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Esquivel Oviedo
El saneamiento de la propiedad
inmueble en la jurisprudencia
civil y registral
Juan Carlos
Esquivel Oviedo
El saneamiento
de la propiedad inmueble
en la jurisprudencia civil
y registral
PRESENTACIN
EL SANEAMIENTO DE LA
PROPIEDAD INMUEBLE EN LA
JURISPRUDENCIA CIVIL Y REGISTRAL
INTRODUCCIN
La propiedad es el principal derecho econmico del hombre. Este derecho se
caracteriza por otorgar a su titular el goce y la explotacin econmica de manera
exclusiva de un bien. En ese sentido, todo ordenamiento jurdico siempre tiene mecanismos de proteccin a efectos de garantizar la publicidad y oponibilidad del derecho de propiedad.
La posesin por excelencia siempre fue considerada como el mecanismo ms
exacto de publicidad y oponibilidad de la propiedad, puesto que las legislaciones
suelen reputar como propietario a quien tiene la posesin del bien. En efecto, la
posesin permite conocer de manera sencilla, rpida y poco onerosa, quin es el
titular de un derecho. El problema de la posesin es que para informarse de ella la
verificacin debe hacerse directamente con el bien.
En la actualidad la posesin no constituye un mecanismo idneo para publicitar y oponer los derechos de algunos bienes, pues tenemos a los Registros Pblicos
como el principal medio de publicidad y oponibilidad de derechos de bienes individualizados. Esta institucin tiene como finalidad otorgar certeza respecto a la titularidad de los derechos, lo que garantiza la seguridad jurdica en cuanto al trfico
comercial de los bienes.
Los Registros Pblicos estn destinados a otorgar seguridad jurdica y dicho
objetivo es logrado en virtud de reglas generales que constituyen la base de todo
sistema registral en el mundo, las cuales hacen que los derechos inscritos sean oponibles a terceros(1). Es por ello que el registro es hoy en da el principal mecanismo
de publicidad de derechos respecto a los bienes inmuebles, al tratarse de bienes perfectamente identificables por los datos de su situacin, superficie y linderos, y sobre
los cuales pueden concurrir una multiplicidad de titularidades, lo que requiere un
(1)
Las reglas generales son conocidas en la doctrina con el nombre de principios registrales, que al ser partes de un sistema
estn concatenados los unos con los otros de tal forma que la vulneracin de uno de ellos significa el resquebrajamiento
de todo el sistema y por lo tanto genera inseguridad jurdica. Es por ello que la aplicacin y la interpretacin de cada uno
de los principios se debe realizar de manera conjunta con los dems.
alto grado de precisin en el instrumento de publicidad registral y no la mera publicidad fctica de la posesin(2).
Sobre el particular, Fernando Cantuarias ha manifestado que:
El Registro elimina los costos indirectos generados por la posesin, toda vez
que, permite la constitucin de varios derechos compatibles, todos ellos a ser
publicitados va su inscripcin; no es necesario que el deudor se desprenda fsicamente del bien (...) y, genera informacin precisa respecto de la verdadera
situacin legal del bien(3).
De igual modo, Luis Pizarro ha sealado:
El registro es el instrumento de publicidad ms perfecto, pues permite una
certeza completa del contenido de la relacin jurdica inscrita, en cambio la posesin otorga una publicidad ms equvoca, por lo tanto, en un eventual conflicto entre una relacin jurdica exteriorizada por un registro con otra publicitada
por la posesin deber primar la primera.
Hay que tener en cuenta, adems, que la posesin no es un instrumento adecuado de publicidad tratndose del trfico inmobiliario, por ello surge una forma
especial de publicidad de la transmisin inmobiliaria por medio de la inscripcin de las titularidades jurdicas reales en los Registros Pblicos especialmente creados para esto(4).
No obstante, nuestro Registro de Predios cuenta con mltiples deficiencias que
le impiden otorgar una seguridad total. As, el sistema registral no nos garantiza la
ausencia de duplicidades registrales respecto a los derechos e inmuebles inscritos,
esto debido a la falta un sistema de partidas correlacionadas con una base geogrfica
(catastral), de modo que sea posible una correlacin entre cada predio fsico con una
nica partida registral(5)(6).
(2)
GARCA GARCA, Jos Manuel. Derecho inmobiliario registral o hipotecario. Tomo I, Editorial Civitas S.A, Madrid,
1988, p. 57.
(3)
CANTUARIAS SALAVERRY, Fernando. La funcin econmica del Derecho: a propsito de los derechos de prenda e
hipoteca. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, pp. 71-72.
(4)
PIZARRO ARANGUREN, Luis. Un estudio preliminar sobre la modificacin integral del Libro de Derechos Reales del
Cdigo Civil de 1984. En: El Derecho Civil peruano. Perspectivas y problemas actuales. 1a edicin, Fondo Editorial de
la Pontificia Universidad Catlica del Per, Lima, 1993, p. 215.
(5)
RAVINA SNCHEZ, Ral. Importancia del saneamiento fsico-legal de la propiedad predial. En: Informativo Inmobiliario. Estudio Jorge Avendao Valdez. Lima, 2005. <http://www.ejav.com.pe/informativoi/pdf/ediciones/2005/abril05.
pdf> (visitada el 21/01/2009).
(6)
Para subsanar esta deficiencia la Ley N 28294, cre el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculacin con el
Registro de Predios (ley publicada el 21 de julio de 2004 en el diario oficial El Peruano), con la finalidad de regular la
integracin y unificacin de los estndares, nomenclaturas y procesos tcnicos de las diferentes entidades generadoras de
catastro del pas, el que se vincula con el Registro de Predios mediante la informacin catastral. El Reglamento de esta
ley fue aprobado por D. S. N 005-2006-JUS (publicado el 12 de febrero de 2006), el cual estableci el procedimiento de
saneamiento catastral y registral de predios a cargo de la Sunarp, que tiene por objeto rectificar las discrepancias existentes entre la informacin que el Registro de Predios publicita respecto de los predios en l inscritos sea que se ubiquen
o no en zonas catastradas. Esta rectificacin se efectuar en mrito de la informacin obrante en los planos catastrales
10
levantados por las entidades generadoras de catastro o por el verificador catastral, permitindose con ello la actualizacin
de la cartografa base oficial y la informacin literal o grfica con que cuenta el Registro de Predios.
(7)
Reglamento aprobado por Res. N 248-2008-SUNARP/SN, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de agosto de
2008.
11
problema de la ausencia de ttulo o de tracto sucesivo a fin de obtener que el derecho de propiedad sobre un inmueble se pueda inscribir en el Registro de Predios. En
ese sentido, analizaremos jurdica, legal y jurisprudencialmente los ttulos que se requieren para lograr la inmatriculacin de un predio, obtener su habilitacin urbana,
independizacin y/o acumulacin.
12
Captulo i
Inmatriculacin
Un problema endmico de la propiedad inmobiliaria en el Per es que un gran
porcentaje de predios no tienen existencia registral, lo que impide que sus propietarios puedan inscribir sus titularidades y beneficiarse de las ventajas que otorga el
registro. La falta de inscripcin del predio puede deberse a que el predio nunca se
registr o porque es parte de otro de mayor extensin. En ambos casos para lograr
inscribir la propiedad se requiere que previamente se registren otros actos.
La inmatriculacin es la primera herramienta que nos permite sanear un inmueble, pues es el acto mediante el cual un predio ingresa por primera vez al registro;
tambin se le denomina primera de dominio. Este acto es exclusivo y excluyente
porque por cada inmueble se abre una partida. Asimismo, carece de sustento causal
pues su inscripcin no emanar de otro derecho previamente inscrito, es decir, constituye una excepcin al principio de tracto sucesivo, conforme al artculo 2015 del
Cdigo Civil(8), pues el ttulo suficiente para su inscripcin se encuentra previsto en
el artculo 2018(9).
En suma, mediante la inmatriculacin se obtiene el punto de partida del historial jurdico del predio en el registro(10). Esto es, el predio que antes no estaba registrado, accede al Registro o nace a la vida registral mediante la inmatriculacin (11).
Debe tenerse presente que en aplicacin del principio de especialidad, cuando
se inmatricula un predio se abre una partida registral en la que se inscribirn todos
los actos y derechos relativos al bien. A esta tcnica de inscripcin se le denomina
folio real, que es utilizada por los registros de bienes. En estos registros el elemento
esencial para abrir una partida registral es el bien y no la persona o titular.
(8)
Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane.
(9)
Para la primera inscripcin de dominio, se debe exhibir ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco aos o, en su
defecto, ttulos supletorios.
(10) DEZ-PICAZO, Luis y GULLN, Antonio. Sistema de Derecho Civil. Vol. III, Tecnos, Madrid, 1995, p. 298.
(11) ALBADALEJO, Manuel. Derecho Civil. Derecho de bienes. Vol. segundo, Jos Mara Bosch Editor, Barcelona, 1994,
p. 417.
13
En esa lnea, es que el artculo IV del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado
del Reglamento General de los Registros Pblicos (en adelante el RGRP)(12) seala que
por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde
se extender la primera inscripcin de aquellas as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. Esta norma concuerda con el artculo 4 del Reglamento de
Inscripciones del Registro Predios que dispone: Por cada predio se abrir una partida
registral en la cual se extendern todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros.
Son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
(...) su propia naturaleza y concepto, que una inmatriculacin no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con antecedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta inscrita la misma rea, no podra
abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los
mismos que se encuentran legitimados conforme al artculo 2013 del Cdigo
sustantivo (...), salvo que se declare judicialmente su nulidad. Resolucin
N 122-2002-ORLC/TR. j1
De acuerdo al principio de especialidad y al sistema de folio real, al inmatricular el inmueble se genera una partida registral con la descripcin que sirve
para identificarlo en lo sucesivo, con la determinacin de los propietarios y los
titulares de otros derechos sobre l. Resolucin N 038-98-ORLC/TR. j2
1. La
para la inmatriculacin
La usucapin o prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquisicin de la propiedad, por efecto del transcurso del tiempo en la posesin de un
bien. En este caso, la titularidad no se sustenta en el derecho de otro, es decir el
usucapiente no hace suyo el bien porque el que lo tena se lo transfiri (relacin
de causalidad), sino que se convierte en titular con independencia de que antes
lo fuese otra persona porque ha venido comportndose como tal(13). En efecto, la
circunstancia de que el usucapiente adquiera, independientemente de la existencia
de un ttulo que provenga del anterior propietario, e incluso en dao del anterior
propietario, depone a favor de la tesis(14) de que es un modo originario de adquisicin de la propiedad.
(12) Texto nico Ordenado aprobado por Res. N 079-2005-Sunarp/sn, publicada en el diario oficial El Peruano el 30 de
marzo de 2005.
(13) ALBADALEJO, Manuel. Ob. cit., Vol. primero, p. 168.
(14) MESSINEO, Francesco. Manual de Derecho Civil y Comercial. Tomo III, Ediciones Jurdicas Europa-Amrica, Buenos
Aires, p. 327.
14
La usucapin cumple las siguientes funciones: a) funcin social; b) otorga seguridad jurdica; y, c) sirve como medio de prueba de la propiedad.
a)
Funcin social
La prescripcin adquisitiva adems de sus funciones social y de seguridad jurdica que otorga al poseedor, sirve como medio de prueba de la propiedad a tal punto
que permite sanear esta ltima. En efecto, hace ya mucho tiempo un reconocido
autor expres que:
(15) GONZALES BARRN, Gunther. Derechos reales. Juristas Editores, Lima, 2005, p. 663.
(16) PEA QUIONES, Ernesto y PEA RODRGUEZ, Gabriel Ernesto. El derecho de bienes. Legis, Bogot, 2006, p. 724.
(17) GONZALES BARRN, Gunther, citado por BECERRA SOSAYA, Marco. Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento de prescripcin adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo
N 667 y acabar con un injusto. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 117, Gaceta Jurdica, Lima, junio, 2008, p. 45.
(18) BECERRA SOSAYA. Ob. cit.
15
(19) JOSSERAND, Louis. Derecho Civil. Tomo I, vol. III. La propiedad y los otros derechos reales principales. Ediciones
Jurdicas Europa-Amrica y Bosch y Ca. Editores, Buenos Aires, 1950, p. 176.
(20) GONZALES BARRN, Gunther. Ob. cit., p. 663.
(21)
Marco Becerra citando a Posner seala que la posesin adversa usucapin tambin tiene una funcin ms ordinaria:
corregir los ttulos, por lo que concluye que la prescripcin adquisitiva tiene un objetivo saneador, aproximando al registro haca la realidad. BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 45.
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usucapin, pues el contrato solo servir como prueba para acreditar la forma como
se obtuvo la posesin.
Sobre el particular, se ha dicho que:
() la usucapin (en particular la larga) debera cumplir la funcin (jurdica
y tambin econmica) de curar todo problema adquisitivo de derechos reales,
haciendo que el hecho mismo de la posesin para s de un bien por el tiempo
previsto por ley se vuelva ella misma en fuente (o si se quiere, en modo) de
adquisicin del derecho. () pedida la declaracin de usucapin, lo nico que
debera verificarse es la concurrencia de sus elementos y establecer sus consecuencias, poco importando que el que la alega tenga de su lado otro ttulo
(repito, vlido o no, eficaz o no) de adquisicin del derecho, prescindindose
cualquier otra consideracin atinente a la situacin pasada que no constituya
uno de sus elementos. () Ergo, cuando nuestros jueces ven un imposible jurdico en la adquisicin del derecho real por usucapin cuando el propio actor
afirma haber comprado (y lo mismo valdra si alegaran otro ttulo de adquisicin) el bien de su anterior propietario no solo se crean un falso problema
sino que neutralizan la funcin del instituto, es decir, mantienen la situacin
posesoria en la incertidumbre, sin dejar de decir que por lo general cuando un
actor afirma que compr el bien es para dejar sentado que su posesin fue,
durante todo el plazo legal, como propietario, es decir, a efectos, justamente, de
poder obtener la declaracin de usucapin(22).
La Corte Suprema ha tenido la oportunidad de pronunciarse a favor de esta posicin, pues ha sealado en la Casacin N 2750-2003-La Libertad j3 , que:
El propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido o deteriorado, no est
obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin de ttulo supletorio,
toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le
franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho fin.
Igualmente consider en la Casacin N 2432-2000-Lima j4 que:
Si el demandante alega tener un derecho de propiedad e interpone demanda de prescripcin adquisitiva porque los demandados tienen su ttulo de
propiedad inscrito en los Registros Pblicos no hay impedimento para invocar la prescripcin, porque si tuviera un ttulo de propiedad vlido e inscrito
en los Registros Pblicos, no tendra la necesidad de interponer la demanda
de prescripcin.
(22) ARIANO DEHO, Eugenia. Sobre la imposibilidad de pretender la declaracin de usucapin del bien adquirido
previamente por compraventa. En: Dilogo con la Jurisprudencia. N 87, Gaceta Jurdica, Lima, diciembre, 2005,
pp. 141 y 142.
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2. El registro y la prescripcin
La seguridad que otorga el registro est sustentada en los principios de publicidad, legitimacin y fe pblica registral, que garantizan al adquiriente la oponibibilidad de su derecho frente a los terceros. No obstante, el sistema registral tiene la
debilidad de no ser oponible a aquel que adquiere un bien por usucapin, el registro puede oponerse a todo menos al poseedor que ha sumado ms de diez aos de
posesin (directa o por suma de plazos posesorios). Curiosamente la posesin se
convierte en nuestro sistema en un signo de cognoscibilidad oponible incluso a la
inscripcin registral, a pesar de que resulta obvio que el ltimo es un signo mucho
ms perfecto y cierto(23).
En efecto, tal como regula el Cdigo Civil, al instituto de la prescripcin adquisitiva
y al principio de fe pblica registral se puede concluir que quien adquiere por prescripcin un bien vence al titular registral. As, de acuerdo con el artculo 952 del Cdigo,
quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario, siendo la sentencia ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad del prescribiente en el registro respectivo y para cancelar el asiento en favor del antiguo dueo.
La frase se le declare propietario contenida en el artculo 952 nos refiere que la sentencia de prescripcin es meramente declarativa del derecho, por lo que no ser necesario
que se inscriba el derecho en el registro a efectos de que este se constituya.
Por su parte, el principio de fe pblica registral solo otorga seguridad en los
casos de resolucin, rescisin, anulacin del derecho del legitimado por el registro
para transferir la propiedad de un bien registrado, mas no contra la prescripcin.
Ello se advierte claramente del artculo 2014 del Cdigo Civil(24).
(23) BULLARD GONZLEZ, Alfredo. Derecho y economa. El anlisis econmico de las instituciones legales. Palestra
Editores, Lima, 2003, p. 162.
(24) El tercero que de buena fe adquiere a ttulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades
para otorgarlo, mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del
otorgante por virtud de causas que no consten en los Registros Pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del registro.
18
(25) MESINAS MONTERO, Federico. La prescripcin adquisitiva de dominio frente al Registro. En: Dilogo con la
Jurisprudencia. N 90. Gaceta Jurdica, Lima, 2006, p. 260.
(26) Ley publicada en el diario oficial El Peruano el 20 de julio de 1999.
19
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Posteriormente, el artculo 4 del Reglamento de la Ley N 27157 fue modificado por el Decreto Supremo N 011-2005-VIVIENDA(30), establecindose que la
regularizacin comprenda a edificaciones existentes sobre: a) predios urbanos; b)
terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea y c) predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la municipalidad correspondiente de Predios. El Decreto
Supremo N 003-2006-VIVIENDA(31), publicado en el diario oficial El Peruano el
24 de febrero de 2006 precis que el trmite de regularizacin de edificaciones no
es de aplicacin para las obras que se ejecuten en bienes integrantes del Patrimonio
Cultural de la Nacin, zonas monumentales, centros histricos y sus reas circundantes de proteccin.
En ese contexto el Tribunal Registral, aprob en el XIX Pleno el siguiente precedente de observancia obligatoria:
Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio
ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico
en el Registro de Predios, no se requiere de resolucin de alcalda que declare
la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. Criterio
sustentado en la Resolucin N 214-2006-SUNARP-TR-L. j5
En consecuencia, al no exigir el literal k) del artculo 5 de la Ley N 27333 una
edificacin para la procedencia del trmite de prescripcin adquisitiva de dominio,
no resulta necesario que el inmueble a inmatricular sea objeto de un procedimiento
de regularizacin.
Esa es la conclusin a la que lleg el Tribunal Registral, en la Resolucin N
077-2005-SUNARP-TR-L j6 que sustenta el siguiente criterio de observancia obligatoria adoptado en el XI Pleno:
Resulta procedente la inscripcin de la prescripcin adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido materia de un procedimiento de
regularizacin.
21
Para identificar el bien se debe cumplir con presentar los planos que establece
el RIRP. En cambio, para acreditar la propiedad se debe presentar ttulos de los cuales se desprenda ese derecho, para lo cual, como se mencion, nos puede ayudar la
institucin de la usucapin.
El artculo 2018 del Cdigo Civil seala mediante qu ttulos puede acreditarse propiedad sobre un predio no registrado a efectos de obtener su inmatriculacin.
As, la norma exige la exhibicin de ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco
aos o, en su defecto, ttulos supletorios. Los artculos 17 y 18 del RIRP desarrollaron esta norma estableciendo las reglas para la inmatriculacin en mrito a ttulos
con antigedad de cinco aos y en mrito a ttulos que no requieren esa antigedad.
Como mencionamos el artculo 2018 del Cdigo Civil exige que el ttulo que
se presente al registro para la inmatriculacin de un predio, sea uno que tenga una
cierta antigedad, la cual es de cinco aos por lo menos. Este plazo no es arbitrario,
sino que guarda relacin con el plazo de la llamada prescripcin corta, es decir mediante la cual se adquiere un inmueble mediante su posesin con justo ttulo y buena
fe durante cinco aos, tal como lo dispone el artculo 950 del referido Cdigo.
Con relacin a ese plazo, en la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil
se seala que:
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo
1046 del Cdigo Civil del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria,
sino que obedece a la disminucin del plazo practicada en el artculo 950 de
nuestro Cdigo, que establece en 5 aos el plazo de prescripcin adquisitiva
con justo ttulo y buena fe(32).
Se puede decir, por lo tanto, que la inmatriculacin de un predio en mrito a
ttulos con antigedad no menor de cinco aos se debe sustentar en la adquisicin
de la propiedad por prescripcin adquisitiva corta, ya que en este caso, el justo ttulo
y la buena fe rodean al poseedor de una mayor apariencia de legitimidad(33).
El justo ttulo no es ms que la causa mediante el cual el poseedor adquiri la
posesin del bien. Al respecto Gunther Gonzales seala que:
El ttulo debe ser justo, es decir, legalmente suficiente para transmitir la propiedad, con el nico defecto de la falta de titularidad. Adems, el ttulo debe ser
(32) Exposicin de motivos oficial del Cdigo Civil. Registros Pblicos. Separata especial de El Peruano, publicada el 19 de
noviembre de 1990, p. 18.
(33)
22
verdadero por lo que el acto o el negocio jurdico debe haber tenido existencia
real, y no tratarse de un ttulo simulado o putativo. Por ltimo, el ttulo debe ser
vlido, es decir, no estar afectado por ninguna causal de nulidad, aunque s
se admiten los ttulos anulables, pues estos gozan provisionalmente de validez
hasta que judicialmente se declare lo contrario(34).
Adicionalmente, ese ttulo debe estar supeditado a la buena fe del poseedor. De
acuerdo al artculo 916 del Cdigo Civil, existe buena fe cuando el poseedor cree
en su legitimidad por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su ttulo.
En ese sentido, ser suficiente para la inmatriculacin de un predio que se presente un justo ttulo que cuente con una antigedad de cinco aos o en su defecto
debern presentarse los ttulos de los transferentes hasta cumplir con el plazo requerido, pues debe considerarse que el poseedor puede sumar a su plazo posesorio el de
su transferente, de acuerdo al artculo 898 del Cdigo Sustantivo.
Asimismo, como lo dispone el artculo 17 del RIRP, tampoco ser necesario que la
inmatriculacin se sustente en una pluralidad de ttulos con antigedad de cinco aos,
pues basta que un ttulo tenga por s solo la antigedad requerida, computndose el
plazo desde la fecha cierta del ttulo en el que conste la adquisicin.
Por lo expuesto, es claro que cualquier ttulo por el que se adquiera la propiedad de un predio es suficiente para la inmatriculacin. As, esta se puede dar tambin en mrito a un testamento, para lo cual se requerir que se individualice el predio transferido, computndose el plazo del ttulo desde la fecha del fallecimiento del
testador, como lo dispone el referido artculo 17 del RIRP.
(34)
dem, p. 684.
23
Cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tienen la antigedad de cinco aos. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.
(35)
GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. En: Dilogo con la Jurisprudencia.
N 29, Gaceta Jurdica, Lima, febrero, 2001, p. 57.
(36) AVENDAO ARANA, Francisco. Comentario al artculo 2018 del Cdigo Civil. En: Cdigo Civil comentado por los
100 mejores especialistas. Gaceta Jurdica, Lima, 2005, pp. 452 y 453.
24
Por otra parte, el artculo 6 de la Ley N 27333 dispone que cuando se haya solicitado la declaracin notarial para la primera inscripcin de dominio sobre la base
de ttulos con por lo menos cinco aos de antigedad, el notario verificar que se
trate de documentos de fecha cierta que contengan actos jurdicos de enajenacin,
salvo en los casos en que la ley establezca una formalidad solemne para el acto. El
Notario tambin verificar el cumplimiento del tracto sucesivo archivando los documentos presentados en el Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos.
La Corte Suprema en la Casacin N 736-2002-Caete j7 , se ha pronunciado
respecto al otorgamiento de ttulo supletorio regulado por la Ley N 27333, sealando que:
El principio jurdico recogido por la Ley N 27333 (relativo a bienes urbanos)
(...), debe ser utilizado por los juzgadores dentro de la facultad que le confiere
el principio procesal iura novit curia, cuando en su numeral 6 (del trmite para
la primera inscripcin de dominio) permite la declaracin notarial de formacin de ttulos supletorios para solicitar la primera inscripcin de dominio, lo
que significa que el legislador ha pensado que la formacin de los anotados
ttulos supletorios sirve tambin para facilitar la primera inscripcin registral
del predio.
