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Deposito legal: ppi201203DC44 PUBLICACIN MENSUAL GRATUITA DE PAG MRKETING SOLUCIONES C.A.
NDICE
Anlisis de decisin multicriterio para
la priorizacin de las variables de
una inversin inmobiliaria. 2da. Parte.
Ing. Francisco D'Amico ........................ 2
Conociendo las cabillas fabricadas en
Venezuela.
Ing. Miguel Angel Alvarez ................... 8
EDITADO POR
Publicacin mensual gratuita
Gerente General
Lic. Liliana Pagliuca
Coordinacin Tcnica
Ing. Arnaldo Gutierrez
Coordinacin General
Ing. Miguel Angel Alvarez
Diseo y Diagramacin
Diseo Guayaba Digital
Colaboradores
Ing. Francisco D'Amico
Ing. Miguel Angel Alvarez
www.construyendosoluciones.com
Email: info@construyendosoluciones.com
pag.mercadeo@gmail.com
Tlf: (0212) 3179970
soluciones
N 04 Noviembre 2014
CONSTRUYENDO
Deposito legal: ppi201203DC44 PUBLICACIN MENSUAL GRATUITA DE PAG MRKETING SOLUCIONES C.A.
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N 04 Noviembre 2014
Resumen
El presente estudio se desarroll sobre las variables que intervienen en la ejecucin de una inversin inmobiliaria en el
mercado venezolano, para determinar su jerarquizacin por importancia a travs de un anlisis de decisin multicriterio.Para
un proyecto de inversin inmobiliaria se analizaron diversos aspectos tales como, la estructura de la empresa que va a realizar
el proyecto; el terreno donde se va a construir; la definicin de los factores financieros, tcnicos y humanos que intervienen, el
anlisis formal del estudio de mercado, de factibilidad, la evaluacin econmica; la construccin del inmueble; la definicin de
los procesos que desempea la gerencia de administracin y finanzas, la estimacin de los flujos de caja, anlisis de riesgo,
anlisis de sensibilidad, anlisis de escenarios, las ventas y, finalmente, la evaluacin posterior y mantenimiento del proyecto
inmobiliario.Para la priorizacin de las variables que intervienen en la inversin inmobiliaria se defini un modelo en red que
agrupa alternativas y criterios,establecindose las relaciones entre ambos, para luego con la ayuda de un grupo de expertos en
el rea, asignar los valores correspondientes a cada relacin por importancia e influencia. El modelo en red fue analizado por la
metodologa AHP y ANP. Los resultados obtenidos permiten a los promotores inmobiliarios conocer las etapas del desarrollo
del proyecto en las cuales deben disminuir las posibilidades de errores o fallas, minimizar costos, y prestar la mayor atencin,
ya que son las ms determinantes para el rendimiento de su inversin.
C2 Tcnicos:
Bajo este criterio se consideran los aspectos tcnicos que
forman parte del proceso de elaboracin de la ingeniera
conceptual, bsica y de detalle para el proyecto de
inversin inmobiliaria, y donde intervienen las diferentes
especialidades de la ingeniera y la arquitectura para
lograr la elaboracin de todos los planos, especificaciones
de construccin, informes de diseo, cmputos mtricos y
presupuestos de la obra.
2 CONSTRUYENDO SOLUCIONES
N 04 Noviembre 2014
CONSTRUYENDO SOLUCIONES
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Figura 2. Modelo AHP para la priorizacin de las variables de una inversin inmobiliaria.
Como puede observarse en la red todos los criterios y subcriterios se relacionan con cada una de las alternativas.
Definidas estas relaciones se completaron todas las
matrices de comparacin pareada en el Expert Choice
obtenindose los resultados para la priorizacin de
alternativas mostrados en la Tabla 1.
A continuacin se realiza un anlisis de sensibilidad para
determinar que tan robusta es la solucin encontrada y para
evidenciar variaciones entre resultados muy cercanos,
tambin puede justificar la incorporacin de ms expertos
al grupo de trabajo cuyas opiniones en el proceso de llenado
0,314
0,214
0,159
0,121
0,096
0,048
0,048
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Meta:
Priorizar las variables de una inversin inmobiliaria
Construccin
Formulacin y evaluacin del proyecto
Ventas
Terreno
Anteproyecto
Anlisis de la Empresa
Evaluacin posterior y mantenimiento
0,307
0,179
0,171
0,159
0,103
0,047
0,034
Figura 4. Modelo ANP para la priorizacin de las variables de una inversin inmobiliaria.
Valen los mismos comentarios hechos que para el caso de AHP.
