lments de diagnostic sur le renouvellement urbain en

Poitou-Charentes

Master2SciencesPourlEnvironnement,SpcialitGographieappliquelagestiondelenvi
ronnementlittoral

tudemeneetprsentepar
NomieTHOMAS
Encadrepar
CharlineNICOL
Sousladirectionde
DidierVYE

Promotion20112012

REMERCIEMENTS
Je tiens tout dabord remercier la DREAL PoitouCharentes pour mavoir permis
deffectuermonstagedefindtudeauseindesastructure.
Jetiensremerciertoutparticulirementettmoignertoutemareconnaissancelensemble
desagentsduSECLA,pourlexprienceenrichissanteetpleinedintrtsquilsmontfaitvivre
durantcestroismoisauseindelaDREAL.
Maisaussi,unegrandegratitudepourlquipedelaDAU,sachefdedivisionAgnsBouaziz,mais
aussiBndicteChautard(Chargedtudesfoncires,DREALPoitouCharentes),MagaliMasse
(chargedtudes,DREALPoitouCharentes)pourleurconvivialitetleurdisponibilitlorsdemon
stage.
JeremerciegalementDidierVyepoursesconseilsetpourlesuividemonstage.
Plusparticulirement,jetiensremercierCharlineNicolquimaencadretoutaulongdemon
stage, pour le temps quelle ma consacr durant cette priode, pour sa participation au
cheminement de ce rapport et pour ses conseils prcieux dans la poursuite de ma vie
professionnelle.
Enfin,jetiensremerciertouteslespersonnesqui,deprsoudeloin,ontparticipmonstage
etsonbondroulement.

Sommaire
REMERCIEMENTS.........................................................................................................................................2
LISTE DES ABREVIATIONS.........................................................................................................................2
INTRODUCTION............................................................................................................................................3
Partie 1 : TRAVAIL EXPLORATOIRE SUR LE CONCEPT DE RENOUVELLEMENT URBAIN ..................................................6
1 - Le renouvellement urbain : une notion polysmique qui recouvre des champs daction trs larges........................6
2 - La prise en compte du renouvellement urbain par les pouvoirs publics..................................................................11
3 - Le renouvellement urbain et sa contribution au dveloppement durable des territoires ......................................14
PARTIE 2 : TERRITORIALISATION DES ENJEUX DE RENOUVELLEMENT URBAIN EN POITOU-CHARENTES.....................21
1 - La dmarche : territorialiser les enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes.......................................21
2 - Mobilisation d'indicateur : lidentification des dynamiques et enjeux territoriaux.................................................22
3 - Des enjeux de renouvellement urbain diversifis sur tous les territoires ...............................................................25
Partie 3 : LES LEVIERS DACTION POUR LA MISE EN UVRE DU RENOUVELLEMENT URBAIN ....................................30
1 - Les lments de controverses du renouvellement urbain.......................................................................................30
2 - Les leviers daction pour la mise en uvre du renouvellement urbain...................................................................32
3 - Le levier foncier : reprer les potentialits de renouvellement urbain ...................................................................37

CONCLUSION................................................................................................................................................43
BIBLIOGRAPHIE.........................................................................................................................................44
TABLE DES ILLUSTRATIONS ..................................................................................................................47
ANNEXES ......................................................................................................................................................50

LISTEDESABREVIATIONS

ADEME:AgenceDelEnvironnementetdelaMatrisedelnergie
AEE:AgenceEuropennepourlEnvironnement
ANAH:AgenceNationalepourlAmliorationdelHabitat
ANR:AgenceNationaledelaRecherche
ANRU:AgenceNationaledelaRnovationUrbaine
CDC:CaissedesDptsetdesConsignations
CERTU:CentredtudessurlesRseaux,lesTransports,lUrbanismeetlesConstructions
CETE:CentredtudesTechniquesdelquipement
CGDD:CommissariatGnralauDveloppementDurable
CSTB:CentreScientifiqueetTechniqueduBtiment
DAU:DivisionAmnagementetUrbanisme
DDT(M):DirectionDpartementaledesTerritoires(etdelaMer)
DGFIP:DirectionGnraledesFinancesPubliques
DGUHC:DirectionGnraledelUrbanisme,delHabitatetdelaConstruction
DOO:DocumentdOrientationsetdObjectifs
DREAL:DirectionRgionaledelEnvironnement,delAmnagementetduLogement
ENR:EspacesNaturelsRgionaux
EPARECA:tablissementPublicNationaldAmnagementetdeRestructurationdesEspaces
CommerciauxetArtisanaux
EPF:tablissementPublicFoncier
GES:Gazeffetdeserre
GPV:GrandsProjetsdeVille
IUL:InstitutdUrbanismedeLyon
MEDDE:Ministredel'cologie,duDveloppementDurableetdel'nergie
METL:Ministredel'galitdesTerritoiresetduLogement
OPAC:OfficePublicdAmnagementetdeConstruction
ORU:OprationdeRenouvellementUrbain
PADD:PlandAmnagementetdeDveloppementDurable
PLU:PlanLocaldUrbanisme
PNR:ParcNaturelRgional
PNRU:ProgrammeNationaldeRnovationUrbaine
PUCA:PlanUrbanismeConstructionArchitecture
RFP:RfrentielPublicFoncier
RP:RecensementdelaPopulation
SCOT:SchmadeCOhrenceTerritorial
SECLA:ServicenergieClimatLogementetAmnagement
SEM:SocitdconomieMixte
ZUS:ZoneUrbaineSensible

INTRODUCTION
La Direction Rgionale de lEnvironnement de lAmnagement et du Logement reprsente le Ministre de
l'galit des Territoires et du Logement (METL) et le Ministre de l'cologie, du Dveloppement Durable et
de l'nergie (MEDDE) en rgion. Elle est donc pilote des politiques de dveloppement durable, rsultant
notamment des engagements du Grenelle de lEnvironnement, ainsi que de celles du logement et de la ville.
La DREAL dans son rle de conseil, dinformation auprs des collectivits et des autres services
dconcentrs de ltat, transcrit les grandes orientations en matire damnagement du territoire et
durbanisme. Cest la Division Amnagement et Urbanisme (DAU), au sein du SECLA (Service nergie,
Climat, Logement et Amnagement), qui est charge de lanimation et du suivi de la territorialisation du
Grenelle de lenvironnement pour les domaines de lamnagement du territoire, et des questions foncires.
La DAU sattache aussi laccompagnement des actions favorisant larticulation des documents de
planification en amnagement et urbanisme avec la prise en compte des enjeux de lutte contre les Gaz Effet
de Serre (GES) .
Les lois Grenelle insistent sur la matrise de l'urbanisation. Dans la loi de programmation relative la mise
en uvre du Grenelle de lenvironnement, dite Loi Grenelle 1, une gestion conome des ressources et de
lespace est prconise. Les grands objectifs fixs dans le cadre du Grenelle sont de lutter contre la
rgression des terres agricoles et naturelles, de prserver la biodiversit, et de promouvoir une gestion
conome de l'espace. Pour ce faire, travers les articles 9 et 10 du projet de loi Grenelle II approuvs le 11
mai 2010, des objectifs chiffrs doivent tre dfinis dans les documents de planification, un suivi de la
consommation d'espace doit tre ralis et devra sappuyer sur l'utilisation d'indicateurs pertinents. Le
nouveau cadre lgislatif instaur par le Grenelle confre au SCoT et au PLU une dimension oprationnelle en
terme de matrise de la consommation d'espace.
La ncessit dconomiser le foncier est souleve par le Grenelle, pour lutter contre ltalement urbain et la
rduction des espaces naturels et agricoles1. Cest donc dans cette volont de favoriser un mode de
dveloppement urbain moins consommateur despace que sinscrit ltude sur le renouvellement urbain
lance par la DAU au cours de lanne 2011.
En effet, le mode de production de la ville qui a prdomin ces dernires dcennies reste l'talement urbain.
Il peut se dfinir comme le phnomne d'extension de la ville, et se manifeste lorsque le taux de changement
d'occupation des terres en faveur de l'urbanisation dpasse le taux dvolution de la population2. Jusqu'aux
annes 1960 c'est un phnomne dexode rural qui touche les campagnes et ce sont les centres villes qui
accueillent ces flux de populations rurales. Dans les annes 1970, la tendance s'inverse et de nombreux
mnages investissent progressivement les priphries des espaces urbains. Les facteurs responsables de
l'accroissement de l'talement urbain sont nombreux, ils sont lis lvolution des socits et des modes de
vie (augmentation gnrale de la population franaise, diminution de la taille des mnages...),
laccroissement de la mobilit (diminution du temps de transport) et l'volution de la rpartition des valeurs
foncires (un cot du foncier important dans les centres urbains mais qui diminue avec lloignement).3
La raret du foncier et l'importance de son cot au sein et proximit des centres urbains les plus attractifs
ont largement contribu au processus de priurbanisation. Limplantation des populations s'est reporte dans
des espaces priphriques toujours plus loigns de la ville. De plus, les espaces priurbains, la frontire
entre rural et urbain, ont vhicul une image positive auprs des populations en offrant des amnits
environnementales (qualit paysagre, cadre de vie rural). Le modle de la maison individuelle s'est impos
1
2
3

CGDD, Urbanisation et consommation despace, une question de mesure, La revue du CGDD, mars 2012.
Dfinition de lAgence Europenne de lEnvironnement
Y. DJELLOULI, C. EMELIANOFF, A. BENNASR, J. CHEVALIER (dir.), L'talement urbain : un processus
incontrlable?, PUR, Espaces et territoires, avril 2010

comme un idal et persiste au dtriment d'autres formes d'habitat moins consommatrices d'espaces
(individuel group ou collectif). En effet en France sur 40 millions de mtres carrs de logements
construits en 2008, 31% correspondent du logement collectif, 12% de lindividuel group et 57% de
lindividuel pur 4.
Les cots de l'talement urbain sont difficilement mesurables mais leurs impacts environnementaux, voire
sociaux et conomiques, ne sont pas ngligeables. L'artificialisation s'effectue au dtriment des surfaces
agricoles et des milieux naturels, et entrane une dstructuration de la qualit du cadre de vie et du cadre
paysager. Les consquences conomiques restent difficiles valuer mais on peut voquer les cots
engendrs par les dplacements pour les mnages installs dans des communes priurbaines, mais aussi le
cot support par les collectivits des communes priphriques (extension de rseau, infrastructures). La
consommation nergtique lie aux dplacements contribue plus largement aux missions de gaz effet de
serre. Cest pour cet ensemble de problmatiques que les politiques en matire durbanisme et
damnagement prconisent de matriser la consommation despace.
Plus particulirement, en Poitou-Charentes, ltalement urbain est la forme dominante durbanisation.
Lensemble des tudes de la DAU ont pu permettre de quantifier et danalyser le phnomne, rvlant
l'importance de l'talement urbain au sein de cette rgion particulirement attractive en France. La tache
urbaine lie l'habitat a plus que doubl entre 1968 et 2007 (110%), son taux d'volution est six fois plus
rapide que la croissance dmographique en rgion.5 En effet, la construction neuve est en progression, une
augmentation importante pour lanne 2010 est observe avec une hausse de 23,4 % de logements autoriss
par rapport 2009. Ces chiffres sont nettement suprieurs la moyenne nationale qui est de 15,1% pour
lanne 2010. En Poitou-Charentes, cest la maison individuelle qui reprsente une grande partie de la
construction neuve (75% des permis dlivrs en 2010), ce type de forme urbaine est consommatrice en
espace. En effet, la maison individuelle sur grande parcelle, consomme une surface mdiane de 913 m en
2010, soit une surface de terrain ncessaire presque sept fois plus leve que celle dun logement collectif 6.
Des rflexions sur les formes urbaines en Poitou-Charentes sont donc actuellement menes dans le cadre
dune tude.
Ltalement urbain nest pas le seul mode de croissance urbaine, il existe aussi un mode de dveloppement
urbain bas sur la reconstruction de la ville sur elle-mme, on parlera de renouvellement urbain. A travers le
renouvellement urbain il sagit, soit de reconstruire des quartiers anciens, souvent vtustes, en en
augmentant la densit, soit de crer de nouvelles constructions dans les dents creuses , cest--dire dans
les espaces interstitiels rests non construits lintrieur des villes 7. Le renouvellement urbain senvisage
alors comme une faon de repenser lextension urbaine et de poursuivre un mode de dveloppement urbain
plus durable. Cest donc pour promouvoir une gestion conome de lespace, et encourager les collectivits
matriser lurbanisation sur leur territoire, que la DREAL Poitou-Charentes lance une tude sur le
renouvellement urbain en Poitou-Charentes. Dans son rle de conseil, de partenaire auprs des collectivits
territoriales et des autres services dconcentrs de ltat (DDT), la DREAL souhaite travers cette tude
fournir des cls danalyse sur le renouvellement urbain. Son objectif est de donner des lments de mthode,
et des cls de russite pour la ralisation doprations de renouvellement urbain. Mais le but est aussi
dencourager lintgration de cette logique de reconstruction de la ville sur elle-mme dans les documents de
planification et durbanisme.
Ltude sur le renouvellement urbain se traduit en plusieurs phases, et vise par la suite une analyse des
pratiques en rgion travers des tudes de cas. La premire phase de ltude, dans laquelle sinscrit le stage,
4

CASTEL JC. Ville dense, ville diffuse, Les deux faces de l'urbanisation , Etudes foncires, n 147, septembreoctobre 2010.
DREAL Poitou-Charentes, Consommation d'espace : une artificialisation croissante en Poitou-Charentes,
novembre 2011.
DREAL Poitou-Charentes, La construction neuve en Poitou-Charentes : une prdominance du logement individuel,
La collection des tudes, n2012-02, juin 2012.
Dfinition du renouvellement urbain tire du site du MEDDE : http://www.developpement-durable.gouv.fr

est de raliser un travail exploratoire sur le renouvellement urbain et dapporter des lments de diagnostic. A
travers une tude documentaire, cette phase de diagnostic vise comprendre en quoi le renouvellement
urbain contribue dvelopper durablement les territoires.
Tout dabord, il sagit de dgager des lments thoriques sur le concept de renouvellement urbain partir de
recherches bibliographiques, et dclaircir la notion de renouvellement urbain par une analyse des diffrentes
dfinitions. Il est aussi important de comprendre comment cette notion a pu tre intgre dans les politiques
publiques en France, mais aussi comment lapproche du renouvellement urbain a pu slargir en lien avec
lmergence du dveloppement durable. Pour contribuer ce diagnostic, il sagit aussi didentifier un
ensemble dactions de renouvellement urbain, afin dvaluer leur diversit et de comprendre au travers des
diffrents projets comment recycler la ville peut globalement contribuer au dveloppement durable des
territoires.
Une autre tape consiste territorialiser les enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes. Le
renouvellement urbain est la fois un moyen permettant de limiter la consommation despace, mais aussi de
donner de la valeur dans les secteurs dgrads par une action sur le tissu urbain existant. Il sagit donc
didentifier, dans une rgion particulirement marque par ltalement urbain, des dynamiques territoriales et
les modes durbanisation afin dvaluer comment le renouvellement urbain peut constituer un enjeu sur le
territoire rgional.
Enfin, au travers le corpus documentaire, le renouvellement urbain sera envisag de manire oprationnelle.
Il est possible didentifier des lments de blocage mais aussi des leviers daction concernant la mise en
uvre du renouvellement urbain. On sintressera au rle des acteurs, au financement des oprations mais
plus prcisment la prise en compte des enjeux de renouvellement urbain au sein des documents de
planification et durbanisme de la rgion. Cest aussi le levier foncier qui peut tre explor. Il va constituer le
support des oprations de renouvellement urbain, il est possible un niveau rgional de fournir des lments
de mthodologie et des outils pour favoriser lidentification des disponibilits foncires et donc ainsi,
recenser les potentialits de renouvellement urbain.

Partie1:TRAVAILEXPLORATOIRESURLECONCEPTDERENOUVELLEMENTURBAIN
Les villes ont toujours t et restent un lieu dattraction, dinfluences, de lutte et de reprsentation des
civilisations, Ils se transforment, se mtamorphosent, voluent, changent de forme, de fonction et
dorganisation dans le temps et dans lespace. Marc Kaszynski, Directeur de lEtablissement Public
Nord-Pas de Calais.
La notion de renouvellement urbain est frquemment utilise dans des contextes trs diffrents. Dans les
domaines de lamnagement et de lurbanisme, elle correspond une action sur la morphologie urbaine
dun quartier, dun lot. Ce terme est aussi employ dans le cadre des politiques de la ville comme un moyen
de revaloriser certains espaces dgrads, plus particulirement les quartiers dhabitat social
des agglomrations. Le renouvellement urbain donne lieu des interprtations diffrentes et un
vocable spcifique.

1-

Le renouvellement urbain : une notion polysmique qui recouvre des champs

daction trs larges

Le renouvellement urbain est une notion qui peut faire lobjet de plusieurs dfinitions. Lensemble des
recherches bibliographiques va permettre de dlimiter les champs daction, et de rendre moins complexe
cette notion. Ces recherches permettent aussi de distinguer plusieurs approches du renouvellement urbain.

