Infracciones Frecuentes Cometidas por

Empresas Inmobiliarias
Una aproximacin jurisprudencial
I. Introduccin
El desarrollo de la actividad inmobiliaria en
el Per cada vez va en aumento, no cabe lugar
a dudas que en los ltimos aos el ndice del
sector construccin ha ido en aumento, as
tambin se proyecta seguir creciendo en los
siguientes aos. Sin embargo, junto con este
crecimiento, ha venido aparejado el aumento
de denuncias ante la Comisin de Proteccin al
Consumidor por diversas infracciones cometidas por las empresas inmobiliarias.
As, por ejemplo, tenemos los casos de
defectos en construccin y acabados, como
tambin los casos de empresas que ofrecen un
metraje diferente al ofrecido, o bien de aquellas
que demoran en la entrega de los mismos. Se
han visto tambin en la prctica, casos como la
no devolucin del adelanto que ha entregado
el consumidor, y cobros indebidos.
Es atencin a estos conflictos que se presentan con mayor frecuencia, que pasamos
a exponer el tratamiento que ha recibido los
mismos en sede administrativa, para ello
revisaremos y analizaremos los alcances que
ha recibido en la jurisprudencia expedida por
INDECOPI.

II. Defectos en construccin y acabados

Imaginemos el siguiente caso, usted hace
unos meses ha comprado un departamento,
donde la empresa constructora se oblig a entregrselo en un plazo de tres meses contados
desde la celebracin del contrato (contrato de
compraventa de bien futuro). Llegado el plazo
de entrega, efectivamente le entregan las llaves
de su flamante departamento de estreno; sin
embargo, al cabo de unos das, la pared de los
cuartos empiezan a rajarse, la humedad que
genera el bao ha alcanzado a daar los otros
cuartos, asimismo se ha dado cuenta que uno
de los cuartos de dormitorio tiene el piso de
parquet desnivelado, ante este escenario, Ud.
seguramente se preguntar Qu hacer? y a
quin recurrir?.
Si revisamos el artculo 8 de la Ley de
Proteccin al Consumidor, TUO aprobado por el
D.S. N 039-2000-ITINCI (11.12.2000) encontraremos que establece un supuesto de responsabilidad administrativa objetiva, segn el
cual los proveedores son responsables por la
calidad e idoneidad de los servicios que ofrecen
en el mercado. Ello, no obstante, no impone al
proveedor el deber de brindar una determinada
calidad de producto a los consumidores, sino
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simplemente el deber de entregarlos en las

condiciones ofrecidas y acordadas, expresa o
implcitamente.
Ley de Proteccin al Consumidor, D.S. N
039-2000-ITINCI (Artculo 8)
Los proveedores son responsables, adems, por la
idoneidad y calidad de los productos y servicios;
por la autenticidad de las marcas y leyendas que
exhiben los productos; por la veracidad de la
propaganda comercial de los productos; y por el
contenido y la vida til del producto indicados en
el envase, en lo que corresponde.

II.1 El precedente de observancia obligatoria sobre la responsabilidad del

proveedor

As, en el caso seguido entre el seor
Humberto Tori Fernndez contra
Kouros EIRL, se estableci como precedente de observancia obligatoria que: a)
De acuerdo a lo establecido en la primera
parte del artculo 8 del Decreto Legislativo
N 716, se presume que todo proveedor
ofrece como una garanta implcita, que el
bien o servicio materia de la transaccin
comercial con el consumidor es idneo
para los fines y usos previsibles para los
que normalmente se adquieren stos en
el mercado, segn lo que esperara un
consumidor razonable, considerando las
condiciones en las cuales los productos
fueron adquiridos o los servicios contratados, lo que comprende el plazo de
duracin razonablemente previsible de
los bienes vendidos. Sin embargo, si las
condiciones y trminos puestos en conocimiento del consumidor o que hubieran
sido conocibles usando la diligencia ordinaria por parte de ste, contenidos en los
documentos, envases, boletas, recibos,
garantas o dems instrumentos a travs
de los cuales se informa al consumidor
excluyen o limitan de manera expresa los
alcances de la garanta implcita, estas exclusiones o limitaciones sern oponibles
a los consumidores, y b) La carga de la
prueba sobre la idoneidad del producto
corresponde al proveedor del mismo.
Dicha prueba no implica necesariamente
determinar con precisin el origen o causa
real de un defecto, sino simplemente que
ste no es atribuible a causas imputables
a la fabricacin, comercializacin o manipuleo.(1)

