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A TRANSFERNCIA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO:

POSSIBILIDADES DE EFICCIA DO INSTRUMENTO NA PROTEO


DA PAISAGEM CULTURAL DE JUIZ DE FORA MG

LOPES, BRBARA (1); ZANOLI, FABRCIO O. (2)


1. Universidade Federal da Bahia. Programa de Ps-Graduao em arquitetura e Urbanismo
blb.arq.urb@gmail.com
2. Universidade Federal da Bahia. Residncia Tcnica em Arquitetura, Urbanismo e Engenharia
fabriciozanoli@gmail.com

RESUMO
O tema do trabalho se insere na convergncia entre a poltica urbana e a poltica patrimonial. Buscamos
abordar aqui a interveno na propriedade, privada ou pblica, para realizao de poltica urbana e
proteo ao patrimnio cultural edificado e em especial na paisagem cultural da cidade. O foco a ser
dado dentro desta questo geral, so os motivos da no aplicao do instrumento da Transferncia do
Potencial Construtivo, enquanto convergente destas polticas, em Juiz de Fora - MG e a falta de aes
para a proteo ao patrimnio edificado local. Deve-se assim, buscar a compreenso desta situao
assumida. O Instrumento da Transferncia do Direito de Construir est presente no Estatuto da Cidade
- Lei Federal 10.257/2001, e regulamentado em Juiz de Fora pela Lei Municipal 09327/1998. Esta
discusso perpassa tanto os bens patrimoniais e naturais que cedem o potencial construtivo, quanto as
reas que recebem este potencial. Isto porque, esta operao pode produzir um novo espao urbano,
intervindo na paisagem cultural do municpio em ambos os casos. A emergncia do tema da
preservao da paisagem cultural reflete uma mudana nos comportamentos sociais e nos valores at
recentemente predominantes, sendo repensados os mtodos de proteo patrimonial e as relaes
destes com as mudanas e produes do espao urbano.
Palavras-chave: Transferncia do Potencial Construtivo; Poltica urbana e patrimonial; paisagem
cultural e patrimnio edificado.

1. INTRODUO
O tema aqui discutido trata da realizao de poltica urbana para proteo ao patrimnio e
paisagem cultural, com foco nas possibilidades de eficcia do instrumento urbanstico da
Transferncia do Direito de Construir TDC. Este instrumento est presente no Estatuto da
Cidade LF. 10.257/2001, e regulamentado de acordo com a realidade e particularidade de
cada municpio.
O instrumento da TDC surge atravs do conceito do solo criado, que desvincula o direito de
propriedade do direito de construir na terra urbana. A Transferncia confere ao proprietrio de
bens protegidos por tombamento ou declarados de interesse cultural/natural, a possibilidade
de exercer seu potencial construtivo em outra rea. Esta ferramenta urbanstica foi criada a
priori como forma de compensao aos proprietrios de imveis protegidos por tombamento,
tendo como contrapartida a conservao e restaurao do imvel em questo.
Dentro deste contexto, pretende-se discutir as possibilidades de eficcia do instrumento da
Transferncia do Direito de Construir no municpio de Juiz de Fora - MG, com vistas nas
mudanas da paisagem cultural e no patrimnio edificado que este instrumento pode trazer,
assim como as possveis justificativas de sua no aplicao, mesmo aps 16 anos de sua
aprovao. Enquanto isso, o patrimnio cultural do municpio enfrenta dificuldades de
financiamento e incentivos para proteo e valorizao.
Esta discusso perpassa tanto os bens patrimoniais e naturais que cedem o potencial
construtivo, quanto as reas que recebem este potencial. Isto porque, esta operao pode
produzir um novo espao urbano, intervindo na paisagem cultural do municpio em ambos os
casos. O patrimnio natural e edificado no meio urbano se insere em um campo de conflitos
relacionados memria que ele representa, ao valor da terra e organizao territorial. O
patrimnio avaliado por seu valor qualitativo, enquanto representante da histria e memria
local, e por sua localizao, quando o ponto em questo seu valor de troca, sendo inserido
na lgica de mercado da produo do espao urbano.
A emergncia do tema da preservao da paisagem cultural reflete uma mudana nos
comportamentos sociais e nos valores at recentemente predominantes, sendo repensados
os mtodos de proteo patrimonial e as relaes destes com as mudanas e produes do
espao urbano.

