USUCAPIO E A POSSE DO IMVEL: DISCUSSES SCIO-JURDICAS

SILVA, Alexssandro Crivelli (Acadmico, Finan)

MARTINS, Eduardo (Docente, Finan)

1. Apresentao
O presente artigo fruto de uma pesquisa desenvolvida na graduao do curso de
Direito da Finan sob orientao do prof. de sociologia Dr. Eduardo Martins nele vamos
discutir a Lei de Usucapio (do latim usucapio, ou "adquirir pelo uso") o direito que um
cidado adquire, relativo posse de um bem mvel ou imvel, em decorrncia do uso deste
bem por um determinado tempo. Para que tal direito seja reconhecido, necessrio que
sejam atendidos determinados pr-requisitos previstos em lei. A legislao brasileira preve
cinco modalidades de apropriao da terra, neste artigo vamos discorrer sobre elas

2. Introduo

O presente trabalho consiste em um estudo sobre a usucapio, abrangendo

o seu conceito, pressupostos, espcies e ao de usucapio.

3. Conceito

A usucapio, tambm chamada de prescrio aquisitiva, um modo

originrio de aquisio da propriedade, independente da vontade do titular anterior,
que decorre da posse prolongada no tempo, com nimo de dono, sem interrupo e
sem oposio, desde que essa posse no seja clandestina, nem violenta nem
precria (posse injusta).
Cabe salientar a definio de alguns civilistas como Bevilqua, Espinla,
Lafayette, para quem usucapio a aquisio da propriedade ou de outro direito
real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observncia dos requisitos
institudos em lei.
Haja vista que da definio supra mencionada, Caio Mario da Silva Pereira,
ilustre doutrinador, v dois elementos bsicos na aquisio por usucapio: o tempo
e a posse. O doutrinador nos impe outra questo. Seria a usucapio modalidade
de aquisio originria ou derivada? Considera-se originria a aquisio, quando o

indivduo se torna dono de uma coisa que jamais esteve sobre o domnio de outrem.
Assim, entendendo, no se pode atribuir essa qualificao usucapio, porque
modalidade aquisitiva que pressupe a perda do domnio por outrem, em benefcio
do usucapiente. Conclui-se ser a usucapio uma forma de aquisio derivada. No
se pode deixar de salientar que lhe falta a circunstncia da transmisso voluntria,
ordinariamente presente na aquisio derivada.

4. Pressupostos

Os pressupostos da usucapio so: coisa hbil ou suscetvel de usucapio,

posse, decurso do tempo, justo ttulo e boa-f. Os trs primeiros so indispensveis
e exigidos em todas as espcies de usucapio. O justo ttulo e a boa-f somente so
reclamados na usucapio ordinria. Primeiramente, necessrio verificar se o bem
que se pretender usucapir suscetvel de prescrio aquisitiva, pois nem todos so
sujeitos a ela, como os bens fora do comrcio e os bens pblicos.
Consideram-se fora do comrcio os bens naturalmente indisponveis
(insuscetveis de apropriao pelo homem, como o ar a gua do mar), os legalmente
indisponveis (bens de uso comum, de uso especial e de incapazes, os direito da
personalidade e os rgos do corpo humano) e os indisponveis pela vontade
humana (deixados em testemunho ou doados, com clusula de inalienabilidade).
Os bens pblicos tambm no podem ser objeto de usucapio, conforme
dispe o art. 2 do Decreto n. 22.785/33 que os bens pblicos, seja qual for sua
natureza, no so sujeitos a prescrio. O art. 200 do Decreto-Lei n. 9760/46 que
disciplina os bens imveis da Unio prescreve que, seja qual for a sua natureza,
no so sujeitos a usucapio. Nessa mesma linha de raciocnio, proclama o Cdigo
Civil, em seu art. 102 Os bens pblicos no esto sujeitos a usucapio.
A posse fundamental para a configurao da prescrio aquisitiva. No
qualquer espcie de posse que pode conduzir usucapio. A posse ad interdicta,
justa, d o direito proteo possessria, mas no gera a usucapio. Posse ad
usucapionem a que contm requisitos exigidos pelos arts. 1238 a 1242 do

