UNIVERSIDAD NACIONAL DE LA PLATA

FACULTAD DE ARQUITECTURA Y URBANISMO

TALLER VERTICAL DE PLANEAMIENTO FISICO
VIGLIOCCO
MEDA
ALTAMIRANO

Ficha n 2 del Taller

ANLISIS FISICO DE
UN AREA URBANA
Arq. ELBA RODRGUEZ
Arq. OMAR YANTORNO

Programa de investigaciones del Taller

La Plata, 2002
(Primera Edicin: 1992)
1

CONTENIDO DESAGREGADO
1.

2.

VARIABLES O ELEMENTOS DE ANLISIS

A.

Etapa de Anlisis
1.1.
El sitio: el medio natural
1.2.
Ubicacin relativa y accesibilidad
1.3.
Subdivisin y parcelamiento
1.4.
Distribucin de la poblacin
1.5.
Distribucin de la edificacin: ocupacin y estado
1.6.
Uso del suelo
1.7.
Redes de infraestructura
1.8.
Red vial y ferroviaria
1.9.
Trnsito y Transporte

B.

Etapa de Sntesis
1.10
Densidades
1.11
reas consolidadas
1.12
reas homogneas de uso del suelo
1.13
Flujos de trnsito: jerarquas y vnculos
1.14
ESTRUCTURA URBANA

C.

Secuencia metodolgica del proceso de anlisis

EL RELEVAMIENTO DEL AREA URBANA

2.1
2.2
2.3

3.

Elementos auxiliares
Cmo se realiza el relevamiento
Sntesis de los datos relevados

EXPRESIN GRAFICA
3.1.
3.2.
3.3.

El fondo de plano: contenidos bsicos

Grafismos sugeridos: neutro y color
Nomenclatura para identificar reas o zonas
2

4.

GLOSARIO

5.

BIBLIOGRAFIA

La metodologa propuesta en esta Gua de Trabajos Prcticos est basada en

la conceptualizacin asumida por la Ctedra en su conjunto, a travs de los temas
desarrollados en sus clases tericas y prcticas, y la bibliografa seleccionada.
Tiene por objeto proporcionar al alumno un marco de referencia dentro del cual
pueda elaborar su Trabajo Prctico. Por lo tanto se le suministran los elementos
esenciales relacionados con los tres temas o captulos que integran esta Gua, sin que
por ello se agoten sus posibilidades de investigacin, a las que habr que sumar el
conocimiento y experiencia personal de cada alumno quien, ms cerca de la
culminacin de su carrera, estar en condiciones de demostrar una creciente
responsabilidad en el desarrollo de su Trabajo Prctico en particular y de la asignatura
en general.

1.

VARIABLES O ELEMENTOS DE ANLISIS

A

ETAPA DE ANALISIS

Para realizar el anlisis fsico de un rea urbana es recomendable

seleccionar variables significativas que puedan proporcionarnos una visin ms clara
de la morfologa de dicha rea y de sus condiciones de implantacin en el terreno
natural (suelo). Se agrega a esta variable la correspondiente al aspecto demogrfico
de la poblacin, por cuanto la misma es el origen y razn de la ocupacin del suelo
urbano, especialmente en lo que se refiere a su distribucin y densidades resultantes.

1.1

El sitio: el medio natural

Es importante considerar las condiciones topogrficas, edafolgicas,

climticas y de paisaje circundante. El estudio de las mismas permitir reconocer las
condiciones de aptitud de la zona para recibir el aumento de poblacin del rea urbana
que estamos analizando y los lmites de la extensin de esa aptitud, as como las
medidas necesarias a tomar para no alterar el equilibrio del ecosistema.
Las variables mnimas son:
a) el relieve
b) las reas anegadizas
c) la resistencia de los suelos
d) la vegetacin natural
e) las explotaciones productivas del entorno
f) el clima: temperaturas extremas, vientos dominantes,
asoleamiento
3

1.2.

Ubicacin relativa y accesibilidad

Se tomarn en cuenta las relaciones funcionales con otras reas urbanas

prximas y la cantidad y diversidad de accesos a la aglomeracin considerada: viales,
ferroviarias, areas, fluviales. Cuando sea factible se evaluar la intensidad de esos
flujos vinculantes (cuantificacin del trnsito de pasajeros y cargas entre las diferentes
aglomeraciones).

Luego de estos dos aspectos de alcance zonal, comienza el anlisis intraurbano.

