Nota de Aula Contratos

Contrato de Comisso
A Comisso o contrato pelo qual uma pessoa (comissrio) adquire ou vende bens, em seu
prprio nome e responsabilidade, mas por ordem e por conta de outrem (comitente), em
troca de certa remunerao, obrigando-se para com terceiros com quem contrata (CC, art.
693). Observe-se que neste tipo de contrato as partes podem ser pessoas natural ou jurdica.
A obrigao do comissrio de meio e diligncia
Cabe ressaltar a diferena em relao ao mandatrio , o comissrio age em seu prprio
nome , enquanto o mandatrio age em nome do mandante
ESPCIES
Comisses imperativas, indicativas e facultativas

A comisso a remunerao calculada por meio de um percentual aplicado sobre as

vendas. No estipulada a remunerao devida ao comissrio, ser ela arbitrada segundo os
usos correntes no lugar (CC, art.701).
Comissrio ou comissionado a pessoa que, em um negcio, age por ordem de outrem e
recebe comisso em decorrncia da prtica do ato. Quanto a estas determinaes e ordens a
serem cumpridas, salvo disposio em contrrio, pode o comitente, a qualquer tempo,
alterar as instrues dadas ao comissrio, entendendo-se por elas regidos tambm os
negcios pendentes.
Comitente a pessoa que encarrega outra (comissrio) de fazer qualquer ato, mediante o
pagamento de uma comisso.
O comissrio obriga-se, portanto, perante terceiros em seu prprio nome, figurando no
contrato como parte. Neste, em geral no consta o nome do comitente, porque o comissrio
age em nome prprio. Gonalves (2002:128). Entretanto, no entendimento de Venosa
(2005:313), pode haver interesse mercadolgico na divulgao do comitente, como fator de
dinamizao das vendas ou negcios em geral.
Parte da doutrina entende que a comisso um mandato sem representao, considerando
que o comissrio negocia em seu prprio nome, embora conta do comitente.
O contrato de comisso bilateral, consensual, oneroso e no solene.
A seguir destacamos os principais pontos do contrato de comisso previsto no Cdigo Civil,
artigos 693 e seguintes.
O contrato de comisso tem por objeto a aquisio ou a venda de bens pelo comissrio, em
seu prprio nome, conta do comitente. Assim, segundo o artigo694 o comissrio fica
diretamente obrigado para com as pessoas com quem contratar, sem que estas tenham ao
contra o comitente, nem este contra elas, salvo se o comissrio ceder seus direitos a
qualquer das partes.
Embora o comissrio desempenhe sua atividade em seu prprio nome, no tem liberdade
absoluta. Est ele obrigado a agir de conformidade com as ordens e instrues do
comitente. Na hiptese de no dispor das orientaes e determinaes do comitente, ainda
assim, no poder agir arbitrariamente, devendo nestes casos, proceder segundo os usos em

casos semelhantes.
Ainda quanto conduta do comissrio, alm da obrigao evidente de no praticar atos
ilcitos na exerccio de sua atividade, dever, no desempenho das suas incumbncias, agir
com cuidado e diligncia, no s para evitar qualquer prejuzo ao comitente, mas ainda para
lhe proporcionar o lucro que razoavelmente se podia esperar do negcio. Assim, responder
o comissrio, salvo motivo de fora maior, por qualquer prejuzo que, por ao ou omisso,
ocasionar ao comitente. Por outro lado como regra, o comissrio no responde pela
insolvncia das pessoas com quem tratar, exceto em caso de culpa e no do artigo seguinte.
Como exceo no que tange a responsabilidade do comissrio, pelas determinaes do
artigo 698 do Cdigo Civil, se do contrato de comisso constar a clusula del credere,
responder o comissrio solidariamente com as pessoas com que houver tratado em nome
do comitente, caso em que, salvo estipulao em contrrio, o comissrio tem direito a
remunerao mais elevada, para compensar o nus assumido.
A remunerao poder ser parcial obedecendo critrios proporcionais. No caso de morte do
comissrio, ou, quando, por motivo de fora maior, no puder concluir o negcio, ser
devida pelo comitente uma remunerao proporcional aos trabalhos realizados (CC,
art.702). Havendo resciso do contrato, ainda que tenha dado motivo dispensa, ter o
comissrio direito a ser remunerado pelos servios teis prestados ao comitente, ressalvado
a este o direito de exigir do comissrio eventuais prejuzos provocados por ele.
Se houver a resciso do contrato (dispensa do comissrio) sem justa causa, ter direito a ser
remunerado pelos trabalhos prestados, bem como a ser ressarcido pelas perdas e danos
resultantes de sua dispensa.
No que se refere movimentao financeira entre os dois quanto exigncia de juros,
assemelha-se ao contrato de mtuo com finalidade econmica. Assim, de acordo com o
artigo 706, o comitente e o comissrio so obrigados a pagar juros um ao outro; o primeiro
pelo que o comissrio houver adiantado para cumprimento de suas ordens; e o segundo pela
mora na entrega dos fundos que pertencerem ao comitente. Destaque-se ainda que, para
reembolso das despesas feitas, bem como para recebimento das comisses devidas, tem o
comissrio direito de reteno sobre os bens e valores em seu poder em virtude da
comisso. Por fim, so aplicveis comisso, no que couber, as regras sobre mandato (CC,
artigos 798 e 709
Contrato de Agencia e Distribuio
Contrato de Agencia
Assim, na definio do Cdigo, o contrato de agncia aquele pelo qual uma pessoa o
agente assume, em carter no eventual, e sem vnculos de dependncia, a obrigao de
promover conta de outra o preponente ou fornecedor mediante retribuio, a
realizao de certos negcios, em zona determinada1. Tem como caracterstica a
exclusividade territorial A principal obrigao do agente atender as instrues recebidas ,
agindo com toda a diligencia em favor do proponente
1