CC/2002. O primeiro dos requisitos o nimo de dono, exige esse requisito que o
usucapiente possua o imvel como seu. No tm animo de dono o locatrio, o
comodatrio e todos aqueles que exercem a posse direta sobre a coisa sabendo que
no lhe pertence.
O segundo requisito da posse ad usucapionem que seja mansa e pacfica,
isto , exercida sem oposio. Se o possuidor no aborrecido, ofendido, durante
todo o tempo estabelecido na lei, por quem tenha o legtimo interesse, ou seja, pelo
proprietrio, diz-se que a sua posse mansa e pacfica.
Como terceiro requisito deve ser a posse contnua, isto , sem interrupo.
necessrio que o possuidor a tenha conservado durante todo o tempo e at o
ajuizamento da ao de usucapio.
No tocante ao decurso de tempo, contam-se os anos por dia e no por
horas. O prazo comea a fluir no dia seguinte ao da posse. No conta o primeiro,
porque necessariamente incompleto, mas conta-se o ltimo.
Outro pressuposto o justo ttulo que o que seria hbil para transmitir o
domnio e a posse se no contivesse nenhum vcio impeditivo da transmisso. Por
exemplo, uma escritura de compra e venda, devidamente registrada, um ttulo
hbil para a transmisso de imvel.
Como ltimo pressuposto tem-se a boa-f. Diz-se de boa-f a posse se o
possuidor ignora o vcio ou o obstculo que lhe impede a aquisio da coisa. Deve
ela existir no comeo da posse e permanecer durante todo o decurso do prazo.

5. Espcies

Podem ser objeto de usucapio bens mveis e imveis. No direito brasileiro

podem ser observados os seguintes tipos de usucapio de bens imveis: a
extraordinria; a ordinria; a especial, dividindo-se em rural e urbana; Usucapio
Urbana individual do estatuto da cidade; Usucapio urbana coletiva do estatuto da
cidade e Usucapio Indgena.

5.1 Usucapio extraordinria

A usucapio extraordinria disciplinada pelo Cdigo Civil no art. 1238 e

seus requisitos so: posse de quinze anos (que pode reduzir-se h 10 anos se o
possuidor houver estabelecido no imvel sua moradia habitual ou nele realizado
obras ou servios de carter produtivo), exercida com nimo de dono, de forma
contnua, mansa e pacfica. Dispensam-se os requisitos do justo ttulo e da boa-f.
Corresponde essa modalidade espcie de usucapio mais comum e
conhecida. Basta o nimo de dono e a continuidade e tranquilidade da posse por
quinze anos. O usucapiente no necessita de justo ttulo e boa-f, que sequer so
presumidos: simplesmente no so requisitos exigidos. O ttulo, se existir, ser
apenas reforo de prova.
A propriedade adquirida por usucapio compreende no s aquela dotada
de todos os seus atributos componentes, como tambm as parcelas que dela se
destacam, isto , os direitos reais sobre a coisa alheia, como a servido, o usufruto,
o uso, a habitao etc.

5.2 Usucapio ordinria

A usucapio ordinria prevista no art. 1242 do Cdigo Civil de 2002 e

apresenta os seguintes requisitos: posse de dez anos, exercida com nimo de dono,
de forma contnua, mansa e pacfica, alm de justo ttulo e boa-f. O prazo ser de
cinco anos se o imvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartrio, cancelada posteriormente, desde que os
possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de
interesse social e econmico (art. 1242, pargrafo nico).
O art. 2029 das Disposies Transitrias preceitua que, at dois anos
aps a entrada em vigor deste Cdigo, os prazos estabelecidos no pargrafo nico
do art. 1238 e no pargrafo nico do art. 1242 sero acrescidos de dois anos,
qualquer que seja o tempo transcorrido na vigncia do anterior, Lei 3071/16. Os

pargrafos mencionados referem-se s hipteses em que o prazo reduzido porque

o possuidor estabeleceu no imvel sua moradia habitual, ou nele realizou obras e
servios de carter produtivo. Observa-se que o art. 2030 prescreve o seguinte: O
acrscimo de que trata o artigo antecedente (art. 2029), ser feito nos casos a que
se refere o 4o do art. 1.228. O mencionado 4 o do art. 1.228 prescreve, O
proprietrio tambm pode ser privado da coisa se o imvel reivindicado consistir em
extensa rea, na posse ininterrupta e de boa-f, por mais de cinco anos, de
considervel nmero de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou
separadamente, obras e servios considerados pelo juiz de interesse social e
econmico relevante.

