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PROGRAMADE
EDUCACIN FINANCIERA

INVIRTIENDO
EN SU VIVIENDA

INVIRTIENDO
EN SU VIVIENDA

INVIRTIENDO EN

SU VIVIENDA
Est claro que en esencia, el hecho de comprar o alquilar la
vivienda depender de los costos y de la situacin financiera de la persona al momento de tomar la decisin.
Aqu se puede diferenciar los costos iniciales al efectuar
la operacin de compra o alquiler, y los costos totales teniendo en cuenta el horizonte a largo plazo. La decisin se
puede ver influenciada por su edad cronolgica, ya que a
mayor edad, menos plazo para pagar la vivienda.
Desde el punto de vista de los costos iniciales, el alquiler es
ms accesible. Slo suelen existir costos como el depsito a
pagar junto con el primer mes de alquiler. En Panam, los
arrendatarios solicitan el equivalente a uno o dos meses de
alquiler y buenas referencias de crdito.

LA VIVIENDA ES UNA NECESIDAD HUMANA BSICA Y PARA


MILLONES DE FAMILIAS E INDIVIDUOS ES LA INVERSIN MS
SIGNIFICATIVA O GRANDE QUE POR REGLA GENERAL REALIZAN.

l derecho no slo a una vivienda sino tambin a


que sta sea adecuada y digna, est reconocido, a
nivel nacional e internacional, en disposiciones
legales del Estado panameo y en la Declaracin
Universal de Derechos Humanos (Prrafo 1, artculo 25).
En Panam todas las instituciones financieras ofrecen
prstamos hipotecarios para viviendas a una tasa de inters variable.
Un hecho importante de los prstamos hipotecarios es el
relacionado al costo final de una vivienda: a menor plazo de
la hipoteca, la letra o mensualidad es ms alta, pero el costo
en intereses a pagar es menor. Lo contrario sucede si el plazo es mayor: la letra entonces es menor pero la carga de los
intereses es mucho mayor.
ALQUILAR O COMPRAR LA VIVIENDA SOADA
Llegados a la edad adulta sentimos la necesidad de tener un
techo propio y esta necesidad se hace ms imperiosa si tenemos pareja y/o familia. La pregunta que sigue se refiere a
si debo comprar o me conviene ms alquilar el sitio donde
vivir.

Comprar la vivienda mediante un prstamo hipotecario


significa incurrir en otros costos por ejemplo; notario, avalo, minutas, contratos, impuestos, seguros, etc. Mientras
que la compra de una casa nos amarra al sitio en que ella
se encuentra; el alquiler favorece la movilidad y el que podamos vivir ms cerca del trabajo, ahorrando en costos de
transporte y ganando en calidad por ahorro en distancia y
por tener acceso a lugares de compra y esparcimiento ms
cercanos. Al alquilar, podramos estar pagando sumas ms
bajas que al comprar; tampoco pagamos impuestos por el
terreno, ni otros impuestos anuales y no comprometemos
tanto nuestros ingresos futuros, pues el alquiler suele ser a
corto o mediano plazo. Para matrimonios jvenes o para
profesionales jvenes alquilar barato es una muy buena
opcin que les permitira ahorrar para luego comprar una
vivienda.
Si la tendencia en los precios de la vivienda es ascendente,
definitivamente comprar es mucho mejor que alquilar,
dado que a futuro podramos vender y ganar. En cambio, si
la inversin no es buena y la vivienda no se revaloriza es posible que sea mejor botar el dinero en un alquiler en lugar
de en una hipoteca e invertir lo que sobra en un negocio o
en inversiones en mercados de capital (acciones, fondos de
inversin, bonos, etc.) que nos brinde mejor rendimiento.
Asumamos que usted alquila una vivienda en un buen sitio y el alquiler le cuesta B/.500.00 mensuales y se queda
viviendo all unos 30 aos, esperando que no le suba el alquiler en ese lapso, lo cual es bastante improbable. Luego
de 30 aos habr pagado en alquiler y no es dueo del bien,
unos B/.180,000.00. Alguien podra decir que usted ha botado esa suma. Es mejor alquilar si en sus planes no existe
la idea de quedarse mucho tiempo en un mismo sitio sea
pas, ciudad, barrio.