Para FRAN MARTINS, o contrato de representao comercial tambm chamado contrato de agncia,
donde representante e agente comercial terem o mesmo significado. A partir desse enfoque, define o contrato
de agncia, ou de representao comercial como aquele em que uma parte se obriga, mediante remunerao,
a realizar negcios mercantis, em carter no eventual, em favor de outra. A parte que se obriga a agenciar
propostas ou pedidos em favor da outra tem o nome representante comercial; aquela em favor de quem os
negcios so agenciados o representado (MARTINS, Fran. Contratos e obrigaes comerciais. 6.ed., Rio
de Janeiro: Forense, 1981, n. 206, p. 337.

Bilateral, oneroso , consensual , comutativo, personalssimo e informal

Caracteriza o contrato de distribuio quando ao agente tiver disposio a coisa a
ser negociada
No contrato de agncia , o agente , sem vinculo de subordinao , e sem deter a coisa que
comercializa , realiza negcios , em rea determinada , recebendo em face uma
remunerao No existe em caso de pessoa natural dependncia hierrquica muito menos
subordinao funcional Como forma de evitar fraude clusula de exclusividade que
inerente ao contrato de agencia e distribuio , se o cliente realiza o negocio com terceiro ,
que intermedeie o negcio , na rea geogrfica de determinando agente ou distribuidor
esse far jus a remunerao
A remunerao ser devida ao agente tambm quando o negcio deixar de ser
realizado por fato imputvel ao proponente (art 716)
O proponente no pode constituir ao mesmo tempo , mais de um agente , na mesma
zona , com idntica incumbncia , salvo estipulao diversa ( artigo 711)
Contrato de Distribuio
Contrato de Distribuio O contrato de distribuio aquele que se caracteriza como
contrato de fornecimento , ou seja o produtor se obriga a fornecer certo volume de
determinado produto , e o revendedor se obriga a adquiri-lo ,periodicamente No h entre
o fornecedor e revendedor remunerao . Na verdade o que existira uma margem de lucro
, por ocasio da revenda do produto a terceiros.
Reside aqui a principal diferena entre o contrato de agncia e o contrato de
distribuio , pois o distribuidor tem a posse e a propriedade da coisa .
Forma de Extino
Tendo em considerao as disposies usualmente contidas nos pactos de distribuio
acerca do encerramento da relao contratual, so conhecidas usualmente pela doutrina
cinco modalidades de extino.
A extino do contratos por imperfeio a ele anterior, e que cause sua nulidade ou
anulabilidade; pela execuo, com o cumprimento de todas obrigaes contratuais; pela
inexecuo culposa, quando ocorre resciso unilateral ou bilateral; pela inexecuo no
culposa involuntria, quando se trata de resoluo, ou, finalmente, pela inexecuo no
culposa voluntria, no caso de resilio unilateral e bilateral.
Tratando-se de extino por inexecuo das obrigaes, entretanto, faz-se necessria a
apurao de culpa por algum dos contratantes, que ocasione o evento extintivo do contrato.
Isto porque, inexistindo conduta culposa, a regra que os contraentes voltem ao estado
anterior avena travada. Por outro lado, constatada a culpa, vislumbra-se o caso de