25
su derecho pero no la condicin de propietario, puede optar por ejercer la pretensin de ttulos supletorios, para que supla el anterior. Sin embargo, lo anterior no significa que el propietario de un bien con ttulo extraviado, perdido
o deteriorado, est obligado a interponer nica y exclusivamente la pretensin
de ttulo supletorio; toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar
el derecho de propiedad, el titular del derecho, puede hacer uso de todos los
mecanismos que le franquee la Constitucin y la ley para la obtencin de dicho
fin; en tal virtud, si una persona que se considera propietaria del inmueble ha
extraviado su ttulo de propiedad, esta se encuentra perfectamente legitimada
para optar por interponer demanda de prescripcin adquisitiva de dominio respecto del bien, con lo cual estar renunciando a la acreditacin de su derecho
mediante el ttulo que obtuvo pero que se perdi y se sujetar a la acreditacin
de los requisitos de la usucapin, con el riesgo latente de resultar vencido dentro de un debido proceso; pero que ser de cargo suyo, puesto que por dicha va
se decidi. Realizndose una interpretacin teleolgica del literal del artculo
504 del Cdigo Procesal Civil, se puede apreciar que no existe obstculo alguno para que un propietario con ttulo de propiedad imperfecto, pueda demandar
ttulo supletorio, toda vez que la finalidad de este proceso es sanear el ttulo de
propiedad, a fin de que mediante sentencia judicial, se obtenga el mrito de un
documento pblico susceptible de inscripcin registral(37).
Ahora bien, como lo seala la doctrina y la jurisprudencia, el ttulo supletorio
procede solo cuando no se cuenta con el ttulo que acredite la propiedad. En ese
sentido, no proceder el otorgamiento de ttulo supletorio sustentado en ttulos de
propiedad con menos de cinco aos de antigedad, pues tal supuesto solo est regulado en la Ley N 27157.
Al respecto, Gunther Gonzales seala que:
Resulta evidente que el solicitante de ttulos supletorios carece de documentos
comprobativos de su dominio, por ello, su posesin debe extenderse por todo
el tiempo de aquella que sirve para adquirir por usucapin extraordinaria, que
en nuestro caso actual es diez aos tratndose de bienes inmuebles (art. 950,
primer prrafo, CC). Por lo tanto, la formacin de ttulos supletorios requiere
que el solicitante acredite una posesin por dicho trmino. () Por tal razn
llama poderosamente la atencin que el reglamento permita que el solicitante
de ttulos supletorios se limite a probar la posesin de cinco aos (art. 37, primer prrafo). No se entiende la causa por la cual se flexibiliza el trmino de la
posesin a favor de alguien que no exhibe ningn ttulo a favor. Ms contradictoria resulta esta situacin, si tenemos en cuenta que, a falta de norma expresa,
(37) En este fallo se estar afirmado que una sentencia en contra en el proceso de prescripcin adquisitiva afectar la posibilidad de
demandar ttulo supletorio. Si esta es la orientacin, la consideramos equivocada, puesto que el proceso de ttulo supletorio es
totalmente autnomo y sus presupuestos y requisitos no tienen nada que ver con la prescripcin adquisitiva. De esta manera, si
se pierde en este ltimo proceso no habra inconveniente para demandar ttulo supletorio.
26
6. Inmatriculacin
El artculo 18 del RIRP, establece cules son los ttulos que no requieren una antigedad de cinco aos para permitir la inmatriculacin de predios. Estos ttulos son:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario registral de formacin de ttulos supletorios.
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N 27157 y Ley N 27333, escritura pblica o formulario registral de declaracin de prescripcin adquisitiva de
dominio.
En el caso de la sentencia judicial:
c) Resolucin que disponga la primera inscripcin de bienes de dominio pblico o dominio privado del Estado o, la incorporacin o reversin de un
predio al dominio del Estado de acuerdo a disposiciones especiales.
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculacin del territorio de
Comunidades Campesinas.
e) Resolucin judicial de adjudicacin del predio por remate.
f) Otros que seale la ley.
(38) GONZALES BARRN, Gunther. Prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios. Ob. cit., p. 60.
27
(39) TARAZONA ALVARADO, Fernando. La primera inscripcin de dominio como mecanismo de exclusin en el ejercicio
del derecho de propiedad sobre inmuebles. En: Actualidad Jurdica. N 168, Gaceta Jurdica, Lima, noviembre 2007,
p. 38.
(40) El D. S. N 002-89-JUS, estableci que para la inscripcin de la primera de dominio, subdivisin, acumulacin de predios urbanos, ubicados en zonas o regiones catastradas o de levantamiento catastral, se debe presentar cdigo y plano
catastral emitido por la oficina de catastro distrital.
(41) De acuerdo con el artculo 6, numeral 6.3, de la Ley N 27333, para la inmatriculacin de predios en mrito a formacin
del ttulo supletorio otorgado en sede notarial no ser exigible la documentacin catastral establecida en el D.S. N 00289-JUS. En aplicacin de esta norma consideramos que tampoco debe ser exigible dicha informacin catastral para la
inmatriculacin de predios por prescripcin adquisitiva notarial.
(42) Decreto supremo publicado en el diario oficial El Peruano el 14 de diciembre de 2008.
(43) Por el D.S. N 005-2007-VIVIENDA, publicado en el diario oficial El Peruano el 22 de febrero de 2007, se aprob la
fusin del Proyecto Especial Titulacin de Tierras y Catastro Rural (PETT) con el Organismo de Formalizacin de la
Propiedad Informal - Cofopri. La fusin indicada se realiza bajo la modalidad de fusin por absorcin, correspondindole al Organismo de Formalizacin de la Propiedad Informal - Cofopri la calidad de entidad incorporante.
El D. Leg. N 1089, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de junio de 2008, cre el Rgimen Temporal Extraordinario de Formalizacin y Titulacin de Predios Rurales y dispuso que el Cofopri asuma de manera temporal y
excepcional, por el plazo de cuatro aos, las competencias para la formalizacin y titulacin de predios rsticos y tierras
eriazas habilitadas. Asimismo, estableci que el Cofopri tambin asuma los procedimientos de reversin de predios rsticos adjudicados a ttulo oneroso por el Estado, ocupados por asentamientos humanos, a que se refiere la Ley N 28667.
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propiedades inscritas de terceros, o cualquier otra informacin relevante para la inscripcin registral.
El informe que realice el rea de catastro debe ser motivado. As lo seal el
Tribunal Registral en la Resolucin N 189-2006-TR-T:
Las reas de catastro, como parte de la Administracin Pblica, estn obligadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirmaciones y
las conclusiones tcnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y
la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivacin resiente el
derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral
1.2 del artculo IV del Ttulo Preliminar de la Ley N 27444(46).
El informe es vinculante para el registrador solo en su aspecto tcnico. Esto
se estableci como criterio de observancia obligatoria, aprobado en el X Pleno del
Tribunal Registral:
El informe del rea de catastro es vinculante para el registrador, siempre
que se refiera a aspectos estrictamente tcnicos. El registrador debe distinguir en su contenido los aspectos tcnicos que s lo vinculan, y otros aspectos de aplicacin e interpretacin de normas jurdicas, que no le competen
a dicha rea, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador pblico.
Criterio sustentado en la Resolucin N 130-2004-SUNARP-TR-A. j10
En caso de que por falta de informacin en el catastro de la oficina registral no
pueda determinarse si el predio cuya inmatriculacin se solicita, se encuentra registrado o se superpone con otro ya inscrito, ello no impedir la inmatriculacin. As lo
acord el XII Pleno del Tribunal Registral:
No impide la inmatriculacin de un predio el informe del rea de catastro sealando la imposibilidad de determinar si el mismo se encuentra inscrito o no.
Criterio sustentado en la Resolucin N 067-2005-SUNARP-TR-T. j11
En los antecedentes de la Directiva N 008-2004-SUNARP/SN se seala que
las reas de catastro de algunas zonas registrales tienen limitaciones en su capacidad operativa, por lo que es razonable que algunas de ellas no puedan determinar
con exactitud si el predio a inmatricularse se encuentra o no inscrito. En ese sentido,
consideramos acertado el precedente vinculante pues tal deficiencia no debera impedir la inmatriculacin del predio ya que el informe del rea de catastro no es vinculante. Ser el registrador quien decida si se inmatricula o no el predio, siempre y
cuando que de la documentacin presentada se advierta su existencia y la titularidad
del solicitante.
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un parte judicial que contenga copia certificada de ella y de los actuados pertinentes.
Adems, si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona
casada, deber sealarse en el ttulo la calidad de bien propio o de bien conyugal
de dichos derechos sobre el predio. Tratndose de bienes conyugales se indicar el
nombre de los cnyuges.
8.2. Formalidades
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norma que dispuso que el ttulo para inscribir tales actos es el formulario registral o
la escritura pblica.
(47)
33
Sobre el particular, convenimos con Avendao Arana en que la adjudicacin judicial de un inmueble no sanea la propiedad puesto que solo tiene como finalidad
transferir esta ltima libre de cargas y gravmenes al adjudicatario. No obstante, en
nuestra opinin al permitirse la inmatriculacin por una resolucin judicial se permite que el predio ingrese al trfico de una manera ms segura.
Adems, como la inmatriculacin va adjudicacin tiene como sustento un mandato judicial, ella en cierta forma estara amparada por la versin actual del artculo
650 del Cdigo Procesal Civil que faculta a los jueces a ordenar la inmatriculacin de
un predio, solo para fines de la anotacin de la medida cautelar(48), por lo que es fcil
advertir que en caso de que ese predio se adjudique, la resolucin de adjudicacin
debe dar mrito a la inmatriculacin definitiva.
Antes del precedente sustentado en la Resolucin N 108-2002-Sunarp-TR-L
no se permita la inscripcin de la adjudicacin en la partida especial aperturada al
inmueble que haba sido objeto una medida cautelar. Por otro lado, la apertura de
una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no implica de modo alguno que se ha inmatriculado en forma definitiva el inmueble, pues
para que ello ocurra debe cumplirse con los requisitos exigidos para el acto de inmatriculacin. En estos casos, la partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotacin de la medida cautelar ordenada del juez, de
conformidad con el reglamento de las inscripciones, por lo que resulta improcedente
inscribir la adjudicacin en base al embargo trabado de las acciones y derechos
en la partida abierta para la anotacin de la medida cautelar dictada. Resolucin N
069-2001-ORLC/TR(49).
Las partidas independizadas por mandato judicial sin cumplir con alguno de
los presupuestos y los requisitos establecidos en el Reglamento de Inscripciones
del Registro de Predios, no publicitan una unidad inmobiliaria independiente a
la que se encuentra en la matriz, no estando amparadas por el principio de especialidad y mucho menos por el sistema de folio real. Resolucin N 691-2005SUNARP-TR-L(50).
En suma, en aplicacin del precedente que permite la inmatriculacin en mrito a un acta de remate y en virtud de lo dispuesto en el artculo 31 del RIRP, quien
logre inmatricular un inmueble para fines de anotar una medida cautelar, podr rematarlo a un mayor valor de mercado, pues el adjudicatario no tendr problemas en
inmatricularlo.
(48) Al respecto, el artculo 31 del RIRP dispone que: La inmatriculacin dispuesta por el juez de conformidad con el
artculo 650 del Cdigo Procesal Civil se realizar en mrito al parte judicial respectivo y al plano catrastral. Tratndose
de predios urbanos no ser necesario que el plano est georreferenciado a la Red Geodsica Nacional.
(49) Pioner de Jurisprudencia N 0. Gaceta Jurdica, Lima, 2003, p. 4.
(50) dem.
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36
37
38
Tratndose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facultades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su inscripcin, debern acompaar adems actas de ratificacin del acuerdo de
colindancia aprobadas por las asambleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, segn corresponda.
Para acreditar la validez de los acuerdos de las asambleas se presentarn
declaraciones juradas sobre convocatoria y qurum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades.
Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulacin, no se requerir la
inscripcin del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representacin a la fecha de
suscripcin de ellas, mediante constancia otorgada por el presidente de la
comunidad.
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h) Efectuar la bsqueda de los datos en los ndices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario informacin con que cuenten los
registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Pblicos.
i) Rectificar de oficio o disponer la rectificacin de los asientos registrales en los
que se haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripcin del ttulo objeto de calificacin.
El registrador no podr denegar la inscripcin por inadecuacin entre el ttulo
y el contenido de las partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los
literales f) y g) que anteceden.
Esta calificacin no se extiende a las partes que contienen resoluciones judiciales, ello en aplicacin del artculo 2011 del Cdigo Civil. En ese sentido, los registradores estn prohibidos de calificar el fundamento o contenido de las resoluciones
judiciales, pudiendo solamente calificar las formalidades extrnsecas de la resolucin, la competencia de la autoridad judicial correspondiente y la naturaleza inscribible del respectivo acto y derecho. Dicha calificacin, como es obvio, se deber
hacer teniendo en cuenta los antecedentes y los principios registrales.
En caso el mandato judicial no se pueda inscribir debido a la falta de inscripcin de un acto previo, el registrador est facultado para exigir el cumplimiento de
la inscripcin de este ltimo. En todo caso, el registrador podr solicitar al juez que
emite los partes las aclaraciones o informaciones complementarias que sean necesarias o requerir el pago de los tributos aplicables.
Al respecto, el Tribunal Registral seal lo siguiente:
El registrador no debe calificar el fundamento o adecuacin a la ley del contenido de la resolucin judicial.
Conforme a lo dispuesto en el segundo prrafo del artculo 2011 del Cdigo
Civil, el registrador est autorizado para solicitar aclaracin o informacin adicional al juez, cuando advierte el carcter no inscribible del acto que se solicita
inscribir o la inadecuacin o incompatibilidad del ttulo con el antecedente registral. Si en respuesta a ello el juez reitera el mandato de anotacin o inscripcin mediante una resolucin, incorpora al fondo del proceso dicha circunstancia, y en consecuencia, al emitir pronunciamiento sustantivo, el mismo no
puede ser objeto de calificacin por parte del registrador, siendo en estos casos,
responsabilidad del magistrado el acceso al registro del ttulo que contiene el
mandato judicial, de lo que deber dejarse constancia en el asiento registral.
Criterio vinculante sustentado en las Resoluciones Ns 030-2003-SUNARPTR-L, 279-2000-ORLC/TR, 406-2000-ORLC/TR, 435-2000-ORLC/TR, 1602001-ORLC/TR, 448-2001-ORLC/TR, 216-2003-SUNARP-TR-L(56).
La funcin calificadora del registrador, tratndose de ttulos provenientes de sede
judicial, se circunscribe a verificar si el mandato judicial efectivamente se produjo,
(56)
41
si padece de vicios que atenten contra su validez, si es competente el juzgado o tribunal que los expide, el cumplimiento de las formalidades de los documentos y los
obstculos que se puedan derivar de los antecedentes registrales y de la aplicacin
de los principios registrales, sin entrar a analizar el fundamento o la adecuacin de
la resolucin con la Ley. Resolucin N 232-97-ORLC/TR(57).
(57)
dem.
(58)
42
Sobre el particular convenimos con el referido criterio puesto que a los efectos
de determinar la procedencia o no de una inmatriculacin de un predio, la calificacin debe restringirse a verificar los datos consignados en el ttulo, determinndose
si el predio se encuentra o no inscrito o si se superpone a otros. Cualquier elemento
u obstculo adicional escapa del marco de la labor de calificacin del registrador
en estos casos, por lo cual no debe ser tomado en cuenta.
(59) GONZALES BARRN, Gunther. La prescripcin contra tabulas en el Derecho peruano. En: Actualidad Jurdica.
N 197, Gaceta Jurdica, Lima, 2001, pp. 13 y 14.
43
En consecuencia, al momento de calificar un ttulo de prescripcin adquisitiva el registrador deber evaluar la adecuacin del ttulo con los antecedentes
registrales.
Por otra parte, en cuanto a la calificacin de la prescripcin adquisitiva declarada notarialmente, la Directiva N 013-2003-SUNARP/SN seala que no ser materia
de calificacin la validez de los actos procedimentales que, en virtud de lo previsto
en la Ley N 27333 y normas complementarias, son de competencia del notario, ni
el fondo o motivacin de la declaracin notarial.
Esta norma, a decir de Martha Silva, se dio debido a que:
A partir de la asignacin de facultades a los notarios para llevar adelante procedimientos no contenciosos que antes eran de exclusiva competencia del Poder
Judicial, surgi la dificultad para determinar los alcances de la calificacin registral de los actos sometidos a estos procedimientos dado que no existe norma
sustantiva expresa que limite la calificacin de ttulos provenientes de sede notarial como s ocurre con los emanados de sede judicial (2o prrafo del artculo
2011 del Cdigo Civil y artculo 4 de la Ley Orgnica del Poder Judicial).
Sin embargo, en vista de que las facultades para tramitar los indicados procedimientos han sido otorgadas tambin a los notarios, no sera admisible que
el resultado de ellos (declaracin de prescripcin adquisitiva, constitucin de
patrimonio familiar, declaracin de sucesin intestada y otros) fuesen considerados de menor valor o eficacia que los seguidos en sede judicial(60).
La referida autora, en su interesante artculo, tambin hace referencia a una
serie de resoluciones en la que el Tribunal Registral tuvo la oportunidad de pronunciarse sobre el tema de la calificacin de la prescripcin adquisitiva declarada por
los notarios. As nos dice:
En la Resolucin N 536-2007-SUNARP-TR-L se efectu una precisin sobre
los alcances de la calificacin del emplazamiento del titular registral en sede
notarial en un supuesto en el cual, en virtud de consideraciones y documentos
que no formaban parte del ttulo a inscribir el registrador cuestion el domicilio
al cual se haba notificado al titular registral. La segunda instancia registral seal que el registrador no se encuentra facultado para cuestionar los aspectos
referidos al acto de notificacin de la solicitud de prescripcin adquisitiva de
dominio, siendo que este aspecto queda reservado al notario.
De otro lado, en la Resolucin N 677-2006-SUNARP-TR-L se revoc la observacin del registrador referida al cuestionamiento de las personas que haban
sido declaradas como propietarias en la prescripcin adquisitiva por haberse
(60) SILVA DAZ, Martha del Carmen. Aspectos registrales de la prescripcin adquisitiva. En: Actualidad Jurdica. N 167,
Gaceta Jurdica, Lima, octubre, 2007, p. 49.
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d) Para el caso de predios rurales se indicar: el cdigo de referencia catastral, rea expresada en hectreas (hs.) y con cuatro decimales, permetro
expresado en metros (m); centroide y ubicacin georreferenciada a la Red
Goedsica Nacional referida al datum y proyeccin en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este ltimo dato. Asimismo, se consignar el
nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimtricas en el supuesto del tercer prrafo del artculo 20 del RIRP y cualquier otra informacin que permita identificar plenamente el predio que se
inscribe.
(61)
dem.
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CAptulo ii
HABILITACIN URBANA
Con la inmatriculacin podran terminar los problemas de la propiedad predial
si es que el predio conservara su carcter de rstico o eriazo. En efecto, si las personas se conformaran con tener la propiedad inscrita de un terreno rstico o eriazo sin
que sea utilizado para fines urbanos, entonces los problemas de saneamiento habran
terminado. No obstante, si se quiere que el terreno inmatriculado sea destinado para
fines de vivienda, comercio, recreacin, etc., se tendrn que realizar determinados
actos que permitan el cambio de uso. Nos enfrentamos aqu ante un nuevo problema
de saneamiento.
Lo mismo suceder cuando el predio tenga las caractersticas de uno urbano,
al estar dentro de una zona urbana, pero que tenga existencia registral debido a que
forma parte de otro de mayor extensin. En estos casos, la herramienta de saneamiento es la habilitacin urbana, puesto que a travs de este proceso se puede cambiar legalmente el uso del terreno, de ser el caso, independizar los terrenos ubicados
dentro de otro de mayor extensin.
La Ley N 29090, Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones (en adelante Ley N 29090), define la habilitacin urbana como
el proceso de convertir un terreno rstico o eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras de accesibilidad, de distribucin de agua y recoleccin de
desage, de distribucin de energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con redes para la distribucin de gas y
redes de comunicaciones.
Como se observa, a travs del proceso de habilitacin urbana se le cambia
el uso a los predios rsticos y eriazos a efectos de que puedan ser utilizados
con fines urbanos (vivienda, negocio, recreacional, etc.), para lo cual se requiere
que el proyecto de habilitacin concuerde con la normativa urbana, vale decir,
con el conjunto de reglamentos que hacen posible la administracin urbana para
el cumplimiento del plan de desarrollo, o sea con los siguientes planes y reglamentos: a) plan de acondicionamiento territorial; b) plan de desarrollo urbano; c) plan especfico, d) plan urbano distrital. Toda municipalidad debe contar
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Lote normativo.
Otros fines:
Lote normativo.
Parques zonales:
Lote normativo.
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1. Antecedentes
El procedimiento de habilitacin urbana estuvo regulado por el Reglamento
Nacional de Construcciones. Esta norma estableca tres etapas:
1) Aprobacin de estudios preliminares. Etapa en la cual se otorgaba el permiso para llevar a cabo la habilitacin.
2) Aprobacin de proyectos. En la que se aprobaban oficialmente todos los
proyectos correspondientes a la habilitacin.
3) Recepcin de obras. En la que el organismo de control recepcionaba oficialmente las obras.
Posteriormente, la Ley N 26878, Ley General de Habilitaciones Urbanas, elimin la etapa de aprobacin de estudios preliminares, quedando solamente las etapas: 1) Aprobacin de la habilitacin y 2) recepcin de obras finales.
El procedimiento estaba a cargo de las municipalidades distritales, las que deban resolver las solicitudes en un plazo no mayor de sesenta das naturales contados
desde la fecha de presentacin del expediente. Este ltimo se remita a la municipalidad provincial para que verifique si la habilitacin urbana cumpla o no con los
planes de desarrollo urbano, teniendo quince das naturales contados desde la fecha
de recepcin del expediente para emitir pronunciamiento. Vencido este sin que la
municipalidad provincial se hubiere pronunciado, se entenda que la habilitacin urbana objeto de revisin era conforme.
El Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones
Urbanas (D.S. N 010-2005-VIVIENDA) dispuso luego que el procedimiento de
aprobacin de habilitaciones urbanas nuevas deban seguirlo quienes a la fecha de
entrada en vigencia de la Ley N 26878 contaban con resolucin consentida de la
autoridad competente que aprob los estudios preliminares y/o los estudios definitivos de su proyecto de habilitacin urbana. En estos casos, se daba por cumplida
la etapa de aprobacin de la habilitacin urbana sin que sea necesaria la presentacin de documentacin o el cumplimiento de requisito adicional alguno, ni la
emisin de nuevos pronunciamientos o resoluciones, ni la revisin de los estudios,
por lo que proceda solicitar la recepcin de obras, una vez culminadas las obras
de habilitacin urbana, ante la municipalidad en la que se inici el trmite. Es
decir, la resolucin de aprobacin de estudios preliminares mantena su vigencia
al ser un acto administrativo consentido, razn por la cual en aplicacin de esta
norma se exoner a los titulares de estas habilitaciones de la etapa de aprobacin
debiendo solamente solicitar la recepcin de obras cuando hubieran terminado
con habilitar el terreno.
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50
En estas se podrn incluir la autorizacin para suscribir contratos de venta garantizada de lotes. En este caso los adquirientes de lotes podrn solicitar licencia de edificacin. Una vez obtenida esta, procedern a la construccin, de manera simultnea con el avance de las obras de habilitacin urbana.
En estas habilitaciones no se podrn efectuar modificaciones a los proyectos cuya licencia de habilitacin urbana incluy la autorizacin para suscribir contratos de venta garantizada.
En este caso la licencia de edificacin podr ser solicitada por el propio habilitador urbano o por quien tenga el derecho correspondiente, y obtenida
esta, proceder a edificar de manera simultnea con el avance de las obras
de habilitacin urbana.
c. Las habilitaciones urbanas con construccin simultnea de viviendas, destinadas a vivienda temporal o vacacional, en las que los contratos de venta
de reas de propiedad exclusiva deben incluir el tipo de vivienda a ser ejecutada, de conformidad con los planos de arquitectura que se autorizaron
en conjunto con la habilitacin urbana.
d. Las habilitaciones urbanas para fines no residenciales donde el propio habilitador o los adquirientes de lotes podrn solicitar licencia de edificacin.
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Los administrados que hubieran construido sin contar con habilitacin urbana
aprobada, podrn solicitar la aprobacin de ella, siempre que la edificacin cuente
con cimientos, muros, techos y un rea no menor a 25 m; asimismo, la edificacin
deber estar asentada, como mnimo, en el 50% del rea total del terreno.
Cumplidos los requisitos establecidos en el artculo 39 del Reglamento de la
Ley N 29090 y efectuada la verificacin tcnica, la municipalidad emitir la liquidacin de los derechos respectivos dentro de los dos das hbiles siguientes, bajo
responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitir la resolucin de aprobacin dentro de los tres das hbiles siguientes, la que tendr mrito para su inscripcin en el Registro de Predios.
3.1. Anotacin
factibilidad de servicios
(66) El Tribunal Registral, respecto a la inscripcin de la zonificacin de un predio resolvi que no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitacin al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal,
bastando para ser conocida por todos, la publicacin de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal.