1.3. Subdivisin y parcelamiento: evolucin histricocatastral
Los registros catastrales permiten seguir la evolucin histrica de la
localidad desde su origen o etapas ms antiguas hasta la actualidad, de manera que
puede tomarse conocimiento de cmo se extendieron las subdivisiones (los nuevos
amanzanamientos y prolongaciones de calles) y a su vez como se intensificaron los
parcelamientos (Ej.: el paso de fracciones o quintas a lotes urbanos). Esto permite
reconocer las tendencias de crecimiento espacial de la localidad, a fin de detectar las
ms favorables para su evolucin futura.

1.4

Distribucin de la poblacin

Sobre la base de la informacin procedente de los Censos y su

desagregacin por radio y segmento censal y por manzana, se realiza el estudio de la
forma relativamente espontnea en que se distribuye la poblacin en el rea urbana,
de la que podemos luego sintetizar su ocupacin por distintos grados de densidad. El
conocimiento de esta distribucin es importante, especialmente respecto a:
a) a mayor intensidad, mayor demanda de infraestructura y servicios
b) a mayor extensin y dispersin, mayor cobertura requerida por los
equipamientos y el transporte
c) respecto a su ritmo o tasa de crecimiento (es tambin una informacin
estadstica) permite calcular las proyecciones de aumento de poblacin
que ha de tener la localidad en el futuro y en consecuencia, la demanda
de superficie urbana destinada a viviendas y equipamiento.

1.5 Distribucin de la edificacin: ocupacin del suelo y

estado de la edificacin
El anlisis de esta variable es importante para detectar:
a) el grado de ocupacin de la planta urbana en extensin e intensidad y,
por ende, su capacidad vacante (baldos intraurbanos y subdivisiones
perifricas sin ocupar)
b) el grado de dureza frente a acciones de renovacin de acuerdo con el
buen estado de los edificios y las reas susceptibles de rehabilitar, de
consolidar, de erradicar, etc.
c) El tejido urbano: diferentes caractersticas morfolgicas por rea en
cuanto a tipologas ms o menos compactas, o con pulmn de
manzana, retiros de frente y laterales, alturas, etc.
4

El aspecto cualitativo del anlisis de la edificacin nos lleva a considerar

su estado segn una cierta escala:
bueno: corresponde a la edificacin nueva o bien a la que presenta un
buen estado de conservacin y mantenimiento
regular: (estado intermedio entre lo bueno y lo malo), estado de deterioro
susceptible de mejoramiento inmediato a menor costo que la reposicin del
inmueble
malo:
estado de la edificacin obsoleta o tambin, en mal estado de
conservacin y mantenimiento; cuando evidencia un deterioro pronunciado
en fachada, carpintera y techos.
precario: en este caso se trata de un tipo de edificacin, ms que de un
estado; es importante desagregarlo pues sus connotaciones sociales y
econmicas (habitualmente se hallan en terrenos fiscales o inundables) los
hacen susceptibles de requerir programas especiales de saneamiento y
financiacin pblica.

1.6

Uso del suelo

El uso del suelo es la localizacin espacial de las actividades y funciones

urbanas. Para nuestro anlisis interesa sintetizar estos usos agrupndolos por usos
predominantes en el caso de los zonales (aquellos que por su localizacin ms o
menos espontnea forman reas homogneas como la vivienda, la industria, algunos
espacios verdes de cierta magnitud y algunas agrupaciones o alineamientos
comerciales) y tambin detectar aquellos usos de tipo puntual (como educacin,
sanidad, servicios pblicos, personales y profesionales, usos administrativos, bancario
y financiero, etc) que no llegan a formar zonas por si mismos pero s en cuanto se
asocian varios de ellos, incluyendo el uso comercial, en reas centrales o pequeos
centros vecinales.
De este anlisis puede surgir:
a) la proporcin de usos diversos con relacin a la superficie urbana
ocupada; la preponderancia de algunas actividades o funciones y sus
tendencias de localizacin
b) las localizaciones conflictivas entre usos poco compatibles por distintos
grados de molestias (ej. Industria en zonas residenciales) que alteran
las condiciones favorables de habitabilidad de la zona
c) la carencia o la inadecuada localizacin de algn equipamiento
respecto del rea urbana a servir.

