Financiamento Habitacional e As Opções de Taxas de Juros PDF

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO SUL
ESCOLA DE ADMINISTRAO
DEPARTAMENTO DE CINCIAS ADMINISTRATIVAS
COMISSO DE GRADUAO EM ADMINISTRAO
Vitor Henrique Geist
FINANCIAMENTO HABITACIONAL E AS OPES DE TAXAS DE

JUROS
Porto Alegre
2008
Vitor Henrique Geist
FINANCIAMENTO HABITACIONAL E AS OPES DE TAXAS DE JUROS
Trabalho de concluso de curso de graduao

apresentado ao Departamento de Cincias
Administrativas da Universidade Federal do
Rio Grande do Sul, como requisito parcial
para a obteno do grau de Bacharel em
Administrao.
Orientador: Prof. Gilberto de Oliveira Kloeckner
Porto Alegre
2008
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABECIP Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana
APE Associao de Poupana e Emprstimo
BACEN Banco Central
BCI Banco de Crdito Imobilirio
BNH Banco Nacional da Habitao
CES Coeficiente de Equiparao Salarial
CMN Conselho Monetrio Nacional
COHAB Companhias Habitacionais
EMGEA Empresa Gestora de Ativos
FE Fundo de Estabilizao
FED Federal Reserve
FCVS Fundo de Compensao de Variaes Salariais
FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio
MPO Ministrio de Planejamento e Oramento
OGU Oramento Geral da Unio
ORTN Obrigaes Reajustveis do Tesouro Nacional
PES Plano de Equivalncia Salarial
SAC Sistema de Amortizao Constante
SACRE Sistema de Amortizao Crescente
SAM Sistema de Amortizao Mista
SBPE Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo
SELIC Sistema Especial de Liquidao e Custdia
SEPURB Secretaria de Poltica Urbana
SFH Sistema Financeiro da Habitao
SFI Sistema Financeiro Imobilirio
TR Taxa Referencial de Juros
RESUMO
As modalidades de financiamento imobilirio oferecidas pela CAIXA, utilizam-se
da forma de amortizao conhecida como SAC. Esta ser analisada quanto ao seu impacto,
considerando a escolha entre as taxas ps e pr-fixadas incidentes nos contratos de habitao
e auxiliando na tomada de deciso de quem precisa do emprstimo. Ser utilizada uma
pesquisa exploratria e descritiva. As simulaes realizadas indicam que o tomador de crdito
dever levar em considerao o valor de financiamento, evoluo dos encargos e saldo
devedor ao longo do prazo contratado, bem como a evoluo da TR.
SUMRIO
LISTA DE SIGLAS
INTRODUO----------------------------------------------------------------------------------4
1
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO---------------------------------------------7
1.1
1.2
1.3
1.4
1.4.1
1.4.2
1.5
1.5.1
1.5.2
Introduo------------------------------------------------------------------------------------------7
A Reforma do Sistema Financeiro em 1964 e a Criao e Extino do BNH------------7
A atual situao do SFH------------------------------------------------------------------------12
Mercado Habitacional e Mercado Financeiro -----------------------------------------------15
A necessidade de intermediao financeira no mercado habitacional--------------------15
Riscos da intermediao financeira no mercado habitacional-----------------------------16
A funo social e o financiamento habitacional---------------------------------------------17
Mtuo Bancrio----------------------------------------------------------------------------------19
A Alienao Fiduciria de bens imveis-----------------------------------------------------20
2
A CAIXA ECONMICA FEDERAL-----------------------------------------------------21
2.1
A modalidade de financiamento Carta de Crdito SBPE----------------------------------23
2.1.1 Valor de avaliao, valor de financiamento e prazo de amortizao---------------------24
2.1.2 Sistema de Amortizao------------------------------------------------------------------------24
2.1.3 Taxa de Juros------------------------------------------------------------------------------------25
2.1.4 Despesas, encargos devidos pelo devedor na fase de amortizao-----------------------25
2.1.4.1 Parcela de Amortizao------------------------------------------------------------------------26
2.1.4.2 Parcela de Juros---------------------------------------------------------------------------------26
2.1.4.3 Prmio de Seguro-------------------------------------------------------------------------------27
2.1.4.4 Taxa Operacional Mensal----------------------------------------------------------------------27
2.1.4.5 Encargo Mensal---------------------------------------------------------------------------------27
2.1.5 Plano de Reajuste para contratos com taxa de juros ps-fixadas-------------------------27
2.1.6 Plano de Reajuste para contratos com taxa de juros pr-fixadas-------------------------28
3
3.1
3.2
3.3
3.4
AMORTIZAO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO------------------------29

Sistema Francs de Amortizao PRICE--------------------------------------------------30
Sistema de Amortizao Constante SAC--------------------------------------------------31
Sistema de Amortizao Misto SAM------------------------------------------------------32
Sistema de Amortizao Crescente SACRE----------------------------------------------32
4
4.1
A OPO ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS-----------------------------------34

A Taxa de Referncia TR--------------------------------------------------------------------34
PROCEDIMENTOS METODOLGICOS----------------------------------------------36
6
6.1
6.2
ANLISE COMPARATIVA ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS-----------38

Evoluo dos encargos mensais--------------------------------------------------------------42
Evoluo do saldo devedor--------------------------------------------------------------------46
CONSIDERAES FINAIS----------------------------------------------------------------50
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS----------------------------------------------------53
INTRODUO
Em meados do ano 2007, os mercados financeiros do mundo inteiro experimentaram
uma forte correo de preos e aumento de volatilidade, ensejando que aps um longo perodo
de bonana, uma crise de grandes propores poderia estar se materializando e assim, o que
esta possvel mudana de cenrio econmico global poderia trazer como conseqncias sobre
a nossa economia.
Nos EUA, o setor imobilirio est passando por srias dificuldades, que vai desde o
excesso de oferta de imveis, que empurram os preos para baixo, at a elevada
inadimplncia, conseqncia das hipotecas de alto risco. A grande responsvel pela situao
atual a taxa de juros americana. Apesar do FED Federal Reserve no ter alterado as taxas
dos fed funds no ltimo ano, as taxas de longo prazo, que servem de parmetro para os
financiamentos de hipotecas, elevaram-se consideravelmente, para mais de 5% ao ano. Isso
decorreu do forte crescimento econmico que fez com que os investidores, para se protegerem
de uma possvel subida dos juros (para frear o crescimento excessivo e a inflao), passassem
a demandar taxas maiores para prazos mais longos.
Para agravar o quadro, o comprador de um imvel nos EUA pode fazer uso de taxas
PR ou PS-FIXADAS. Muitos escolheram o ltimo tipo, assim como acontece atualmente
no Brasil. Como suas prestaes esto sendo reajustadas para cima, alguns muturios
interromperam o pagamento das dvidas, pois suas fontes de renda esto estveis ou at
caindo. Est fechado o crculo vicioso: inadimplncia crescente, empresas em bancarrotas.
(SANTO, 2007)
A pergunta que surge se passaremos por esta crise e quais as lies que se pode
tirar deste episdio.
Primeiramente, as previses indicam que nosso pas dever crescer esse ano entre
4,5% e 5%. No caso do cenrio favorvel prevalecer, poderemos crescer a uma velocidade
maior num futuro no distante. Os juros continuaro em sua trajetria de queda (mais suave),
j que a inflao est perfeitamente ancorada. A despeito do real valorizado, nossas contas
externas permanecero confortveis, uma vez que as commodities que vendemos l fora
mantero preos atrativos, mesmo que um pouco menores.
As conseqncias do grau de investimento sero muito positivas. O custo de
captao das empresas ir diminuir. Com isso, a taxa de corte de novos investimentos reduzirse-, estimulando o crescimento das mesmas.
Assim, apesar das condies globais serem potencialmente menos amistosas daqui
para frente, a economia brasileira continuar slida e nossos mercados devero continuar com
uma alta performance.
Esta monografia analisar o Crdito Imobilirio da Caixa Econmica Federal e suas
diversas modalidades, especialmente aquelas que utilizam recursos do SBPE Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo, e particularmente quanto escolha/deciso do tomador
do crdito.
Ser apresentado um histrico do financiamento habitacional no Brasil a partir de
1964, com a criao do Sistema Financeiro Habitacional SFH e do Banco Nacional de
Habitao BNH, desde sua criao, extino e incorporao Caixa Econmica Federal.
A CAIXA, criada em 1861, o principal agente das polticas pblicas do Governo
Federal e, de uma forma ou de outra, est presente na vida de milhes de brasileiros. Isso
porque a CAIXA uma empresa 100% pblica atende no s seus clientes bancrios, mas
todos os trabalhadores formais do Brasil.
Promove o desenvolvimento urbano e social no pas, contribuindo para melhorar a
qualidade de vida da populao, especialmente a de baixa renda.
Em quase um sculo e meio de existncia, a CAIXA presenciou transformaes que
marcaram a histria do Brasil. Acompanhou mudanas de regimes polticos e participou
ativamente do processo de urbanizao e industrializao do pas.
Em 1931, comeou a operar a carteira hipotecria para a aquisio de bens imveis.
55 anos mais tarde, incorporou o BNH, assumindo definitivamente a condio de maior
agente nacional de financiamento da casa prpria e de importante financiadora do
desenvolvimento urbano.
As modalidades de financiamento imobilirio oferecidas pela CAIXA, utilizam-se da
forma de amortizao conhecida como SAC Sistema de Amortizao Constante. Esta ser
analisada quanto ao seu impacto, considerando a escolha entre as taxas ps e pr-fixadas
incidentes nos contratos de habitao.
Atualmente existem duas opes quanto forma de incidncia da taxa de juros nos
financiamentos, a PS-fixada e a PR-fixada. Tambm em relao aos prazos do
financiamento, recentemente houve a ampliao dos mesmos para at 360 meses.
Desde outubro de 2006, a CAIXA oferece sociedade a alternativa de contratao
com a taxa de juros do financiamento PR-fixada, contudo, o que se observa que quase a
totalidade dos contratos continua sendo na modalidade PS-fixada.
Percebe-se que o interessado em adquirir um imvel no possui informaes

suficientes que o auxiliem no momento de decidir a forma de incidncia da taxa de juros, bem
como o prazo mais adequado.
Ser melhor optar por uma taxa PS-fixada, que nas condies atuais da nossa
economia, com TR baixa, taxa SELIC em declnio, SAC Sistema de Amortizao Constante
no financiamento, ou por uma taxa PR-fixada, maior nominalmente que a PS, mas que no
afetada pela TR e nem por eventuais turbulncias no cenrio econmico nacional e
mundial?
E quanto ao prazo, qual a melhor opo, considerando-se claro o comprometimento
da capacidade de pagamento do tomador?
Todas estas questes devem ser consideradas antes da contratao do financiamento,
sob pena de comprometer o equilbrio econmico e financeiro, tanto do tomador do crdito
como da evoluo do prprio contrato, se no forem analisadas e ponderadas corretamente.
O objetivo geral analisar as opes de taxas de juros nos financiamentos
imobilirios da Caixa Econmica Federal auxiliando na tomada de deciso de quem precisa
do emprstimo.
Os objetivos especficos sero:
Estudar como as taxas de juros ps e pr-fixadas incidem nos contratos
Analisar a evoluo dos encargos mensais e do saldo devedor
Comparar o total de juros, prestaes, tarifas e seguros pagos nas

modalidades ps e pr-fixada.
No captulo 1 ser apresentado um histrico do SFH, sua reforma em 1964, a criao

e extino do BNH.
No captulo 2 mostra-se como a Caixa Econmica Federal tem atuado no contexto
das polticas habitacionais do pas, bem como a modalidade de financiamento Carta de
Crdito SBPE.
No captulo 3 apresentam-se os sistemas de amortizao mais usados.
No captulo 4 faz-se a anlise comparativa das opes de financiamento imobilirio
quanto a incidncia das taxas de juros ps e pr-fixadas.
No captulo 5 apresentado o mtodo de estudo utilizado neste trabalho.
No captulo 6, realizada uma anlise comparativa entre as opes de taxas de juros
atravs de planilhas e grficos de evoluo tericas dos financiamentos.
Por fim, no captulo 7 so feitas as consideraes finais sobre este estudo.
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAO
1.1
Introduo
No Brasil, at 1964, prevalecia um sistema financeiro incipiente, especialmente

