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DEFINICIN DE ANTICRESIS
PLANIOL Y RIPERT definen a la anticresis como "... Un contrato por el cual el deudor o un tercero pone al
acreedor en posesin de un bien hasta el pago integro de su crdito, con autorizacin para que cobre los frutos
y los impute anualmente, bien a los intereses de lo que se le adeuda y en caso de sobrante, al capital de su
crdito, sea sobre el capital nicamente, si no se le adeudan intereses". (Op. Cit., tomo XII, Pg. 276).
SALVAT apunta que "... el anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por el,
ponindole en posesin de un inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre
los intereses de crdito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital o sobre el capital solamente si
no se deben intereses". (Op. Cit., tomo III Pg. 310).
ALBALADEJO estima que se trata del "... derecho real que puede tener el acreedor de una obligacin principal,
sobre un inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses
que devengue, esta facultado para poseerlo (si no se excluyo), percibir sus frutos y promover su enajenacin si
es incumplida, y que le sea hecho preferentemente el pago con el Precio". (Op. Cit., Pag. 266)
Nuestro Cdigo Civil la consagra como un derecho real en virtud del cual se entrega un inmueble en garanta
de una deuda. Confiriendo al acreedor el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.
De las definiciones antes citadas se desprenden diversos conceptos de orden general, que pasaremos a
enumerar:
1. Se trata, en primer lugar, de un derecho real, que se constituye sobre un bien inmueble, y que como tal es
oponible a terceros, siempre que se registre.
2. Es un derecho de garanta que generalmente se concede al acreedor de una suma de dinero. No obstante
ello, en aplicacin del artculo 1091 del cdigo vigente, entendemos que su mbito de aplicacin puede
extenderse a otra clase de obligacin, al no existir distincin en la norma.
3. Concede al acreedor la posesin del bien anticrtico, con las facultades de usar y disfrutar del mismo. Queda
claro, asimismo, que su mbito se encuentra circunscrito a los bienes inmuebles.
que rinde el inmueble se aplican necesariamente al pago de la obligacin, imputndose en primer
lugar a los intereses y luego al capital.
5. faculta al acreedor en caso de la obligacin garantizada, a solicitar la venta del inmueble para cubrir su
acreencia con el producto de dicha enajenacin.
2. NATURALEZA JURDICA
La anticresis es un derecho real sobre la cosa ajena, accesorio en funcin de garanta. Sin embargo, se ha
discutido el carcter de derecho real, afirmando que se trata de un derecho personal, por no recaer sobre el
inmueble sino sobre los frutos.
Indudablemente es un derecho real porque como dice GUILLERMO BORDA solo queda perfecto entre las
partes por la entrega del inmueble.
3. CARACTERES JURDICOS
Como principales caracteres jurdicos de la anticresis podemos sealar los siguientes:
3.1 Derecho Real:

Se trata de un derecho real que siempre nace de la voluntad de tas partes expresada contractualmente. No
puede, por tanto, ser constituida por mandato legal o por pacto unilateral.
En la medida en que la anticresis concede al acreedor el derecho de usar y disfrutar de un bien determinado, y
tal derecho es oponible a los terceros adquirentes del bien, debemos considerar que se trata de un derecho
real.
Por otro lado, el hecho de que pueda ejercerse un derecho de retencin sobre el inmueble que genere un
derecho preferente a favor del acreedor hasta que se haya pagado la deuda, es un hecho que resalta el
carcter real de la anticresis.
Nosotros creemos que la garanta, que el deudor otorga a su acreedor, no son solamente los frutos que rinda el
inmueble. La garanta reposa en el inmueble mismo, cuya explotacin se autoriza para compensar la renta del
bien con los intereses del capital. El que se establezca esta facultad del acreedor, no quiere decir, que la
garanta reside solamente en los frutos. La garanta reside en el inmueble mismo, que podr ser vendido, si es
que la obligacin no es cumplida. El destino del instituto es precisamente asegurar el cumplimiento de una
obligacin, no solamente con los rendimientos del inmueble, sino con el inmueble mismo.
La anticresis, puede ser garanta de cualquier obligacin y no solamente de un prstamo de dinero, en tanto
por su naturaleza, como por la normativa que la regula.
Obligaciones del deudor anticresista:
a. Obligacin de entregar el bien: La anticresis constituye un derecho real de garanta que se establece
sobre un predio inmueble cuya posesin se entrega al acreedor para que lo use y usufructe,
consiguientemente, no habr anticresis, mientras no se haya hecho tradicin del bien al acreedor, sea por el
deudor directamente o por un tercero que ponga su inmueble en garanta.
