CONJUNTOS INMOBILIARIOS, TIEMPO COMPARTIDO

Y CEMENTERIOS PRIVADOS
EN EL
PROYECTO DE COD. CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACION 2012.Juan Carlos Pratesi
I.- Preliminares
1) Antes de entrar en el tratamiento especfico de las instituciones a que se dedica este trabajo, nos parece
importante formular algunas reflexiones acerca de ciertas orientaciones generales del PROYECTO..., de la
normativa aplicada a los derechos reales y de las implicancias de disposiciones especficas en cuanto se
relacionan con criterios doctrinarios y jurisprudenciales desarrollados previamente a su respecto, pues todo ello
ser de utilidad para la mejor comprensin de las regulaciones en torno a country clubes, barrios privados o
cerrados y dems emprendimientos comprendidos en la comn designacin de Conjuntos inmobiliarios,
Tiempo Compartido y Cementerio Privado.El PROYECTO... constituye un cuerpo metodolgica y semnticamente aggiornado, en que, como se explica
en los Fundamentos se ha buscado la igualdad real, desarrollando una serie de normas orientadas a
plasmar una verdadera tica de los vulnerables. ....- Fue decidido no incluir notas, ... en cuanto a las
definiciones, se trat de incluir solo aquellas que tienen efecto normativo y no meramente didctico, ... que la
redaccin de las normas sea lo ms clara posible, a fin de facilitar su entendimiento evitando las remisiones, el
uso de vocablos alejados del uso ordinario, ... se ha puesto nfasis en la gramtica y [] hay un
importante contenido de normas de orden pblico en reas relevantes.
Ponderamos el declarado propsito de abstenerse de definiciones siguiendo el criterio del art. 495 CC, aunque
posiblemente por antigedad personal y profesional lamentemos la omisin de las notas que, sin ser ley,
tanto nos sirvieran para estudiar, ejercer y ensear el derecho civil.Sera impropio e imposible en el limitado marco de este trabajo realizar un examen crtico general del
PROYECTO.... Basta con anotar a nuestros fines ciertas precisiones expresas que lo diferencian en grandes
lineamientos del Cdigo Civil vigente, aunque fueran en gran parte incorporadas al derecho que no es solo
la ley especialmente por obra de la jurisprudencia: Publicizacin, constitucionalizacin, sentido comunitario y
proteccin del consumidor.2)En materia de derechos reales en general

el PROYECTO... mantiene principios tradicionales:

Numerus clausus cantidad y estructura inmodificables (ver art. 1884);

Inmediatez sobre las cosas, ius persequendi y ius preferendi (ver art. 1886);
Adquisicin tradicional latino-romana mediante ttulo y modo, e inscripcin constitutiva excepcional solo en
los casos legalmente previstos (ver art. 1892);
Publicidad registral o traditoria (ver art. 1893);
No obstante y en particular en nuestra materia, as como en otras, se hacen concesiones a la realidad
aceptando que ciertas situaciones sean consideradas bajo la ptica de derechos personales, de derechos
reales o de combinaciones de ambos.3)Con el sentido del art. 1884 se establece en el artculo 1887 que a los tradicionales se aaden la propiedad
comunitaria indgena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el cementerio
privado y la superficie.- La propiedad horizontal y la superficie eran ya existentes, aunque la propiedad
horizontal en normativa separada (ley 13.512) y la superficie en limitada medida (superficie forestal, ley
25.509)
Puntualizamos no obstante que la metodologa descriptiva induce a cierta confusin acerca de la verdadera
naturaleza y situacin de Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido y Cementerios Privados.CONJUNTOS_INMOBILIARIOS_Pratesi_El_Dia_22_6_12.doc
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El orden que sigue el PROYECTO..., similar al del CC

Ttulos y Captulos.-

ordena el contenido jerrquicamente en Libros,

En punto a derechos reales el ttulo 1 perteneciente al Libro IV enuncia como tales entre otros a la propiedad
horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido y el cementerio privado (art. 1887).No obstante, respecto de los que tratamos se ve que el Ttulo VII comprende como captulos 1 (arts 2073 a
2086), 2 (arts. 2087 a 2102) y3 (arts. 2108 a 2113) lo relativo a Conjuntos Inmobiliarios, Tiempo Compartido y
Cementerios Privados respectivamente, en tanto respecto del primero se dice que .podr conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial (art. 2075) y respecto del Tiempo Compartido y de los
Cementerios Peivados se dice que se les aplican las normas sobre derechos reales. (arts. 2101 y 2112
respectivamente).La ubicacin ordinal y las referencias a normas genricas son susceptibles de generar diferencias
hermenuticas acerca de la independencia de tales derechos de la subordinacin del rgimen de Tiempo
Compartido y Cementerios Privados a la figura de Conjuntos Inmobiliarios, y de estos todos a la Propiedad
Horizontal.- Nos parecera til que la Comisiones que entendemos sern bicamerales y en su caso el pleno
legislativo aporten una correccin.II.-Liminares:
1)Aunque agrupados como captulos de un mismo ttulo pese a las caractersticas que les diferencian los
emprendimientos incluidos en la comn designacin de Conjuntos Inmobiliarios, el Tiempo Compartido y los
Cementerios Privados comparten ciertas caractersticas: constituyen sendas realidades sociales tpicas,
fenmenos modernos de la vida en sociedad, y han carecido de regulacin orgnica efectiva pese a antiguos
y reiterados reclamos de la doctrina.Han generado, particularmente los conjuntos inmobiliarios tpicos (countries, barriosprivados, etc.) imaginativas
maneras de organizacin en base a la constitucin de derechos reales, personales asociativos o
combinaciones de unos y otros, siempre inadecuadas a la naturaleza y fines institucionales propuestos, y han
hecho aplicacin til de instituciones no previstas para ese fin (p.ej. propiedad horizontal con unidades a
construir), dando por otra parte motivo a jurisprudencia distorsiva pero en definitiva prctica para la solucin de
los no muchos conflictos sometidos a la justicia, a la vez orientativa para el quehacer diario y voluntario de
todos los protagonistas de su realidad .2) Countries, barrios cerrados, etc.Fenmeno del siglo XX, especialmente a partir de la posguerra, han importado la eleccin de una forma de vida
ms que de un lugar para vivir, dando lugar progresiva y expansivamente al desarrollo de diversas formas de
urbanizacin privada y especial, primero para utilizacin recreacional transitoria vinculada a los deportes, luego
como habitacin permanente y finalmente como asiento descentralizado de actividades productivas o
serviciales en general, siguiendo la traza de modernizadas rutas de acceso a grandes centros urbanos,
cuyas caractersticas son bien conocidas.Salvo alguna aislada opinin contraria a su regulacin, la doctrina en general ha estado conteste en la
necesidad de un ordenamiento especfico, algunos incluyndolo como modalidad de la Propiedad Horizontal,
otros bregando por la creacin de un derecho real diferente y autnomo.Desde 1998 aproximadamente se sucedieron proyectos de regulacin con diversas variantes, en gran parte
impulsados por la Federacin Argentina de Clubes de Campo y sostenidos por diputados y senadores, sin que
ninguno completara el trmite parlamentario por alternativas propias de los quehaceres polticos y legislativos.Subsiste a la fecha el estado parlamentario de la ltima presentacin de la ex-senadora nacional Hilda B.
