a 4.
351 Por los propietarios ahora embargados.
352 En la noticia Candidatos al desahucio- Cientos

de miles de personas se ven abocadas a la calle al
no poder hacer frente a los pagos el 04/04/2010
http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/Ca
//20100404claclainm_1/Tes
353 http://play.cuatro.com/directo/programas/reporte
cuatro-rec/ver/amenazade-desahucio/
354
Merece la pena echar un vistazo al video que
sobre las prcticas bancarias de dacin en pago

realiza El Mundo el 26 de julio. La dacin de pago
viene muy bien al banco al no tener que declarar
como morosos una buena parte de las prdidas
reales no realizadas; de esta forma se contabilizan
ade ms como transacciones de pisos viviendas que
realemnet no se han vendido. Este es uno de los
hechos que lleva a que, sobre todo en 2008-2010,
las cifras de ventas realizadas no caigan tanto: se
contabilizan como ventas pisos en dacin de pago
355 Estas son varias: que se acredite la Buena fe
del deudor, justa causa y que la vivienda en
cuestin sea la residencia habitual de la persona
356
http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso
_piref73_2824053_73_2140072_2140072.next_page=/
357 Nota del autor.
358
La vivienda es el principal problema de
Espaa
en
el
Idealista
el
01/03/2010
ttp://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/01/01
martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamos-
hablar-vivienda%E2%80%9D
359 Sin vivienda, pero con una hipoteca a cuestas.

Espaa es de los pocos pases donde la banca
puede quedarse una casa por impago y seguir
reclamando el 50% de la deuda en Pblico el
29/03/2010
http://www.publico.es/dinero/303547/vivienda/hipote
360 Buena muestra de ello da la noticia del 20 de

mayo de 2010 El 82% de los espaoles adquieren
su vivienda antes de contraer matrimonio.
a=VV2e8f6b91a2b00387bf1ce9d44c23bea28&t=12744
361 Producto financiero que consiste en un bono
ms una opcin sobre una cesta de activos ya sean
estos acciones, materios primas u otros activos.
362
http://www.wiwo.de/unternehmenmaerkte/bankberater-packen-aus-horror
-265006/
363 Pginas 1 a 3 en el suplemento de Mercados El
Mundo del da de 4 de abril de 2010
364
En Cancelar una hipoteca impagada slo con
el inmueble? Una pesadilla para bancos y cajas

http://www.cotizalia.com/vivienda/pesadilla-bancaespanola-cancelar-hipoteca-impagada20100331.html#
365 http://www.rtve.es/alacarta/la2/abecedario/P.ht
366
Impuesto sobre la renta Moratoria para las
cuentas vivienda Conoce las prximas reformas
anunciadas por el Gobierno en Gua de Fiscalidad
de Cinco Das.
http://www.parasaber.com/economia/fiscalidad/parti
sobre-la-renta/articulo/fiscalidad-irpf-cuentavivienda-novedades-gobierno-cuentasmoratoria/15750/
367 El PP pide al Gobierno ampliar un ao ms la

moratoria de las cuentas ahorro vivienda
368
LA MINISTRA RESPONDE A LA PROPUES.A.HECHA

POR EL PP
Corredor: Aumentar la deduccin por compra de

casa es como apagar fuego con gasolina.
Este tipo de actuaciones calientan el mercado y
llevan los precios hacia arriba
El PP defienda la ampliacin de estos beneficios

fiscales del 15% actual hasta el 25%.
el 23/07/2008
369 Anotacin del autor del libro.
370 En la noticia del 29/10/2008 La moratoria de

las cuentas ahorro-vivienda evitar que 230.000
consumidores tengan que devolver una media de
2.400
euros,http://www.eleconomista.es/economia/noticia
moratoria-de-las-cuentas-ahorrovivienda-evitaraque-230000-consumidores-tengan-que-devolveruna-media-de-2400-euros.htm
372 Discurso de presentacin del informe annual

pronunciado por el Gobernador ante el Consejo de
Gobierno
del
Banco
de
Espaa
en
http://www.bde.es/webbde/es/secciones/prensa/inte
373 Chanchullos contables y vista gorda igual a

debacle ladrillera actual en Cotizalia el 17/12/2008
escrito
por
J.L.
Brcenas
http://www.cotizalia.com/cache/2008/12/17/opinion_
374 El 06/03/2009 en la noticia Las cajas crean

una sociedad inmobiliaria para ahorrar capital en
http://www.cincodias.com/articulo/empresas/cajascrean-sociedad-inmobiliaria-ahorrarcapital/20090306cdscdiemp_31/cdsemp/
375
Las cajas no registrarn como prdidas la
devaluacin de activos de su filial inmobiliaria del
09/04/09
376 Confidencial del 08/10/2009 Nuevos informes

acusan a la banca espaola de ocultar las prdidas
de
la
crisis
377
Depreciacin de activos inmobiliarios y
entidades de crdito; Publicado el 15/10/2009 y
escrito por Lorenzo Dvila en Expansin en
http://www.expansion.com/2009/10/15/opinion/1255
a=2219269347c984063561f999b6e7e134&t=12556564
378 Por regulador se refiere al Banco de Espaa, al
ser ste el responsable de la vigilar la actividades
de cajas y bancos.
379
Pblico del 05/06/2009 El desplome en las
ventas de pisos est cerca de tocar fondo Las

hipotecas sern ms baratas, segn los
registradores, pero se llevan el 42% del sueldo en
http://www.publico.es/dinero/230227/desplome/vent
pagCom=1#comentarios
380 Quints era, en ese momento, el presidente de
la CECA.
anima-a-los-promotores-a-que-bajen-los-preciospara-no-estancarse.html
382 MAFO mantendr en secreto los test de estrs

a los que ha sometido a la banca espaola en El
Confidencial
del
28/04/2009
383 http://www.cotizalia.com/cache/2009/01/26/not
en El Confidencial el 26/01/2009
384 http://www.elpais.com/articulo/economia/Banco
385
Expansin en la noticia Sabadell cree que
elevar las provisiones incentivar a los bancos a
vender
inmuebles
a=34c73709edb1a82c1c8a19a7be4ca616&t=12566660
386 En la noticia Las inmobiliarias dicen que se

vern obligadas a malvender sus pisos el
02/11/2009
inmobiliarias-dicen-que-se-veran-obligadas-amalvender-sus-pisos.html
387 Pginas 38 y 39.
388
Ms informacin sobre la situacin de los
ayuntamiento de Espaa ofrece el artculo
Ayuntamientos al borde del colapso del 21 de
marzo de 2010, publicado en El Pas, pgina 28 a
32.
389
MAPA DE LA CORRUPCION URBANISTICA
http://especiales.elcorreodigital.com/2006/mapacorrupcion/index.html
390 As en Las empresas de servicios se unen al
urbanismo como refugio de la corrupcin. Municipio
con gran proyeccin urbanstica, gobernado muchos
aos por un partido y costero, caldo de cultivo del
cohecho.
391 La corrupcin ahoga Espaa.
392 Todo tiene un precio para Facundo Armero.

