Tourne, Roberto c/ Almagro Construcciones S.A.

s/ Nulidad de Contrato
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil - Sala IIBuenos Aires, 25 de Abril de 2000.
El Dr. POSSE SAGUIER dijo:
I.- Roberto Tourne promovi la presente accin contra Almagro Construcciones S.A. por nulidad del boleto de compraventa y, como
consecuencia de ello, que se le restituya la cantidad abonada de u$s 11.475, con ms sus intereses y los daos y perjuicios
ocasionados que estima en la cantidad de $ 50.000, con ms sus intereses y las costas del proceso.
Por su parte, la demandada solicit el rechazo de la demanda y, a su vez, reconvino por resolucin de boleto, invocando para ello la
aplicacin del pacto comisorio a raz de la mora en que habra incurrido la accionante en el pago de las cuotas con prdida de todas
las sumas abonadas, con costas. La sentencia de primera instancia rechaz la demanda instaurada e hizo lugar a la reconvencin y,
en consecuencia, tuvo por resuelto el boleto de marcas con prdida de las sumas abonadas por la actora en favor de accionada.
Asimismo, le impuso las costas del proceso ala accionante vencida. Contra dicho pronunciamiento se alza esta ltima quin a fs.
670/676 expres agravios, los que fueron contestados por su contraparte a fs. 678/681.
2.- Desde ya adelanto que a los fines de resolver el presente entuerto resulta innecesario examinar la cuestin desde la ptica del
vicio de la lesin o del abuso del derecho, tal como fuera invocado por la actora para dejar sin efecto el contrato de marcas y
solicitar, en consecuencia, el reintegro de las sumas abonadas con ms los daos y perjuicios ocasionados. En efecto, si bien la
actora plante la nulidad del contrato invocando los institutos antes referidos, lo cierto es que tambin destac -de manera precisael incumplimiento en que haba incurrido la vendedora al no entregar la posesin de la unidad en el tiempo contractualmente
estipulado, a tal punto que agregaba que la construccin de la obra todava no haba comenzado o se hallaba paralizada (vase fs.
38). Es ms, en oportunidad de evacuar el traslado de la reconvencin que por resolucin ejerciera Almagro Construcciones. la
actora expres ~on toda claridad que la suspensin del pago de las cuotas no era incausada e injustificada, reiterando que ello se
deba a la mora en que haba incurrido la vendedora ya que no slo no haba entregado la posesin de la unidad en el lapso pactado,
sino que ni siquiera se haba iniciado la construccin del edificio (vase fs. 86). Como se ve, entonces, la actora ha fundado su
peticin a que se le devuelvan las sumas abonadas con ms los daos ! y perjuicios, principalmente en la mora incurrida , por el
deudor en el cumplimiento de la entrega de I la unidad. Desde esta perspectiva, y de acreditarse j el incumplimiento contractual que
esta parte le : imputa a la vendedora, conducira a la resolucin 1 del contrato. A este respecto, recurdese que nada I impide al
Tribunal efectuar el encuadre jurdico correcto en virtud del principio "iura novit curia". El ejercicio de la facultad-deber que
incumbe a los jueces de la causa, en lo atinente a la determinacin del derecho que la rige, con aplicacin del principio antes
mencionado, no puede ser cuestionado cuando, como en el caso, no se alteran los presupuestos fcticos, o sea, cuando no se
modifican los elementos objeto de la demanda, y el Tribunal slo prescinde de los argumentos jurdicos expresados por las partes
para resolver la cuestin con fundamento en aquellos otros que, segn su criterio, resultan adecuados a los hechos comprobados en
la causa y de conformidad a las pretensiones expuestas por los litigantes (conf.: CS en RED 27-480, sum. 33; CNCiv. Sala "C" en
E.D. 121-663; CNCom. Sala "E" en E.D. 123-364, entre otras ).
3.- Sentado lo anterior, corresponde analizar, a continuacin, si Almagro Construcciones incurri o no en mora en el
cumplimiento de sus obligaciones. En la especie, no est en discusin que el contrato de marras se celebr el da 12 de enero de
1993, surgiendo del mismo que la entrega de la posesin de la unidad adquirida deba concretarse a los 18 meses de su
suscripcin, pudiendo extenderse dicho plazo por espacio de 120 das ms (vase clusula sptima). Por tanto, y en funcin de la
fecha en que se firm el contrato, el plazo venca en el mes de julio de 1994, no pudiendo prorrogarse dicha entrega ms all del
mes de octubre de ese ao.