Gonzlez de Duhalde (N 243/2011 - REF. S. 174/09)
3) Tiempo Compartido
Modalidad tambin de reciente data, aunque sus antecedentes histricos remontan al Derecho romano.Aunque aplicable a otros bienes o fines tiene su aprovechamiento casi excluyente en la recreacin vacacional;
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se ha predicado que ms que de tiempo compartido debiera denominarse a la modalidad uso compartido por
turnos.- Suele mencionrselo como time-sharing multipropiedad.Su versatilidad en el aprovechamiento y la modalidad de intercambio de los derechos de los usuarios,
frecuentemente transnacional dentro de las redes de intercambio tornaron difcil el establecer un rgimen
legal estable y nico.En
2008 fue sancionada la ley N 26356 fijando pautas de organizacin, registracin, administracin y
proteccin del titular-adquirente bajo las leyes de defensa del consumidor y lealtad comercial, pero sin
establecerse de toda forma derechos reales en el sentido tradicional del Cdigo Civil.- Por lo dems, al no
haber sido reglamentada hasta el presente, la ley no adquiri vigencia prctica.4) Cementerios Privados:
Histricamente la disposicin de los restos difuntos fue considerada funcin sacra.En el plano jurdico en el pas desde 1821 se dispuso su secularizacin, y en 1925 se dispuso la prohibicin
de cementerios privados en la Ciudad de Buenos Aiures, admitindose subsistencia de cementerios
administrados por colectividades (Britnico y Alemn)
En tal forma lo relativo a cementerios, polica mortuoria y dems vinculado con las actividades funerarias fue
conducido por el Estado a travs de los Municipios, y es materia preponderantemente de derecho
administrativo- La jurisprudencia a su respecto qued ceida a contados supuestos de titularidad o particin
respecto de derechos sobre sepulturas y sepulcros, algunos de gran valor, y a su inembargabilidad excepto por
reclamos de precio o de construccin.
En la Provincia de Buenos Aires a partir de 1978 se autoriz la afectacin de inmuebles para cementerios
privados.- Desde entonces han proliferado y la mera observacin denota que ante la saturacin de los
cementerios pblicos es cada vez mayor y casi exclusiva la inhumacin y utilizacin de los servicios de los
muchos cementerios privados, parque, etc.,
No obstante al presente no existe regulacin legal especfica respecto de los derechos de los adquirentes o
usuarios frente a desarrolladores o enajenantes, con un amplio campo para la incertidumbre en relacin a los
derechos y deberes de unos y otros en el mediano y largo plazo.III.- La Propiedad Horizontal.- Grandes Lineamientos
En vista de la ntima relacin entre los la Propiedad Horizontal y los Conjuntos Inmobiliarios, de los que el
PROYECTO... predica que cuando se configuran derechos reales deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal con las modificaciones del Ttulo siguiente a los fines de conformar un
derecho real de propiedad horizontal especial (art. 2075), es inevitable pasar revista a las principales
disposiciones proyectadas para el derecho real de propiedad horizontal.Siguiendo aproximadamente el enunciado de los Fundamentos, decimos:
1) En trminos generales el PROYECTO... sigue la metodologa de la ley 13.512 (cuya consiguiente
derogacin por lo dems se propone), con algunas sensibles modificaciones puntuales y la adopcin de las
soluciones generalmente establecidas por la jurisprudencia en los ms de 60 aos de vigencia de aquella.Los fundamentos del PROYECTO... advierten que la convivencia cercana que implica morar en pisos y
departamentos trae conflictos inevitables. Y a ello se agregan las nuevas necesidades en los grandes
edificios y megaconsorcios como tambin la multiplicidad de servicios que se brindan dentro del propio
edificio que ms que un edificio en muchos casos es casi una mini poblacin (el Art. 2042 se ocupa de la
eventual presencia, como ya es frecuente, de amenities como piscina, solarium, gimnasio, lavadero, saln de
usos mltiples) y si bien, por llamar reiteradamente la ley vigente a los propietarios condminos o
copropietarios se ha propuesto por algunos adoptar un rgimen condominial, cabe reflexionar que el de
propiedad horizontal es un derecho entre vecinos muy cercanos, de all que hasta las normas del condominio
con indivisin forzosa resulten inadecuadas, ya que esa vecindad est regida por normas ms rigurosas.CONJUNTOS_INMOBILIARIOS_Pratesi_El_Dia_22_6_12.doc
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2) Se ha zanjado toda cuestin acerca de la naturaleza jurdica del consorcio, expresndose especialmente
que es persona jurdica constituida por todos los propietarios de unidades funcionales (Art. 2044), y como tal
dispone de un patrimonio distinto al de los propietarios, compuesto por bienes distintos a las cosas y partes
comunes, quedando expedito el camino hacia las grandes diferencias que se darn en la aplicacin parcial del
rgimen de propiedad horizontal a los conjuntos inmobiliarios en sus mltiples modalidades y finalidades.