(Res. N 704-2006-TR-L <www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm>. Al respecto, estimamos que este criterio
an sigue vigente por cuanto la anotacin preventiva del certificado zonificacin y vial solo es permitida cuando el predio
va ser objeto de una habilitacin urbana, es decir sobre predios rsticos o eriazos, por lo que no procedera solicitar su
anotacin respecto a un predio urbano.
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- Fecha de emisin.
- Fecha de vigencia.
(67) La Res. N 339-2008-SUNARP/SN, publicada el 26 de diciembre de 2008, que aprueba la adecuacin del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios a las disposiciones de la Ley N 29090, incorpor al RIRP los captulos I-A
y VI-A.
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En relacin con ello, el artculo 31P del RIRP ha establecido que para inscribir
la transferencia de propiedad y dems actos de disposicin de los lotes que integran
una habilitacin urbana, previamente debe inscribirse la recepcin de obras. Esto
significa que en aquellos casos en que se haya anotado preventivamente la primera
venta de los lotes de una habilitacin urbana, el segundo adquiriente no podr inscribir su derecho mientras no se inscriba la recepcin de obras de la habilitacin.
La referida norma tambin dispone que cuando en la resolucin que aprueba
la habilitacin se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepcin de
obras, entonces s proceder la inscripcin de la segunda venta.
(68) El artculo 31H del RIRP, precis que si el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera anotado
preventivamente el proyecto de habilitacin urbana, solo se ser necesario presentar el plano de trazado y lotizacin y la
memoria descriptiva presentados para la obtencin de la licencia de habilitacin urbana.
(69) Si el proyecto de habilitacin urbana fue anotado preventivamente ya no ser necesario presentar la memoria descriptiva.
(art. 31H RIRP).
56
3.6. Inscripcin de recepcin de obras con variacin de rea, linderos y medidas perimtricas
Cuando en la resolucin de recepcin de obras se vare el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes preindependizados cuyo dominio se encuentre anotado a favor de terceros, el registrador proceder a inscribir la recepcin de obras,
modificando dichos datos en la partida correspondiente a cada lote, salvo que como
consecuencia del replanteo de la lotizacin se hubiese reducido la cantidad de lotes
del rea til de la habilitacin. En este ltimo caso se requerir el consentimiento
de los titulares con derechos anotados sobre los lotes excluidos como consecuencia
de la reduccin. Inscrita la recepcin de obras, se proceder al cierre de las partidas
abiertas para tales lotes.
Si como consecuencia del replanteo, la variacin en la descripcin de los lotes
impida su identificacin por el rea de catastro, se requerir la modificacin o aclaracin del ttulo que dio mrito a la anotacin de la compraventa.
En los supuestos de los dos prrafos anteriores, el documento respectivo debe
revestir la misma formalidad que el acto primigenio.
3.7. Inscripcin
positivo
Segn el artculo 31K, para inscribir la recepcin de obras por silencio administrativo positivo se presentarn los siguientes documentos:
a) Cargo del Formulario nico de Habilitacin Urbana (FUHU), correspondiente a la recepcin de obras, presentado ante la municipalidad
correspondiente.
b) Plano de replanteo de trazado y lotizacin y memoria descriptiva, salvo que
el proyecto aprobado no hubiera sufrido modificaciones y no se hubiera
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3.10. I nscripcin
ejecutadas
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Captulo III
Independizacin
La independizacin es otra herramienta de saneamiento de la propiedad, que es
utilizada para solucionar los problemas relacionados con la falta de individualizacin de un lote que se encuentra dentro de otro de mayor extensin.
En efecto, es una herramienta de saneamiento pues constituye un acto previo
para la inscripcin de la propiedad de un inmueble desmembrado de otro, ya sea
como consecuencia de la culminacin del proceso de habilitacin urbana, de una
subdivisin, parcelacin, o por haberse constituido el rgimen de propiedad exclusiva o propiedad comn o al rgimen de independizacin y copropiedad.
Al respecto, son ilustrativos los siguientes fallos del Tribunal Registral:
Cuando registralmente no existe el inmueble objeto de la resolucin judicial,
puesto que an no se ha inscrito la ampliacin de fbrica, ni la independizacin
del inmueble materia de la demanda, no es posible amparar la solicitud de inscripcin; considerando que ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin
que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Resolucin N 10196-ORLC/TR. j16
De conformidad con el artculo 2013 del Cdigo Civil, que consagra el principio
de legitimacin registral, la fbrica correspondiente a la edificacin proyectada y
ms especficamente al departamento materia de anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin de un acto relativo al citado departamento hasta que se regularice la inscripcin de la fbrica respectiva.
Resolucin N 344-96-ORLC/TR. j17
Previa a la inscripcin de la traslacin de dominio del inmueble subdividido
se debe efectuar la correspondiente subdivisin del terreno segn lo establecido en el artculo del Captulo IV del Ttulo III del Reglamento Nacional de
Construcciones, acreditndose con la respectiva resolucin de subdivisin
y solicitar su independizacin, a fin de cautelar el Principio de Especialidad.
Resolucin N 269-97-ORLC-TR. j18
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3. Subdivisin
ciones
De conformidad con el artculo 43 del RIRP, tratndose de subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularizacin de edificaciones a que se refiere
la Ley N 27157 y la Ley N 27333, para efectuar las respectivas independizaciones
no ser necesaria la presentacin de la resolucin de subdivisin, bastando el plano
de independizacin en el que conste el rea, linderos y medidas perimtricas tanto
de la porcin a independizar como del rea remanente, as como el certificado de
parmetros urbansticos y edificatorios.
Anteriormente el Tribunal Registral emiti el siguiente pronunciamiento:
No se requiere de autorizacin administrativa previa, para independizar parte de un rea de mayor extensin sobre la cual se regulariza una edificacin
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5. Independizacin
27157
La Ley N 27157, estableci dos regmenes a los que podan acogerse las unidades inmobiliarias que comprendan bienes de propiedad exclusiva y de propiedad
comn, como: a) edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto; b) quintas; c) casas en copropiedad; d) centros y galeras comerciales
o campos feriales; y, e) otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.
Los regmenes regulados por la Ley N 27157 son: 1) el rgimen de propiedad
exclusiva y propiedad comn (anteriormente denominado propiedad horizontal); y,
2) el rgimen de copropiedad e independizacin.
El Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn supone la existencia
de una edificacin o conjunto de edificaciones integradas por inmuebles de dominio
exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio
comn.
Por su parte, el rgimen de copropiedad e independizacin supone la existencia
de inmuebles de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizados (que comprende el terreno de cada uno de ellos) y bienes de uso comn, los cuales estn sujetos al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Este rgimen por disposicin del artculo 128 del Reglamento de la Ley N 27157 debe ser adoptado por
las quintas; casas en copropiedad; centros y galeras comerciales o campos feriales;
y, otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, siempre que los inmuebles de
propiedad exclusiva sean de un solo piso o que, de contar con ms de un piso, pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Ahora bien, la Ley N 27157 en su artculo 38, otorga a los propietarios la
facultad de elegir entre regmenes de propiedad exclusiva y propiedad comn o
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independizacin. El Reglamento de la Ley N 27157, en su artculo 128 prohibi que los edificios de departamentos adopten el rgimen de independizacin y
copropiedad.
En ese sentido, la disposicin 5.1 de la Directiva N 009-2008-SUNARP/
SN, sobre el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn, aprobada por
Resolucin N 340-2008-SUNARP/SN(70), seal que:
De conformidad con el artculo 128 del Decreto Supremo N 035-2006VIVIENDA, el rgimen de propiedad exclusiva y comn es obligatorio en todos los casos en que existan unidades inmobiliarias superpuestas en el plano
vertical. En caso contrario puede optarse por el rgimen de propiedad exclusiva
y comn o el de independizacin y copropiedad.
Ambos regmenes se constituyen mediante un reglamento interno que es otorgado por el propietario de la edificacin o por la comunidad de propietarios, en el
que se declara la voluntad de someter a la edificacin al rgimen. El reglamento
contiene el total de las unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, los bienes y
zonas comunes que estarn al servicios de todos los comuneros (propietarios) a
efectos de que estos ejerzan plenamente su derechos de propiedad, la cuota de participacin de cada propietario respecto a los bienes comunes, los servicios y gastos
comunes que debern asumir cada uno de ellos, los derechos y obligaciones de estos
y de los poseedores de las secciones de dominio exclusivo, la forma de organizacin y administracin de la comunidad y dems normas que regulen la convivencia
social.
El artculo 42 de la Ley N 27157, regula el contenido del reglamento interno, el cual puede ser dividido de la siguiente manera: a) La descripcin fsica
del edificio, de las unidades de propiedad exclusiva, de los bienes de propiedad
comn y la enumeracin de los servicios comunes; b) la fijacin de la cuota de
participacin; c) el estatuto, es decir, las disposiciones convencionales sobre la
administracin y gobierno del edificio, la formacin de la voluntad corporativa
de los propietarios y, finalmente, los derechos y obligaciones de estos y limitaciones de la propiedad(71).
Como se puede advertir el reglamento interno constituye la fuente de derechos
y obligaciones de propietarios de las secciones exclusivas, pues regula la forma
como se debe desarrollar la vida en comunidad as como las funciones de los rganos encargados de la administracin de la edificacin.
Ahora bien, para la independizacin de unidades inmobiliarias sujetas al
rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn, o de independizacin y
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copropiedad, el artculo 45 del RIRP seala que se debe presentar los siguientes
documentos:
a) Reglamento interno.
b) Documento privado suscrito por el propietario del predio, con firma certificada, en el que se describa el rea, linderos y medidas perimtricas de las
secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c) Plano de independizacin que grafique las unidades de dominio exclusivo
y las zonas comunes, autorizado por profesional competente con firma certificada por notario.
Asimismo, la referida norma seala que:
Cuando en el reglamento interno se establezca la reserva de aires de la edificacin, se entender que constituye una seccin de dominio exclusivo, debiendo
asignrsele porcentajes de participacin en los bienes comunes. En este caso la
independizacin proceder siempre que cuente por lo menos con un rea proyectada de acceso.
Esta norma fue precisada por la disposicin 5.5 de la Directiva N 009-2008SUNARP/SN, que establece que solo se independizar la reserva de aires cuando
en el reglamento interno se le asigne porcentaje de participacin en los bienes comunes; es decir, ya no se podr entender que se trata de una seccin de dominio
exclusivo. En caso no se asigne porcentaje de participacin y los aires no cuenten
con un rea proyectada de acceso entonces el registrador deber dejar constancia
en el asiento especfico correspondiente a la partida registral del predio matriz que
existe una reserva de aires.
Por ltimo, la venta o cualquier acto de transferencia de aires de la unidad
superior se inscribe siempre que se constituya reglamento interno y se adjunten
planos de independizacin y memoria descriptiva autorizada por ingeniero o arquitecto colegiado. As lo establece la disposicin 5.6 de la referida directiva.
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presentacin del Cdigo de Referencia Catastral y la expedicin de los certificados de informacin catastral emitidos por dicha entidad, tanto del rea
a independizar como del rea remanente.
Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en un rea en la que
el Cofopri no haya efectuado el levantamiento catastral de dichas zonas,
los propietarios podrn solicitar la inscripcin de las modificaciones fsicas
de sus predios directamente al Registro de Predios, sin requerirse asignacin de Cdigo de Referencia Catastral ni visacin de plano alguno. Para
este efecto ser necesario el certificado negativo de zona castrada emitido
por el Cofopri; as lo dispone el artculo 89 del Reglamento del Decreto
Legislativo N 1089, el cual modificado tcitamente los literales b) c) y d)
del artculo 46 del RIRP.
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captulo iv
Acumulacin
La acumulacin es una herramienta de saneamiento de la propiedad. Este acto
registral permite que los propietarios de diversos predios colindantes puedan unificar todos inmuebles en uno solo, lo que les permitir aprovechar al mximo la totalidad de sus inmuebles. En ese sentido, la acumulacin tiene por objeto constituir
una nueva unidad inmobiliaria.
El RIRP en su artculo 48 seala que la acumulacin es el acto registral que
tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efecta comprendiendo en una sola, dos o ms partidas independientes relativas a otros tantos predios.
Es decir, la acumulacin es la unin en una partida registral de dos o ms inmuebles inmatriculados en partidas diferentes, siendo indispensable que los inmuebles
a acumular constituyan un solo todo sin solucin de continuidad y pertenezcan a un
mismo propietario.
De conformidad con el principio de especialidad, la acumulacin se realiza
abriendo una nueva partida registral y cerrando las partidas de los predios acumulados, mediante anotacin que consigne la partida en la cual quedan acumulados. De
esta manera, la acumulacin supone la apertura de una partida registral para la nueva
unidad inmobiliaria y la cancelacin de las partidas de los inmuebles acumulados.
Para acumular dos predios previamente se deben haber inmatriculado, parcelado (en caso de predios rurales), habilitado (en caso de predios urbanos), independizado o subdividido. Como se puede advertir la acumulacin supone una de las
ltimas etapas del saneamiento pues solo puede realizarla el propietario de dos o
ms inmuebles colindantes y debidamente registrados.
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una unidad funcional y la falta de continuidad de tales secciones est determinada por la existencia de dicho rgimen.
b) Pertenezcan al mismo propietario.
c) Sea solicitada por el propietario de los predios en mrito a documento privado con firma certificada notarialmente que contendr el rea, linderos y
medidas perimtricas de cada uno de los predios, con indicacin de la partida registral donde corren inscritos y el rea, linderos y medidas perimtricas del predio resultante, indicndose su nueva denominacin, de ser el
caso.
d) Se presente plano de acumulacin autorizado por el profesional competente, salvo que los predios materia de acumulacin hayan constituido una
sola unidad inmobiliaria y esta retome su descripcin primigenia.
e) Se presente el plano y cdigo de referencia catastral del predio resultante o la constancia negativa de catastro a que se refiere el Decreto
Supremo N 002-89-JUS, segn sea el caso, salvo que se trate de acumulacin de unidades inmobiliarias sujetas a los regmenes regulados
en la Ley N 27157.
Tratndose de bienes del Estado o de entidades con facultad de saneamiento, el
documento a que se refiere el literal c) ser otorgado por el funcionario autorizado,
el que no requerir legalizacin notarial.
En el caso de solicitudes formuladas por entidades con facultades de saneamiento, la acumulacin se realizar en mrito a los documentos que establezcan las
normas especiales pertinentes.
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70
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captulo v
Otorgamiento de escritura pblica
Aunque tal vez resulte extrao decir que el proceso de otorgamiento de escritura pblica es una herramienta de saneamiento de la propiedad, lo es en realidad,
puesto que a travs de l se puede completar el tracto, es decir, la cadena de trasmisiones del bien a efectos de registrar la propiedad.
Ntese que el hecho de que un predio tenga vida registral, por estar inmatriculado e independizado, no significa que no tenga problemas en su titulacin, ya que
puede suceder que el titular registral del predio no concuerde con su actual propietario, hecho frecuente por la falta de cultura registral en nuestra sociedad. As, por
ejemplo, en el Registro de Predios existen una gran cantidad de inmuebles en los
que figuran como propietarios las personas jurdicas (las inmobiliarias, las asociaciones, las cooperativas, etc.) que se encargaron de habilitar el terreno matriz, pese
a que en la actualidad no son propietarios. Esto se debe a que estas personas nunca
formalizaron la transferencia mediante de una escritura pblica (documento necesario para la inscripcin de la transferencia en aplicacin del principio de titulacin
autntica)(72) contando solamente con documento privado. Es ms muchos de los
que adquirieron de estas personas jurdicas, ya no tienen la calidad de propietarios
(72) De acuerdo con el artculo 2010 del Cdigo Civil: La inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento
pblico, salvo disposicin contraria. La excepcin a este principio tiene que ser establecida por una norma que permita
la inscripcin se realice mediante contrato privado con firma legalizadas. Una de esas normas era el D.S. N 008-89-VC,
que dispona que los contratos de compraventa que las asociaciones de vivienda otorguen a favor de sus asociados se podrn inscribir en el Registro de Propiedad Inmueble en mrito de contrato privado con firmas legalizadas de las partes.
Actualmente estos contratos no se pueden inscribir, pues en virtud del artculo 7 de la Ley de Creacin de Registro de
Predios (Ley N 27755), desde el 16 de junio del 2004, la inscripcin de transferencias de propiedad de inmuebles se
hace en mrito a escritura pblica o de formulario de registral con firmas legalizadas (esta formalidad es aplicable solo a
los inmuebles con un valor no mayor a 20 UITs). El artculo 7 del RIRP, establece que se permitir otras formalidades
distintas previstas por leyes posteriores a la Ley N 27755.
En ese sentido, a efectos de inscribir la compraventa que conste en documentos privados con firmas legalizadas por
amparo de alguna norma especial como el D.S. N 008-89-VC emitidos con anterioridad a la Ley N 27755, se requerir
que las firmas de las partes del contrato hayan sido legalizadas antes del 16 de junio 2004, pues as lo ha establecido el
precedente de observancia obligatoria aprobado por en la Res. N 045-2005-SUNARP/SA adoptado en el Duodcimo
Pleno del Tribunal Registral de la Sunarp.
Cabe mencionar que la Stima Disposicin Transitoria del RIRP, dispuso que los formularios registrales certificados por
notario o abogado fedatario y los documentos privados legalizados por notario, con anterioridad al 16 de junio de 2004,
referidos a actos de disposicin solo fueron admitidos hasta el 31 de octubre de 2008.
73
al haber transferido el predio a otras personas, pero como el derecho de su transferente no est inscrito tampoco puede inscribirse su propiedad, pese a contar con la
escritura pblica respectiva.
Ahora bien, estos derechos podran inscribirse si cada uno de los transferentes otorgarse la escritura pblica respectiva. Pero si el transferente se niega? o el
transferente era una persona jurdica que ya no existe o no realiza actividades? La
escritura pblica puede demandarse judicialmente. En este aspecto es que el proceso de otorgamiento de escritura pblica se convierte en una herramienta para el
saneamiento de la propiedad.
Debe tenerse presente que de acuerdo al artculo 1412 del Cdigo Civil se
puede demandar el otorgamiento de la escritura pblica de aquellos contratos que
no revistan la forma solemne, es decir, de aquellos actos cuya formalidad es ad
probationem.
En relacin a esto Dez-Picazo(73) seala que:
Por documento ad probationem se entiende un documento establecido y pactado con la nica finalidad de facilitar la prueba de la existencia o del contenido
de un contrato que se presupone ya con anterioridad celebrado o perfecto. De
esta caracterizacin del documento como puro documento ad probationem se
desprenden ms consecuencias que son de extraordinaria importancia. La primera consiste en que al ser el contrato la realidad primaria y ser adems algo
preexistente respecto del documento, todo el centro de gravedad y de atencin
debe recaer ms en el contrato que en el documento, aun despus de haber sido
ese ltimo confeccionado. La segunda consecuencia consiste en que, al ser un
documento un simple medio de prueba de las declaraciones negociales emitidas por las partes, debe concurrir en su funcin de prueba de la existencia y del
contenido de tales declaraciones con los dems posibles medios de prueba. De
esa suerte, la confesin o el testimonio, en funcin probatoria de unas de las
declaraciones que tienen por s mismas una existencia anterior o independiente
de los documentos, puede concurrir con este a probarlo y pueden en su caso
modificar lo que del documento resulte.
Entre nosotros Manuel de la Puente y Lavalle(74), considera que:
(...) si la ley seala que determinado contrato debe sujetarse, bajo pena de nulidad, a una formalidad las partes no pueden compelerse recprocamente a cumplir tal formalidad, sencillamente porque la inobservancia de ella da lugar a la
(73) DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos del Derecho Civil patrimonial. Vol. primero: Las relaciones obligatorias. Quinta
edicin, Civitas, Madrid, 1996, p. 191.
(74) DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. El contrato. Parte general. Comentarios a la seccin primera del libro VII
del Cdigo Civil. Biblioteca para leer el Cdigo Civil, vol. XI, Primera parte, tomo III, Fondo Editorial de la Pontificia
Universidad Catlica del Per, Lima, 1996, pp. 472 y 473
74
inexistencia del contrato () al prescribir dicho artculo que las partes pueden
compelerse recprocamente a llenar la formalidad requerida est, en realidad,
estableciendo una obligacin cuyo contenido es una prestacin de hacer. El incumplimiento de esta obligacin determinar que la parte que exige la observancia de la formalidad, o sea, al acreedor de la obligacin, est facultado para
adoptar cualquiera de las medidas indicadas en el artculo 1150 del Cdigo
Civil.
Por su parte Max Arias-Schreiber(75), al comentar el artculo 1412 del Cdigo
Civil, nos dice:
Mediante este artculo se ha precitado debidamente los alcances que tena el
artculo 1340 del Cdigo Civil de 1936, en cuanto a que el derecho de compelerse a otorgar una escritura pblica o a cumplir cualquier otro requisito, solo
tiene cabida en los contratos cuya formalidad sea ad probationem. Lo expuesto significa que el artculo que estamos comentando no podr ser invocado en
aquellos contratos en los que la forma se confunde con el acto mismo (ad solemnitatem), sea porque as lo dispone la ley o porque las partes lo convinieron
anticipadamente () Contina manifestando que el contrato existe y es vlido
con anterioridad al cumplimiento de la formalidad ad probationem.
En ese sentido, es claro que cualquiera de los contratantes puede iniciar un procedimiento judicial para compeler a la otra parte a llenar la formalidad requerida.
Esta pretensin se funda en la prueba de la existencia del contrato, de tal manera
que si ese hecho es acreditado, el demandado deber cumplir con la formalidad y si
no lo hace voluntariamente, lo har el juez en su rebelda, con lo cual se cumplira
con el tracto sucesivo.
Debe tenerse presente que si el transferente persona natural haya fallecido entonces la demanda se deber seguir contra sus sucesores. En caso no se conozca a
los sucesores o cuando el transferente sea una persona jurdica extinguida, el juez
tendr que designarle un curador procesal de acuerdo al artculo 61 inciso 1 del
Cdigo Procesal Civil, a efectos de que asuma la defensa de sus intereses. Esto provocar que la sentencia de primera instancia sea elevada en consulta ante la Corte
Superior.
Por otro lado, de acuerdo con el artculo 63 del RIRP, se puede inscribir la
transferencia formalizada con posterioridad al fallecimiento del transferente o adquirente, en mrito a escritura pblica o formulario registral legalizado por notario,
otorgado por una de las partes y por los sucesores del causante o, en el caso que la
formalizacin sea posterior al fallecimiento de ambos contratantes, por los sucesores de estos.
(75) ARIAS-SCHREIBER PEZET, Max. Exgesis del Cdigo Civil peruano de 1984. Tomo I, Contratos. Parte general,
Gaceta Jurdica, Lima, 1998, pp. 194 y 195.
75
76
En esa lnea, el Tribunal Registral estableci, en su primer pleno, como precedente de observancia obligatoria el siguiente criterio:
Valorada la autenticidad y la fecha de la minuta en la sentencia que ordena el
otorgamiento de escritura pblica, la minuta tiene plena validez y no puede ser
cuestionada registralmente, al tratarse de aspectos vinculados a la propia decisin judicial. Criterio sustentado en la Resolucin N 276-2002-ORLC/TR(77).
Finalmente, en concordancia con dicho precedente, podemos citar el siguiente
criterio:
Si el juez orden el otorgamiento de escritura pblica a favor de un tercero por
subrogacin de los compradores primigenios, la cual alcanzan a sus sucesores, tal
circunstancia, al haber sido evaluada por el juzgado, no puede ser observado en sede
registral. Resolucin N 148-2001-ORLC-TR(78).
(77) dem.
(78) dem.
77
jurisprudencia
vinculada
J1 J1
Res. N 122-2002-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 28 de diciembre del 2002
Directorio:
VISTO, el recurso de apelacin interpuesto por ENRIQUE LAO TUISIMA, el 25 de setiembre de 2001, contra la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad
Inmueble, Regin Loreto-Iquitos, Dr. Blas Humberto Ros Gil, a la solicitud de inscripcin de primera de dominio. El ttulo se present el 28 de agosto de 2001 con el N 5352.
El Registrador deneg la inscripcin solicitada en los trminos siguientes:Se tacha este
ttulo toda vez que el predio cuya jurisdiccin de adjudicacin se solicita en mrito al
contrato de compraventa N 000179 expedido por la Direccin Regional Agraria, se encuentra comprendido en el sector C de Quistococha, y de conformidad con la Ordenanza
Municipal N 006-96-MPM de fecha 31/10/96, que aprob el nuevo plan director de la
ciudad de Iquitos, en la que delimita la zona urbana y de expansin urbana de la ciudad
de Iquitos, dicho predio se encuentra dentro de la jurisdiccin de la Municipalidad de
Maynas, interviniendo como Vocal ponente la Dra. Elena Vsquez Torres, y;
Considerando:
Que, mediante el ttulo venido en grado se solicita la inmatriculacin a favor de la sociedad conyugal conformada por Enrique Lao Tuisima y Marlene Valdivia Isuiza, del
predio rstico denominado Pauli Rossy, con Cdigo Catastral N 31269, ubicado en el
sector C de Quistococha, distrito de Iquitos, provincia de Maynas, en mrito al contrato
de compraventa N 00179 otorgado por el Director Regional de Agricultura - Gobierno
Regional de Loreto, con firmas legalizadas el 12 de mayo de 1993, plano catastral, plano
de ubicacin y memoria descriptiva del inmueble;
Que, consta del contrato de compraventa a que se refiere el considerando precedente, que
el Gobierno Regional de Loreto representado por el Director Regional de Agricultura Ing.