La segunda variable en importancia es la Formulacin y
evaluacin del proyecto, pero con una muy pequea
diferencia con respecto a Ventas. Para ANP Ventas pasa a
ser la tercera variable en importancia por encima de
Terreno, ya que las relaciones definidas en el modelo en
red permiten estimar de mejor manera la influencia entre
Ventas y los criterios Financieros, Tcnicos y Humanos.
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Referencias
[1] Miles, M., Berens, G. y Weiss, M. (2000). Real Estate Development Principle and Process. Washingtong: Urban Land
Institute.
[2] Lindner, Alberto. (2002). La Planificacin del Proceso Inmobiliario y la Gerencia Integral de la Construccin un
Crculo Virtuoso de Calidad. Vivienda y Hbitat Retos y Soluciones (pp. 183-208). Caracas. Epsilon Libros.
[3] Barman, B, y Nash, K. (2007). A Streamlined Real Options Model for Real Estate Development. Massachusetts
Institute of Technology.
[4] Lin, Z. y Mae, F. (2006). Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate Market. University of Wisconsin Madison.
[5] Georgiev, G. (2002). The Benefits of Real Estate Investment. University of Massachusetts.
[6] Ross, S., Westerfield, R. y Jaffe, J. (2005). Finanzas Corporativas. Madrid: Irwin.
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TABLA 1 CLASIFICACIN DEL ACERO PARA LA ELABORACIN DE LAS BARRAS Y ROLLOS CON RESALTES
2.800 kg/cm
40 ksi
4.200 kg/cm
60 ksi
5.000 kg/cm
70ksi
S-40
S-60
S-70
W-40
W-60
W-70
Dimetro nominal
rea nominal de
la seccin transversal
Designacin
pulgada
mm
pulgadas
cm
3/8
9,53
0,559
0,71
1/2
12,70
0,994
1,27
5/8
15,88
1,554
1,98
3/4
19,05
2,237
2,85
7/8
22,22
3,044
3,88
25,40
3,977
5,07
11
1 3/8
35,81
7,906
10,07
Nota: Otras designaciones pueden fabricarse por convenio previo entre comprador y productor
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Designacin
Dimetro nominal
mm
rea nominal de
la seccin transversal
cm
10M
10
0,617
0,78
12M
12
0,888
1,13
16M
16
1,577
2,01
20M
20
2,465
3,14
22M
22
2,985
3,80
25M
25
3,851
4,91
Nota: Otras designaciones pueden fabricarse por convenio previo entre comprador y productor.
Propiedades de traccin.
Las barras y rollos con resaltes utilizados como refuerzo
estructural se ensayarn de acuerdo con la norma
Nominal
S-40
S-60
S-70
W-40
W-60
W-70
Limite elstico fy
kg/cm (MPa)
2800 min
(275) min
4200 a 5500
(415 a 540)
5000 a 6500
(490 a 637)
2800 a 3500
(275 a 353)
4200 a 5500
(415 a 540)
5000 a 6500
(490 a 637)
Mayor a 1,25 fy
(6300) min
Mayor a 1,25 fy
(6300) min
TABLA 5 ALARGAMIENTO
% Alargamiento mnimo
(longitud entre marcas igual a 200mm, incluye zona de restriccin)
W-60
W-70
14
14
12
12
10M
14
14
12M, 16M
14
14
12
12
Nmero de designacin
S-40
S-60
S-70
W-40
12
10
16
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Propiedades de doblado.
El doblado de las cabillas confirma, de manera indirecta, la
ductilidad del acero utilizado en su fabricacin. Este
procedimiento es muy utilizado en obras y permite
conformar los ganchos de anclaje, el cierre de los estribos
y las ligaduras alrededor del refuerzo principal y en
Nmero de designacin
S-40
S-60
S-70
W-40
W-60
W-70
2d
3d
4d
2d
2d
4d
3/4, 7/8, 1
3d
4d
5d
3d
4d
5d
4d
6d
8d
4d
6d
8d
2d
3d
4d
2d
2d
4d
3d
4d
5d
3d
4d
5d
3/8
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Referencias
1. ACERO AL DIA, nmero 77, Noviembre 2003. El acero venezolano en la construccin del Metro. SIDETUR
2. ACERO AL DIA, nmero 100, Enero 2008. El alma del concreto reforzado. SIDETUR
3. CATALOGO DE PRODUCTOS Y TABLAS DE DISEO, SIDETUR (2009)
4. NORMA VENEZOLANA BARRAS Y ROLLOS DE ACERO CON RESALTES PARA USO COMO REFUERZO
ESTRUCTURAL, COVENIN 316:2000 (4ta Revisin), Diciembre 2000, FONDONORMA
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