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T3

Serie Procesos Tcnicos de Catastro

Manual de

Valuacin Rural

Programa de Fortalecimiento del


Rgimen Municipal y Desarrollo Local
AECID AMHON

AMHON

T3

Serie Procesos Tcnicos de Catastro

Manual de

Valuacin Rural

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal


y Desarrollo Local en Honduras.
Manual de Valuacin Rural. No. 3, Serie Procesos Tcnicos
de Catastro. Tegucigalpa, Honduras. 2009.
64 pginas.
Catastro / Valuacin rural / Bienes inmuebles.

Copyright 2009
Programa Fortalecimiento del Rgimen Municipal
y el Desarrollo Local en Honduras.
Col. Palmira. Calle Repblica Colombia. No. 2315.
Apdo. Postal 5242, Tegucigalpa, Honduras.
Tel. 232-2344, 232-2247
E-mail. pfm@aecid.hn
Documento elaborado por: Manuel Medina
Direccin y Edicin: M.Sc. Alma Maribel Suazo Madrid,
Coordinadora PFM/AECID/AMHON.
Primera edicin: diciembre de 2009
Tiraje: 500 ejemplares
Se autoriza su reproduccin parcial o total con fines de estudio,
divulgacin, aplicacin o rplica, siempre que se cite la fuente.

Contenido
Presentacin | 5
Sobre este documento | 7
Captulo 1

La valuacin | 9
La valuacin catastral | 9
La valuacin catastral rural | 12

Captulo 2

Insumos para la valuacin rural | 25


Manual de clasificacin de edificaciones tpicas | 26
Catlogo de valores de edificaciones tpicas | 27
Catlogo de valores de tierra rural | 29
Catlogo de valores de cultivos permanentes | 30
Mapa de predios | 30
Los documentos de referencia | 31
Equipo y logstica | 31

Captulo 3

Captura de datos para el avalo rural | 33


El anverso o frente de la ficha | 33
El reverso de la ficha | 51
El clculo del valor | 57

Anexos | 61
Anexo 1: Factores de modificacin
utilizados en la valuacin rural | 62
Anexo 2: Glosario | 63

Presentacin
El Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, con el apoyo financiero de la
Agencia Espaola de Cooperacin para el Desarrollo y ejecutado por la Asociacin de
Municipios de Honduras (AMHON), impulsa un proyecto en cinco mancomunidades
de Honduras, que busca mejorar la condicin de vida de los habitantes, a travs de los
gobiernos locales como responsables de gestionar su propio desarrollo. La intervencin
directa en los municipios incluye tres componentes principales de fortalecimiento:
Finanzas Municipales
Gestin del Territorio
y Desarrollo Econmico Local.
Se potencia el impacto de estos componentes por medio del apoyo al ente gremial de
los municipios (la AMHON) y a las mancomunidades, con quienes se ejecutan procesos
para fortalecer la autonoma municipal, las capacidades de cohesin y la coordinacin
con diferentes iniciativas de cooperacin dentro de la misma temtica.
Dentro del componente de Gestin del Territorio se impulsa el catastro multifinalitario
como instrumento para el desarrollo, bajo la premisa que al aplicarlo en sus diferentes
propsitos, el municipio puede incrementar su recaudacin, ofrecer mejores servicios,
otorgar dominios plenos dentro de su competencia y planificar mejor el uso de la tierra.
Adems, los pobladores se benefician con la seguridad jurdica de su tierra, el retorno
de sus impuestos en obras sociales y la integracin del ordenamiento territorial dentro
de los planes de desarrollo.
Como un aporte para promover la continuidad de los esfuerzos impulsados, se construy un
plan de sistematizacin que contiene diferentes productos, en el caso de catastro, incluye
los manuales para su implementacin, agrupados en tres series: Procesos Tcnicos de
Catastro, Procesos Tecnolgicos de Catastro y Procesos Administrativos de Catastro.
El presente documento: Manual de Valuacin Rural forma parte de la serie Procesos
Tcnicos de Catastro, y contiene los procedimientos para realizar el avalo de los terrenos,
construcciones y cultivos permanentes en las zonas rurales, informacin que es necesaria

Manual de Valuacin Rural

para el clculo de impuesto sobre bienes inmuebles y planificacin en reas de ambiente


y produccin.
Forman parte de la serie Procesos Tcnicos de Catastro los manuales:
Levantamiento Catastral
Valuacin Urbana
Valuacin Rural
Mantenimiento no Digital
Mantenimiento en Catastro
Capacitacin de Personal
Ponemos a disposicin este documento para que sea utilizado por tcnicos y funcionarios
de las municipalidades y mancomunidades, as como por otros usuarios que tengan a
bien trabajar la temtica, bajo el entendido que los aportes brindados son de uso tcnico,
amparados en el basamento jurdico que orienta al catastro municipal.

Alma Maribel Suazo


Coordinadora del Programa de Fortalecimiento
del Rgimen Municipal y Desarrollo Local,
AECIDAMHON

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Sobre este documento


El valor del inmueble es un dato que puede ser utilizado
para mltiples propsitos: econmicos, jurdicos, fiscales,
etc. En el caso de las municipalidades, determinar el
valor de la propiedad tiene un inters fiscal, ya que la Ley
de Municipalidades las faculta para cobrar el impuesto
de bienes inmuebles de forma proporcional al valor
catastral de los inmuebles urbanos y rurales.
El presente documento muestra el proceso del avalo
catastral rural con base en el mtodo tecnificado que
fue implementado por la Direccin General de Catastro
(DGC) en los aos noventa, y que ha sido aplicado y
continuado por muchas municipalidades.

El impuesto sobre bienes inmuebles


se pagar anualmente aplicando
una tarifa hasta L 3.50 por millar,
tratndose de bienes inmuebles
urbanos y hasta L 2.50 por millar en
caso de inmuebles rurales. La tarifa
aplicable la fijar la corporacin
municipal, pero en ningn caso los
aumentos sern mayores a L 0.50
por millar, en relacin con la tarifa
vigente.
Artculo 76, Ley de Municipalidades

Consta de tres captulos que desarrollan los siguientes


contenidos1:
Aspectos tericos

Insumos

Resultado

La valuacin

Documentos de
referencia

La ficha catastral

Anverso o frente
Valuacin rural

Instrumentos
Reverso

El mtodo

Procedimientos

Avalo

1 Principales fuentes consultadas para la elaboracin de este documento: Direccin Ejecutiva de Catastro (1992),
Manual de Valuacin Rural, Tegucigalpa. PFM-AECID / AHMON (2009) Administracin Catastral, Tegucigalpa.
Secretara de Estado en los Despachos de Gobernacin y Justicia, Ley de Municipalidades (reformada segn
decreto 127-2000), Tegucigalpa. Microsoft Corporation (2009), Enciclopedia Encarta. PFM-AECID / AHMON
(2008) Catlogo de Costos de Edificaciones Tpicas para Mancomunidades CRA Y MAVAQUI, Tegucigalpa.
Manual de Valuacin Rural

Captulo 1

La valuacin
La valuacin es el proceso utilizado para determinar el valor que tiene un activo; el trmino valor
es amplio y puede adquirir varios significados para efectos del avalo de propiedades inmuebles,
dependiendo del propsito de la valuacin:
Fiscal (cobro de impuestos)
Jurdico (registro de mejoras)
Econmico (garantas de prstamo)
Uso de suelos (servicios ambientales)

La valuacin catastral
Es el resultado obtenido por el departamento de
catastro en el que se ha aplicado un procedimiento
tecnificado, aprobado por la municipalidad y dentro
de los parmetros vigentes del Plan de Arbitrios.
Los municipios usan la valuacin catastral para la
aplicacin del cobro de impuestos sobre bienes
inmuebles. Este cobro est facultado en la Ley de
Municipalidades; y, con espritu de equidad social, los
contribuyentes deben pagar en proporcin a su valor.
Si no existe un catastro tecnificado, la determinacin
del valor se hace mediante la declaracin jurada.

Avalo urbano:
Tierra
Edificaciones
Detalles adicionales
Avalo rural:
Cultivos
permanentes

Para valorar los inmuebles urbanos es necesario determinar el valor de


la tierra y las mejoras, estas ltimas constituidas por las edificaciones y
detalles adicionales. Para valorar los inmuebles rurales se debe determinar,
adems, el valor de los cultivos permanentes; y la tierra se debe valuar en
funcin de su capacidad productiva.

Manual de Valuacin Rural

Existen diferentes mtodos tecnificados para la valuacin catastral; el


ideal es uno que permita realizar el proceso de forma masiva, que sea
relativamente econmico y que facilite su actualizacin peridica.

El avalo masivo de propiedades


Desde el punto de vista del catastro, el valor no es una caracterstica
inherente a la propiedad inmueble ya que depende de los intereses del
hombre.
Para que una propiedad tenga valor debe ser de utilidad, lo cual significa
que se ambiciona su posesin; pero la utilidad por s sola no le da valor
a la propiedad; tambin la propiedad deber ser de escasez relativa. La
interaccin de la utilidad y escasez son dos elementos que crean valor;
a la vez, la escasez y la utilidad por s solas no crean valor, a menos que
stas despierten inters o deseos de un comprador que tenga los recursos
para adquirir la propiedad.
Para los efectos del avalo masivo de propiedades en las municipalidades,
el valor de la propiedad es definido como: El precio mayor, expresado
en trmino de moneda nacional, que una propiedad es capaz
de producir si se ofrece a la venta en mercado libre por un
tiempo razonable donde tanto el vendedor y el comprador actan
libremente.