1.1 -

Lerenouvellementurbain:unenotionpolysmique

Le renouvellement urbain fait l'objet de nombreuses tudes. Dans l'ouvrage qui synthtise l'ensemble des
travaux de recherche du PUCA depuis 2000 sur le thme du renouvellement urbain, les propos de Sylvaine
Le Garrec auteur de Le renouvellement urbain : la gense d'une notion fourre tout 8 sont repris, ils
mettent en lumire l'ide que :
Telle quelle est forge compter de la fin des annes quatre-vingt-dix, et mme sil sagit l dune notion
plus ancienne dans le champ de lurbanisme, lexpression renouvellement urbain a dabord pour vertu
de rassembler sous une mme bannire diffrentes pratiques damnagement . 9
A travers l'ide de reconstruire la ville sur elle-mme , l'objectif est de limiter ltalement urbain dans les
priphries mais aussi de remodeler le tissu urbain existant pour tenter de solutionner certains problmes
sociaux. Cela peut se traduire par la reconqute et la construction dans des espaces peu denses ou laisss en
friche, par la reconstruction de certains quartiers, mais aussi par le rquilibrage de limplantation des
populations et des activits conduisant plus de mixit sociale et fonctionnelle.10
Dans son article publi en 2006 Le renouvellement urbain en France : du traitement morphologique
lintervention sociale , Dominique Badariotti voque ce passage du renouvellement morphologique au
renouvellement social. Selon lui, le renouvellement urbain, contrairement la rnovation urbaine ou la
reconstruction urbaine, dsigne un simple remplacement dlments urbains par dautres semblables 11..
8
9

Citation de LE GARREC Sylvaine, Le renouvellement urbain, la gense d'une notion fourre-tout , collection
recherche, n160, PUCA, fvrier 2006, 91 p. extraites de louvrage de BENTAYOU Gilles, Le renouvellement urbain
(2000-2006), Enjeu et enseignement d'un programme de recherche, PUCA, octobre 2008.
10
ANTONI J-P., Lexique de la ville, Edition ellipses, octobre 2009.
11
BADARIOTTI D., Le renouvellement urbain en France du traitement morphologique l'intervention sociale ,
HAL-SHS, 22 dcembre 2006.

Les processus qui lui sont associs sont le recyclage, la rhabilitation, le remodelage, la restructuration. Il est
donc ncessaire de distinguer les diffrents aspects du renouvellement urbain, sa dimension sociale travers
la rnovation urbaine et sa dimension morphologique.
Dans une approche plus extensive, et qui suscite une action cible dans les grandes mtropoles il se
prsente comme un vaste ensemble de dmarches et de projets qui se propose de redessiner la ville de
demain. A lchelle de la mtropole, les enjeux reposent sur la diversification des fonctions, la promotion de
projets immobiliers, le renforcement de lattractivit conomique, culturelle et touristique... 12. Le
renouvellement urbain a donc vocation contribuer au dveloppement urbain durable puisquil sagit de
travailler sur le tissu urbain existant pour rpondre diffrents enjeux dordre conomiques, sociaux et
environnementaux, on parle alors de renouvellement urbain durable 13.
Le renouvellement de la ville sur elle-mme est un phnomne constant, ancien et inhrent la ville qui se
traduit par diffrents processus de mutation urbaine. En effet, l'espace urbain est en continuelle mutation et a
su voluer au gr des flux de population, et des mutations conomiques. Il existe donc deux modes
d'urbanisation qui ont toujours cohabit : la croissance priphrique, consommatrice d'espace et le
renouvellement de la ville sur elle-mme mais les investissements les plus importants sont alls au profit
de l'extension priphrique (Marc KASZYNSKI, 1998.14) Pour certains auteurs, comme Claude Chaline en
1999 dans son ouvrage sur les politiques de rgnration urbaine, le renouvellement urbain traduit le passage
d'un urbanisme de crations et d'extensions un urbanisme de la transformation 15. Le renouvellement
urbain peut alors senvisager comme un moyen de repenser les extensions urbaines.
On peut cependant diffrencier au sein des processus de recyclage urbain le renouvellement spontan, du
renouvellement planifi. Le renouvellement spontan soit le renouvellement diffus non concentr, ou
d'initiative prive peut tre vu comme une consquence du mcanisme d'adaptation de l'offre la demande
(propritaire foncier qui rnove son bien par exemple) la diffrence du renouvellement planifi ou group
dont l'action est gnralement concentre sur un espace circonscrit et d'initiative publique car il a lieu
dans le cadre d'oprations programmes d'amnagement .

1.2 -

Unenotionquirecouvredeschampsdactiontrsdiversifis

Les champs d'action que recouvre le renouvellement urbain se sont progressivement largis, le
renouvellement est amen rpondre diffrents enjeux. Ils sont repris dans le cadre des recherches du
Centre Scientifique et Technique du Btiment (CTSB) travers son laboratoire de sociologie urbaine qui
distingue, dans une approche extensive, les diffrents enjeux du renouvellement urbain durable 11(Figure
1).

12

13

14
15

DOUART P., La ville mditerranenne : le renouvellement durable des lments patrimoniaux dans un contexte de
gogouvernance, Thse de Doctorat de gographie, Universit de Provence, juin 2008.
BONETTI M., TUAL M., LLORENTE M., BAILLY E., Les enjeux du renouvellement urbain durable , Rapport
intermdiaire, CSTB, laboratoire de sociologie urbaine gnrative, juin 2011.
ADEF, Reconstruire la ville sur la ville, 1998.
CHALINE Claude, La rgnration urbaine, PUF, Que sais-je?, septembre 1999.

Figure1:Lesenjeuxdurenouvellementurbain"durable"(approcheduCSTB)

Le renouvellement urbain durable recoupe des champs daction trs larges, plusieurs dimensions peuvent
se distinguer en fonction des enjeux.
Par exemple, partir des diffrents enjeux soulevs dans le schma, on peut distinguer la dimension
morphologique qui s'intresse plus particulirement au recyclage immobilier des tissus btis et consiste
s'intresser aux montages d'opration immobilire, c'est dire aux actions qui visent la production et la
rhabilitation de produits immobiliers (habitat, bureau) 16. Cette dimension recoupe le processus de
rhabilitation, de rnovation du bti, on peut parler de renouvellement morphologique. travers cette
dimension morphologique, le renouvellement urbain saffiche comme un moyen daccompagner les
mutations urbaines, de rpondre des enjeux sur le plan de lurbanisme et de lquit.
La dimension sociale du renouvellement urbain concerne des territoires en volutions rgressives, et vise la
reprise de territoires dj urbaniss, car ils sont affects par diverses formes de dlaissements,
dinadaptations ou de dysfonctionnements socio-conomiques. Cest cet enjeu social qui a contribu faire
du renouvellement urbain une partie intgrante des politiques de rgnration urbaine en France.
La dimension conomique est aussi importante, renouveler la ville sur elle-mme cest aussi rpondre des
enjeux de redynamisation conomique.
La dimension environnementale du renouvellement urbain est aborde travers le constat d'une ville diffuse,
et consiste retravailler sur le tissu urbain existant pour limiter le mitage de l'espace priphrique, et rduire
les dplacements domicile-travail dans un contexte de crise nergtique. Le renouvellement urbain contribue
ici une gestion conome de l'espace.
En dfinitive, le renouvellement urbain est un changement profond de la morphologie urbaine d'un quartier
qui doit rpondre aujourd'hui deux objectifs : travailler sur les secteurs dgrads tout en rpondant aux
exigences de gestion conome de l'espace.

1.3 -

Unevolutiondesapprochesdurenouvellementurbain

On distingue au sein des diffrents travaux dtudes plusieurs approches du renouvellement urbain. Il
existe tout dabord plusieurs chelles danalyse : lchelle de lagglomration ou du territoire, il sagit
gnralement des primtres de planification du SCOT, o le renouvellement urbain va senvisager comme
partie intgrante dun projet de territoire et de la gestion urbaine, comme un mode de dveloppement urbain
durable. On distingue aussi lchelle du quartier, de nombreux rapports dtude traitent de la rnovation de
quartiers anciens, de quartiers dhabitat social dgrads. une chelle plus fine encore, le renouvellement
urbain peut studier lchelle de llot voire de la parcelle, par exemple la rhabilitation dimmeubles
dsaffects, la division parcellaire.
16

HALLEUX J.-M., LAMBOTTE J.-M., Reconstruire la ville sur la ville. Le recyclage et le renouvellement des
espaces dgrads, Territoire(s) wallon(s), 2 dcembre 2008.

 partir de lanalyse documentaire, on peut distinguer diverses approches du renouvellement urbain, il est
possible dtudier les projets de renouvellement sur certains types despaces ou de gisements fonciers : les
friches, les centres anciens des agglomrations par exemple. Suite aux travaux mens sur le renouvellement
urbain par le PUCA entre 2000 et 2006 dautres approches ont pu tre inities comme lapproche systmique
et lapproche sectorielle.

a)Lapproche du renouvellement urbain comme principe de la gestion urbaine et

comme mode de dveloppement urbain
A Lille, la stratgie de la ville renouvele a t initie dans le cadre de llaboration du Schma Directeur de
Lille, ds le dbut des annes 1990. Franois-Xavier Roussel a labor ce concept lAgence durbanisme et
la dvelopp par la suite. Cette stratgie visait apporter une rponse dcisive la dgradation conomique,
sociale, culturelle, environnementale et urbaine de certains secteurs de la mtropole lilloise. Il s'agissait de
tirer parti des potentiels des territoires dqualifis, en grande partie des friches ou quartiers anciennement
industriels, pour leur redonner de la valeur17 . travers lmergence du concept de la ville renouvele ,
le renouvellement urbain sinscrit alors dans des stratgies plus globales damnagement et de
dveloppement d'une agglomration.
L'ensemble de ces travaux et dmarches contribuent faire du renouvellement urbain partie intgrante du
projet urbain, et accompagner le dveloppement territorial. Le renouvellement urbain en lien avec les
transports est une thmatique de recherche mergente. Une tendance observe est l'identification des
potentialits de renouvellement urbain proximit des moyens de transport, associ avec le dveloppement
des lignes de transport. L aussi ltablissement Public Foncier Nord-Pas-de-Calais engage des actions pour
dvelopper l'offre foncire du renouvellement urbain autour des rseaux de transport en commun et dans
les primtres des ples d'changes .18 un niveau local, lagglomration de Montpellier envisage le
dveloppement de nouvelles lignes de tramway comme un lment contribuant au renouvellement urbain et
au dveloppement urbain durable.

b)Les approches du renouvellement urbain par typologie des sites.

Nombreux travaux sur le renouvellement urbain se distinguent en fonction des sites, de la nature des
gisements fonciers, du type de tissu urbain et des diffrents objectifs affichs. Par exemple les friches
urbaines, industrielles font lobjet de nombreux travaux dtudes, la reconversion des friches est souvent
voque comme une action spcifique du renouvellement urbain. Ce sont des gisements fonciers qui
ncessitent une action technique en vue de leur reconversion. On peut prendre l'exemple de l'tude mene par
ltablissement Public Foncier dans les Yvelines pour identifier les diffrents types de friches, les classifier
en vue de leur rhabilitation19. Des actions spciales sont menes pour encourager leur reconversion.
L'ADEME lance en 2011 un appel projet pour la rhabilitation des friches urbaines pollues dans le cadre
de projet d'amnagement durable. Dautres travaux de recherche sattachent au renouvellement urbain dans
les centres anciens. On peut citer la thse de P. Douard20 qui dveloppe la dimension patrimoniale du
renouvellement urbain dans les villes mditerranennes, mais on peut aussi citer les travaux du CETE Sudouest qui retracent la stratgie de renouvellement urbain mene dans le centre historique de lagglomration
17

18

19

20

MARTOS C., De la ville renouvele la ville dense, POPSU, Lille Mtropole, Laboratoire du renouveau urbain,
Colloque du 30 septembre 2009.
VAN DEN POORTEN S., Estimation et potentialits du gisement foncier du renouvellement urbain autour des
gares et des transports en commun en site propre dans la rgion Nord-Pas-de-Calais, Universit de Lille, IAUL,
2010.
DENISE A., HUBERT M., Les friches industrielles, un potentiel foncier pour la ville : essai de classification dans
le dpartement des Yvelines, 2006.
DOUART Pierre, La ville mditerranenne : le renouvellement durable des lments patrimoniaux dans un
contexte de gogouvernance, Thse de Doctorat de gographie, Universit de Provence, juin 2008.

bordelaise. Laction de renouvellement urbain dans les quartiers dgrads, et plus particulirement dans les
ZUS, est une thmatique trs prsente au sein des travaux dtudes, mais on ne parle alors plus de
renouvellement urbain mais de rnovation urbaine mene dans le cadre de la politique de la ville.
Il existe donc plusieurs approches du renouvellement urbain par type de site (friches) ou par type de tissu
urbain (tissus anciens, tissus dgrads), mais aussi une approche sectorielle du renouvellement urbain selon
G. Bentayou auteur de louvrage Le renouvellement urbain : 2000-2006, enjeux et enseignements dun
programme de recherche .

c)Lapproche sectorielle du renouvellement urbain

Un programme de recherche sur le thme du renouvellement urbain a t lanc en 20002 1 par le PUCA, il a
vocation explorer cette notion dans le contexte du lancement des grands dispositifs de renouvellement
urbain par les politiques de la ville (cf. Sous partie 2 - La prise en compte du renouvellement urbain par les
pouvoirs publics) et avec lmergence du concept de ville renouvele . travers ces travaux du PUCA,
plusieurs approches du renouvellement urbain ont t dveloppes, une approche globale ou systmique du
renouvellement urbain travers louvrage dOlivier Piron Le renouvellement urbain, analyse systmique .
Il est un des rares ouvrages traiter de la question du renouvellement urbain de manire globale en associant
les divers aspects de la notion.
Mais cest aussi une approche sectorielle qui est dveloppe dans le cadre de ce programme de recherche,
partir de plusieurs exprimentations. Par exemple, certains aspects sectoriels du renouvellement urbain sont
approfondis, on peut citer le projet Renouvellement Urbain et Environnement 2000 (RUE 2000) qui visait
dvelopper un management environnemental pour les projets de renouvellement urbain. Dans le cadre de ce
programme RUE 2000, un appel projet avait t lanc en France en 2000, parmi les quatorze projets
retenus lune des actions exprimentales tait dappliquer les dmarches Haute Qualit Environnementale
sur le cadre bti existant. Cest ici le renouvellement urbain en lien avec la qualit environnementale qui a
tait trait. Toujours dans cette approche sectorielle du renouvellement urbain, un programme du PUCA
intitul renouveler lurbain au nom de la mixit ? 22 a t lanc pour 2000-2010 avec lintention daborder
les questions sociales des projets de renouvellement urbain comme le rle des habitants, les bnfices des
oprations.
Le renouvellement urbain fait lobjet de diffrentes approches, chacune tmoigne de la difficult de traiter du
renouvellement urbain de manire uniforme tant les processus qui en dcoulent et les enjeux auxquels il est
amen rpondre sont divers. Selon Claude Chaline des approches oprationnelles plus globales tendent,
dsormais, sinscrire dans le dveloppement durable . Pour comprendre comment toutes ces approches du
renouvellement urbain ont pu voluer, il est ncessaire dtudier comment cette notion a t progressivement
intgre au sein des politiques urbaines.

21

22

BENTAYOU Gilles, Le renouvellement urbain (2000-2006), Enjeu et enseignement d'un programme de recherche,
PUCA, octobre 2008.
PUCA, Renouveler au nom de la mixit ? , Bilan dappels doffres de recherches, Dpartement socits humaines et
habitat, mai 2006

10

2-

La prise en compte du renouvellement urbain par les pouvoirs publics

Dans les pays dvelopps, renouveler lurbain pour solutionner des problmes socio-conomiques de
dlaissement du bti est devenu une des priorits des politiques urbaines. En France, les premires politiques
de rgnration urbaine sont lances dans les annes 1950 tout dabord dans un objectif de rsorption de
lhabitat insalubre. Les lois Malraux de 1962 font du renouvellement urbain un moyen de restauration du
patrimoine bti mais cette fois-ci uniquement dans les secteurs sauvegards. partir des annes 1970, dans
un contexte de dsindustrialisation, laction va se porter sur les banlieues industrielles des grandes
agglomrations, et sur les grands quartiers dhabitat social qui connaissent des difficults croissantes avec
une hausse du taux de chmage, de la dlinquance, et un habitat qui se dgrade. 23 La notion de
renouvellement urbain est largement associe aux politiques de rgnration urbaine mais a progressivement
volu avec lmergence du dveloppement durable au sein des politiques publiques.

2.1 - Lelancementdespolitiquesdergnrationurbaine:premiersgrands
dispositifsderenouvellementurbainencadrsetfinancsparlespouvoirspublics
Pour faire face la dgradation et la dvalorisation de certains quartiers, les pouvoirs publics ont engag
des actions pour permettre leurs mutations par des mcanismes de dmolition, construction, rhabilitation du
bti. C'est la fin des annes 1970 que sont lances les premires actions de rhabilitation dans les cits
HLM avec le lancement du programme habitat et vie sociale et le premier plan banlieue.
Un ensemble de mesures va rgulirement alimenter la politique de rgnration urbaine, on peut citer par
exemple la cration des Grands Projet Urbains en 1994, poursuivis en 1999 par les grands projets de ville
(GPV). Les objectifs de rgnration des quartiers dfavoriss sont intgrs dans un projet urbain. Les
oprations de renouvellement urbain (ORU) sont cres. Ce sont des oprations de grandes envergures
lances sur un primtre bien dfini dans les quartiers cumulant des handicaps la fois conomiques, sociaux
et peu intgrs l'unit urbaine. Ce sont les premiers grands dispositifs en faveur du renouvellement urbain :
Lobjectif du renouvellement urbain poursuivi par les GPV et les ORU, est la relance de quartiers
(dhabitat social prioritairement mais pas exclusivement) en dshrence moyennant une intervention trs
volontaire et diversifie sur lhabitat, lemploi, la scurit, lcole, etc. 24. Ces dispositifs sont toujours
utiliss dans de nombreuses agglomrations car ils sinscrivent dans le long terme (15 ou 20 ans). En PoitouCharentes, on peut citer lexemple des trois ORU dAngoulme lances partir de 2002. Lobjectif est de
changer limage de ces quartiers, et dy introduire une mixit sociale et fonctionnelle.