Imaginamos entre ellos las costosas instalaciones deportivas, parque de maquinarias para cuidado de canchas
de golf, galpones, equipos informticos, y especialmente las unidades adquiridas para su reventa en defensa
de crditos, por ejercicio del derecho de preferencia o por otros motivos etc., etc.,
3) En cuanto a los rganos consorciales, a los establecidos en la ley vigente, Asambleas de Copropietarios y
Administrador, aade el Consejo de Propietarios, como reconocimiento de una realidad de la que no se puede
prescindir, y se adecuan las reglas de las Asambleas a lo que suele ocurrir, especialmente en Consorcios
numerosos, en que se constituyen con muy pocos presentes, estableciendo mecanismos para no prescindir y
s suplir la voluntad de los que corrientemente estn ausentes.4) En cuanto a un tema sensible y que ha dado lugar a especulaciones doctrinarias, cuestiones institucionales y
decisiones judiciales como son las expensas, se afirma la concepcin de obligacin propter rem, la no
liberacin por abandono o no uso, y la extensin de la obligacin de pago a terceros usuarios (art. 2050).5) En una sucinta y parcial exgesis de las normas sobre el tema, nos importa resaltar que:
El Reglamento de Copropiedad es declarado integrante del ttulo de propiedad de cada propietario (art. 2038);
En enumeraciones de carcter enunciativo por lo tanto, no taxativamente se indican las partes y cosas
comunes, las propias y las comunes a algunas unidades, o de uso comn de ellas (arts 2039, 2040, 2041 y
2042), , destacndose que el terreno en su integralidad se considerar comn, importando una clara
diferenciacin respecto de los conjuntos inmobiliarios, en que el terreno podr ser parcelado.- Tambin se
destaca la ambigedad entre las cosas y partes necesariamente comunes que enumera el art. 2041, y las
cosas y partes comunes no indispensables del art. 2042, ya que no tiene igual sentido la calificacin de
cosas necesariamente comunes y la de cosas comunes no indispensables, y toda vez que en su
materialidad son obviamente no indispensables cabe inferir que el sentido del dispositivo debe de ser en
realidad cosas no indispensablemente comunes .- Por lo tanto, que estas ltimas podrn ser comunes, o de
propiedad exclusiva de uso exclusivo de algn o algunos propietarios segn el art. 2040.Las unidades funcionales constituyen un todo con el derecho sobre las partes comunes y con las unidades
complementarias que les acceden, inseparables en caso de enajenacin (art. 2045), pero siendo las ltimas
(unidades complementarias) susceptibles de uso y/o disposicin distinto bajo ciertas condiciones y limitaciones
en su disposicin a favor de terceros no propietarios (art. 2056 inc. q).Las normas sobre el Reglamento de Copropiedad y Administracin del que resultar el consorcio (art. 2056)
son similares a las de la ley 13.512, excepto lo dispuesto en los incisos e, h, i, n y q, que incorporan las
necesarias adecuaciones acerca del patrimonio del consorcio y el uso y goce de las partes comunes y de los
bienes del consorcio (todo ello congruamente con su personalidad jurdica reconocida), con eventuales
prohibiciones de disposicin o locacin de unidades complementarias a terceros no propietarios (usualmente
cocheras, dependencias de servicio, etc. comprendindose fcilmente que la enajenacin a favor de titulares
de otras unidades funcionales no ha de limitarse ya que no modifica la complementariedad), y con limitacin a
las cartas poderes que pueden detentar los titulares de unidades funcionales para representar en Asambleas
(redaccin desafortunada pues los propietarios pueden hacerse representar por terceros no propietarios, y en
tal caso literalmente la limitacin sera inoperante; la limitacin de apoderamiento debera extenderse a toda
persona que concurra por s o en representacin a la Asamblea).En materia de Asambleas se innova sustancialmente ya que se establece que las decisiones deben adoptarse
por mayora absoluta de todos los propietarios segn la doble exigencia de nmero de unidades y de
porcentuales (lo que asegura la formacin de voluntad asamblearia con mayora importante y no como
resultado de situaciones coyunturales) pero se implementa un mecanismo de formacin de esa voluntad,
cuando la mayora no se alcanzase regularmente, mediante la consulta sobre propuestas minoritarias,
validando el silencio como asentimiento (excepcional segn los art. 919 vigente y 979 proyectado).-

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Es significativo el reconocimiento de la realidad constituida por los Consejos de Propietarios, con funciones
especficas, y la imposicin de su existencia (el art. 2064 establece que la Asamblea debe designar un
Consejo..., termino imperativo que no admite interpretacin diversa).- No sustituyen al Administrador, pero
coadyuvan y controlan su gestin e impiden una prolongada vacancia del cargo.Por ltimo, en materia de expensas comunes, ordinarias y extraordinarias, y la ejecutabilidad para su cobro,
aunque opiniones se han dado en el sentido de que la formacin del ttulo ejecutivo no puede quedar en manos
del mismo que administra y que ejecuta sin otra formalidad, el PROYECTO... se pronuncia segn la
jurisprudencia y los cdigos procesales (ver. Art. 524 C.P.C.C. que admite la va ejecutiva en base a
certificados de deuda con los recaudos exigidos por el Reglamento de Copropiedad, y en su defecto con
certificacin del administrador) - Tal parece que exigir cuidados especiales para evitar confusiones y
perjuicios la igual designacin entre el certificado de deuda expedido por el administrador del art. 2048 in
fine y el certificado de deudas aludido en el art. 2067 inc. l.Para terminar, son importantes las referencias a los subconsorcios sectores con independencia y a la
prehorizontalidad (cuya ley 19.724 se propone derogar Ver art. 3 inc. a de la propuesta ley de aprobacin
del PROYECTO..., que lo tiene como Anexo I), especialmente para el tema principal de los conjuntos
inmobiliarios, ya que en estos tal vez ms que en edificios horizontales propiamente dicho se dan tales
sectores independientes (dormies, etc.), y se da normalmente la prolongacin en el tiempo de los desarrollos
urbansticos que terminarn constituyendo una propiedad horizontal especial.IV.-Conjuntos Inmobiliarios
Hemos explicado arriba ( Cap. I apartado 3) que la regulacin en captulos separados de los conjuntos
inmobiliarios, el Tiempo Compartido y los Cementerios Privados bajo el comn Ttulo VII referido a Conjuntos
Inmobiliarios no obstante la independencia normativa que resulta de su separacin sistemtica en el art. 1887
del PROYECTO..., puede ser motivo de confusiones hermenuticas, y postulamos su correccin en
Comisin en el pleno Legislativo.En nuestra opinin, conjuntos inmobiliarios en el sentido de la unificacin son solo los que se enuncian en el
art. 2073, coherentemente con la explicacin de los Fundamentos: ...Constituye una novedad la introduccin
de los conjuntos inmobiliarios, trmino que abarca los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques
industriales, empresariales o nuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que contemplen usos mixtos...
