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FINANCIAMENTO DO IMOVEL
Erika G. Schwartz
MBA em Gesto Empresarial e Negcios
Faculdade Pio XII
RESUMO
o objetivo deste artigo foi realizar um levantamento da realidade do mercado
imobilirio com base em dados concretos, assim como das alternativas de
financiamento de imveis. Para isso, faz uma pesquisa bibliogrfica sobre o tema
proposto. O artigo foi dividido em trs partes, sendo a primeira abordando o
aumento da urbanizao, o segundo sobre o mercado imobilirio e a terceira sobre
os financiamentos disponveis para compra de imveis. Foi utilizada a pesquisa
bibliogrfica para levantamento do material para pesquisa. Com o resultado foi
possvel concluir que os financiamentos disponveis para compra de imveis esto
em alta e claro que o governo tem oferecido diversas formas de financiamento de
imveis a fim facilitar e de gerar um aquecimento da economia, o que no futuro
pode levar a um problema de crdito, j que muitas pessoas aproveitam este boom
imobilirio e facilidades de financiamentos e depois se vem com dividas altas e
impossibilidades de paga-las, podendo aumentar a inadimplncia no mercado.
Palavras-chave: mercado imobilirio; crescimento; financiamento.
1. INTRODUO
A concentrao populacional resultado de diferenas nas taxas de crescimento
natural. So diferenas nas taxas de fecundidade e de mortalidade de movimentos
migratrios. Deve-se salientar que a definio de populao urbana tem um carter
poltico-administrativo ao incluir todas as sedes de municpios e distritos,
independentemente do seu tamanho. (CAMARANO; BELTRO, 2000)
O Brasil possui caractersticas que incluem a concentrao de populao nas
grandes cidades. Relativamente distribuio populacional rural-urbana, h uma
concentrao progressiva e acentuada da populao nas reas urbanas,
notadamente nas grandes cidades. (CAMARANO; BELTRO, 2000)
A realidade mundial complexa, em que interagem fatores diferenciados, mltiplos,
nem sempre fceis de decifrar, controlar, planejar. Alm disso, pululam por toda
parte elementos novos que se recombinam de forma constante neste universo em
construo que a cidade. (AGOSTINI, 2002, P. 83).
Um estudo sobre este tema se mostra relevante, visto que muitas pessoas querem
morar em determinados e especficos locais, e com isso tem havido um aumento de
2. URBANIZAO BRASILEIRA
A urbanizao contempornea no Brasil apresenta, no final deste milnio, as
tendncias que apontam para o surgimento de especialidades diversas e complexas
a nvel local, regional e nacional. A populao urbana se aproximou de oitenta por
cento da populao total do pas em 1996. Isto ocorre devido tanto para a alta
concentrao da populao urbana nos estados mais desenvolvidos e populosos
das regies Sul e Central, incluindo o Sudeste, e ao intenso processo de
urbanizao do Norte e regies nordestinas. Na verdade, embora as taxas de
crescimento urbanas para o pas como um todo diminuiu significativamente na
dcada de 1980, os padres contemporneos de urbanizao continuam a mostrar
uma alta concentrao da populao nas aglomeraes urbanas e uma
desconcentrao mais de mdio porte em grandes e pequenas cidades articuladas
em nvel local e/ou micro-regional. Assim, podemos identificar um duplo processo de
urbanizao (nos estados mais populosos e nas regies perifricas) no Brasil, j
manifestado em dcadas anteriores, mas agora mostrando os padres e
intensidades diferentes e renovadas que sugerem transformaes na prpria
natureza do processo. Assim, evidente uma concentrao demogrfica macroregional nas grandes e mdias aglomeraes urbanas, incluindo a das principais
regies metropolitanas, mas tambm novas reas urbanas, particularmente na
regio Sudeste (MONTE-MR, 2001)
Alm disso, a urbanizao de metrpoles apresenta suas diferenciaes:
Na metrpole de So Paulo, o que aparece aos olhos do observador como
diferenciaes gritantes no plano da paisagem revela, na realidade, os
espaos-tempos da contradio entre os espaos integrados economia
global e as imensas periferias subordinadas e em fase de desintegrao.
