UNIVERSIDAD CENTRAL DE VENEZUELA

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y POLTICAS

ESCUELA DE DERECHO
CTEDRA: PRACTICA JURDICA III

REPERCUSIN EN VENEZUELA DE LA NUEVA LEGISLACIN

ARRENDATICIA

LESLY MACIAS
C.I. 20.745.537

Caracas, noviembre 2014

INDICE

Pgina
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA..3
REPERCUSIN DE LA NUEVA LEGISLACIN ARRENDATICIA EN CUANTO A
INMUEBLES.4
CONCLUSIONES....7
BIBLIOGRAFA--..9

REPERCUSIN EN VENEZUELA DE LA NUEVA LEGISLACIN

ARRENDATICIA

1. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

La relacin arrendaticia en la legislacin venezolana, est regulada de
forma genrica en el artculo 1579 del Cdigo Civil, que establece:
Artculo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las
partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o
inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que sta se
obliga a pagar a aqulla.
Sin embargo, como expone el autor Jos Aguilar Gorrondona, al igual que
en otros pases, en Venezuela el Estado ha intervenido en materia de
arrendamiento de inmuebles mediante normas de orden pblico contenidas en
leyes, reglamentos y decretos especiales que, en proteccin de los arrendatarios,
alteran sustancialmente las normas civiles1.
La intervencin legislativa en un campo que se rega exclusivamente por la
voluntad de las partes, comienza con el Decreto Presidencial del 9 de septiembre
de 1939 del General Eleazar Lpez Contreras, donde se estableci la regulacin
de precios de los artculos de primera necesidad entre los cuales se incluy la
habitacin y el alquiler de viviendas.
Histricamente, el Cdigo Civil rega el arrendamiento de cosas en sentido
general, y en consecuencia, lo establecido en dichas normas, rega la materia de
bienes inmuebles. Pero en la actualidad, y a los efectos que nos interesan, el
arrendamiento inmobiliario plantea la regulacin de la materia mediante dos leyes
rectoras diferentes que atienden al uso dado al bien.
1

Aguilar Gorrondona, Jos Luis. Contratos y Garantas, Derecho Civil II.

Universidad Catlica Andrs Bello, Caracas, 2012. Pgina 413.

As pues, por una parte se encuentra en vigencia la Ley para la

Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta
Oficial Extraordinaria Nmero 6.053 del 12 de noviembre de 2011, por una parte y

la Ley de Regulacin de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial,

publicada en Gaceta Oficial Nmero 40.418 del 23 de mayo de 2014, por la otra.
Entonces, la expansin legislativa en cuanto a la materia inmobiliaria ha
trado como consecuencia la derogacin tcita de los principios generales
establecidos en el Cdigo Civil por la especialidad de la materia de las leyes
posteriores, y tambin las confusiones y desequilibrios entre los contratantes,
arrendador y arrendatario, pues en vez de existir un ordenamiento jurdico
compacto que resuelva la problemtica entre los interesados y supla los vacos de
lo dispuesto entre los implicados directos, que tenga como fin armonizar la
relacin entre ellos, segn lo planteado para la proteccin del dbil jurdico en un
pas con dficit habitacional que incrementa la necesidad de arrendar, se crean
normas que generan la anarqua y abuso desmedido de quien slo tiene un
derecho al uso de un bien inmueble por un tiempo determinado y bajo ciertas
condiciones, sobre quien tiene un derecho de propiedad protegido segn la norma
suprema, la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela, en su artculo
1152.
2. REPERCUSIN DE LA NUEVA LEGISLACIN ARRENDATICIA EN CUANTO
A INMUEBLES
Como anteriormente se hizo alusin, la voluntad de las partes se ha visto
progresivamente limitada en cuanto a materia arrendaticia. A pesar de ello, con las
leyes que actualmente estn en vigencia se evidencia con mayor facilidad el
rgimen sumamente restringido de contratacin en cuanto a arrendamiento de
vivienda y locales comerciales.

1999. Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela. Artculo 115. Se

garantiza el derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce,
disfrute y disposicin de sus bienes.

As, inicialmente, la relacin arrendaticia debera estar regida por el

principio de la autonoma de la voluntad, definida por Jos Melich-Orsini, como el

poder que el artculo 1159 del Cdigo Civil reconoce a las voluntades particulares
de reglamentar por s mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que
se imponen. En otros trminos: las partes contratantes determinan libremente y sin
intervencin de la ley, pero con una eficacia que el propio legislador compara con
la de la ley, los contratos que ellas celebran, sin tener que sujetarse a las reglas
del Cdigo Civil, ni en cuanto a los tipos de contratos que prev o las normas
especficas que ste trae para cada contrato en particular, pues las disposiciones
legales son supletorias a la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan slo a
suplir el silencio o la insuficiencia de la previsin de las partes 3.
Pero al contrario de lo expuesto, el contrato celebrado entre arrendador y
arrendatario, a pesar de ser de naturaleza estrictamente privada, con el pasar del
tiempo y los nuevos ideales del sistema venezolano, se ha convertido en materia
de inters social y por ello, considera el Estado que debe brindar proteccin a
aquellos que se encuentren en situacin de minusvala porque su derecho a la
vivienda se ve condicionado a la buena voluntad de otra persona con intereses
econmicos.
Segn lo dispuesto en los artculos 24 y siguientes de la Ley de Regulacin
de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y el artculo 50 y siguientes de
la Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los
contratos deben cumplir con una serie de formalidades que de no ejecutar, vician
lo pactado entre las partes.
Por tanto, queda claro que el principio de autonoma de la voluntad ya no
rige los contratos de arrendamiento, sino que la ley casi de forma pormenorizada
indica cules son las reglas que regirn los contratos cuando el arrendador quiera
dar un arrendamiento su inmueble.
3

Melich-Orsini, Jos. Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias

Polticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurdicas. Caracas, 2012. Pgina
20.