Su conformacin y normativa nada tienen en comn con el tiempo compartido, aunque los mbitos fsicos en
que se desarrollan unos y otros puedan ser eventualmente parecidos.- Mucho menos, es notorio, con los
cementerios de cualquier naturaleza.Por lo dems el citado art. 2073 expresa categricamente que son conjuntos inmobiliarios los clubes de
campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro
emprendimiento urbanstico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral,
comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aqullos que contemplan usos mixto lo que no
acontece con los otros.Por ende, al referirnos a Conjuntos Inmobiliarios entenderemos hacerlo solo a los definidos en el art. 2073.Damos por conocidos la historia y el fenmeno del desarrollo de Country Clubes, Barrios privados y dems
conjuntos, y no abundaremos en ello, sobre lo cual existe abundante literatura especializada.Nos expediremos aqu, entonces, sobre la normativa proyectada.Como dijramos arriba, parte dela doctrina propuso la creacin de un nuevo derecho real, y otra parte postul
la inclusin entre las disposiciones de la propiedad horizontal.- Solo alguna opinin absolutamente solitaria
propuso no legislar al respecto.En la realidad prctica estos emprendimientos, en que se entrecruzan normas del derecho pblico
(urbansticas, administrativas, etc.) con las de derecho privado, fueron desarrollndose de diversa manera en la
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provincia de Buenos Aires y en las otras provincias casi todas en que se fueron estableciendo.- Tomamos
como pauta de referencia la Provincia de Buenos Aires, por ser la que ms conjuntos alberga.Sin regulacin hasta el dictado de la ley (decreto-ley) 8912/77, por virtud del Decreto 2489/63 (Reglamentario
para la Provincia de la ley 13.512) abundaron los conformados en propiedad horizontal con unidades a
construir. Luego del dictado del decreto 9404/86, reglamentario del 8912/77 para la constitucin de clubes de
campo qued habilitado (con reservas) un rgimen de subdivisin geodsica, con dominio exclusivo de
parcelas y situacin asociativa de los propietarios en una entidad ad-hoc titular de espacios de circulacin y
recreacin.- El Decreto 27/98 fij normas para los barrios privados, admitiendo su conformacin por uno u otro
rgimen.nterin fueron gestionados diversos proyectos de ley orgnica para estas nuevas formas de urbanizacin,
destacando los sucesivos de la primero diputada y luego senadora Hilda B. Gonzalez de Duhalde.El PROYECTO... se ha hecho cargo de los datos de la realidad conocida, y en una formulacin eclctica
establece un derecho real nuevo (cfr. art. 1887 inc.e), a la vez que aprovecha la metodologa del rgimen de
propiedad horizontal, al que remite como marco legal (art. 2075) para establecer que cuando se configuren
derechos reales deben someterse a esa normativa, con las modificaciones del Ttulo VII (entendemos:
Captulo 1 del Ttulo VII) dejando librada a la iniciativa desarrolladora el constituir los Conjuntos Inmobiliarios
bajo otras formas y sistemas de derecho, personales y/o reales, segn lo expresan con claridad los
Fundamentos ...El marco legal de los conjuntos inmobiliarios, cuando se configuren derechos reales,
es el de propiedad horizontal, aunque pueden existir conjuntos inmobiliarios en los que se establezcan los
derechos como personales o en los que coexistan derechos reales y derechos personales....
Bien conocidas las peculiaridades de su organizacin y funcionamiento, para preservar la homogeneidad del
grupo se ha dejado margen para establecer regmenes para el uso limitado por usuarios no propietarios o
invitados, para el ejercicio del poder disciplinario, as como para limitar sin prohibir la transferencia de unidades
(ver Fundamentos: ...Tiene la novedosa concepcin de una regulacin de disciplina, como tambin de
rgimen de invitados y de usuarios no propietarios respecto de los cuales los usos pueden ser ms
restringidos segn se establezca en el reglamento; asimismo la previsin de la posible constitucin de
servidumbres de los conjuntos o con terceros conjuntos inmobiliarios. Pueden preverse tambin limitaciones
aunque no la prohibicin total para la trasmisin de unidades...)