quanto oferta para fins habitacionais.
Com a criao do Sistema Financeiro da Habitao SFH , procurou-se atender as
necessidades de disponibilizar recursos s famlias para a aquisio de moradia e eliminar o
dficit habitacional no pas.
O modelo criado revestiu-se de um carter basicamente estatal, tanto na sua
regulamentao no que se refere captao e aplicao de recursos, quanto pela
operacionalizao do sistema, que foi feita basicamente por rgos estatais (caixas
econmicas, bancos e cooperativas estaduais), cabendo s Instituies Financeiras privadas
apenas um papel secundrio no sistema.
A origem do SFH deu-se atravs da Lei n. 4.380/1964, cuja finalidade bsica era
facilitar e promover a construo e aquisio da casa prpria e estava voltado para aquelas
pessoas enquadradas nas classes de menor renda da populao.
Alm disso, o sistema foi criado tambm com objetivo de incentivar a indstria da
construo civil, notoriamente intensiva em mo-de-obra.
1.2
A Reforma do Sistema Financeiro em 1964, a Criao e Extino do BNH
O Governo Militar, institudo pela revoluo de 1964, implantou uma ampla reforma
na economia brasileira, criando neste ano o Sistema Financeiro Nacional (Lei n. 4.357/64) e
logo em seguida o Sistema Financeiro da Habitao (Lei n. 4.380/64), e com ele o Banco
Nacional da Habitao, uma espcie de Banco Central para o setor, e que tinha como
finalidade central legislar e fiscalizar a implementao de uma poltica de habitao para o
pas. Os recursos para os emprstimos viriam inicialmente dos depsitos no sistema
financeiro de habitao, da caderneta de poupana e das letras imobilirias. Mais tarde, a
partir da criao do Fundo de Garantia por Tempo de Servio FGTS (Lei n. 5.107/66) o
sistema passa a contar tambm com estes recursos.
O FGTS foi criado com o objetivo de modernizar o mercado de trabalho,
substituindo o modelo ento vigente de indenizao em caso de demisso dos empregados, o
que resultava em custos para os empregadores, criando incentivo para a informalidade das
relaes de trabalho.
De todas estas fontes de recursos, as nicas que realmente tiveram importncia
decisiva e que impulsionaram o SFH foram os recursos da caderneta de poupana e os
depsitos compulsrios do FGTS. Na verdade, estas fontes de recursos foram as responsveis
pela quase totalidade dos financiamentos concedidos no SFH ao longo de sua histria.
Como disciplinador e orientador do SFH, um dos seus integrantes era o BNH
Banco Nacional da Habitao, a quem cabia, entre outras coisas, apresentar incentivos
formao de poupana a serem canalizadas para o sistema; estabelecer condies gerais dos
financiamentos do SFH, como prazo, taxa de juros, condies de pagamento e retorno dos
financiamentos aos cofres pblicos; bem como estimular, de forma especial a iniciativa
privada, na construo de habitao de interesse social e o financiamento da aquisio da casa
prpria.
A motivao principal para a criao do BNH foi de ordem poltica. Segundo seus
mentores, o desempenho marcante na produo de casas populares deveria permitir ao regime
militar emergente obter a simpatia de largos setores das massas que constituram o principal
apoio social do governo populista derrubado em 1964.
A criao do BNH, alm de colaborar na legitimao da nova ordem poltica, previa
inmeros efeitos positivos na esfera econmica: estmulo poupana; absoro pelo mercado
de trabalho de um maior contingente de mo-de-obra no qualificada; desenvolvimento da
indstria de material de construo; fortalecimento, expanso e diversificao das empresas
de construo civil e das atividades associadas (empresas de incorporaes, escritrios de
arquitetura, agncias imobilirias, etc.).
O ento Ministro do Planejamento do General Castelo Branco, economista Roberto
Campos, sustentava que o proprietrio da casa prpria pensa duas vezes antes de se meter em
arruaas ou depredar propriedades alheias e tornar-se um aliado da desordem.
O BNH foi criado cinco meses aps o golpe de 64. Junto com ele, foi criada a
correo monetria para as prestaes, com o objetivo de manter o sistema auto-sustentvel.
Em setembro de 1966 o BNH se torna o gestor dos recursos do FGTS. Nos anos
seguintes, as relaes de interesse entre diretores do banco e a iniciativa privada se tornam
cada vez mais estreitas, enquanto o dficit habitacional se expandia de maneira assustadora.
Desde a criao do Banco, estava prevista, na legislao oficial, toda uma gama de
vantagens para os compradores das casas populares em relao aos muturios de renda mais
alta. As diversas medidas destinadas a facilitar a compra da casa prpria, inclusive a adoo
de subsdios diretos e indiretos, mostram a necessidade da interveno do Poder Pblico no

sentido de viabilizar o acesso ao mercado habitacional, sobretudo para as classes populares.
O prprio formato institucional dos programas favorecia sobremaneira esta clientela,
ao prever a constituio de companhias habitacionais (COHAB) como agentes promotores.
As COHAB, empresas mistas sob o controle acionrio dos governos estaduais e/ou
municipais, desempenham, na promoo pblica de construo de moradias para os setores de
baixa renda, um papel anlogo ao dos incorporadores imobilirios na produo de residncias
para as camadas de renda alta. s COHAB compete coordenar e supervisionar o trabalho das
diferentes agncias pblicas e privadas que participam da edificao das casas populares,
reduzindo o preo das unidades produzidas. Essa reduo explica-se pela inexistncia do
lucro do incorporador, que, em geral, eleva substancialmente o preo final da residncia
enquanto que as COHAB, mesmo buscando o equilbrio financeiro so remuneradas por uma
taxa de administrao.
A realidade encarregou-se de mostrar que os objetivos sociais e econmicos no
eram harmoniosos, nem coerentes entre si. Desta forma, ainda que os objetivos sociais
tivessem paulatinamente perdido a amplitude e a importncia, devido sua incompatibilidade
com a lgica financeira do BNH, este se viu, na prtica, levado a fazer outras inmeras
concesses retrica empresarial para garantir certo grau de eficcia no seu desempenho
junto aos setores de baixa renda. Nessa perspectiva, pode-se citar a criao do Fundo de
Compensao das Variaes Salariais FCVS (Resoluo n. 25/1967 do BNH), com o
objetivo de cobrir os possveis saldos devedores dos adquirentes ao final do perodo de
financiamento, a ampliao do prazo para amortizao da casa prpria e a diminuio das
taxas de juros nos contratos de aquisio de moradias populares.
Apesar de todos os esforos realizados, o BNH no conseguiu atingir
satisfatoriamente os setores de renda mais baixa atravs dos programas tradicionais. Ressaltese que o Banco tinha como clientela prioritria as famlias de renda mensal entre um e trs
salrios mnimos.
Fatores alheios aos propsitos sociais do Banco e fora de seu controle direto
contriburam para esse resultado. Por exemplo, a poltica de arrocho salarial, implantada
pelo regime militar sob a alegao de resolver os problemas econmicos da poca, significou
uma diminuio progressiva dos salrios reais das classes de baixa renda. Durante um perodo
de aproximadamente 10 anos, o salrio mnimo real no parou de diminuir, provocando o
agravamento das condies de vida de grande parte dos setores populares urbanos. Nessa
conjuntura, apesar dos subsdios, as prestaes da casa prpria apresentavam-se para os
10
muturios das COHAB cada vez mais pesadas, relativamente s suas necessidades. Isto
acarretou um crescimento considervel da inadimplncia que se refletiu nas situaes das
COHAB. Estas, em sua esmagadora maioria, entraram em grave crise financeira.
O elevado ndice de inadimplncia entre os muturios de baixa renda, durante os primeiros anos de
atividade do BNH (1964 1969), colocava em questo o prprio estilo de atuao do Banco. A sada da
crise dar-se-ia por uma reformulao completa da poltica habitacional de interesse social ou pela
utilizao e mecanismos de autodefesa institucional do Banco, atravs da reduo do papel dos
investimentos populares e uma redefinio de suas prioridades de ao. As condies polticas do incio
dos anos 70 (governo Mdici), que no privilegiavam a necessidade de maior respaldo popular, acabaram
por favorecer a opo pela segunda alternativa. (AZEVEDO, 1991, p.71)
Entre 1970 e 1974, enquanto o problema de inadimplncia dos muturios da

COHAB continuava a se agravar, a poltica adotada foi a de reduzir consideravelmente os
investimentos para as famlias de baixa renda e aumentar substancialmente as aplicaes no
chamado mercado mdio (classe mdia e alta), assim como em certas atividades recorrentes
(material de construo, infra-estrutura, saneamentos, etc.); e, sobretudo, em algumas
operaes financeiras tais como investimentos em ORTN Obrigaes Reajustveis do
Tesouro Nacional.
A partir de 1975, a inadimplncia principal problema das COHAB na poca
comeou a se resolver, e os investimentos em habitaes populares voltaram a crescer. Este
perodo coincide com o incio do processo de abertura atravs da qual o governo buscou
uma base mais ampla de legitimao poltica inclusive entre os setores populares como
aconteceu tambm nos primeiros anos de funcionamento do BNH (1964 1969).
Em virtude das mudanas operadas em meados da dcada de 70, a inadimplncia
caiu a nveis bastante baixos. Esta situao manteve-se at o incio da dcada de 80, quando a
crise econmica voltou a afetar profundamente os assalariados. Ainda que o governo tenha
procurado minimizar os efeitos da crise atravs de maior reajustamento de salrios para os
setores mais carentes, o aumento do desemprego e os mecanismos de rotatividade de mo-deobra utilizados pelos empresrios como forma de diminuio de custo fizeram com que os
ndices de inadimplncia voltassem a subir, agora em todas as faixas de atuao do BNH. Esta
situao agravou-se de forma abrupta em 1983, quando, pela primeira vez na histria do BNH
as prestaes subiram acima do salrio mnimo.
Entre todos os muturios do BNH, os vinculados s COHAB foram os menos
afetados. Isto se explica em virtude de o programa possuir uma clientela, em grande parte,
com um nvel de renda superior prevista originalmente. Assim, os que no perderam
11
emprego, conseguiram, na sua maioria, enfrentar a crise habitacional, apesar do

