Informe Técnico de Inspección Ocular de Edificación

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN
Facultad de Ingeniera Civil y Arquitectura

Escuela Acadmico Profesional de Ingeniera Civil
INDICE
I.
MEMORIA DESCRIPTIVA:
I.1. Propietarios.
I.2. Antecedentes.
I.3. Objeto de la tasacin.
I.4. Fecha a la cual est referida la tasacin.
I.5. Ubicacin.
I.6. Linderos y permetros.
I.7. rea del terreno.
I.8. Nombres de los propietarios de los Predios y Direccin.
I.9. Tipo de Uso.
I.10.Descripcin de la distribucin de las plantas.
I.11.Descripcin de la Construccin.
I.12.Descripcin de la edificacin.
I.13.Antigedad de la construccin y estado de conservacin.
II.
VALUACION:
II.1. Valuacin del Terreno.
II.2. Valuacin de la Construccin.
III.
ANEXOS:
III.1. Fotos.
III.2. Documentacin referencial.
III.3. Planos.
Ingeniera de Valuaciones.
Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

INTRODUCCIN
El siguiente informe tcnico es el resultado de una inspeccin ocular realizada a un
conjunto de edificaciones con el objetivo de verificar, evaluar y diagnosticar tcnicamente
el estado fsico y estructural en las que se encuentran dichas estructuras.
El informe de Inspeccin Tcnica expresar concretamente que la edificacin, tras la

inspeccin ocular, rene las condiciones de:
1 seguridad, 2 salubridad y 3 ornato pblico las cuales fueron enunciadas segn el
orden de importancia que significa su cumplimiento, especialmente, en lo relativo a
estabilidad estructural y correcto funcionamiento de las instalaciones primarias, sin
perjuicio de que los alumnos informantes estime y as lo haga constar, la conveniencia o
necesidad de que se realicen estudios o ensayos por Entidades o laboratorios
especializados.
Cabe sealar que el presente informe tcnico se realiz en base a los anlisis para obtener
una eficiente y adecuada Tasacin del predio Histrico tipificado como MONUMENTO
ARTISTICO, HISTORICO CULTURAL JR General Prado N 588 esquina con JR Abtao.

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

I.1 Propietarios:
Comunidad de propietarios ubicados en el Jr. Abtao N: 787, 789, 795,
785A-785B, 779, 775, 771 Jr. General Prado N: 590, 594, 584, 598.
I.2 Antecedentes:
La edificacin existente, el estudio consiste en una casona de la poca
republicana tienen una antigedad de 100 aos aproximadamente el cual
en algunos casos vino refaxionandose y mejorando segn criterio y
preocupacin de cada uno de los propietarios, la edificacin original consta
de muros de tapial de espesores comprendidos entre 0.70m a 1.50m.
Distribuidos irregularmente en planta en ambas direcciones.
El inmueble en estudio fue dividido en 07 partes, constando cada uno de
ellos con su respectivo propietario.
El tipo de uso que se viene dando a las propiedades es de tipo comercial
bsicamente en el primer nivel y de tipo vivienda en el segundo piso.
I.3 Objetivo:
1. El presente informe tiene como objetivo, verificar y evaluar tcnicamente
las condiciones actuales en las que se encuentra cada uno de los elementos
estructurales, muros, techos, pisos, puertas y ventanas, revestimiento,
baos e instalaciones elctricas y sanitarias. Conformantes de la edificacin
en referencia.
2. Emitir un diagnstico de las condiciones actuales en las que se
encuentran dichos predios.
3. La presente tasacin es para los efectos de determinar el valor comercial
del inmueble, con fines de puesta en venta en el mercado inmobiliario.
I.4 Fecha de Referencia
06/07/13

I.5 Ubicacin
Los predios se encuentran ubicados en los jirones: Jr. Abtao Nros: 787, 789,
795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584, 598.
De la ciudad de Hunuco, Distrito, Provincia y Departamento de Hunuco.
I.6 Linderos y Permetros
Segn consta en la PARTIDA N 11002834 y Ficha N 8418 del R.P.I. el
inmueble Histrico Artstico correspondiente a los Jr. Abtao Nros: 787,
789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584,
598. Posee los siguientes linderos y permetros.
Por el primer Frente 28.65m con el Jr. Abtao cuadra 5