Alcaldes y ediles consultaban las listas electorales
al constructor. 19 de los 45 municipios murcianos
sufren procesos judiciales. Porque Murcia tiene un
problema. Diecinueve de sus 45 municipios estn
incursos en procesos judiciales, la mayora de ellos
relacionados con el urbanismo y corrupcin. () Hay
19 alcaldes en apuros, todos del PP, excepto el
independiente de Ojos (imputado por corrupcin de
menores) y el ex alcalde socialista de de Los
Alczares.El Pas el 10/02/2008 pgina 26;
Funcionarios de Mogan alertaron de la actividad
delictiva del alcalde. Las conversaciones grabadas
revelan mltiples avisos sobre la corrupcin. El
Pas, 01/05/2008 pgina 14; noticia El juez Torres
dice que hay una industria auxiliar de la corrupcin
en
la
Costa
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/04/24/andaluc
393 Dream Home becomes hell for Britons caught
in property trap (Cados en la trampa: los hogares
de ensueo se convierten en un infierno para los
britnicos), The Times el 19/01/2008, pgina 43
as como Spanish are persecuting us on homes, say
expatriates (Las casas hacen que britnicos
expatriados sean perseguidos en Espaa), en el

Daily Telegraph el 19/01/2008, pgina 19.
394 Para ver a travs de declaraciones del Gobierno
de turno cmo tuvo lugar la ocultacin de crisis
econmica y de la recesin, te animo a que leas el
documento Declaraciones socialistas para la
Historia que hallars en la red.
395 El Popular niega una elevada exposicin de la

entidad
al
mercado
inmobiliario
en:
396 El Pas, pgina 34 del 18/10/2008.
397 A pesar de que se acaban de tomar por primera
vez medidas para reducir el control que los polticos
ejercen sobre las mismas mediante el Real Decretoley 11/2010, de 9 de julio, de rganos de gobierno y
otros aspectos del rgimen jurdico de las cajas de
ahorros an queda por ver cules sern sus efectos.
Vista la experienciaa histrica hay muchas razones
para ser muy excptico aunque el tiempo dir.
398 http://www.eleconomista.es/economia/noticias/6
laactual-situacion-economica-se-debe-al-
pensamiento-neoconservador-de-Bush.html
399 Financial Times, pgina 3.
400 http://www.faz.net/s/Rub58241E4DF1B149538A
Gleichzeitig gab es Regierungen diesseits und
jenseits des Atlantiks, die ihrer Bevlkerung den
Traum des Eigenheims erfllen wollten. Sie
verzichteten bewusst auf eine schrfere Regulierung
des Hypothekenmarktes. Jetzt die Banken wegen
ihrer Gier und die Hedge-Fonds wegen ihrer
angeblich
gefhrlichen
Spekulationen
zu
Sndenbcken zu stempeln, mag in der
ffentlichkeit gut ankommen, bringt aber niemanden
weiter. Schlielich haben die Banken in der Regel in
dem ihnen gesetzten aufsichtsrechtlichen Rahmen
gehandelt und keine illegalen Geschfte betrieben.
401
Una muy buen explicacin de cmo fue el
Estado quien oblig a los bancos a prcticas
imprudenetes de concesin de crditos nos la hace
Peter Gruber en su artculo Schrott-Huser fr alle
(Casa de chatarra para todos) en el semanario
alemn Focus, nmero 21/2010, pginas 117 y 118.
En su anlisis se circunscribe al caso de los Estados
Unidos, pero muy bien es aplicable a otros muchos
incluidos el espaol.
402 Es ms fcil que un camello pase por el ojo de

una aguja, que un rico entre en el reino de los
cielos (Mateo 19:24).
403 En la noticia Emprung ber Banker-Boni ist

scheinlig(La indignacin por las primas de los
banqueros
es
pura
hipocresa)
http://www.handelsblatt.com/politik/deutschland/emp
ueber-banker-boni-ist-scheinheilig;2458022
404 El domingo 26 de abril, de 2009 en su pgina 6.
405 Cita El Pas, jueves 01/11/07 pgina 38, en el
artculo El fin de la infamia.
406 En Expansin, pgina 33 del 09/04/2008.
407 Julin Cubero, economista jefe del servicio de
estudios del BBVA en la pgina 56 de El Pas del
29/04/2007.
408
http://www.abc.es/blogs/ventanaindiscreta/public/post/25-maneras-de-no-decircrisis-y-hacer-el-ridiculo-192.asp
409
02/02/09
en:
http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/12
dar-creditos-hipotecarios-a-demandantes.shtml
410 En Juan Iranzo acusa al Gobierno de haber

demonizado al sector de la construccin
411
En Entrevistas de Cinco
http://www.cincodias.com/entrevistas/JoseManuel-Galindo/4477/
Das:
412 http://www.labolsa.com/noticias/2009011518221
vivienda-apce-dice-que-los-precios-de-la-viviendaya-se-han-ajustado-mucho-y-pide-que-se-reabra-elcredito/
413
En De Guindos: la cada de la vivienda la
frenaron primero las inmobiliarias y ahora los
bancos en http://www.idealista.com/news/archivo
/2010/03/24/0157399-de-guindos-la-caida-delprecio-de-la-vivienda-la-frenaron-primero-lasinmobiliarias-y-ahora-los-b
a=S.A.673ea6dce5b7ad0a7c9d8eaad1e02ce&t=12555
415 http://www.20minutos.es/noticia/401352/0/vent
El 22/07/2008 en la noticia:
Rebajas de un 40% en pisos de A Corua

