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Gua para

alquilar
Valido para provincia de Neuquen y Rio Negro

UNIN de INQUILINOS
NEUQUINOS
Ong.

Unin de Inquilinos Neuquinos


@UINqn

Por el derecho al acceso de una vivienda digna.


Unin de Inquilinos Neuquinos

Gua para alquilar

UNIN de INQUILINOS
NEUQUINOS
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Unin de Inquilinos Neuquinos


@UINqn

La falta de una regulacin ecaz en un marco de fuerte desigualdad entre


dueos e inquilinos y con las inmobiliarias como intermediarias, suele generar
un mbito propicio para los abusos. Es as que la falta de informacin sobre
nuestros derechos es el sustrato en el cual estos abusos se naturalizan. Por ello la
Unin de Inquilinos Neuquinos elabor esta GUA PARA ALQUILAR y que
comiences a informarte y deendas tus derechos ante los abusos.

Punto 1-Legislacin actual


La principal legislacin vinculada a los contratos de locacin son: la Ley Nacional n
23.091 (Ley de locaciones o Ley de Alquileres), el Cdigo Civil (Art. n 1493 al Art. n 1622), la
Ley Nacional n 13.512 (Ley de Propiedad Horizontal) y la Ley n 19724 (Ley de
Prehorizontalidad). Ley provincial n2538 de Neuquen que regula a los
martilleros(inmobiliarias) y Ley provincial n2051 de Rio Negro que regula a los Martilleros. Ley
Nacional de Emergencia Econmica (Ley n 25.561)

Punto 2-busqueda tranquila


Lamentablemente la falta de viviendas para alquilar genera situaciones complicadas
al momento de buscar una. Es muy importante evitar buscar de forma apurada. Al momento
de revisar la vivienda la misma debe hacerse tranquilo y no dejarse llevar por el apuro. No se
deje intimidar por comentarios como hoy ya vino alguien interesado, te conviene
alquilarlo porque esta propiedad se alquila rapidsimo y nunca vea al otro inquilino como un
competidor que le va a quitar la casa, ya que se encuentra en la misma situacin que Ud.

Punto 3-costos de un contrato


Se detallan los costos de un contrato, estos son los gastos denidos por Ley.
Mes adelantado: el mes se paga adelantado y NO podr requerirse al inquilino el pago de
alquileres anticipados por perodos mayores de un mes (Ley n 23.091 art 7)
Mes de Deposito: El depsito es un dinero que se da en efectivo, en concepto de brindar una
garanta al dueo en caso de que el inquilino no cumpla con alguna de sus obligaciones. El
mismo debe ser devuelto una vez nalizado el contrato reajustado a los aumentos que realizo
el dueo ao contra ao( Ley n 23091 art 4). Siempre se debe pedir recibo para poder
reclamar. El valor del depsito no puede superar el valor de un mes de alquiler por ao de
contrato (Ley n 23.091 art 7). En algunos casos, se rman pagares por determinadas sumas (el
valor del pagare no esta estipulado por ley, pero trate de que no supere dos meses de
alquiler), en ese caso no se debe entregar dinero y al igual que los depsitos, deben ser
reintegrados al nalizar el contrato y rotos. NO FIRME pagares en blanco.
Honorarios en la Provincia de Neuquen: Los honorarios de un corredor inmobiliario son hasta
un dos por ciento(2%) a cargo del locador, y hasta un tres por ciento (3%) a cargo del
locatario(inquilino) sobre el importe total del contrato, no pudiendo superar el equivalente a
un (1) mes de locaciones. (Ley provincial n 2538 art 13,inciso g).
Honorarios en la Provincia de Rio Negro: Los honorarios de un corredor inmobiliario son hasta
un cuatro por ciento(4%) a cargo del locador, sobre el importe total del contrato, no
pudiendo superar el equivalente a un (1) mes de locaciones, CONCLUSIN: el Inquilino NO
paga la comisin. (Ley provincial n 2051 art 27,inciso g).

Rentas: impuesto que se le cobran a los contratos y es del 1,4% en la


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provincia de Neuquen y 1% en la provincia de Rio Negro siempre del total
del costo del contrato y es compartido en un 50% con el LOCADOR.
Averiguacin de garantas: el valor deriva del costo del trmite que se realiza en el Registro
de la Propiedad, y se denomina informe de dominio. El costo de este trmite es bajo y
seguro para evitar fraudes en los contrato.
.
Suele ser comn que todos estos gastos se presenten juntos como una suma nal, y en ese
caso uno no logra discernir entre los diferentes costos. Por ello es muy IMPORTANTE que se
exija un buen detalle sobre los gastos del contrato y se obtenga una factura C o recibo
donde se seale claramente los valores de cada gasto, sea honorario, depsito, rentas o
mes adelantado
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Punto 4-registre los desperfectos de la vivienda