indenizao por eventuais danos causados ao outro contratante pelo inadimplemento,

podendo se dar de maneira unilateral ou bilateral, no caso de inadimplemento por uma ou
ambas as partes, respectivamente.
Ocorre a extino do contrato pela resoluo quando, pela inexecuo das obrigaes sem
culpa dos contraentes, se tem por finda a relao contratual, como pode ser observada
quando h perecimento do objeto contratado.
Quanto a resilio unilateral, , a maneira da extino do vnculo pela qual um dos
contratantes manifesta o seu desinteresse no prosseguimento da relao contratual, sendo
bilateral quando este objetivo visado por ambos. O artigo 720 do Cdigo Civil 2002 , fala
em aviso prvio como forma de dar segurana a esse relao contratual para ambos , a falta
deste aviso pode dar direito indenizao
Pode-se aplicar no caso de resilio unilateral o artigo 473 pargrafo nico do Cdigo Civil
Pode em caso de no cumprimento das clusulas contratuais ser solicitada a resoluo do
contrato
Obs A lei 4.886/65 ( alterada pela lei 8420/92) criou a figura do Representante
Comercial que exerce uma atividade mais ampla do agente ou mesmo distribuidor ,
pois participa da concluso do negcio m representa a parte que outorgou poderes e
tem que estar registrado no Conselho de Representantes Comerciais vinculado ao
Conselho Federal o que no exigido para os agente e distribuidores. No entanto o
representante comercial devidamente registrado poder agenciar ou distribuir

Contrato de Corretagem
Cdigo Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passa a disciplinar o Contrato de
Corretagem, abrangendo todas as modalidades de corretagem, deixando para o Cdigo
Comercial e para as leis especficas a regulamentao da profisso do Corretor.
Desta forma, mister se faz trazermos a baila as disposies do novo Cdigo para a
conceituao do instituto em estudo, visto que anteriormente havia um vcuo na lei.
O artigo 722 do novo Cdigo dispe que "pelo contrato de corretagem, uma pessoa, no
ligada a outra em virtude de mandato, de prestao de servios ou por qualquer relao de
dependncia, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negcios, conforme as
instrues recebidas".
Portanto, o Contrato de Corretagem contrato pelo qual uma pessoa, sem que haja contrato
de mandato, compromete-se a uma obrigao de fazer: de obter um ou mais negcios, para

outra pessoa, conforme as instrues passadas anteriormente, mediante o pagamento de

uma remunerao.
Para o professor e doutrinador Marco Aurlio Viana o "Contrato de Corretagem aquele
pelo qual uma parte obriga-se para com outra a aproximar interessados e obter a concluso
de negcios, sem subordinao e mediante uma remunerao".
Do conceito podemos estabelecer o devedor, o credor e o objeto da relao jurdica em tela.
O Devedor ser o Corretor, o qual possui a obrigao de aproximar pessoas que pretendem
contratar, realizando desta forma uma intermediao, colocando o contratante em contato
com pessoas interessadas em celebrar algum ato negocial .
Do outro lado da relao jurdica, teremos o Comitente como credor da obrigao, o qual
contrata o corretor para buscar pessoas interessadas em com ele realizar algum ato negocial.
O objeto do contrato de corretagem uma obrigao de fazer, que se desenvolve mediante
esforos empregados para a convergncia de interesses de outras pessoas (3).
Os requisitos de validade do contrato de corretagem so os mesmos essenciais aos contratos
em geral, ou seja, so necessrios: agente capaz (capacidade genrica ou especial), objeto
possvel e lcito e, forma no defesa ou prescrita em lei (4).
Caractersticas Jurdicas do Contrato de Corretagem.
O Contrato de Corretagem possui as seguintes caractersticas jurdicas: bilateralidade,
acessoriedade, onerosidade, aleatoriedade e consensualidade (5).
O contrato bilateral, visto que gera obrigaes mtuas entre comitente e o corretor, posto
que este dever executar o encargo e aquele dever remunera-lo.
A mediao tem carter acessrio, posto que a sua existncia est atrelada a um outro
contrato, o qual dever ser concludo.
Ser oneroso, posto que no adimplemento do contrato de mediao haver nus, vantagem
e benefcio patrimonial ambos os contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao
recebimento de remunerao, geralmente varivel.
Trata-se de um contrato aleatrio pelo fato de que o direito do corretor e a obrigao do
comitente dependero da concluso do negcio principal, ou seja, dependero de um fato
futuro e incerto .
E por ltimo, consensual visto que completa-se atravs do consenso mtuo, independente
de forma, j que o novo Cdigo, seguindo a posio jurisprudencial existente, no exigiu
nenhuma forma legal.