Las inmobiliarias ofrecen descuentos
de hasta 120.000 euros.
Las viviendas tardan el doble en
encontrar dueo desde enero.
http://www.20minutos.es/noticia/4005
el
20/07/2008
Las
promotoras
inmobiliarias se alan para ofrecer
viviendas a precios ms reducido. En
Zaragoza se acumulan cientos de
pisos nuevos sin vender por la
crisis.Las
empresas
ofrecen
descuentos de hasta el 30%.
http://www.elmundo.es/elmundo/2009/05/1
el
20/05/2009
LAS
ENTIDADES
FINANCIERAS,
LAS
NUEVAS
INMOBILIARIAS El tentador escaparate de
casas de los 10 principales bancos y cajas
de Espaa Oferta de los cinco bancos
principales: Santander, BBVA, Popular,
Sabadell y Banesto Oferta de las cinco

grandes cajas: La Caixa, Caja Madrid,
Bancaja, Caixa Catalua y CAM Rebajas de
hasta el 50% y condiciones especiales de
financiacin, sus principales bazas.
416 El 11/05/2008 en El Pas, Negocios, pgina 14.
417
Merece la pena ver el vdeo El ADN de la
bubuja
inmobiliria
en el
que
mediante
declaraciones, cortes de anuncios y dems se hace
una recopilacin histrica de cmo todo el el engao
ha tenido lugar http://www.vimeo.com/7068536
418 El Mundo.
419 29/04/07 en El Pas, pgina 56.
420 Diario Crdoba en Cascos niega la existencia
de
la
burbuja
inmobiliaria
http://www.diariocordoba.com/noticias/noticia.asp?
pkid=84463
421 En Libertad Digital.
422 En Libertad Digital
423 En Burbuja? Qu burbuja? en:
http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/Burbuja
424
En
Finanzas
en
http://www.finanzas.com/noticias/finanzas.php?
id=4956390
425 finanzas.com del 08/01/2003.
426 El Correo Digital del 28/05/2003.
427 El Correo Digital del 28/05/2003.
428
En El Pas en Aguantar la burbuja
inmobiliaria? http://www.elpais.com/
articulo/economia/global/Aguantara/burbuja/inmobilia
/20030622elpnegeco_1/Tes
429 20 de septiembre de 2003.
430 Diario Crdoba en la noticia Cascos niega la
existencian
de
la
burbuja
inmobiliaria,
http://www.diariocordoba.com/noticias/noticia.asp?
pkid=84463
431 www.finanzas.com
432 Consumer Eroski en Las inmobiliarias prevn

una moderacin de los precios de las viviendas en
Espaa
en
uno
o
dos
aos
http://www.consumer.es/web/es/Vivienda/2003/10/2
433 Idem nota anterior.
434 En Xornal de Galicia, el 23/10/2003.
435 Cinco Das en Ferrovial dice que puede invertir

ya 500 millones al ao sin endeudarse el
29/10/2003
http://www.cincodias.com/articulo/empresas/Ferrovia
dice-puede-invertir-500-millones-anoendeudarse/20031029cdscdiemp_7/cdsemp/
436 Diario de Crdoba del 19/06/2003.
437 En Peridico de Aragn.
438 Consumer Eroski.
439 Cinco Das.
440
En ABC en La burbuja inmobiliaria
http://www.abc.es/hemeroteca/historico-24-062004/abc/Opinion/la-burbuja-
inmobiliaria_9622202842146.html
441 4 de octubre de 2003 en El Pas.
442 En Consumer Eroski, edicin Noviembre 2004

en La dependencia del petrleo es hoy menor que
en
los
aos
70
http://revista.consumer.es/web/es/20041101/entrevis
443
En Las constructoras piden al PSOE que no
intervenga en el mercado de la vivienda
constructoras-piden-psoe-intervenga-mercadovivienda
444 En La mayora de mis compaeros diputados,

incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros en
445 En La voz de Asturias el 20/06/2004.
446 En Diario Crtico de la Comunidad Valenciana en

No
existe
ninguna
burbuja
inmobiliaria
http://www.diariocriticocv.com/noticias/not156067.ht
447 En Noticias del CSE.
448 En Pblica Subasta.
449 El Pas en Solans niega tajantemente que haya

burbuja
en
Espaa
http://www.elpais.com/articulo/economia/Solans/nieg
450 En Burbuja? Qu burbuja? en El Pais

http://www.elpais.com/articulo/
primer/plano/Burbuja/burbuja/elpepueconeg/2008070
451
http://www.wharton.universia.net/index.cfm?
fa=viewArticle&id=800&language=spanish&specialId=
452 En El Peridico de Aragn.
453 El perodico ABC.
454 http://www.elpais.com/videos/economia/Banco/E
Caja/CastillaLa/Mancha/elpepuesp/20090329elpepueco_1/Ves/
455
En
El
Nuevo
Lunes
http://www.elnuevolunes.es/historico/algrano/
1122%20al%20grano.htm
en
456
En
Al
Grano
en
http://www.elnuevolunes.es/historico/algrano/1136%
al%20grano.htm
457 El 03/10/2005 en 20 Minutos
458 En Canarias 7.
459
En la revista de Asociacin Provincial de
Promotores Inmobiliarios de A Coruna, en Diciembre
de 2005.
460 Menorca Diario Insular.
461 En www.lukor.com
462 En La verdad de Albacete.
463 El en En 20 aos puede haber exceso de oferta
de vivienda http://www.labolsa.com/canales/1272/
464 En La Vanguardia del 02/03/2005
http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/nnews_4.html
465 En Mara Antonia Trujillo Ministra de Vivienda:

La demanda de la sociedad fue la que impuls los
minipisos
http://www.elperiodicodearagon.com/noticias/noticia
pkid=231209
466 Entrevista: Mara Antonia Trujillo / Ministra de

Vivienda La Ley del Suelo del PP ha originado
corrupcin
http://www.elpais.com/articulo/espana/Ley/Suelo/PP
467 En Casa, La Revista inmobiliaria de Castelln.
468
Diario de Len en El precio de la vivienda
ralentiza su crecimiento en un 10% el ltimo ao,
http://www.diariodeleon.es/noticias/noticia.asp?
pkid=271366
469 En Revista el Abasto.
470
Canarias
http://www.canarias7.es/impresa/articulo.cfm?
Id=1199381
471 En Club Inmobiliario de ESADE Alumni en el