Factores que influyen en el valor de la tierra urbana


La aplicacin de un procedimiento masivo para el avalo catastral no
establece valores exactos, como se hara en un avalo individualizado.
Sin embargo, provee una herramienta de utilidad municipal que, en forma
tecnificada, considera aquellos factores que afectan en incremento o
depreciacin el valor de un inmueble. El siguiente cuadro resume algunos
de estos factores en las zonas urbanas:
Factores
Orden fsico

10

El rea.
El uso de la zona.
La relacin con la jurisdiccin en conjunto.
La disponibilidad de las facilidades para comprar.
La facilidad de transportacin.
Las caractersticas topogrficas.
La vulnerabilidad a fenmenos naturales.
La estabilidad del suelo.
La disponibilidad de servicios pblicos.

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Factores
Orden
econmico

El poder adquisitivo de los vecinos de la zona.


Los niveles de operacin de compraventas.
La productividad de los alquileres.
El tipo de inters sobre prstamos hipotecarios.

Orden jurdico

El rgimen tributario.
Las restricciones de orden pblico y de carcter privado.
La regularidad de su respaldo registral.

Orden social

La homogeneidad.
La disponibilidad de facilidades culturales y recreativas
para los vecinos.
Los niveles de inseguridad.

La valuacin de las tierras rurales


El valor de los terrenos rurales se define en funcin de la capacidad de uso
de la tierra; debe existir una relacin estrecha entre el valor de mercado
y la productividad de la tierra dentro de un rea econmica y climtica
determinada. Los mtodos para medir la productividad dependen de una
clasificacin de la tierra basada en la suma de factores que influyen en la
definicin de un ambiente propicio para el crecimiento de vegetacin y
cultivos.
La clasificacin bsica de todo mercado de bienes y races se hace de
acuerdo a su uso; el mtodo que ofrece la mejor medida del valor para
los terrenos rurales es la productividad de la tierra relacionada con
su valor de mercado.

Factores que influyen en el valor de las tierras rurales


Si las personas residirn en la propiedad, los factores anteriormente citados
tendrn su influencia; sin embargo, en cuanto al aspecto fsico, las fincas
rurales se ven afectadas por factores fsicos que tienen un impacto sobre
su valor, afectando su ingreso neto:

Manual de Valuacin Rural

11

Factores
Orden fsico

La profundidad.
El color.
La textura.
La estructura.
La composicin qumica.
Las capas horizontales (naturaleza, nmero de capas,
grosor y disposicin).
La identificacin y clasificacin del suelo.
La topografa y su influencia en el drenaje.
El clima (temperatura y precipitacin pluvial).
La ubicacin.
El rea.
Los accesos.
Los recursos hdricos.
Los servicios pblicos disponibles.

En el campo de la valuacin se reconoce que el valor real de un bien


inmueble rural es igual al valor presente y su relacin con el
beneficio futuro que el propietario espera obtener durante la vida
econmica del mismo.

La valuacin catastral rural


La valuacin catastral rural tiene similitudes con la valuacin urbana en lo
que se refiere a las edificaciones; se diferencia en la forma de valoracin
de la tierra: las caractersticas que le dan valor son otras y se suman los
cultivos permanentes, que constituyen una mejora adicional que suma al
valor del inmueble. As, la valuacin catastral rural se divide en tres campos,
cada uno de ellos con criterios tcnicos de aplicacin:
La valuacin de las edificaciones.
La valuacin de la tierra.
La valuacin de los cultivos permanentes.
Existen diferentes mtodos para realizar el avalo, con diferentes niveles
de precisin y grado de dificultad para implementarse en forma masiva.
Aun entre estos mismos existen variantes, segn el mbito de aplicacin;
los ms comunes en el entorno hispanohablante son:
El mtodo de reemplazo (cunto cuesta volverlo a construir).
El mtodo del mercado (cul es la tendencia del valor en el mercado).
El mtodo de ingresos (cul es el potencial productivo).

12

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

La valuacin de edificaciones rurales


Para realizar la valuacin de edificaciones rurales se debe aplicar un mtodo
que valore tanto las edificaciones de caractersticas urbanas con sus obras
complementarias, como las instalaciones comunes para la produccin
agrcola y ganadera.

El mtodo de reemplazo
En Honduras, para el avalo de edificaciones se
El mtodo de reemplazo nuevo menos
ha empleado el mtodo de reemplazo nuevo
la depreciacin acumulada es el que
menos la depreciacin acumulada, tanto para el
ms y mejores resultados ha tenido en
rea urbana como rural. Este mtodo consiste en
los diferentes municipios donde se ha
valorar la edificacin comparndola con patrones
implementado.
preestablecidos en que se considera el uso para el
que fue construida, el tipo de materiales y calidad de
mano de obra; se calcula cunto costara construirla de nuevo y se resta la
depreciacin que ha sufrido en el tiempo de vida til que ha prestado.
No es un mtodo de implementacin barato, pero su aplicabilidad a
procesos masivos lo ha convertido en el mtodo que mejores resultados
ha tenido en los diferentes municipios donde se ha implementado por su
relacin costo beneficio y la posibilidad de recuperacin de la inversin
a corto plazo.

Las tipologas constructivas


El mtodo se basa en la comparacin de edificaciones contra tipologas
constructivas para las que se ha establecido el precio por metro cuadrado
de construccin. Estas tipologas incluyen 10 tipos de usos, 6 clases de
materiales y 3 calidades de mano de obra en un instrumento llamado
Catlogo de Edificaciones Tpicas.
Tipos de uso de la edificacin. Este no es el uso que se le est dando al
inmueble, se considera el uso para el que fue construida originalmente.
Constituye un criterio de justicia tributaria del mtodo, considerando que
una edificacin construida para uso habitacional tendr una cocina, una
ducha y un inodoro; una oficina tendr inodoros pero no tendr duchas,
un comercial tendr las ventanas ms grandes y un inodoro pero no ducha
ni cocina; y una bodega tendr las paredes ms altas. Estas diferencias
modifican el valor.

Manual de Valuacin Rural

13

Por ello se agruparon en 10 categoras bsicas


Cdigo
(cdigos de uso), 6 de ellas muy comunes en zonas
urbanas:
Cdigo
1
Casas de habitacin para una familia.

Uso
Casas de habitacin para
una familia

Comercial

Oficinas

Bodegas

Fbricas

Casas de habitacin para dos familias.

Casas de habitacin para dos


familias

3 cdigos para las edificaciones ms comunes en el


entorno rural:

Establos

Ranchos de tabaco

Establos.

Galeras para pollos

Ranchos de tabaco.

Apartamentos y cuarteras

Comercial.
Oficinas.
Bodegas.
Fbricas.

Galeras para pollos.


Y para las edificaciones de uso multifamiliar se
estableci un dcimo cdigo, simbolizado con la
letra A:
Apartamentos y cuarteras.
La clase de materiales. Es la clase de material con
el que estn construidas las paredes exteriores de la
edificacin. Se consideraron los seis ms comunes
en el entorno local. En esta segunda caracterizacin,
contina la lgica anterior, puesto que se podra
decir que un metro cuadrado de pared de adobe
tiene el mismo valor que un metro cuadrado de
pared de ladrillo rafn, de bloque de concreto, o de
madera, por ello la segunda clasificacin:

14

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

De acuerdo al estudio realizado por la


Direccin General de Catastro (DGC),
estos son los 10 tipos de edificaciones
ms comunes. Los que no encajan en
esta clasificacin se valuarn como
casos especiales.

Cdigo

Clase

Descripcin

Madera

Paredes exteriores de madera, revestida con madera,


cimientos de concreto o madera, artesn de madera, techo
de zinc, teja de barro o lmina de asbesto.

Ladrillo o bloque
de concreto

Paredes de ladrillo rafn o bloque de concreto, artesn de


madera, techo de lmina de zinc, teja de barro o lmina de
asbesto.

Ladrillo o bloque
de concreto y
techo de losa

Paredes de ladrillo rafn o bloque de concreto, piso de


mosaico, techo de losa de concreto.

Adobe o
bahareque

Paredes de adobe o bahareque, artesn de madera,


techo de teja de barro, lmina de zinc o asbesto.

Acero estructural

La estructura del edificio es de acero, con paredes de


lminas de zinc, bloques de concreto, cerchas de acero o
marco rgido de acero y techo de zinc o asbesto.

Panelit 100

Las paredes son de panelit, el artesn es de madera o hierro


con lminas de zinc o asbesto.

Cdigo

La calidad de la mano de obra. El mtodo trata de detallar la calidad


o el acabado de cada uno de los elementos constructivos; considera que
las partes principales de una edificacin son:
Cimentacin.
Pisos.
Paredes exteriores.
Techo.
Paredes interiores.
Cielo raso.
Carpintera (puertas y ventanas).
Plomera.
Electricidad.
detalles adicionales.
Para cada parte existe un rango de pesos probables en las diferentes
combinaciones de uso y clase. La suma de todos ellos es a lo que se le
llama calidad.

Manual de Valuacin Rural

15

Ejemplo de dos edificaciones con el mismo tipo de uso


(habitacin una familia) y del mismo material (adobe),
pero de diferente calidad.

Rangos de fluctuacin de las calidades


probables por uso de edificacin y clase de
materiales.
Uso
(1) Habitacin
1 familia

Cdigo

1 - 4 - 20

(2 ) Comercial

(3) Oficinas

(4) Bodegas

1 - 4 - 40
As, la tipologa de la primera edificacin es 1 - 4
- 20 y su avalo (sin incluir detalles adicionales) es
igual a:

(6) Habitacin
2 familias

Fluctuacin
de la calidad

10 50

10 80

10 50

10 50

10 30

10 30

10 40

10 40

10 40

10 30

10 40

10 40

10 30

10 30

10 30

10 20

10 30

10 30

10 30

10 50

10 50

10 30

La multiplicacin del rea de construccin, por


el precio de metro cuadrado de la tipologa 1 4 - 20.