Isso significa, portanto, que necessrio pensar o processo de
urbanizao em seus contedos mais profundos, o que muito diferente
de associ-lo ao simples comportamento populacional. Pensar os
processos que so constitutivos da urbanizao, para alm da idia de um
crescimento populacional, sem, todavia, desconsider-lo, envolve, em
primeiro lugar, localizar esse crescimento, que no caso brasileiro se d
principalmente nas periferias metropolitanas, num ritmo muito maior do que
nos pases do centro do capitalismo. (CARLOS, 2009, p. 1)
Por outro lado, um grande nmero de cidades pequenas e mdias em todo o pas
apresenta nveis elevados de crescimento urbano, particularmente na regio Norte e
Centro-Oeste. Vrios novos municpios foram criados recentemente mostrando que
a concentrao urbana est tambm ocorrendo nas pequenas vilas, que acabaram
por se tornar novos municpios. Em outras palavras, a urbanizao est ampliando
mais novos espaos regionais e rurais, em termos de transporte, comunicao e
articulando redes de servios de especialidades urbano-industrial e requalificando as
relaes urbano-rural. (MONTE-MR, 2001)
Trata-se de um processo no qual a urbanizao se faz como exploso da
cidade, extenso da mancha urbana abrigando a classe trabalhadora em
imensas periferias sem infra-estrutura, por isso mesmo, o destino dessa
massa de trabalhadores, posto que o pouco trabalho agregado na terra
permitiu sua venda a baixo custo se comparado s reas centrais da
metrpole e possibilitou sua ocupao por aqueles que no podiam pagar
por moradias "dignas" em reas dotadas de infra-estrutura urbana e,
portanto, mais valorizadas. Assim, o modo como o processo de
industrializao se realizou gerou uma urbanizao profundamente
desigual, criando separaes entre o centro e a periferia como
particularidade da metrpole em constituio. Com isso localizou uma
massa expressiva de trabalhadores em reas sem equipamento e
moradias precrias. (CARLOS, 2009, p. 1)
Como resultado das novas exigncias para a expanso e articulao dos servios
de produo e consumo, alm de pequenos centros urbanos os quais tendem a
desenvolver novas formas de cooperao intermunicipal para fortalecer
institucionalmente a inovar a oferta e gesto dos servios, teve como conseqncia
o desenvolvimento de novos padres scio-espaciais em que as redes urbanas so
reorganizadas de acordo com as novas direes e intensidades dos fluxos de bens
e servios, tanto a nvel micro e macro-regional. No nvel micro-regional subsistemas urbanos tendem a surgir em vrios centros urbanos desenvolvendo
funes complementares e articulando suas aes em associaes de municpios e
de programas de conjuntos de especficos fins (educao, sade, saneamento,
construo de estradas, etc.). Em alguns casos, especialmente em novas regies
menos desenvolvidas, onde os recursos tcnicos e humanos so muito escassos,
municpios recm-criados dependem de seus primrdios em formas inter-urbano de
cooperao e sobre a interao administrativa e econmica com as cidades
existentes. (MONTE-MR, 2001)
Por sua vez, por meio dos fundos imobilirios e do mercado financeiro,
forma-se uma nova articulao entre os setores industriais e imobilirios,
construindo edifcios que no sero destinados venda. Na realidade, esse
capital industrial/financeiro vai produzir edifcios corporativos direcionados
ao novo setor da economia num momento em que as transformaes do
processo produtivo, ante as novas condies de competitividade do
mercado, tornam impossvel a imobilizao do capital na compra do imvel,
pois isso oneraria os custos de produo. Assim, o capital no se imobiliza