Simposio de Barcelona Meeting Point 2006 .
472 en Su Vivienda de El Mundo del 24/11/2006.
473 en El Correo Digital.
474 El Economista.
475
Empresa Balear en el artculo Mientras no
haya ms paro, no considero que el nivel de

endeudamiento
pueda
generar
morosidad
http://www.empresabalear.com/nr53/act_c1.htm
476 en Sur.
477
En Un informe descarta que Alcante vaya a
sufriri
una
burbuja
inmobiliaria
informe-descarta-alicante-vaya-sufrir-burbujainmobiliaria
478 Su Vivienda de El Mundo.
479 Su Vivienda de El Mundo.
480 En La OCDE descarta la cada en el precio de

los inmuebles y no ve indicios de una burbuja
inmobiliaria
ocde-descarta-la-caida-en-el-precio.shtml
481
En La Ministra de Vivienda asegura que le
precio se modera para igualarse al IPC en:
http://www.elpais.com/videos/sociedad/Ministra/Vivie
482
En urbannoticias.com Se est consiguiendo un
aterrizaje suave del precio de la vivienda

esta-consiguiendo-un-aterrizaje-suave.shtml
483 En Solbes quita importancia al desplome del
sector inmobialirio y lo desvincula de la construccin
y
la
vivienda
http://www.libertaddigital.com/economia/solbesquita-importancia-al-desplome-del-sectorinmobiliario-y-lo-desvincula-de-la-construccion-y-lavivienda-1276304194/
484
En youtube en BBC: el miedo del mercado
espaol
485 En Neg-ocio.
486 En Segn Solbes, la burbuja inmobiliaria no va
a
pinchar
http://www.hispanidad.com/noticia.aspx?ID=17806
487 En Madrid anuncia que tomar medidas para

paliar los efectos de la subida de las hipotecas
http://www.cincodias.com/articulo/economia/Madridanuncia-tomara-medidas-paliar-efectos-subidahipotecas/20070906cdscdieco_4/cdseco
488 En la pgina de Internet del PSOE, en la noticia

Zapatero asegura que Espaa preparada para
afrontar los desafos de la crisis hipotecaria
http://www.psoe.es/ambito/saladeprensa/news/index
id=156909&action=View
489 En El Banco de Espaa cree que el precio de la
vivienda no registrar bajadas drsticas:
490 En:
http://www.larioja.com/prensa/20070103/rioja_region
pisos-esta-valores_20070103.html
491
En
Llegan
las
rebajas
http://www.adn.es/local/rioja/20070123/NWS0086-Llegan-rebajas.html
492 En El Mercantil Valenciano.
493
Se desinfla la burbuja inmobiliaria?
http://www.miarevista.es/index.php?
Itemid=15&id=13639&option=com_content&task=vie
494
los
La voz de Asturias en Air Europa gestionar

vuelos
a
Mxico
http://www.lavozdeasturias.es/noticias/noticia.asp?
pkid=320261
495
En Inmobiliarios y promotores de Gipuzkoa
prevn una mayor ralentizacin de precios
http://www.diariovasco.com/prensa/20070421/econo
promotores-gipuzkoa-preven_20070421.html
496 En Alicante Confidencial.
497 En Su Vivienda en El Mundo.
498 El Correo en La venta de pisos cae en Euskadi

http://www.elcorreo.com/vizcaya/prensa/20070617/p
pisos-euskadi_20070617.html
499 http://www.elcorreo.com/vizcaya/prensa/200706
vivienda-vive-crisis_20070617.html
500 En Sevilla- Gaesco niega la crisis inmobiliaria
http://www.credito-vivienda.com
/sevilla-gaesco-niega-la-crisis-inmobiliaria.html
501 En El Consejero Delegado de ROAN afirma que

no existe ninguna burbuja:
consejero-delegado-roan-afirma-existe-burbuja
502 En Los promotores aseguran que el precio de

la
vivienda
seguir
como
est
en
http://www.lavanguardia.es/lv24h/20070808/5338341
503 En El precio medio de la vivienda es Gijn,

pero
va
seguir
subiendo
en
http://www.elcomerciodigital.com/gijon/20070812/gij
medio-vivienda-gijon-20070812.html
504 http://www.idealista.com/news/archivo/2010/01
particularestienen-rebajar-casas-30-40-quieren-vender
505
En Las grandes inmobiliarias espaolas se
unen en defensa del sector y para fomentar la
confianza
en
http://www.cotizalia.com/cache/2007/09/06/49_gran
506 En Fernando Martn augura una fuerte subida

de los pisos si no sale al mercado ms suelo en
507 Un Programa de Actuacin Urbantico (PAU) es
un proyecto de desarrollo en el que terrenos que
anteriormente
estaban
sin
programar
urbansticamente ahora lo estn. Es decir, se
elabora un planeamiento que permite que la zona se
urbanice y sea terreno apto para edificar. De esta

manera, se da respuesta a la escasez de vivienda
que sufre una ciudad concreta. Las PAUs no exigen
por s solos una modificacin del Plan General de
Ordenacin Urbana.
508 En El Pas el 07/12/2008 en En Martinsa no

salen
los
nmeros
http://www.elpais.com/articulo/primer/plano/Martins
509 En G14 prev repunte del precio de vivienda si
no
se
agiliza
creacin
de
suelo
https://www.eleconomista.es/empresasfinanzas/noticias/302138/10/07/G14-preve-repuntedel-precio-de-Vivienda-si-no-se-agiliza-creacion-desuelo.html
510 En Marisa Molina, directora de Cohispania: La
vivienda
no
est
sobrevalorada
en
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/39160-marisa-molina-de-oficiotasacion-y-valoracion-la-Vivienda-no-estasobrevalorada.html
511
Enrique Lacalle, Presidente de Barcelona
Peeting Point- Noticias.com
512
En La patronal inmobiliaria insta a las
consultoras a maquillar la mala situacin del ladrillo
en
http://www.cotizalia.com/cache/2007/11/09/29_patro
513 En Los promotores piden ayuda al Gobierno

contra
la
crisis
en
http://www.publico.es/dinero/020788/promotores/pid
514 En Mangeant, socio de Knight Frank: Estn

entrando fondos que no pisaban Espaa desde haca
tres
aos
en
http://www.cotizalia.com/cache/2007/11/28/24_frede
515 En Burbuja? Qu burbuja? de 06/07/2008
en El Pas.
516 En Santander no ve un pinchazo de la burbuja
inmobiliaria y descarta cambiar su poltica crediticia
http://www.lukor.com/notneg/economia/portada/07042721.htm
517 En Caja Madrid asegura que no hay morosidad,
aunque el ritmo de concesin de crditos se ha
reducido
http://www.lukor.com/notneg/finanzas/0706/13172703.htm
518 El Pas, pgina 33.