encarecimento da prestao.
O reclamo maior partiu dos muturios da classe mdia alta, financiados atravs do
Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo SBPE, pois alm de ter seus salrios
corrodos violentamente pela crise do incio dos anos 80, pagavam maiores prestaes em
funo do alto preo dos imveis produzidos pelo mercado. O reajuste das prestaes em
1983, normalmente superior ao aumento real dos salrios desses setores, engendrou a criao
de inmeras entidades de defesa dos muturios e a entrada macia, na Justia, de processos
contra as Agncias financiadoras.
A reao ao aumento de 1983, capitaneada pelos muturios do SBPE com poder
relativamente alto de mobilizao da opinio pblica e presso sobre o governo, fez com que
o BNH terminasse por oferecer, aps vrias outras medidas (mudana do sistema de
amortizao; extenso de financiamento; etc.), um abono de emergncia e uma indexao
extremamente favorvel para aqueles que optassem pelo reajuste semestral. Estes subsdios,
que beneficiaram enormemente todos os muturios, tornaram as prestaes das casas
populares bastante acessveis. Em contrapartida, isto significou um agravamento violento do
dficit do Sistema Financeiro da Habitao SFH. O BNH, que vinha sendo, ao longo de sua
trajetria, questionado sobre seu desempenho social, com o desastre financeiro do Sistema,
entrou em profunda crise institucional.
Apesar da quantidade nada desprezvel de unidades financiadas pelo BNH nos seus
22 anos de existncia quase 4,5 milhes calcula-se que somente 27% das moradias
construdas beneficiaram-se de alguma linha de financiamento oficial. Entre as unidades
financiadas pelo BNH, apenas 33% foram formalmente destinadas aos setores populares.
(CAIXA ECONMICA FEDERAL, 1997, p. 07).
Como os programas tradicionais de habitao popular oferecidos pelo SFH
absorviam apenas uma pequena parte da clientela-alvo, fundamentalmente aquela de mais alto
rendimento, a partir de 1975 o BNH iniciou uma srie de projetos alternativos baseados na
autoconstruo e destinados aos segmentos mais carentes. Estes programas surgiram
justamente no momento, em que, devido reestruturao e saneamento das COHAB os
setores de menor renda estavam sendo paulatinamente preteridos nos programas tradicionais.
Os dados disponveis indicam baixo desempenho quantitativo dessas iniciativas no
convencionais. Menos de 6% das unidades financiadas foram destinadas aos chamados
programas alternativos. Entre as moradias populares financiadas, somente 17% so oriundas
desses programas oficiais.
12
Por outro lado, quase metade das unidades financiadas (48,8%) foi destinada aos
setores de classe mdia de altos rendimentos (mercado mdio). A distoro ainda maior se
levarmos em conta que o custo da unidade habitacional popular muito menor do que o dos
demais nveis de renda. (CAIXA ECONMICA FEDERAL, 1997, p. 13).
Havia consenso sobre a crise do SFH e a necessidade de reestruturao do mesmo. O
governo tomou diversas medidas iniciais que indicavam uma predisposio a uma profunda
reforma. Foi criada uma comisso de alto nvel para propor sugestes e, posteriormente, sob o
patrocnio federal, e com o apoio da Associao dos Arquitetos do Brasil, desenvolveram-se
debates regionais sobre as propostas em pauta, envolvendo setores universitrios, entidades de
classe e associaes de muturios. Os temas abordados eram os mais variados possveis:
discutiam-se desde medidas de descentralizao do BNH, com fortalecimento das delegacias
regionais, at mudanas no sistema de financiamento, operao e receita do sistema. Algumas
das sugestes apontavam para a criao de um banco social com a separao do sistema
financeiro de poupana e emprstimo. Concomitantemente a este processo, a prpria
associao dos funcionrios do BNH desenvolvia seminrios a fim de recolher subsdios para
reformulao do SFH.
A maioria das propostas girava em torno de temas como descentralizao, prioridade
social e criao de instrumentos de equilbrio financeiro, atravs da modificao da legislao
vigente. Em funo da complexidade da questo, da forma de encaminhamento das discusses
e dos diferentes interesses envolvidos, estava-se ainda longe de se alcanar consenso sobre
pontos bsicos da reforma, quando o governo decretou a extino do BNH (Decreto Lei n.
2.291/86), passando ao BACEN o papel de normatizador do SFH e CAIXA ECONMICA
FEDERAL as demais atividades do Banco.
A CAIXA sucedeu ao BNH em todos os seus direitos e obrigaes, inclusive na
administrao do ativo e passivo, do pessoal e dos bens mveis e imveis, finando tambm
responsvel pela gesto do FGTS.
1.3 A atual situao do SFH
Da criao do SFH at os dias de hoje, o sistema foi responsvel por uma oferta de
cerca de seis milhes de financiamentos e pela captao de uma quarta parte dos ativos
financeiros.
O SFH possui desde a sua criao, como fonte de recursos principais, a poupana
voluntria proveniente dos depsitos de poupana do denominado Sistema Brasileiro de
13
Poupana e Emprstimo (SBPE). constitudo pelas instituies que captam essa modalidade
de aplicao financeira, com diretrizes de direcionamento de recursos estabelecidas pelo
CMN, e acompanhados pelo BACEN; bem como a poupana compulsria proveniente dos
recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio (FGTS), regidos segundo normas e
diretrizes estabelecidas por um Conselho Curador, com a gesto da aplicao efetuada pelo
Ministrio do Planejamento, Oramento e Gesto (MPOG), cabendo a Caixa Econmica
Federal o papel de agente operador.
Atualmente, as normas do CMN (Resolues n 1.980, de 30.04.1993 e n 3.005, de
30.07.2002), disciplinam as regras para o direcionamento dos recursos captados em depsitos
de poupana pelas instituies integrantes do SBPE. Estabelecem que 65%, no mnimo,
devem ser aplicados em operaes de financiamento imobilirio, sendo que 80% do montante
anterior em operaes de financiamento habitacional no mbito do SFH; e o restante em
operaes a taxas de mercado, desde que a metade, no mnimo, em operaes de
financiamento habitacional, bem como 20% do total de recursos em encaixe obrigatrio no
BACEN e os recursos remanescentes em disponibilidades financeiras e operaes de faixa
livres.
Integram o SFH atualmente na qualidade de Agentes Financeiros: Bancos Mltiplos
com carteira de crdito imobilirio, as Caixas Econmicas, as Sociedades de Crdito
Imobilirio, as Associaes de Poupana e Emprstimos, as Companhias de Habitao, as
fundaes habitacionais, os institutos de previdncia, as Companhias Hipotecrias, as
Carteiras Hipotecrias dos clubes militares, os montepios estaduais e municipais e as
entidades e fundaes de previdncia privada.
No h impedimento de natureza normativa que qualquer instituio financeira
conceda financiamentos aquisio de casa prpria; todavia, no caso de instituies
integrantes do Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE), h obrigatoriedade de
aplicao em financiamentos habitacionais dos recursos captados em depsitos de poupana.
Normalmente, os imveis financiados pelo SFH so do tipo residencial. Porm,
existe a possibilidade de financiamentos para aquisio de terreno, construo e imvel
comercial.
A concesso de financiamento nas condies do SFH exclusiva para construo e
aquisio de imveis residenciais novos ou usados. Os financiamentos para aquisio,
construo, reforma ou ampliao de imveis comerciais novos, usados ou em construo so
operaes realizadas a taxas de mercado.
14
Desde 24.06.98, no existe mais qualquer limitao de natureza normativa ao

nmero de imveis financiados pelo SFH que uma pessoa pode ter.
Alm das demais condies estabelecidas na legislao em vigor, as operaes no
mbito do SFH devero obedecer ao seguinte:
- valor unitrio dos financiamentos, compreendendo principal e despesas acessrias
limitado a R$ 245 mil.
- limite mximo do valor de avaliao do imvel financiado de R$ 350 mil.
Sobre o financiamento podem incidir juros, comisses e outros encargos. A
remunerao efetiva mxima para o muturio final, incluindo juros, comisses, e outros
encargos financeiros de 12% a.a., acrescidos dos custos de seguros e, nos casos dos planos
de equivalncia salarial, do Coeficiente de Equiparao Salarial (CES).
O SFH possui hoje as seguintes formas de liquidao:
- Em caso de financiamentos habitacionais com cobertura do Fundo de
Compensaes de Variaes Salariais (FCVS):
- pagamento da ltima prestao;
- amortizao total do saldo devedor antes do trmino do prazo contratual;
- liquidao antecipada com desconto;
- cobertura do saldo devedor pela Aplice do Seguro Habitacional do SFH, em
caso de morte ou invalidez permanente do muturio que conte com esta
cobertura ou similar.
Em caso de financiamentos sem cobertura do FCVS, a liquidao se dar com a
amortizao integral do saldo devedor.
Os contratos assinados aps 1993 deixaram de ter cobertura do Fundo de
Compensaes de Variaes Salariais.
No caso dos contratos que tiverem por objeto a venda ou a construo de habitaes
com pagamento a prazo, caso haja atraso no pagamento das prestaes, a resciso por no
pagamento por parte do adquirente somente poder ocorrer aps o atraso de trs meses do
vencimento de qualquer obrigao contratual ou de trs prestaes mensais; assegurando ao
devedor o direito de pagar os encargos em atraso dentro de 90 dias, a contar da data do
vencimento da obrigao no cumprida ou da primeira prestao no paga.
As hipteses de reduo de renda por mudana de emprego ou por alterao na
composio da renda familiar em decorrncia da excluso de um ou mais co-adquirentes, no
se aplicam ao disposto no 5 do art. 22 da Lei 8.004/90 que garante a relao/renda
verificada na data da contratao. assegurado, nesses casos, o direito renegociao da
15
dvida junto ao Agente Financeiro, visando restabelecer o comprometimento inicial da sua

renda.
1.4 Mercado Habitacional e Mercado Financeiro
Uma das caractersticas da habitao o alto preo de oferta, ou seja, uma residncia
normalmente custa vrias vezes a renda mdia anual das famlias e no incomum ser a
habitao o bem de maior valor que uma famlia adquire. Isto implica que as famlias
precisam fazer uma poupana por diversos anos antes de conseguir a quantia necessria para a
aquisio do imvel. Uma das formas de amenizar isto a possibilidade de se emprestar todo
ou parte desta quantia no mercado financeiro, o que permite s famlias anteciparem a compra
do seu imvel prprio.
Isto leva diretamente a destacar a importncia do mercado financeiro para o mercado
habitacional. Na ausncia de um mercado de crdito para o setor habitacional, famlias
precisam poupar por longos anos para conseguirem comprar o seu imvel, a menos que sejam
herdeiras de herana de geraes anteriores. Alm disso, na ausncia desse acesso ao
mercado, as famlias ficam impedidas de alocarem eficientemente suas rendas ao longo do
tempo.
Analisando o relacionamento entre o mercado financeiro e o mercado habitacional,
verificamos que para que este ltimo se desenvolva de forma eficiente, necessria a
existncia de um mercado financeiro hipotecrio adequado, uma vez que o setor habitacional
concorre com os demais setores da economia pela obteno de recursos financeiros.
1.4.1 A necessidade da intermediao financeira no mercado habitacional
O produto habitao possui um alto preo de oferta, o que faz com que uma famlia
tpica tenha que poupar uma expressiva parte de sua renda mensal por um longo perodo de
tempo. Isto indica o papel desempenhado pelo mercado financeiro para o desenvolvimento do
mercado habitacional.
A principal funo dos intermedirios financeiros transferir recursos dos agentes
que possuem sobra destes (poupadores) para os agentes que necessitam de recursos para
atender suas necessidades (tomadores de recursos). No caso especfico do mercado
habitacional, uma famlia que no possui recursos necessrios para adquirir uma residncia,
mas possui renda esperada suficiente, pode antecipar sua compra da residncia atravs de um
16
emprstimo no mercado financeiro, pagando para isto uma determinada taxa de juros. O
mercado financeiro surge assim como um meio das famlias alocarem seu consumo ao longo
do tempo, sem ter que esperar em juntar os recursos necessrios para poder usufruir do
consumo do item habitao.
A existncia de um mercado financeiro eficiente tambm uma pr-condio para
que as famlias possam tomar decises timas entre alocar um imvel ou compr-lo, dados
suas preferncias e os custos de manter um imvel para alugar ou para morar.
1.4.2 Riscos da intermediao financeira no mercado habitacional
A intermediao financeira no mercado habitacional possui especificidades que
fazem esta forma de intermediao mais arriscada do que o mercado financeiro de um modo
geral. So os seguintes os tipos de riscos mais importantes para o mercado financeiro
habitacional (Brueggeman and Fisher, 1993):
- Risco de negcio (business risk) o risco de haver uma desvalorizao no imvel
devido a flutuaes macroeconmicas ou condies de oferta e demanda de uma determinada
regio. Este risco importante, pois afeta diretamente a garantia real do financiamento, que
o prprio imvel.
- Risco de crdito este o risco do tomador do emprstimo tornar-se inadimplente
e o agente financeiro ter que cobrar a dvida atravs de aes judiciais. Este risco depende de
diversos fatores como comprometimento em percentual da renda do muturio no pagamento
de prestaes, razo do emprstimo/valor do imvel (quanto menor, melhor).
- Risco de liquidez imvel um ativo bastante ilquido, por ser um ativo
indivisvel e de alto valor de oferta. Se um investidor no mercado imobilirio precisar vender
seus imveis para fazer caixa rapidamente, este pode no conseguir, dependendo das
condies de mercado que estiver prevalecendo no momento, ou pode conseguir somente ao
custo de se incorrer em perdas financeiras significativas (vender barato, para vender logo e
fazer caixa).
O mesmo se aplica aos emprstimos imobilirios. So comuns no mercado
habitacional os recursos serem aplicados em prazos muito longos, de at 30 anos, por
exemplo. Por outro lado, a captao de recursos feita em um horizonte de curto prazo. No
Brasil, uma das fontes mais importantes de recursos para o setor habitacional a caderneta de
poupana. Esta, porm, um ativo de alta liquidez, que pode ser sacada a qualquer momento.
17
Assim, em perodos de crise, o alto volume de saques pode comprometer o sistema, pois os
depsitos esto aplicados em ativos de longo prazo e so assim altamente ilquidos.
- Risco de inflao como o financiamento imobilirio um financiamento de
longo prazo, normalmente superior a dez anos ou mais, este bastante sensvel a mudanas
no esperadas nas taxas de inflao, o que pode tornar negativos os rendimentos dos recursos
aplicados no financiamento imobilirio. Em tese este risco poderia ser eliminado pela
indexao do emprstimo a algum ndice inflacionrio qualquer. Porm, a experincia
brasileira mostrou que a indexao plena dos contratos de financiamento habitacional em
perodos de inflao alta pode no ser plenamente factvel, tanto por presses geradas por
parte da sociedade organizada, quanto pela inadimplncia que pode crescer, caso os salrios
dos muturios no acompanhem as correes das prestaes.
- Risco de manuteno este risco atinge os investidores em imveis para locao,
que podem ter seus imveis desvalorizados devido a no manuteno adequada por parte dos
inquilinos.
- Risco de taxa de juros o risco de desvalorizao dos ativos financeiros devido a
aumentos na taxa de juros, ou seja, quando a taxa de juros subir, menor ser o valor de
mercado do ativo.
A maioria dos riscos apontados acima no exclusiva do mercado habitacional, mas,
o fato deles todos se fazerem presentes neste mercado, o torna um dos mais arriscados para a
intermediao financeira.
Outro fator complicador que o mercado imobilirio compete pela obteno de
recursos com outras atividades da economia, mais dinmicas, de prazos mais curtos e que
podem remunerar melhor o capital financeiro, pois possui uma rentabilidade mais alta do que
o mercado imobilirio.
1.5 A Funo Social e o Financiamento Habitacional
Entende-se que um contrato de financiamento habitacional cumpre sua funo
social, na medida em que proporciona, a milhes de famlias, o alcance de uma meta, a
realizao de um objetivo, que a aquisio da moradia prpria.
Cumpre-se ressaltar que aqui no se entrar em outros aspectos sociais que dizem
respeito gerao de milhares de empregos na construo civil; a alavancagem no comrcio
de materiais de construo e outras riquezas que so geradas para toda a sociedade no
18
momento em que injetado no mercado milhes de reais oriundos da liberao de recursos