(7) Establos

10 80

10 30

Y a este resultado se le restar el porcentaje


correspondiente a la depreciacin sufrida en la
vida til.

(8) Ranchos de
tabaco
(9) Galeras para
pollos

10 40

(A)
Apartamentos

10 20

10 40

10 30

Cualquier edificacin que no encaje con estos tipos


de uso y clases de materiales como complejos
tursticos, represas, gasolineras o edificios de diseos
especiales, se consideran casos especiales y se deben
valuar con otro mtodo.

16

(5) Fbricas

Material

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Los detalles adicionales


Adems de las tipologas constructivas, para el avalo se requiere que
el catlogo incluya costos por metro cuadrado para calcular su valor y
sumarlo al avalo de las mejoras de la edificacin. Como no son comunes
a todos los predios en estudio, y aunque a veces se construyen simultneo
a la edificacin principal, tienen el calificativo de detalle adicional por
ser un adjunto a las principales tpicas; estos detalles se han agrupado y
enumerado de la siguiente manera:
Enchapes
Cercos
Porches
Escaleras

Pavimentos
Garajes
Mezanines

(1) Enchapes
Los enchapes son estructuras
de recubrimiento normalmente
en las partes bajas exteriores
con fines de proteccin o de
decoracin; slo se toman
como tales cuando no son parte
de baos y lavatrastos, pues en
esos casos ya estn incluidos en
la tpica.

Enchapes (1)
Cdigo

Inf (1)

Azulejo

Cermica

Piedra cantera

Fachaleta

Madera machimbre

Plywood de pino

Mrmol

Plywood de color

Reg (2)

Sup (3)

Ejemplo: clasificacin de un enchape de cermica


de calidad regular.

1-2-2

Cercos (2)

(2) Cercos
Son estructuras para seguridad,
los ms comunes son los que
se describen en el cuadro; las
calidades se determinan por
la existencia o profundidad de
la cimentacin, el acabado,
pintura, refuerzo con hierro y
un medio techo.

Calidades

Materiales

Cdigo

Materiales

Adobe

Ladrillo rafn

Bloque de concreto

Malla cicln

Ladrillo rafn
y verja

Calidades
Inf (1)

Reg (2)

Sup (3)

Ejemplo: clasificacin de un cerco de bloque o


ladrillo rafn y verja de calidad superior.

2-5-3

Manual de Valuacin Rural

17

(3) Porches
Los porches son espacios
construidos para descanso
o recepcin de visitas; stos
deben poseer la misma
cimentacin que la edificacin
principal. No deben tomarse
como tales pequeas galeras
que se construyen adjunto, ya
que su valor es un porcentaje
del costo bsico unitario (CBU)
de la edificacin principal. Para
algunos tcnicos, este tipo
de detalles no es adicional,
su rea la suman al rea de
construccin, en cuyo caso el
valor es mayor.
(4) Escaleras
Son gradas de acceso a
segundas plantas o azoteas;
slo se toman como adicionales
si estn afuera de la edificacin
inferior. La calidad la determina
el acabado.

Porches (3)
Clase

Techo

Piso

Baranda

Cielo
raso

Fraccin %
cbu

No

No

0.20 - 0.25

No

No

0.25 - 0.40

No

0.33 - 0.60

0.50 - 0.66

Al
voladizo

0.666

Ejemplo: clasificacin de un porche con techo,


piso, cielo raso y sin baranda.

3-3-0

Escaleras (4)
Cdigo

Costos por escaln

Materiales

Inf (1)

Hormign
Ref. y mosaico

Hormign
Ref. Talladas

Madera

Hierro

Reg (2)

Sup (3)

Ejemplo: clasificacin de una escalera (gradas


exteriores) de hormign reforzado y recubierta
con ladrillo mosaico.

4-1-2

Pavimentos (5)

(5) Pavimentos
Los pavimentos son normalmente andenes internos, patios
para secado de granos u otros
productos, no se incluye la acera
exterior; la calidad la determina
el acabado y el grosor.

Cdigo

Materiales

Mosaico liso

Concreto

Adoqun

Asfalto

Cermica

Piedra cantera

Costos por metro cuadrado


Inf (1)

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Sup (3)

Ejemplo: clasificacin de un pavimento de


concreto regular.
18

Reg (2)

5-2-2

(6) Garajes

Garajes (6)

Se consideran garages cuando


Cielo
Clase
Techo
Piso
poseen la misma estructura
raso
bsica que el resto de la
1
S
No
No
edificacin principal, pues su
2
S
S
No
valor se obtiene al modificar el
costo de la edificacin principal,
3
S
S
S
tomando una fraccin del costo
Ejemplo: clasificacin de un garaje con techo,
bsico unitario (CBU). No se
piso y sin cielo raso.
toman en cuenta las galeras
que con ese fin se construyen; stas se incluyen
como galeras.

Fraccion %
cbu
0.20 - 0.25
0.25 - 0.40
0.33 - 0.60

6-2-0

(7) Mezanines
Tambin se conocen como entrepisos, desvanes, tabancos, etc. Son
construcciones intermedias en ambientes muy altos; son construidos como
decoracin, pequeos lugares de almacenamiento, en comerciales para
vigilancia o monitoreo del movimiento de empleados, estudios, etc.
Mezanines (7)
Cdigo

Columnas

Piso

Baranda

Paredes
interiores

Cielo razo

Hormign Ref.

Mosaico

Hierro

Hormign Ref.

Mosaico

Bloques

Repello

Hormign Ref.

L. Terrazo

Hierro

Repello fino

Hormign Ref.

L. Terrazo

Aluminio y
vidrio

Aislite

Madera

Madera

Madera

Plywood
de pino

Tubo
galvanizado

Madera

Madera
machimbre

Plywood de pino

Tubo
galvanizado

Madera

Plywood

Plywood de pino

Ejemplo: clasificacin de un mezzanine con columnas, piso


y baranda de madera (no se incluyen las gradas).

7-5-0

Manual de Valuacin Rural

19

Otros detalles adicionales


Todas las dems construcciones que se encuentren en el predio sujeto de
estudio debern valuarse por desglose, estos detalles pueden ser:
Pilas (lavanderos).
Galeras.
Piscinas.
Tanques de almacenamiento de agua (areos o subterrneos).
Muros de contencin.
Portones.
En estos casos, desglose se define como la identificacin de los diferentes
elementos de construccin hasta llegar a lo que el catlogo de valores
define como costos unitarios.
Ejemplo: galera con piso de concreto inferior de 3x4 m, techo 2 aguas madera
de pino zinc regular de 3.5 x 5 m. 6 columnas de madera de pino de calidad
regular, una salida elctrica (80% bueno).

Las construcciones rurales


En el rea rural se requiere que el catlogo incluya costos por metro
cuadrado para construcciones tpicas en los predios rurales dedicados a la
cra de ganado vacuno, crianza de pollos y cultivo de tabaco. Estos son:
Establos.
Galeras de pollos.
Ranchos de tabaco.
(8) Establos
Son construcciones tpicas de los predios dedicados a la cra de ganado
vacuno. Slo se miden y se clasifican pues el catlogo de costos de
edificaciones tpicas incluye una tabla con el costo por m2.
Ejemplo: un establo:
Zapatas, no.

Paredes, no.

Soleras, no.

Techo de teja de barro.

Columnas de madera.

90% bueno.

Piso de hormign reforzado.

rea 100 m2.


8-1-0

20

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Establos (8)
Descripcin
Cdigo

Zapatas

Soleras

Columnas

Piso

Paredes exteriores

Techo

Madera

H. Ref.

Teja de barro

Madera

H. Ref.

Teja de barro

Horm. Ref.

H. Ref.

Teja de barro

Madera

H. Ref.

Ladrillo rafn y tabla

Teja de barro

Horm. Ref.

H. Ref.

Ladrillo rafn y tabla

Lmina de zinc

Madera

Tubo galv.

H. Ref.

Lmina de zinc

H. Ref.

Madera

Horm. Ref.

H. Ref.

Ladrillo rafn

Teja de barro

(9) Ranchos de tabaco


Son construcciones tpicas de los predios dedicados al cultivo de tabaco.
Slo se miden y se clasifican pues el catlogo de costos de edificaciones
tpicas incluye una tabla con el costo por m2.
Ejemplo: un rancho:
Soleras madera.

Techo lmina de zinc.

Columnas de madera.

80% bueno.

Piso, no

rea 70 m2.

Paredes madera.

9-1-0

Manual de Valuacin Rural

21

Catlogo de costos de edificaciones rurales


Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009

Rancho de tabaco (9)


Descripcin
Piso

Paredes
exteriores

Techo

Costo por
m2

Madera

Madera

Lmina de zinc

819.95

Madera

Madera

Madera

Lmina de zinc

867.03

Madera

Madera

CEM

Madera

Lmina de zinc

930.68

Cdigo

Solera
superior
(corona)

Columnas

Madera

2
3

(10) Galeras para pollos


Son construcciones tpicas de predios rurales destinadas a la cra de aves
de corral.
Slo se miden y se clasifican pues el catlogo de costos de edificaciones
tpicas incluye una tabla con el costo por metro cuadrado.
Ejemplo: una galera o galpn:

22

Paredes 70% alambre


de gallina y 30% madera.

Agua, poca.

Piso de tierra.

rea 120 m2.

Electricidad, poca.

80% bueno.

Techo media agua lmina de zinc.