519 En Granada Hoy, pgina 43.
520 en El Diario Montas.
521 En El banco Natixis descarta un descenso del

precio de la vivienda en Espaa en:
http://elcorreodigital.finanzas.com/noticias/finanzas.p
id=9212579
522 En ABC Pincha la burbuja?
http://www.abc.es/hemeroteca/historico29-04-2007/abc/Economia/pincha-laburbuja_1632812050983.html
523 En Los bancos son ms exigentes a la hora de
conceder un crdito en:
http://www.consumer.es/web/es/economia_domestic
10/09/170484.php
524
En EXPERTOS IMPARCIALES RESPONDEN A LA

GRAN INCGNITA. Compro casa o espero? Compre
si la necesita:
525 En Zapatero pide unas gotas de patriotismo a

quienes crean alarmismo sobre la situacin
econmica http://www.publico.es/035112/zapatero
526 En El renovado Plan de Vivienda beneficiar a

250.000 familias ms, segn el Gobierno en
527 En Vivienda cree que el ajuste del sector

inmobiliario
durar
hasta
2010
en
http://www.publico.es/dinero/075634/Ministra/corred
528
En El rescate de los Poceros: Barreda se
escuda en los mileuristas para socializar las
prdidas
del
ladrillo:
http://www.cotizalia.com/cache/2008/05/12/64_resc
529 en El Pas, pgina 24.
531 En Todos los grupos se oponen a la propuesta

del PP de elevar la deduccin por compra de piso
en
532 En Necesita un piso? La Ministra de Vivienda
cree que es el momento adecuado de comprar uno

de
nueva
construccin
en
http://www.eleconomista.es/Vivienda/noticias/57990
un-piso-La-Ministra-de-Vivienda-cree-que-es-elmomento-adecuado-de-comprar-uno-de-nuevaconstruccion.htm
533 En Corredor, Ministra de Vivienda: Los avales

del ICO se han agotado rpidamente y Solbes
estudia
ampliarlos
en
http://www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/86_Minis
534
En Corredor: La coyuntura desfavorable del
sector comenzar a cambiar a finales de 2009
536 Mario, consejera de Vivienda de Madrid:

Comprar piso sigue siendo buena inversin en
537 En Solbes admite que no estuvo afortunado en

sus declaraciones sobre la recesin:
http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/09/12/e
538 En Solbes insiste en que ningn banco espaol
est
en
riesgo
539 en el Pas, pgina 30.
540 En El PP solicita al Gobierno que dote de ms

liquidez a las familias para que compren casas
541 Mira el comentario anterior.
a=9b96f27e897f8c068fac201ed8b8b876&t=122572030
543 http://elcorreodigital.finanzas.com/noticias/finanz
id=9216822
544 En El G-14 cree que la crisis es transitoria y

que no est contaminado por la subprime
545
http://www.burbuja.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/54545-entrevista-enric-reyna-en-rac-1a.html
546 http://www.cotizalia.com/cache/2008/02/18/65_
547 www.laopiniondemurcia.es/secciones/noticia.jsp?
pRef=2008031301_10
_97301__Economia-promotores-niegan-crisisfelicitan-desaparicion-demanda-especulativa
548 En La APCE admite que el precio de la vivienda

ha cado al menos un 15% en los ltimos meses en
549
En Los promotores reniegan de su anuncio
sobre la cada en el precio de los pisos
http://www.elpais.com/articulo/economia/promotores
550
http://noticias.fotocasa.es/hay-demandalatente-lo-que-falla-es-la-confianza-delcomprador__1931.aspx
551
El Pas 29/11/2008, pgina 26 y El Pas
Negocios 07/12/2008 Si los pisos tanto valen: por
qu no se venden?
552 Encuentro Digital en un encuentro digital en

Expansin
http://app2.expansion.com/servicios/debates/Controla
cod=1134
553
www.neg-ocio.com pag 10 http://www.negocio.com/sitefiles/pdf/070508.pdf
554
En El lobby inmobilirio exige al Gobierno
40.000 millones para paliar el excesivo ajuste del la
construccin http://www.cotizalia.com/cache/
2008/05/14/52_lobby_inmobiliario_exige_gobierno_40
555 http://www.gentedigital.es/espana/entrevistas/n
una-hipoteca-a-largo-plazo-como-herencia-es-buena-idea/
556 En Iaki Egurrola: Los bancos no dan crdito

con
tanta
alegra
como
antes
http://www.elcorreo.com/vizcaya/20080529/economi
credito-tanta-alegria-20080529.html
557
Encuentro Digital en El Mundo
558
En El Mundo Los promotores piden un
compromiso de la banca garantizar el acceso al
crdito
a=d782451fbe670b49125f0e383dbd3799&t=12167412
559 El Grupo REALIA inici su trayectoria en el ao
2000, producto de la integracin del Patrimonio, las
actividades
inmobiliarias
y el equipo de
profesionales de Fomento de Contratas y
Construcciones y Caja Madrid, cuya presencia en el

sector comienza en la dcada de los aos 80.
560
http://www.cotizalia.com/vivienda/iganciobayon-presidente-realia-inmobiliaria-sensata20100323.html
562 En Los promotores aseguran que el precio de

la vivienda nueva no puede bajar ms en
564 Cinco Das, pginas 4 y 5.
565 El Mundo, pgina 4.
566 Expansin, pgina 24.
567 Pgina 40 de La crisis financiera internacional
y el crack financiero espaol.
569
En MAFO: deben tomarse las medidas
adecuadas para evitar un ajuste largo y costoso
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/06/24/32_
570 Mantener un stock de viviendas tan grande

ser un lastre para la recupera-cin del mercado
inmobiliario:
un-stock-de-viviendas-tan.shtml
571
http://www.negocio.com/sitefiles/pdf/021008.pdf, pgina 5.
572 Pginas 26 y 27 de El Pas.
573 El Pas, pginas 29 a 32.
574 Pgina 10 de Negocios (El Pas).
575 El Pas Negocios
576 En La OCDE dice que el boom inmobiliario pasa

a un aterrizaje sueva porque no hay burbuja:
http://www.soitu.es/soitu/2008/02/15/info/12030890
577 En Notarios y Ministerio de Justicia dicen que
en
Espaa
no
hay
crisis
hipotecas
http://www.notin.net/portal/documentos.asp?
doc=/portal/docs/articulos/n2907080918.htm
578 Nota del autor.