1.7

Redes de infraestructura

El anlisis de las reas y poblacin servidas por las principales redes de

infraestructura permite evaluar las condiciones sanitarias y de confort como uno de
los aspectos de la calidad de vida urbana y tambin las posibilidades de recepcin
de poblacin en cuanto a un crecimiento potencial de la misma, ya sea por aumento
de densidad en las reas ocupadas o por expansin sobre las reas an vacantes.
Como redes esenciales (principales) consideramos:
1. electricidad
2. agua corriente
3. desages cloacales
5

4. desages pluviales (se analiza junto con el pavimento en

el punto referido a la red vial)
Como redes complementarias (no esenciales aunque s
importantes para un nivel de vida urbano aceptable):
5. gas natural
6. telfono, tlex (stas pueden incluirse en el anlisis de
las comunicaciones, junto con el servicio de correos,
radio y televisin)

1.8

Red vial y ferroviaria

El estudio de ambas redes que integran el sistema de circulacin

intraurbano proporcionar informacin sobre:
a) el estado de situacin de las vinculaciones internas que
integran la Estructura Urbana y su accesibilidad desde el
exterior
b) la jerarquizacin preliminar de las redes (especialmente vial)
y estado de las mismas, sealizaciones, etc.
c) La determinacin de puntos de conflicto (por ej. : cruces a
nivel de ambas redes) y barreras fsicas (por ej.: falta de
cruces a travs de la traza ferroviaria)
d) La relacin del sistema circulatorio con las reas de vivienda,
industria y comercio (origen y destino de los viajes)

1.9

Trnsito y transporte

Este punto de anlisis complementa al anterior en cuanto constituye su

aspecto dinmico, ya que consiste en visualizar sobre la trama vial (y ferroviaria) la
direccin y sentido del trnsito, los caudales o flujos de trnsito que se desplazan
sobre esa trama, diferenciando el transporte pblico (masivo) del particular o
individual. Asimismo, deber considerarse separadamente el transporte de cargas
cuando se cuente con la informacin necesaria, ya que su incidencia sobre las
circulaciones (sobre todo la vial) es notoriamente diferente y requiere previsiones
especiales para su buen funcionamiento y mantenimiento.

ETAPA DE SINTESIS

En esta etapa se obtienen las primeras conclusiones parciales del estudio

del rea urbana hasta llegar a la Estructura Urbana con la cual se tiene una
integracin de todos los aspectos analizados.

1.10

Densidades

Al englobar reas homogneas en cuanto a la distribucin de poblacin

(habitantes/ha o habitantes/manzana) se pueden definir distintos grados de ocupacin
del suelo, para los cuales podemos adoptar tentativamente- la siguiente escala, que
puede ser desagregada o reducida segn las circunstancias lo aconsejen:
DENSIDAD

Habitante/Ha
6

alta
media alta
media
media baja
baja
rea vacante

1.11

> 800
de 500 a 799
de 300 a 499
de 150 a 299
de 1 a 149
0

reas consolidadas

Toda rea urbana presenta diferentes grados de consolidacin respecto de

su estructura fsico-funcional y ello define grados de flexibilidad en cuanto al cambio de
situaciones conflictivas o a la posibilidad de efectuar acciones de distinto tipo en el
corto plazo. Para identificar estos niveles de consolidacin es necesario tener en
cuenta la magnitud de la ocupacin del suelo, por manzana (considerando un
promedio por rea) y el estado de la edificacin. A falta de datos sobre esta ltima
variable, puede utilizarse a fin de obtener una aproximacin al grado de
consolidacin-la cobertura de redes de infraestructura de la siguiente manera:
rea consolidada: > 75% de edificacin con todos los servicios de
infraestructura
rea en consolidacin 1: 50 a 75% de edificacin con tres redes de
infraestructura (agua, electricidad, cloacas)
rea en consolidacin 2: 50 a 75% de edificacin con dos redes de
infraestructura (agua, electricidad)

rea en consolidacin 3: 50 a 75% de edificacin con una red de

infraestructura (electricidad)
rea sin consolidar: < 50% de edificacin con una red de infraestructura
(electricidad)

1.12

reas homogneas de uso del suelo

Como el uso del suelo se analiza a partir de la informacin volcada a nivel

de parcela (como veremos en el Punto 2) para definir reas homogneas debemos
comenzar por ver la distribucin de los diferentes usos de manera de discernir que
alguno de ellos predomine sobre el resto por su mayor porcentaje de ocupacin (por
manzana y por rea)
En algunos casos, como el de la industria, depsitos y talleres, el impacto
de estas actividades es tan importante que su sola presencia independientemente de
su extensin- vale para caracterizar a un rea como de uso industrial aunque la
mayora de las parcelas estn ocupadas con vivienda; este ltimo siempre permanece
como un uso complementario del predominante.
Algo similar sucede con el uso comercial aunque no en la misma magnitud,
pues cuando se halla disperso (baja ocupacin por manzana pero extendido en el
rea) se considera uso complementario del de vivienda o residencial. Segn se
agrupen los locales comerciales por frente de calle, podemos tomar una escala como
la siguiente:
Disperso: hasta 3 locales por cuadra
Lineal: ms de 3 locales por cuadra
Zonal: cuando los frentes lineales cubren varias cuadras consecutivas en
ambas direcciones ortogonales, a veces incluyendo reas internas como las galeras
comerciales o centros de compras (shopping centers)
7