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

10 - 10 - 0

Catlogo de costos de edificaciones rurales


Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009

Galera para pollos (10)


Descripcin
Cdigo

Paredes

Piso

Electricidad

Agua

10

Alambre de
gallina y madera

Tierra

Poca

20

Alambre de
gallina y madera

Concreto
inferior

30

Alambre de
gallina y madera

40

Alambre de
gallina y madera

Techo

Costo
por m2

Tipo

Acabado

Poca

agua

Lmina
de zinc

100.78

Suficiente

Suficiente

2 aguas

Lmina
de zinc

189.42

Concreto

Abundante

Abundante

2 aguas

Lmina
de zinc

269.49

Concreto

Abundante

Abundante

2 aguas

Lmina
de zinc

343.91

10 = en las paredes el 70% es alambre de gallina, 30% es madera


20 = en las paredes el 60% es alambre de gallina, 40% es madera
30 = en las paredes el 50% es alambre de gallina, 50% es madera
40 = en las paredes el 30% es alambre de gallina, 70% es madera

Manual de Valuacin Rural

23

La clasificacin de las tierras rurales


La clasificacin por capacidad de uso de la tierra aglutina cierto nmero
de interpretaciones para propsitos agropecuarios. Los suelos arables
se agrupan, por ejemplo, de acuerdo a su potencial y limitaciones para
la siembra de cultivos comunes en forma continua, que no requiere
tratamiento especial. Asimismo, los suelos no arables, que no tienen
vocacin para ser cultivados intensivamente y por perodos largos, se
agrupan de conformidad a sus potencialidades y limitaciones para la
produccin de cultivos permanentes, y segn los riesgos de erosin a
que estn sujetos.
Para efectos de valuacin, la tierra se clasifica en 8 tipos:

24

Nmero

Capacidad agrolgica

Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivo


intensivo de toda clase de productos, sin ningn riesgo de erosin.
Se incluyen en esta clase de tierras las vegas de los ros.

II

Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas mediante


mtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a la
erosin.

III

La mayora de estos suelos, que son casi planos y lentamente


permeables, requieren para su explotacin trabajos adicionales
de drenaje; por lo general no permiten la ejecucin de labores
agrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivos
en rotacin.

IV

Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen su


uso. Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades de
conservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacin
permanente.

Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.

VI

Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,


slo destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre.

VII

Tierras no aptas para la agricultura, con severas limitaciones


y con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento
de pastizales por las fuertes pendientes que presentan.
Son altamente susceptibles a la erosin.

VIII

A estas tierras pertenecen las de afloramiento rocoso entre las


que estn las playasde los ros; restringen su uso a actividades
recreativas: cazar, acampar, etc.

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Captulo 2

Insumos para la
valuacin rural
Para realizar el avalo catastral es necesario contar con una serie de insumos, algunos de ellos
deben tenerse con anterioridad, otros en el momento de la captura de los datos; y otros en
gabinete al momento de hacer los clculos. Este captulo trata sobre estos insumos; algunos,
por su importancia, se explican; otros slo se listan.

Los insumos se pueden separar en tres grupos:


Los procedimientos
El manual de clasificacin de edificaciones tpicas (para encontrar la
tipologa correspondiente).
El catlogo de edificaciones tpicas (para encontrar el valor de las
edificaciones).
El catlogo de valores de tierras rurales (para encontrar el valor de
la tierra).
El estudio de valores de cultivos permanentes (para encontrar el valor
de los cultivos permanentes).
Los instrumentos
El mapa de predios (para calcular las reas de tierra y cultivos).
Fichas catastrales en limpio (para llenar la informacin y completar
el avalo).
Equipo y logstica (para llenar las fichas y hacer clculos).
Los documentos de referencia
La Ley de Municipalidades (para fundamento legal).
El Plan de Arbitrios (para conocer las tasas vigentes).
Manual de Valuacin Rural

25

Manual de clasificacin
de edificaciones tpicas
El manual de clasificacin es la pauta mediante la cual el valuador califica las
caractersticas de las edificaciones encontradas en la realidad y que sern
sometidas al mtodo de reemplazo para definir su valor catastral; es
parte de la normativa de la Direccin General de Catastro y Geografa.
Especificaciones bsicas: 1 familia
10

15

20

25

30

35

40

45

50

7-10

11-14

15-18

19-25

26-31

32-38

39-45

46-52

53-59

Material (4) adobe o bahareque


Partidas

Fundiciones

Calidad

10

20

Zapatas

Cimientos

Pie cal

Concreto

H. Ref.

H. Ref.

Solera

H. Ref.

Calidad

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Cemento (4)

Cemento (6)

Cemento (8)

Cemento (10)

Estructura

Pisos

Paredes
exteriores

(2)

Tierra

30
(2)

40
(3)

50
(4)

(5)

Acabado

Api.

Cem. Col.

Mosaico

Mosaico

Mos. Dat.

Calidad

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Estructura

Baha./adobe
(1)

Baha./adobe
(2)

Baha./adobe
(3)

Baha./adobe
(4)

Baha./adobe
(5)

Acabado

Repello R.

Repello F.

Repello F.

Pintura

Vinlica

Calidad

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Existe una pauta para cada uso y


material de construccin

26

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Catlogo de valores de
edificaciones tpicas
El catlogo de valores es una serie de tablas donde
se especifica el valor por metro cuadrado de cada
una de las diferentes edificaciones por su uso,
clase de material y calidad de la mano de obra,
incluye las tablas de valores de detalles adicionales,
construcciones rurales y costos unitarios de los
diferentes elementos de construccin.

Catlogo de costos de edificaciones tpicas


Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009
Residencial una familia (1)

Calidad

Tipologa

Uno (1-1)

Dos (1-2)

Tres (1-3)

Cuatro (1-4)

Seis (1-6)

10

1,173.75

1,785.92

2,266.90

846.72

1,505.30

15

1,616.66

1,847.00

2,839.14

1,076.14

1,552.24

20

2,059.57

1,908.08

3,411.37

1,305.56

1,599.17

25

2,222.53

2,640.37

3,606.63

1,547.95

1,991.53

30

2,385.48

3,372.66

3,801.90

1,790.35

2,383.88

35

2,616.87

3,552.94

4,291.37

1,906.00

2,471.35

40

2,848.27

3,733.22

4,780.85

2,021.66

2,558.81

45

3,063.36

4,035.76

4,812.49

2,327.90

50

3,278.46

4,338.30

4,844.14

2,634.15

55

4,426.23

5,021.85

60

4,514.17

5,199.56

65

4,668.36

5,377.26

70

4,822.56

5,554.97

75

4,976.76

80

5,130.96

Manual de Valuacin Rural

27

Catlogo de costos unitarios por calidad


Municipio de Petoa, Santa Brbara 2005-2009

Partida

I
Excavacin

II
Cimientos

III
Zapatas

IV
Soleras

V
Vigas

VI
Polines

28

N. de
trabajo

Descripcin del elemento


constructivo

Unidad

Inf.

Reg.

Sup.

T-1

Excavacin para zapatas de columnas

m3

4.67

4.67

4.67

T-2

Excavacin de zanjos para cimientos

m3

40.86

40.86

40.86

T-3

Cimiento a base de cal

m3

351.71

T-4

Cimiento a base de cemento

m3

674.12

T-5

Cimentacin de concreto

m3

T-6

Cimentacin para casa de madera

m3

T-7

Cimiento a base de hormign reforzado

m3

T-8

Zapata de hormign reforzado

m3

T-9

Zapata de hormign reforzado

m3

T-10

Zapata de hormign reforzado

m3

*T-11

Zapata corrida de 0.20 m 0.40 m

m3

*T-12

Zapata corrida de 0.20 m 0.50 m

m3

*T-13

Zapata de 1.50 m 6 m 6 m

m3

T-14

Solera de 0.25 m 0.25 m hormign ref.

m3

T-15

Solera de 0.30 m 0.30 m hormign ref.

m3

5,966.67

T-16

Solera cimiento y corona

m3

2,913.41

T-17

Solera cimiento y corona

m3

T-18

Solera cimiento y corona

m3

T-19

Viga de 4 m 0.35 m 0.40 m

m3

T-20

Viga de 0.30 m 0.20 m para losa

m3

T-21

Polines de concreto

Unidad

T-22

Polines de concreto

Unidad

T-23

Polines de madera

Unidad

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

4,976.10
347.11
865.95
2,823.72
4,206.50
4,497.15
1,983.74
3,386.48
3,998.01
4,529.50

1,829.43
1,370.31
7,347.50
8,883.46
77.54
280.50
184.08

Catlogo de valores de tierra rural


En este catlogo se detalla el valor por hectrea cuadrada por tipo de
suelo; se utiliza para determinar el valor por predio.
Mancomunidad MAMUCA
Tabla de valores de tierras rsticas
clasificadas con base en su capacidad agrolgica

Nmero

Capacidad agrolgica

Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivo


intensivo de toda clase de productos, sin ningn riesgo de erosin.
Se incluyen en esta clase de tierras las vegas de los ros.

II

Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas mediante


mtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a la
erosin.

III

La mayora de estos suelos, que son casi planos y lentamente


permeables, requieren para su explotacin trabajos adicionales
de drenaje, por lo general no permiten la ejecucin de labores
agrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivos
en rotacin.

IV

Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen su


uso. Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades de
conservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacin
permanente.

Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.

VI

Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,


slo destinadas para pastos, actividad forestal y la vida silvestre.

VII

Tierras no aptas para la agricultura , con severas limitaciones


y con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento de
pastizales por las fuertes pendientes que presentan; son altamente
susceptibles a la erosin.

VIII

A estas tierras pertenecen las de afloramiento rocoso entre las


que se consideran las playas de los ros, su uso se restringe a
actividades recreativas: cazar, acampar, etc.

Valor/ha
(L)

Valor/mz
(L)

Manual de Valuacin Rural

29

Catlogo de valores de cultivos permanentes


Hace una caracterizacin de los cultivos ms comunes
encontrados en la zona, segn la normativa de la
Direccin General de Catastro y Geografa. Entre
otros aspectos define:
Caractersticas de cada cultivo.
Cantidad de plantas por hectrea.
Costo por rbol.
Definicin de estado fitosanitario.
Cdigos de estado fitosanitario.