Por el segundo Frente 42.85m con el Jr. Abtao cuadra 7
Por el lado izquierdo entrando con por Jr. Abtao, con Propiedad de
la familia Miraval Cervantes.
Por el lado derecho entrando por el Jr. General Prado con el
instituto Isabel la Catlica.
Por el fondo lnea achurada de cuatro tramos conlinda con
propiedad del Consorcio Industrial Americano Confort Sart.
I.7 rea del Terreno

Segn consta en la PARTIDA N 11002834 y Ficha N 8418 del R.P.I. el
inmueble Histrico Artstico correspondiente a los Jr. Abtao Nros: 787,
789, 795, 785A-785B, 779, 775, 771 y Jr. General Prado Nros: 590, 594, 584,
598. Posee el siguiente rea 754.93 m2.
I.8 Nombres de los propietarios de los Predios y Direccin:
Los predios en la actualidad presentan a la fecha la siguiente distribucin:
Predio 01:
Propietario
Direccin
: Eduardo Mendoza Agurto

: Jr. General Prado N 584
Predio 02:
Propietario
Direccin
: Juan Alberto Ruiz Figueroa

: Jr. General Prado N 590-584

Predio 03:
Propietario
Direccin
785A
: Rodolfo Cuestas Gmez

: Jr. General Prado N 598, Jr. Abtao N 787-789-795-
Predio 04:
Propietario
Direccin
: Hugo Cunyas Abiles

: Jr. Abtao N 785B
Predio 05:
Propietario
Direccin
: Consorcio Industrial Americano Confort Sart

: Jr. Abtao N 779
Predio 06:
Propietario
Direccin
: Florentino Franco Huerta

: Jr. Abtao N 779
Predio 07:
Propietario
Direccin
: Kaituska Miraval de Cervantes

: Jr. Abtao N 771
I.9 Tipo de Uso:

A los predios en la actualidad se les viene dando el siguiente tipo de uso:
Predio 01:
Tipo de Uso
o Primer Piso : Comercio
o Segundo Piso : Vivienda
Predio 02:
Tipo de Uso

Predio 03:
Tipo de Uso
Predio 04:
Tipo de Uso
o Segundo Piso : Comercio
Predio 05:
Tipo de Uso
Predio 06:
Tipo de Uso
o Segundo Piso : Inhabitado
Predio 07:
Tipo de Uso
I.10 Descripcin de la distribucin de las plantas:

El inmueble Histrico sujeto a tasacin posee un rea construida de 754.93
m2 con dos frentes, el primero de ellos tiene un frente de 28.65 m. (con el
Jr. General Prado) y el segundo posee un frente de 42.85 m. (con el Jr.
Abtao).
El predio tiene 14 puertas de acceso, de las cuales 5 se accede a travs del
Jr. General Prado y 9 se accede a travs del Jr. Abtao, la cual las 5 primeras
dan a un ambiente de: tienda de prendas, panadera (La confianza), un

ambiente libre (patio, destinado a la recreacin de los nios) y a su vez

cumple la funcin de un hall de distribucin para los dems ambientes,
vivienda familiar e Imprenta respectivamente. Y las 9 siguientes dan a un
ambiente de: vivienda, bodega, Natur center, Mueblera Confort, Zapatera
2000 y el chifa May Hong. Las cuales todos tienen un acceso individual a la
segunda planta.
El inmueble cuenta con 2 plantas, las cuales comparten muros y han sido
remodelados para tener accesos propios a sus ambientes propios.
Primera Planta: rea Techada 533.875 m2.

Se accede desde ingresos individuales.
Esta planta cuenta con lo siguiente:

siente ambientes destinado a los SS.HH.
Nueve ambientes destinados al Comercio.
Tres ambiente destinado a la Cocina Comedor.
Patio de recreacin.
Patio de lavandera.
Seis Escaleras de la poca republicana.
Dos escaleras de la poca actual.
Tres dormitorios.
Dos ambientes destinadas al depsito
Segunda Planta: rea construida 221.055 m2.

Se accede a travs de cada una de las escaleras (pertenecientes a cada
propietario), llegando una vez finalizado el ascenso directamente a los
dormitorios, a depsitos y Comercio.

