LAS MEJORAS EN EL CÓDIGO CIVIL PERUANO DE 1984

Este instituto se estudia dentro de la posesión por su propia naturaleza real que
entraña un acontecimiento relevante en el destino de la cosa, pues importa una
modificación material de aquella, al producir un aumento de su valor económico.
Tanto MARTIN WOLFF como RIPERT y BOULANGER llaman a las mejoras
como “Gastos sobre la cosa”, así el primero afirma lo siguiente: “Con frecuencia ocurre
que el poseedor haga gastos considerables en la cosa. Apuntalo una casa que
amenazaba ruina, edificó un granero, mantuvo un caballo, etc. Si tiene que entregar la
cosa al propietario no sería justo que perdiese totalmente el valor de las impensas
señaladas.
Mientras los segundos clasifican los gastos en gastos necesarios, gastos útiles y
gatos suntuarios. Por otro lado DOMENICO BARBERO indica que a las obras nuevas
hechas por el poseedor se denominan adiciones; pero si estas importan un aumento del
valor conseguido por la cosa, revestiría la calidad de mejoras.
No obstante el anterior examen general, JORGE EUGENIO CASTAÑEDA
opina que el tema de las mejoras no parece indicado tratarlo dentro de la posesión, aún
cuando es el poseedor a quien se le indemniza.
En suma, de acuerdo con la orientación de la legislación peruana el estudio de
las mejoras se realiza en el capítulo de la posesión, por cuanto significa el aumento del
valor económico de las cosas, producto del trabajo objetivado en dicha cosa
modificada.
El Código Civil derogado de 1936 reguló a las mejoras en la parte relativa al
contrato de arrendamiento (Artículos 1537º a 1546º). El nuevo Código vigente lo hace
en la parte relativa a la posesión y no en el contrato de arrendamiento, puesto que
pueden ser hechas por cualquier clase de poseedor y no solamente por el arrendatario
y habida cuenta que no tiene porqué circunscribirse a este contrato y se extiende a
numerosas situaciones jurídicas.
Constituye por lo tanto un acierto del legislador de 1984 haber hecho esta
modificación, sin perjuicio de que en otras partes del Código existan disposiciones
relativas a las mejoras.

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 DEFINICIÓN. CLASES
Art. 916º.-“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir
la destrucción, o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de necesarias aumentan
el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato,
lucimiento o mayor comodidad”.
GUILLERMO CABANELLAS define a las mejoras señalando que son “lo que
se ha obrado en algún edificio o heredad para ponerlo en mejor estado”.
Las mejoras constituyen una alteración material producida en el bien sujeto a
posesión, y buscan repararlo, aumentar su valor o proporcionar mayores comodidades
y hasta lujos.
Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la
cosa, produciendo el aumento de su valor económico.
Toda mejora implica un cambio o modificación del bien con el fin de repararlo,
aumentar su valor o proporcionarle ornato, lucimiento o comodidad. Debido a esta
razón, el Art. 916º mantiene la clasificación clásica de las mejoras en necesarias, útiles y
de recreo.
Como se aprecia este Artículo distingue tres clases de mejoras dimanentes
contenidas en él. Veamos:

MEJORAS NECESARIAS
Son las que se deben realizar con urgencia para evitar la destrucción o deterioro
del bien. RIPERT y BOULANGER, afirman que esta clase de mejoras, son aquellas
indispensables para la conservación del inmueble.
En efecto, las mejoras necesarias son aquellas introducidas con el objetivo de
conservar el bien poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. El
apuntalamiento de una casa en peligro de caer es un ejemplo de esta clase de mejoras,
igualmente la reparación de una pared que amenaza desplomarse, el cambio de una
tubería de agua deteriorada, etc.
Todos estos ejemplos y otros más que tengan relación con la conservación de un
bien se encuentran en este primer parágrafo del Art. 916º del Código.

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 MEJORAS ÚTILES
El segundo parágrafo establece que las mejoras son útiles, las que sin pertenecer
a la categoría de necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Este concepto de la
norma nos remite a la noción de UTILIDAD. Esto, porque se suele confundir con la
noción de lo NECESARIO que sustenta la mejora necesaria.
Ergo, mejoras útiles son las que, sin tener el carácter urgente de las necesarias,
incrementan la utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, la construcción de
habitaciones, dotar al bien de servicios de agua, desagüe, luz eléctrica.
La mejora es útil cuando, resultante del ejercicio posesorio, se expresa en la
explotación económica del bien a fin de obtener un rendimiento económico
aumentando cualitativamente su valor.
El ejemplo de ELEODORO ROMERO ROMAÑA en ese sentido es
aleccionador, así “cuando una ventana de rejas a la que se abre una puerta de calle y se
convierte en una tienda, para obtener mayor renta. No era necesaria esta mejora, no era
indispensable, pero es útil porque aumenta el valor del inmueble y su rendimiento”.
De igual forma, la construcción de un baño en una casa-habitación, es una
mejora de esta naturaleza. También lo será la instalación de luz eléctrica, la
construcción de un depósito, un tanque de agua y similares.