para estes financiamentos habitacionais.
Sabe-se que para muitas famlias, em especial aquelas que possuem uma renda de
at trs salrios-mnimos e que a faixa onde se situa mais de 80% do dficit habitacional
total, que a aquisio da casa prpria, por mais simples que seja, dificilmente se far possvel
se no for atravs de um financiamento habitacional.
Para tanto, dever do governo, com o auxlio de toda a sociedade, buscar
mecanismos que incentivem os investidores a oferecer cada vez mais recursos nesta rea, a
fim de amenizar o dficit habitacional existente.
Com a melhora da qualidade do crdito imobilirio e a criao de meios que
diminuam ao mximo as situaes de inadimplncia, como conseqncia os investidores
sero resguardados das enormes incertezas que caracterizam este tipo de operao, acredita-se
que haver uma maior oferta de recursos a um custo mais baixo e que atender, seno a toda
sociedade, parte dela.
A questo habitacional um problema de mbito nacional e suas causas devem ser
buscadas e analisadas em toda a sua grandeza, em colaborao mtua da sociedade na busca
de solues, uma vez que a habitao elemento necessrio da prpria dignidade da pessoa
humana (art. 1, III, Constituio Federal de 1988).
Com o xito do contrato de financiamento habitacional, que um contrato social,
haver a promoo do bem comum e da paz social, pois, entende-se que um dos fatores de
maior tranqilidade e segurana para a sociedade, o indivduo saber que possui a sua
moradia, o lugar que ele criar raiz e um referencial para conduzir sua vida.
19
1.5.1 Mtuo bancrio

O emprstimo bancrio, e aqui se trata de uma de suas espcies que o
financiamento habitacional, ser sempre com finalidade econmica, pois constitui atividade
habitual dos bancos concederem emprstimos a empresas e a clientes no empresrios, como
o caso dos muturios de financiamentos para a casa prpria.
Conforme entendimento de Monteiro (2003), os emprstimos nos dias atuais s se
efetuam mediante pagamento de juros e a prtica freqente do emprstimo de dinheiro, a
profisso habitual desse negcio, a troco de juros, constitui um dos mais importantes aspectos
do comrcio bancrio.
Ele segue informando que, no tocante aos juros bancrios, seus percentuais, forma
de remunerao de servios e operaes dos estabelecimentos bancrios, so regidos pelas
determinaes emanadas do Conselho Monetrio Nacional (CMN), ou seja, trata-se de
regulamentaes de ordem pblica e que no podem ser alteradas pelas partes.
Segundo Menezes (2000), Juiz do Tribunal Regional Federal da 1 Regio, a
primeira noo a ser considerada a de cumprimento do contrato de mtuo, considerando a
coisa como o dinheiro emprestado a fim de que a pessoa possa adquirir o seu imvel
habitacional, ou seja, o muturio obrigado a devolver os valores emprestados (a coisa) no
mesmo gnero, qualidade e quantidade.
Ele tambm diz que o dinheiro uma mercadoria cara no mercado e caso algum
necessite ter acesso a um bem da vida, no caso em questo, a casa prpria, e no tem
economias para bancar a operao, ter que tomar dinheiro emprestado de algum; pagando
necessariamente seu custo cobrado pelo mercado financeiro, ou seja, a devoluo plena dos
valores emprestados que envolvem com rigor a correo monetria, os juros e outros itens do
custo da mercadoria.
Os agentes financeiros so apenas os intermedirios dessas operaes, na medida em
que emprestam o dinheiro dos seus clientes. Desta forma, se so obrigados a pagar ao titular
da poupana ou da conta vinculada do FGTS certo rendimento mensal, imprescindvel que
cobrem no mnimo o mesmo percentual do muturio.
Existe a obrigao de devolver a coisa no mesmo gnero, qualidade e quantidade,
pois, caso contrrio, poder ocasionar uma conseqncia desastrosa: o descasamento entre o
ativo e o passivo, desequilibrando as duas vertentes estruturais do crdito imobilirio.
O financiamento habitacional, como contrato de mtuo nos termos dos artigos 586 e
seguintes do Cdigo Civil, destina-se a fins econmicos e, portanto, a cobrana de taxa de
20
juros presumida. Assim sendo, o muturio que tomar emprestado a coisa fungvel, ou seja, o
dinheiro para aquisio de sua moradia, h de efetuar a sua devoluo no mesmo gnero,
qualidade e quantidade.
Portanto, no obstante referido tipo de financiamento ter por objetivo permitir o
acesso moradia do maior nmero de pessoas possveis, cumprindo com isso sua funo
social, ele no revestido de carter assistencialista ou gratuito e o seu pagamento; ou melhor,
a devoluo ao mutante do dinheiro entregue ao muturio, deve ser remunerado na mesma
moeda e nos padres em que fora emprestado.
Na medida em que estes emprstimos vo sendo pagos pelos muturios, nos termos
contratados, o mutuante na figura do agente financeiro, vai captando mais recursos para
financiar novas moradias e assim permitir que cada vez mais famlias atinjam o seu objetivo,
que a aquisio da casa prpria.
1.5.2 A alienao fiduciria de bens imveis
A alienao fiduciria de bens imveis, similar alienao fiduciria de bens
mveis, responsvel pelo sucesso da venda financiada de veculos automotores e outros bens,
veio resolver um dos principais problemas que atormentam o setor de crdito imobilirio, ou
seja, os interminveis procedimentos judiciais necessrios para a retomada de um imvel em
caso de inadimplncia.
Pelo contrato de alienao fiduciria, o proprietrio de um imvel (habitao, loja,
escritrio, consultrio, galpo etc.) efetuar, em garantia do respectivo financiamento, a
alienao fiduciria do imvel entidade financiadora, transferindo a esta a propriedade
fiduciria e a posse indireta. At a final liquidao do financiamento, o devedor ser
possuidor direto do imvel, tudo semelhana do que ocorrer na aquisio de um automvel
com alienao fiduciria em favor da financeira.
21
A CAIXA ECONMICA FEDERAL
A Caixa Econmica Federal foi criada em 1861. Nasceu como uma forma de captar,
continuamente, as pequenas economias populares para transform-las em recursos bsicos
para financiamento de aes sociais. Era designada como o banco dos pobres. Quando a
CAIXA foi criada, o Brasil j tinha quase 10 milhes de habitantes. Com cerca de 250 mil
moradores, o Rio de Janeiro era sua sede. Quando comeou a funcionar em So Paulo, em
1875, a cidade tinha perto de 35 mil habitantes. A urbanizao e o saneamento ainda estavam
por vir.
A CAIXA, a partir de novembro de 1986, com a extino do BNH, passou a
administrar e controlar os emprstimos concedidos com os recursos do FGTS e do Fundo de
Estabilizao FE, bem como as garantias a eles vinculadas.
Antes da extino do BNH, algumas das APE Associao de Poupana e
Emprstimo e BCI Banco de Crdito Imobilirio, j vinham enfrentando srias dificuldades
de liquidez, principalmente pelo desequilbrio do retorno das aplicaes, provocado pelos
subsdios no perodo de 1983 1985 (Decreto 88371/83; Decreto Lei 2045/83; Decreto Lei
2065/83; Resoluo Circular BNH 04/84 e Opo pelo Plano de Equivalncia salarial PES),
sem o devido provisionamento junto ao FCVS, que em ltima hiptese seria responsabilizado
por este desequilbrio. Alm dos subsdios, houve uma exploso de inadimplncia e diversas
demandas judiciais. Muitas destas Entidades, j em 1986, estavam em liquidao ou foram
transformadas em repassadoras.
A partir de 1995, a Poltica Habitacional do Governo Federal passou a ser conduzida
pelo Ministrio do Planejamento e Oramento MPO, atravs da Secretaria de Poltica
Urbana SEPURB, sendo priorizado o atendimento demanda, democratizando o acesso aos
recursos com financiamento direto ao cliente; alm de aes destinadas a melhoria das
condies de habitabilidade das populaes de baixa renda em reas de risco ou imprprias
para moradia.
O Ministrio das Cidades, atravs de sua Secretaria Nacional de Habitao, criados
em 01 de janeiro de 2003, so atualmente os responsveis pelas polticas urbanas e setoriais
de habitao, saneamento e transportes, uma vez que mais de 80% da populao brasileira
morava em cidades segundo o Censo do IBGE do ano 2000.
A principal fonte de recursos para financiamentos habitacionais continua sendo o
FGTS. Complementando esses recursos, o setor habitacional conta com a captao das
Cadernetas de Poupana SBPE e com recursos do Oramento Geral da Unio OGU.
22
A CAIXA vem atuando prioritariamente na melhoria da qualidade de vida da

populao brasileira, principalmente das faixas de baixa e mdia renda, com novas linhas de
crdito habitacional, implementando medidas que visam desburocratizao do sistema de
emprstimos e o melhor atendimento ao muturio, atravs da racionalizao de documentos,
substituio da apresentao de certides por pesquisa cadastral.
O acesso moradia adequada continua sendo um problema no Brasil, entre outros
fatores, devido ao grande desequilbrio existente entre a oferta habitacional, cujo segmento
formal concentra-se nas faixas de renda mdia e alta, e os dficits qualitativos e quantitativos,
muito mais expressivos nas famlias de baixa renda.
Historicamente, a maior parte da produo de moradias em nosso pas deu-se
margem dos sistemas oficiais de financiamento, dependendo, quase sempre, da poupana
familiar. Sem desprezar o impacto das aes pblicas no setor, verifica-se que os maiores
benefcios decorrentes da melhoria das condies habitacionais da populao de baixa renda
so resultado de investimentos realizados com recursos das prprias famlias, propiciados
pelo aumento da renda, especialmente dos segmentos mais pobres. Fica evidente, portanto,
que a sociedade tem uma grande capacidade de produo, por intermdio da chamada
poupana domstica, dos sistemas de autofinanciamento, das alternativas de autoconstruo
e da produo por intermdio de pequenos e mdios construtores.
Em 38 anos 1964/2002 o SFH produziu mais de 6,3 milhes de moradias,
nmero importante, porm pequeno, se comparado as 26 milhes de moradias urbanas
permanentes que o pas produziu no mesmo perodo. (CAIXA ECONMICA FEDERAL,
2002, p. 23).
23
2.1
A modalidade de financiamento Carta de Crdito SBPE
Entre as modalidades de crdito imobilirio que a CAIXA dispe atualmente,