5.3 Usucapio especial rural

A usucapio especial rural surgiu, no direito brasileiro, na Constituio de

1934, sendo conservada na Constituio de 1937 e na Constituio de 1946. A
Constituio de 1967 e a Emenda Constitucional de 1969 no repetiram o texto das
anteriores, mas a ltima estabeleceu seus requisitos bsicos, remetendo a sua
disciplina Lei ordinria. A Lei n. 6969, de 10 de dezembro de 1981, foi elaborada
especialmente para regulamentar a aquisio, por usucapio especial, de imveis
rurais. Preceitua o seu art. 1: Todo aquele que, no sendo proprietrio rural nem
urbano, possuir como sua, por 5 (cinco) anos ininterruptos, sem oposio, rea rural
contnua, no excedente de 25 (vinte e cinco) hectares, e a houver tornado produtiva
com

seu

trabalho

nela

tiver

sua

morada,

adquirir-lhe-

domnio,

independentemente de justo ttulo e boa-f, podendo requerer ao juiz que assim o

declare por sentena, a qual servir de ttulo para transcrio no Registro de
Imveis. O seu art. 2 incluiu as Terras Devolutas (espcies de bens pblicos) entre
os bens usucapveis. Porm, o art. 191 da C.F, aumentou a dimenso da rea rural
suscetvel dessa espcie de usucapio para cinquenta hectares, tendo o pargrafo
nico proibido expressamente a aquisio de imveis pblicos por usucapio. Por
fim, no art. 1239 o Cdigo civil limitou-se a reproduzir o mencionado art. 191 da
Constituio Federal.

A usucapio especial rural nos e contenta com a simples posse. O seu

objetivo a fixao do homem no campo, exigindo ocupao produtiva do imvel,
devendo neste trabalhar e morar o usucapiente. Aparece a figura do princpio
ruralista de que deve ser dono da terra rural quem a tiver frutificado com o seu suor,
tendo nela sua moradia e de sua famlia.

5.4 Usucapio especial urbana

A usucapio

especial

urbana

trata-se de inovao

trazida

pela

Constituio Federal de 1988, estando regulamentada em seu art. 183: Aquele que
possuir como sua rea urbana de at duzentos e cinqenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposio, utilizando-a para sua moradia ou de
sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que no seja proprietrio de outro imvel
urbano ou rural. No se aplica posse de terreno urbano sem construo, pois
requisito a sua utilizao para moradia do possuidor ou de sua famlia. Acrescenta
os pargrafos 2 e 3 do referido artigo que, direito no ser reconhecido ao novo
possuidor mais de uma vez e que os imveis pblicos no so adquiridos por
usucapio. O ttulo de domnio ou concesso de uso ser conferido ao homem ou
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
Essa espcie de usucapio no necessita, como requisito, do justo ttulo ou
da boa-f, como tambm ocorre com a usucapio especial rural. O prazo de cinco
anos s comeou a contar, para os interessados, a partir da vigncia da Atual
Constituio. Os primeiros pedidos s puderam ser formulados a partir da vigncia
da atual Constituio, no podendo o novo direito retroagir, surpreendendo
proprietrios com uma situao jurdica anteriormente no prevista. O art. 1240 do
CC/2002 reproduziu, integralmente, o art. 183, pargrafos 1 e 2 da Constituio
Federal.