MEJORAS DE RECREO
Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas para la comodidad
personal del poseedor. Son aquellas que encierran un valor superfluo apreciadas sólo
para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad del bien, como indica el tercer
parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la destrucción o deterioro del bien, ni le
confieren mayor valor, ni aumentan su renta.
Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las
paredes de una casa, la construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos.

Existen numerosas disposiciones específicas relativas a las mejoras,

principalmente en el contrato de arrendamiento. (Vid. Art. 1672º, 1673º, 1674º, 1680º
inciso 2, 1681º incisos 6 y 8; respectivamente).

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 DERECHO DEL POSEESOR AL VALOR DE LAS MEJORAS NECESARIAS,
ÚTILES Y DE RECREO
Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las
de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por
pagar su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas
después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.
Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se destruya o
deteriore, si no se hacen el perjudicado con la pérdida del bien o con su deterioro es el
propietario, puesto que no existiría bien que puede recuperar o recuperaría un bien
deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de mala fe, tiene derecho
a que se le pague el valor actual de estas mejoras, porque en caso contrario se estaría
permitiendo que el propietario se enriquezca indebidamente a expensas del poseedor,
lo que la ley prohíbe (Art. 1954º).
El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolse, además de las
mejoras necesarias, las mejoras útiles.
No basta que las mejoras necesarias y útiles hayan sido producidas para que
proceda su abono, sino que deben existir al momento de la restitución del bien. Las que
a ese tiempo se han destruido no son objeto de pago. El poseedor al restituir el bien con
las mejoras, no pierde el valor que tengan éstas al momento en que fueron realizadas,
sino su valor actual, razón por la que el Art. 917º dispone que se le pague su valor
actual.
La cuantía de las mejoras la establecerán las partes de mutuo acuerdo. Si no es
posible que las partes se pongan de acuerdo, las fijará el juez si es necesario con la
ayuda de peritos.
El poseedor, de buena o mala fe, tiene derecho a retirar las mejoras de recreo
que puedan separarse sin causar daños al bien principal, salvo que el propietario opte
por pagar su valor actual. Si estas mejoras no se pueden separar sin causar daño al bien
principal, el poseedor no tiene derecho a que se le pague su valor.
Conforme al último párrafo del Art. 917º, el poseedor tiene derecho al
reembolso de las mejoras necesarias, realizadas antes o después de la citación de la
demanda judicial, y de las mejoras útiles realizadas antes de dicha citación.
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 Está justificado el pago de las mejoras necesarias realzadas antes o después de
la citación con la demanda judicial hecha al poseedor con el fin de que restituya el bien,
puesto que ellas impiden que el bien se destruya o deteriore perjudicando al
propietario. Pero no se justifica para nada el pago de las mejoras útiles hechas por el
poseedor de mala fe antes de la citación con la demanda judicial, porque ello
significaría establecer un derecho depredador como sería, por ejemplo, proteger a un
usurpador.

EL DERECHO DE RETENCIÓN
Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de
mejoras, tiene el derecho de retención”.
La norma que contiene este artículo establece el derecho de retención. El
poseedor que debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retener la posesión
del bien de su deudor hasta que éste le pague su valor de las mejoras o le garantice el
pago. El Art. 918º es una aplicación particular del Art. 1123º del Código Civil vigente
que establece la naturaleza del derecho de retención como un derecho real de garantía,
en virtud del cual “un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su crédito
no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos que establece la
ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se retiene”. El poseedor
retenedor del bien sólo tiene derecho a seguir poseyéndolo, pero no puede usarlo ni
disfrutarlo.
Existen dos formas de ejercitarlo: extrajudicialmente y judicialmente (Art.
1127º).
En el caso de las mejoras, la retención sólo opera cuando el poseedor tenga
derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la
restitución (Art. 917º). El derecho de retención no se aplica cuando se trata de retirar las
mejoras de recreo, porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de separación
expedito o porque, aleatoriamente, el propietario tiene un derecho de opción al pago
de dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la pretensión del poseedor sea
injustificada.
En la hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor
puede rehusarse a entregar el bien, mientras el propietario no cumpla con la obligación
del pago de mejoras.
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 Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción destinada a
conseguir la entrega del bien, pudiendo el juez autorizar que se sustituya el derecho de
retención por una garantía suficiente.
Por otro lado, la norma no hace distingos respecto a la calidad del poseedor
como sí lo hace el derecho alemán. Ciertamente, en el derecho Civil Peruano, se
consideraría al poseedor de buena fe en igualdad de condiciones que al poseedor de
mala fe, para acceder al derecho de retener el bien, en el supuesto dado que el
propietario se niegue a pagar el concepto de las mejoras, ya sean necesarias o útiles.
En efecto, la norma que contiene el Art. 917º se refiere al poseedor en general.
En buena cuenta hasta el usurpador y el ladrón estarían inscritos dentro de los alcances
de dicha norma, por lo que el Art. 918º se encuentra en la misma orientación.
La consideración fundamental de lo dispuesto por el Código en cuanto a la
generalización que venimos comentando obedece a la propia naturaleza objetiva de la
mejora que favorecería al propietario, no importando para efectos del reembolso, la
naturaleza subjetiva del poseedor, por cuanto la buena o mala fe no tiene trascendencia
frente a la valorización económica de la mejora.
Si una vez pagado el valor de las mejoras, el poseedor se niega a devolver el
bien, tiene la calidad de poseedor precario (Art. 911º).

