A

ALUMNO.-_____________________________________GRUPO.-__________

Con los datos existentes en las fichas de planeamiento adjuntas correspondientes

a los sectores EL ROMPIDO ESTE Y LA FLECHA, que constituyen el rea de
reparto, y sabiendo que un propietario (A) aporta una finca en el sector EL
ROMPIDO ESTE 31.406,1 m2, y un propietario (B) aporta una finca en el sector
LA FLECHA 41.874,8 m2, a la junta de compensacin, determinar:
1. Los M2t de techo (edificabilidad lucrativa subjetiva) de cada uso que le
corresponden al propietario (B).
2. Valor del suelo en repercusin /m2t en el sector LA FLECHA para cada
uno de los usos que le corresponderan al propietario (B).
3. Cul seria el nuevo beneficio de la vivienda libre en LA FLECHA, si
mantenemos constante valor de mercado, el coste de construccin y el %
los gastos? Cul seria el nuevo valor de mercado de la vivienda protegida
en LA FLECHA, si mantenemos constante el suelo en repercusin, el coste
de construccin y el % los gastos?
4. Si quisiera solo construir SERVICIOS TERCIARIOS el propietario (B) en el
ROMPIDO ESTE, Cuntos m2t le corresponderan y donde los podra
materializar?. Y el propietario (A) de vivienda libre en el sector la flecha?
5. Precio total del suelo urbanizado del rea de repartouna vez realizadas las
cesiones correspondientes al ayuntamiento.
6. Cual seria el precio del suelo ya urbanizado en /m2 del propietario (A)
si solo quisiera vivienda protegida? y si quisiera solo terciario?
7. Cul seria el precio del terreno sin urbanizar en /m2 del propietario
(A)? y del propietario B?
Datos:

Relacin superficie til/ construida vivienda protegida. 90 / 100

SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO

IDENTIFICACION
SUS-DBP-07
ROMPIDO ESTE
____________________ _____________ _________________________

BARRIO CIUDAD

BP-2

HOJA

14-01

AREA DE REPARTO

BP-04-UZ

____________________ _____________ _________________________

____________________________________________

APROVECHAMIENTO MEDIO

UA/m2

____________________________________________

ORDENACION ESTRUCTURAL
SUP. TOTAL M2

SUP. M2 SUELO

SUELO PUBLICO

APROV. MEDIO

APROV.OBJ. UAS

APROV.SUB. UAS

10% CESION

EXCESOS

SUELO

CON APROV.

ASOCIADO M2

UA/M2

A MATERIALIZAR

A MATERIALIZAR

UAS

APROV. UAS

253.340

USO GLOBAL

12.527

COEF. EDIFICABLIDAD EDIFICABILIDAD

GLOBAL M 2t/M 2s

MAXIMA M 2t

APROV.OBJ. UAS

APROV.SUB. UAS

A REPARTIR

A REPARTIR

RESIDENCIAL
ACT. PRODUC

ORDENACION PORMENORIZADA PRECEPTIVA

DISTRIBUCION

EDIFICABILIDAD TOTAL
M2t

USOS LUCRATIVOS

COEFICIENTE PONDERACION
USO

LOCALIZACION

VIVIENDA LIBRE

65.340

1,00

1,00

VIVIENDA PROTEGIDA

40.356

0,80

1,00

SERVICIOS TERCIARIOS

14.847

0,85

1,00

APROVECHAMIENTO
UAS

TOTAL
CESIONES MINIMAS DE

VIARIO/TRANSPORTE

SUELO (M2)
SISTEMAS GENERALES

INFRAESTRUCTURAS

INCLUIDOS (M2)
DOTACIONES LOCALES
(TOTAL)

ESPACIOS LIBRES

EQUIPAMIENTO

ESPACIOS LIBRE Y EQUIPAMIENTOS: 50 m2suelo/100m2techo

GESTION

PROGRAMACION

SISTEMA DE ACTUACION

COMPENSACION

PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

PLAN PARCIAL

normas

urbansticas

PRIMER Y SEGUNDO CUATRIENIO

SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO

IDENTIFICACION
SUS-DBP-06
LA FLECHA
____________________ _____________ _________________________

____________________________________________

____________________ _____________ _________________________

____________________________________________

BARRIO CIUDAD

BP-2

HOJA

14-20

AREA DE REPARTO

BP-04-UZ

APROVECHAMIENTO MEDIO

UA/m2

ORDENACION ESTRUCTURAL
SUP. TOTAL M2

SUP. M2 SUELO

SUELO PUBLICO

APROV. MEDIO

APROV.OBJ. UAS

APROV.SUB. UAS

10% CESION

EXCESOS

SUELO

CON APROV.