2.2 - LaloiSolidaritetRenouvellementUrbain:L'intgrationdurenouvellement
urbainaucurdespolitiquesdelaville
Dans le cadre de la loi Solidarit et Renouvellement Urbain du 13 dcembre 2000, le renouvellement
urbain est situ au cur des politiques de la ville, il y est cette fois-ci abord comme un lment de rponse
au manque de logement, la dgradation de certains quartiers, et au manque de mixit sociale. Il est aussi
abord pour la premire fois comme une solution l'extension non matrise des espaces urbains comme le
montre l'extrait de la loi SRU dans le code de l'urbanisme.

23

24

Institut d'amnagement et d'urbanisme de la rgion d'Ile-de-de-France, Les enjeux du renouvellement urbain, Note
rapide sur l'occupation du sol, fvrier 2004.
MERLIN P., F. CHOAY, Dictionnaire de lurbanisme et de lamnagement, PUF, Paris, octobre 2010, 843 p.

11

- lquilibre entre le renouvellement urbain, un dveloppement urbain matris, le dveloppement de

lespace rural, dune part, et la prservation des espaces affects aux activits agricoles et forestires et la
protection des espaces naturels et des paysages, dautre part, en respectant les objectifs du dveloppement
durable ;
- la diversit des fonctions urbaines et la mixit sociale dans lhabitat urbain et dans lhabitat rural, en
prvoyant des capacits de construction et de rhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans
discrimination, des besoins prsents et futurs en matire dhabitat, dactivits conomiques, notamment
commerciales, dactivits sportives ou culturelles et dintrt gnral ainsi que dquipements publics, en
tenant compte en particulier de lquilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la
gestion des eaux ;
- une utilisation conome et quilibre des espaces naturels, urbains, priurbains et ruraux, la matrise des
besoins de dplacement et de la circulation automobile, la prservation de la qualit de lair, de leau, du
sol et du sous-sol, des cosystmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la
rduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bti,
la prvention des risques naturels prvisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de
toute nature. 25
(Loi SRU n 2000 1208)
Figure2:ExtraitdanalysedelaloiSRU
(Extraitde:C.CHARLOTVALDIEU,P.OUTREQUIN,LadmarcheHQERdeconduitedeprojeturbainintgrantledveloppement
durable,Synthse,projeteuropenHQE2R,pp29,octobre2004.)

Le renouvellement urbain est associ des notions dquilibre, de mixit sociale et fonctionnelle et de
gestion conome de lespace. C'est donc une approche plus globale de la notion de renouvellement urbain
qui est expose dans la loi SRU, en lien avec lamnagement durable des territoires.

2.3 - LaLoid'OrientationetdeProgrammationpourlavilleetlarnovationurbaine:
actioncontreladgradationdesquartiersd'habitatsocialetmiseenplaced'un
systmedefinancementetdegrandstravauxdanslesespacesconsidrscomme
prioritaires
La loi d'Orientation et de Programmation pour la ville et la rnovation urbaine, dite loi Borloo de juillet
2003, va accentuer la dimension sociale du renouvellement urbain en intgrant cette fois-ci la question de
l'emploi. Elle donne lieu la cration d'un Programme National pour le Renouvellement Urbain (PNRU), et
l'Agence Nationale de Rnovation Urbaine (ANRU), charge dassurer la faisabilit du projet en recueillant
les financements ncessaires. Cette loi prvoit une action dans les quartiers classs ZUS ou prsentant des
difficults socio-conomiques importantes. Des conventions ANRU sont passes avec les collectivits, et
lus locaux afin daccompagner la rnovation des quartiers prioritaires, elles sinscrivent dans la continuit
des ORU. Le terme de rnovation urbaine va donc dsigner ce type d'intervention dans les quartiers d'habitat
social et est souvent critique de vhiculer une dfinition restrictive du renouvellement urbain.
En ce sens, le renouvellement urbain impose dsormais aux amnageurs de prendre en compte les enjeux
environnementaux mais aussi sociaux en composant avec le bti existant.

25

Analyse de la loi SRU extraite de : Catherine CHARLOTVALDIEU, Philippe OUTREQUIN, La dmarche

HQER de conduite de projet urbain intgrant le dveloppement durable, Synthse, projet europen HQE2R, p29,
octobre 2004.

12

2.4 -

LesloisGrenelle:Gestionconomedelespaceetpromotiondelavilledurable

En matire damnagement et durbanisme, les lois dites Grenelle 1 et Grenelle 2 adoptes entre 2007
et 2010, fixent comme grands engagements la limitation de la consommation despace et la volont de crer
et voir fonctionner la ville de manire plus durable. Bien quil ne soit pas directement voqu au sein des lois
Grenelle, le renouvellement urbain sinscrit comme une alternative lextension priphrique, puisquil
sagit de travailler sur le tissu urbain existant afin de limiter la consommation despace.
Mais le renouvellement urbain en tant que mode de dveloppement urbain durable senvisage aussi comme
une stratgie pour promouvoir la ville durable qui doit dans la dfinition du Grenelle rpondre des
objectifs globaux (climat, biodiversit, empreinte cologique) et locaux (resserrement urbain, qualit de vie,
nouvelles formes de mobilit, mixit sociale...) 26.

2.5 -

L'intgrationdeschelleseuropennesetinternationales

Le renouvellement urbain voqu de manire oprationnelle l'chelon national suscite aussi un

intrt l'chelle communautaire et internationale. Des chercheurs du monde entier travaillent sur cette
thmatique et tentent d'apporter des expriences novatrices de projet de renouvellement urbain. Depuis 2011,
des colloques l'institut d'urbanisme de Paris sont organiss. Le colloque organis cette anne est intitul
Urban renewal projects , il permet la mise en place d'une plate-forme d'changes sur le thme du
recyclage urbain en Europe.
La charte de Leipzig sur la ville europenne durable du 24 mai 2007, tmoigne de la volont pour les
autorits europennes de diffuser un modle de dveloppement urbain intgr. Dans la mme ligne, le projet
Urban II avait t lanc sur la priode 2000-2006, il visait la revitalisation conomique et sociale des villes
et des quartiers en crise pour promouvoir un dveloppement urbain durable . Ce sont 70 zones urbaines qui
sont concernes dans toute l'Union Europenne. Ce projet se poursuit en fvrier 2010, la mission Europe
urbain est lance et dcline en France par les Projets Urbains Intgrs (PUI) qui sont des projets de
dveloppement urbain favorisant une " approche intgre " des problmes conomiques, sociaux et
environnementaux27. L'Union europenne octroie des aides financires via le FEDER, l'objectif tant
toujours de contribuer au dveloppement urbain durable, de favoriser le partage des savoir-faire aux niveaux
interrgional et national. Dans le cadre de la Mission Europe urbain des projets de rhabilitation de
friches peuvent tre financs. Ce fut le cas dans la valle de Gre en Isre (38) o suite la crise de
lindustrie textile un important potentiel foncier a t dlaiss dans la ville de Vienne. Le projet financ par
lEurope vise une rhabilitation de ces espaces laisss en friche, et une amlioration de la qualit de vie dans
la ZUS du sud de Vienne, lobjectif terme est de crer un vaste parc urbain. Dans de nombreuses rgions ce
type dinitiative europenne permet de financer de nombreux projets, cependant aucun projet n'est
actuellement engag en Poitou-Charentes.
Le renouvellement urbain a t progressivement pris en compte par les pouvoirs publics (figure 3), tout
dabord travers les politiques de la ville comme un moyen de revaloriser des espaces dqualifis (quartiers
dhabitat social dgrads, les espaces de la crise industrielle...). Pour dsigner cette action sociale du
renouvellement urbain, on parlera de rgnration urbaine puis de rnovation urbaine. Progressivement, cette
notion est remploye et largie en lien avec l'mergence du dveloppement durable, la dimension
environnementale du renouvellement urbain est accentue pour solutionner les problmes d'talement urbain.
On peut ainsi identifier un ensemble dactions, de mcanismes afin de comprendre comment renouveler la
ville sur elle-mme contribue au dveloppement durable des territoires.

26
27

Dfinition issue du site du MEDDE : www.developpement-durable.gouv.fr

Informations extraites de : www.europe-urbain.org/wo/site/public

13

Figure3:Quelquesdatesdelapriseencomptedurenouvellementurbaindanslespolitiquesdela
villeenFrance

3-

Le renouvellement urbain et sa contribution au dveloppement durable des territoires

Le renouvellement urbain recoupe les diffrentes sphres du dveloppement durable. Les projets prennent en
compte les problmatiques sociales, conomiques (redynamisation d'un bourg ou d'un quartier) et
environnementales. Il a ainsi t qualifi comme le dveloppement durable et multidimensionnel
(immobilier, social, environnemental, ) des espaces urbains 28. partir du corpus documentaire, on
identifie diffrentes actions de renouvellement urbain qui permettent de comprendre en quoi le
renouvellement, par lensemble de ses mcanismes, contribue au dveloppement durable des territoires.

3.1 -

Densifier et repenser les formes urbaines

Concrtement le renouvellement urbain peut se traduire par la mise en uvre de projets de

densification, donner lieu de nouvelles urbanisations ou des restructurations, au sein du tissu urbain
existant. Les oprations qui visent densifier des espaces dj urbaniss sont complexes et seffectuent
plusieurs chelles, de la parcelle llot voire lchelle dun ensemble urbain. Pour comprendre la
complexit dun projet de densification, on peut citer lexemple de la ville de Saintes en Charente-Maritime
(17), qui ds 1994, engage la restructuration de llot de larc de triomphe au sein dun quartier en dclin
situ en plein cur du centre ville. Aprs avoir gagn le concours chez soi en ville - urbaniser les quartiers
dhabitat 29, la collectivit, accompagne dune quipe darchitectes, va se lancer dans un projet qui durera
plus de dix ans. Le but est de revaloriser un quartier insalubre en le densifiant, le projet se traduit par une
rhabilitation du bti existant et des dmolitions pour le bti trop dgrad. De nombreuses parcelles sont
rachetes et de nouveaux logements y sont implants. Ce sont 64 logements qui sont crs, dont 38 sont
rservs pour du locatif social, et larchitecture respecte le patrimoine bti saintais. Cette opration de
densification complexe a permis de revaloriser le quartier, dintroduire une certaine mixit sociale mais aussi
une mixit des formes puisque ce sont diffrentes formes urbaines qui ont ts produites (53 collectifs, 11
individuels).
Un phnomne valoris actuellement est la densification au sein des quartiers pavillonnaires, des
propritaires privs dcident de vendre une partie de leur parcelle, en la divisant. Il sagit donc dune action
locale et dinitiative prive. Grce ce dtachement de parcelle, de nouveaux terrains btir sont alors crs.
Les propritaires s'assurent une contre partie financire, et la proprit acquiert parfois une valeur ajoute.
Ce phnomne fait l'objet d'tude finance par l'Agence Nationale de la Recherche (ANR), le bimby
28

29

HALLEUX J.-M., LAMBOTTE J.-M., Reconstruire la ville sur la ville. Le recyclage et le renouvellement des
espaces dgrads, Territoire(s) wallon(s), 2 dcembre 2008.
AGU, Ces villes qui agissent sur le foncier pour matriser leur dveloppement, Visions, Fvrier 2007, 64 pages.

14

(build in my backyard), qui, terme, pourrait contribuer au renouvellement des quartiers pavillonnaires, et
limiterait ainsi l'talement urbain en recentrant l'offre et la demande en logement sur les quartiers plus
proches de la ville (premire couronne d'agglomration, faubourgs )30.
D'autres analyses ralises par l'cole darchitecture de Lyon, s'intressent l'volutivit du modle
pavillonnaire, et au renouvellement de ces espaces priurbains. Il sagit doptimiser le foncier dans des
quartiers o la consommation despace pour lhabitat est importante. La solution envisage est de densifier
et diversifier partir de scnarios volutifs , en rorganisant la trame parcellaire (Figure 4).

Figure4:Exempledelarorganisationd'unetrameparcellaire
(extraitde:D.DIAS,J.LANGUMIER,D.DEMANGE,Mutabilitdupriurbain,Lesannalesdelarechercheurbaine,
n104,pp.149156.)

Des propositions sont faites deux chelles pour renouveler des espaces priphriques.31 l'chelle du
quartier, dans le cadre de travaux dtudiants, il est propos par exemple de combler les dents creuses, relier
le bti discontinu, surlever le bti pour optimiser le tissu urbain. Il sagit aussi daccrotre la mixit
fonctionnelle de ces espaces souvent monofonctionnels en y introduisant des services. Partant du constat
dun modle priurbain domin par la prsence de lautomobile, renouveler ces espaces pourrait aussi passer
par la diversification des modes de dplacement. Il est galement envisag de revoir la place accorde aux
stationnements dans le modle pavillonnaire, c'est en effet une rserve foncire mobilisable.
lchelle du btiment, des rflexions sont menes sur les formes urbaines du modle priurbain, souvent
domines par la maison individuelle. Il est possible de revoir l'volution de la maison en fonction des
structures familiales (rponse la problmatique de la diminution de la taille des mnages), mais aussi
dintroduire des formes urbaines diversifies et plus denses (Figure 5). Le croquis illustre lintroduction de
petits collectifs au sein dun tissu urbain partiellement constitu, loffre produite serait des appartements de
type T1 T4.

30

SABATIER B., FORDIN I., Densifier le pavillonnaire, tudes foncires, n 155, janvier - fvrier 2012
DIAS D., LANGUMIER J., DEMANGE D., Mutabilit du priurbain, le modle pavillonnaire face aux crises
nergtique et environnementale, Les annales de la recherche urbaine, n 104, juin 2008.
31

15

Figure5:Ladiversificationdesformesd'habitat.
(extraitde:D.DIAS,J.LANGUMIER,D.DEMANGE,Mutabilitdupriurbain,Lesannalesdelarechercheurbaine,
n104,pp.149156.)

Engager des actions de renouvellement urbain est un moyen de promouvoir des formes urbaines moins
consommatrices d'espace (type individuel group, collectif et semi-collectif) lorsqu'il s'agit de nouvelles
constructions, mais aussi d'amliorer la qualit du bti existant pour le rinvestir. La compacit de l'habitat
peut ainsi tre accentue et permet de limiter la consommation du foncier pour de la construction neuve.
Cette compacit peut aussi renforcer la centralit d'un territoire, augmenter laccs aux modes de transport et
aux services de premire ncessit pour limiter les dplacements par plus de proximit.

3.2 -

Anticiper le dveloppement urbain et rpondre aux besoins en constructions neuves

Le renouvellement urbain permet de crer une offre diversifie de logement dans les espaces de forte
progression dmographique tout en limitant la consommation foncire. La ncessit d'adapter l'offre la
demande en logement doit alors s'accompagner d'une rflexion sur le potentiel foncier d'un territoire au sein
du primtre dj urbanis 32. Recenser les opportunits de renouvellement urbain permet alors d'anticiper
le dveloppement urbain futur, pour mettre en uvre cette dmarche les documents de planification comme
le SCoT et le Programme Local d'Habitat (PLH) sont des outils indispensables.
Des outils mthodologiques ont t dvelopps pour recenser ces opportunits foncires au sein du tissu
urbain existant et permettre de matriser la consommation despace dans un territoire. LAgence dUrbanisme
de lArrondissement de Bthune (AULAB) a cr une mthodologie du diagnostic foncier urbaniser
32

Groupe de travail des DDT Pays-de-Loire, Rechercher en priorit les possibilits de dveloppement au sein de
l'enveloppe dj artificialise, Vademecum gestion conome de l'espace, l'enjeu de la gestion conome de l'espace
dans les PLU, fvrier 2010.

16

vocation habitat 33, celle-ci est un outil daide la planification territoriale. Elle est utilise pour recenser les
opportunits foncires dans le cadre de la mise en uvre du SCOT de lArtois et permet didentifier les
diffrentes parcelles libres au sein du tissu urbain existant. partir du PLU numris, les parcelles libres
identifies laide des outils cartographiques (SIG) vont subir un traitement. Celle-ci va tre note selon six
indicateurs dfinissant le potentiel de la parcelle tre urbanis, selon sa proximit des rseaux, des
transports en commun, des services. Le potentiel de mutabilit de la parcelle est aussi valu (sur lavis dun
maire), un ensemble de zones U libres se dtache et seules sont slectionnes les mieux notes. La
mthodologie dveloppe par lAULAB permet dobtenir un diagnostic foncier en ayant pris en compte les
objectifs de renouvellement urbain et dautres critres bass sur les proximits et la limitation des
dplacements. Ce type de bilan a t ralis sur les 32 communes qui composent le primtre du SCoT (cf.
Figure 6 qui recense par commune les terrains stratgiques pour de lurbanisation nouvelle, et leur
quivalent logement).

Figure6:Tableauexpliquantlepotentieldelogementsurunecommune
(Extraitde:AULAB,Mthodologiedediagnosticfonciervocationd'habitat,Mai2010.)

Recenser les potentialits de renouvellement urbain en priorit est ncessaire pour promouvoir un
dveloppement territorial durable. En recentrant lurbanisation au sein dune enveloppe urbaine existante, le
renouvellement urbain contribue limiter ltalement urbain, permet de repenser les extensions
priphriques et rpondre aux besoins futurs en construction neuve dans les territoires attractifs.