Si hubiese comprado la casa que le gustaba y digamos que


hubiese dado un abono inicial de B/.10,000.00 y le conceden su hipoteca a 30 aos plazo, con una letra de B/. 500.00.
Al final en total, su vivienda le habr costado, considerando
los intereses y el capital que pagar, unos B/. 190,000.00,
pero es el dueo y quizs la vivienda ahora la podra vender
por unos B/.250,000.00 si la misma est bien ubicada en
trminos de demanda y en buen estado.
Una consideracin til es, que si la letra de la casa le significar estrs por la duracin del prstamo, o si usted no se
va a quedar a vivir all donde compra por mnimo 10 aos
o si considera que sus ingresos o trabajo son insuficientes o
inestables, es mejor alquilar.
Si usted compra una vivienda, podra estar haciendo un
buen negocio, dependiendo de una serie de variables tales
como situacin de la demanda de viviendas segn el tipo y
costo, ubicacin de la vivienda, momento en que compre,
a quin se la compre, facilidades y condiciones crediticias
ofrecidas por los bancos, disponibilidad de liquidez del
comprador, capacidad de pago suya y estabilidad de sus ingresos, necesidad suya de vender la vivienda en un futuro
y otras.
Al respecto vale la pena recordar que la teora plantea que
los bienes races por regla general casi siempre aumentan
de valor. Esto claro es una afirmacin muy general, pues no
siempre es as. Si usted desea una vivienda para vivir y no
para hacer negocios, entonces verla como una inversin no
es realista o adecuado. Para que una vivienda sea una inversin, es necesario que su precio aumente como mnimo a
una tasa equivalente a la tasa de inters que nos cobran por
la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca tiene una tasa de 6%
anual, nuestra casa debe aumentar de precio al menos en
un 6% cada ao. Si los intereses del mercado (inversiones
y prstamos) son mayores que la tasa de crecimiento de
los precios de la vivienda, lo que hacemos es perder dinero,
puesto que lo que pagamos en intereses por la vivienda y lo
que dejamos de recibir en inversiones superan con creces
el aumento de valor de la vivienda.
Para que la vivienda sea inversin, esta debe tener capacidad de generar ingresos como si fuera una empresa. La manera de medir esto es comparando el precio de la vivienda
con el valor anual por el cual esa vivienda podra rentarse.
Por ejemplo, una casa de B/.100,000 que se puede alquilar a
B/.1,000.00 al mes generara un ingreso de B/.12,000 al ao.
Esto indica que el precio de la casa es de un poco ms de 11
veces su renta anual. Ahora todo comprador de una vivienda debe considerar que cuando compra una casa es para
los prximos cinco aos, como mnimo. As la casa tiene
tiempo de ser una inversin rentable para su comprador
porque los costos de vender y mudarse, con frecuencia son

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muy altos y consumiran la rentabilidad del comprador.


Al comprar la vivienda tambin tenemos ventajas, pero a
la vez asumimos una gran responsabilidad, ya que tendr
que asumir los costos de la hipoteca, costos de mantenimiento, tendr los mismos vecinos por mucho tiempo y se
comprometer a quedarse en un solo lugar. Otra ventaja
es que por mucho tiempo, pagar la misma cantidad cada
mes, mientras la tasa de inters de su hipoteca permanezca
sin cambios. Sin embargo, los impuestos y el seguro de propiedad pueden subir y encarecer o hacer disminuir dicha
ventaja.
Es posible que pague menos en impuestos si compra una
vivienda y paga un prstamo hipotecario y los impuestos
de propiedad, gracias a las oportunidades de exoneracin
y a programas oficiales para incentivar la adquisicin de
viviendas actualmente vigentes. El gobierno le permite
deducir el inters que usted paga por su vivienda en su declaracin de impuestos anual.
Si es dueo de su propia vivienda, usted podr tener dinero
en caso de cualquier emergencia que tenga, por lo cual va a

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tener un cierto margen de seguridad econmica.