Vial: alineamiento continuo sobre avenidas importantes

El uso residencial se sintetiza tambin por su predominio de vivienda
unifamiliar y colectiva (esta ltima generalmente en reas centrales o avenidas)
destacando aquellos enclaves donde se producen localizaciones de uso residencial
exclusivo, as como de asentamientos precarios (ver 1.5)
En algunas situaciones puede darse la ocupacin de varios usos en
proporciones similares siendo difcil definir la preponderancia de alguno de ellos; en
estos casos se sintetiza el rea como de uso mixto lo cual le confiere una
caracterstica de conflicto a tener en cuenta en la Estructura Urbana.
Entre estas reas homogneas debe incluirse una muy especial por sus
caractersticas (paradjicamente) heterogneas: en efecto, la denominada rea
central o subcentros surge como yuxtaposicin de variados usos puntuales
(administrativos, de servicios personales, profesionales, bancarios y financieros,
culturales, etc) sobre localizaciones comerciales y de vivienda colectiva de alta
densidad.

1.13

Flujos de trnsito y transporte

Sobre la trama vial y ferroviaria ya analizada, se sintetizar la informacin

disponible referida a caudal de trnsito en general, desagregado en transporte de
pasajeros y cargas; si es factible tambin desagregado entre transporte pblico
(colectivos, trenes) y privado o particular (automviles, taxis). Cuando no se cuente
con informacin sobre caudal o flujo de trnsito, podrn referirse stos a cantidad de
lneas de transporte. En ambas situaciones, la sntesis tomar en cuenta una escala
convencional (por ejemplo: 1 lnea, 2 a 4 lneas, ms de 5 lneas, etc) jerarquizando
las vinculaciones segn el tipo de va utilizado.

1.14

Estructura Urbana

Para concretar esta parte importante de la Sntesis y constituyendo un

aspecto esencial del Diagnstico, se tendr en cuenta lo dicho en: Vigliocco, M.A. y
Meda, R.H: Estructura Urbana y Uso del Suelo, Buenos Aires, 1991.

SECUENCIA METODOLOGICA DEL PROCESO DE

ANALISIS

1. Nivel zonal
1.1 El sitio: medio natural

1.2 Ubicacin relativa

y accesibilidad

Relieve
reas anegadizas
Resistencia de los suelos
Vegetacin natural
Explotaciones productivas
Clima (temperatura, vientos, asoleamiento)
Vial
Ferroviaria
Area
Fluvial
8

Martima

2. Nivel intraurbano
FASE DE ANLISIS

FASE DE SNTESIS

Evolucin histrico-catastral
1.3 Dinmica urbana
Tendencias de expansin
Condicionantes emergentes del
parcelamiento actual
1.4 Distribucin de
la poblacin

1.5 Distribucin de
la edificacin

1.6 Uso del Suelo

homogneas

Tendencias de crecimiento
Nivel de vida
Organizacin social

1.10 Densidades

A: Ocupacin del suelo

Grado de ocupacin
Capacidad vacante
Grado de dureza
Tejido urbano
1.11 reas consolidadas
B: Estado de la edificacin
(5 + 7)
Bueno
Regular
Malo
Precario
Residencial
Comercial
Industrial

1.12

reas

Recreativo
Administrativo
Usos puntuales

1.7 Infraestructura

1.8 Red vial y

ferroviaria

1.9 Trnsito y
transporte

Electricidad
Agua corriente
Desages cloacales
Desages pluviales
Gas Natural
Telefona
Vinculaciones internas
Puntos de conflicto
Jerarquizacin
Estado y caractersticas de la red
Dimensin y sentido
del trnsito
inconvenientes
Flujos de trnsito
9

1.13 Jerarquas y vnculos:

del sistema.

2.

EL RELEVAMIENTO DEL AREA URBANA

Consiste en la inspeccin ocular del rea a fin de observar algunas o

varias de las variables descriptas en el Punto 1. A y volcar la informacin obtenida en
forma escrita o grfica a fin de proceder luego a su anlisis y evaluacin. Para ello se
utilizarn ciertos elementos que facilitan la tarea y ayudan a organizarla de manera
ms eficiente.