3 COLQUIO IBERO-AMERICANO PAISAGEM CULTURAL, PATRIMNIO E PROJETO - DESAFIOS E PERSPECTIVAS


Belo Horizonte, de 15 a 17 de setembro

2. OS INSTRUMENTOS DE POLTICA URBANA E PROTEO PATRIMONIAL NO


BRASIL
Em 2001, aps doze anos de lutas sociais pela reforma urbana no Brasil, foi aprovado o
Estatuto da Cidade. Este o nome dado Lei Federal N 10.257 que regulamenta os artigos
182 e 183 da Constituio Federal de 1988 (CF/88), que trata da poltica urbana no Brasil e
considerado uma das grandes conquistas do Movimento pela Reforma Urbana.
Com base no princpio da funo social da propriedade e gesto
democrtica da cidade, a lei contm normas de ordem pblica e
interesse social regulando o uso da propriedade urbana de modo a
garantir o bem coletivo, a segurana e o bem-estar dos cidados.
(SAULE JNIOR e UZZO; 2009. pg. 6).
O Estatuto das Cidades constitudo de instrumentos de poltica urbana inovadores no mbito
da poltica urbana internacional. Foram criadas e reformuladas, ferramentas que objetivam
facilitar o planejamento e a organizao territorial comprometida com a funo social da terra.
O Estatuto traz tambm, dentre suas diretrizes gerais, a proteo, preservao e
recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural, histrico, artstico,
paisagstico e arqueolgico, reafirmando a necessidade das polticas pblicas abarcarem a
questo da proteo aos diversos tipos de patrimnio.
Assim, alguns instrumentos da lei foram pensados com o intuito de promover polticas
voltadas para esta proteo, indo alm da proteo por tombamento, j comumente utilizada
no pas. Um importante instrumento que realiza esta funo a Transferncia do Direito de
Construir (TDC) ou Transferncia do potencial Construtivo (TPC), que um dos instrumentos
inseridos no Estatuto da Cidade de 2001, que no entanto, j vinha sendo utilizado em alguns
municpios brasileiros desde a dcada de 1970, com algumas variaes de nomenclatura.
O Estatuto da Cidade, por apresentar diretrizes gerais para a poltica urbana, deixou a cargo
de cada Municpio efetivar os seus dispositivos que devero regulamentar o Plano Diretor,
segundo as caractersticas locais.
Em 2009 foi instituda ainda, a Chancela da Paisagem Cultural Brasileira, um instrumento
que tem aberto novas possibilidades para a rea do patrimnio, relacionando diferentes
aspectos da proteo patrimonial, do meio ambiente e das relaes sociais que acontecem
nestes espaos, trabalhando a proteo com uma leitura mais completa e conjunta.

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2.1. A ORIGEM DO INSTRUMENTO TDC: O SOLO CRIADO


Segundo REZENDE et al. (2009) e RIBEIRO e CARDOSO (1992), o Solo Criado surge como
um novo instrumento de poltica urbana com efeitos de regulao pblica do uso do solo, no
incio dos anos 1970. Sua origem est associada constatao das limitaes que o
zoneamento urbano tinha sobre o controle da elevao do preo da terra, e, principalmente,
na busca pela reverso da segregao urbana. Estas reflexes se iniciaram na Frana e na
Itlia, que, neste sentido, desvincularam o direito de posse do direito de construir na lgica da
ocupao da terra urbana.
Esta ferramenta aparece como uma proposta de enfrentamento dos efeitos da dinmica
capitalista de produo do espao urbano, j que nasce em meio ao crescimento das lutas
urbanas nas cidades europeias com o surgimento da possibilidade de governos populares e
baseados em alianas socialistas. Nos Estados Unidos, a discusso do solo criado tambm
surgia, porm, tratava-se de criar uma ferramenta que promovesse a adaptao do
zoneamento e das regulaes do solo lgica do mercado imobilirio. Tinham, portanto,
objetivos diferenciados, segundo REZENDE et al. (2009).
A discusso deste termo traz para alguns pases a separao legal entre o direito de
propriedade e o direito de construo. So criados tetos de densidade e para exceder a este
teto, seria necessria a compra de potencial construtivo como forma de contrapartida para o
interesse coletivo.
Ainda no princpio da dcada de 1970, o solo criado vinha sendo discutido no Brasil,
concomitantemente s experincias norte-americanas e europeias. O primeiro documento
brasileiro que trata do Solo Criado a Carta do Embu, publicada em 1976.
Com a noo de solo criado e o direito de construir desvinculado do direito de propriedade da
terra, foram discutidos e desenvolvidos no Brasil instrumentos como a Outorga Onerosa do
Direito de Construir e a Transferncia do Direito de Construir, com mtodos de aplicao
semelhantes. Estes conceitos foram desenvolvidos e aplicados como instrumentos de poltica
urbana desde a dcada de 1970 e inseridos no Estatuto da Cidade em 2001.
O instrumento da Transferncia do Direito de Construir confere ao proprietrio de bens
protegidos por tombamento ou declarados de interesse cultural/natural dentro da lei de
tombamento do municpio, a possibilidade de exercer seu potencial construtivo em outra rea.
O potencial construtivo que poder ser transferido calculado atravs da rea do terreno e de
seu coeficiente de aproveitamento segundo a Lei de Uso e Ocupao do Solo. A transferncia
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geralmente analisada e fiscalizada pelo setor tcnico cultural e, em outros casos, pelo setor
de planejamento municipal (tendo variaes de denominaes em cada municpio) e, em
regra, s pode ser feita para zonas com o mesmo ndice urbanstico onde se encontra o
imvel protegido.
Os instrumentos relacionados ao solo criado tm gerado muitas dvidas em suas
implementaes, desde a previso dentro dos planos diretores municipais, passando pelas
leis urbanas que os regulamentam nos municpios e chegando at seu gerenciamento e na
aplicao em si.