Esta planta cuenta con lo siguiente:

Trece dormitorios.
Dos ambientes destinado al depsito (el primero de ellos con puerta y
ventanas y el segundo sin lo mencionado anteriormente).
Un restaurant (columnas construidas).
Doce ventanas de la poca republicana que dan a la calle.
I.11 Descripcin de la Construccin:
Se mencionar los diferentes componentes estructurales de los diferentes
predios con sus respectivos ambientes percibidos durante la inspeccin
tcnica visual:
Cimentacin: Piedras asentadas con barro.
Estructura Sismo Resistente: Muros de corte en ambas direcciones.
Muros: Muros de tapial (ancho = 0.70m 1.5m)
Columnas, vigas: de Concreto Armado con refuerzo estructural de fierro

corrugado (Solo en el predio 7).
Techos: Cobertura de calamina, tejas cocidas.
Cielorrasos: Maguey, quincha carrizo ms torta de yeso o barro, baldosas.
Pisos: Ladrillos pasteleros con argamasa de barro, cemento pulido, loseta

corriente y tipo corcho.
Revestimientos: Empastado de barro y paja, enlucido de yeso sobre muros

de tapial, tarrajeo en interiores y exteriores de cemento, de maylica.
Puertas: de Madera Selecta en interiores (con excepcin de un ambiente

destinado a depsito, el cual cuenta con una puerta de madera
contraplacadas, madera de la poca republicana). Puertas principales
metlica en algunos casos.
Ventanas: de madera sin vidrios, en todos los niveles (con excepcin de un

ambiente destinado a depsito, el cual cuenta con vidrios semidobles en
marco de fierro).

Pintura: ltex en interiores, exteriores, cielo raso, fachada, pintura al

temple.
Instalaciones sanitarias: con Tuberas Empotradas y No Empotradas de

Agua Fra. Los Aparatos Sanitarios son de loza vitrificada (color blanco).
Instalaciones elctricas: con Tubera Empotrada en los circuitos de

alumbrado, circuito de tomacorriente; tambin cuenta con Tubera No
Empotrada.
I.12 Antigedad de la construccin y estado de conservacin:

El estado de conservacin es malo, el estado original del inmueble
constantemente viene degradndose debido al asentamiento diferencial de
la edificacin y al humedecimiento de los muros los cuales generan la
alteracin de las caractersticas fsicas de la estructura influyendo de
manera negativa en lo que respecta a su conservacin y mantenimiento.
A continuacin se identifica y evala cada uno de los componentes
conformantes de la estructura anteriormente descritas.
Periodo de vida til: Ya cumpli con su periodo de vida til.
o Primer nivel: cuenta con una antigedad mayor a los 100 aos.
o Segundo nivel: cuenta con una antigedad mayor a los 100 aos.
Muros: los muros de tapial no son uniformes variando el ancho entre

0.70m a 1.5m. los cuales a su vez estn distribuidos irregularmente en
planta es decir no son equivalentes sus longitudes en la direccin X e Y,
actualmente estos muros presentan grietas de 3 a 7cm de ancho, debido al
asentamiento diferencial y alteracin de las propiedades fsicas del material
que lo compone debido al humedecimiento de estos los cuales generan su

hinchamiento debilitado continua y progresivamente estos elementos los

cuales sern causales para el probable colapso de la edificacin.
Cimientos: En algunos tramos los cimientos de piedra asentados con barro
continuamente vienen asentndose, en la mayora de tramos los muros de
tapial simplemente no cuentan con cimentacin de ningn tipo siendo an
ms vulnerables al peligro inminente de colapsar.
Coberturas: Desprendimiento de yeso y barro que posibilitan la percepcin
de los carrizos y maguey del cielorraso que en algunos casos estn
completamente apolilladas las cuales generan a su vez el debilitamiento
progresivo y continuo en cada una de las propiedades contiguas o vecinas.
Pisos y Pavimentos: Los pisos interiores y veredas presentan rajaduras y
fisuras, deflexiones debido a asentamiento diferencial de la edificacin, el
cual se puede observar con mayor claridad a todo lo largo del Jr. Abtao
donde la vereda presenta fallas longitudinales como grietas y rajaduras los
cuales certifican a simple vista el asentamiento progresivo de toda la
edificacin.
Revoques y Enlucidos: Desprendimiento constante del tarrajeo y el
enlucido en base a yeso y barro en varios tramos, los cuales se manifiestan
con fisuras y rajaduras de menor grado hasta formar grietas de gran
magnitud las cuales conllevan al desprendimiento parcial y total de las
superficies de las paredes, en ciertas reas de las superficies de las paredes
se pudo observar las rajaduras y grietas debido a la presencia de
protuberancias as como tambin hinchamientos por presencia de
humedad y asentamiento diferencial de la estructura.
Zcalos Y Contrazocalos: Parcialmente humedecidos debido a lluvias e
instalaciones sanitarias anti-tcnicas, presentan aplomo vertical de debido
al continuo asentamiento de la edificacin, llegando posteriormente a
presentar rajaduras para finalmente desprenderse de la superficie de los
muros.