Salvador Flores Paitn, adjudic en venta por la suma de S/. 126.77 -con expresa reserva
de propiedad hasta la cancelacin total del valor pactado el predio rstico sub materia,
con una superficie de 2 Hs. 8,832 m2, a favor de la sociedad conyugal Lau-Valdivia;
asimismo, se aprecia que mediante Resolucin Directoral N 005-93-GRL-SRAPE/DRA
del 15 de enero de 1993 se aprob el proyecto de adjudicacin Pauly Rossi y segn
Resolucin Jefatural N 047-92-GRLSRAPE/DRRRNN-DUAT-SDAAT se calific al recurrente como beneficiario del mismo;
81
Que, en virtud de la Sexta Disposicin Complementaria de la Ley N 24794 - Ley Orgnica de la Regin Loreto, vigente en la fecha en que se otorg el contrato sub materia, los
territorios de propiedad fiscal no comprendidos en los procesos de adjudicacin y titulacin a favor de comunidades nativas, ni con fines de expansin urbana, podan ser adjudicados a terceros, por el Gobierno Regional, con sujecin a la legislacin de la materia;
asimismo, el Artculo 21 del Reglamento de la Ley de Promocin de las Inversiones en el
Sector Agrario, establece que el Gobierno Regional es el rgano competente para efectuar
la adjudicacin de tierras rsticas, observando lo dispuesto por el Artculo 19 de la Ley,
disponiendo este ltimo, que toda adjudicacin de tierras rsticas, a cualquier persona
natural o jurdica, se efectuar a ttulo oneroso, mediante contrato de compra-venta con
reserva de propiedad hasta la cancelacin total del precio; contrato que podr formalizarse por documento privado con firmas legalizadas y constituir ttulo suficiente para su
inscripcin registral; cabe sealar que mediante Decreto Legislativo N 838, publicado el
18 de agosto de 1996, se suspendi la aplicacin del Artculo 19 del Decreto Legislativo
N 653, en las zonas de economa deprimida de la Sierra, Ceja de Selva y Selva, hasta el
31 de diciembre de 1998, prorrogado posteriormente hasta el 31 de diciembre de 2000
mediante Ley N 27041; sin embargo, dichas normas no resultan aplicables al caso sub
examine, dado que el contrato obrante en el ttulo alzado fue otorgado con anterioridad a
su dacin;
Que, mediante Ordenanza Municipal N 006-96-AMPM del 31 de octubre de 1996 expedida por la Municipalidad Provincial de Maynas, se aprob el Nuevo Plan Director de la
ciudad de Iquitos, en el que se delimita la zona urbana y de expansin urbana considerando dentro de esta ltima, entre otros, al casero de Quistococha;
Que, conforme establece el Artculo 192 inciso 5) de la Constitucin Poltica del Per,
las municipalidades tienen competencia para planificar el desarrollo urbano y rural de sus
circunscripciones, y ejecutar los planes y programas correspondientes;
Que, el Artculo 10 del Reglamento de Acondicionamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, aprobado por Decreto Supremo N 007-85-VC, define a los
Planes Urbanos, dentro de los cuales se considera al Plan Director, como los instrumentos tcnico normativos para la previsin y promocin de las acciones de acondicionamiento en cada centro poblado del mbito provincial y el Artculo 12, seala que tienen
como mbito de aplicacin a las reas conformantes del conglomerado urbano y sus
82
Que, sin embargo, el contrato de compraventa obrante en el ttulo alzado, fue celebrado
con anterioridad a la incorporacin del sector de Quistococha al rea de expansin urbana
de la ciudad de Iquitos, habiendo sido otorgado por autoridad competente en ejercicio de
sus atribuciones, debiendo revocarse la tacha formulada por el Registrador; lo que, cabe
sealar, no excluye que la Municipalidad respectiva, acte de acuerdo a las facultades
conferidas por el Artculo 73 inciso 1) de la Ley Orgnica de Municipalidades;
Que, a mayor abundamiento, dicha situacin no puede constituir obstculo para la inscripcin del ttulo alzado, en razn de que tal circunstancia no consta en el Registro,
teniendo en cuenta que, conforme se seala en el Artculo 2011 del Cdigo Civil, en la
calificacin de los ttulos que quieren acceder al Registro, el Registrador debe calificar
la validez del acto, el cumplimiento de los requisitos de forma, as como su adecuacin a
los antecedentes registrales; no estando facultado, por tanto, para denegar su inscripcin,
por circunstancias que no se desprendan del antecedente registral;
83
Que, los ttulos presentados al Registro, estn sujetos a la calificacin que efecta el
Registrador, la misma que se realiza teniendo como base diversos principios, que como
requisitos y presupuestos tcnicos para la inscripcin contempla nuestro sistema registral;
ello con el objeto de establecer si el derecho o situacin jurdica contenidas en el ttulo as
como las titularidades que corresponden a dichas situaciones pueden acceder al Registro
a travs de la inscripcin, alcanzando de esta manera la publicidad registral con los beneficios de legitimacin y proteccin que emanan de la misma; siendo que en el caso de una
primera de dominio, conforme a lo expresado anteriormente, la calificacin que deber
efectuar el Registrador, comprende, principalmente, la verificacin de la inexistencia de
antecedentes registrales referidos al inmueble cuya inscripcin se solicita;
Que, atendiendo a ello, esta instancia solicit a la Oficina Registral de Iquitos la verificacin de la inexistencia de antecedentes respecto del inmueble materia del ttulo alzado, lo que dio lugar a la expedicin del Oficio N 069-2001-ORLO-ORM-BHRG del
17 de diciembre de 2001, en el que se indica de conformidad con la informacin
proporcionada por el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural segn Oficio N 741- 2001-CTAR-DRA-L/PETT del 17 de diciembre de 2001 que sobre
dicho predio rstico no existe superposicin ni se encuentran comprendidos en l otros
inmuebles; asimismo, cabe sealar que en el Oficio N 741-2001-CTAR-DRA-L/PETT
expedido por el Proyecto Especial de Titulacin de Tierras y Catastro Rural, se indica que
el rea que ocupa el predio rstico submateria se encuentra adjudicado mediante contrato
de compraventa N 00179 del 12 de mayo de 1993 y que actualmente est inmerso dentro
de la Ordenanza Municipal N 006- 96-MPM del 31 de octubre de 1996 comprendiendo
reas de expansin urbana;
Que, el Artculo 1583 del Cdigo Civil, establece que en la compraventa puede pactarse
que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio
o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien
asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega; el comprador
adquiere automticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del
precio convenido;
Que, si bien la adquisicin de inmuebles en nuestro sistema jurdico es consensual, en virtud del pacto de reserva de propiedad, se difiere la adquisicin definitiva de la propiedad
hasta que se haya pagado todo el precio o parte determinada de l; sentido en el que se
pronuncia Max Arias Schreiber Pezet (Exgesis del Cdigo Civil Peruano de 1984, Tomo
II, San Jernimo Ediciones, Lima 1988, pp.113) cuando seala que (...) en esencia, este
pacto determina que la transferencia de propiedad queda diferida hasta que el comprador
haya satisfecho todo el precio o la parte determinada en el contrato, de modo que, entre
tanto el vendedor conserva el dominio y con ello asegura el derecho. El comprador por su
parte recibe el bien y lo disfruta, pero no lo incorpora a su patrimonio en tanto no se haya
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Que, en tal sentido, teniendo en cuenta que para la primera inscripcin de dominio, se
requiere que se acredite la propiedad del inmueble por un determinado periodo, lo que no
ocurre en el presente caso, en el que se estableci que la adjudicacin se efectuaba con
expresa reserva de propiedad hasta la cancelacin total del valor pactado; a efectos de
proceder a la inscripcin rogada deber adjuntarse documentos fehacientes que acrediten
que el precio del inmueble ha sido pagado, lo que podr efectuarse dentro del plazo establecido en el Artculo 147 del abrogado Reglamento General de los Registros Pblicos,
aplicable al caso sub examine, de conformidad con lo dispuesto en la Disposicin Transitoria del Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, aprobado por Resolucin
del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP/SN del
19 de julio de 2001;
En aplicacin del Artculo IV del Ttulo Preliminar, Artculos 150 y 151 del Reglamento
General de los Registros Pblicos y dems normas antes glosadas;
Estando a lo acordado;
Se resuelve:
Regstrese y comunquese.
ELENA VSQUEZ TORRES
Presidenta de la Segunda Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral
85
J2 J1
Res. N 038-98-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de enero de 1998
VISTA, la apelacin interpuesta por don LINO URQUIETA GRATE (Hoja de Trmite
Documentario N 597 de fecha 9 de enero de 1998) formulada contra la observacin del
Registrador Pblico del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dr. Pedro Isaac Zumarn Arce, a la solicitud de inscripcin de compraventa de inmueble en mrito a parte
notarial. El ttulo se present el 3 de diciembre de 1997 con el N 205388. El Registrador
deneg la inscripcin solicitada por cuanto: Reingresado el presente ttulo subsiste la
observacin anteriormente formulada en el sentido de que deber indicar dnde corre
inscrito el inmueble sito en Pueblo Libre. Srvase subsanar de la forma legal correspondiente y con las formalidades de ley. Se sustenta la presente en virtud del Art. 151 Reg.
Gral. Artculo 2011 C.C. Se deja constancia que se efectu la bsqueda en el ndice de
Propiedad arrojando a su favor varios inmuebles, interviniendo como Vocal ponente el
Dr. lvaro Delgado Scheelje; y,
Considerando:
Que, la compraventa mencionada est referida al departamento signado con el N 303 tercer piso del edificio situado en la esquina de la Av. San Martn con parque Dorregaray
con el respectivo estacionamiento que colinda con Dorregaray del distrito de Pueblo Libre;
86
Que, habiendo requerido el juzgado a la parte demandada para que otorgara dicho instrumento y no verificndose la circunstancia, dicha judicatura por Resoluciones de fechas 4
de marzo de 1986 y 19 de enero de 1987 dispuso el otorgamiento del mismo designndose al Notario Dr. Carlos Enrique Becerra Palomino para que lo extendiera;
Que, no resulta posible realizar la bsqueda catastral del inmueble sub examine por cuanto en el ttulo tampoco se han consignado sus reas, linderos ni medidas perimtricas,
lo cual no permite identificarlo fsicamente por lo que no procede amparar la presente
solicitud de inscripcin en la medida en que no se cuenta con la base material partida
registral donde practicarla;
Que, tampoco resulta procedente amparar la solicitud de anotacin preventiva del presente ttulo, como se ha solicitado en el recurso de apelacin, toda vez que al desconocerse
la partida registral en que corre inscrito el inmueble no hay dnde extenderla; y,
Estando a lo acordado;
Se resuelve
Regstrese y comunquese.
MARTHA SILVA DAZ
Presidenta de la Primera Sala del Tribunal Registral
LVARO DELGADO SCHEELJE
Vocal (e) del Tribunal Registral
YASMN BOLVAR SORIANO
Vocal (e) del Tribunal Registral
87
J3 J1
Cas. N 2750-2003-La Libertad
Corte Suprema
Lima, 23 de noviembre del 2004
El Peruano, 30 de marzo del 2005
Se trata del recurso de casacin interpuesto por las litisconsortes necesarias pasivas, Laura Jannery Meza Muoz y Silvia Vernica Meza Muoz, contra la sentencia de vista de
fojas novecientos treintiuno, su fecha ocho de agosto de dos mil tres, que confirmando la
apelada de fojas ochocientos treintinueve, fechada el siete de enero de dos tres, declara
Fundada la demanda; en los seguidos por Gloria Esther Ascoy Berr contra Jorge Campos Anticona y otros sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio;
La Corte mediante resolucin de fecha primero de diciembre de dos mil tres ha estimado procedente el recurso solo por la causal de inaplicacin del artculo mil quinientos
cuarentinueve del Cdigo Civil; expresando las recurrentes como fundamentos: que se
ha inaplicado el artculo mil quinientos cuarentinueve del Cdigo sustantivo, dado que,
como alega la actora en su demanda, si ella realiz la compraventa del inmueble sub
jdice mediante un documento privado, pero perdi dicho documento, le corresponda
demandar el otorgamiento de la escritura pblica, o el perfeccionamiento documentario
a travs de los ttulos supletorios mas no la prescripcin adquisitiva de dominio para que
se le declare propietaria del bien, puesto que ya se estimaba propietaria; de tal modo que
en aplicacin del citado artculo debi declararse improcedente la presente demanda;
Primero.- Que, el derecho de propiedad de nivel Constitucional, conforme al artculo
setenta de la Carta Magna, es un derecho real el cual toda persona desea acceder respecto
de determinados bienes, en virtud a que este, conforme al artculo novecientos veintitrs
del Cdigo Civil, comporta un poder jurdico que permita usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien: de tal modo que aquel que se considere propietario de un bien y desee
que este sea reconocido en tal condicin, procurar la obtencin del ttulo comprobativo
de dicho derecho ya sea al momento de la adquisicin del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, en ese sentido, cuando el propietario con el ttulo respectivo desee
una mayor formalizacin del mismo y obtenga un pleno efecto erga omnes, peticionar
entonces el otorgamiento de escritura pblica correspondiente, de conformidad con los
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89
J4 J1
Cas. N 2432-2000-Lima
Corte Suprema
El Peruano, 1 de marzo del 2001
Vista, la causa nmero dos mil cuatrocientos treintidsdos mil, en Audiencia Pblica
de la fecha y producida la votacin con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia;
Se trata del recurso de casacin interpuesto por don scar Delgado Daz, mediante escrito de fojas seiscientos ocho, contra la sentencia de vista de fojas quinientos ochentisis,
emitida por la Sala Especializada en Procesos Abreviados y de Conocimiento de la Corte
Superior de Justicia de Lima, su fecha veintiocho de junio del dos mil; que revocando la
apelada y reformndola declar improcedente la demanda de prescripcin adquisitiva;
Que, concedido el recurso de casacin a fojas seiscientos veintiuno, fue declarado procedente por resolucin del veintisiete de setiembre del dos mil, por las causales contempladas en los incisos segundo y tercero del artculo trescientos ochentisis del Cdigo
Procesal Civil, sustentada en: a) la inaplicacin del artculo novecientos cincuenta del
Cdigo Civil, porque se ha demandado la prescripcin larga y no la corta, que se ampara
en el justo ttulo y la buena fe y que el primer adquiriente haya omitido transcribir su
ttulo y que por haber tomado posesin desee beneficiarse de la usucapin decenal contra
un segundo adquiriente, cuyo derecho se encuentra inscrito en el Registro y b) la infraccin del debido proceso porque se ha infringido el artculo stimo del Ttulo Preliminar
del Cdigo Adjetivo, que dispone que el Juez no puede ir mas all del petitorio, ni fundar
sus decisiones en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes y la Sala
ha emitido un pronunciamiento que no es materia de la controversia y que representa un
conflicto entre compradores que no es materia del pleito y que no ha sido invocado por
los demandados;
Considerando:
Primero.- Que, primero hay que examinar la causal contemplada en el inciso tercero del
artculo trescientos ochentisis del Cdigo Procesal Civil, porque de declararse fundada
ya no cabe pronunciamiento sobre la otra causal; Segundo.- Que, tratndose de un proceso de prescripcin adquisitiva en que la demandada ha negado la condicin de propietario
90
91
J5 J1
Res. N 214-2006-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
El Peruano, 5 de abril del 2006
Resolucin N 214-2006-SUNARP.TR.L (Precedente de observancia obligatoria aprobado por Res. N 088-2006-SUNARP/PT. el peruano, 5 de setiembre de 2006)
Ttulo
Recurso :
htd n 008467 del 20 de febrero de 2006
Registro
: Predios de Lima
Acto (s)
: Declaratoria de fbrica
Sumilla:
92
Formulario Registral N 1.
Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la Municipalidad Distrital de Los Olivos.
Plano de distribucin.
El Registrador Pblico (e) del Registro de Predios de la Zona Registral N IX, sede Lima,
Carlos Eduardo Moncada Athos deneg la inscripcin formulando la siguiente observacin:
1. Verificados los antecedentes registrales, se advierte que el terreno frente al Jr. Venus
N 7405-7403 independizado en la ficha N 179897, es un terreno eriazo ubicado en las
faldas del cerro Mulera, colindante con la Urbanizacin Sol de Oro, por lo cual de conformidad con el art. 4 del D.S. N 008-2000- MTC, modificado por el D.S. N 011-2005VIVIENDA publicado el 13/5/2005; le informamos que la regularizacin procede para
edificaciones existentes sobre a) Predios Urbanos; b) Terrenos que cuenten con proyecto
aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea; c) Predios ubicados en
zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios.
Por esto, siendo esta la normativa vigente, deber acreditar que la edificacin a regularizar se encuentra dentro de alguno de los supuestos de la norma citada; sin perjuicio de
ello hacemos de su conocimiento que el art. 8 del D.S. N 011-2005-VIVIENDA, establece que las municipalidades provinciales en el mbito del cercado y las distritales en
su jurisdiccin identificarn los predios ubicados en zona urbanas consolidadas, que se
encuentren inscritos como rsticos en el Registro de Predios, declarndolos habilitados
de oficio mediante Resolucin de Alcalda, disponiendo la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano, acto este que ser gestionado por el propietario.
Base legal: Norma V del Ttulo Preliminar y Arts. 31 y 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos, concordante con el Art. 2011 del Cdigo Civil. Ley 27157.
DS N 008-2000-MTC
El uso de los suelos es aprobado por la entidad municipal provincial, la misma que est
expuesta en el certificado de parmetros urbansticos y edificatorios que forma parte del
presente ttulo. En l se determina que el predio que figura como rstico en la partida
registral es actualmente urbano al habrsele otorgado el uso residencial, conforme a la
zonificacin aprobada por la Municipalidad Provincial y aceptada por la Municipalidad
Distrital.
La declaracin de fbrica del primer piso que corre inscrita en el asiento 2) de la ficha N
179897, se hizo bajo la aprobacin del Ministerio de Vivienda y Construccin, al amparo
de sus propias funciones normativas, adjudicndole la calidad de urbano.
93
Asimismo, se acompa la licencia de construccin emitida por la Municipalidad Distrital de San Martn de Porres, donde se determina fehacientemente que la construccin del
primer piso es para uso de vivienda unifamiliar.
En el asiento 2-b se inscribi la fbrica levantada sobre el primer piso terminada en 1981,
correspondiente a vivienda.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
VI. Anlisis
1.
2.
El artculo 4 del D.S. N 008-2000-MTC, estableci originariamente que la regularizacin es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin,
de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten por lo menos, con la
aprobacin de su proyecto de habilitacin urbana.
94
De este modo, la modificacin ampla el mbito de edificaciones sujetas a regularizacin conforme al reglamento, comprendiendo a los predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas.
3.
En tal sentido, para el cambio de uso de un predio de rstico a urbano por encontrarse en zona urbana consolidada, deber acompaarse la Resolucin de Alcalda que
as lo disponga. Sin embargo, debe definirse si para la inscripcin de la regularizacin de edificaciones al amparo del literal c) del Art. 4 del D.S.008-2000-MTC, es
necesaria la previa inscripcin del cambio de uso como lo solicita el Registrador,
o a travs de otros medios podr acreditarse que se trata de un predio ubicado en
zona urbana consolidada.
4.
Al respecto debe en primer lugar sealarse que la cuestin planteada no se encuentra claramente definida en las normas legales, siendo admisibles distintas interpretaciones:
a) Puede vlidamente interpretarse que el literal c) del Art. 4 del reglamento de la
Ley 27157 debe ser concordado con la Decimostima disposicin transitoria
de la misma norma, de manera que solo podr considerarse que un predio se
encuentra ubicado en zona urbana consolidada cuando se haya emitido Resolucin de Alcalda que disponga el cambio de uso de un predio por encontrarse en
dicha zona.
Abona en favor de esta postura el hecho que ninguna de las normas del reglamento de la Ley 27157 defina qu debe entenderse por zona urbana consolidada ni establezca en mrito a qu documentos se demostrara dicha calidad. As,
solo en mrito a la Resolucin de Alcalda que disponga el cambio de uso de un
predio por encontrarse en zona urbana consolidada, podra entenderse que un
predio se encuentra en dicha zona y en consecuencia solo si se cumple con esta
formalidad se entender que el predio est comprendido en el supuesto previsto
en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157.
Conforme a esta postura, no cabra inscribir regularizacin de edificaciones sobre predios que figuren en el Registro como rsticos, pues siempre se requerira
como acto previo la inscripcin del cambio de uso.
95
96
En tal sentido, podra inscribirse la regularizacin de edificaciones sobre predios que continuaran figurando como rsticos en el registro.
Abona en favor de esta postura el hecho que en el literal c) del Art. 4 del reglamento de la Ley 27157 no se consigne como requisito la presentacin de
resolucin alguna para que los predios queden subsumidos en el supuesto de la
norma. A ello debe aadirse que si se considerara a la declaracin de habilitacin urbana de oficio como un requisito para la regularizacin, resultara que
propiamente nunca procedera la regularizacin sobre predios que obran inscritos como rsticos en el Registro, pues siempre se exigira la previa inscripcin
de la habilitacin (en este caso, en calidad de zona urbana consolidada).
5.
Ante las distintas interpretaciones posibles, debe optarse por la que propicie y facilite las inscripciones. Al respecto, el segundo prrafo del Art. 31 del T.U.O. del
Reglamento General de los Registros Pblicos dispone:
En el marco de la calificacin registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarn y facilitarn las inscripciones de los ttulos ingresados al registro.
6.
7.
8.
En este orden de ideas, y en uso de las citadas atribuciones, compete a la Municipalidad Provincial otorgar el Certificado de Zonificacin y Vas, documento que conforme estableca el artculo II-IV-14 del Reglamento Nacional de Construcciones,
deba acompaarse a los contratos de compra-venta de terrenos rsticos ubicados
dentro de Zonas Urbanas o de Expansin Urbana, dado que el referido documento
acreditaba la vocacin urbana del terreno objeto del contrato.
En el ttulo venido en grado de apelacin, consta la copia autenticada del Certificado de Zonificacin y Vas N 384-2005-MML-DMDU-OPDM de 12 de agosto de
2005, expedido por la Direccin Municipal de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el cual se seala que al terreno de 168 m2 ubicado
en la Av. Venus 7405 de la Urb. Sol de Oro del distrito de Los Olivos le corresponde
la Zonificacin R3 Residencial de Densidad Media, aprobada por Ordenanza
N 164-MML, que coincide con la que aparece en el Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios expedido el 16 de agosto de 2005 por la Municipalidad
Distrital de Los Olivos.
9.
Asimismo, conforme a las definiciones del reglamento de la Ley 27157, los parmetros urbansticos y edificatorios son las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes
urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida
a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la
zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; y los ndices
edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, a las alturas, al porcentaje
mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros (Art.
2.2). El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios es expedido por la
Municipalidad competente (Art. 63.1).
En consecuencia, el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios solamente puede ser expedido respecto de terrenos ubicados en zonas urbanas que se
encuentran como urbanos ante la Municipalidad respectiva. En tal sentido, constituye documento fehaciente que demuestra que el predio rene dichas caractersticas.
97
12. En cuanto a la afirmacin del Registrador de que contando el predio con licencia de
construccin no podra acogerse a la regularizacin, cabe indicar que la licencia de
construccin acompaada en el reingreso del 9 de febrero de 2006, est referida a
la construccin de vivienda unifamiliar de un piso, otorgada el 7/6/1978, aprecindose de la partida registral que la fbrica del primer piso ya ha sido inscrita, por lo
que dicha licencia no puede estar referida a la fbrica que con el presente ttulo se
pretende regularizar, la que concluy en diciembre de 2003.
13. Liquidacin de derechos registrales
Acto
Ampliacin
de fbrica
Calificacin
Inscripcin
Total
S/. 33.00
S/. 162.95
S/. 195.95
Habiendo cancelado el monto de S/. 33.00 segn recibo N 2006-04-00000943, correspondera abonar el mayor derecho de S/. 162.95.
VII. Resolucin
Regstrese y comunquese.
PEDRO LAMO HIDALGO
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
NORA MARIELLA ALDANA DURN
Vocal del Tribunal Registral
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
Notas
1
98
Este plazo fue ampliado transitoriamente por la 14 Disposicin Complementaria de la Ley Orgnica de Municipalidades, modificada por la Ley N 28437, establecindose que hasta el 31/12/2005 se podrn regularizar
las edificaciones construidas hasta el 31/12/2003.