Dos Corretores
O corretor tem a funo de aproximar pessoas que pretendem contratar, e dever aconselhar
a concluso do negcio, informando as condies de sua celebrao, a fim de conciliar os
interesses .
Para o ilustre jurista Orlando Gomes (9) a atividade do Corretor consiste em aproximar
pessoas que desejam contratar, pondo-as em contato.
Visando melhor elucidao, mister se faz citar as lies do professor Marco Aurlio Viana )
que diz que "o corretor desenvolve um trabalho de intermediao, pondo o outro
contratante em contato com pessoas que se interessam em celebrar algum contrato".
Veremos, sucintamente, as espcies de corretores as quais foram objeto de compilao pela
ilustre jurista Maria Helena Diniz em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, 3o.Volume.
Vale frisar que no adentraremos afundo na anlise exposta pela renomada professora,
posto que o nosso foco so os corretores imobilirios e a exigibilidade do contrato de
corretagem para que estes faam jus remunerao.
Espcies de Corretores.
Nos ensinamentos da ilustre professora, os corretores so divididos em duas principais
categorias, os Corretores Oficiais e os Corretores Livres.
Os Corretores Oficiais so aqueles corretores que gozam de prerrogativas de f pblica
inerente ao ofcio disciplinado por lei, entre eles podemos citar como exemplo os
Corretores de operaes de cmbio; os de navios; os de seguros e os de valores mobilirios
J os Corretores Livres so aqueles que exercem o ofcio de intermediadores
continuadamente, porm sem nenhuma designao oficial, e assim encontramos nesta
categoria os corretores de espetculos pblicos; os de artistas; os de esportistas
profissionais; e os de bens mveis, entre outros.
Quanto ao Corretor de Imveis a lei 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto
81.871/78, disciplina a sua profisso e o funcionamento de seus rgos fiscalizadores.
Vale frisar que o Corretor Imobilirio possuidor do ttulo de "Tcnico em Transaes
Imobilirias", o qual deve ser obtido em curso especializado.
Das Obrigaes Luz do Novo Cdigo Civil.
Quanto s inovaes do Novo Cdigo Civil referente s obrigaes do Corretor, devemos
trazer a baila o estudo do art. 723 o qual dispe:

"Art. 723 - O corretor obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o
negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o
andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao
cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco
do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbncia".
Assim, o Corretor tem como dever :
a) Ser prudente e diligente ao executar o objeto do contrato, ou seja, a mediao do
negcio, devendo agir sem que propicie a realizao de contratos nulos e anulveis;
b) Prestar todas as informaes sobre o andamento dos negcios, sempre de forma
espontnea, visto que faz parte das suas atribuies de intermediador de negcios;
c) Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurana ou risco do negcio, as alteraes de
valores, e demais fatores que possam influir no resultado realizao do negcio, sob pena se
no o fizer, de responder por penas e danos causados em razo da omisso de algum fator
que estava ao seu alcance;
Dos Direitos do Corretor.
Da Remunerao.
Em razo do servio que presta, colocando em relao duas ou mais pessoas para a
concluso do negcio que desejam contratar, o corretor ter direito a receber uma
remunerao (15).
De acordo com os ensinamentos da ilustre professora Maria Helena Diniz, a remunerao,
que normalmente designada como Comisso, pode ser Fixa : quando o seu quantum for
uma importncia certa, independente do valor do negcio; e Varivel : quando proporcional
ao valor da transao conseguida, respeitando o limite mnimo (16).
O Novo Cdigo Civil dispe em seu artigo 724 que se a remunerao do corretor "no
estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, ser arbitrada segundo a natureza do
negcio e os usos locais".
Assim, o artigo em tela dispe que na ausncia de estipulao legal ou contratual do
quantum da comisso, esta dever ser fixada de acordo com os Usos e Costumes em razo
da natureza do negcio.
Podemos citar como exemplo os contratos de mediao em negcios imobilirios, nos quais
o costume fixa a comisso em 06% (seis por cento) do valor contratado.
Requisitos Legais que ensejam o Direito Remunerao.

