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Estudando: Corretor de Imveis Bsico

O Exerccio da Profisso
2.1 FORMAS DE EXERCER
O Corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transao imobiliria.
Como profissional autnomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas.
Destacam-se como principais:
Trabalhando individualmente em casa ou em seu escritrio;
Aliando-se a outros corretores e mantendo um escritrio conjunto com rateio das despesas e participao nos
negcios realizados por qualquer um dos parceiros;
Fazendo parceria com alguma pessoa jurdica, ou seja, uma empresa imobiliria;
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria.
Existem pontos positivos e pontos negativos para cada uma destas situaes. O profissional deve fazer uma
avaliao de qual o melhor mtodo para seu estilo de trabalho.
Trabalho individual em casa ou em seu escritrio - trabalhando em casa, onde o escritrio a prpria residncia, as
despesas so pequenas. No entanto corre-se o risco de ficar distante do dia a dia prprio da atividade, onde a troca
de informaes altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinmica do mercado imobilirio.
A troca de informaes uma oportunidade que se tem de oferecer algum imvel a outros profissionais e de se
informar com eles se os mesmos tm algum a oferecer.
Muitas vezes um tem a mercadoria que o outro precisa. Trabalho aliado a outros corretores.
Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritrio sob forma de rateio e
igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da frmula acordada para o
funcionamento do escritrio, que, em princpio funciona como se fosse uma empresa jurdica, normalmente
constituda.
Parceria com uma empresa imobiliria - estar empresa ligado a uma imobiliria, tem se mostrado bastante eficaz e
largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. a parceria capital financeiro (da
empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte fsico e operacional,
bancando todos os custos, ficando o corretor com a funo prpria da intermediao, arcando, to somente, com as
despesas pessoais necessrias execuo de seu trabalho. Cada imobiliria tem um forma de fazer a diviso dos
resultados financeiros das comisses recebidas, No entanto, normalmente, obedecido um princpio de tradio
para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quanto ao mtodo e com pequenas variaes quanto aos
percentuais de cada uma das partes.
Como empregado celetista de uma empresa imobiliria - O corretor tem carteira assinada, passando a ser um
empregado da empresa imobiliria, com salrio definido, recolhimento de FGTS e, eventualmente, comissionamento
por vendas, captao etc.

2.2 A REMUNERAO
O corretor tem direito remunerao sempre que ocorre um resultado satisfatrio de seu trabalho. Essa
remunerao, para o profissional autnomo, chamada honorrio.
Na compra e venda de imveis usados ou os chamados Imveis de Terceiros, quem paga os honorrios do
corretor , geralmente, o dono do imvel, muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja
remunerado pelo comprador.
A forma como o pagamento ser efetuado e a quem caber o nus, deve ser explicitada de maneira clara, evitando
assim que haja dupla cobrana de honorrios.

A dupla cobrana um ato ilcito, previsto em lei. S se admite quando as partes por mtuo e comum acordo,
optarem por dividir o que devido ao profissional.
Nas vendas de imveis novos pertencentes s construtoras, a remunerao j est includa no preo de tabela e
no oferece maiores particularidades. O incio das vendas, normalmente, s acontece depois de celebrado um
contrato entre o corretor ou a imobiliria e o empreendedor.
Quando se trata de vendas em loteamentos, existem formas diferenciadas. Em alguns casos, a comisso equivale ao
valor total da entrada e esta repassada para a imobiliria responsvel pelo lanamento, que em seguida faz o
acerto com o corretor.
Em outros casos, j na proposta de compra, o sinal de negcio corresponde aos honorrios do corretor, que ao
entregar a proposta imobiliria ou ao empreendedor j retm o que lhe devido.
Na locaes de imveis, no se trata de corretagem, mas sim de taxa de administrao.
Quem paga pelos servios prestados o proprietrio.
Nesse sentido, a Lei n 8.245/91, a chamada Lei do Inquilinato, no artigo 22 ao tratar das obrigaes do locador, diz
expressamente:
Art. 22 O locador obrigado a:
........
VII pagar as taxas de administrao imobiliria, se houver.......