3. OS CONFLITOS QUE ENVOLVEM MEMRIA, PATRIMNIO E PAISAGEM


CULTURAL NA CIDADE.
Segundo ABREU (1998), a valorizao do passado das cidades uma caracterstica recente
das sociedades mundiais. A emergncia desse tema reflete uma mudana nos
comportamentos sociais e nos valores at recentemente predominantes, sendo repensados
os mtodos de proteo patrimonial e as relaes destes com as mudanas e produes do
espao urbano.
Para dar conta dessa tendncia atual, inmeras explicaes
vm sendo oferecidas pelos mais diversos autores. Algumas
delas enfatizam as transformaes que j vm ocorrendo no
imaginrio ocidental h algumas dcadas. Outras do nfase
velocidade eletrizante do perodo atual de globalizao, que tem
dado origem a uma busca ansiosa de referenciais identitrios
por parte das sociedades. (Abreu, M. 1998).
Huyssen (2000) fala deste fenmeno recente de emergncia da memria como uma
preocupao central das polticas culturais ocidentais, e coloca que existe um direcionamento
do foco, que no sculo XX era dado valorizao do futuro e modernidade, para o passado
presente, de memria e temporalidade.
O autor defende que as referncias neste passado presente vm compensar a
homogeneizao trazida pela globalizao econmica e cultural dilatada no sculo XXI. Ele
esclarece que h uma tendncia musealizao de cidades, atravs da proteo e
comercializao da histria das cidades e de seus marcos espaciais e temporais, como os
monumentos. Huyssen destaca a que desde a dcada de 1970, pode-se observar na Europa
e Estados Unidos a restaurao historicizante de velhos centros urbanos, cidades-museus e
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paisagens inteiras, empreendimentos patrimoniais e heranas nacionais, (...) (Huyssen,