3.3 -

Favoriser la redynamisation d'un centre ville ou dun centre bourg

Le renouvellement urbain s'accompagne d'une rflexion plus large sur les enjeux de mixit et de proximit
ncessaires la vie d'un centre 34. En effet, le renouvellement urbain permet de revaloriser certains espaces
dlaisss dans les centres ville ou centres bourg, grce des travaux de rhabilitation du bti ancien, de
friches, de logements vacants, etc. C'est alors l'occasion de redynamiser conomiquement un centre en
dveloppant l'offre de services, l'offre commerciale, de favoriser la mixit sociale en diversifiant l'offre en
logement (locatif, logement aid).
Ce type daction peut tre ralis en milieu rural o il existe un phnomne progressif de dsertification du
centre bourg, et parfois un phnomne de mitage de lespace agricole, et peut ainsi permettre de matriser
lurbanisation.
De nombreux projets de redynamisation de centre bourg seffectuent grce une restructuration du noyau
villageois existant. Le Conseil Gnral du Maine et Loire organise par exemple un concours dpartemental
33
34

AULAB, Mthodologie du diagnostic foncier urbaniser vocation dhabitat, mai 2010.

AUDIAR, 6 oprations de renouvellement urbain, juin 2007.

17

sur le thme Habiter autrement pour un urbanisme durable 35. Ce sont dix neuf projets qui sont prsents
au concours. Lensemble des collectivits, accompagnes dun bureau dtude, se proposent de soumettre un
plan damnagement durable pralable la cration de nouveaux quartiers dhabitat. Parmi les communes
rurales reprsentes, on peut prendre le cas de la Jubaudire une commune de 1250 habitants situe dans la
priphrie loigne de lagglomration dAngers. Cette commune connait une volution de sa population
(hausse de 0,84% entre 1999 et 2009 daprs les chiffres du RP) et souhaite restructurer son centre bourg
pour y introduire une offre de logements et accrotre son attractivit.

Figure7:SchmaderamnagementducentrebourgdelaJubaudire(49)
(Extraitde:ConseilGnralduMaineetLoire,Habiterautrementpourunurbanismedurable,dition2010/2011,
Fvrier2012.)

Daprs le plan damnagement schmatique (Figure 7), il sagit partir dune ancienne place de recrer une
centralit. Les locaux dsaffects sont rinvestis pour y crer une offre de services. Plusieurs types de
logements sont intgrs au bti existant, comme des logements individuels groups, ou du logement
intermdiaire. Un travail sur les espaces publics, les voies de dplacements et la place des stationnements va
aussi permettre damliorer la qualit paysagre du noyau villageois existant.
Toujours dans cette logique de redynamisation de centre bourg, dautres projets innovants de renouvellement
urbain en milieu rural ont t lancs. Lappel projet RENOUER ou Renouvellement Urbain et cologique
des espaces Ruraux 36, a t lanc par les Espaces Naturels Rgionaux du Nord-Pas-de-Calais. Il sadresse
aux communes et intercommunalits des Parcs Naturels Rgionaux (PNR). Lobjectif travers cette
dmarche est la matrise quantitative et qualitative de lurbanisation dans les communes des PNR, et
lexprimentation du renouvellement urbain et cologique en milieu rural. Le projet se dcline en trois
chelles dintervention au sein des communes (Figure 8). Cest donc dabord une rflexion sur le potentiel de
renouvellement urbain de la commune qui est mene partir des diffrents documents de planification et
durbanisme. A lchelle dun ensemble de btiments, il sagira dune rflexion sur dventuelles
35

36

Conseil Gnral du Maine et Loire, Habiter autrement pour un urbanisme durable, dition 2010/2011, fvrier
2012.
Daprslabrochuredelappelprojetdisponiblesur
http://www.enrx.fr/fr/paysages_environnement/projet_renouer

18

rhabilitations, et sur la diversification des fonctions au sein du village. A lchelle du btiment, cest une
dmarche de rnovation cologique qui sera mene dans un but de prserver le patrimoine bti existant, et de
conserver les savoirs faire locaux. Ce sont cinq communes qui ont t slectionnes, toutes possdaient un
patrimoine bti dlaiss quil va tre possible de rnover et rinvestir dans le cadre du projet RENOUER.

Figure8:"Lerenouvellementurbainetcologiquedesespacesruraux"
(Source:Extraitdelaplaquettedel'appelcandidatureProjetRENOUERdisponiblesurwww.enrx.fr)

Le renouvellement urbain ne concerne pas uniquement les grands espaces urbains mais aussi les espaces
ruraux, car il permet de redonner de la valeur un espace en manque de dynamisme.

3.4 -

Donner de la valeur aux espaces dqualifis

Le renouvellement urbain est envisag par les politiques de la ville comme un moyen d'action sociale
sur les secteurs dgrads cumulant des handicaps sociaux et conomiques, c'est l'objectif poursuivi
actuellement par l'ANRU. Pour lutter contre l'exclusion de ces quartiers et amliorer la qualit de vie des
habitants, ce sont des mcanismes de dmolition, de rhabilitation qui sont pratiqus. Cependant la
dimension environnementale est souvent absente de ce type d'opration de rnovation urbaine : la priorit est
donne la rinsertion de ces quartiers.
Le terme de renouvellement social urbain durable est dvelopp dans le projet de rnovation urbaine de
la commune dchirolles dans l'agglomration Grenobloise. Cette convention ANRU intgre dans son cahier
des charges certains lments de l'Agenda 21 en vigueur sur le territoire. Plusieurs composantes du
dveloppement durable sont prises en compte comme la qualit environnementale des btiments (matriaux
utiliss, performances nergtiques), du cadre de vie (introduction de la nature en ville) au mode de
fonctionnement du quartier (recyclage, priorit aux modes de dplacements doux). Ce type d'opration

19

s'envisage sur le long terme. Le renouvellement urbain apporte dans ces quartiers un dynamisme, une valeur
la fois sur le plan esthtique, conomique et environnemental. Laction de lANRU se poursuit et aura
permis de rnover 490 quartiers dici 201337.

3.5 -

Favoriser la requalification d'espaces dj urbaniss et des constructions existantes

Le laboratoire de sociologie urbaine du Conseil Scientifique et Technique du Btiment (CSTB), partir de

son approche du renouvellement urbain durable, dfinit les actions prcises qu'il est possible d'entreprendre
partir des espaces dj amnags, et synthtise un ensemble d'actions contribuant au renouvellement de la
ville sur elle-mme.
- rutiliser des espaces dsaffects ou inutiliss (friches industrielles, portuaires ou urbaines, dlaisss
urbains) et par l mme de limiter les extensions urbaines ;
- densifier les espaces urbains de manire raisonne et donc mieux exploiter des espaces disponibles, des
dents creuses, des dlaisss urbains ;
- rutiliser des infrastructures existantes (ex : anciennes voies ferres rutilises pour implanter des
tramways ou des tram-trains comme Nantes) ;
- rutiliser des btiments industriels en les modernisant ou en les raffectant dautres usages (par exemple
en les transformant en espaces culturels ou en logement) ;
- moderniser des immeubles dhabitation au lieu de les dtruire, en amliorant galement leurs
performances thermiques et acoustiques .
Figure9:ExtraitdurapportduCSTBsurLesenjeuxdurenouvellementurbaindurable,Juin2011.

Il ne s'agit pas uniquement d'utiliser du foncier sous utilis mais aussi les quipements, et infrastructures afin
de raliser des conomies sur les matriaux et diminuer le cot de la gestion urbaine. Le renouvellement
urbain se traduit par un ensemble doprations localises au sein du tissu urbain, quil sagisse de densifier,
rutiliser, de restructurer le bti, cet ensemble dactions contribue au dveloppement durable des territoires.
Le renouvellement urbain est donc une notion complexe, qui a progressivement volu. Au dpart une simple
forme de mutation urbaine, une action morphologique sur le tissu urbain, le renouvellement urbain sest
impos pour revaloriser des espaces en manque de dynamisme. Ce sont diffrentes approches du
renouvellement urbain qui ont t dveloppes. Laction sociale du renouvellement urbain est profondment
inscrite au sein des politiques de la ville mais une dimension plus globale du renouvellement urbain tend
simposer. Le renouvellement urbain senvisage dsormais comme un mode dveloppement urbain durable,
qui se traduit par des mcanismes divers puisquil est amen rpondre des enjeux territoriaux varis. Une
autre dmarche consistera alors territorialiser ces enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes.

37

Chiffres extraits du site internet de lANRU : http://www.anru.fr

20

PARTIE2:TERRITORIALISATIONDESENJEUXDERENOUVELLEMENTURBAINEN
POITOUCHARENTES
Le renouvellement urbain peut se pratiquer dans tous les territoires, mais les actions vont tre diffrentes en
fonction des enjeux territoriaux auxquels il doit rpondre. Il a vocation donner de la valeur aux espaces, et
permet aussi de pratiquer une gestion conome de l'espace, il existe donc des enjeux diversifis de
renouvellement urbain.
Lobjectif est de caractriser lurbanisation et la consommation despace en Poitou-Charentes, cest travers
ces caractristiques territoriales que lon dfinit les enjeux de renouvellement urbain. Pour cela, des
indicateurs issus de la phase de diagnostic de ltude sur les formes urbaines en rgion ont t utiliss pour
raliser une typologie des diffrents territoires en fonction de leurs diffrentes dynamiques territoriales.
On dfinit ainsi la dmarche de territorialisation des enjeux de renouvellement urbain : dtailler les
indicateurs territoriaux utiliss pour raliser la typologie et enfin caractriser les diffrents profils de
territoires et leurs enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes.
1-

La dmarche : territorialiser les enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes

Une rflexion a tout dabord t mene pour dfinir quels taient les enjeux de renouvellement urbain sur un
territoire, et la dmarche appliquer pour les faire ressortir partir dune typologie.

1.1 -

La dmarche de territorialisation

Le renouvellement urbain s'envisage comme une composante du projet de territoire, comme un

moyen de permettre le dveloppement urbain de manire raisonne en retravaillant sur le tissu urbain
existant. Il permet de rpondre des enjeux territoriaux divers : la matrise de lurbanisation dans les secteurs
de forte extension, mais aussi la valorisation de secteurs en manque de dynamisme. La dmarche, synthtise
par ce schma (Figure 10), est donc didentifier les enjeux territoriaux, en mobilisant des indicateurs qui
traduiront des dynamiques des diffrents territoires en rgion. Le renouvellement urbain senvisage comme
une solution pour rpondre des problmatiques territoriales diverses, c'est pourquoi les mcanismes qui
relvent du renouvellement urbain sont multiples.

Figure10:Schmadeladmarchedeterritorialisationdesenjeuxderenouvellementurbain

Cest pourquoi il sagira au sein de chaque profil de territoire dfini, de dterminer par quels processus le
renouvellement urbain peut senvisager dans chaque type de territoires. Le renouvellement urbain ne peut
s'envisager de manire oprationnelle qu'en prenant en compte la diversit des situations locales.

21

1.2 - Des enjeux diffrencis de renouvellement urbain : les processus dextension urbaine et
de dvalorisation
Concernant la territorialisation des enjeux en rgion, il tait question durant le stage de rflchir sur les
indicateurs mobiliser pour dfinir des secteurs enjeux pour le renouvellement urbain. Cette rflexion a
progressivement volu puisquelle dveloppait lide quil existait des enjeux de renouvellement urbain
uniquement dans certains secteurs, alors que le renouvellement urbain peut se pratiquer dans tous les
territoires. Plusieurs hypothses ont au dpart t formules pour comprendre quels enjeux le
renouvellement urbain pouvait tre amen rpondre. Tout dabord, les espaces qui reprsentent un enjeu
peuvent tre des secteurs o il existe une forte extension urbaine, et o la pression foncire et le besoin en
logements sont importants.
Les espaces enjeux de renouvellement urbain peuvent aussi tre des secteurs dans lequel il existe des
processus de dvalorisation. Les processus de dvalorisation traduisent des volutions rgressives des
territoires selon l'analyse de la DGUHC, on qualifie la dvalorisation par rapport diffrentes notions :
- d'attractivit, de rapport offre/demande pour diffrentes fonctions urbaines (et donc de march pris dans
un sens global) ;
- de prix, en tant qu'expression possible du rapport offre/demande ;
- de reprsentation, de jugement port sur le territoire ; en particulier, les reprsentations sociales qu'en ont
les diffrents groupes sociaux sont un facteur de formation de la valeur, affect d'une forte dimension
symbolique ;
- de satisfaction des usagers et/ou des rsidents : la qualit rsidentielle, ou la qualit d'usage, du logement de
ses abords, du quartier, de la commune, dtermine la valeur. 38.
Les processus de dvalorisation sont divers, et le renouvellement urbain savre un moyen utile long terme
pour redynamiser certains espaces actuellement dvaloriss et qui pourraient constituer un potentiel foncier
important.
Mais les espaces qui reprsentent un enjeu pour la mise en uvre du renouvellement urbain sont aussi ceux
dans lequel il existe d'importantes disponibilits foncires. La prsence de gisements fonciers non utiliss ou
dvaloriss peut tre le point de dpart aux actions de renouvellement urbain. Pour cela, il pourra donc tre
envisag de recenser le foncier disponible, ou en voie de mutation, voire sous utilis au sein du tissu urbain
existant (travail l'chelle communale et gnralisation des rsultats l'chelle rgionale). Lidentification
des potentialits de renouvellement urbain sera traite en troisime partie, la DREAL Poitou-Charentes peut
en effet fournir des outils danalyse et des mthodes pour les questions foncires.

2-

Mobilisation d'indicateur : lidentification des dynamiques et enjeux territoriaux

Lobjectif est de mobiliser des indicateurs afin didentifier en fonction des caractristiques des
territoires les enjeux de renouvellement urbain. A partir des travaux de la DREAL effectus dans le cadre
dune tude sur les formes urbaines, on peut mobiliser un certains nombre d'indicateurs afin didentifier les
dynamiques territoriales en matire de consommation despace, dattractivit. Ces indicateurs issus du
diagnostic sur les formes urbaines permettent de caractriser les modes durbanisation en Poitou-Charentes.

38

DGUHC,CETEOuest,CETENordPicardie,Observationdel'habitatetanalysedesterritoires,
Processusdevalorisationetdvalorisationdesterritoires,janvier2004.

22

2.1 -

Les indicateurs issus du diagnostic de ltude sur les formes urbaines

Le tableau recense lensemble des indicateurs utiliss pour raliser la typologie Urbanisation et
consommation despace . Chacun deux va permettre de caractriser diffrents profils de territoires et de
dfinir leurs enjeux.
Thme

DENSITES

DYNAMISME DEMOGRAPHIQUE
EXTENSION URBAINE
DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION
VACANCE DU PARC DE LOGEMENT
ANCIENNETE DU PARC DE
LOGEMENT

Indicateur

Source(s)

Densit rsidentielle nette (nombre de logements par

hectare bti dominante habitat)
Densit dactivit humaine (nombre dhabitants et
demplois par hectare bti)
Taux dvolution annuel de la population entre 1999 et
2007 (en %)
Taux dvolution annuel de la surface btie dominante
habitat entre 1999 et 2007 (en%)
Part des logements neufs entre 2003 et 2009 (en %)

Majic

Taux de logements vacants (en %)

FILOCOM

Part des logements construits avant 1968 (en %)

Majic

Majic et RP
RP
Majic
SITADEL

Figure11:Tableaudesindicateursissusduprdiagnosticsurlesformesurbaines
(Ralisation:ThomasN.daprsDREALPC,DAU,IndicateursdeltudeFormesurbainesTypologie,2011)

Lensemble des indicateurs sont reprsents lchelle communale, on peut tout dabord sintresser aux
densits. La densit rsidentielle nette lie l'habitat est le nombre de logements par hectare bti li
l'habitat, elle permet de donner une mesure de loccupation du sol par le logement39. En effet, les faibles
densits rsidentielles sur un territoire traduisent une consommation d'espace importante pour l'habitat et
correspondent des formes urbaines peu denses. l'inverse, des densits rsidentielles fortes retracent un
lien avec les pressions foncires, car il s'agit d'espaces qui sont fortement investis. On peut s'appuyer sur les
densits rsidentielles pour dfinir des espaces enjeux pour le renouvellement urbain, mais aussi sur la
densit dactivit humaine qui permet de dfinir le nombre de personnes frquentant un espace travers la
dynamique dmographique et le nombre demplois. Cet indicateur permet alors de reprer des centralits au
sein des diffrents territoires.
Le dynamisme dmographique dun territoire caractrise son volution, et va permettre didentifier des
secteurs en croissance, et dans lesquels il pourrait exister un besoin urgent en logements.
Un indicateur important qui permet de visualiser lvolution de la consommation despace pour de lhabitat
est le taux dvolution annuel des surfaces bties dominante habitat. Lorsquil est associ lindicateur
dvolution de la population, il permet de caractriser ltalement urbain sur les diffrents territoires. En
effet, un indicateur de caractrisation de l'talement urbain a t dvelopp dans le cadre d'une tude sur
l'artificialisation en Poitou-Charentes40, il compare l'volution de la tache urbaine lie l'habitat et l'volution
de la population sur une mme priode. En effet, daprs la dfinition de lAgence Europenne de
lEnvironnement, on recense un phnomne dtalement urbain lorsque lvolution des surfaces bties pour
de lhabitat est bien plus importante que lvolution de la population. Sur ces territoires de forte extension
urbaine, le renouvellement urbain s'avre tre une solution pour limiter l'talement urbain.
39

IAURIF, Apprhender la densit, Les indicateurs de densit, Note rapide sur loccupation des sols, n383, juin
2005.
40
Indicateur mis en place par la DREAL Poitou-Charentes SECLA/ DAU dans le cadre de ltude sur les formes
urbaines

23

Le taux de construction neuve traduit la dynamique de construction en rgion, il fait apparatre des espaces
en expansion o la consommation d'espace pour la construction y est importante. La part de la construction
neuve, lorsqu'elle est importante, rvle aussi l'attractivit rsidentielle des territoires.
Pour identifier des espaces soumis des processus de dvalorisation, on peut se baser sur deux indicateurs ;
le taux de vacance et le taux de logements anciens (antrieurs 1968) qui renseignent sur l'occupation du
bti et sur sa qualit. On peut aussi sintresser la vacance du parc de logement, dans les fichiers
FILOCOM, le logement vacant est dfini comme un logement vide de meuble qui nest pas habit au 1er
janvier.
Quatre types de source ont t utiliss, il sagit tout dabord des fichiers Majic dont dispose la DAU. Ce sont
des fichiers fonciers dlivrs par la Direction Gnrale des Finances Publiques (DGFIP) qui fournissent des
donnes prcises sur loccupation des sols (occupation et qualit du parc de logement, volution de
lurbanisation...), avec une prcision la parcelle puisquils incluent des donnes cadastrales. Les donnes
Majic ncessitent un traitement pralable leur exploitation (agrgation et anonymisation) car il sagit de
donnes fiscales brutes. Dautres sources ont ts mobilises comme les chiffres du Recensement de la
Population (RP) fournis par lINSEE, les donnes SITADEL qui recensent les permis de construire dlivrs
sur un territoire. Enfin, la base de donnes FILOCOM sur le logement et son occupation est utilise ici pour
dterminer le taux de logement vacant et lanciennet du bti car il sagit dune donne fiable, rgulirement
mise jour.