Sobre el caso que hemos propuesto, al
respecto la Comisin de Proteccin al
Consumidor en el caso seguido entre el

Sr. Ivn Palacios Rodrguez vs. Inversiones y Proyectos El lamo SAC, ha

sealado que un consumidor razonable
que adquiere un bien inmueble nuevo, no
esperara que el mismo presente rajaduras, ni fisuras, siendo que de presentarse
algn problema con el producto adquirido, esperara que ste sea solucionado
por el proveedor en cumplimiento de la
garanta ofrecida a fin de que no se vuelva
a presentar nuevamente en el futuro. (2)
Cabe anotar que a fin de contar con mayores elementos de juicio, la Secretara
Tcnica de la Comisin encarga al rea
de Fiscalizacin del INDECOPI (AFI) la
realizacin de inspecciones para realizar las
verificaciones tcnicas en el inmueble del
afectado, para crear mayor conviccin a la
Comisin. De tal manera, visto el informe
emitido por el AFI, la Comisin orden a
El lamo reparar todos los imperfectos previamente comprobados, ms
una multa ascendente a 2 UITs.

II.2 Los plazos de prescripcin

En un caso similar, llevado entre los Sres.
Ray Alex Ludea Trinidad y Vernica
del Roco Vilcarromero vs. La Seora
Alda Rodrguez Blanco (3), no slo el inmueble presentaba desperfectos, sino que
haba un poste ubicado en el medio del
garaje. Por su parte la seora Rodrguez
seal que los desperfectos no le podan
ser imputados puesto que la denuncia se
present luego de ocho (8) meses de entregado el inmueble, y sobre el poste que
impide el paso a la cochera seal que el
mismo es un trmite que los Sres. Ludea,
como propietarios, deben realizar.

En este caso, en primer lugar respecto
al plazo que una persona tiene para
interponer una denuncia ante INDECOPI,
la Comisin consider que un consumidor razonable que adquiere un inmueble
nuevo no esperara que al poco tiempo
de estrenarlo ste presente desperfectos
en los acabados. En tal sentido, resulta
irrelevante que los denunciantes hayan
presentado la denuncia luego de ocho (8)
meses de la entrega del inmueble, toda
vez que los desperfectos fueron detectados por los denunciantes justamente con
el uso cotidiano del mismo.
Sobre el tema de los plazos para iniciar
una accin, cabe referir que el artculo 3
de la Ley N 27311, Ley de Fortalecimiento del Sistema de Proteccin
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al Consumidor, establece que la accin

para sancionar las infracciones a la Ley de
Proteccin al Consumidor prescribe a los
dos aos; y que a efectos de contabilizar
el plazo, son de aplicacin supletoria las
disposiciones del Cdigo Penal.
De acuerdo a ello tenemos que el plazo
se contabiliza de manera distinta si las
infracciones en las que se incurren se
encuentran en la categora de delitos:
(i) instantneos, (ii) continuados o,
(iii) permanentes.
Dichas categoras se diferencian por el
modo en el cual son ejecutadas. Ahora
bien, a pesar de la clasificacin sealada
en el prrafo precedente, debe considerarse que la Ley de Proteccin al Consumidor
no define una categora de delitos como
lo hace el Cdigo Penal, sino clusulas
genricas que se aplican en cada caso
concreto.
Para entender esto, pongamos los siguientes ejemplos, un delito permanente
puede equivaler a una situacin donde
una Central de Riesgo reporta a una
determinada persona como deudora,
cuando en realidad, dicho sujeto no tiene
ninguna deuda. Por su parte, una situacin
que equivale a un delito instantneo (4) se
configura con la no entrega de un inmueble en la fecha acordada. Finalmente en
el delito continuado, tenemos el caso de
los cobros o cargos indebidos, como es el
cobro de un seguro de tarjeta de crdito
que se haba renunciado, pero que el
Banco sigue facturando.
De acuerdo con lo que hemos sealado,
la Comisin ha establecido que para
efectos de aplicar los plazos de prescripcin definidos en la Ley Penal para
nuestro procedimiento administrativo, la
Comisin deber atender a la naturaleza
de los hechos denunciados y, luego de
ello, definir una identidad con el tipo de
infraccin; es decir, determinar si el proveedor habra incurrido en una infraccin
susceptible de ser calificada como instantnea, continuada o permanente. A partir
de ello, resultar necesario contabilizar
el tiempo transcurrido para verificar si la
accin interpuesta ha prescrito.
En consecuencia, en el caso bajo comentario, la Comisin seal que el tiempo
de ocho (8) meses no es relevante,
para efectos de determinar la responsabilidad del vendedor, por lo cual se
le orden a ste reparar los daos del
inmueble.
Mientras que, respecto del poste del
garaje, exista un compromiso por parte
del vendedor de realizar los trmites necesarios ante las entidades competentes
para retirar dicho poste; obligacin que
incumpli; por lo que los nuevos propietarios, como tales, tienen que realizar dichas
gestiones; sin embargo corresponde a
la denunciada pagar los gastos que