2000, pg. 14).
Contudo, importante ressaltar que esta tendncia vem se manifestar com maior clareza nas
cidades compreendidas como Cidades Mundiais, isto , que fazem parte de uma rede global
de cidades, reconhecidas como referncias globalizadas de cultura. A indstria cultural,
discutida por ARANTES (2000), reflete acerca da insero da cultura na lgica de mercado
destas redes globais de cidades. Assim, a valorizao de certos monumentos e smbolos
passa a estar conectada a uma valorizao mercadolgica, que comea a ser vista como uma
frmula para recuperao do patrimnio histrico de muitas cidades.
Nesta lgica, existe uma tentativa de criar uma memria nacional a ser preservada, cunhada a
partir de memrias coletivas, utilizando neste ponto o conceito desenvolvido por Halbwachs
em 1950.
Memria coletiva o processo social de reconstruo do passado vivido
e experimentado por um determinado grupo, comunidade ou sociedade.
Este passado vivido distinto da histria, a qual se refere mais a fatos e
eventos registrados, como dados e feitos, independentemente destes
terem sido sentidos e experimentados por algum. (Traduo livre,
HALBWACHS, 1950).
Na definio do autor, a memria coletiva possui marcos temporais e espaciais. Os temporais
so definidos por datas, acontecimentos e perodos socialmente significativos, j os marcos
espaciais so as referncias de memria coletiva que mantm a lembrana viva por mais
tempo, pois caracterizada por uma recordao a partir de lugares, ou seja, algo concreto,
que a torna um Espao da memria. Halbwachs afirma que a memria o passado se
encontrando no presente e que o espao fundamental para que as recordaes estejam
sempre prximas e vivas neste espao concreto.
Halbwachs (1950) v a memria como reforo na coeso social, pela adeso afetiva, ou
comunidade afetiva, que cria assim a memria nacional e memria coletiva.
Porm, diferente desta perspectiva, na reflexo de Pollak (1989), h uma abordagem que
acentua o carter destruidor, uniformizador e opressor da memria coletiva. O patrimnio
edificado e as relaes culturais representam diferentes momentos de dominao econmica
ou cultural e passam a compor a memria coletiva dos que fizeram parte deste momento. A
identidade local que prevalece carregada de smbolos de poder, seja religioso, poltico ou
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econmico, da mesma forma que a no preservao do patrimnio na atualidade tambm


uma prova de poder.
Nesta tica, da mesma forma que o patrimnio resguardado hoje tem em sua maioria traos
de uma sociedade elitista do passado, ainda hoje, somente o patrimnio que representa
potencial mercadolgico preservado, seguindo a lgica da indstria cultural. O instrumento
da Transferncia do Direito de Construir pode tornar esta proteo menos setorizada em
reas de maior valor econmico sem, entretanto, estar desvinculado das lgicas do mercado
imobilirio local. A manuteno e recuperao do patrimnio, neste sentido, esto mais
ligadas ao potencial construtivo gerado pelo bem.
A proteo do patrimnio faz parte de uma escala maior que o edifcio em si, interferindo na
ocupao e organizao territorial urbana, se tornando um elemento definidor do espao e da
paisagem cultural de uma cidade. As ferramentas de proteo podem ser bastante incisivas,
seja pela proteo por tombamento do imvel em si, atravs dos permetros de proteo, das
definies da ocupao do solo do entorno ou do uso que pode assumir ou, at mesmo, do
valor econmico que os terrenos podem adquirir. A memria tem grande importncia para a
definio de identidades locais, porm como h vrias identidades em disputa, a memria
encontra-se em disputa.

4. A DINMICA URBANA E A PROTEO PATRIMONIAL


LEFEBVRE (1999) coloca que a concentrao urbana acompanha a concentrao dos meios
de produo, se referindo sociedade ps-industrial, ou seja, a sociedade urbana. Assim, a
memria da cidade est tambm vinculada a este processo e suas fases de ascenso e
declnio. As sociedades urbanas so identificadas pelas diferentes culturas e contextos
histricos. Ao ser produzido, o espao intervm na produo em si, na organizao do
trabalho, transporte, no fluxo de materiais e na rede de distribuio dos produtos.
Por isso, analisar a relao entre a localizao do patrimnio edificado protegido e os
caminhos tomados pelo mercado imobilirio e valorizao da terra, possibilitam compreender
os motivos de manuteno e valorizao do patrimnio e de sua funo social nas cidades.
LEFEBVRE (1999) ao tratar do processo chamado por ele de exploso-imploso, e sua fase
crtica, onde a exploso da cidade antiga e a urbanizao generalizada transformam a lgica
das cidades, prope um exerccio de exposio de argumentos a favor e contra os
monumentos nas cidades. O autor destaca que o monumento enquanto poder tico e esttico,
feito para reunir, visto como positivo, mas tem pontos negativos quando analisado seu poder
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de represso, enquanto sede das instituies, repleto de smbolos dos dominadores sobre os
dominados.
As cidades so assim uma materializao de processos que as diferenciam. Elementos
histrico-culturais revelam parte do passado, do cotidiano e do processo sociocultural da
cidade, e assim remontam sua paisagem cultural. No livro O direito cidade o mesmo autor
destaca que A cidade tem uma histria: ela a obra de uma histria, isto , de pessoas e de
grupos bem determinados que realizam essa obra nas condies histricas. As condies,
que simultaneamente permitem e limitam as possibilidades, no so suficientes para explicar
aquilo que nasce delas, nelas, atravs delas.(LEFEBVRE, 1991. pag.47)
Referenciando-se em uma abordagem marxista-lefevriana 1, a autora CARLOS, A. F. (2011),
parte do pressuposto de que a espacialidade imanente s relaes sociais e existncia
construtiva da sociedade. Na perspectiva da autora, a prtica social espacial e, assim, a
sociedade ao se produzir tambm produz um espao prprio com uma dimenso histrica
especfica, em um modo de produo especfico. (pg. 57 e 59).
O edifcio enquanto patrimnio histrico possui certo valor de uso 2, caracterizado pelo que
representa na memria coletiva. Porm com os constantes processos de mudana da
produo do espao transformado em mercadoria, e a localizao entre outros quesitos, faz o
valor desta mercadoria variar. Assim, o espao ocupado pelo patrimnio na cidade, enquanto
mercadoria tem seu valor de uso suprimido por seu valor de troca, principalmente em reas de
maior valorizao da terra.
Considerando esta mercantilizao da terra, o autor RIBEIRO (1996), traz a reflexo de que o
mercado de terras o principal gerador de conflitos urbanos. O autor coloca que a interveno
do Estado necessria para que seja feita a justia social, j que este valor dado a terra, varia
de acordo com critrios como localizao e oferta de infraestrutura e sendo a terra um produto
no produzido, mas que tem um preo.