Existem outros servios que o corretor faz jus remunerao. Esses servios constam das tabelas elaboradas pelos
Sindicatos da categoria. Essas tabelas so feitas pelos sindicatos da classe. Ressalte-se que, para ter validade, h a
necessidade da homologao da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei n 6.530/78 no art.
17, inciso IV, regulamentada pelo Decreto n 81.871/78 no art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:
Compete aos Conselhos Regionais:
Homologar, obedecidas as peculiaridades locais, tabelas de preos de servios de corretagem para uso dos
inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.

2.3 O OVER-PRICE
Em Ingls, over price significa acima do preo, acima do custo ou do valor. Custo excessivo.
Na rea de transao imobiliria, Over-price ou overprice, se caracteriza como um ganho adicional superior
comisso normal devida pelos servios prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes no tenham
conhecimento de que esto pagando a mais.
Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento,
caracteriza-se como over-price. Esse um procedimento abominvel, proibido pelo Conselho Federal e,
expressamente, proibido pelo Cdigo de tica Profissional (Art. 6, inciso III).
O infrator deve ser punido com multa pecuniria que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa prevista para a pessoa
fsica e para a pessoa jurdica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em
parceria com a imobiliria, todos recebero, individualmente, a punio prevista no Cdigo.

2.4 A OPO DE VENDA


A Opo de venda um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliria e o titular dos direitos de
determinado imvel para que, na forma e nas condies ajustadas, o primeiro se prope a prestar seus servios
para atender aos objetivos do segundo, que vender o seu imvel.
Normalmente, a opo um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porm nada impede que seja

tambm firmado entre o corretor e o comprador. a opo de compra ou com maior preciso do termo, Autorizao
para procura de imvel.
O Conselho Federal dos Corretores de Imveis, na Resoluo 005/78, estabelece em seu Artigo 1 que:
Toda e qualquer intermediao imobiliria ser contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluir,
dentre outros, os seguintes dados:
a) nome e qualificao das partes;
b) individualizao e caracterizao do objeto do contrato;
c) preo e condies de pagamento da alienao ou da locao;
d) dados do ttulo de propriedade declarados pelo proprietrio;
e) meno da exclusividade ou no;
f) remunerao do corretor e forma de pagamento;
g) prazo de validade do instrumento;
h) previso de at 06 (seis) meses de subsistncia da remunerao, depois de vencido o prazo previsto na alnea
anterior, na hiptese de se efetivar a transao com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade
do instrumento;
i) autorizao expressa para receber, ou no, sinal de negcio.
Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opo de venda. Com bastante
freqncia so deixados em branco alguns dos itens acima citados. Tal fato torna a opo de venda um documento
juridicamente imperfeito e, portanto, passvel de nulidade, caso surja questo sobre o direito do corretor em receber
a sua remunerao em decorrncia da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo servio.
Entre os mais freqentes casos de discusso, via judicial, para recebimento de honorrios est o no preenchimento
dos itens relativos ao prazo de validade da opo e as vendas realizadas aps expirar o prazo avenado, ou seja,
prazo combinado para que o servio seja prestado durante determinado perodo.
Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente s se manifeste, concretamente, sobre determinado imvel, depois de
vencida a opo, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietrio para fazer a sua proposta. Para resguardar os
seus direitos comisso, deve o corretor, ao trmino do contrato de intermediao, comunicar por escrito ao
proprietrio, o nome e a identificao das pessoas por ele trabalhadas e, se possvel, fazendo um pequeno resumo
de como se procederam os entendimentos, incluindo as datas de visita e demais dados que podero reforar os
fundamentos para se pleitear os honorrios pelos servios prestados na tentativa de concretizar a transao.
Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poder o proprietrio se eximir pelo pagamento da
comisso.
Casos h em que o proprietrio no assina a opo de venda, mas to somente uma autorizao para que o imvel
seja trabalhado.
importante observar a diferena, porque a simples autorizao poder ser revogada a qualquer momento pelo
cliente, enquanto que o contrato de intermediao ou opo, cria um vnculo de direitos e obrigaes recprocas.
Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido.
A autorizao um ato unilateral enquanto a opo de venda bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as
partes, obrigandoas aos termos constantes do documento.
O novo Cdigo Civil Brasileiro (Lei n 10.406/2002), no art. 726, estabelece condies especiais para o servio de
intermediao prestado com autorizao escrita e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor
de imveis: buscar sempre a autorizao, de venda ou locao, escrita e com exclusividade.
Vale lembrar que o corretor ou empresa s poder anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito
que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opo. o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art.
5, assim como a Resoluo n 458/ 96 do Conselho Federal.
Decreto 81.871/78, art. 5 Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver contrato escrito
de mediao ou autorizao escrita para alienao do imvel anunciado.

