TERMINOS DE REFERENCIA PARA EL ESTUDIO DE

IMPACTO URBANO

CONTENIDO
1. JUSTIFICACIN
2. DESCRIPCIN DE LA ACCIN URBANA QUE SE PRETENDE DESARROLLAR
3. DIAGNOSTICO
Congruencia Sistema de Planeacin Estatal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
Entorno urbano inmediato
Estructura Socioeconmica
Imagen Urbana
Necesidades Hidrulicas
Aguas residuales y pluviales
Energa elctrica
Otros servicios pblicos
Inversin programada y creacin de empleos
Riesgos Urbanos
4. PRONSTICO
Proyecciones
Tendencias
5. ESTRATEGIA
Comentarios generales
Medidas de mitigacin
Corresponsabilidad Sectorial
6. CONCLUSIONES
DOCUMENTACIN REQUERIDA

1. JUSTIFICACION
La incorporacin de suelo urbano para desarrollos inmobiliarios, comerciales, de servicios e industriales es una
de las prioridades del control de la planeacin urbana en el Estado de Hidalgo y sus Municipios. En los
programas de desarrollo urbano y ordenamiento territorial que comprende el sistema de planeacin estatal de
desarrollo urbano y ordenamiento territorial conforme al art. 10 de la Ley de asentamientos Humanos,
Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial, se establecen la zonificacin del uso de suelo para uso de suelo
habitacional, comercial y de servicios entre otros.
Un estudio de impacto urbano, expone los impactos positivos y negativos que se tendrn dentro de una zona de
influencia a consecuencia de la urbanizacin y edificacin de un USO DE IMPACTO (UI) en la estructura urbana
(estructura de usos de suelo), la imagen urbana, la infraestructura (de las redes de agua potable, drenaje
sanitario, alcantarillado pluvial, energa elctrica, entre otros), equipamiento urbano, servicios urbanos y riesgos
urbanos.
Un Estudio de Impacto Urbano tiene por objeto evaluar y dictaminar las posibles influencias y alteraciones
negativas causadas al entorno urbano por alguna obra pblica o privada en el rea donde se pretenda realizar
procesos de construccin y operacin, con el fin de establecer las medidas adecuadas para la prevencin,
mitigacin y/o compensacin.
Un Estudio de Impacto Urbano (EIU) aporta un mtodo sistemtico para identificar impactos urbanos desde la
etapa de planeacin de un proyecto. La identificacin de los posibles impactos antes de que stos ocurran,
permite la modificacin o rediseo de las acciones propuestas, de tal modo, que los efectos negativos de estas
ltimas se eliminan o minimizan en una forma menos costosa que si se hiciera una vez que hayan ocurrido. De
la misma manera, los efectos positivos pueden ser potenciados.
2. DESCRIPCIN DE LA ACCIN URBANA QUE SE PRETENDE DESARROLLAR
Memoria descriptiva del proyecto
Descripcin general del proyecto, de los locales que lo conforman y de las actividades que en ellos se
desarrollan.
Uso y superficie del rea de equipamiento (en su caso)
Superficie y rea de donacin (en su caso)
En caso de vivienda, referir el nmero de ellas, la superficie del tipo o tipos que se considera(n) y el tipo
de vivienda por su precio de venta.
3. DIAGNOSTICO
3.1 Congruencia Sistema de Planeacin Estatal de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial

Descripcin de la normatividad aplicable, criterios, normas y polticas que contiene el Programa de

Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial vigente que norma la zona de influencia del proyecto.
Entre estos lineamientos se encuentran la zonificacin primaria de usos, destinos y reservas del suelo,
las densidades habitacionales.
Disposicin general del proyecto con relacin a la normativa urbana aplicable.
o
o
o
o
o

Zonificacin primaria de usos y destinos del suelo.

Densidades sealadas para la zona del proyecto.
Etapas de crecimiento
Estrategia general del Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial
aplicable en la zona.
Compatibilidad del UI