Marxista-lefebvreana como Mauricio Abreu chama a abordagem feita a partir das obras de Karl Marx e Henri

Lefebvre.

Os conceitos aqui utilizados, Valor de uso e Valor de troca, partem da teoria criada por Marx em seu livro O

capital e so trabalhados por Lefebvre no livro O direito cidade que um importante referencial terico para
este estudo.
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O valor de uso deste espao produzido trata das relaes sociais ali desenvolvidas, tendo
este espao um diferencial para que estas relaes entre espao e indivduo sejam
valorizadas. Quando o espao se torna mercadoria, seu valor de uso raramente traz valor
econmico a ele, reduzindo seu diferencial ao valor dado aos critrios de localizao e
infraestrutura instalada.
O patrimnio edificado no meio urbano se insere em um campo de conflitos relacionados ao
valor da terra e a organizao territorial. O patrimnio avaliado por seu valor qualitativo
enquanto representante da histria e memria local, e por sua localizao, quando o ponto em
questo seu valor de troca, sendo inserido na lgica de mercado da produo do espao
urbano. O seu valor de uso, sua funo social de guarda da memria da cidade, raramente
influencia na valorizao de seu valor econmico.
A funo social do patrimnio, apresentada na legislao brasileira, desde a Constituio
Federal at as leis especficas relacionadas proteo ao patrimnio, destaca que a
participao social para estas definies fundamental. Entretanto, o Estado, com seu papel
de mediador e maior responsvel pela defesa da funo social do patrimnio na cidade, utiliza
de uma poltica de preservao de modelo essencialmente incisivo, sem recursos para
intervenes, poucos incentivos, pouca capacidade de promover ou incluir a participao
social, e restringindo-se a impedimentos.
No tocante proteo por tombamento, possvel perceber nos pontos levantados por
CASTRIOTA (2009), que h outras possibilidades que envolvem a proteo ao patrimnio,
especificamente no Brasil, que vo alm do tombamento e registro de bens, sendo citada
entre outros instrumentos facilitadores da gesto, a Transferncia do Direito de Construir.
Ao refletir sobre a necessidade de se pensar a cidade e sua memria como um conjunto de
aspectos, diferente da preservao de bens isolados, a Transferncia do Direito de Construir
surge como forma de mediar interesses privados e a funo social do patrimnio e paisagem
cultural de uma cidade.
Porm, no histrico de utilizao da TDC e de outras ferramentas, garantidas pela legislao
brasileira, que possuem potencial de contribuir para maior garantia da funo social da
propriedade, so muitas vezes cooptadas pelos interesses de mercado, corrompidas ou mal
utilizadas, sem o devido controle do poder pblico, seja por ineficincia ou por anuncia.
Ainda assim, importante salientar o papel do Estado, em suas diversas instancias, enquanto
mediador destas questes, tanto relacionadas ao planejamento urbano, quanto na
intercesso das polticas urbanas e patrimoniais.
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5. A PROTEO PATRIMONIAL E A GESTO URBANA EM JUIZ DE FORA - MG


