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B - La Mthode RETAIL
M. RETAIL et certains auteurs prtendent, par une tude approprie des
diffrents lments du fonds, aboutir une vritable mise en quation de la valeur de
celui-ci.
Lide principale de RETAIL est que le commerant qui achte un fonds de
commerce devient acqureur parce quil espre tirer de ce fonds, et pendant chacune
des annes restant courir sur le bail, un bnfice ventuel suffisant pour rmunrer
le capital engag et le travail fourni.
Il faut donc tenir compte essentiellement du bnfice ventuel et de la dure du
bail.
La valeur du fonds de commerce est en consquence gale la valeur actuelle,
compte tenu du taux de lintrt, des bnfices faire jusqu la fin de la location.
Toutefois, comme il faut assurer la rmunration de lexploitant, RETAIL estime
quitable de fixer la valeur vnale la moiti seulement de la valeur thorique
prcdente.
A partir de ce raisonnement, la formule est la suivante :
a (1 - U-n)
V = --------------2t
C - La Mthode LEAKE
Daprs cette mthode, la valeur dun fonds correspond au superbnfice dont
profite lacheteur, et qui constitue une rente. Celle-ci diminue plus ou moins vite par
suite de la concurrence et dune certaine perte de la clientle, mais lacheteur doit la
compenser par son action personnelle.
Le montant du superbnfice est dtermin par le bnfice dexploitation, dont
on retranche lintrt des capitaux investis.
La valeur du fonds est alors fixe en capitalisant sur un nombre dannes (
dfinir...) en superbnfice.
On peut reprocher cette mthode de ne pas tenir suffisamment compte des
ralits. Un fonds peut ne pas raliser de superbnfices, ni mme de simples
bnfices, pendant une certaine priode et ne pas pour autant tre dnu de valeur ;
lemplacement, le droit au bail, la notorit, un rseau de fournisseurs et de
reprsentants, etc.
En fait, il est alatoire de vouloir estimer, laide dune seule et mme formule
de ce type, par exemple, une picerie dun bourg de campagne et un restaurant sur
les Champs-Elyses.
D - La Mthode MARX
Cette mthode novatrice a t dveloppe par Michel MARX, expert immobilier
prs la cour dappel de Paris, agr par la Cour de cassation.
M. MARX retient lemplacement du fonds comme facteur numro 1 ; sa mthode
sarticule autour de deux donnes principales : le droit au bail et la capacit
bnficiaire du fonds.
1re opration
On calcule la valeur du droit au bail, correspondant la diffrence pouvant
exister entre la valeur locative du march et le loyer effectivement pay, multiplie par
un coefficient demplacement, lequel varie dans le temps en fonction de lvolution du
march :
D = (VLM - L) x ce
O :
= loyer en vigueur
ce
2e opration
Pour savoir si le fonds dispose dune capacit bnficiaire lui permettant de
supporter la valeur locative de march, on recherche sil existe une valeur de clientle,
que M. MARX apprcie par rapport la marge brute dautofinancement (MBA).
On obtient la MBA de la faon suivante :
Rsultat dexploitation,
+ dotation aux amortissements,
+ rmunration du dirigeant.
La capacit bnficiaire (CB) est gale la MBA dduction faite de la diffrence
entre la valeur locative de march et le loyer figurant au bilan, pour liminer toute
notion de droit au bail dj prise en compte dans la 1re opration.
Le calcul de la capacit bnficiaire seffectue ainsi :
CB = MBA - (VLM - L)
boutique et ne peut tre applique pour les fonds artisanaux, ce qui constitue sa
principale limite.
Mais son intrt est de sapprocher au maximum de la ralit conomique
quelque peu ignore des autres mthodes, en donnant une place prpondrante dans
lestimation de la valeur du fonds son emplacement, facteur essentiel de la
notorit, de la frquentation et donc de la rentabilit dudit fonds.
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