Sin embargo, conforme se desprende del dictamen pericial obrante a fs. 576/580, la construccin de la obra en
cuestin habra comenzado, en la hiptesis ms favorable a la demandada, recin en el mes de julio de 1995, ya
que indica que su inicio se remontara - tomando en consideracin la fecha de presentacin de su estudio (27-1296; vase cargo de fs. 580), aproximadamente un ao y medio atrs, an cuando es de observar que los planos de
modificacin de obra surgen recin aprobados el 17-11-95 (vase fs. 572). De cualquier manera, cabe hacer notar
que este aspecto del dictamen no fue impugnado por ninguna de las partes.
Ahora bien, de lo expuesto se sigue de manera evidente que la vendedora al mes de julio de 1994 -fecha a partir de la cul la
compradora dej de abonar las cuotas-ni siquiera haba comenzado las obras. En tal situacin, la circunstancia de que la
accionante se haya abstenido de cumplir sus obligaciones contractuales en julio en vez de hacerlo en octubre de 1994, dado que
el plazo en favor de la vendedora poda extenderse por 120 das ms, no resulta relevante y, por tanto, tampoco dicha conducta
puede catalogarse de prematura como para eximir a la vendedora del manifiesto incumplimiento en que incurriera. Digo as,

porque, en definitiva, est suficientemente acreditado no slo que era materialmente imposible que Almagro Construcciones
pudiera satisfacer la prestacin debida -entrega de la posesin de la unidad- en julio o en octubre 1994, sino que, incluso, el
comienzo de la obra, en el mejor de los casos, se produjo prcticamente un ao despus. No hay duda, entonces, que la conducta
asumida por Tourne se encuentra plenamente justificada si se tiene en cuenta que a la poca en que el comprador dej de pagar
las cuotas, el cumplimiento de la obligacin en tiempo propio -entrega de la posesin- ya no resultaba factible que se concretara
por culpa exclusiva del deudor. Incluso, no puede sostenerse que la actitud de la actora haya sido especulativa o intempestiva,
desde que en forma casi inmediata ala suspensin de los pagos, promovi la presente accin, esto es, en agosto de 1994. Dems
est decir que no obsta a esta consideracin la previsin contenida en la clusula l7a. del contrato de marras, en cuanto impide al
comprador suspender los pagos comprometidos, an cuando se hubiese iniciado una accin judicial. Ms all de los reparos que
pueda suscitar una estipulacin de estas , caractersticas, lo cierto y concreto es que la misma resulta inaplicable en el caso de
autos, desde que la suspensin de los pagos est I motivada en la imposibilidad de cumplimiento de parte de la vendedora y en
el hecho de que tal I disposicin resulta incompatible con la finalidad , que persigue la accin intentada por la actora, I que
consiste en la devolucin de las sumas con , ms los daos y perjuicios.
No se me escapa que la vendedora ha intentado argumentar que el atraso incurrido en el inicio de la obra no le fue
imputable, invocando a su favor lo dispuesto por la parte final del art. 509 y el art. 513 del Cdigo Civil. Concretamente esta parte
sostuvo como eximente que el atraso se debi a que la ex Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, a travs del ente privatizado
"Sistemas Catastrales S.A." le exigi el pago de un canon en concepto de derechos de delineacin y construccin, que - segn diceno corresponda aplicar por encontrarse exenta, dado el carcter de Asociacin Mutual que reviste la adquirente del terreno en
cuestin.
Desde ya adelanto que las escasas pruebas arrimadas a la causa a este fin no permiten concluir que se hubiese configurado el caso
fortuito o la fuerza mayor que se invoca. En efecto, si bien del informe de la Municipalidad obrante a fs. 377 surge la existencia de
dos expedientes iniciados en los aos 1991 y 1992 por la Asociacin Mutual Latinoamericana de Viviendas, bienes c. y afines, tal
como lo seala la propia Comuna, dichas constancias administrativas no parecen guardar relacin con la exencin de derechos de la
construccin desde que los mismos aluden ala exencin de impuestos (A.B.L. y municipales). Por otro lado, el informe de Sistemas
Catastrales S.A. que luce a fs. 374 tampoco demuestra la existencia circunstanciada del "casus" invocado por la demandada. Es que
si bien de all surgira que dicha reparticin habra exigido los derechos de construccin de la propiedad en cuestin y que tal
situacin fue denunciada a la Municipalidad, lo cierto es que no hay indicios que respalden que el hecho invocado por la demandada
hubiese determinado en forma concluyente el atraso de ms de tres aos en la aprobacin de planos ni que la actuacin
administrativa que le cupo a la interesada hubiese sido diligente. A este respecto. recurdese que incumbe al deudor que aduce el
caso fortuito eximente de su responsabilidad, probar la existencia de ese hecho y que el mismo rene los presupuestos esenciales