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origine dicho acto, ms una multa de

0.3 UIT.

III. Metraje diferente al ofrecido

Es comn observar en los contratos de bienes futuros, en el caso especfico de inmuebles
un metraje, diseo y caractersticas determinadas, por lo cual la empresa inmobiliaria acuerda
con el comprador un contrato de arras, y luego
cobra el precio final al momento de la entrega,
pero qu sucede cundo se recibe el inmueble
y ste no tiene las medidas, ni caractersticas
sealadas en el plano original?
La primera consideracin que hay que resaltar es que todo consumidor razonable que va a
adquirir un inmueble, debe tener una diligencia
ordinaria a fin de analizar todos los aspectos
relacionados con la transaccin u operacin que
va a realizar, as debe de informarse antes de entregar cualquier cantidad de dinero, con ello los
compradores deben conocer todos los requisitos
antes de depositar el dinero por la separacin de
un inmueble (ej. La entrega de arras).
En el caso llevado entre el Sr. Miguel
Romn Reyes vs. Inversiones Rocazul
SAC (5) se haba ofrecido un estacionamiento
con determinadas medidas, con la clusula ad
corpus (6), sin embargo al momento de entregar
al comprador el espacio del estacionamiento
slo tena 12 metros de los 15 metros prometidos en el contrato. Para lo cual el denunciado
argument que el contrato fue realizado con la
clusula ad corpus por lo que la venta se realiza
por todo en conjunto y por un precio determinado y cierto, de existir diferencias las partes
hacen mutua gracia y recproca donacin.
A ello, la Comisin seal que cuando la
venta se realiza en planos, el consumidor no
tiene a la vista el inmueble sino que se proyecta a que ste va a tener las caractersticas
contenidas en el contrato. Si posteriormente el
proveedor pretende entregarle un inmueble en
diferentes condiciones, s tendra responsabilidad por cuanto no habra coincidencia entre
lo ofrecido y lo entregado.
As, la Comisin al observar que se trataba
de un contrato de compraventa de bien futuro,
que no cumpli con el metraje prometido
seal que, en el presente caso no resultan
aplicables las reglas para la compraventa ad
corpus, dado que cuando se celebr el contrato materia de denuncia, el inmueble an se
encontraba en construccin. Por tanto, el proveedor se encontraba en la obligacin de
entregar el inmueble materia de denuncia
de acuerdo a las caractersticas detalladas
en el contrato. Lo cual no ocurri, dado que la
diferencia que existe entre el metraje ofrecido
y el finalmente otorgado es de 3.69 m2 (una
diferencia del 24.29%), por lo que la Comisin
sancion a Rocazul S.A. con 0.5 UITs.

IV. Demora en la entrega

No solo es bueno contar con asesora legal
al momento de adquirir un inmueble, sino