ASOCIADO M2

UA/M2

A MATERIALIZAR

A MATERIALIZAR

UAS

APROV. UAS

2.075.261

USO GLOBAL

19.635

COEF. EDIFICABLIDAD EDIFICABILIDAD

GLOBAL M 2t/M 2s

MAXIMA M 2t

APROV.OBJ. UAS

APROV.SUB. UAS

A REPARTIR

A REPARTIR

RESIDENCIAL
ACT. PRODUC

ORDENACION PORMENORIZADA PRECEPTIVA

DISTRIBUCION

EDIFICABILIDAD TOTAL
M2t

USOS LUCRATIVOS

COEFICIENTE PONDERACION
USO

LOCALIZACION

VIVIENDA LIBRE

599.669

1,00

0,90

VIVIENDA PROTEGIDA

321.251

0,80

0,90

SERVICIOS TERCIARIOS

230.230

0,85

0,90

APROVECHAMIENTO
UAS

TOTAL
CESIONES MINIMAS DE

VIARIO/TRANSPORTE

SUELO (M2)
SISTEMAS GENERALES

INFRAESTRUCTURAS

INCLUIDOS (M2)
DOTACIONES LOCALES
(TOTAL)

ESPACIOS LIBRES

EQUIPAMIENTO

422.002

107.027

ESPACIOS LIBRE Y EQUIPAMIENTOS: 50 m2suelo/100m2techo

GESTION

PROGRAMACION

SISTEMA DE ACTUACION

COMPENSACION

PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

PLAN PARCIAL

normas

urbansticas

PRIMER Y SEGUNDO CUATRIENIO

SOLUCION EXAMEN SUELO NOVIEMBRE 2013

1. Los M2t de techo de cada uso que le corresponden al
propietario (B).
VM = Vsr + Cc edificacin + G + B.
Vsr = VM Cc edificacin Gg Gfi Gco B
Sabemos que los gastos se aplican sobre el suelo y la construccin
Ggenerales = 0,15 Sr y Cc
Gfi / Gco = 0,05 Sr y Cc
B = 0,20 Sr y yCc

Por tanto formulacin utilizada:

VM = Vsr + Cc + (0,15 Sr + 0,15 Cc ) + (0,05 Sr + 0,05 Cc) + (0,20 Sr + 0,20 Cc)
VM = Vsr + Cc + 0,40 Vsr + 0,40 Cc = 1,40 Vsr + 1,40 Cc
VM = 1,40 (Vsr+Cc)

EN VIVIENDA LIBRE ROMPIDO ESTE:

2100 /1,40 = 1500 ------1500 =Vsr+800 = Vsr = 700 /m2

EN VIVIENDA PROTEGIDA ROMPIDO ESTE:

Convertimos el dato VM (su) en VM (sc):

VM (sc) = 1.750,00 *(90/100) = 1.575,00 /M2t
Vsr = 490 /m2

1575 /1,40 = 1.125 ------1.125 =Vsr+635 =

EN SECTOR TERCIARIO ROMPIDO ESTE:

1764 /1,40 = 1500 ------1260 =Vsr+700 =

Vsr = 560 /m2

Con estos datos podeos obtener los COEFICIENTES DE PONDERACION

de los diferentes usos.

USO VIVIENDA LIBRE:

700,00
Cponderacion =________ = 1,0000
700,00
USO VIVIENDA PROTEGIDA:
490,00
Cponderacion =________ = 0,7
700,00
USO SERVICIOS TERCIARIOS:
560,00
Cponderacion =________ = 0,80

700,00
LA FLECHA. ( no seria necesario solo la sumatoria de m2 de techo)

EL ROMPIDO ESTE.

M2t de techo de cada uso que le corresponden al propietario (B)

Aporta 41.874,8 m2 por tanto su

COEFICIENTE DE PARTICIPACION = 41874,8 / 209374 = 0,20

LA FLECHA

EL ROMPIDO ESTE

2. Valor del suelo en repercusin /M2t en el sector LA FLECHA

para cada uno de los usos que le corresponderan al propietario
(B).

