CURSO DE

DIRECCION Y LEGISLACION DE OBRA

Prof. Arq. Claudio F. Torres

TEORICA N 4

MEDIANERIA
MATERIAL COMPLEMENTARIO DEL LIBRO
MANUAL PRACTICO DE LEGISLACION DE LA CONSTRUCCION
de. M. Garca Tejera y C. F. Torres. Ed. Nobuko. Bs. As. 2006.

MEDIANERIA
Cdigo Civil, art. 2716: El Condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que sirvan de
separacin entre dos heredades contiguas, es de indivisin forzosa.

Es medianera una variante del derecho real de Condominio, SOBRE UNA

PARED que SIRVE COMO SEPARACION ENTRE DOS HEREDADES
CONTIGUAS.
Es muro medianero aquel construido en forma encaballada o encabalgada sobre un eje
divisorio de predios; dicho muro es propiedad de los dueos de los fundos, que contribuyen
cada uno con el mantenimiento y conservacin del mismo.

CLASIFICACION DE LOS MUROS

A) FAZ TECNICA

1) Muro contiguo

espesor

2) Muro encaballado
Lnea Divisoria de predios

espesor
espesor

3) Muro prximo
Lnea Divisoria de predios

espesor

B) FAZ JURIDICA
1) MURO PRIVATIVO: propiedad de aquel que lo construy.
2) MURO MEDIANERO: propiedad de los dueos de dos fundos contiguos. El
artculo 2717 del C.C. dice al respecto: Un muro es medianero y comn de los
vecinos de las heredades contiguas que lo han hecho construir a su costa en
el lmite separativo de las dos heredades.
Espesor del muro encaballado: 18 pulgadas (aproximadamente 45 cm, que se lleva a
30 cm.) y siempre conservando el muro su condicin de macizo, de piedra o ladrillo
construido en albailera (conforme art. 2725 del CC y art. 5.8.3.1 del Cdigo de la
Edificacin), no debiendo construirse con ladrillos huecos.

PRIMERA CONSTRUCCION DE UN MURO

Art. 2725 del C.C.: aquel que edifica primero en un lugar an no cerrado entre paredes,
puede asentar la mitad de la pared que construya sobre el terreno del vecino, siempre que:

a) la pared sea piedra o de ladrillo,

b) la pared posea 3,00 m de altura,
c) su espesor no exceda de 18 pulgadas (de querer construir ms
espesor, el constructor colocar en su terreno el excedente; y de
buscar disminuirse el espesor, debe requerirse consentimiento del
vecino).
Altura: Determinada por cada municipio determinar el mximo a edificar
en altura. El art. 2729 del C.C. establece que ...si no hubiese
designacin determinada, la altura ser de tres metros. De tenerse
diferencia de niveles naturales de predio, la medianera se toma desde el
nivel de predio ms elevado, sin importar la profundidad de sus cimientos.
Espesor, el C.C. lo refiere en pulgadas. Cuando se habla de 18 -muro de
45 cm- se habla en un sentido nominal, siendo que los muros miden entre
42 a 45 cm de espesor. Suele tomarse la pulgada del Sistema Imperial
Britnico, equivalente a 2,54 cm, cuando en poca de la sancin del C.C.
se utilizaba la pulgada castellana de 2,32 cm. Comnmente se toma la
pulgada del C.C. como la pulgada inglesa.

DERECHOS

A reconstruir el muro.
A darle mayor altura al muro.
A abandonar o renunciar
derechos sobre el muro.

OBLIGACIONES

los

A readquirir los derechos de medianera.