En trminos generales, aunque en un ordenamiento distinto, quedan contemplados los requerimientos
estructurales de los Conjuntos Inmobiliarios en manera amplia e imaginativa, consagrndose la posibilidad de
desarrollarlos con el estricto rigor del derecho real, con la flexibilidad de los derechos personales o en forma
mixta, y se consagran instituciones que implican reconocimiento de la jurisprudencia formada al respecto
(ejercicio del poder disciplinario y derechos de admisin de preferencia) a la vez que, siguiendo la tesitura de
constitucionalizacin indicada al comienzo, respetan la libertad constitucionalmente protegida de asociacin,
que implica el ejercicio del derecho a asociarse como al de no tener sociedad determinada.Con ello aclarado, pasamos a un breve anlisis de las disposiciones especficas, recordando que si se
establecieran derechos reales estarn sometidos al rgimen marco de la propiedad horizontal y al especial del
captulo pertinente (ttulo VII captulo 1), sin perjuicio de que se tratar de un derecho de propiedad horizontal
especial segn la designacin del art. 2075.- En caso contrario, la libertad de contratacin permitir que el
marco legal y las normas especficas sean formuladas con mayor latitud.El art. 2073 define como conjuntos inmobiliarios a los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques
industriales, empresariales o nuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanstico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, y asimismo a
aquellos que contemplan usos mixtos.Toda vez que la configuracin no necesariamente ser la de propiedad horizontal, el PROYECTO... establece
(art. 2074) que son elementos caractersticos de urbanizaciones de esta clase el cerramiento, la calificacin
de cosas propias y comunes, unidas en un todo inescindible, sujetas las ltimas a indivisin forzosa y
perpetua, las reglamentaciones y existencia de rganos de conduccin, rgimen disciplinario, contribucin a
erogaciones, y formacin de un ente con personera que agrupa a los propietarios de unidades- Se esboza
aqu una conjuncin unificadora de disposiciones reales de la propiedad horizontal (comunidad de partes,
indivisin forzosa, reglamentos, rganos de funcionamiento, entidad con personera jurdica, expensas, etc.)
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con las personales y asociativas (poder disciplinario etc.) y con las usuales propias del derecho urbanstico,
por naturaleza derecho publico (interdependencia y conformacin en un todo no escindible).Ya nos hemos referido supra a las modalidades con que pueden desarrollarse los Conjuntos Inmobiliarios
segn el art. 2075.- Aadimos que las mismas pueden resultar ntegramente propias de los derechos reales
lo que no pensamos que ocurrir o pueden resultar solo derechos personales emergentes de acuerdos
contractuales lo que tampoco pensamos que ocurrir o resultarn de una combinacin de ambos, reales
y personales, tal como imaginaron quienes redactaron los proyectos de ley promovidos por la Federacin
Argentina de Clubes de Campo, y como se d en la realidad, por ser la configuracin que mejor contempla la
naturaleza de las relaciones que se originan en esa moderna expresin de comunidad o convivencia que son
los genricamente denominados Conjuntos Inmobiliarios: propiedad exclusiva de lo individual, propiedad
compartida de lo de uso o aprovechamiento general, y regulacin de las relaciones interpersonales como
propias de las relaciones asociativas.- A esta configuracin confluyen las disposiciones del art. 2076, que
coherentemente se apartan del art. 2041 inc. a limitando la comunidad sobre el terreno a las partes y lugares
destinados a vas de acceso, circulacin y comunicacin y a las destinadas especficamente al desarrollo de
actividades deportivas, recreativas o sociales y a otros servicios afectados al uso comunitario dando solucin
as a uno de los factores primordiales que distorsionan la configuracin actual de las urbanizaciones
especiales, y especialmente de los clubes de campo y similares.Por el Art. 2077 se legitima la solucin pergeada en la provincia de Buenos Aires recurriendo al Decreto
2489/63: la posibilidad de constituir derechos sobre una unidad an no construida, en construccin.- Ello as
porque no siendo el terreno integralmente cosa comn admite la divisin parcelaria y la adquisicin individual
de parcelas.- El sistema encuentra su complemento en lo dispuesto en materia de prehorizontalidad (arts.
2070 y 2071), en un sistema adquisicin unitaria, con posible escrituracin ms rpida, y garantas que
indudablemente favorecer las negociaciones sobre estos emprendimientos.Los arts. 2078, 2079 y 2080 remiten a los valores comunitarios a desarrollar en estas urbanizaciones: valores
paisajsticos, arquitectnicos, ecolgicos, urbansticos, de seguridad y de convivencia en miras al beneficio de
la comunidad urbanstica.- Igualmente la posibilidad de establecer limitaciones edilicias o de otra ndole,
servidumbres y restricciones a los dominios particulares y reglas de convivencia.Innovando en lo dispuesto por el Art. 64 del Decreto Ley 8912/77 el art. 2079 del PROYECTO... admite que
los conjuntos se establezcan en zona urbana, subrural o rural.- Ello, y la amplitud de destinacin establecida en
el art. 2073, tambin innovador ya que admite todo destino y no solo el de vivienda transitoria, coadyuvar
sin duda a la expansin de los emprendimientos y al mejor funcionamiento y la mejor regulacin de conjuntos
que se ubican o se ubiquen en plantas urbanas prexistentes .En materia de expensas se recogen las soluciones dadas pretorianamente por la jurisprudencia y se declara la
obligatoriedad del pago conforme a los reglamentos, as como de otras prestaciones debidas por servicios
prestados.- Entre ellos sin duda se computarn las cuotas sociales.- Y de constituirse el conjunto conforme al
rgimen de derecho de propiedad horizontal especial, le sern aplicables las prerrogativas procesales y las
preferencias establecidas en los arts. 2048, 2049 y 2050.Los arts. 2082 y 2083, ajustndose a la realidad que la experiencia hominis demuestra, admiten y dan marco
a las posibles cesiones de derechos y aprovechamientos total o parcial, transitorio o permanente de espacios
o instalaciones comunes por familiares, cesionarios, invitados o terceros, defiriendo al Reglamento del
conjunto las condiciones y pautas as como las contribuciones o aranceles para ese ejercicio.El PROYECTO... deja margen para establecer un rgimen para el ejercicio del poder disciplinario, as como
para preservar la homogeneidad del grupo limitando, aunque no prohibiendo, la transferencia de unidades,
pudiendo establecerse un derecho de preferencia interno (para el consorcio o el resto de los propietarios) en
la adquisicin de unidades privativas en los artculos 2085 y 2086.