2.1.

Elementos auxiliares

Los elementos mnimos que se utilizan para el relevamiento son:

a) Planchetas catastrales, generalmente en escala 1:1.000 que
contienen un juego por cada manzana; una hoja con la
manzana dibujada con todas sus parcelas numeradas y
nombres de calles que la rodean, seguida de otras hojas, una
por cada parcela, en la cual constan los datos de las
edificaciones con sus medidas, usos habilitados y (a veces)
foto del frente de la obra concluida. Esta informacin se
encuentra en la Direccin de Catastro de cada Municipalidad.
b) Planilla de relevamiento parcelario por cuadra (ver Anexo), en
la cual se encuentran desagregadas, en sentido vertical, las
variables ms importantes a relevar, ya descriptas en el Punto
1, y en sentido horizontal se extiende una serie de casilleros
para volcar la informacin de cada parcela relevada.
c) Planilla de relevamiento vial que es similar a la anterior (ver
Anexo) pero en este caso est referida a las condiciones y
caractersticas del espacio pblico correspondiente a la red
vial que rodea a las manzanas ya relevadas.

2.2.

a)

Cmo se realiza el relevamiento

El buen resultado del relevamiento de un rea urbana depende de dos

factores: una observacin lo ms completa posible de los elementos que integran
el mbito urbano y un registro de esos datos muy preciso en cuanto a la ubicacin
y caractersticas de cada elemento.
La observacin: con ayuda de las planchetas catastrales y las planillas, se observar
primero si hay coincidencia, en ambos frentes de cada cuadra, entre la cantidad de
parcelas y de edificaciones verificando, por ejemplo, cuando alguna de estas
edificaciones cubre dos o ms parcelas, o bien cuando se ha subdividido el frente de
una parcela en dos o tres locales comerciales.
Una vez individualizado cada edificio en su parcela, se deben anotar al
mismo tiempo todos los datos que le corresponden: uso, ocupacin, estado. Adems
de evitar tener que volver a observar cada caso, se estar seguro de no mezclar los
datos de una construccin con otra.
Es conveniente tratar de visualizar las caractersticas viales al mismo
tiempo, a fin de evitar sobrerrecorridos innecesarios, an cuando deban manipularse
ambas planillas simultneamente.
b) El registro de los datos: se utilizar una planilla (de cada tipo) por
cada frente de cuadra, consignando al menos la numeracin par o impar, o bien la
orientacin (N-S, E-O) a fin de poder luego reconstruir el rea relevada sin errores.
10

En el casillero correspondiente a cada parcela, se volcar el dato

observado para cada una de las variables; cuando la informacin a registrar sea
cuantitativa, se anotar el valor numrico (por ejemplo: nmero de pisos, edad del
edificio, retiro de frente en metros, etc); cuando se registre solamente la existencia o
no de un hecho, podr adoptarse un criterio grfico (por ejemplo: una X o un smbolo:
*, #, etc)
En ambas planillas, en orden vertical se han consignado variables bsicas
que se encuentran en la mayor parte de las reas urbanas; las situaciones particulares
exigen, a veces, introducir otras variables que se agregan o intercalan en el lugar que
se considere ms adecuado o bien desagregar alguna de las variables ya
establecidas.

2.3.

Sntesis de los datos relevados

Todos los datos volcados en las planillas de relevamiento deben ser luego
sintetizados sobre un plano (preferentemente a escala 1:5.000) mediante una
graficacin convencional establecida previamente (ver Punto 3)
En primer lugar se trabajar sobre la informacin que agrupa los datos de
las variables ms importantes y que son esenciales para la definicin de las
caractersticas urbanas: el uso del suelo, la ocupacin, el estado edilicio y la red vial.
Para ello conviene elaborar un plano sntesis para cada tema. Por ejemplo:
uno para todos los usos del suelo, incluso sealando de alguna manera aquellos que
presentan un uso diferenciado en planta baja (generalmente comercio, con vivienda u
oficinas en los pisos altos); otro plano para la ocupacin, sealando especialmente las
alturas, retiros y pulmn de manzana; otro plano para edad y estado de la edificacin y
finalmente, otro para la red vial con sus propias caractersticas de dimensin y estado.
Luego de sintetizar todos estos aspectos comunes a la mayora de las
reas urbanas y como todas las ciudades no son iguales, es decir, tienen ciertos
rasgos que las diferencian, es conveniente incluir como informacin accesoria que
complementa la anterior, los planos o croquis que sirvan para esclarecer estas
especificidades, por ejemplo: tipologas de edificacin propias del lugar, que
posteriormente se utilizarn para determinar reas de preservacin o remodelacin,
etc. Otro ejemplo es el de las caractersticas de paisaje que tienen algunas avenidas
o bulevares con parquizaciones propias que la diferencian de la red vial comn;
tambin ciertos aspectos de un rea central como el hecho de que algunos edificios
tengan recova o algunas calles peatonales. En resumen, todos estos rasgos
accesorios surgen de un buen relevamiento del sitio.