tambin que las empresas mobiliarias cuenten

con dicha asesora, en especfico contar con un
asesoramiento legal en temas como trmites
ante registros pblicos, estudios de ttulos,
registro de fbrica, notariales y municipales
como las licencias de construccin, licencias
de demolicin, etc.
Hemos hablado en los prrafos anteriores
sobre los contratos de compraventa de bienes
futuros (usual en los contratos de compraventa
de inmuebles), es en dichos contratos donde
se establece una fecha de entrega de los mismos, entonces nos preguntamos vlidamente
qu sucede si el vendedor retrasa la fecha de
entrega del bien?
En el caso de los Seores Paulo Mendoza
Lauro y Alipio Benites Muoz vs. Suninvest
Limited SAC (7), sta ltima se comprometi a
entregar un inmueble en determinada fecha, sin
embargo fue posponindola en repetidas oportunidades, quedando la incertidumbre de saber
cundo efectivamente hara la entrega del bien.
Por lo que, en vista de ello, Los Seores Benites procedieron a denunciar a Suninvest ante
la Comisin de Proteccin al Consumidor. Por su
parte, el denunciado aleg que por problemas
ante Registros Pblicos y la Municipalidad del
distrito donde se ubica el bien impedan que
pueda concretarse la entrega del inmueble.
En estos casos para delimitar la responsabilidad objetiva del proveedor, se debe observar
la obligacin de responder frente al consumidor por la falta de idoneidad de sus servicios,
an cuando haya mantenido una conducta
diligente, siempre que la falta de idoneidad
suponga un riesgo propio de los servicios
prestados, as el proveedor slo puede oponer
como eximentes, el caso fortuito, la fuerza
mayor o el hecho determinante de tercero, para
acreditar su falta de responsabilidad.
As, la Comisin ha sealado que la responsabilidad objetiva no est referida a
la culpa del proveedor, sino a la previsibilidad del evento generador del dao. As,
por ejemplo, en el caso de servicios de transporte, an cuando se hayan adoptado todas las
medidas de seguridad para que el ntegro del
equipaje de los pasajeros llegue a su destino,
las empresas de transportes asumen la responsabilidad por su prdida frente a los robos
o asaltos que sufran durante el recorrido, por
ser ello un riesgo propio del servicio prestado,
esto es, un riesgo vinculado directamente a su
objeto. Una posicin contraria implicara la desnaturalizacin de la responsabilidad objetiva de
los proveedores que establece el artculo 8 de
la Ley de Proteccin al Consumidor.
Lo mismo podemos sealar en el caso de
la venta de inmuebles por parte de empresas
constructoras, donde los problemas que se
puedan presentar ante la Municipalidad,
Registros Pblicos y otros, constituyen un
riesgo previsible, por lo que en ese sentido el
retardo de entrega de un bien por estas causas
es una infraccin al deber de idoneidad contenido en el artculo 8 de la Ley de Proteccin
al Consumidor (8).
ESTUDIO
CABALLERO BUSTAMANTE

Informe Especial
Por ello la Comisin seal en el caso bajo
comentario que una de las principales obligaciones inherentes a la prestacin del servicio
de inmobiliaria, involucra el que las empresas
que se dedican a esta actividad, se encuentren
debidamente informadas acerca de todos los
trmites y requerimientos que efectan las diversas entidades, a efectos de regularizar toda
la documentacin de los inmuebles que ofrecen
a los consumidores, para que stos puedan ser
habitados. En tal sentido, y al margen de la
valoracin subjetiva que la denunciada puede
otorgar a las exigencias efectuadas por cada
entidad, el hecho concreto es que constitua
responsabilidad de su empresa, informarse
acerca de la documentacin que se haca
necesaria para los trmites municipales y
para hacer cumplir a sus proveedores con sus
obligaciones.
Asimismo estableci que un consumidor
razonable que adquiere un inmueble esperara
que la inmobiliaria por tener experiencia en el
negocio, tenga conocimiento anticipadamente
sobre la totalidad de los trmites que tena que
realizar para entregar el inmueble oportunamente. Por lo cual, la Comisin procedi a
sancionar a la empresa inmobiliaria con
2 UITs.

V. Comentarios finales
Recientemente ha sido publicada la Ley N
29203 (9) (05.03.2007), la cual crea la Central
de Informacin de Promotores Inmobiliarios y/o Empresas Constructoras de
Unidades Inmobiliarias, cuya organizacin y
funcionamiento estar a cargo del Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento.
El objetivo de esta Central es la recopilacin,
procesamiento y difusin de informacin sobre
los antecedentes y evolucin de los promotores
inmobiliarios y/o empresas constructoras de
unidades inmobiliarias, indicando el nombre
de los accionistas, la frecuencia y calidad de
las transacciones comerciales, la existencia de
las sanciones impuestas, los indicadores de
calidad o el cumplimiento de normas tcnicas,
y otros criterios de similar naturaleza.
La informacin que ah se consiga debe ser
pblica y gratuita, y estar disponible a travs
de los portales electrnicos del Ministerio de