La anticresis se constituye solamente sobre cosas inmuebles.
La realidad de la anticresis, deriva de la transmisin de las facultades de disposicin del bien y tambin de su
entrega y sometimiento a la posesin del acreedor. Consecuencia de la entrega, es la posesin del acreedor y
derecho al uso y disfrute del inmueble dado en garanta.
El acreedor no podra ejercitar esos derechos, si no se le entregase el inmueble, aunque su posesin no es
gratuita y las rentas del predio, se compensarn con los intereses o el capital, en su caso.
La anticresis, obliga a la entrega, es decir, a la tradicin del bien y por" eso se ha sostenido que solamente hay
anticresis sobre cosas inmuebles y no sobre derechos. Sin embargo podra constituirse anticresis, sobre el
derecho de copropiedad, en la porcin correspondiente al deudor, facultando al acreedor a percibir la renta
correspondiente a dicha porcin. Asimismo, se podr constituir anticresis sobre un inmueble que haya sido
objeto de usufructo. El usufructuario que tiene la posesin del bien, puede darlo
en garanta y realizar la entrega del bien, por el plazo del usufructo. Pero en caso, de incumplimiento de la
obligacin no ser vendido el inmueble, sino el derecho de usufructo del deudor.
b. Obligacin de no alterar la posesin del bien: La anticresis, tiene por objeto la entrega del inmueble dado
en garanta, para que el acreedor lo explote y atribuya esa explotacin o los rendimientos de esa explotacin, al
pago de los intereses o del capital. Es pues obligacin del deudor o del constituyente, en su caso, no alterar la
posesin del acreedor, no podr ejercitar acto alguno que constituya perturbacin de la posesin o
desposesin del acreedor. Si esto ocurriese, puede el acreedor, como poseedor ejercitar la legtima defensa
posesoria normada por el artculo 920 o los interdictos a que se refiere el artculo 921 del cdigo civil. El
artculo 990 del cdigo de procedimientos civiles, conceda expresamente al el derecho de ejercer los
interdictos de retener y recobrar, contra el propietario.
El acreedor deber tener su posesin tranquila, sin interrupciones, ni alteraciones.

c. Obligacin de realizar reparaciones necesarias: Existen dos clases de reparaciones, que pueden hacerse
en el inmueble:
Las ordinarias, que estn a cargo del acreedor anticresista. Son aquellas que se hacen para la
conservacin de la cosa, cuyo desgaste ha sido causado por el uso normal y ordinario.
Las reparaciones necesarias o extraordinarias que estn a cargo del propietario. Son aquellas que la
cosa exige debido a circunstancias especiales, cuando el desmedro se debe a hechos extraordinarios. En este
caso, es obligacin del acreedor anticresista, dar parte al propietario de las reparaciones urgentes que hacer. Y
an podr realizarlas directamente, con conocimiento del propietario, con derecho a reembolso, si se tratase de
reparaciones absolutamente urgentes, as lo establece el articulo 1682 del cdigo Civil, aplicable por
disposicin del artculo 1094.
d. Obligacin de pagar los tributos relativos al bien: el propietario de bienes inmuebles, tiene diversas
obligaciones tributarias relativas al bien. Se trata de impuestos, como el que grava el valor del patrimonio
predial, la renta, o los trenos sin construir Esos gravmenes tributarios, deben ser pagados por el propietario
sea el deudor o el constituyente. En cambio, los gabelas municipales por alumbrado pblico, baja polica,
cuidado de parques, etc. estimadas como servicios pblicos, deben ser pagadas por el acreedor anticresista,
de acuerdo con lo establecido por el inciso 3 del articulo 1681 del cdigo civil, salvo que haya concierto entre la
partes para el pago de los tributos, sea que pague todos los tributos o algunos de ellos.
e. Obligacin de rembolsar las mejoras: Nuestro cdigo civil, reconoce en su artculo 916, tres clases de
mejoras:
Las necesarias, que impiden la destruccin o deterioro del bien.
Las tiles, que sin ser necesarias, incrementan el valor del bien.
Las de recreo destinadas al ornato, lucimiento o mayor comodidad del poseedor.
En el caso de la anticresis, se reembolsarn las mejoras necesarias realizadas de buena o mala fe, porque
conservan el valor del bien. As lo establece adems, la segunda parte del artculo 917 del cdigo civil.