Al comprar la mayor ventaja es que la vivienda ser suya.
Tendr un lugar para criar a sus hijos, formar parte de una
comunidad y hasta podr dejarle la vivienda a sus hijos y as
darle seguridad a las prximas generaciones.
Una vivienda nueva comprada mediante una hipoteca,
podra ser una opcin, pero usted tambin podra pensar
en un bien reposedo. Esta es una vivienda que el banco
le ha tenido que quitar a una persona que no puede pagar
ms las letras o mensualidad de la hipoteca de la misma. La
ventaja para las personas que deciden comprar propiedades reposedas es que son ms econmicas, estn ubicadas
en lugares cntricos y se pueden ocupar inmediatamente,
aunque ahora mismo no existe un gran mercado de este
segmento en Panam. Aunque por ser casas de segundo
uso requieren en la mayora de los casos de reparaciones
generales, cuentan con un inters interesante y el tiempo
del financiamiento puede ser inferior a los 30 aos.
Por otra parte un bien reposedo o una vivienda de segundo
uso podra tener vencido su perodo de exoneracin de im-

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puesto de inmueble y esto es algo que debe indagar antes
de iniciar el proceso de compra. El procedimiento para la
compra de un bien reposedo es a travs de una venta directa. El interesado puede optar por solicitar el financiamiento a travs del mismo banco que tiene el bien o de otro
banco, o hacer su pago al contado.
Ya sea que compre o alquile, defina un presupuesto con el
que pueda cubrir sus necesidades en los prximos aos.
Tenga en mente todo lo que va a necesitar en su casa nueva:
muebles, aire acondicionado, artculos de cocina, lavadora
y as sucesivamente. De la misma manera tambin piense
en lo que no se relaciona directamente con la casa, como
por ejemplo un carro para su esposa o hijo, ya que la vivienda queda lejos de los flujos de trfico del transporte pblico
o el acceso al punto de su vivienda no es ventajoso. Antes
de comprar o alquilar, simplemente saque lpiz y papel y
empiece a escribir todas las ventajas y desventajas posibles
de su compra o decisin de alquilar en dos columnas en la
misma hoja.
Con suerte usted encontrar la decisin correcta. No
obstante, el proceso por s mismo le ayudar a aclarar sus
pensamientos. Tenga en mente que comprar su futura vivienda no es del todo una decisin solo racional. Las emociones deben involucrarse tambin ya que muchas veces
las emociones pesan ms que los hechos. De esta manera
usted no se ver tentado a comprar o alquilar algo fuera de
sus posibilidades.
CUNTO PODRA PAGAR POR MI HIPOTECA SI
DECIDO COMPRAR UNA VIVIENDA?
Esta pregunta tiene mucho que ver con la tasa de inters
a la que le podran conceder el prstamo, sus ingresos, el
monto de la letra mensual a pagar, su presupuesto de gastos del hogar, sus compromisos, sus referencias de crdito,
el plazo que desea para pagar, entre otras muchas cosas.
El plazo del prstamo y la tasa de inters del mismo son
factores claves en el prstamo hipotecario. La tasa de inters es el precio que cobran las entidades de crdito al
conceder un prstamo. Este inters se calcula aplicando
un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en cada
momento. Las entidades tienen libertad de establecer el
tipo de inters que deseen. El tipo de inters o tasa puede
ser fijo o variable, segn se mantenga constante o no a lo
largo de la vida del prstamo. En Panam, las tasas de inters para prstamos hipotecarios casi en todos los bancos
son variables.
En la modalidad de inters variable, la tasa de inters se
va modificando a lo largo de su perodo de pago o amortizacin, en funcin de la evolucin del ndice o tipo que se
tome como referencia Libor o Prime Rate, es decir de un
indicador que refleja el precio del dinero en el mercado
internacional. El tipo de inters variable se suele expresar
como la suma de ese ndice de referencia y un porcentaje
(margen o diferencial) constante que oscila entre 1 y 3 puntos. As, por ejemplo, puede decirse que el tipo de inters
de un prstamo es del Libor, Prime Rate o en Espaa el
Euribor, que es el tipo al que compran y venden el dinero