579
La crisis financiera internacional y el crack
financiero espaol, pgina 42.
580 El Pas Negocios, pgina 3.
581 En Solbes descarta ms intervenciones.
en
http://www.publico.es/dinero/214263/solbes/descarta
582
Resulta muy interesante leer el Informe
Recalde (La crisis financiera internacional y el crack
financiero espaol) en el cual se analiza con
detenimiento las necesidades de financiacin de la
economa espaola y su empeoramiento como
consecuencia de la crisis financiera internacional.
583 http://www.libertaddigital.com/fragmentos/recar
pdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.html
584 http://www.elpais.com/articulo/reportajes/Teson
585 En El Gobierno descarta comprar las viviendas

que permanecen en stock en Espaa en
www.elcorreodigital.com/vizcaya/20090417/economia
gobierno-descarta-comprar-200904171453.html
586
En Encuentros digital en El Mundo en
587 Por la reforma de la Ley de Arrendamientos
Urbanos.
588 En El PP pedir que se eleve a 10.000 euros el

mximo
de
la
deduccin por
vivienda:
http://www.elconfidencial.com/cache/2009/05/13/esp
589 En Aguirre aumenta en un 20% las deducciones

por la compra de una vivienda en Madrid
590
http://www.elpais.com/directos/debateestado-nacion/analisis.html
591 En Salgado dice no tener ni idea de hasta

cundo seguir cayendo el precio de la vivienda
592 CiU propone que el Estado compre parte del

stock para que la Constitucin se cumpla
593 En Corredor: Ya se puede hablar de correccin

y normalizacin en el mercado de la vivienda en la
pgina de la Asociacin Independiente de
Registradores http://www.aireg.es/corredor-ya-sepuede-hablar-de-correccion-y-normalizacion-en-elmercado-de-la-vivienda/
594
En Hay que ser razonablemente optimista
sobre
el
futuro
econmico
de
Espaa
http://www.publico.es/dinero/244354/razonablement
595 En Corredor dice que ya es posible comprarse

una
casa
tranquilamente
http://www.lavozdegalicia.es/dinero/2009/09/17/000
o en Corredor cree que el esfuerzo para comprarse
casa es infinamente menor a hace un ao
a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559
596 En Salgado vincula la burbuja inmobiliaria al PP

y
tacha
de
error
las
deducciones
597
En Ministerio: Es un buen momento para
comprar
598 En Comprar una viviend hoy es un 39,5% ms

barato
que
hace
un
ao
en
una-vivienda-hoy-es-un-39-5-mas-barato-que-haceun-ao.html
599
En Corredor: A Espaa le queda un largo
camino por recorrer en el alquiler de viviendas en
quot-desahucio-expres-quot-ha-sido-un-fracasosegun-arrenta.html
601
Grupo de presin formado por las grandes
constructoras del pas.
602 En Las grandes inmobiliarias incluirn pisos en

el Plan de Vivienda andaluz rebajados un 20% en
603 Corredor cree que las viviendas se vendern

con total seguridad si se convierten en VPO en
Para conocer con ms detalle cmo se saca
adelante este plan, consulta la noticia Los
particulares y la banca podrn convertir sus
viviendas libres en VPO a lo largo de 2010

604
Respaldo del presidente de la APCE. Los
promotores creen que las medidas del Gobierno
sern
positivas
para
el
stock
605 En Quines podrn adquirir vivienda y quines
vivirn
alquilados
en
2009?
http://www.alquilacompra.es/news/213/view
606
En Hasta cundo seguirn bajando las
casas?
607
En Encuentros digitales de El Mundo
608
En Los promotores inmobiliarios reclaman al
Gobierno
que
compre
activos
http://www.cope.es/02-02-09-promotores_inmobiliarios_reclaman_al_gobierno_que_
609 En El sector inmobilirio espaol tardar tres

aos
en normalizarse, segn Villar Mir
610
En Santander pacta con los promotores
financiar el 100% de sus pisos rebajados hasta el
20%
en
611
En Los promotores piden que el Estado
compre pisos a travs de una oferta pblica en:
http://www.expansion.com/2009/04/17/economiapolitica/1239963263.html y SOS de los promotores

en
http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/multimedia/v
743175.html
612
Las constructoras piden el PSOE que no
intervengan en el mercado de la vivienda en
http://www.elmundo.es/papel/2004/03/31/economia/
613 En Taguas: promotoras y bancos tienen como

mucho 325.000 viviendas sin vender
614
En Jos Manuel Galindo asegura que
empiezan a darse la condiciones ptimas para
comprar
una
vivienda
en
http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/JoseManuel-Galindo-asegura-empiezan-darse-
condiciones-optimascomprar-vivienda/20090422cdscdsviv_1/cdspor/
615 En Los precios de la la vivienda no han cado lo

suficiente
en
http://www.publico.es/dinero/276020/precios/viviend
616 David Taguas (Seopan) se define: limitar la

desgravacin
de
vivienda
ayudar
en:
http://www.capitalmadrid.info/2009/5/19/0000010773
617
El fin de las deducciones a la compra de
casas:
razonable
o
cortoplacista?
en
618
En Taguas: El mero anuncio de limitar la
deduccin por compra de casa ya tiene efecto en
619 En El precio de la vivienda ya toca fondo en
Madrid
y
Barcelona
en
http://www.que.es/pisos/200910201658-preciovivienda-toca-fondo-madrid.html
620 En Los promotores ya hablan de una tendencia

hacia
la
recuperacin
en
promotores-ya-hablan-de-una-tendencia-hacia-larecuperacion.html
621 El Pas, el 27/03/2010, pgina 21.
622
Duplex Espaix 2002.net, edicin 174 de Tu
gua prctica.
623 En La vivienda sigue sobrevalorada ms de un