na compra do imvel, sendo prefervel alug-lo, e nesse movimento que
o capital ganha mobilidade. Nos anos 1990, a terra urbana muda de
sentido para o capital, deixando de ser um lugar de fixidez para ser o lugar
por meio do qual esse vai se realizar, apoiando-se no redirecionamento das
polticas urbanas na direo de construir o ambiente necessrio para que
esse capital possa se realizar, transformando a metrpole. (CARLOS,
2009, p. 1)
3. MERCADO IMOBILIRIO
Tem havido um crescimento de construes no mercado imobilirio no Brasil e, com
isso, tem havido uma hiper-valorizao do metro quadrado dos imveis. Alguns
fatores so determinantes para o preo de mercado dos imveis:
No primeiro caso, foi possvel constatar que a presena de estaes
de trem, reas verdes e zonas estritamente residenciais contribuem
para a elevao do aluguel, enquanto a criminalidade reduz o seu
valor. A baixa significncia das estaes de metr e da atividade
comercial
pode
ser
duplamente
explicada
pela
forte
multicolinearidade das variveis que compem o vetor e pelo prprio
efeito ambguo dos fenmenos, que contribuem ao mesmo tempo
positiva e negativamente para a valorizao dos imveis. Por outro
lado, a poluio definitivamente no parece influir na formao de
preos. O mesmo no se pode concluir acerca da presena de
favelas, dado que existe uma forte correlao entre esta e
criminalidade. (HERMANN; HADDAD, 2005, p. 1)
preciso reafirmar um princpio que rege todas as nossas aes nesta questo: a
habitao um direito humano bsico. No final da Declarao Universal dos
Direitos Humanos, artigo 25, afirma que "todos tm direito a um estilo de vida
adequado sua sade e bem-estar e da sua famlia, incluindo a habitao... sendo
o caso, considerado dever do Estado fornecer as condies para o pleno exerccio
deste direito fundamental. Dado que o Brasil tem uma imensa desigualdade social,
com uma concentrao de renda quase sem paralelo no mundo, a um enorme setor
da populao no dada a oportunidade de acessar o mercado imobilirio. O
processo de enfraquecimento das relaes laborais, em marcha ao redor do mundo
e implementada no Brasil com a chegada ao poder do atual governo federal que
est buscando contornar o agravamento da situao. (CAPISTRANO FILHO, 1996)
O presidente da Abecip destaca que amortizar o saldo devedor a cada dois
anos com o FGTS --intervalo mnimo exigido-- mais vantajoso do que
deixar o dinheiro no fundo, que rende 3% ao ano mais TR (Taxa
Referencial). Neste ano, at outubro, foram feitos 812,2 mil saques do
FGTS para a moradia, totalizando R$ 5,73 bilhes, 24,5% a mais que em
2009. Para Ana Maria Castelo, coordenadora de projetos da construo da
FGV, o Brasil "vive uma situao tranquila", distante da dos Estados
Unidos antes da crise de 2008, quando no era preciso dar entrada para
ter uma moradia e podia-se hipotecar o mesmo imvel mais de uma vez
para comprar bens de consumo. (COSTA, 2011)
No Brasil, a demanda por imveis praticamente dobrou desde 2009, puxada pelas
classes C, D e E. Mais de 9,1 milhes de famlias brasileiras declararam inteno de
comprar uma habitao em um prazo de at 12 meses no fim de 2010, isso
significa 4,9 milhes, nmero maior do que a database do ltimo trimestre de 2008.
(SALLOWICZ, 2011)
Ns inclumos em nosso conceito de proviso de habitao a preos acessveis e
acesso aos servios urbanos para as pessoas, de forma a garantir condies de
vida saudvel e digna, transformando-os em pessoas reais. Sem esse oramento, a
habitao reduzida a um teto para garantir que as pessoas possam subsistir,
mantendo a mesma condies de excluso e misria em que estavam.