Entre otras disposiciones contenidas en la directiva.
J6 J1
Res. N 077-2005-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 16 de febrero del 2005
Ttulo
Resulta procedente la prescripcin adquisitiva de dominio tramitada notarialmente respecto de terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido
materia de un procedimiento de regularizacin.
Acta de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio a favor de Nelly Sandoval Paiva, otorgada por el notario del Callao Pedro Germn Nuez Palomino el 7 de
Mayo de 2004.
Declaracin jurada formulada por Gilma Sandoval Jimnez Vda. de Julca, en representacin de Nelly Sandoval Paiva, con firma legalizada por notario.
El Registrador Pblico del Registro de Predios del Callao, Manuel Fernando Atarama
Trelles, observ el ttulo en los siguientes trminos:
99
Base legal: artculo 2011 del Cdigo Civil, artculo 32 del Reglamento General de los
Registros Pblicos, Ley N 27157 y su Reglamento el D.S. N 008-2000-MTC, Ley
N 27333, Resolucin N 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001.
El inmueble constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, corre registrado en la ficha N 5211 que contina en la partida electrnica N 70045868 del Registro
de Predios del Callao. Figura como titular de dominio la sociedad conyugal conformada
por Mara Luisa Carrillo de Albornoz Barua de Lynch y Csar Lynch Cordero.
Interviene como ponente el Vocal Samuel Glvez Troncos, con el informe oral de la abogada Mary Suasnabar Huamn.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestin a determinar es
la siguiente:
-
VI. Anlisis
1.
100
Dicho trmite, regulado inicialmente1 por los artculos 504 y siguientes del Cdigo Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N
27157, fue precisado por el artculo 5 de la Ley N 27333, norma que dispuso
que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva
de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar ante el
notario de la provincia en la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3.
En este sentido, los Vocales firmantes se apartan del criterio establecido en las
Resoluciones Ns 091-2001-ORLC/TR del 23/2/2001 y 090-2002-ORLC/TR del
8/2/2002, respectivamente.
4.
En el caso sub examine, segn se ha sealado en el tem IV: Antecedente Registral el inmueble materia de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
est constituida por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, distrito de La Perla,
Callao, no aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o modificacin de edificacin por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento
notarial iniciado es solo de prescripcin adquisitiva.
101
En este sentido, el ttulo presentado, consistente en el acta de declaracin de propiedad otorgado ante notario del Callao Pedro Germn Nuez Palomino el 7 de mayo de 2004 no cumple
con la formalidad prevista en la normas antedichas; defecto que debe ser subsanado.
VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de Predios del Callao al ttulo sealado en la parte expositiva y sealar que el ttulo tiene el defecto a que
se contrae el punto 5 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Vocal del Tribunal Registral
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO
Vocal del Tribunal Registral
102
El artculo 21 de la Ley N 27157 establece expresamente que la prescripcin adquisitiva de dominio que ser declarada notarialmente, es aquella a que se refiere el
Ttulo I de la Ley N 27157, ttulo denominado Procedimientos para la Regularizacin de Edificaciones; es decir, la regulada por los artculos 7, 9,14 y 17 del citado
Ttulo, referidos a la declaracin por prescripcin adquisitiva de las secciones de
dominio exclusivo conformantes de las edificaciones constituidas por departamentos en edificios, quintas, casas en copropiedad y otras unidades con bienes comunes,
centros y galeras comerciales o campos feriales y unidades de propiedad exclusiva,
edificaciones sujetas al procedimiento de regularizacin de declaratoria de fbrica,
reglamento interno o independizacin.
El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que sera
de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones4.
Asimismo, el artculo 35 de este Reglamento, establece si durante el trmite de regularizacin de una edificacin se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de
saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulo
supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el asunto no contencioso de
competencia notarial, regulado en los artculos 39 al 43 del precitado reglamento. Del
artculo 42 de dicho Reglamento se desprende que una vez terminado el procedimiento
notarial de saneamiento de la titulacin, copia certificada del acta que la contiene se
adjuntar al formulario registral FOR, debiendo tenerse en cuenta que este es el documento de inscripcin de regularizaciones de fbricas (disposicin modificada por la Ley
N 27333, por cuanto esta establece que la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva debe estar contenida en el Formulario Registral o en Escritura Pblica, segn se
desprende de su artculo 5 incisos f e i).
3.
La Ley N 27333 (Ley Complementaria a la Ley N 26662, ley de asuntos no contenciosos de competencia notarial, para la regularizacin de edificaciones) en su artculo 5 prescribe El procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin
adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar,
exclusivamente, ante el notario de la provincia en donde se ubica el inmueble, verificndose el cumplimiento de los requisitos establecidos el primer prrafo del
artculo 950 del Cdigo Civil, de acuerdo al siguiente trmite.... Es decir, esta
norma mantiene la misma lnea normativa del artculo 21 de la Ley N 27157 (al cual
inclusive se remite expresamente) y el artculo 35 de su Reglamento, esto es de que
los procedimientos notariales de prescripcin adquisitiva de dominio estn referidos a
los supuestos en que se regularice la declaratoria de fbrica, reglamento interno o las
independizaciones.
103
Dicha directiva, segn los antecedentes, busca uniformizar los criterios con relacin a: - si la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos
supletorios y saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas de inmuebles
procede o no en zonas urbanas con independencia si cuentan o no con la aprobacin
del proceso de habilitacin urbana; - la no calificacin por parte de las instancias
registrales de los actos procedimentales realizados por el notario; y, - los documentos que deben ser presentados al registro para la anotacin preventiva. Es cierto que
al analizarse el primer punto, se seala como conclusiones: - que no se requiere la
existencia de edificaciones y - que no resulta exigible la previa inscripcin de la
aprobacin de la habilitacin urbana, sino tan solo que los inmuebles materia de
declaracin se encuentran ubicados en reas que cuentan con zonificacin urbana.
Sin embargo, la primera conclusin podra ser enmarcada en que no se requiere la
existencia de edificaciones, porque es posible que dichos procedimientos recaigan
sobre terrenos; no consideramos que se haya expresado que todos los procedimientos proceden incluso sin existencia de edificaciones por regularizar.
Conforme a ello, si se hubiera querido regular de la misma manera los tres procedimientos notariales: prescripcin adquisitiva, formacin de ttulos supletorios y
saneamiento de rea, linderos y medidas perimtricas, no existira norma especial
para este ltimo procedimiento, en el artculo 5.6.
104
7.
En el caso sub examine, segn se ha sealado en el tem IV: Antecedente Registral el inmueble materia de la declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio
est constituido por una casa de una planta tipo Z ubicada en el lote N 6 de la
manzana M de la urbanizacin Santa Luisa, Primera Etapa, la Perla, Callao, no
aprecindose de los documentos adjuntos que exista ampliacin o modificacin de
edificacin por regularizar, de lo que se desprende que el procedimiento notarial
iniciado es solo de prescripcin adquisitiva.
Por lo tanto, no resulta procedente la declaracin notarial de prescripcin adquisitiva respecto del inmueble referido precedentemente, al no adecuarse a los supuestos
previstos en la Ley N 27157, su Reglamento y Ley N 27333. Siendo que el ttulo
contiene un defecto insubsanable, voto por la tacha sustantiva del ttulo.
Elena Rosa Vsquez Torres
Presidenta de la Primera Sala
Notas
1 Artculo 21 de la Ley N 27157:
La prescripcin adquisitiva a la que se refiere el presente Ttulo es declarada notarialmente, a solicitud del
interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artculo 5 de la presente Ley.
2 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
3 Artculo 31 del Reglamento de la Ley N 27157:
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al registro correspondiente,
en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efectos de la inscripcin del acto o actos respectivos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripcin respectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una copia y remitir la otra a la municipalidad
distrital correspondiente para los fines sealados en el inciso y) del artculo 5 del presente Reglamento.
4 Artculo 1 del Reglamento de la Ley N 27157:
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de
Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
105
J7 J1
Cas. N 736-2002-Caete
Corte Suprema
Lima, 28 de enero del 2005
Con los acompaados; con lo expuesto por el seor fiscal; vista la causa en Audiencia Pblica
llevada a cabo en la fecha; integrada por los seores Vocales: Vsquez Cortez, Carrin Lugo,
Zubiate Reina, Gazzolo Villata y Ferreira Vildozola; y verificada la votacin con acuerdo a
ley, emite la presente sentencia:
Es materia del presente recurso de casacin la sentencia de vista de fojas mil ciento setentitrs,
su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno, corregida a fojas mil ciento ochentiocho,
expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Caete que, revocando la sentencia de fojas mil treintisis, su fecha dos de abril de dos mil uno, declara improcedente la
demanda incoada por don Vctor Yauris Quintana, en el proceso seguido contra don Pablo
Espino Chumpitaz, sobre formacin de ttulos supletorios.
Mediante resolucin obrante a fojas cuarentisiete del cuadernillo de casacin, de fecha diez
de junio de dos mil dos, se ha declarado procedente el recurso de casacin interpuesto por don
Vctor Yauris Quintana, por las siguientes causales: a) la prevista por el inciso 1 del numeral
386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la aplicacin indebida del artculo 1412 del Cdigo
Civil; b) la prevista por el inciso 2 del artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, relativa a la
inaplicacin de los numerales 923, 2010, 2011, 2018 y 2019 del acotado Cdigo Civil; y c)
la prevista por el inciso 3 del artculo 386 del Cdigo adjetivo, relativa a la contravencin de
normas que garantizan el derecho al debido proceso.
3.- Considerandos:
Primero: De primera intencin es necesario examinar la causal referida al inciso 3 del
artculo 386 del Cdigo Procesal Civil, por la que tambin se ha declarado procedente el
medio impugnatorio, ya que de declararse fundado el recurso por contravencin de normas
que garantizan el derecho a un debido proceso no cabra pronunciamiento por las otras
causales. Segundo: El recurrente, al fundamentar la causal relativa a la contravencin de
normas que garantizan el derecho a un debido proceso, sostiene que ha solicitado tutela
jurisdiccional a fin de que se le reconozca como propietario del bien sublitis mediante
la exhibicin de ttulo suficiente. Agrega que, en el presente caso, la incertidumbre con
relevancia jurdica radica en la insuficiencia del documento de compraventa que ostenta
106
4.- Decisin:
a) Declararon FUNDADO el recurso de casacin interpuesto a fojas mil ciento noventisiete por
don Vctor Yauris Quintana y, en consecuencia, CASARON la sentencia de fojas mil ciento setentitrs, su fecha veintisiete de diciembre de dos mil uno. b) ORDENARON el reenvo de los
autos a la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Caete a fin que emita nuevo fallo teniendo
en cuenta lo expuesto en los considerandos precedentes. c) DISPUSIERON la publicacin de la
presente resolucin en el Diario Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por don
107
Nota
1 Alberto Hinostroza Minguez. Procesos abreviados. Doctrina y jurisprudencia. Segunda edicin, Gaceta Jurdica, Lima, 2002, p. 63.
108
J8 J1
Cas. N 1043-2001 Juliaca-San Romn-Puno
Corte Suprema
Lima, 5 de setiembre del 2002
VISTOS; con los acompaados; en audiencia pblica llevada a cabo en la fecha, integrada por los seores vocales: Vsquez Cortez, Zubiate Reina, Walde Juregui, Egsquiza
Roca y Neira Bravo; luego de verificada la votacin con arreglo a ley, emite la siguiente
sentencia:
Se trata del recurso de casacin interpuesto a fojas trescientos sesenticuatro por Rural Kunurana Empresa de Propiedad Social contra la sentencia de vista de fojas trescientos cincuentiocho de fecha dos de marzo del dos mil uno, que confirmando la sentencia apelada
de fojas doscientos ochentisiete, su fecha treintiuno de agosto del dos mil declara fundada
la demanda; en los seguidos por don Casiano Tiburcio Lima Ttito en representacin de su
seora madre doa Eugenia Ttito Quispe viuda de Lima con Rural Kunurana Empresa de
Propiedad Social y otra sobre Prescripcin Adquisitiva de Dominio.
A fojas veinticuatro del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal mediante resolucin de fecha doce de noviembre del dos mil uno se ha declarado procedente el recurso
de casacin por la causal de interpretacin errnea del artculo novecientos cincuenta del
Cdigo Civil, por cuanto refiere la recurrente que la sentencia de primera instancia, que
es confirmada por la de vista, indica que para poder adquirir un bien ajeno se requiere
la posesin sobre el predio por el plazo mencionado en la Ley pero obvia expresar en
dicha interpretacin que la posesin debe ser ejercida por el plazo de diez aos en forma
continua, pacfica y pblica como propietario no cumpliendo el actor en este caso con el
requisito de poseer como propietario.
Considerandos:
Primero: Que, la finalidad del recurso de casacin es velar por la correcta aplicacin e interpretacin del derecho objetivo y la unificacin de la jurisprudencia nacional. Segundo:
Que, segn la doctrina la usucapion puede definirse como una investidura formal mediante la cual una posesin se transforma en propiedad. Es pues algo ms que un nuevo medio
de prueba de la propiedad o un mero instrumento al servicio de la seguridad del trfico,
es la identidad misma de la propiedad como investidura formal ligada a la posesin.
Tercero: Que, el artculo novecientos cincuenta del Cdigo Civil seala expresamente
que La propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante posesin continua,
109
110
J9 J1
Cas. N 2448-2006-Lima
Corte Suprema
Lima, 27 de marzo del 2007
Se trata del recurso de casacin interpuesto por la demandada Asociacin de Vivienda Miguel Grau, contra la sentencia de vista de fojas quinientos sesentiuno, su fecha diecisis
de enero del dos mil seis, que Confirmando la sentencia apelada de fojas quinientos trece,
fechada el ocho de julio del dos mil cinco, que declara Fundada la demanda; en los seguidos
por Julio Lpez Fernndez contra la Asociacin de Vivienda Miguel Grau y otros sobre
Prescripcin Adquisitiva de Dominio;
La Corte mediante resolucin de fecha veintiuno de setiembre del dos mil seis, ha estimado
procedente el recurso solo por la causal de interpretacin errnea del artculo novecientos
cincuenta del Cdigo Civil; expresando la recurrente como fundamentos: que la Sala Revisora interpreta errneamente el artculo novecientos cincuenta del Cdigo acotado, puesto
que la persona que ya es propietaria de un determinado inmueble no puede adquirir por
prescripcin adquisitiva la propiedad del mismo; sino que dicha institucin corresponde a
aquellos que ostentan nicamente la calidad de poseedores del bien;
Considerando:
Primero.- Que, a fin de desarrollar una mejor motivacin es menester primero tener presente
que el derecho de propiedad de nivel constitucional, conforme al artculo setenta de la Carta
Fundamental, es un derecho real al cual toda persona desea acceder respecto de determinados
bienes, en virtud a que este, conforme al artculo novecientos veintitrs del Cdigo Civil, comporta un poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; de tal modo
que aquel que se considere legtimo propietario de un bien y desee que este sea reconocido en tal
condicin, procurar la obtencin del ttulo comprobativo de dicho derecho ya sea al momento
de la adquisicin del derecho de propiedad o a posteriori; Segundo.- Que, ahora bien, cuando el
propietario con el ttulo respectivo desee una mayor formalizacin del mismo y obtenga un pleno
efecto erga omnes, peticionar entonces el otorgamiento de la Escritura Pblica correspondiente, de conformidad con los artculos mil cuatrocientos doce y mil quinientos cuarentinueve del
Cdigo Civil; sin embargo, si el ttulo comprobativo de su derecho se pierde, extrava o deteriora
al punto de hacerlo intil, desapareciendo as el documento que acredita su derecho pero no la
condicin de propietario, puede optar por ejercer la pretensin de Ttulos Supletorios, para que
supla el anterior; as lo establece el artculo quinientos cuatro inciso primero del Cdigo Procesal
Civil cuando prescribe que puede interponer demanda el propietario de un bien que carece de
111
112
J10 J1
Res. N 130-2004-SUNARP-TR-A
Tribunal Registral
Arequipa, 5 de agosto del 2004
Tribunal registral
Apelante
Ttulo
Registro
: Propiedad inmueble
Acto
: Habilitacin Urbana
Sumilla:
Conforme lo establece el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros
Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, el informe emitido por el rea de Catastro, en los
casos en que le sea solicitado, tiene carcter vinculante para el rea registral, siempre que
se refiera a datos tcnicos de los planos presentados; de tal manera que los informes que
excedan este marco e incluyan interpretacin de normas legales no vinculadas mediante
una relacin causal inmediata al anlisis de datos tcnicos, excedern el marco de la
finalidad del informe catastral, y que se realice un anlisis de los antecedentes registrales
vinculados estrictamente a aspectos tcnicos.
b)
c)
Declaracin jurada formulada por el presentante referida al importe del valor de las
obras de la aprobacin de la habilitacin urbana.
113
Memoria descriptiva.
f)
Anlisis jurdico
Primero: Conforme lo establece el Art. 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos el registrador calificar la legalidad de los ttulos, para lo cual deber: Confrontar
la adecuacin de los ttulos con los asientos de inscripcin de la partida registral correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la
legitimacin de aquellos.
En la Memoria Descriptiva falta indicar las colindancias para cada uno de los lotes
que se pretenden independizar. Tambin hay que indicar los datos tcnicos para los
lotes de equipamiento.
Predio inscrito en la ficha 19849 SEPR, se encuentra en duplicidad parcial de inscripcin con las fichas 9915-SEPR, 9916-SEPR, 9917-SEPR, 36366-PI, 36367-PI
y 36368-PI.
114
Debe tenerse en cuenta para efectos de la liquidacin que la modificacin de hipoteca est
referida especficamente a los lotes, por lo que la inscripcin de esta se debe realizar en
cada uno de ellos. De igual modo la liquidacin presentada es incorrecta por no haberse
considerado el monto de la valorizacin de la habilitacin, as como el prorrateo de hipotecas que deben efectuarse en cada uno de los lotes consignados.
Tercero: Conforme lo establece el Art. 40 del Reglamento General de los Registros Pblicos, se procede a la liquidacin de los derechos registrales pendientes de pago segn
liquidacin adjunta () .
V. Planteamiento de la cuestin
Interviene como Vocal ponente Ral Jimmy Delgado Nieto, con el informe oral del abogado Jos Butrn Fuentes.
115
De lo expuesto y anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones en discusin son
las siguientes:
a) Establecer la naturaleza del informe emitido por el rea de Catastro de la Zona
Registral N XIII - Sede Tacna, vinculado a las observaciones contenidas en los
subguiones 1, 2 y 3 de la observacin formulada.
b) Determinar la existencia o no de duplicidad de inscripciones.
c)
VI. Anlisis
VI.1. Respecto a la determinacin de los efectos del informe emitido por el rea de
catastro
1. Como puede apreciarse de la observacin emitida por la primera instancia registral,
los subguiones 1, 2 y 3, se encuentran bsicamente sustentados en el Informe Tcnico N 0202-2004/Z.R.N XIII-AC, emitido por el Jefe del rea de Catastro de la
Zona Registral N XIII-Sede Tacna; por lo que cabe determinar la base legal que
hace que este Informe sea per se obligatorio para el rea registral.
2. En efecto, el artculo 9 in fine del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los
Registros Pblicos N 540-2003-SUNARP-SN, establece que: () El rea
de Catastro verificar los datos tcnicos del plano presentado, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe que
incluya el anlisis de los antecedentes registrales referidos estrictamente
a aspectos tcnicos, como la existencia o no de superposicin con propiedades inscritas de terceros o cualquier otra informacin relevante para la
inscripcin registral. El informe del rea de Catastro es vinculante para
el Registrador.
3. Conforme lo establece el artculo 1 de la Ley N 26366, el Sistema Nacional de
los Registros Pblicos tiene por finalidad mantener y preservar la unidad
y coherencia del ejercicio de la funcin registral en todo el pas, orientado a
la especializacin, simplificacin, integracin y modernizacin de la funcin,
procedimientos y gestin de todos los registros que lo integran.
4. Siendo el sustrato de la funcin registral la seguridad jurdica, el logro de este
objetivo no poda ser el fruto del trabajo aislado de la calificacin de los ttulos
en base a la letra contenido en ellos, sobre todo en el Registro de Predios en
donde la interrelacin de las diversas ramas de la ciencia vienen influenciando
cada vez ms en las decisiones registrales emitidas por los Registradores
Pblicos, constituyndose en elementos esenciales para que estos funcionarios
puedan en su momento tomar decisiones de naturaleza registral.
5. Concientes de tal realidad, el artculo 93 del Reglamento de Organizacin y
Funciones de la SUNARP, contempla el rea de Catastro conceptualizndola
116
117
118
Ello significa que el nico motivo para que en el caso de procedimiento administrativo de duplicidad se impida la extensin de asientos de inscripcin es
que la Resolucin de Gerencia Registral disponga mediante declaracin sobre
el fondo, el cierre de la partida registral menos antigua, como adems lo establece expresamente el artculo 57 segundo prrafo del Reglamento General de
los Registros Pblicos, por lo que en el caso submateria, al no existir resolucin
que disponga el cierre de la partida menos antigua, y por el contrario al haberse
119
120
121
En el presente caso como resultado de esa confrontacin de los planos de lotizacin presentados para la inscripcin de la habilitacin urbana submateria y
los planos que obran archivados en el ttulo 56032-2003, se detecta la falta de
concordancia; de tal forma que el informe catastral ha tenido en cuenta no solo
la sentencia inscrita en el asiento 17 del rubro C) de la partida matriz 3305,
sino adems, el ttulo en virtud del cual, con fecha posterior a la sentencia que
ampar la demanda de reivindicacin sealada, se inscribe la subdivisin e independizacin de los lotes precisados en el considerando precedente.
VII. Resolucin
122
En la parte contenida en los subguiones primero, segundo y tercero, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.2, de esta resolucin.
En la parte referida al cobro de derechos registrales por el levantamiento de hipoteca, por los fundamentos expuestos en el acpite VI.7, de esta resolucin.
4. DISPONERSE, en salvaguarda del principio de seguridad jurdica y publicidad registral, extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 160-2003-Z.N.N XIII-GR,
en virtud de la cual se inicia del procedimiento administrativo de cierre de partidas y la
extensin de la anotacin de la Resolucin Gerencial N 203-2003/Z.NN. XIII-GR, que
declara concluido el procedimiento administrativo de cierre de partidas sin declaracin
sobre el fondo, en cada de una de las partidas registrales independizadas de la ficha matriz
N 3305.
Regstrese y comunquese.
FREDY SILVA VILLAJUAN
Presidente (e) de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
JORGE LINARES CARREN
Vocal de la Quinta Sala del
Tribunal Registral
RAL JIMMY DELGADO NIETO
Vocal de la Quinta Sala
del Tribunal Registral
123
J11 J1
Res. N 067-2005-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 25 de abril del 2005
Sumilla:
Certificado de Habitabilidad del inmueble de 365.80 m2 expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 29/09/2003.
Certificado de que el inmueble no constituye ejido municipal expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04/09/2003.
124
Certificado de Zonificacin y Compatibilidad de Uso expedido por la Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004 en el que se precisa que el inmueble a inmatricular se encuentra en zona rstica.
Memoria descriptiva del predio suscrita por la Ing. Luca Snchez Montoya y visada por el Jefe de Desarrollo Urbano y Obras de la Municipalidad Distrital de
Moche.
Con la apelacin se acompa un nuevo certificado de zonificacin expedido por la Municipalidad el 26.08.2004 en el que se seala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas y centro educativo, tiene la condicin
de urbano sin formar parte de habilitacin urbana.
El ttulo fue tachado por el Registrador Pblico David Rubio Bernuy. Los argumentos
expuestos son los siguientes:
TACHA
1.- Se tacha el presente ttulo por cuanto revisada la documentacin que se alcanza
se constata que se trata de un predio rstico que forma parte de otro predio rstico de mayor extensin (lase memoria descriptiva de agosto de 2003 otorgada
por la Ing. Luca Snchez Montoya y visado por el Jefe de Desarrollo Urbano
de la Municipalidad distrital de Moche, Ing. Jos Barreto Rojas. El Certificado
de Zonificacin y Compatibilidad de Uso de fecha 4.08.2004 firmada por el
mismo funcionario municipal, declaraciones juradas de autovalo y planos que
se alcanzan).
2.- El lote de terreno para ser inmatriculado como urbano, necesita de la respectiva
habilitacin urbana y la numeracin de finca con lo cual es posible la identificacin
del inmueble urbano.
3.- Asimismo se le comunica que deber tomar en cuenta el Informe N 706-2004ZRV-ST/OC de fecha 20/08/2004 expedido por el rea de Catastro y cuya copia simple se alcanza, el mismo que de conformidad con el art. 9 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios es vinculante.