destacamos a Carta de Crdito SBPE, que tem por objetivo conceder financiamento para
aquisio de imvel ou lote urbanizado, residencial ou comercial, com recursos do Sistema
Brasileiro de Poupana e Emprstimo, no mbito do SFH e fora do SFH, conforme
parmetros estabelecidos pelo BACEN.
sobre esta modalidade que nosso estudo se fixar, analisando e comparando as
duas opes quanto incidncia da taxa de juros no contrato de financiamento, ou seja, psfixada ou pr-fixada, alm da influncia do prazo escolhido na evoluo do contrato quanto
prestao e saldo devedor.
Ela se destina s pessoas fsicas que possuam idoneidade cadastral, capacidade
econmico-financeira para arcarem com o encargo mensal, capacidade civil, isto , podem
adquirir direitos e contrair obrigaes conforme estabelece o Cdigo Civil Brasileiro, tenham
a maioridade, sejam brasileiros natos ou naturalizados.
O imvel objeto do financiamento deve estar localizado na malha urbana; possuir
matrcula no Registro de Imvel; estar livre e desembaraado de nus e ser aceito como
garantia aps avaliao realizada pela rea de engenharia da CAIXA.
adotada a alienao fiduciria como garantia do contrato, na qual o
devedor/fiduciante da dvida pactua a transferncia de propriedade fiduciria do bem imvel
ao credor/fiducirio, sob condio resolutiva expressa, sendo a posse direta do bem do
devedor/fiduciante e a indireta do credor/fiducirio.
O comprometimento da renda de at 30% , comprovada ou no, considerando-se o
encargo mensal total em funo da capacidade de pagamento do proponente por meio de
anlise de risco de crdito feita pela CAIXA.
A quota mxima de financiamento varivel em funo do enquadramento e da
caracterstica do imvel. Nos imveis residenciais e taxa ps-fixada pode chegar a 80%, e
com taxa pr-fixada a 70%. J nos imveis comerciais fica limitada a 60%.
O percentual definido aplicado sobre o menor dos valores entre compra e venda e
avaliao do imvel efetuado pela CAIXA, limitada, ainda quota obtida na avaliao de
risco de crdito.
24
2.1.1 Valor de avaliao, valor de financiamento e prazo de amortizao

O valor de avaliao, valor de financiamento e prazo de amortizao so variveis
em funo do enquadramento e da modalidade conforme quadro a seguir:
VF (R$)
ENQUADRAMENTO MODALIDADE
SFH - IMVEL
RESIDENCIAL
FORA DO SFH
IMVEL
RESIDENCIAL
FORA DO SFH
IMVEL
COMERCIAL
Aquisio de
imvel Novo
ou Usado
VA (R$)
MNIMO
MXIMO
Taxa ps:
15.000,00
at 350.000,00
Aquisio de
imvel Novo
ou Usado
Acima de
350.000,00
Aquisio de
Lote
Urbanizado
Qualquer
Aquisio de
imvel Novo
ou Usado
Aquisio de
Lote
Urbanizado
PRAZO (meses)
TAXA
TAXA
PS
PR
36
(mnimo)
36
(mnimo)
245.000,00
Taxa pr:
360
180
50.000,00
(mximo) (mximo)
Taxa ps:
15.000,00 Conforme
Taxa pr: capacidade
50.000,00 do tomador
36 (mnimo)
Taxa ps:
15.000,00 Conforme
valor
Taxa pr: capacidade

50.000,00 do tomador
Qualquer
valor
Conforme
15.000,00 capacidade
do tomador
360 (mximo)
72 (mnimo)
120 (mximo)
Fonte: Manual Normativo CAIXA (2008, p.13)

2.1.2 Sistema de Amortizao
O sistema de amortizao adotado o SAC Sistema de Amortizao Constante, no
qual o financiamento pago em prestaes decrescentes, constitudas de duas parcelas:
amortizao e juros.
Enquanto a amortizao permanece constante ao longo de N perodos, os juros dos
perodos so uniformemente decrescentes.
Nesse sistema o devedor obriga-se a restituir o principal em N prestaes nas quais
as cotas de amortizao so sempre constantes. Ou seja, o principal da dvida dividido pela
quantidade de perodos N e os juros so calculados em relao aos saldos existentes ms a
ms. A soma do valor de amortizao mais o dos juros que indicar o valor da prestao.
25
No SAC a prestao inicial do financiamento maior se comparada prestao

inicial pela Tabela Price, isso porque o SAC prev amortizao do principal desde o incio
dos pagamentos. Desse modo, a amortizao do principal mais rpida, reduzindo o montante
dos juros pagos, que so calculados sobre o principal.
2.1.3
Taxa de Juros
Observado o enquadramento da operao, facultada ao proponente a contratao

do financiamento para imvel residencial, com taxa de juros anual PS-FIXADA ou PRFIXADA, conforme quadro a seguir:
ENQUADRAMENTO MODALIDADE
SFH - IMVEL
RESIDENCIAL
FORA DO SFH
IMVEL
RESIDENCIAL
Aquisio de
imvel Novo
ou Usado
Aquisio de
imvel Novo
ou Usado
Aquisio de
Lote
Urbanizado
VA (R$)
At 130.000,00
De 130.000,01
a 200.000,00
De 200.000,01
a 350.000,00
Acima de
350.000,00
PS (+TR)
Nominal
Efetiva
(%)
(%)
9,0178
9,4000
PR (sem TR)
Nominal
Efetiva
(%)
(%)
12.1567
12,8574
10,0262
10,5000
12,1567
12.8574
10,9350
11,5000
11,3866
12,0000
13,6171
14,5000
Qualquer
valor
12,7303
13,5000
Fonte: Manual Normativo CAIXA, 2008, p.14, 16

2.1.4
Despesas, encargos devidos na fase de amortizao
A prestao de amortizao e juros (A+J), calculada pelo SAC, devida

mensalmente, considerando-se o valor total de financiamento concedido, a taxa de juros e o
prazo de amortizao, conforme frmula a seguir:
26
2.1.4.1
Parcela de Amortizao
A = VF/N
Onde,
A = valor da parcela de amortizao
VF = valor total do financiamento concedido
N = nmero de meses contratados para a amortizao da dvida
2.1.4.2
Parcela de Juros
a) Para contratos com taxa de juros ps-fixada:

J = (SD + AM) . i/1200
Onde,
J = valor da parcela de juros
SD = valor do saldo devedor atualizado na data do aniversrio do contrato
AM = valor da parcela de atualizao monetria
i = taxa de juros ps-fixada nominal definida para o contrato
b)
Para contratos com taxa de juros pr-fixada:

J = SD . i/1200
Onde,
J = valor da parcela de juros
SD = valor do saldo devedor na data do aniversrio do contrato
i = taxa de juros pr-fixada nominal definida para o contrato
27
2.1.4.3
Prmios de Seguro
devido o valor de seguro MIP Morte e Invalidez Permanente, destinado

cobertura de riscos de natureza pessoal e obtido mediante a aplicao da taxa constante na
tabela abaixo, definida de acordo com a faixa etria do proponente, sobre o VF:
FAIXA ETRIA
at 30 anos
de 31 a 40 anos
de 41 a 50 anos
de 51 a 60 anos
de 61 a 70 anos
de 71 a 80 anos
TAXA
0,00024
0,00028
0,00055
0,00119
0,00283
0,00708
O valor do seguro DFI Danos Fsicos ao Imvel, destinado cobertura de riscos de

natureza material obtido mediante a aplicao de taxa de 0,000250 sobre o valor da
avaliao da garantia efetuada pela CAIXA.
2.1.4.4
Taxa Operacional Mensal
uma taxa devida mensalmente no valor de R$ 25,00

2.1.4.5
Encargo Mensal
O encargo mensal corresponde ao somatrio da prestao de amortizao e juros,

prmios de seguro e taxa operacional mensal.
2.1.5
Plano de Reajuste para contratos com taxa de juros ps-fixada
O valor das 12 primeiras parcelas de amortizao estabelecido no ato da

contratao e calculado pela diviso do valor do financiamento pelo prazo de amortizao
contratado. A cada perodo de 12 meses, na data de aniversrio do contrato, o valor das
parcelas de amortizao da prestao recalculado pela diviso do saldo devedor apurado
pelo prazo remanescente.
Os prmios de seguro so recalculados a cada perodo de doze meses, considerando
a garantia atualizada pelo ndice de atualizao da caderneta de poupana do dia da data de
vencimento do encargo mensal e o saldo devedor vigente poca do reclculo do seguro,
28
aplicados aos referidos valores os coeficientes relativos s taxas de prmios vigentes na data
de reclculo.
O reclculo da prestao de amortizao e juros realizado em funo do saldo
devedor atualizado, taxa de juros, sistema de amortizao e prazo remanescente.
O prmio de seguro MIP recalculado em funo do saldo devedor atualizado,
mediante aplicao da taxa vigente na data do reclculo, definida para a faixa etria do
devedor. Quando o devedor mudar de faixa etria, a nova taxa de clculo do prmio de seguro
MIP, aplicada no primeiro reclculo imediatamente seguinte do encargo mensal, inclusive
quando a data de aniversrio do devedor ocorrer na data do reclculo do encargo.
O prmio de seguro DFI recalculado a cada perodo de 12 meses, na data de
aniversrio do contrato, considerando o valor da garantia atualizada.
A partir do terceiro ano, o reclculo do encargo mensal pode ser feito
trimestralmente, caso seja verificado desequilbrio econmico-financeiro do contrato.
O encargo mensal no objeto de reviso em decorrncia da extrapolao do limite
mximo de comprometimento de renda, que verificado apenas no momento da contratao
do financiamento.
O saldo devedor atualizado mensalmente, no dia correspondente ao do aniversrio
do contrato, pelo ndice de atualizao bsica aplicado aos depsitos da caderneta de
poupana, (TR), conforme frmula abaixo:
AM = SD . am/100
SD = saldo devedor
AM = valor referente Parcela Atualizao Monetria do SD
am = ndice mensal de atualizao monetria (TR)
2.1.6
Plano de Reajuste para contratos com taxa de juros pr-fixadas
O valor das parcelas de amortizao estabelecido no ato da contratao, sendo

calculado pela diviso do valor financiado pelo prazo de amortizao contratado.
Os prmios de seguro MIP e DFI, seus reclculos e incidncia so idnticos ao plano
com taxas ps-fixadas.
J o saldo devedor, este no sofre atualizao monetria, sendo esta a principal
diferena em relao modalidade com taxa de juros ps-fixadas.
29
AMORTIZAO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO
Todo financiamento pressupe a liquidao do dbito. Para tanto, o processo de

reembolso de um emprstimo consiste em pagamentos peridicos (prestaes) de modo a
realizar a amortizao integral do valor financiado (capital ou principal). Contido na prestao
encontram-se duas parcelas, conforme segue:
PRESTAO = AMORTIZAO + JUROS
A amortizao a parte da prestao que se destina ao retorno do capital emprestado
(principal).
Juros o chamado servio da dvida, ou seja, a parte da prestao que corresponde
remunerao do capital. Em resumo, o ganho efetivo do capitalista, em nosso caso, a
instituio financeira.
Em termos financeiros, a dvida surge quando determinada importncia
emprestada por um determinado prazo. Logo, aquele que assume uma dvida obriga-se a
restituir o Principal acrescido dos juros devidos, no prazo estabelecido.
Assim que, quando falarmos de emprstimos imprescindvel distinguir entre
curto, mdio e longo prazo. Esta questo est diretamente vinculada com o tempo e a
cronologia do evento de fundamental importncia.
Os emprstimos de curto e mdio prazo caracterizam-se, normalmente, por serem
saldados em at 03 anos.
Os emprstimos de longo prazo costumam receber tratamento especial porque
existem vrias modalidades de restituio do principal e juros e pela influncia que tem na
vida das empresas e das pessoas que a eles recorrem. Tais emprstimos, em geral, tm suas
condies previamente estipuladas por contrato entre as partes credor e devedor.
Amortizao significa abater a dvida. um processo de extino de uma dvida por
meio de pagamentos peridicos que so efetivados em funo de um planejamento, e cada
parcela paga corresponde ao somatrio do reembolso do capital ou do pagamento dos juros do
saldo devedor, de modo que os Juros so sempre calculados sobre o saldo devedor.
importante conhecer e definir qual sistema ser adotado para calcular a prestao.
De acordo com o sistema definido, o muturio poder amortizar muito ou pouco do saldo
devedor, o que pode significar um grande resduo a pagar no fim do contrato.
Toda a complexidade do sistema de financiamento imobilirio advm do contexto
inflacionrio. O SFH foi criado na poca dos governos militares (1964), que introduziram em
nossa economia a chamada correo monetria. Trata-se de financiamento de longo prazo,
30
cuja fonte de recursos (a Caderneta de Poupana ou o FGTS) remunerada pelos mesmos