Una de las disposiciones fundamentales en una relacin contractual

consiste en pactar el tiempo de duracin del mismo, sin que normalmente, haya un

lmite mnimo o mximo para ello indicado por la ley. En el caso que aqu tratamos,
es clara restriccin de la validez de las decisiones entre particulares que ambas
leyes establezcan como tiempo mnimo de arrendamiento el lapso de 1 ao. Es
por ello que, ira en flagrante violacin del sistema legislativo arrendar un
inmueble, independientemente del objeto al cual est destinado, por menos de 1
ao, sin importar la verdadera necesidad de quienes contratan.
Entonces, consecuencia de la especificacin anterior, la regulacin
legislativa en cuanto a materia arrendaticia, ha trado como consecuencia que al
lmite de lo permitido y aceptado legalmente, los contratantes busquen formas
alternas de superar los obstculos que impone el sistema, a travs de medios que
permiten que las relaciones comprometan menos los intereses a largo plazo del
arrendador y arrendatario.
Es una realidad ineludible que mientras ms trabas formales se precisen en
busca de un supuesto equilibrio, menos proteccin en el plano del ejercicio habr.
Si lo que busca la ley es proteger al arrendatario, el dbil jurdico de la relacin,
tambin debera considerar que los arrendadores necesitan de igual forma que se
les garantice su derecho de propiedad.
Las regulaciones estrictas y las graves sanciones que posiblemente sean
aplicadas a los arrendadores que de forma objetiva la ley considere que perjudica
al arrendatario, est extremadamente alejado de ser un incentivo para que dueos
de inmuebles en zonas residenciales o comerciales, se arriesguen a arrendarlos.
Ello, puede desembocar en varias situaciones:
a) Que propietarios no arrienden sus inmuebles, porque las condiciones
establecidas en la ley no les son favorables econmicamente ni
legalmente en caso de querer finalizar con la relacin arrendaticia,
en un supuesto, y esto traiga una consecuencia mayor, no slo que
se restringa el crecimiento individual de cada ciudadano sino el
crecimiento econmico del pas, pues habr menos mercados que
generen ingresos.

b) Que los propietarios arrienden sus inmuebles sin cumplir con la

legislacin vigente y por tanto, sean continuamente propensos a ser
sancionados ms grave que a los arrendatarios.
c) Que los propietarios arrienden sus inmuebles, cumplan con los
parmetros legales y las relaciones entre los contratantes estn en
constante conflicto y el arrendador obtenga una posicin privilegiada
amparada por los rganos rectores de la materia.
En cualquiera de los casos, es manifiesto que las leyes en materia
arrendaticia ms que ser garantista de derechos y equilibrio entre las partes
contratantes, genera problemas entre los implicados de la relacin o simplemente,
impide que dichas relaciones siquiera inicien.
Puede dilucidarse de los textos de las leyes en cuestin, que estn dirigidas
a proteger a los arrendadores, desarrollando ampliamente las condiciones
aceptables de la relacin, as como especificando cules son las violaciones y sus
respectivas sanciones, si los arrendadores no cumplen con ellas. Pero protegen
las leyes a los arrendadores? Parece no ser as cuando en los instrumentos
legislativos no precisan de forma contundente las sanciones para un arrendatario
que abuse de su posicin y pretenda rebasar los lmites del contrato, sino que en
vez de crear un rgano administrativo que verdaderamente resuelva dichas
violaciones, remite el asunto al plano jurisdiccional, sin que esto suceda si se trata
de un arrendatario que reclama un derecho.
3. CONCLUSIONES
Con la entrada en vigencia de Ley de Regulacin de Arrendamiento
Inmobiliario para Uso Comercial y la Ley para la Regularizacin y Control de los
Arrendamientos de Vivienda, dej de estar vigente el principio de autonoma de la
voluntad en los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.
No slo ya no tiene prioridad lo considerado y pactado entre las partes, sino
que las leyes indican casi de forma taxativa cmo debe estar regida la relacin
entre arrendador y arrendatario. Lo cual, no sera verdaderamente grave si las

disposiciones all contempladas procuraran en desenvolvimiento armonioso de la

relacin y protegieran y sancionaran de forma adecuada tanto a los arrendadores
como a los arrendatarios.
El problema de la legislacin arrendaticia es que otorga demasiada
proteccin a los arrendatarios para salvaguardar su derecho a la vivienda pero se
olvida de proteger el derecho a la propiedad que pertenece al arrendador, lo que
trae como consecuencia, una pugna constante entre los implicados en la relacin.
Es por ello que las leyes, ms que buscar proteger a uno u otro sujeto,
deberan buscar cumplir el propsito prctico y visible en la realidad de armonizar
las relaciones, porque al fin y al cabo, el derecho se crea como medio de
resolucin de conflictos y no generador de ellos.

BIBLIOGRAFA

Aguilar Gorrondona, Jos Luis. Contratos y Garantas, Derecho Civil II.

Universidad Catlica Andrs Bello, Caracas, 2012.
Cdigo Civil Venezolano. 1982.
Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela. 1999.
Ley de Regulacin de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, publicada
en Gaceta Oficial Nmero 40.418 del 23 de mayo de 2014.
Ley para la Regularizacin y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada
en Gaceta Oficial Extraordinaria Nmero 6.053 del 12 de noviembre de 2011.
Melich-Orsini, Jos. Doctrina General del Contrato. Academia de Ciencias
Polticas y Sociales, Centro de Investigaciones Jurdicas. Caracas, 2012.