para su configuracin (imprevisibilidad, inevitabilidad, que sea un hecho ajeno al deudor, hecho actual y sobreviniente a la
constitucin de la obligacin (conf.:Borda, G. "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones- t. I, pg. 100, nm. 107 y sgtes. ;
Llambas, 1.1. "Tratado de Derecho Civil - Obligaciones- t. I-A, pg. 232, nm. 189 y.pg. 247 nm. 206; d. Cdigo Civil Anotado"
t. II-A, coment. art. 513, pg. 125, secc. doct. nm. 5 y sgtes.). Adems, ante la duda que pudiera existir respecto de la configuracin
del caso fortuito, debe mantenerse la responsabilidad del deudor, porque la prueba de un supuesto de excepcin -que como tal es de
interpretacin restrictiva- debe ser plena y concluyente, pues en el incumplimiento contractual la culpa del deudor se presume, ya
que va implcita en el incumplimiento mismo (conf.: CNCiv.y com. Fed., sala II, en E.D. 146-484). Al margen de lo dicho, no deja
de resultar llamativa y, en todo caso, reida con los ms elementales principios de la buena fe contractual ( conf. : primera parte del
art. 1198 del Cdigo Civil), la conducta seguida por la vendedora que, de haber ocurrido el obstculo sealado para obtener la
aprobacin de los planos, no hubiese ni siquiera intentado comunicar al comprador esas nuevas circunstancias que le impedan el
inicio de la obra. En definitiva, y no estando acreditado la eximente invocado, debe considerarse que la vendedora incurri en mora
en el cumplimiento en tiempo propio de la prestacin a su cargo, esto es, la entrega de la posesin de la unidad, razn por la cual la
suspensin de los pagos por parte del comprador fue justificada. En funcin de lo dicho, es claro que la reconvencin deducida por
la emplazada carece de todo andamiaje, correspondiendo resolver el contrato por culpa exclusiva de la vendedora.
4.- En consecuencia, y en virtud de lo expuesto anteriormente, ninguna duda cabe acerca de la legitimidad de la peticin formulada
por la compradora en el sentido de que se le reintegren las sumas abonadas con relacin a la operacin inmobiliaria aqu resuelta
que, de conformidad a la documentacin obrante a fs. m 7, alcanza ala cantidad total de u$s 10.645. A dicha suma habr que
adicionarle los intereses desde la fecha de notificacin de la demanda (20- 10-94), a la tasa pasiva promedio que publica el Banco
Central de la Repblica Argentina. La accionante tambin pretende se condene a la demandada al pago de la suma de $ 50.000 en
concepto de daos y perjuicios derivados del incumplimiento incurrido por la vendedora. Sin embargo, la peticin no puede tener
favorable acogida desde que la reclamante, en su escrito inicial, ni siquiera intent expresar cules seran los daos ocasionados que
justificasen la indemnizacin pecuniaria solicitada, siendo absolutamente insuficiente la mera enunciacin del dao "material" y
"moral" que se le habra producido.
Por todo lo expuesto, si mi voto fuese compartido propongo se revoque la sentencia recurrida hacindose lugar a la demanda
instaurada con el alcance indicado en el presente pronunciamiento y des estimndose la reconvencin deducida por la demandada.

En consecuencia, declaro resuelto el boleto de compraventa celebrado entre la actora y Almagro Construcciones S.A. respecto de la
unidad ubicada en el piso 4, letra C del edificio ubicado en la prolongacin de la calle Toms Liberti N prov. 425, de esta Capital
Federal, por culpa exclusiva de la vendedora. Asimismo, condeno a la demandada a restituir la cantidad de US$ 10.645, dentro del
plazo de diez das, y con ms los intereses a computarse desde la notificacin de la demanda ya la tasa pasiva promedio que publica
el Banco Central de la Repblica Argentina. Las costas de ambas instancias habrn de ser soportadas por la demandada que resulta
vencida. Por anlogas razones a las aducidas por el vocal preopinante, la Dra. HIGHTON DE NOLASCO y el Dr. BURNICHON
votaron en el mismo sentido a la cuestin propuesta.
Por lo que resulta de la votacin que instruye el Acuerdo que antecede se revoca la sentencia recurrida hacindose lugar a la
demanda
instaurada con el alcance indicado en el presente pronunciamiento y des estimndose la reconvencin deducida por la demandada.
En consecuencia, declaro resuelto el boleto de compraventa celebrado entre la actora y Almagro Construcciones S.A. respecto de la
unidad ubicada en el piso 4, letra C del edificio ubicado en la prolongacin de la calle Toms Liberti N prov. 425, de esta Capital
Federal, por culpa exclusiva de la vendedora. Asimismo, condeno a la demandada a restituir la cantidad de us$ 10.645, dentro del
plazo de diez das, y con ms los intereses a computarse desde la notificacin de la demanda ya la tasa pasiva promedio que publica
el Banco Central de la Repblica Argentina. Las costas de ambas instancias habrn de ser soportadas por la demandada que resulta
vencida. Difirese la regulacin de honorarios para una vez que exista liquidacin definitiva.