A obligar a su vecino a conservar y

mantener el muro medianero en buen
estado.
A colocar tirantes en todo el espesor
del muro sin perjuicio del derecho que el
otro lindero posee de hacerlos retirar
hasta la mitad de la pared (C.C. art.
2731).
A abrir armarios o nichos aun pasando
el medio muro, sin perjudicar al vecino o
al muro (C.C. art. 2731).
A arrimar toda clase de construcciones
al muro medianero.
A servirse del muro para todos los usos
a los que se destin, segn su naturaleza
(C.C. art. 2730).
A abrir ventanas o troneras en el
mismo, siempre que su vecino preste
su consentimiento (C.C. art. 2654 y

Contribuir
a
gastos
de
mantenimiento y de reparacin, de
igual manera, a reconstruir en forma
conjunta con su vecino el muro, en el
caso de muro condenable.
Respetar todos los derechos de su
condmino.
A suprimir aberturas, luces, y toda
obra incompatible con la medianera
(C.C. arts. 2655, 2656, 2657, y 2740).
A mantener altura y espesor de la
pared. Respecto al espesor, ste
solamente podr reducirse si se cuenta
con el consentimiento del vecino (arts.
2730 y 2737 del C.C.), tal caso de
muros de 0,45 m de espesor que se
reducen a 0,30 m. Si se trata de
aumentar el espesor existente, podr
efectuarse si el excedente se construye
en el terreno del vecino constructor.
A no hacer innovaciones en la pared
medianera que impidan al otro un
derecho igual y recproco.

FORMAS DE ADQUISICION DE LOS DERECHOS DE MEDIANERIA

1) CONTRIBUCION PARA LA CONSTRUCCION EN COMUN: aporte econmico
simultneo.
2) COMPRA DE DERECHOS: se adquiere la parte que desee utilizar (cesin de derechos).
3) DONACIN DE DERECHOS: se ceden derechos de medianera a su lindero sin reclamar valor
alguno. En este caso, el vecino que construy; otorga as el 50% de la propiedad de la pared.
4) COMPENSACIN: destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propsito de hacerlo
ms apropiado a fines de soportar mayor carga o bien otras razones, sin indemnizar y en forma
inmediata.
5) DESTINO DEL PADRE DE FAMILIA o ANTECESOR COMUN: al existir dos predios colindantes
pertenecientes a una misma persona (sin estar dichos predios unificados) si se vende uno de los
terrenos a un tercero, de no poder determinarse el estado de la pared (ante ausencia de instrumentos
legale3s) se debe recurrir a presunciones legales.
6) PRESCRIPCIN: C.C., 3947: ...La prescripcin es un medio de adquirir un derecho o de
liberarse de una obligacin por el simple transcurso del tiempo. La prescripcin se presenta de
dos maneras:
PRESCRIPCION LIBERATORIA: Cuando ese vecino ha ejercido la propiedad de muro
durante 10 aos ininterrumpidos, se libera de hacer frente a la deuda que el lindero le
reclama. En este caso, el derecho al cobro prescribe (Art. 4023 del C.C.) , y este tipo de
prescripcin es la denominada. art. 4023 del C.C.: Toda accin personal por deuda
exigible se prescribe por diez aos, salvo disposicin especial....
PRESCRIPCION ADQUISITIVA, o USUCAPIN: tambin se observa una posesin
ininterrumpida durante 20 aos, que puede no tener justo ttulo, y se puede hacer con
mala fe. NO SE APLICA EN MEDIANERIA .

7) READQUISICIN DE DERECHOS: Hubo abandono de los derechos de medianera, y al liberarse de

contribuir a los gastos de mantenimiento y conservacin del muro perder asimismo, derechos sobre
la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce de esta forma un CORRIMIENTO
DEL EJE DIVISORIO DE PREDIOS hacia el FILO DEL MURO, perdiendo la franja de terreno el
vecino que hizo abandono. El muro, de ser medianero pasa a ser PRIVATIVO del otro lindero, quien
tambin pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida.
Si el vecino que abandon quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir no solo los derechos
de medianera, sino tambin la franja de terreno que antiguamente era suya, dado que all
tambin se asienta parte de la pared.

CONDICIONES PARA LA EXISTENCIA DE MEDIANERIA

Apoyo: entre las construcciones hay contacto fsico para apoyar elementos estructurales (como tirantera de
madera, perfiles de hierro, vigas, viguetas y/o losas), penetrando dicho muro. No existe apoyo si se penetra el muro
para colocar elementos de estructura independiente de hormign armado o mixta entre hacer y hormign armado,
si dicha estructura llega hasta el eje divisorio de los predios.