Instalaciones Sanitarias: Conexiones domiciliarias inadecuadas, con

materiales ya caducos para dicho sistema que a la larga vienen
obstruyndose y rompiendo el cual conlleva a originar humedecimiento de
los componentes estructurales de la estructura y la cimentacin mediante
filtraciones de agua, anomalas que debilitan la estructura e influyen de
manera negativa en la conservacin de la estructura para su posterior
debilitamiento.
Instalaciones Elctricas: Conexiones elctricas en interiores anti-tcnicas ya
que en algunos casos se pudo observar que los cables tanto de alumbrado y
tomacorriente se encuentran tendidas externamente o superficialmente
debiendo estas estar completamente empotradas a fin de evitar cualquier
tipo de accidente debido a descargas elctricas que pudiera producirse
sobre todo por considerarse zona altamente transitada por personas de
todas las edades debido al tipo de uso comercial que se le da a los
inmuebles.

II.- VALUACIN
II.1 Valuacin del Terreno.
De acuerdo a los aranceles por metro cuadrado del ao 2010 que expide la
Municipalidad de Hunuco, y al estudio del mercado inmobiliario de la zona, se
tiene los siguientes valores unitarios de acuerdo a las calles con las que limita:
Jr. Abtao cuadra 7:

Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 125.00 / m2.
Jr. General Prado Cuadra 5:

Valor Unitario Arancelario (V.U.A.): S/. 125.00 / m2.
Al ser iguales los V.U.A. de ambos jirones, realizaremos un solo clculo para
obtener el Valor Unitario Comercial, para lo cual necesitaremos los
siguientes datos:
Factor de Conversin (De arancelario a comercial por sondeos realizados):
5.20 $ / S/.
Tipo de Cambio (06 de Julio 2013): 2.82 S/. / $
Valor Unitario Comercial (V.U.C.): S/. 125.00 * 5.20 * 2.82 = S/. 1833.00 / m2.
De acuerdo al artculo II.C.23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per se

tiene que, el lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se
valuar de la siguiente manera:
El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de

sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se
indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.

Se considerara como frente nico separadamente cada uno de los frentes

que tiene el terreno y se les aplicara el procedimiento sealado en el
artculo II.C.22.
El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de
los 02 casos anteriores.
Antes de ingresar al clculo mencionaremos el artculo II.C.22.
El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se

multiplica por el valor unitario del terreno.
El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
En caso de ser necesario se aplicara los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del
reglamento.
Definiendo trminos:
V.A.T. = Valor Arancelario del Terreno.
V.C.T. = Valor Comercial del Terreno.

III.- ANEXOS
III.1 Fotos.
Vista
Principal del
monumento
Histrico Jr.
Abtao
Cuadra 7
Vista
Principal del
monumento
Histrico Jr.
General Prado
cuadra 5

Se puede apreciar
claramente el muro de tapial
de la edificacin y el
revestimiento de estucado de
yeso.
Apreciamos el ancho del

muro que es aproximadamente
1 metro de ancho en esta
imagen.

Puerta de metal que

remplazo las antiguas puertas
de la poca republicana.
Podemos ver el uso que le

dan al ambiente, claramente de
vivienda.

Madera que cubre

el cielo raso de
maguey, quincha
carrizo ms torta de
yeso o barro.
Loseta
algunos
corriente
ambientes
en
del
recinto.

Puertas de madera de la
poca republicana en la mayora
de los ambientes, en estado de
conservacin regular.
Encofrados de
madera para tapar el
muro de tapial, asi
evitar el
desprendimiento de
polvareda.

Escalera de madera
antigua de la poca
republicana, en psimo estado
de conservacin.
Corrientes expuestas sin

empotrar.

Segundo piso, madera caoba

en pisos.
Ventanas de la poca
republicana, tipo salida a balcn.

Se aprecia
claramente la
quincha
carrizo ms
torta de barro
en entrepisos.
Se muestra el
revestimiento deteriorado y
un listn en ella.