Es sabido que el derecho de admisin y el poder disciplinario son esenciales a la vida de las entidades
asociativas y comunitarias, para preservar la homogeneidad del grupo y hacer real la garanta constitucional
del derecho de asociacin, que implica el poder asociarse voluntariamente y el poder no tener asociacin con
alguien, y a la vez el poder exigir a todo comunero el cumplimiento de las normas de convivencia
establecidas, o sancionar su violacin conforme a los Reglamentos.CONJUNTOS_INMOBILIARIOS_Pratesi_El_Dia_22_6_12.doc
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Aparece como correcto el establecimiento de ambos mecanismos.- Respecto del derecho de preferencia debe
sealarse no obstante que siendo personal, incesible e inoponible a terceros an sobre inmuebles (cfr.
PROYECTO... arts. 1165 y 1166) su estipulacin deber ser hecha con gran cuidado y su eventual ejercicio
deber ser muy diligente.- En cuanto al ejercicio del poder disciplinario, la jurisprudencia existente marca
senderos y lmites: asegurar el ejercicio del derecho de defensa, la no discriminacin y la congruencia y
proporcionalidad de las sanciones previstas en el reglamento, que debera a la vez pautar criterios respecto de
conceptos tan elsticos como la gravedad o la reiteracin de las inconductas.- Por supuesto ningn texto podr
entenderse como limitando o impidiendo el acceso a los Tribunales Ordinarios impugnando o cuestionando
sanciones, o proponiendo cualesquiera reclamaciones contra actos de los rganos de los Conjuntos
Inmobiliarios, nunca negado y siempre reconocido por doctrina y jurisprudencia a todo aquel que se sienta
afectado, en ejercicio del derecho de defensa en juicio asegurado por el art. 18 de la Constitucin Nacional.-

V.- Tiempo Compartido

Las exigencias del esparcimiento en el aprovechamiento de los tiempos ociosos unidas a las mayores
posibilidades de desplazamiento a centros tursticos diversos y a la conveniencia de disponer de todos los
bienes inmuebles y muebles ms servicios organizados necesarios para el disfrute vacacional de corto plazo
sin ataduras a la propiedad y mantenimiento de inmuebles de recreacin, a las bsquedas para su
locacin, a la atencin y pago permanente de impuestos, tasas, expensas, etc., han sido en las ltimas
dcadas (a partir de 1960) motivo de notable expansin de lo que se conoce como tiempo compartido.La denominacin es un tanto engaosa proviene del derecho anglosajn en que a la figura se la denomina
time sharing ya que en realidad no es el tiempo que se comparte, sino el uso y goce de cosas en perodos
diferentes de tiempo.- Se han ensayado otros trminos vinculados con la caracterstica dominante de los
derechos que se constituyen (multipropiedad, condominio afectado a disfrute peridico con indivisin forzosa,
pluripropiedad, multidisfrute, etc.) pero ha predominado ampliamente y es utilizado generalmente el indicado:
tiempo compartido.Aunque aplicable a diversos objetos (maquinaria agrcola, sistemas de computacin, embarcaciones, etc.) la
utilizacin general del sistema se hace en relacin a perodos vacacionales en zonas tursticas, por trminos
peridicos predeterminados en lugar fijo en distintas localizaciones, comunmente en diversos lugares del
mundo intercambiando bajo condiciones contractuales preestablecidas los derechos de usuario por otros
anlogos.Por lo expresado se comprende que no ha sido sencillo encuadrar estas relaciones en regmenes legales
rgidos, mxime que cuando el intercambio se produce a travs de las redes internacionales corresponde la
aplicacin de normas propias del derecho internacional privado, con su consiguiente dificultad al establecer el
derecho aplicable y la jurisdiccin competente.- Se han utilizado y se utilizan esquemas contractuales
generadores de derechos personales de uso, y ms raramente se constituyen derechos reales (en tal caso, de
condominio de uso).Varios proyectos legislativos han intentado abarcar el instituto, sin llegar a concrecin.- Abunda la literatura
sobre ellos.- Los proyectos de Reforma y de Unificacin del Cdigo Civil tambin lo han hecho; el ltimo, de
1998, propuso el art. 2030 que reza: .. La asignacin de usos y goces sucesivos o alternados por perodos
determinados sobre un conjunto de cosas, puede sujetarse al rgimen de los derechos personales o del
condominio con indivisin forzosa sin lmite de tiempo.- En este caso el condominio con indivisin forzosa se
constituye por el otorgamiento en escritura pblica del reglamento de condominio y administracin y su
inscripcin en el Registro inmobiliario.- El reglamento puede instituir una administracin con el carcter de
mandatario irrevocable.- El reglamento de condominio y administracin se integra al ttulo de asignacin del
uso y goce...Es visible en la literatura jurdica especializada la preocupacin por la proteccin de los derechos del usuario,
considerado por muchos motivos parte dbil frente al emprendedor, sujeto a normativas corrientemente
predispuestas en contratos por adhesin, y muchas veces enfrentado a cuestionamientos en que la
oportunidad y los medios le son desfavorables.- De all que se haya propugnado y aceptado ampararlo por las
leyes de Defensa al Consumidor , conceptos que han primado en todos los proyectos legislativos.-

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En nuestro pas un rgimen se instituy por la ley 26.356, de Marzo de 2008, mas en la prctica no ha tenido
aplicacin ya que depende de su reglamentacin que el Poder Ejecutivo deba hacer dentro de los noventa
das, (art. 40) y la adecuacin a sus trminos deba ser hecha dentro del plazo de un ao a partir de la
publicacin de dicha reglamentacin (arts. 42 y 43), nunca hecha.- El PROYECTO..., o ms precisamente el
Proyecto de Ley de Aprobacin de la Unificacin propuesto por la Comisin propone la derogacin de los
Captulos III, IV, V y IX de la Ley N 26.356 (art. 3 inc. g), relativos a la constitucin del Sistema Turstico de
Tiempo Compartido, el Contrato de Tiempo Compartido, la Administracin de los Tiempo Compartidos y
la Extincin del Tiempo Compartido, respectivamente, con lo que quedaran vigentes solo los captulos I,
Disposiciones Generales, II, Autoridad de Aplicacin, VI, Comercializacin y Publicidad, VII Instancia
Arbitral, VIII Sanciones, y X Disposiciones Complementarias.De sancionarse el PROYECTO..., entonces, la normativa de aplicacin sera la del Capitulo 2 del Ttulo VII,
aunque los Tiempos Compartidos no forman parte de los denominados Conjuntos inmobiliarios.Comenzado una breve exgesis observamos que el art. 2101, bajo el ttulo de Derecho Real del Adquirente de
Tiempo Compartido dispone que al adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos
reales, lo que aparece redundante si hubiera de tenerse por vlido que el tiempo compartido es un derecho
real segn lo enuncia el inc. f del art. 1887 y el principio del numerus clausus, y en alguna manera poco
conciliable con lo expresado en los Fundamentos: Tambin constituye nueva incorporacin al cdigo el tiempo
compartido. Se considera que existe tiempo compartido si uno o ms bienes estn afectados a su uso peridico
y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las
prestaciones compatibles con su destino. Puede integrarse con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza
de stos sea compatible con los fines mencionados, ello con independencia de la naturaleza de los derechos
que se constituyen o transmiten, y del rgimen legal al que los bienes se encuentran sometidos.