Arrime: un elemento constructivo de un vecino se acerca, se aproxima al muro divisorio, dejando un espacio.
Resulta as una proximidad que permita desarrollar una funcin, como podra ser un pasadizo. Esto trajo gran
discusin doctrinaria.

Cerramiento Forzoso: obligatoriedad de encerrarse que existe en predios urbanos. Si bien cada vecino puede
hacer un muro de cerramiento tomando como filo el eje divisorio de predios (quedando como muro contiguo),
tambin puede hacerlo encaballado, teniendo derecho a exigir del lindero el 50 % del valor del muro, y hasta una
altura que se halla determinada en cada jurisdiccin (3,00 m segn el C.C.).

CUANDO SE PAGAN LOS

DERECHOS DE MEDIANERIA?

EXTENSION DE
LA MEDIANERIA

Desde el momento en que se hace uso

especfico del muro por parte del otro
condmino, siendo el valor computable el de
la fecha de reclamacin del pago.
En su longitud;
Desde Nivel de Fundacin;
Se presume la existencia de la condicin de medianera
hasta la altura del edificio menos elevado

MURO
PRIVATIVO

MURO
MEDIANERO

Por encima de lo medianero,

el muro se considera privativo,
salvo prueba en contrario,
sean stas:
a) instrumentos pblicos
(escrituras)
b) instrumentos privados
(convenios entre
particulares)
c) por signos materiales,
huellas.
Art. 2721 del C.C.:
si un ttulo establece
medianera y los signos
evidencian que nunca
existi tal condicin, el
ttulo es considerado
superior al signo.

EXTINCION DE LA MEDIANERIA
1) MURO CONDENABLE: estado fsico de deterioro; se extingue condicin jurdica..
2)ABANDONO: el condmino lindero hace abandono de sus derechos de medianera, el muro
pierde su condicin de medianero, pasando a ser privativo; adems el condmino que
abandon pierde adems la franja de terreno donde se apoya la mitad del muro.
3)CONFUSION o UNIFICACION DE PREDIOS.

JUSTIPRECIACION
DEL MURO
1) METODO CLSICO O COMN: cmputo y presupuesto de materiales y mano de obra. Este mtodo no
contempla la vida til del muro.
2) METODO DEL PROTOTIPO: igual al anterior, publicado en revistas especializadas.
3) METODO DE DEPRECIACIN DE LOS COMPONENTES: contempla la heterogeneidad del muro, con los
distintos materiales que lo componen en un todo homogneo, poseyendo los materiales distintas vidas tiles, y diversos
estados de conservacin, debido a su ubicacin, caractersticas y resistencias.

Mtodos de DEPRECIACION
A) METODO LINEAL o RECTILINEO: la depreciacin es una funcin lineal de la edad. la depreciacin es
uniforme u lo largo de la vida del edificio. Siendo "D" depreciacin, "c" edad y "d" duracin, la frmula es:

B) METODO CUADRATICO o PARABOLA DE KUNZTLE: la depreciacin se distribuye a lo largo de

la vida del bien, siguiendo las coordenadas de una parbola.

C) METODO INTERMEDIO O FORMULA DE F. W. ROSS: la depreciacin no es constante como

supone la lnea recta: es lenta al comienzo de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el
final. La expresin algebraica es:

D) METODO DE DEPRECIACIN DISCRIMINADA segn TABLA DE ROSS-HEIDECKE: Heidecke

agreg el componente estado de la cosa; si las reparaciones son oportunas, permiten obtener una mxima
duracin, y que en tanto un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, uno mal conservado
se deprecia ms rpidamente. Hay 5 categoras o estados de conservacin, con otras 4 categoras
intermedias, a cada una de las cuales es debido un coeficiente.
Para depreciar un muro, se analizan los distintos componentes del mismo, con sus respectivas tareas:
a)
b)
c)
d)
e)
f)

Excavacin de cimientos
Mampostera de submuracin
Mampostera de tabique panderete
Capas aisladoras verticales y horizontales
Mampostera de elevacin
Revoques exteriores

Se tomar la siguiente frmula:

Va = (Vr - r) . (1 - K/100) + r

Va: valor actual, al cual se arrib luego de aplicar la depreciacin.