Se muestra la refaccin
parcial de algunos ambientes en
detalles de enlucidos.
El techo de teja
cocida y techo de
calamina en el
alero.

Fachada del predio 03.

Claramente deteriorado por el
paso de los aos y el
humedecimiento.
Ventana de la
poca republicana,
razn por el cual se
declar como predio
Histrico

Vista general
del frente del Jr.
General Prado.
Se puede
apreciar el
predio 01 y el
predio 03.
Cemento
pulido en algunos
ambientes del
predio.

El predio 03 tambin es de
uso comercio, piso de
cemento pulido.
Instalaciones elctricas
sin empotrar, claramente
puede causar un gran
dao.

Fachada del predio

04, refaccionada a la
poca actual.
Loseta
corriente en el
predio 4 primer
piso.

El Predio 4
tuvo una
refaccin y es el
predio mejor
conservado, uso
comercio
Piso
machihembrado
en el segundo
nivel del predio
4.

Bao
blanco con
maylica
parcial, en
algunos
ambientes
del recinto.
Escalera
de metal en
el predio 4, y
algunas zonas
del recinto.

Fachada
del predio 5,
uso comercio
actualmente
es una
mueblera.
Piso
coloreado en
el predio 4 en
mal estado de
conservacin.

Puerta de
metal
enrollable en
el predio 5 y
otros predios.
Fachada del predio 6,

actualmente es de uso
comercio, zapatera.

Pisos
machihembrado
en el primer piso
del predio 6
Bao bsico sin maylica

en condiciones deplorables,
en la mayora de predios.

El predio 7 actualmente
en problemas por modificar
la arquitectura del predio
histrico.


III.2
DOCUMENTACION
REFERENCIAL

III.3 PLANOS

III.1 PANEL
FOTOGRAFICO

III.3.1 PLANO DE
DISTRIBUCION DE
PISOS

III.3.2 PLANO DE
DISTRIBUCION DE
TECHOS

III.3.3 PLANO DE
DISTRIBUCION DE IE IS

III.3.4 PLANO DE
DISTRIBUCION DE
PREDIOS


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Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

El informe de Inspeccin Tcnica expresar concretamente que la edificacin, tras la

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

Por el primer Frente 28.65m con el Jr. Abtao cuadra 5

I.7 rea del Terreno

: Eduardo Mendoza Agurto

: Juan Alberto Ruiz Figueroa

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

: Rodolfo Cuestas Gmez

: Hugo Cunyas Abiles

: Consorcio Industrial Americano Confort Sart

: Florentino Franco Huerta

: Kaituska Miraval de Cervantes

I.9 Tipo de Uso:

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

I.10 Descripcin de la distribucin de las plantas:

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

ambiente libre (patio, destinado a la recreacin de los nios) y a su vez

Primera Planta: rea Techada 533.875 m2.

Esta planta cuenta con lo siguiente:

Segunda Planta: rea construida 221.055 m2.

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN

Esta planta cuenta con lo siguiente:

Cimentacin: Piedras asentadas con barro.

Estructura Sismo Resistente: Muros de corte en ambas direcciones.

Muros: Muros de tapial (ancho = 0.70m 1.5m)

Columnas, vigas: de Concreto Armado con refuerzo estructural de fierro

Techos: Cobertura de calamina, tejas cocidas.

Cielorrasos: Maguey, quincha carrizo ms torta de yeso o barro, baldosas.

Pisos: Ladrillos pasteleros con argamasa de barro, cemento pulido, loseta

Revestimientos: Empastado de barro y paja, enlucido de yeso sobre muros

Puertas: de Madera Selecta en interiores (con excepcin de un ambiente

Ventanas: de madera sin vidrios, en todos los niveles (con excepcin de un

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

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Pintura: ltex en interiores, exteriores, cielo raso, fachada, pintura al

Instalaciones sanitarias: con Tuberas Empotradas y No Empotradas de

Instalaciones elctricas: con Tubera Empotrada en los circuitos de

I.12 Antigedad de la construccin y estado de conservacin:

Muros: los muros de tapial no son uniformes variando el ancho entre

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hinchamiento debilitado continua y progresivamente estos elementos los

Solrzano Camp, Jess Samuel & Parra Bailn, Daniel Martin.

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Instalaciones Sanitarias: Conexiones domiciliarias inadecuadas, con

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Jr. General Prado Cuadra 5:

De acuerdo al artculo II.C.23 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per se

El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de

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