El Informe 706-2004 del rea de Catastro mencionado por el registrador detectaba diferencias entre los datos consignados en los planos de localizacin, perimtrico y memoria
descriptiva con las cuadrculas de coordenadas de la oficina tcnica. Sealaba, por ejemplo, que por el lado norte, la lnea recta entre los vrtices 1 y 2 consignaba una distancia
de 18.50 ml mientras que del clculo de las coordenadas la distancia era de 18.03 ml,
verificando esta discrepancia en todos los lados y colindancias.
125
No obstante, ingresado que fue el ttulo a esta Sala, mediante Oficio N 260-2004SUNARP-TR-T se solicit a la Oficina de Catastro la evaluacin tcnica del expediente
para fines de inmatriculacin. Mediante Informe N 464-2005-ZR-V-ST/OC la referida
oficina inform que no pudo determinar si el predio en mencin est inscrito o no.
Sobre la base de las razones expuestas por el registrador en la denegatoria, los argumentos del interesado en el escrito impugnatorio, los informes tcnicos de la municipalidad
y el registro y el contenido general del expediente apelado, corresponde dilucidar en la
presente apelacin los siguientes extremos:
-
Los efectos registrales del informe tcnico del rea de catastro cuando no ha podido
determinar si un predio se encuentra inscrito o no en el registro. Si la conclusin es
que bajo esos trminos es imposible inmatricular un predio, entonces la presente
solicitud debe ser desestimada; en cambio, si la conclusin es que el predio puede
ser inmatriculado, corresponder absolver las subsiguientes cuestiones.
126
VI. Anlisis
1.- Mediante el ttulo venido en grado se solicit la inmatriculacin de un predio de
365.80 m2 ubicado en el sector Sun de la Campia de Moche s/n, interseccin del
camino a Las Huacas y Las Tapias, distrito de Moche, provincia de Trujillo. El interesado para este fin acredit ttulos de dominio que superan ampliamente el plazo
de 5 aos previsto en el artculo 2018 del Cdigo Civil, consistentes en: i) Escritura
pblica del 12/02/1965 otorgada ante el Notario de Trujillo, Nelson Gamio Vergara,
mediante la cual se protocoliz la escritura imperfecta de divisin y particin del
14/11/1952 celebrada ante el Juez Primero en lo Civil de Trujillo, Dr. Guillermo
Ormeo de la Cruz. Segn aparece del tenor de este instrumento, las hermanas
Semiramis Huapaya de Granados y Aurora Huapaya de Rebaza se dividieron un
terreno y una casa dejados por su seora madre Mara L. Huapalla. La particin del
terreno fue debidamente delimitada por ambas contratantes; en cambio, respecto
de la casa solo hicieron mencin de que quedaba dividida en dos secciones, sin
precisar las dimensiones de cada una de ellas. ii) Escritura pblica del 22/01/2004
otorgada ante el notario Marco Corcuera Garca mediante la cual Aurora Huapalla
de Rebaza y las herederas de Semiramis Huapalla de Granados (Semiramis Victoria, Elsa Semiramis, Mara Alicia y Marina Granados Huapalla) aclaran los linderos
y el rea de la casa huerta y de cada una de las porciones que surgieron luego de
la divisin y particin del referido inmueble. Aparece de la clusula quinta de esta
escritura que la casa huerta se encuentra ubicada en la convergencia del camino
carrozable a la Huaca del Sol y de la Luna y camino a Las Tapias, en el ramal Sun
de la Campia de Moche, distrito de Moche, provincia de Trujillo, con un permetro
de 104.75 m y un rea de 620.00 m2. Se aclar tambin que la porcin asignada a
Semiramis Huapalla de Granados tiene los siguientes linderos y rea: por el frente:
camino a las Tapias, con 20 m; por la derecha entrando: con la seccin asignada en
propiedad a la seora Aurora Huapalla de Rebaza, con 18.50 m; por la izquierda
entrando, con propiedad del Seor Marcial Rebaza, con 17.40 m; y, por el fondo:
con centro educativo inicial, antes Colegio de Las Nias, con 21 m, haciendo un
rea de 365.80 m2. Esta es la seccin de la casa que se pretende inmatricular con la
presente solicitud.
2.- Respecto del primer extremo en controversia corresponde dilucidar cul debe ser
la posicin de las instancias registrales cuando la Oficina de Catastro informe, ante
una solicitud de inmatriculacin, que no puede determinar si el predio se encuentra
inscrito o no en el registro. Algunas voces sealan que en este supuesto el registro
no debe dar pase a la inmatriculacin en tanto no se ha establecido si el predio se
encuentra inscrito o no; no obstante, el sentir de esta Sala es otro.
Registro y catastro son distintos. El primero est ligado al mundo de los derechos y
sus titulares, a la historia jurdica de cada finca a fin de hacerla pblica y cognoscible.
Busca la representacin jurdica de los bienes y los derechos reales, siendo su objeto
la toma de razn de los actos y contratos relativos al dominio y a los dems derechos
reales que sobre tales bienes pueden recaer. En cambio, el catastro es la representacin grfica de los inmuebles, constituyendo su bsico objeto la individualizacin y
constancia de la existencia. Sin embargo, recayendo ambos sistemas sobre un mismo
objeto (bien inmueble), la necesidad de coordinarlos resulta imperativa.
El desarrollo del registro en nuestro sistema ha sido mucho mayor que del catastro.
La incorporacin de bienes inmuebles al registro se ha llevado a cabo en la mayor
parte de este tiempo y en la mayora de casos sobre la base de instrumentos pblicos que contienen actos traslaticios de dominio, pero sin determinar si estos bienes
tienen correlato descriptivo en la realidad, o en el peor de los casos, si existen. Se
generan entonces problemas de inexactitudes registrales, disconformidad entre el
127
El catastro, como censo fsico de inmuebles, cumple una adecuada funcin permitiendo la correlacin de los derechos consignados en ttulos con la realidad fsica.
No olvidemos que el registro no hace ms que exteriorizar sostenida e ininterrumpidamente frente a terceros situaciones jurdicas, las mismas que deben tener su
correlato en la realidad. La funcin que cumple entonces el catastro es de ayuda al
registro permitiendo relacionar la realidad jurdica de los bienes (derechos) con la
realidad fsica de los mismos. Sin embargo, la implementacin del catastro como
herramienta coadyuvante en la labor registral no es automtica, sino que requiere
de un largo proceso de incorporacin de reas y su cotejo con la realidad registral.
3.- La pregunta puede merecer diversas respuestas; no obstante, esta Sala entiende que en
este supuesto debe inscribirse el bien en atencin a las siguientes consideraciones:
i) El registro, como sistema publicitario, lo es de derechos y situaciones jurdicas, los mismos que para el caso de la inmatriculacin son acreditados, entre
otras formas, a travs de ttulos de dominio con una antigedad de cinco aos,
conforme con lo previsto por el artculo 2018 del Cdigo Civil. En el presente caso, el interesado ha acreditado su derecho presentando una escritura de
divisin y particin as como su aclaratoria que supera ampliamente el plazo
dominical establecido en la ley. Si bien el catastro constituye una herramienta
de trascendente valor en el mbito registral a fin de otorgarle contexto fsico
a los derechos publicitados, la imposibilidad de determinar si un bien inmueble se encuentra inscrito no puede constituirse en impedimento para el ingreso
del derecho cuando este aparece de los ttulos presentados. El derecho ha sido
acreditado y la imposibilidad de su correlacin con el mbito fsico no puede
impedir su inscripcin.
ii) El levantamiento del catastro es un proceso de largo aliento que en la mayora
de las oficinas registrales no ha sido culminado. Existen grandes avances comparando el momento actual con el pasado; sin embargo, tambin hay reas de
la cual el catastro no puede dar ninguna informacin simplemente porque no la
tiene. La Directiva N 008-2004-SUNARP-SN reconoce la limitada capacidad
operativa de reas de catastro de cada una de las Zonas Registrales.
Acreditado que sea el derecho dominical en estos casos, el registro debe proceder a inscribir pues el objeto principal de la publicidad registral (el derecho) ha
sido mostrado por el interesado con la titulacin correspondiente.
iii) Los costos de la incapacidad del registro para determinar si un predio se encuentra inscrito no pueden ser trasladados a los administrados cuando estos han
cumplido con adjuntar la titulacin requerida que acredita su derecho, objeto de
publicidad, as como los planos e informacin grfica para que el catastro emita
su informe.
128
El Registrador Rubio observ el ttulo en el primer punto de su esquela porque consider que el inmueble era rstico, y entendiendo que solo le corresponda evaluar
ttulos referidos a inmuebles urbanos (el ex Registro de Propiedad Inmueble, anterior a la unificacin del Registro de Predios) sugiri que el presentante solicitara
la inmatriculacin como predio rstico. Efectivamente, la solicitud del interesado
seala como acto rogado primera de dominio de predio urbano, mientras que
de los anexos del ttulo apareca que el predio tena la condicin de rstico. As lo
estableca el Certificado de Zonificacin y Compatibilidad de Uso expedido por la
Municipalidad Distrital de Moche el 04.08.2004, que en su parte pertinente sealaba que el terreno se encuentra en zona rstica, y la Memoria Descriptiva suscrita
por la Ing. Luca Snchez Montoya y visada por la Municipalidad Distrital de Moche, que tambin sealaba que el predio era rstico. Sin embargo, con la apelacin
se adjunt un nuevo Certificado de Zonificacin y Condicin de Predio expedido el
26.08.2004 por la Municipalidad Distrital de Moche en el que se seala que el inmueble (casa huerta), al tener servicio de agua, luz, colindancia con otras viviendas
y centro educativo, tiene la condicin de urbano dejando constancia que el mismo
no forma parte de habilitacin urbana alguna.
129
VII. Resolucin
130
J12 J1
Res. 023-2004-SUNARP-TR-T
Tribunal Registral
Trujillo, 24 de febrero del 2004
Sumilla:
Defecto insubsanable es aquel que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan
inexorablemente a las categoras de nulidad absoluta del acto jurdico. En este orden, los
defectos referidos a la formalidad de los instrumentos presentados para su calificacin,
solo determinarn la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de
validez del acto jurdico, en la forma dispuesta por el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil, cuya omisin ha sido claramente sancionada con nulidad absoluta. Sobre otras
formalidades probatorias, su omisin solo dar lugar a la formulacin de una observacin
y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el ttulo autntico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripcin debe tener existencia al momento de su presentacin al
registro, pues de lo contrario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que
produzca la inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin al registro.
El 22/08/2003, doa Tania Susana Lujn Snchez solicit la inscripcin de la compraventa del 50% de acciones y derechos del inmueble ubicado en la esquina de las calles
Tacna y Bolvar de la ciudad de Otuzco, celebrada entre Rafael Rodrguez Arteaga, como
vendedor, y la sociedad conyugal formada por Dimas Leonel Rodrguez Anticona y Tania
Susana Lujn Snchez, como compradora.
Adjunt la escritura pblica del 15/09/1995, otorgada ante el Notario de Otuzco, Carlos
Santiago Calvo Cava, cuyo testimonio haba sido expedido el 21/08/2003 por el Archivo
Regional de La Libertad. La parte final tena la siguiente anotacin: As consta de la
Escritura Pblica de su referencia a la que me remito en caso necesario, dejando una vez
ms constancia que la presente escritura carece de CONCLUSIN y la falta de firma del
ex Notario Pblico de Otuzco Dr. Carlos Santiago Calvo Cava... Fdo. Napolen Cieza
Burga, Director del Archivo Regional de La Libertad.
El ttulo fue tachado por el Registrador Pblico (e) Neri Ulloa Abanto, con el siguiente
tenor:
131
Base legal: artculos 32, 42 del RGRP, concordantes con artculo 2011 del C.C..
Apelado que fue el ttulo, la apelante tramit paralelamente la regularizacin de las omisiones de la escritura pblica, al amparo de la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J,
que aprob la Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI. Con fecha 26/11/2003 present a este
Colegiado nuevo testimonio de la escritura pblica, emitido el 20-11-2003 por el Archivo
Regional de La Libertad, con la Resolucin Directoral Regional N 14-2003-ARLL/D
del 18/11/2003 inserta, la misma que resolva declarar procedente el recurso de regularizacin y autorizaba la intervencin del Notario Marco Corcuera Garca para subsanar
la falta de conclusin y algunas enmendaduras de la referida escritura. El mencionado
testimonio tambin contiene una certificacin del Notario Corcuera, en la que da cuenta
de la subsanacin de los defectos.
Adicionalmente, la abogada de la apelante, Dra. Emma Karina Ludea Hernndez, present informe oral el da 03/02/2003, estableciendo las siguientes conclusiones:
-
Que la escritura pblica no haya sido suscrita por el Notario no significa que sea
nula, pues conforme con la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J, que aprob la
Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI, ese defecto es subsanable. La escritura solo
formaliza el acto contenido en la minuta, por lo que este subsiste y retrotrae sus
efectos a la fecha del convenio de voluntades contenido en la minuta.
Que siendo subsanables los defectos, el Registrador no debi tachar el ttulo sino
solo observarlo, a fin de que los interesados promuevan el procedimiento administrativo de regularizacin, del que ya se hizo mencin.
La numeracin de las fincas es una atribucin de las municipalidades, que en atencin a diversos criterios actualizan cada determinado tiempo. En el presente caso,
en 1995, ao de la escritura pblica de compraventa, el inmueble contaba con la
numeracin Bolvar 491 y 499, Tacna 658, 668, 670 y 678, circunstancia que se
acredita con el formulario del impuesto predial expedido por la Municipalidad Provincial de Otuzco con fecha 18/10/1995.
Que cuando se inmatricul el inmueble se expidi un certificado de finca con las numeraciones Bolvar 491 y 499, Tacna 646, 658, 668, 670, 678 y 686. La explicacin
132
El inmueble se encuentra inscrito en la partida 11000209 del Registro de Propiedad Inmueble de Otuzco a favor de Rafael Rodrguez Arteaga e Ismelda Augusta Rodrguez
Arteaga, ambos solteros.
Sin embargo dicha partida registral ha sido cerrada por haber asumido competencia la
Comisin Provincial de Formalizacin de Propiedad Informal de Otuzco (Cofopri), mediante Resolucin N 0134-2003-COFOPRI/GPO del 13-10-2003, Oficio N 1587-2003COFOPRI/OJATAPVCHOGCH del 14/10/2003 y Memorndum N 204-2003-ZR-VST/
GR del 24/10/2003, disponindose el traslado de la misma al Registro de la Zona Registral N V, Trujillo. La nueva partida registral que le corresponde a este inmueble es
P14147937.
Estando a los fundamentos de la tacha y a los argumentos del apelante, la cuestin esencial consiste en determinar:
-
Si la omisin de la conclusin de una escritura pblica constituye un defecto insubsanable que d lugar a la formulacin de la tacha sustantiva del ttulo.
VI. Anlisis
Primero: El procedimiento registral tiene por finalidad primaria la inscripcin de un ttulo en el registro. Por los especiales efectos que produce la inscripcin frente a terceros, se
exige que la evaluacin de los ttulos sea previa a aquella y est a cargo de funcionarios
pblicos designados para tal fin por el Estado, pues no hay posibilidad administrativa de
revisar a posteriori la legalidad de la inscripcin.
La funcin de calificar los ttulos recae sobre los Registradores y eventualmente sobre el
Tribunal Registral. Esta actividad supone la evaluacin integral de los documentos que
sustentan el ttulo presentado, la validez del acto o contrato que contenido en el ttulo
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin, la capacidad de los otorgantes, la
competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el ttulo y
la adecuacin del mismo con los antecedentes registrales. Como resultado de este proceso, no todos los ttulos llegan a inscribirse en el registro sino solo aquellos que aprueban
el examen evaluatorio.
Segundo: Conforme con el artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos,
el registrador debe tachar el ttulo y denegar de plano la inscripcin cuando este adolece
de defecto insubsanable. Dicho precepto seala que es defecto insubsanable el que afecta
la validez del contenido del ttulo. Agrega que las instancias registrales tambin tacharn
el ttulo cuando no contenga acto inscribible, no sea competencia de la oficina registral
en que fue presentado y cuando existan defectos insalvables que emanen de la partida
registral.
133
Siguiendo a Luis Dez-Picazo2, creemos que resulta necesario efectuar una distincin
entre lo que significa el acto jurdico y el documento que lo contiene. El primero, entendido como ttulo material, es el acto o contrato generador de la situacin jurdica objeto
de inscripcin (ejemplo, compraventa, permuta, poder, etc.); el segundo, ttulo en sentido
formal, est constituido por el o los documentos donde dicho contrato consta (escritura
pblica, contrato privado con firmas legalizadas, etc.). Ambos conforman el ttulo inscribible que llega al registro.
Ahora bien, los defectos que conciernen al acto o negocio jurdico (ttulo material) son
insubsanables cuando producen su nulidad absoluta por cualquiera de las causales previstas en el artculo 219 del Cdigo Civil y son subsanables cuando pueden ser objeto de
confirmacin, convalidacin o ratificacin.
En cuanto al ttulo formal, solo ser insubsanable el defecto cuando la forma documentaria se constituye en un requisito de validez del acto jurdico (aspecto que en nuestro
sistema jurdico termina formando parte de la existencia material del acto jurdico, conforme con el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil). Para el autor espaol, en este
caso, solo un nuevo otorgamiento sustancial permitir entender como existente y vlido
el negocio. En cambio, en todos aquellos casos en que el documento aparece como instrumento probatorio, los defectos documentales podrn ser considerados como subsanables.
La susbsanacin se puede llevar a cabo mediante la adopcin de la formalidad omitida o
mediante la yuxtaposicin de un nuevo documento que reforme, modifique o ample en la
medida necesaria al anterior3.
Cuarto: Podemos concluir entonces que insubsanable es aquello que no es posible ratificar o confirmar, datos que nos llevan inexorablemente a las categoras de nulidad absoluta
del acto jurdico. En este orden, los defectos referidos a la formalidad de los instrumentos
presentados para su calificacin, solo determinarn la tacha sustantiva, cuando la formalidad se constituya en requisito de validez del acto jurdico, en la forma dispuesta por el
inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil, cuya omisin ha sido claramente sancionada
con nulidad absoluta. Sobre otras formalidades probatorias, su omisin solo dar lugar a
la formulacin de una observacin y no de una tacha sustantiva.
No obstante, debe tenerse en cuenta que el ttulo autntico que contiene la causa directa
e inmediata de la inscripcin debe tener existencia al momento de su presentacin al
registro, pues de lo contrario no sera posible concretar jurdicamente que los efectos que
produzca la inscripcin se retrotraigan a la hora y fecha de su presentacin al registro4.
Quinto: En el caso materia de anlisis, el registrador ha tachado el ttulo porque el traslado instrumental de la escritura pblica emitida por el Archivo Regional precisa seala
(sic) que aquella carece de la conclusin del Notario Carlos Calvo Cava. Corresponde
establecer si dicha omisin constituye defecto que d lugar a la tacha del ttulo o solo a
su observacin.
El contrato de compraventa es de forma libre; es decir, las partes pueden adoptar la que
conviene a sus intereses. Aun cuando el artculo 2018 del Cdigo Civil establece que las
inscripciones se realizan en virtud de ttulos que consten en instrumento pblico, ello no
134
Esa exigencia de carcter formal dista mucho de aquella de naturaleza sustantiva prevista
en el inciso 4) del artculo 140 del Cdigo Civil. En este ltimo caso, la formalidad es un
requisito de validez del acto jurdico, el nico vehculo a travs del cual la manifestacin
de voluntad de los contratantes puede tener eficacia.
Sexto: Que en una escritura pblica se haya omitido la conclusin de la misma no quiere
decir que sea nula, menos que el acto jurdico que contiene tambin lo sea. Las escrituras
pblicas que padecen de ciertos defectos u omisiones no son nulas sino irregulares. As lo
dispone la Resolucin Jefatural N 253-99-AGN/J, publicada el 11/09/99, que aprob la
Directiva N 001-99-AGN/DNDAAI. En ella se establece que son escrituras pblicas irregulares los instrumentos pblicos en los que se ha omitido la firma de los otorgantes, de los
testigos y/o el notario, no tienen las generales de ley de los otorgantes o la conclusin.
Octavo: Como puede advertirse, el defecto sealado por el registrador, en primer trmino no atacaba la validez del acto material que contena (la compraventa), y, en segundo
lugar, ha sido subsanado a travs del procedimiento administrativo de regularizacin de
escrituras pblicas. Queda acreditado entonces que el acto jurdico no es nulo y que el
instrumento pblico que lo contena tena existencia anterior a la fecha de la presentacin
del ttulo al registro. En este orden de cosas, la tacha que derivaba de este defecto debe
ser desestimada.
135
En la escritura pblica regularizada cuya inscripcin se solicita, Rafael Rodrguez Arteaga menciona que el 50% de sus acciones y derechos objeto de compraventa los adquiri
en virtud de la escritura pblica del 01/03/1955 que le hiciera su anterior propietaria Emilia Rosa Arteaga Garca. En la descripcin se indica que el inmueble se encuentra entre
las esquinas de las calles Tacna y Bolvar y tiene un rea de 528 m2. Por otro lado, los
linderos precisados en la partida con los de la escritura de compraventa tambin presentan
bastante similitud.
Dcimo: En suma, del anlisis conjunto de todos los elementos se advierte que se trata
del mismo inmueble. La direccin no constituye sino una de las vertientes de la Dentificacin (sic) que puede complementarse con otros elementos, que analizados en forma
integral permiten colegir en forma indubitable que se trata del mismo bien. De modo que
la transferencia puede inscribirse en la partida registral, con lo cual, las observaciones de
los puntos 2 y 3 deben ser revocadas.
De acuerdo con el inciso 1) del artculo 2019 del Cdigo Civil son inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble los actos y contratos que constituyan derechos reales sobre
inmuebles. Los derechos de uso y usufructo son derechos reales pues crean un vnculo
jurdico directo entre la persona y la cosa, otorgndole a la primera determinados poderes
jurdicos sobre la segunda.
Aun cuando en la solicitud de inscripcin se haya sealado como acto inscribible nicamente a la compraventa, la rogatoria tambin alcanza al usufructo a favor del vendedor,
pues conforme con el artculo III del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos, la rogatoria comprende todos los actos inscribibles contenidos en el
ttulo, salvo reserva expresa. En ese sentido, el registrador deber requerir el pago al interesado de la tasa registral para proceder a la inscripcin conjunta del derecho de usufructo
vitalicio a favor del vendedor. Si existe reserva expresa, esta tendra que provenir de la
persona a cuyo favor se constituye el derecho real de usufructo; es decir, del vendedor.
Dcimo Segundo: Nosotros estimamos que se trata del derecho de usufructo y no del de
uso por lo siguiente: si bien el vendedor seala en primera instancia que har uso del bien
mientras viva, luego advierte que a partir de esa fecha los compradores entrarn en real
posesin y usufructo. Parece que finalmente el vendedor ha querido reservarse para l las
mayores facultades que en todo caso le otorga el usufructo.
Adems, siendo materia de venta acciones y derechos del inmueble, el derecho real que
mejor se condice con la naturaleza accionaria es el usufructo, pues constituye la forma
ms efectiva de obtener un beneficio directo, como por ejemplo, la merced conductiva recibida por un eventual arrendamiento podra dividirse por la mitad entre el usufructurio y
la otra propietaria del 50% del bien, Ismelda Augusta Rodrguez Arteaga. Si el vendedor
gozara de un nudo uso sobre las acciones y derechos, es bastante difcil que obtenga algn
beneficio de este derecho en esas condiciones.
136
Dcimo Tercero: Que la apelante no ha acreditado el pago del impuesto de alcabala por
la transferencia del bien. En ese sentido deber adjuntar los recibos o las constancias que
acrediten su pago o la circunstancia de estar inafecta al mismo.
Dcimo Cuarto: Que en la tramitacin de la presente apelacin, Rafael Rodrguez Arteaga e Isidro Cipriano Aguilar Hurtado han presentado sendos escritos solicitando bsicamente que esta Sala confirme la tacha del a quo. Al respecto es necesario precisar que
conforme con lo establecido en el artculo 1 del Reglamento General de los Registros
Pblicos, el procedimiento registral es de naturaleza no contenciosa, de modo que no
cabe admitir el apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado ni oposicin a la
inscripcin. En ese sentido, dichas solicitudes deben ser desestimadas.
Dcimo Quinto: Que como sealamos en el rubro antecedente dominial de la presente resolucin, la partida registral 11000209 ha sido cerrada por haber asumido competencia COFOPRI y trasladada al Registro de Predios de la Oficina Registral de Trujillo con el Cdigo
P14147937. Aun cuando la descripcin del predio conforme con este saneamiento haya variado, es indiscutible la vinculacin entre una y otra partida registral. Adems, estando a los efectos retroprioritarios del asiento de presentacin del ttulo apelado (22-08-2003), de producirse
su inscripcin se tendra que la misma es anterior a la fecha en que se produjo el cierre de la
partida registral primigenia (27/10/2003). Incluso la nueva partida P14147937 ha consignado
como carga el hecho de la pendencia de la resolucin de la presente apelacin.