2.2 -

Dautres indicateurs et sources mobilisables pour identifier des dynamiques territoriales

Pour complter la typologie, il est possible de mobiliser dautres indicateurs ou dutiliser dautres
mthodologies pour valuer la consommation despace sur un territoire.
L'Enqute sur le Prix des Terrains Btir (EPTB) fournit des informations sur les terrains btir destins
la construction dune maison individuelle (type dacquisition, surface, prix, etc.) et sur la maison elle-mme
(prix, surface SHON, tat davancement des travaux, mode de chauffage, type de matre duvre, etc.)41.
partir des diffrents niveaux de prix dans la rgion, cet indicateur renseigne sur l'attractivit des territoires, et
permet d'identifier des pressions foncires. L'importance du cot du foncier dans certains espaces traduit des
sgrgations spatiales et tmoigne de la difficult pour certains mnages d'accder la proprit.
Aussi, pour alimenter la rflexion sur la qualit du bti et pouvoir localiser des phnomnes de dvalorisation
morphologiques, on peut galement utiliser la part du logement potentiellement indigne par commune. Une
part importante de logements indignes indique quil existe un potentiel bti rutiliser, mais bien souvent le
logement potentiellement indigne correspond du bti ancien.
Un catalogue d'indicateurs de dveloppement durable a t mis en place dans le cadre de la Stratgie
Nationale de Dveloppement Durable (SNDD). En collaboration avec l'Insee et le CESER, l'objectif final est
de pouvoir quantifier en rgion les efforts en faveur du dveloppement durable travers diffrentes
thmatiques. On peut citer dans le cadre de ltude sur le renouvellement urbain :
- Lindicateur dartificialisation des sols, qui peut permettre d'valuer la consommation d'espace lie
l'talement urbain ;
- Lindicateur sur le nombre de logements vacants et/ou indignes qui renseigne sur les processus de
dvalorisation du tissu urbain ;
- Lindicateur prix des terrains btir pouvant servir identifier les pressions foncires.
Leur intrt est dtre facilement appropriable, ils permettent une reprsentation cartographique rapide, et ils
sont remis jour rgulirement pour suivre les volutions territoriales en rgion.
41

Dfinition issue de : http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/donnees-ligne/r/enquete-prix-terrainsbatir-eptb.html

24

Une tude 42 dressant un panorama des mthodes pour mesurer la consommation d'espace par l'urbanisation,
met en avant la mthode de dtermination graphique d'une enveloppe urbaine, pour suivre l'volution
annuelle des surfaces artificialises par typologie de constructions (logement individuel, collectif, activits)
en ha. Cette dmarche va aussi permettre de mesurer le renouvellement urbain, il sera possible sur une
commune par exemple de distinguer les oprations et constructions ralises au sein de lenveloppe urbaine
et ceux raliss en extension.
Pour raliser la typologie Urbanisation et consommation despace en Poitou-Charentes , les diffrents
indicateurs vont tre croiss et pondrs permettant dobtenir six classes correspondant trois profils de
territoire. Ce traitement statistique est effectu par lUnit Analyse Statistiques, et la reprsentation
cartographique par la DAU.

3-

Des enjeux de renouvellement urbain diversifis sur tous les territoires

partir des diffrents indicateurs dvelopps dans le cadre du diagnostic sur les formes urbaines, est ralise
une typologie des espaces en fonction des modes d'urbanisation, de la consommation d'espace. Globalement
dans ces diffrents secteurs identifis, le renouvellement urbain peut permettre de matriser l'urbanisation
tout en rpondant aux besoins en logements mais aussi de revaloriser certains espaces en manque de
dynamisme. Ce sont trois grands profils de territoire qui sont dfinis (figures 12 et 13), dans lesquels les
enjeux de renouvellement urbain vont tre diffrents. Selon les caractristiques de chaque territoire,
diffrents types de mcanismes de renouvellement urbain sont luvre.

Figure12:Tableaudesmoyennesdesindicateursparclassequicaractrisentlestroisprofilsde
territoires

42

CETEOuest,CERTU,DGALN,Mesureetsuividelaconsommationd'espacedanslesPLUetSCoT,
Observationurbaine,juin2010.

25

Figure13:Cartedelatypologiedesterritoiresenmatiredeconsommationd'espaceet
d'urbanisation

26

3.1 -

Les espaces centraux: des densits fortes et un foncier tendu

Les espaces centraux (classe 6) sont les ples urbains majeurs et intermdiaires de la rgion, mais aussi les
espaces ctiers soumis de fortes pressions foncires. Ils sont marqus par de fortes densits rsidentielles et
d'activit humaine. Ces espaces ont un poids dmographique et conomique important mais lvolution de la
population y est actuellement trs faible (0,1% de 1999 2007). Ce sont dans ces espaces que sont recenses
les plus fortes densits rsidentielles.
Il y existe un besoin foncier important. Le renouvellement urbain peut permettre de recrer une offre foncire
au sein du tissu urbain existant en densifiant et par consquent, limiter les dplacements des populations en
les rapprochant des centres urbains, des services, des rseaux de transport en commun.
Une stratgie globale doptimisation du tissu urbain existant peut tre mise en place dans ces secteurs
(comblement des dents creuses, densification du bti...).

3.2 -

Les espaces priphriques en extension

Il s'agit des lieux de la priurbanisation, ces espaces sont donc situs proximit des centres urbains, mais
aussi sur le rtro-littoral. Ils correspondent globalement aux quatre aires urbaines largies de la rgion
(Poitiers, Niort, La Rochelle, Angoulme). Dans ces secteurs la progression de la tache urbaine pour lhabitat
y est importante. Parmi ces espaces priphriques, on peut distinguer trois classes, pour chacune les
dynamiques d'extension urbaine vont tre diffrentes :
Des territoires priurbains de premire couronne trs attractifs (classe 5):
Dans ces espaces, on recense un des plus forts taux d'volution de la population avec 1,3 % entre 1999 et
2007 contre 0,8 % pour la moyenne rgionale. Ce sont des secteurs attractifs, la part du logement neuf y est
relativement importante avec 14,1%. Le parc de logements nest pas sous occup, la vacance y est faible en
comparaison la moyenne rgionale (8% contre 9,7%).
Des territoires priurbains en trs forte extension (classe 4):
Ce sont les territoires priurbains les plus dynamiques, o le besoin en logements est important : avec une
part de la construction neuve presque trois fois plus importante que la moyenne rgionale sur la priode
2003-2009 (32,5%contre 11,8 %). Dans ces espaces la progression dmographique est forte (3,4% entre 1999
et 2007) ainsi que l'volution des surfaces bties, presque deux fois plus que la moyenne rgionale (3,9%
contre 1,7% sur la priode 1999-2007). Localement, certains espaces ruraux loigns de toute agglomration
sont aussi en forte expansion rsidentielle, par exemple sur le rtro-littoral Charentais Maritime mais aussi
dans le nord de la Charente.
Des territoires priurbains de seconde couronne (classe 3):
Ces espaces sont marqus par des densits rsidentielles faibles (10,1% contre 10,7% pour la moyenne
rgionale), une part de logements neufs et une volution des surfaces bties de 2,4%, plus importante que la
moyenne rgionale. On observe une forte tendance l'talement partir des ples urbains majeurs (La
Rochelle, Niort, Poitiers et Angoulme) mais aussi dans des espaces urbains intermdiaires (Saintes, Cognac,
Parthenay, Bressuire, Chtellerault).
Dans ces espaces priphriques en extension, les besoins en logements sont importants (en lien avec la forte
progression dmographique) donc l'enjeu principal est la matrise de l'urbanisation et par consquent la
limitation de la consommation d'espace.
Plusieurs pistes peuvent alors tre envisages dans ces espaces priurbains. Il est possible de favoriser
l'volution des espaces priurbains existants43. Daprs les travaux de l'cole d'architecture de Lyon qui a
43

DIAS D., LANGUMIER J., DEMANGE D., Mutabilit du priurbain, le modle pavillonnaire face aux crises

27

engag des rflexions sur la mutabilit du priurbain, il est possible de parler de renouvellement priurbain.
En effet, dans ces espaces le renouvellement peut permettre de faire voluer le modle et permet de penser
diffremment l'urbanisation priphrique. Par exemple, il s'agit de densifier et diversifier partir de scnarios
volutifs avec une action sur le bti (comblement des dents creuses, relier le bti discontinu, surlever le bti,
volution en fonction des structures familiales), sur les fonctionnalits des espaces priurbains (introduction
de services, d'activits conomiques) et une action sur les dplacements (diversifier les modes de
dplacements, revoir la place attribue aux stationnements).
Dans les espaces de faible densit rsidentielle, o la consommation foncire pour l'habitat y est importante
le renouvellement urbain va permettre de densifier la fois le bti mais aussi le tissu urbain existant.
Lorsqu'il s'agit d'espace attractif en voie d'extension, il est possible de rinvestir ces espaces peu denses, de
repenser les formes d'habitat produites qui ont pu donner lieu ces faibles densits rsidentielles. Dans des
communes o la construction neuve est trs importante, rflchir en terme de renouvellement urbain permet
de nuancer l'ouverture l'urbanisation.
Bien qu'il permette de limiter l'talement urbain, le renouvellement ne peut cependant constituer un
modle alternatif toutes les formes d'extension. D'autre part, il peut y avoir des besoins de renouvellement
urbain indpendamment de la ncessit de matrise des extensions, c'est le cas lorsqu'il existe un besoin
d'enrayer les processus de dvalorisation de certains territoires.

3.3 -

Des espaces avec un faible dynamisme dmographique et conomique

Ce profil de territoire correspond aux secteurs ruraux du centre de la Charente Maritime, le sud de la Vienne
et la Charente, deux types d'espaces peuvent tre distingus en fonction de leur dynamisme.
Les secteurs ruraux en cours d'talement (classe 2) :
Ce sont des espaces o l'on recense un taux de logements anciens assez important. Il est possible de cerner
une tendance l'talement dans ces secteurs puisque la progression des surfaces bties pour l'habitat est en
augmentation (1,6%) mais la croissance de la population entre 1999 et 2007 y est trs faible (0,6%). Cette
classe est fortement reprsente dans les priphries loignes des quatre agglomrations, avec un mitage
progressif de lespace rural.
Les secteurs ruraux faiblement dynamiques (classe 1):
Dans ces espaces ,il existe une forte vacance, de presque 13% du parc de logement, ainsi qu'un fort taux de
logements anciens (80,8% contre 60,1% pour la moyenne rgionale). La progression dmographique y est
presque nulle (0,1%). De plus, dans ces secteurs ruraux les trs faibles densits dactivits humaines
tmoignent dun faible dynamisme dmographique et conomique.
La vacance et la prsence de logements anciens traduisent le phnomne de dvitalisation des centres bourgs,
devenus peu attractifs pour les populations. Ces espaces connaissent des processus de dvalorisation
morphologiques (lis la qualit et l'occupation du parc de logements). Il y existe un foncier sous utilis
quil serait possible de rinvestir.
Dans ces secteurs, le renouvellement urbain permet une revalorisation la fois par une action de rnovation,
et de rhabilitation du bti. La dmarche de la DGUHC, Observation de lhabitat et analyse des territoires,
en collaboration avec le rseau scientifique et technique du ministre charg du logement, identifie que la
finalit mme du renouvellement urbain est de redonner de la valeur lespace par une action publique

nergtique et environnementale, Les annales de la recherche urbaine, n 104 juin 2008.

28

volontariste. 44
Dans les secteurs ruraux dvaloriss ou en perte de dynamisme, le renouvellement urbain permet :
de recrer une offre de logement et des services de proximit en retravaillant sur l'habitat par des processus
de rhabilitation, de rnovation et en rinvestissant les logements vacants ou anciens dans les centres bourgs.
redynamiser des espaces dlaisss, en renforant des centralits existantes (cration de services par
exemple).
De manire oprationnelle, il est possible de saisir les opportunits de renouvellement dans le cadre
d'oprations de rhabilitation, de restauration ou d'amlioration de l'habitat, rsorption de l'insalubrit
(OPAH-RU, OPAH-RR, RHI, PRI) 45.
Plusieurs niveaux d'application sont possibles pour contrecarrer les processus de dvalorisation via le
renouvellement urbain. Daprs les travaux de la DGUHC, cinq types d'actions sont envisages pour
dfinir le degr d'implication de la puissance publique :
- laisser faire (la mutation ncessaire est possible par la simple action du march) ;
- mettre en place un dispositif de veille (quartiers risque ou en voie de basculement, l'avenir incertain,
sur lesquels il faudra intervenir ds que les signes de dvalorisation se feront suffisamment importants) ;
- engager des actions lgres pour faciliter la rgnration spontane (le processus de dvalorisation n'est
pas tel qu'il ncessite une action lourde) ;
- mener les oprations ponctuelles ncessaires (par exemple rsorption d'une friche industrielle) ;
- engager une action lourde de renouvellement urbain (quartiers sur lesquels une action coordonne de la
puissance publique est ncessaire), dterminer les leviers d'actions possibles en fonction de la nature des
problmes .
Figure14:Quelle(s)action(s)danslesespacesdvaloriss?
Extraitdurapport:DGUHC,CETEOuestetNordPicardie,Renouvellementurbainetmutabilitdestissusconstitus,Observationde
lhabitatetanalysedesterritoires,Janvier2004.

Globalement au sein des diffrents profils de territoire identifis, le renouvellement urbain peut permettre de
matriser l'urbanisation, tout en rpondant aux besoins en logements mais, aussi, de revaloriser certains
espaces en manque de dynamisme. Une prise en compte du contexte local est ncessaire pour adapter les
actions de renouvellement urbain en fonction des besoins. Le Poitou-Charentes est une rgion fortement
rurale, il existe aussi un besoin de redfinir le rle des communes rurales face au renouvellement urbain et
leur intrt de revoir leur mode de dveloppement urbain, par exemple dans le cas de revalorisation d'un
centre bourg. Le renouvellement urbain n'est pas le seul fait des grands espaces urbains.
Pour envisager le renouvellement urbain de manire oprationnelle, on peut ensuite sintresser aux leviers
qui facilitent sa mise en uvre, mais comprendre aussi quels peuvent tre les lments de blocage. La
DREAL souhaite fournir des outils oprationnels ses partenaires et axe son analyse sur lidentification des
leviers et des potentialits de renouvellement urbain.

44

DGUHC, CETE Ouest, CETE Nord Picardie, Renouvellement urbain et mutabilit des tissus constitus,

45

DGUHC, Prendre en compte le foncier dans le projet de territoire, Politiques foncires locales, mars 2004.

Observation de lhabitat et analyse des territoires, 2004.

29

Partie3:LESLEVIERSDACTIONPOURLAMISEENUVREDURENOUVELLEMENT
URBAIN
Aprs avoir trait laspect conceptuel du renouvellement urbain, et avoir identifi lensemble des territoires
enjeux de renouvellement urbain dans la rgion dtude, lanalyse va se porter sur un aspect plus
oprationnel. Il sagit dans une vise oprationnelle de dgager des leviers dactions facilitant la mise en
uvre du renouvellement urbain. Ce sont donc les composantes du projet de renouvellement urbain qui vont
tre analyses comme le montage financier, le portage du projet par les diffrents acteurs, mais aussi
lintgration dune dmarche de renouvellement urbain au sein dun projet territorial. La prise en compte du
renouvellement urbain dans les documents de planification et durbanisme, avec lexemple des SCOT de la
rgion, sera galement analyse.
Cest plus particulirement le levier foncier qui sera dvelopp, en effet, au sein des travaux dtude sur le
renouvellement urbain, lidentification des potentialits foncires lchelle dun territoire peut permettre
dencourager les dmarches de renouvellement urbain. La DREAL Poitou-Charentes dispose dun ensemble
de mthodologies et doutils, mobilisables lchelle rgionale, afin de reprer le foncier disponible ou sous
utilis. Ces leviers constituent une piste pour la poursuite de ltude par la DREAL, lobjectif tant de fournir
un outil oprationnel aux agents des DDT conseillant les collectivits, pouvant faciliter le droulement mais
aussi encourager les initiatives de renouvellement urbain.