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las entidades bancarias entre s en la zona del Euro ms un


punto porcentual. Eso significa que a lo largo de toda la vida
del prstamo usted va a pagar lo que marque el Euribor en
Espaa por ejemplo, el Libor o Prime Rate en Panam o
USA, en el momento de la revisin del prstamo (elemento
variable) ms el o los puntos porcentuales adicionales (elemento fijo).
Algunas entidades ponen lmites a las variaciones a la baja
y/o al alza de los tipos de inters de referencia. A igualdad
de las dems condiciones, a usted le puede resultar ms
interesante, por lgica, la oferta que no limite la posible reduccin de las cuotas. En todo caso, debe ser consciente del
riesgo que asume al contratar prstamos a inters variable:
si suben los tipos, puede encontrarse con dificultades para
pagar.
La Ley establece que la entidad que da el prstamo debe comunicar al cliente mnimo un mes antes, la nueva tasa que
aplicar si sube el inters del prstamo como resultantes
de la variacin del ndice de referencia.
En todo caso, en el recibo de pago o estado de cuenta del
prstamo que la entidad debe entregar al cliente con cada
pago o a solicitud de ste, debera estar recogido el tipo de
inters aplicado con el detalle del tipo de referencia y el diferencial.
Lea siempre con sumo cuidado su contrato de prstamo
y mire estos aspectos y exija respuestas a sus preguntas; el
cliente es el rey.
Si el inters del prstamo es fijo, entonces ste se mantiene
constante a lo largo de la vida del contrato, y por tanto usted
conoce desde el principio el importe total de los intereses
que tiene que pagar. Esa es la gran diferencia con los prstamos con inters variable: no hay incertidumbre sobre
las cuotas futuras. Puesto que usted no asume el riesgo del
incremento del precio del dinero, cosa que s hace cuando
paga un prstamo a tasa variable, el inters de las operaciones de tasa fija suele ser superior al de las de tipo variable.
Adems, cuanto ms se alarga el plazo del prstamo, mayor
suele ser el tipo de inters. Normalmente los prstamos hipotecarios a tipo fijo suelen ser a plazos mucho ms cortos
que los de tipo variable.
Los expertos aconsejan dedicar, como mximo, un 30%
- 35% de sus ingresos o salario al pago de la vivienda, por
lo que tomando como referencia este dato, no deberamos
tener otros compromisos como prstamos personales,
pagos de tarjetas, pensiones, etc. que nos hagan sobrepasar dicho lmite. Si lo sobrepasamos el banquero nos dice
usted no tiene capacidad de pago para este compromiso
y quizs nos sugiera incorporar el salario de la esposa o esposo para hacer posible el prstamo.
Como regla general, se podra calcular el pago de una hipoteca considerando de 2 a 2.5 veces el monto del salario
anual de una persona. Por ejemplo, si sus ingresos anuales
son B/. 30,000, podran pagar una hipoteca de B/. 60,000 a
B/.75,000. Estos son los clculos 30,0000 X 2 = B/. 60,000,
B/. 30,000 X 2.5 = B/. 75,000. Las entidades financieras
consideran la relacin deuda/ingresos cuando estudian su

solicitud para un prstamo hipotecario. La relacin deuda/


ingresos son sus gastos mensuales en comparacin con sus
ingresos brutos mensuales o lo que es lo mismo, cunto de
lo que usted gana, tiene mensualmente que dedicar al pago
de sus deudas.
Ejemplo: Paga entre prstamo del carro, personal, tarjetas
de crdito B/.350.00 y su salario es de B/.1,200.00, entonces
350/1200 x 100= 29,2% en este caso usted est bien.
Los prestamistas consideran gastos de la vivienda mensuales como un porcentaje de los ingresos y la deuda mensual total como un porcentaje de los ingresos. Ambas relaciones son factores importantes en la determinacin de si
un prestamista extender un prstamo.
Los bancos generalmente requieren que sus gastos de la