20%
en
2009
en
www.juandemariana.org/nota/4438/vivienda/sigue/so
624
En Quints aboga por un plan hipotecario
como el de Obama que reduzca la deuda de las
familias
en
http://www.lukor.com/notneg/finanzas/portada/09031727.htm
625
Mayo 2009, La Nueva Era Vivienda con
motivo del Saln SIMA en Madrid los das 27 a 30 de
mayo de 2009 Compro ahora o espero?
http://www.elmundo.es/especiales/2009/05/suviviend
ahora-o-espero.html
626 08/06/2009 en La CECA seala al BCE como
nico responsable de la crisis de liquidez
http://foro.cotizalia.com/foro/foro.asp?
id=39064&sec=94
627
En El Banco de Espaa relaja por fin las
provisiones por morosidad pero deja fuera el crdito
promotor
628 En Cinco Das, pgina 16.
629 El Economista, 16/09/09, pgina 11.
630 En Datos del estudio El proceso de ajuste del

mercado inmobiliario en Espaa y en la comunidad
de
Madrid
www.ahorasipuedo.es/depot/345_Caixa%20Catalunya
631 Bankinter: el precio de la vivienda ha tocado

suelo y tardar en repuntar dos aos, al menos en
632 http://www.elmundo.es/especiales/2008/03/suvi
633 En Cotizalia en http://www.cotizalia.com/enexclusiva/vivienda-usada-primer-trimestre-habradescensos-20100405.html
634 En El Confidencial La banca tiene que dar salida
a 100.00 viviendas de forma urgente en
http://www.cotizalia.com/noticias/banca-tiene-
salida-100000-viviendas-forma-20100202.html
635 http://www.idealista.com/news/gente/eduardomolet
636 echavarren: dentro de 3 aos nos tiraremos
de los pelos por no haber invertido ahora en:
echevarren-tiraremos-pelos-haber-invertido
637
El Pas, entrevista con el Presidente del
Gobierno, Entiendo a los ciudadanos en su crtica,
en su desasosiego y en su insistencia Pginas 14 a
18.
638
En Esade: el precio de los pisos bajar un
20%
en
los
prximos
aos
en
http://www.expansion.com/2010/01/13/empresas/inm
639 La Junta de Andaluca anima a la compra de la
vivienda: El que quiera comprar, que no espere
msen
http://www.cotizalia.com/enexclusiva/junta-andalucia-anima-compra-viviendaayudas-20100203.html
640
Facua asegura que el precio de las vivienda
continuar bajando porque el precio siguen inflado

en
Europapress
http://www.europapress.es/economia/noticiafacua-asegura-precio-viviendas-continuara-bajandoporque-precio-sigue-inflado-20100204135256.html
641 En PP y CiU claman contra la supresin de la

deduccin
por
adquisicin
de
vivienda
642 En El Congreso le pide al Gobierno mejorar la

lnea
ICO
de
moratoria
hipotecaria
en
congreso-le-pide-al-gobierno-mejorar-la-linea-icode-moratoria-hipotecaria.html
643 Servicio de Estudios Econmicos de las Cajas
de Ahorros.
644 En Expansin, pgina 26.
645 Para eliminar el Ministerio de Vivienda hay que

ganar
antes
unas
eleccionesen:
646
La mayora de mis compaeros diputados,
incluso del PP, tiene minipisos de 30 metros en:
647
El Gobierno vasco dar ms dinero a los
promotores que le cedan pisos para alquilar en:
http://www.elcorreo.com/vizcaya/v/20100322/pvasco
espana/gobierno
-vasco-dara-dinero-20100322.html
648 En Romero: No estamos diciendo que el ajuste

haya
terminado
a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127169662
649
En
Telecinco
http://www.telecinco.es/informativos/economia/Video
videoURL=16157
650
El 19 de julio de 2010 en Las cementeras
creen que el precio de las casas debera ajustarse
hasta
el
40%
http://www.cincodias.com/articulo/vivienda/cementer
creen-precio-vivienda-debeajustarse/20100719cdscdsviv_4/cdsfinviv/?
utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter
651
En Corredor: Los brotes verdes empiezan a
tener una entidad esperanzadora para el ladrillo:
652 G-14: el ajuste en el sector ya es suficiente en

653
En Martnez-Pujalte: todos los polticos
evitamos
hablar
de
vivienda
en
martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamoshablar-vivienda%E2%80%9D
654
La patronal constructora pide extender la
rebaja
del
IVA
en
655 Los promotores malagueos afirman que los

precios de la vivienda han tocado fondo en
http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/18/andaluc
656 David Gonzlez (Grupo Anuntis): Es bueno que
los precios de las viviendas dejen de caer en
http://www.cotizalia.com/vivienda/bueno-preciosviviendas-20100323.html
657 http://www.idealista.com/news/archivo/2010/05
subira-la-vivienda-los-expertos-opinan&xtor=EPR-8%5Bboletin_20100507%5D-20100507%5Bnoticias__05
658 En La patronal valenciana propone un Plan E

para sanear el sector inmobiliario en:
659
Encuentros digitales en El Mundo en
660 En Los promotores ya se plantean reiniciar la