EFECTOS DE LA RESTITUCIÓN DEL BIEN. LA ACCIÓN DE REEMBOLSO

Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de separación y
transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso”.
Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de separación de las mejoras
de recreo y la prescripción de la acción de reembolso. El derecho del poseedor
mejorador de separar las mejoras de recreo que no causen daño al bien mejorado se
extingue una vez producida la restitución del bien.
Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las mejoras de recreo
mientras se encuentra en posesión del bien, porque una vez restituido el bien, las
mejoras pasan automáticamente al dominio del propietario sin que esté obligado a
pagar su valor.

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 El propietario no puede quedar sujeto por largo tiempo a la incertidumbre
sobre la iniciación de una acción por pago de mejoras, razón por la que conforme al
Art. 919º, la acción de reembolso de las mejoras necesarias y útiles, y también de recreo,
cuando el dueño ha optado por pagar su valor, prescribe a los dos meses contados a
partir del momento en que se produjo la restitución del bien.
En relación a la primera hipótesis, la norma establece que se pierde el derecho
de separación cuando el poseedor no hubiera retirado las mejoras de recreo
susceptibles de separarse sin daño, existentes al tiempo de la restitución del bien, lo
cual significa que operado esto último, ya no pueden retirarse las mejoras de recreo
porque precisamente se ha perdido el derecho de separación prescrito en la primera
parte del Art. 919º del Código Civil.
En relación a la segunda hipótesis, la norma señala copulativamente “y
transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso”.
Al parecer, tal como se encuentra redactado, se podría entender que el Código
se refiere exclusivamente a la mejora de recreo en el sentido de que restituido el bien, el
reembolso por dichas mejoras sólo podría hacerse valer hasta dos meses después de
entregado el bien, dejando aparentemente un vacío en cuanto a las mejoras necesarias
y útiles se refieren.
Si esto fuera así, entonces, no existiendo un plazo para ejecutar dicha acción de
reembolso en el capítulo concerniente a las mejoras, podría pensarse que prescribiría
en el mismo plazo en que prescribe la acción real objeto del inciso 1 del Art. 2001º del
Código Civil. Sin embargo, de acuerdo con el aforismo “no se puede distinguir donde
la ley no distingue”, la Corte Suprema en Ejecutoria de 1946 ha resuelto que el Art. 836º
del Código derogado no distingue entre mejoras necesarias, útiles y de recreo; espíritu
que recoge el Código vigente en su Art. 919º y por consiguiente, la acción de reembolso
de todas las mejoras prescriben a los dos meses de transcurridos la restitución del bien.
Por otro lado si antes de la restitución el dueño tenía un derecho de opción que
le otorgaba la iniciativa para pagar el valor actual de las mejoras de recreo, después de
la restitución y si el poseedor no hubiera retirado las mejoras de recreo perdiendo su
derecho de separación; entonces se traslada a su favor la iniciativa de exigir el pago por
concepto de dichas mejoras. Judicialmente mediante la acción de reembolso debiendo

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hacerlo dentro del plazo de dos meses que señala el Código, evitando con este corto
plazo, complicaciones y juicios injustificados, porque es lógico suponer que el que tiene
derecho al valor de las mejoras debe hacerlas valer en tiempo oportuno, caso contrario
estaría restringiendo sus derechos a favor del propietario.

Mg. Der. JOSE ALFREDO CARBONEL BRENIS

Docente de la Escuela Profesional de Derecho de la USS

Fuentes Bibliográficas

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Primera Edición, Lima- Perú, 1988.
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max.. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984, Tomo IV
(Derechos Reales), Gaceta Jurídica S. A., Tercera Edición, Lima – Perú,
Abril 2001.
VÁSQUEZ RÍOS, Alberto. Derechos Reales, Tomo I, Editorial San Marcos, Segunda Edición,
Lima – Perú, 2003.
TORRES VÁSQUEZ, Aníbal. Derechos Reales, Tomo I, Importadora y Distribuidora
Editorial Moreno S. A. (IDEMSA), Lima – Perú, Mayo 2006.