Al momento de revisar una vivienda, deje constancia en el contrato sobre los
desperfectos que el inmueble posea, como as cualquier promesa de arreglo por parte del
dueo. Al momento de rmar se suele estipular una clusula que marca que la vivienda se
encuentra en buen estado. Si no se aclaran los desperfectos da pie a que luego no se
realicen los arreglos o se lo cobren al inquilino

Punto 5-elimine clausulas abusivas


Sacar la clusula del contrato que diga que nos hacemos cargo de las reparaciones
que deban realizarse en el inmueble. Poner que regir lo dispuesto por los Art. 1515, 1516 y
1545 del Cdigo Civil. Los dos primeros artculos establecen que Despus que el locador
(dueo) entregue la cosa, est obligado a conservarla en buen estado y a mantener al
locatario (inquilino) en el goce pacco de ella por todo el tiempo de la locacin, haciendo
todos los actos necesarios a su objeto, y abstenindose de impedir, minorar, o crear
embarazos al goce del locatario. Art. 1516.- La obligacin de mantener la cosa en buen
estado, consiste en hacer las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa (inmueble),
por caso fortuito o de fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio
o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el que proviniere del efecto natural del uso o goce
estipulado, o el que sucediere por culpa del locador, sus agentes o dependientes. No
permitan clusulas que traspasen las obligaciones del dueo al inquilino.

Punto 6-corrobore la identidad del Locador


Corroborar al momento de la rma que el que gura como locador rme adelante
nuestro exhibiendo su DNI. Si la persona que rma no es realmente la persona que dice ser en
el contrato, le posibilitara al real propietario desconocer el contrato o la reserva en caso de
arrepentimiento o necesidad de recuperar la propiedad. Lo cual puede suceder si el dueo
no lo rmo delante de nosotros.

Punto 7-Corrobore donde pagar el alquiler

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Corroborar que gure bien claro donde se pagan los alquileres y quien
recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta. Suele pasar que en el
contrato se detalla un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos rmados por
la inmobiliaria, la cual no gura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de
acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles rmados sin valor cancelatorio. Por ello
estamos expuestos a que en una hiptesis de conicto, desconozcan los recibos y
pretendan ejecutarnos judicialmente el pago ntegro de todos los alquileres pagados.

Punto 8-pague en termino


Pagar siempre de acuerdo al periodo de pago establecido en el contrato. El cual
siempre debemos poner que sea del 1 al 10 como mnimo. Si por cualquier razn pagamos
fuera de este trmino, sin importar que haya sido por pedido o culpa del dueo, dejamos
abierta la posibilidad de un reclamo a futuro. Si un mes pagamos fuera de trmino, que en el
recibo gure de todos modos un da dentro del trmino ya estipulado. El argumento seria
preguntarle al locador si por este pago fuera de trminos nos piensa cobrar algn inters o
penalidad, y en caso de decirnos que si, pagarlo en ese mismo momento y que el recibo as lo
exprese

Punto 9-anule las clausulas usurarias


Que no pongan clusulas usurarias. Las usuales son dos: Una relativa al pago del
alquiler fuera de trmino, y la otra con respecto a penalidades por no entregar el inmueble al
vencimiento del contrato. Usura es la percepcin desproporcionada de intereses

Punto 10-noticar con carta de documento


Noticar por carta documento cualquier anomala grave que presente el inmueble
sino pensamos costear de nuestro bolsillo el arreglo. Si bien es cierto que determinadas
reparaciones estructurales hacen a la obligacin esencial del locador, no menos cierto es
que nuestra obligacin es noticar dichos acontecimiento. Esto a n de permitir al locador
reparar el inmueble e impedir de esa manera posiblemente un mayor dao por el
agravamiento del problema. La falta de noticacin de nuestra parte puede generar en el
propietario el derecho a reclamar por los daos ocasionados por la dilacin en la
reparacin. Por lo que si no mandamos la carta documento corremos el riesgo de caer en la
estafa de que el locador niegue descaradamente la situacin as como nuestros reclamos
verbales, y pretenda por ello que le entreguemos el inmueble reparado.

Punto 11-busque alquiler con tiempo


No esperar al ltimo mes para renovar el contrato o mudarnos. Comnmente la gente
espera hasta los ltimos das para conversar las posibilidades de una renovacin. Esto le da
mayor poder de negociacin al dueo, por lo que usualmente es este mismo quien propone
esperar, incluso hasta varios das o meses despus de vencido el contrato.