1-

Les lments de controverses du renouvellement urbain

Un premier paradoxe souvent voqu concernant les oprations de renouvellement urbain est l'incapacit de
mobiliser rapidement du foncier, et le fait de mener des oprations lourdes et longues qui s'opposent la
ncessit de rpondre rapidement la demande en logements dans certains espaces.

1.1 - Des objectifs contradictoires qui tendent limiter les dmarches de renouvellement
urbain.
En raction la parution des lois Grenelle 2 qui prnent la limitation de ltalement urbain, le spcialiste des
questions foncires et immobilires au CNRS Vincent Renard explique, dans un article, pourquoi il est
aujourdhui difficile de limiter le phnomne dtalement urbain, et par consquent de penser le
dveloppement urbain de manire durable.
Selon lui, il existe tout dabord des objectifs contradictoires affichs au sein des politiques publiques. Mme
si le renouvellement urbain permet de crer de l'offre en logement en tissu urbain constitu, il existe toujours
un report de la demande en priphrie, car l'idal de la maison individuelle se maintient et l'accessibilit la
proprit est facilite loin des centres urbains. En effet, la limitation de l'talement urbain est remise en cause
par une contradiction fondamentale des politiques urbaines en France qui visent d'un ct lutter contre
l'talement urbain et d'un autre favoriser laccs la proprit le plus souvent en priphrie par l'abondance
des dispositifs financiers et fiscaux (ancien prt taux zro)46.
Lauteur met aussi en lumire lide quil existe aussi des objectifs contradictoires entre les prescriptions du
Grenelle et les documents d'urbanisme. Pratiquer une gestion conome de l'espace en densifiant, en recyclant
l'urbain peut aussi s'avrer difficile, car des objectifs contradictoires peuvent exister entre les prescriptions
des PLU et la logique de densification actuelle prne par le Grenelle, par exemple des hauteurs maximums
imposes pour les surfaces bties et des surfaces minimums pour les espaces verts et le stationnement. Donc
bien quun ensemble de mesures prises dans le cadre du Grenelle visent matriser lurbanisation, elles sont
parfois difficilement mises en uvre sur le terrain.

46

RENARD V., Grenelle II: la fin de l'talement urbain?, Mtropolitiques, 6 juin 2011

30

1.2 - Les effets contrasts du renouvellement urbain : entre marketing territorial et

embourgeoisement
Dans certaines zones urbaines centrales, le renouvellement urbain sassimile une stratgie de
marketing territorial comme les actions des agglomrations visant restaurer les entres de ville.47 Dans un
recueil dactes de sminaire du PUCA sur le thme de lattractivit48, le renouvellement urbain est
apprhend au sein dun projet de dveloppement urbain comme un lment de stratgie de marketing
territorial. En effet, la revalorisation des espaces publics, la reconversion/requalification des quartiers
dgrads, visent lamlioration de lattractivit des grands espaces urbains surtout dans le cas des villes
industrielles, peu importe leur taille, affectes double titre (spatial et conomique) par la
dsindustrialisation, les centres anciens en dclin, les mtropoles mondiales la recherche dun nouveau
souffle . On peut citer le projet dEuralille qui traduit cette stratgie de marketing territorial travers un
vaste projet de renouvellement urbain. La mtropole lilloise sest donne pour objectif daccrotre son
rayonnement conomique et culturel travers la cration dune vaste zone conomique, qui sappuie sur un
rseau multimodal dchelle europenne. Le projet Euralille a t lanc ds le dbut des annes 1990, au
cur de lagglomration, sur danciens terrains militaires. Plus quune simple volont de redynamiser des
espaces dlaisss en centre dagglomration, le projet Eurallille saccompagne dune rflexion plus globale
sur les enjeux dattractivit lchelle europenne.
La ralisation doprations de renouvellement urbain peut avoir des effets contrasts. La revalorisation d'un
quartier anciennement dgrad et accueillant des populations modestes peut contribuer au phnomne de
gentrification. En souhaitant donner de la valeur un espace, son attractivit va augmenter et par consquent
le cot du foncier. On parlera dembourgeoisement de certains quartiers renouvels au dtriment des
populations plus modestes relgues en priphrie49. Cest actuellement un des sujets de recherche retenu par
le PUCA, Le renouvellement de la ville : vecteur de slection sociale ou levier de justice urbaine ? 50. Le
programme de recherche associe le renouvellement urbain et la notion de mixit, partant du constat
quindpendamment des intentions affiches, le renouvellement urbain peut avoir pour effet daffiner le tri
social des localisations rsidentielles, et de concourir linvisibilisation des catgories dmunies .
Il est donc ncessaire de prendre en compte le caractre multidimensionnel du renouvellement urbain qui
vise rpondre des enjeux environnementaux, conomiques mais aussi des enjeux sociaux et de mixit.

1.3 -

Des conflits d'acteurs : le cas particulier des oprations de densification

Les conflits que l'on peut retrouver lors des oprations de renouvellement urbain sont
inhrents toutes les oprations d'amnagement comme les conflits d'usage, les conflits d'intrt entre les
acteurs, et ce, dautant plus dans les oprations de renouvellement urbain qui supposent de travailler en tissu
urbain constitu, sur du bti existant. Ce sont donc parfois une multitude dacteurs qui sont amens
interagir, par exemple les propritaires privs, les porteurs du projet, les matres duvre.
Dans le cadre particulier d'oprations de densification du tissu urbain existant, certains problmes peuvent
tre voqus51, comme la difficult de faire accepter ce type de projet des habitants qui y voient parfois des
contraintes visuelles, une dstructuration de leur cadre de vie par l'implantation de nouvelles formes d'habitat
plus denses. Renouveler la ville sur elle-mme entrane une modification du cadre bti existant, se pose alors
47
48

49

50

51

IUP, UPEC, L'ABC de l'urbanisme, 2010.

PUCA, Attractivit des villes : regards croiss, Le renouvellement urbain-Crativit et attractivit des villes, pp 1416, Actes de sminaires, juin-juillet 2007.
LINOSSIER R., RUSSEIL S., VERHAGE R., ZEPF M., Effacer, conserver, transformer, valoriser, le
renouvellement urbain face la patrimonialisation, Les annales de la recherche urbaine, n 97, pp 23-26.
BERGEL P., DESPONDS D., JEAN S., LE GOFF W., Le renouvellement de la ville: vecteur de slection sociale
ou levier de justice urbaine ?, Universit de Caen, Universit de Cergy-Pontoise, septembre 2009, 302 p.
PUCA, MSH, Ple de recherche urbaine des pays de la Loire, Les paradoxes de la densification de l'habitat:
injonctions, oppositions, mdiatisation, avril 2010.

31

la question de lacceptation par les populations.

Des conflits d'acteurs peuvent aussi survenir entre les porteurs de projet. On peut prendre l'exemple
dvelopp lors de la rencontre du ple de recherche urbaine des Pays de la Loire. Dans une commune de la
mtropole nantaise, des conflits d'intrts entre une municipalit et un bailleur sont survenus pour
limplantation d'un habitat de type collectif, mais aussi des conflits entre promoteurs et populations. Malgr
les nombreux efforts de concertation entre les lus, les populations et le promoteur, faute de compromis le
projet est mis en suspens. Les oppositions aboutissent souvent par des recours juridiques, menant aux
blocages des projets avec des cots d'adaptation supplmentaires, des chances rallonges et des problmes
de financements lis l'allongement de la dure d'laboration du projet. C'est donc un effort de pdagogie et
de concertation qui doit tre ralis auprs des diffrents partis concerns, une phase dtude pralable est
ncessaire la mise en uvre des projets.
Ce sont donc plusieurs lments de controverses qui peuvent tre adresss au renouvellement, sa mise en
uvre est en effet peu favorise dautant que les formes durbanisation sont toujours domines par
lextension. Les effets que peuvent produire les oprations de renouvellement urbain sont nuancer,
puisquelles peuvent tre le fruit dune stratgie de marketing territorial, et peuvent concourir au phnomne
de gentrification. Cest donc une rflexion sur lensemble des composantes dun projet de renouvellement
urbain qui simpose, il existe certains leviers dactions sur lesquels il est possible dagir.

2-

Les leviers daction pour la mise en uvre du renouvellement urbain

partir douvrages gnraux sur le renouvellement urbain mais aussi de diffrents rapports dtudes
techniques, il est possible de dfinir des lments stratgiques pour la mise en uvre du renouvellement
urbain. Certaines cls de russite peuvent tre dveloppes, il sagit de comprendre sur quelles composantes
du projet de renouvellement urbain il est possible dagir pour en permettre leur bon droulement. Pour
intgrer ces objectifs de renouvellement et plus globalement permettre le dveloppement durable des
territoires, on peut plus particulirement analyser comment est prise en compte cette thmatique au sein des
documents durbanisme et de planification, par exemple le SCoT.

2.1 -

La mobilisation des acteurs comme cl de vote au projet de renouvellement urbain

partir de louvrage dOlivier PIRON qui dresse une analyse systmique du renouvellement urbain, le rle
de laction publique est dterminant pour la ralisation des projets de renouvellement urbain. Les acteurs
publics sont donc les principaux initiateurs du renouvellement par leurs choix politiques, leurs choix en
terme de dveloppement territorial. L'tat et ses services dconcentrs jouent par exemple actuellement un
rle majeur dans le portage de projets et dans le financement du renouvellement urbain dans le cadre du
PNRU, mme si le budget attribu pour la politique de rnovation urbaine tend progressivement diminuer.
Lex DDE Loire, en collaboration avec des tudiants de lInstitut dUrbanisme de Lyon (IUL) ont produit un
diagnostic sur les possibilits de renouvellement urbain dans une commune de la Loire, Rive-de-Gier, un
cadrage de la notion de renouvellement urbain y est ralis52. Ils y recensent un ensemble dacteurs de faon
synthtique, essentiellement publics, pouvant tre amens intervenir dans des oprations de renouvellement
urbain. partir du schma extrait des travaux de lIUL, on peut comprendre le rle quexerce chacun des
acteurs au sein du projet et leurs moyens d'intervention.

52

DDE Loire, Institut d'urbanisme de Lyon, Le renouvellement urbain Rive-de-Gier, Prambule: cadrage gnral de
la notion, mai 2005.

32

Figure15:Schmadesacteurspublicsamensintervenirlorsdeprojetsderenouvellementurbain
A travers ce schma, ce sont essentiellement des acteurs publics qui sont mis en valeur, on peut aussi voquer la place
des acteurs privs dans le renouvellement urbain : les propritaires privs, les investisseurs privs, les amnageurs
privs mais aussi les habitants qui sont souvent les principaux bnficiaires des projets de renouvellement urbain.

La place centrale est attribue aux collectivits territoriales porteuses du projet de renouvellement urbain.
Elles jouent aussi un grand rle dans la concrtisation d'oprations de renouvellement urbain, par leurs choix
en terme de dveloppement urbain.
Les acteurs financeurs sont nombreux mais sont surtout amens intervenir dans le cadre de dispositifs
encadrs par ltat vise sociale, par exemple la Caisse des Dpts et Consignations finance la rnovation
urbaine via l'ANRU, et l'ANAH finance l'amlioration de l'habitat dans le parc priv. On peut aussi citer
lEPARECA (tablissement public national damnagement et de restructuration des espaces commerciaux
et artisanaux) qui agit spcifiquement pour la redynamisation conomique dans les zones prioritaires des
politiques de la ville.
Dans ses travaux, lIUL recense les acteurs oprateurs qui soccupent du montage et de la ralisation du
projet (portage foncier, ralisation des travaux...), il sagit des amnageurs locaux (OPAC, SEM) mais aussi
des tablissement Publics Nationaux, des oprateurs comme lEPF qui assure le portage foncier du projet.
Les services dconcentrs de ltat au niveau rgional et dpartemental ont un rle d'information de conseil
auprs des collectivits locales. Les pouvoirs publics contribuent au renouvellement urbain via la
rglementation et les dispositifs qu'ils produisent (loi SRU, dispositifs de type GPV, ORU et crations du
PNRU).
Il existe une difficult de recenser exhaustivement l'ensemble des acteurs du renouvellement urbain. On a
une complexit et une diversit des oprations de renouvellement urbain et donc une multitude dacteurs
amens intervenir et interagir pour mener bien un projet. Cest donc un jeu dacteurs complexe qui est
au cur des oprations de renouvellement urbain, mais leur mobilisation va dpendre du type dactions
mener. Rhabiliter localement des btiments nengagera pas le mme nombre d'acteurs que le
rinvestissement d'une friche industrielle ou la ralisation dune opration de rnovation urbaine. C'est alors
la fois le portage du projet et la volont politique des diffrents acteurs qui va garantir la faisabilit des
oprations de renouvellement urbain.

33

2.2 -

Le levier financier : l'valuation financire des projets de renouvellement urbain

Il est souvent difficile d'estimer la rentabilit financire d'un projet de renouvellement urbain, le
bnfice principal relevant essentiellement de l'intrt gnral. Les projets de renouvellement urbain peuvent
ncessiter des investissements financiers plus importants et la dure de ralisation est parfois trs longue, car
il s'agit de travailler sur du tissu urbain prexistant.
La complexit des oprations entrane souvent une dure alatoire des oprations de renouvellement urbain
ce qui sous entend des possibles volutions des frais financiers, il devient alors difficile d'obtenir un bilan
prvisionnel des cots de l'opration53. Mais bien souvent le choix de l'conomie de l'espace permet de
rduire les cots de la gestion urbaine (transports urbains, rseaux).
Pour rpondre des objectifs de retour sur investissement, plusieurs solutions peuvent tre envisages
comme le retour sur le march foncier des biens concerns par le renouvellement urbain (revente aprs
travaux) et la perspective d'un partenariat public-priv ayant vocation limiter linvestissement public.54
Mais, analyser le montage financier dune opration de renouvellement urbain ncessite de travailler au cas
par cas tant donn la diversit des situations. Pour analyser les cls du montage financier, il peut tre
envisag dans les suites de ltude de travailler partir dtude de cas qui permettront de valoriser la
diversit des actions de renouvellement, de fournir des cls aux lus, aux collectivits, aux services
conseillant les collectivits pour leur permettre de favoriser le renouvellement urbain sur leur territoire.

2.3 - Le renouvellement urbain dans le projet de territoire : analyse de la prise en compte de

cette thmatique au sein des SCOT.
Les lois Grenelle II (article 9 et 10) imposent dsormais une limitation et un suivi de la consommation
despace au sein des documents de planification et durbanisme. De nombreuses collectivits sattachent
donc mener une gestion plus conome de lespace en intgrant au sein des PLU et des SCOT, leur volont
dconomiser le foncier. Inscrire une logique de renouvellement urbain au sein dune dmarche de projet de
territoire est un des moyens de le mettre en uvre, on peut donc sintresser la prise en compte du
renouvellement urbain au sein des SCOT.
Plusieurs travaux actuellement mens visent valuer la prise en compte du dveloppement durable dans le
projet de territoire, en proposant des mthodologies, des prescriptions pour mener un dveloppement urbain
durable.
La DREAL Rhne-Alpes et le Groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'amnagement de
l'urbanisme et de l'habitat (GRIDAUH) ont conjointement travaill la ralisation dune grille danalyse
des P.L.U. au regard du dveloppement durable et de la lutte contre le changement climatique .
Leur dmarche est tout dabord de dfinir des questionnements sur la base du dveloppement durable en
traitant sept thmatiques. chaque questionnement est associ un indicateur, mais il sagit aussi de
prciser les textes sur lesquels peuvent s'appuyer les exigences de dveloppement durable 55. La thmatique
de la gestion conome de lespace est aborde dans la grille, cet extrait du tableau (Figure 16) traite du
potentiel de renouvellement urbain, il sagit danalyser dans le PLU les bonnes pratiques en accord avec le
code de lurbanisme et le code de la construction et de lhabitation. Par exemple, les auteurs se sont
intresss au potentiel de mutabilit permis par le PLU.

53
54

55

PIRON O., Le renouvellement urbain : Analyse systmique, PUCA, 2003.

GATEAU-LEBLANC N., R. Paris, conomie du renouvellement urbain, Les Annales de la recherche urbaine, n
97, pp. 17-22, dcembre 2004.
INSERGUET J.F.et PLANCHET P., Grille danalyse des P.L.U. au regard du dveloppement durable et de la lutte
contre le changement climatique, Audit juridique, avril 2011

34

- Le projet autorise-t-il certaines mutations du tissu

urbain existant afin de satisfaire aux besoins de la
population (dveloppement de services par
exemple) ?
- Les rgles favorisent-elles la rutilisation de biens
vacants ?
- Existe-t-il des orientations d'amnagement
comprenant des oprations pour densifier l'intrieur
de grands lots ou des dents creuses ?

L121-1 2 CU : principe de diversit fonctionnelle

rpondant aux besoins prsents et futurs des habitants

L123-1-5 CU et R123-9 CU : dtermination de la

destination des constructions
L123-1-4 CU : orientations d'amnagement pour
permettre le renouvellement urbain qui peuvent porter
sur des quartiers ou des secteurs mettre en valeur,
rhabiliter, restructurer ou amnager.

Figure16:Questionnementssurlepotentielderenouvellementurbain
Extraitdurapportmthodologiquepourlaconstructiondelagrilled'analysedesPLUauregarddudveloppementdurableetdelalutte
contrelechangementclimatique.