Mapa de predios
El mapa predial es el mapa donde se define: clave
catastral (mapa, aldea, nmero de predio), rea,
colindantes, etc.

Mapa con fotografa area

Mapa final

30

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Los documentos de referencia


El valuador debe contar con documentos que le permitan respaldar
jurdicamente su proceso, entre ellos:
Una copia del plan de arbitrios. Contiene los valores catastrales
vigentes, las tasas impositivas para la aplicacin del impuesto y cualquier
otra informacin relativa a la aplicacin de tributos.
La Ley de Municipalidades. Contiene las facultades legales en que
la municipalidad se basa para ejecutar este tipo de procedimientos,
tambin los mrgenes permitidos para el incremento de tasas.

Equipo y logstica
Para la inspeccin de campo y los procesos de gabinete, el valuador debe
tener como mnimo el equipo siguiente:
Fichas catastrales en limpio.
Tablero prensa papeles.
Calculadora.
Juego de reglas.
Lpiz portaminas.
Borrador de goma.
Mochila.
Libreta de apuntes.

Manual de Valuacin Rural

31

Captulo 3

Captura de datos
para el avaluo rural
Para realizar el avalo, adems de los insumos del captulo anterior, es necesario obtener datos
en campo; para esto el Catastro Nacional ha implementado una boleta que contiene espacios para
captura de informacin en campo y clculos en gabinete. A esta boleta se le conoce como ficha
catastral; las municipalidades han dado continuidad a su uso y existen programas informticos
para la digitalizacin de esta informacin, ejecucin de clculos de forma automatizada y
almacenamiento en una base de datos.

El anverso o frente de la
ficha
La ficha recoge informacin que es multifinalitaria:
datos econmico-sociales, jurdicos y fiscales. Para
un control del contenido de estos 181 campos, y en
vista que su ubicacin ordinal no es consecuente
con un orden temtico, en este documento se han
separado en tres grupos:
Los campos del 1 al 59:
Nmero catastral.
Datos generales.
Datos generales de delineacin.
Factores de modificacin.
Datos para el avalo de terrenos en proceso
de desarrollo.
Propiedad horizontal.
Servicios pblicos.
Manual de Valuacin Rural

33

Los campos del 60 al 117


Usos de la tierra.
Propiedad proindivisa.
Colindantes del predio.
Control de edificaciones.
Datos para el avalo de edificaciones.
Clasificacin de tierras.
Los campos del 118 al 181
Edificacin especial.
Uso actual de la tierra.
Recursos hdricos.
Caractersticas de la propiedad.
Datos para el avalo de cultivos permanentes.
Ocupante y renta mensual.
Observaciones.

34

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Campos del 1 al 59
Nmero catastral
Es la identificacin del predio, este dato se debe llenar en la oficina antes
de salir al campo, es una gua de los predios a valuar. Es el principal vnculo
con el mapa predial. En caso de un levantamiento nuevo, este dato se
llena hasta que se han construido los mapas finales y se ha asignado la
clave catastral.
NMERO CATASTRAL

DEPTO.
MPIO.

1
2

ALDEA
3

MAPA
4

BLOQUE
5

PREDIO
6

NMERO

Datos generales
Maquinaria. Se llena segn el caso, si existe o no maquinaria en el predio,
Se debe llenar en campo al momento de la visita al predio.
Tiene 2 opciones de llenado:
1 - Si existe maquinaria.
0 - Si no existe maquinaria.

MAQ

Ejemplo: en el predio existe maquinaria.

Estatus tributario. Define si el predio debe o no tributar, segn artculo


76 de la ley municipal, se puede llenar en la oficina o en el campo.
Tiene 4 opciones de llenado:
1 - Totalmente exento.
2 - Parcialmente tributable.
3 - Totalmente tributable.
4 - Sin valor.

Ejemplo: el predio es totalmente tributable.


Cdigo de propietario. Se llena en la oficina, segn el listado de cdigos
de propietario.
Ejemplo: el Predio es de una persona natural individual.

10

S.T.
3

COD.
PROP
0 1

Manual de Valuacin Rural

35

Futuras revisiones. Este dato se toma en campo cuando hay edificaciones


en construccin total o ampliaciones y el objetivo es tener un aviso para
actualizar esas mejoras despus de un cierto tiempo. Tiene 2 opciones:
1 En construccin total.
2 En construccin parcial.
Ejemplo 1: el predio estaba baldo y en el momento del avalo se inicia la
construccin de una habitacin.

11

Ejemplo 2: en el predio existen ya edificaciones y en el momento del avalo


se ampla o se construye una edificacin nueva.

12

Cdigo Habitacional. Esta casilla tiene una estrecha correspondencia con


la casilla nmero 9, se llena segn si el propietario vive o no en el predio,
se debe llenar en el campo. Tiene 3 opciones de llenado:
0 - Si el propietario vive en el predio
1 - Si el propietario vive parcialmente en el predio
COD.
13 HAB.
0

2 - Si el propietario no vive en el predio


Ejemplo: un predio donde vive el propietario.
Nmero de lnea, nmero de foto, nmero de predio. Estas casillas
estn en desuso, no aplican para los levantamientos actuales pues es poco
comn la implementacin de proyectos con este sistema. En su momento,
correspondieron a la lnea de vuelo, foto de contacto (generalmente en
esc. 1: 40,000), el predio era un nmero preliminar y serva para hacer
revisiones futuras y saber en qu foto
N. LNEA
N. FOTO
se tom los datos de campo.
14

15

PREDIO
16

Sitio. Este dato se llena en la oficina,


es el nombre y la naturaleza jurdica del sitio donde se ubica el predio en
estudio, tiene relacin estrecha con la casilla 30.

36

Ejemplo 1: el predio est ubicado en


los ejidos del municipio de La Masica.

17 SITIO

Ejemplo 2: el predio est ubicado


en el sitio Santa Teresa de Cimientos
de naturaleza jurdica privado.

17 SITIO

LA MASICA (EJIDAL)

SANTA TERESA DE CIMIENTOS (PRIVADO)

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

0 3 3

1 1 4

Aldea. Este dato se llena en la oficina, tomando como base la codificacin


administrativa del Instituto Nacional de Estadstica (INE). Es el nombre y
cdigo de la aldea donde se ubica el predio, tiene relacin estrecha con
la casilla 3.
Ejemplo: el predio est ubicado en las cercanas
de la aldea Siempre Viva del municipio de Esparta,
Atlntida.

18 ALDEA
SIEMPRE VIVA

Casero. Este dato se llena en la oficina, tomando como base la codificacin


administrativa del Instituto Nacional de Estadstica (INE). Es el nombre y
cdigo del casero donde se ubica el predio.
19 CASERO

Ejemplo: el predio est ubicado en las cercanas del


casero El Rincn o El Edn de la aldea Siempre Viva
del municipio de Esparta, Atlntida.

EL RINCN O EL EDN

Tipo de cerco. Este dato debe llenarse estrictamente en el campo, se


toma considerando la totalidad del permetro del predio y el cerco.
20 TIPO DE CERCO

Ejemplo: el predio est totalmente cercado con


alambre de pas.

A. DE PA

Nombre del propietario del predio. Este dato se puede llenar en el


predio o donde se encuentre el informante. Es el nombre de la persona
natural o jurdica que posee el predio con nimo de dueo.
Ejemplo: el propietario del predio es el Sr. Jos Mario Molina, deber
aparecer as:
21. NOMBRE DEL PROPIETARIO
M O L

N A

O S

M A R

Ejemplo: el propietario del predio es la Empresa Leche y Derivados S.A.,


deber aparecer as:
21. NOMBRE DEL PROPIETARIO
L

H E

D E

D O S

Manual de Valuacin Rural

37

Tarjeta de identidad del propietario del predio. Este dato se llena en


campo, slo se anotar cuando el predio lo posee una persona natural.
Ejemplo: el propietario del predio es el Sr. Jos Mario Molina, deber
aparecer as.
TARJETA DE IDENTIDAD
22

Registro tributario nacional. Este documento normalmente lo usan


las personas jurdicas; no obstante, puede ser encontrado en personas
naturales. Se debe llenar en el campo.
23

RTN

Nacionalidad. Este dato se debe llenar (segn listado de cdigos) slo


si se tiene un documento que lo acredite. Para los hondureos el cdigo
es 205.

24. NAC

Ejemplo: el propietario del predio es un hondureo.

2 0 5

Registro de la propiedad. Este dato se llena en la oficina y es donde


debera inscribirse el predio si se registrase, es una informacin eventual.

R.P

25

Ejemplo: un predio que debe inscribirse en Santa Rosa de Copn.

Datos de inscripcin registral. Igual que el nmero anterior es informacin


eventual. Si existe, se debe llenar en el campo.
26

38

TOMO

27

FOLIO

28

ASIENTO

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

29

FECHA DE INSCRIPCIN

Datos generales de delineacin


Naturaleza jurdica. Esta informacin se levanta en el momento de
la delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla que
corresponda, segn la naturaleza jurdica del sitio donde se ubica el predio
en estudio.

30 NATURALEZA
JURDICA
SEGN
DOCUMENTO
PRIVADO

Ejemplo: el predio est ubicado en el sitio Ejidos de la Masica.

EJIDAL

NACIONAL

MUNICIPAL
PRIVADO

FISCAL

OTRA

Clase de dominio o posesin. Esta informacin se levanta en el momento


de la delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla que
corresponda, segn el documento que presente el ocupante del predio.
Ejemplo: el ocupante del predio presenta una escritura
en dominio pleno del predio en estudio.

Clase de Documento. Esta informacin se levanta en el momento de


la delineacin; se hace usando una marca de cotejo en la casilla que
corresponda, segn el documento que presente el ocupante del predio.
Ejemplo: el ocupante presenta una escritura pblica
del predio en estudio.