De modo que la presente resolucin debe ser notificada al registrador competente del
Registro de Predios de la Zona Registral N V.
Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el Vocal Hugo Echevarra
Arellano, por unanimidad se adopt la siguiente decisin:
VII. Resolucin
Regstrese y comunquese.
ROLANDO A. ACOSTA SNCHEZ
Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
HUGO ECHEVARRA ARELLANO
Vocal de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
HELDER DOMNGUEZ HARO
Vocal (e) de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
Notas
1 GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros Pblicos, p. 259.
2 DEZ-PICAZO, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. III, p. 392.
3 Ibd., 392.
4 Conforme con lo establecido por el artculo IX del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros
Pblicos, que consagra el Principio de Prioridad Preferente, los efectos de los asientos registrales, as como
la preferencia de los derechos que de estos emanan, se retrotraen a la fecha y hora del respectivo asiento de
presentacin.
137
J13 J1
Res. N 188-2002-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Trujillo, 13 de diciembre del 2002
Primera de dominio
Artculo 2018 del Cdigo Civil). Artculo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos. Artculo 2011 del Cdigo Civil.
El apelante seala que el Juzgado de Paz Letrado de Yurimaguas, resolvi mediante Resolucin Judicial N 29 del 10 de abril de 2001, la adjudicacin en pago a su favor del inmueble de
la calle Zamora N 1223, inscrita en la ficha especial de Anotacin de Embargo en el Registro
de la Propiedad Inmueble de Yurimaguas N 11598 al no estar inscrito.
Posteriormente, refiere, el mismo Juzgado por Resolucin N 32 del 25 de mayo de 2001,
orden la Ministracin de la Posesin, el mismo que se ejecut el 1 de junio del mismo
ao y por Resolucin N 34, se orden que se curse oficio a los Registros Pblicos para
la inscripcin de la adjudicacin que fue materia de tacha.
138
Asimismo, aade, que habiendo tramitado ante el Juzgado Mixto, Expediente N 20020342, el proceso de ttulo supletorio, el mismo ha sido declarado improcedente ordenando su archivamiento.
La solicitud de inscripcin, alega, se ampara en el artculo 744 del Cdigo Procesal Civil,
en el sentido que el Juez al dictar su auto de adjudicacin, entrega al adjudicatario el bien
inmueble, deja sin efecto cualquier gravamen y el ejecutado debe entregar al adjudicatario el inmueble en un plazo de 10 das, adems de la expedicin de los partes para su
inscripcin en el Registro.
Por lo expuesto, concluye, el auto de adjudicacin es ttulo que debe inscribirse como lo
ha ordenado el Juez, no pudiendo el Registrador dar una interpretacin distinta.
Interviene como Vocal ponente el Dr. Fernando Tarazona Alvarado. Con el informe oral
del Dr. Gilmar Tuesta Prez.
A criterio de esta Sala se debe determinar si el presente ttulo rene los requisitos para su
inscripcin como primera de dominio.
VI. Anlisis
Primero: La medida cautelar de embargo sobre inmuebles no inscritos, no significa una
inscripcin definitiva de dominio de propiedad sino una anotacin preventiva de medida
cautelar de acuerdo al inciso 1 del artculo 791 del Reglamento de Inscripciones y como
tal es provisional y transitoria.
Segundo: Mediante Resolucin Judicial N 29 del 10 de abril de 2001 se resuelve: ADJUDICAR en pago a favor del actor don: CARLOS TUESTA GONZALES, el inmueble
ubicado en la calle Zamora cuadra doce al costado izquierdo de la iglesia evanglica
Aposento Alto de esta ciudad; inscrita en la ficha especial de anotacin de embargo en la
Oficina de Registros Pblicos de Yurimaguas en la ficha nmero 11598 de anotacin de
embargo por ser un inmueble no inscrito.
Levntese todo gravamen que pese sobre el indicado inmueble. CRSESE los partes respectivos a los Registros Pblicos para lo pertinente. Por lo que consentida o ejecutoriada
que sea la presente resolucin archvese el expediente con las formalidades de ley. En
mrito a la referida resolucin se cancela el embargo anotado en el asiento 1-D) de la
ficha N 11598 del Registro de Propiedad Inmueble de Yurimaguas, tal como consta en el
asiento E00001 del Rubro Cancelaciones de la partida N 11500561, mediante ttulo N
176 del 27.6.01.
139
Posteriormente, se expide la Resolucin Judicial N 34, que reitera el pedido de inscripcin de la adjudicacin en el Registros de Propiedad Inmueble de Yurimaguas.
Cuarto: Conforme al Numeral VI del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los
Registros Pblicos, Principio de Tracto Sucesivo, en los Registros Pblicos, solo la primera inscripcin se extiende sin que est inscrito o se inscriba el derecho de donde emana
o el acto previo necesario o adecuado para su extensin, salvo disposicin en contrario.
Al no estar inscrito el inmueble de la materia en el Registro de Propiedad Inmueble, corresponde analizar si procede inmatricular en mrito al precitado ttulo.
Quinto: Conforme al artculo 2018 del Cdigo Civil, el procedimiento mediante el cual
un inmueble ingresa al Registro es mediante la primera inscripcin de dominio o inmatriculacin, debiendo para ello presentarse ttulos por un periodo ininterrumpido de cinco
aos o, en su defecto, ttulos supletorios.
Sexto: Asimismo, para que el inmueble a inmatricular est plenamente identificado, se
requiere que en el ttulo consten los datos enumerados en el artculo 44 del Reglamento
de las Inscripciones, tales como su calidad de urbano o rstico, lote, manzana direccin
municipal (si es urbano), situacin de la finca, valle, nombre con que es conocida (si es
rstico), rea, linderos, medidas perimtricas, entre otros datos.
Sptimo: En el presente ttulo se solicita la primera inscripcin de dominio del inmueble materia del ttulo alzado presentando como ttulo de dominio la adjudicacin
judicial como consecuencia del remate llevado a cabo por el Juzgado de Paz Letrado
de Yurimaguas, auto de adjudicacin que es de fecha 10 de abril de 2001. Consecuentemente, el ttulo de dominio del apelante no tiene una antigedad mayor de 5 aos y
dado que no es un ttulo supletorio, se va a analizar a continuacin si resulta exigible
que transcurran cinco aos desde la adquisicin del inmueble para que recin se pueda inmatricular dicho bien.
Octavo: Como seala Dez-Picazo (Dez-Picazo, Luis. Fundamentos del Derecho Civil
Patrimonial, tomo III. Editorial Civitas, Madrid 1995. Pag. 355), toda inscripcin de primera de dominio importa ...una previa constatacin de la existencia de las fincas y de los
derechos que sobre los mismos se ostentan, as como, desde un punto de vista negativo, la
constatacin de que las fincas no se encuentren ya inmatriculadas, para indicar a continuacin que ...existe la conveniencia evidente de que la entrada de fincas en el Registro
se produzca despus de un previo examen y un riguroso control de su existencia y de sus
caractersticas fsicas, sobre todo extensin y linderos, y de las titularidades que respecto
de las mismas se ostentan (obra citada, pg. 356).
140
La razn de ello es que existe la necesidad que al registro ingresen actos consolidados,
firmes, para efectos de una adecuada publicidad.
Noveno: Atendiendo a lo expuesto, es que el legislador del Cdigo Civil ha dispuesto que
las primeras de dominio se realicen en base a ttulos con un periodo ininterrumpido de
5 aos, por ser este el periodo de la prescripcin adquisitiva corta. Como se indica en la
Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil, publicada en el diario oficial El Peruano,
Este periodo de 5 aos resulta bastante menor que el sealado en el artculo 1046 del CC
del 36. No es, sin embargo, una reduccin arbitraria sino que obedece a la disminucin
del plazo practicado en el artculo 950 de nuestro Cdigo, que establece en 5 aos, el
plazo de prescripcin adquisitiva con justo ttulo y buena fe.
Dcimo: Por lo tanto, mediante la exigencia de que el ttulo acreditativo de dominio
tenga una antigedad de por lo menos 5 aos, se busca dar certeza al derecho invocado,
teniendo en cuenta que conforme seala Bullard (Bullard Gonzales, Alfredo. La Prescripcin Adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble. En: Avendao Valdez, Jorge.
Derechos Reales. Materiales de enseanza para el estudio del libro V del Cdigo Civil en
la Facultad de Derecho PUCP, pag. 210), para probar la propiedad no basta con presentar
el ttulo, sino que es necesario acreditar que se ha adquirido bien, es decir, que el derecho
procede de un hecho adquisitivo vlido, circunstancia que se puede soslayar mediante
una va alternativa, el cual es la prescripcin adquisitiva.
Undcimo: En el caso de los ttulos supletorios, no se exige que tenga una antigedad
determinada. Ello se debe a que en este caso nos encontramos frente a un ttulo otorgado
por el Poder Judicial, quien previa verificacin correspondiente, comprueba que el solicitante era propietario del bien inmueble alegado. Por lo tanto nos encontramos frente a un
ttulo que nos da certeza acerca del dominio y por lo tanto no existe necesidad de ir a la
va alternativa que sera la prescripcin adquisitiva.
Duodcimo: En el caso del ttulo alzado, hay que tener en cuenta que existe certeza
respecto de la propiedad alegada por el apelante, en razn a que lo adquiri en mrito a
una adjudicacin judicial por remate del inmueble, conforme al artculo 739 del Cdigo
Procesal Civil y por lo tanto, no se necesita que el adquirente demuestre que adquiri bien
dicho inmueble.
Decimotercero: Por lo tanto, dado que se encuentra acreditada la propiedad del recurrente, entonces no se requiere que transcurra el plazo de 5 aos para que acceda al registro,
siendo aplicable, en este caso, por analoga, el tratamiento dado a los ttulos supletorios,
en el sentido que no se requiere que el ttulo tenga una antigedad determinada.
Decimocuarto: Respecto a la determinacin del inmueble, del parte judicial se desprende que se encuentra especificado, segn consta del informe tcnico as como del plano de
ubicacin, adjuntado en el parte judicial. Sin embargo, no se present plano perimtrico
del terreno en coordenadas UTM, siendo dicho documento necesario para la determinacin de la ubicacin del predio dentro de la base cartogrfica, salvo que del plano catastral
mencionado en el numeral siguiente, se determine ello.
Decimoquinto: Teniendo en cuenta que se trata de un inmueble urbano, debe presentarse
para su inmatriculacin, copia del plano catastral, as como el cdigo catastral del
inmueble emitido por la oficina de catastro de la municipalidad correspondiente por exigirlo el artculo 1 del D.S.N 002-89-JUS.
Decimosexto: Asimismo, no se ha acreditado el pago de los impuestos municipales, tales
como el de alcabala y predial, requisito necesario para la inscripcin, tal como lo seala
el artculo 7 del Decreto Legislativo N 776.
141
Con respecto al impuesto predial, debe de acreditarse el pago del impuesto correspondiente al presente ao (2002).
VII. Resolucin
REVOCAR la tacha formulada por el Registrador del Registro de Propiedad Inmueble
de Yurimaguas al ttulo referido en el encabezamiento y sealar que el mismo no puede
acceder al registro por los defectos advertidos en los numerales 14, 15, 16 y 17 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
Dr. SAMUEL GLVEZ TRONCOS
Presidente de la Tercera Sala
del Tribunal Registral
Dr. FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
Dr. LUIS ALIAGA HUARIPATA
Vocal del Tribunal Registral
Nota
1 Artculo 79. - Las anotaciones que autoriza el artculo 1043 del Cdigo Civil, se denominarn preventivas, y
sern materia de ellas:
- Los embargos preventivos y definitivos; (..)
142
J14 J1
Res. N 228-2004-SUNARP-TR-L
Tribunal Registral
Lima, 6 de abril del 2004
2.
Copia legalizada del parte notarial de la escritura pblica del 3 de mayo de 1997,
otorgada ante el notario Luis Martn Miranda Llaque.
3.
Parte notarial de la escritura pblica del 24 de marzo de 1998 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
4.
Parte notarial de la escritura pblica del 5 de febrero de 1999, otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos.
5.
6.
7.
8.
Copia simple de los planos perimtrico y de ubicacin del predio, visados por el
PETT.
9.
Copias legalizadas del comprobante de pago del impuesto predial del ao 2003, as
como del formulario del impuesto de alcabala de los referidos predios.
143
El apelante seala que la rogatoria con la que el Juez de La Esperanza acompa su Resolucin N 13, consista en que se inscriba la medida cautelar innovativa contenida en la
Resolucin N 1, en las fichas N 13943, 13944, 14090 y 28965 del Registro de Propiedad
Inmueble, lo que fue cumplido. Como consecuencia de la aplicacin del principio de
congruencia, la resolucin que concede la medida cautelar (auto cautelar), solo puede referirse a la pretensin cautelar sin que su alcance pueda ser extendido por nadie incluido
el Registrador; si ello ocurriera, la ejecucin de la medida cautelar sera nula.
b)
En el asiento C 00003 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se acord: AUTORIZAR al Sr. Miguel de Orbegoso
Tudela (...) para aceptar y firmar la carta de intencin de fecha 25/07/2002 remitida
por Sulliden Exploration Inc. (conteniendo las condiciones para llevar a cabo la
compra de las concesiones mineras de la compaa, ubicadas en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca); recibiendo el pago
indicado y ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condiciones aceptadas, por el precio de US$ 4130,000 (...) incluyendo los derechos de
Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y los terrenos superficiales.
c)
144
En el asiento C 00001 de la citada partida registral corre inscrita la junta general del
31 de julio de 2002 en la que se aprob: (...) el acuerdo con Sulliden Exploration
Inc. que propuso a Compaa Minera Algamarca S.A. y a Compaa de Exploraciones Algamarca S.A., la compra de sus respectivas concesiones mineras ubicadas
en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca y
para el efecto haba consignado en su carta de intencin del 25/07/2002 dirigida
a Compaa Minera Algamarca S.A., las condiciones en que podr realizarse esta
operacin, asimismo, se autoriz al presidente Sr. Miguel de Orbegoso Tudela a
suscribirlo, ejecutando la transferencia en su oportunidad, de cumplirse las condiciones aceptadas.
d)
e)
f)
Southern Per Copper Corporation, Sucursal del Per, corre registrada en la partida
electrnica N 3025091 del Registro de Sociedades de Lima.
En el asiento A 00011 consta inscrita la ratificacin de la compra de los terrenos detallados en el referido asiento registral efectuada por Jos Manuel Rodrguez Chvez a
nombre de la sociedad, ya sea actuando en representacin de esta o declarando haber
efectuado la compra con recursos de la sociedad, segn lo sealado en las escrituras
pblicas detalladas.
145
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar
son las siguientes:
1.
Determinar si las inscripciones efectuadas en partidas no vinculadas en forma directa o complementaria con el predio cuya inmatriculacin se solicita, podrn considerarse como obstculos para su inscripcin.
2.
Si el ttulo venido en grado cumple con los requisitos exigibles para su inscripcin.
VI. Anlisis
1.
2.
En el mismo sentido, el segundo prrafo del artculo V del Ttulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Pblicos, establece que la calificacin comprende la verificacin del cumplimiento de las formalidades propias del ttulo y la
capacidad de los otorgantes, as como la validez del acto que, contenido en el ttulo,
constituye la causa directa e inmediata de la inscripcin. Seguidamente, precisa la
mencionada norma que la calificacin tambin comprende la verificacin de los
obstculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condicin de inscribible del acto o derecho y que dicha calificacin se realiza sobre la base del ttulo
presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al ttulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
3.
Por lo tanto, el Registrador para obtener los datos necesarios para construir su juicio
en torno a la condicin de inscribible o no del ttulo presentado, debe utilizar en su
calificacin solamente los documentos presentados y los asientos del Registro, y
complementariamente los antecedentes registrales. Al respecto sealan Ramn M.
Roca Sastre y Luis Roca-Sastre Muncunill que (...) el Registrador al calificar no
puede fundarse en lo que no conste en los ttulos presentados y en el contenido del
Registro, de suerte que, salvo el Derecho aplicable, en funciones de calificacin no
existen para el Registrador sino estos dos elementos o medios y ninguno ms.
4.
146
En este sentido, el artculo 32 literal a) del precitado Reglamento efecta una precisin con relacin a los alcances de la calificacin cuando se trata de la o las
partidas registrales involucradas, al sealar que la adecuacin del ttulo se produce
con relacin a los asientos de inscripcin de la partida registral correspondiente y
complementariamente con los antecedentes registrales, sin perjuicio de la legitimacin de aquellos.
7. Como se ha sealado en el rubro ANTECEDENTE REGISTRAL, se ha determinado que el predio sobre el que recaen los actos materia de la rogatoria, no consta
inscrito, lo que constituye el supuesto bsico para la procedencia de inscripcin de
la primera de dominio la que se efectuar a travs de la inmatriculacin.
147
En forma complementaria deber recurrirse a las partidas en las que constan registradas las facultades de los representantes de las personas naturales o jurdicas que
intervienen en los actos o contratos objetos de solicitud de inscripcin.
8.
En el presente caso, se aprecia de la revisin efectuada por esta instancia, que mediante ttulo N 064/06538 del 16 de setiembre de 2003 se solicit la anotacin de
la medida cautelar innovativa dispuesta por el Juez Mixto del Mdulo Bsico de
Justicia de La Esperanza - Trujillo, en el proceso cautelar seguido por Alta Tecnologa e Inversin Minero Metalrgica S.A. ATIMMSA contra Compaa Minera
Algamarca S.A, Compaa de Exploraciones Algamarca S.A. y Minera Sulliden
Shahuindo S.A.C.; inscripcin que fue realizada en el asiento 3-d) de las fichas Ns
140090, 28965, 13943 y 13944 del Registro de Predios de Cajamarca.
9.
Al respecto, cabe precisar que dicha medida cautelar ha sido registrada en partidas
correspondientes a predios distintos al que es objeto de solicitud de inmatriculacin
148
11. A tenor del artculo 31 del Reglamento General de los Registros Pblicos la calificacin registral se efecta mediante la evaluacin integral de los ttulos en cuyo
mrito se solicita la inscripcin; conforme a ello, en el presente caso se aprecia del
asiento C 00003 de la partida electrnica N 11443388 y del C 00001 de la partida
electrnica N 11483332 Registro de Sociedades de Lima, correspondientes a la
inscripcin de Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de Exploraciones
Algamarca S.A., respectivamente, que la autorizacin otorgada por las mencionadas sociedades a Miguel de Orbegoso Tudela se contrae a la celebracin de, entre
otros actos, el contrato de transferencia de las concesiones mineras y terrenos superficiales ubicados en el distrito de Cachachi, provincia de Cajabamba, departamento de Cajamarca a favor de Sulliden Exploration Inc.
149
En tal sentido, se concluye que Miguel de Orbegoso Tudela no cuenta con facultades suficientes para otorgar la transferencia a que se contrae la antedicha escritura
pblica, lo que debe ser subsanado.
12. Por otro lado, se ha estipulado en la clusula segunda de la escritura pblica del 182-2000 otorgada ante el notario Carlos Augusto Sotomayor Bernos que Southern
Per Copper Corporation - Sucursal Per, y Algamarca (Compaa Minera Algamarca S.A. y Compaa de Exploraciones Algamarca S.A.), resuelven el contrato
de cesin minera contenido en la escritura pblica del 22 de marzo de 1996, extendida ante el notario Alfredo Paino Scarpati. Asimismo en la clusula tercera de la
referida escritura del 18.2.2000, se acuerda que: De conformidad con lo establecido en la clusula 9.3.1 del contrato de cesin, cualquier adquisicin de terrenos
que se hubiere realizado dentro del rea del indicado contrato as como cualquier
derecho minero obtenido por formulacin de nuevo petitorio en tal rea quedar
en beneficio de Algamarca, sin obligacin de pago alguno de su parte. En razn
de lo expuesto en el prrafo precedente por el presente instrumento Southern Per
transfiere gratuitamente a Algamarca los 32 inmuebles adquiridos dentro de la
indicada rea, los que se sealan en el anexo A (...).
13. Asimismo, se ha sealado en la clusula segunda de la escritura pblica del 11-112002 otorgada ante el notario Alfredo Paino Scarpati que el objeto del mencionado
contrato es la transferencia de las concesiones indicadas en el anexo I del mismo
incluyendo, a ttulo gratuito, la propiedad de los terrenos superficiales, que cubren
o estn en relacin con las concesiones mineras. Asimismo, en la clusula tercera
de la misma escritura se seala que El precio de la transferencia por el 100 %
(cien por ciento) de las concesiones mineras es la suma de US $ 4,130,000 (cuatro
millones ciento treinta mil y 00/100 dlares de los Estados Unidos de Amrica) a
pagarse de acuerdo al siguiente detalle (...). Sulliden declara que el pago del precio
se efecta por las concesiones mineras en su conjunto, segn relacin contenida
en el anexo I, y la propiedad de los terrenos superficiales que se indican en forma
referencial en el anexo I-A....
150
Como podr apreciarse de lo estipulado en las clusulas de la escritura referida previamente, existe contradiccin respecto a la naturaleza del contrato por el cual se
transfiere la propiedad de los terrenos superficiales (predios), pues en la clusula segunda se estipula que las transferencias de dichos terrenos se efectan a ttulo gratuito
y acorde con ello el precio est referido solamente a la transferencia de las concesiones mineras, conforme se indica en la primera parte de la clusula tercera y en el numeral 4.6 de la clusula cuarta, en donde expresamente se solicita la constitucin de
hipoteca legal solamente sobre las concesiones mineras; en tanto que en la parte final
de la clusula tercera se indica que el pago del precio se efecta por las concesiones
mineras, en su conjunto, y por la propiedad de los terrenos superficiales.
14. De otro lado, de conformidad con lo prescrito por el artculo 9 del Reglamento General
de los Registros Pblicos, deber cumplirse con presentar testimonio o parte notarial
de la escritura pblica del 5 de octubre de 1997 otorgada ante el notario Luis Martn
Miranda Llaque, dado que la copia legalizada obrante en el ttulo, no cumple con la
formalidad exigida por el artculo citado; siendo este el documento que contiene la
descripcin del inmueble materia de la solicitud de inmatriculacin.
15. Asimismo, se aprecia que se ha presentado copia simple de los planos de ubicacin
y perimtrico del predio as como de la memoria descriptiva visados por el PETT,
por lo que resulta necesario se adjunte original o copia legalizada de los referidos
documentos.
16. La presente resolucin se expide en mrito a la Resolucin N 010-2004-SUNARP/
SN del 19 de febrero de 2004, mediante la cual se designa a la Primera Sala del
Tribunal Registral para conocer el recurso venido en grado.
VII. Resolucin
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador de la Zona Registral N II,
Sede Chiclayo, Oficina Registral de Cajamarca al ttulo referido en el encabezamiento y
SEALAR que el ttulo tiene los defectos advertidos en los numerales 11, 12, 13, 14 y
15 del anlisis de la presente resolucin.
Regstrese y comunquese.
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
Presidente de la Primera Sala
del Tribunal Registral
FERNANDO TARAZONA ALVARADO
Vocal del Tribunal Registral
FREDY LUIS SILVA VILLAJUN
Vocal del Tribunal Registral
151
J15 J1
Res. N 316-2007-SUNARP-TR-L.
Tribunal Registral
Lima, 8 de mayo del 2007
Impuesto de alcabala
Impuesto predial
152
Del parte notarial de fecha 31.1.2007, se desprende que el titular registral del inmueble materia de prescripcin adquisitiva de dominio es la Compaa Annima
Chaclacayo Limitada, sin embargo revisada la partida electrnica N 07033150 del
Registro de Predios, consta registrado en el asiento C0001 la transferencia realizada
a favor de Lotizadora El Sol S.A., quien a la fecha sera la titular registral.
Srvase aclarar los avisos insertos, por cuanto ellos hacen referencia a la prescripcin de un rea de 1,117.47 m2; sin embargo, el Notario declara la prescripcin de
un rea de 982.832 m.
Srvase tener en cuenta que las publicaciones forman parte del expediente de prescripcin, por lo que los datos entre la solicitud de prescripcin, las publicaciones y
la declaracin del Notario deben coincidir.
3.
Siendo que el rea materia de prescripcin, forma parte de un rea de mayor extensin, al momento de declararse la prescripcin del rea de 982.832 m2. debe asimismo indicarse el rea remanente y sus linderos y medidas perimtricas de esta.
4.
Deber adjuntarse planos a los que se hace referencia en la Ley N 27333, tanto del
rea materia de prescripcin como del rea remanente.
5.