indexadores (ndices inflacionrios ou de mercado financeiro).
Podendo alcanar recentemente at 30 anos (360 meses), o efeito da correo
monetria extramente danoso ao sistema, pois a relao entre a dvida (saldo devedor), que
evolui aplicando-se a taxa de juros e o citado indexador (atualmente a TR) e a prestao
paga pelo muturio, est vinculada capacidade determinada pela renda (salrios).
Da decorre a concluso de que os sistemas de amortizao conhecidos, quaisquer
que sejam eles, so insuficientes para contemplar um elemento varivel (o indexador), em
suma, so ineficazes para realizarem ao que se destinam: amortizar o saldo devedor do
financiamento.
Para solucionar tal desequilbrio deveramos apresentar a seguinte equao:
PRESTAO = AMORTIZAO + JUROS + INDEXADOR
Os sistemas de amortizao usualmente conhecidos so: o Sistema Francs de
Amortizao (Tabela Price), o Sistema de Amortizao Constante (SAC) e o Sistema de
Amortizao Misto (SAM). H alguns anos, a Caixa Econmica Federal para fazer face ao
descompasso entre a prestao e saldo devedor nos contratos imobilirios introduziu o
Sistema de Amortizao Crescente (SACRE), que na verdade o SAM Sistema de
Amortizao Misto. Atualmente o sistema utilizado na CAIXA o SAC.
3.1 Sistema Francs de Amortizao (Tabela PRICE)
O sistema de amortizao de capital em tela foi idealizado pelo matemtico ingls
Richard Price e ganhou a denominao de francs pelo seu efetivo desenvolvimento na
Frana no sculo XIX.
A Tabela Price foi instituda no SFH pela Resoluo n 36 de 18.11.69, do
Conselho do Banco Nacional de Habitao.
Por este sistema, o financiamento pago em prestaes iguais, constitudas de duas
parcelas, amortizao e juros, que variam em sentido inverso ao longo de N perodos.
Enquanto a srie de amortizaes cresce, a srie de juros decresce. Em outras palavras: em um
cenrio de inflao zero, um percentual maior da prestao seria inicialmente dedicado ao
pagamento dos juros, parcela esta que diminuiria no decorrer do tempo do financiamento, em
face das prprias amortizaes, at o final da liquidao.
__________________
Resoluo n 36 de 18.11.1969 do Conselho do Banco Nacional de Habitao Institui a Tabela Price.
31
O Sistema Francs de Amortizao apresenta as seguintes caractersticas:

a) Os pagamentos das prestaes so mensais;
b) a taxa de juros compostos anual;
c) no clculo utilizada a taxa proporcional ao perodo considerado;
d) no pagamento de cada prestao o muturio paga juros integrais sobre o valor do
saldo devedor no incio do perodo que est quitando.
Por esse sistema o comprador comea a pagar seu imvel com parcelas mensais
mais baixas que as do SACRE ou do SAC, no entanto, ao longo do contrato, as parcelas
sobem progressivamente, superando as dos demais sistemas.
A amortizao inicial neste sistema menor, fazendo com que apenas a partir da
metade do nmero de anos estabelecido no contrato comece a ser reduzido o saldo devedor do
comprador.
Atualmente, a modalidade no deixa resduos a serem pagos pelo comprador no final
do financiamento, visto que os reajustes das prestaes ocorrem com a mesma periodicidade
que o reajuste do saldo devedor.
No clculo da Prestao de Amortizao e Juros utiliza-se a frmula a seguir:
P = VF .[ i . (1 + i) n]/[(1 + i)n 1]
Onde:
P = prestao efetiva inicial (amortizao e juros);
i = taxa nominal de juros ao ms;
n = prazo contratual em meses;
VF = valor de financiamento.
3.2 Sistema de Amortizao Constante (SAC)
Por esse sistema, o financiamento pago em prestaes decrescentes, constitudas
de duas parcelas: amortizao e juros.
Enquanto a amortizao permanece constante ao longo de N perodos, os juros dos
perodos so uniformemente decrescentes.
Nesse sistema o devedor obriga-se a restituir o principal em N prestaes nas quais
as cotas de amortizao so sempre constantes. Ou seja, o principal da dvida dividido pela
quantidade de perodos N e os juros so calculados em relao aos saldos existentes ms a
ms. A soma do valor de amortizao mais o dos juros que indicar o valor da prestao.
32
No SAC a prestao inicial do financiamento maior se comparada prestao

inicial pela Tabela Price, isso porque o SAC prev amortizao do principal desde o incio
dos pagamentos. Desse modo, a amortizao do principal mais rpida, reduzindo o montante
dos juros pagos, que so calculados sobre o principal. Se o principal no diminui, pagam-se
mais juros.
Este o sistema de amortizao atualmente utilizado pela Caixa Econmica Federal
nos financiamentos habitacionais.
Para o clculo do encargo mensal e da razo de decrscimo utilizam-se as seguintes
frmulas:
Prestao inicial: P
EM = VF . (1/n + i)
Razo de decrscimo: D
D = VF/n . i
3.3 Sistema de Amortizao Misto (SAM)

No SAM o financiamento pago em prestaes uniformemente decrescentes,
constitudas de duas parcelas, amortizao e juros, correspondentes mdia aritmtica das
respectivas prestaes do Sistema Francs Tabela Price e do Sistema de Amortizao
Constante SAC. Enquanto as amortizaes so decrescentes ao longo de N perodos, os
juros so decrescentes.
Este sistema foi utilizado no SFH no perodo de 1979 a 1984.
Frmula para clculo da Prestao Inicial:
P + VF/2 . {[ i . (1 + i)n]/[(1 + i)n 1]}+ (1/n + 1)
3.4 Sistema de Amortizao Crescente (SACRE)

O Sistema SACRE, exclusivo da Caixa Econmica Federal, foi desenvolvido com o
objetivo de permitir maior amortizao do valor emprestado, reduzindo-se, simultaneamente,
a parcela de juros sobre o saldo devedor.
33
Por esse sistema, as prestaes mensais iniciais se mantm prximas da estabilidade

e ao longo do contrato os valores diminuem. O reclculo das prestaes feito anualmente
nos dois primeiros anos do contrato, podendo, podendo ocorrer trimestralmente a partir do
terceiro ano.
Este sistema uma variante do Sistema de Amortizao Constante SAC, do qual
foi retirada a razo de decrscimo, com o objetivo de manter as prestaes constantes,
aumentando assim a parcela de amortizao, ou seja, de retorno do capital investido, por fora
da reduo da parcela relativa aos juros sobre o saldo devedor.
Frmula para clculo das prestaes: P
P = (i + 1/n) . VF
Onde:
P = prestao de amortizao e juros;
i = taxa de juros ao ms
n = prazo em meses;
VF = Valor de Financiamento
A prestao de amortizao e juros calculada, tomando-se por base:
- no ato da contratao, o valor do financiamento total;
- na data do reclculo, ou seja, a cada 12 meses da contratao, o valor do saldo
devedor atualizado monetariamente.
34
A opo entre taxas PR-FIXADA e PS-FIXADAS
Como se observa, a CAIXA oferece a opo de financiamento com taxas ps e prfixadas. Sero analisadas e comparadas as duas formas, trazendo elementos que busquem
facilitar esta escolha ao pblico usurio nas agncias da CAIXA, oferecendo subsdios a
tomada de deciso, observadas as condies do mercado, da economia do pas e as
caractersticas e expectativas pessoais do tomador do crdito.
O foco do trabalho estar em analisar o impacto e relevncia desta escolha, uma vez
que as taxas de juros so diferentes conforme a opo, estabelecendo um estudo comparativo
entre as duas modalidades, fornecendo elementos que auxiliem a deciso atravs de
simulaes da evoluo do contrato durante o prazo de amortizao do mesmo.
O comportamento da prestao e saldo devedor nas duas modalidades, a evoluo
das amortizaes e a incidncia dos seguros e tarifas nos contratos sero explicitados no
captulo 6.
Apesar de a CAIXA dispor da modalidade com taxas pr-fixadas desde outubro de
2006, somente a partir de maro/2007 que se verificam as primeiras contrataes. Neste ano,
2007, foram financiadas 195.900 unidades no Brasil com utilizao de $ 18.282.660.000,00
de recursos do SBPE, sendo que apenas R$ 699.238.000,00 com taxas pr-fixadas. (ABECIP,
2008).
Na CAIXA, as contrataes de imveis novos e usados tendo como fonte de
recursos o SBPE, em 2007, foram de $ 5.378.336.537,00 em 77.235 operaes, com um valor
mdio de $ 69.636,00 por unidade; e apenas $ 216.000.000,00 com taxas pr-fixadas.
(CAIXA/Superintendncia Nacional de Habitao, 2008).
4.3 A Taxa de Referncia TR
A TR foi criada no Plano Collor II, em 01.03.1991 pela Lei 8.177/91, para ser o
principal ndice brasileiro uma taxa bsica referencial dos juros a serem praticados no ms
vigente e que no refletissem a inflao do ms anterior. Apesar de definida pelo governo
federal como indexadora dos contratos com prazo superior a 90 (noventa) dias, a TR tambm
corrige os saldos mensais da caderneta de poupana.
A metodologia de clculo da TR tem como base a mdia ponderada ajustada dos
CDBs pr-fixados das 30 instituies financeiras selecionadas, sendo eliminadas as duas de
menor e as duas de maior taxa mdia. A base de clculo da TRE o dia de referncia, sendo
35
calculada do dia til posterior. Sobre a mdia apurada das taxas dos CDBs aplicado um
redutor que varia mensalmente. (BACEN, 2008)
A seguir, uma tabela com a TR no perodo 2007/2008.
T R
Ms/ano % a.m.
jan/07
0,22
fev/07
0,07
mar/07
0,19
abr/07
0,13
mai/07
0,17
jun/07
0,10
jul/07
0,15
ago/07
0,15
set/07
0,04
out/07
0,11
nov/07
0,06
dez/07
0,06
jan/08
0,10
fev/08
0,02
mar/08
0,02
Mdia no perodo jan/07 a mar/08 = 0,10% am.

TR
0,25
0,15
% a.m.
0,1
0,05
mes/ano
m
ar
/0
8
ja
n/
08
no
v/
07
se
t/0
7
ju
l/0
7
m
ar
/0
7
m
ai
/0
7
0
ja
n/
07
%a.m.
0,2
36
PROCEDIMENTOS METODOLGICOS
Para atingir os objetivos propostos neste trabalho, ou seja, analisar as taxas de juros
nos financiamentos habitacionais da Caixa Econmica Federal,, sua incidncia nos contratos
bem como a evoluo dos encargos mensais e saldo devedor, ser utilizada a sistemtica
apresentada por Vergara (2007), que a qualifica em relao a dois aspectos: quanto aos fins e
quanto aos meios.
Em relao aos fins, a pesquisa ser exploratria e descritiva. Exploratria porque
no foi identificado um estudo que analise o comportamento evolutivo da modalidade de
financiamento habitacional da CAIXA conhecida como Carta de Crdito SBPE - SFH. E
descritiva, porque busca analisar o comportamento evolutivo da modalidade, a partir da opo
pelo usurio entre a taxa de juros ps ou a pr-fixada.
Para uma anlise comparativa entre as duas modalidades existentes do crdito
imobilirio da CAIXA, PR e PS-FIXADAS, em relao incidncia da taxa de juros nos
contratos, foi efetuada uma coleta de dados a partir de trs simulaes.
Foram utilizadas trs propostas de financiamento, simuladas e analisadas para um
cliente com data de nascimento em 01/01/1977 e no prazo de 180 meses (15 anos).
Os valores de compra/venda e avaliao dos imveis foram diferentes, bem como os
valores de financiamento para cada uma das propostas, ou seja: financiamento de $ 70 mil, $
140 mil e $ 210 mil; para imveis residenciais de $ 100 mil, $ 200 mil e $ 300 mil,
respectivamente.
Assim, contemplam-se todas as faixas de juros existentes no programa de crdito
para financiamento de imveis, observadas as regras do SFH, vide captulo 2.1.3, pgina 24
deste trabalho.
Para fins de atualizao monetria prevista para os contratos da modalidade PS,
foram utilizadas trs TR diferentes, a saber: 0,10 % a.m.; 0,15 % a.m.; e 0,20 % a.m.,
buscando-se assim avaliar e comparar os resultados do comportamento evolutivo dos
encargos mensais e saldos devedores, em trs cenrios distintos quanto a variao da TR.
So tambm apresentadas simulaes utilizando TR = 0,00% e variando a 0,11 e
0,12% a.m.
As tabelas apresentadas no captulo 6 mostram como ficar cada contrato,
observadas a taxa de juros, prestao, incidncia ou no da TR, total de prestaes pagas; total
de seguros pagos; total de tarifas pagas; valor da atualizao monetria; total de juros pagos e,
total de amortizao paga.
37
O processo de anlise dos dados de Miles e Huberman (1994 apud ROESCH, 2006),
considera trs fluxos de atividades: (1) a reduo de dados organizando-os de tal modo a
permitir a extrao e verificao das concluses; (2) a apresentao dos dados em planilhas e
grficos e (3) a extrao das concluses a partir da apresentao dos dados.
Os dados obtidos destas simulaes sero tratados de forma no estatstica, sendo
apresentados de forma estruturada, com tabelas, planilhas e grficos, permitindo assim uma
anlise comparativa dos resultados obtidos.
Na anlise dos encargos mensais e do saldo devedor, so apresentadas planilhas e
grficos com a evoluo do contrato de financiamento de R$ 70.000,00 num imvel de valor
de avaliao e compra/venda de R$ 100.000,00 e cuja variao da TR na PS seja de 0,10;
0,15 e 0,20 % a.m., vide captulo 6.1 e 6.2 deste trabalho.
38
ANLISE COMPARATIVA ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS
A seguir apresentado um quadro comparativo da evoluo de trs contratos,