Como regra geral, o corretor far jus sua comisso caso tenha aproximado as partes e
estas tenham efetivado o contrato, conforme dispe o artigo 725 do novo Cdigo.
Vale frisar que mesmo se as condies do negcio foram posteriormente alteradas o
corretor ter direito sua remunerao, visto que exerceu a sua principal obrigao e
atingiu o resultado previsto no contrato de mediao, ou seja, a aproximao dos
interessados para a realizao do negcio.
A remunerao tambm ser devida quando, aproximada as partes, o negcio no se
implementar em razo do arrependimento dos interessados, conforme dispe a segunda
parte do artigo 725 do novo Cdigo.
Vale frisar que iniciado e concludo o negcio entre as partes, o corretor no far jus
comisso, porm caso o contrato de mediao tenha expressa a clusula de exclusividade, a
remunerao ser devida, conforme o disposto no artigo 726 do novo Cdigo.
O mesmo artigo 726, dispe que na hiptese acima exposta, o corretor que tiver
exclusividade no ter direito comisso se provada a sua inrcia ou ociosidade.
Vale salientar que esta exceo poder ensejar diversas controvrsias e dvidas durante o
exerccio dirio do direito, visto que qual seria o parmetro de conduta para determinar o
que seria inrcia e ociosidade do corretor?
O artigo 727 dispe que "se, por no haver prazo determinado, o dono do negcio
dispensar o corretor e o negcio de realizar posteriormente, como fruto da sua mediao,
a corretagem lhe ser devida; igual soluo se adotar se o negcio se realizar aps a
decorrncia do prazo contratual, mas por efeito, mas por efeito dos trabalhos do corretor".
Desta forma, nos casos de contrato de mediao sem prazo determinado, se o comitente
dispensar o corretor, mas o negcio se realizar a posteriori em virtude da mediao do
corretor, a comisso lhe ser devida, como dispe o artigo em tela.
A mesma soluo adotada pelo artigo em estudo nos casos de contratos de corretagem
com tempo determinado, em que o negcio se realizou aps o trmino do prazo, e em
virtude dos trabalhos exercidos pelo corretor.
O artigo 728 dispe que "se o negcio se concluir com a intermediao de mais de um
corretor, a remunerao ser paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrrio".
A exceo aberta no final do artigo, entendemos que diz respeito clusula de
exclusividade no contrato de corretagem, a qual tem como objetivo dar ao corretor de
perceber a integralidade da remunerao ajustada.

Vale frisar, por ltimo, que no entendimento do ilustre doutrinador Orlando Gomes (17) o
Corretor perder o direito remunerao se o contrato for nulo, e a anulabilidade somente
seria oponvel ao corretor se a causa fosse de seu conhecimento.
Quem deve pagar a remunerao do Corretor?
Em tese, a comisso do corretor devida pelas partes, visto que usufruem igualmente do
trabalho por ele desenvolvido para a concluso do negcio.
Vale apontar que no trata-se de obrigao solidria, mas entende-se que trata-se de duas
relaes distintas com as partes, sendo cada qual obrigada a pagar a sua quota.
Porm, se somente uma das partes encarregou o corretor de procurar o negcio
determinado, esta ser incumbida de pagar a referida remunerao.
Vale salientar que se a lei ou o contrato no determinar quem deve pagar a comisso de
corretagem, devemos buscar nos usos e costumes a soluo para tal.
Usualmente, no nosso direito, quem paga a comisso quem procura os servios do
corretor, como, por exemplo, nos contratos de compra e venda, o vendedor quem ter a
referida incumbncia.
A soluo adotada, parece ser a mais lgica, visto que aquele que contrata o corretor,
quem deve remunera-lo pelo servio prestado, visto que o terceiro no estabelece nenhuma
relao jurdica com este.
O corretor tambm assumir as obrigaes trazidas pelo novo cdigo civil que em seu art.
723 dispe que " obrigado a executar a mediao com a diligncia e prudncia que o
negcio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informaes sobre o
andamento dos negcios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao
cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurana ou risco
do negcio, das alteraes de valores e do mais que possa influir nos resultados da
incumbncia".