Dentro dos conceitos e conflitos apresentados, inserida aqui a situao do municpio de Juiz
de Fora, como estudo de caso de implementao do instrumento da Transferncia do Direito
de Construir em sua legislao e de sua no aplicao aps 16 anos de sua aprovao.
Segundo o Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Juiz de Fora PDDU (2004) e
OLIVEIRA (2006), acerca da formao histrica de Juiz de Fora, o Caminho Novo foi criado
em 1703, para facilitar o transporte do ouro extrado das minas para o Rio de Janeiro, passava
pela Zona da Mata Mineira. Desta forma, foi possibilitada uma maior circulao de pessoas
pela regio, que, anteriormente, era formada de mata fechada, habitada por poucos ndios
das tribos Coroados e Puris.
Em 1853, a Vila de Santo Antnio do Paraibuna, que surgiu em funo de hospedarias e
armazns ao longo do Caminho Novo, elevada categoria de cidade e, em 1865, ganha o
nome de cidade do Juiz de Fora.
Sua populao estimada para o ano de 2013 foi de 545.942, tendo o ltimo senso, em 2010,
contabilizado 516.247 habitantes. A rea da unidade territorial de 1.435,664 km, com
densidade demogrfica de 359,59 (hab/km). (Fonte: IBGE, Censo 2010).
Segundo o PDDU 2004, a ocupao do municpio se iniciou s margens do Rio Paraibuna, o
que mostra que a sua forma foi originalmente linear, sendo resultado da topografia natural e
depois pelos meios de transporte, tanto as estradas que faziam ligao com outros locais,
como a linha frrea Dom Pedro II, futura Central do Brasil, que ligava Petrpolis - RJ a Juiz de
Fora, posteriormente com a linha frrea Leopoldina, que ligava Juiz de Fora a Piau - MG. Esta
linha traada pelo eixo de transportes original veio posteriormente a sofrer um processo de
espraiamento, induzido pelos vrios caminhos de penetrao com muitos corredores de
desenvolvimento que se estendem em um formato que se aproxima de uma estrela,
modelados pelo relevo acidentado da regio.
A cidade ficou conhecida como "Manchester Mineira" devido ao seu pioneirismo na
industrializao por volta de 1850 (com maior peso em 1880) a 1930, que a fez naquela poca
o principal centro industrial do estado de Minas Gerais. Possui hoje um grande acervo de
patrimnio industrial, alm das edificaes, com diversas outras funes, que vieram como
consequncia deste momento de prosperidade na cidade.
Juiz de Fora possui atualmente, sob proteo por tombamento municipal, 172 bens culturais,
cinco acervos documentais relativos s atividades da Cmara Municipal, do Frum, do
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Cartrio Maninho Farias e do Acervo Cinematogrfico de Joo Gonalves Carrio, alm de