5.6 Usucapio urbana coletiva do estatuto da cidade

O art. 10 do Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001) prev tambm a

usucapio coletiva, de inegvel alcance social, de reas urbanas com mais de 250
metros quadrados, ocupadas por populao de baixa renda para sua moradia por
cinco anos, onde no for possvel identificar os terrenos ocupados individualmente.
A usucapio coletiva apresenta alguns requisitos comuns a todas as outras espcies
de usucapio, quais seja, a posse mansa e pacfica por um dado lapso de tempo
ininterrupto, com nimo de dono. No obstante, apresenta alguns requisitos
prprios, a saber: rea maior que duzentos e cinqenta metros quadrados. No h
um limite do tamanho da rea, devendo apensa superar os duzentos e cinqenta
metros quadrados. Vale lembrar que vedado usucapir terras pblicas, portanto a
rea deve ser de propriedade particular. A populao deve ser de baixa renda. Muito
embora no seja explicitado o contedo da expresso "populao de baixa renda"
pelo legislador, entende se abrangida quela camada da populao que no
possui condies de adquirir, por negcio oneroso, simples imvel de moradia.
Trata o art. 10 do Estatuto da Cidade de reas urbanas onde no se possvel
identificarem os terrenos ocupados por cada possuidor, sendo esta expresso
utilizada em referencia a ncleos habitacionais desorganizados como uma unidade,
sendo impossvel de se destacar parcelas individuais.
Se alguns poucos moradores se recusam a litigar no plo ativo, devem eles
serrem citados para integrarem a lide, no plo ativo, por se tratar de litisconsrcio
necessrio. Se comparecerem e o Juiz verificar que a recusa justificada, o
processo ser extinto. Caso entenda injustificada prosseguir com a ao.
Cabe indagar sobre a existncia de ruas, caminhos e espaos reservados
para pequenas praas, creches escolas, na rea objeto de usucapio. Entendem
alguns que automaticamente passaro para o domnio do municpio, como bens de
uso comum do povo.

Ao aprovar o Estatuto da Cidade o legislador visou reconhecer direitos aos

favelados ou grupos desprovidos de um teto para morar, ou ainda moradores em
situao precria, sem infra-estrutura.
Na ao judicial de usucapio especial de imvel urbano, o rito processual a
ser observado o sumrio (Estatuto art. 14). Na sentena o juiz atribuir igual frao
ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimenso do terreno que
cada um ocupe, salvo acordo escrito em os condminos, estabelecendo fraes
ideais diferenciadas.

5.6 Usucapio urbana individual do estatuto da cidade

A usucapio individual objeto do art. 9. do Estatuto da Cidade, que

reproduz o art. 183 da Constituio Federal e , por sua feita, reproduzido no art.
1.240 do Cdigo Civil de 2002. Assim, dispe o art. 9 da Lei n. 10.257 de 10/7/2001
que aquele que possuir como sua rea ou edificao urbana at duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposio,
utilizando-a para sua moradia e de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio, desde que
no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. Os arts. 183 da Constituio
Federal e 1.240 do Cdigo Civil apontam como bem apto a propiciar a aquisio por
usucapio especial rea urbana de at 250m. O art. 9. do Estatuto da Cidade
acrescentou, por sua feita, "ou edificao". "Tal fato induz construo, restando
concluir que tanto a rea (com a construo) como a edificao (s o direito de
superfcie) podero ser objeto de usucapio urbana do Estatuto da Cidade. O limite
de duzentos e cinquenta metros quadrados no pode, assim, ser ultrapassado, seja
a rea do terreno, seja para a edificao. O pargrafo 3 do art. 9 do Estatuto da
Cidade prescreveu: Para efeitos deste artigo, o herdeiro legtimo continua, de pleno
direito, a posse de seu antecessor, desde que j resida no imvel por ocasio da
abertura da sucesso. Portanto, prevalece ai uma restrio para a accessio
possessionis. A soma das posses no era proibida pela jurisprudncia, por se tratar

de ocupao do imvel para fins de moradia. Todavia, o texto constitucional no a

proibia.
Ao falar em herdeiro legtimo, o dispositivo em tela afasta o herdeiro
testamentrio e tambm outros que no estejam residindo no imvel na data da
abertura da sucesso.