Por lo dems no es clara la enunciacin de que al adquirente...se le aplican las normas sobre derechos reales...Si se trata de derecho real, sus normas son aplicables a todos los intervinientes.Igualmente redundante aparece el art. 2102 que establece que el propietario, emprendedor, comercializador,
administrador y usuario del Tiempo Compartido deben cumplir con las leyes, reglamentos y dems normativas
de ndole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del sistema visto que el art. 4 del
PROYECTO... dispone que : ..Las leyes son obligatorias para todos los que habitan el territorio de la
Repblica, sean ciudadanos o extranjeros, residentes, domiciliados o transentes, sin perjuicio de lo dispuesto
en leyes especiales...
Mas definitorio aparece el art. 2100 cuando, a tono con los principios ya indicados en esta materia, dispone que
las relaciones del usuario con el propietario, emprendedor, comercializador y administrador se rigen por las
normas que regulan la relacin de consumo.Conjugados los arts. 2087, 2088 y 2089 hallamos que el tiempo compartido el del proyecto implica la
afectacin para cualquier fin compatible con su destino de bienes muebles y/o inmuebles, para su uso peridico
y por turnos, afectacin que debe ser hecha por el titular de dominio, en escritura pblica en caso de tratarse
de inmuebles, y en cualquier caso por escrito ya que el art. 2092 lo da por sentado al ordenar sin
diferenciacin la inscripcin del instrumento de afectacin en el Registro de la Propiedad (si fuere el caso) y
en un Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido.Se da por entendido que concurren a la actividad que origina el tiempo compartido el propietario, el
emprendedor, el comercializador y el administrador, que no deben estar inhibidos al tiempo de la afectacin y
deben cumplir, emprendedor y administrador, los deberes que les son inherentes y se detallan en los arts.
2094, 2096 y 2097.La proteccin para el usuario, ms all de la aplicacin eventual de las leyes de Defensa del Consumidor,
resulta del art. 2093, que consideramos el eje vertebral del sistema, y est constituida por los efectos de la
inscripcin registral del instrumento de afectacin: a) Prohibicin al propietario de modificar el destino de los
bienes afectados, y b) Oponibilidad e inalterabilidad de los derechos del usuario ante propietario y
emprendedor, sus sucesores y acreedores, aun en caso de concurso o quiebra.No obstante, se observa que ante la propuesta derogacin del captulo IV de la ley 26.356, Del Contrato de
Tiempo Compartido, especialmente del deber del emprendedor de habilitar un Registro de Transacciones
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supervisado por la autoridad de aplicacin (art. 19 inc. b) y la falta en el PROYECTO... de normativa al

respecto, los aspectos instrumentales quedan descuidados y pueden llegar a ser fuente de incertidumbre,
conflictos y perjuicios para los usuarios y para terceros, vista la oponibilidad e inalterabilidad de los acuerdos de
uso, que exigira opinamos fecha cierta y publicidad registral.- Posiblemente esa carencia pueda
resolverse a travs del decreto reglamentario del sistema.En contrapartida, el usuario debe cumplir sus deberes en cuanto al uso conforme a la naturaleza y destino de lo
dado, responder por daos y fundamentalmente abonar en tiempo y forma cuotas por gastos, fondo de reserva
y todo gasto que le sea imputable, a lo que puede ser compelido ejecutivamente siendo el certificado del
administrador ttulo suficiente, pero que tambin en proteccin del usuario, a diferencia del art. 2048 para la
propiedad horizontal y del art. 25 de la ley 26.356 (cuya derogacin se propone), debe integrarse con
intimacin fehaciente previa por el plazo estipulado en el Reglamento de Administracin (art. 2098), requisito
coherente con la discontinuidad de su relacin administrativa por largos perodos.Finalizamos el captulo anotando que el tiempo compartido se extingue por vencimiento del plazo previsto en el
instrumento de afectacin, por desafectacin si no hubieren contratos pendientes o por destruccin o vetustez
de lo afectado (art. 2099).VI.- Cementerios Privados
Virtualmente desconocidos hasta poca reciente los cementerios privados constituyen hoy una realidad
creciente y destino corriente de los restos humanos en razn de la insuficiencia de las necrpolis pblicas y el
poco inters de los poderes pblicos por proveer ms de ellas.Original y tradicionalmente confiada su construccin y consagracin a la autoridad eclesistica (el vocablo
camposanto es referido por la Real Academia como sinnimo de cementerio) en 1821 comenz su
secularizacin y las funciones fueron puestas a cargo de las municipalidades, prohibindose en 1925 los
particulares (en la Ciudad de Buenos Aires subsistieron el Britnico y el Alemn, en virtud de tratados
internacionales).En la Provincia de Buenos Aires por ley 9094 y Ordenanza General n 221 ambas de 1978 se autoriz el
establecimiento de cementerios privados, y desde entonces acaece el auge indicado.Todo lo relativo a los cementerios, restos humanos, su inhumacin o disposicin, est fuertemente penetrado
por el derecho pblico, preponderantemente administrativo, y as queda reconocido incluso en los
Fundamentos del PROYECTO..., en que coherentemente con la publicizacin anunciada en las generalidades
se lee: ....El cementerio privado se torna en otra nueva inclusin de un derecho real. Se consideran
cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumacin de restos humanos;