31

CLASE DE
DOMINIO O
POSESIN

DOMINIO
PLENO

DOMINIO
TIL

OCUPACIN

POSESIN

BENEFICIARIO
R.A.

OTRO

32 DOCUMENTO
PRIVADO

PBLICO

SIN
DOCUMENTO

Manual de Valuacin Rural

39

rea del predio. Esta informacin se levanta en


el momento de la delineacin; se escribe el rea,
segn documento, y se hace una marca 33 REA
de cotejo en la casilla que corresponda,

segn el documento que presente el


34 UNIDAD DE REA
ocupante del predio.
YRD.2

MTS.2 2

MZ

HA 4

VRS.2

35 TOPOGRAFA

SEGN DOCUMENTO

REGISTRADA

Fecha de adquisicin. Se anota la fecha de


adquisicin del predio, slo si existe documento.
Ejemplo: un predio comprado el 1 de enero
del ao 2009 segn documento.

36

Monto de la transaccin. Se anota el valor


por el cual fue adquirido el predio, slo si existe
documento.
Ejemplo: un predio comprado por L 20,000.

37

FECHA DE ADQUISICIN
0

MONTO TRANSACCIN
2

Clase de transaccin. Esta casilla se debe llenar


en el campo.
Tiene 3 opciones de llenado:
01 - Si el predio fue adquirido en una venta total
02- Si el predio fue adquirido en una venta parcial
03- Si el predio surgi como una agrupacin de
predios
Ejemplo: un predio comprado parcialmente.

38

CLAS. TRANS.

Nombre del delineador y fecha. Se anota el


nombre de la persona y la fecha en que realiz la
delineacin, es un dato del levantamiento.
Ejemplo:

40

DELINEADOR: PABLO GMEZ

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

39 FECHA 24 /09/ 09

Factores de modificacin
Como ya se mencion, el valor depende del deseo de adquisicin de
un inmueble y este deseo se define por la disponibilidad de servicios o
comodidades que motiven su adquisicin. En esta seccin se resume la
incidencia de esos modificadores del valor.
rea. Este dato se obtiene de comparar el predio en estudio con el predio
tpico de la zona: se puede comprar un predio en una zona atractiva; pero
el deseo de adquirirlo es menor si, por el tamao, no se puede construir
nada.
Ubicacin. La distancia al mercado ms cercano (se considera como tal una
cabecera municipal o ciudad importante) es otra condicionante del deseo,
ya que acarrear material para posibles construcciones o comercializar un
producto resulta caro y afecta la utilidad.
Acceso. Un predio puede ser atractivo, pero el deseo de adquirirlo
disminuye si no tiene un acceso adecuado.

FACTORES DE MODIFICACIONES DE TERRENOS RURALES


REA

UBICACIN

ACCESO

AGUA

FACTOR COMBINADO

0.97

0.96

0.90

0.85

40

Ejemplo: aplicacin de factor combinado a un predio.

Parcela tpica:
9 hectreas.
rea de la parcela
en estudio:
11 hectreas.

Ubicacin: 20 km del mercado


ms cercano.

Agua: no tiene
acceso a ninguna
fuente de agua.

Acceso: Carretera de terracera


transitable todo el ao.

Factor combinado: 0.97 0.96 0.90 0.85 = 0.712

Manual de Valuacin Rural

41

Datos para avalo de terrenos en proceso de desarrollo


Esta seccin no se usa en la actualidad pues la ley faculta para que en las
zonas con caractersticas urbanas se defina un permetro y se d tratamiento
de suburbano o urbano, segn el caso.
DATOS PARA AVALO DE TERRENOS EN PROCESO DE DESARROLLO

REA

TOPOGRAFA

CONFIGURACIN FACTOR COMBINADO

41

VALOR BSICO UNITARIO

42

REA (ha)

43

Propiedad horizontal
Esta es una informacin para el avalo de condominios, centros comerciales
o edificios construidos bajo el rgimen de propiedad horizontal, el sistema
de comparacin aqu desarrollado no aplica.
PROPIEDAD HORIZONTAL
EDIF. NUM
44

CONDOMINIO EDIF

45

48

46

50

47

FICHA AUXILIAR NUM

CONDOMINIOS PREDIO

49

APARTAMENTO NUM

NIVEL

EDIF PREDIO

REA DEL APARTAMENTO

51

Servicios pblicos
Esta seccin se llena en el campo, segn el listado de cdigos para cada
servicio, slo se da en reas en proceso de desarrollo.
Ejemplo:

SERVICIOS PBLICOS

Agua - Acueducto.

Alcantarillado - Fosa sptica.

52

AGUA

53 TELFONO

Electricidad - No hay.

54

ALCANTARILLADO

55 CALLE

Alumbrado pblico - No hay.

56

ELECTRICIDAD

57 ACERA

58

ALUMBRADO PBLICO 0

Telfono - No hay.
Calle - Tierra.

Acera - No hay.
Tren de aseo - No hay.

42

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

59 TREN DE ASEO 0

Campos del 60 al 117


Usos de la tierra

USOS DE LA TIERRA

Esta informacin se llena en campo y sirve slo de gua o recordatorio


en la oficina para control de cultivos permanentes y el tipo de
explotacin (casilla 167).

60

61

62

63

Propiedad proindivisa

64

65

66

67

CDIGO

Este dato se llena cuando el predio pertenece a dos o ms personas,


generalmente son heredades. Se llena en el campo; en la casilla
21 se anota un representante y en la casilla 68 el nombre de los dems
copropietarios.

PORCENTAJE

Ejemplo: el predio pertenece a Juan Lpez y hermanos. En la casilla 21


aparecer Lpez Juan y en la casilla 68 aparecer segn el adjunto.
PROPIEDAD PROINDIVISA
TOTAL COPROPIETARIOS

68

Luisa de Jess Lpez


Jos Napolen Lpez
Mara Ana Lpez

Ejemplo: el predio pertenece a Roberto Acosta y hermana, en la casilla 21


aparecer Acosta Roberto y en la 68 as:
PROPIEDAD PROINDIVISA
TOTAL COPROPIETARIOS

68

Mara Elena Acosta

Manual de Valuacin Rural

43

Colindantes del predio


Esta informacin slo se llena en los sistemas anlogos. El tipo de colindancia
o lmite se debe llenar en la ficha pues no se refleja en los mapas finales.

Cdigo de mapa

Lmite de mapa

MAPA

BLOQ

69

70

PREDIO

NORTE

SUR

ESTE

OESTE

7
0

1
1

Lmite Sur: sin cerco.


Lmite este: alambre de pa.
Lmite Oeste: zanjo.
Control de edificaciones
Esta seccin se llena segn el caso:
Casilla 85: se anota cuntas edificaciones existen en el predio al
momento del avalo.
Casilla 86: se anota la cantidad de grupos que se anoten en esa
ficha.
Casilla 87: slo se llena cuando existen edificaciones que se salen de
las tpicas.

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

72

0
0

Lmite Norte: alambre de pa.

44

71

C.CO

0
0

Ejemplo: el Predio en estudio es el 16, con las caractersticas siguientes:

Casilla 88: slo se llena cuando existen stanos.

Casilla 89: slo se llena cuando se hace clculo manual total; se refiere al
% de habitacin que usa el propietario del predio (en las municipalidades
que usan el SAFT no es necesario ya que es automtico).
Casilla 90: slo se llena cuando el propietario vive en el predio
normalmente se anota N 001 pues es en la ficha principal donde se
anotan los datos del propietario del inmueble.
Casilla 91: slo se llena cuando el propietario vive en el predio y se
anota 100% (slo en ese caso).
Casilla 92: se anota la fecha del clculo y en el espacio seguido el
nombre del calculista.
CONTROL DE EDIFICACIONES

N DE EDIFI

85

N GRUPOS

86

% DE EXEN
89

N EDIF. ESP

87

N EDIF HAB.

90

91

88

% DE HABITACIN

FECHA DEL CLCULO


92

N STANOS

CALCULISTA

Datos para el avalo de edificaciones


Se anotan los datos que se encuentran en el reverso de la ficha en la
seccin diagrama de la edificacin.
Ejemplo: 1 PLANTA (una habitacin de adobe, de calidad 25 con 80% 1
- 4 - 25 bueno y 90 metros de construccin) 80% BUENO
GRUPO

EDIFICACIN
No 93

PISO

REA (m2) 94

0 . 0

USO CLASE
95
96

CALIDAD
97

%
BUENO
98

rea
1 - planta

1 - 4 - 25

80% bueno

Manual de Valuacin Rural

45

Clasificacin de tierras
Esta seccin se llena en campo; es la clasificacin de la tierra en relacin con
la tabla de costos de tierras rurales ms la cantidad de rea por tipo.
Ejemplo: un predio de 20 ha clasificadas segn el catlogo de tierras en
3 tipos. Sin riego.

Mancomunidad MAMUCA
Tabla de valores de tierras rsticas
clasificadas en base a su capacidad agrolgica
Clase
Nmero

Valor/ha
(L)

Capacidad agrolgica

Tierras de excelente calidad, casi planas, aptas para el cultivo


intensivo de toda clase de productos, sin ningn riesgo de erosin.
Se incluyen en esta clase de tierras las vegas de los ros.

II

Tierras de muy buena calidad, que pueden ser cultivadas a travs


de mtodos sencillos, con pendientes ligeramente susceptibles a
la erosin.

III

La mayora de estos suelos que son casi planos y lentamente


permeables, requieren para su explotacin trabajos adicionales
de drenaje, por lo general no permiten la ejecucin de labores
agrcolas en pocas de siembra. Pueden ser utilizados para cultivos
en rotacin.