5.7 Usucapio indgena

As terras de domnio indgena so aquelas de propriedade plena do ndio ou

de comunidade indgena, adquiridas de conformidade com a legislao civil (compra
e doao, por exemplo). O ndio que possuir como seu imvel menor de 50 hectares
adquire a propriedade plena ao cabo de 10 anos, tem-se a usucapio indgena.
Proclama o art. 32 do mencionado Estatuto do ndio que so se propriedade
plena do ndio ou da comunidade indgena (...) as terras havidas por qualquer das
formas de aquisio do domnio, nos termos da legislao civil. Preceitua o art. 33:
O ndio, integrado ou no, que ocupe como prprio, por dez anos consecutivos,
trecho de terra inferior a cinqenta hectares, adquirir-lhe- a propriedade plena.
Pode usucapir, portanto, o ndio integrado na civilizao, bem como aquele
ainda no integrado. Se o ndio possuir capacidade plena, poder propor
diretamente a co de usucapio. No a tendo, ser representado pela FUNAI. A
rea usucapienda somente a rural e a particular. Como visto, o trecho de terra
usucapvel no pode ultrapassar cinqenta hectares, estabelecido como limite
mximo. No havendo previso para um tamanho mnimo.

6. AO DE USUCAPIO

O possuidor com posse ad usucapionem pode ajuizar ao declaratria (CC,

art. 1241), regulada pelos arts. 941 a 945 do Cdigo de Processo Civil, sob o ttulo
de ao de usucapio de terras particulares, que ser clara e precisamente
individuado na inicial. Deve o autor alm de expor o fundamento do pedido, juntar
planta da rea usucapienda. A sentena que julg-la procedente ser registrada,
mediante mandado, no registro de imveis. O Ministrio Pblico intervir em todos
os atos do processo.
Devem ser obrigatoriamente citados para a ao: a) aquele em cujo nome
estiver registrado no imvel; na falta desse registro, juntar-se- certido negativa
comprobatria do fato; b) os confinantes do imvel; c) se estiverem em lugar incerto,
sero citados por editais, o mesmo ocorrendo em relao a eventuais interessados.
Se o autor casado, deve intervir no feito sua mulher. O esplio do possuidor tem
legitimidade para propor ao de usucapio. A usucapio por condmino possvel,
desde que a posse seja exercida com exclusividade sobre o bem almejado.
A jurisprudncia dominante tem proclamado que o valor da causa, na ao
de usucapio, o valor do bem usucapiendo.
A propositura da ao de usucapio, segundo alguns doutrinadores,
somente permitida a quem tem posse atual do imvel. Se o usucapiente, depois de
consumada a usucapio, sofre esbulho e perde a posse, ter que recuper-la
mediante ao publiciana, uma espcie de reivindicatria sem ttulo, para poder
ajuizar a ao de usucapio e obter uma sentena favorvel, que lhe servir de
ttulo. A sentena ser de natureza meramente declaratria.
No tocante a usucapio especial parece no haver dvida que somente o
possuidor nico e atual, ou seja, somente aquele que se encontra na posse do
imvel pelo prazo mnimo exigido por lei, ou seus herdeiros, podem requerer o
reconhecimento da prescrio, sendo vedada a soma de posses anteriores,
evitando, assim, a comercializao da posse, como comenta Nlson Luiz Pinto.

Assevera a smula 263 do STF: O possuidor de ser citado, pessoalmente,

para a ao de usucapio. Observa o ilustre doutrinador Theotonio Negro que,
normalmente, s o possuidor pode ingressar ao de usucapio; mas, se aps
haver preenchido todos os requisitos para a prescrio aquisitiva, perdeu a posse,
tambm poder mover ao de usucapio; nessa hiptese o possuidor atual dever
ser citado.

7. Consideraes Finais

A palavra Usucapio, do latim usucapio, ou "adquirir pelo uso", o direito

que um cidado adquire, relativo posse de um bem mvel ou imvel, em
decorrncia do uso deste bem por um determinado tempo.
Ressalta-se que a usucapio na legislao brasileira possui no s aspectos
legais, mas tambm aspectos sociais, tendo como finalidade a de atender interesses
sociais, individuais e coletivos.
Insta salientar, ainda, a importncia da natureza da sentena, da ao de
usucapio, que declaratria, tendo como objetivo declarar o direito de propriedade,
fazendo com que o usucapiente possa registrar o seu imvel e por fim adquirir todos
os poderes inerentes ao proprietrio.

8. REFERNCIAS

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Leia mais em: http://www.webartigos.com/articles/5048/1/Acao-De-UsucapiaoEspecial-De-Imovel-Urbano/pagina1.html#ixzz1TydA99ab