3.

EXPRESIN GRAFICA

Las etapas de Anlisis y Sntesis que se han detallado previamente,

requieren una forma de expresin que como todo medio de comunicacin- se basa
en convenciones adoptadas por una amplia mayora de profesionales actuantes en
esta temtica. Estos sistemas que aplicamos tanto en las primeras etapas de un
estudio como tambin en las etapas posteriores de Propuestas, permiten una ms fcil
comprensin de los hechos analizados y una posibilidad de rpida comparacin con
otros hechos similares que nos interese cotejar.
11

3.1.

El fondo de plano: contenidos bsicos

Se denomina fondo de plano a la cartografa bsica donde se encuentra

dibujada el rea urbana amanzanada y su entorno (que en conjunto constituyen el
ejido urbano). En este plano base se aconseja incluir las cotas de nivel del terreno, las
reas anegadizas y cursos de agua superficiales, las zonas boscosas o forestadas, las
reas que detentan algn tipo de produccin agrcola, la diferenciacin entre
manzanas parceladas y fracciones sin subdividir, la delimitacin de zona costera
cuando sta exista, el trazado de vas frreas y todo otro hecho fsico de impacto
importante en el rea, previo al denominado relevamiento urbano que hemos
descripto anteriormente.
Las escalas recomendables son variables, pues dependern del tipo de
trabajo que deba realizarse; por ejemplo, para un relevamiento general, orientado a un
ordenamiento de toda el rea urbana, son apropiadas las escalas 1: 20.000 o 1:
10.000 segn el tamao de la ciudad, con algunos sectores particularizados en escala
1: 5.000. Pero para un proyecto detallado de un rea central, es aconsejable comenzar
con la escala 1: 5.000 y ampliarla en detalles parciales a 1: 2.500 o 1: 1.000.

3.2.

Grafismos sugeridos: neutro y color

A continuacin se incluye una escala de grafismos en neutro (blanco y

negro) y en color, segn la graduacin de variables e informacin que se requiera
volcar en los planos respectivos.

S u e lo (m e d io n a tu r a l)
A R EA

G R A F ISM O

C O LO R

re a s in u n d a b le s

L n e a s c e le s te s

re a s a g rc o la s

V e r d e a m a r ille n to

12

D is tr ib u c i n d e p o b la c i n y r e a s r e s id e n c ia le s (p o r d e n s id a d e s )
D E N S ID A D

G R A F IS M O

C O LO R

A lta

M a rr n o sc u ro

M e d ia a lta

M a rr n

M e d ia

B e ig e o s c u ro

M e d ia b a ja

B e ig e c la ro

B a ja

A m a rillo

re a v a c a n te

B la n c o

I n fr a e s tr u c tu r a
T IP O

G R A F IS M O

E le c tric id a d

C O LO R
A m a r illo

A g u a c o r r ie n te

A zul

C lo a c a s

R o jo

G a s n a tu ra l

V erd e

E n v o lv e n te

G ris

13

U s o s d e l s u e lo
U SO

G R A F IS M O

C O L O R

R e s id e n c ia l

S e g n la s e s c a la s p re v is ta s p o r g ra d o d e d e n s id a d

re a c e n tra l

R o jo

D is tr ito c o m e r c ia l s e c u n d a rio

R o jo

A lin e a m ie n to c o m e rc ia l

R o jo

r e a s in d u s t r ia le s
P a rq u e in d u s tria l

M a g e n ta

Z o n a in d u s tria l

V io le ta

re a s m ix ta s

L ila

P re c in to s in d u s tria le s

V io le ta c o n b o r d e

G r a n d e s e q u ip a m ie n to s
P a rq u e s u rb a n o s

V e rd e o s c u ro

In s ta la c io n e s d e p o r tiv a s

V e rd e c la ro

U s o s in s titu c io n a le s

B o rd e n e g ro

P la n ta s d e s e rv ic io s p b lic o s

D o b le ln e a n e g ra
+ + + +
+ + + +

C e m e n te rio s

Ig u a l a l g ra fis m o

E s ta d o d e la e d if ic a c i n
ESTA D O

G R A F IS M O

C O LO R

B ueno nuevo

A m a r illo

B u e n o c o n se rv a d o

A n a ra n ja d o c la ro

R e g u la r

A n a ra n ja d o o s c u ro

M a lo

M a rr n ro jiz o

P re c a rio

M arr n o scu ro

S e g r a f ic a n p o r m a n z a n a (s e g n e l e s ta d o d o m in a n te ) y lu e g o s e d e lim ita n r e a s
h o m o g n e a s o e n c la v e s s ig n ific a tiv o s .