3.2 Entorno urbano inmediato

Definicin del rea de estudio
Aspecto fsicos urbanos.
Referencia sobre los principales usos de suelo establecidos en el entorno y en su caso mencionar
aquellos que resulten incompatibles con la zona.
Levantamiento fotogrfico en las aceras sobre las que el proyecto tenga frentes y de aceras opuestas.
En el marco de la sustentabilidad y equidad urbana:
o
Propuestas de integracin y/o mejoramiento de la imagen urbana, as como del
espacio pblico en torno al proyecto presentado: banquetas, parques, jardines, plazas, alumbrado
pblico, va pblica, etc., (acompaar esquemas o elementos grficos de propuesta).
o
Referir propuestas para la integracin, mejoramiento, creacin de espacios pblicos,
en la zona de estudio.
o
En su caso, propuesta para la creacin de espacios de uso pblico al interior del
predio (referencia en plano de proyecto).
3.3 Estructura Socioeconmica
Anlisis de los aspectos que repercuten en la calidad de vida de la poblacin por la puesta en marcha del UI en
la zona de estudio.
Anlisis de la poblacin existente en la zona de estudio (Poblacin total, pirmide poblacional, PEA,
ingresos, escolaridad, entre otros).
Proyeccin de la poblacin en funcin del nmero de lotes del proyecto que de la movilidad general.
Estimacin del equipamiento y servicios requeridos para la poblacin esperada.
Anlisis de los aspectos del proyecto que repercutirn en la calidad de vida de la poblacin en la zona
de influencia del proyecto.
Repercusin en el mercado inmobiliario de la zona.
Oportunidades de empleo.
Actividades derivadas del efecto multiplicador en la zona de actividad desarrollada por el proyecto, tanto
en la etapa de construccin como en la vida til del proyecto.
Desplazamiento de la poblacin fija.
Incremento de poblacin flotante.
Cambios en los hbitos de la poblacin afectada.
3.4 Imagen Urbana
Identificacin de los sitios histricos, culturales y paisajsticos de la zona de estudio, susceptibles de afectarse
para conservarse y mejorarse, as mismo debern identificarse los nodos, bordes, sendas, hitos, etc., y las
constantes tipolgicas, los remates visuales que caracterizan a la zona de estudio para la integracin del UI
tanto en su construccin y operacin.
3.4 Necesidades Hidrulicas
Anlisis y determinacin de las necesidades de agua potable y tratada, durante el proceso de
construccin del UI (memoria hidrulica), sealando las fuentes de suministro, los dispositivos y
acciones programadas para minimizar el consumo de agua.
Gasto mximo diario requerido por el proyecto
Dimetro de la toma solicitada
Volmenes de almacenamiento de agua potable y tratada.
En su caso, indicar la situacin y problemtica que se presenta en la zona para el suministro de agua
potable al proyecto pretendido y detallando:
o
Capacidad de la red para alimentar el proyecto
o
Impacto que causar la demanda a la red municipal.
o
En el marco de la sustentabilidad urbana y la posible problemtica observada en la
zona, mencin sobre las propuestas de medidas de integracin urbana consideradas, que
propicien el ahorro y ptimo aprovechamiento del agua potable, tales como la captacin y

utilizacin de aguas pluviales, equipos e instalaciones especiales la generacin y/o suministro de

agua tratada para el servicio del inmueble, etc. Manifestando el porcentaje de ahorro que se
tendr en el consumo de agua potable con dichas medidas.
3.5 Aguas residuales y pluviales
Anlisis de los volmenes y caractersticas de las aguas residuales que producir el UI.
La memoria hidrulica deber considerar el dimetro de la tubera de descarga necesaria, as como el
impacto que causaran las descargas del proyecto.
En su caso, volmenes y descripcin de aguas residuales contaminantes por procesos industriales,
especificando componentes, los equipos necesarios para su tratamiento, grado de potabilizacin que se
lograr, volumen recuperado y su disposicin final.
Factibilidad de instalar sistemas de tratamiento primario de aguas residuales previo a la descarga a la
red pblica.
En el marco de la sustentabilidad urbana, clculo de volmenes y descripcin del manejo y disposicin
de aguas pluviales y en caso de utilizarlas, sealar los volmenes y porcentaje de ahorro en el
consumo, inducidos por las medidas consideradas.
3.6 Energa Elctrica
Calculo de consumos
Indicar caractersticas y condiciones en la que se encuentra el rea en cuanto a la cobertura
infraestructura de distribucin, suministro y problemtica
En el marco de la sustentabilidad urbana mencin sobre los equipos, instalaciones y/o acciones
proyectadas o programadas para lograr una reduccin en las necesidades del suministro, manifestando
los porcentajes de ahorro inducidos.
3.7 Otros servicios pblicos

Caractersticas del volumen de los materiales de desperdicio que se generan en el interior del predio.
Capacidad de las instalaciones que se utilizarn para su acopio y desalojo.
Indicar la existencia de algn tipo de tratamiento primario para estos desechos.
Descripcin de manera amplia de las instalaciones de energa elctrica, telefnica, que requieren
modificacin y/o ampliacin como consecuencia del establecimiento del proyecto.
Necesidades que en materia de transporte generar el proyecto.
Descripcin del sistema de vigilancia y seguridad, que se instalar en el proyecto, as como la que
requiera por parte del municipio.
Requerimiento de los equipos y servicios de emergencia que requiere el proyecto.