considerando-se as modalidades de financiamento imobilirio da CAIXA, e que se utilizam
dos recursos do SBPE, ou seja, a CARTA DE CRDITO SBPE PS-FIXADA e a CARTA
DE CRDITO SBPE PR-FIXADA.
So apresentados como exemplos, contratos de financiamento no valor de R$
70.000,00 para um imvel de $ 100.000,00; R$ 140.000,00 para imvel de R$ 200.000,00 e
R$ 210.000,00 para imvel de R$ 300.000,00. Nos exemplos, a data de nascimento do
tomador do crdito 01/01/1977 e o prazo ser de 180 meses.
Na modalidade PS a taxa de juros maior a medida que valor do imvel aumenta,
enquanto na PR a taxa de juros a mesma, conforme a tabela do item 2.1.3.
A TR utilizada nestes clculos de 0,10 % ao ms.
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,10
Total de prestaes 127.519,93
Total de seguros
7.133,76
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
139.153,69
Atualiz. monetria
6.753,65
Total de juros
50.803,20
Total amortizao
76.716,74
CARTA DE CRDITO SBPE

VALOR DE FINANCIAMENTO (R$)
140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,10
0,00
129.635,48 266.401,86 268.353,62
6.337,11 13.708,74 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 284.610,40 285.527,83
0,00 13.507,29
0,00
59.635,48 112.968,39 128.353,62
70.000,00 153.433,47 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,10
414.962,01
20.563,11
4.500,00
440.025,12
20.260,94
184.811,30
230.150,21
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00
Tabela 6.
Analisando o quadro acima, verifica-se que as prestaes iniciais nos trs exemplos
so maiores na modalidade PR, tendo em vista que a taxa de juros nesta sempre maior do
que na PS.
Quanto ao total de prestaes pagas, no caso do financiamento de 70 mil reais,
1,659% maior na PR; no caso de 140 mil reais 0,7326% maior na PR. J no exemplo de
210 mil reais, observa-se uma inverso, sendo 3,088% maior na PS.
Quanto ao total de seguros, sempre maior na PS, especialmente porque este
clculo obtido a partir de duas componentes (item 2.1.4.3), a MIP Morte e Invalidez
Permanente que depende da faixa etria do proponente, variando igualmente nas duas opes;
39
e DFI Danos Fsicos ao Imvel, calculado sobre o valor da garantia atualizada, e que na
opo PS maior que na PR.
As tarifas so iguais em todos os trs exemplos, uma vez que so fixas em $ 25,00
por ms.
J os encargos totais so maiores nos casos de 70 mil e 140 mil reais, opo PR,
respectivamente em 1,10% e 0,32%. Porm, no exemplo de 210 mil ocorre uma inverso, a
PS maior 3,28% em comparao a PR.
No quadro a seguir apresentado o comparativo quando a TR variar 0,15% am:
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,15
Total de seguros
7.434,81
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
144.863,22
Atualiz. monetria
10.467,90
Total de juros
52.521,57
Total amortizao
80.406,83

140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,15
0,00
129.635,48 277.603,12 268.353,62
6.337,11 14.271,07 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 296.374,19 285.527,83
0,00 20.935,79
0,00
59.635,48 116.789,45 128.353,62
70.000,00 160.789,45 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,15
432.283,40
21.406,61
4.500,00
458.190,01
31.403,69
191.062,90
241.220,49
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00
Tabela 6.a
No seguinte, apresentado o comparativo quando a TR variar 0,20% am:
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,20
Total de seguros
7.753,72
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
150.919,87
Atualiz. monetria
14.429,59
Total de juros
54.326,34
Total amortizao
84.339,80
Tabela 6.b

140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,20
0,00
129.635,48 289.482,23 268.353,62
6.337,11 14.866,09 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 308.848,33 285.527,83
0,00 28.859,19
0,00
59.635,48 120.802,63 128.353,62
70.000,00 168.679,61 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,20
450.647,70
22.299,14
4.500,00
477.446,85
43.288,78
197.628,29
253.019,41
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00
40
A partir dos resultados acima, identificou-se que a TR onde os totais pagos de

prestao e demais encargos, em qualquer proposta de financiamento, sero maiores na opo
de taxa PS comparativamente a modalidade PR estar entre 0,10 e 0,15% a.m.
Os quadros a seguir apresentam os resultados quando a TR for ZERO e quando
variar em 0,11 e 0,12% a.m., respectivamente.
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,00
Total de seguros
6.337,11
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
128.443,50
Atualiz. monetria
0,00
Total de juros
47.606,39
Total amortizao
70.000,00

140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,00
0,00
129.635,48 245.859,82 268.353,62
6.337,11 12.674,22 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 263.034,04 285.527,83
0,00
0,00
0,00
59.635,48 105.859,82 128.353,62
70.000,00 140.000,00 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,00
383.182,46
19.011,33
4.500,00
406.693,79
0,00
173.182,46
210.000,00
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00

140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,11
0,00
129.635,48 268.590,04 268.353,62
6.337,11 13.818,69 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 286.908,74 285.527,83
0,00 14.955,09
0,00
59.635,48 113.717,77 128.353,62
70.000,00 154.872,28 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,11
418.346,16
20.728,04
4.500,00
443.574,20
22.432,63
186.037,75
232.308,42
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00
Tabela 6.c
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,11
Total de seguros
6.909,35
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
139.985,68
Atualiz. monetria
7.477,54
Total de juros
51.140,20
Total amortizao
77.436,14
Tabela 6.d
41
70.000,00
PS
Taxa nominal % aa
9,0178
Prestao inicial
984,53
TR no saldo devedor
0,12
Total de seguros
6.964,94
Total de tarifas
4.500,00
Encargos totais
141.110,16
Atualiz monetria
8.210,78
Total de juros
51.480,50
Total amortizao
78.164,72

140.000,00
PR
PS
PR
12,1567
10,0262
12,1567
1.167,62
2.061,70
2.310,25
0,00
0,12
0,00
129.635,48 270.803,91 268.353,62
6.337,11 13.929,88 12.674,22
4.500,00
4.500,00
4.500,00
140.472,59 289.233,79 285.527,83
0,00 16.421,56
0,00
59.635,48 114.474,47 128.353,62
70.000,00 156.329,44 140.000,00
210.000,00
PS
10,9350
3.239,09
0,12
421.769,85
20.894,83
4.500,00
447.164,67
24.632,35
187.275,69
234.494,16
PR
12,1567
3.452,87
0,00
402.530,42
19.011,33
4.500,00
426.041,75
0,00
192.530,42
210.000,00
Tabela 6.e
Estas simulaes nos indicam que num cenrio onde a TR varie a 0,12% a.m., a
opo pela taxa PR ser a menos onerosa ao tomador do financiamento.
Isto pode ser constatado pelos valores totais das prestaes, seguros e encargos totais
pagos ao final do prazo de financiamento.
42
6.1 EVOLUO DOS ENCARGOS MENSAIS

A seguir so apresentadas planilha e grfico de evoluo dos encargos mensais nas
duas modalidades, pr e ps, a intervalos de 12 meses, para o exemplo de contrato de 70 mil
reais de financiamento, num imvel de 100 mil reais e TR de 0,10% a.m.
EVOLUO
Prazo(m)
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
DOS
ENCARGOS
MENSAIS
PR
PS
1.167,62
985,05
1.118,93
960,23
1.070,35
934,64
1.021,77
908,30
973,19
881,19
924,60
853,30
876,02
824,61
827,44
795,12
778,86
764,82
730,27
733,71
687,89
708,95
638,04
674,90
588,20
640,10
538,36
604,77
488,52
569,86
417,83
498,56
Tabela 6.1.a (TR a 0,10% am)
Evoluo Encargos Mensais

1.400,00
Valor (R$)
1.200,00
1.000,00
800,00
PR
PS
600,00
400,00
200,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8
9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.1.a (TR a 0,10% am)
43
Conforme pode ser observado no grfico anterior, o encargo mensal na modalidade

PR-FIXADA superior a PS at a prestao n 109, sendo que a partir da segue sua
trajetria de queda. Assim, neste exemplo de um financiamento de 15 anos, o encargo mensal
na PR ser superior at o nono ano, ou seja, durante 60% do prazo, e a partir da o encargo
mensal na PS continuar mais alta, atingindo na ltima prestao um percentual de 19,32%
superior a da PR.
Isto tudo se considerarmos que a TR incidente no saldo devedor da modalidade PS
fique em 0,10% am. Qualquer variao superior a esta acentuar a diferena observada entre
o comportamento evolutivo dos encargos mensais, conforme ser apresentado logo a seguir.
Ainda neste exemplo, verifica-se que na modalidade PS o total de encargos pagos
de R$ 139.153,69 e na PR de R$ 140.691,93. Ou seja, os encargos totais pagos na PR
sero 1,10% superiores aos da modalidade PS.
A seguir sero apresentados planilha e grfico de evoluo dos encargos mensais
quando a TR variar a 0,15% am (Tabela 6.1.b e Grfico 6.1.b) e a 0,20% am (Tabela 6.1.c e
Grfico 6.1.c).
Quando a variao da TR for de 0,15% am, o encargo mensal na PR ser superior
ao da PS at a prestao n 85, ou seja, at o 7 ano, durante 46,67% do prazo. A partir da o
encargo mensal na PS seguir mais alto, sendo que na ltima prestao ser 30,56% maior.
Ainda neste caso, o total de encargos pagos na PS ser de $ 144.863,22 o que
representar 2,965% maior do que na PR, que continua sendo de $ 140.691,93.
Quando a variao da TR for de 0,20% am, o encargo mensal na PR ser superior
ao da PS at a prestao n 73, ou seja, at o 6 ano, durante 40% do prazo. A partir da o
encargo mensal na PS continuar mais alto, sendo que na ltima prestao ser 42,91%
maior.
Neste exemplo, o total de encargos pagos na PS ser de $ 150.919,87 o que
representar 7,269% maior do que na PR.
44
EVOLUO
Prazo(m)
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
DOS
ENCARGOS
MENSAIS
PR
PS
1.167,62
985,32
1.118,93
966,33
1.070,35
946,29
1.021,77
925,21
973,19
903,06
924,60
879,82
876,02
855,45
827,44
829,93
778,86
803,24
730,27
775,36
687,89
753,93
638,04
722,31
588,20
689,59
538,36
656,11
488,52
623,44
417,83
545,55
Tabela 6.1.b (Tr a 0,15% am)