En cambio las mejoras tiles, se reembolsarn solamente cuando hayan sido hechas antes del emplazamiento
con la demanda para la devolucin del bien. Las mejoras tiles deben resultar del convenio entre el acreedor y
el propietario. Si no fuese as, no sern reembolsables.
En cuanto a las mejoras de recreo, ellas no conceden derecho reembolso. La nica accin que tiene el
poseedor, es la de poder retirarlas, sin daa del bien. Esta accin la ejercitar nicamente mientras est en
posesin del bien, pues prdida la posesin no podr ejercitarse accin alguna.
El acreedor anticresista, como todo poseedor tiene derecho a ser reembolsado de las mejoras, y podr
inclusive ejercitar el derecho de retencin del bien, mientras no hayan sido reembolsadas. As establece el
artculo 918 del cdigo civil.
Obligaciones del acreedor anticresista:
a. Obligacin a conservar el bien dado en garanta: (Art. 1681 inc. 1, 10 C.C.). Es obligacin del acreedor
anticresista, que entra en posesin del inmueble dado en garanta, autorizado para explotarlo y percibir sus
frutos el conservar dicho bien, concedindole su verdadero destino, sin desnaturalizar" su finalidad, ni
cambindole su contenido. Pues deber devolverlo al cumplirse la obligacin, sin mas deterioro, que el
causado por el uso normal y ordinario.
b. Obligacin de pagar los servicios pblicos: (Art. 1681 inc.3 aplicable por disposicin del Art. 1094 C.C.).
Se consideran como servicios pblicos, aquellos que presta la administracin, central o municipal al exterior del
predio. Constituyendo obligacin del anticresista, el pago de los servicios pblicos suministrados en beneficio

del predio, debe considerarse que ese pago no es reembolsable por el deudor, ni puede ser imputado como
incremento de la obligacin del deudor. Se trata de una obligacin impuesta por la ley y su cumplimiento no
puede ser descargado en el deudor.
c. Obligacin de dar aviso en caso de usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre: El
acreedor, podra en forma directa, rechazar las pretensiones de usurpacin, la perturbacin de su posesin o la
pretensin de imponer una servidumbre. Sin embargo, por disposicin del inciso 4 del artculo 1681, debe el
cualquier usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre, que se intente contra el bien.
Debe entenderse como usurpacin, el despojo total o parcial del inmueble dado en garanta; es decir, la
privacin de la posesin del anticresista sobre todo o sobre parte del bien dado en garanta.
La perturbacin, no constituye desposesin, pero si alteracin de la relacin posesoria por un hecho de
persona extraa, contra la cual, bien podra el anticresista, como poseedor, ejercitar el interdicto pertinente, tal
como lo autoriza el articulo 921 del cdigo civil.
En cuanto a la imposicin de servidumbre, se tratara de una forma de perturbacin de la posesin, pues la
servidumbre solamente nace de la voluntad de la ley. No se puede imponer servidumbre de hecho.
d. Obligacin de permitir la inspeccin del predio: (Art.1681 inc. 5 C.C.). El arrendatario, esta obligado: "A
permitir al arrendador, que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete das".
El acreedor anticresista deber permitir que el deudor o el propietario, en su caso, inspeccionen el predio,
previo aviso y solo cuando concurran circunstancias importantes que justifiquen la inspeccin.
e. Obligacin de hacer las reparaciones que le correspondan: (Art. 1681 inc. 6 C.C.). En la locacin conduccin, las reparaciones son resultado del contrato, es decir, de la voluntad de las partes.
Consiguientemente, el acreedor anticresista, estar obligado a realizar reparaciones concertadas con el deudor
o el propietario. Si no hubiese concierto sobre las reparaciones, sern de aplicacin las normas de los artculos
1680 y 1682 cdigo civil.
En el caso de reparaciones urgentes, el arrendatario (en este caso el anticresista) est obligado a darle aviso
inmediato al arrendador (en este caso al propietario), bajo responsabilidad de los, perjuicios que sobreviniesen
por falta de ese aviso. Pero por disposicin del propio articulo 1682 en caso de reparaciones urgente podr
hacerlas directamente el arrendatario dando aviso al arrendador y con cargo de reembolso. Si en el curso de la
anticresis tuviese que hacerse reparaciones urgentes que no pueden diferirse, el anticresista deber tolerarlas,
aunque importen la privacin del uso de una parte del bien dado en garanta. As lo establece el artculo 1673
del cdigo civil que tambin ser aplicable a la anticresis.
f. Obligacin de no hacer uso imprudente del bien: la desnaturalizacin del bien o de su utilizacin
imprudente en contra de las normas de orden pblico y las buenas costumbres, constituira un abuso del bien
dado en garanta, que justificara la oposicin del deudor o del propietario, en su caso.