Sur le modle de la grille ralise par la DREAL Rhne-Alpes et le GRIDAUH, il est possible de btir une
grille danalyse lchelle cette fois du SCOT, uniquement sur les thmatiques de renouvellement urbain et
de la gestion conome de lespace. Il sagira de dgager les grandes orientations en faveur du renouvellement
de la ville sur elle-mme, la cohrence des objectifs de limitation de la consommation despace et les moyens
mis en uvre pour matriser lurbanisation (densification).
On peut analyser les grandes orientations et prescriptions au sein des trois documents stratgiques constituant
le SCOT (Diagnostic, Plan dAmnagement et de Dveloppement Durable, Document dOrientations et
dObjectifs). Le SCOT dans son ensemble peut aussi examiner, par exemple la place attribue au thme du
renouvellement urbain dans lensemble du SCOT, une rflexion sur la pertinence du primtre de
planification pour apprhender les questions de consommation despace.
La dmarche est tout dabord de btir plusieurs questionnements bass sur la matrise de la consommation
despace, sur la volont doptimiser le tissu urbain existant (densification, rflexion sur les formes urbaines).
partir de ces questionnements, il sagit danalyser le contenu relatif au SCOT dans le code de lurbanisme
et de reprendre les mesures qui sont en faveur du renouvellement, de la gestion conome de lespace. Dans
lextrait de la grille danalyse (Figure 17), un ensemble de questionnements visent cerner la cohrence
globale du PADD.
Documents
Questionnements
Rfrenceaucorpusrglementaire
du SCOT
Le PADD
Les objectifs de croissance
L12214LePADDdfinitlesconditionsd'undveloppementurbain
voqus sont-ils compatibles avec matrisetlesprincipesderestructurationdesespacesurbaniss,de
revitalisationdescentresurbainsetruraux,demiseenvaleurdes
les objectifs de rduction de la
entresdeville[...]
consommation d'espace ?
La problmatique d'talement des L12213Nouveaucodedel'urbanisme:lePADDfixelesobjectifsdes
espaces priphriques est-elle
politiquespubliquesetnotammentenmatiredeluttecontrel'talement
voque?
urbain
Les extensions urbaines sont-elles L1221lesSCoTprcisentlesconditionspermettantdefavoriserle
justifies?
dveloppementdel'urbanisationprioritairedanslessecteursdesservis
parlestransportscollectifs.Ilspeuventlecaschantsubordonner
l'ouverturel'urbanisationdezonesnaturellesouagricoleetles
extensionsurbaineslacrationdedesserteentransportscollectifs
Les diffrents scnarios de
dveloppement proposs visentils privilgier la reconstruction
de la ville sur la ville?
Est-il envisag de mettre
disposition du foncier public ou
du foncier sous-utilis?

Notes

RalisationTHOMASN.

Figure17:Extraitdelagrilled'analysevisantvaluerlapriseencomptedurenouvellementurbain
danslesSCOT

35

Cette grille, disponible en annexe, reste un document de travail mais peut permettre danalyser brivement la
prise en compte du renouvellement urbain dans les SCOT en Poitou-Charentes. Cette grille a pu tre teste
pour les SCOT de la Communaut dAgglomration de La Rochelle, le SCOT du pays dAunis (en cours) et
le SCOT de la Communaut dAgglomration de Niort (CAN). Elle permet de dgager au sein des SCOT les
diffrentes prconisations et orientations en faveur du renouvellement urbain et de lconomie despace.
Le SCOT de la CAN, qui est actuellement en cours de validation, affiche clairement une dmarche de
renouvellement urbain. Au sein du PADD, il est envisag pour maintenir la qualit et lattractivit de la
CAN, que le dveloppement urbain se fonde sur une dmarche de renouvellement urbain, dutilisation
conome de lespace, de prservation de lenvironnement et sur une bonne desserte par les transports
publics56. Au sein du diagnostic, une analyse des disponibilits foncires au sein des espaces urbains et des
bourgs existants est ralise, dans une logique de densification des espaces dj urbaniss. Un recensement
des friches urbaines et industrielles est envisag au sein de la ville de Niort.
Le SCoT de la communaut dagglomration de La Rochelle insiste sur cette logique de densification des
zones dj urbanises, avec des objectifs de densification ventils par secteurs gographiques, et des densits
rsidentielles prescrites. Par exemple au sein du Document dOrientations et dObjectifs (DOO), il est
envisag de localiser au moins 50 % du dveloppement urbain attendu dici 2020, sagissant des fonctions
logement et quipements de proximit, au sein des quelques 6 600 hectares d'espaces urbains existants en
2010, et ce sous forme de rinvestissement urbain ou dintensification urbaine. 57
Pour complter la grille, un systme de notation des SCoT pourrait tre mis en place sur le modle de la
grille danalyse des PLU du GRIDAUH. La notation pourrait seffectuer partir dindicateurs de
renouvellement urbain par exemple, de rfrences chiffres pour les objectifs de limitation de la
consommation despace.
La mise en uvre du renouvellement urbain est facilite par son intgration au sein dun projet de territoire,
par sa transposition au sein des documents durbanisme et de planification. On peut plus particulirement
sattacher au SCOT mais il est aussi possible danalyser le PLH, en orientant la cration de loffre de
logement et leur implantation sur un territoire, celui-ci peut aussi tre un outil de mise en uvre du
renouvellement urbain.

2.4 - Le levier foncier : la matrise foncire: Recycler les gisements fonciers dvaloriss
(ADEF, Marc KASZYNSKI, 1998)
Le foncier en tant que socle physique des oprations d'urbanisme (S. Guelton, 2010), constitue
un levier important pour la mise en uvre du renouvellement urbain, par son cot, sa disponibilit, sa
matrise.
La matrise des sols par les acteurs privs et publics facilite la ralisation de projets de renouvellement
urbain. Il tient donc aux acteurs d'valuer les potentialits de renouvellement urbain et donc le foncier
mobilisable (dents creuses, friches urbaines, les possibilits de densification) sur leur territoire, bien qu'il soit
ncessaire de s'assurer de sa mutabilit (prise en compte des contraintes rglementaires, environnementales).
Le dveloppement d'une stratgie foncire est ncessaire pour permettre une rappropriation du foncier par la
municipalit. Qu'il s'agisse d'une action de recyclage urbain de grande ampleur, amenant une rflexion long
terme et l'chelle de tout un quartier ou qu'il s'agisse d'entreprendre globalement un mode de
dveloppement urbain plus conome en matire de consommation d'espace une matrise du foncier est
ncessaire.
56

57

Extrait du PADD du SCoT de la communaut dagglomration de Niort, version du 5 avril 2012 (en cours de
validation)
Extrait du DOO (p 63) du SCoT de la communaut dagglomration de La Rochelle approuv le 28 avril 2011.

36

Plusieurs leviers daction ont ts identifis partir de la bibliographie, il est possible dagir sur les
diffrentes composantes du projet de renouvellement urbain pour le mener bien. Pour analyser plus
prcisment le jeu dacteurs, le montage financier du projet, la prise en compte du renouvellement urbain et
son intgration au sein dun projet de territoire, il est ncessaire de prendre en compte la diversit des
oprations de renouvellement urbain, les enjeux auxquels il vise rpondre mais aussi le contexte global
dans lequel va se drouler lopration (en milieu rural ou dans les agglomrations). Un levier est plus
spcifiquement dvelopp, il sagit du levier foncier et plus particulirement de lidentification des
potentialits de renouvellement urbain en Poitou-Charentes.

3-

Le levier foncier : reprer les potentialits de renouvellement urbain

Lensemble des rapports dtude traitant du renouvellement urbain dans un territoire voque le
recensement des opportunits foncires au sein du tissu urbain comme lment contribuant sa mise en
uvre. Ce peut tre la fois labondance de gisements fonciers sous utiliss, dvaloriss sur un territoire qui
amne une commune engager des actions de renouvellement. Mais, cela peut tre aussi la raret du foncier
qui va pousser des collectivits recenser les opportunits de renouvellement urbain pour optimiser au
maximum le tissu urbain et pour rpondre au manque de logement sur son territoire.
L'identification du foncier disponible au sein du tissu urbain existant ncessite une analyse, un
diagnostic foncier qui ne peut se raliser en prcision qu' l'chelle infra-communale. A lchelle rgionale,
la DREAL Poitou-Charentes en lien avec les diffrents centres dtudes techniques du ministre (CERTU,
CETE), dispose doutils techniques et de donnes statistiques, foncires pouvant tre valoriss dans le cadre
de ltude sur le renouvellement urbain. Ltude sintresse donc laspect foncier en tant que support des
oprations de renouvellement urbain, son identification peut tre considre comme une cl pour sa mise en
uvre. On peut donc sintresser plusieurs types de gisements fonciers qui sont mobilisables par les
collectivits et qui peuvent faire lobjet dune mthodologie didentification lchelle rgionale.

3.1 -

Le reprage des friches dactivit : lments de mthodologies et ralisations.

Lidentification, la classification des friches est un sujet rcurrent au sein des diffrents travaux sur le thme
du renouvellement urbain. Des friches de diverses natures peuvent tre repres : les friches industrielles, les
friches urbaines qui sont des espaces dlaisss au sein des villes, mais aussi les friches militaires, religieuses,
celles- ci sont de vritables opportunits de dveloppement pour les collectivits.
Il nexiste pas de recensement officiel et exhaustif des friches, mais il est possible en sappuyant sur les
ralisations existantes plusieurs chelles (cantonale, dpartementale, rgionale) de fournir des cls
danalyses pour le reprage des friches en rgion.
Dans le cas prcis des friches industrielles, deux bases de donnes peuvent permettre lidentification de ce
type de gisement, les fichiers des bases de donnes BASIAS et BASOL. BASOL recense les sites et sols
pollus ou potentiellement pollus appelant une action des pouvoirs publics titre prventif ou curatif , et
BASIAS (Base de donnes danciens sites industriels et activits de service) recense les sites dactivit
conomique dsaffects. Les deux bases de donnes cumules permettent une identification dun ensemble
de friches industrielles, mais les donnes sont peu frquemment mises jour, la fiabilit est donc limite.
Une autre base de donnes alimente par lactuelle DREAL (ex-DRIRE) peut tre mobilise, elle recense les
entreprises en cessation d'activit. Elle a pu tre utilise lors des travaux de l'EPF sur la classification des
friches dans les Yvelines.58
La DREAL Picardie avec la collaboration des DDT a mis en place un observatoire des friches d'activits, il
recense l'ensemble des friches en vue de leur reconversion. La Picardie a t fortement marque par la crise
58

DENISE A., HUBERT M., Les friches industrielles, un potentiel foncier pour la ville : essai de classification dans
le dpartement des Yvelines, 2006.

37

industrielle des annes 1970, les friches dactivits se sont progressivement multiplies et la mise en place
dun plan daction pour la reconversion des friches tait ncessaire. L'observatoire doit ainsi permettre de
sensibiliser les collectivits et leur faire prendre conscience de la ncessit d'une gestion foncire des
emprises en friches 59. Ils produisent un guide mthodologique pour le suivi des friches dactivits en
Picardie, et une base de donnes rgionale qui est rgulirement mise jour permet dobtenir une
classification prcise des friches en rgion.

Figure18:Cartedurecensementdesfrichesd'activitsenPicardieen2007

Chaque friche est reprsente en fonction de son statut de reconversion (Figure 18), cela permet de suivre
lvolution de la rhabilitation des friches dactivits en Picardie.
Les friches constituent un rservoir foncier important60, les reprer est un premier effort en vue de leur
reconversion, cependant rinvestir une friche fait lobjet dun projet long et parfois coteux lorsquil existe
des frais de dpollution du site.

3.2 -

Optimiser le tissu urbain existant : lidentification des dents creuses

Les dents creuses sont les surfaces non urbanises au sein de l'enveloppe urbaine (entoures par d'autres
parcelles bties), ce sont des potentialits de renouvellement importantes puisquelles peuvent permettre de
densifier lespace bti. Une mthodologie a t dveloppe par le CETE pour identifier les dents creuses. Il
sagit laide des SIG de dfinir graphiquement une enveloppe urbaine. Grce aux fichiers Majic (fichiers
59

60

DRE Picardie, Situation des friches d'activits en Picardie - 4me trimestre 2007, Les dossiers de la DRE PICARDIE,
n49, mars 2008.
DELACHAUX F., Les friches, enjeux de renouvellement urbain, Environnement Magasine, pp 26-30, n1688, juin
2010.

38

fonciers de la DGFIP) il est possible de faire apparatre, aprs traitement, les terrains non btis (ou
partiellement).

Figure19:L'identificationdesdentscreusespartirdeMajic
(Extraitde:CETEOuest,Panoramademthodesdemesuredelaconsommationdessolsparl'urbanisation,Juin2011.)

Les dents creuses constituent un potentiel foncier non bti, mais un autre type de gisement foncier a pu tre
mis en lumire dans le cadre des rflexions de latelier observatoire du foncier pour lhabitat organis par
la DREAL Poitou-Charentes. Il sagit de reprer les biens sans matre, ce sont des biens pour lesquels il
nexiste pas de propritaires recenss. Le recensement des biens sans matre peut tre aliment par la DGFIP,
qui dispose de ce type dinformations, mais lacquisition et la diffusion de ce type de donnes ncessitent
une dmarche de la part dune collectivit. Ces biens, peuvent tre remis sur le march immobilier, ou tre
rachets par la collectivit en vue de la cration de logements.

3.3 -

Les travaux du rfrentiel public foncier

Dans le cadre de ltude sur la reconstruction de la ville sur elle-mme, le rfrentiel foncier public est un
outil de reprage du foncier public. Le rfrentiel foncier public est n dune volont de ltat de recenser
lensemble de ses proprits foncires, dont certaines sous-utilises pouvaient tre mises disposition de
programme de cration de logements, mais aussi pour la ralisation doprations damnagement durable.
Bas sur lexploitation des fichiers Majic et lanc en 2005, le RFP permet aujourdhui de reprer les stocks
des terrains publics et didentifier le foncier public disponible et mobilisable pour la cration de logements.
Plusieurs traitements du RFP ont pu tre raliss par le CETE Mditerrane, pour la gestion et la
connaissance du patrimoine de ltat, mais surtout pour la recherche de terrains mobilisables pour la
production de logements.
Actuellement la DREAL Poitou-Charentes dispose de ces donnes, il est possible didentifier la part des
proprits de ltat sur un territoire (de lchelle communale rgionale) mais aussi lchelle infra
communale de localiser les proprits publiques en fonction du propritaire (tat, Rgion, Dpartement,
Commune, Offices HLM, tablissements publics).

39

Figure20:Cartereprsentantlepourcentagedelasurfacecommunaleappartenantauxcollectivitsterritoriales

On peut par exemple observer la carte rgionale o est reprsent le pourcentage de la surface communale
appartenant aux collectivits territoriales (commune, dpartement, rgion). Dans certains secteurs la surface
appartenant aux collectivits est suprieure 10 %, des rflexions sur la mobilisation du foncier public
peuvent tre engages.
Tous ces travaux peuvent permettre de reprer des potentialits de renouvellement urbain, le foncier public
lorsquil est sous-utilis ou dsaffect peut tre rinvesti, la rflexion se porte actuellement sur la
mobilisation de ces gisements par les collectivits. Un projet de loi de la ministre du Logement Ccile
Duflot, bientt dbattu au Snat, visera faciliter la cession des terrains de ltat aux collectivits (baisse du
prix de la cession du foncier) pour rpondre au manque de logements.

40

3.4 -

Le reprage des logements vacants

Certains logements selon leur dure de vacance, peuvent constituer un potentiel de renouvellement urbain
important. Il existe une cartographie rgionale permettant d'identifier le taux de vacance par commune,
l'enjeu est de pouvoir localiser prcisment le logement vacant la parcelle au sein du tissu urbain
communal par exemple.

Figure21:CartedutauxdevacanceparcommuneenPoitouCharentesen2010

partir de la carte du taux de logements vacants par commune en Poitou-Charentes (Figure 21), on observe
une faible occupation du parc de logement dans certaines communes. Ce sont surtout dans les secteurs ruraux
du sud de la Vienne, du nord de la Charente et l'intrieur des terres de la Charente-Maritime qui sont
marqus par un fort taux de vacance. Ce sont des espaces en perte de dynamisme (cf. Typologie des
territoires : Des espaces avec un faible dynamisme dmographique et conomique). Ces forts taux
sexpliquent par le caractre potentiellement indigne de certains logements, ne pouvant alors pas tre habits.
Ce reprage informe sur les logements non occups sur un territoire, et qu'il serait possible de rinvestir dans
le cadre de futures urbanisations ou projets d'amnagement. Dans des secteurs en extension sattacher
recenser les logements vacants prcisment permet dengager prioritairement le rinvestissement de ces
logements pour rpondre aux besoins en logements.
Cest donc un ensemble de gisements fonciers qui peuvent faire lobjet dun reprage : les friches, les dents

41

creuses, le foncier public, les logements vacants sont en effet des potentialits de renouvellement urbain pour
les collectivits. Ce sont donc plusieurs donnes et outils qui peuvent tre mobiliss pour effectuer un
premier reprage lchelle rgionale. Certaines communes ont aussi dvelopp des outils spcifiques
lchelle de leur territoire afin de suivre les opportunits de renouvellement urbain, par exemple dans le
cadre de la mise en uvre dun SCOT, des agglomrations mettent aussi en place des observatoires du
foncier.
Dans une vise oprationnelle, il est ncessaire de fournir des cls de russite pour les oprations de
renouvellement urbain, de comprendre quels peuvent tre les lments de blocage au renouvellement urbain,
mais surtout de slectionner des leviers dactions qui vont faciliter le bon droulement des oprations de
renouvellement urbain. Il est envisag dans la suite de ltude sur le renouvellement urbain de raliser des
tudes de cas permettant de dgager des lments techniques pour la ralisation de projet (portage, montage
et ralisation) et de dgager des spcificits selon le type doprations (de la rhabilitation dune friche la
densification dun lot urbain).

