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Tribunal Supremo
(Sala de lo Civil, Seccin Pleno) Sentencia num. 1393/2007 de 12 enero
RJ\2007\327
Thomson Reuters
Tribunal Supremo
13 de noviembre de 2014
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13 de noviembre de 2014
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Tribunal Supremo
dict nueva sentencia, de fecha 5 de julio de 2002 , que estim en parte el recurso de la demandante
declarando resuelto el contrato de arrendamiento por falta de pago del impuesto de bienes
inmuebles, como cantidad asimilada a la renta, y conden a la demandada a desalojar la vivienda
objeto de arrendamiento, apercibindola de lanzamiento en caso contrario, as como a satisfacer a la
actora la cantidad de 75.313 pesetas (452,64 ), sin especial declaracin sobre costas de primera
instancia ni sobre las causadas por dicho recurso. Por el contrario, desestim la apelacin de la parte
demandada con imposicin a la misma de las costas producidas por su impugnacin.
Contra esta ltima resolucin recurre en casacin dicha demandada al amparo de lo dispuesto en
el artculo 477 de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, denunciando en el primero
de los motivos nico que ha sido admitido la infraccin del artculo 114-1 del Texto Refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre , en
relacin con el artculo 99 del mismo, as como aplicacin indebida del artculo 27.2 A) de la Ley
29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, y afirma la concurrencia de inters
casacional por la existencia de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales sobre la
consideracin del impuesto de bienes inmuebles como cantidad asimilada a la renta a efectos de
determinar su impago el xito de la accin de desahucio; siendo las sentencias de contraste, por un
lado, las dictadas por la Audiencia Provincial de Alicante (Seccin Quinta) de fecha 12 de abril de
2000 y 17 de octubre de 2001 , que niegan tal asimilacin, y por otro las de la Audiencia Provincial
de Asturias (Seccin Cuarta) de 18 de septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000 , que, al igual que
la sentencia ahora recurrida, la afirman.
SEGUNDO
La posicin que niega la posibilidad de decretar el desahucio ante el impago por parte del
arrendatario del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada, siempre en
referencia a contratos de arrendamiento regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,
viene fundamentada en las sentencias citadas de 12 de abril de 2000 y 17 de octubre de 2001 de la
Audiencia Provincial de Alicante (Seccin Quinta) en el hecho de que tales contratos se rigen por la
normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos
de 1964 , segn establece la Disposicin Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de
24 de noviembre , salvo determinadas modificaciones que se contienen en la misma Disposicin
Transitoria Segunda y que no afectan a la resolucin del contrato. Resulta as que la resolucin
podr decretarse nicamente por las causas previstas en el artculo 114 del texto refundido de 1964
que, para lo que ahora interesa, dispone que proceder por la falta de pago de la renta o de las
cantidades que a sta se asimilan. Entiende la Audiencia Provincial de Alicante que no puede
considerarse como cantidad asimilada a la renta la correspondiente al pago del impuesto de bienes
inmuebles, pese a constituir actualmente una obligacin legal del arrendatario, ya que el concepto de
cantidad asimilada a la renta tiene un concreto significado legal en el texto refundido de 1964 que
se infiere de su artculo 95.2 en relacin con el 102 (diferencia en el coste de los servicios y
suministros) y con el 108 (repercusin del importe de las obras realizadas por el arrendador) sin que
el impuesto de bienes inmuebles guarde relacin alguna con los conceptos anteriores.
Por el contrario, la Audiencia Provincial de Asturias (Seccin Cuarta) en sus sentencias de 18 de
septiembre de 1998 y 13 de marzo de 2000 , al igual que la sentencia de la Audiencia Provincial de
Santander, hoy recurrida, mantiene la posicin contraria segn la cual el impago por el arrendatario
del importe del impuesto de bienes inmuebles que grava la vivienda arrendada ha de incardinarse en
la causa resolutoria prevista en el artculo 114-1 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1964 , tanto por la nueva redaccin que dio al artculo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil de 1881 la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , el cual, en alusin a la posibilidad
de enervacin de la accin de desahucio, se refiere al instado por falta de pago de las rentas, de las
cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el
arrendamiento de viviendas, como por el hecho de que la Disposicin Transitoria Sexta de la nueva
Ley de 1994 declara aplicables a todos los arrendamientos las normas contenidas en su Ttulo V
(artculos 38 a 40) referente a los procesos arrendaticios vigente en la fecha de los hechos que
dichas sentencias contemplan siendo as que el artculo 39.3 remita al juicio de desahucio para
resolver el contrato de arrendamiento por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa
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primera del apartado 2 del artculo 27 de la misma Ley falta de pago de la renta o, en su caso, de
cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario significando
igualmente la Audiencia Provincial de Asturias la conveniencia de que, por razn de simplificacin de
trmites e igualdad jurdica, deben desaparecer las antiguas distinciones de la Ley de 1964 y aplicar
a todos los arrendamientos, antiguos y modernos, el mismo criterio para determinar qu cantidades
impagadas pueden permitir el desahucio, mxime cuando la obligacin de satisfacer el IBI por parte
del arrendatario viene claramente impuesta en la Ley.
TERCERO
Planteada en tales trminos la discordancia de interpretacin legal entre ambas Audiencias
Provinciales sobre el alcance que ha de reconocerse hoy a la causa resolutoria prevista en el artculo
114-1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , resulta patente la
concurrencia de inters casacional en el presente recurso en los trminos previstos por el legislador
en el artculo 477.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, por la que se rige el
presente recurso, as como la funcin atribuida a esta Sala de sentar doctrina unificadora sobre la
materia, a lo que se aplican los siguientes razonamientos.