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Mtodos de bsqueda efectivos son el Internet, los clasificados de la prensa escrita, revistas inmobiliarias, corredores o inmobiliarias. En estas firmas, adems de hallar
viviendas, lo podrn asesorar en el proceso de compra de
vivienda. Tambin puede asistir a ferias inmobiliarias. En
las entidades bancarias podr averiguar acerca de propiedades reposedas o de proyectos financiados por el banco,
las daciones en pago, las cuales se ofrecen a precios un poco
ms econmicos que los del mercado.
Antes de tomar una decisin, camine por el sector, averiguando con los celadores, vecinos y establecimientos comerciales sobre inmuebles en venta. Esto, adems de poder ver otras viviendas, le permitir comparar si el precio
que va a pagar es el justo y enterarse de problemas o vicios
ocultos en edificios o casas de su inters. Cuando suministre datos personales para que lo contacten evite al mximo
entregar datos de su residencia actual. Muchas veces hay
ofertas falsas con personas inescrupulosas detrs tratando
de hacerle dao a quienes buscan, pues saben que tienen
recursos econmicos disponibles.
Jams entregue dinero ni firme nada sin antes verificar
que la persona o firma que le quiere vender el bien, es el
dueo o el autorizado para esto. Confirme la situacin legal
y fiscal del bien y exija documentos originales. No acepte
fotocopias. Si lidia con un Corredor de Bienes Races, busque miembros de Acobir o exija una identificacin clara y
no acepte condiciones de venta desventajosas.

vivienda, sean menores o iguales al 25% 30% de sus ingresos brutos mensuales. Ellos llaman a esta relacin, inicial. En otras palabras, si sus ingresos brutos mensuales
son B/. 2,500, o B/.30,000 anualmente, la letra ms alta que
usted podra asumir por un prstamo hipotecario debe ser
B/. 700.00 o menos: B/. 2,500 X 28% = B/. 700.00 .
Los bancos esperan que sus gastos de vivienda ms la deudas a corto o mediano plazo que ya tenga, no sobrepasen o
sean iguales a 30% 35% de sus ingresos brutos mensuales.
Los prestamistas llaman a esta relacin, final. En otras
palabras, si sus ingresos brutos mensuales son B/.2,500.00
la combinacin de su hipoteca, B/. 700.00 y otras deudas a
largo plazo no debe exceder B/. 900.00. Esto es B/. 2,500.00
X 35% = B/. 875.00, quizs B/.900.00 como deuda total
mxima.
CRITERIOS QUE DEBEN TOMAR EN CUENTA ANTES, DURANTE Y DESPUS DE LA COMPRA DE LA
VIVIENDA
Ahora que ya tiene una clara idea de cunto podra usted
pagar por su hipoteca, debera trazar una estrategia para
encontrar una vivienda a la medida de su familia y su presupuesto. Busque definir el valor de la vivienda a comprar,
la zona o barrio de la ciudad y el tipo de vivienda (nueva,
usada, apartamento, casa, chalet, etc.) que le interesa. Una
vez tenga claros estos puntos deber iniciar la bsqueda.