(CAPISTRANO FILHO, 1996)
Os benefcios do programa, destinado a famlias com renda de at R$
4.900, vo de taxas de juros reduzidas a subsdios do governo. Entre os
que apontaram inteno em adquirir um imvel, 83% esto nas classes C
(com renda familiar de 3 a 10 salrios mnimos), D (1 a 3) e E (at 1).
Enquanto isso, 17% so da A e B (10 a 20). Antes do MCMV, os
consumidores de baixa renda tinham um peso menor nas estatsticas: eram
61%, enquanto os do topo da pirmide somavam 39%. "A mudana no
quadro mostra a consolidao das famlias da classe C e a chegada das
classes D e E, que passam a ter condies de comprar." (SALLOWICZ,
2011, p. 1)
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preciso ter presente que a cidade de Santos est em plena expanso. Sendo
assim, num primeiro momento as vendas de imveis esto concentradas para os
habitantes locais, a perspectiva que esse panorama mude em pouco tempo. Isso
porque, a populao de Santos no teve grande crescimento no ltimo ano, o IBGE
anotou um acrscimo de dois mil novos moradores nativos a uma populao de 149
mil habitantes. Assim, tanto as construtoras quanto as imobilirias esto aptas para
atender aos trabalhadores que vo comear a migrar para Santos nos prximos
anos. (RIS, 2011)
Na ltima dcada, o setor da Construo Civil vem passando por uma
grande transformao, saindo de um longo marasmo, com poucos
investimentos, para um perodo com grandes obras em andamento e
fortes investimentos imobilirios. Nos ltimos anos, esta mudana foi
intensificada, graas retomada de investimentos pblicos, criao de
diversas leis que facilitam a retomada de imveis em caso de
inadimplncia, captao de recursos em bolsas e esforos do Programa
Brasileiro de Qualidade e Produtividade - PBQP, que disseminou os
conceitos de gesto de qualidade. Isto se refletiu na adoo de novos
modelos de organizao e inovaes tecnolgicas em diversas empresas,
criando um ncleo de empresas dinmico e moderno dentro do setor,
comparvel a empresas europias e norte-americanas do mesmo
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Estimativas assinalam que at o final desta dcada, devero ser criados cerca de
mais de 10 mil novos empregos pela empresa Petrobrs, assim, ainda que
indiretamente, a economia local deve criar mais de 200 mil oportunidades de
trabalho. Para o prefeito de Santos, Joo Paulo Tavares Papa, a cidade passa por
um momento nico com mudanas radicais para a cidade de Santos. (RIS, 2011)
Custos exatos variam por regio e por tipo de propriedade. No entanto, como regra
geral, deve permitir que de 3 a 8 por cento em cima do preo de compra para cobrir
os custos de compra adicional. Se preciso uma quantidade significativa de
trabalho para estabelecer a posse e propriedade, os custos podem ascender a
mais. Propriedades beira-mar, ou propriedades que ficam na fronteira do Brasil
tambm envolvem custos elevados, dado que a compra tem que ser registrado pelo
Governo Federal. Imposto de transferncia (ITBI) - Quando comprar um imvel de
revenda no Brasil o investidor tem que pagar imposto de transferncia (Imposto
sobre Transmisso de Bens Imveis ou ITBI) para o governo municipal. O Imposto
de transferncia varia de cidade para cidade, mas geralmente cobrado 2% por
cento do valor do imvel. O Imposto de transferncia deve ser pago dentro de 30
dias teis aps a autenticao da escritura ou a imobiliria no pode ser inscrito no
registro de propriedade. (NUWIRE, 2008)
H uma margem psicolgica que o Brasil goza de imveis, no momento, devido s
descobertas de petrleo na costa do Rio, a Copa do Mundo e as Olimpadas, o que
torna o Brasil muito atraente para os investidores estrangeiros no momento. Mas
depois de 2017 o Brasil vai ainda ter descobertas de petrleo, e h relao de
impacto com a Copa do Mundo e Olimpadas que ser feito com investimento
estrangeiro no Brasil o que vai desacelerar tal crescimento como resultado, disse
Oliveira, acrescentando que a classe mdia e baixa teria gasto mais de 10 anos
aquisio de propriedades e a oferta pode superar a demanda em 2017.