La primera causa de resolucin del contrato a instancia del arrendador, prevista en el artculo 114
del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se refiere a la falta de pago de
la renta o de las cantidades que a sta se asimilan, siendo dicha causa la que se hace valer en el
presente caso dado el impago por la arrendataria del impuesto sobre bienes inmuebles
correspondiente al ao 2001. No se discute que dicha norma es la aplicable dados los trminos que
se contienen en la Disposicin Transitoria Segunda A), apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre , de Arrendamientos Urbanos, que declara que los contratos de arrendamiento de
vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 el presente data de 12 de marzo de 1984 que
subsistan en la fecha de entrada en vigor de dicha Ley, continuarn rigindose por las normas
relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
con determinadas modificaciones contenidas en los apartados siguientes de la citada disposicin
transitoria. La misma, en su letra C), bajo la rbrica de Otros derechos del arrendador, seala que
ste podr exigir del arrendatario el total importe de la cuota del impuesto sobre bienes inmuebles
que corresponda al arrendado, siendo la cuestin planteada si el incumplimiento de dicha obligacin
ha de entenderse comprendido en la causa 1 del artculo 114 de la Ley anterior a efectos de la
posible resolucin del contrato.
La integracin de ambos textos legales reguladores de la relacin arrendaticia urbana impone una
solucin afirmativa, que es la seguida por la sentencia hoy recurrida en casacin. Cuando la causa 1
del artculo 114 se refiere a cantidades asimiladas a la renta est aludiendo a aqullas cuyo pago ha
de asumir el arrendatario por mandato legal, empleando una frmula abierta que ha de ser
completada con las que en cada momento establezca la legislacin aplicable. Si bajo la vigencia del
texto refundido de 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el
coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusin del importe de las obras realizadas
por el arrendador, ahora la consideracin del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva
obligacin del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideracin, de
forma que su impago en cuanto supone el incumplimiento de una obligacin dineraria aadida a la
esencial de abono de la renta faculta al arrendador para instar la resolucin del contrato. Lo
contrario supondra forzar a dicho arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una accin de
reclamacin contra el arrendatario incumplidor de una obligacin de periodicidad anual de la que ha
de responder mientras el contrato est vigente, cuyo carcter peridico comporta su necesaria
asimilacin a estos efectos a la obligacin, tambin peridica, de pago de la renta.
Por otro lado, la interpretacin de las normas conforme a su espritu y finalidad (artculo 3 del
Cdigo Civil) lleva tambin a considerar que la causa resolutoria del artculo 114-1 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del
arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador
frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento,
como es sta, y carecera de sentido estimar que, impuesta dicha obligacin respecto de los
contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de
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Arrendamientos Urbanos de 1994 , con efectos resolutorios por su incumplimiento (artculo 27.2 a), y
extendida tal obligacin del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de
1964, opere la resolucin para los primeros en cuanto a los que el legislador dispensa una menor
proteccin y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prrroga indefinido, en los
que la mxima proteccin concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso
cumplimiento de sus obligaciones.
CUARTO
De lo anterior se desprende que la sentencia impugnada, dictada por la Audiencia Provincial de
Santander, no ha infringido lo dispuesto en el artculo 114-1 del texto refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 , que la parte recurrente pone indebidamente en relacin con el
artculo 99, sin cita del apartado del mismo a que se refiere, el cual contempla los supuestos en que
el arrendador est facultado para incrementar la renta; as como tampoco ha aplicado el artculo 27.2
a) de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , pues lo realizado ha sido una
interpretacin integradora de la norma citada en primer lugar.
QUINTO
Procede en consecuencia la desestimacin del presente recurso de casacin, sin especial
declaracin sobre costas del mismo de conformidad con lo dispuesto en los artculos 398.1 y 394.1
de la Ley 1/2000, de 7 de enero , de Enjuiciamiento Civil, dado que el caso presenta serias dudas de
derecho, de lo que constituye fiel reflejo la discrepancia que en cuanto a su solucin han mantenido
diversas Audiencias Provinciales.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol
FALLAMOS
Que debemosdeclarar y declaramosno haber lugar al recurso de casacin interpuesto por la
representacin procesal de doa Rita contra la sentencia de fecha cinco de julio de dos mil dos
dictada por la Audiencia Provincial de Santander en autos de juicio verbal nmero 203 de 2001,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nmero 8 de dicha ciudad por doa Araceli contra la
hoy recurrente y, en consecuencia, acordamos:
1
Confirmar la sentencia recurrida.
2
Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes
Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la
nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como
causa de resolucin comprendida en el artculo 114-1 del Texto Refundido de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964 ; y
3
No hacer especial declaracin sobre costas del presente recurso.
Lbrese a la mencionada Audiencia la certificacin correspondiente, con devolucin de los autos y
rollo de apelacin remitidos.
As por esta nuestra sentencia, que se insertar en laColeccin Legislativapasndose al efecto las
copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Juan Antonio Xiol Ros. Romn
Garca Varela. Xavier OCallaghan Muoz. Jess Corbal Fernndez. Francisco Marn Castn.
Jos Ramn Ferrndiz Gabriel. Vicente Luis Monts Penads. Encarnacin Roca Tras. Jos
Antonio Seijas Quintana. Antonio Salas Carceller
PUBLICACIN. Leda y publicada fue la anterior sentencia por el Excmo. Sr. D Antonio Salas
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Carceller, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia
Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la
misma, certifico.
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