Antes de decidirse mire varias opciones. Estudie las ventajas del inmueble y el sector. Tome nota de precios, reas,
servicios y otros detalles y analcelos con calma junto con
su familia. Visite el rea en las noches, un fin de semana o a
fin de mes. Hay reas ruidosas en las noches o en los fines
de semana congregan personas o eventos molestos?
Al momento de negociar, negocie duro por bajar el precio.
Tenga presente que normalmente los propietarios piden
entre un 10% y 30% por encima del precio real. Para esto
lo mejor es ofrecer y esperar a que el vendedor le haga una
contraoferta, as no sea necesariamente en ese mismo
momento. Por otra parte, muchas veces las compaas de
ventas de bienes races inflan los precios para ganar ms
comisiones.
Por ltimo, piense siempre en que usted es el cliente y es el
vendedor el que tiene que adaptarse a usted y no al contrario.
Por regla general antes de comprar una casa se pide entre
un 10% y un 30% del valor de la propiedad para formalizar
la compra-venta. No lo haga en efectivo, mejor utilice un
cheque certificado o un cheque. Squele copia y entrguelo
contra recibo.
En los casos que se quiera hacer un abono mayor, el mismo se deducir del precio de venta y el saldo restante podr
ser o no financiado por alguna institucin bancaria dependiendo de la estrategia econmica del comprador. El proceso en su totalidad de compra venta, le podra tomar de
1 a 8 meses, dependiendo de los vendedores y de cun gil
usted sea en aportar la documentacin y dinero involucrados en el negocio.
Una vez que el cliente escoge la propiedad que desea adquirir se inicia el proceso de negociacin y elaboracin del
contrato de promesa de compra venta, que es el documento legal que formaliza la compra. Luego de presentados
los documentos exigidos por ley y que se mencionan en la
promesa de compra-venta que deben firmar ambas partes,
tales como paz y salvos de inmueble, certificado del Registro de la Propiedad que indica el dueo de la propiedad y
de que la misma est libre de impedimentos tales como
secuestros o embargos, impuestos por transferencia y ganancia y los pagos al vendedor, la promesa de compra venta
se eleva a escritura pblica y la misma, se inscribe en el Registro Pblico de la propiedad.
QU PASA CUANDO REFINANCIO UNA HIPOTECA?
Cuando usted refinancia su hipoteca, usted est haciendo
otra hipoteca de su casa. La hipoteca vieja se paga y usted
debe los plazos de la hipoteca nueva.
Hay varias razones por las cuales usted quizs quiera refi-

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nanciar su hipoteca. La razn ms importante por la que


usted quiere refinanciar su hipoteca es para conseguir un
tipo de inters ms bajo y para rebajar la cantidad que usted paga mensualmente por la hipoteca.
Antes de refinanciar su hipoteca, usted debera pensar por
qu quiere hacerlo. Est usted pagando ahora una tasa de
inters muy alta? Quiere refinanciar su hipoteca para rebajar sus pagos mensuales porque usted tiene problemas
para pagarlos? Est usted intentando consolidar todas
sus deudas en un prstamo? Necesita dinero para hacer
reparaciones? Estas son buenas razones para refinanciar
su hipoteca.

VEHCULOS DE INVERSIN
Son tipos de inversiones tales
como bienes races (propiedad
Inmobiliaria), activos en papel
(Bolsa de Valores), negocios
tradicionales (empresas), negocios ecommerce (empresas en
internet).

Debido a que una hipoteca usa su casa como garanta, usted


se arriesga a perder su casa si no puede pagar la deuda en
el futuro. Dado el riesgo potencial que usted corre al refinanciar su hipoteca, quizs sea mejor para usted hacer otro
tipo de prstamo, en lugar de refinanciar su hipoteca. Por
otra parte, los intereses por ahora estn bajos, pero podran
subir y le pregunto si podr usted pagar una letra ms alta
que la que tiene ahora?

CAPITULACIONES
MATRIMONIALES
Documento fundamental para
regular las relaciones econmicas entre los cnyuges el cual
evita desacuerdos y disputas en
caso de separacin o divorcio. El
documento debe ser inscrito en el
Registro Pblico para ser vlido.
Un notario o un abogado le puede
ayudar en su manejo.
PATRIMONIO FAMILIAR
En el Artculo 470 del Cdigo
de la Familia se define como la
institucin legal mediante la cual
resultan afectados bienes en
cantidad razonable, destinados
a la proteccin del hogar y al
sostenimiento de la familia, por
consecuencia del matrimonio o
de la unin de hecho. Es la norma
legal que protege los bienes de la
familia a fin de garantizar la institucin del hogar y el sostenimiento de la familia. Se fundamenta
en un principio social al que todos
estamos llamados a atender para
proteger el ncleo familiar, base
de toda sociedad.
FIDEICOMISO
Contrato mediante el cual una
persona llamada Fideicomitente
transfiere bienes a un fiduciario
para que ste los administre
conforme a sus instrucciones, en
beneficio de fideicomisarios, por
ello el Fiduciario cobrar comisiones o cargos y deber devolver al
trmino del contrato los bienes
dados en fideicomiso.