42

CONCLUSION

Les opportunits de renouvellement urbain sont donc saisir pour les collectivits territoriales qui souhaitent
amnager durablement leur territoire.
Lobjectif du stage tait dapporter des lments de diagnostic sur le renouvellement urbain. Les recherches
bibliographiques ont permis dclaircir ce que lon entend par renouveler la ville sur la ville. Renouveler
lurbain permet alors de redonner de la valeur des secteurs marqus par des handicaps divers la fois lis
aux conditions sociales des populations, au manque de dynamisme conomique, mais aussi la dgradation
du bti. Mais le renouvellement urbain senvisage aussi, dans un contexte de lutte contre ltalement urbain,
comme une alternative lextension priphrique.
travers la prise en compte du renouvellement urbain par les pouvoirs publics, on constate que cette notion
a progressivement volu. travers la politique de rnovation urbaine cest une action sociale et
conomique du renouvellement urbain qui est mene dans les quartiers classs ZUS. Mais la loi SRU offre
une approche plus globale du renouvellement urbain qui, en plus de rpondre aux enjeux de mixit, est aussi
envisag comme un moyen de matriser lurbanisation. Le renouvellement urbain recoupe donc divers
champs dactions, cela en fait une notion multidimensionnelle qui concoure plus largement au
dveloppement durable des territoires avec une action sur les diffrentes sphres : conomique, sociale et
environnementale.
Sintresser aux enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes partir des dynamiques
durbanisation et de consommation despace a permis de comprendre quil existe des enjeux diffrencis de
renouvellement sur tous les territoires.
Les travaux raliss lors du stage ont pu tre prsents lors dune runion du comit de pilotage de ltude,
plusieurs pistes ont t envisages pour la poursuite de ltude. Lobjectif de la DREAL travers cette tude
sur les potentialits et les leviers du renouvellement urbain en Poitou-Charentes est de favoriser la prise
en compte du renouvellement urbain dans les documents de planification et durbanisme, mais aussi
dencourager les actions de renouvellement urbain sur le territoire rgional. Pour cela, partir de la
recherche documentaire, certaines cls de russite pour la mise en uvre de projets ont pu tre identifies, et
vont tre approfondies par la suite. Pour prendre en compte la diversit et la complexit des oprations de
renouvellement urbain, il est envisag dans la suite de ltude de raliser des tudes de cas en PoitouCharentes, de dceler les bonnes pratiques en rgion. Celles-ci permettraient danalyser le montage du projet
comme lintervention des diffrents acteurs, le financement, le droulement de lopration. La DAU, qui
traite des questions foncires, vise aussi approfondir la problmatique de lidentification, de la mobilisation
du foncier pour renouveler la ville sur elle-mme.

43

BIBLIOGRAPHIE
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http://www.developpement-durable.gouv.fr
http://www.anru.fr
http://www.eea.europa.eu/fr

46

TABLEDESILLUSTRATIONS

FIGURE 1: LES ENJEUX DU RENOUVELLEMENT URBAIN "DURABLE" (APPROCHE DU CSTB)................................................................................8

FIGURE 2: EXTRAIT DANALYSE DE LA LOI SRU.................................................................................................................................................................12
FIGURE 3: QUELQUES DATES DE LA PRISE EN COMPTE DU RENOUVELLEMENT URBAIN DANS LES POLITIQUES DE LA VILLE EN
FRANCE.........................................................................................................................................................................................................................................14
FIGURE 4 : EXEMPLE DE LA RORGANISATION D'UNE TRAME PARCELLAIRE.........................................................................................................15
FIGURE 5: LA DIVERSIFICATION DES FORMES D'HABITAT............................................................................................................................................16
FIGURE 6: TABLEAU EXPLIQUANT LE POTENTIEL DE LOGEMENT SUR UNE COMMUNE ......................................................................................17
FIGURE 7 : SCHMA DE RAMNAGEMENT DU CENTRE BOURG DE LA JUBAUDIRE (49) .................................................................................18
FIGURE 8: "LE RENOUVELLEMENT URBAIN ET COLOGIQUE DES ESPACES RURAUX"..........................................................................................19
FIGURE 9: EXTRAIT DU RAPPORT DU CSTB SUR LES ENJEUX DU RENOUVELLEMENT URBAIN DURABLE , JUIN 2011.........................20
FIGURE 10: SCHMA DE LA DMARCHE DE TERRITORIALISATION DES ENJEUX DE RENOUVELLEMENT URBAIN......................................21
FIGURE 11: TABLEAU DES INDICATEURS ISSUS DU PR-DIAGNOSTIC SUR LES FORMES URBAINES................................................................23
FIGURE 12: TABLEAU DES MOYENNES DES INDICATEURS PAR CLASSE QUI CARACTRISENT LES TROIS PROFILS DE TERRITOIRES. . .25
FIGURE 13: CARTE DE LA TYPOLOGIE DES TERRITOIRES EN MATIRE DE CONSOMMATION D'ESPACE ET D'URBANISATION................26
FIGURE 14: QUELLE(S) ACTION(S) DANS LES ESPACES DVALORISS?.....................................................................................................................29
FIGURE 15: SCHMA DES ACTEURS PUBLICS AMENS INTERVENIR LORS DE PROJETS DE RENOUVELLEMENT URBAIN......................33
FIGURE 16: QUESTIONNEMENTS SUR LE POTENTIEL DE RENOUVELLEMENT URBAIN........................................................................................35
FIGURE 17: EXTRAIT DE LA GRILLE D'ANALYSE VISANT VALUER LA PRISE EN COMPTE DU RENOUVELLEMENT URBAIN DANS LES
SCOT..............................................................................................................................................................................................................................................35
FIGURE 18 : CARTE DU RECENSEMENT DES FRICHES D'ACTIVITS EN PICARDIE EN 2007.................................................................................38
FIGURE 19: L'IDENTIFICATION DES DENTS CREUSES PARTIR DE MAJIC ...............................................................................................................39
FIGURE 20: CARTE REPRSENTANT LE POURCENTAGE DE LA SURFACE COMMUNALE APPARTENANT AUX COLLECTIVITS
TERRITORIALES.........................................................................................................................................................................................................................40

FIGURE 21: CARTE DU TAUX DE VACANCE PAR COMMUNE EN POITOU-CHARENTES EN 2010.........................................................................41

Photo de couverture : Photo dune friche dactivit rinvestie dans la mtropole de Nantes (Extrait du site
internet de Ma ville demain, inventons la mtropole Nantaise de 2030 www.mavilledemain.fr) et vue
arienne du projet de renouvellement urbain dans la ville de Livin de la mtropole lilloise (Extrait de :
CERDD, Agence de dveloppement et durbanisme de Lille Mtropole, Le renouvellement urbain durable :
tat davancement des projets, mars 2009)

47

Sommaire
REMERCIEMENTS.........................................................................................................................................2
LISTE DES ABREVIATIONS.........................................................................................................................2
INTRODUCTION............................................................................................................................................3
Partie 1 : TRAVAIL EXPLORATOIRE SUR LE CONCEPT DE RENOUVELLEMENT URBAIN ..................................................6
1 - Le renouvellement urbain : une notion polysmique qui recouvre des champs daction trs larges........................6

1.1Lerenouvellementurbain:unenotionpolysmique......................................6
1.2Unenotionquirecouvredeschampsdactiontrsdiversifis.........................7
1.3Unevolutiondesapprochesdurenouvellementurbain................................8
a)Lapprochedurenouvellementurbaincommeprincipedelagestionurbaine
etcommemodededveloppementurbain........................................................9
b)Lesapprochesdurenouvellementurbainpartypologiedessites...................9
c)Lapprochesectorielledurenouvellementurbain.........................................10
2 - La prise en compte du renouvellement urbain par les pouvoirs publics..................................................................11

2.1Lelancementdespolitiquesdergnrationurbaine:premiersgrands
dispositifsderenouvellementurbainencadrsetfinancsparlespouvoirspublics
...............................................................................................................................11
2.2LaloiSolidaritetRenouvellementUrbain:L'intgrationdurenouvellement
urbainaucurdespolitiquesdelaville..............................................................11
2.3LaLoid'OrientationetdeProgrammationpourlavilleetlarnovationurbaine
:actioncontreladgradationdesquartiersd'habitatsocialetmiseenplaced'un
systmedefinancementetdegrandstravauxdanslesespacesconsidrs
commeprioritaires.................................................................................................12
2.4LesloisGrenelle:Gestionconomedelespaceetpromotiondelaville
durable...................................................................................................................13
2.5L'intgrationdeschelleseuropennesetinternationales............................13
3 - Le renouvellement urbain et sa contribution au dveloppement durable des territoires ......................................14

3.1Densifieretrepenserlesformesurbaines.....................................................14
3.2Anticiperledveloppementurbainetrpondreauxbesoinsenconstructions
neuves...................................................................................................................16
3.3Favoriserlaredynamisationd'uncentrevilleouduncentrebourg...............17
3.4Donnerdelavaleurauxespacesdqualifis................................................19
3.5Favoriserlarequalificationd'espacesdjurbanissetdesconstructions
existantes...............................................................................................................20
PARTIE 2 : TERRITORIALISATION DES ENJEUX DE RENOUVELLEMENT URBAIN EN POITOU-CHARENTES.....................21
1 - La dmarche : territorialiser les enjeux de renouvellement urbain en Poitou-Charentes.......................................21

1.1Ladmarchedeterritorialisation...................................................................21
1.2Desenjeuxdiffrencisderenouvellementurbain:lesprocessus
dextensionurbaineetdedvalorisation................................................................22
2 - Mobilisation d'indicateur : lidentification des dynamiques et enjeux territoriaux.................................................22

2.1Lesindicateursissusdudiagnosticdeltudesurlesformesurbaines........23
2.2Dautresindicateursetsourcesmobilisablespouridentifierdesdynamiques
territoriales.............................................................................................................24
3 - Des enjeux de renouvellement urbain diversifis sur tous les territoires ...............................................................25

48

3.1Lesespacescentraux:desdensitsfortesetunfonciertendu....................27
3.2Lesespacespriphriquesenextension......................................................27
3.3Desespacesavecunfaibledynamismedmographiqueetconomique.....28
Partie 3 : LES LEVIERS DACTION POUR LA MISE EN UVRE DU RENOUVELLEMENT URBAIN ....................................30
1 - Les lments de controverses du renouvellement urbain.......................................................................................30

1.1Desobjectifscontradictoiresquitendentlimiterlesdmarchesde
renouvellementurbain...........................................................................................30
1.2Leseffetscontrastsdurenouvellementurbain:entremarketingterritorialet
embourgeoisement................................................................................................31
1.3Desconflitsd'acteurs:lecasparticulierdesoprationsdedensification.....31
2 - Les leviers daction pour la mise en uvre du renouvellement urbain...................................................................32

2.1Lamobilisationdesacteurscommecldevoteauprojetderenouvellement
urbain.....................................................................................................................32
2.2Lelevierfinancier:l'valuationfinanciredesprojetsderenouvellement
urbain.....................................................................................................................34
2.3Lerenouvellementurbaindansleprojetdeterritoire:analysedelapriseen
comptedecettethmatiqueauseindesSCOT.....................................................34
2.4Lelevierfoncier:lamatrisefoncire:Recyclerlesgisementsfonciers
dvaloriss(ADEF,MarcKASZYNSKI,1998)....................................................36
3 - Le levier foncier : reprer les potentialits de renouvellement urbain ...................................................................37

3.1Lerepragedesfrichesdactivit:lmentsdemthodologieset
ralisations............................................................................................................37
3.2Optimiserletissuurbainexistant:lidentificationdesdentscreuses....38
3.3Lestravauxdurfrentielpublicfoncier........................................................39
3.4Lerepragedeslogementsvacants..............................................................41
CONCLUSION................................................................................................................................................43
BIBLIOGRAPHIE.........................................................................................................................................44
TABLE DES ILLUSTRATIONS ..................................................................................................................47
ANNEXES ......................................................................................................................................................50

49

ANNEXES
Grille d'analyse SCoT (non exhaustive) : prise en compte de la thmatique du renouvellement urbain dans les documents de planification, le SCoT
Documents du Questionnements
SCoT

Rfrences aux corpus rglementaires

Notes

SCoT dans son Place globale attribue au thme du renouvellement urbain dans chaque document
ensemble
(1 ligne/ 1 page en comparaison d'autres thmes)
Le primtre du ScoT correspond-t-il au bassin de vie de population du territoire
(comparaison aires urbaines 2010 par exemple)

L122-3 IV du Code de l'urbanisme

Le prfet publie par arrt le primtre du SCoT aprs avoir vrifi, en
tenant compte des situations locales et ventuellement des autres
primtres arrts ou proposs, que le primtre retenu permet la mise
en cohrence des questions d'urbanisme, d'habitat, de dveloppement
conomique, de dplacements et d'environnement.

Mise en compatibilit SCoT et Programme Local d'Habitat: les objectifs de

production de logements sont-ils programms en extension ou en renouvellement
urbain?
La rvision:
le SCoT a-t-il t rvis pour tre mis en conformit avec la loi Grenelle 2?
Le suivi (lorsque le SCoT est suffisamment ancien) :
les objectifs fixs en terme de densification du tissu urbain/ de lutte contre
l'talement urbain ont-ils-t atteints?
Dimension participative :
Le renouvellement urbain a-t-il t voqu lors de la phase de concertation de la
population (dbats, ateliers, expositions...)
Le rapport de
prsentation

La consommation d'espace :

Les dysfonctionnements lis l'talement urbain sur le territoire sont-ils voqus?

Existe t-il un suivi de la consommation d'espace? (La loi Grenelle 2 est-elle
intgre?)
une mthode et des rsultats explicits ?
des illustrations ?

L122-1-2 Nouveau code de lurbanisme

Le rapport de prsentation doit prsenter une analyse de la
consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers, au cours des
dix dernires annes prcdant l'approbation du schma et il justifie
les objectifs chiffrs de limitation de cette consommation compris dans
le document d'orientations et d'objectifs

50

Y a-t-il une analyse des disponibilits foncires?

La densit / les formes urbaines

Existe-t-il une analyse des diffrentes formes d'habitat sur le territoire?

Existe-t-il une analyse des densits rsidentielles ? (par exemple une rflexion sur
les seuils de densit)
Les objectifs de croissance voqus sont-ils compatibles avec les objectifs de
Le projet
d'amnagement rduction de la consommation d'espace ?
et de
dveloppement
durable
La problmatique d'talement des espaces priphriques est-elle voque ?

Les extensions urbaines sont-elles justifies?

L122-1-4 Le PADD dfinit les conditions d'un dveloppement urbain

matris et les principes de restructuration des espaces urbaniss, de
revitalisation des centres urbains et ruraux, de mise en valeur des
entres de ville [...]
L122-1-3 Nouveau code de l'urbanisme : le PADD fixe les objectifs
des politiques publiques et notamment en matire de lutte contre
l'talement urbain
L122-1 les SCoT prcisent les conditions permettant de favoriser le
dveloppement de l'urbanisation prioritaire dans les secteurs desservis
par les transports collectifs. Ils peuvent le cas chant subordonner
l'ouverture l'urbanisation de zones naturelles ou agricole et les
extensions urbaines la cration de desserte en transports collectifs

Les diffrents scnarios de dveloppement proposs visent-ils privilgier la

reconstruction de la ville sur la ville?
Est-il envisag de mettre disposition du foncier publique ou du foncier sousutilis?
La consommation d'espace
Le document
d'orientations et
d'objectifs
Existe-t-il des objectifs chiffrs de limitation de la consommation d'espace?
Articles L122-1-5 L122-1-11 du code de lurbanisme relatifs au
DOO. Un des thmes aborder est la gestion conome et quilibre de
l'espace.
Si oui sont-ils cohrents en comparaison aux analyses de la consommation d'espace Le DOO arrte des objectifs chiffrs d'une consommation conome de
du rapport de prsentation? (ambitieux ou restrictifs)
l'espace qui peuvent tre ventils par secteur gographiques.

Les objectifs chiffrs sont-ils ventils par secteur gographique ou l'chelle du

territoire entier?

51

La densit/ les formes urbaines

Existe-t-il des objectifs chiffrs concernant la densification de l'espace urbain ?

L122-1-5 IV. Pour la ralisation des objectifs dfinis [] le Scot peut

en fonction des circonstances locales, imposer pralablement toute
ouverture l'urbanisation d'un secteur nouveau : [] la ralisation
d'une tude de densification des zones dj urbanises.

Pour le bti existe-t-il des densits minimales prescrites? (Des dpassements de

COS prvus par exemple)

(loi ENE : art. 20). Rvision loi ENE du 12 juillet 2010

Il est admis que les constructions remplissant des critres de
performance nergtique ou comportant des quipements de
production dnergie renouvelable puissent bnficier d'un
dpassement de COS dans la limite de 30%. Ce dpassement est largi
dautres rgles de constructibilit (et non uniquement le COS, tabli
facultativement), en prvoyant qu'il soit possible de dpasser les rgles
de gabarit et de densit doccupation des sols rsultant du plan local
durbanisme ou du document durbanisme en tenant lieu (comme la
carte communale) dans la limite de 30%. (Adil)
L122-1-5 VIII Dans des secteurs qu'il dlimite en prenant en compte
leur desserte par les transports collectifs, l'existence d'quipements
collectifs et des protections environnementales ou agricoles, il peut
dterminer la valeur au-dessous de laquelle ne peut tre fixe la
densit maximale de construction rsultant de l'application de
l'ensemble des rgles dfinies par le PLU ou du document en tenant
lieu.
L122-1-5 IX Le DOO peut, sous rserve d'une justification
particulire, dfinir des secteurs, situs proximit des transports
collectifs existants ou programms, dans lesquels les plans locaux
d'urbanisme doivent imposer une densit minimale de construction.

Des rflexions sur les formes d'habitat?

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