Punto 12-como entregar las llaves?

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@UINqn

Al nal de todo no entregar la propiedad si no nos extienden rmado un


recibo por la entrega de las llaves completo. El recibo de llaves es la nica
constancia que acredita que termino la locacin. Si no contamos con este recibo estamos
expuestos a que se nos inicie un juicio ejecutivo por alquileres aun por aos enteros despus
de la entrega de llaves

Punto 13-quien paga las expensas?


Expensas: Obviamente el pago de las expensas corresponde al propietario, sin
embargo cuando stos alquilan su unidad suelen trasladar esa obligacin a los locatarios. Lo
que es totalmente vlido en base a la libertad contractual. Pero en este caso hay que
distinguir de qu clase de expensas estamos hablando
.
A los inquilinos, les corresponde pagar las llamadas expensas de administracin o
expensas ordinarias que son aquellas que hacen posible usar de los bienes comunes a los
ocupantes del inmueble, por ejemplo: portera, service ascensores, limpieza, iluminacin,
honorarios del administrador. Incluso el locatario deber pagar las expensas de
conservacin y de reparacin ordinaria por el mantenimiento de las cosas comunes. Los
gastos y su discriminacin en ordinarias y extraordinarias deben pedirse al administrador o al
consorcio.
En cambio no corresponder pagar a los inquilinos las expensas extraordinarias de
innovaciones o mejoras en el edicio, que se hubieran resuelto por asamblea de propietarios
y en mayora. En conclusin: no corresponde al inquilino el pago de expensas que importen
mejoras y por tanto incremento del valor del inmueble. S en cambio le correspondern las de
mantenimiento y conservacin

Punto 14-aumentos en los contratos


Las clusulas que permiten un aumento del precio del alquiler son legales? Segn la
actual ley de alquileres (Ley n 23.091), en su art n 3 establece que los precios de los
alquileres, pueden ajustarse siguiendo siempre los ndices ociales. Pero a partir del 2001 con
la Ley de Emergencia Econmica (Ley n 25.561) las indexaciones, es decir ajustar el precio
del alquiler a la inacin, fueron suspendidas. Pero a pesar de esta prohibicin las mismas
estn presentes aunque en forma encubierta.
Las 3 formas ms comunes son: el contrato escalonado, la clusula de renegociacin y los
contratos anuales:
El contrato escalonado supone un precio preestablecido para el primer ao y otro para el
segundo, el principal problema reside que la diferencia de precio est basada en clculos
no ociales sobre la inacin anual. Estos valores, segn hemos constatados en contratos
rmados durante este ao, rondan del 30 al 300 % (ao 2014), cuando debera ser entre un 2025%.Esto hace que el valor, adems de alto, quede a criterio del propietario y no de un
acuerdo en comn y menos an, teniendo en cuenta los aumentos del ingreso del inquilino.
Las clusulas de renegociacin, establecen que cada 6 o 12 meses se renegocie el precio
del contrato. Esta renegociacin est fundamentada en lo establecido por el Cdigo Civil
sobre la buena fe de las partes, en sentarse a renegociar el precio. Todo bien, pero en la
mayora de los casos, esto no ocurre. Segn las demandas que nos han llegado, el precio
suele ser impuesto por el dueo y el inquilino poco o nada ha participado de buena fe.

UNIN de INQUILINOS
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@UINqn

Tal es as, que se dan casos donde se establece que el dueo puede rescindir el contrato si
no se llega a un acuerdo, es decir que el dueo puede echarte si no aceptas el nuevo
precio, algo que contradice lo estipulado por el Art. 8 de la Ley de Alquileres n 23.091.
Por ultimo estn los contratos anuales, en total contradiccin con el Art. N 2 de la ley
23.091, que le permite al dueo ajustar el precio a su conveniencia ao a ao. Adems en
general obligan al inquilino a volver a pagar los gastos de contrato nuevamente todos los
aos.
A modo de conclusin: Es claro que ms all que las indexaciones estn prohibidas, las
mismas existen en forma encubierta dentro de estos marcos. Los precios que se
establecen en estas clusulas son en su mayora arbitrarios, se suele utilizar ndices no
ociales, mucho mayores a los ociales. La falta de regulacin nos vuelve a poner
prisioneros de la ESPECULACIN.

Si existe alguna duda, pueden comunicarse con nosotros al:


Mail: uniondeinquilinos@gmail.com
Facebook: unin de inquilinos neuquinos
Horario de atencin: Todos los sbados de 15 a 18 hs en calle Diagonal
Espaa 169.
atte.
Presidenta: Pamela Gaita
Vicepresidente: Guillermo Torres

Por el derecho al acceso de una vivienda digna.


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