En los recibos solicitados debe constar en forma clara que los mismos corresponden el
inmueble submateria, caso contrario deber adjuntarse copia legalizada de las hojas PU y
HR correspondientes al ejercicio fiscal 2007 del inmueble o declaracin jurada con firma
legalizada de conformidad con lo establecido en la Directiva N 07-2005-SUNARP.
Asimismo, srvase acreditar el cumplimiento de pago del impuesto de ALCABALA respecto del inmueble materia de transferencia, adjuntando el formulario de determinacin
del impuesto y el recibo de pago respectivo, siendo que, de ser el caso, deber adjuntar
Constancia de Inafectacin expedida por el funcionario municipal competente.
Se deja constancia que una vez adjuntados los planos solicitados mediante la presente
observacin, se proceder al envo del expediente a la Oficina de Catastro para el estudio
tcnico correspondiente.
- Reingreso:
Con respecto al primer punto, se indica que los datos contenidos en el parte notarial de
fecha 31.1.2007 debern coincidir con los datos inscritos en la partida electrnica
N 7033150 del Registro de Predios, como es el caso del titular registral, ya que el dominio actual ya no obra inscrito a favor de la Compaa Annima Chaclacayo Limitada sino
de la Lotizadora El Sol S.A.
Con respecto al segundo punto, srvase tener en cuenta que a efectos de efectuar una
calificacin integral del presente ttulo e identificar correctamente el rea materia de prescripcin adquisitiva de dominio con un rea de 982.832 m; es preciso que los datos que
conformen el expediente, esto es, publicaciones, planos, la solicitud y dems, deben
coincidir.
Con respecto al cuarto punto, se indica que una vez identificada el rea de prescripcin se proceder a la independizacin de dicha rea, siendo que, es preciso dejar
constancia en la partida matriz el rea remanente como resultado de esa independizacin, de conformidad con el artculo 56 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios.
Con respecto al quinto punto, srvase adjuntar resolucin expedida por la municipalidad
competente, de la cual se desprenda la prescripcin del impuesto predial 2007, as como
153
No se ha tenido en cuenta lo expuesto en la subsanacin del ttulo, as como tampoco lo resuelto en reiterada e uniforme jurisprudencia del Tribunal Registral, en
cuanto a que no es imprescindible que coincidan exactamente los datos de la solicitud original e inclusive la anotacin preventiva, con los del acta final extendida por
el notario declarando la prescripcin, puesto que pueden haber modificaciones que
sin afectar el procedimiento y/o declaracin final, resultan diferentes.
La transferencia se ha producido el 14.11.1994, es decir, hace ms de doce aos, habiendo prescrito la deuda tributaria correspondiente al impuesto predial careciendo
de objeto su acreditacin. Asimismo, seala que en ningn momento se ha indicado
que el impuesto predial 2007 ha prescrito. Por otro lado, se seala que con relacin
al impuesto de alcabala no resulta exigible en el caso de la prescripcin adquisitiva
de dominio.
En observancia de lo dispuesto por el Reglamento General de los Registros Pblicos, el Registrador deber propiciar las inscripciones, no habiendo dado cumplimiento a esta norma con la calificacin efectuada.
El inmueble materia de prescripcin se encuentra dentro del terreno rstico de mayor extensin registrado a fojas 123 del tomo 599 con partida electrnica de continuacin N 07033150 del Registro de Predios de Lima, figurando como ltima
titular de dominio la Lotizadora El Sol S.A.
Interviene como Vocal ponente Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado
Jos Luis Romn Ferreyra.
De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar
son las siguientes:
-
Si evaluado el procedimiento de prescripcin adquisitiva por el notario, el Registrador puede calificar los actos procedimentales realizados por dicho funcionario.
154
VI. Anlisis
1.
2.
Dicho trmite, regulado inicialmente1 por los artculos 504 y siguientes del Cdigo
Procesal Civil y por los artculos 35 al 43 del Reglamento de la Ley N 27157, fue
precisado por el artculo 5 de la Ley N 27333, norma que dispuso que el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio previsto en el artculo 21 de la Ley N 27157 se tramitar ante el notario de la provincia en
la que se ubica el inmueble, como asunto no contencioso de competencia notarial.
3.
El reglamento de la Ley N 27157 defini el universo de los inmuebles a los que sera
de aplicacin la Ley N 27157 y su reglamento: predios urbanos con edificaciones2.
Por tanto, el saneamiento de la titulacin a travs de la prescripcin adquisitiva tramitada notarialmente deba recaer nicamente sobre dichos inmuebles.
4.
5.
Ahora bien, el artculo 39 del Reglamento de la Ley N 27157 establece que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio se inicia con la peticin escrita
del interesado, autorizada por abogado, la cual deba contener, entre otros datos,
la indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de
posesin, el nombre del titular registral, de ser el caso, adems de anexarse la copia
155
Segn podr establecerse de las normas reseadas, constituye uno de los actos fundamentales dentro del procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio, la
notificacin de la pretensin a los interesados, entre ellos, al principal interesado, el
titular registral que eventualmente perder su derecho de propiedad inscrito, pues
conforme a lo sealado por el literal i) del artculo 5 de la Ley N 27333 El instrumento pblico notarial o el formulario registral suscrito por el Notario que declara
la propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio es ttulo suficiente para la
inscripcin de la propiedad en el Registro respectivo y la cancelacin de asiento
registral a favor del antiguo dueo.
6.
La determinacin de la adecuacin del ttulo con los antecedentes registrales se encuentra contemplado como un aspecto necesario en la calificacin registral segn lo
dispone el literal a) del artculo 32 del Reglamento General de los Registros Pblicos, norma que encuentra sustento inmediato en el principio de tracto sucesivo que
impone que todos los derechos que se incorporen al registro necesariamente deben
emanar de derechos previamente registrados, salvo el supuesto de inmatriculacin.
Siendo que el titular registral se encuentra amparado por el principio de legitimacin que le permite actuar conforme al contenido del derecho inscrito (legitimacin
activa) o ser considerado por toda la colectividad como verdadero titular del derecho registrado (legitimacin pasiva), cualquier mutacin de la realidad registral
solamente proceder en mrito a ttulo modificatorio posterior en el que intervenga
el titular registral o en mrito a resolucin judicial, administrativa o notarial referida
a un debido procedimientos seguido contra el titular registral. Lo expuesto precedentemente guarda concordancia con una de las garantas6 del Sistema Nacional
de los Registros Pblicos, cual es, la intangibilidad del contenido de los asientos
registrales, salvo ttulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
156
De todo ello se concluye que el procedimiento de prescripcin adquisitiva de dominio no se sigui contra el titular con dominio inscrito en la partida electrnica
07033150, razn por la que el ttulo presentado no se adecua a los antecedentes
registrales.
8.
A mayor abundamiento, debemos sealar que mediante la Resolucin N 796-2006SUNARP-TRL del 27 de diciembre del 2006, la Tercera Sala del Tribunal Registral
dispuso la inscripcin de la anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin
adquisitiva formulada por Graciela Mara Rojas Llamosa, respecto de un rea de
982.832 m2 que se encuentra ubicada en el Malecn Manco Capac S/N, cuadra 9
del distrito de Chaclacayo, provincia y departamento de Lima. De la revisin del
ttulo archivado N 466653 del 14.9.2006 (que diera mrito a la extensin de la
anotacin preventiva antes referida, en el asiento D00002 de la partida registral
N 07033150) se aprecia que obra la copia legalizada del 17.3.2006, (realizada por
el propio notario que efectu la declaracin de prescripcin adquisitiva) de una solicitud formulada por Graciela Mara Rojas Llamosa para que en el procedimiento
de prescripcin adquisitiva notarial se entienda con la empresa Lotizadora el Sol
S.A., en tanto actual titular registral.
9.
Al respecto debe sealarse que la calificacin registral de los procedimientos seguidos ante notario en aplicacin de la Ley de Regularizacin de Edificaciones
N 27157, normas reglamentarias, complementarias y conexas, la Resolucin
N 490-2003-SUNARP-SN que aprob la directiva N 013-2003-SUNARP/SN estableci entre otras disposiciones la siguiente:
En los Antecedentes y Consideraciones de la referida norma se seal lo siguiente:(...) atendiendo a lo previsto en el literal f) del artculo 5 de la Ley N 27333,
157
El artculo 5.5 de la Directiva N 013-2003-SUNARP/ SN seala que en el instrumento que contenga la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva se
(...) indicar el rea remanente luego de la desmembracin o segregacin, sin que
sea necesaria la intervencin de los titulares registrales de tal rea remanente. La
instancia de calificacin solicitar los planos y memorias descriptivas que permitan
la verificacin catastral de la segregacin o desmembracin.
En el presente caso, el predio objeto de prescripcin adquisitiva de dominio al formar parte de un predio de mayor extensin para su desmembracin deber cumplirse con los requisitos sealados, esto es, que el ttulo deber contener la descripcin
del rea, linderos y medidas perimtricas luego de la desmembracin, adjuntarse
los respectivos planos que permitan la verificacin registral de la segregacin y el
certificado de parmetros urbansticos y edificatorios.
11. De la revisin de los documentos presentados con el ttulo alzado se aprecia que
en efecto, no se ha adjuntado la documentacin requerida que permita determinar
con plena certeza el rea remanente, los linderos y medidas perimtricas del predio
desmembrado.
158
Sin embargo, debe tenerse presente que el artculo 40.1.1 de la Ley N 274447,
prescribe que para el inicio, prosecucin o conclusin de un procedimiento, las
entidades quedan prohibidas de solicitar a los administrados la documentacin que
la entidad solicitante posea o deba poseer en virtud de algn trmite realizado anteriormente por el administrado en cualquiera de sus dependencias, siempre que
De la revisin del ttulo archivado N 466653 del 14.9.2006, que dio mrito a la
extensin de la anotacin preventiva de la prescripcin adquisitiva de dominio en
el asiento D00002 de la partida registral N07033150, obran insertos entre otros los
siguientes documentos:
- Copia legalizada del 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bilbao de la memoria descriptiva del inmueble materia de prescripcin.
- Copia legalizada el 28.10.2005 por notario de Lima Edgar R. Molleapaza Bilbao del plano perimtrico y de ubicacin del inmueble materia de prescripcin.
- Copia legalizada de un plano que cuenta con sello de la Directora de Desarrollo
Urbano de la MML.
- Copia legalizada notarial del plano de localizacin del 23.9.2006.
- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios expedido por la Municipalidad de Chaclacayo el 7.9.2006.
- Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARPZ.R.NIXOC expedido por Catastro
de esta institucin el 24.4.2006.
12. De la apreciacin de dichos documentos, se puede advertir que el rea a independizar (982.832 m2) se encuentra plenamente identificada e individualizada, estando
ubicada dentro de los linderos y medidas perimtricas inscritos en el tomo 599 fojas
123 que contina en la partida electrnica N 07033150 del Registro de Predios de
Lima (esto ltimo de conformidad con el Informe Tcnico N 2384-2006-SUNARPZ.R.NIXOC del 24.4.2006)8. Sin embargo, no obstante que se ha especificado los
linderos y medidas perimtricas del predio que se pretende independizar, no se ha
precisado en los documentos presentados el rea, los linderos y las medidas perimtricas del predio resultante de la desmembracin.
13. Ahora bien, sin perjuicio de las consideraciones expuestas, debe tenerse presente
que si bien la oficina de catastro ha sealado que el predio resultante de la desmembracin, de conformidad con el tomo 599 fojas 123 de la partida electrnica N 07033150, cuenta con linderos y medidas perimtricas, de la revisin integral
de la referida partida se puede colegir que dicho predio ha sido objeto de constantes
desmembraciones a favor de distintas personas, logrando inscribir dichas independizaciones sin precisar los linderos, las medidas perimtricas y el rea remanente
resultante. As, a modo de ejemplo, la ltima independizacin efectuada del predio
inscrito en la partida electrnica N 07033150, se realiz a favor de la sociedad
Biblis Sociedad Annima Compaa de Comercio y Crdito en mrito de la escritura pblica de compraventa suscrita por el Juez de Primera instancia del Primer
Juzgado en lo civil de Lima, en rebelda de la vendedora, la empresa Lotizadora el
Sol S.A. (ttulo archivado N 3411 del 19.7.1974).
Sobre el particular, el Tribunal Registral ha sealado en reiterada jurisprudencia, recogida posteriormente en la Sexta Disposicin Complementaria y Final del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, que en aquellos casos en los que no sea factible
determinar el rea, linderos y medidas perimtricas, no se requerir plano de la porcin
remanente, bastando con presentar el plano del rea materia de independizacin.
159
14. Con relacin al requerimiento formulado por la Registradora respecto a la acreditacin del pago del impuesto de predial y alcabala, cabe sealar que mediante Decreto Legislativo N 776, modificado por el Decreto Legislativo N 9529 se aprob la
Ley de Tributacin Municipal la cual establece los impuestos municipales creados
en favor de los gobiernos locales. As el artculo 6 de la referida norma seala
que estos son el impuesto predial, impuesto de alcabala, impuesto al patrimonio
vehicular, impuesto a las apuestas, impuesto a los juegos e impuesto a los Espectculos Pblicos no deportivos.
El artculo 7 del Decreto Legislativo N 952, prescribe la obligacin por parte de los
Registradores y Notarios Pblicos de requerir se acredite el pago de los impuestos:
predial, alcabala y al patrimonio automotriz en los casos en que se transfieran los
bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripcin o formalizacin de actos
jurdicos, de tal modo que los Registradores y Notarios se encuentran obligados a
verificar el cumplimiento de dichos impuestos.
15. El impuesto de alcabala es, de acuerdo al artculo 21 del Decreto Legislativo N 952,
un impuesto de realizacin inmediata y grava las transferencias de propiedad de bienes inmuebles urbanos o rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma
o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio, siendo el sujeto pasivo de
dicho impuesto, en calidad de contribuyente, y a tenor de lo establecido en el artculo
23 del citado decreto legislativo, el comprador o adquirente del inmueble.
16. Por otro lado, el artculo 27 del Decreto Legislativo N 776, establece cules son
las transferencias que se encuentran inafectas al impuesto de alcabala: As se encuentran los anticipos de legtima, las que se produzcan por causa de muerte, la
resolucin del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelacin
del precio, y, entre otros supuestos, se encuentra en el literal e) los derechos sobre
inmuebles que no conlleven la transmisin de propiedad.
La usucapin es un modo originario de adquirir la propiedad, en tanto la adquisicin no se basa en ningn derecho anterior; es decir, el usucapiente no lo hace suyo
porque el que lo tena se lo transfiera, sino que se convierte en titular del mismo,
con independencia de que antes lo fuese otra persona, porque ha devenido comportndose como tal10.
160
20. Finalmente, el tercer prrafo del artculo 156 del Reglamento General de los Registros Pblicos seala que cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, tambin debe pronunciarse por la liquidacin de derechos realizada por el mismo o, en defecto de esta, determinar dichos
derechos. El acto materia de rogatoria es el siguiente:
Prescripcin adquisitiva notarial:
Derechos de calificacin
S/. 28.00
Derechos de inscripcin
S/. 9.00
Independizacin:
Derechos de calificacin
S/. 54.00
Derechos de inscripcin
S/. 13.00
Subtotal: S/. 104.00 Derechos cancelados (recibo N 03-00003328) S/. 28.00
Derechos pendiente de pago
S/. 76.00 Estando a lo acordado por unanimidad;
Resolucin
Regstrese y comunquese.
SS.
Martha del Carmen Silva Daz
Mirtha Rivera Bedregal
Fredy Luis Silva Villajun
Notas
1
2
161
162
J16 J1
Res. N101-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 8 de marzo del 1996
Vista:
Considerando:
Que, el 29 Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de Lima, ha cursado Partes al Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, a fin de que se anote en la Ficha N 138890, la
demanda incoada por el apelante Marino Orlando Snchez Macedo y su cnyuge, contra
Jos Dimedes Astete Virhuez y doa Iveth Rosario Vera Guzmn de Astete, en el proceso sobre Otorgamiento de Escritura;
Que, el ttulo igualmente contiene la solicitud con firma legalizada del apelante y su cnyuge, de fecha 7 de enero de 1992 a efectos de que se anote preventivamente la demanda
por contener defecto subsanable;
Que, tanto el parte judicial, como la solicitud referida en el prrafo precedente y asimismo el recurso de apelacin, hacen expresa referencia a que la anotacin preventiva
requerida ha de recaer sobre la azotea y aires de los Departamentos 304 y 305 del Edificio
ubicado en Jr. Arnaldo Mrquez N 1359 del distrito de Jess Mara;
163
Que, por el Principio registral consagrado en el Art. 2011 del Cdigo Civil, los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcin,
la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus
antecedentes y de los asientos de los registros pblicos, y si bien, el referido artculo ha
sido ampliado a travs de la 1ra. Disposicin Modificatoria del Cdigo Procesal Civil
aprobado por Dec. Leg. N 768, segn el cual lo sealado anteriormente no se aplica, bajo
responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolucin
judicial que ordene la inscripcin, no es menos cierto, que dicha disposicin, no enerva
la plena vigencia de los dems principios registrales recogidos en el Cdigo Civil, como
el de Tracto Sucesivo, contemplado en el Art. 2015 del aludido Cdigo, por el cual ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que est inscrito o se inscriba el derecho
de donde emane, debiendo aplicarse en armona con estos, y teniendo en cuenta adems,
que ninguna inscripcin puede causar perjuicios a terceros ajenos a una relacin jurdica,
pues la ley no ampara el ejercicio abusivo del derecho;
Estando a lo acordado;
Se resuelve:
Regstrese y comunquese.
SS.
ELENA VSQUEZ TORRES
Presidenta del Tribunal Registral (e)
WALTER POMA MORALES
Vocal del Tribunal Registral
MARIANELLA LUNA FEIJOO
Vocal del Tribunal Registral (e)
164
J17 J1
Res. N 344-96-ORLC/TR
Tribunal Registral
Lima, 27 de setiembre de 1996
Vista
La apelacin interpuesta por don LUIS ALBERTO URBINA CHAVARRY (Hoja de Trmite N 11970 del 20 de junio de 1996) contra la observacin de la Registradora de la
Quinta Seccin del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, Dra. Ana Luca Abanto
Fernndez, formulada a la solicitud de inscripcin de anticipo de legtima en mrito a
partes notariales. El ttulo se present el 17 de junio de 1996 bajo N 95459 del diario. La
Registradora deneg la inscripcin por cuanto: Previa a la transferencia debe independizar el inmueble de la partida matriz, principio de tracto sucesivo, habindose citado al
abogado patrocinante para informe oral, sin su concurrencia, y;
Considerando:
Que, revisada la partida registral, ficha N 414280, se constata que en el asiento 2-b,
extendido a mrito del ttulo N 12603 del 17 de julio de 1970, se ha inscrito el Proyecto
de Fbrica de un edificio de 9 pisos y trece departamentos signados con las letras A
a la M, sujeto al sistema de propiedad horizontal cuyos costos de construccin seran
asumidos por los propietarios en proporcin a sus participaciones, conteniendo el ttulo y
el asiento mencionados, la descripcin de los ambientes y el rea techada que corresponderan a cada departamento y las adjudicaciones de los mismos; advirtindose asimismo,
del ttulo archivado, la ausencia del certificado de conformidad de obra, licencia de construccin y pase del Seguro Social del Per que pudiesen sustentar la declaracin de una
fbrica culminada;
Que, a mrito del mismo ttulo 12603, se constituy el Reglamento Interno de Propiedad
Horizontal de la futura edificacin, al amparo de la Ley N 10726 y su Reglamento aprobado por D.S. N 025 del 6 de marzo de 1959, el mismo que se inscribi en el asiento 3-b
de la Ficha N 414280;
Que, posteriormente, a mrito de los ttulos 12115 del 21 de abril de 1977, 1419 del 4 de
mayo de 1977, 10229 del 23 de setiembre de 1977, 512 del 7 de abril de 1978 y 4121 del
23 de junio de 1981, se registraron en los asientos 4, 5, 6, 7 y 8 del rubro b) de la ficha
414280, las declaratorias de fbrica solo respecto de los departamentos D, F, C, L y M
respectivamente;
Que, de acuerdo a lo antes sealado, y de conformidad con el artculo 2013 del Cdigo
de Civil, que consagra el principio de legitimacin registral, la fbrica correspondiente
a la edificacin proyectada y ms especficamente al departamento K materia de
anticipo no existe registralmente, siendo en consecuencia, improcedente la inscripcin
165
Que, siendo ello as, el ttulo cuya inscripcin se solicita no se adecua a los antecedentes
registrales conforme lo exige el artculo 2011 del C.C., concordante los artculos IV del
Ttulo Preliminar, 150 y 151 del Reglamento General de los Registros Pblicos; y,
Estando a lo acordado:
Se resuelve:
Regstrese y comunquese.
(Fdo.) Dra. Martha Silva Daz
Presidente del Tribunal Registral
Dra. Elena Vsquez Torres
Vocal del Tribunal Registral
Dr. Walter Poma Morales
Vocal del Tribunal Registral
166
J18 J1
Res. N269-97-ORLC-TR
Tribunal Registral
Lima, 30 de junio de 1997
Vista
Considerando:
Que, respecto del Ttulo N 6519 del 14 de Enero de 1997, el cual se encontraba pendiente de calificacin al momento de la presentacin del ttulo materia de apelacin se
aprecia que aquel ha sido objeto de tacha, al haber caducado la vigencia del asiento de
presentacin, por lo que debe dejarse sin efecto el primer extremo de la observacin;
Que, revisada la partida registral correspondiente al citado inmueble, fojas 91 del tomo
19 del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima, se constata que esta comprende a los
lotes N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 y 11 de la Manzana 14 de la Urbanizacin Hacienda
Villa, distrito de Chorrillos;
Que, respecto al lote 10, se aprecia en el asiento 8 de la partida, que el Estado lo adquiere
conjuntamente con otros inmuebles mediante escrituras pblicas del 7 de Junio de 1941 y
30 de Junio de 1943, inscripcin efectuada en mrito al ttulo N 2775 del 22 de Diciembre de 1966; apareciendo inscrita adems en los asientos 10 y 11 la sentencia que declara
como propietario al seor Temstocles Carpio Rosas de la mitad del citado lote de terreno,
167
Se resuelve:
Revocar la observacin formulada por el Registrador del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima al titulo referido en la parte expositiva por los fundamentos expuestos
y declarar que el mismo no es inscribible hasta que subsane el defecto advertido en el
sptimo considerando,
Regstrese y Comunquese.
Dra. Martha Silva Daz
Presidenta de la 1a Sala del Tribunal Registral
Dr. Alvaro Delgado Scheelje
Vocal (e) de Tribunal Registral
Dra. Yasmn Bolvar Soriano
Vocal (e) del Tribunal Registral
168
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170
NDICE GENERAL
EL SANEAMIENTO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE EN LA JURISPRUDENCIA
CIVIL Y REGISTRAL
Presentacin..........................................................................................................
Introduccin..........................................................................................................
5
9
CAPTULO I. Inmatriculacin............................................................. 13
1. La usucapin como herramienta para el saneamiento y ttulo para la inmatriculacin...................................................................................................... 14
2. El registro y la prescripcin...........................................................................
18
2.1. Prescripcin adquisitiva notarial .........................................................
19
3. Presupuestos para la inmatriculacin............................................................. 21
4. La inmatriculacin en mrito a ttulos con antigedad no menor de cinco
aos................................................................................................................ 22
5. Inmatriculacin en mrito a ttulo supletorio................................................. 23
5.1. Formacin de ttulos supletorios en sede notarial................................ 24
5.2. Formacin de ttulos supletorios en sede judicial................................
25
6. Inmatriculacin en mrito a ttulos que no requieren de una antigedad de
cinco aos...................................................................................................... 27
7. Planos a presentarse para la inmatriculacin................................................. 27
8. Ttulos que dan mrito a la inmatriculacin................................................. 31
8.1. Formalidad de la sentencia judicial...................................................... 31
171
8.2. Formalidades del ttulo que dan mrito a la inmatriculacin por prescripcin adquisitiva o por formacin de ttulo supletorio otorgado
notarialmente........................................................................................ 32
8.3. Resolucin judicial de adjudicacin por remate.................................. 33
8.4. Inmatriculacin de bienes de dominio pblico y privado del Estado..
35
8.5. Inmatriculacin a favor del Estado...................................................... 36
8.6. Inmatriculacin de predios adjudicados por la Reforma Agraria........ 37
8.7. Inmatriculacin de terrenos de comunidades campesinas...................
38
8.8. Inmatriculacin del territorio de comunidades nativas........................
39
9. Calificacin del ttulo de inmatriculacin...................................................... 40
9.1. Calificacin de la inmatriculacin........................................................ 42
9.2. Calificacin de la prescripcin adquisitiva notarial y judicial............. 43
10. Contenido del asiento de inmatriculacin.....................................................
45
172
JURISPRUDENCIA
VINCULADA
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81
86
88
90
92
99
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