el titular de dominio del inmueble destinado a cementerio privado debe otorgar una escritura de su afectacin
que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de administracin y
uso del cementerio. A partir de su habilitacin por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar
su destino ni ser gravado con derechos reales de garanta, para proteccin del usuario que es consumidor. En
la materia existe una fuerte influencia del orden pblico, estando reglamentado el uso y la participacin de los
visitantes y las facultades y deberes del titular del derecho de sepultura.....Vale recordar sobre este derecho que al igual que el de Tiempo Compartido est metodolgicamente
subsumido como Cap. 3 en el Ttulo VII, de los conjuntos inmobiliarios, pese estar contemplado como
derecho real autnomo en el Art. 1887 inc. g, con todo lo que implica desde el ngulo del numerus clausus
en que se indica que ..son derechos reales: ...g el cementerio privado..., aunque el art. 2112 se refiere al
derecho real de sepultura, estableciendo que .. al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.. en tanto el art. 2103 establece que se consideran cementerios privados a los
inmuebles .... mltiple discordancia anfibolgica que debiera ser corregida durante el tratamiento parlamentario
del PROYECTO... para evitar daosas incertidumbres.En una exgesis crtica de la institucin, observamos que con el mismo mtodo que respecto de los Conjuntos
Inmobiliarios el art. 2113 establece que administrador, titulares de sepultura y visitantes deben cumplir con las
leyes, reglamentos y dems normas, y el art. 2108 incs. c y d establece que el titular del derecho de
sepultura debe abonar impuestos, tasas y contribuciones y respetar las disposiciones y reglamentos nacional,
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provinciales y municipales, redundancia contraproducente frente a la obligatoriedad de las leyes para todo
habitante impuesta por el art. 4 del PROYECTO... antes transcripto.Tambin con el mismo mtodo que respecto de los Conjuntos Inmobiliarios el art. 2111 establece que las
relaciones entre propietario, administrador y titulares de las parcelas se rigen por las normas que regulan las
relaciones de consumo.En breve resea: el titular de dominio del inmueble que constituir el cementerio privado (no cabe entenderlo
como derecho real de cementerio privado sino como asiento material del cementerio, respecto del que se
constituirn derechos de sepultura que se rigen por las normas de los derechos reales) debe afectarlo por
escritura, que se inscribir en el Registro de la Propiedad, obtener su habilitacin por la municipalidad local (se
violenta el federalismo: cada Provincia podra establecer distinta autoridad para ello), y otorgar un Reglamento
de Administracin y Uso, del que surgirn los derechos y deberes de los titulares de derechos de sepultura en
torno al funcionamiento del lugar, sin perjuicio de los de inhumacin, construccin de sepulcros, acceso al
cementerio y utilizacin de los servicios e instalaciones (art. 2107) ni de los deberes de decoro, sobriedad y
respeto y contribucin a las erogaciones, (art. 2108).Las normas sobre la debida administracin, registraciones, etc., son propias del derecho administrativo y ms
all de su mencin en el PROYECTO... es de suponer que tendrn reglamentacin local.Observamos s algunos faltantes en cuanto al derecho privado: a) No encontramos disposiciones para el cobro
de las contribuciones, y no pensamos que sean de aplicacin las comentadas respecto de las expensas en la
propiedad horizontal ni en los conjuntos inmobiliarios; b) Nos parecen insuficientes la inalterabilidad del destino
y la interdiccin de gravmenes de garanta que pesan sobre el titular del cementerio (art. 2104) y la
inembargabilidad de la sepultura sino por crditos por saldo de precio o de construccin o por expensas, tasas,
impuestos y contribuciones, (art. 2110) para la debida proteccin civil del usuario, mxime ante la imaginable
prolongacin en el tiempo de su derecho y posiblemente del de sus sucesores faltando disposiciones que
establezcan la oponibilidad e inalterabilidad de su derecho frente al titular y sus sucesores y ante terceros an
en caso de concurso o quiebra de aquel, al igual que en los Conjuntos Inmobiliarios, y disposiciones relativas a
la disposicin del inmueble mismo que constituye el cementerio al fenecimiento del tiempo de su utilizacin o
en caso de concurso o quiebra del titular, a cuyo respecto parece atinada una solucin anloga o parecida a la
propuesta en el art. 11 del proyecto de la Cmara de Cementerios Privados (CA.CE.PRI.) (Exptes. 1760-D00 y 1915-D-00) que reza: ..En caso de quiebra del propietario del cementerio el juez interviniente transferir
el dominio y su administracin al municipio correspondiente, quin podr disponer su privatizacin respetando
los derechos de sepultura de los inhumados..
VII.-Colofon
No es materia de este trabajo no sera posible hacer un anlisis exhaustivo del PROYECTO....- No
obstante al menos en lo que concierne a los temas aqu abordados consideramos que representan un sensible
avance para cubrir las lagunas que ofrece al presente el derecho positivo sobre emprendimientos tan de
actualidad y desarrollo diario como los conjuntos inmobiliarios, tiempos compartidos y cementerios privados,
mas la metodologa y el tratamiento deberan ajustarse durante el trmite parlamentario en concordancia con
lo que dejamos expuesto.-

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