3.8 Inversin programada y creacin de empleos

En el marco de la competitividad y equidad urbana mencin sobre la inversin considerada en predio,

construccin y la total, as como sobre los empleos generados en la construccin y operacin del
inmueble, tanto directos como indirectos.

3.9 Riesgos Urbanos

El estudio de estos aspectos deber considerar todas aquellas situaciones que representen un riesgo potencial
tanto para la ciudad como para la poblacin.
Apoyado en lo que refiera el programa de desarrollo urbano y ordenamiento territorial vigente, y lo que en el
sitio se observe, hacer referencia sobre riesgos (planos necesarios):

Geofsicos, fallas geolgicas, hundimientos diferenciales, laderas inestables, cada de rocas, etc.
Hidrulicas, encharcamientos, inundaciones, etc.
Redes de PEMEX o de Gas (de ser el caso presentar el visto bueno correspondiente).
Cono de aproximacin con el aeropuerto (de ser el caso presentar el visto bueno de aeronutica civil).

Instalaciones industriales u otras, consideradas como de peligro y que sean colindantes o cercanas al
proyecto.

Deber analizar adems, las medidas que se tomarn para controlar y disminuir los efectos negativos que se
pudieran presentar durante las diversas etapas de vida del proyecto.
4. PRONOSTICO
Derivado del diagnstico, describir la situacin que prevalece en la zona de aplicacin del estudio, as como las
tendencias que se esperan como resultado de la accin urbana proyectada que se ha presentado.
4.1 Proyecciones
En este apartado se debern elaborar las proyecciones de los aspectos relacionados con el desarrollo urbano,
con base a los anlisis relacionados durante el diagnostico. Entre otros aspectos deber destacarse la
problemtica actual, las tendencias de evolucin y las hiptesis de probabilidades.
4.2 Tendencias
De acuerdo a la problemtica detectada en el apartado anterior, deber realizarse una prospeccin identificando
cuantitativa y cualitativamente la forma en que evolucionarn.
Los principales aspectos a tratar son poblacin, equipamiento, vivienda y actividades econmicas.
5.

ESTRATEGA

Comentarios Generales
Se presentarn recomendaciones y comentarios amplios sobre los impactos detectados.
5.1 Medidas de mitigacin
Descripcin detallada para la mitigacin de los impactos de la obra proyectada y construida y sus repercusiones
en relacin al Programa de Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial vigente aplicable para la zona.
En caso de que cualquiera de los impactos analizados muestre resultados que incidan negativamente, las
alternativas para evitar o en su caso minimizar dicha tendencia se definirn en este apartado a manera de
acciones, obras y proyectos que debern realizarse.
5.2 Corresponsabilidad sectorial
6. CONCLUSIONES
DOCUMENTACION REQUERIDA
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.

Plano base
Delimitacin del rea de estudio
Ubicacin del proyecto o accin
Usos y destinos actuales
Estudio de mecnica de suelos
levantamiento topogrfico
fotografa area u ortofoto digital
Plano de zonificacin del desarrollo (Proyecto, Obra o accin)
Proyecto ejecutivo del desarrollo (en medios magnticos)
Plano de notificacin en su caso
Plano de la red de drenaje sanitario
Plano de la red de agua potable
Plano de la red de alcantarillado pluvial

 Plano de la red de energa elctrica y alumbrado pblico

Plano de la red de gas
10. Dictmenes, licencias y oficios entregados por las Dependencias Federales, Estatales y Municipales
respecto al Desarrollo Inmobiliario (Proyecto, Obra o Accin).
11. Estrategia general
12. Ubicacin de acciones de mitigacin
13. Estrategia urbana
Las dems que el interesado y responsable tcnicos consideren necesarios para detallar y/o aclarar lo
considerado en esta gua
Consideraciones:
El EIU con todos sus productos, se entregar a la SOPOT para su revisin y dictamen correspondiente.
En su caso, la SOPOT devolver al corresponsable tcnico el EIU con observaciones para su correccin.
Con el EIU debidamente aprobado, la SOPOT proceder a realizar diversos anlisis para determinar las obras
Para cualquier aclaracin sobre los presentes Trminos de referencia, favor de dirigirse a:
SECRETARA DE OBRAS PBLICAS Y ORDENAMIENTO TERRITORIAL, DEL GOBIERNO DEL ESTADO
DE HIDALGO.