14

 r e a s c o n s o lid a d a s
A R EA

G R A F IS M O

re a c o n s o lid a d a
re a e n c o n s o lid a c i n 1
re a e n c o n s o lid a c i n 2
re a e n c o n s o lid a c i n 3
re a s in c o n s o lid a r
V a c a n te

C ir c u la c i n y tr a n s p o r te
V R V a r e g io n a l (r u ta o a u to p is ta ) n a c io n a l o p r o v in c ia l

V 1 2 m a n o s d e c irc u la c i n c o n d o s c a r r ile s p o r m a n o
V 2 2 m a n o s d e c irc u la c i n c o n u n c a rril p o r m a n o
V 3 U n a m a n o d e c irc u la c i n
V C A v e n id a o c a lle in tr a u r b a n a d e u s o c o m e r c ia l
in te n s iv o ( p u e d e s e r V 1 , V 2 , e tc )
V p V a p e a to n a l
F F C C , e s ta c i n y p a s o a n iv e l
F F C C , ram al en d e su so

C o n flic to s y te n d e n c ia s
E n e s te te m a n o e x is te u n id a d d e c rite rio e n c u a n to a la s im b o lo g a a u tiliz a r, p e ro e n g e n e ra l
s e tra ta d e s e r lo m s e x p re s iv o p o s ib le :
C o n flic to s p o r u s o s in c o m p a tib le s

L n e a d e l c o lo r d e l u s o
c o rre s p o n d ie n te

B a rre ra s u rb a n a s

Ig u a l g ra fis m o

T e n d e n c ia s d e c re c im ie n to

Ig u a l g ra fis m o

3.3

Nomenclatura para identificar reas o zonas

15

Se sugiere el uso de una nomenclatura que ya ha sido empleada en

algunas codificaciones de planeamiento en vigencia. Esta designa en primer trmino y
con letra mayscula, el Uso Predominante; le sigue en letra minscula, la designacin
de la Densidad Poblacional y por ltimo, un nmero cardinal que expresa una
Condicin Particular que la diferencia de otra zona de igual uso y densidad. Puede
incluirse un sub-ndice que expresa el Uso Complementario.
Ra1
Rma
Rm
Rmb
Rb1
Ca
Cma
ID
IE
IP
APP
E
Ec
AR
ARE
AC
RU

4.

Residencial predominante, densidad alta y tejido aislado.

Residencial predominante, densidad media alta.
Residencial predominante, densidad media.
Residencial predominante, densidad media baja.
Residencial exclusivo, densidad baja y tejido aislado.
Comercial predominante, densidad media alta.
Comercial predominante, densidad media alta.
Industrial predominante.
Industria exclusiva.
Precinto industrial.
rea de Preservacin Patrimonial.
Esparcimiento pblico.
Esparcimiento semi pblico.
rea de recuperacin.
rea de recuperacin para esparcimiento.
rea central.
Reserva urbana.

