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Rgles de fonctionnement
FICHE CONSEIL
Rf. : DEV/O/FC/031/01-06/OCA
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Les fondateurs d'une telle structure doivent nanmoins tre conscients que ce
choix engendre galement son lot de contraintes. En effet, la dtention d'un actif
par l'intermdiaire d'une personne morale implique que les rgles de
fonctionnement inhrentes toute socit soient respectes et notamment :
METROPOLE NORD
T : 03 20 81 92 81
F : 03 20 81 92 99
METROPOLE SUD
T : 03 20 58 92 92
F : 03 20 58 92 80
LITTORAL
T : 03 28 23 19 24
F : 03 28 23 22 23
ARTOIS
T : 03 21 78 55 68
F : 03 21 78 55 86
Il ne faut pas msestimer l'utilit d'une comptabilit bien tenue dans une SCI.
Le Code Civil (articles 1855 et 1856) prvoit la reddition annuelle des comptes
pour une socit civile, c'est--dire, la ncessit de prsenter aux associs, les
bnfices raliss ou les pertes.
SAMBRE AVESNOIS
THIERACHE
T : 03.27.62.28.80
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Le Code Civil laisse toute libert aux grants pour l'organisation de la tenue des
comptes de la socit.
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La SCI devra en pratique tablir une dclaration 2035 tous les ans.
Sur le plan fiscal et pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 1996 la fraction
des loyers reprsentative de lamortissement financier du terrain nest plus
dductible lorsque le prix de leve doption est infrieur au cot dacquisition du
terrain.
En cas de dficit la quote part revenant aux associs nest pas dductible du
revenu global mais seulement imputable pendant 5 ans sur les revenus de mme
nature (BNC non professionnels).
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une note annexe dans laquelle figurera le montant de la plus value dont le
report dimposition est sollicit
un extrait de lacte authentique mentionnant la demande de report
Enfin sur le plan de la TVA la sous-location dun immeuble nu faisant lobjet dun
crdit bail immobilier semble constituer une opration imposable de plein droit
la TVA (CAA Lyon 10/04/2003 n 97 LYOZ 117).
Par prudence et dans lattente dune confirmation de cet arrt, nous
recommandons de continuer dexercer loption pour lassujettissement la TVA.
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En dehors du point voqu ci avant, il peut tre intressant dans certains cas et
en fonction des objectifs patrimoniaux particuliers, dopter limpt sur les
socits. Cette option est irrvocable.
Il convient de prciser que loption limpt sur les socits prsente certes des
avantages, mais aussi des inconvnients :
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loption limpt sur les socits modifie les rgles de calcul du rsultat. Cest
ainsi que lamortissement de limmeuble, non dductible dans le cadre de la
dtermination du revenu foncier, lest dans le cadre du rsultat soumis lIS
si bien que pendant la priode damortissement ( dure damortissement
diffrente entre la structure et les composants de limmeuble), le rsultat
soumis lIS est toujours infrieur celui soumis lIR, ce qui en rduisant
lassiette permet de rduire limpt.
Il convient de noter que ladoption de lamortissement par composants a pour
consquence de changer la base damortissement et souvent dallonger la
dure damortissement par rapport ce qui tait pratiqu antrieurement.
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1er cas
Cession ralise par des associs, personnes physiques, dans le cadre de la
gestion de leur patrimoine priv (SCI non passible de limpt sur les socits)
Plus-value calcule selon les rgles du rgime des plus values immobilires des
particuliers si la socit est considre comme tant prpondrance
immobilire (ce qui est presque toujours le cas dune SCI) => absence de
taxation au terme de 15 ans de dtention (abattement de 10% par anne de
dtention au-del de la cinquime)
Est considre prpondrance immobilire la socit non soumise lIS dont
lactif est, la clture des 3 exercices qui prcdent la cession, constitu pour
plus de 50% de sa valeur relle par des immeubles ou des droits portant sur des
immeubles, non affects sa propre exploitation (nouvelle dfinition applicable
depuis le 1/01/2004)
En cas de cession de parts relevant du rgime des plus values immobilires des
particuliers (1er cas), dclaration 2048 M souscrire auprs de la recette des
impts dans le mois suivant la cession avec paiement de limpt
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2me cas
Cession ralise par des associs, personnes physiques, dans le cadre de la
gestion de leur patrimoine priv (SCI ayant opt limpt sur les socits)
Application du rgime des plus values de cession des valeurs mobilires et de
droits sociaux mme si la socit est prpondrance immobilire : plus value
taxe au taux de 16% + CSG/CRDS et contributions additionnelles au taux de
11%
(Nouveau rgime applicable depuis le 1/01/2004 avec dispositions transitoires
pour les cessions ralises courant 2004)
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3me cas
Cession ralise par des associs, personnes morales, ou pour des titres
figurant lactif dune entreprise commerciale, industrielle ou artisanale.
Taxation des plus-values selon le rgime des plus-values professionnelles.
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La SCI est un excellent outil juridique pour grer la dtention dun patrimoine
immobilier. Son fonctionnement nest pas aussi simple quon limagine. Ds la
constitution, il faut se poser les bonnes questions pour une rdaction de statuts
adapts aux objectifs patrimoniaux des associs.
Une fois les statuts rdigs et signs, les formalits de constitution accomplies, il
ne faut pas oublier de faire vivre rgulirement la SCI ( Tenue dune comptabilit,
Approbation annuelle des comptes par les associs etc) faute de quoi la
socit pourrait tre considre comme fictive ce qui aboutirait vous priver des
avantages inhrents la SCI pralablement constitue !
Par ailleurs les incidences des choix fiscaux ne sont pas neutres et impactent
fortement les simulations financires :
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