El uso imprudente del bien, no constituye causal de fenecimiento de la anticresis, debido a que ella esta
vinculada a la obligacin principal.
g. Obligacin de no introducir cambios en el bien, sin asentimiento del deudor: (Art. 1681 inc 8 C.C.).
Aplicando esta norma a la anticresis, resulta que el acreedor anticresista, no podr hacer ninguna modificacin
en el bien, sin el consentimiento del deudor o del propietario.
Se comprender nicamente la alteracin fsica del predio, realizada sin consentimiento del deudor o del
propietario. Esa alteracin significara, el cambio de la apariencia del bien, realizado sin el consentimiento del
propietario.
h. Obligacin de restituir el bien al finalizar la anticresis: (Art. 1080 y 1681 C.C. aplicables a la anticresis.).

Existe pues, departe del acreedor anticresista la obligacin de devolver el predio en garanta, al cumplirse la
obligacin garantizada; pero no podr reclamarse la devolucin del predio, al vencerse el plazo del contrato,
pues el acreedor, tiene el derecho de retensin sobre el predio hasta el momento en que sea pagada la
obligacin. Una vez pagada la obligacin, el acreedor no puede demorar la restitucin del predio del deudor o
del constituyente. Si no lo hace ser responsable por el perjuicio que la demora en la devolucin ocasione.
i. Obligacin de responder por el deterioro del bien: El acreedor anticresista esta obligado a responder por
el deterioro que sufra el predio dado en garanta. Constituyen sus obligaciones, cuidarlo diligentemente y no
causarle modificaciones no autorizadas. Consiguientemente, cualquier menoscabo o deterioro del predio, aun
cuando deriven de incendio si no se prueba que no ha sido por causa no imputable, deber ser de
responsabilidad del acreedor. (Art. 1683 C.C.).
"Es tambin, responsable por la perdida y el deterioro ocasionados por causa imputables alas personas que ha
admitido, aunque sea temporalmente, al uso del bien". Tratndose de la anticresis, que se constituye sobre
bien inmueble, no seta aplicable la norma relativa a la prdida. Solamente, pueden perderse, extraviarse las
cosas muebles.
j. Obligacin de no ceder el usufructo del bien sin conocimiento del deudor: El acreedor anticresista, no
tiene derecho a obtener del inmueble mayor beneficio que la renta sealada en la escritura, con la cual se
compensar el inters. Si el acreedor anticresista arrendase el bien dado en anticresis y por ese arrendamiento
cobrase una cantidad excedente a la renta convenida, estara obteniendo utilidad negatoria de la
compensacin equitativa entre renta e intereses.
Consiguientemente, el acreedor anticresista no podr sin conocimiento del deudor o del propietario ceder el
usufructo del bien. Esta es una obligacin, que resulta de la aplicacin del artculo 1681 inciso 9 del cdigo civil
que prohbe al arrendatario, subarrendar o ceder el arrendamiento total o parcial sin asentamiento escrito del
arrendador.
k. Obligacin de rendir cuentas: Puesto que el acreedor anticresista esta obligado a imputar los frutos
percibidos al pago de los intereses y del capital adecuado, obvio es que esta obligado a rendir cuentas, a
menos que se trate de una anticresis compensatoria.
OBJETO
La anticresis es una garanta real cuya aplicacin se encuentra restringida a los bienes inmuebles. Cabe
anotar, al respecto que dada la naturaleza de la institucin, el inmueble debe ser "fructfero", es decir,
capaz de ser sometidos a relaciones jurdicas Susceptibles de producir frutos.
Puede que los frutos sean naturales, civiles e industriales, y que tradicionalmente pueden ser objeto de
Anticresis los inmuebles productores de stos, en principio, todo inmueble podr calificarse de fructfero,
porque frutos naturales podr no darlos, pero si frutos civiles e industriales (as arrendamientos).
Por ltimo, la anticresis no requiere que el inmueble est produciendo frutos cuando se constituya, sino
que precisa slo de su potencia productora.