Investidores que pensam que esta tendncia obrigada a reverter, especialmente
quando os riscos sistmicos apresentados pelos EUA e a Europa comeam a
diminuir, pode considerar equities Brasil imobilirio, ou REITs global, vale a pena
comprar. Mas at aquele momento, aes como Gafisa no so para investidores
que procurem preservar o capital ou mesmo um pouco de ganhos de capital. um
passeio selvagem. At que a economia mundial parea mais equilibrado, e que
depende de Bruxelas e Washington, por enquanto, os fundamentos do Brasil
imobilirio parece que vo ser construdo aos poucos e artesanalmente quando no
passado nunca foi to bom quanto no momento atual. (RAPOZA, 2007)
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QUADRO RESUMO
CIDADE
M/PRIVATIVO
UNIDADES
VGV - VALOR
GERAL VENDA
Vitria
1.700.000,00
18.000
R$ 3.006.000,00
Serra
1.050.000,00
14.000
R$ 1.330.000,00
V. Velha
750.000,00
9.500
R$
997.500,00
Cariacica
150.000,00
2.900
R$
188.500,00
200.000,00
3.600
R$
198.000,00
3.850.000,00
48.000
Outros:
Guarapari
Colatina
Cachoeiro
Linhares
TOTAL
(Anchieta)
R$ 5.720.000,00
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Aqui no estado as taxas para registrar um imvel so: Pagamento do ITBI Imposto
de Transmisso no valor de 2% da avaliao do seu imvel, mais a taxa de
Emolumentos para pagamento da escritura e a taxa de Emolumentos para Registro
da Escritura. Aps o registro da escritura, o nico imposto que se paga o IPTU
(Imposto predial e territorial urbano) que cobrado anualmente pela Prefeitura, salvo
quando a rea no de Laudmio, pertencente marinha, que uma taxa cobrada
na proporo de 2,5% do valor do imvel sempre que este passa por uma operao
onerosa, como o caso de compra e venda.
Alm dessa expanso h dados de um boom entre 1995 e 2004:
Medida a intensidade da sua ocorrncia entre 1995 e 2004, os registros
foram crescentes e ocorreram em grande quantidade, especialmente a
partir do final da dcada de 1990. Ao todo foram implantados no perodo,
nos quatros municpios pesquisados (Domingos Martins, Marechal Floriano,
Venda Nova do Imigrante e Vargem Alta), 50 empreendimentos, que
ocuparam uma rea aproximada de 5 milhes de metros quadrados e
resultaram na criao de 2.321 chcaras. (CAMPOS JUNIOR e
BERGAMIM, 2007, p. 1)
6. CONCLUSO
Foi visto nesta pesquisa sobre mercado imobilirio, tendo sido analisada a
urbanizao brasileira em um primeiro momento com a finalidade de entender o
crescimento imobilirio ocorrido no Brasil nas ltimas dcadas.
Ao realizar um comparativo entre os dados concretos retirados dos sites oficiais do
governo federal com os rumores que existem e permeiam o mercado, foi observado
que efetivamente houve um aquecimento no mercado imobilirio nos ltimos anos.
Ao apresentar e discutir a urbanizao brasileira tendo discorrido sobre o
aquecimento no ramo imobilirio e sobre o funcionamento desse mercado foi
possvel verificar a ocorrncia de crescimento do setor imobilirio.
Sobre os financiamentos disponveis para compra de imveis, ficou claro que o
governo tem oferecido diversas formas de financiamento de imveis a fim de gerar
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7. REFERNCIAS
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