GLOSARIO
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Anlisis: distincin y separacin de las partes de un todo hasta llegar a conocer los
principios o elementos de ste; las relaciones de las partes entre s y con el
conjunto.
rea central: sector de la ciudad en el que se encuentran con el mayor grado de
concentracin y variedad, las funciones administrativas, polticas, cvicas,
comerciales, culturales, financieras, sociales, etc.
Diagnstico: constituye la conclusin del anlisis, su sntesis esclarecedora; parte
clave del proceso de planeamiento, resume las etapas anteriores y anticipa
su desarrollo consecuente.
Equipamiento: conjunto de espacios adaptados libres y cubiertos- indispensables
para el funcionamiento de la ciudad o regin como tales, en lo que
respecta a abastecimiento, sanidad, cultura, administracin, seguridad,
comercio, esparcimiento, servicios pblicos y privados, etc.
Estructura urbana: conjunto de relaciones internas estables y caractersticas de una
ciudad. La estructura urbana est conformada por elementos fsicos
espacios urbansticos y arquitectnicos- pero no se agota en lo meramente
constructivo; trata sobre espacios sociales en los que se alberga la vida del
hombre. Es una sntesis donde aparecen solamente aquellas actividades,
espacios y relaciones que tienen una cierta perdurabilidad en el tiempo.
Hiptesis: suposicin imaginada para deducir de ella ciertas conclusiones que estn
de acuerdo con los hechos reales. Afirmacin tentativa no convalidada:
representa la primera fase indispensable del mtodo cientfico.
Implementacin: concrecin y puesta en prctica de las acciones y proyectos
propuestos por el Plan
Indicador: manifestacin probable de los fenmenos no directamente observables,
que s puede ser medido o al menos comparado dentro de la poblacin o
universo estudiados.
Indicadores urbansticos: aquellos que especficamente se utilizan para medir
condiciones urbanas (de densidad, altura, volumen edificado, etc)
FOS: Factor de Ocupacin del Suelo: relacin entre la proyeccin de la
superficie edificada sobre el lote y la superficie de este ltimo.
FOT: Factor de Ocupacin Total: relacin entre la superficie total edificada
y la superficie del lote.
Densidad: relacin entre una variable y la unidad de superficie, por
ejemplo: densidad de poblacin = nmero de habitantes por manzana o
por Ha; densidad de edificacin = nmero de edificios por manzana o por
Ha; densidad residencial: relacin entre la poblacin permanente y la
unidad de superficie (excluidos los usos de edificios comerciales,
industriales y pblicos)

17

Densidad bruta: es la que incluye en la unidad de superficie la totalidad de

la planta urbana, incluidas calles y parcelas vacantes.
Densidad neta: es la que incluye solamente las parcelas en la unidad de
superficie, excluyendo la va pblica.
ndice:

relacin entre dos variables o dos indicadores para expresar una

constante de comparacin o un umbral entre valores extremos.

Infraestructura: conjunto de sistemas de apoyo a los usos de la tierra, integrados por:

instalaciones, conductos, caeras, redes y elementos que conforman un
tejido en parte areo y en parte subterrneo.
Investigacin: es una de las etapas ms importantes del proceso de planeamiento ya
que la accin adquiere eficiencia a travs del conocimiento objetivo de la
realidad. Abarca dos aspectos muy vinculados como son la recoleccin y el
anlisis de los datos.
Manzana o bloque: fraccin de terreno urbano, privado o pblico, generalmente de
una hectrea de superficie aproximada, rodeada de calles.
Sntesis: composicin de un todo por la reunin de sus partes, en la cual, a partir de
elementos simples, se producen elementos ms complejos.
Tejido:

expresa el grado de concentracin o dispersin de la poblacin y est dado

por la relacin en que se encuentran, en planta, los volmenes construidos
y los espacios libres pblicos y privados- que constituyen la ciudad.

Usos de la tierra: es la resultante de la localizacin de las actividades del hombre

sobre el suelo y conforma las reas funcionales bsicas de la ciudad. Se
subdividen en tres items: residencial, productivo y equipamiento.
Uso

dominante:
como situacin de hecho, es el uso que prevalece
proporcionalmente en una zona; como situacin proyectual, es el uso
permitido designado para caracterizar ese distrito.

Variable: magnitud que puede recibir cualquier valor; cualquiera de los elementos
fsicos del rea urbana que pueda ser mensurable.
Va pblica: espacio de circulacin libre y pblica que rodea a las fracciones de tierras
destinadas a vivienda y otros usos urbanos, como calles, avenidas y
bulevares, senderos peatonales, etc. de variadas dimensiones y
caractersticas.
Zonificacin: ordenamiento de los elementos urbanos o regionales por sectores
parciales, en funcin de sus cualidades homogneas, con el objeto de
lograr mayor eficacia en su utilizacin y evitar interferencias entre las
distintas actividades.

18

5.

BIBLIOGRAFIA

Vigliocco, M.A.: Urbanizacin y Planeamiento, 2da. Edicin, Buenos Aires

1995

Secretara de Vivienda de la Nacin: Gua metodolgica para estudios de

Planeamiento Urbano, Buenos Aires, 1980
Vigliocco, M.A. y Meda, R.H.: Estructura Urbana y Uso del Suelo, Buenos
Aires, 1991
Petroni, C.A. y Kenigsberg, R.: Diccionario de Urbanismo, Buenos Aires, 1966

Rodrguez, Elba: Equipamiento Comunitario: estndares para reas urbanas,

Buenos Aires, 1990

19