Resoluo COFECI n 458/95 - Dispe sobre anncio para venda de imvel.


O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMVEIS, no uso das atribuies que lhe confere o Artigo 16, Item
XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1.978, RESOLVE:
Art. 1 - Somente poder anunciar publicamente o Corretor de Imveis, pessoa fsica ou jurdica, que tiver, com
exclusividade, contrato escrito de intermediao imobiliria.
Art. 2 - Dos anncios e impressos contar o nmero da inscrio de que fala o artigo 4 da Lei 6.530/78, precedido
da sigla CRECI, acrescido da letra J, quando se tratar de pessoa jurdica.
A no obedincia a esta norma sujeita o infrator pena pecuniria, que varia de uma a trs anuidades, podendo ser
aumentada em at seis anuidades em caso de reincidncia fixada pela Resoluo COFECI n 492/96.

2.5 ENCARGOS DO CORRETOR


O Corretor de Imveis, sendo um profissional autnomo, deve estar sempre atento quanto s suas obrigaes
fiscais, tributrias e previdencirias. Ele tem obrigaes para com o Municpio, com a Receita Federal e com a
Previdncia Social.
O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN Imposto Sobre
Servios de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto feito por estimativa e o contribuinte poder optar por
pagar de uma s vez quando recebe o carn (carnet) ou, parceladamente, em pagamentos mensais.
Quanto Receita Federal, o Corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comisses pela
intermediao dos negcios por ele realizados durante o ano. Quando seu servio prestado a uma pessoa jurdica,
a empresa pagadora dever fazer o pagamento mediante a emisso do RPA Recibo de Pagamento a Autnomo,
recolhendo o imposto pela rede bancria a favor da Receita Federal. No havendo a reteno do imposto ou sendo
o servio prestado a pessoa fsica, cabe ao Corretor declarar os rendimentos por ocasio de sua declarao de
renda, feita anualmente.
Todas os negcios intermediados pelo Corretor, devero ser objeto de anotaes. Na declarao anual de imposto
de renda, obrigatria a indicao da fonte pagadora da remunerao pela intermediao imobiliria, devendo
constar da declarao, o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.
Com referncia s contribuies previdencirias, oportuno que o Corretor de Imveis seja inscrito no INSS e faa o
recolhimento mensal por meio de carn, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuio.
extremamente importante que o Corretor contribua para a previdncia social, uma vez que, a sua aposentadoria
por idade, por tempo de contribuio ou por invalidez s estar assegurada se as contribuies forem feitas
regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.
Uma vez inscrito na previdncia social, o Corretor ir contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servir de
clculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, importante, tambm, que seja obedecida a tabela
progressiva de tempo de permanncia em cada perodo para poder aumentar o valor da contribuio mensal,
lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuio e a idade, para fazer jus aos
benefcios previdencirios.
Aqueles profissionais que j se esto inscritos na previdncia social, porm com as contribuies atrasadas, o
melhor procedimento procurar um Posto do INSS e se inteirar das mltiplas formas de parcelamento do dbito a fim
de regularizarem a situao.
Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigao da
fonte pagadora reter o valor da contribuio previdenciria, sempre que for feito qualquer pagamento a autnomos e
demais profissionais liberais, exceto se o prestador do servio comprovar que recolhe essa contribuio e est,
regularmente, em dia.