construccin
de
viviendas
en
promotores-ya-se-plantean-reiniciar-la-construccionde-viviendas.html
661 http://www.elpais.com/edigitales/entrevista.htm
encuentro=6873
662
Las mayscula en Internet son usadas para
enfatizar una idea., de ah que las conserve en el
texto de este libro.
663
En Mensaje de promotores a bancos: Ellos
tienen la ltima palabra sobre los precios de la
vivienda
http://www.cotizalia.com/vivienda/mensajepromotores-bancos-ellos-tienen-ultima20100519.html
en
665
http://www.cotizalia.com/vivienda/mercadoinmobiliario-espanol-quedan-medio-paralisis20100623-54161.html
666 En Fain: la vivienda tardar al menos cuatro
aos en recuperar los precios del boom en
http://www.invertia.com/noticias/noticia.asp?
subclasid=&clasid=&idNoticia=2285953
667 Ideas/Santander La revista de la red. Nmero
75, 2 semestre 2010. Divisin de banca comercial.
668 Pblico, 16 de junio de 2010, pgina 20.
669 Idealista el 18 de mayo de 2010 en la noticia
pisos unicaja: a los precios actuales, ya existe
demanda.
pisos-unicaja-a-los-precios-actuales-ya-existe-
demanda
670
El 15 de junio de 2010 en
671
Encuentros digitales de El Mundo
672
Luis de Guindos: la cada de la vivienda la
frenaron primero las inmobiliarias y ahora los
bancos:
de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b
673
En El Mundo en Un estudio calcula que la
venta de pisos repuntar un 25% en 2010
1268754203.html
674 La Gaceta, el 18/03/2010, pgina 18.
675 BIS Working Papers, No 318, Ageing and asset
prices, de ElQd Takts, Monetary and Economic
Department,
Agosto
de
2010
http://www.bis.org/publ/work318.pdf?noframes=1
676
En El Confidencial en La universidad slo
premia
a
los
mediocres
http://www.elconfidencial.com/cache/2008/10/18/soc
677 El Pas, especial sobre economa, pginas 4-7.
678 ANLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA Espaa
es diferente? Un porcentaje muy elevado de
ciudadanos residentes en Espaa no puede acceder
a la vivienda o se hipoteca de por vida para hacerlo
porque insiste en tenerla en propiedad. En
comparacin con lo que ocurre en otros pases,
como Alemania o Reino Unido, el autor sugiere
varias medidas para intentar solucionar este
problema. El desarrollo del rgimen de viviendas
pblicas en alquiler, la licitacin de suelo a los
promotores en concesin por un periodo limitado de
aos o la aplicacin de un impuesto directo y
elevado a la tierra son algunas de sus propuestas.
As podra evitarse la especulacin que se ha
producido con el suelo en los ltimos aos. En
http://www.publico.es/135821/espana/diferente?
679
El single vuelve a ser un simple soltern, La
opcin vital de la soledad que prolifer en tiempos

de bonanza vive horas bajas -El paro y las
dificultades le han quitado todo encanto
http://www.elpais.com/articulo/sociedad/single/vuelv
680 El Pas, 15 de noviembre pginas 42 y 43 No
deje pasar esta crisis sin sacar provecho, escrito
por Joseph Garriga.
681 El Pas, 15 de noviembre pginas 42 y 43 No
deje pasar esta crisis sin sacar provecho, escrito
por Joseph Garriga.
682 Mara Antonia Trujillo, exMinistra de Vivienda el

06/11/2009 en el artculo La mayora de mis
compaeros diputados, incluso del PP, tiene
minipisos
de
30metros
683 Nota del autor.
684 Magazine Semanal de El Pas el 28/10/2007.
685 http://www.publico.es/135821/espana/diferente?
686 Artculo de Rostros del repunte inmobiliario

del 29 de abril de 2010:
687
La Gaceta de los Negocios, pgina 28, de
30/10/2009.
688
Septiembre
de
2008:
http://www.libertaddigital.com/fragmentos/recartepdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.html
689 Como ancdota podemos poner el ejemplo de
la actriz Crisitina Higueras, quien en mayo de 2010
dir Mi madre no dejaba de decirme que me
comprara una casa.
690 http://www.boe.es/boe/dias/2005/11/19/pdfs/A3
37961.pdf
691 En Conferencia de Ricardo Vergs en Leioa 1911-2009 en http://vimeo.com/7727002
692 El Pas, 11/10/2009, pgina 28.

693
En la noticia El Eurbor sube al 4,72% el
27/09/2007.
694 Diario Pblico, pgina 24.
695 En La banca y el Gobierno ocultan la porquera
debajo de la alfombra en:
http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/08/noticias
696 Nota del autor.

La Verdad Sobre El Mercado Inmo - Borja Mateo

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CONTENIDO

Valoracin objetiva de un piso

1.4. Otras formas de valorar un piso

2.1. Precios de tasacin, de salida y de

2.1.6.2. Tipos de inters

los precios de los pisos

3.1. La nica compra en la que la

3.3. Cundo interesa

3.4. Por qu no se mejora la

4.1. Por qu no es el momento de

4.5. Medidas positivas en general

4.6.1. Ayudando al vendedor a caer en la

CAPTULLO VI - LA SITUACIN REAL DEL

7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24

7.2.5. Ayudan las nuevas normas

Autnomas: competencias en materia

CAPTULO VIII - CMO SE HA INDUCIDO A

8.1. Mecanismos usados[394]

8.1.2. Falsa correlacin entre la

8.1.6. Uso del cinismo

8.1.7. Presentar la financiacin como

8.1.10. Uso del espritu torticero

8.2. Cronologa del engao

8.2.1.1. Gobierno, sobre todo el PP

8.2.4.3. Banca en general

8.2.5.3. Banca en General

8.2.6.2. Constructoras/ Inmobiliarias/

8.2.7.2. Constructoras/ Inmobiliarias/

8.2.7.3. Banca en General

CAPTULO IX - ORGENES CULTURALES DE LA

9.1. Causas culturales de esta

9.1.2. Endogamia endmica

9.1.5. El Franquismo y el engao

9.2. Las falsedades ms extendidas

Resevados todos los derechos. Queda rigurosamente prohibida

Editorial Manuscritos, 2012

La verdad sobre el mercado

Advertencia del autor

la interaccin, pero que en ningn momento

Hola!, soy vizcano de la cosecha de 1977.

dinmica que existe en torno a la concesin

inmobiliaria. Fue su implosin lo que llev al

ms me interesa. Mi gran hroe en este

Con afecto para Chau Villa Gutirrez-Caas y Ton

A mi queridsimo to Yoyo recientemente

A mis abuelos Mara Luisa, Mara de la

A mis tos-abuelos Eduardo, Enrique, Luis y

A mis tas-abuelas Luisa, Pilar, Lolina y

A Manuel Echevarra y Torres, el precursor

Mi admiracin porque, a pesar de venir de

PREFACIO. LOS MOTIVOS QUE ME HAN

La ms brillante de las tcnicas

vidas. El mito nace cuando el que escucha de

Muchas de las vctimas del gran engao

La existencia de un mercado inmobiliario

funcione, la movilidad geogrfica de los

creacin de precios en el mercado con el fin

LAS TESIS QUE DEFIENDO

Mi tesis es que el tringulo formado por

Cules son los criterios que empleo

por lo que dejo de ingresar esa

plausible pensar que los datos de

segundo semestre de 2006 con los

recesin del mercado inmobiliario