sete registros de bens imateriais tambm municipais. A regio central onde esto
concentrados os principais edifcios protegidos por tombamento do municpio, tendo sido
institudo um permetro denominado centro histrico.
O tema preservao patrimonial na administrao municipal de Juiz de Fora s passou a fazer
parte de um programa de governo a partir de 1977, na gesto do Prefeito Mello Reis. Os
dados coletados e as respectivas propostas, elaboradas por uma equipe de jovens tcnicos,
ficaram centrados no antigo Instituto de Pesquisa e Planejamento - IPPLAN/JF, tambm
criado na gesto do Prefeito Mello Reis.
A lei de TDC ou TPC - Transferncia do Potencial Construtivo - lei 9327, como ela nomeada
em Juiz de Fora, foi criada e aprovada em 1998, ou seja, aproximadamente 21 anos aps as
primeiras iniciativas de proteo por tombamento no municpio. Apesar de o instrumento ter
sido criado anteriormente ao Estatuto da Cidade (LF 10. De 2001), a lei municipal apresenta
os mesmos critrios colocados pela lei federal.
Juiz de Fora uma cidade compacta na regio central e na poro leste e esparsa nas demais
regies. Apesar de se notar uma baixa na densidade de moradias na regio central, esta se
encontra saturada, principalmente na infraestrutura de mobilidade. Seu trnsito j
apresentava, na poca de elaborao do plano diretor, por volta do ano 2000, sinais de
ineficincia e saturao, o que vem piorando com o passar dos anos. Ainda possvel
incentivar o adensamento em algumas regies especficas do municpio destacadas pelo
Plano Diretor (2004, pag. 167), pois nestas reas h facilidade de ampliao da infraestrutura,
como a regio Noroeste, nas proximidades do bairro Benfica, e entre a Av. Juscelino
Kubitscheck e a BR-040. Apesar de um pouco defasada, esta uma importante analise que
deve ser considerada ao se trabalhar com a TDC, j que a dinmica de transferncia dos
potenciais construtivos interferem em toda a paisagem urbana.
Foram aprovadas em novembro de 2013 pela Cmara de Vereadores e sancionadas pelo
prefeito, mudanas na Lei n 6909 de 1986 que dispe sobre as edificaes no municpio de
Juiz de Fora e na Lei 06910 / 1986 que dispe sobre o ordenamento do uso e ocupao do
solo no Municpio de Juiz de Fora. Estas mudanas trazem uma possibilidade de
adensamento bastante superior ao anteriormente previsto em muitas reas centrais da
cidade, com um aumento na taxa de ocupao de certas reas do municpio em at 30%.
Notando que a Lei da Transferncia do Potencial Construtivo coloca que as reas a receber o
acrscimo de potencial devem seguir a lei de uso e ocupao e as suas determinaes com
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relao aos ndices urbansticos, esta modificao das leis municipais poder interferir na
relao do aumento demogrfico de reas passveis de ceder e receber potencial construtivo
pelo TPC.
A ferramenta Transferncia do Potencial Construtivo - TPC foi criada em 1998 em Juiz de
Fora, com o intuito de controlar a especulao imobiliria sobre os bens imveis tombados no
municpio e incentivar sua proteo e restauro, atravs dos recursos advindos desta
operao. No Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano foi aprovada a regulamentao da
Transferncia do Potencial Construtivo, seguindo as determinaes do Estatuto da Cidade e
com os mesmos princpios da lei j existente, porm com diferenas na nomenclatura.
A Lei municipal define que o potencial construtivo de bens tombados ou declarados de
interesse cultural dentro da lei de tombamento do municpio, poder ser transferido por seus
proprietrios. O potencial construtivo que poder ser transferido calculado atravs da rea
do terreno e de seu coeficiente de aproveitamento estabelecido pela a Lei de Uso e Ocupao
do Solo para o setor onde se localiza.
A transferncia, segundo a lei, seria analisada e fiscalizada pela Comisso Permanente
Tcnico Cultural, sendo assessorada pelo Instituto de Pesquisa e Planejamento Municipal
IPPLAN. Estes rgos foram extintos, e atualmente substituem suas funes: a Fundao
Cultural Alfredo Ferreira Lage - FUNALFA, responsvel pela poltica cultural do municpio, que
gerencia as atividades do Conselho Municipal de Cultura CONCULT e do Conselho
Municipal de Preservao do Patrimnio Cultural COMPPAC, e como assessoria nas
questes urbanas, introduz-se a Secretaria de Planejamento e Gesto. Entretanto, no h
uma clareza nos encargos de cada rgo nestes processos.
Algumas reas, determinadas pela lei que regulamenta o TPC, so impossibilitadas de
receber transferncia do potencial construtivo atravs deste instrumento por serem
consideradas suficientemente adensadas.
O instrumento da TPC at o momento no teve nenhuma aplicao efetiva no municpio.
Contudo, em 2011, houve uma primeira tentativa de realizar a transferncia do potencial
construtivo do edifcio denominado Colgio Nossa Senhora do Carmo tombado pelo decreto
municipal 6890/2000, de propriedade da Congregao das Irms Carmelitas da divina
Providncia. O processo no foi finalizado, por desistncia dos proprietrios, aps um longo
processo com alguns problemas burocrticos.

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5.1. QUAIS

OS

POSSVEIS

MOTIVOS

DA

NO

APLICAO

DA

TRANSFERNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR EM JUIZ DE FORA?