IV

Tierras cultivables con limitaciones severas que restringen su


uso, Para su cultivo se deben efectuar costosas actividades de
conservacin. Se recomienda para el cultivo de pastos y vegetacin
permanente.

Aunque son casi planas, los suelos de esta clase limitan su uso al
pastoreo, actividades forestales y la vida silvestre.

VI

Tierras con bastantes limitaciones de uso en actividades agrcolas,


solamente destinadas para pastos, actividad forestal y la vida
silvestre.

VII

Tierras no aptas para la agricultura , con severas limitaciones y


consecuente con alto riesgo para ser utilizadas en el establecimiento
d pastizales por las fuertes pendientes que presentan por consiguiente
son altamente susceptibles a la erosin

VIII

A estas tierraspertenecen las de afloramiento rocosoentre las que


se consideran las playas de los ros, su uso se restringe a actividades
recreativas: cazar, acampar, etc.

Valor/mz
(L)

El rea total del predio (20 ha) es un dato


definido en el mapa delineado, pero el clculo
interior es dato a levantar en campo.

46

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Campos 118 al 181


Edificacin especial
Esta seccin slo se llena en caso de avalo de edificaciones fuera de las
tpicas y que se valan por desglose; pero que deben de manera resumida
registrarse en este espacio.
EDIFICACIN ESPECIAL

NIVEL

PLANTA 1

118

119

PLANTA 2

120

121

PLANTA 3

122

123

PLANTA 4

124

125

PLANTAS ADICIONALES

126

127

STANO

128

129

130

AREA (m2)

COSTO UNITARIO

TOTAL DETALLES ADICIONALES


CLASIFICACIN Y DEPRECIACIN
USO

131

CLASE

132

% BUENO

133

Uso actual de la tierra


Este dato se llena en campo y es el uso o cultivo que existe en el predio
en el momento de la visita.
Ejemplo: en este predio se encontr cultivo de caa de azcar (411), pasto
natural (425) y zacate cultivado (424).
No se toma en cuenta ni el %
ni el orden, tampoco tiene
incidencia en el valor.

Manual de Valuacin Rural

47

Recursos hdricos
Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigo
para cada enunciado.
Fuente de donde se obtiene
el agua para riego

Sistema de riego

Distancia de la fuente de riego

Hectreas que se riegan

Tipo y cantidad de iglesias en la comunidad

Nombre y distancia en km del


poblado ms cercano

Se llena el mismo dato que la casilla 164

48

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Cantidad de escuelas
en la comunidad

Caractersticas de la propiedad
Esta seccin se llena en el campo, se anota en su orden segn el cdigo
para cada tem.
Vas de comunicacin
Explotacin

Acceso a alguna fuente de agua

Topografa

rea

Pozo

Datos para avalo de cultivos permanentes


Este dato se debe llenar en campo.
Ejemplo:

Cantidad: en el catlogo se define


la cantidad de rboles promedio por
hectrea y por manzana

Cultivo: Caf Cdigo: 06


Variedad: Caturra Cdigo: 01
Cantidad de rboles: 3,000
Edad: 5 aos
Estado sanitario: Bueno Cdigo: 1
Factor de modificacin: 1.00
Caf

Catuah

06

3,000

01

Bueno

5 aos

Manual de Valuacin Rural

49

Ocupante y renta mensual


Se llena en campo y se anota el nombre de la persona que ocupa el
inmueble al momento del avalo y si paga o no.
OCUPANTE Y RENTA MENSUAL

181

LPS.

Observaciones
Este dato se llena en la oficina, se hace cuando el predio es un ingreso,
desaparece o, en los catastros donde existe un sistema digital, es un tipo
de control del proceso.
OBSERVACIONES

PROCESO

ALTA

BAJA

DIGITAL

Para el llenado de la ficha catastral existe un documento publicado por la


Direccin General de Catastro (DGC), donde se explica con mayor detalle
cada uno de los campos.

50

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Reverso de la ficha
El reverso de la ficha es de uso fiscal, est formado por siete secciones:
Descripcin de la edificacin, Diagrama de la edificacin, Clculo manual del
valor de edificaciones, Detalles adicionales Tierras y Cultivos permanentes
y Resumen de la valuacin
Esta seccin guiar al valuador para la captura de datos relacionados con los
diferentes elementos de construccin de una edificacin y la comparacin
con la pauta respectiva del manual de clasificacin de edificaciones (Manual
de Pesos).

Manual de Valuacin Rural

51

Elementos constructivos
Cimentacin
Este dato debe llenarse en campo, es difcil de
observar pues es un elemento bajo el terreno
natural. El valuador debe en algunos casos consultar
al informante.

FUNDICIONES

Ejemplo: Habitacional de adobe.


PARTIDAS
Del manual de pesos
FUNDICIONES

52

CIMIENTOS

PIEDRA Y CAL

SOLERA

NO HAY

CALIDAD

INFERIOR

20

30

Zapatas

(2)

(3)

(4)

(5)

Cimientos

Pie. Cal

Concreto

H. Ref.

H. Ref.

Solera

H. Ref.

Calidad

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Ejemplo: Habitacional de adobe.

ESTRUCTURA

PISOS

NO HAY

10

PISOS

Del manual de pesos

ZAPATA

Calidad

Piso

Ficha

50

4
ACABADO
x

MADERA
MACHIM.

x MOSAICO

MOSAICO
DECOR.

TIERRA
APIZONADA

MRMOL

CALIDAD:
INFERIOR

SUPERIOR

CONCRETO

CONCRETO DE
COLOR

MADERA

(2)

(4)

TERRAZO
REGULAR

(6)

(8)

Estructura

Tierra

Acabado

Tierra api.

Cem. col.

mosaico

Mosaico

Mos. dec.

Calidad

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Cemento

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Cemento

Cemento

Cemento

(10)

Paredes exteriores
Ejemplo: Habitacional de adobe.

PAREDES EXTERIORES

ESTRUCTURA

Ficha

Del manual de pesos

Estructura
PAREDES
EXTERIORES

MADERA

ADOBE

TABLA

BLOQUE DE
CONCRETO

BAHAREQUE

MADERA
BOTAGUA

LADRILLO
RAFN

LMINA DE ZINC

REPELLO
RSTICO

ACERO

REPELLO FINO

PINTURA ACEITE

AGUA

VINLICA

CALIDAD:
INFERIOR

SUPERIOR

REGULAR

Bahareque
Bahareque
Bahareque
Bahareque
Bahareque
o adobe
(1) o adobe
(2) o adobe (3) o adobe (4) o adobe (5)

Acabado

Repello rstico

Repello fino

Repello fino

Pintura

Vinlica

Calidad

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Techo
Ejemplo: Habitacional de adobe.

Ficha

Del manual de pesos

TECHO

ACABADO

TECHO

TIPO

ARTESN

ACABADO

MEDIA AGUA

MADERA DE
PINO

LMINA DE
ZINC

DOS AGUAS

MADERA DE
COLOR

LMINA DE
ASBESTO

VARIAS AGUAS

CONCRETO

TEJA DE BARRO x

ACERO

CALIDAD:
INFERIOR

REGULAR

x SUPERIOR

Artesn

(2)
Madera pino

(4)
Madera pino

(6)
Madera pino

(8)
Madera pino

(10)
Madera pino

acabado

Te. barro

Te. barro

Te. barro

Te. barro

Te. barro zinc

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Tipo

Calidad

Manual de Valuacin Rural

53

Cielo raso
Ejemplo: Habitacional de adobe.

CIELO RASO

ESTRUCTURA

Ficha

Del manual de pesos

ACABADO

MADERA

PLYWOO DE
PINO

CONCRETO
REFORZADO

MACHIMBRE

x ASBESTO

AISLITE

CALIDAD: INFERIOR

CIELO
RASO

REGULAR

CELLOTEX

x SUPERIOR

Estructura

(2)
Madera

(4)
Madera

Acabado

Tabla

Madera Mach. Plywood. Pino Plywood. Pino

Pintura

Agua

Bar.

Calidad

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

(6)
Madera

(8)
Madera

Carpintera
Este detalle debe llenarse en campo; no se dan
pautas pues es un universo muy amplio, el valuador
debe anotar el material observado.
Ejemplo:
Habitacional de adobe
Puerta de mad. Mach.
Ventanas de tela metlica

CARPINTERA
Mad. Mach.

Tel. met.

Ficha

PUERTAS

CALIDAD

INFERIOR

VENTANAS

REGULAR x SUPERIOR

Del manual de pesos

Puertas
CARPINTERA

54

Tabla

(1)

Tabla

(2)

(3)
Mad. Mach.

(4)
Mad. Col

(5)
Mad. Clr.

Ventanas

Tabla

Tabla

Tel. Met

Al. Vid.

Al. Vid. Hie.

Molduras

Pintura

Agua

Bar.

Calidad

Inf.

Inf.

Reg.

Reg.

Sup.

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Otros detalles
Este dato debe llenarse en campo; no se dan pautas
pues pueden haber varios detalles, el valuador debe
anotar el material observado:
Ejemplo: Habitacional de adobe.

OTROS DETALLES

CLOSETS

Ficha

GABINETES

MADERA DE CLR.

Del manual de pesos

CALIDAD

INFERIOR

REGULAR

SUPERIOR X

(2)
-

(3)
Madera de clr.

Mos.

Mos. Dec.

Gab. Bao

Azu.

Pied. Azu.

Reg.

Sup.

Clset

Zcalo

Mueb. Ados.