ESTUDIO
CABALLERO BUSTAMANTE

Vivienda, Construccin y Saneamiento y del

INDECOPI, cabe precisar que la informacin
referida a las sanciones ser conservada durante un perodo de cuatro (4) aos.
Es por ello, que se obliga a las municipalidades a suministrar al Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, de forma semestral
y bajo responsabilidad administrativa del alcalde,
la relacin de promotores inmobiliarios y/o empresas constructoras de unidades inmobiliarias
que hayan sido sancionadas por no cumplir con
los parmetros urbansticos y edificatorios, y las
normas vigentes sobre la materia.
La informacin que brindar dicho registro
resulta relevante, en tanto que reduce los costos de transaccin (informacin) respecto de la
persona (empresa inmobiliaria) con quien se
va a contratar.
Por otra parte tambin tenemos la Ley
N 29080 (11.09.2007) la cual ha creado el
Registro del Agente Inmobiliario del
Ministerio de Vivienda, Construccin y
Saneamiento. Sobre esto, cabe indicar que
el Agente Inmobiliario es quien desarrolla
el servicio de intermediacin, destinado a la
adquisicin, administracin, arrendamiento,
comercializacin, asesoramiento, consultora,
transferencia, venta, cesin, uso, usufructo,
permuta u otra operacin inmobiliaria, a ttulo
oneroso, de inmuebles o sobre los derechos
que recaigan en ellos.
De acuerdo con esta Ley, el registro constituye el reconocimiento estatal de la idoneidad
del Agente Inmobiliario para desarrollar actividades de intermediacin inmobiliaria y busca
dotar de seguridad jurdica a las operaciones
en que ste interviene.
Por otra parte, esta norma regula los requisitos de inscripcin en el Registro del Agente
Inmobiliario, como tambin los deberes e
infracciones del Agente, asimismo la facultad
sancionadora del Ministerio de Vivienda,
Construccin y Saneamiento, la cual puede
interponer sanciones que van desde una amonestacin hasta la cancelacin definitiva de la
licencia del Agente Inmobiliario.
Cabe resaltar que la inscripcin en dicho registro es obligatorio a partir de ao 2011 durante
ese perodo los Agentes Inmobiliarios, que a la
fecha realicen las actividades que menciona la
Ley bajo comentario podrn optar por continuar

realizando sus funciones sin acreditacin estatal

o de lo contrario inscribirse en el Ministerio de
Vivienda, Construccin y Saneamiento.
En ese sentido, en el perodo que resta para
el 2001, el usuario podr optar por contratar
libremente con terceros que no tengan la
condicin de Agentes Inmobiliarios acreditados
por el Estado o con aquellos que s cuentan con
dicha acreditacin.
Es claro que estas normas pretenden dar
mayor informacin, como sealamos en prrafos anteriores, respecto de las personas con
las que contratamos, con lo que aunado con
los elementos que debe tener todo consumidor
razonable es posible tener mayores cuidados
al momento de adquirir un inmueble.
NOTAS
(1) Resolucin N 085-96-TDC del 13 de noviembre
de 1996 (precedente de observancia obligatoria)
publicada en el Diario Oficial El Peruano el 30 de
noviembre de 1996.
(2) Resolucin N 190-2007-CPC.
(3) Resolucin N 341-2007-CPC.
(4) Al respecto puede revisarse la Resolucin N
428-2007-CPC
(5) Resolucin N 1296-2007-CPC
(6) El Cdigo Civil regula la compraventa ad corpus
en el artculo 1577, el cual indica que si el bien
se vende fijando precio por el todo y no con
arreglo a su extensin o cabida, aun cuando
sta se indique en el contrato, el comprador
debe pagar la totalidad del precio a pesar de
que se compruebe que la extensin o cabida
real es diferente. Sin embargo, si se indic en el
contrato la extensin o cabida, y la real difiere de
la sealada en ms de una dcima parte, el precio
sufrir la reduccin o el aumento proporcional".
(7) Resolucin N 087-2007-CPC
(8) As tambin en el caso llevado entre la Seora
Huamn y el Sr. Valdivia vs. Coinsa y Scotiabank
la Comisin ha sealado que debe considerarse
que debido a la actividad econmica realizada
por la denunciada, sta se encontrara en
mejores condiciones que los consumidores de
conocer los plazos reales as como las actuaciones pertinentes para la inscripcin de los
inmuebles que ofrecen en venta, por lo que la
posible demora en dichos trmites y la prrroga
de los plazos por parte de las autoridades administrativas no pueden ser consideradas como un
hecho imprevisible para COINSA.Ver: Resolucin
N 1295-2007-CPC
(9) La Ley N 29203 an se encuentra pendiente de
reglamentar. n

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