Vr: valor de reposicin, se obtiene a travs de alguna revista o publicacin de temas de construccin, es
el valor que insume ejecutar esa tarea hoy.
r: valor residual, el valor que tendra si se demoliera, para obtener un recupero econmico por la venta de
los cascotes.
K: coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke, a la cual se ingresa teniendo dos datos del
elemento a depreciar: el estado de conservacin y la antigedad. El estado de conservacin surge de la
apreciacin ocular que el profesional debe efectuar sobre el elemento, y la antigedad se obtiene
dividiendo la edad por su vida til.
Mampostera de Elevacin: Edad: 10 aos - Vida til: 90 aos - Estado 2
10 aos / 90 aos = 0.11 antigedad tomada en un % de la Vida Util.
Con el Estado 2 y la antigedad 0.11, se entra a la Tabla de Ross Heidecke, l que
otorga un Coeficiente K = 6,13.

METODO DE MASSELIN: se aplica en un todo homogneo del muro. No apto para valuacin profesional. Son
sus parmetros:
1. Entre 0 a 10 aos de antigedad, el muro no debe depreciarse.
2. Entre 10 a 20 aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 10% de Vr.
3. Entre 20 a 30 aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 20% de Vr.
4. Entre 30 a ms aos de antigedad, se aplicar una depreciacin del 30% de Vr.

MEDIANERIA EN SUBSUELO: Existe derecho a tomar del terreno del vecino la mitad del
espesor de la pared, pudiendo aumentarse para colocar una aislacin hidrfuga sobre un tabique
de panderete. Si en el futuro, el vecino lindero decide la construccin de un stano, podr hacerlo
quitando el panderete y abonando derechos por la superficie que utiliza del muro construido.
INSTALACIONES EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta est determinada por el espesor
del muro.

En muros de 0,45 m de espesor, hasta 0,15 m,

En muros de 0,30 m de espesor, hasta 0,05 m.

VENTANAS EN MEDIANERAS: la profundidad de una canaleta est determinada por el espesor del muro.

La colocacin de ventanas o troneras en muros medianeros est prohibida por el art. 2654 del C.C.,
a menos que exista consentimiento del vecino.
Por el art. 2656 del C.C. si una pared es contigua y privativa, su dueo puede abrir en ella ventanas
para recibir luces, a 3,00 m de altura del piso de la pieza a que quiera darse luz, con rejas de hierro,
cuyas barras no dejen mayor claro que tres pulgadas, tal lo establece el art. 2655 del C.C. La nica
manera de cerrar las aberturas es cuando el vecino adquiera derechos de medianera y edifique
apoyndose en el muro.
En la Ciudad de Buenos Aires, el art. 4.10.2 del Cdigo de la Edificacin permite vanos en muros
divisorios o privativos contiguos a un predio lindero siempre que dichas aberturas estn cerradas
con bastidor resistente y vidrio, plstico o material similar transparente, de espesor no menor a 5
mm, en paos de 20 cm de lado o bien con bloque s de vidrio. El derrame del vano estar a no
menos que 1,80 m sobre el nivel del solado del local.

CONVENIO DE MEDIANERA: instrumento privado que los propietarios de dos fundos contiguos firman en
virtud de la adquisicin de derechos de medianera, y se agregan como elementos accesorios:

Siluetas de los distintos polgonos superpuestos donde se determinan el muro medianero a

liquidar, partes privativas, o estados anteriores de propiedad.
Cmputo Mtrico del Muro a liquidar, y de sus partes componentes.
Valores de Reposicin de los distintos rubros que integran el muro, y sus correspondientes
depreciaciones.
Corte del muro, desde sus cimientos, incluyendo su elevacin.
Plano de ubicacin de los predios, de acuerdo a la cuadrcula catastral.

NORMA IRAM N 34.869: REGULA TASACION DE MUROS SEGUN LINEAMIENTOS DE

LA DEPRECIACION DISCRIMINADA DE COMPONENTES (Tabla de Ross-Heidecke).