Enchapes
Calidad

Plomera
Este detalle debe llenarse en campo, dependiendo
de la cantidad de detalles encontrados. Este es un
ejemplo de asiganacin de pesos:
Con una sola llave: peso 1
Una llave con lavandero: peso 2
Juego completo (ducha, inodoro, lavabo
y lavatrastos): peso 3
PLOMERA

INSTALACIONES CALIDAD
SANITARIAS
INF REG

Ficha

Del manual de pesos

Baos

Calidad

PLOMERA

INSTALACIONES CALIDAD
SUP SANITARIAS
INF REG

SUP

INODORO

LAVATRASOS

LAVAMANOS

LAVANDEROS

DUCHAS

(1)
1 llave
Inf.

1 llave
Inf.

(2)

(3)

1
Regular

(5)
2 ms
Sup.

Manual de Valuacin Rural

55

Electricidad
Este detalle se debe llenar en campo, es una de las secciones donde ms
combinaciones se pueden dar, pero se debe tomar la predominante.
Ejemplo: Habitacional de adobe.

ELECTRICIDAD

ALAMBRADO

Ficha

Del manual de pesos

ELECTRICIDAD

SALIDAS

CALIDAD

ALAMBRE
VISIBLE

x POCAS

x INFERIOR

CONDUCTO
PROTECTOR

SUFICICENTES

REGULAR

PLSTICO

REGULAR

SUPERIOR

Alambrado

(2)
(3)
Alambre visible Plstico

(4)
Conducto

Salidas

Pocas

Suficientes

Abundantes

Calidad

Inf.

Reg.

Sup.

Detalles adicionales
Este detalle se debe llenar en campo, usando la tabla de valores, rea del
detalle y el porcentaje bueno.
Ejemplo: un enchape de fachaleta
de 5 4 mt.

Catlogo de costos de detalles adicionales


Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009
Enchapes (1)
Cdigo

56

Materiales

Costos por m2
Inf (1)

Reg (2)

Sup (3)

297.83

447.13

770.72

867.22

941.71

Azulejo

Cermica

Piedra cantera

183.42

Fachaleta

284.71

Madera machimbre

415.24

Plywood de pino

229.10

Mrmol

435.00

Plywood de color

353.14

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

El clculo del valor


Al concluir la captura de datos en campo, se procede a calcular el valor
que es el objetivo final, y se hace aplicando los costos unitarios de los
diferentes catlogos a los datos obtenidos en campo.
El valor de un inmueble es la suma de:
El valor de las edificaciones.
El valor de la tierra.
El valor de los cultivos permanentes.

Clculo manual del valor de una edificacin


Uso de edificacin: Habitacin
Clase de materiales: Adobe
Calidad de mano de obra: 20
La edificacin mide 56 m2

Se obtiene de multiplicar el
rea por el costo unitario

Es el % bueno
Observado en campo
Catlogo de costos de edificaciones tpicas
Municipio de Petoa, Santa Brbara
Costos unitarios por metro cuadrado 2005-2009
Residencial una familia (2)
Uno (1-1)

Dos (1-2)

Tres (1-3)

Cuatro (1-4)

Seis (1-6)

10

1,173.75

1,785.92

2,266.90

846.72

1,505.30
1,552.24

Calidad

Tipologa

15

1,616.66

1,847.00

2,839.14

1,076.14

20

2,059.57

1,908.08

3,411.37

1,305.56

1,599.17

25

2,222.53

2,640.37

3,606.63

1,547.95

1,991.53

30

2,385.48

3,372.66

3,801.90

1,790.35

2,383.88

35

2,616.87

3,552.94

4,291.37

1,906.00

2,471.35

40

2,848.27

3,733.22

4,780.85

2,021.66

2,558.81

45

3,063.36

4,035.76

4,812.49

2,327.90

50

3,278.46

4,338.30

4,844.14

2,634.15

4,426.23

5,021.85

55
60

4,514.17

5,199.56

65

4,668.36

5,377.26
5,554.97

70

4,822.56

75

4,976.76

80

5,130.96

Manual de Valuacin Rural

57

Clculo manual del valor del terreno


CLCULO MANUAL DEL AVALO DE TERRENOS RURALES
CDIGO DE
TIERRAS

VALOR
BSICO

REA
(HAS.)

FACTOR DE MOD. POR


RIEGO

FATOR DE MOD.
COMBINADO

VALOR

VALOR TOTAL DE TERRENO

Cdigo segn
catlogo de tierras

Factor segn casilla


# 40

rea segn mapa

Valor segn
catlogo

Factor segn casilla


# 115

Factor segn casilla


# 115

Valor bsico rea Factor de modificacin por riego Factor de modificacin combinado

Clculo manual del valor de los cultivos permanentes


CLCULO MANUAL DEL VALOR DE CULTIVOS PERMANENTES
CDIGO DE
CULTIVO

CDIGO DE
VARIEDAD

TOTAL
RBOLES

VALOR
UNITARIO

FACTOR
DE MOD.
COMBINADO

VALOR

VALOR TOTAL PAGADO

Casillas # 175, 176, 177, 178,


179, 180

58

Catlogo de cultivos
permanentes

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Producto

Resumen de la valuacin
Resumen de valuacin
Concepto

Valor

Tierras

Valor total del terreno

Edificaciones

Valor total de edificaciones

Cultivos

Valor de cultivos permanentes

Total
Valor exencin

Exencin segn art. 76 de la ley municipal

Neto gravable

Valor gravable

Tarifa a pagar por millar

2.50

Valor tarifa segn Plan de Arbitrios

Impuesto a pagar

Impuesto a pagar por ao

Manual de Valuacin Rural

59

60

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Anexos
Anexo 1: Factores de modificacin
utilizados en la valuacin rural
Anexo 2: Glosario

Manual de Valuacin Rural

61

Anexo 1: Factores de modificacin


utilizados en la valuacin rural
CASILLAS # 40, 41, 164,168, 169,170,171
Factores de modificacin por agua
TIERRAS RURALES
FUENTE :

FACTOR

Acceso directo a (ro, canal permanente )

1.00

Pozo artesiano

0.90

0.85

Ninguna

Factores de modificacin por acceso


A VAS DE COMUNICACIN
CARACTERSTICAS

FACTOR

A carretera pavimentada

1.00

A carretera de terracera transitable todo el ao

0.90

A carreteras sin material selecto transitables en


tiempo seco

0.80

A caminos carreteros

0.75

Factores de modificacin por distancia


DISTANCIA (Km.)

FACTOR

0 -- 08

1.12

08 -- 14

1.00

14 -- 20

0.96

20 -- 26

0.94

26 -- 32

0.92

32 -- 38

0.90

38 -- 42

0.88

42 -- 48

0.86

42 -- 52

0.84

Factores de modificacin por topografa


TOPOGRAFA

FACTOR

Llana o plana

1.00

Ondulada

0.95

Quebrada

0.90

Muy quebrada

0.85
Manual de Valuacin Rural

63

Anexo 2: Glosario
Autonoma municipal: Potestad que la Ley de Municipalidades otorga a los municipios
para su propia administracin.
Catlogo de valores de edificaciones tpicas: Estudio que refleja el costo unitario
por cada tpica.
Catastro: Inventario de la riqueza inmobiliaria de un municipio o pas.
Clave catastral: Identificacin que es nica para cada predio derivada de la red
geodsica nacional.
Edificacin tpica: Edificacin creada de manera ideal con la que sern comparadas
las encontradas en la realidad para determinar su valor real aproximado.
Factor de modificacin: Expresin matemtica usada como ponderacin para alterar
un valor bsico.
Ficha catastral: Carpeta o flder donde se registra toda la informacin relacionada
con un predio.
Mancomunidad: Entidad territorial, local, auxiliar y subordinada a los municipios
miembros, sujeta al derecho pblico.
Manual de clasificacin de edificaciones: Instrumento que clasifica y asigna valores
a los diferentes elementos constructivos en una edificacin tpica para compararlos con
la realidad y definir el valor de una construccin, segn la normativa de la DGCG
Mtodos de valuacin: Procedimientos tcnicos utilizados para obtener el valor de
un activo.
Multifinalitario: Que se puede utilizar para varios propsitos
Parcela tpica: Parcela que rene la mayor cantidad de condiciones comunes en una
zona de estudio determinada, en cuanto a rea, forma y disponibilidad de servicios.
Plan de arbitrios: Instrumento jurdico municipal que comprende la tasa impositiva
para cada ao.
Predio baldo: Segn la DGCG predio donde no se ha construido edificacin alguna
nunca.
Proindivisa: Propiedad a la que no se ha sealado an la divisin para cada uno de
sus propietarios.
Tabla de costos de edificaciones tpicas: Tabla que define los valores de cada
edificacin tpica resultado de una cotizacin de materiales de construccin y mano de
obra promedio
Tipologa constructiva: Estudio y clasificacin de diferentes tipos de construccin.

64

Programa de Fortalecimiento del Rgimen Municipal, AECID-AMHON

Manuales y buenas prcticas para el catastro municipal

Levantamiento Catastral

Valores Catastrales

Mapeo Digital

Valuacin Urbana

Lmites Administrativos

Ficha Digital

Valuacin Rural

Permetros Urbanos

Mantenimiento no Digital

Ordenamiento Territorial

Sistema de Informacin
Geogrfico (SIG)
Mantenimiento Digital

Planificacin en Catastro

Legislacin Municipal

Intercambio Nacional

Capacitacin de Personal

Uso Multifinalitario

Cuidado de Equipos

Los Manuales para el Catastro Municipal son una produccin


del Programa de Fortalecimiento Municipal y Desarrollo Local
AECIDAMHON.
Estos manuales se han agrupado en tres series: Procesos Tcnicos,
Procesos Administrativos y Procesos Tecnolgicos. La sistematizacin de buenas prcticas a partir del uso de estos instrumentos
son un complemento a estas series y, en conjunto, un aporte a la
gestin del conocimiento en el mbito municipal.

Programa de Fortalecimiento del


Rgimen Municipal y Desarrollo Local
AECID AMHON

AMHON