Considerando a situao aqui apresentada, destacando-se as transformaes urbanas da
cidade e a escassez de recursos para manuteno do patrimnio construdo, busca-se
compreender as possibilidades trazidas pela aplicao do instrumento e a as possveis
justificativas da no utilizao do instrumento urbanstico TPC.
O patrimnio histrico construdo de Juiz de Fora formado por marcos importantes do
desenvolvimento da indstria mineira e brasileira, construdos em meio s mudanas dos
meios de produo do sculo XIX, edifcios ligados s estradas frreas que cortavam a regio,
casas e palacetes para a monarquia, por sua proximidade ao Rio de Janeiro que j fora capital
do reino, (como o atual Museu Mariano Procpio que seria uma casa para receber Dom Pedro
II), arquitetura dos imigrantes alemes, casares em diferentes estilos, o campus da
Universidade Federal de Juiz de Fora UFJF e muitos edifcios ligados ao movimento
moderno, representados no s em construes, como tambm em painis e monumentos,
fazendo parte da identidade local. Destes monumentos, a maior parte de propriedade
privada, sendo alguns dos grandes equipamentos de propriedade da UFJF, como o Teatro
Central, e outros do poder municipal. Muitos deles se encontram em pssimo estado de
conservao e sob ameaa de demolio, alguns foram totalmente ou parcialmente
demolidos, mesmo com denncias e cobranas dos movimentos populares.
Como reflexo e considerao final, possvel levantar aqui um pouco do potencial positivo
existente na aplicao deste instrumento, assim como, apontar algumas hipteses que
justifiquem seu no funcionamento at o momento atual.
A princpio, percebe-se a possibilidade de utilizao deste instrumento por parte do poder
pblico, como mediao entre os interesses do mercado imobilirio e a defesa da funo
social da propriedade, do patrimnio e da paisagem urbana.
A Transferncia do Potencial Construtivo, em tese, seria uma possibilidade de financiamento
para a requalificao de imveis protegidos e compensao para a movimentao do
mercado imobilirio sem detrimento ao edifcio protegido por tombamento.
Se aplicado, o instrumento poderia financiar a restaurao de importantes smbolos da
histria local, reinserindo estes espaos no uso social, e consequentemente na paisagem
cultural da cidade.

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No entanto, algumas questes podem estar inibindo a utilizao desta ferramenta. Em alguns
casos por questes de elaborao e adaptao do marco legislativo realidade local, em
outros casos por ineficincia do poder pblico, ou ainda por falta de adaptao do mercado
imobilirio dinmica proposta pelo instrumento.
A falta de organizao e informao na administrao municipal acerca dos responsveis por
encaminharem os projetos e controlarem sua aplicao, alm do desconhecimento da lei
pelos proprietrios de imveis de valor cultural, histrico e arquitetnico, sobre como usar este
incentivo em benefcio do seu imvel podem estar dificultando o uso do instrumento.
Aliado falta de conhecimento acerca da funo social do patrimnio edificado para a histria
local, ou pela falta de informao acerca das possveis finalidades do uso deste instrumento,
h a possibilidade de temor, por parte dos proprietrios, de terem seus imveis
desvalorizados ao alienarem o potencial construtivo, j que a possibilidade de transao
nica.
Tomando por base que este instrumento necessita de uma certa dinmica urbana e de
mercado imobilirio para ser til, cabe ao Estado, nos aspectos relativos ao Planejamento
Urbano, direcionar o potencial transferido para reas de expanso urbana, aptas receber o
adensamento referente a estas transaes, e ao mesmo tempo, cuidar para que reas j
adensadas e sem infraestrutura no recebam estes potenciais, para que no fiquem
sobrecarregadas.
Entretanto, cabe ressaltar que sem a dinmica urbana e de mercado imobilirio que
movimente e crie interesse para transferncia de potencial construtivo, este instrumento no
ter funo e aplicabilidade. Se h em um municpio oferta de terras em reas valorizadas, a
transferncia de potencial torna-se obsoleta. Se este o caso de Juiz de Fora, cabe ainda
uma pesquisa aprofundada, entretanto, esta uma questo que faz refletir a aplicabilidade
deste instrumento no s em Juiz de Fora, enquanto cidade de mdio porte, mas em outras
cidades onde o mercado de terras encontra-se em equilbrio de oferta e demanda.
O patrimnio cultural, expressa a identidade de um povo, que, ainda que em conflito, revela o
modo de ser de uma sociedade, a histria materializada ou reproduzida que justifica os
acontecimentos do presente. Assim, o patrimnio no esttico, est em constante
transformao assim como a sociedade e os conflitos fazem parte desta dinmica.
necessrio que estes instrumentos que colaboram com a gesto urbana e patrimonial sejam
discutidos e mais aproximados das realidades locais das cidades brasileiras. So muitas as
especificidades, portanto impossvel haver uma soluo singular.
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6. REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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