EN VIVIENDA LIBRE LA FLECHA:

Vsr = 700 /m2 *0,9 = 630 /m2

EN VIVIENDA PROTEGIDA LA FLECHA:

Vsr = 490 /m2 * 0,9 = 441 /m2

EN SERVICIO TERCIARIOLA FLECHA:

Vsr = 560 /m2 *0,9 = 504 /m2

3. Cul seria el nuevo beneficio de la vivienda libre en LA

FLECHA, si mantenemos constante valor de mercado, el coste
de construccin y el % los gastos?
Cul seria el nuevo valor de mercado de la vivienda
protegida en LA FLECHA, si mantenemos constante el suelo
en repercusin, el coste de construccin y el % los
gastos/beneficios?.
EN VIVIENDA LIBRE LA FLECHA:
Vsr= 700 /m2 *0,9 = 630 /m2
VM = Vsr + Cc + (0,15 Sr + 0,15 Cc ) + (0,05 Sr + 0,05 Cc) + (? Sr + ?Cc)
VM = Vsr + Cc + 0,20 (Vsr + Cc) + ? (Vsr + Cc) =
2100
2100
2100
2100

= (630+800) + 0,20 (630+800) + ? (630+800) =

= (1430) + 0,2 (1430 ) + ? (1430)
= 1716 + ? (1430 )
1716 / 1430 = 1,1 ______ 0,268 = 27 %

EN VIVIENDA PROTEGIDA LA FLECHA:

Vsr= 490 /m2 * 0,9 = 441 /m2
VM = K ( Sr + Cc)
VM = (0,15+0,05+0,15) *( 441+635) = 1,35 ( 1076)
VM = 1452,6 /m2 construido * 90 /100 = 1614 /m2.

4. Si quisiera solo construir SERVICIOS TERCIARIOS el propietario

(B) En EL ROMPIDO ESTE Cuntos M2t le corresponderan y
donde los podra materializar?.
Y el propietario (A) de vivienda libre en el sector la flecha?
LA FLECHA

EL ROMPIDO ESTE

Se podra resolver de otra forma.

Coeficiente de participacin ya calculado 0,20

Total Uas rea de Reparto

(66096 + 38591) = 104687 *0,20 = 20937,4 (10% cesiones) = 18.844 UAs

Tendr que analizar que quiere hacer pues solo existe la posibilidad de realizar
7.744 Uas en el SECTOR ROMPIDO ESTE.
Si hiciera todas las UAs de terciario en el ROMPIDO ESTE le sobraran 23.555
7.744 = 15.811 UAs a ejecutar de los dems usos.

 Y el propietario (A) de vivienda libre en el sector la flecha?

Coeficiente de participacin 31.406,1 / 209374 = 0,15

Total Uas rea de Reparto

(66096 + 38591) = 104687 *0,15 (10% cesiones) = 14.132,745UAs

5. Precio total del suelo urbanizado del rea de reparto una vez
realizadas las cesiones correspondientes al ayuntamiento.
LA FLECHA

EL ROMPIDO ESTE

PRECIO TOTAL AREA DE REPARTO 70.796892

6. Cual seria el precio del suelo ya urbanizado en /m2 del
propietario (A) si solo quisiera vivienda protegida? y si quisiera
solo terciario?

EN VIVIENDA PROTEGIDA ROMPIDO ESTE:

Vsr = 490 /m2

EN SECTOR TERCIARIO ROMPIDO ESTE:

Vsr = 560 /m2

EN VIVIENDA PROTEGIDA LA FLECHA:

Vsr= 441 /m2

EN SERVICIO TERCIARIOLA FLECHA:

Vsr= 504 /m2

Valor homogeneizado si no conociramos el uso seria

Aporta 31.406,1 m2por tanto su

COEFICIENTE DE PARTICIPACION = 31.406,1 / 209374 = 0,15

70.796892 * 0,15 = 10.619.533,8 /31.406,1 m2 = 338,13 /m2
7. Cul seria el precio del terreno sin urbanizar en /m2 del
propietario (A)? y del propietario B?
Con los datos calculados podemos hallar el VALOR DEL SUELO BRUTO:
FORMULACION UTILIZADA:
VM = Sb + Cu + GN + GV + B
Sb = VM ( Cc + GN + GV + B)
Sb = VM ( Cc + 0,5 VM + 0,30 VM + 0,12 VM)
Sb = 0,53 VM Cc.
Lo tenemos que calcular con teniendo en cuenta la superficie total aportada por
el propietario puesto que este debe hacer las cesiones con el suelo urbanizado
y por lo tanto debe soportar los gastos y costes de los terrenos cedidos.
Sb = ( 0,53 *70.796892) (209374 *70 ) = 37.522.352,76 14656180 =
22.866.172,76 / 209374 = 109,212 /M2
Sb = (0,53 *(10.619.533,8)) - (31.406,1*70,00) = 5.628.352,914 2.198.427
= 3.429.925,14
3.429.925,14/ 31.406,1= 109,212 /M2
El del propietario B tiene que ser el mismo.