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O Exerccio da Profisso
2.1 FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transao imobiliria.
Como profissional autnomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas.
Destacam-se como principais:
Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das despesas e participao nos
negcios realizados por qualquer um dos parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria;
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes. O profissional deve fazer uma
avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu escritrio - trabalhando em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as
despesas so pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade, onde a troca
de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinmica do mercado imobilirio.
A troca de informaes uma oportunidade que se tem de oferecer algum imvel a outros profissionais e de se
informar com eles se os mesmos tm algum a oferecer.
Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores.
Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritrio sob forma de rateio e
igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acordada para o
funcionamento do escritrio, que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica, normalmente
constituda.
Parceria com uma empresa imobiliria - estar empresa ligado a uma imobiliria, tem se mostrado bastante eficaz e
largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da
empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional,
bancando todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando, to somente, com as
despesas pessoais necessrias execuo de seu trabalho. Cada imobiliria tem um forma de fazer a diviso dos
resultados financeiros das comisses recebidas, No entanto, normalmente, obedecido um princpio de tradio
para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos
percentuais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um
empregado da empresa imobiliria, com salrio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento
por vendas, captao etc.
2.2 A REMUNERAO
O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfatrio de seu trabalho. Essa
remunerao, para o profissional autnomo, chamada honorrio.
Na compra e venda de imveis usados ou os chamados Imveis de Terceiros, quem paga os honorrios do
corretor , geralmente, o dono do imvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja
remunerado pelo comprador.
A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser explicitada de maneira clara, evitando
assim que haja dupla cobrana de honorrios.
A dupla cobrana um ato ilcito, previsto em lei. S se admite quando as partes por mtuo e comum acordo,
optarem por dividir o que devido ao profissional.
Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j est includa no preo de tabela e
no oferece maiores particularidades. O incio das vendas, normalmente, s acontece depois de celebrado um
contrato entre o corretor ou a imobiliria e o empreendedor.
Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comisso equivale ao
valor total da entrada e esta repassada para a imobiliria responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o
acerto com o corretor.
Em outros casos, j na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde aos honorrios do corretor, que ao
entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor j retm o que lhe devido.
Na locaes de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de administrao.
Quem paga pelos servios prestados o proprietrio.
Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigaes do locador, diz
expressamente:
Art. 22 O locador obrigado a:
........
VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver.......
Existem outros servios que o corretor faz jus remunerao. Esses servios constam das tabelas elaboradas pelos
Sindicatos da categoria. Essas tabelas so feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, h a
necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei n 6.530/78 no art.
17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto n 81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:
Compete aos Conselhos Regionais:
Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos
inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.
2.3 O OVER-PRICE
Em Ingls, over price significa acima do preo, acima do custo ou do valor. Custo excessivo.
Na rea de transao imobiliria, Over-price ou overprice, se caracteriza como um ganho adicional superior
comisso normal devida pelos servios prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes no tenham
conhecimento de que esto pagando a mais.
Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento,
caracteriza-se como over-price. Esse um procedimento abominvel, proibido pelo Conselho Federal e,
expressamente, proibido pelo Cdigo de tica Profissional (Art. 6, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa prevista para a pessoa
fsica e para a pessoa jurdica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em
parceria com a imobiliria, todos recebero, individualmente, a punio prevista no Cdigo.
tambm firmado entre o corretor e o comprador. a opo de compra ou com maior preciso do termo, Autorizao
para procura de imvel.
O Conselho Federal dos Corretores de Imveis, na Resoluo 005/78, estabelece em seu Artigo 1 que:
Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluir,
dentre outros, os seguintes dados:
a) nome e qualificao das partes;
b) individualizao e caracterizao do objeto do contrato;
c) preo e condies de pagamento da alienao ou da locao;
d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio;
e) meno da exclusividade ou no;
f) remunerao do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previsto na alnea
anterior, na hiptese de se efetivar a transao com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade
do instrumento;
i) autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio.
Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opo de venda. Com bastante
freqncia so deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opo de venda um documento
juridicamente imperfeito e, portanto, passvel de nulidade, caso surja questo sobre o direito do corretor em receber
a sua remunerao em decorrncia da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo servio.
Entre os mais freqentes casos de discusso, via judicial, para recebimento de honorrios est o no preenchimento
dos itens relativos ao prazo de validade da opo e as vendas realizadas aps expirar o prazo avenado, ou seja,
prazo combinado para que o servio seja prestado durante determinado perodo.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente, sobre determinado imvel, depois de
vencida a opo, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os
seus direitos comisso, deve o corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao
proprietrio, o nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno resumo
de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que podero reforar os
fundamentos para se pleitear os honorrios pelos servios prestados na tentativa de concretizar a transao.
Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da
comisso.
Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma autorizao para que o imvel
seja trabalhado.
importante observar a diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo
cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas.
Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido.
A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as
partes, obrigandoas aos termos constantes do documento.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406/2002), no art. 726, estabelece condies especiais para o servio de
intermediao prestado com autorizao escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor
de imveis: buscar sempre a autorizao, de venda ou locao, escrita e com exclusividade.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito
que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo. o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art.
5, assim como a Resoluo n 458/ 96 do Conselho Federal.
Decreto 81.871/78, art. 5 Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito
de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado.
Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de imveis. Esse tipo de atividade, no que se
refere a imveis urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imveis rurais pela NBR 8.799/85.
De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser
conceituada como:
Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de
corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propriamente dito, e o bom julgamento so condies essenciais.
A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas, em situao especfica pode possuir um
carter jurdico, recebendo, ento, o nome de avaliao judicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito
designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo a descrio e o valor dos bens penhorados.
O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz: compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda,
permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria..
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios de avaliao que tenham a finalidade
de determinar o valor de mercado de bens imveis. Ao engenheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o
aspecto tcnico do imvel, tais como fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo Civil-CPC, que estabelece:
Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir a corretor de imveis inscrito na
entidade oficial da classe a intermediao na alienao do imvel penhorado.
Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pagamento imediato da totalidade do preo poder, at 5
(cinco) dias antes da realizao da praa, fazer por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo
menos 40% (quarenta por cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o prprio imvel.
A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressupe a anlise geral de todas as suas
caractersticas, incluindo-se aspectos, tais como:
regio onde se encontra; relevo;
destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc);
extenso da rea;
tipos e formas de acessos;
vizinhana;
caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao;
servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio;
benfeitorias;
situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, devese verificar, tambm:
se o mesmo ou no vazado;
sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol;
existncia e tipos de rudos externos.
Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador.
Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobilirio. O
valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa transao.
Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se o nome de preo de mercado.
2.7 BENFEITORIA
Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imvel pelo homem, e que no
pode ser retirado sem destruio ou dano considervel.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condies.
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a destruio da coisa;
Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condio aumentandolhe o valor;
Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazvel ou recrevel.
Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
Benfeitorias no reprodutivas edificaes, vedos, instalaes hidrulicas, de irrigao etc.
Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas.
Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizao de um bem devido idade,
desgaste ou obsolescncia.