1.400,00
Valor (R $)
1.200,00
1.000,00
800,00
PR
600,00
PS
400,00
200,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.1.b (TR a 0,15% am)
45
EVOLUO
Prazo(m)
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
DOS
ENCARGOS
MENSAIS
PR
PS
1.167,62
985,58
1.118,93
972,46
1.070,35
958,07
1.021,77
942,43
973,19
925,48
924,60
907,17
876,02
887,45
827,44
866,28
778,86
843,62
730,27
819,42
687,89
801,82
638,04
773,14
588,20
743,02
538,36
711,95
488,52
682,23
417,83
597,13
Tabela 6.1.c (TR a 0,20% am)

1.400,00
Valor (R $)
1.200,00
1.000,00
800,00
PR
600,00
PS
400,00
200,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.1.c (TR a 0,20% am)
46
6.2 EVOLUO DO SALDO DEVEDOR

Agora so apresentadas a planilha e o grfico de evoluo dos saldos devedores,
ainda para o exemplo de financiamento de 70 mil reais num imvel de 100 mil reais.
Evoluo
Prazo
(m)
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
Saldo
Devedor
PR
69.611,11
64.944,44
60.277,78
55.611,11
50.944,44
46.277,78
41.611,11
36.944,44
32.277,78
27.611,11
22.944,44
18.277,78
13.611,11
8.944,44
4.277,78
0,00
PS
69.681,11
65.824,61
61.862,68
57.793,14
53.613,74
49.322,14
44.915,91
40.392,48
35.749,16
30.983,03
26.090,92
21.069,19
15.913,50
10.618,02
5.172,95
36,91
Tabela 6.2.a(TR a 0,10% am)
Evoluo Saldo Devedor

80.000,00
70.000,00
Valor R$
60.000,00
50.000,00
PR
40.000,00
PS
30.000,00
20.000,00
10.000,00
0,00
1
2 3
4 5
6 7
8 9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.2.a (TR a 0,10% am)
47
Neste caso, observa-se que desde o primeiro ms do financiamento o saldo devedor

na modalidade PR menor do que na PS. Aps 5 anos de prazo, o saldo devedor na PR
6,57% menor do que na PS. Passados 10 anos ser 13,71% menor e passados 14 anos,
20,92% menor. Isto se explica pela amortizao constante de $ 388,89 no caso da PR e pela
no incidncia da TR no saldo devedor.
Novamente, cabe ressaltar que foi considerada uma TR de 0,10 % am no clculo da
evoluo do contrato na modalidade PS-FIXADA.
A seguir so apresentados tabela e grfico de evoluo do saldo devedor com uma
TR variando inicialmente a 0,15% am (Tabela 6.2.b e Grfico 6.2.b) e depois com 0,20%
am.(Tabela 6.2.c e Grfico 6.2.c)
Quando a TR varia a 0,15% am na modalidade PS, e depois de 05 anos, o saldo
devedor na PR 10,02% menor do que na PS. Passados 10 anos ser 21,25% menor e
passados 14 anos, 32,95% menor.
Quando a TR variar 0,20% am, depois de 05 anos, o saldo devedor da modalidade
PR ser de 13,57% menor do que na PS. Passados 10 anos ser 29,28% menor e passados
14 anos, 46,16% menor.
Ou seja, quanto maior a TR que incide sobre o saldo devedor, maior ser a diferena
entre as modalidades PR e PS ao longo do prazo de durao do contrato.
Contudo, cabe ressaltar que ao final do prazo, tanto numa quanto noutra modalidade
os saldo devedores estaro zerados e o contrato finalizado por decurso de prazo e sem
resduos.
48
Evoluo
Saldo
Prazo
(m)
Devedor
PR
69.611,11
64.944,44
60.277,78
55.611,11
50.944,44
46.277,78
41.611,11
36.944,44
32.277,78
27.611,11
22.944,44
18.277,78
13.611,11
8.944,44
4.277,78
0,00
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
PS
69.716,11
66.268,71
62.669,88
58.914,91
54.998,96
50.916,95
46.663,59
42.233,35
37.620,34
32.818,29
27.820,39
22.618,99
17.205,17
11.567,44
5.687,60
61,06
Tabela 6.2.b (TR a 0,15% am)

80.000,00
70.000,00
Valor R$
60.000,00
50.000,00
PR
40.000,00
PS
30.000,00
20.000,00
10.000,00
0,00
1
2 3
4 5
6 7
8 9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.2.b (TR a 0,15% am)
49
Evoluo
Prazo
(m)
1
13
25
37
49
61
73
85
97
109
121
133
145
157
169
180
Saldo
Devedor
PR
69.611,11
64.944,44
60.277,78
55.611,11
50.944,44
46.277,78
41.611,11
36.944,44
32.277,78
27.611,11
22.944,44
18.277,78
13.611,11
8.944,44
4.277,78
0,00
PS
69.751,11
66.715,53
63.487,07
60.057,69
56.418,99
52.562,17
48.477,99
44.156,72
39.588,00
34.760,78
29.663,03
24.281,41
18.600,46
12.600,76
6.252,78
89,79
Tabela 6.2.c (TR a 0,20% am)

80.000,00
70.000,00
Valor R$
60.000,00
50.000,00
PR
40.000,00
PS
30.000,00
20.000,00
10.000,00
0,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
Prazo (anos)
Grfico 6.2.c (TR a 0,20% am)
50
CONSIDERAES FINAIS
A mercadoria habitao um bem que possui diversas caractersticas que a

diferenciam das demais mercadorias da economia. Em especial, a caracterstica de ser um
bem de alto preo de oferta, leva-nos a ver a importncia do mercado financeiro para o
mercado habitacional. Com efeito, o imvel da famlia no raro se constitui no maior
patrimnio desta e normalmente consome vrios anos de poupana familiar.
O mercado financeiro, ao permitir que se canalize a poupana das famlias com
sobra de recursos para aquelas que necessitam deles, permite que uma melhor distribuio do
consumo habitacional das famlias seja distribuda ao longo do ciclo de vida destas, ou seja,
se permite o consumo intertemporal. Isto se d devido ao fato de que o acesso ao crdito
permite que as famlias mais jovens com poucos recursos no presente, mas com alto potencial
de rendas futuras, possam desfrutar de um consumo de habitao superior ao que se teria sem
o acesso ao crdito habitacional.
Assim, a existncia do crdito d ao mercado habitacional um maior dinamismo, ao
permitir que famlias com recursos limitados tenham acesso ao seu imvel prprio.
O financiamento habitacional no Brasil foi sempre insuficiente. Na verdade, s
tivemos um sistema efetivo de financiamento aps a reforma do SFN, a partir de 1964, com a
criao do SFH e do BNH. Como tivemos a oportunidade de verificar, este sistema funcionou
razoavelmente bem at meados dos anos oitenta, quando a partir da suas deficincias se
tornaram visveis. Dentre estas, as mais graves foram os pesados benefcios concedidos aos
muturios que tiveram acesso ao sistema, comprometendo o retorno dos recursos aplicados, o
que inviabilizou o sistema financeiramente. Tal situao se deu, em grande parte, devido ao
carter praticamente estatal do sistema, que se tornou desta forma vulnervel a presses de
setores bem organizados da sociedade, que conseguiram para si estes benefcios, negados ao
resto da sociedade.
Por outro lado, o padro de obteno de recursos para financiar o mercado
habitacional, baseado nos depsitos de poupana e nos recursos advindos do FGTS, tambm
passou ao longo do tempo a mostrar suas limitaes.
Entre as alternativas existentes apresenta-se a modalidade Carta de Crdito SBPE da
CAIXA, nas opes de incidncia de taxas de juros pr-fixada e ps-fixada, sobre as quais se
buscou analis-las e compar-las.
51
O mtodo utilizado foi do tipo exploratrio e descritivo, investigando as duas

modalidades, estudando-as nos seus detalhes, especialmente quanto ao comportamento
evolutivo dos seus encargos.
Este estudo analisou trs propostas de financiamento, com valores e taxas diferentes
que permitem auxiliar o tomador do crdito na sua deciso, a partir das despesas totais que
sero pagas ao longo do contrato.
O principal objetivo deste trabalho foi analisar estas opes de taxas de juros nos
financiamentos imobilirios da CAIXA, a partir de simulaes de operaes com valores
diferentes e comparando seus resultados entre as taxas, a saber, PR-FIXADA e PSFIXADA.
As simulaes realizadas apresentaram os seguintes resultados:
- as prestaes se apresentam decrescentes nas duas modalidades, resultante da
aplicao do SAC Sistema de Amortizao Constante,
- na condio de TR igual a ZERO, a opo PS ser sempre a melhor escolha,
- quando a variao da TR for de 0,10% am (mdia do perodo jan/07 a mar/08, vide
item 4.3), o total de prestaes pagas ser MENOR na modalidade PS, APENAS nos casos
de financiamento de 70 e 140 mil reais, para imveis de valor de 100 e 200 mil reais
respectivamente,
- quando a TR atingir uma variao igual ou superior a 0,12% a.m., o total pago em
prestaes ser maior na modalidade PS, tendo em vista a incidncia da TR no saldo
devedor.
- em relao ao total de seguros pagos, fica evidenciado que na PS ser sempre
maior do que na PR, para uma TR maior do que ZERO, uma vez que o clculo de DFI leva
em considerao o valor da garantia atualizado, sendo afetado, portanto, por esta TR,
- as tarifas pagas sero iguais nas duas situaes simuladas, uma vez que so
resultado da multiplicao da T.O.M. Taxa Operacional Mensal ($ 25,00 neste caso) pelo
prazo (180 meses neste caso),
- quanto evoluo do saldo devedor, percebe-se atravs dos grficos apresentados
em 6.2.a, 6.2.b e 6.2.c, que o mesmo sempre menor na modalidade PR, desde o incio do
prazo de amortizao.
Estes resultados sugerem que o tomador de crdito, ao ter que escolher entre as duas
opes de taxas de juros na modalidade Carta de Crdito SBPE da CAIXA, dever levar em
considerao os seguintes aspectos:
52
- qual o valor de financiamento pretendido e qual o valor do imvel, sendo que isto
vai definir o enquadramento para fins de taxa de juros,
- qual o valor do encargo mensal inicial em relao a sua renda, se este compatvel
ao comprometimento mximo permitido de 30 % da renda bruta familiar,
- qual a evoluo destes encargos ao longo do prazo de financiamento,
considerando-se para tanto a projeo da variao da TR, que, por exemplo, variou 0,10%
a.m. em mdia no perodo de jan/07 a mar/08,
- qual a inteno do tomador em relao a futuras amortizaes extraordinrias do
saldo devedor, que se apresenta mais favorvel na modalidade PR.
Observadas as atuais taxas de juros praticadas pela CAIXA, estas anlises nos levam
a concluir que, a modalidade Carta de Crdito SBPE PR-FIXADA ser a melhor escolha
quando a TR incidente no saldo devedor apresentar variao igual ou superior a 0,12% a.m..
Quando a TR variar abaixo de 0,12% a.m. e para valores de imveis abaixo de
$130.000,00, a modalidade PS passa a ser uma opo mais interessante, uma vez que os
encargos totais pagos sero menores que na modalidade PR.
53
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS
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Indicadores
do
Crdito
Imobilirio.
Disponvel
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FINANCIAMENTO HABITACIONAL E AS OPES DE TAXAS DE

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FINANCIAMENTO HABITACIONAL E AS OPES DE TAXAS DE JUROS

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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

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AMORTIZAO DO FINANCIAMENTO IMOBILIRIO------------------------29

A OPO ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS-----------------------------------34

ANLISE COMPARATIVA ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS-----------38

Percebe-se que o interessado em adquirir um imvel no possui informaes

Estudar como as taxas de juros ps e pr-fixadas incidem nos contratos

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No SAC a prestao inicial do financiamento maior se comparada prestao

Observado o enquadramento da operao, facultada ao proponente a contratao

Fonte: Manual Normativo CAIXA, 2008, p.14, 16

Despesas, encargos devidos na fase de amortizao

A prestao de amortizao e juros (A+J), calculada pelo SAC, devida

a) Para contratos com taxa de juros ps-fixada:

Para contratos com taxa de juros pr-fixada:

devido o valor de seguro MIP Morte e Invalidez Permanente, destinado

O valor do seguro DFI Danos Fsicos ao Imvel, destinado cobertura de riscos de

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ANLISE COMPARATIVA ENTRE TAXAS PS E PR-FIXADAS

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CARTA DE CRDITO SBPE