2.6 AVALIAO DE IMVEIS

Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de imveis. Esse tipo de atividade, no que se
refere a imveis urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e no que se refere a imveis rurais pela NBR 8.799/85.
De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-se o contexto em que se aplica, pode ser
conceituada como:
Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento profissional de engenharia, de
corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propriamente dito, e o bom julgamento so condies essenciais.
A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas, em situao especfica pode possuir um
carter jurdico, recebendo, ento, o nome de avaliao judicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou, na sua falta, o perito
designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo a descrio e o valor dos bens penhorados.
O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz: compete ao corretor de imveis exercer a intermediao na compra, venda,
permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria..
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios de avaliao que tenham a finalidade
de determinar o valor de mercado de bens imveis. Ao engenheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o
aspecto tcnico do imvel, tais como fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo Civil-CPC, que estabelece:
Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir a corretor de imveis inscrito na
entidade oficial da classe a intermediao na alienao do imvel penhorado.
Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pagamento imediato da totalidade do preo poder, at 5
(cinco) dias antes da realizao da praa, fazer por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo
menos 40% (quarenta por cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o prprio imvel.
A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressupe a anlise geral de todas as suas
caractersticas, incluindo-se aspectos, tais como:
regio onde se encontra; relevo;
destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc);
extenso da rea;
tipos e formas de acessos;
vizinhana;
caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao;
servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio;
benfeitorias;
situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, devese verificar, tambm:
se o mesmo ou no vazado;
sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol;
existncia e tipos de rudos externos.
Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador.
Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente, praticado no mercado imobilirio. O
valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa transao.
Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se o nome de preo de mercado.

2.7 BENFEITORIA
Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um imvel pelo homem, e que no
pode ser retirado sem destruio ou dano considervel.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as suas condies.
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a destruio da coisa;
Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora a sua condio aumentandolhe o valor;
Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazvel ou recrevel.
Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
Benfeitorias no reprodutivas edificaes, vedos, instalaes hidrulicas, de irrigao etc.
Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas.
Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizao de um bem devido idade,
desgaste ou obsolescncia.

2.8 BENS PASSVEIS DE AVALIAO:


a. Bens tangveis: lotes, glebas, lojas, stios, edificaes, fazendas, mquinas, equipamentos, instalaes.
b. Bens intangveis: marcas, patentes, fundo de comrcio (ponto), concesses.

2.9 - MTODOS DE AVALIAO


Para avaliao de um imvel podem ser utilizados mtodos diretos e indiretos:
Mtodos Diretos utilizam a metodologia comparativa e a de custo.
- Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de imveis semelhantes, na
mesma regio e que tenham sido comercializados o mais recentemente possvel.
- do Custo: consiste na verificao rigorosa do custo da edificao e das benfeitorias incorporadas. Nem sempre
possvel ser utilizado, especialmente se o imvel tiver sido construdo h muito tempo.
Mtodos Indiretos consideram variveis renda e/ou aspectos residuais.
- da Renda: a determinao do valor de venda ou para aluguel feita levando-se em conta o quanto o imvel pode
render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinao do valor de alugueres para imveis novos e sem a possibilidade de se usar o mtodo
comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor total do imvel. Assim, um apartamento que
tenha valor de 1.000.000,00 (um milho), seu aluguel inicial, por esse mtodo, seria de 5.000,00 (cinco mil).
- Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor da edificao.

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